Giải pháp hoàn thiện hoạt động trách nhiệm xã hội của ban quản lý tòa nhà tân thuận

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH

LÊ TRẦN THIÊN HƯƠNG

GIẢI PHÁP HỒN THIỆN HOẠT ĐỘNG
TRÁCH NHIỆM XÃ HỘI CỦA BAN QUẢN LÝ
TÒA NHÀ TÂN THUẬN

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

Thành Phố Hồ Chí Minh - Năm 2020


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH

LÊ TRẦN THIÊN HƯƠNG

GIẢI PHÁP HỒN THIỆN HOẠT ĐỘNG
TRÁCH NHIỆM XÃ HỘI CỦA BAN QUẢN LÝ
TÒA NHÀ TÂN THUẬN
Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh (hướng ứng dụng)
Mã số: 8340101

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
TS. TRẦN ĐĂNG KHOA

Thành phố Hồ Chí Minh - Năm 2020

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đề tài nghiên cứu: “Giải pháp hoàn thiện hoạt động trách nhiệm xã
hội của Ban Quản lý Tịa nhà Tân Thuận” là cơng trình nghiên cứu khoa học độc lập
của riêng tôi dưới sự hướng dẫn của Thầy TS. Trần Đăng Khoa. Các số liệu sử dụng
phân tích trong luận văn có nguồn gốc rõ ràng. Các kết quả nghiên cứu trong luận
văn do tơi tự tìm hiểu, phân tích một cách trung thực, khách quan. Các kết quả này
chưa từng được công bố trong bất kỳ cơng trình nghiên cứu khoa học nào.
Người cam đoan

LÊ TRẦN THIÊN HƯƠNG


MỤC LỤC
TRANG PHỤ BÌA
LỜI CAM ĐOAN
MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU
DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ
TĨM TẮT
ABSTRACT
PHẦN MỞ ĐẦU ........................................................................................................1
1. Lý do chọn đề tài ...............................................................................................1
2. Mục tiêu của đề tài ............................................................................................3
3. Câu hỏi nghiên cứu ...........................................................................................3
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu.....................................................................3
5. Phương pháp nghiên cứu ..................................................................................4
6.

Bố cục luận văn ................................................................................................5

CHƯƠNG 1. XÁC ĐỊNH VẤN ĐỀ .........................................................................6
1.1 Giới thiệu tổng quan về Ban Quản lý Tòa nhà Tân Thuận ................................6
1.2 Thực trạng khách thuê văn phịng chấm dứt, khơng gia hạn hợp đồng th tại
Tòa nhà Tân Thuận trong năm 2019........................................................................8
1.3 Ảnh hưởng của việc khách thuê chấm dứt, không gia hạn hợp đồng thuê đến
hoạt động kinh doanh của Ban Quản lý Tòa nhà ...................................................13
1.4 Xác định các nguyên nhân ảnh hưởng đến lòng trung thành của khách thuê
văn phòng dẫn đến việc chấm dứt, không gia hạn hợp đồng thuê.........................14
1.4.1 Thống kê các yếu tố ảnh hưởng đến lòng trung thành của khách hàng ...14
1.4.2 Xác định nguyên nhân khách thuê văn phịng tại Tịa nhà Tân Thuận
chấm dứt, khơng gia hạn hợp đồng thuê. ...........................................................22
1.5 Tầm quan trọng của CSR đối với hoạt động cho thuê văn phòng của doanh
nghiệp.....................................................................................................................26
CHƯƠNG 2. CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ TRÁCH NHIỆM..................................29
XÃ HỘI DOANH NGHIỆP....................................................................................29


2.1 Cơ sở lý thuyết về trách nhiệm xã hội doanh nghiệp ......................................29
2.1.1 Trách nhiệm xã hội doanh nghiệp .............................................................29
2.1.2 Các thành phần của trách nhiệm xã hội doanh nghiệp ............................30
2.1.2.1 Trách nhiệm kinh tế ................................................................................31
2.1.2.2 Trách nhiệm pháp lý ...............................................................................32
2.1.2.3 Trách nhiệm đạo đức ..............................................................................33
2.1.2.4 Trách nhiệm từ thiện ..............................................................................33
2.2 Lợi ích của việc thực hành trách nhiệm xã hội doanh nghiệp .........................34
2.2.1. CSR mang lại lợi ích về giá trị, uy tín, danh tiếng, hình ảnh thương hiệu,
hiệu quả tài chính cho doanh nghiệp .................................................................34

2.2.2. CSR mang lại lợi ích liên quan đến nhân viên của doanh nghiệp ...........35
2.2.3. CSR mang lại lợi ích đối với khách hàng và khách hàng tiềm năng của
doanh nghiệp ......................................................................................................36
2.2.4. CSR mang lại lợi ích trong mối quan hệ với cộng đồng và sự phát triển
bền vững của doanh nghiệp................................................................................38
2.3 Thang đo gốc sử dụng trong bài luận văn........................................................38
2.3.1 Thang đo trách nhiệm kinh tế ....................................................................39
2.3.2 Thang đo trách nhiệm pháp lý...................................................................40
2.3.3 Thang đo trách nhiệm đạo đức..................................................................41
2.3.4 Thang đo trách nhiệm từ thiện ..................................................................42
2.4 Nghiên cứu định tính điều chỉnh thang đo.......................................................42
Tóm tắt chương 2: .....................................................................................................45
CHƯƠNG 3. PHÂN TÍCH TÌNH HÌNH THỰC HIỆN TRÁCH NHIỆM XÃ
HỘI DOANH NGHIỆP TẠI BAN QUẢN LÝ TÒA NHÀ TÂN THUẬN .........46
3.1 Khảo sát và xử lý dữ liệu .................................................................................46
3.1.1 Thống kê mẫu nghiên cứu .........................................................................46
3.1.2 Kiểm định độ tin cậy và phù hợp của thang đo .........................................47
3.1.3 Phân tích nhân tố khám phá (EFA) ...........................................................50
3.2 Tình hình thực hiện trách nhiệm xã hội doanh nghiệp của Ban Quản lý Tòa nhà
và cảm nhận của khách thuê văn phòng đối với các hoạt động trách nhiệm xã hội
doanh nghiệp của Ban quản lý Tòa nhà ....................................................................52


