Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về thị trường bất động sản thành phố hải phòng

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN



--------- ---------

NGÔ THỊ BÍCH VÂN

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP
NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ THỊ
TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Hà Nội - Năm 2013
1


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN



--------- ---------

NGÔ THỊ BÍCH VÂN

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP
NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ THỊ
TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG

Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC:
PGS.TS TRẦN VĂN TUẤN

Hà Nội - Năm 2013

2


DANH MỤC BẢNG BIỂU
NỘI DUNG
Bảng 2.1: Kết quả đầu tƣ, diện tích đã cho thuê ở một số KCN
Bảng 2.2: Các sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn thành phố HP
Bảng 2.3: Tình hình thực hiện các dự án kinh doanh phát triển nhà ở
Bảng 2.4: Tình hình bán nhà thuộc sở hữu nhà nƣớc
Bảng 2.5: Kết quả đấu giá QSD đất do các đơn vị thực hiện từ năm
2003-2012
Bảng 2.6: Số lƣợng giao dịch chuyển quyền sử dụng đất giữa cá nhân,
hộ gia đình thực hiện nộp nghĩa vụ thuế (từ năm 2002-2012)
Bảng 2.7: Tổng hợp các loại chứng chỉ pháp lý về bất động sản qua các
thời kỳ
Bảng 2.8: Kết quả cấp giấy chứng nhận QSD đất đối với các hộ gia
đình, cá nhân trên địa bàn thành phố từ năm 2004-2012
Bảng 2.9: Giá đất tại 1 số tuyến đƣờng phố trên địa bàn thành phố Hải
Phòng qua các năm.

Bảng 2.10: Tổng hợp tình hình cấp các loại chứng chỉ trên địa bàn
thành phố Hải Phòng
Bảng 2.11: Tổ chức bộ máy của ngành Tài nguyên và Môi trƣờng
Bảng 2.12: Tổ chức bộ máy của ngành Xây dựng
Bảng 3.1: Chỉ tiêu phát triển kết cấu hạ tầng thành phố Hải Phòng

3


DANH MỤC VIẾT TẮT
BĐS: Bất động sản
SDĐ: sử dụng đất
SXKD: Sản xuất kinh doanh
UBND: Ủy ban nhân dân
TNHHMTV: Trách nhiệm hữu hạn một thành viên
CCN: Cụm công nghiệp
KCX: Khu chế xuất
CN: Công nghiệp
PTQĐ: Phát triển quỹ đất
TN&MT: Tài nguyên và môi trƣờng
GCN: Giấy chứng nhận
GCNQSDĐ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

4


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU.................................................................................................................. 1
1. Sự cần thiết nghiên cứu đề tài luận văn.............................................................................. 1
4. Phƣơng pháp nghiên cứu.......................................................................................................... 2

3. Nhiệm vụ nghiên cứu................................................................................................................... 2
2. Mục tiêu nghiên cứu..................................................................................................................... 2
5. Cấu trúc luận văn.......................................................................................................................... 3
CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ VỀ THỊ TRƢỜNG BẤT
ĐỘNG SẢN VÀ QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

7
1.1. Những vấn đề lý luận cơ bản của thị trƣờng bất động sản................................... 4
1.1.1. Khái niệm bất động sản và thị trƣờng bất động sản.............................. 7
1.1.2. Những yếu tố cơ bản cấu thành thị trƣờng BĐS................................10
1.1.3. Đặc trƣng cơ bản của thị trƣờng BĐS nƣớc ta

10
1.1.4. Chứng chỉ pháp lý về BĐS................................................................. 13

1.1.5. Các yếu tố chủ yếu tác động đến giá BĐS, thị trƣờng BĐS...............14
1.2. Vị trí và vai trò của thị trƣờng BĐS đối với nền kinh tế, xã hội.....................13
1.2.1. Vị trí của thị trƣờng BĐS trong mối quan hệ với các thị trƣờng khác
trong nền kinh tế quốc dân............................................................................ 16
1.2.2 Vai trò của thị trƣờng BĐS đối với nền kinh tế................................... 18
1.3 Tổng quan về quá trình phát triển của thị trƣờng BĐS Việt Nam..................17
1.4. Quản lý nhà nƣớc về thị trƣờng BĐS ở nƣớc ta.................................................... 19
1.4.1. Các chủ trƣơng về quản lý, phát triển thị trƣờng BĐS.......................23
1.4.2. Các chính sách phát triển thị trƣờng BĐS.......................................... 23
1.4.3. Cơ sở pháp lý và nội dung quản lý nhà nƣớc về thị trƣờng bất động sản

26
1.5. Kinh nghiệm quản lý nhà nƣớc về thị trƣờng BĐS của một số nƣớc trên
thế giới................................................................................................................................................... 25
1.5.1. Kinh nghiệm của Trung quốc.............................................................. 28

1.5.2 Kinh nghiệm của Pháp......................................................................... 30

1


1.5.3 Kinh nghiệm của Singapore trong việc phát triển nhà ở và nhà ở đối với
các đối tƣợng xã hội ....................................................................................

1.
CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ THỊ TRƢỜNG
BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG.................................................
2.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội thành phố Hải Phòng ............
2.1.1. Điều kiện tự nhiên .............................................................................
2.1.2. Điều kiện kinh tế- xã hội ...................................................................
2.2. Khái quát thực trạng thị trƣờng BĐS thành phố Hải Phòng giai đoạn
2002-2012 .............................................................................................................
2.2.1. Thực trạng bên cung, bên cầu và dịch vụ trung gian hỗ trợ thị trƣờng
BĐS............................................................................................................
2.2.2. Thực trạng các dự án xây dựng khu đô thị, phát triển nhà, bán nhà
thuộc sở hữu nhà nƣớc, đấu giá BĐS ..........................................................
2.2.3. Tình hình giao dịch BĐS ...................................................................
2.2.4. Đánh giá chung về thực trạng thị trƣờng BĐS thành phố Hải Phòng . 53
2.3. Thực trạng quản lý nhà nƣớc về thị trƣờng BĐS thành phố Hải Phòng giai

đoạn 2002- 2012 ...................................................................................................
2.3.1. Thực trạng công tác đăng ký cấp chứng chỉ BĐS và quản lý hồ sơ về
BĐS............................................................................................................
2.3.2. Thực trạng công tác quản lý quy hoạch sử dụng đất đai, quy hoạch xây
dựng đô thị, phát triển BĐS ........................................................................
2.3.3. Thực trạng công tác quản lý giá BĐS (giá đất) ..................................

2.3.4. Thực trạng quản lý các dịch vụ hỗ trợ thị trƣờng ...............................
2.3.5. Thực trạng tổ chức bộ máy cơ quan nhà nƣớc quản lý BĐS và thị
trƣờng BĐS ................................................................................................
2.3.6. Thực trạng cải cách hành chính trong quản lý nhà nƣớc về BĐS .......
2.3.7 Đánh giá chung về thực trạng quản lý nhà nƣớc về thị trƣờng BĐS
thành phố Hải Phòng ..................................................................................

