(Luận văn thạc sĩ) hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

ĐẶNG KIM NHÂN

HIỆU LỰC
CỦA VIỆC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI - 2009

1


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

ĐẶNG KIM NHÂN

HIỆU LỰC
CỦA VIỆC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Chuyên ngành : Luật dân sự
Mã số

: 60 38 30

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Người hướng dẫn khoa học: TS. Ngô Huy Cương

HÀ NỘI - 2009

2


MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Nước ta hiện nay đang bước vào thời kỳ phát triển nền kinh tế thị
trường, đất đai chính thức được thừa nhận là một loại hàng hóa- hàng hóa đặc
biệt, hơn bao giờ hết giao dịch chuyển quyền sử dụng đất diễn ra ngày càng
sôi động. Tuy nhiên, do giá trị đất đai thường có biến đổi nhanh, biên độ biến
đổi lớn, nên mặc dù đã tham gia ký kết hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất,
nhưng một trong các bên tham gia giao dịch thường tìm mọi lý do để hủy bỏ
giao dịch nhằm trục lợi. Như vậy, để giải quyết tranh chấp này đảm bảo
quyền lợi chính đáng cho các chủ thể có liên quan, chúng ta phải đi tìm những
quy định trong pháp luật về "hiệu lực" của hợp đồng này. Theo Từ điển tiếng
Việt của Viện Ngôn ngữ học, là "tác dụng thực tế, đúng như yêu cầu; giá trị
thi hành" [31, tr. 440]. Các sự vật, hiện tượng trong thế giới ln có mối liên
hệ phổ biến với nhau (học thuyết Mác - Lênin), tức là có sự liên hệ, phản ánh,
tác động với nhau.
Như vậy, hiểu một cách đơn giản thì "hiệu lực" của một sự vật, hiện
tượng nói chung, "hiệu lực" của một hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nói
riêng là sự tác động lẫn nhau giữa các sự vật, hiện tượng trong thế giới, sự
ảnh hưởng của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất đến những chủ thể có liên
quan, nói một cách khác khi bàn đến"hiệu lực" của một hợp đồng chuyển
quyền sử dụng đất là bàn tới "phạm vi và mức độ" tác động của nó.
Cũng từ lơgíc trên suy ra rằng một hợp đồng nói chung, một hợp đồng
chuyển quyền sử dụng đất nói riêng đương nhiên có "hiệu lực" từ khi xác lập;
việc pháp luật của các nhà nước quy định một hợp đồng chuyển quyền sử

dụng đất phải đáp ứng một số những tiêu chí thì mới cơng nhận có "hiệu lực",
như vậy phải hiểu "hiệu lực" mà pháp luật công nhận ở đây là "hiệu lực tuyệt
đối, hiệu lực trọn vẹn". Sở dĩ pháp luật phải định ra những tiêu chí thì mới

3


công nhận một hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất có "hiệu lực tuyệt đối,
hiệu lực trọn vẹn" là vì đất đai là một loại tài sản đặc biệt (gắn với chủ quyền
quốc gia) và hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất là loại hợp đồng trọng hình
thức (chuyển giao vật quyền) nên đòi hỏi phải tuân những điều kiện nghiêm
ngặt khác với hợp đồng chuyển quyền sở hữu các vật thông thường (hợp đồng
trọng vật).
Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất mới được pháp luật nước
ta chú ý quy định ở hai yếu tố là "những điều kiện có hiệu lực của hợp đồng
chuyển quyền sử dụng đất" và "thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển
quyền sử dụng đất" (hai yếu tố này chỉ có giá trị là tiêu chuẩn để xem xét một
hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất có "hiệu lực tuyệt đối, hiệu lực trọn vẹn"
hay không), cụ thể:
a) Về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng: Trước hết hợp đồng chuyển
quyền sử dụng đất phải đảm bảo các điều kiện chung: "Người tham gia giao
dịch có năng lực hành vi dân sự; Mục đích và nội dung của giao dịch không
vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội; Người tham gia
giao dịch hoàn toàn tự nguyện; Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có
hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định" (Điều 122 Bộ
luật dân sự năm 2005) và sau đó là các điều kiện chun biệt ví dụ như: hợp
đồng chuyển quyền sử dụng đất "Phải được lập thành văn bản, có cơng
chứng, chứng thực theo quy định của Pháp luật" (Khoản 2, Điều 689)...
b) Về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng: "Việc chuyển quyền sử
dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định

của pháp luật về đất đai" (Điều 692 Bộ luật dân sự năm 2005) và các điều
126, 127, 128, 129, 130, 131 của Luật đất đai năm 2003 thể hiện hồ sơ của
việc chuyển quyền sử dụng đất phải nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất; trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nơng thơn thì nộp
tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất để chuyển cho Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất.

4


Mà chưa chú ý quy định về "phạm vi và mức độ" tác động của hợp đồng
chuyển quyền sử dụng đất đến các chủ thể có liên quan. Do vậy, mà khi xác
định hiệu lực của một hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, nếu hợp đồng đó
chưa tiến đến khâu cuối cùng là đăng ký Văn phòng đăng ký quyền sử dụng
đất thì Tịa án thường vận dụng Điều 692 Bộ luật dân sự năm 2005: "Việc
chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng
đất theo quy định của pháp luật về đất đai" để xác định theo kiểu "bỏ chung
vào một rọ" coi hợp đồng là vô hiệu và hậu quả của hợp đồng vơ hiệu là buộc
các bên hồn trả cho nhau những gì đã nhận, bên có lỗi phải bồi thường. Rõ
ràng phán quyết như trên vơ tình đã tiếp tay cho người chuyển quyền sử dụng
đất hủy bỏ hợp đồng nhằm trục lợi khi giá đất tăng cao, đồng nghĩa với việc
gây thiệt hại cho bên nhận chuyển quyền sử dụng đất khi mà họ đã trả đủ tiền,
nhận và sử dụng đất ổn định từ rất lâu, đã xây dựng nhà kiên cố trên đất,
nhưng nay lại phải trả lại đất cho bên chuyển quyền để "chờ đợi" bên chuyển
quyền bồi thường thiệt hại cho mình và đặc biệt là ảnh hưởng nghiêm trọng
đến quyền lợi của người thứ ba ngay tình; phán quyết như vậy sẽ gây xáo trộn
giao dịch chuyển quyền sử dụng đất trong xã hội, ảnh hưởng đến sự ổn định
của xã hội.
Vì những lẽ trên mà học viên chọn vấn đề "Hiệu lực của việc chuyển
quyền sử dụng đất" làm đề tài nghiên cứu cho luận văn thạc sĩ Luật học của mình.

