(Luận văn thạc sĩ) Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2014-2018

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

VŨ ĐĂNG QUANG

NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN
GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VĨNH YÊN
- TỈNH VĨNH PHÚC GIAI ĐOẠN 2014 - 2018

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên – 2020


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

VŨ ĐĂNG QUANG

NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN
GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VĨNH YÊN
- TỈNH VĨNH PHÚC GIAI ĐOẠN 2014 - 2018
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Thu Thùy

Thái Nguyên - 2020

i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong Luận văn này là trung thực
và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một luận văn nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện Luận văn này đã được
cảm ơn và các thơng tin trích dẫn trong Luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./.
Thái Nguyên, ngày

tháng năm 2020

Tác giả luận văn

Vũ Đăng Quang


ii
LỜI CẢM ƠN
Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn sâu sắc tới TS. Nguyễn Thu Thùy - Giảng viên Khoa
Quản lý tài nguyên - Trường đại học Nông lâm Thái Nguyên đã hướng dẫn, giúp đỡ rất
tận tình, tạo điều kiện để tơi hồn thành luận văn thạc sĩ.
Tơi xin chân thành cảm ơn đến các thầy, cô giáo trong Ban giám hiệu nhà trường,
phòng Quản lý sau đại học, khoa Quản lý tài nguyên và các phòng ban trong Trường đại
học Nơng Lâm đã giảng dạy, đóng góp ý kiến, tạo điều kiện để tơi hồn thành luận văn.
Tơi xin chân thành cảm ơn đến các cán bộ phòng Tài ngun và Mơi trường, Văn
phịng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Vĩnh Yên; Ban địa chính các xã, phường
thuộc thành phố Vĩnh Yên; Lãnh đạo Sở, cán bộ, các phịng, trung tâm thuộc Sở tài
ngun và mơi trường Vĩnh Phúc, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh Vĩnh Phúc

đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tơi trong q trình thu thập tài liệu thực hiện đề tài.
Cuối cùng xin gửi lời cảm ơn tới gia đình và những người bạn, những người đã
cùng tơi chia sẻ những khó khăn trong thời gian học tập, đặc biệt là trong thời gian thực
hiện đề tài này.
Thái Nguyên, ngày

tháng

Tác giả luận văn

Vũ Đăng Quang

năm 2020


iii
MỤC LỤC
MỤC LỤC ..................................................................................................................... iii
DANH MỤC CÁC BẢNG .............................................................................................. v
DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ ........................................................................................ vi
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT .....................................................................................vii
MỞ ĐẦU ......................................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài............................................................................................... 1
2. Mục tiêu của đề tài ...................................................................................................... 3
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài..................................................................... 3
3.1. Ý nghĩa khoa học của đề tài ..................................................................................... 3
3.2. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài ...................................................................................... 3
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU .............................................................................. 4
1.1. Tổng quan về đất và thị trường đất đai ..................................................................... 4
1.1.1. Tổng quan về đất: đất đai, đặc tính và vai trị của đất đai. ...................................... 4

1.1.2. Thị trường đất đai ................................................................................................... 7
1.2. Giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ............................................................ 8
1.2.1. Khái niệm về giá đất .............................................................................................. 8
1.2.1.1. Giá đất, giá trị đất ............................................................................................... 8
1.2.2.1. Khái quát chung về giá đất ............................................................................... 11
1.2.2.2. Cơ sở khoa học hình thành giá đất ................................................................... 11
1.2.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ....................................................................... 14
1.3. Công tác định giá đất trên thế giới và Việt Nam .................................................... 18
1.3.1. Công tác định giá đất trên thế giới ...................................................................... 18
1.3.2. Công tác định giá đất tại Việt Nam ..................................................................... 22
1.3.3. Công tác định giá đất tại tỉnh Vĩnh Phúc............................................................. 28
1.4. Đánh giá chung về tổng quan nghiên cứu .............................................................. 29
Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ............... 30
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu .......................................................................... 30
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu .......................................................................................... 30
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................. 30
2.2. Thời gian và địa điểm nghiên cứu .......................................................................... 30
2.3. Nội dung nghiên cứu .............................................................................................. 30


iv
2.3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình sử dụng đất đai của
thành phố Vĩnh Yên trong giai đoạn 2014 – 2018 ........................................................ 30
2.3.2. Khái quát thực trạng giá đất ở tại thành phố Vĩnh Yên trong giai đoạn 2014 –
2018 ............................................................................................................................... 30
2.3.3. Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên
giai đoạn 2014 - 2018 .................................................................................................... 31
2.3.4. đề xuất một số giải pháp nhằm giảm thiểu sự chênh lệch của giá đất Nhà nước
quy định và giá thị trường trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc ............. 31
2.4. Phương pháp nghiên cứu ........................................................................................ 31

2.4.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu ................................................................. 31
2.4.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ................................................................... 31
2.4.3. Phương pháp điều tra dữ liệu thị trường theo mẫu phiếu .................................... 32
2.4.4. Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu ............................................ 32
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................................... 33
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội vùng nghiên cứu ............................................ 33
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ............................................................................................... 33
3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội của thành phố Vĩnh Yên .......................... 36
3.2. Tình hình sử dụng đất đai của thành phố Vĩnh Yên giai đoạn 2014 - 2018 .......... 38
3.2.1. Tình hình sử dụng đất đai .................................................................................... 38
3.2.2. Tình hình cấp GCN quyền SDĐ tại thành phố Vĩnh Yên ................................... 40
3.2.3. Giá đất quy định trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc và Thành phố Vĩnh Yên ............. 43
3.3. Giá đất thị trường và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ................................... 47
3.3.1. Ảnh hưởng của tình hình biến động dân số và GDP/đầu người.......................... 47
3.3.2. Ảnh hưởng của loại đường phố đến giá đất ........................................................ 48
3.3.3. Ảnh hưởng của vị trí lơ đất đến giá đất ............................................................... 60
3.3.4. Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất ................................. 64
3.3.5. Ảnh hưởng của các dự án quy hoạch đến giá đất ................................................ 65
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ....................................................................................... 78
1. Kết luận...................................................................................................................... 78
2. Kiến nghị ................................................................................................................... 79


v
DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3. 1. Một số đặc trưng khí hậu đo tại trạm khí tượng Vĩnh Yên ..........................35
Bảng 3. 2. Tình hình sử dụng đất qua các năm .............................................................38
Bảng 3. 3. Kết quả cấp giấy chứng nhận QSD đất của thành phố Vĩnh Yên ................41
Bảng 3. 4. Giá đất áp dụng cho địa bàn nghiên cứu từ năm 2014 đến 2018 .................45

