(Luận văn thạc sĩ) một số giải pháp vốn đầu tư cho các dự án quy hoạch xây dựng khu dân cư đô thị mới của các doanh nghiệp ngoài quốc doanh tại TP hồ chí minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM

LƯU VINH QUANG

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

TP. Hồ Chí Minh – Năm 2004


Mục lục
Trang
Mở đầu.....................................................................................................................1
1. Sự cần thiết của đề ti:....................................................................................1
2. Mục đích nghiên cứu:.....................................................................................2
3. Đối tợng, phạm vi nghiên cứu:.....................................................................2
4. Phơng pháp nghiên cứu: ...............................................................................3
5. Những đóng góp của luận văn:.......................................................................3
6. Nội dung, kết cấu của luận văn: .....................................................................4
Chơng 1: Lý luận cơ bản về vốn đầu t xây dựng đô thị ..........5
1.1. Vốn yếu tố tiền đề quan trọng cho đầu t xây dựng đô thị ..................................5
1.1.1 Khái niệm vốn...............................................................................................5
1.1.2 Phân loại vốn.................................................................................................5
1.1.2.1 Theo hình thức tồn tại: .......................................................................5
1.1.2.2 Theo cơ cấu vốn: vốn điều lệ, vốn pháp định, vốn vay... ...................5
1.1.2.3 Theo mức độ quản lý của nh đầu t đối với đối tợng m họ bỏ
vốn: ....................................................................................................5
1.1.2.4 Theo nguồn vốn đầu t :.....................................................................6
1.2. Một số vấn đề về đầu t quy hoạch v xây dựng khu dân c đô thị mới : ...........8
1.2.1. Khái niệm về đô thị:.....................................................................................8

1.2.2. Chức năng các khu dân c đô thị trong hệ thống đô thị cả nớc : ...............8
1.2.3. Khái niệm về đầu t quy hoạch v xây dựng các khu dân c đô thị
mới:...............................................................................................................8
1.3. Sự cần thiết đầu t quy hoạch v xây dựng các khu dân c đô thị mới:...............9
1.3.1. Sù cÇn thiÕt:..................................................................................................9
1.3.2 Nhu cÇu bøc xóc vỊ vèn trong xây dựng các khu đô thị mới ở Việt
Nam v thμnh phè Hå ChÝ Minh:................................................................11

Trang 1


Chơng 2: Thực Trạng Về Nguồn Vốn Đầu TƯ Trong QUY
Hoạch V XÂY Dựng KHU DÂN CƯ ĐÔ Thị Mới Của Các DOANH
Nghiệp Ngoi Quốc DOANH Tại TP.HCM Từ 1997 Đến NAY .................14
2.1 Những nhân tố ảnh hởng v tác động đến vốn đầu t cho các dự án đầu t
quy hoạch v xây dựng khu dân c đô thị mới ....................................................14
2.1.1 Chính sách đền bù thiệt hại khi Nh nớc thu hồi đất để thực hiện dự
án..........................................................................................................................14
2.1.2 Chủ trơng tự thỏa thuận chuyển nhợng đất để thực hiện dự án ..............16
2.1.3 Chính sách xây dựng khu tái định c..........................................................17
2.1.4 Quy trình thủ tục giao thuê đất của Nh nớc: ...........................................17
2.1.5 ¶nh h−ëng cđa khđng ho¶ng tμi chÝnh tiỊn tƯ Châu á đến các dự án đầu
t: .........................................................................................................................18
2.2 Tình hình đầu t xây dựng khu dân c đô thị mới của các doanh nghiệp tại
TP HCM từ năm 1997 - đến nay ..........................................................................19
2.2.1 Đặc điểm về quy mô diện tích v dân số của TP.HCM: .............................19
2.2.2 Tình hình các doanh nghiệp ngoi quốc doanh hoạt động đầu t quy
hoạch & xây dựng khu dân c đô thị mới tại thnh phố Hồ Chí Minh. .....24
2.2.2.1 Số lợng các doanh nghiệp đăng ký kinh doanh nh tại
TP.HCM từ năm 1997 - 2002: .......................................................24

2.2.2.2 Các dự án quy hoạch & xây dựng khu dân c đô thị mới tại
TP.HCM từ năm 1997 đến nay: .....................................................26
2.3 Những hạn chế v nguyên nhân của những hạn chế trong đầu t quy hoạch
v xây dựng các khu dân c đô thị mới đối với doanh nghiệp ngoi quốc
doanh tại thnh phố Hồ Chí Minh: ......................................................................30
CHƯƠNG 3: Một số giải pháp vốn đầu t cho các dự án quy
hoạch v xây dựng khu dân c đô thị mới của các Doanh
nghiệp ngoi quốc doanh giai đoạn 2004 2010 .............................35
3.1 Quan điểm xác định giải pháp vốn:.....................................................................35
3.1.1 Thực hiện đầu t vốn lâu di:......................................................................35
3.1.2 Huy động vèn ®óng mơc ®Ých:....................................................................35

Trang 2


3.2 Một số giải pháp vốn đầu t cho các dự án quy hoạch v xây dựng các khu
dân c đô thị mới của các doanh nghiệp ngoi quốc doanh ................................36
3.2.1 Phát hnh cổ phiếu, trái phiếu xây dựng khu dân c đô thị mới ................36
3.2.1.1 Nội dung:........................................................................................36
3.2.1.2 Hiệu quả: ........................................................................................38
3.2.1.3 Điều kiện thực hiện:........................................................................38
3.2.2 Khai thác nguồn vốn hỗ trợ của ngân hng ................................................39
3.2.2.1 Nội dung:........................................................................................39
3.2.2.2. Hiệu quả: .......................................................................................41
3.2.2.3. Điều kiện thực hiện :......................................................................41
3.2.3 Vốn liên kết hợp tác đầu t .........................................................................42
3.2.3.1. Nội dung:.......................................................................................42
3.2.3.2 Hiệu quả .........................................................................................44
3.2.3.3 Điều kiện thực hiện.........................................................................44
3.2.4 Huy động vốn đầu t trực tiếp từ nớc ngoi..............................................46