2


CHƢƠNG 3: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ
QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN KHU VỰC
NGHIÊN CỨU....................................................................................................... 87
3.1. Đô thị hóa, phát triển đô thị và những vấn đề đặt ra trong quản lý, phát
triển thị trƣờng BĐS thành phố Hải Phòng đến năm 2020........................................ 83
3.2. Một số giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý nhà nƣớc về thị trƣờng BĐS
khu vực nghiên cứu......................................................................................................................... 88
3.2.1. Giải pháp về chính sách, pháp luật, chính sách đầu tƣ phát triển BĐS,
thị trƣờng BĐS............................................................................................. 92
3.2.2. Giải pháp về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị.......................94
3.2.3. Giải pháp về cân đối cung - cầu hàng hóa cho thị trƣờng BĐS, lành
mạnh hóa thị trƣờng..................................................................................... 96
3.2.4. Giải pháp về tài chính, tín dụng cho thị trƣờng BĐS
95
3.2.5. Giải pháp đẩy mạnh phát triển hạ tầng thị trƣờng, các dịch vụ phụ trợ,
hỗ trợ cho thị trƣờng BĐS
96
3.2.6. Giải pháp về hoàn thiện tổ chức bộ máy quản lý nhà nƣớc về thịtrƣờng
BĐS, tiếp tục cải cách hành chính..............................................................101
3.2.7. Giải pháp về ứng dụng công nghệ thông tin, đổi mới hiện đại hóa

trong quản lý BĐS và các giao dịch về BĐS..............................................103
3.2.8. Một số giải pháp khác.......................................................................103
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
TÀI LIỆU THAM KHẢO

3


MỞ ĐẦU
1.

Sự cần thiết nghiên cứu đề tài luận văn
Bất động sản là nguồn vốn, nguồn nội lực của mỗi quốc gia, nó cũng là tài

sản có giá trị lớn của mỗi ngƣời dân. Thị trƣờng BĐS là một bộ phận quan trọng
không thể thiếu đƣợc của nền kinh tế. Cùng với thị trƣờng vốn, thị trƣờng lao động
và thị trƣờng khoa học công nghệ, thị trƣờng BĐS tạo thành chu trình “khép kín”
các yếu tố “đầu vào” của quá trình sản xuất kinh doanh. Thị trƣờng BĐS nƣớc ta
trong thời gian qua đã có bƣớc phát triển quan trọng, nhiều dự án phát triển nhà ở,
công trình dịch vụ với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ đã đƣợc
hình thành làm thay đổi bộ mặt đô thị, nâng cao điều kiện sống của tầng lớp dân cƣ,
góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hƣớng công nghiệp hóa, hiện đại hóa,
đồng thời thúc đầy phát triển kinh tế xã hội của đất nƣớc. Thị trƣờng BĐS đã thu
hút đáng kể nguồn vốn đầu tƣ trong và ngoài nƣớc, thúc đẩy các ngành sản xuất
phát triển.
Bên cạnh những mặt tích cực, hoạt động của thị trƣờng BĐS thời gian qua
đã bộc lộ những yếu kém, phát triển thiếu lành mạnh và không ổn định. Giá cả hàng
hóa BĐS, đặc biệt là giá nhà ở vẫn đứng ở mức cao, diễn biến phức tạp nhất là ở các
đô thị lớn, cơ cấu hàng hóa BĐS nhà ở mất cấn đối, thiếu hàng hóa có quy mô vừa
và nhỏ, có giá cả phù hợp với đa số nhu cầu của ngƣời dân; giao dịch BĐS có chiều

hƣớng giảm sút nhất là từ cuối năm 2011 đến nay. Tình trạng đầu tƣ xây dựng thiếu
căn cứ vào nhu cầu của thị trƣờng, chƣa có quy hoạch, kế hoạch phát triển nhà ở.
Thị trƣờng BĐS thành phố Hải Phòng là một bộ phận quan trọng cấu thành
của nền kinh tế - xã hội địa phƣơng. Việc phát triển hiệu quả và bền vững thị
trƣờng BĐS sẽ đóng góp to lớn vào sự phát triển có hiệu quả và bền vững của cả
nền kinh tế. Xây dựng và quản lý hiệu quả thị trƣờng BĐS, giải quyết tốt những vấn
đề về BĐS và định hƣớng phát triển thị trƣờng BĐS đúng hƣớng chính là giải
quyết những vấn đề về nhà ở và đất đai, góp phần thúc đẩy nền kinh tế phát triển và
ổn định xã hội. Muốn vậy nhà nƣớc phải có những chính sách cụ thể, rõ ràng, sát
thực, phải đƣa ra những giải pháp quản lý nhằm phát triển thị trƣờng BĐS, nâng
cao hiệu quả sử dụng đất đai tại thành phố Hải Phòng.

4


Xuất phát từ những thực tế nêu trên, em đã chọn đề tài luận văn “ Nghiên
cứu thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về thị
trường BĐS thành phố Hải Phòng”
2. Mục tiêu nghiên cứu
Phân tích, đánh giá thực trạng quản lý nhà nƣớc về thị trƣờng BĐS thành
phố Hải Phòng, từ đó đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý về thị
trƣờng BĐS trên địa bàn nghiên cứu.
3.

Nhiệm vụ nghiên cứu
-

-

Nghiên cứu lý luận cơ bản về BĐS, thị trƣờng BĐS ở nƣớc ta;

Hệ thống hóa cơ sở pháp lý về quản lý thị trƣờng BĐS theo pháp luật hiện

hành;
-

Điều tra, thu thập số liệu về tình hình giao dịch BĐS; việc thực hiện các dự

án xây dựng khu đô thị, phát triển nhà, bán nhà thuộc sở hữu nhà nƣớc, đấu giá bất
động sản trong 10 năm qua (từ 2002-2012) trên địa bàn thành phố Hải Phòng;
-

Đánh giá thực trạng công tác quản lý nhà nƣớc về thị trƣờng BĐS trên địa

bàn nghiên cứu;
-

Đề xuất giải pháp hữu hiệu cho công tác quản lý nhà nƣớc về thị trƣờng

BĐS thành phố Hải Phòng.
4.

Phƣơng pháp nghiên cứu
-

Phương pháp điều tra thu thập tài liệu, số liệu

Đây là phƣơng pháp dùng để điều tra thu thập các tài liệu, số liệu về điều
kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, các số liệu thống kê, tổng hợp về số liệu các dự án
phát triển nhà, việc bán nhà thuộc sở hữu nhà nƣớc, việc cải tạo chỉnh trang đô thị,

đấu giá BĐS...phục vụ cho việc đánh giá thực trạng quản lý thị trƣờng bất động sản
khu vực nghiên cứu.
-

Phương pháp thống kê, so sánh

Trên cơ sở các số liệu, tài liệu thu thập đƣợc, tiến hành thống kê, so sánh số
liệu qua các năm để làm rõ sự hoạt động của thị trƣờng BĐS qua các giai đoạn phát
triển khác nhau.

