Nhận định đúng sai và bài tập tình huống môn Kinh doanh bất động sản có đáp án trường đh Kinh tế luật

I.

. Lý thuyết nhận định đúng sai. theo luật KDBĐS 2014, luật nhà
ở 2014

Trả lời đúng/sai và giải thích ngắn gọn tại sao nhận định sau:
1. Giao dịch nhà ở bao gồm các giao dịch có nội dung chuyển quyền sở hữu, sử
dụng, chiếm hữu tài sản, kể cả thừa kế bất động sản, nhà ở.
2. Cá nhân được cấp chứng chỉ mơi giới BĐS, nếu có thêm giấy chứng nhận đã
hồn thành khóa đào tạo kiến thức về định giá BĐS, thì cũng đủ điều kiện để
được cấp chứng chỉ định giá BĐS.
- nhận định này là sai vì: ​Điều kiện để cá nhân được cấp Chứng chỉ định giá đất 

quy  định  tại  ​Khoản  4  Điều  1  Nghị  định  136/2018/NĐ-CP  sửa  đổi  Nghị  định  liên 
quan  đến  điều kiện đầu tư kinh doanh thuộc lĩnh vực tài ngun và mơi trường, cụ 
thể như sau: 

-

-  Có  trình  độ  từ  đại  học  trở  lên  thuộc  các  chuyên  ngành  về  quản  lý  đất  đai,  địa 
chính,  bất  động  sản,  vật  giá,  thẩm  định  giá,  kinh  tế,  tài  chính,  kế  toán,  kiểm  toán, 
ngân hàng, kinh tế-kỹ thuật, kỹ thuật, luật; 

-

-  Có  thời  gian  cơng  tác  thực  tế  theo  chun  ngành  đào  tạo  từ  36  (ba  mươi  sáu) 
tháng  trở  lên  sau  khi  có bằng tốt nghiệp chun ngành quy định tại điểm a Khoản 
này tính đến ngày nộp hồ sơ đề nghị cấp Chứng chỉ định giá đất; 

-

-  Có  Giấy  chứng  nhận  đã  hồn  thành  khóa  học  bồi  dưỡng  về  định  giá  đất  theo 
chương trình bồi dưỡng về định giá đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành 

3. Chủ thể kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập doanh nghiệp
- Nhận định này là sai. vì nếu chủ thể kinh doanh dịch vụ BĐS là cá nhân,
hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐs
quy mơ nhỏ, khơng thường xun thì khơng phải thành lập doanh
nghiệp nhưng vẫn phải kê khai thuế.Khoản 2 điều 10
4. Giá cả bất động sản chỉ chịu sự quyết định của chi phí đầu tư tạo lập BĐS.
- nhận định này là sai. Vì giá cả bđs do các bên thoả thuận và ghi rõ trong
hợp đồng chứ khơng nhất thiết chịu sự quyết định của chi phí đầu tư tạo
lập BĐS. Điều 15 LKDBĐS 2014
5. Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản khi bán nhà, cơng trình xây dựng phải
làm thủ tục xin cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua.
- Nhận định này là sai. Nghĩa vụ của doạnh nghiệp được quy định rõ tại
điều 22 LKDBĐS 2014, nếu khơng có thoả thuận khác thì DN không
phải làm thủ tục xin cấp mà là bên mua tự chuẩn bị thủ tục xin cấp
GCNQSD
6. Người Việt Nam định cư ở nước ngồi có thời gian cư trú tại Việt Nam từ ba
tháng trở lên được mua nhà ở tại Việt Nam.
- Nhận định này là sai vì người Việt Nam định cư nước ngoài chỉ
được sở hữu nhà ở thơng qua hình thức mua, th mua nhà ở


thương mại của doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động
sản (sau đây gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động
sản); mua, nhận tặng cho, nhận đổi, nhận thừa kế nhà ở của hộ
gia đình, cá nhân; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được phép bán