3.2.4.1 Nội dung:........................................................................................46
3.2.4.2 Hiệu quả: ........................................................................................47
3.2.4.3 Điều kiện thực hiện:........................................................................47
3.3 Kiến nghị .............................................................................................................48
3.3.1 Về chính sách đền bù giải tỏa .....................................................................48
3.3.2 Về chính sách u đÃi ..................................................................................50
3.3.3 Di dời các cơ sở sản xuất ra các khu công nghiệp tập trung ở ngoại
thnh.....................................................................................................................51
3.3.4 Vai trò của Sở Ti nguyên môi trờng:.......................................................52
3.3.5 Củng cố hệ thống thông tin........................................................................54
3.3.6 Các bộ luật, luật v các văn bản pháp luật ..................................................54
Kết luận................................................................................................................55
Ti liƯu tham kh¶o.........................................................................................58
Phơ lơc ..................................................................................................................60

Trang 3


Mở đầu
1. Sự cần thiết của đề ti:
Trong xu hớng phấn đấu thực hiện nhiệm vụ công nghiệp hóa - hiện
đại hóa đất nớc, các nguồn lực trong v ngoi nớc đang đợc tập trung thu
hút để phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật v hạ tầng xà hội hình thnh các vùng
kinh tế chiến lợc trên cả 3 miền Bắc, Trung, Nam.
Nhiều đô thị mới đà phát triển nhanh chãng trong ®ã thμnh phè Hå ChÝ
Minh lμ mét trong những đô thị cấp quốc gia thuộc vùng kinh tế trung tâm
trọng điểm phía Nam v Đông Nam Bộ, nên nhất thiết phải nhanh chóng hon
thnh chiến lợc phát triển không gian nhằm tăng thêm lợi thế về vị trÝ cho
viƯc thùc hiƯn nhiƯm vơ kinh tÕ - x· héi cđa thμnh phè cịng nh− trong c«ng
cc c«ng nghiƯp hóa hiện đại hóa đất nớc. Đây l một trong những định

hớng phát triển của thnh phố với những quy hoạch v xây dựng khu dân c
đô thị mới từng bớc hình thnh các trung tâm ti chính, thơng mại, dịch vụ,
công nghiệp, khoa học... Từ đó sẽ thúc đẩy các ngnh kinh tế khác phát triển
theo.
Muốn vậy, cần phải phát huy nguồn lực của các thnh phần kinh tế cùng
tham gia thực hiện công cuộc xây dựng các cơ sở hạ tầng kỹ thuật, các cơ sở
hạ tầng xà hội để hình thnh các khu dân c, đô thị mới vì nó đòi hỏi một
lợng vốn rất lớn để đầu t. Trong khi các doanh nghiệp quốc doanh thì cha
có khả năng đảm nhận v thực hiện ton bộ việc đầu t ny, còn các doanh
nghiệp ngoi quốc doanh thì còn bị hạn chế bởi những cơ chế, chủ trơng,
chính sách của nh nớc cha đợc triển khai đồng bộ v hữu hiệu.
Vì thế, cung v cầu vốn đầu t cho các dự án đầu t quy hoạch v xây
dựng các khu dân c đô thị mới bị mất cân đối trầm trọng, dẫn đến hng loạt
các dự án đầu t bị đình trệ v không thể triển khai thùc hiƯn nhanh chãng t¹i

Trang 4


thời điểm chín muồi nh trong giai đoạn hiện nay, nhằm chuẩn bị đáp ứng v
hội nhập nền kinh tế thế giới.
Từ xuất phát điểm nêu trên, với mong muốn nghiên cứu đóng góp một
số ý kiến cho vấn đề thiếu vốn trong đầu t quy hoạch v xây dựng các khu
dân c đô thị mới tại thnh phố Hồ Chí Minh, tác giả xin lựa chọn đề ti :
Một số giải pháp vốn đầu t cho các dự án quy hoạch & xây dựng khu dân
c đô thị mới của các doanh nghiệp ngoi quốc doanh tại thnh phố Hồ
Chí Minh.
2. Mục đích nghiên cứu:
- Vận dụng các cơ së lý ln vỊ sù cÇn thiÕt cđa vèn trong đầu t của
một quốc gia vo phân tích hiện trạng đầu t vốn xây dựng các khu dân c đô
thị mới của các doanh nghiệp ngoi quốc doanh tại thnh phố Hồ Chí Minh,

tổng hợp v hệ thống các hình thức vốn đầu t của các doanh nghiệp ngoi
quốc doanh tại thnh phố Hồ Chí Minh.
- Đề xuất một số giải pháp vốn đầu t đẩy nhanh tiến độ hình thnh các
khu dân c đô thị mới của các doanh nghiệp ngoi quốc doanh nhằm góp
phần xây dựng công cuộc công nghiệp hóa v hiện đại hóa đất nớc.
3. Đối tợng, phạm vi nghiên cứu:
- Luận án đề cập đến vấn đề vốn đầu t của các doanh nghiệp ngoi
quốc doanh tại thnh phố Hồ Chí Minh v đầu t tại địa bn thnh phố. Các
doanh nghiệp ngoi quốc doanh ny chủ yếu l các công ty cổ phần, một
phần các công ty trách nhiệm hữu hạn, v đề cập đến các doanh nghiệp t
nhân v các thnh phần kinh tế còn lại, do họ cha đủ khả năng tiếp nhận v
thông hiểu các bộ luật, các chính sách, cũng nh họ còn bị hạn chế quyền hạn
do bị chi phèi bëi LuËt Doanh nghiÖp.

Trang 5


- Luận án chỉ đề cập đến những vấn đề liên quan đến xây dựng một số
các giải pháp về vốn đầu t cho các khu dân c đô thị mới nhằm tạo nhiều
kênh nguồn vốn đầu t cho các doanh nghiệp ngoi quốc doanh.
4. Phơng pháp nghiên cứu:
- Trong luận án, tác giả sử dụng các phơng pháp duy vật biện chứng,
lịch sử, thống kê, so sánh đối chiếu v phân tích, tổng hợp với việc vận dụng
các chủ trơng, đờng lối, chính sách của Đảng v Nh nớc trong việc quy
hoạch v xây dựng các khu dân c đô thị mới tại thnh phố Hồ Chí Minh.
- Nguồn số liệu chủ yếu từ Sở Địa chính Nh đất cũ nay l Sở Ti
nguyên Môi trờng, Sở kế hoạch v đầu t, Cục thống kê của thnh phố Hồ
Chí Minh v từ các báo, tạp chí v các ti liệu tham khảo khác.
5. Những đóng góp của luận văn:
- Phân tích thực trạng về vốn đầu t quy hoạch v xây dựng các khu dân

c đô thị mới đầu t của các doanh nghiệp ngoi quốc doanh tại thnh phố Hồ
Chí Minh, những thuận lợi, khó khăn trong quá trình xây dựng kế hoạch vốn
v thực hiện đầu t của các doanh nghiệp ngoi quốc doanh.
- Đề xuất một số giải pháp xây dựng nguồn vốn v thực hiện đầu t
mang tính khả thi trong điều kiện hiện nay nhằm hỗ trợ, tháo gỡ những khó
khăn v ách tắc cho các doanh nghiệp ngoi quốc doanh trong lĩnh vực đầu t
quy hoạch v xây dựng các khu dân c đô thị mới tại thnh phố Hồ Chí Minh.
6. Nội dung, kết cấu của luận văn:
- Luận văn gồm 59 trang với các phần mở đầu v ba chơng mang
những nội dung chính v phần kết luận với 8 bảng, 4 biểu đồ v 1 phụ lục.

Trang 6


Chơng 1

Lý luận cơ bản về vốn đầu t xây
dựng đô thị
1.1 Vốn yếu tố tiền đề quan trọng cho đầu t xây dựng đô thị
1.1.1 Khái niệm vốn
Vốn l một trong những yếu tố tham gia đến quá trình sản xuất cùng với
những yếu tố khác nh ti nguyên thiên nhiên, con ngời...
Vốn đa vo hoạt động sản xuất kinh doanh gọi l vốn đầu t.
1.1.2 Phân loại vốn
Dựa vo những tiêu thức khác nhau hoặc yêu cầu quản lý khác nhau
ngời ta có những cách phân loại vốn khác nhau.
1.1.2.1 Theo hình thức tồn tại:
Vốn có những hình thức tồn tại sau:
- Tiền mặt, tiền gởi tại ti khoản của doanh nghiệp bằng nội tệ, ngoại tệ
- Ti sản hữu hình: nh xởng, hng hóa, vật t.

- Ti sản vô hình: nhÃn hiệu, uy tín, công nghệ, bằng phát minh, bí
quyết....
- Các loại chứng khoán khác nh cổ phiếu, trái phiếu.
1.1.2.2 Theo cơ cấu vốn: vốn điều lệ, vốn pháp định, vốn vay...
1.1.2.3 Theo mức độ quản lý của nh đầu t đối với đối tợng m họ bỏ vốn:
- Vốn đầu t gián tiếp: ngời bỏ vốn không tham gia điều hnh quản lý
hoạt động sản xuất kinh doanh.

Trang 7


- Vốn đầu t trực tiếp: ngời bỏ vốn trực tiếp điều hnh quản lý đối
tợng m họ bỏ vốn.
1.1.2.4 Theo nguồn vốn đầu t :
- Vốn trong nớc:
ã L vèn h×nh thμnh tõ ngn tÝch lịy néi bé nỊn kinh tế quốc dân.
nó có ý nghĩa quyết định trong việc phát triển của nền kinh tế đất
nớc nhất l đối với những nớc đang phát triển.
ã Các thnh phần vốn trong nớc:
+ Vốn ngân sách nh nớc: đợc sử dụng để đầu t theo kế
hoạch của nh nớc bao gồm:
ã Các dự án đầu t xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng kinh tế
xà hội quốc phòng an ninh, m không có khả năng thu hồi vốn
thì đợc quản lý, sử dụng theo phân cấp về chi ngân sách nh
nớc cho đầu t phát triển
ã Đầu t v hỗ trợ vốn cho các doanh nghiệp nh nớc, góp vốn cổ
phần, liên doanh vo các doanh nghiệp thc lÜnh vùc cÇn thiÕt cã
sù tham gia cđa nhμ nớc theo quy định của pháp luật.
ã Chi cho các quỹ hỗ trợ đầu t quốc gia v các quỹ hỗ trợ phát
triển đối với chơng trình, dự án phát triĨn kinh tÕ.

+ Vèn tÝn dơng −u ®·i cđa nhμ nớc: đợc sử dụng để đầu t các
dự án do nh nớc bảo lÃnh v những dự án đầu t, phát triển
của nh nớc.
+ Vốn thuộc quỹ hỗ trợ đầu t quốc gia.
+ Vốn tín dụng thơng mại: đầu t, xây dựng mới, cải tạo mở
rộng, đổi mới kỹ thuật v công nghệ các dự án sản xuất kinh

Trang 8


doanh có hiệu quả, có khả năng thu hồi vốn v có điều kiện
vay vốn theo quy định hiện hnh.
+ Vốn hợp tác liên doanh với nớc ngoi: giá trị quyền sử dụng
đất, tiền thuê đất... của các doanh nghiệp trong nớc.
+ Vốn huy động các tổ chức, cá nhân đóng góp để đầu t, xây
dựng công trình kết cấu hạ tầng theo quy định của Chính Phủ.
Các nguồn vốn ny phải đợc quản lý công khai, có kiểm tra,
có kiểm soát để đảm bảo sử dụng đúng mục đích.
- Vốn ngoi nớc :
ã L vốn hình thnh không bằng ngn tÝch lịy néi bé cđa nỊn kinh
tÕ qc d©n do các chủ thể kinh tế mang quốc tịch nớc cung cấp.
Đây l nguồn vốn rất quan trọng trong công cuộc xây dựng đất
nớc trong một quốc gia đang phát triển, có nền kinh tế mở; loại
vốn ny đòi hỏi phải sử dụng hợp lý đem lại hiệu quả tối u cho
nền kinh tế.
ã Các thnh phần:
+ Vốn đầu t trùc tiÕp cđa n−íc ngoμi do c¸c tỉ chøc, c¸ nhân
đầu t.
+ Vốn thuộc các khoản vay nớc ngoi của Chính Phủ v các
nguồn viện trợ quốc tế dnh cho đầu t phát triển.

Trong cơ cấu các nguồn vốn đầu t, vốn trong nớc l chủ yếu, vốn trong
nớc đợc huy động từ nhiều nguồn, nhiều thnh phần kinh tế. Trong đó huy
động vốn trong khu vực kinh tế dân doanh có xu hớng tăng không ngừng v
có ý nghĩa quan trọng trong việc góp phần phát triển kinh tế ®Êt n−íc.

Trang 9


1.2. Một số vấn đề về đầu t quy hoạch v xây dựng khu dân c đô thị
mới :
1.2.1. Khái niệm về đô thị:
Đô thị l một điểm tập trung dân c với mật độ cao, chủ yếu l lao động
phi nông nghiệp, có hệ thống cơ sở hạ tầng thích hợp. Nó có thể l trung tâm
tổng hợp chính trị, kinh tế, văn hóa, xà hội của cả nớc, của một tỉnh, một
huyện hay l những trung tâm chuyên ngnh của một vùng liên tỉnh hoặc cả
nớc. Trong quá trình công nghiệp hóa hiện đại hóa, tốc độ đô thị hóa ngy
cng cao, thì nhu cầu đầu t quy hoạch v xây dựng các khu dân c đô thị
mới cng trở nên bức xúc.

1.2.2. Chức năng các khu dân c đô thị trong hệ thống đô thị cả nớc :
- Các khu dân c đô thị lớn giữ vai trò trung tâm kinh tế, chính trị, văn
hóa, kinh tế kỹ thuật, đo tạo v l đầu mối giao thông, giao lu trong vùng,
cả nớc v quốc tế.
- Các khu dân c trung bình v nhỏ giữ chức năng trung tâm kinh tế,
văn hóa dịch vụ của khu vực.
- Các khu dân c mức độ thị tứ lm trung tâm kinh tế, văn hóa v dịch
vụ cho mỗi xà hoặc cụm xÃ, nhằm đẩy mạnh quá trình đô thị hóa nông thôn
v xây dựng nông thôn mới.

1.2.3. Khái niệm về đầu t quy hoạch v xây dựng các khu dân c đô thị

mới:
Đầu t quy hoạch v xây dựng các khu dân c đô thị mới l hoạt động
bỏ vốn đầu t quy hoạch v xây dựng các cơ sở hạ tầng kỹ thuật v hạ tầng xÃ
hội tại các khu vực cha có cơ sở hạ tầng hon chỉnh để hình thnh các khu
dân c đô thị mới, hiện đại đáp ứng các nhu cầu về nh ở, chuẩn hãa c¸c sinh

Trang 10


hoạt trong đời sống vật chất v tinh thần của dân c trong khu dân c đô thị
mới ny ngy cng tốt hơn. Song song đó, mục đích của hoạt động đầu t quy
hoạch v xây dựng l đầu t để kinh doanh tạo ra lợi nhuận cho nh đầu t v
tạo công ăn việc lm cho ngời lao động.
Đầu t quy hoạch v xây dựng các cơ sở hạ tầng kỹ thuật l hoạt động
bỏ vốn đầu t quy hoạch v xây dựng các hệ thống đờng giao thông đối nội
v đối ngoại, cấp nớc, thoát nớc ma, thoát nớc bẩn, cấp điện sinh hoạt v
chiếu sáng, trụ cứu hỏa phòng cháy v chữa cháy, khu xử lý nớc thải sinh
hoạt, khu xử lý rác, trạm cấp nớc ngầm tạm thời, hệ thống thông tin liên lạc
theo một quy hoạch khu dân c đô thị mới với các ý tởng của nh đầu t
đợc cơ quan quản lý nh nớc thẩm quyền có chức năng phê duyệt dựa vo
các quy trình, quy phạm kỹ thuật xây dựng của Nh nớc.
Đầu t quy hoạch v xây dựng các cơ sở hạ tầng xà hội l hoạt động bỏ
vốn đầu t quy hoạch v xây dựng các công trình mang tính chất phục vụ lợi
ích công cộng nh: nh trẻ, trờng học, bu điện, khu vực quản lý hnh
chánh, bệnh viện, y tÕ vμ vƯ sinh m«i tr−êng, viƯn d−ìng l·o, chợ, các khu
dịch vụ, thơng mại, siêu thị, nh thờ, chùa chiền, các khu phục vụ các hoạt
động vui chơi, văn hóa, thể thao, công viên cây xanh, cây xanh ven đờng.
Từ các cơ sở hạ tầng kỹ thuật v hạ tầng xà hội đợc xây dựng sẽ đáp
ứng các nhu cầu ăn ở, sinh hoạt của khu vực còn lại đợc quy hoạch l khu
nh ở với các loại nhμ vμ nỊn nhμ nh− : nhμ phè liªn kÕ diƯn tÝch d−íi 140 m2,

biƯt thù liªn lËp diƯn tÝch kho¶ng 140 - 180 m2, biƯt thù song lËp diƯn tích
khoảng 200 - 350 m2, biệt thự đơn lập diện tÝch lín h¬n 350 m2, nhμ v−ên
diƯn tÝch lín h¬n 800 m2, chung c− vμ nhμ cao tÇng.

Trang 11


1.3.

Sự cần thiết đầu t quy hoạch v xây dựng các khu dân c đô thị
mới:

1.3.1. Sự cần thiết:
Đầu t quy hoạch v xây dựng khu dân c đô thị đồng nghĩa với việc
xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật v hạ tầng xà hội cho khu vực quy hoạch v
đầu t xây dựng l một trong các chơng trình kích cầu đầu t của Nh nớc
nhằm:
- Hình thnh các khu dân c đô thị mới để điều chỉnh, phân bổ lại dân
c v cải thiện điều kiện sinh hoạt cho mọi tầng lớp dân c.
- Hình thnh các khu dân c đô thị mới để đáp ứng điều kiện phục vụ
cho chiến lợc phân bố lại ngnh nghề, hoạt động kinh tế của kinh tế
địa phơng hay khu vực để phát triển kinh tế địa phơng hay khu vực
đó.
- Đáp ứng tốc độ tăng dân số của địa phơng theo từng giai đoạn cụ thể.
- Dịch chuyển cơ cấu kinh tế của các đô thị hiện hữu với mật độ dân c
dy đặc lại có nhiều cơ sở sản xuất ô nhiễm đang hoạt động sang các
khu công nghiƯp tËp trung, khu chÕ xt.
- X©y dùng hoμn chØnh các cơ sở hạ tầng nhằm gia tăng thu hút vốn đầu
t nớc ngoi để bắt kịp nhịp độ phát triĨn cđa kinh tÕ thÕ giíi vμ khu
vùc.

- X©y dùng v kết nối các hệ thống giao thông đối nội v đối ngoại của
khu vực dự án phục vụ cho việc giao thông đi lại phù hợp với lu
lợng giao thông cũng nh khắc phục các tình trạng ùn tắc giao thông
do lu lợng giao thông quá tải bị ảnh hởng bởi mật độ dân c hiện
hữu v cải thiện môi trờng sống đô thị hiện đại gồm:

Trang 12


o Khu nhμ ë: gåm nhμ phè liªn kÕ, biƯt thù, chung c− cho ng−êi cã
thu nhËp thÊp, chung c− cho ng−êi cã thu nhËp trung b×nh vμ
chung c− cao cấp.
o Khu nh trẻ, trờng học.
o Khu thơng mại, chợ.
o Công viên cây xanh tập trung.
o Khu thể dục thể thao.
o Khu hnh chánh, bu điện, y tế.
o Khu cung cÊp n−íc vμ xư lý n−íc.
o Khu tËp trung vμ xử lý rác thải.
Quy hoạch v xây dựng các khu đô thị mới đòi hỏi phải đợc thực hiện đồng
bộ, hi hòa tiện lợi về điều kiện sinh hoạt v môi trờng sống.
1.3.2 Nhu cầu bức xúc về vốn trong xây dựng các khu đô thị mới ở Việt
Nam v Thnh phố Hồ Chí Minh:
Nhu cầu về nh ở tại n−íc ta hiƯn ®ang lμ vÊn ®Ị bøc xóc, bëi diện tích
bình quân trên đầu ngời ở Việt Nam nói chung hay Thnh phố Hồ Chí Minh
nói riêng còn quá thấp. Điều ny có nhiều nguyên nhân:
- Nền kinh tế của chúng ta còn chậm phát triển, vốn tích lũy cha nhiều,
trong khi nhu cầu đầu t về kinh tế x· héi rÊt lín vμ ®a diƯn.
- Thu nhËp cđa ngời dân còn thấp, giá đất thì khá cao, khả năng tự đầu
t còn hạn chế.

- Nh nớc vừa chậm quy hoạch các khu dân c đô thị mới vừa cha đầu
t thích đáng để xây dựng các khu dân c tập trung.
Với đ tăng trởng v phát triển kinh tế của đất nớc, áp lực về nh ở, đặc biệt
l hình thnh các khu dân c đô thị mới, các khu nh ở tập trung đang đòi hỏi
Trang 13


Nhμ n−íc vμ mäi thμnh phÇn kinh tÕ cÇn tham gia giải quyết một cách thỏa
đáng.
Để quy hoạch v xây dựng các khu dân c đô thị mới cần rất nhiều vốn
đầu t. Ngoi đầu t của Nh nớc cần huy động mọi nguồn lực đầu t từ
kinh tế dân doanh tức l các thnh phần kinh tế ngoi quốc doanh. Hiện nay,
mặc dù vốn đầu t của các doanh nghiệp dân doanh khá lớn, song so với yêu
cầu đầu t xây dựng các khu đô thị mới vẫn cha thể đáp ứng với nhu cầu
thực tế. Do vậy, muốn khuyến khích các doanh nghiệp dân doanh đầu t trong
lĩnh vực ny, Nh nớc cần hỗ trợ về các mặt sau:
- Có chính sách khuyến khích đầu t lâu di trong lĩnh vực đầu t xây
dựng các khu dân c đô thị mới đối với thnh phần kinh tế ngoi quốc
doanh cả về vốn v quy mô.
- Chính sách đất đai về giao đất, thuê đất cho các thnh phần kinh tế dân
doanh phải đợc bình đẳng v hỗ trợ, u đÃi, khuyến khích đặc biệt.
- Giá cả đền bù, mua bán nh, nền nh phù hợp với các đối tợng sử
dụng.
- Đợc huy động vốn từ nhiều nguồn, trong đó, đợc bình đẳng về vay
vốn tín dụng nh các thnh phần kinh tế quốc doanh.
- Đợc hởng chế độ u đÃi về thuế trong những trờng hợp cần thiết v
đợc Nh nớc khuyến khích đầu t v.v...
Có thể khẳng định đầu t quy hoạch v xây dựng các khu dân c đô thị mới l
nhu cầu bức xúc trong ®iỊu kiƯn ViƯt Nam hiƯn nay. Vμ ®Ĩ ®¸p øng yêu cầu
đó, Nh nớc cần có chính sách bình đẳng v hợp lý để thu hút mọi thnh

phần kinh tế tham gia đầu t, nhằm đáp ứng quá trình đô thị hóa ở Việt Nam
trong tiến trình công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nớc.

Trang 14


Tóm lại:
- Vốn dù tồn tại dới bất kỳ hình thức no luôn đợc xem l những
nhân tố quyết định cho quá trình sản xuất kinh doanh v tăng trởng
kinh tế. Trong điều kiện của các nớc đang phát triển, vấn đề tạo
nguồn vốn v sử dụng nó một cách hiệu quả cng trở nên cần thiết v
có ý nghĩa quan trọng trong tiến trình công nghiệp hóa của quốc gia
đó.
- Nguồn vốn huy động của mỗi quốc gia bao gåm vèn trong n−íc vμ
vèn huy ®éng tõ n−íc ngoμi. Vốn trong nớc l nguồn vốn cơ bản
trong suốt quá trình phát triển kinh tế; nguồn vốn huy động từ nớc
ngoi giữ vai trò l nhân tố động lực ban đầu cho việc phát triển kinh
tế xà hội của đất nớc.
- Việc xác định đờng lối chính sách, lĩnh vực phát triển phù hợp với
đặc điểm, phù hợp với từng giai đoạn phát triển của nền kinh tế l đòn
bẩy đẩy nhanh quá trình tăng trởng v phát triển cđa qc gia ®ã.
HiƯn nay, nỊn kinh tÕ viƯt nam đang trong giai đoạn mở cửa, quá trình
công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nớc cần một lợng vốn đầu t rất
lớn cho các dự án xây dựng phát triển cơ sở hạ tầng cho đất nớc
nhằm tạo môi trờng đầu t cho các ngnh khác phát triển. Trong
phạm vi nghiên cứu của luận văn, tác giả xin đề cập đến vấn đề về đầu
t quy hoạch v xây dựng khu dân c đô thị mới tại Thnh phố Hồ Chí
Minh v các giải pháp vốn đầu t để phát triển các khu dân c đô thị
mới cho các doanh nghiÖp ngoμi quèc doanh.

Trang 15


Chơng 2

Thực Trạng Về Nguồn Vốn Đầu TƯ
Trong QUY Hoạch V XÂY Dựng KHU
DÂN CƯ ĐÔ Thị Mới Của Các DOANH
Nghiệp Ngoi Quốc DOANH Tại TP. HCM
Từ 1997 Đến NAY
2.1 Những nhân tố ảnh hởng v tác động đến vốn đầu t cho các dự án
đầu t quy hoạch v xây dựng khu dân c đô thị mới

2.1.1 Chính sách ®Ịn bï thiƯt h¹i khi Nhμ n−íc thu håi ®Êt để thực hiện
dự án.
Muốn đầu t quy hoạch v xây dựng khu dân c đô thị mới thì trớc
tiên phải đền bù thiệt hại về đất v ti sản trên ®Êt cho ng−êi d©n khi thu håi
®Êt ®Ĩ thùc hiƯn dự án.
Theo điều 4 Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngy 24/4/1998 của Chính phủ
về việc đền bù thiệt hại khi Nh nớc thu hồi đất để sử dụng vo mục đích
quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng quy định phạm vi đền
bù thiệt hại bao gồm:
- Đền bù thiệt hại về đất (đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất lm
muối, đất có mặt nớc nuôi trồng thủy sản, đất ở tại đô thị, đất ở thuộc
nông thôn, đất chuyên dùng).
- Đền bù thiệt hại về ti sản (nh, công trình kiến trúc, mồ mả, công
trình văn hóa, di tích lịch sử, đình, chùa, nh thờ, công trình kỹ thuật hạ
tầng, hoa mu).
Trang 16

- Trợ cấp đời sống v sản xuất cho những ngời phải di chuyển chỗ ở , di
chuyển địa điểm sản xuất kinh doanh nh chính sách hỗ trợ để ổn định
sản xuất v đời sống.
- Trả chi phí chuyển ®ỉi nghỊ nghiƯp cho ng−êi cã ®Êt bÞ thu håi m phải
chuyển nghề nghiệp.
- Trả các chi phí phục vụ thị trờng cho việc tổ chức thực hiện đền bù, di
chuyển, giải phóng mặt bằng nh: chi phí cho Hội đồng đền bù, lập
khu tái định c để giải phóng mặt bằng thực hiện thu hồi đất.
Theo quyết định số 5352/QĐ-UB-QLDT ngy 21/7/1996 của UBND
TP.HCM quy định cụ thể về các chính sách đền bù, trợ cấp di chuyển dân c
trong vùng quy hoạch.
Bảng 2-1: Bảng giá đền bù một số loại ti sản, đất đai theo
Quyết định 5352/QĐ-UB-QLDT
Loại ti sản

5352/QĐ-UB-QLDT

Đất ruộng, ao

15.000-22.000đ/m2

Đất vờn gò

26.000-34.0000đ/m2

Mộ đất thờng

1.000.000đ/cái

Mộ xây bán kiên cố

2.500.000đ/cái

Mộ kiên cố

4.000.000đ/cái

Việc dự thảo điều chỉnh giá đất nông nghiệp cũng l một trong những
nhân tố ảnh hởng v tác động đến vốn đầu t quy hoạch v xây dựng khu
dân c đô thị mới đà lm gia tăng mức chi phí cho công việc đền bù, trợ cấp
trong gi¸ thμnh cđa toμn bé dù ¸n. Ngoμi ra gi¸ ®Êt thỉ c−, hoa mμu, nhμ cưa

Trang 17


vật kiến trúc... cũng sẽ đợc điều chỉnh theo hớng gia tăng so với quyết định
5352.
2.1.2 Chủ trơng tự thỏa thuận chuyển nhợng đất để thực hiện dự án
Việc di chuyển dân c ra khỏi vùng quy hoạch l một vấn đề mang tính
xà hội rất lớn. Đời sống nhân dân ta gắn liền đồng ruộng, mảnh đất của ông
b cha mẹ để lại vốn không có cuộc sống ấm no cũng nh hệ thống cơ sở hạ
tầng phục vụ cho sinh hoạt của dân c địa phơng thì thiếu thốn v môi
trờng sinh sống thì ô nhiễm. Mặt khác, trong xu hớng đô thị hoá của đất
nớc thì chủ trơng tự thỏa thuận chuyển nhợng đất để đầu t quy hoạch v
xây dựng khu dân c đô thị mới sẽ lm ảnh hởng v tác động đến giá chuyển
nhợng đất tại các khu vực đầu t quy hoạch theo hớng ngy cng tăng giá
vì:
- Dân đầu cơ đất tìm cách thu mua, chuyển nhợng đất của nông dân v
kích giá đất lên lm cho giá thỏa thuận chuyển nhợng đất cha có cơ

sở hạ tầng ngy cng tăng.
- Giá đất ở đà đợc đầu t quy hoạch v xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ
thuật v hạ tầng xà hội thì có xu hớng tăng giá so với giá ban đầu l
do các nh đầu t nền nh v nh ban đầu nâng giá chuyển nhợng đất
ở so với giá mua ban đầu vì họ cộng thêm lÃi suất ngân hng v lợi
nhuận của họ vo giá đất ở mua ban đầu. Từ đó kéo theo sự gia tăng
giá đất cha có cơ sở hạ tầng.
- Ngời dân cha tính toán v phân tích đợc sự chênh lệch giữa giá đất
cha có đầu t cơ sở hạ tầng v giá đất ở đà có đầu t xây dựng cơ sở
hạ tầng kỹ thuật v hạ tầng xà hội. Cho nên bản thân dân c địa
phơng cũng l một trong những thnh phần tác động v nâng giá đất
tăng lên theo giá đất đà có cơ sở hạ tầng.

Trang 18


Do đó, chính sách bồi thờng giải phóng mặt bằng phải đợc Nh nớc
lm công tác hớng dẫn, tuyên truyền v nêu rõ những lợi ích của dân c địa
phơng vμ cña x· héi nh− thÕ nμo sau khi khu vực đầu t quy hoạch v xây
dựng khu dân c đô thị mới.
2.1.3 Chính sách xây dựng khu tái định c
Theo khoản 3 điều 31 Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngy 24/4/1998 của
Chính phủ quy định nguồn vốn để đảm bảo xây dựng cơ sở hạ tầng ở khu tái
định c gồm nhiều nguồn trong đó có quy định Nguồn hỗ trợ của ngời đợc
giao đất thuê đất. Mức hỗ trợ cụ thĨ do UBND tØnh, thμnh phè trùc thc
Trung −¬ng qut định trên cơ sở thỏa thuận với ngời đợc giao đất, thuê
đất.
Nh vậy, bản thân sự quyết định mức hỗ trợ xây dựng khu tái định c
của ngời đợc giao đất thuê đất cho ngời dân của UBND tỉnh, thnh phố
trực thuộc Trung ơng cũng l một trong các nhân tố ảnh hởng v tác động

đến tổng vốn đầu t, đến giá thnh của các dự án quy hoạch v xây dựng khu
dân c đô thị mới.
2.1.4 Quy trình thủ tục giao thuê đất của Nh nớc:
Quy trình thủ tục giao thuê đất thực hiện các dự án khu dân c đô thị
mới của các cơ quan quản lý Nh nớc ảnh hởng cũng không nhỏ đến vốn
đầu t vì nếu trình tự v thời gian giải quyết các thủ tục hnh chính cho công
việc xét duyệt các dự án đầu t bị kéo di, nhiều nơi chồng chéo lẫn nhau v
thay đổi liên tục dẫn đến lm tăng chi phí vốn đầu t so với dự kiến ban đầu
do phần dôi thêm phải trả lÃi vay ngân hng.

Trang 19


2.1.5 ¶nh h−ëng cđa khđng ho¶ng tμi chÝnh tiỊn tƯ Châu á đến các dự án
đầu t:
Cuộc khủng hoảng ti chính tiền tệ Châu á năm 1997 lm ảnh hởng
đến nguồn vốn đầu t nớc ngoi v giảm tốc độ tăng trởng kinh tế của Việt
Nam, riêng trong 9 tháng đầu năm 1997 ớc tính khoảng 350 triệu USD kim
ngạch xuất khẩu. Đầu t trực tiếp của các nh đầu t nớc ngoi nhất l các
nớc trong khu vực Đông Nam á giảm sút mạnh mẽ, cụ thể tại TP. HCM:
Bảng 2-2: Tình hình đầu t vốn nớc ngoi vo Thnh phố Hồ Chí Minh

Năm

Tổng VĐT(tỷ USD)

Tỷ lệ so 1995

1995

3,32

100%

1997

1,17

50%

1998

0,90

21%

1999

0,18

21%

(Nguồn: Bộ KH-ĐT-1999)
Trong 5 tháng đầu năm 2000 thnh phố đà cấp phép đầu t cho 35 dự án
tổng vốn đầu t− lμ 94,7 triƯu USD. Râ rμng cc khđng ho¶ng đà tác động
lm suy giảm vốn đầu t, đến năm 1999, vốn đầu t chỉ còn bằng một phần t
của năm 1995.
Năm 2002 nguồn vốn trong nớc có tỷ trọng lớn gấp đôi nguồn vốn
nớc ngoi v nguồn vốn nớc ngoi chiếm tỷ trọng 1/3 tổng vốn đầu t phát
triển. Đó l những tỷ trọng thể hiện vai trò quyết định của vốn trong nớc, vai

trò quan trọng của vốn đầu t nớc ngoi. Từ đó cho thấy chủ trơng phát huy
nội lực v tranh thủ ngoại lực l đúng ®¾n.

Trang 20


Bảng 2-3: So sánh tỷ trọng vốn đầu t trong nớc v ngoi nớc
Năm

Trong nớc

Tỷ trọng

Nớc ngoi

Tỷ trọng

(tỉ đồng)

(tỉ đồng)

(tỉ đồng)

(%)

1995

42.340

58,4

30.107

41,6

1996

54.771

62,7

32.623

37,3

1997

66.365

61,2

42.005

38,8

1998

76.027

64,9

41.107

35,1

1999

89.581

68,3

41.590

31,7

2000

94.906

65,3

50.427

34,7

2001

108.468

66,3

55.032

33,8

Ước 2002

120.400

66,7

60.000

33,3

(Nguồn: Tạp chí Saigon Đầu t & xây dựng số 3 năm 2003)
Theo dự báo của các chuyên gia, vốn đầu t nớc ngoi cũng cha có
dấu hiệu phục hồi, ớc tính chỉ đạt khoảng 62.000 tỉ đồng chiếm khoảng
29,2% tổng vốn đầu t phát triển khoảng 212.000 tỉ đồng, tỷ trọng thấp nhất
từ năm 1993 đến nay.
Điều ny cho thấy, cuộc khủng hoảng ti chính tiền tệ Châu á đà ảnh
hởng đến ton bộ nguồn vốn đầu t nớc ngoi vo tốc độ tăng trởng kinh
tế của Việt Nam nói chung v của lĩnh vực đầu t quy hoạch v xây dựng khu
dân c đô thị mới nói riêng.
2.2 Tình hình đầu t xây dựng khu dân c đô thị mới của các doanh
nghiệp tại TP. HCM từ năm 1997 - đến nay
2.2.1 Đặc điểm về quy mô diƯn tÝch vμ d©n sè cđa TP. HCM:
- DiƯn tÝch: 209.370 ha chiÕm kho¶ng 0,6% diƯn tÝch c¶ n−íc.

Trang 21

- Dân số: 5.063.571 ngời chiếm 6,63% dân số cả nớc.
Bảng 2-4: Thống kê diện tích, dân số v đơn vị hnh chính tại TP.HCM

1

Số phờng
xÃ
10

Diện tích
(ha)
760

2

11

5.020

102.543

20,4

3

14

480

223.62

465,9

4

15

400

192.984

482,5

5

15

410

210.708

513,9

6

14

700

254.51

363,6

7

10

3.590

112.418

31,3

8

16

1.880

330.418

175,8

9

13

11.310

149.333

13,2

10

15

570

241.192

423,1

11

16

500

239.318

478,6

12

10

5.250

169.285

32.2

Gò Vấp

12

1.920

310.415

161,7

Tân Bình

20

3.850

581.838

151,1

Bình Thạnh

20

2.050

404.147

197,1

Phú Nhuận

17

510

184.730

362,2

Thủ Đức

12

4.800

210.605

43,9

Củ Chi

21

42.850

256.212

6,0

Hóc Môn

10

10.950

205.419

18,8

Bình Chánh

20

30.330

334.010

11,0

Nh Bè

7

9.840

63.450

6,4

Cần Giờ

7

71.400

58.542

0,8

305

209.370

5.063.571

24,2

Quận huyện

Cộng

Dân số
Mật độ dân số
(ngời)

(ngời/ha)
227.874
299,8

(Nguồn: Cục thống kê TP. HCM đến ngy 31/10/2003)

Trang 22


Bảng 2-5: Tình hình dân số ton thnh phố Hồ Chí Minh qua các năm

Năm
Dân số TP.HCM
(ngời)

1995

2000

2001

2002

4.600.117

5.174.785

5.285.454

5.449.217

(Nguồn: Cục thống kê TP.HCM)

Từ bảng 2-4, cho thấy các quận huyện có mật độ dân số (ngời/ha) cao
trên 151,1 ngời/ha nh: quận 5, 4, 11, 3, 10, 6, Phú Nhuận, 1, Bình Thạnh, 8,
Gò Vấp, Tân Bình có tổng diện tích l 3.604.577 ngời mật độ dân số bình
quân l 256,9 ngời/ha tơng đơng 38,9 m2/ngời.
V các quận huyện có mật độ dân sè thÊp d−íi 43,9 ng−êi/ha nh−: Thđ
§øc, 12, 7, 2, Hóc Môn, 9, Bình Chánh, Nh Bè, Củ Chi, Cần Giờ có tổng dân
số l 1.844.660 ngời, mật độ dân số bình quân l 9,4 ngời/ha tơng đơng
1.063 m2/ngời. Nếu không kể huyện Cần Giờ thì có diện tích l 123.940 ha
v dân số l 1.782.555 ngời, mật độ dân số bình quân l 14,38 ngời/ha
tơng đơng 695 m2/ngời.

Ta dự báo dân số năm 2010 bằng mô hình dân số của Mathus:
Gọi P(t) dân số tại thời điểm t.

dP (t )
dt = k l tỷ lệ sinh tại thời điểm t
1
P (t )
⇒

dP (t )
= K1 P(t )
dt

Vμ K2P(t) lμ tỉ lệ tử tại thời điểm t
Sự biến động của d©n sè theo thêi gian t:

Trang 23


dP
= K1 P (t ) − K 2 P (t ) = ( K1 − K 2 ) P (t )
dt
= (K1 K2) 0

Đặt:

(tỉ lệ sinh lớn hơn tỉ lệ chết)
Ta có mô hình dân số:
dp
= P (t )
dt
P (0) = P0

(1)
(2)

Từ đây ta tìm đợc dân số tại thời điểm t
Từ (1) ta có:
dp
= P (t )
dt
p (t ) = A.e t



tại t=0,

Giả sử:

Po = A

(P0) đà biết

P(t ) = P0 e t
Tìm : cho biết dân sè t¹i t1 lμ :

P(t1 ) = P1
P1 = P0 .e λt

1

Nªn:

e λt =
Ðt

P1
P0

⇒ λt1 = ln

Hay

P1
P0
1

t1

λ = . ln

P1
P0

Trang 24