5


-

Phương pháp phân tích, đánh giá tổng hợp

Phƣơng pháp này dùng để tổng hợp những thông tin thu thập đƣợc và tiến
hành phân tích, đánh giá làm rõ thực trạng quản lý nhà nƣớc về thị trƣờng BĐS
khu vực nghiên cứu.
-

Phương pháp chuyên gia:

Tham khảo ý kiến các chuyên gia, cán bộ chuyên môn có kinh nghiệm quản
lý nhà nƣớc trong lĩnh vực BĐS và thị trƣờng BĐS.
5. Cấu trúc luận văn
Ngoài phần mở đầu và kết luận, nội dung của đề tài luận văn gồm 3 chƣơng:
Chƣơng 1: Cơ sở lý luận và pháp lý về thị trƣờng bất động sản và quản lý nhà
nƣớc về thị trƣờng bất động sản

Chƣơng 2: Thực trạng quản lý nhà nƣớc về thị trƣờng bất động sản thành phố
Hải Phòng.
Chƣơng 3: Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý nhà nƣớc về thị
trƣờng bất động sản khu vực nghiên cứu

6


CHƢƠNG 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ VỀ THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
VÀ QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. Những vấn đề lý luận cơ bản của thị trƣờng bất động sản
1.1.1. Khái niệm bất động sản và thị trường bất động sản
a)

Khái niệm bất động sản

Khái niệm về bất động sản tƣơng đối phổ biến và đƣợc ghi nhận hầu hết
trong các bộ luật theo hệ thống pháp luật thành văn. Cho đến nay nhiều nƣớc trên
thế giới đều phân loại tài sản theo Luật cổ La mã, tức là phân loại tài sản thành “bất
động sản” và “động sản”, tuy nhiên tiêu chí để phân biệt bất động sản và động sản
cũng nhƣ quan điểm phân loại có sự khác nhau dẫn đến xác định những tài sản nào
đƣợc coi là bất động sản cũng khác nhau. Bất động sản không chỉ là đất đai, của cải
trong lòng đất mà còn là tất cả những gì đƣợc tạo ra do sức lao động của con ngƣời
gắn liền với đất đai nhƣ các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả
những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai theo không gian 3 chiều
(chiều cao, chiều sâu, chiều rộng) đề tạo thành một dạng vật chất có cấu trúc và
công năng đƣợc xác định [1].
Theo GS. Nguyễn Lân: “bất” là chẳng, “động” là di động, “sản” là của cải,
nhƣ vậy “bất động sản” là tài sản không di dời đƣợc [11]. Còn theo PGS.TS

Nguyễn Ngọc Hòa thì “bất động sản” là tài sản không thể di chuyển đƣợc trong
không gian hoặc khi tách ra thì không còn công dụng tổng thề của tài sản bao gồm:
đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền
với nhà ở hoặc công trình xây dựng đó [14].
Ở

nƣớc ta, theo Điều 174 Bộ luật dân sự đã quy định “bất động sản là các tài

sản không di dời đƣợc, bao gồm: đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với
đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản khác
gắn liền với đất đai và các tài sản khác theo pháp luật quy định”.
Bất động sản có những đặc điểm khác biệt so với những hàng hóa khác nhƣ
tính cố định, tính cá biệt và giá trị phụ thuộc vào nhiều mục đích sử dụng… trong
đó tính cố định là đặc trƣng khác biệt của hàng hóa bất động sản so với các loại

7


hàng hóa khác. Đặc tính này đòi hỏi phải có phƣơng thức giao dịch và quản lý hoạt
động giao dịch khác với các thị trƣờng hàng hóa khác. Với các hàng hóa khác,
ngƣời bán, ngƣời mua có thể dễ dàng đem hàng hóa về nơi nào tùy ý nhƣng với bất
động sản thì chủ nhân của nó phải chuyển đến nơi có bất động sản. Hàng hóa bất
động sản không thể đem ra thị trƣờng (chợ, siêu thị) để trƣng bày nhƣ các loại
hàng hóa khác mà thƣờng phải giới thiệu nó thông qua mô tả bằng mô hình, bản vẽ,
hoặc các mô tả khác.
b)
Ở

Khái niệm về thị trường bất động sản

nƣớc ta, đến nay vẫn chƣa thống nhất thuật ngữ về thị trƣờng bất động

sản, đang tồn tại nhiều cách gọi khác nhau nhƣ thị trƣờng đất đai, thị trƣờng nhà ở,
thị trƣờng bất động sản. Pháp luật Việt Nam không công nhận sở hữu tƣ nhân về
đất đai, không cho phép mua bán đất đai, đất đai không phải là hàng hóa. Pháp luật
chỉ quy định quyền sử dụng đất là hàng hóa, do đó chỉ có khái niệm “thị trƣờng
quyền sử dụng đất” mà chƣa có khái niệm chính thức “thị trƣờng đất đai”. Trong
các văn bản quy phạm pháp luật của nƣớc ta, các thuật ngữ “thị trƣờng BĐS” “thị
trƣờng quyền SDĐ” đƣợc dùng chính thức.
Thị trƣờng BĐS có thể định nghĩa là nơi hàng hóa và dịch vụ BĐS đƣợc trao
đổi - nơi mà cơ chế đƣợc ảnh hƣởng bởi mong muốn của những ngƣời tham gia thị
trƣờng cùng những can thiệp của Chính phủ và hệ thống chính trị vào thị trƣờng. Thị
trƣờng bất động sản là tổng thể các hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm đầu tƣ
tạo lập bất động sản đến các hoạt động giao dịch mua bán, chuyển nhƣợng, cho thuê,
thế chấp…cùng các dịch vụ hỗ trợ nhƣ môi giới, định giá, tƣ vấn, quản lý sử dụng bất
động sản…giữa các chủ thể có liên quan trên thị trƣờng BĐS.

Mục tiêu của thị trƣờng BĐS là phân bổ lƣợng hàng hóa khan hiếm - BĐS
bao gồm đất đai và những hoạt động trên mảnh đất và những quyền tài sản liên quan
đến sở hữu.
c)

Phân loại thị trường BĐS

Dựa vào công dụng của BĐS ngƣời ta có thể phân ra thị trƣờng đất đai, thị
trƣờng công trình thƣơng mại, dịch vụ; thị trƣờng công trình công nghiệp; thị
trƣờng nhà ở, thị trƣờng công trình đặc biệt.

8

Dựa vào loại hình hoạt động có thể phân ra thị trƣờng mua bán, chuyển
nhƣợng BĐS; thị trƣờng cho thuê BĐS; thị trƣờng thế chấp và bảo lãnh BĐS; thị
trƣờng dịch vụ BĐS; thị trƣờng các giao dịch khác nhƣ góp vốn liên doanh, cổ
phần hóa…
Dựa vào khu vực có thể phân ra thị trƣờng BĐS khu vực đô thị; thị trƣờng
BĐS khu vực nông thôn; thị trƣờng BĐS khu vực giáp ranh.
Dựa vào trình tự BĐS gia nhập thị trƣờng, cấp độ phát triển của thị trƣờng,
có thể phân ra: thị trƣờng sơ cấp và thị trƣờng thứ cấp.
Dựa vào mức độ kiểm soát có thể chia ra thị trƣờng chính thức hay thị
trƣờng phi chính thức.
d)

Đặc điểm của thị trường BĐS

-Thị trƣờng BĐS không có thị trƣờng trung tâm; hoạt động của thị trƣờng
BĐS không chỉ có ngƣời mua và ngƣời bán mà giữa họ còn có những tổ chức trung
gian làm đầu mối.
-

Thị trƣờng BĐS là thị trƣờng cạnh tranh không hoàn hảo, đòi hỏi sự can thiệp

nhiều và trực tiếp của Nhà nƣớc nên mức độ hoàn hảo của thị trƣờng BĐS thƣờng
thấp hơn các thị trƣờng hàng hóa tiêu dùng, thị trƣờng tƣ liệu sản xuất khác.

Giao dịch trong thị trƣờng BĐS rất phức tạp. BĐS có tính chất rất
căn bản
mà các hàng hóa khác không có, đó là tính bất động. Quá trình giao dịch, trao đổi
BĐS hàng hóa rất phức tạp, qua rất nhiều khâu, cần rất nhiều thủ tục của các bên
liên quan. Đặc điểm này làm tăng phí giao dịch và thời gian giao dịch.

