Một số vấn đề về bất động sản và thị trường bất động sản

Một số vấn đề về bất động sản và thị trường bất động sản
I.Khái niệm về bất động sản (BĐS)
Trong quá trình phát triển của nhân loại, tài sản đã được chia thành “ bất
động sản” và “ động sản”. Sự phân loại này có nguồn gốc từ luật cổ La Mã, theo
đó BĐS không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là những gì được tạo
ra do sức lao động của con người trên mảnh đất.
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều tiếp nhận cách phân loại tài sản
như trên, đều thống nhất ở chỗ coi BĐS gồm đất đai và những tài sản gắn liền
với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc
thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là
“khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm BĐS và động sản”.
Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến
đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Pháp,
Nhật, Đức…), nhưng có nước (Nga) quy định cụ thể BĐS là “mảnh đất” chứ
không phải là đất đai nói chung.
Tuy nhiên có nước lại có quan niệm khác về những tài sản “ gắn liền” với
những đất đai được coi là BĐS. Điều 520 Luật dân sự Pháp quy định những
“mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu bứt khỏi cây được
coi là động sản. Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật dân sự Nhật
Bản, Luật dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ. Trong khi đó điều 100 Luật dân sự
Thái Lan quy định: “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai hoặc hợp
thành một hệ thống nhất với đất đai và các tài sản gắn với việc sở hữu đất”. Luật
dân sự Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với
đất.
Theo Mc Kenzie and Betts. 1996.trang 3: “BĐS bao gồm đất đai và những
tài sản không di dời được được quy định bởi pháp luật”.
Hiện nay có nhiều quan niệm khác nhau về BĐS, có thể có ba khái niệm
như sau:
Khái niệm 1: BĐS là đất, cùng với nhà và các phương tiện khác trên đất
Đây là khái niệm chưa đủ bởi không quy định rõ các phương tiện trên đất
như thế nào thì được coi là BĐS.

Khái niệm 2: BĐS là
1, Đất
2, Nhà và các công trình khác xây trên đất
Khái niệm này khác các khái niệm trên ở chỗ: coi những vật không di dời
được là BĐS, có hai thứ không di dời được đó là đất và nhà.
Khái niệm này tách nhà khỏi đất.
Khái niệm 3: Theo điều 181 Bộ luật dân sự (năm 1995) BĐS là tài sản
không di dời được bao gồm:
- Đất
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất kể cả tài sản xây dựng gắn
liền với nhà ở
- Các tài sản khác gắn liền với đất
- Các tài sản khác do pháp luật quy định
Khái niệm thứ 3 có ưu điểm:
- Một là: BĐS là tài sản không thể di dời được, yếu tố không thể di dời
được như là yếu tố số 1.
- Hai là: Kể thứ tự các yếu tố không di dời được như: nhà xây trên đất, vật
xây dựng gắn liền với nhà ngoài ra còn có các tài sản cố định khác do pháp luật
quy định bởi vì: trong BĐS thì có tài sản cố định. ở đây không kể tài sản cố
định nói chung theo nghĩa trong kế toán (tàu thuỷ, máy bay, máy móc thiết
bị…) là vật có thể di dời đựơc tuy nhiên không phải là BĐS. BĐS chỉ bao gồm
những tài sản cố định gắn liền với nhà mà thôi.
Nói chung BĐS là đất và các công trình vật kiến trúc đã xây dựng trên đó.
II. Khái niệm về thị trường bất động sản
1. Khái niệm
Từ khi thực hiện chuyển đổi nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang nền
kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa (1986), Việt Nam đã nỗ lực xây
dựng và phát triển đồng bộ các yếu tố của kinh tế thị trường. Đến nay về cơ bản
chúng ta đã hình thành đầy đủ các bộ phận của kinh tế thị trường, trong đó một
số thị trường đã phát triển khá như thị trường các sản phẩm đầu ra, nhất là thị

trường hàng hoá và một số sản phẩm phục vụ. Tuy nhiên, đối với các thị trường
sản phẩm đầu vào có ý nghĩa quan trọng đối với việc phát triển sản xuất kinh
doanh như thị trường vốn thị trường lao động đặc biệt là thị trường BĐS lại mới
chỉ trong giai đoạn ban đầu hình thành và phát triển.
Có thể thấy rằng bản thân thị trường BĐS không tự dưng mà có, nó phụ
thuộc vào yếu tố khi nào BĐS được coi là hàng hoá, được trao đổi, mua, bán,
cho thuê, chuyển nhượng v.v… Nói chung là hoạt động kinh doanh BĐS.
Các khái niệm về BĐS
Khái niệm 3
BĐS l t i sà à ản không di dời được
bao gồm:
- Đất;
- Nh à ở, công trình xây dựng gắn
liền với đất kể cả t i sà ản xây dựng
gắn liền với nh à ở;
- Các t i sà ản khác gắn liền với đất;
- Các t i sà ản khác do pháp luật quy
định
Khái niệm 2
BĐS l :à
- Đất,
- Nh v cácà à
công trình
khác xây trên
đất
Khái niệm 1
BĐS l à đất,
cùng với nhà
v cácà
phương tiện