3.2.1 Trách nhiệm kinh tế ...................................................................................52
3.2.2 Trách nhiệm pháp lý ..................................................................................59
3.2.3 Trách nhiệm đạo đức .................................................................................63
3.2.4 Trách nhiệm từ thiện .................................................................................66
3.3 Đánh giá chung ................................................................................................70
3.3.1 Điểm đạt được ...........................................................................................70
3.3.1.1 Điểm đạt được của trách nhiệm kinh tế .................................................70

3.3.1.2 Điểm đạt được trong trách nhiệm pháp lý .............................................71
3.3.1.3 Điểm đạt được trong trách nhiệm đạo đức ............................................71
3.3.1.4 Điểm đạt được trong trách nhiệm từ thiện .............................................72
3.3.2 Hạn chế ......................................................................................................72
3.3.2.1 Hạn chế trong hoạt động trách nhiệm kinh tế ........................................72
3.3.2.2 Hạn chế trong hoạt động trách nhiệm pháp lý.......................................73
3.3.2.3 Hạn chế trong hoạt động trách nhiệm đạo đức .....................................73
3.3.2.4 Hạn chế trong hoạt động trách nhiệm từ thiện ......................................73
Tóm tắt chương 3: .....................................................................................................74
CHƯƠNG 4. GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG TRÁCH NHIỆM XÃ
HỘI DOANH NGHIỆP CỦA BAN QUẢN LÝ TÒA NHÀ TÂN THUẬN .......75
4.1. Định hướng phát triển của doanh nghiệp đến năm 2025 ................................75
4.1.1. Bối cảnh quốc tế .......................................................................................75
4.1.2. Bối cảnh kinh tế xã hội và định hướng đến năm 2025 của Thành phố Hồ
Chí Minh .............................................................................................................75
4.1.3. Tình hình thị trường văn phịng cho th tại Thành phố Hồ Chí Minh ..........76
4.1.4. Định hướng phát triển hoạt động cho thuê văn phòng của doanh nghiệp
đến năm 2025 .....................................................................................................78
4.2 Kiến nghị..........................................................................................................79
4.2.1 Phát huy thế mạnh về tiềm lực kinh tế vững mạnh....................................79
4.2.2 Tuân thủ quy định pháp luật và hoàn thiện hành lang pháp lý trong nội bộ
doanh nghiệp để thực thi trách nhiệm xã hội một cách đầy đủ và nghiêm túc ..80
4.2.3 Giữ vững đạo đức kinh doanh, tiếp tục đồng hành, chia sẻ thành cơng góp
phần gia tăng chất lượng cuộc sống cho cộng đồng ..........................................80


4.2.4 Hồn thiện các mặt cịn hạn chế trong trách nhiệm kinh tế, trách nhiệm
pháp lý, trách nhiệm đạo đức, trách nhiệm từ thiện ..........................................81
4.3 Giải pháp hoàn thiện hoạt động trách nhiệm xã hội doanh nghiệp giai đoạn
2020-2025 ..............................................................................................................82

4.3.1 Hoàn thiện việc thực hiện trách nhiệm kinh tế..........................................83
4.3.2 Hoàn thiện việc thực hiện trách nhiệm pháp lý ........................................89
4.3.3 Hoàn thiện việc thực hiện trách nhiệm đạo đức .......................................91
4.3.4 Hoàn thiện việc thực hiện trách nhiệm từ thiện ........................................93
KẾT LUẬN ..............................................................................................................97
TÀI LIỆU THAM KHẢO ........................................................................................1
PHỤ LỤC


DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, TỪ VIẾT TẮT

CBRE
CSR
EFA

Coldwell Banker Richard Ellis: là công ty đầu tư và dịch vụ bất
động sản thương mại của Mỹ; có đơn vị thành viên tại Việt Nam
là Công ty TNHH CBRE (Việt Nam)
Corporate social responsibility: Trách nhiệm xã hội doanh
nghiệp
Exploratory factor analysis: Phân tích nhân tố khám phá là một
phương pháp thống kê được sử dụng để khám phá cấu trúc cơ
bản của một tập hợp các biến tương đối lớn

GDP

Gross Domestic Product: Tổng sản phẩm nội địa

KMO

Kaiser-Meyer-Olkin: là một chỉ số dùng để xem xét sự thích hợp
của phân tích nhân tố.

PCCC

Phịng cháy chữa cháy

ROA

Return on Assets: là tỷ số lợi nhuận trên tài sản

ROE

Return On Equity: là tỷ số lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu

ROS

Return On Sales: là tỷ suất lợi nhuận trên doanh thu

SPSS

Statistical Package for the Social Sciences: là một phần mềm
máy tính phục vụ cơng tác phân tích thống kê


DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU
Bảng 1.1: Thống kê các yếu tố ảnh hưởng đến lòng trung thành của khách hàng từ
các nghiên cứu trước đây ..........................................................................................14
Bảng 1.2: Thống kê giá cho thuê văn phòng trên địa bàn Quận 7 ............................24
Bảng 2.1: Thang đo trách nhiệm kinh tế ...................................................................39