2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Liên quan đến việc chuyển quyền sử dụng đất trong pháp luật dân sự
đã có nhiều đề tài, luận văn thạc sĩ như: "Thống nhất quy định của pháp luật
về thủ tục mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở" (Cao học
10); "Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp
luật dân sự Việt Nam" (Cao học 9); "Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất"
(Cao học 9). Những cơng trình trên đều nghiên cứu đến các khía cạnh liên
quan đến việc chuyển quyền sử dụng đất, nhưng chưa có đề tài nào tập trung

5


nghiên cứu về "Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất", những vướng
mắc trong thực tế và kiến giải.
3. Phạm vi, mục đích nghiên cứu của đề tài
Hành vi chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hai loại
hành vi là hành vi pháp lý đơn phương hoặc hành vi ký kết và thực hiện một
hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất giữa các chủ thể.
(1) Hành vi pháp lý đơn phương thường diễn ra ở hai hình thức giao
dịch của việc chuyển quyền sử dụng đất đó là hình thức thừa kế quyền sử
dụng đất và hình thức góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào công ty một thành
viên
(2) Hành vi ký kết và thực hiện hợp đồng: khác với hành vi pháp lý
đơn phương (chỉ chiếm tỷ lệ nhỏ của giao dịch chuyển quyền sử dụng đất diễn
ra trong xã hội), hành vi ký kết và thực hiện hợp đồng chuyển quyền sử dụng
đất là giao dịch chủ yếu phản ánh giao dịch chuyển quyền sử dụng đất diễn ra
trong xã hội và nó được sử dụng ở cả 9 hình thức chuyển quyền sử dụng đất
mà pháp luật nước ta ghi nhận đó là:"chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn, thế chấp và bảo
lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất…".

Luận văn này tuy có tiêu đề "hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng
đất", nhưng vì hành vi ký kết và thực hiện hợp đồng chuyển quyền sử dụng
đất là hành vi chiếm tỷ lệ chính của việc chuyển quyền sử dụng đất diễn ra
trong xã hội và là lĩnh vực nảy sinh nhiều tranh chấp, nên trong phạm vi luận
văn này, chúng tôi chỉ đề cập và nghiên cứu đến "hiệu lực của việc chuyển
quyền sử dụng đất" thể hiện qua hành vi ký kết và thực hiện một hợp đồng
chuyển quyền sử dụng đất.
Đề tài tập trung nghiên cứu các vấn đề lý luận cơ bản về hiệu lực của
hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất dưới góc độ pháp lý, phân tích thực trạng

6


của pháp luật Việt Nam về vấn đề này và đưa ra các giải pháp nhằm hoàn
thiện các quy định của pháp luật Việt Nam có liên quan.
4. Phương pháp nghiên cứu của đề tài
Trên nền tảng lý luận của chủ nghĩa Mác - Lênin, luận văn sử dụng
các phương pháp nghiên cứu chủ yếu như: Phân tích quy phạm; luật học so
sánh; thống kê, tổng hợp; mơ hình hóa và điển hình hóa các quan hệ xã hội.
5. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội
dung của luận văn gồm 3 chương:
Chương 1: Khái quát chung về hiệu lực của việc chuyển quyền sử
dụng đất.
Chương 2: Thực trạng quy định của pháp luật Việt Nam về hiệu lực
của việc chuyển quyền sử dụng đất.
Chương 3: Đề xuất hoàn thiện các quy định của pháp luật Việt Nam
về hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất.

7

Chương 1
KHÁI QUÁT CHUNG VỀ HIỆU LỰC
CỦA VIỆC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1.1. KHÁI NIỆM, ĐẶC ĐIỂM QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1.1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất
Theo Từ điển tiếng Việt, tài sản là:"…của cải vật chất hoặc tinh thần
có giá trị đối với chủ sở hữu" [31, tr. 884]. Như vậy, đất đai là một loại tài sản
vì nó là vật chất và nó có giá trị đối với người có quyền quyết định số phận
pháp lý của nó.
Quyền sử dụng tài sản là: "…quyền khai thác công dụng, hưởng hoa
lợi, lợi tức từ tài sản"; "...quyền sử dụng tài sản có thể được chuyển giao cho
người khác thơng qua hợp đồng hoặc theo qui định của pháp luật..." (Điều 192,
194 Bộ luật Dân sự năm 2005). Như vậy, quyền sử dụng đất được hiểu là
quyền khai thác các thuộc tính của đất đai như khai thác cơng dụng, hưởng
hoa lợi, lợi tức từ đất và quyền chuyển quyền sử dụng đất, nhằm phục vụ cho
mục đích của mình.
1.1.2. Đặc điểm của quyền sử dụng đất
Đất đai là nguồn của cải thiết yếu cho đời sống, là cơ sở cho sự tồn tại
của xã hội loài người. Quyền sử dụng đất là một loại tài sản, vì vậy, khi
nghiên cứu đất đai với tính cách tài sản - một khái niệm pháp lý, người ta
khơng thể qn đặc tính này của nó.
Ngồi việc xem đất đai là một loại tài sản- một tài sản đặc biệt người
ta còn phải xét đến đất đai là yếu tố cấu thành một quốc gia có chủ quyền.
Đặc biệt, ở Việt Nam, trải qua nhiều cuộc chiến tranh mất mát để giữ gìn từng
tấc đất thiêng liêng của Tổ quốc và đang tiến hành xây dựng chủ nghĩa xã hội,
nên hơn ai hết chúng ta hiểu rõ và hết sức chú trọng đến vai trò là yếu tố cấu

8


thành chủ quyền quốc gia của đất đai. Vì vậy, ở Việt Nam ta chỉ có một chủ
thể duy nhất (là Nhà nước) có quyền sở hữu đất đai (bao gồm các quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt), còn các chủ thể khác khi tham
gia các giao dịch liên quan đến đất đai chỉ nhằm xác lập cho mình quyền sử
dụng đất đai, "đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở
hữu" (Điều 5 Luật Đất đai năm 2003).
Như vậy, vì đất đai là một loại tài sản đặc biệt vì nó chỉ có một chủ sở
hữu duy nhất (thuộc sở hữu tồn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu), nên
quyền của người có quyền sử dụng đất khơng rộng như quyền của người có
quyền sở hữu hay quyền sử dụng một loại tài sản thơng thường mà người có
quyền sử dụng đất phải tuân thủ một số những quy định bắt buộc sau đây (đó
cũng chính là đặc điểm chun biệt của quyền sử dụng đất): (1) Người sử
dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích, ranh giới của thửa đất, đúng quy
định về sử dụng độ sâu trong lịng đất và chiều cao trên khơng, bảo vệ các
cơng trình cơng cộng trong lịng đất và tn theo các quy định khác của pháp
luật; (2) Người sử dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất, làm đầy đủ các
thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng
cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất
theo quy định của pháp luật; (3) Người sử dụng đất phải thực hiện các nghĩa
vụ tài chính theo quy định của pháp luật; (4) Người sử dụng đất phải thực
hiện các biện pháp bảo vệ đất; (5) Người sử dụng đất phải tuân theo các quy
định về bảo vệ môi trường, khơng làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người
sử dụng đất có liên quan; (6) Người sử dụng đất phải tuân theo các quy định
của pháp luật về tìm thấy vật trong lịng đất; (7) Người sử dụng đất phải giao
lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi hoặc khi hết thời hạn sử dụng đất.
1.2. KHÁI NIỆM, ĐẶC ĐIỂM CỦA VIỆC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1.2.1. Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất
Hiểu một cách đơn giản"chuyển quyền sử dụng đất" là sự chuyển
dịch quyền sử dụng đất từ người này sang người khác. Chuyển quyền sử

