Nghiên cứu hoạt động tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương mại việt nam từ cuộc khủng hoảng tín dụng bất động sản tại mỹ

B GIO D C V O T O
TRệễỉNG ẹAẽI HOẽC KINH TE TPHCM

NGUYN CAO HU TR

NGHIấN C U HOT NG TN DNG BT
NG SN CA CC NGN HNG
THNG MI VIT NAM T CUC KHNG
HONG TN DNG BT NG SN TI M

LUN VN THC S KINH T

Thnh ph H Chớ Minh N m 2009


B GIO D C V O T O
TRệễỉNG ẹAẽI HOẽC KINH TE TPHCM

NGUYN CAO HU TR

NGHIấN C U HOT NG TN DNG BT
NG SN CA CC NGN HNG
THNG MI VIT NAM T CUC KHNG
HONG TN DNG BT NG SN TI M
Chuyờn ngnh : Kinh t ti chớnh Ngõn hng
Mó ngnh
: 60.31.12

LUN VN THC S KINH T
NGI HNG DN KHOA HC:
PGS.TS NGUYN THN NGC TRANG

Thnh ph H Chớ Minh N m 2009


MỤC LỤC
Trang phụ bìa
Mục lục
Danh mục các ký hiệu, chữ viết tắt
Danh mục các bảng, biểu
Danh mục các hình vẽ, đồ thị
Lời cam đoan
Mở đầu
Chương 1: Khung lý thuy ết về thị trường bất động sản và tín d ụng bất
động sản.
1.1. Bất động sản và th ị trường bất động sản................................................................ 1
1.1.1 Bất động sản.......................................................................................................................... 1
1.1.1.1 Khái niệm............................................................................................................................ 1
1.1.1.2 Phân lo ại............................................................................................................................. 2
1.1.1.3 Các nhân tố tácđộng đến giá trị bất động sản........................................................ 2
1.1.2 Thị trường bất động sản.................................................................................................... 5
1.1.2.1 Khái niệm............................................................................................................................ 5
1.1.2.2 Vai trò c ủa thị trường bất động sản.......................................................................... 5
1.2. Tín dụng bất động sản....................................................................................................... 7
1.2.1 Tín dụng bất động sản........................................................................................................ 7
1.2.1.1 Khái niệm tín dụng bất động sản............................................................................... 7
1.2.1.2 Đặc điểm của tín dụng bất động sản......................................................................... 8
1.2.1.3 Nguyên ắtc cho vay bất động sản.............................................................................. 9
1.2.2 Vai trò c ủa tín dụng bất động sản................................................................................. 9
1.2.3 Các ủri ro trong cho vay bất động sản...................................................................... 11
1.2.3.1 Yếu tố chủ quan............................................................................................................. 11

1.2.3.2 Yếu tố khách quan................................................. ...................................................... 12
Kết luận chương 1........................................................................................................................ 14


Chương 2: Khủng hoảng tín dụng bất động sản tại Mỹ và bài h ọc kinh
nghiệm cho Việt Nam
2.1 Hoa kỳ và bong bóng b ất động sản.......................................................................... 15
2.2 Diễn biến cuộc khủng hoảng tín dụng bất động sản......................................... 17
2.3 Sự sụp đổ của thị trường bất động sản Mỹ và các nguyên nhân ủca
cuộc khủng hoảng...................................................................................................................... 24
2.3.1 Nhóm nguyên nhân từ chính các ngân hàng........................................................... 24
2.3.1.1 Các loại hình cho vay đầy rủi ro và chính sách cho vay dễ dãi..................24
2.3.1.2 Do đạo luật Glass Steagall bị thay bởi đạo luật Glamm Leach Bliley......24
2.3.1.3 Các ngân hàng sử dụng đòn b Ny tài chính quá cao........................................ 26
2.3.2 Nhóm nguyên nhân từ người tiêu dùng................................................. ..................27
2.3.2.1 Cơn sốt đầu cơ................................................................................................................ 27
2.3.2.2 Đam mê ởs hữu nhà..................................................................................................... 27
2.3.2.3 Niềm tin bất động sản là kênhđầu tư tốt............................................................... 28
2.3.3 Nhóm nguyên nhân từ kinh tế vĩ mô......................................................................... 29
2.3.3.1 Sự sụp đổ của Công ty dot-com............................................................................... 29
2.3.3.2 Các quảng cáo trên truyền thông............................................................................. 29
2.3.3.3 Mức lãi su ất thấp kỷ lục............................................................................................ 30
2.4 Bài h ọc kinh nghiệm rút ra cho Việt Nam............................................................ 31
Kết luận chương 2........................................................................................................................ 33
Chương 3: Thực trạng tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương
mại Việt nam
3.1. Thị trường bất động sản trong thời gian qua và nh ững rủi ro tiềm n .34
3.2.1 Diễn biến.............................................................................................................................. 34
3.2.2 Những rủi ro tiềm Nn từ biến dạng của thị trường bất động sản.................... 38
3.2 Tình hình huy động và cho vay c ủa hệ thống Ngân hàng........................... 39

3.2.1 Tình hình huy động.......................................................................................................... 39
3.2.2 Tình hình cho vay............................................................................................................. 43
3.3 Tình hình cho vay bất động sản trong thời gian qua........................................ 46
3.3.1 Tình hình cho vay............................................................................................................. 46


