Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện đồng hỷ, tỉnh thái nguyên giai đoạn 2017 2019

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN THỊ LUYẾN

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐỒNG
HỶ, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2017 2019

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2020


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN THỊ LUYẾN

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐỒNG
HỶ, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2017 2019
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: TS. Hà Xuân Linh

Thái Nguyên - 2020

i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan: Bản Luận văn tốt nghiệp này là cơng trình nghiên
cứu nghiêm túc của cá nhân tôi, được thực hiện trên cơ sở nghiên cứu các
văn bản pháp lý, kiến thức chuyên môn, điều tra nghiên cứu khảo sát tình
hình thực tiễn, phân tích số liệu và đặc biệt dưới sự hướng dẫn khoa học của
thầy giáo TS. Hà Xuân Linh.
Các số liệu và những kết quả trong luận văn là trung thực, các giải pháp
đưa ra xuất phát từ thực tiễn và kinh nghiệm, chưa từng được cơng bố dưới bất
cứ hình thức nào trước khi trình, bảo vệ và cơng nhận bởi “Hội đồng Đánh giá
luận văn tốt nghiệp Thạc sỹ Quản lý đất đai”
Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Luyến


ii

LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình thực hiện nghiên cứu đề tài, tôi đã nhận được sự quan
tâm giúp đỡ nhiệt tình, sự đóng góp q báu của nhiều cá nhân và tập thể, đã
tạo điều kiện thuận lợi để tôi hồn thành bản luận văn này.
Tơi xin chân thành cảm ơn thầy giáo TS. Hà Xuân Linh, Đại học Nông
Lâm - Thái Nguyên đã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian tôi nghiên
cứu thực hiện đề tài.
Tôi xin cảm ơn sự góp ý, giúp đỡ chân thành của các Thầy, Cơ giáo
Khoa quản lý tài ngun, Phịng đào tạo, Trường Đại học Nông Lâm Thái
Nguyên đã tạo điều kiện cho tôi thực hiện đề tài.
Tôi xin cảm ơn tới gia đình, những người thân, đồng nghiệp và bạn bè

đã giúp đỡ tơi trong q trình thực hiện đề tài.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn !
Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Luyến


3

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................ 2
LỜI CẢM ƠN ..................................................................................................ii
MỤC LỤC .......................................................................................................iii
DANH MỤC BẢNG ....................................................................................... vi
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ..................................................................... 2
3. Ý nghĩa của đề tài.......................................................................................... 3
3.1. Ý nghĩa khoa học ....................................................................................... 3
3.2. Ý nghĩa thực tiễn ........................................................................................ 3
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................ 4
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài .......................................................................... 4
1.1.1. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất ................................................. 4
1.1.2. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất ............................................... 4
1.1.3. Điều kiện để thực hiện các quyền chuyển QSDĐ................................... 6
1.1.4. Thời điểm thực hiện các quyền của người sử dụng đất .......................... 7
1.1.5. Quy định về quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,
thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất .................................. 8
1.1.6. Một số quy định về nhận chuyển QSDĐ ................................................ 9
1.1.7. Trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất ......................................... 11

1.2. Cơ sở pháp lý ........................................................................................... 20
1.2.1. Các văn bản về chuyển quyền sử dụng đất áp dụng trên địa bàn huyện
Đồng
Hỷ .................................................................................................................... 20
1.2.2. Quy trình, thủ tục cấp giấy chứng nhận QSD đất trường hợp chuyển
quyền sử dụng đất áp dụng trên địa bàn huyện Đồng Hỷ ...............................
22
1.3. Cơ sở thực tiễn ......................................................................................... 22
1.3.1. Tình hình quản lý đất đai của một số nước trên thế giới ...................... 22
1.3.2. Tình hình quản lý đất đai tại Việt Nam................................................. 26
1.4. Quản lý nhà nước đối với vấn đề chuyển quyền sử dụng đất ..................
27
1.4.1. Quan niệm về quản lý nhà nước đối với quyền sử dụng đất................ 27