9


dụng đất là một trong những quyền năng cơ bản và đặc biệt quan trọng của
người sử dụng đất được pháp luật nước ta ghi nhận: "Hộ gia đình, cá nhân
được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất" (Luật Đất đai năm 1993, khoản 4
Điều 3, sửa đổi lần 1).
Về hình thức của việc chuyển quyền sử dụng đất pháp luật nước ta ghi
nhận nó được thực hiện bằng một trong chín hình thức dưới đây: "chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất,
góp vốn, thế chấp và bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất…" (Khoản 1
Điều 106 Luật Đất đai năm 2003). Tuy nhiên, hiện vẫn còn có ý kiến cho rằng,
đã nói tới giao dịch chuyển quyền sử dụng đất thì trong giao dịch đó, quyền
sử dụng đất phải được các bên chuyển giao cho nhau "trọn vẹn"; do vậy,
chuyển quyền sử dụng chỉ gồm 4 hình thức là: Chuyển đổi; chuyển nhượng;
tặng cho và thừa kế. Luận văn này thống nhất với quy định tại khoản 1 Điều
106 Luật Đất đai năm 2003 là việc chuyển quyền sử dụng đất diễn ra dưới 9
hình thức với lý lẽ rằng: Các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho
và thừa kế quyền sử dụng đất là việc chuyển quyền sử dụng đất một cách
"trọn vẹn", các hình thức khác cịn lại cũng là hình thức của việc chuyển
quyền sử dụng đất, nhưng là việc chuyển quyền sử dụng đất "hạn chế, khơng
trọn vẹn".
Tóm lại, chuyển quyền sử dụng đất là việc người có quyền sử dụng
đất có thể chuyển quyền này cho người khác bằng một trong 9 hình thức

(bao gồm: Chuyển đổi; chuyển nhượng; cho thuê; cho thuê lại; thừa kế; tặng
cho; góp vốn; thế chấp và bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất), các chủ
thể tham gia giao dịch chuyển quyền sử dụng đất phải tuân thủ nghiêm ngặt
các quy định của pháp luật về điều kiện đối với đất được phép chuyển
quyền, mục đích sử dụng đất, trình tự, thủ tục v.v... Hay nói một cách ngắn
gọn thì chuyển quyền sử dụng đất là việc Nhà nước cho phép người sử

10


dụng đất được ''định đoạt'' quyền sử dụng đất hợp pháp của mình theo quy
định của pháp luật.
1.2.2. Đặc điểm của việc chuyển quyền sử dụng đất
Đất đai là một loại tài sản, nhưng là loại tài sản đặc biệt, nên việc chuyển
quyền sử dụng đất ngoài các đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng tài sản
thông thường, hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất cịn có những đặc điểm
khác biệt như sau:
Thứ nhất: Khi tham gia giao dịch chuyển quyền sử dụng đất người có
quyền sử dụng đất khơng có tồn quyền quyết định, đoạt tuyệt đối với đất
thuộc quyền sử dụng của mình như đối với các loại tài sản thông thường khác;
khi thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất, những người tham gia giao dịch
phải tuân thủ tuyệt đối những quy định của pháp luật về điều kiện, nội dung,
trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; người chuyển quyền và người
nhận chuyển quyền đều bị ràng buộc bởi thời hạn, mục đích sử dụng và quy
hoạch sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Thứ hai: Đất đai là một loại tài sản có một vị trí cố định khơng thể di
dời được, bởi vậy khác với việc chuyển quyền đối với các loại tài sản thông
thường, trước, trong và sau khi thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất đai
thì đất đai phải được đo đạc, lập hồ sơ thửa, đánh số, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất. Việc chuyển quyền sử dụng đất chủ yếu được tiến hành

thông qua hệ thống hồ sơ giấy tờ về đất. Như vậy, giao dịch chuyển quyền sử
dụng đất đòi hỏi hệ thống hồ sơ, giấy tờ phải đầy đủ, chặt chẽ và tuân thủ
nghiêm ngặt các quy định của pháp luật.
Thứ ba: Trong hợp đồng chuyển quyền đối với các loại tài sản thông
thường, thì giá trị chuyển giao tài sản phụ thuộc vào các yếu tố nội tại của tài
sản chuyển giao (ví dụ: chất lượng, mẫu mã v.v...); còn trong hợp đồng

11


chuyển quyền sử dụng đất thì giá trị quyền sử dụng đất khi chuyển quyền chủ
yếu phụ thuộc vào các yếu tố như vị trí thửa đất, khả năng sinh lợi của đất,
mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng, các yếu tố kinh tế, chính trị, xã hội khác.
1.3. KHÁI NIỆM VÀ NỘI DUNG "HIỆU LỰC" CỦA VIỆC CHUYỂN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1.3.1. Khái niệm "hiệu lực" của việc chuyển quyền sử dụng đất
Theo Từ điển tiếng Việt, hiệu lực là "tác dụng thực tế, đúng như yêu
cầu; giá trị thi hành" [31, tr. 440]. Các sự vật, hiện tượng trong thế giới ln
có mối liên hệ phổ biến với nhau (đã được chỉ ra trong học thuyết Mác Lênin), tức là bất kỳ một sự vật, hiện tượng nào trong thế giới đều có sự liên
hệ, phản ánh, tác động tới các sự vật, hiện tượng xung quanh.
Như vậy, hiểu một cách đơn giản thì "hiệu lực" của một sự vật, hiện
tượng nói chung, "hiệu lực" của một hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nói
riêng là sự tác động của sự vật, hiện tượng đến các sự vật hiện tượng khác, sự
tác động của hợp đồng đến các chủ thể có liên quan.
Một hợp đồng nói chung, một hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nói
riêng sau khi được xác lập, đương nhiên (dù ít hay nhiều) nó sẽ có sự tác
động, có "hiệu lực" đến những chủ thể có liên quan mà khơng cần chờ đến khi
xem xét nó có đảm bảo những tiêu chí nào đó hay không. Tuy nhiên, khác với
hợp đồng chuyển quyền sở hữu các tài sản là một vật cụ thể (người ta xếp vào

loại hợp đồng trọng vật) các bên tham gia giao dịch có thể đem tài sản đi để
trao trực tiếp cho nhau, nên loại hợp đồng này pháp luật khơng địi hỏi nó
phải tn thủ một số những tiêu chí nghiêm ngặt (về hình thức hợp đồng, về
chủ thể về trình tự, thủ tục thực hiện v.v...) thì mới cơng nhận nó có hiệu lực;
đối với hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất (người ta xếp vào loại hợp đồng
trọng hình thức) vì đất đai là một loại tài sản không thể di dời, quyền sử dụng
đất là một vật quyền nên khi một người muốn đem quyền sử dụng đất của
mình đối với một mảnh đất nào đó tham gia giao dịch chuyển quyền sử dụng