3.3.2 Cấu trúc các khoản cho vay bất động sản................................................................ 55
3.4. Tỷ trọng cho vay bất động sản và t ỷ trọng nợ quá hạn tại một số
ngân hàng th ương mại Việt nam trong thời gian qua............................................ 58
3.4.1 Ngân hàng TMCP Ngo ại Thương Việt Nam......................................................... 58
3.4.2 Ngân hàng Công Th
ương Việt Nam.......................................................................... 59
3.4.3 Ngân hàng TMCP Xu ất Nhập KhNu Việt Nam................................................... 61
3.4.4 Ngân hàng TMCP Nam Vi ệt........................................................................................ 62
Kết luận chương 3........................................................................................................................ 64
Chương 4: Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động tín dụng bất động sản
của các ngân hàng thương mại Việt nam
4.1. Nhận diện những nguy cơ tìm n trong hoạt động tín dụng bất động
sản...................................................................................................................................................... 65
4.2. Những triển vọng của thị trường bất động sản và tín d ụng bất động
sản trong thời gian tới............................................................................................................. 68
4.3. Một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động tín dụng bất động sản
nhằm ngăn ngừa nguy cơ khủng hoảng.......................................................................... 72
4.3.1 Đánh giáạ il khoản vay và c ơ cấu lại nợ................................................................. 72
4.3.2 Xây d ựng quy trình thNm định cho vay chặt chẽ................................................ 74
4.3.3 Thành l ập phòng th Nm định, định giá bất động sản......................................... 76
4.3.4 Thành l ập Công ty địa ốc, Công ty mua bán nợ và khai thác tài sản..........77
4.3.5 Nâng cao vai trò c ủa bộ phận kiểm toán nội bộ và ki ểm soát nội bộ, đặc
biệt là trong l ĩnh vực cho vay bất động sản...................................................................... 78
4.3.6 Quản trị rủi ro ngân hàng, đặc biệt là r ủi ro thanh khoản và r ủi ro lãi

suất..................................................................................................................................................... 78
4.3.7 Sử dụng đòn b Ny tài chính phù h ợp....................................................................... 79
4.3.8 Giải pháp khác................................................................................................................... 79
Kết luận chương 4........................................................................................................................ 81
Kết luận chung


PHỤ LỤC
Phụ lục 1: Việt nam và cu ộc khủng hoảng tài chính ph ố Wall.................................... 1
Phụ lục 2: Diễn biến cuộc khủng hoảng tín dụng bất động sản tại Mỹ...................28
Danh mục tài li ệu tham khảo


DANH MỤC CÁC KÝ HI

ỆU, CHỮ VIẾT TẮT
ABBank
: Ngân hàng
TMCP An Bình
ACB
: Ngân hàng
TMCP Á Châu
ARM
: Loại hình cho vay
lãi su ất được điều chỉnh theo thị
trường

CDS
: Bảo hiểm bảo
lãnh kho ản vay

Eximbank : Ngân hàng
TMCP Xu ất Nhập KhNu Việt
Nam
FED
bang Mỹ

: Cục dự trữ liên

FDI
: Đầu tư trực tiếp
nước ngoài
GDP
quốc nội

: Tổng sản phNm

HDBank
: Ngân hàng
TMCP Nhà Hà N
ội
Navibank
: Ngân hàng
TMCP Nam Vi ệt
MBS
: Chứng khoán dựa
vào nh ững khoản thế chấp
OCB
: Ngân hàng
TMCP Ph ương Đông
ODA

: Nguồn vốn hổ trợ
phát triển trực tiếp nước ngoài
Sacombank : Ngân hàng
TMCP Sài Gòn Th
ương Tín
Techcombank: Ngân hàng
TMCP K ỹ Thương Việt Nam


TP.HCM

: Thành ph ố Hồ Chí Minh

TMCP

: Thương mại cổ phần

Vietinbank
Việt Nam

: Ngân hàng Công Th ương

Vietcombank : Ngân hàng TMCP Ngo ại
Thương Việt Nam


DANH MỤC CÁC B ẢNG, BIỂU
Bảng 3.1: Giá bất động sản tại một số dự ánở TPHCM
Bảng 3.2: So sánh với các thành phố khác ạti các nước Châu Á

DANH MỤC CÁC HÌNH V Ẽ, ĐỒ THN
Hình 2.1: Chỉ số giá nhà, chi phí xây dựng, dân s ố và lãi trái phiếu 10 năm
Hình 2.2: Dư nợ tín dụng bất động sản tại Mỹ từ năm 2002 – 2008
Hình 2.3: Đòn b Ny tài chính c ủa một số ngân hàng t ại Mỹ (Quý I/2008)
Hình 2.4: Lãi su ất điều chỉnh theo thị trường (1996-2006)
Hình 2.5: Tổng giá trị công c ụ tài chính phái sinh tại Mỹ 1995–2007 so v ới tổng

thu nhập Mỹ
Hình 3.1: Giá trị căn hộ cao cấp tại TPHCM
Hình 3.2: Giá cho thuêăvn phòng t ại các Thành phố lớn trong khu vực đầu năm
2008
Hình 3.3: Tình hình lãi su ất trong thời gian qua
Hình 3.4: Tình hình huy động toàn ngân hàng qua các n ăm
Hình 3.5: Tốc độ tăng trưởng huy động của toàn ngân hàng (2000 – 2008)
Hình 3.6: Tình hình huy động và cho vay c ủa toàn h ệ thống ngân hàng
Hình 3.7: Tốc độ tăng trưởng cho vay của toàn h ệ thống ngân hàng (2000 –
2008)
Hình 3.8: Dư nợ cho vay vào các lĩnh vực tại TPHCM
Hình 3.9: Xu hướng dư nợ bất động sản biến động theo thị trường
Hình 3.10: Tỷ trọng cho vay các loại hình tại TPHCM
Hình 3.11: Dư nợ cho vay bất động sản theo loại hình ngân hàng
Hình 3.12: Tình hình huy động và cho vay c ủa Ngân hàng TMCP Ngo ại Thương

Việt Nam
Hình 3.13: Tỷ lệ nợ quá hạn và n ợ xấu của Vietcombank
Hình 3.14: Tình hình huy động và cho vay c ủa Ngân hàng Công Th
Việt Nam
Hình 3.15: Tỷ lệ nợ quá hạn và n ợ xấu của Vietinbank
Hình 3.16: Tình hình huy động và cho vay c ủa Ngân hàng TMCP Xu ất