khác trên đất
Hiện nay quan niệm về thị trường BĐS cũng đang đựơc tranh luận và nổi
lên một số ý kiến như sau:
Khái niệm 1: Thị trường BĐS là thị trường của hoạt động mua bán, trao đổi,
cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng quyển sử dụng BĐS theo quy luật của thị
trường có sự quản lý của Nhà nước.
Khái niệm 2: Thị trường bất động sản là tổng hoà các giao dịch dân sự về
BĐS tại một địa bàn nhất định, trong thời gian nhất định.
Khái niệm 3: Thị trường BĐS là tổ chức các quyền có liên quan đến đất sao
cho chúng có thể trao đổi giá trị giữa các cá nhân hoặc thực thể. Các quyền này
độc lập với các đặc tính vật chất mà thường được gọi là đất.
Định nghĩa thứ ba này nghiêng về thị trường bất động sản là một mô hình,
một tổ chức để các quyền có liên quan đến đất được thực hiện một cách độc lập.
Tuy rằng tính khách quan của thị trường BĐS là quan hệ giao dịch mua bán
BĐS theo quy luật đặc thù của thị trường giá trị nhưng về chủ quan là sự giao
dịch đó phải được tổ chức theo một ý đồ nhất định.
Có thể mô tả thị trường BĐS theo mô hình sau:
Quản lý nh nà ước
- Quy luật cung
cầu
- Khan hiếm
- Cạnh tranh
- Độc quyền
- Lợi nhuận
- ………
Quy
luật
đặc
thù
BĐS

Người
bán
Người
mua
Lợi
ích
Người
sử
dụng
Người
sở hữu
Do quan niệm khác nhau về hàng hoá BĐS và phạm vi thị trường nên có
một số quan niệm khác nhau về thị trường BĐS.
 Có ý kiến cho rằng thị trường BĐS và thị trường đất đai là một bởi vì tài
sản là nhà, công trình xây dựng phải gắn với đất đai mới trở thành BĐS
được. Do đó đất đai bản thân nó là BĐS đồng thời là yếu tố đầu tiên của
bất kỳ BĐS nào khác. Tuy nhiên, trên thực tế, thị trường đất đai chỉ là
một bộ phận của thị trường BĐS và hàng hoá đất đai chỉ là một bộ phận
của hàng hoá BĐS.
 Trên thực tế, có một số người cho rằng thị trường BDS là thị trường nhà
đất (thị trường địa ốc). Quan niệm này khá phổ biến ở nứơc ta vì cho rằng
chỉ có nhà đất mới mang ra mua bán chuyển nhượng trên thị trường.
Cũng giống như quan niệm trên BĐS nhà đất chỉ là một bộ phận của hàng
hoá BĐS trên thị trường. Vì vậy quan niệm này là không đầy đủ.
 Một quan niệm khá phổ biến khác cho rằng thị trường BĐS là hoạt động
mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu (quyền
sử dụng) BĐS theo quy luật thị trường. Khái niệm này phản ánh trực diện
các hoạt động của thị trường cụ thể. Khái niệm này dễ làm người ta nhận
biết phạm vi và nội dung của thị trường BĐS hơn là khái niệm có tính
khái quát. Cũng có ý kiến bổ sung cho khái niệm này, cho rằng thị trường

BĐS là thị trường của hoạt động mua bán trao đổi cho thuê, thế chấp,
chuyển dịch quyền sở hữu (quyền sử dụng) BĐS theo quy luật thị trường
Giá
đất
Quy
luật
giá
trị
Giá
đất
Quan hệ quốc tế
hội nhập
có sự quản lý của nhà nước. ý kiến này xuất phát từ đặc điểm là hoạt
động của thị trường BĐS ở hầu hết các nước đều được điều chỉnh bằng
pháp luật dân sự hoặc pháp luật đất đai và chịu sự can thiệp và quản lý
chặt chẽ của nhà nước.
2. Tính tất yếu của quá trình hình thành và phát triển thị trường BĐS
Quá trình hình thành và phát triển của thị trường BĐS là một quá trình tất
yếu khách quan gắn liền với quá trình phát triển của sản xuất hàng hoá. Cơ sở
kinh tế – xã hội của sự ra đời và tồn tại của sản xuất hàng hoá là phân công lao
động giữa người sản xuất này và người sản xuất khác, do quan hệ khác nhau về
tư liệu sản xuất quy định.
Các khái niệm về thị trường BĐS
Khái niệm 3
Thị trường BĐS
l tà ổ chức các quyền
có liên quan đến đất
sao cho chúng có thể
trao đổi giá trị giữa
các cá nhân hoặc