12


đất thì họ phải xuất trình được việc họ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
cơng nhận họ có quyền sử dụng đối với mảnh đất đó và quá trình ký kết và
thực hiện hợp đồng họ cũng phải tuân thủ các tiêu chí nghiêm ngặt do pháp
luật đề ra thì pháp luật mới cơng nhận hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất
này có hiệu lực. Như vậy, một hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất đáp ứng
đầy đủ những tiêu chí do pháp luật quy định được pháp luật cơng nhận nó có
"hiệu lực" thì phải hiểu "hiệu lực" của nó ở đây là "hiệu lực tuyệt đối, hiệu lực
trọn vẹn" và đương nhiên một hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất sau khi
được xác lập dù không đáp ứng được những tiêu chí do pháp luật quy định thì
nó vẫn có "hiệu lực" vẫn tạo ra nghĩa vụ cho các chủ thể có liên quan, "hiệu
lực" của nó ở đây được hiểu là "hiệu lực khơng tuyệt đối, hiệu lực chưa trọn
vẹn".
Thực tế hiện nay ở nước ta cho thấy, do hiểu không đúng bản chất
khái niệm "hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất" và do sự vận dụng
máy móc quy định của Điều 692 Bộ luật Dân sự năm 2005: "Việc chuyển
quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo
quy định của pháp luật về đất đai", nên khi giải quyết các tranh chấp liên
quan đến việc xác định hiệu lực của một hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất,

Tòa án thường phán quyết theo kiểu "bỏ chung vào một rọ" coi tất cả các hợp
đồng chuyển quyền sử dụng đất nếu chưa tiến đến khâu cuối cùng là đăng ký
tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thì đều vơ hiệu và hậu quả của hợp
đồng vơ hiệu là buộc các bên hồn trả cho nhau những gì đã nhận. Rõ ràng
phán quyết kiểu trên đã làm thiệt hại nghiêm trọng đến quyền lợi của một
trong số các chủ thể có liên quan, đặc biệt là ảnh hưởng nghiêm trọng đến
quyền lợi của người thứ ba ngay tình. Do vậy, theo chúng tơi để không làm
ảnh hưởng đến quyền lợi của chủ thể nào đó liên quan đến "hiệu lực" của hợp
đồng chuyển quyền sử dụng đất thì pháp luật nước ta cần quy định đầy đủ cả
"hiệu lực trọn vẹn" và "hiệu lực không trọn vẹn" của một hợp đồng chuyển
quyền sử dụng đất sau khi được xác lập.

13


1.3.2. Nội dung "hiệu lực" của việc chuyển quyền sử dụng đất
Một hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất sau khi được xác lập sẽ có
thể nằm ở trường hợp có "hiệu lực tuyệt đối, hiệu lực trọn vẹn" hoặc trường
hợp "hiệu lực không tuyệt đối, hiệu lực không trọn vẹn". Hai yếu tố (1) "Những
điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất" (2) "Thời điểm
có hiệu lực của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất’ mà pháp luật quy định
chỉ có giá trị là tiêu chuẩn để xem xét một hợp đồng chuyển quyền sử dụng
đất nào đó sau khi được xác lập có "hiệu lực tuyệt đối, hiệu lực trọn vẹn"
không mà thôi.
Suy cho cùng "hiệu lực" của một hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất
chính là sự tác động của hợp đồng đó đến các chủ thể có liên quan. Hay nói
một cách khác "hiệu lực" của một hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất chính
là "Phạm vi và mức độ" tác động của hợp đồng đó đến các chủ thể có liên
quan, nó được thể hiện thơng qua việc tạo ra những nghĩa vụ cụ thể cho từng
chủ thể.

Thuật ngữ "hiệu lực" của hợp đồng nói chung, hiệu lực của việc chuyển
quyền sử dụng đất nói riêng được các luật gia Việt Nam hiện nay nhắc tới
thường xuyên, nhưng khi được hỏi nó là gì và nội dung của nó ra sao thì phần
lớn chỉ nói tới điều kiện có hiệu lực của hợp đồng và điều kiện có hiệu lực của
hợp đồng. Bộ luật Dân sự năm 1995 và đặc biệt là Bộ luật Dân sự năm 2005
đã dành hẳn phần thứ năm gồm các chương (từ XXVI đến XXXIII) để quy
định những chế định liên quan để xác định"hiệu lực" của việc chuyển quyền
sử dụng đất. Tuy nhiên, các quy định trong Bộ luật chỉ mới dừng lại ở việc
quy định hai nội dung là "điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển quyền
sử dụng đất" và "thời điểm có hiệu lực của hợp đồng của hợp đồng chuyển
quyền sử dụng đất" mà chưa có quy định hoặc có quy định nhưng chưa đầy
đủ, chưa chính xác về nội dung "phạm vi và mức độ" ảnh hưởng của một
hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất đối với các chủ thể có liên quan.