Bảng 2.2: Thang đo trách nhiệm pháp lý ..................................................................40
Bảng 2.3: Thang đo trách nhiệm đạo đức .................................................................41
Bảng 2.4: Thang đo trách nhiệm từ thiện ..................................................................42
Bảng 2.5: Kết quả nghiên cứu định tính điều chỉnh thang đo ...................................44
Bảng 3.1: Kết quả kiểm định hệ số Cronbach’s Alpha nhân tố Trách nhiệm kinh tế ...47
Bảng 3.2: Kết quả kiểm định hệ số Cronbach’s Alpha nhân tố Trách nhiệm pháp lý
...................................................................................................................................48
Bảng 3.3: Kết quả kiểm định hệ số Cronbach’s Alpha nhân tố Trách nhiệm đạo đức
...................................................................................................................................49
Bảng 3.4: Kết quả kiểm định hệ số Cronbach’s Alpha của nhân tố Trách nhiệm từ
thiện ...........................................................................................................................50
Bảng 3.5: Kết quả kiểm định EFA ............................................................................51
Bảng 3.6: Thống kê mô tả của nhân tố trách nhiệm kinh tế (đã loại biến quan sát KT6) .....52
Bảng 3.7: Chỉ tiêu tài chính của doanh nghiệp trong giai đoạn 2015-2019..............58
Bảng 3.8: Thống kê mô tả của nhân tố trách nhiệm pháp lý ....................................59
Bảng 3.9: Thống kê mô tả của nhân tố trách nhiệm đạo đức ....................................64
Bảng 3.10: Thống kê mô tả của nhân tố trách nhiệm từ thiện ..................................66


DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 1.1: Sơ đồ tổ chức tại Ban Quản lý Tịa nhà ......................................................7
Hình 1.2: Thống kê tỷ lệ lấp đầy của Tòa nhà Tân Thuận giai đoạn 2015-2018 .......9
Hình 1.3: Diện tích cho th văn phịng trong năm 2019 .........................................10
Hình 1.4: Thống kê tỷ suất lấp đầy các tháng trong năm 2019 ................................11
Hình 1.5: Nhóm khách hàng chấm dứt Hợp đồng th văn phịng năm 2019..........11
Hình 1.6: Cơ cấu diện tích cho th văn phịng năm 2018 .......................................12
Hình 1.7: Cơ cấu diện tích cho th văn phịng năm 2019 .......................................12
Hình 2.1: Kim tự tháp CSR của Carroll (1991) ........................................................31
Hình 3.1: Kết quả kinh doanh Tịa nhà giai đoạn 2015-2019 ...................................58

TĨM TẮT
Đề tài: Giải pháp hồn thiện hoạt động trách nhiệm xã hội của Ban Quản lý Tịa nhà
Tân Thuận.
Tóm tắt:
1. Lý do chọn đề tài: Nhận thức được tầm quan trọng của CSR trong việc xây
dựng và củng cố lòng trung thành của khách hàng, tác giả đã lựa chọn đề tài Giải
pháp hoàn thiện hoạt động trách nhiệm xã hội doanh nghiệp để Ban Quản lý Tòa nhà
Tân Thuận hiểu rõ lợi ích và xem xét, vận dụng các giải pháp được đề xuất vào chiến
lược phát triển của doanh nghiệp trong giai đoạn 2020-2025.
2. Mục tiêu nghiên cứu: thực hiện nghiên cứu nhằm đưa ra các giải pháp hoàn
thiện hoạt động trách nhiệm xã hội của Ban Quản lý Tòa nhà Tân Thuận.
3. Phương pháp nghiên cứu: nghiên cứu định tính kết hợp nghiên cứu định lượng.
4. Kết quả nghiên cứu: nghiên cứu xác định được CSR có ảnh hưởng đến lịng
trung thành của khách hàng dẫn đến việc chấm dứt, không gia hạn hợp đồng thuê văn
phòng tại Tòa nhà Tân Thuận trong năm 2019. Trên cơ sở khảo sát cảm nhận của
khách thuê và dữ liệu thứ cấp tại doanh nghiệp, tác giả thực hiện phân tích thực trạng
hoạt động trách nhiệm xã hội của doanh nghiệp. Trên cơ sở đánh giá các mặt đạt được
và hạn chế của việc thực hiện CSR, tác giả đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện
hoạt động trách nhiệm xã hội để doanh nghiệp xem xét, từng bước vận dụng vào chiến
lược phát triển của doanh nghiệp trong giai đoạn 2020-2025.
5. Kết luận và hàm ý: kết quả nghiên cứu này giúp Ban Quản lý Tòa nhà Tân
Thuận hiểu được lợi ích của việc thực hành CSR đối với hoạt động kinh doanh của
doanh nghiệp và có thể ứng dụng các giải pháp được tác giả đề xuất nhằm gia tăng
lợi thế cạnh tranh bền vững của doanh nghiệp trong giai đoạn 2020-2025.
Từ khóa: trách nhiệm xã hội doanh nghiệp, cho thuê văn phòng, bất động sản


ABSTRACT
Title: Solutions for completing CSR activities of Tan Thuan Building Management

Board
Abstract
Reason for writing: In aware of the importance of CSR in building and strengthening
customer loyalty, the author chose the topic solution to complete corporate social
responsibility activities for Tan Thuan Building Management Board to clearly
understand the benefits and consider to apply the proposed solutions in the
development strategy of the business in the period 2020-2025.
Problem: Conducting research to propose solutions to improve the social
responsibility activities of Tan Thuan Building Management Board.
Methods: The research methods are qualitative research and quantitative research.
Results: Research has determined that CSR has an impact on customer loyalty,
leading to the termination or renewal of office lease contract at Tan Thuan Building
in 2019. Based on the survey of customers' perceptions and secondary data in the
enterprise, the author analyzes the current situation of corporate social responsibility
performance. On the basis of evaluating the achievements and limitations of the
implementation of CSR, the author proposes a number of solutions to improve the
social responsibility activities for businesses to consider and step by step apply in the
business development strategy in the period 2020-2025.
Conclusion: This research results help Tan Thuan Building Management Board
understand the benefits of CSR practice for business operations and can apply the
solutions proposed by the author to increase their competitive advantage in the period
2020-2025.
Keywords: corporate social responsibility, office rental, real estate