-

Thị trƣờng BĐS dễ bị phân khúc. Đặc tính của đất đai là bất động, không

thể thiêu hủy, chia cắt mang đi, để đáp ứng sự thiếu đất đai ở một địa phƣơng khác
làm cho thị trƣờng BĐS có đặc tính địa phƣơng và cần có sự can thiệp của nhà
nƣớc thông qua các chính sách thuế theo từng thời kỳ, địa phƣơng cụ thể. Và thị
trƣờng BĐS sẽ diễn biến theo sự tác động của các chính sách nhà nƣớc và theo quy
luật của thị trƣờng với những cấp độ khác nhau tại mỗi địa phƣơng khác nhau.
Thị trƣờng BĐS rất nhạy cảm đối với tăng trƣởng kinh tế, dễ bị
nóng khi
nền kinh tế có mức tăng trƣởng cao và cũng dễ bị đóng băng khi nền kinh tế suy
giảm.Thị trƣờng BĐS là đầu mối, có quan hệ mật thiết với nhiều thị trƣờng của nền
kinh tế đặc biệt là thị trƣờng tài chính. Thị trƣờng BĐS mang tính địa phƣơng; biến

9


động mang tính chu kỳ; có tính thanh khoản thấp. Thị trƣờng BĐS phản ứng “trễ”
của cung so với cầu; là thị trƣờng khó thâm nhập, cạnh tranh không hoàn hảo, dễ
nảy sinh tình trạng độc quyền và cần đến các dịch vụ trung gian; chịu ảnh hƣởng
mạnh của chính sách, quy hoạch. Giao dịch BĐS là giao dịch quyền và lợi ích chứa
đựng trong BĐS.
đ) Cơ cấu của thị trường BĐS
Xét trên khía cạnh tổ chức, cũng nhƣ các thị trƣờng khác, thị trƣờng BĐS
gồm bên cung, bên cầu và các tổ chức dịch vụ hỗ trợ thị trƣờng nhƣ các sàn giao
dịch BĐS cầu nối giữa cung và cầu và các dịch vụ hỗ trợ khác nhƣ môi giới, định
giá, quảng cáo, tƣ vấn pháp lý… các dịch vụ hỗ trợ cung nhƣ tƣ vấn đầu tƣ, các tổ
chức tài chính, tín dụng hỗ trợ vốn và các dịch vụ quản lý sử dụng, bảo hiểm, dịch
vụ công…và sự tham gia của các cơ quan quản lý nhà nƣớc.

Xét theo trình tự BĐS tham gia vào thị trƣờng có thể phân ra thị trƣờng sơ
cấp và thị trƣờng thứ cấp. Thị trƣờng sơ cấp bắt đầu từ khi nhà nƣớc giao đất, cho
thuê đất hoặc nhận chuyển nhƣợng quyền SDĐ. Thị trƣờng đầu tƣ (trong lĩnh vực
BĐS còn có thể gọi là thị trƣờng xây dựng) là việc tạo lập ra hàng hóa BĐS bao
gồm các hoạt động lựa chọn nhà tƣ vấn, nhà thầu, chuyển nhƣợng dự án…Thị
trƣờng thứ cấp là thị trƣờng mua bán, chuyển nhƣợng, cho thuê, thế chấp giữa các
chủ sở hữu, chủ sử dụng với ngƣời có nhu cầu.
1.1.2. Những yếu tố cơ bản cấu thành thị trường BĐS
Có 5 yếu tố cơ bản cấu thành thị trƣờng BĐS, đó là:
a)

Hàng hóa BĐS, trong đó khách thể trung tâm của thị trường BĐS là

quyền sử dụng đất
Ở

nƣớc ta hiện nay, không phải tất cả các loại BĐS đều đƣợc tham gia vào

thị trƣờng BĐS, chỉ có một số loại BĐS đƣợc pháp luật cho phép mới đƣợc tham
gia vào thị trƣờng BĐS. Đất đƣợc tham gia vào thị trƣờng BĐS theo quy định của
Luật đất đai năm 2003 bao gồm: (1) đất mà Luật này cho phép ngƣời sử dụng đất
có một trong các quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,
tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn quyền SD Đ; (2) đất thuê
mà trên đó tài sản đƣợc pháp luật cho phép tham gia vào thị trƣờng BĐS [mục 7
Điều 61, Luật đất đai 2003].

10


Điều 2, Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ quy

định cụ thể các loại BĐS đƣợc đƣa vào kinh doanh: “(1) Nhà, công trình xây dựng
theo quy định của pháp luật về xây dựng đƣợc đƣa vào kinh doanh bao gồm: công
trình dân dụng, công trình công nghiệp, công trình giao thông, công trình thủy lợi,
công trình hạ tầng kỹ thuật, trừ một số loại nhà, công trình xây dựng sau: nhà ở
công vụ, trụ sở cơ quan nhà nƣớc, công trình bí mật nhà nƣớc, công trình an ninh
quốc phòng, công trình đƣợc công nhận là di tích lịch sử, văn hóa, danh lam thắng
cảnh thuộc sở hữu nhà nƣớc và các công trình khác mà pháp luật không cho phép
kinh doanh. (2) Quyền sử dụng đất đƣợc tham gia thị trƣờng BĐS theo quy định
của pháp luật về đất đai.
b)

Bên cầu BĐS

Cầu BĐS là khối lƣợng BĐS mà ngƣời mua sẵn sàng chấp nhận và có khả
năng thanh toán để nhận đƣợc khối lƣợng BĐS đó trên thị trƣờng. Một số yếu tố
ảnh hƣởng đến cầu BĐS, đó là:
-

Dân số: tăng trƣởng về dân số là nhân tố làm tăng mọi nhu cầu của xã hội

và theo đó làm tăng nhu cầu về nhà ở, đất đai…
-

Thu nhập dân cƣ: cầu về nhà ở tối thiểu sẽ tăng lên tƣơng ứng với tốc độ

tăng của thu nhập khi mức thu nhập đã vƣợt quá mức giới hạn về cầu lƣơng thực
và thực phẩm;
-

Giá cả BĐS;

-

Kế hoạch phát triển kinh tế- xã hội;

-

Quá trình đô thị hóa;

-

Sự phát triển và hoàn thiện cơ sở hạ tầng;

-

Chính sách pháp luật của nhà nƣớc.

Lực lƣợng bên cầu đa dạng, gồm cá nhân, tổ chức có nhu cầu về nhà ở thực
sự, hoặc quyền sử dụng về đất để đầu tƣ trụ sở, nhà xƣởng…
c)

Bên cung BĐS

Cung BĐS là khối lƣợng BĐS sẵn sàng tham gia vào thị trƣờng BĐS tại
một thời điểm nhất định. Một số yếu tố ảnh hƣởng đến cung BĐS đó là:
mức

Giá cả: là nhân tố quan trọng nhất gây ảnh hƣởng đến sự biến động

cung BĐS;

11


-

Tổng quỹ đất đƣợc chuyển đổi mục đích sử dụng theo quy hoạch;

-

Sự phát triển của hệ thống cơ sở hạ tầng;

-

Các yếu tố đầu vào - chi phí phát triển BĐS;

-

Các chính sách của nhà nƣớc liên quan đến BĐS.