14


Như vậy, vấn đề "hiệu lực" của một hợp đồng nói chung, "hiệu lực"
của việc chuyển quyền sử dụng đất nói riêng là một vấn đề lớn và mới ở cả
phương diện lý luận và trong các chế định của pháp luật nước ta. Do đó,
chúng tơi cũng chưa dám đưa ra một khái niệm hoàn chỉnh về nội dung vấn
đề "hiệu lực" của việc chuyển quyền sử dụng đất. Nghiên cứu quy định của
pháp luật một số nước trên thế giới và liên hệ với một số các quy định đã có
trong pháp luật Việt Nam về "hiệu lực" của việc chuyển quyền sử dụng đất,
chúng tôi thấy rằng vấn đề này được thể hiện trong 3 nhóm chế định như sau:
(1) Nghĩa vụ của người thụ trái; (2) Giải thích hợp đồng khi có tranh chấp;
(3) Hiệu lực tương đối của hợp đồng (đối với người thứ ba).
Tóm lại, khi xem xét "hiệu lực" của việc chuyển quyền sử dụng đất thì
các nội dung cần phải xem xét đến, đó là: "Điều kiện có hiệu lực của hợp
đồng"; "thời điểm có hiệu lực của hợp đồng" và "phạm vi và mức độ" ảnh

hưởng của hợp đồng đó đến các chủ thể có liên quan. Để xác định được
"phạm vi và mức độ" ảnh hưởng của hợp đồng đó đến các chủ thể có liên
quan cần phải xem xét đến 3 nhóm chế định trong quy định của pháp luật mỗi
nước, đó là (1) Nghĩa vụ của người thụ trái; (2) Giải thích hợp đồng khi có
tranh chấp; (3) Hiệu lực tương đối của hợp đồng (đối với người thứ ba).
Những nội dung của vấn đề "hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng
đất", được thể hiện ở pháp luật của một số các nhà nước như sau:
1.3.2.1. Vấn đề "điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển quyền
sử dụng đất"
Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất là loại hợp đồng trọng hình thức,
nên pháp luật của mỗi Nhà nước đều đặt ra những tiêu chí, những điều kiện
bắt buộc một hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải đảm bảo thì mới được
pháp luật cơng nhận là có "hiệu lực tuyệt đối, hiệu lực trọn vẹn", cụ thể:
* Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất theo
quy định của pháp luật Việt Nam hiện nay (Bộ luật Dân sự năm 2005):

15


"Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự; Mục đích và
nội dung của giao dịch khơng vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo
đức xã hội; Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện; hình thức giao dịch
dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có
quy định" (Điều 122). Hình thức của hợp đồng "phải được lập thành văn bản,
có cơng chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật" (khoản 2 Điều 689).
Nội dung của hợp đồng phải thể hiện "tên, địa chỉ của các bên; quyền, nghĩa
vụ của các bên; loại, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình
trạng đất; thời điểm chuyển giao đất..." (Điều 694). Điều kiện về chủ thể: chỉ
cho phép một số loại chủ thể có nhu cầu và trực tiếp sử dụng được phép tham
gia giao dịch chuyển quyền sử dụng đất đối với các loại đất đặc biệt như đất

nông nghiệp, đất trồng rừng (khoản 2 Điều 113 Luật Đất đai năm 2003 và Điều
102 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ hướng dẫn
thi hành Luật Đất đai 2003).
* Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất theo
pháp luật của các nhà nước phong kiến trong lịch sử nước ta: "Những người
làm chúc thư, văn khế mà không nhờ quan chưởng trong làng viết thay và
chứng kiến thì phải phạt 80 trượng… Chúc thư, văn khế ấy khơng có giá trị.
Nếu biết chữ mà viết lấy thì được" (Điều 366 Quốc triều hình luật). Hay trước
khi xác lập khế ước, các bên phải thỏa thuận thống nhất ý chí với nhau về nội
dung của khế ước, các bên không được ép buộc, lừa đảo nhau trong khi giao
đất và thực hiện khế ước, nếu vi phạm thì khế ước này vô hiệu: "Người nào
ức hiếp để mua ruộng đất của người khác thì phải biếm hai tư và cho lấy lại
tiền mua" (Điều 355 Quốc triều hình luật). Người bán ruộng đất chỉ được bán
ruộng đất của mình, nếu "bán trộm ruộng đất của người khác thì bị tội biếm,
bán từ 10 mẫu trở lên thì bị xử tội đồ, trả tiền mua cho người mua và phải trả
thêm một lần tiền mua nữa để trả cho người chủ có ruộng đất và người mua,
mỗi người một nửa, ruộng đất phải trả cho người chủ. Nếu người mua biết
mà cứ mua thì xử phạt 80 trượng và mất số tiền mua" (Điều 382 Quốc triều

16


hình luật). Nếu bán trộm ruộng của người khác, mạo nhận ruộng đất của người
khác là của mình đem hiến cho quan trên thì bị phạt trượng, phạt đồ; ruộng
đất bán trộm, tiền bán trộm, hoa lợi thu được phải trả lại cho chủ đích thực (mục
4 - Đạo mại điền trạch tương đương Điều 87 Hoàng Việt luật lệ hay Bộ luật Gia
Long).
* Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất theo
pháp luật của Cộng hịa Pháp: "Hợp đồng chỉ có hiệu lực khi thỏa mãn bốn
điều kiện chủ yếu sau đây: Các bên giao kết hồn tồn tự nguyện; các bên

giao kết có năng lực giao kết hợp đồng; đối tượng của hợp đồng phải xác
định; căn cứ của hợp đồng phải hợp pháp" (Điều 1108 Bộ luật Dân sự Pháp).
* Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất theo
pháp luật của nước Cộng hòa hồi giáo Iran: "Đối với hiệu lực của giao dịch,
các điều kiện sau là cần thiết: 1. Ý chí và sự ưng thuận chung của các bên đối
với hợp đồng; 2. Năng lực của các bên; 3. Nhất thiết có một vấn đề xác định
tạo thành đối tượng của hợp đồng; 4. Nguyên nhân của giao dịch phải hợp
pháp" (Điều 190 Bộ luật Dân sự của Cộng hòa hồi giáo Iran).
"Hợp đồng chỉ trở nên tồn vẹn bởi ý chí thực của người kết ước, và ý
chí thực này nhất thiết phải được gắn liền với một số yếu tố chứng minh có ý
chí như vậy" (Điều 191 Bộ luật Dân sự Iran). Có thế thấy rằng, Bộ luật Dân
sự Iran sử dụng cụm từ "ý chí thực" là từ rất đắt vì với cách dùng từ ngắn gọn,
nhưng đã diễn tả được nguyên tắc cơ bản của nghĩa vụ xuất phát từ hợp đồng
là sự tự do ý chí. Hợp đồng là do các bên tự nguyện giao kết, vì vậy, chỉ có ý
chí thực sự của các bên thể hiện trong hợp đồng, mới có giá trị buộc các bên
phải thi hành, mọi trường hợp khi giao kết hợp đồng bị lừa dối, cường bức, ép
buộc đều khơng có hiệu lực thúc buộc đối với người thụ trái. Không phải cứ
dựa trên việc ký kết hợp đồng trên văn bản mà khẳng định đây là ý chí thực
của người giao kết mà chứng minh bằng những căn cứ khác đó chính là ý chí
thực của người giao kết đó.