nền để tự tổ chức xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật; và
2. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được kinh doanh bất
động sản dưới các hình thức sau đây: ​a) Các hình thức quy định
tại các điểm b, d, g và h khoản 1 Điều này; b) Đối với đất được
Nhà nước giao thì được đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê,
cho thuê mua​; Khoản b điều 8 luật nhà ở 2014 và khoản 2 điều 11 LKDBĐS 2014
7. Mọi tổ chức, cá nhân đều được kinh doanh bất động sản
- Nhận định này sai. vì tổ chức, cá nhân muốn kinh doanh bất động sản
phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã. Trường hợp tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân chỉ bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS
có quy mơ nhỏ, khơng thường xun thì khơng phải thành lập doanh
nghiệp nhưng phải kê khai, nộp thuế theo quy định của pháp luật như
thuế thu nhập cá nhân, thuế thu nhập doanh nghiệp
8. Điều kiện kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản được
quy định giống nhau.
- theo điều 9 và điều 62 LKDBĐS 2014
9. Chủ thể mua nhà ở hình thành trong tương lai từ chủ đầu tư dự án nhà ở thương
mại được quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong
tương lai cho người khác.
- Nhận định này sai , chủ thể mua nhà ở hình thành trong tương lai chỉ
được chuyển nhượng ​khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên
mua, bên thuê mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm
quyền. điều 2 và điều 161 luật nhà ở 2015 và Khoản 1 điều 59 LKDBĐS
2014
10. Người mua nhà ở thuộc dự án đầu tư kinh doanh nhà ở của doanh nghiệp có
vốn đầu tư nước ngoài chỉ được sở hữu nhà ở trong thời gian thực hiện dự án.
- Nhận định này là sai vì Đ
​ ối với dự án kinh doanh nhà ở để bán
hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời

hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự
án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử
dụng đất ổn định lâu dài. căn cứ pl là điều 161 luật nhà ở khoản
3 điều 126 luật đất đai
11. Mọi tổ chức, cá nhân đều được thành lập sàn giao dịch BĐS để kinh doanh.


nhận định này sai vì để thành lập sàn giao dịch BĐS để kinh doanh thì
các cá nhân tổ chức phải thành lập doanh nghiệp, trong đó có ít nhất 2
người có chứng chỉ hành nghề mơi giới , người quản lý điều hành sàn
giao dịch phải có chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS . căn cứ pháp lý
khoản 1,2 điều 69 LKDBĐS
12. Người quản lý, điều hành sàn giao dịch BĐS phải có chứng chỉ hành nghề quản
lý điều hành sàn giao dịch BĐS.
- sai theo khoản 1,2 điều 69 LKDBĐS
13. Hoạt động bán, cho thuê, hoặc cho thuê mua nhà ở thuộc dự án phát triển nhà ở
phải thông qua sàn giao dịch BĐS.
- Nhận định này sai vì sàn giao dịch BĐS ​nơi diễn ra các giao dịch về
mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động
sản. Sàn giao dịch bất động sản chỉ là nơi tiến hành giao dịch nếu nhận
được hồ sơ, thông tin về bất động sản được đưa lên sàn giao dịch bất
động sản thông qua sự cung cấp của khách hàng.Việc mua bán được tiến
hành theo quy định tại Mục 2 Chương II Luật Kinh doanh bất động sản
2014 thông qua hợp đồng bằng văn bản. căn cứ pháp lý điều khoản 6
điều 3 và điều 70 LKDBĐS 2014
14. Nhà, cơng trình xây dựng thuộc đối tượng được phép kinh doanh thì đều được
đưa vào kinh doanh.
- Nhận định này là sai. vì nhà ở cơng trình xây dựng thuộc đối tượng được
phép kinh doanh nhưng khơng đủ điều kiện đưa vào kinh doanh thì
khơng được phép kinh doanh. ​Nhà, cơng trình xây dựng đưa vào

-

kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau đây:
+ Có đăng ký quyền sở hữu nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với
đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với nhà,
cơng trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất
động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất
theo quy định của pháp luật về đất đai;
+ Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà,
cơng trình xây dựng gắn liền với đất;
+ Khơng bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
căn cứ pháp lý khoản 1 điều 9 LKDBĐS 2014

15. Hàng hoá bất động sản là những bất động sản đã có Giấy chứng nhận quyền sở
hữu, quyền sử dụng bất động sản
- Sai vì cịn có BĐS được hình thành trong tương lai đủ điều kiện kinh
doanh, hoặc BĐS l​à tài sản cơng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
cho phép đưa vào kinh doanh. Căn cứ pháp lý điều 5 LKDBĐS 2014
16. Tổ chức có chức năng kinh doanh bất động sản được phép nhận chuyển
nhượng dự án đầu tư bất động sản để tiếp tục đầu tư.