Lực lƣợng bên cung BĐS: các chủ thể tham gia vào bên cung BĐS rất đa
dạng bao gồm: trƣớc hết là nhà nƣớc với vai trò đại diện chủ sở hữu đất, cung cấp
đất lần đầu cho ngƣời sử dụng đất thông qua giao đất, cho thuê đất, tiếp đến là các
cá nhân, tổ chức trong đó có các tổ chức kinh doanh BĐS.
d)

Các tổ chức dịch vụ hỗ trợ thị trường BĐS

Các tổ chức dịch vụ hỗ trợ thị trƣờng BĐS là những tổ chức đƣợc phép cung
cấp các dịch vụ hỗ trợ cho thị trƣờng BĐS, làm nhiệm vụ cầu nối giữa ngƣời bán

và ngƣời mua. Các tổ chức này bao gồm các sàn giao dịch BĐS, các trung tâm giao
dịch BĐS, văn phòng giao dịch BĐS, các tổ chức thông tin BĐS, môi giới BĐS, tƣ
vấn pháp lý về BĐS, định giá BĐS, các định chế tài chính. Thị trƣờng BĐS càng
phát triển thì hệ thống các tổ chức dịch vụ hỗ trợ thị trƣờng càng phát triển theo
hƣớng chuyên môn hóa.
đ) Nhà nước - chủ thể quản lý thị trường BĐS
Nhà nƣớc tham gia thị trƣờng BĐS với tƣ cách là ngƣời quản lý vĩ mô đối
với hoạt động của thị trƣờng BĐS. Nhà nƣớc xây dựng hệ thống pháp luật, tạo
khuôn khổ pháp lý cho thị trƣờng BĐS hoạt động và phát triển. Đồng thời nhà
nƣớc cũng sử dụng các chính sách kinh tế - xã hội; các biện pháp kinh tế, tài chính,
các dịch vụ công để điều tiết thị trƣờng; thực hiện việc kiểm tra giám sát theo quy
định pháp luật. Tóm lại nhà nƣớc là chủ thể quản lý thị trƣờng BĐS thông qua chức
năng và công cụ của mình. Nhà nƣớc giám sát quá trình thực thi các quy định của
nhà nƣớc nhằm tạo nên một hệ thống hữu hiệu, công bằng về phân phối sử dụng
BĐS, và đảm bảo phát triển có chất lƣợng cao. Các nhà đầu tƣ phải tuân thủ các
quy định của nhà nƣớc về quy hoạch xây dựng và phải có sự chấp thuận của chính
quyền địa phƣơng về tổng mặt bằng quy hoạch và các giấy phép cần thiết trƣớc khi
khởi công xây dựng. Khi việc xây dựng đƣợc triển khai, nhà nƣớc thực hiện giám
sát việc tuân thủ các quy định của nhà nƣớc về đầu tƣ xây dựng, đảm bảo an toàn
xây dựng, an sinh xã hội và bảo vệ môi trƣờng.

12


1.1.3. Đặc trưng cơ bản của thị trường BĐS nước ta
-

Thị trƣờng BĐS nói chung và thị trƣờng đất đai nói riêng đƣợc xác lập

trên cơ sở sở hữu toàn dân về đất đai. Thị trƣờng BĐS Việt Nam bao gồm thị

trƣờng quyền sử dụng đất; thị trƣờng về nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất.
Chế độ sở hữu đất đai nƣớc ta là sở hữu toàn dân nên pháp luật nghiêm cấm việc
mua bán, chuyển nhƣợng đất đai, chỉ có quyền sử dụng đất là đƣợc phép chuyển
nhƣợng. Điều này đƣợc ghi nhận trong Hiến pháp năm 1992, Luật Đất đai năm
2003 và Bộ luật Dân sự năm 2005. Do đó đối tƣợng giao dịch trên thị trƣờng không
phải là đất đai mà là quyền sử dụng đất.
-

Sự tồn tại song song và giao thoa với nhau của cả thị trƣờng BĐS chính

thức và thị trƣờng BDS không chính thức, trong đó loại hình thị trƣờng BĐS không
chính thức hiện vẫn là phổ biến.
-

Các chủ thể tham gia thị trƣờng BĐS hoạt động vơi stinhs chuyên nghiệp

không cao; các dịch vụ hỗ trợ thị trƣờng BĐS chƣa phát triển, các sàn giao dịch thị
trƣờng BĐS thiếu tính chuyên nghiệp.
-

Có sự chênh lệch giá cả BĐS rất rõ rệt giữa các địa bàn; giá cả BĐS có thể

chênh lệch nhau hàng chục lần giữa các địa phƣơng thậm chí ngay trong một tỉnh,
thành phố.
1.1.4. Chứng chỉ pháp lý về BĐS
a)

Khái niệm

Chứng chỉ pháp lý về BĐS là chứng thƣ pháp lý do nhà nƣớc công nhận đối

với BĐS về quyền sở hữu, quyền sử dụng của cá nhân, tổ chức. Chứng chỉ pháp lý
về BĐS là sản phẩm của quá trình đăng ký BĐS. Nhà nƣớc muốn cấp chứng chỉ
pháp lý về BĐS phải thông qua hoạt động đăng ký về BĐS. Việc đăng ký BĐS có ý
nghĩa đặc biệt quan trọng nhằm đảm bảo cơ sở pháp lý cho việc xác định hiện trạng
và lý lịch của BĐS.
b)

Phân loại chứng chỉ pháp lý về BĐS

Có rất nhiều loại chứng chỉ pháp lý về BĐS, tùy theo từng thời kỳ lịch sử,
các cơ quan có chức năng quản lý nhà đất khác nhau sẽ cấp các loại chứng chỉ khác
nhau, có thể phân loại nhƣ sau:

13


-

Phân theo đối tƣợng gồm: chứng chỉ về đất; chứng chỉ về nhà; chứng chỉ

về cả nhà và đất.
-

Phân theo cơ quan có thẩm quyền cấp chứng chỉ gồm: Ty; Sở; Ủy ban (có

Ủy ban hành chính; Ủy ban quân quản; Ủy ban xây dựng cơ bản; Ủy ban nhân dân
thành phố; Ủy ban nhân dân huyện); Chi cục quản lý nhà đất.
c)

Vai trò, ý nghĩa pháp lý của chứng chỉ pháp lý đối với quản lý nhà nước,

phát triển thị trường BĐS
Việc nhà nƣớc cấp chứng chỉ về BĐS là điều kiện quan trọng trong việc bình
ổn thị trƣờng BĐS, để thị trƣờng BĐS thật sự đi đúng hƣớng, thật sự thành kênh
huy động vốn hiệu quả của doanh nghiệp phải tăng cƣờng phát triển thị trƣờng
BĐS chính thức dựa trên cơ sở hàng hóa BĐS đủ điều kiện pháp lý ngày càng tăng.
Muốn làm đƣợc điều này thì cần thiết phải thực hiện việc cấp giấy chứng nhận
quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với BĐS - đây là cơ sở quan trọng để quản lý đất
đai và cũng là biện pháp lâu dài để có thể làm lành mạnh hóa thị trƣờng BĐS vốn
đã đƣợc tiếp cận khá muộn ở nƣớc ta để trở thành một thành phần chính thức của
nền kinh tế - xã hội của đất nƣớc.
1.1.5. Các yếu tố chủ yếu tác động đến giá BĐS, thị trường BĐS
Định giá BĐS là hoạt động tƣ vấn, xác định giá của một BĐS cụ thể tại một
thời điểm xác định. Định giá BĐS là một hình thức phân tích kinh tế, ứng dụng,
thực chất là định giá đất và định giá các tài sản gắn liền với đất (nếu có) [16].
Giá sàn BĐS là mức giá BĐS tối thiểu do nhà nƣớc quy định. Quy định giá
sàn là một trong những biện pháp can thiệp của nhà nƣớc vào thị trƣờng, mục đích
là để bảo vệ các chủ thể của thị trƣờng, tránh tình trạng giá thấp bất thƣờng.
Có 4 nhóm yếu tố chủ yếu tác động đến giá BĐS, thị trƣờng BĐS, đó là:
a) Nhóm các yếu tố tự nhiên
-