thực thể. Các quyền
n y à độc lập với các
đặc tính vật chất
m thà ường được gọi
l à đất
Khái niệm 1
Thị trường BĐS
l thà ị trường của
hoạt động mua
bán, trao đổi, cho
thuê, thế chấp,
chuyển nhượng
quyển sử dụng BĐS
theo quy luật của
thị trường có sự
quản lý của Nhà
nước
Khái niệm 2
Thị trường bất
động sản l tà ổng
ho các giao dà ịch
dân sự về BĐS tại
một địa b n nhà ất
định, trong thời
gian nhất định.
Con người ngoài các nhu cầu về ăn mặc, làm việc, lao động… thì nhà ở
cũng là một nhu cầu không thể thiếu đựơc của cuộc sống. ổn định chỗ ở là công
việc đầu tiên con người cần làm trước khi bắt tay vào thực hiện các dự định tiếp
theo. Hiện nay trong khi dân số đang tăng nhanh, quá trình đô thị hoá diễn ra
nhanh chóng, mức sống của con người ngày càng tăng lên … nhu cầu về nhà ở

và đất đai do vậy cũng tăng lên, trong khi đó đất đai và nhà ở lại có hạn việc
mua bán, chuyển nhượng, cho thuê… là một hoạt động tất yếu phải diễn ra. Bên
cạnh đó thì các yếu tố xã hội như tâm lý, thói quen tập quán cũng ảnh hưởng
đáng kể tới việc nảy sinh nhu cầu về BĐS. Ngày nay khi cuộc sống ở các đô thị
ngày càng phát triển thì số thế hệ trong một gia đình giảm đi, nhu cầu được sống
riêng tăng lên, con cái khi đã lớn đều có mong muốn được có phòng riêng do
vậy nhu cầu xây dựng mở rộng chỗ ở tăng nên. Điều này là một trong những
nguyên nhân dẫn tới nhu cầu về BĐS tăng lên. Trong nền kinh tế thị trường khi
mà đã có cầu, lợi nhuận mà cầu này mang lại lại rất lớn, pháp luật lại không
cấm thì tất yếu người ta sẽ tìm cách đáp ứng cung. Cung cầu gặp nhau trên cơ
sở pháp luật cho phép thì tất yếu hình thành thị trường.
Nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường thì mọi yếu tố đầu vào sản xuất
và đầu ra sản phẩm đều trở thành hàng hoá và hình thành các loại thị trường
chuyên biệt phát triển ở các mức độ khác nhau. Trong điều kiện đó nếu không
thừa nhận các BĐS là hàng hoá, không thừa nhận thị trường BĐS thì sẽ tạo nên
sự khuýêt thiếu, kém đồng bộ trong hệ thống thị trường làm suy yếu động lực
thúc đẩy của cơ chế thị trường tới sự vận hành của nền kinh tế.
Thị trường BĐS là một bộ phận của hệ thống thị trường. Nói như thế có
nghĩa là thị trường BĐS là một loại thị trường, nó tồn tại và phát triển theo quy
luật riêng nhưng cũng chịu ảnh hưởng của các loại thị trường khác và của nhiều
yếu tố kinh tế, xã hội khác. Xã hội càng phát triển thì nhà đất, đất càng có vai
trò quan trọng. Việt Nam phát triển nền kinh tế theo định hướng xã hội chủ
nghĩa, trong bối cảnh như vậy càng phải hiểu rõ thị trường BĐS như một bộ
phận cấu thành của thị trường nước nhà có tính tới điều kiện hội nhập quốc tế.
Chắc chắn việc xây dựng nền kinh tế thị trường của nứơc ta còn cần nhiều thời
gian cho việc hoàn thiện thị trường BĐS. Với lý do như trên có thể khẳng định
là sự hình thành và tồn tại và phát triển của thị trường BĐS không phải là trước
mắt mà còn là lâu dài.
3. Phân loại thị trường BĐS
* Theo các cấp của thị trường

Thị trường cấp I: Thị trường cấp I: là thị trường người sở hữu đất chuyển
giao quyền sử dụng đất cho người khác. Thị trường này hoàn toàn do Nhà nước
khống chế
Thị trường cấp II: là thị trường người được cấp quyền sử dụng đất tái
chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong thị trường này cả người bán và người
mua đều không phải là người sở hữu đất đai họ chỉ tham gia mua bán quyền sử
dụng đất.
Thị trường cấp III: là thị trường người sử dụng đất cho thuê quyền sử dụng
đất hoặc cho thuê BĐS nằm trên đất đai.
* Theo đối tượng của thị trường
- Thị trường nhà ở
- Thị trường khách sạn
- Thị trường nhà cho thuê
- Thị trường văn phòng
* Theo mục đích sử dụng
- Thị trường mua và bán
- Thị trường cho thuê
- Thị trường thế chấp, bảo hiểm
* Theo khu vực
- Thị trường BĐS ở đô thị
- Thị trường BĐS ở nông thôn
- Thị trường BĐS ở các đô thị lớn