-

Nhận định này sai vì tổ chức có chức năng kinh doanh bất động sản
được phép nhận chuyển nhượng dự án đầu tư bất động sản khi đã đạt đủ
điều kiện theo điều 49 LKDBĐS 2014
17. Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, để thực hiện dự án, phải có vốn
đầu tư thuộc sở hữu của mình khơng thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án.
- Nhận định này là sai. vì chủ đầu tư dự án phải có vốn pháp định khơng

được dưới 20 tỷ đồng trừ trường hợp cá nhân, hộ gia đình, cá nhân bán,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐs quy mô nhỏ, không thường
xuyên. căn cứ pháp lý theo khoản 1 điều 10 LKDBĐS 2014
18. Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở và thời điểm chuyển quyền sử dụng đất
ở trong hợp đồng mua bán nhà ở được pháp luật quy định giống nhau.
- Nhận định này sai vì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là thời điểm
khi bên mua đã thanh toán đủ tiền mua hoặc các bên có thoả thuận khác,
cịn thời điểm chuyển quyền sử dụng đất là thời điểm đăng kí theo luật
đất đai quy định . Căn cứ pháp lý là điều 12 luật nhà ở 2014 và điều 503
luật dân sự 2015
19. Chủ thể kinh doanh dịch vụ bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề mơi giới
bất động sản
- Nhận định này là sai vì Kinh doanh dịch vụ BĐS bao gồm: dịch vụ môi
giới BĐS; dịch vụ sàn giao dịch BĐS và dịch vụ Tư vấn, quản lý BĐS.
Tuy nhiên dịch vụ tư vấn và quản lý BĐS khơng bắt buộc phải có giấy
chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS. Theo mục 4 chương IV LKDBĐS
2014
20. Các chủ thể kinh doanh sàn giao dịch bất động sản phải có vốn pháp định.
- đúng vì kinh doanh bất động sản bao gồm cả kinh doanh sàn giao dịch
bất động sản. căn cứ pháp lý điều 10 LKDBĐS 2014
21. Chủ thể kinh doanh bất động sản phải có vốn pháp định theo quy định của pháp
luật
- Nhận định này sai vì nếu chủ thể kinh doanh bất động sản là các cá
nhân, hộ gia đình chuyển nhượng, cho th, cho th mua bđs nhỏ ,
khơng thường xun thì k bắt buộc thành lập doanh nghiệp. căn cứ pháp
lý khoản 2 điều 10
22. Tổ chức có chức năng kinh doanh bất động sản được phép nhận chuyển
nhượng dự án đầu tư bất động sản để tiếp tục đầu tư.
- sai theo điều 49 LKDBĐS 2014
23. Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có trách nhiệm bảo hành nhà, cơng

trình xây dựng đã bán cho bên mua.
- Đúng theo điều 20 LKDBĐS 2014 và khoản 8 điều 26 Luật nhà ở 2014
24. Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại khi chuyển quyền sở hữu nhà ở
thuộc phạm vi dự án đều phải thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản.


sai vì sàn giao dịch bất động sản là nơi Tổ chức việc bán, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; giới thiệu,
niêm yết, cung cấp công khai thông tin về bất động sản cho các bên
tham gia có nhu cầu giao dịch; kiểm tra giấy tờ về bất động sản bảo đảm
đủ điều kiện được giao dịch; làm trung gian cho các bên trao đổi, đàm
phán và ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê
lại, cho thuê mua bất động sản. ccpl khoản 2 điều 70 LKDBĐS 2014
25. Tổ chức kinh tế kinh doanh nhà ở được huy động vốn ứng trước của khách
hàng có nhu cầu mua nhà ở.
- Nhận định này sai vì CĐT sử dụng tiền ứng trước của khách hành theo
đúng mục đích đx cam kết. ccpl khoản 2 điều 57 LKDBĐS 2014
26. Giao dịch BĐS ko thực hiện qua sàn giao dịch BĐS thì khơng có giá trị pháp
lý.
- Nhận định này sai. vì hợp đồng kinh doanh bất động sản được ký kết
giữa các cá nhân.
27. Đấu giá quyền sử dụng đất là phương thức giao đất, cho thuê đất duy nhất cho
các chủ thể đầu tư kinh doanh bất động sản.
- Nhận định này là sai vì chủ thể đầu tư kinh doanh bất động sản cịn có
thể được nhà nước giao đất , cho thuê đất qua hình thức đấu thầu; tổ
chức sử dụng đất để xây dựng nhà ở tái định cư theo dự án của Nhà
nước; hoặc các tổ chức thực hiện hợp đồng BT . căn cứ pháp lý khoản 3
điều 14, khoản 3 điều 45 nghị định 15/2015/NĐ-CP, khoản 4 điều 54
luật đất đai
28. Tổ chức kinh tế trong nước được mua nhà ở từ doanh nghiệp đầu tư xây dựng