Vị trí BĐS: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại ngày càng cao

thị giá trị của BĐS càng lớn. Mỗi BĐS luôn đồng thời tồn tại hai loại vị trí: vị trí
tuyệt đối và vị trí tƣơng đối. Xét trên phƣơng diện tổng quát, cả hai loại vị trí nói
trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá của BĐS. Những BĐS nằm tại
trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những BĐS cùng loại
nằm ở các vùng ven trung tâm (đƣợc coi là vị trí tƣơng đối). Những BĐS nằm tại

14


các ngã tƣ hay ngã ba, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có vị trí cao hơn
những BĐS nằm ở vị trí khác (đƣợc coi là vị trí tuyệt đối). Việc xem xét đánh giá
ƣu thế về vị trí BĐS cực kỳ quan trọng đối với việc xác định giá BĐS.
-

Địa hình BĐS tọa lạc, đặc điểm trên mặt đất, dƣới lòng đất (độ dày của lớp

bề mặt, tính chất thổ nhƣỡng, tính chất vật lý…) ảnh hƣởng đến giá trị của BĐS tùy
thuộc vào mục đích sử dụng đất.
-

Tình trạng môi trƣờng, các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của thiên tai (những

BĐS nằm ở những vùng thƣờng hay bị các sự cố thiên tai nhƣ bão, lụt, động đất,
khắc nghiệt khí hậu… làm cho giá trị BĐS bị giảm sút và ngƣợc lại).
-

Không gian quan hệ với các BĐS khác, kích thƣớc , hình thể, diện tích…

của BĐS (một kích thƣớc và diện tích thửa đất tối ƣu khi nó thỏa mãn một loại nhu
cầu cụ thể của đa số dân cƣ trong vùng).
b) Nhóm các yếu tố kinh tế

-

-

Khả năng sinh lời (mang lại thu nhập);

-

Những tiện ích, tiện nghi gắn liền với BĐS;

Các yếu tố kinh tế vĩ mô địa phƣơng, vùng (tình hình cung - cầu BĐS trong

khu vực);
-

Đặc điểm của những ngƣời tham gia thị trƣờng BĐS;

Các điều kiện của thị trƣờng BĐS trong khu vực; hiện trạng cơ sở hạ tầng

của vùng lân cận; mức độ tăng trƣởng GDP hàng năm của vùng; thu nhập bình quân
hàng năm của ngƣời dân trong vùng so với các vùng khác; khả năng đáp ứng nhu
cầu tín dụng của hệ thống tín dụng; mức giá bình quân loại đất trong vùng; tỷ lệ
thuế và mức thuế suất; mức độ lạm pháp chung; tình hình thị trƣờng lao động; thị
trƣờng chứng khoán; thị trƣờng tín dụng trong vùng.
c) Nhóm các yếu tố về pháp lý
Quy hoạch SDĐ gắn liền với BĐS; tình trạng pháp lý của BĐS; các quy định
về xây dựng và kiến trúc tại khu vực BĐS (các giấy tờ chứng thƣ pháp lý về quyền
SDĐ, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng hiện có); các hạn chế về quyền SDĐ, sở hữu
nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS (tình trạng cho thuê, thế chấp BĐS,
tình trạng tranh chấp quyền SDĐ, sở hữu nhà, sự hạn chế quyền sở hữu chung).
d)

Nhóm các yếu tố về tâm lý

15


Tình trạng sức khỏe, nghề nghiệp, tình duyên…của ngƣời sống tại nhà đất đó;
thói quen của ngƣời dân không muốn bán nhà đất do ông cha để lại; không thích

ở nhà chung cƣ; ham muốn có nhà nằm gần quốc lộ, tỉnh lộ; những vấn đề liên
quan đến phong thủy.
Giá cả BĐS tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung – cầu trên thị trƣờng.
Khi cầu lớn hơn cung giá BĐS bị đẩy cao lên; ngƣợc lại khi cung lớn hơn cầu, giá
BĐS có xu hƣớng giảm xuống. Giá cả BĐS còn thùy thuộc vào những yếu tố xuất
phát từ những khuyết tật của thị trƣờng BĐS nhƣ độc quyền, đầu cơ, cạnh tranh
không lành mạnh…
1.2. Vị trí và vai trò của thị trƣờng BĐS đối với nền kinh tế, xã hội
Thị trƣờng BĐS là một trong những thị trƣờng có vị trí và vai trò quan trọng
đối với nền kinh tế quốc dân, có quan hệ trực tiếp với các thị trƣờng tài chính tiền
tệ, thị trƣờng xây dựng, thị trƣờng vật liệu xây dựng, thị trƣờng lao động…
1.2.1. Vị trí của thị trường BĐS trong mối quan hệ với các thị trường khác
trong nền kinh tế quốc dân
Thị trƣờng BĐS và các thị trƣờng trong nền kinh tế quốc dân có mối quan
hệ mật thiết và tƣơng tác lẫn nhau.
a)

Quan hệ giữa thị trường BĐS với thị trường tài chính

Trong nền kinh tế thị trƣờng, việc phân bổ nguồn lực, mà trƣớc hết là sự
phân bổ nguồn vốn đƣợc thực hiện thông qua thị trƣờng tài chính. Do vậy thị
trƣờng tài chính đƣợc coi là huyết mạch của thị trƣờng BĐS, nói cách khác thị
trƣờng BĐS là đầu ra quan trọng của thị trƣờng vốn. Nếu khơi dậy đƣợc kênh lƣu
thông giữa thị trƣờng BĐS (vốn tiềm ẩn) với thị trƣờng tài chính (vốn hoạt động)

thì sẽ chuyển đƣợc vốn ở dạng “thế năng” sang vốn ở dạng “động năng” để có
đƣợc nguồn vốn đầu tƣ lớn từ nội lực là đất đai, BĐS.
Biểu hiện chủ yếu về tác động của thị trƣờng tài chính lên thị trƣờng BĐS là
việc áp đặt và thực thi các chính sách thuế, phí để điều tiết các quan hệ giao dịch
trên thị trƣờng BĐS sơ cấp và thứ cấp. Đầu tƣ tạo lập BĐS thƣờng sử dụng một
lƣợng vốn lớn với thời gian hình thành BĐS cũng nhƣ thu hồi vốn dài. Thị trƣờng
BĐS hoạt động tốt là cơ sở để huy động đƣợc nguồn tài chính lớn cho sự phát triển
kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân. Mặt khác việc nâng cao hiệu quả điều tiết

16


vốn cho vay cho đầu tƣ BĐS của các ngân hàng, chính là làm cho thị trƣờng BĐS
phát triển lành mạnh hơn, hiệu quả hơn. Ngƣợc lại thị trƣờng vốn bị “thắt chặt” hay
bó hẹp thì thị trƣờng BĐS cũng khó phát huy đƣợc năng lực của nó, thậm chí lâm
vào bất ổn “bong bóng” hoặc “đóng băng”. Thiếu công khai, minh bạch trong hệ
thống tài chính sẽ dẫn tới nạn hối lộ, tham nhũng từ nguồn vốn vay nƣớc ngoài,
nguồn ngân sách nhà nƣớc từ đó chuyển hóa thành đầu cơ BĐS.
b)