Nhập KhNu Việt Nam
Hình 3.17: Tỷ lệ nợ quá hạn và n ợ xấu của Eximbank


Hình 3.18: Tình hình huy động và cho vay c ủa Ngân hàng TMCP Nam Vi ệt 63

Hình 3.19: Tỷ lệ nợ quá hạn và n ợ xấu của Ngân hàng TMCP Nam Vi ệt
Hình 4.1 Dự báo năm thị trường bất động sản phục hồi


MỞ ĐẦU
TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Cuộc khủng hoảng tài chính b ắt nguồn từ Mỹ vào cu ối năm 2007 đã lan
nhanh và ảnh hưởng sâu r ộng, trở thành cu ộc khủng hoảng lớn nhất kể từ thời
kỳ đại suy thoái 1929-1933. Các tácđộng của cuộc khủng hoảng trênđã lan trên
diện rộng không ch ỉ hoạt động các ngân hàng, mà t ất cả các nền kinh tế, các thị
trường bước vào th ời kỳ suy thoái nghiêm ọtrng. Thông qua cu ộc khủng hoảng
này, cho th ấy vai trò ảnh hưởng của thị trường bất động sản đối với hoạt động
ngân hàng là r ất lớn.
Riêngđối với Việt Nam hiện nay, tình trạng bong bóng b ất động sản cũng
đã di ễn ra trong thời gian qua, các ngân hàng cho vay với đa số tài s ản đảm bảo
là b ất động sản, nên tácđộng của thị trường bất động sản tăng hoặc giảm có ảnh
hưởng đáng kể đến hoạt động cho vay của các Ngân hàng. Mặt khác, việc cho
vay đối với lĩnh vực bất động sản trong mấy năm trở lại đây không ng ừng tăng
lên trong khi nguồn vốn và các chính sách phápậlutcòn nhi ều bất cập, gây r ủi ro
cho ngân hàng.
Chính vì lý do đó, vi ệc nghiên ứcu hoạt động cho vay đối với lĩnh vực
bất động sản của các ngân hàng trở thành m ột yêu ầcu cần thiết cho sự phát triển
của thị trường bất động sản nói chung và hi ệu quả của hoạt động ngân hàng nói
riêng nhất là sau khi th ị trường bất động sản Việt nam bùng nổ bong bóng trong

th ời gian qua, từ đó góp ph ần tạo nên ựs ổn định, giảm thiểu rủi ro cho hoạt
động của ngân hàng.
Với những đánh giá trên, tácảquygiết định chọn đề tài “ Nghiên ứcu hoạt
động tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương mại Việt nam từ cuộc
khủng hoảng tín dụng bất động sản Mỹ” để nghiên ứcu, đánh giá nguyên nhân của
cuộc khủng hoảng tín dụng Mỹ và nghiên cứu hoạt động tín dụng bất động sản của
các Ngân hàng trong thời gian qua, từ đó đưa ra những giải pháp thực tiễn nhằm
góp ph ần gia tăng hiệu quả trong hoạt động tín dụng bất động sản của các ngân
hàng trong hiện tại và t ương lai.
MỤC TIÊU NGHIÊN C

ỨU


Tập trung nghiên ứcu nguyên nhân của cuộc khủng hoảng tín dụng Mỹ,
nghiên ứcu thị trường bất động sản và ho ạt động tín dụng bất động sản của các
Ngân hàng t ại Việt nam trong thời gian qua và đưa ra những giải pháp thực tiễn
nhằm góp ph ần gia tăng hiệu quả trong hoạt động tín dụng bất động sản, theo đó
có 03 v ấn đề:
- Cuộc khủng hoảng thị trường tín dụng bất động sản Mỹ và nguyên nhân
- Tình hình tín d ụng bất động của các Ngân hàng trong thời gian qua.
- Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động tín dụng bất động sản đi đôi v ới

việc hạn chế và phòng ng ừa rủi ro.
ĐỐI TƯỢNG VÀ PH ẠM VI NGHIÊN C ỨU
Thị trường bất động sản chịu sự chi phối bởi nhiều yếu tố chính trị, kinh tế,
văn hóa, xã h ội trong đó các chính sách phápậlut, các chính sách kinhế ,t các
chính sách xã hội là nh ững yếu tố tácđộng mạnh nhất. Vì vậy, việc nghiên ứcu tín
dụng bất động sản của các ngân hàng không kh ỏi liên quanđến những vấn đề nêu
trên. Tuy nhiên, trongạphm vi nghiên ứcu của đề tài ch ỉ giới hạn trong:

1. Đối tượng nghiên ứcu: Hoạt động của các ngân hàng thương mại Việt nam có

cho vay đối với lĩnh vực bất động sản trong thời gian qua.
2. Thời gian: Khoảng thời gian số liệu sử dụng trong việc nghiên ứcu bắt đầu từ

năm 2004 đến đầu năm 2009.
PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN C

ỨU

Áp d ụng phương pháp nghiênứcu lịch sử, phương pháp phân tích, tổng
hợp, phương pháp nghiênứcu định lượng, định tính, và ph ương pháp nghiênứcu
tham khảo ý ki ến các chuyên gia trongĩnhl vực ngân hàng.
TÍNH THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU.
Các giải phápđược đề nghị là k ết quả nghiên ứcu thực tế, với sự tham
khảo ý ki ến của các cánộbtín dụng của các ngân hàng, cùng với kết quả tham
khảo, nghiên ứcu của bản thân tác giả, nên những giải phápđưa ra này có tính
thực tiễn cao, có th ể áp dụng trong hoạt động tín dụng bất động sản của ngân
hàng ở cả ngắn hạn, trung hạn và c ả dài h ạn.
NHỮNG ĐIỂM NỔI BẬT CỦA ĐỀ TÀI.