Bảng 3. 5. Tình hình biến động dân số và GTGT (thực tế)...........................................47
Bảng 3. 6. Giá đất của các đường phố nhóm I ..............................................................49
Bảng 3. 7. Giá đất của các đường phố nhóm II .............................................................53
Bảng 3. 8. Giá đất của các đường phố nhóm III ............................................................57
Bảng 3. 9. Ảnh hưởng của vị trí lơ đất đến giá đất của tuyến đường Trần Phú ............62
Bảng 3. 10. Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất ........................64
Bảng 3. 11. Đặc điểm của một số khu dân cư ...............................................................65
Bảng 3. 12. Giá đấu giá QSD đất khu đất dịch vụ Đồng Gáo .......................................66
Bảng 3. 13. Giá đấu giá QSD đất khu đất dịch vụ Đồng Cửa Quán .............................67
Bảng 3. 14. Giá đất của các khu dân cư xung quanh trước và sau khi thực hiện dự án ..68


vi
DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ
Hình 3. 1. Bản đồ hành chính Thành phố Vĩnh n- Tỉnh Vĩnh Phúc .........................33
Hình 3. 2. Biểu đồ cơ cấu loại đất Thành Phố Vĩnh Yên Năm 2018 ............................40
Hình 3. 3. Biểu đồ thể hiện phần trăm diện tích đã và chưa cấp GCN .........................42
Hình 3. 4. Biểu đồ phần trăm số diện tích chưa được cấp GCN tại từng xã, phường ...42
Hình 3. 5. Con đường trục chính của Phố Ngơ Quyền..................................................46
Hình 3. 6. Đồ thị thể hiện sự gia tăng dân số qua từng năm của TP. Vĩnh Yên ...........47
Hình 3. 7. Biểu đồ giá đất mặt tiền trung bình trên thị trường các đường phố nhóm I .50
Hình 3. 8. Biểu đồ mức chênh lệch giá đất giữa vị trí mặt tiền và các vị trí đất băng sau
trong cùng 1 tuyến phố ..................................................................................................52
Hình 3. 9. Biểu đồ giá đất thị trường vị trí mặt tiền của đường phố nhóm II ...............55
Hình 3. 10. Biểu đồ mức chênh lệch giá đất giữa vị trí mặt tiền và các vị trí đất băng sau
trong cùng 01 tuyến phố ................................................................................................ 56
Hình 3. 11. Biểu đồ giá đất thị trường vị trí mặt tiền của đường phố nhóm III ............58
Hình 3. 12. Biểu đồ mức chênh lệch giá đất giữa vị trí mặt tiền và các vị trí đất băng sau
trong cùng 01 tuyến phố. ...............................................................................................59
Hình 3. 13. Biểu đồ thể hiện sự chênh lệch giữa khung giá nhà nước và giá trên thị trường

tại các lơ đất vị trí mặt tiền ............................................................................................60
Hình 3. 14. Biểu đồ thể hiện sự chênh lệch giữa giá đất các lơ vị trí mặt tiền và các lơ
trong ngõ, ngách ............................................................................................................63
Hình 3. 15. Trục đường chính trên Phố Trần Phú .........................................................64
Hình 3. 16. Khu đất dịch vụ Đồng Gáo đang được mở cửa chào bán ...........................66
Hình 3. 17. Biểu đồ thể hiện sự chênh lệch giá đất thời điểm trước và sau khi có thơng
tin về dự án trên cùng một vị trí đất. .............................................................................69
Hình 3. 18. Những dãy nhà cao tầng và tuyến đường mới chạy trên khu đất trước đây là
Đồng Cửa Quán – Xã Thanh Trù ..................................................................................70


vii
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
BĐĐC

: Bản đồ địa chính

BĐS

: Bất động sản

ĐGĐ

: Định giá đất

ĐKĐĐ

: Đăng ký đất đai

GCNQSDĐ

: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

HSĐC

: Hồ sơ địa chính

KT

: Kinh tế

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

SDĐ

: Sử dụng đất

TP

: Thành phố

UBND

: Uỷ ban nhân dân

VPĐK

: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

XH

: Xã hội


1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài sản quốc gia có giá trị lớn, có vị trí đặc biệt quan trọng đối với đời
sống của từng hộ gia đình, cá nhân, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là điều kiện tối thiểu đảm
bảo cho quá trình tái sản xuất giúp xã hội khơng ngừng mở rộng. Trong quá trình đổi
mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế thị trường đã từng bước hình thành,
các thành phần kinh tế phát triển mạnh và một xu thế tất yếu là mọi nguồn lực đầu vào
cho sản xuất và sản phẩm đầu ra đều trở thành hàng hóa, trong đó đất đai cũng không
phải là ngoại lệ.
Đất nước ta đang trong thời kỳ đổi mới mạnh mẽ về mọi mặt nhờ những bước tiến
dài trên tiến trình hội nhập. Vì vậy, vai trị của đất đai đối với q trình phát triển kinh tế
- xã hội ngày càng được nhìn nhận đầy đủ, toàn diện và khoa học, đặc biệt trong thời kỳ
cơng nghiệp hố và hiện đại hố đất nước, việc phân bố hợp lý quỹ đất đai vào trong các
mục đích sử dụng đang được Đảng, Nhà nước, các ngành các cấp hết sức quan tâm. Đất
đai ngày càng trở nên quan trọng và có giá trị do nhu cầu sử dụng đất có sự đầu tư ngày
càng cao của con người.
Để phát huy tối đa nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp cơng nghiệp hố hiện đại hố đất nước địi hỏi chúng ta phải có những cơ chế, chính sách phù hợp để tạo
nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, tạo vốn cho đầu tư phát triển lành mạnh của thị
trường bất động sản, trong đó định giá đất là một cơng cụ, một biện pháp hữu hiệu không
thể thiếu, mặt khác, giá đất là công cụ quản lý vĩ mô của Nhà nước để thực hiện quản lý
đất đai bằng biện pháp kinh tế. Mục tiêu quản lý tốt giá đất để giá đất trở thành cơng cụ
đắc lực trong chính sách tài chính đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân
sách Nhà nước và khắc phục những yếu kém trong công tác quản lý Nhà nước về đất

đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả. Để phát huy được nguồn nội lực từ đất
đai phục vụ sự nghiệp cơng nghiệp hố, hiện đại hố đất nước địi hỏi chúng ta phải có
những cơ chế, chính sách phù hợp để tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước, tạo vốn
cho đầu tư phát triển, thúc đẩy sự hình thành và phát triển lành mạnh của thị trường bất
động sản, trong đó định giá đất là một cơng cụ, một biện pháp không thể thiếu. Mặt khác,
giá đất là một công cụ quản lý vĩ mô của nhà nước để thực hiện quản lý đất đai bằng
biện pháp kinh tế. Mục tiêu quản lý tốt giá đất để giá đất trở thành công cụ đắc lực trong