nhà ở để bán lại hoặc cho thuê.
- Nhận định này là sai, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi ​được mua,
th mua nhà, cơng trình xây dựng để sử dụng làm văn phòng làm việc,
cơ sở sản xuất, kinh doanh, dịch vụ theo đúng công năng sử dụng của
nhà, cơng trình xây dựng đó. ccpl khoản 2 điều 14 LKDBĐS 2014
29. Người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt nam để ở.
- nhận định này sai theo điều 8 luật nhà ở 2014
30. Doanh nghiệp hoặc HTX tham gia hoạt động kinh doanh BĐS bắt buộc phải có
vốn pháp định.
- đúng theo khoản 1 điều 10 LKDBĐS 2014
31. Cá nhân bán nhà phải nộp thuế thu nhập cá nhân từ việc chuyển nhượng bất
động sản.
- Sai nếu cá nhân được nhà nước giao đất thì Thu nhập từ giá trị quyền sử
dụng đất được miễn thuế thu nhập cá nhân. khoản 3 điều 4 luật thuế thu
nhập cá nhân 2007
-


32. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi được quyền th nhà, cơng trình xây
dựng để cho th lại
- Nhận định này sai vì doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi được mua,
th mua nhà, cơng trình xây dựng để sử dụng làm văn phòng làm việc,
cơ sở sản xuất, kinh doanh, dịch vụ theo đúng công năng sử dụng của
nhà, cơng trình xây dựng đó. ccpl khoản 2 điều 14 LKDBĐS 2014
33. Cán bộ, công chức không được phép tham gia vào các hoạt động kinh doanh
BĐS.
- Nhận định này sai vì cán bộ, cơng chức được xem là 1 cá nhân khi tham
gia vào hoạt động kinh doanh bất động sản , do đó việc cá nhân tham gia
chuyển nhượng, thuê, cho thuê với quy mô nhỏ, khơng thường xun
thì có thể tham gia vào kinh doanh bất động sản

34. Phạm vi kinh doanh bất động sản của các chủ thể được quy định giống nhau.
35. Tổ chức, cá nhân có chứng chỉ mơi giới bất động sản thì được thực hiện dịch
vụ mơi giới bất động sản.
- Nhận định này sai vì muốn thực hiện dịch vụ mơi giới BĐS thì ​1 Tổ
chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thành lập
doanh nghiệp và phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề mơi
giới bất động sản
36. Tổ chức, cá nhân nước ngoài, người việt nam định cư ở nước ngoài được mua
nhà ở của chủ thể thực hiện dự án nhà ở thương mại chỉ có quyền sở hữu nhà ở
trong thời hạn thực hiện dự án đầu tư.
- Nhận định này sai. theo khoản 2 điều 161 luật nhà ở 2014 và khoản 3
điều 126 luật đất đai 2013
37. Sàn giao dịch bất động sản được cung cấp tất cả các dịch vụ về bất động sản.
- sai . điều70 LKDBĐS 2014
38. Chủ đầu tư dự án bất động sản được uỷ quyền cho bên tham gia hợp tác kinh
doanh bán bất động sản thuộc dự án.
39. Nhà nước có thể là chủ thể kinh doanh bất động sản
40. Bất động sản có giấy chứng nhận quyền sở hữu đều được đưa vào kinh doanh.
- sai theo điều 9 lkdbđs 2014
41. Bất động muốn đưa vào kinh doanh phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu.
- sai. 9 LKDBĐS 2014


II.