4

1.4.2. Vai trò của quản lý nhà nước về chuyển quyền sử dụng đất ................ 28
1.4.3. Quá trình hình thành và phát triển của quyền sử dụng đất ................... 28
1.4.4. Các quy định về chuyển quyền sử dụng đất.......................................... 29
1.5. Tình hình chuyển quyền sử dụng đất ở Việt Nam ................................... 30
Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU ................................................................................................................ 36
2.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................... 36
2.2. Phạm vi nghiên cứu.................................................................................. 36
2.3. Địa điểm, thời gian tiến hành ................................................................... 36
2.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 36
2.3.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Đồng Hỷ ....... 36
2.3.2. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất của huyện Đồng Hỷ giai
đoạn 2017 - 2019............................................................................................. 36

2.3.3. Đánh giá sự hiểu biết của người dân và cán bộ quản lý trong công tác
chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đồng Hỷ ................................ 37
2.3.4. Một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác chuyển quyền sử dụng đất của
huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2017 - 2019 ........................................................... 37
2.3.5. Thuận lợi, khó khăn và đề xuất một số giải pháp sử dụng đất trong thời
gian tới............................................................................................................. 37
2.4. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 37
2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp ................................................... 37
2.4.2. Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp ..................................................... 37
2.4.3. Phương pháp tổng hợp và phân tích số liệu .......................................... 38
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................ 39
3.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của huyện Đồng Hỷ, tỉnh
Thái Nguyên.................................................................................................... 39
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 39
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội...................................................................... 42
3.1.3. Tình hình sử dụng đất trên địa bàn huyện Đồng Hỷ............................. 47
3.2. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đồng Hỷ
giai đoạn 2017 - 2019...................................................................................... 55


5

3.2.1. Kết quả công tác chuyển đổi quyền sử dụng đất tại huyện Đồng Hỷ giai
đoạn 2017 - 2019............................................................................................. 55
3.2.2. Kết quả công tác chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn huyện Đồng Hỷ
giai đoạn 2017 – 2019 ..................................................................................... 55
3.2.3. Kết quả công tác tặng cho quyền sử dụng đất giai đoạn 2017– 2019 .. 56
3.2.4. Kết quả công tác thế chấp quyền sử dụng đấtError!

Bookmark

not

defined.
3.2.5. Kết quả công tác thừa kế quyền sử dụng đất ........................................ 57
3.2.6. Kết quả công tác cho thuê, cho thuê lại QSDĐ tại huyện Đồng Hỷ giai
đoạn 2017 - 2019............................................................................................. 58
3.3. Đánh giá sự hiểu biết của người dân và cán bộ quản lý trong công tác
chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đồng Hỷ và các yếu tố ảnh
hưởng
......................................................................................................................... 59
3.3.1. Sự hiểu biết của người dân trong công tác chuyển quyền sử dụng đất
trên địa bàn huyện Đồng
Hỷ................................................................................... 60
3.3.2. Sự hiểu biết của cán bộ quản lý trong công tác chuyển quyền sử dụng
đất trên địa bàn huyện Đồng Hỷ
........................................................................... 62
3.3.3. Những yếu tố ảnh hưởng đến việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất
trên địa bàn huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2017 - 2019 .......................................
64
3.4. Thuận lợi, khó khăn và một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác quản
lý hoạt động chuyển QSDĐ trên địa bàn huyện Đồng Hỷ.............................. 64
3.4.1 Thuận lợi ................................................................................................ 64
3.4.2. Khó khăn ............................................................................................... 65
3.4.3. Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác chuyển quyền sử dụng đất
trên địa bàn huyện Đồng Hỷ ........................................................................... 66
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ........................................................................... 68
1. Kết luận ....................................................................................................... 68
2. Đề nghị ........................................................................................................ 68
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 70