Quan hệ giữa thi trường BĐS với thị trường hàng hóa và dịch vụ

Trong các loại thị trƣờng cơ bản ở nƣớc ta, thị trƣờng hàng hóa và dịch vụ
có vai trò khởi đầu cho sự phát triển các loại thị trƣờng khác. Sự phát triển của thị
trƣờng hàng hóa và tích lũy nguyên thủy tƣ bản có vai trò thúc đấy thị trƣờng lao
động và thị trƣờng BĐS phát triển. Tác động của thị trƣờng hàng hóa và dịch vụ
lên thị trƣờng BĐS thể hiện ở giá cả hàng hóa và dịch vụ tác động lên mức chi phí
trên thị trƣờng BĐS. Nếu giá cả của các hàng hóa và dịch vụ cung cấp (đầu vào)
cho thị trƣờng BĐS hạ thì giá thành xây dựng thấp, tăng “cung” và giảm chi phí
cho các giao dịch trên thị trƣờng BĐS, đặc biệt ở giai đoạn đầu tƣ, tạo lập BĐS; và

sẽ ngƣợc lại nếu giá cả trên thị trƣờng hàng hóa và dịch vụ tăng. Mặt khác khi thị
trƣờng BĐS hoàn thiện và phát triển sẽ tạo điều kiện cho thị trƣờng hàng hóa và
dịch vụ đạt đến trình độ phát triển cao.
c)

Quan hệ giữa thị trường BĐS với thị trường lao động

Thị trƣờng lao động điều tiết một trong những nguồn lực quyết định nhất của
sự phát triển kinh tế- xã hội, là nơi giao dịch và phân bổ nguồn nhân lực. Thị trƣờng
lao động cung cấp nguồn nhân lực cho thị trƣờng BĐS. Sự phát triển của các doanh
nghiệp kinh doạnh BĐS tạo ra nhu cầu rất lớn về nhân lực trong lĩnh vực này, đặc
biệt sự phát triển của các dịch vụ hỗ trợ thị trƣờng BĐS tạo ra nhu cầu về nguồn
nhân lực có tính chuyên nghiệp cao, vừa giỏi giao tiếp và nắm bắt đƣợc yêu cầu của
thị trƣờng, am hiểu pháp luật… Nhu cầu này thúc đẩy phát triển các trƣờng đào tạo
nghề, các tổ chức đƣợc phép đào tạo và cấp chứng chỉ hành nghề môi giới trên thị
trƣờng BĐS theo quy định của pháp luật. góp phần đƣa một tỷ lệ lao động tham gia
vào thị trƣờng lao động. Ngƣợc lại nếu thị trƣờng BĐS không đƣợc quản lý, vận
hành tốt, chúng sẽ góp phần đáng kể vào việc gây ra thất nghiệp trong thị trƣờng
lao động hoặc tạo ra một đội ngũ của thị trƣờng BĐS phi chính thức.

17


d)

Quan hệ giữa thị trường BĐS với thị trường khoa học và công nghệ và

một số thị trường khác
Tác động dễ thấy của thị trƣờng khoa học và công nghệ đối với thị trƣờng
BĐS là trong điều kiện cạnh tranh trên thị trƣờng khoa học và công nghệ đã trở

thành động lực thực tế trong phát triển của doanh nghiệp, buộc các doanh nghiệp
kinh doanh BĐS phải chú trọng đến đổi mới công nghệ và coi đó là yếu tố quyết
định trong phát triển doanh nghiệp. Ngƣợc lại thị trƣờng BĐS phát triển thì yếu tố
ảnh hƣởng mạnh nhất đến thị trƣờng khoa học và công nghệ là tăng cầu cho thị
trƣờng này; kéo các nhu cầu nghiên cứu phát triển vật liệu, kỹ thuật xây dựng, tiết
kiệm năng lƣợng công nghệ, thông tin (phục vụ thị trƣờng BĐS). Thị trƣờng BĐS
phát triển lành mạnh sẽ tạo thuận lợi cho sự phát triển về số lƣợng cơ sở phục vụ
cho phát triển cơ sở hạ tầng của thị trƣờng khoa học và công nghệ thông qua việc
cung cấp mặt bằng để tạo lập và phát triển các phòng nghiên cứu khoa học và công
nghệ, khu công nghệ cao; sàn giao dịch hàng hóa khoa học…
Ngoài ra thị trƣờng BĐS còn có quan hệ trực tiếp với thị trƣờng xây dựng và
qua đó quan hệ bắc cầu tới các thị trƣờng vật liệu xây dựng và đồ nội thất…
1.2.2 Vai trò của thị trường BĐS đối với nền kinh tế
Vai trò của thị trƣờng BĐS đƣợc xác định trong mối quan hệ tác động của
thị trƣờng này đối với thị trƣờng khác và đối với tổng nền kinh tế quốc dân
a)

Tạo nguồn lực tiềm ẩn từ BĐS trong nền kinh tế

Thị trƣờng BĐS là yếu tố hàng đầu tác động quyết định tới tăng, giảm tổng tích
lũy của nền kinh tế. Trong tổng tích lũy thì tích lũy tài sản cố định luôn luôn cao gấp
nhiều lần so với tích lũy tài sản lƣu động. Thị trƣờng BĐS là một trong những thị
trƣờng quan trọng của nền kinh tế thị trƣờng vì thị trƣờng này liên quan trực tiếp đối
với một lƣợng tài sản lớn cả về quy mô, tính chất cũng nhƣ giá trị và chúng trực tiếp
tác động đến nền kinh tế quốc dân. Do đó thị trƣờng BĐS nóng lên sẽ làm cho nền
kinh tế có tốc độ tăng trƣởng cao hơn so với bình thƣờng, và khi nguội đi sẽ làm cho
tăng trƣởng giảm đi không bình thƣờng, có khi còn tăng trƣởng âm (đối với những
nền kinh tế “bong bóng”). Động thái phát triển của thị trƣờng BĐS tác động tới nhiều
loại thị trƣờng trong nền kinh tế. Do các quan hệ liên đới,

18


nhân quả, thị trƣờng BĐS ngoài sự vận hành của chính mình thì nó còn tác động
vào nhiều loại thị trƣờng khác.
b)

Đóng góp vào GDP

Thị trƣờng BĐS phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ sẽ đƣợc huy động.
Thị trƣờng BĐS có quan hệ mật thiết với thị trƣờng vốn; đầu tƣ vào BĐS
thƣờng sử dụng lƣợng vốn lớn với thời gian dài vì vậy thị trƣờng BĐS là đầu ra
quan trọng của thị trƣờng vốn. Ngƣợc lại thị trƣờng BĐS hoạt động tốt là cơ sở để
huy động đƣợc nguồn tài chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải
ngân. Vì vậy phát triển đầu tƣ, kinh doanh BĐS đóng vai trò quan trọng trong việc
chuyển các tài sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển
kinh tế- xã hội, đặc biệt là đầu tƣ phát triển cơ sở hạ tầng của nền kinh tế.
c)