Đề tài “ Nghiên ứcu hoạt động tín dụng bất động sản của các ngân hàng
th ương mại Việt nam từ cuộc khủng hoảng tín dụng bất động sản Mỹ” là đề tài
nghiên cứu chưa có tác giả nào th ực hiện một cách triệt để từ trước đến nay. Tác
giả đã đi sâu phân tích di ễn biễn của cuộc khủng hoảng bất động sản Mỹ, các
nguyên nhân ủca cuộc khủng hoảng, từ đó đưa ra bài h ọc kinh nghiệm quý báu
cho Việt nam. Tác giả cũng đi phân tích tình hình tín d ụng bất động sản tại các
Ngân hàng Thương mại trong thời gian qua, từ đó ki ến nghị một số giải pháp
nhằm nâng cao h ơn nữa hiệu quả hoạt động của các Ngân hàng trong bối cảnh

Việt nam ngày càng h ội nhập sau và r ộng với thế giới bên ngoài. Mặt khác, các
giải phápđược đưa ra có s ự tham khảo học hỏi kinh nghiệm của các chuyên gia,
các giải pháp vừa mang tính ngắn hạn, vừa mang tính dài h ạn và là gi ải pháp mới
có th ể áp dụng trong thực tiễn hoạt động tín dụng bất động sản của ngân hàng.
KẾT CẤU CỦA ĐỀ TÀI.
Kết cấu của đề tài g ồm 04 chương:
Chương I: Khung lý thuy ết về thị trường bất động sản và tín d ụng bất động sản.
Chương II: Khủng hoảng Bất động sản tại Mỹ và bài h ọc kinh nghiệm cho Việt
Nam.
Chương III: Thực trạng tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương mại
Việt nam.
Chương IV: Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động tín dụng bất động sản của
các ngân hàng thương mại Việt nam.
HẠN CHẾ CỦA ĐỀ TÀI NGHIÊN C

ỨU.

Thị trường bất động sản là m ột thị trường chịu sự chi phối của nhiều yếu tố,
trong đó ngân hàng ch ỉ là m ột chủ thể tham gia trên thị trường, chịu sự tác động
của thị trường trong khi các giải phápđưa ra chỉ tập trung cho lĩnh vực hoạt động
ngân hàng là ch ủ yếu, chưa quan tâm đến các giải pháp ổtng thể của các ngành
lĩnh vực khác như chính sách vĩ mô c ủa nhà n ước, chính sách phát triển của các
ngành, lĩnh vực có liên quan.
Trong hoạt động ngân hàng, tín d ụng bất động sản chỉ là m ột phần nhỏ
trong hoạt động của Ngân hàng. Vì th ế, để các giải phápđược đưa ra phát huy


hiệu quả, cần có s ự liên kết, nối kết, tổng hợp trong tất cả các chính sách phát triển
hoạt động ngân hàng nói chung, t ừ đó m ới có th ể đánh giáđầy đủ hiệu quả hoạt
động của ngân hàng.

Về bản thân các giải phápđược đề nghị, có m ột số giải pháp ầcn có th ời
gian thực hiện, có gi ải phápđòi h ỏi phải được xây d ựng trên nền tảng môi
trường pháp lý phù hợp mới có th ể phát huy hiệu quả.
Mặc dù biết những hạn chế đó c ủa đề tài nghiên cứu, nhưng với khả năng
cũng như điều kiện hạn chế của bản thân, tác giả mong rằng trong thời gian tới
sẽ tiếp tục nghiên ứcu và hoàn thi ện những vấn đề chưa được giải quyết trong đề
tài này.
Chân thành cám ơn.
TP.HCM, tháng 04 năm 2009.
Học viên: Nguyễn Cao Hữu Trí


1

CHƯƠNG 1: KHUNG LÝ THUY ẾT VỀ THN TRƯỜNG BẤT ĐỘNG
SẢN VÀ TÍN D ỤNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. Bất động sản và th ị trường bất động sản
1.1.1 Bất động sản
1.1.1.1 Khái niệm
Theo quy định của Luật dân s ự sửa đổi số 33/2005/QH11, Quốc hội khóa
XI, kỳ họp thứ 7 thì bất động sản là các tài sản bao gồm: đất đai, nhà, công trình
xây d ựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây
dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản khác do pháp ậlut quy
định.
Như vậy, theo quy định này thì b ất động sản có các đặc điểm sau:
- Bất động sản là tài s ản không di động được, trong đó b ất động sản điển

hình nhất là đất đai, nhà ở. Mặt khác dođặc điểm không di động được, nên vị trí
bất động sản ở thành ph ố hay ở nông thôn, ở khu vực trung tâm hay ở khu vực xa
trung tâm... đóng m ột vai trò r ất quan trọng trong việc định giá bất động sản. Cùng

một mảnh đất diện tích như nhau, nhưng ở vị trí khác nhau thì giá ấbt động sản
cũng khác nhau.
- Các công trình xây dựng, tài s ản khác nếu như không g ắn liền với đất đai,

nhà ở thì không th ể xem là b ất động sản, nhưng khi gắn với đất đai, nhà ở thì được
xem là b ất động sản.
Như vậy bất động sản là y ếu tố vật chất có ích cho con ng ười, là tài nguyên
của quốc gia và có tính lâu b ền thể hiện rõ trong quá trình sử dụng đất đai bởi đất
đai không b ị hao mòn. M ặt khác,đối với bất động sản là hàng hoá còn có th ể giao
dịch trên thị trường và mang l ại giá trị tăng thêm cho nền kinh tế thông qua vi ệc
chuyển từ giá trị hiện vật sang tiền tệ.
Tuy nhiên, với tính chất không di động được, và có tính khan hi ếm không
thể tăng thêm dù dân số tăng. Đây chính là nguyên nhân d ẫn đến tổng cung bất
động sản trong tương lai luôn th ấp hơn so với tổng nhu cầu bất động sản xét về dài
hạn.