6

DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất huyện Đồng Hỷ năm 2019 ........................
48
Bảng 3.2. Biến động đất đai huyện Đồng Hỷ năm 2017 – 2019 ....................
53
Bảng 3.3. Kết quả công tác chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn huyện Đồng
Hỷ giai đoạn 2017 - 2019......................................................................................
55
Bảng 3.4: Kết quả tặng cho QSDĐ trên địa bàn huyện Đồng Hỷ giai đoạn
2017
- 2019............................................................................................................... 56
Bảng 3.5. Kết quả công tác thế chấp bằng giá trị QSDĐ trên địa bàn huyện
Đồng Hỷ giai đoạn 2017 - 2019...................... Error! Bookmark not defined.
Bảng 3.6. Kết quả công tác thừa kế QSDĐ trên địa bàn huyện Đồng Hỷ giai
đoạn 2017 - 2019............................................................................................. 57
Bảng 3.7. Kết quả cho thuê, cho thuê lại QSDĐ trên địa bàn huyện Đồng Hỷ
giai đoạn 2017 - 2019...................................... Error! Bookmark not defined.
Bảng 3.8. Mức độ thỏa mãn yêu cầu thực hiện các thủ tục chuyển QSDĐ của
người dân......................................................................................................... 60
Bảng 3.9. Đánh giá sự hiểu biết của người dân về hoạt động chuyển quyền sử
dụng đất ........................................................................................................... 60
Bảng 3.10. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý về hoạt động chuyển
quyền

sử

dụng

...................................................................................................... 62

đất


1


2

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là một loại hàng hoá đặc biệt của Quốc gia, là nguồn lực quan
trọng để phát triển đất nước, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần thiết
yếu của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế,
văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng... là nguồn nội lực và là nguồn vốn to lớn
trong hoạt động kinh tế, chính trị để phát triển kinh tế xã hội của đất nước. Đất
đai có tác động và ảnh hưởng đến mọi mặt của đời sống kinh tế xã hội, an
ninh quốc phòng. Bất kỳ Nhà nước nào cũng chăm lo đến vấn đề đất đai và
thiết lập những hình thức sở hữu nhất định đối với đất đai và đảm bảo những
điều kiện nhất định cho việc thực hiện các hình thức sở hữu đó. Nhưng đất đai
lại khơng phải là nguồn tài ngun vơ tận. Vì vậy nhiệm vụ gìn giữ, sử dụng
đất đai tiết kiệm, có hiệu quả là trách nhiệm của mỗi tổ chức, mỗi cơ quan và
mỗi công dân Việt Nam.
Chuyển quyền sử dụng đất thực chất là việc Nhà nước cơng nhận tính
hợp pháp trong hành vi tự điều chỉnh đất đai giữa người sử dụng đất để tạo lập
quyền sử dụng đất cho chủ thể mới. Chuyển quyền sử dụng đất theo quy định
của Nhà nước là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người

khác thơng qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho
quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Ở nước ta do đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, các tổ chức,
cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất. Việc xây dựng nên quyền sử dụng đất ở
nước ta đã tạo nên nét đặc thù trong giao dịch quyền sử dụng đất hình thành
một thị trường đặc biệt đó là thị trường bất động sản. Một thị trường khơng
những có ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống kinh tế mà còn ảnh hưởng đến đời
sống xã hội và có mối liên hệ mật thiết với các thị trường khác như thị trường
tài chính, tiền tệ...có tác động rộng lớn đến mọi tầng lớp dân cư.


Đồng Hỷ là một huyện Trung du miền núi phía Đông Bắc của tỉnh Thái
Nguyên, trung tâm huyện cách thành phố Thái Nguyên 3 Km, địa bàn huyện
nằm tiếp giáp với Thành phố Thái Nguyên, gần các trung tâm văn hóa giáo
dục, các khu cơng nghiệp, có đường quốc lộ 1B đi qua, nên chịu sự tác động
lớn về giao lưu trong lĩnh vực kinh tế xã hội. Song song với những thuận lợi
đó là những áp lực về kinh tế, xã hội, về quản lí sử dụng đất, do đó cần thực
hiện tốt hơn những cơng tác quản lí nhà nước về đất đai, đặc biệt là công tác
chuyển quyền sử dụng đất.
Để thị trường bất động sản (BĐS) chuyển quyền sử dụng đất phát triển
đúng đắn, về mặt quản lý nhà nước cần một môi trường pháp lý ổn định, xác
lập quy hoạch rõ ràng, sát thực tế nhằm nâng cao hiệu quả quản lý thị trường
quyền sử dụng đất, khắc phục các tiêu cực trong sử dụng đất đai, xoá bỏ thị
trường "ngầm" trong thị trường quyền sử dụng đất hợp pháp, góp phần tăng
nguồn thu ngân sách, ổn định tình hình kinh tế xã hội phục vụ cho sự nghiệp
cơng nghiệp hố, hiện đại hố đất nước, bảo đảm quyền sử dụng đất chuyển
thành hàng hoá một cách thuận lợi, làm cho đất đai từ nguồn tài nguyên trở
thành nguồn vốn quan trọng phục vụ cho phát triển kinh tế xã hội của đất nước.
Xuất phát từ thực tiễn khách quan đó tiến hành nghiên cứu đề tài “Đánh
giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đồng Hỷ, tỉnh