Bài tập tình huống

Bài tập 1: Cơng ty cổ phần H (CTCP H) có chức năng kinh doanh bất động sản được
UBND TP HCM cho phép thực hiện dự án xây dựng khu nhà ở để bán tại Quận 2. Sau
khi được nghiệm thu hồn thành xong phần móng và nhận được văn bản của cơ quan

có thẩm quyền thơng báo nhà ở đủ điều kiện được bán, CTCP H đã ký hợp đồng mua
bán nhà ở hình thành trong tương lai với các cá nhân. Theo thỏa thuận trong hợp
đồng, cá nhân mua nhà sẽ thanh toán lần đầu là 95% giá trị hợp đồng cho CTCP H khi
hai bên ký Hợp đồng mua bán nhà ở, 5% giá trị hợp đồng cịn lại bên mua nhà sẽ
thanh tốn cho CTCP H khi Công ty này làm thủ tục đề nghị cơ quan có thẩm quyền
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác cho bên
mua.Hỏi:
– Thỏa thuận trên có phù hợp với quy định pháp luật không? Tại sao? Việc bán nhà
của CTCP H có phải thực hiện thơng qua Sàn giao dịch bất động sản hay không? Tại
sao?
– Sau khi ký Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai với CTCP H, các cá
nhân có được chuyển nhượng Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lại cho
các chủ thể khác hay không? Giả sử các cá nhân được chuyển nhượng hợp đồng mua
bán nhà ở hình thành trong tương lai thì Văn bản chuyển nhượng Hợp đồng mua bán
nhà ở hình thành trong tương lai có cần phải được cơng chứng khơng? Tại sao?
+ bài làm: thỏa thuận trên không phù hợp với quy định của PL, cụ thể: Việc thanh
toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được
thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp
theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá
70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, cơng trình xây dựng cho khách
hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư
nước ngồi thì tổng số khơng q 50% giá trị hợp đồng.Trường hợp bên mua,
bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho th mua khơng
được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh
toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên


thuê mua . Khoản 1 điều 57 luật KDBĐS 2014. Việc bán nhà của CTY không

phải bắt buộc theo điều 19 LKDBĐS 2014.

+

được chuyển nhượng Bên mua, bên thuê mua có quyền chuyển nhượng hợp
đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai khi hồ sơ đề nghị cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất cho bên mua, bên thuê mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước
có thẩm quyền. Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình
thành trong tương lai phải được lập thành văn bản, có xác nhận của chủ đầu tư
vào văn bản chuyển nhượng.

Bài tập 2: A là người Việt Nam đang định cư ở Mỹ, A muốn có 01 căn nhà ở Việt
Nam để khi về thăm Việt Nam thì có chỗ ở, cũng để làm nơi thờ phụng tổ tiên. Do A
chưa đủ điều kiện để được hưởng quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam, nên A có gửi tiền
về nhờ người anh em rể ở Việt Nam mua nhà và đứng tên giùm. Qua email và qua thư
chuyển tiền thể hiện A gửi về Việt Nam 500.000 USD để nhờ B mua giùm 01 ngôi
nhà tại TPHCM.
Sau khi được đứng tên, được cấp GCN QSH nhà, B đã đem ngôi nhà này thế chấp cho
Ngân hàng BIDV CN Ba Tháng Hai – Thành phố HCM để vay số tiền 2 tỷ đồng. Biết
được việc trên A đã khởi tố B ra tòa để đòi lại nhà, nhưng B và Ngân hàng BIDV CN
Ba Tháng Hai đều phản đối.
Hỏi: ​2.1 – Nếu tại thời điểm tranh chấp, A đủ điều kiện để được hưởng quyền sở hữu
nhà ở tại Việt Nam thì tranh chấp trên được giải quyết như thế nào? Giải thích? Nêu rõ
căn cứ?
2.2 – Nếu tại thời điểm tranh chấp, A không đủ điều kiện để được hưởng quyền sở
hữu nhà ở tại Việt Nam thì tranh chấp trên được giải quyết như thế nào? Giải thích?
Nêu rõ căn cứ?
Bài tập 3: Doanh nghiệp A có trụ sở đóng tại địa bàn quận Thủ Đức có đủ điều kiện
kinh doanh bất động sản.

Tháng 01/2017, doanh nghiệp này được UBND Thành phố Hồ Chí Minh ra quyết định
cho thuê 2 hecta đất tại địa bàn huyện Củ Chi để đầu tư xây dựng nhà chung cư cao
cấp và khu du lịch.