2

1.1.1.2 Phân lo ại
Căn cứ theo khái niệm trên, Bất động sản có th ể chia thành 3 lo ại sau:
Bất động sản có đầu tư xây d ựng gồm: bất động sản nhà ở, bất động sản
văn phòng, nhà x ưởng và công trình th ương mại dịch vụ, bất động sản hạ tầng (hạ
tầng kỹ thuật, hạ tầng xã h ội) ... Trong bất động sản có đầu tư xây d ựng thì nhóm
bất động sản nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm
bất động sản cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, có tính ch ất phức tạp và ch ịu ảnh
hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Nhóm này chi ếm đa số trong các
giao dịch trên thị trường bất động sản ở nước ta cũng như ở các nước trên thế giới.
Bất động sản không đầu tư xây d ựng: bất động sản thuộc loại này ch ủ yếu
là đất nông nghi ệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghi ệp,

đất rừng, đất nuôi tr ồng thuỷ sản, đất làm mu ối, đất hiếm, đất chưa sử dụng ...
Bất động sản đặc biệt: là nh ững bất động sản như các công trình bảo tồn
quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà th ờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang...
1.1.1.3 Các nhân tố tácđộng đến giá trị bất động sản
Giá ảc bất động sản tuỳ thuộc một phần lớn vào quan h ệ cung cầu trên thị
trường. Khi cầu lớn hơn cung, giá bất động sản thường bị đNy cao lên; ngược lại, khi
cầu thấp hơn cung, giá bất động sản có xu h ướng giảm xuống. Tuy nhiên, giá cả còn
ph ụ thuộc vào nhi ều yếu tố khác như những yếu tố xuất phát ừt những khuyết tật của
thị trường như độc quyền, đầu cơ, sự can thiệp của Nhà n ước như đầu tư của Nhà n
ước vào vi ệc nâng c ấp cơ sở hạ tầng khu dân c ư như đường giao thông, c ấp và
thoát nước, cấp điện...; tăng hoặc miễn giảm thuế cho các doanh nghiệp kinh doanh
địa ốc, áp dụng việc bánđấu giá tài sản bất động sản thuộc sở hữu Nhà n ước, chính
sách nhà ở cho người có thu nh ập thấp...; có nh ững yếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói
quen c ủa người dân nh ư không mu ốn bán nhà đất do cha ông để lại, hoặc không
thích ở nhà chung c ư ... Có 3 nhóm nhân t ố tácđộng ảnh hưởng đến giá bất động sản
nói riêng cũng như đối với bất động sản nói chung:
1.1.1.3.1 Các yếu tố có m ối liên ệh trực tiếp với bất động sản:
- Các yếu tố tự nhiên:


3

* Vị trí bất động sản: Do bất động sản không di động được, nên vị trí bất
động sản ở đâu, môi tr ường xung quanh thế nào, v ị trí ở trung tâm hay xa trung
tâm, v ị trí có th ể dùng làm ch ỗ kinh doanh hay chỉ dùng để ở... là nh ững yếu tố
tác động trực tiếp đến giá trị bất động sản.
* Diện tích, hình thể thửa đất hoặc lô đất: một diện tích đất tối ưu khi nó

thoả mãn m ột loại nhu cầu cụ thể của đa số dân c ư trong vùng.
* Địa hình bất động sản toạ lạc và hình th ức bên ngoài của bất động sản.

- Các yếu tố kinh tế:
* Khả năng mang lại thu nhập từ bất động sản: mức thu nhập hàng n ăm từ

bất động sản mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của bất động sản đó.
Khi khả năng tạo ra thu nhập từ bất động sản càng cao thì giá chuyển nhượng của
nó càng cao và ng ược lại.
* Những tiện nghi gắn liền với bất động sản: như hệ thống điện, nước, vệ
sinh, điều hoà nhi ệt độ, thông tin liên lạc. Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và ch ất
lượng càng t ốt thì càng làm cho giá trị bất động sản càng gia t ăng.
- Các yếu tố liên quanđến thị trường:
* Tính hữu dụng của bất động sản: Bất động sản này có th ể dể dàng cho

thuê hoặc dùng mặt bằng để buôn bán …
* Cung - cầu về bất động sản: Diễn biến cung cầu về bất động sản trong từng

giai đoạn nhất định có th ể đNy giá bất động sản lên cao hoặc ngược lại. Yếu tố

này mang tính th ị trường và có khi làm cho giá tr ị bất động sản bị tăng, giảm một
cách bất ngờ lên cao hoặc thấp hơn so với giá trị thực của chính bất động sản đó.
1.1.1.3.2 Các yếu tố về pháp lý liên quanđến bất động sản:
* Tình trạng pháp lý của bất động sản: các giấy tờ chứng minh quyền sử

dụng đất, sở hữu nhà, gi ấy phép xây dựng... hiện có.
* Các quyđịnh về xây d ựng và ki ến trúc gắn với bất động sản, các hạn chế

về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây d ựng khác gắn với bất động
sản, tình trạng cho thuê, thế chấp bất động sản, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng
đất, sở hữu nhà, s ự hạn chế số tầng xây d ựng.