Thái Nguyên giai đoạn 2017 - 2019”.
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
Đánh giá được công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Đồng Hỷ giai đoạn 2017 – 2019;
Đánh giá được sự hiểu biết của người dân và cán bộ quản lý trong công
tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đồng Hỷ
Xác định được những khó khăn, tồn tại và đề xuất một số giải pháp nâng
cao hiệu quả trong việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên.


3. Ý nghĩa của đề tài
3.1. Ý nghĩa khoa học
Bổ sung, hoàn thiện kiến thức đã học trong nhà trường cho bản thân,
đồng thời tiếp cận và thấy được những thuận lợi và khó khăn trong việc
chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trên cơ sở đó có thể có những sáng kiến
góp phần vào việc nâng cao hiệu quả hoạt động này.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Thực hiện tốt Luật Đất đai và công tác quản lý Nhà nước về đất đai, đặc
biệt là việc thực hiện công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên theo đúng các qui định của pháp luật Đất đai,
khắc phục trình trạng tuỳ tiện trong việc thực hiện công tác giao chuyển quyền
sử dụng đất trên địa bàn huyện Đồng Hỷ; phát huy tối đa tiềm năng, nguồn
lực về đất, góp phần vào sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội của huyện Đồng
Hỷ.


Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài

1.1.1. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất

Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai.
Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay ln ln có sự biến động do
chuyển QSDĐ.Do người sử dụng đất hiểu biết chưa hết về ngữ nghĩa của từ
“bảo lãnh” nên trong khi thực hiện luật Đất đai 2013 ở một số địa phương xảy
ra việc kẻ xấu lừa người có quyền sử dụng đất bảo lãnh bằng giá trị quyền sử
dụng đất cho chúng vay tiền rồi bỏ trốn. Vì vậy, từ ngày 01/07/2014, Luật Đất
đai 2013 có hiệu lực, đã sửa hình thức “bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất”
thành hình thức “thế chấp bằng quyền sử dụng đất có bên thứ ba tham
gia”.Như vậy đến khi thực hiện Luật đất đai năm 2013 chỉ có 7 hình thức
chuyển quyền là:chuyển đổi quyền sử dụng đất; chuyển nhượng quyền sử
dụng đất; cho thuê hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất; thừa kế quyền sử
dụng đất; cho tặng quyền sử dụng đất; thế chấp bằng quyền sử dụng đất và
góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
1.1.2. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
Theo Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, chúng ta có thể chia thành các
hình thức chuyển quyền sử dụng đất như sau:
* Chuyển đổi quyền sử dụng đất
Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất là một hình thức của chuyển
quyền sử dụng đất, mà thực chất là "đổi đất lấy đất" giữa các chủ thể sử dụng
đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp với tình hình
của các hộ gia đình sản xuất nơng nghiệp, khắc phục tình trạng manh mún,
phân tán đất đai như hiện nay.


Trình tự thủ tục của chuyển đổi quyền sử dụng đất được quy định tại
điều
78, 79 của Nghị định 43/NĐ-CP ngày 15 /5/2014 quy định chi tiết thi hành
một số điều của Luật Đất đai 2013.