Để có mặt bằng đầu tư theo dự án đã được phê duyệt, doanh nghiệp A phải tiến hành
việc bồi thường cho dân, san lấp mặt bằng, xây dựng hạ tầng kỹ thuật và trả tiền thuê
đất cho Nhà nước. Còn về hạ tầng dịch vụ, hạ tầng xã hội vẫn chưa được thực thi. Sau
khi có quyết định cho thuê đất của UBND Thành phố Hà Nội, tháng 4/2017, doanh
nghiệp A tiến hành ký hợp đồng thuê đất với Sở Tài ngun và Mơi trường Thành phố
Hồ Chí Minh với thời hạn 40 năm.Doanh nghiệp A thiếu vốn đầu tư nên đã chuyển
nhượng 1,2 hecta đất thuộc dự án này cho một doanh nghiệp B cũng đủ điều kiện kinh
doanh bất động sản để lấy tiền đầu tư trên phần đất còn lại.
1. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên của doanh nghiệp A có hợp pháp
hay khơng? Vì sao?
2. Nhận xét gì về các quy định của pháp luật hiện hành quy định về việc chuyển
nhượng quyền sử dụng đất đối với các dự án đầu tư, kinh doanh BĐS?
Vấn đề đặt ra ở tình huống này muốn đề cập:

1.
2.
3.
4.

Chủ thể nào được Nhà nước cho thuê đất?
Quyền và nghĩa vụ của Chủ thể được Nhà nước cho thuế đất?
Điều kiện để chuyển nhượng 1 phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản?
Ý nghĩa của các nguyên tắc chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án
BĐS?
5. Thực tiễn áp dụng như thế nào?

GIẢI
1. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên của doanh nghiệp A có hợp pháp hay
khơng? Vì sao?

Theo ​Điểm đ Khoản 1 Điều 56 Luật Đất Đai​, Doanh nghiệp A là tổ chức kinh tế trong
nước và doanh nghiệp A thuộc đối tượng được nhà nước cho thuê đất: “Tổ chức kinh
tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi sử
dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy
sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình
cơng cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê."
Suy ra việc ký kết hợp đồng thuê đất có thời hạn thuê là 40 năm với Sở Tài nguyên và
Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh của doanh nghiệp A là phù hợp với quy định của
pháp luật.
Do tình huống không nêu rõ doanh nghiệp A thuê đất trả tiền một lần hay thuê đất trả
tiền hằng năm nên có thể chia làm 2 trường hợp:
TRƯỜNG HỢP 1


Nếu doanh nghiệp A thuê đất trả tiền hàng năm thì chắc chắn khơng có quyền chuyển
nhượng đất.
Các tổ chức thuê đất trả tiền hàng năm chỉ có các quyền: Thế chấp; bán, góp vốn tài
sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; Cho thuê lại quyền sử dụng đất theo
hình thức trả tiền thuê đất hàng năm theo quy định tại Khoản 1 Điều 175 Luật đất đai.
TRƯỜNG HỢP 2
Doanh nghiệp A thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, căn cứ vào Đ
​ iều 174
Luật đất đai​, doanh nghiệp A có thể chuyển nhượng một phần đất thuộc dự án vì đây
là một quyền của doanh nghiệp A. Tuy nhiên xét cụ thể hơn, để doanh nghiệp A có
thể chuyển nhượng được cho doanh nghiệp B, cần phải xét đến các điều kiện được
quy định tại Khoản 1 Điều 194 Luật Đất đai 2013.

Doanh nghiệp A cần có sự cho phép của Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh
đồng ý cho chuyển nhượng một phần đất thuộc dự án dưới hình thức phân lơ sau khi
đã hồn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính, nhưng doanh
nghiệp A đã tự ý chuyển nhượng mà khơng có sự đồng ý của UBND thành phố Hồ
Chí Minh. Hơn nữa, hình thức chuyển khơng phải phân lơ mà chuyển hơn một nửa
diện tích đất của dự án.
Căn cứ trên điều 41 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP Hướng dẫn thi hành luật đất đai
2013quy định về “Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây
dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho th" thì Doanh nghiệp A mới
chỉ hồn thành san lấp mặt bằng, bồi thường cho người dân, xây dựng hạ tầng kỹ thuật
và trả tiền thuê đất cho Nhà nước, nhưng chưa hoàn thành hạ tầng dịch vụ, hạ tầng xã
hội. Như vậy, chưa thực hiện đầy đủ điều kiện trên để có thể thực hiện quyền chuyển
nhượng.
Đồng thời, căn cứ theo ​Điểm a, b Khoản 2 điều 48 Luật kinh doanh BĐS ​thì khi
chuyển nhượng một phần dự án không được làm thay đổi mục tiêu, nội dung dự án.
Như vậy ở trường hợp này không ai chắc chắn doanh nghiệp B sẽ thực hiện dự án và
đảm bảo quy trình thi cơng mà doanh nghiệp A đã cam kết với cơ quan có thẩm
quyền. Vì vậy giả sử thỏa mãn các điều kiện phía trên, để việc chuyển nhượng BĐS
này diễn ra đúng luật thì doanh nghiệp A và B phải đảm bảo các quy định tại ​Điều 48
Luật này.
2​. N
​ hận xét về các quy định của pháp luật hiện hành quy định về việc chuyển
nhượng quyền sử dụng đất đối với các dự án đầu tư, kinh doanh BĐS?