4

1.1.1.3.3 Các yếu tố chung bên ngoài:
- Các yếu tố về chính sách:
Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà n ước và chính quy ền sở tại có
thể có nh ững tácđộng đến hoạt động của thị trường bất động sản nói chung và s ự
đầu tư vào l ĩnh vực bất động sản nói riêng. Cụ thể là:
* Các chính sách có tácđộng gián tiếp như: sự khuyến khích đầu tư bên

ngoài vào địa phương có th ể làm t ăng nhu cầu về bất động sản qua đó có th ể làm
cho giá bất động sản gia tăng.
* Các chính sách tácđộng trực tiếp như:
• Chính sách cho phép Việt kiều mua bất động sản tại Việt Nam.
• Chính sách cho phép những người không có h ộ khNu thành ph ố được

mua nhà t ại thành ph ố.
• Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào l ĩnh vực bất động sản
• Chính sách tài chính áp ụdng đối với những người được nhà n ước giao đất,

cho thuêđất…
• Các chính sách thuếcủa Nhà n ước đối với bất động sản
- Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô: đó là các yếu tố kinh tế liên quan như:

Tình hình cung cầu bất động sản, mức độ tăng trưởng GDP hàng n ăm, thu nhập
bình quân hàng n ăm của người dân trong vùng, kh ả năng đápứng nhu cầu tín dụng
của hệ thống tín dụng trong vùng …
- Các yếu tố xã h ội:

Các yếu tố xã h ội cũng tácđộng lớn đến giá trị bất động sản. Một khu vực

mà m ật độ dân s ố đột nhiên ătng cao do tốc độ tăng của dân s ố cơ học thì giá trị
bất động sản nơi đó s ẽ tăng lên do cân bằng cung cầu bị phá vỡ.
Mặt khác cácếyu tố khác trong vùng như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục,
trình độ dân trí, v ấn đề an ninh, tập quán người dân trong vùng c ũng có ảnh hưởng
đến giá trị của bất động sản, những vấn đề liên quanđến thuyết phong thuỷ…


5

Tóm l ại, việc xácđịnh các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản là r ất
quan trọng, chính thông qua vi ệc phân tích, x ử lý và đánh giáđúng các ếyu tố này
là c ơ sở để xácđịnh giá trị thực của bất động sản.
1.1.2 Thị trường bất động sản
1.1.2.1 Khái niệm
Thị trường bất động sản là th ị trường mà các giao dịch, mua bán và trao đổi
về bất động sản được diễn ra giữa người mua và ng ười bán thông qua cơ chế giá.
Tuy nhiên bất động sản khác với các hàng hóa khácở chỗ chúng không chỉ được
mua bán, mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp, chuyển
dịch quyền sử dụng. Do đó, th ị trường bất động sản hoàn ch ỉnh không thể chỉ là quan
h ệ giữa người mua, người bán về bất động sản mà còn là n ơi diễn ra các giao dịch
liên quanđến bất động sản như cho thuê, thế chấp, bảo hiểm...

Tóm l ại trường bất động sản là t ổng thể các giao dịch về bất động sản dựa
trên ơc chế giá vàđược diễn ra trong một không gian và th ời gian nhất định.
1.1.2.2 Vai trò c ủa thị trường bất động sản
- Thị trường bất động sản là m ột trong những thị trường quan trọng của

nền kinh tế: vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài s ản cực lớn cả về
quy mô, tính ch ất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân:
Bất động sản là tài s ản lớn của mỗi quốc gia. Tỷ trọng bất động sản trong tổng

số của cải xã h ội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng
của cải vật chất của mỗi nước. Các hoạt động liên quanđến bất động sản chiếm tới
30% tổng hoạt động của nền kinh tế. Theo đánh giáủca các chuyên gia, tổng giá trị
vốn chưa được khai thácNn chứa trong bất động sản ở các nước đang phát triển là r ất
lớn lên ớti hàng nghìn t ỷ USD, gấp nhiều lần tổng hỗ trợ ODA của các nước phát
triển hiện dành cho các nước đang phát triển trong vòng 30 n ăm qua.
Bất động sản còn là tài s ản lớn của từng hộ gia đình. Trong điều kiện nền
kinh tế thị trường thì bất động sản ngoài ch ức năng là n ơi ở, nơi tổ chức hoạt động
kinh tế gia đình, nó còn là ngu ồn vốn để phát triển thông qua ho ạt động thế chấp.


6

- Thị trường bất động sản phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được huy
động:
Theo thống kê,ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua th ế
chấp bằng bất động sản chiếm trên 80% trong ổtng lượng vốn cho vay. Vì vậy, phát
triển đầu tư, kinh doanh bất động sản đóng vai trò quan tr ọng trong việc chuyển các
tài s ản thành ngu ồn tài chính d ồi dào ph ục vụ cho yêu ầcu phát triển kinh tế xã h
ội đặc biệt là đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng của nền kinh tế.
- Phát triển và qu ản lý t ốt thị trường bất động sản, đặc biệt là th ị trường

quyền sử dụng đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hi ệu quả tài s ản quý giá
này:
Kinh nghiệm của các nước cho thấy để đạt tiêu chuNn của một nước công
nghiệp hoá thì ỷt lệ đô th ị hoá thường chiếm từ 60-80%. Như vậy, vấn đề phát triển
thị trường bất động sản để đápứng yêu ầcu đô th ị hoáở nước ta là v ấn đề lớn và có
tầm quan trọng.
- Phát triển và qu ản lý t ốt thị trường bất động sản sẽ góp ph ần kích thích

sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách:
Thị trường bất động sản có quan h ệ trực tiếp với các thị trường như thị
trường tài chính tín d ụng, thị trường xây d ựng, thị trường vật liệu xây d ựng, thị
trường lao động.... Phát triển và điều hành t ốt thị trường bất động sản sẽ có tác
dụng thúc đNy tăng trưởng kinh tế thông qua các biện pháp kích thích vào đất đai,
tạo lập các công trình, nhà xưởng, vật kiến trúc...
Theo Tổng cục thuế các khoản thu ngân sách có liên quanđến nhà, đất trong
giai đoạn từ năm 2001 đến năm 2007 bình quân g ần 9,000 tỷ đồng/năm mặc dù tỷ
lệ này m ới chiếm gần 40% các giao dịch, còn trên 60% chưa kiểm soátđược và
thực tế là các giao dịch không th ực hiện nghĩa vụ thuế với Nhà n ước. Nếu thúc
đNy bằng cơ chế, chính sách và pháp luật để các giao dịch bất động sản chính thức
(có đăng ký và th ực hiện nghĩa vụ thuế) và đổi mới cơ chế giao dịch theo giá thị
trường thì hàng n ăm thị trường bất động sản sẽ đóng góp cho n ền kinh tế trên
20,000 ỷt đồng mỗi năm.