Tại điều 44 của Nghị định 43/NĐ-CP ngày 15 /5/2014 quy định chi tiết
thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013 quy định hạn mức nhận chuyển
quyền sử dụng đất nông nghiệp được quy định đây là một trong những điểm
mới mà Luật Đất đai 2003 và các Nghị định, thông tư không quy định.
* Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong các hình thức chuyển
quyền sử dụng đất phổ biến nhất của chuyển quyền sử dụng đất mà thực chất
chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc chuyển quyền sử dụng đất cho
người khác trên cơ sở có giá trị, người nhận quyền sử dụng đất phải trả cho
người có đất một khoản tiền hoặc hiện vật tương ứng với chi phí mà họ đã bỏ
ra để có được quyền sử dụng đất và tất cả những chi phí đầu tư làm tăng giá trị
của đất.
* Tặng cho quyền sử dụng đất
Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất
cho người khác theo quan hệ tình cảm mà người quyền sử dụng đất không thu
lại tiền hoặc hiện vật nào cả.
Đây là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng quyền sử dụng đất
mà người chuyển quyền sử dụng đất không thu lại tiền hoặc hiện vật, tuy
nhiện trong rất nhiều trường hợp người dân lợi dụng hình thức này để trốn
thuế, vì thế Nhà nước có quy định cụ thể những trường hợp được phép tặng
cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập và những trường
hợp phải chịu các loại thuế này.
* Thừa kế quyền sử dụng đất
Thừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất khi chết để lại
quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật.


Từ khi Nhà nước thừa nhận đất đai là một loại hàng hoá đặc biệt và
được tham gia vào thị trường, người sử dụng đất được phép chuyển quyền sử
dụng đất rộng rãi thì quyền sử dụng đất trở thành tài sản dân sự đặc biệt nên

người sử dụng đất có quyền để thừa kế. Quyền thừa kế quyền sử dụng đất
được quy định chủ yếu trong Bộ luật Dân sự.
Theo khoản 1 điều 179 của Luật Đất đai 2013 quy định quyền thừa kế
quyền sử dụng đất:
Cá nhân sử dụng đất có quyền để thừa kế QSDĐ đất của mình theo di
chúc hoặc theo pháp luật.
Hộ gia đình được Nhà nước giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết thì
quyền sử dụng đất của thành viên đó được để thừa kế theo di chúc hoặc theo
pháp luật.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại
khoản 1 điều 186 của Luật này thì được nhận thừa kế quyền sử dụng đất; nếu
không thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 điều 186 của Luật này thì được
hưởng giá trị của phần thừa kế đó.
* Quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất
Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất có
quyền coi giá trị quyền sử dụng đất của mình như một loại tài sản dân sự đặc
biệt để góp với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp vốn
này có thể xảy ra giữa hai hay nhiều đối tác và rất linh động.
Tại điều 179 của Luật Đất đai 2013 quy định quyền của người sử dụng
đất đối với việc góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.
1.1.3. Điều kiện để thực hiện các quyền chuyển QSDĐ
Luật đất đai năm 2013 quy định tại khoản 1 và khoản 2, Điều 188: Khi
người sử dụng đất thuộc vào các đối tượng được chuyển quyền muốn thực
hiện các quyền chuyển QSDĐ thì phải đảm bảo 4 điều kiện như sau:


1- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và
trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
2- Đất khơng có tranh chấp;
3- Quyền sử dụng đất khơng bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

4- Trong thời hạn sử dụng đất.
Ngoài ra đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193
và 194 của Luật đất đai năm 2013.
Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất quy định tại điều
168 Luật đất đai năm 2013.
1.1.4. Thời điểm thực hiện các quyền của người sử dụng đất
Thời điểm mà người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình
được quy định tại điều 168 Luật Đất Đai 2013 như sau:
- Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy
chứng nhận QSDĐ. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nơng
nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao
đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử
dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất. Trường hợp người sử dụng đất được thực hiện nghĩa vụ tài
chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài
chính trước khi thực hiện các quyền.
- Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự
án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng
quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu
tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có Giấy
chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 194 của Luật này.


1.1.5. Quy định về quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê
lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất
Điều 167 luật đất đai 2013 quy định:
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử

dụng đất theo quy định của Luật này.
2. Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các
quyền và nghĩa vụ như sau:
a) Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và
nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của
Luật này.
Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức
kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế
theo quy định của Luật này;
b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân
chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của
nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì
phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của
Luật này.
Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất khơng
phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền
và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.
3. Việc cơng chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền
của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền
sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công
chứng


hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b
khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng
đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông

nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài
sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia
giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc
chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản
gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp
luật về dân sự;
d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng,
việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
1.1.6. Một số quy định về nhận chuyển QSDĐ
Điều 169 Luật Đất Đai 2013 quy định về người nhận chuyển QSDĐ như