Theo Điều 48 Luật kinh doanh bất động sản về nguyên tắc chuyển nhượng toàn bộ
hoặc một phần dự án bất động sản:
1. Chủ đầu tư dự án bất động sản được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án
cho chủ đầu tư khác để tiếp tục đầu tư kinh doanh
2. Việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải bảo đảm yêu

cầu sau đây:
a) Không làm thay đổi mục tiêu của dự án;
b) Không làm thay đổi nội dung của dự án;
c) Bảo đảm quyền lợi của khách hàng và các bên có liên quan
3. Việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải được cơ quan
nhà nước có thẩm quyền quyết định việc đầu tư đồng ý bằng văn bản. Chủ đầu tư
nhận chuyển nhượng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc được đăng ký biến động vào giấy chứng nhận
đã cấp cho chủ đầu tư chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai

4. Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản không
phải làm lại hồ sơ dự án, quy hoạch xây dựng và Giấy phép xây dựng của dự án nếu
khơng có thay đổi về nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư, quyết định đầu tư của dự
án
● Điều 48 Luật kinh doanh bất động sản quy định rõ: chủ thể được chuyển
nhượng, yêu cầu khi chuyển nhượng và hình thức khi chuyển nhượng
● Quy định như trên để tránh tình trạng doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
xin nhà nước giao đất để làm các cơng trình, nhưng sau đó lại sử dụng đất vào
mục đích khác, khơng đúng với giao kết ban đầu làm trái lại quy hoạch sử dụng
đất được ban hành trước đó
● Đồng thời cho phép chủ đầu tư dự án bất động sản được phép chuyển nhượng
toàn bộ hoặc một phần dự án theo quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản
trong trường hợp chủ đầu tư gặp khó khăn, khơng đủ khả năng để tiếp tục thực
hiện dự án hoặc chủ đầu tư khơng cịn nhu cầu tiếp tục thực hiện dự án. Quy
đinh này thể hiện được sự linh hoạt của pháp luật, miễn sao chủ thể nhận
chuyển nhượng đảm bảo được các quy định về nguyên tắc chuyển nhượng.
● Bất động sản có tính chất là một loại tài sản lớn và quan trọng của nước ta (bởi
hầu hết BĐS là đất, mà đất thuộc quyền sở hữu toàn dân). Vậy nên việc chuyển

nhượng bất động sản phải bảo đảm nguyên tắc: không làm thay đổi mục tiêu dự
án, không làm thay đổi nội dung dự án, đảm bảo quyền lợi của khách hàng và
các bên liên quan, điều này được pháp luật quy định tại điều 49 Luật Kinh
doanh Bất động sản.
● Về hình thức thì hợp đồng chuyển nhượng tồn bộ hoặc một phần dự án BĐS
phải có sự đồng ý của cơ quan có thẩm quyền được thể hiện bằng văn bản. Bởi
các dự án BĐS thường có giá trị lớn, được điều chỉnh bởi nhiều luật và bị tác
động bởi nhiều bên có liên quan như nhà đầu tư, người nhận chuyển nhượng,
cơ quan thẩm quyền, người dân xung quanh… Nên việc quy định hình thức kí
kết hợp đồng bằng văn bản là hợp lý, tránh xảy ra những tranh cãi sau này khi
có tranh chấp phát sinh.
Điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản
Yêu cầu đối với Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng: Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng
toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động
sản, có đủ năng lực tài chính và cam kết tiếp tục việc triển khai đầu tư xây dựng, kinh
doanh theo đúng quy định của pháp luật, bảo đảm tiến độ, nội dung dự án.