7

- Phát triển và qu ản lý có hi ệu quả thị trường bất động sản sẽ đápứng nhu

cầu bức xúc ngày càng gia t ăng về nhà ở cho người dân t ừ đô th ị đến nông thôn:
Thị trường nhà ở là b ộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong thị trường
bất động sản. Thị trường nhà ở là th ị trường sôi động nhất trong thị trường bất động
sản, những cơn sốt nhà đất hầu hết đều bắt đầu từ sốt nhà ở và lan to ả sang các thị
trường bất động sản khác và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của người dân. Vì
vậy, phát triển và qu ản lý có hi ệu quả thị trường bất động sản nhà ở, bình ổn thị
trường nhà ở, bảo đảm cho giá nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân là m ột
trong những vai trò quan tr ọng của quản lý nhà n ước về thị trường bất động sản
nhà ở.
1.2. Tín dụng bất động sản

1.2.1 Tín dụng bất động sản
1.2.1.1 Khái niệm tín dụng bất động sản
Là quan h ệ tín dụng giữa ngân hàng v ới khách hàng (thể nhân ho ặc pháp
nhân) liên quan đến lĩnh vực bất động sản. Theo đó, tín d ụng bất động sản là vi ệc
ngân hàng c ấp vốn cho khách hàng căn cứ vào m ục đích vay vốn của khách hàng
liên quanđến bất động sản.
Trong trường hợp này, ngân hàng cho khách hàng vay để đầu tư kinh doanh
bất động sản, xây d ựng nhà để bán, ửsa chữa mua bán nhà cửa, xây d ựng hoàn
thiện cơ sở hạ tầng các dự án, mua nhà trả góp, xây d ựng văn phòng cho thuê...
Như vậy, tín dụng ngân hàng đối với lĩnh vực bất động sản vừa đápứng nhu
cầu đầu tư kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư, vừa đápứng nhu cầu nhà ở của
người dân.
Việc cấp tín dụng bất động sản của các ngân hàng đã góp ph ần tácđộng đến
cung cầu bất động sản trên thị trường. Tuy nhiên,để bảo đảm hiệu quả hoạt động và an
toàn khi cho vay, các ngân hàng yêu cầu khách hàng vay vốn phải đảm bảo nguyên ắtc
tín dụng như vốn vay phải được sử dụng đúng mục đích và ph ải được hoàn tr ả cả gốc
và lãi theo đúng kỳ hạn đã cam k ết. Mặt khác, ngân hàng còn có th ể


8

yêu ầcu khách hàng thực hiện đảm bảo tín dụng hoặc áp dụng các nguyênắ ct đánh
giá khách hàng khácđể làm c ơ sở xét duyệt cho vay.
1.2.1.2 Đặc điểm của tín dụng bất động sản
Ngoài nh ững đặc điểm của thị trường tín dụng thông th ường thì tín dụng
bất động sản có nh ững đặc trưng, do tính chất đặc biệt của hàng hóa b ất động sản
mang lại như:
- Thị trường tín dụng bất động sản thường là th ị trường tín dụng dài h ạn do

bất động sản là nh ững hàng hóa có th ời gian hình thành dài. Theo phân tích c ủa

các chuyên gia bất động sản, quá trình hình thành một dự ánđòi h ỏi trung bình từ 5
năm trở lên. Mặt khác, bất động sản là nh ững hàng hóa có giá tr ị lớn do vậy tín
dụng bất động sản thường là các khoản tín dụng có giá trị lớn nên việc hoàn tín dụng
trong một thời gian ngắn mang tính khả thi thấp.
- Người đi vay thường giải ngân theo ti ến độ của dự án: Vốn đầu tư cho dự

án bất động sản cần vốn lớn nhưng vốn đầu tư sẽ dàn tr ải theo từng giai đoạn: đền
bù giải tỏa đất, xây d ựng hạ tầng, nền móng, xây thô và hoàn thi ện…. Vì th ế, nhà
đầu tư cần khoản tiền lớn cho dự án, nhưng những khoản tiền này c ần theo từng
giai đoạn khác nhau dođó n ếu giải ngân theo t ừng giai đoạn sẽ giảm áp ựlc về lãi
suất. Còn n ếu huy động vốn một lần thì vốn không được sử dụng ngay một lúc
nhưng vẫn phải trả lãi cho ng ười cho vay dẫn đến việc sử dụng vốn không hi ệu
quả.
- Là th ị trường có độ rủi ro cao: điều này xu ất phát ừt bản thân th ị trường

bất động sản là m ột thị trường tiềm Nn nhiều rủi ro như: đầu cơ, tăng giáảo, mất
cân đối cung cầu… M ột khi thị trường bất động sản chuyển từ tăng nóng sang đóng
băng, giá bất động sản sẽ nhanh chóng b ị điều chỉnh giảm, các giao dịch về bất
động sản gần như không có làm cho các nhà đầu tư gặp rất nhiều khó kh ăn về tài
chính thậm chí có th ể bị phá ảsn. Điều này làm cho kh ả năng thanh toán ủca các
khoản tín dụng của người đi vay gặp rất nhiều khó kh ăn có th ể mất luôn kh ả năng
thanh toán. Do vậy, việc thu hồi các khoản tín dụng là m ột vấn đề nan giải, nợ xấu
tăng lên một cách nhanh chóng, nguy cơ đổ vỡ tín dụng là r ất cao.