2
chính sách tài chính đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách nhà nước,
sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản và khắc phục những yếu kém trong
công tác quản lý, sử dụng đất đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả. Định giá
đất là một trong những nội dung quan trọng của công tác quản lý Nhà nước về đất đai,
định giá đất có vai trị quan trọng và rất cần thiết với nhiều mục đích khác nhau như tính
thuế, bồi thường, giải quyết tranh chấp đất đai, trao đổi quyền sử dụng đất trên thị trường.
Do tính chất phức tạp của thị trường nên giá đất chịu ảnh hưởng của rất nhiều yếu tố
khác nhau. Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên thị trường là vấn đề quan
trọng của Nhà nước nhằm xây dựng giá quy định cho phù hợp với cơ sở khoa học và
thực tiễn để điều tiết thị trường đất đai. Thành phố Vĩnh n có hệ thống giao thơng
thuận lợi với tuyến đường sắt Hà Nội - Lào Cai và quốc lộ 2 chạy qua nối liền giữa thủ
đô Hà Nội với các tỉnh phía bắc (cách Hà Nội 55km và sân bay Quốc tế nội bài 25km về
phía Nam, cách thành phố Việt Trì 25km về phía Tây), tạo điều kiện cho thành phố Vĩnh
Yên phát triển công nghiệp, thương mại, giao lưu hàng hoá và tiếp cận nhanh các thành
tựu khoa học kỹ thuật, văn hố thơng tin trong cơng cuộc cơng nghiệp hố, hiện đại hố
đất nước. Thành phố Vĩnh Yên cũng là trung tâm kinh tế, chính trị, khoa học kỹ thuật, văn
hố xã hội của tỉnh với tiềm năng tự nhiên dồi dào, phong phú đa dạng để phát triển kinh
tế xã hội cùng nhiều chính sách ưu đãi thơng thống trong việc phát triển, thành phố Vĩnh
Yên có đủ điều kiện để hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế. Trong những năm gần đây,
tại các phường, xã thuộc thành phố Vĩnh n có tốc độ đơ thị hóa rất nhanh, vấn đề quản

lý nhà nước về đất đai còn nhiều bất cập, giá đất là một trong những nguyên nhân gây ra
những khó khăn vướng mắc trong cơng tác bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất
để thực hiện các dự án đầu tư, khi người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính khi được
giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất… Những bất cập trên dẫn đến tình trạng
thắc mắc, khiếu kiện của nhân dân trong việc chấp hành chính sách pháp luật về đất đai
và gây nên những khó khăn cho các cấp chính quyền trong việc thực thi các chính sách,
pháp luật về đất đai tại địa phương.
Xuất phát từ thực tế trên và để góp phần làm sáng tỏ cơ sở khoa học trong công tác
định giá đất, giúp công tác định giá đất phù hợp với giá thị trường, là mục tiêu của đề tài
nghiên cứu “Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố
Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2014 - 2018”.


3
2. Mục tiêu của đề tài
- Khái quát được thực trạng của giá đất tại địa bàn thành phố Vĩnh Yên, giai đoạn
2014 - 2018.
- Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Vĩnh Yên, giai đoạn
2014 - 2018.
- Đề xuất định hướng một số giải pháp cho quản lý giá đất tại địa bàn thành phố
Vĩnh Yên.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
3.1. Ý nghĩa khoa học của đề tài
Kết quả nghiên cứu sẽ góp phần cho cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất nói riêng và cơng tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung của địa bàn nghiên cứu
được tốt hơn.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài
- Bổ sung, hoàn thiện kiến thức đã học trong nhà trường cho bản thân đồng thời tiếp
cận và thấy được những thuận lợi cũng như khó khăn của cơng tác định giá đất trong thực
tế.

- Giúp học viên hiểu được một cách cặn kẽ, sâu sắc và nắm chắc quy trình, nguyên
tắc phân vùng đất, xác định vị trí đất và áp dụng xác định giá các loại đất.
- Giúp nắm vững những quy định của pháp luật đất đai hiện hành, hệ thống các văn
bản dưới luật về quản lý đất đai trong công tác định giá đất của Trung ương và địa phương.


4
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Tổng quan về đất và thị trường đất đai
1.1.1. Tổng quan về đất: đất đai, đặc tính và vai trị của đất đai.
Đất đai là một loại tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, bao gồm lục
địa và mặt nước trên bề mặt trái đất; đất đai là tài sản vì đất đai có đầy đủ thuộc tính của
một tài sản: đáp ứng được nhu cầu nào đó của con người (có giá trị sử dụng), con người
có khả năng chiếm hữu và sử dụng, là đối tượng trao đổi mua bán. Mỗi loại mơ hình kinh
tế khác nhau, đất đai cũng có những đặc điểm rất khác nhau. Trong nền kinh tế kế hoạch
hoá tập trung, đất đai thuộc sở hữu toàn dân và giao cho doanh nghiệp quốc doanh, hợp
tác xã quản lý sử dụng là chủ yếu. Đất đai chỉ được xem như là một tư liệu sản xuất chủ
yếu dành cho sản xuất nông nghiệp và làm mặt bằng SXKD phi nơng nghiệp; trong mơ
hình kinh tế thị trường, đất đai không những được xem như là một tư liệu sản xuất đặc
biệt không thể thay thế được để tiến hành sản xuất nơng nghiệp mà cịn được xem như
một loại “hàng hóa đặc biệt” có thể “mua, bán”, cầm cố, thế chấp, vốn hóa thành nguồn
tài chính cho đầu tư, phát triển. Trong quan hệ đất đai và BĐS thì đất đai là BĐS, BĐS
bao gồm đất đai và tài sản gắn liền với đất do đó đất đai giữ vai trị rất quan trọng, đất vừa
là một bộ phận cấu thành BĐS, vừa là một hàng hóa độc lập; đất đai là bộ phận có tầm
quan trọng quyết định giá trị của BĐS. Ngành BĐS phát triển sẽ tạo ra tính loan tỏa rất
lớn tác động đến các ngành kinh tế khác và toàn bộ nền kinh tế.
- Đặc tính của đất đai: Đất đai có hai đặc tính tự nhiên và xã hội. Đặc tính tự nhiên
của đất đai là sự cố định về vị trí, khơng thể di chuyển, hữu hạn về diện tích, khơng thể
tái sinh; khơng đồng nhất về chất lượng và giá trị sử dụng; có thể sử dụng vào nhiều mục
đích, thời hạn sử dụng lâu dài khơng phải “khấu hao”. Đặc tính xã hội là chỉ phát sinh

khi có quan hệ giữa đất đai và con người, trong đó có hai đặc tính quan trọng là: Tính có
thể´ thay đổi về vị trí kinh tế xã hội và tính khu vực của đất đai và tài sản gắn với đất.