Đối với chuyển nhượng quyền sử dụng là các dự án đầu tư, kinh doanh bất động sản
mà chủ thể được chuyển giao là cá nhân thì Đ
​ iều 10 Nghị định 76/2015/NĐ-CP ​có
quy định: Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành
trong tương lai" và "Điều 55. Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai
được đưa vào kinh doanh. Luật kinh doanh bất động sản 2014
Đối với quy định này, thì để được chuyển nhượng quyền sử dụng đối với bất động
sản, thì địi hỏi chủ đầu tư phải thi cơng được cơng trình dự án tịa nhà hỗn hợp có
mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hồn
thành xong phần móng của tịa nhà đó.Và hơn nữa chủ đầu tư phải có văn bản thông
báo cho cơ quan quản lý cấp tỉnh về việc nhà ở được bán, cho thuê mua.

●

Thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động
sản:

- Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân
dân cấp tỉnh) quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất
động sản đối với dự án do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định việc đầu tư.


- Thủ tướng Chính phủ quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần
dự án bất động sản đối với dự án do Thủ tướng Chính phủ quyết định việc đầu tư.
Kết luận

Quy định của pháp luật về kinh doanh bất sản nằm ở chương III Luật kinh doanh bất
động sản, cụ thể được quy định tại các Điều 38, 39, 40,41, 42, 43 LKDBĐS, các bên
khi thực hiện giao dịch kinh doanh quyền sử dụng đất phải tuân thủ các quy định của
pháp luật, có các chế tài cho các hành vi vi phạm các quy định này và điều kiện để
thực hiện các giao dịch liên quan tới quyền sử dụng đất:
- Thuộc đối tượng được phép kinh doanh;
- Có giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;
- Trong thời hạn sử dụng đất;
- Khơng có tranh chấp;
- Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ
quan nhà nước có thẩm quyền;
- Trường hợp chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất thuộc dự án khu đô thị mới,
dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu cơng nghiệp thì phải có các cơng trình hạ
tầng tương ứng với nội dung và tiến độ của dự án đã được phê duyệt.
- Các bất động sản khác theo quy định tại Điểm c Khoản 1 Điều 6 của Luật kinh
doanh bất động sản được đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định của
Chính phủ.

Bài tập 4. Công ty cổ phần xây dựng (cpxd) Tuấn Phát hoạt động kinh doanh BĐS,
vốn pháp định 5,5 tỷ. UBND tỉnh H đã cấp cho Tuấn Phát 10,5 ha, công ty Tuấn Phát
đã triển khai xây dựng trên lơ đất đó, các hạng mục là nhà ở 0,2 ha làm cơng viên
trong khu đất đó… Các khách hàng đã ứng trước 650 triệu cho Tuấn Phát, chia làm 2
đợt, đợt 1 là 400 triệu, ngay khi vừa khởi cơng xây móng. Sau đó, Tuấn Phát gặp khó
khăn, khơng đủ khả năng thực hiện tiếp dự án, nên đã chuyển nhượng phần đất để xây
dựng nhà ở cho doanh nghiệp A. sau đó chuyển nhượng 0,2 ha làm cơng viên cho
doanh nghiệp B.
Hỏi.
1. Những hành vi trên có vi phạm vị ko?
2. Hướng giải quyết vấn đề.
Bài làm:
“Căn cứ theo khoản 1, Điều 10, luật KDBĐS 2014 quy định: Tổ chức, cá
nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã
(sau đây gọi chung là doanh nghiệp) và có vốn pháp định khơng dưới 20 tỷ
đồng…”
Cơng ty Tuấn pháp có chức năng KDBĐS mà vốn pháp định 5,5 tỷ là chưa
đúng quy định của pháp luật.
- Việc công ty Tuần Phát, Huy động tiền ứng trước của khách hàng khi
chưa xây xong phần móng cũng không đúng với quy định của pháp
luật. (khoản 1 điều 55 luật KDBĐS)
- Việc chuyển nhượng phần đất để xây dựng nhà ở cho doanh nghiệp
A phải đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định tại điều 49 của luật
KDBĐS.
+ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
+ dự án đã hoàn thành xong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng.
+ Dự án khơng có tranh chấp về quyền SDĐ, Không Bị kê biên để
đảm bảo thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ

quan nhà nước có thẩm quyền.
+ khơng có quyết định thu hồi đất…trường hợp có vi phạm trong quá
trình triển khai dự án thì chủ đầu tư phải chấp hành xong hình phạt.
+c,ty tuấn phát đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với
phần đất dự án chuyển nhượng.
+Công ty A phải là công ty có chức năng kinh doanh bất động sản.
+ Cơng ty B cũng phải có chức năng kinh doanh bất động sản.