Tác động lan tỏa qua đầu tư vào BĐS đến nền kinh tế

Thị trƣờng BĐS phát triển liên thông với thị trƣờng lao động, nó tác động
trực tiếp vào thị trƣờng lao động và ngƣợc lại. Thị trƣờng BĐS ảnh hƣởng lan tỏa
vào thị trƣờng tài chính, tiền tệ, tác động của nó sâu đậm vào thị trƣờng tài chính.
Khi ở trạng thái bình thƣờng, thị trƣờng BĐS và thị trƣờng tài chính, tiền tệ nƣơng
tựa vào nhau để cùng phát triển, những giao dịch BĐS luôn kéo theo những giao
dịch tài chính, tiền tệ. Phát triển và quản lý tốt thị trƣờng BĐS, đặc biệt là thị
trƣờng quyền sử dụng đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản
quý giá thuộc sở hữu toàn dân mà nhà nƣớc là đại diện chủ sở hữu, bảo đảm cho sự
phát triển đô thị và nông thôn tuân thủ quy hoạch bền vững, góp phần tạo dựng diện

mạo đô thị và nông thôn văn minh, hiện đại đƣa đất nƣớc bƣớc vào thời kỳ công
nghiệp hóa, hiện đại hóa trong xu thế hội nhập và phát triển. Nhƣ vậy vấn đề phát
triển thị trƣờng BĐS để đáp ứng yêu cầu đô thị hóa ở nƣớc ta là vấn đề lớn và có
tầm quan trọng đặc biệt nhất là khi nƣớc ta chuyển sang cơ chế thị trƣờng trong
điều kiện các thiết chế về quản lý nhà nƣớc đối với công tác quy hoạch chƣa đƣợc
thực thi có chất lƣợng và hiệu quả thì việc phát triển và quản lý thị trƣờng BĐS ở
đô thị phải đi đôi với tăng cƣờng công tác quy hoạch để khắc phục những tốn kém
và vƣớng mắc trong tƣơng lai.
d) Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS sẽ góp phần kích thích sản
xuất
phát triển

19


Thị trƣờng BĐS có quan hệ trực tiếp với các thị trƣờng tài chính, lao động,
khoa học công nghệ… vì vậy có thể nói sự phát triển của thị trƣờng BĐS có tác
động lan tỏa tới sự phát triển của nền kinh tế quốc dân. Phát triển và điều hành tốt
thị trƣờng BĐS sẽ có tách dụng thúc đẩy tăng trƣởng kinh tế quốc dân thông qua
các biện pháp kích thích đầu tƣ vào đất đai, tạo lập các công trình nhà xƣởng… để
từ đó tạo nên chuyển dịch đáng kể và quan trọng về cơ cấu trong các ngành, các
vùng lãnh thổ trên phạm vi cả nƣớc.
đ) Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS sẽ đáp ứng nhu cầu bức
xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho dân từ đô thị đến nông thôn
Nhà ở là nhu cầu cơ bản, thiết yếu của nhân dân. Thị trƣờng nhà ở là bộ phận
quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong thị trƣờng BĐS. Thị trƣờng nhà ở là thị trƣờng sôi
động nhất trong thị trƣờng BĐS, những cơn “sốt” nhà đất hầu hết đều bắt đầu từ “sốt”
nhà ở và lan tỏa sang các thị trƣờng BĐS khác và ảnh hƣởng trực tiếp đến đời sống
của nhân dân. Vì vậy, phát triển và quản lý có hiệu quả thị trƣờng nhà ở, bình ổn thị
trƣờng nhà ở, bảo đảm cho giá nhà ở phù hợp với thu nhập của ngƣời dân là một trong

những vai trò quan trọng của quản lý nhà nƣớc về thị trƣờng BĐS nhà ở.

1.3 Tổng quan về quá trình phát triển của thị trƣờng BĐS Việt Nam
Quá trình hình thành và phát triển thị trƣờng BĐS ở nƣớc ta có thể phân
chia thành hai thời kỳ chính:
a)

Thời kỳ trước đổi mới (từ năm 1987 trở về trước)

Sau khi thống nhất, đất nƣớc chuyển sang giai đoạn hòa bình, cả nƣớc xây
dựng kinh tế. Hiến pháp sửa đổi năm 1980 đã quy định chế độ kinh tế của đất nƣớc
trong giai đoạn này. Việc tạo lập nhà ở bắt đầu có những đổi mới, không có chế dộ
giao và cho thuê đất nên thị trƣờng sơ cấp không hình thành. Việc tạo lập thị trƣờng
BĐS nói chung và BĐS nhà ở nói riêng giai đoạn này chủ yếu do nhà nƣớc thực
hiện. Thị trƣờng thứ cấp giao dịch chuyển nhƣợng BĐS hầu nhƣ không có. Trong
nông nghiệp chỉ có mô hình kinh tế HTX cho nên không có chuyển nhƣợng ruộng
đất, ao hồ. Trong công nghiệp, thƣơng mại, dịch vụ chủ yếu là mô hình xí nghiệp
quốc doanh và tập thể thủ công nghiệp, việc dịch chuyển nhà máy, xí nghiệp do
quyết định của nhà nƣớc nên không có giao dịch mua bán trên thị trƣờng. Riêng về
lĩnh vực BĐS nhà ở, do nhà nƣớc không đáp ứng đủ nhu cầu (theo thống kê diện

20


tích nhà ở do nhà nƣớc xây dựng trong giai đoạn này chỉ đáp ứng đƣợc 30% nhu
cầu nhà ở của CBCNVC ở đô thị) trong khi một số nhà ở đã có giấy chứng nhận sở
hữu do chế độ cũ cấp nên sự chuyển nhƣợng “trao tay” giữa những ngƣời có nhu
cầu vẫn diễn ra. Thị trƣờng “ngầm” có nguyên nhân và xuất phát điểm từ việc nhà
nƣớc chậm thừa nhận và không có quy định hành lang pháp lý cho nó. Nhà nƣớc
chƣa có quy định công nhận quyền sở hữu nhà ở và cũng chƣa cấp GCN quyền sở

hữu đối với BĐS, do đó thị trƣờng có hoạt động nhƣng thiếu sự quản lý của nhà
nƣớc.
b)

Thời kỳ từ 1987 đến nay

Sự phát triển của thị trƣờng BĐS thời kỳ này đƣợc chia làm 2 giai đoạn chủ
yếu: giai đoạn 1 bắt đầu từ sự ra đời của Luật đất đai năm 1987 đến năm 1993 khi
Luật đất đai đƣợc sửa đổi; giai đoạn 2 từ năm 1993 đến nay.
* Giai đoạn từ 1987 đến 1993
Luật đất đai năm 1987 đã tạo ra nền tảng pháp lý quan trọng cho thị trƣờng
BĐS bƣớc đầu hoạt động đó là việc nhà nƣớc giao đất và cho phép chuyển nhƣợng,
bán thành quả lao động, kết quả đầu tƣ trên đất đƣợc giao. Để phục vụ cho việc phát
triển kinh tế, khái niệm giao đất đã đƣợc thực hiện tuy chƣa đặt vấn đề thu tiền sử
dụng đất; tuy nhiên thị trƣờng sơ cấp đã bắt đầu hình thành tuy quy mô còn nhỏ.

Năm 1991, Pháp lệnh nhà ở ra đời, đây là một động lực thúc đầy thị trƣờng
nhà ở phát triển. Pháp lệnh đƣa ra 2 điểm rất quan trọng đó là về kinh doanh nhà ở
và quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở khi nhận chuyển nhƣợng nhà ở. Những quy
định này là cơ sở để hình thành thị trƣờng nhà ở nói riêng và thị trƣờng BĐS nói
chung.
* Giai đoạn từ 1993 đến nay
Sự ra đời của Luật đất đai 1993, lần đầu tiên cho phép các hộ gia đình, cá
nhân đƣợc chuyển nhƣợng và nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất (ngƣời dân
quen gọi là mua bán đất đai). Từ chỗ mua bán đất đai là bất hợp pháp, phải núp
bóng danh nghĩa mua nhà nay đƣợc thừa nhận là hợp pháp và công khai mua bán đã
mở ra cơ hội cho niều ngƣời dân có tiền, có nhu cầu có nhà đất riêng yên tâm thực
hiện mong ƣớc của mình. Lƣợng cầu chính thức về nhà, đất ở bắt đầu tăng lên từ
sau ngày Luật đất đai 1993 chính thức có hiệu lực. Năm 1992 cũng là thời điểm

21