5
Từ đặc tính tự nhiên và xã hội của đất đai đã tạo ra những đặc tính kinh tế đáng chú
ý của đất đai là: tính khan hiếm trong cung cấp đất đai; tính phân tán tương đối của phương
thức SDĐ; sự khó khăn trong việc thay đổi phương thức SDĐ; sự tăng dần và giảm dần
của thu lợi từ đất trong đầu tư; và hậu quả của việc SDĐ đai là mang tính xã hội sâu sắc
nên việc tiến hành quản lý quy hoạch, giám sát và điều tiết q trình SDĐ ở mọi khía cạnh
trở nên rất quan trọng của bất kỳ một quá trình phát triển nào.
- Vai trò của đất đai
+ Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, yếu tố cơ bản của quá trình sản xuất xã hội:
C.Mác đã viết: “Trong sản xuất nơng nghiệp đất đai tự mình hoạt động như là một tư liệu
sản xuất”, cịn trong cơng nghiệp thì: “Đất là tư liệu lao động chung vì đất đai tạo cho
cơng nhân chỗ đứng và tạo cho q trình sản xuất của họ một phạm vi hoạt động”, (Các
mác-Ăng ghen toàn tập, 2006, NXB lao động).
+ Đất đai là một trong các yếu tố tự nhiên ảnh hưởng đến sự phân bố dân cư lao động
và môi trường sống cho con người: Chương Đất trong Hiến pháp của Uỷ ban các Bộ
trưởng Châu Âu, 1972 đã khẳng định: “Ruộng đất là một trong những của cải quý nhất
của loài người. Nó tạo điều kiện cho sự sống của thực vật, động vật và của con người
trên mặt đất”
+ Đất đai là tài sản quốc gia có giá trị lớn, là nguồn lực SXKD, nguồn lực tài chính,
nguồn thu ổn định, lâu dài và có xu hướng tăng lên cho NSNN:
Nghiên cứu của Hernando de Soto (2000) trong cuốn "Bí ẩn của tư bản"cho rằng:
“nếu có cơ chế và chính sách thích hợp, nguồn tài nguyên đất đai sẽ là nguồn lực sản
xuất, kinh doanh đóng góp lớn nhất cho sự thịnh vượng của mỗi quốc gia. Ưu tiên chính
sách hàng đầu của mọi nước là biến nguồn tài nguyên thành nguồn lực và từ đó trở thành
tài sản và vốn của nền kinh tế”.

6
Nguồn tài chính từ đất đai có giá trị rất lớn trong nguồn tài chính của xã hội, vì đất
đai là “hàng hóa đặc biệt”, là BĐS có giá trị lớn “Ở các nước đang phát triển, BĐS chiếm
khoảng ¾ tài sản quốc gia. Ở các nước phát triển tỷ lệ này có thấp hơn nhưng cũng đạt
con số 50%”, (Tơn Gia Hun và Nguyễn Đình Bồng, 2006, Quản lý đất đai và thị trường
BĐS, NXB Bản đồ). Giá trị đất đai có thể góp vốn SXKD, góp vốn mà tài sản khơng mất
đi, đó cũng là đặc điểm của tài sản đất đai, càng sử dụng và sử dụng vào nhiều mục đích
thì đất đai càng tăng giá trị của nó. Ngồi phần vốn bằng giá trị QSDĐ tại liên doanh, đất
lại được liên doanh đó đưa vào sử dụng vào một mục đích nào đó như làm cơ sở SXKD,
văn phòng, khách sạn ... Hết thời hạn liên doanh người SDĐ lại tiếp tục có quyền SDĐ
và được giao dịch (mua bán, chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn...) trên thị trường BĐS;
Giá trị đất đai là nguồn thế chấp, cầm cố ra đời sớm nhất của xã hội lồi người từ khi đất
đai được vốn hóa, và được ưa chuộng đối với các tổ chức nhận cầm cố, thế chấp, bão lãnh
thế chấp. Khi thế chấp, bão lãnh thế chấp đất đai không bị cầm giữ, trái lại người mang
đất đai thế chấp tsau khi vay được vốn họ vẫn được SDĐ đã thế chấp vào mục đích của
mình như SXKD, để ở....
Giá đất vận động theo xu hướng tăng lên, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ
tăng giá hàng hóa thơng thường. Việc nghiên cứu đất đai, đặc tính đất đai, giúp các chuyên
gia, nhà lập pháp nhận thức đất đai có vai trò rất quan trọng đối với sản xuất và đời sống
con người, giữ vị trí độc tơn và cốt lõi trong xã hội, chính trị và lý thuyết kinh tế, là nguồn
lực tài chính.
Đối với đời sống con người đất đai có những chức năng quan trọng, đó là chức năng
“vật mang” - là cơ sở tồn tại của mọi sinh vật và vật thể phi sinh vật (vật kiến trúc, đường
sá ), nơi tồn giữ khoáng sản, là vật mang của hệ thống sinh thái, văn hóa và tự nhiên để
cung cấp cảnh quan cho con người; là chức năng dưỡng dục khi trở thành tư liệu sản xuất
và nguồn sống của mn lồi, nhờ đó khi trở thành tài sản, nhu cầu xã hội làm cho giá
đất tăng lên không ngừng, đất đai trở thành nơi đầu tư để tích trữ vốn và gia tăng giá trị.
Về kinh tế, đất đai gắn liền với các quyền (sở hữu, sử dụng, thu lợi, cho thuê, thừa
kế, thế chấp...). Về kinh tế - chính trị thì đất đai vừa là công cụ lao động vừa là đối tượng

lao động trong q trình sản xuất vật chất xã hội;
Về chính trị thì đất đai là yếu tố hàng đầu để hình thành nên một quốc gia, thể hiện
phạm vi của quyền quản lý Nhà nước và quyền tài phán.


7
1.1.2. Thị trường đất đai
Một thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau
dẫn đến khả năng trao đổi. Thị trường đất đai là tổng hoà các mối quan hệ về giao dịch
đất đai diễn ra tại một khu vực địa lý nhấ định trong một khoảng thời gian nhất định, là
nơi diễn ra các hoạt động liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai, là một bộ phận cấu
thành quan trọng của nền kinh tế thị trường. Thị trường đất đai đóng vai trị quan trọng,
góp phần phân bổ và sử dụng có hiệu quả yếu tố hàng đầu của sản xuất (đất đai); tạo ra
kích thích tăng trưởng kinh tế; góp phần phát triển thị trường tài chính; đặc biệt tạo điều
kiện hình thành giá cả đất đai một cách khách quan và được phản ánh đầy đủ vào chi phí
sản xuất; góp phần vào sự tăng trưởng kinh tế, an sinh xã hội.
Theo quy định hiện hành của pháp luật Việt Nam, khi tham gia vào thị trường đất
đai các chủ SDĐ phải có được quyền SDĐ, tức là họ phải được Nhà nước giao đất hoặc
cho thuê đất. Hoạt động này được nhìn nhận là hình thành thị trường sơ cấp về đất đai.
Việc họ được Nhà nước cấp GCN quyền SDĐ và tham gia vào các giao dịch dân sự, thông
qua việc thực hiện các quyền về SDĐ được xem là việc hình thành thị trường thứ cấp về
đất đai.
Thị trường sơ cấp bao gồm các giao dịch giữa một bên là Nhà nước với tư cách là
đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, tiến hành việc giao đất và cho thuê đất với các
tổ chức, hộ gia đình và cá nhân trong xã hội. Người SDĐ tham gia vào thị trường gồm
các hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sản xuất nông nghiệp,
lâm nghiệp; hộ gia đình, cá nhân được giao đất làm nhà ở; tổ chức kinh tế đầu tư xây dựng
nhà ở để bán hoặc cho thuê; tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ để
tạo vốn xây dựng hạ tầng theo dự án do thủ tướng Chính phủ quyết định. Nhà nước có
các chính sách liên quan đến miễn, giảm tiền SDĐ, tiền thuê đất; thu hồi đất đối với các

chủ SDĐ khi Nhà nước có nhu cầu SDĐ, bồi thường hỗ trợ khi thu hồi đất.
Tất cả các hoạt động này được xem là tạo nên một thị trường sơ cấp về đất đai, tại
đó hình thành quan hệ cơ bản nhất quyết định khả năng cung về đất. Đây là yếu tố cơ bản
chi phối thị trường thứ cấp đất đai, nơi thực hiện QSDĐ của các chủ SDĐ được pháp luật
quy định như chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, thừa kế, góp
vốn bằng giá trị quyền SDĐ.


8
Hiệu quả hoạt động của thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp về đất đai ảnh hưởng
đến việc hình thành giá đất.
1.2. Giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
1.2.1. Khái niệm về giá đất
1.2.1.1. Giá đất, giá trị đất
Giá đất - giá trị đất là giá trị của các quyền và lợi ích thu được từ đất đai được biểu
hiện bằng tiền tại một thị trường nhất định, trong một thời điểm nhất định, cho một mục
đích sử dụng nhất định. Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu
là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai, hay giá đất là giá bán quyền sở hữu
đất. (Lê Phương Thảo, 2007).
Tuy nhiên, giá trị của đất đai không phải là giá trị của vật chất, của tài sản đất, mà
giá trị của đất đai do những thuộc tính tự nhiên và xã hội cấu thành, có thể nói đất đai là
vơ giá vì nó khác với mọi loại hàng hố khác. Do vậy, khó thể tính đúng, tính đủ giá trị
của đất cho nên giá đất thực tế hoặc có được định giá bằng các phương pháp khoa học
cũng chỉ là sự ước tính tại một thời điểm trong những giai đoạn nhất định của nền kinh tế
xã hội, để điều chỉnh mối quan hệ giữa những người có quan hệ kinh tế trong sở hữu, quản
lý, sử dụng đất đai. (Lê Phương Thảo, 2007).
Giá đất khác với giá các loại hàng hố thơng thường ở 7 đặc trưng sau:
* Giá đất không giống nhau về cơ sở giá cả:
Đất đai khơng có tính di động, cái có thể chuyển dịch khơng phải là bản thân đất
đai mà là thu lợi và quyền lợi của bản thân mảnh đất đó. Cho nên giá cả đất đai là giá cả

mua bán của quyền và lợi ích về đất. Giá đất bị chi phối khơng hồn tồn bởi yếu tố kinh
tế, mục đích, hiệu quả sử dụng mà trong nhiều hồn cảnh cịn bị chi phối bởi yếu tố tâm
lý. Do vậy, cơ sở để hình thành giá của các mảnh đất là khác nhau; cùng một mảnh đất,
tại các thời điểm khác nhau, cơ sở để hình thành giá đất cũng là khác nhau.
* Giá đất không giống nhau về thời gian hình thành:
Khác với các hàng hóa thơng thường, đất đai có tính khác biệt cá thể lớn, lại thiếu
một thị trường hoàn chỉnh, giá cả được hình thành dưới sự ảnh hưởng lâu dài từ quá
khứ đến tương lai và cơ bản khó so sánh với nhau. Như vậy, giá đất được hình thành
là một q trình lâu dài, đồng thời nó biến động và phụ thuộc vào nhiều yếu tố
khách quan như môi trường, yếu tố tâm lý, yếu tố lịch sử, chiến lược QH, phát triển kinh


9
tế xã hội, xây dựng cơ sở hạ tầng, nhu cầu, khả năng để sản xuất mặt hàng thiết yếu phục
vụ duy trì cuộc sống cho con người cũng như góp phần tạo ra mơi trường sinh thái.
(Nguyễn Hải An, 2013).
* Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai:
Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả cao hay thấp
không phải do giá thành sản xuất quyết định. Đất đai không phải là sản phẩm lao động
của con người, cho nên khơng có giá thành sản xuất. Giá đất không phản ánh giá thành
sản xuất mà chỉ phản ánh khả năng sinh lợi của đất hoặc hiệu quả vốn đầu tư.
* Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định:
Đối với hàng hố thơng thường, giá cả hàng hóa chịu ảnh hưởng và phản ánh mối
quan hệ cung cầu của hàng hố đó.
Đối với đất đai, cung của đất là do tự nhiên cung cấp, đất đai mà con người có thể
sử dụng được là rất hạn chế, làm cho tính co dãn trong cung về đất cũng rất nhỏ. Ngược
lại, nhu cầu về đất lại ngày càng nhiều, giản nở theo sự phát triển kinh tế, sự gia tăng
của dân số. Do đặc trưng cơ bản của đất đai, của cung về đất, nên giá cả của đất đai về
bản chất là chịu ảnh hưởng và phản ánh nhu cầu về đất của xã hội về đất đai.
* Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt:

Đất có tính cố định về vị trí, khơng thể di chuyển từ khu vực này đến khu vực kia,
từ vị trí này đến vị trí kia. Do vậy, giá cả của đất đai có tính khu vực. Trong cùng một
khu vực, các thửa đất ở các vị trí khác nhau thì có các lợi thế khác nhau, phù hợp với
các mục đích sử dụng khác nhau. Chính yếu tố cá biệt của thửa đất tạo nên tính cá biệt
của giá đất. (Nguyễn Hải An, 2013).
Như vậy, giá đất chứa dựng yếu tố địa phương, yếu tố vùng, tính khu vực và tính
cá biệt của giá đất là lớn hơn rất nhiều so với giá hàng hố thơng thường vì nó phụ thuộc
vào sự phát triển của nền kinh tế và sự gia tăng dân số. Vì vị trí có tính cá biệt, từ đó rất
khó tiêu chuẩn hố, nhất thể hố trong việc định giá đất.
* Giá đất khơng giống nhau về hiện tượng khấu hao:
Đối với hàng hóa thơng thường đều có cùng quy luật về hiện tượng khấu hao, có
nghĩa là thời gian sử dụng càng lâu thì giá trị càng giảm.
Nhưng đối với đất, đất đai không những khơng có hiện tượng khấu hao, mà cịn có
hiện tượng tăng giá trị, nên giá cả thường tăng lên tự nhiên theo sự phát triển kinh tế và


10
nhu cầu của xã hội.
Đối với những mảnh đất có thời hạn sử dụng thì quyền SDĐ, thời hạn sử dụng
ngày càng giảm thì giá cả quyền SDĐ ban đầu ngày càng tiêu hao, do đó quyền SDĐ
cũng sẽ hạ xuống. Tuy nhiên, đó chỉ là việc xét trong khoảng thời gian hẹp, đối với
những chủ thể SDĐ tại thời gian đó. Nhưng về bản chất, mảnh đất đó vẫn khơng hề mất
đi giá trị tự nhiên của nó do một đặc trưng cơ bản đất đai không thể sinh sôi, nảy nở
thêm, nhu cầu xã hội ngày càng gia tăng. Chính mâu thuẫn này khiến đất đai ngày càng
có xu hướng gia tăng giá trị, không giống các loại hàng hố thơng thường là bị giảm
dần giá trị theo thời gian sử dụng.
* Giá đất có xu thế tăng cao rõ ràng:
Giá đất có xu thế tăng cao rõ ràng, và nhanh hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa
thơng thường, theo kinh nghiệm của các nước phát triển giá trị đất đai tăng gấp đôi sau
10 năm. Chủ yếu là do nguyên nhân tính khan hiếm của đất mâu thuẫn với sự phát triển

kinh tế xã hội, gia tăng dân số và nhu cầu SDĐ; do cấu tạo hữu cơ của tư bản toàn xã
hội được nâng cao khiến cho tỷ suất lợi nhuận bình quân xã hội giảm, dẫn đến xu thế
giảm lợi nhuận từ đó làm cho giá đất có trạng thái tăng lên.
Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ
gia đình cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài theo QH, kế hoạch. Giá đất được quy định là
giá QSDĐ. “Giá QSDĐ là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy
định hoặc được hình thành trong giao dịch về QSDĐ”, (Quốc hội, 2003).
Giá đất ở Việt Nam được hình thành trong những trường hợp sau:
- Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theo quy định tại
khoản 3 và khoản 4 điều 56 của Luật này.
- Do đấu giá QSDĐ hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất
- Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi
thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ, góp cổ phần bằng
QSDĐ”, (Quốc hội, 2003).
* Giá đất ở: Giá đất là giá trị của các quyền và lợi ích thu được từ đất đai được biểu
hiện bằng tiền tại một thị trường nhất định, trong một thời điểm nhất định, cho mục đích
sử dụng đất làm đất ở.
1.2.1.2. Giá đất Nhà nước và giá đất thị trường


11
Trên thực tế tại nhiều quốc gia luôn tồn tại 2 loại giá đất: giá đất do Nhà nước quy
định và giá đất hình thành trên thị trường. Giá đất thị trường được hình thành trên cơ sở
thoả thuận giữa bên sở hữu đất và các bên có liên quan; giá đất do Nhà nước quy định
trên cơ sở giá đất thị trường nhằm phục vụ mục đích của Nhà nước. Cả 2 loại giá đất có
quan hệ mật thiết với nhau và chi phối lẫn nhau, trong đó giá đất do Nhà nước quy định
ở trạng thái tĩnh tương đối, cịn giá đất thị trường ln ở trạng thái động.
Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ
gia định và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài theo quy hoạch và kế hoạch. Giá đất được
quy định là giá quyền sử dụng đất. Tại điều 4 Luật đất đai 2013 nêu rõ: “Giá quyền sử

dụng đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được
hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất” (Luật Đất đai, 2013).
1.2.2. Khái quát chung về giá đất và cơ sở khoa học hình thành giá đất
1.2.2.1. Khái quát chung về giá đất
Đất đai là sản phẩm của tự nhiên tạo ra, bản thân nó khơng có giá trị. Giá cả đất
đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong q
trình sử dụng, mua bán, có thể coi là địa tơ được tư bản hố. Nói cách khác giá cả đất
đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi (địa tơ) cao hay thấp ở một khoảng thời
gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và
cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền
cho thuê, giá cả quyền thế chấp...
Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt
giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền
sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong khơng gian và thời
gian xác định. (Nguyễn Hải An, 2013).
1.2.2.2. Cơ sở khoa học hình thành giá đất
Giá cả là biểu hiện tiền tệ của hàng hóa trên cơ sở giá trị, tuy nhiên đất đai là sản
phẩm phi lao động của con người, bản thân nó khơng có giá trị. Do đó đối với đất đai,
giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi
trong q trình mua bán có nghĩa là tư bản hóa địa tơ. Như vậy, có thể nói cơ sở khoa
học chính để hình thành giá đất bao gồm: Địa tô, lãi suất ngân hàng, quan hệ cung cầu.
(Cù Thị Mai Chi, 2006).


12
a. Địa tô.
* Lý thuyết địa tô của Các Mác
Khi nghiên cứu về các phạm trù kinh tế gắn liền với chế độ sở hữu đất đai C. Mác
đã chỉ ra rằng: “Địa tô là một phạm trù nêu ra những căn cứ hình thành giá đất”. Theo
thuật ngữ của kinh tế học cổ điển” địa tô” là một dạng hình thái đặc trưng của thu nhập