9

1.2.1.3 Nguyên ắtc cho vay bất động sản
Vốn vay phải được sử dụng đúng mục đích, có hi ệu quả: quan hệ cho vay
phát sinh khi bên vayđang thiếu hụt vốn tạm thời và vay m ượn từ bên cho vay trong

thời gian nhất định. Do vậy, vốn được sử dụng vào m ục đích nào đã được xác định
ngay từ ban đầu thời điểm vay mượn. Trường hợp, bên vay ửs dụng vốn vay vào các
mục đích khác dẫn đến kém hiệu quả hoặc khi mục đích vay xácđịnh ban đầu vẫn
chưa được bổ sung vốn sẽ lại càng thi ếu vốn do vốn vay đã dùng cho m ục đích
khác. Khiđó, bên vay sẽ khó kh ăn và khó thu h ồi vốn để hoàn tr ả cho bên cho vay.
Đặc biệt, vốn vay nếu được dùng vào m ục đích đầu cơ bất động sản sẽ càng khó thu
h ồi vốn do rủi ro của mục đích này khá cao. Do vậy, tuân th ủ nguyên ắtc sử dụng
vốn vay đúng mục đích là điều quan trọng nhằm đảm bảo khả năng thu hồi vốn cũng
như là t ạo điều kiện nâng cao hi ệu quả sử dụng vốn đầu tư ban đầu để trả nợ vay
đúng hạn.
Vốn vay phải được hoàn tr ả vốn và lãi đúng hạn: thời hạn trả nợ vay thường
được xácđịnh rõ ràng theo th ỏa thuận ban đầu giữa bên cho vay và bên vay. Khi đó,
bên vay phải có trách nhiệm hoàn tr ả vốn lẫn lãi cho bên cho vayđúng thời hạn đã
định. Điều này không nh ững đảm bảo khả năng bảo toàn và xoay ti ếp đồng vốn cho
bên cho vay mà còn thể hiện uy tín của bên vay cho cácầ nl vay mượn sau này. Đây
là nguyên tắc cốt lõi nh ất trong quan hệ tín dụng.
1.2.2 Vai trò c ủa tín dụng bất động sản
Xuất phát ừt vai trò quan tr ọng của thị trường bất động sản đối với nền kinh
tế, đối với xã h ội mà vi ệc bơm vốn ở mức cần thiết để kích thích thị trường bất
động sản phát triển là điều cần thiết, trong đó điều tiết vốn thông qua kênh tín dụng
ngân hàng v ới các ảsn phNm cho vay bất động sản được xem là h ữu hiệu và khá
phổ biến ở một số nước bởi kênh tín dụng ngân hàng d ễ dàng được tiếp cận.
Trong điều kiện Việt Nam có m ột nền kinh tế tăng trưởng liên ụtc trong hơn
10 năm qua thì cho vay bất động sản càng có ý ngh ĩa thiết thực trong việc khơi

thông dòng ch ảy vốn trong nền kinh tế, tạo đà cho th ị trường bất động sản phát
triển, từ đó t ạo điều kiện cộng hưởng cho nền kinh tế phát triển bền vững. Cụ thể:


10

- Khai thác triệt để các nguồn vốn nhàn r ỗi: cho vay bất động sản góp ph ần

khai thác triệt để các nguồn vốn nhàn r ỗi trong xã h ội, thúc đNy việc sử dụng vốn
tiết kiệm và có hi ệu quả.
- Phát triển nền kinh tế: thông qua kênh ngân hàng, dòng v ốn được lưu

chuyển vào th ị trường bất động sản nhanh hơn góp ph ần phát triển nền kinh tế
trong điều kiện phát triển đồng bộ giữa các thị trường.
- Đ y nhanh tốc độ đô th ị hoá:cho vay bất động sản giúp cho các chủ đầu tư

chủ động hơn về vốn và m ạnh dạn đầu tư vào các dự án nâng cấp hạ tầng, các
trung tâm th ương mại, các tòa nhà cao tầng, chung cư lớn… góp ph ần đNy nhanh
tốc độ đô th ị hóa trong quá trình công nghi ệp hoá, hiện đại hoá ủca đất nước.
- Tăng quy mô và l ợi thế cạnh tranh cho doanh nghiệp: cho vay bất động

sản còn t ạo điều kiện cho các doanh nghiệp giảm áp ựlc về vốn để đầu tư mở rộng
nhà x ưởng nhằm tăng quy mô và l ợi thế cạnh tranh trong quá trình hội nhập.
- Tạo điều kiện cho người dân có điều kiện sống tốt hơn: nhờ có các chương

trình hỗ trợ cho vay bất động sản, người có thu nh ập thấp, cán bộ công ch ức, công
nhân có

điều kiện nâng c ấp, xây d ựng hay sở hữu nhà ở, ổn định cuộc sống hơn.
- Gia tăng dư nợ và l ợi nhuận cho Ngân hàng: cho vay bất động sản là s ản

phNm khá phổ biến ở các ngân hàng góp ph ần đa dạng hoá ảsn phNm, thu hút khách
hàng bên cạnh mục tiêu làm công cụ để gia tăng dư nợ cho vay khi cần thiết, tăng lợi
nhuận Ngân hàng.
- Giúp nhà n ước quản lý th ị trường bất động sản: thông qua m ức dư nợ cho

vay bất động sản, nhà n ước sẽ có cách nhìn tổng quát hơn về sự phát triển của thị

trường bất động sản để có cách điều tiết hợp lý.
- Nâng cao hi ệu quả của dự ánđầu tư: ngân hàng đã góp ph ần nâng cao tính
hiệu quả của dự ánđầu tư bất động sản bởi ngân hàng là nhà t ư vấn, nhà cung c ấp
dịch vụ thanh toán, nhà đầu tư góp v ốn cùng với doanh nghiệp kinh doanh bất động
sản... Điều này đã t ạo nên một sự gắn kết giữa cung và c ầu bất động sản trên thị
trường, góp ph ần tạo nên ựs phát triển cho thị trường bất động sản.