17


Điều kiện về năng lực của chủ thể: Từ Điều 210 đến Điều 213 Bộ luật
Dân sự Iran quy định: Các bên phải có năng lực tiến hành giao dịch thương
mại; để một hợp đồng có thể có hiệu lực thì các bên của hợp đồng đó nhất
thiết phải ở một độ tuổi nhất định, nhất thiết phải có nhận thức thích hợp và
nhất thiết đã dậy thì; giao dịch giữa những người không ở một độ tuổi nhất
định, không có sự nhận thức thích hợp hoặc chưa trưởng thành thì vơ hiệu

bởi họ khơng đủ năng lực; giao dịch được tạo lập bởi những người mất năng
lực không thể có hiệu lực.
Điều kiện về đối tượng của hợp đồng: Bộ luật Dân sự Iran quy định
rất chi tiết về đối tượng của giao dịch, nó phải hiện hữu, khơng được mơ hồ:
"Đối tượng của giao dịch nhất thiết là tài sản hoặc hành vi mà hai bên đồng ý
giao hoặc thực hiện" (Điều 214); "đối tượng của hợp đồng nhất thiết có khả
năng sở hữu và nhất thiết bao gồm lợi ích hợp lý và chính đáng" (Điều 215);
"đối tượng của giao dịch không nên mơ hồ trừ trường hợp đặc biệt khi nhận
thức chung về vấn đề là đầy đủ" (Điều 216).
Điều kiện nguyên nhân của giao dịch phải hợp pháp: Bộ luật quy định
bắt buộc mục đích của những người khi giao kết một hợp đồng nào đó phải
chính đáng, khơng nhằm lừa gạt, lẩn tránh nghĩa vụ với ai đó: "Hợp đồng
khơng nhất thiết phải nêu lý do để tạo lập nó, nhưng nếu việc nêu lý do được
thực hiện thì lý do nhất thiết phải là lý do chính đáng; nếu lý do khác hơn hợp
đồng vô hiệu" (Điều 217); "nếu biết được rằng hợp đồng đã được tạo lập với
ý định lẩn tránh một cách chính thức một vài trách nhiệm, thì hợp đồng đó vơ
hiệu" (Điều 218).
Như vậy, có thể nói vấn đề "Những điều kiện có hiệu lực" của hợp
đồng nói chung, hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nói riêng là một trong
những nội dung được quy định khi bàn về "hiệu lực của hợp đồng chuyển
quyền sử dụng đất" trong pháp luật của các Nhà nước, trong các thời đại.

18


1.3.2.2. Vấn đề "thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển quyền
sử dụng đất"
Như đã nêu và phân tích ở các phần trên, một hợp đồng chuyển quyền
sử dụng đất sau khi được xác lập thì đương nhiên nó phát sinh "hiệu lực" mà
khơng phụ thuộc vào việc nó có đáp ứng những điều kiện cần thiết mà pháp

luật quy định nó phải có hay khơng. Như vậy, khi đề cập đến vấn đề "thời
điểm có hiệu lực của một hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất" thì cần hiểu
rằng đây là thời điểm mà một hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất đã đáp ứng
đầy đủ những "điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất"
và hợp đồng đã đi đến khâu cuối cùng và tại "thời điểm" này hợp đồng
chuyển quyền sử dụng đất có "hiệu lực tuyệt đối, hiệu lực trọn vẹn".
Nghiên cứu pháp luật của các nhà nước, có thể thấy vấn đề "thời điểm
có hiệu lực của một hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất" được pháp luật quy
định tương đối đầy đủ, rõ nét.
* Pháp luật Việt Nam hiện nay quy định: " Việc chuyển quyền sử dụng
đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của
pháp luật về đất đai" (Điều 692 Bộ luật Dân sự 2005); kết hợp với quy định
tại các Điều 126, 127, 128, 129, 130, 131 của Luật Đất đai năm 2003 (quy
định việc đăng ký chuyển quyền sử dụng đất phải nộp hồ sơ tại Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất; trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại
nơng thơn thì nộp tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất để
chuyển cho Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất) thì "thời điểm có hiệu lực
của một hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất" là thời điểm đăng ký quyền sử
dụng đất tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
* Pháp luật của Cộng hòa Pháp quy định: "Thời điểm có hiệu lực của
một hợp đồng" là thời điểm mà "việc chấp nhận hưởng di sản có hiệu lực hồi
tố từ ngày mở thừa kế" (Điều 777 Bộ luật Dân sự Pháp); hay "việc mua bán
được coi là hoàn thành và quyền sở hữu vật chuyển từ bên bán sang cho bên

19


mua sau khi hai bên đã thỏa thuận về vật bán và giá cả, dù vật chưa được
giao và tiền chưa được trả" (Điều 1583 Bộ luật Dân sự Pháp); "hợp đồng gửi
giữ chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm bên gửi đã giao trên thực tế hoặc coi như

đã giao tài sản gửi giữ cho bên giữ" (Điều 1919 Bộ luật Dân sự Pháp).
1.3.2.3. Vấn đề "phạm vi và mức độ" ảnh hưởng của hợp đồng
chuyển quyền sử dụng đất
Suy cho cùng hiệu lực của một hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất
chính là vấn đề "phạm vi và mức độ" tác động của hợp đồng đến những chủ
thể có liên quan. Sự tác động này được thể hiện bằng việc hợp đồng này sẽ
định ra những nghĩa vụ cụ thể buộc các chủ thể có liên quan phải thực thi. Như
vậy, vấn đề "phạm vi và mức độ" tác động của một hợp đồng chuyển quyền sử
dụng đất là nội dung chủ yếu khi nói tới "hiệu lực của việc chuyển quyền sử
dụng đất", còn nội dung "những điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển
quyền sử dụng đất" và "thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển quyền sử
dụng đất" chỉ là những yếu tố có giá trị khi dùng để xác định một hợp đồng
chuyển quyền sử dụng đất có "hiệu lực tuyệt đối, hiệu lực trọn vẹn" hay chưa.
Nghiên cứu pháp luật của Cộng hòa Pháp hay pháp luật của nước
Cộng hòa hồi giáo Iran, có thể thấy pháp luật của những nước này quy định
"phạm vi và mức độ" tác động của một hợp đồng nói chung, một hợp đồng
chuyển quyền sử dụng đất nói riêng ở ba khía cạnh sau: (1) Quy định về nghĩa
vụ của người thụ trái; (2) Khi nảy sinh tranh chấp về các điều khoản của hợp
đồng (tức là tranh chấp về nghĩa vụ) thì hợp đồng ấy được giải thích thế nào
để xác định ai sẽ phải chịu nghĩa vụ từ hợp đồng; (3) Ngoài những chủ thể
trực tiếp tham gia giao kết hợp đồng thì cịn những người nào có quyền lợi,
nghĩa vụ liên quan đến hợp đồng đó, mức độ chịu ảnh hưởng thế nào - đây là
vấn đề hiệu lực tương đối của nghĩa vụ.
(1) Quy định về nghĩa vụ của người thụ trái xuất phát từ hợp đồng
* Trong pháp luật của Cộng hòa Pháp:

20


Các nhà làm luật Pháp quan điểm nghĩa vụ từ hợp đồng xuất phát từ ý

chí của những người tham gia giao kết hợp đồng mà có, vì vậy, hiệu lực của
nghĩa vụ từ hợp đồng xuất phát từ nguyên tắc tự do ý chí của những người
tham gia giao kết hợp đồng. Do vậy, hiệu lực ảnh hưởng của nghĩa vụ từ hợp
đồng được Bộ luật Dân sự Pháp quy định rất rõ:"Hợp đồng được giao kết hợp
pháp có giá trị là luật đối với các bên giao kết" (Điều 1134 khoản 1). Tuy
nhiên, Bộ luật Dân sự Pháp cũng chỉ ra rằng hiệu lực của nghĩa vụ từ hợp
đồng chỉ có giá trị nếu những cam kết trong hợp đồng không trái các quy định
của luật pháp: "Các bên giao kết không chỉ phải thực hiện những nghĩa vụ
được nêu trong hợp đồng, mà còn phải thực hiện cả những nghĩa vụ theo yêu
cầu của nguyên tắc công bằng, theo tập quán hay theo quy định của pháp
luật" (Điều 1135). Như vậy, quy định trên cũng đã chỉ ra rằng đối với những
loại hợp đồng mà luật pháp đã quy định cứng thì quy định của luật pháp có
hiệu lực mạnh hơn ý chí của những chủ thể tư nhân buộc họ phải tuân thủ; trái
lại, đối với một số loại hợp đồng mà luật pháp mở (cho phép các đương sự
được quyền lựa chọn) thì ý chí của những người tham gia giao kết hợp đồng
có hiệu lực mạnh hơn, thậm chí trái hẳn với các điều luật.
Vì nghĩa vụ từ hợp đồng xuất phát từ ý chí của các cá nhân tham gia giao
kết hợp đồng, nên Bộ luật Dân sự Pháp cũng công nhận sự giải hiệu hiệu lực của
nghĩa vụ từ hợp đồng, nếu các bên kết ước thỏa thuận giải hiệu hay phế bãi
khế ước: "Hợp đồng chỉ có thể bị hủy bỏ trên cơ sở có thỏa thuận chung,
hoặc theo những căn cứ do pháp luật quy định" (khoản 2 Điều 1134). Song
song với việc hợp đồng bị giải hiệu do thỏa thuận của các bên tham gia giao
kết hợp đồng, Bộ luật Dân sự Pháp còn quy định hiệu lực của nghĩa vụ từ hợp
đồng có thể bị tiêu hủy bởi quy định của luật pháp: "Hợp đồng chỉ có thể bị
hủy bỏ trên sơ sở có thỏa thuận chung, hoặc theo những căn cứ do pháp luật
quy định" (khoản 2 Điều 1134).
Trong Bộ luật Dân sự Pháp, các nhà làm luật đã quy định để phân biệt
rõ sự giải hiệu hợp đồng, phế bãi hợp đồng với trường hợp hợp đồng vô hiệu,

21

hay hợp đồng bị giải trừ, bởi vì hậu quả của sự giải hiệu khác xa với hậu quả
của sự vô hiệu: Trường hợp vô hiệu, hợp đồng coi như khơng hiện diện, nên
hiệu lực của hợp đồng bị xóa hẳn trong quá khứ cũng như trong tương lai; trái
lại, trường hợp hợp đồng bị giải hiệu thì hiệu lực của hợp đồng chỉ chấm dứt
từ ngày giải hiệu, còn hiệu lực của nó trong q khứ khơng bị xem xét.
* Về sự giải hiệu Bộ luật Dân sự Pháp quy định chia thành hai trường
hợp là giải hiệu đơn phương và giải hiệu tư pháp.
a) Giải hiệu đơn phương lại có hai trường hợp phụ thuộc vào nội dung
của hợp đồng có dự liệu hay khơng. Trường hợp hợp đồng không dự liệu, Bộ
luật Dân sự pháp cũng quy định cho phép một bên đương sự được đơn
phương giải hiệu khi: Cần bảo vệ tự do cá nhân (ví dụ: đối với hợp đồng lao
động không xác định thời hạn, khơng có nghĩa là người thợ phải suốt đời làm
công cho người chủ, mà luật pháp cho phép người thợ được giải hiệu với điều
kiện phải báo trước cho bên kia trong một thời hạn nhất định); đối với hợp
đồng lập hội không ấn định thời hạn, hội viên có quyền chấm dứt, nhưng phải
"trên cơ sở khơng xâm phạm quyền của người thứ ba, thành viên có thể rút
tồn bộ hoặc một phần phần vốn góp theo quy định tại điều lệ hoặc nếu điều
lệ không quy định, thì sau khi được các thành viên khác cho phép. Việc rút
khỏi cơng ty có lý do chính đáng có thể thực hiện theo quyết định của Tòa án"
(Điều 1869).
b) Sự giải hiệu tư pháp theo Bộ luật Dân sự Pháp là sự giải hiệu do
Tòa án tiến hành trên nguyên tắc cần bảo vệ người thụ trái, người trái chủ hay
bảo vệ lợi ích chung.
Tịa án được quyền giải hiệu nhằm bảo vệ lợi ích người thụ trái khi có
một biến cố bất khả kháng nằm ngồi khả năng dự liệu của người thụ trái, làm
cho việc thi hành những điều khoản trong hợp đồng trở nên vô cùng khắc nghiệt
đối với người thụ trái, ví dụ: Sau cuộc đại chiến thế giới năm 1914, giá
nguyên vật liệu (trong đó có than đá) tại Pháp tăng một cách nhanh chóng,

ngồi mọi sự dự liệu và tiên đốn của các người kết ước, nên Tham chính

22


viện Pháp đã chấp nhận lập trường của Công ty hơi khí Bordeaux là khơng
thể cung cấp hơi khí theo giá đã ký khi kết ước (Tham chính viện Pháp ngày
30/3/1916); hoặc Điều 1244 Bộ luật Dân sự Pháp quy định: "Tuy nhiên, căn
cứ vào hồn cảnh của người có nghĩa vụ và u cầu của người có quyền, Tịa
án có thể ra quyết định hỗn việc trả nợ hoặc cho phép trả làm nhiều lần, trong
phạm vi hai năm".
Tòa án được giải hiệu giao kết trong hợp đồng nhằm bênh vực người
trái chủ, ví dụ: Từ năm 1912 tại Pháp án lệ thừa nhận rằng: ngoài nghĩa vụ
vận chuyển thơng thường, người chun chở cịn có nghĩa vụ đảm bảo an
ninh đối với người thuê chuyên chở. Lý do mà các án lệ này bám vào là cho
rằng đây không phải là việc gia tăng nghĩa vụ của người thụ trái mà đây là ý
chí đích thực của các bên khi ký kết hợp đồng.
Tịa án có quyền giải hiệu hợp đồng nhằm bảo vệ lợi ích cơng cộng.
Về nguyên tắc một hợp đồng được ký kết hợp pháp thì phải được các đương
sự thi hành nghiêm túc, tuy nhiên, Bộ luật Dân sự Pháp cũng quy định cho
phép Tịa án có quyền giải hiệu khi xét thấy nó ảnh hưởng đến lợi ích cơng
cộng: "Hợp đồng được giao kết hợp pháp có giá trị là luật đối với các bên
giao kết. Hợp đồng chỉ bị hủy bỏ trên cơ sở có thỏa thuận chung, hoặc theo
những căn cứ do pháp luật quy định" (Điều 1134).
* Về sự vô hiệu của hợp đồng: sự vô hiệu của hợp đồng là do nội tại
từ hợp đồng (vô hiệu tất nhiên), chứ khơng cần tới sự can thiệp của Tịa án.
Tuy nhiên, trong thực tế, do các người tham gia giao kết hợp đồng thường
không đồng quan điểm về hiệu lực của hợp đồng, nên vẫn có việc tranh chấp
tại Tịa án. Do vậy, Bộ luật Dân sự Pháp quy định khơng cho phép Thẩm phán
có quyền phán xét hiệu lực của hợp đồng mà bắt buộc phải tuyên bố hợp đồng

đó vơ hiệu. Ví dụ: Họa sĩ B nhận vẽ chân dung cho ông A, nếu họa sĩ B chết,
hợp đồng đương nhiên bị chấm dứt.
* Trong pháp luật Cộng hòa hồi giáo Iran:

23


Theo quy định của Bộ luật Dân sự của Cộng hịa Hồi giáo Iran thì một
hợp đồng tạo lập khơng trái với quy định của pháp luật (không bị pháp luật
cấm) thì đương nhiên có có hiệu lực, buộc các bên tham gia giao kết hợp đồng,
hoặc những người thừa kế của họ phải thi hành: "Hợp đồng được tạo lập phù
hợp với pháp luật ràng buộc các bên hoặc những người thừa kế của họ, trừ
khi họ đã hủy bỏ bởi thỏa thuận chung hoặc bởi một số lý do pháp lý" (Điều
219). Tuy nhiên, Bộ luật Dân sự Iran cũng quy định hiệu lực của hợp đồng
đối với người thụ trái sẽ được giải thoát (giải hiệu) trong các trường hợp sau
đây:
- Theo thỏa thuận của hai bên: "Hợp đồng có thể hủy ngang có thể hủy
bỏ bởi một trong các bên bất kể khi nào bên đó muốn" (Điều 186); "Một hợp
đồng có thể ràng buộc một bên nhưng có thể hủy ngang bởi bên kia" (Điều 187);
"Hợp đồng tùy ý lực chọn có thể bị hủy bỏ bởi một trong các bên, bởi các bên
hoặc bởi bên thứ ba" (Điều 188);
- Có nguyên nhân bất khả kháng xảy đến: "Bên vi phạm thực hiện cam
kết chỉ bị tuyên bồi thường khi bên này không thể chứng minh được rằng sự vi
phạm là do một số nguyên nhân bên ngồi mà bên này khơng thể phải chịu
trách nhiệm" (Điều 227);
- Trong một số trường hợp đặc biệt: "Các điều kiện sau đây khơng có
hiệu lực mặc dù chúng không làm vô hiệu bản thân hợp đồng: 1. Các điều
kiện không thể thực hiện; 2. Các điều kiện vơ dụng hoặc vơ ích; 3. Các điều
kiện bất hợp pháp" (Điều 232)
Như vậy, có thể thấy khía cạnh "nghĩa vụ của người thụ trái xuất phát

từ hợp đồng" một yếu tố cấu thành của vấn đề "phạm vi và mức độ" tác động
của một hợp đồng nói chung, hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nói riêng,
được pháp luật của Cộng hòa Pháp và Cộng hòa hồi giáo Iran quy định tương
đối đầy đủ, cụ thể và chặt chẽ.
(2) Quy định về sự giải thích hợp đồng khi có tranh chấp

24


* Trong pháp luật của Cộng hòa Pháp:
Về nguyên tắc hợp đồng sau khi giao kết có hiệu lực bắt buộc những
người tham gia giao kết thi hành, do đó Bộ luật Dân sự Pháp không cho phép
các thẩm phán khi giải quyết các vụ án có quyền thay đổi nội dung của hợp
đồng, nhưng lại quy định cho phép các thẩm phán có quyền giải thích hợp
đồng khi mà các bên hiểu khác nhau về những điều khoản đã giao kết.
Theo tinh thần của Bộ luật Dân sự Pháp thì bản chất của sự giải thích
hợp đồng là tìm kiếm ý chí đích thực của những người tham gia giao kết hợp
đồng. Bộ luật cũng quy định rất cụ thể những nguyên tắc để Thẩm phán dựa
vào đó để tìm ra ý chí đích thực của các bên, như: "Khi giải thích hợp đồng,
khơng chỉ dựa vào ngơn từ của hợp đồng, mà còn phải căn cứ vào ý chí
chung của các bên giao kết" (Điều 1156); "khi một điều khoản của hợp đồng
có thể được hiểu theo hai nghĩa khác nhau, thì phải chọn nghĩa nào làm cho
điều khoản đó có hiệu lực và loại trừ nghĩa làm cho điều khoản đó mất hiệu
lực" (Điều 1157); hoặc "khi hợp đồng có ngơn từ có thể hiểu theo hai nghĩa, thì
phải giải thích theo nghĩa phù hợp nhất với tính chất của hợp đồng" (Điều
1158); "các điều khoản trong hợp đồng phải được giải thích trong mối liên hệ
với nhau, sao cho ý nghĩa của các điều khoản đó phù hợp với toàn bộ nội dung
hợp đồng" (Điều 1161); "khi hợp đồng có điều khoản hoặc ngơn từ khơng rõ
ràng, thì phải giải thích theo tập qn tại địa điểm giao kết hợp đồng" (Điều
1159).

Trường hợp không thể khám phá được ý chí của đương sự, thì Bộ luật
Dân sự Pháp cũng cho phép các thẩm phán căn cứ theo lẽ cơng bằng mà giải
thích: "Các bên giao kết không chỉ phải thực hiện những nghĩa vụ được nêu
trong hợp đồng, mà còn phải thực hiện cả những nghĩa vụ theo yêu cầu của
nguyên tắc công bằng, theo tập quán hay theo quy định của pháp luật" (Điều
1135).

25