1

PHẦN MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Theo Chandler (2016), các công ty tồn tại hay diệt vong tùy thuộc vào cách họ

thích ứng với mơi trường của mình. Các công ty cần sớm nhận thức rằng, tất cả các
quyết định kinh doanh của cơng ty đều có các khía cạnh kinh tế, xã hội, luân lý và
đạo đức. Do đó, tất cả các cơng ty đều thực hiện CSR cho dù họ có nhận ra hay khơng;
chỉ là một số cơng ty làm điều đó tốt hơn những cơng ty khác. Việc các công ty cần
thực hành CSR không nhất thiết vì họ đang gặp phải một vấn đề cấp bách vào thời
điểm này, mà là để họ có thể tránh (hoặc ít nhất là giảm bớt) những vấn đề làm suy
yếu thương hiệu của họ trong tương lai. Việc thực hiện CSR một cách chủ động trong
tồn cơng ty có thể tạo ra hiệu quả và cơ hội mới, cũng như những lợi ích tiềm năng.
Rất nhiều nghiên cứu đã được thực hiện để kiểm chứng lợi ích của trách nhiệm
xã hội doanh nghiệp đối với hoạt động kinh doanh và sự phát triển bền vững của các
tổ chức. Cụ thể như:
-

Trách nhiệm xã hội doanh nghiệp có tác động xây dựng thương hiệu doanh
nghiệp mạnh mẽ và lòng trung thành của khách hàng (Worcester, 2009;
Hildebrand và cộng sự, 2011; Balmer và cộng sự, 2017; Pratihari và Uzma,
2018);

-

Trách nhiệm xã hội doanh nghiệp làm tăng uy tín doanh nghiệp (Melo và
Garrido-Morgado, 2012; Khojastehpour và Johns, 2014; Aksak và cộng sự,
2016);

-

Trách nhiệm xã hội doanh nghiệp giúp tổ chức đạt được lợi thế cạnh tranh
(Porter và Kramer, 2006; Bhattacharya và cộng sự, 2008).
Theo dự báo của CBRE (2020), mức độ cạnh tranh trong thị trường cho thuê

văn phòng tại Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2020-2022 sẽ diễn ra ngày càng gay
gắt. Khách thuê văn phòng ngày càng có nhiều sự lựa chọn từ nhiều nhà cung cấp uy
tín và từ nhiều phân khúc văn phịng. Đồng thời, trước diễn biến phức tạp và ảnh
hưởng nặng nề của dịch viêm đường hô hấp cấp do chủng mới của virus Corona


2

(COVID-19), hơn bao giờ hết, đòi hỏi các chủ đầu tư, các nhà quản lý, vận hành cho
thuê văn phòng tại Thành phố Hồ Chí Minh cần chuẩn bị tốt hơn để ứng phó và thích
ứng với mơi trường kinh doanh, giúp đảm bảo chiến lược của cơng ty có hiệu quả và
lâu dài.
Là một chủ đầu tư cho thuê văn phòng trên địa bàn Quận 7, Thành phố Hồ Chí
Minh, Ban Quản lý tịa nhà Tân Thuận - đơn vị quản lý và khai thác kinh doanh Tòa
nhà Tân Thuận, chuyên cung cấp văn phòng làm việc theo tiêu chuẩn quốc tế với tổng
diện tích xấp xỉ 15.000 m2 cũng khơng nằm ngồi sự vận động của thị trường. Tỷ suất
lấp đầy Tòa nhà Tân Thuận liên tục sụt giảm nghiêm trọng trong suốt 12 tháng của
năm 2019; thống kê cho thấy năm 2019 đã có 27 đơn vị chấm dứt hợp đồng, hồn trả
tổng diện tích mặt bằng lên đến 3.299m2, tương đương 22% tổng diện tích cho th
của Tịa nhà. Điều này đặt ra áp lực vơ cùng lớn cho toàn thể lãnh đạo, nhân viên Ban
Quản lý Tòa nhà trong việc giữ chân khách hàng hiện hữu, tìm kiếm khách hàng mới
để bù đắp lại diện tích trống.
Với nỗ lực tìm hiểu ngun nhân cốt lõi của việc khách hàng liên tục chấm
dứt hợp đồng, rời đi, Ban Quản lý Tòa nhà Tân Thuận nhận thấy xu hướng mới trong
nhu cầu của khách hàng là quan tâm nhiều hơn đến hình ảnh thương hiệu của bên cho
thuê, các vấn đề liên quan đến xã hội, môi trường, mơi trường sống của tịa nhà đảm
bảo sức khỏe và tinh thần của nhân viên và trách nhiệm của bên cho thuê đối với cộng
đồng. Đây là điều là những yếu tố thuộc về trách nhiệm xã hội của doanh nghiệp.
Điều này phù hợp với nghiên cứu của Kang và Namkung (2017) đã gợi ý rằng CSR
là phương pháp giúp nâng cao giá trị thương hiệu, quảng bá hình ảnh tích cực của

cơng ty, giúp giữ chân khách hàng hiện tại và thu hút khách hàng mới.
Do đó, Ban Quản lý tịa nhà Tân Thuận cần nhanh chóng xem xét, hoàn thiện
các hoạt động CSR của tổ chức bao gồm kinh tế, pháp lý, đạo đức và từ thiện để
phịng vệ, cải thiện hình ảnh thương hiệu và tạo ra điểm khác biệt trong cạnh tranh
để giữ chân khách hàng hiện tại, thu hút khách hàng mới nhằm thực hiện định hướng


3

kinh doanh của tổ chức này hướng đến việc xây dựng một doanh nghiệp chuẩn mực,
kiến tạo sự thịnh vượng và phát triển bền vững.
Xuất phát từ nhu cầu thực tiễn tại Ban Quản lý Tịa nhà Tân Thuận, tơi đã lựa
chọn đề tài: “Giải pháp hoàn thiện hoạt động trách nhiệm xã hội của Ban Quản
lý Tòa nhà Tân Thuận” để làm luận văn thạc sĩ nhằm phân tích tình hình thực hiện
trách nhiệm xã hội doanh nghiệp, từ đó đề xuất một số giải pháp giúp Ban Quản lý
Tịa nhà có thể tham khảo, vận dụng phù hợp vào hoạt động kinh doanh thực tế, từng
bước hoàn thiện, nâng cao hiệu quả hoạt động của tổ chức.
2. Mục tiêu của đề tài
- Mục tiêu tổng quát: đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động trách nhiệm
xã hội doanh nghiệp của Ban Quản lý Tòa nhà Tân Thuận.
- Mục tiêu cụ thể:
+ Phân tích thực trạng hoạt động trách nhiệm xã hội doanh nghiệp của Ban
Quản lý Tòa nhà Tân Thuận, cụ thể là: trách nhiệm kinh tế, trách nhiệm pháp lý, trách
nhiệm đạo đức, trách nhiệm từ thiện nhằm xác định những điểm đạt được, hạn chế và
tìm hiểu nguyên nhân làm cơ sở xây dựng giải pháp cho đề tài.
+ Dựa trên cơ sở phân tích thực trạng, đề xuất giải pháp hoàn thiện hoạt động
trách nhiệm xã hội doanh nghiệp của của Ban Quản lý Tòa nhà Tân Thuận.
3. Câu hỏi nghiên cứu
Từ những mục tiêu nghiên cứu trên, đề tài cần trả lời được những câu hỏi sau:
(i) Thực trạng hoạt động trách nhiệm xã hội doanh nghiệp của Ban Quản lý

Tòa nhà Tân Thuận, cụ thể là: trách nhiệm kinh tế, trách nhiệm pháp lý, trách nhiệm
đạo đức, trách nhiệm từ thiện hiện nay như thế nào ? Các điểm đạt được, hạn chế và
nguyên nhân cụ thể như thế nào ?
(ii) Giải pháp nào có để hồn thiện hoạt động trách nhiệm xã hội doanh nghiệp
của Ban Quản lý Tòa nhà Tân Thuận ?
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu


4

4.1 Đối tượng nghiên cứu
- Về đối tượng nghiên cứu của đề tài: các thành phần của CSR: trách nhiệm
kinh tế, trách nhiệm pháp lý, trách nhiệm đạo đức, trách nhiệm từ thiện của doanh
nghiệp.
- Về đối tượng khảo sát của đề tài: là đối tượng làm việc tại các đơn vị thuê
văn phòng tại Tòa nhà Tân Thuận và là người có tham gia trực tiếp vào q trình ký
hợp đồng thuê văn phòng với Ban Quản lý Tòa nhà Tân Thuận.
4.2 Phạm vi nghiên cứu
- Bài nghiên cứu được thực hiện tại Tòa nhà Tân Thuận từ tháng 02/2020 đến
tháng 08/2020.
- Số liệu thứ cấp được sử dụng để phân tích thực trạng hoạt động trách nhiệm
xã hội doanh nghiệp của Ban Quản lý Tòa nhà Tân Thuận từ năm 2015 đến năm 2019.
Ngoài ra, bài nghiên cứu có sử dụng số liệu thứ cấp từ Báo cáo triển vọng thị trường
bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh trong năm 2020 của CRBE phát hành ngày
09/01/2020, Báo cáo nghiên cứu thị trường của Jones Lang Lasalle Incorporated về
tổng quan thị trường bất động sản Việt Nam trong quý 2 năm 2020 phát hành tháng
7 năm 2020.
- Số liệu sơ cấp được thu thập từ bảng câu hỏi khảo sát khách thuê văn phòng
tại Tòa nhà Tân Thuận từ tháng 6/2020 đến tháng 7/2020.
- Giải pháp đề xuất được thực hiện đến năm 2025.

5. Phương pháp nghiên cứu
Đề tài nghiên cứu có sử dụng hai phương pháp nghiên cứu: nghiên cứu định
tính và nghiên cứu định lượng. Cụ thể:
Nghiên cứu định tính:
-

Luận văn sử dụng thang đo được kế thừa từ nghiên cứu của Pratihari và Uzma
(2018) và kiểm tra sự phù hợp khi áp dụng cho bối cảnh nghiên cứu thông qua


5

nghiên cứu định tính được thực hiện bằng hình thức thảo luận nhóm tập trung
gồm 5 người thuộc các đơn vị đang th văn phịng và họ có tham gia trực tiếp
trong việc ký hợp đồng thuê văn phòng tại Tòa nhà Tân Thuận để lấy ý kiến
về thang đo; điều chỉnh các biến quan sát đo lường khái niệm nghiên cứu để
phù hợp với đối tượng và phạm vi nghiên cứu; điều chỉnh từ ngữ sử dụng trong
thang đo để phù hợp với đối tượng khảo sát.
Nghiên cứu định lượng
-

Nghiên cứu định lượng được sử dụng trong nghiên cứu gồm kiểm định độ tin
cậy Cronbach’s Alpha và phân tích nhân tố khám phá (EFA), thống kê mô tả
(giá trị trung bình, độ lệch chuẩn) từ dữ liệu khảo sát khách thuê văn phòng tại
Tòa nhà Tân Thuận bằng bảng câu hỏi nhằm phân tích thực trạng trách nhiệm
kinh tế, trách nhiệm pháp lý, trách nhiệm đạo đức, trách nhiệm từ thiện của
Ban Quản lý Tòa nhà Tân Thuận.

-

Dữ liệu thu thập hợp lệ được mã hóa và sử dụng công cụ SPSS 20.0 để xử lý.

6. Bố cục luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, luận văn được
chia thành 4 chương, cụ thể như sau:
- Chương 1: Xác định vấn đề
- Chương 2: Cơ sở lý thuyết về trách nhiệm xã hội doanh nghiệp (CSR)
- Chương 3: Phân tích tình hình thực hiện trách nhiệm xã hội doanh nghiệp tại
Ban quản lý Tịa nhà Tân Thuận.
- Chương 4: Giải pháp hồn thiện hoạt động trách nhiệm xã hội doanh nghiệp
của Ban quản lý Tòa nhà Tân thuận.


6

CHƯƠNG 1. XÁC ĐỊNH VẤN ĐỀ
1.1 Giới thiệu tổng quan về Ban Quản lý Tòa nhà Tân Thuận
Tòa nhà Tân Thuận là một cao ốc văn phòng hiện đại, uy nghi, có tính thẩm
mỹ cao tại Khu đơ thị mới Nam Thành phố, được xây dựng tại một vị trí đẹp, có ý
nghĩa quan trọng về mặt cảnh quan đơ thị trên trục đại lộ Nguyễn Văn Linh. Tòa nhà
được trang bị đầy đủ tiện ích nhằm phục vụ cho hoạt động kinh doanh, triển lãm,
showroom, thương mại, dịch vụ và văn phịng làm việc. Ngồi mục đích chính là
cung cấp văn phịng làm việc cho cơng ty và cho thuê, Tòa nhà Tân Thuận với kiến
trúc thẩm mỹ, thân thiện với môi trường, trang bị hệ thống hạ tầng kỹ thuật đồng bộ
đã góp phần chỉnh trang đơ thị, tạo bộ mặt khang trang cho Khu đô thị mới Nam
Thành phố, phù hợp với quy hoạch phát triển đô thị ở Quận 7, Thành phố Hồ Chí
Minh trước mắt và lâu dài.
Kiến trúc tòa nhà gồm 3 khối:
(i)

Khối cao ốc chính 20 tầng làm điểm nhấn cho tồn khu, có kiến trúc

sàn hình bát giác độc đáo nhằm tối đa hóa tầm nhìn quang cảnh thành phố và tận dụng
tối đa ánh sáng tự nhiên. Ở 4 góc của hình khối được vạt góc thành đường thẳng. Mặt
đứng chính của khối được thiết kế vươn cao hơn so với các mặt còn lại thể hiện mong
muốn ngày càng phát triển và khuếch trương quy mô và lĩnh vực đầu tư.
(ii)

Khối phục vụ triển lãm, nhà hàng, hội thảo. Khối này được bố trí về

phía Đơng Bắc của khu đất. Bên cạnh đó, khối này được nối với khối cao ốc chính
bằng một đoạn giao thơng liên hồn;
(iii)

Khối văn phịng thấp tầng được bố trí phía sau sẽ kết hợp hài hòa với

khối hội thảo làm thành khối nền vững chắc cho bố cục tổng thể. Khối này nằm về
phía Đông Nam khu đất, tiếp giáp với đường trải nhựa trong khu vực.
Cảnh quang xung quanh Tòa nhà được bố trí mạng lưới cây xanh phủ xanh
khu vực, đảm bảo u cầu thơng thống và mỹ quan đơ thị.


7

Tòa nhà Tân Thuận được quản lý và kinh doanh bởi Ban Quản lý Tòa nhà Tân
Thuận. Ban quản lý có cơ cấu tổ chức gồm: Giám đốc Ban Quản lý, các Phó Giám
đốc Ban Quản lý, các Tổ trưởng nghiệp vụ, các nhân viên kỹ thuật, nhân viên nghiệp
vụ.

Giám đốc

Ban Quản lý
Phó Giám đốc
Ban Quản lý
Kinh doanh
và Hành
chính

Kỹ sư
trưởng

Nhân viên
kế tốn

Xây dựng
cơ bản

Quản lý tiện ích và
Chăm sóc khách
hàng

Kỹ thuật
viên

Bảo vệ

Vệ sinh
Xử lý cơn
trùng
Chăm sóc
cây cảnh

Thu gom rác
Nguồn: từ nguồn nội bộ doanh nghiệp
Hình 1.1: Sơ đồ tổ chức tại Ban Quản lý Tòa nhà
Ban Quản lý Tòa nhà có 5 bộ phận chức năng như sau:
- Kinh doanh và hành chính: trực tiếp tham gia thương thảo hợp đồng thuê mặt
bằng với khách hàng (giá cả, diện tích và các tiện ích của tịa nhà), theo dõi giám sát
việc thuê mướn của khách trong suốt thời gian hiệu lực hợp đồng, thực hiện các công


8

tác quảng bá hình ảnh của tịa nhà đến cơng chúng và khách hàng; đảm nhiệm cơng
tác hành chính, lưu trữ, tiếp tân tòa nhà.
- Kỹ sư trưởng – Kỹ thuật viên: vận hành an toàn các hệ thống, thiết bị cơ điện
lạnh trong Tòa nhà, giám sát việc thi cơng, sửa chữa và bảo trì, bảo hành các thiết bị
(đối với các nhà thầu) trong Tịa nhà.
- Kế tốn: thực hiện các nghiệp vụ kế tốn của tịa nhà: xuất hóa đơn, theo dõi
cơng nợ, thu các chi phí thuê, chi phí tiện ích …
- Xây dựng cơ bản: Lập dự tốn và thực hiện cơng tác giám sát (các nhà thầu),
thi công sửa chữa, xây lắp phục vụ nhu cầu cho th của Tịa nhà, hồn chỉnh các thủ
tục xây dựng, sửa chữa theo quy định; phối hợp với các bộ phận liên quan trong công
tác thi công khi cần thiết.
- Quản lý tiện ích và chăm sóc khách hàng: giám sát các đối tác cung cấp các
tiện ích cho Tòa nhà (bảo vệ, vệ sinh, xử lý côn trùng, cây kiểng, thu gom rác …),
thực hiện công tác chăm sóc khách hàng.
Tổ chức nịng cốt, xung kích thực hiện nhiệm vụ kiểm tra cơ sở, phòng cháy,
chữa cháy, góp phần bảo vệ tài sản chung của Tịa nhà Tân Thuận là Đội phòng cháy
chữa cháy cơ sở Tòa nhà Tân Thuận. Giám đốc Ban Quản lý Tòa nhà giữ vai trò Đội
trưởng Đội PCCC
1.2 Thực trạng khách th văn phịng chấm dứt, khơng gia hạn hợp đồng

th tại Tòa nhà Tân Thuận trong năm 2019
Quận 7 là một trong bốn khu vực sôi động trong hoạt động th văn phịng
làm việc tại Thành phố Hồ Chí Minh. Bên cạnh Ban Quản lý Tòa nhà Tân Thuận, thị
trường văn phòng làm việc tại Quận 7 được cạnh tranh bởi các nhà cung cấp nổi bật
như Novaland, Mapletree Business Center, PV Gas Tower, Petroland, Đại Minh
Tower, Phú Mã Vương, Winhome, Beautiful Saigon… Và giai đoạn 2020-2022 dự
kiến thị trường cho th văn phịng sẽ có thêm các điểm các nhà cung cấp mới như
UOA Tower, The 67, The Graces, Cobi Tower 2.


9

Kể từ khi đi vào hoạt động (năm 2010), Ban Quản lý Tịa nhà đã khơng ngừng
nỗ lực phấn đấu đưa hoạt động kinh doanh từng bước đi vào ổn định, tăng trưởng bền
vững. Điều này thể hiện qua số liệu thống kê tỷ lệ lấp đầy diện tích cho thuê trong
giai đoạn 2015-2018 bình quân ở mức 83,5%; đặc biệt trong giai đoạn 2017-2018
duy trì ổn định ở mức xấp xỉ 94%.
Tỷ lệ lấp đầy Tòa nhà giai đoạn 2015-2018
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%

5%

6%

95%

94%

Năm 2017

Năm 2018

27%

39%

73%

61%

Năm 2015

Năm 2016

Tỷ lệ lấp đầy bình quân

tỷ lệ trống bình quân

Nguồn: từ nguồn nội bộ doanh nghiệp
Hình 1.2: Thống kê tỷ lệ lấp đầy của Tòa nhà Tân Thuận giai đoạn 2015-2018

Bước sang năm 2019, diễn biến hoạt động cho thuê của Tòa nhà xuất hiện
nhiều điểm đáng lưu ý. Một lượng lớn khách thuê (27 đơn vị) chấm dứt hợp đồng,
hồn trả tổng diện tích mặt bằng lên đến 3.299m2, tương đương 22% tổng diện tích
cho th của Tịa nhà. Khách hàng th văn phịng có xu hướng chuyển sang thuê
những Tòa nhà lân cận mới đi vào hoạt động, hiện đại và/hoặc thu nhỏ diện tích thuê
hiện tại. Điều này đã gây ra áp lực lớn cho Ban Quản lý Tịa nhà trong việc tìm kiếm
khách hàng mới, bù đắp vào khoảng diện tích cho thuê bị trống do khách thuê cũ hoàn
trả.


10

DIỆN TÍCH CHO TH VĂN PHỊNG NĂM 2019
10000
9000

9497
191

8727
7839

901

8000

132

7558
224

7288
101

7000

7286
133

7181

7386
305

100

7187

7229
148

106

7561
7155
124

530

6000

5000
4000
3000
2000
1000
0
T1

T2

T3

Khách th cũ

T4

T5

T6

T7

Khách thuê mới

T8

T9

T10

T11

T12

Tổng diện tích thuê

Nguồn: từ số liệu nội bộ doanh nghiệp
Hình 1.3: Diện tích cho th văn phịng trong năm 2019
Thống kê diện tích cho th văn phịng các tháng trong năm 2019 ở Hình 1.3
cho thấy tình trạng hoàn trả mặt bằng diễn ra liên tục. Lượng khách hàng mới bổ sung
chưa đủ bù đắp lượng khách hàng đã rời đi. Tổng diện tích cho thuê ở thời điểm cuối
năm 2019 giảm 1.936 m2 so với đầu năm. Thống kê tỷ suất lấp đầy của Tòa nhà Tân
Thuận trong năm 2019 cho thấy tỷ suất lấp đầy bình quân năm đã giảm còn 72,62%;
giảm sâu so với mức tỷ suất lấp đầy bình quân giai đoạn 2015-2018 của Tòa nhà.


11

TỶ SUẤT LẤP ĐẦY NĂM 2019
100,00%
90,06%82,75%
90,00%
74,33%

80,00%

71,67%

70,00%

69,11% 69,09% 68,09% 70,04% 68,15% 68,55% 67,85% 71,70%

60,00%
50,00%
40,00%
30,00%
20,00%
10,00%
0,00%
T1

T2

T3

T4

T5

T6

T7

T8

T9

T10

T11

T12

Nguồn: từ số liệu nội bộ doanh nghiệp
Hình 1.4: Thống kê tỷ suất lấp đầy các tháng trong năm 2019
Nhóm khách hàng rời đi, chấm dứt hợp đồng thuê văn phòng trong năm 2019
chủ yếu là các khách hàng đã thuê văn phòng tại Tòa nhà Tân Thuận trong thời gian
dài. Tỷ trọng nhóm khách hàng Việt Nam chiếm 37% tổng số khách hàng rời đi. Bên
cạnh đó, lượng khách rời đi cịn có nhóm khách đến từ Đức, Hàn Quốc, Úc, Trung
Quốc, Nhật Bản, Hà Lan, Pháp, Nga. Các khách hàng này hoạt động chủ yếu trong
các lĩnh vực: công nghiệp nhẹ, xây dựng, logistic, dịch vụ bất động sản, công nghệ
thông tin, may mặc, truyền thông, vật liệu xây dựng, điện tử, mỹ phẩm.
NHÓM KHÁCH CHẤM DỨT HỢP ĐỒNG
THUÊ VĂN PHÒNG TRONG NĂM 2019
2%
25%

Việt Nam
Đức

37%

Hàn Quốc
2%
5%
4%

11%

Úc

10%

Trung Quốc
4%

Nhật Bản

Nguồn: từ số liệu nội bộ doanh nghiệp
Hình 1.5: Nhóm khách hàng chấm dứt Hợp đồng th văn phịng năm 2019


12

Biến động trong năm 2019 cũng dẫn đến sự thay đổi cơ cấu tỷ trọng diện tích
cho th văn phịng. Trong năm 2019, khách thuê văn phòng của Tòa nhà Tân Thuận
có sự chuyển dịch nhu cầu tăng thuê loại văn phịng có diện tích dưới 100 m2 và loại
văn phịng có diện tích trên 500 m2. Trong khi đó, loại văn phịng có diện tích từ 100
m2 đến dưới 500 m2 có xu hướng giảm mạnh.

Cơ cấu diện tích cho thuê văn phòng
năm 2018
18%
37%

45%
thuê dưới 100m2

thuê từ 100m2 đến dưới 500m2

thuê trên 500 m2

Nguồn: từ số liệu nội bộ doanh nghiệp
Hình 1.6: Cơ cấu diện tích cho th văn phịng năm 2018
Cơ cấu diện tích cho th văn phịng
năm 2019
22%

50%

28%

Dưới 100m2

Từ 100m2 đến dưới 500m2

Trên 500m2

Nguồn: từ số liệu nội bộ doanh nghiệp
Hình 1.7: Cơ cấu diện tích cho thuê văn phòng năm 2019


13

1.3 Ảnh hưởng của việc khách thuê chấm dứt, không gia hạn hợp đồng
thuê đến hoạt động kinh doanh của Ban Quản lý Tòa nhà
Việc mất đi số lượng lớn khách hàng thân thiết trong năm 2019 đã ảnh hưởng
đáng kể đến các mặt hoạt động của doanh nghiệp. Đầu tiên hết, việc mất đi khách
hàng ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả kinh doanh của năm 2019. Thống kê giai đoạn
2015-2019 cho thấy, xu hướng của chỉ tiêu doanh thu cho thuê văn phòng liên tục

tăng trưởng mạnh mẽ trong suốt các năm 2015, 2016, 2017. Xu hướng phát triển này
chững lại khi chuyển sang năm 2018 do tỷ suất lấp đầy đã lên tới 94%. Năm 2019 là
năm đầy khó khăn đối với Ban quản lý khi một loạt khách thuê chấm dứt hợp đồng,
hoàn trả mặt bằng số lượng lớn, thị trường văn phòng cho thuê đối mặt với nhiều
thách thức, cạnh tranh khốc liệt, nhu cầu khách hàng thay đổi liên tục, cộng thêm các
xu hướng mới hình thành như chuyển dịch văn phịng sang những điểm cung cấp hiện
đại hơn và khách hàng thu nhỏ diện tích thuê. Mặc dù bộ phận kinh doanh đã rất nỗ
lực, tìm kiếm khách hàng, cố gắng chốt giao dịch với khách hàng thuê mới nhằm lấp
đầy số lượng sàn văn phòng trống bị trả lại kết hợp với nhiều biện pháp tạo nguồn
thu mới cho tòa nhà nhưng doanh thu năm 2019 vẫn chưa đạt được kết quả như mong
muốn. Đây là năm đầu tiên, chỉ tiêu doanh thu sụt giảm, ngược chiều so với đà tăng
trưởng của cả giai đoạn.
Bên cạnh đó, chi phí phát sinh trong kỳ cũng gia tăng so với cùng kỳ năm 2018
do nhu cầu marketing, tìm kiếm khách hàng mới và các chi phí phát sinh trong q
trình giao dịch, thương lượng, đàm phán hợp đồng, cung ứng dịch vụ cho nhóm khách
hàng mới. Kết quả này phù hợp với nghiên cứu của Chiou và Droge (2006) đã chứng
minh chi phí thu hút một khách hàng mới cao hơn chi phí duy trì một khách hàng
hiện hữu.
Về dài hạn, hiện tượng khách hàng thân thiết chấm dứt hợp đồng ảnh hưởng
đến sự phát triển lợi thế cạnh tranh bền vững của tổ chức (Dick và Basu, 1994: trích
dẫn trong Mandhachitara và Poolthong, 2011). Dấu hiệu này cho thấy vị thế của công
ty đang cần được củng cố, cải thiện sức cạnh tranh để giữ vững thị phần, duy trì tỷ