mà chủ sở hữu đất đai nhận được. Đó là sản phẩm thặng dư do những người sản xuất
trọng nông nghiệp tạo ta và nộp cho người chủ sở hữu về ruộng đất. Để tìm hiểu bản
chất của địa tơ, cần lấy sở hữu ruộng đất của chủ đất trong xã hội tư bản làm nền tảng.
Dưới xã hội tư bản, khi quan hệ sản xuất tư bản chủ nghĩa được thiết lập trong nơng
nghiệp thì trong lĩnh vực này hình thành ba giai cấp chính là: Địa chủ, nhà tư bản kinh
doanh nơng nghiệp và công nhân nông nghiệp. Địa chủ là người sở hữu ruộng đất, họ
có quyền định đoạt, SDĐ theo ý muốn của mình. Họ có thể trực tiếp sản xuất trên mảnh
đất của mình hoặc cho nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp thuê. Muốn sử dụng ruộng
đất, nhà tư bản nông nghiệp phải nộp cho địa chủ một khoản tiền thuê ruộng đất theo
hợp đồng. Số tiền phải trả đó được tính theo từng năm và đương nhiên số tiền đó được
hình thành một cách khách quan khơng phụ thuộc vào nhà tư bản hay chủ ruộng đất
mà theo mặt bằng chung về mức lợi nhuận trong toàn nền kinh tế. Khoản tiền đem nộp
đó được gọi là địa tô, là giá trị kinh tế của quyền sở hữu đất đai của địa chủ. Nhà tư bản
kinh doanh nông nghiệp cũng chiếm đoạt giá trị thặng dư do công nhân nông nghiệp
làm thuê tạo ra. Lượng giá trị thặng dư chiếm đoạt đó phải đảm bảo được lợi nhuận
bình qn của tư bản nơng nghiệp đã ứng ra, và sau nữa có một khoản dơi ra để nộp
địa tơ cho địa chủ. Như vậy địa tơ là hình thái theo đó quyền sở hữu đất được thực hiện
về mặt kinh tế, tức là đem lại thu nhập cho người sở hữu đất. Phân loại địa tô của Các
Mác. Để chỉ rõ bản chất của địa tô Mác đã phân chia địa tô thành:
- Địa tô chênh lệch: là loại địa tô mà chủ đất thu được do sở hữu những mảnh đất
có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như: Ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn, vị trí gần thị
trường tiêu thụ hơn...Là phần lợi nhuận dơi ra ngồi lợi nhuận bình qn. Địa tơ chênh
lệch được chia làm hai loại là: Địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II.
+ Địa tô chênh lệch I: Là lợi nhuận thu được khi sử dụng hai lượng tư bản và lao
động ngang nhau trên cùng diện tích đất như nhau nhưng kết quả thu được khác nhau.
Địa tơ chênh lệch I nói chung phải thuộc chủ sở hữu đất đai vì phần lợi nhuận siêu ngạch


13
đó có được khơng phải do cơng lao động hay sự đầu tư của cải vật chất của nhà tư bản

tạo ra mà do điều kiện tự nhiên khách quan đưa lại.
+ Địa tô chênh lệch II: Là địa tô thu được do có sự đầu tư thâm canh của nhà tư
bản kinh doanh nông nghiệp.
Như vậy địa tô chênh lệch I và địa tơ chênh lệch II là hình thái biểu hiện của địa
tô chênh lệch, là lợi nhuận siêu ngạch do việc sử dụng các thửa đất có điều kiện khác
nhau về độ phì và vị trí. Nó thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại ruộng đất có
cả hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo ra.
- Địa tô tuyệt đối: Là địa tô mà các nhà tư bản phải nộp cho địa chủ dù ruộng đất
tốt hay xấu. Đó cũng là phần lợi nhuận siêu ngạch dơi ta ngồi lợi nhuận bình qn, hình
thành nên bởi chênh lệch giữa giá trị nơng phẩm thường cao hơn giá cả sản xuất chung
do cấu tạo hữu cơ của tư bản trong nông nghiệp thấp hơn cấu tạo hữu cơ của tư bản bình
quân xã hội.
Địa tơ chênh lệch hay địa tơ tuyệt đối có nguồn gốc và bản chất là giá trị thặng dư
siêu ngạch của công nhân tạo ra dựa trên cơ sở độc quyền tư hữu ruộng đất.
b. Lãi suất ngân hàng
Trong kinh doanh nói chung và kinh doanh nhà đất nói riêng, trước khi quyết định
đầu tư điều đầu tiên người ta tính tốn đến hiệu quả kinh tế đem lại sao cho ít nhất nó
cũng bằng số tiền gửi vào ngân hàng. Đó là lý do ta cần xét tới lãi suất ngân hàng với
lãi suất phổ biến và có thể tính bình qn trong khoảng thời gian tương đối dài.
Như vậy, lãi suất ngân hàng mà cao thì giá đất mua vào phải giảm đi vì khi đó
người dân và các nhà đầu tư sẽ có xu hướng đem tiền của mình gửi vào ngân hàng để
hưởng mức lợi cao hơn hoặc ngang bằng. Ngược lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số
tiền bỏ ra mua đất sẽ tăng, do người bán không muốn bán ra với giá thấp, họ giữ lại để
thu được lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng.
Với xu hướng tăng trưởng của kinh tế xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, trong
khi đó người mua thì muốn sở hữu một căn hộ gắn liền với đất hơn là gửi tiền vào ngân
hàng do đó mà giá đất ngày càng có xu hướng tăng lên. Vì vậy nhà tư bản kinh doanh
muốn SDĐ tốt phải xác định được giá cả. Trong đó tăng trưởng kinh tế xã hội thì lãi
suất có xu hướng giảm, do đó giá đất có xu hướng tăng lên, việc kinh doanh BĐS ln
mang lại lợi nhuận.

14
Từ đó có thể rút ra kết luận: Giá đất tỷ lệ thuận với địa tô và tỷ lệ nghịch với lãi
suất ngân hàng.
c. Quan hệ cung, cầu
Hàng hóa thơng qua trao đổi bn bán trên thị trường đã hình thành mối quan hệ
biện chứng giữa cung và cầu, giữa sản xuất và tiêu dùng. Trong mối quan hệ đó thể hiện
sự tối đa hóa lợi ích giữa người sản xuất và người tiêu dùng thơng qua sự hình thành,
vận động của giá cả.
Do đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt: Số lượng có hạn, vị trí cố định trong
khơng gian và trong q trình sử dụng nếu biết sử dụng hợp lý thì đất đai sẽ ngày càng
tươi tốt chứ khơng bị hao mịn như các loại hàng hóa thơng thường khác. Vì vậy quan
hệ cung - cầu trong thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu
trong thị trường hàng hóa khác. Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì
cung đất về cơ bản cố định và bất biến. Giá đất trong một khu vực nhất định sẽ được xác
định bằng yếu tố cầu như: Mật độ dân cư, tỷ lệ tăng trưởng kinh tế, việc làm và mức thu
nhập bình quân của người dân tại địa phương, khả năng của hệ thống giao thông, tỷ lệ
lãi suất vay thế chấp.
1.2.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
Giá đất hình thành do nhiều nhân tố phức tạp chi phối. Khi tiến hành định giá bất
động sản, cần phải hiểu rõ và nắm chắc các nhân tố hình thành giá. Các nhà định giá đã
tổng hợp và đưa ra các nhân tố chủ yếu. (Cù Thị Mai Chi, 2006).
1.2.3.1. Yếu tố thông thường
Nhân tố thơng thường là nói về những nhân tố ảnh hưởng chung có tính phổ biến,
cộng đồng đến giá đất phát sinh ảnh hưởng tổng thể đến mức giá cả đất trong điều kiện
kinh tế, xã hội thơng thường, từ đó trở thành cơ sở để quyết định giá cụ thể cho các loại
đất.
a. Yếu tố hành chính
Nhân tố hành chính chủ yếu là chỉ sự can thiệp của Nhà nước đến giá đất bằng các

chính sách pháp luật và quy hoạch đất đai nhằm mục đích nâng cao hiệu quả sử dụng
đất tổng thể. Nhân tố hành chính ảnh hưởng tới giá đất bao gồm các mặt:
- Chế độ về đất: bao gồm chế độ sở hữu đất và chế độ sử dụng đất, có nhiệm vụ
khống chế trực tiếp sự tồn tại, tăng lên hoặc giảm xuống của giá cả đất.


15
- Chế độ nhà ở, kiến trúc: Nhà ở và kiến trúc nhà ở bộ phận quan trọng trong bất
động sản do vậy cách thức quản lý nhà ở, kiến trúc có ảnh hưởng nhiều tới giá đất.
- Quy hoạch đơ thị: Quy hoạch quyết định tới mục đích sử dụng đất của các thửa
đất cụ thể. Cùng một mảnh đất nhưng mục đích sử dụng khác nhau thì giá đất có khác
biệt rất lớn. Do vậy, việc quy định mục đích sử dụng đất có ý nghĩa vơ cùng to lớn đối
với sự duy trì tính hồn chỉnh của phân khu chức năng đơ thị, tính tối ưu củahiệu ích sử
dụng tổng thể và tính hợp lý tối đa trong việc kết hợp giữa hiệu ích xã hội và hiệu ích
kinh tế trong sử dụng đất.
- Chính sách thuế: Ảnh hưởng rõ rệt đến giá đất của bất động sản vì thuế tăng thì
tích lũy trong xã hội giảm, từ đó giảm đầu tư xã hội, mức tăng trưởng kinh tế hạ thấp.
Lúc này các nguồn đầu tư bị thu hẹp khiến cho nhu cầu đất giảm, nên giá cả đất giảm.
Ngược lại, giảm thuế thì tích lũy tăng, giá cả đất tăng lên.
- Ngồi ra các chính sách về giá đất, những thay đổi về hành chính cũng có những
tác động tới giá đất.
b. Yếu tố nhân khẩu
Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội. Ảnh hưởng của
nhân tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với mật độ nhân khẩu, tố chất
nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình. Khi nhân khẩu tăng cao, nhu cầu về đất
tăng, gây tác động tăng giá đất. Tố chất nhân khẩu thường có tương quan với trình độ
giáo dục, tố chất văn hoá của nhân khẩu và tỉ lệ thuận với nhu cầu và giá đất loại này.
Sự thay đổi phương thức sinh hoạt truyền thống, ảnh hưởng của đơ thị hố khiến kết cấu
gia đình nhỏ đi, lấy đôi vợ chồng làm trung tâm. Sự thay đổi này làm tăng nhu cầu đối
với nhà ở nhỏ và căn hộ cho thuê một cách tương ứng.

c. Yếu tố xã hội
Xã hội phát triển và ổn định có ảnh hưởng lớn đối với giá đất. Nhân tố xã hội ảnh
hưởng đến giá đất qua bốn mặt chủ yếu:
- Tình trạng ổn định chính trị: Tình trạng ổn định chính trị là tình trạng ổn định
của cục diện chính trị trong nước, quyết định việc đầu tư tài sản và đất, mức độ rủi ro
và khả năng thu hồi vốn bỏ ra cùng với lợi nhuận đúng thời hạn. Khi lòng tin của nhà
đầu tư lớn sẽ kéo theo giá đất tăng lên, và ngược lại.
- Tình trạng trị an xã hội: Thể hiện trật tự xã hội, một môi trường sống an toàn sẽ


16
thuyết phục người mua sẵn sàng đầu tư, mua bán, cư trú, do đó kéo theo giá đất tăng
lên.
- Đầu cơ nhà đất: Đầu cơ nhà đất là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi dụng sự
biến động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhuận. Nhân tố này có ảnh hưởng đột
xuất tới giá đất.
- Tiến trình đơ thị hóa: Sự phát triển của q trình cơng nghiệp hóa thúc đẩy q
trình đơ thị hóa. Mật độ nhân khẩu đơng đúc và tỉ lệ nhân khẩu tăng cao khi đơ thị hố
kéo theo mức độ và tốc độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực thông thường.
d. Yếu tố quốc tế
Với xu thế hội nhập như hiện nay, sự phát triển và hồn thiện của thị trường nhà
đất khơng thể tách rời của hồn cảnh quốc tế. Tình hình kinh tế, chính trị quốc tế sẽ ảnh
hưởng không nhỏ đến kinh tế, chính trị xã hội trong nước và nguồn đầu tư nước ngồi.
Khi đó, lượng cầu về đất đai cũng thay đổi và gây tác động tới giá đất.
e. Yếu tố kinh tế
Kinh tế là nền tảng phát triển của mỗi quốc gia. Sự diễn biến của tình hình kinh tế
có tác động quan trọng đối với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của
mỗi quốc gia. Trong q trình phát triển, kinh tế cũng có tác động chi phối giá đất qua
các chỉ tiêu:
- Tình trạng phát triển kinh tế: có mối quan hệ chặt chẽ với thu nhập quốc dân.

Thu nhập quốc dân thể hiện trạng thái tài chính tiền tệ lành mạnh, kinh tế phồn thịnh,
thất nghiệp giảm, sản xuất mở rộng do đó tổng thu cầu về đất tăng tác động làm giá đất
tăng lên. Xu thế biến động về nhu cầu đất tương đối thống nhất với xu thế của chu kì
kinh tế.
- Mức độ dự trữ và đầu tư: Mức độ dự trữ và mức độ đầu tư là tương quan thuận
với nhau, nghĩa là dự trữ tăng trưởng thì đầu tư cũng tăng tương ứng. Như vậy, phân
tích sự ảnh hưởng của mức độ dự trữ và đầu tư đối với giá đất, có thể khái quát bằng sự
phân tích ảnh hưởng của mức độ dự trữ đối với mức giá đất. Mức độ dự trữ nhiều hay
ít, hành vi dự trữ của mỗi gia đình và sự biến động giá cả trong thị trường nhà đất tác
động qua lại với nhau.
- Mức lãi suất: có ảnh hưởng lớn tới mức độ đầu tư vì phần lớn số tiền đầu tư trong
thị trường bất động sản là các khoản vay hoặc đem tài sản nhà đất thế chấp ngân hàng