sau:
Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp
thông qua chuyển đổi quyền sử dụng đất quy định tại điểm b khoản 1 Điều
179 của Luật này;
- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử
dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp
quy định tại Điều 191 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài
được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền
sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công
nghệ cao, khu kinh tế. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận
chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của
Chính phủ;
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận chuyển
quyền sử dụng đất thông qua nhận tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định


tại điểm c khoản 2 Điều 174 và điểm e khoản 1 Điều 179 của Luật này, trừ

trường hợp quy định tại Điều 191 của Luật này;
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận chuyển
quyền sử dụng đất thông qua nhận thừa kế quyền sử dụng đất;
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở
tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở được nhận chuyển quyền sử
dụng đất ở thơng qua hình thức mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho
nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở hoặc được nhận quyền sử dụng đất ở
trong các dự án phát triển nhà ở;
- Tổ chức kinh tế, doanh nghiệp liên doanh nhận chuyển quyền sử dụng
đất thơng qua nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tơn giáo,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất thông
qua việc Nhà nước giao đất; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi nhận
quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước giao đất để thực hiện các dự án
đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;
- Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, hộ gia
đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có vốn
đầu tư nước ngồi, tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao được nhận
quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước cho thuê đất;
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo được
nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước công nhận quyền sử dụng
đất đối với đất đang được sử dụng ổn định;
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngồi,
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất theo kết
quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm
quyền cơng nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định
của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu


nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định

thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết
quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật; văn bản về việc chia
tách quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật đối với hộ gia đình hoặc nhóm
người có quyền sử dụng đất chung;
- Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, được nhận quyền sử dụng đất theo
kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có
thẩm quyền cơng nhận; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về
giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản
án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã
được thi hành;
- Tổ chức là pháp nhân mới được hình thành thơng qua việc chia tách
hoặc sáp nhập theo quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc văn
bản về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật
được nhận quyền sử dụng đất từ các tổ chức là pháp nhân bị chia tách hoặc
sáp nhập.
Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
không phụ thuộc vào nơi cư trú, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản
4 Điều
191 và Điều 192 của Luật này.
1.1.7. Trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất
1.1.7.1. Thủ tục chuyển quyền sử dụng đất
Theo quy định tại Điều 188 của Luật Đất đai năm 2013 thì người sử dụng
đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều
kiện sau đây:
Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
Đất khơng có tranh chấp;
Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
Trong thời hạn sử dụng đất.

Do vậy, ngồi việc đã có giấy tờ đầy đủ thì đất phải khơng có tranh chấp,
quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và đang trong thời
hạn sử dụng đất thì mới được phép chuyển nhượng (Luật đất đai, 2013)..
1.1.7.2. Trình tự và lệ phí chuyển quyền sử dụng đất
Bước 1: Cơng chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Thẩm quyền: Tổ chức công chứng trên địa bàn tỉnh, thành phố nơi có bất
động sản.
Hồ sơ u cầu cơng chứng: 01 bộ hồ sơ yêu cầu công chứng cho tổ chức
công chứng bao gồm:
- Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch theo mẫu;
- Dự thảo hợp đồng (nếu có);
- Bản sao giấy tờ tuỳ thân;
- Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng mà pháp luật quy định
phải có.
Bước 2: Nộp hồ sơ đăng ký sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Thẩm quyền: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phịng tài
ngun và mơi trường cấp quận (thị xã, huyện) nơi có đất;
Hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất gồm:
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Giấy tờ khác, như chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu của hai bên
Sau khi có thơng báo của cơ quan thuế, cơ quan quản lý đất đai sẽ gửi
thông báo nộp thuế để chủ sử dụng đất đi nộp nghĩa vụ tài chính tại cơ quan
thuế.
Lệ phí: Lệ phí trước bạ = 0,5 % x Khung giá đất do UBND cấp tỉnh,
thành phố quy định.
Thuế thu nhập cá nhân: Có hai phương pháp tính sau đây:

Cách 1: Thuế thu nhập cá nhân = 25% giá trị lợi nhuận (giá bán – giá mua)
Cách 2: Áp dụng khi không xác định được giá mua (thông thường cơ
quan thuế áp dụng phương pháp này)
Thuế thu nhập cá nhân = 2% Giá chuyển nhượng (giá ghi trong hợp đồng).
Nghĩa vụ nộp thuế: Theo quy định Luật thuế thu nhập cá nhân thì bên
chuyển nhượng có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên hai bên có
thể tự thỏa thuận bên có nghĩa vụ nộp thuế.
Bước 3: Nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Sau khi đã nộp thuế, chủ sử dụng đất nộp biên lai thu thuế, lệ phí trước bạ
cho cơ quan quản lý đất đai để nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Thời gian làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho
người mua tối đa là 30 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Thời gian này
khơng tính vào thời gian chủ sử dụng đất đi nộp các nghĩa vụ tài chính cho
Nhà nước.
Theo quy định của pháp luật, các tỉnh, thành phố sẽ có quy định cụ thể
trình tự chuyển dịch quyền sử dụng đất cho phù hợp với từng địa phương.
1.1.7.3. Trình tự, thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,
thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn
liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng
Điều 79 nghị định 43/2014/NĐ-CP:
1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử
dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần
thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện
đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử
dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.
2. Văn phịng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ
điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các cơng việc sau
đây:

a) Gửi thơng tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thơng báo
thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính
theo quy định;
b) Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy
định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm
quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;
c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất
đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân
cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
3. Trường hợp người sử dụng đất tặng cho quyền sử dụng đất để xây
dựng cơng trình cơng cộng thì phải lập văn bản tặng cho quyền sử dụng đất
theo quy định.
Sau khi hoàn thành xây dựng cơng trình cơng cộng trên đất được tặng
cho, Văn phịng đăng ký đất đai căn cứ vào văn bản tặng cho quyền sử dụng
đất đã được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận và hiện trạng sử dụng đất để đo
đạc, chỉnh lý biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai và thơng báo
cho người sử dụng đất nộp Giấy chứng nhận đã cấp để xác nhận thay đổi.
Trường hợp người sử dụng đất tặng cho tồn bộ diện tích đất đã cấp Giấy
chứng nhận thì thu hồi Giấy chứng nhận để quản lý.
4. Trường hợp người đề nghị cấp Giấy chứng nhận đã chết trước khi
được trao Giấy chứng nhận thì người được thừa kế quyền sử dụng đất theo
quy định của pháp luật thừa kế nộp bổ sung giấy tờ về thừa kế theo quy định.
Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận thừa kế vào Giấy chứng nhận đã
ký hoặc lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người

được


thừa kế theo quy định của Bộ Tài nguyên và Mơi trường. Người được thừa kế
có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính về quyền sử dụng đất, tài sản gắn
liền với đất trong trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đã chết phải
thực hiện theo quy định của pháp luật.
5. Trường hợp người sử dụng đất thuê của Nhà nước theo hình thức
thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm mà bán hoặc góp vốn bằng tài sản gắn liền
với đất thuê thì thực hiện trình tự, thủ tục theo quy định sau:
a) Thực hiện mua bán, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất theo quy
định của pháp luật về dân sự;
b) Sau khi nhận hồ sơ bán, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê,
Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để cho bên mua, bên nhận góp vốn bằng
tài sản gắn liền với đất tiếp tục thuê đất;
c) Cơ quan tài ngun và mơi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ
trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định việc thu hồi đất của bên
bán, bên góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê để cho bên mua, bên nhận
góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất tiếp tục thuê đất; ký hợp đồng thuê đất
đối với bên mua, nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê; thông báo
bằng văn bản cho cơ quan thuế về việc hết hiệu lực của hợp đồng thuê đất đối
với người bán, người góp vốn bằng tài sản;
d) Văn phòng đăng ký đất đai gửi hợp đồng thuê đất cho người mua,
người nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê; chỉnh lý, cập nhật biến
động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho
người được cấp;
đ) Trường hợp mua bán, góp vốn bằng tài sản gắn liền với một phần
thửa đất thuê thì phải làm thủ tục tách thửa đất trước khi làm thủ tục thuê đất
theo quy định tại Khoản này.
1.1.7.4. Trình tự, thủ tục xóa đăng ký cho thuê, cho thuê lại, góp vốn quyền sử

dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất