(Luận văn thạc sĩ) quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất từ thực tiễn thành phố lào cai, tỉnh lào cai

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ NỘI VỤ

HỌC VIỆN HÀNH CHÍNH QUỐC GIA

NGUYỄN VĂN CƠNG

QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT - TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ
LÀO CAI, TỈNH LÀO CAI

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ CÔNG

HÀ NỘI - NĂM 2018


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ NỘI VỤ

HỌC VIỆN HÀNH CHÍNH QUỐC GIA

NGUYỄN VĂN CƠNG

QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT - TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ
LÀO CAI, TỈNH LÀO CAI

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ CÔNG
Chuyên ngành: Quản lý công

Mã số: 60 34 04 03
NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC
PGS.TS. TRẦN THỊ DIỆU OANH

HÀ NỘI - NĂM 2018


LỜI CAM ĐOAN

Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng
tơi. Các tài liệu trích dẫn, các số liệu nêu trong luận văn
đảm bảo tính trung thực và có nguồn trích dẫn rõ ràng.

NGƢỜI CAM ĐOAN

Nguyễn Văn Công


LỜI CẢM ƠN

Tôi xin gửi lời cảm ơn trân trọng nhất tới quý thầy cô, Ban Quản lý đào
tạo Sau đại học - Học viện Hành chính Quốc Gia đã tận tình giảng dạy, đào tạo,
giúp đỡ tơi trong suốt thời gian học tập tại nhà trƣờng và trong quá trình nghiên
cứu viết luận văn tốt nghiệp.
Xin chân thành cảm ơn các học viên lớp cao học HC21.B3 đã cùng tôi
học tập, trao đổi, nghiên cứu các nội dung học tập trong suốt quá trình học tập
tại nhà trƣờng.
Đặc biệt tơi xin bày tỏ lịng biết ơn sâu sắc đến PGS.TS. Trần Thị Diệu
Oanh ngƣời hƣớng dẫn khoa học, ngƣời đã tận tình chỉ dẫn, định hƣớng cho tơi
hồn thành luận văn này.

Xin chân thành cảm ơn./.
NGƢỜI CẢM ƠN

Nguyễn Văn Công


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ............................................................................................................... 1
Chƣơng 1. CƠ SỞ KHOA HỌC QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ ĐẤU GIÁ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ..................................................................................... 9
1.1. Quan niệm về đấu giá quyền sử dụng đất ...................................................... 9
1.1.1. Đấu giá ........................................................................................................ 9
1.1.2. Đấu giá quyền sử dụng đất .......................................................................... 9
1.1.3. Vai trò, đặc điểm của đất đai và sự cần thiết phải thực hiện đấu giá quyền
sử dụng đất .......................................................................................................... 10
1.2. Quan niệm quản lý nhà nƣớc về đấu giá quyền sử dụng đất ....................... 18
1.2.1. Khái niệm, đặc điểm quản lý nhà nƣớc về đấu giá quyền sử dụng đất..... 18
1.2.2. Tổ chức bộ máy quản lý nhà nƣớc về đấu giá quyền sử dụng đất................. 20
1.2.3. Nội dung quản lý nhà nƣớc về đấu giá quyền sử dụng đất ....................... 22
1.3. Các yếu tố ảnh hƣởng đến quản lý nhà nƣớc về đấu giá quyền sử dụng đất30
Tiểu kết Chƣơng 1 ............................................................................................... 32
Chƣơng 2. THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT Ở THÀNH PHỐ LÀO CAI, TỈNH LÀO CAI ........................ 33
2.1. Các yếu tố ảnh hƣởng đến quản lý nhà nƣớc về đấu giá quyền sử dụng đất ở
thành phố Lào cai, tỉnh Lào cai ........................................................................... 33
2.1.1. Điều kiện tự nhiên ..................................................................................... 33
2.1.2. Các yếu tố về kinh tế, xã hội ..................................................................... 33
2.1.3. Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố .................................. 42
2.2. Tình hình quản lý nhà nƣớc về đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Lào
cai, tỉnh Lào cai ................................................................................................... 43

2.2.1. Tổ chức bộ máy quản lý nhà nƣớc về đấu giá quyền sử dụng đất ở thành
phố Lào cai, tỉnh Lào cai ..................................................................................... 43
2.2.2. Tình hình thực hiện các nội dung quản lý nhà nƣớc về đấu giá quyền sử
dụng đất ở thành phố Lào cai, tỉnh Lào cai ......................................................... 48


2.3. Đánh giá chung về quản lý nhà nƣớc về đấu giá quyền sử dụng đất ở thành
phố Lào cai thời gian qua .................................................................................... 61
2.3.1. Kết quả đạt đƣợc ....................................................................................... 61
2.3.2. Hạn chế ...................................................................................................... 64
2.3.3. Nguyên nhân của những hạn chế .............................................................. 66
Tiểu kết Chƣơng 2 ............................................................................................... 67
Chƣơng 3 ............................................................................................................. 69
GIẢI PHÁP TĂNG CƢỜNG QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIẾN THÀNH PHỐ LÀO CAI, TỈNH LÀO CAI
............................................................................................................................. 69
3.1. Mục tiêu, quan điểm về quản lý nhà nƣớc về đấu giá quyền sử dụng đất ở
thành phố Lào cai, tỉnh Lào cai ........................................................................... 69
3.1.1. Mục tiêu..................................................................................................... 69
3.1.2. Quan điểm ................................................................................................. 69
3.2. Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý nhà nƣớc về đấu giá
quyền sử dụng đất từ thực tiễn thành phố Lào Cai ............................................. 73
3.2.1. Nhóm giải pháp thể chế, chính sách ......................................................... 73
3.2.2. Nhóm giải pháp tổ chức thực hiện các văn bản pháp luật ........................ 79
3.2.3. Tăng cƣờng công tác thanh tra, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo và
xử lý vi phạm pháp luật về đất đai. ..................................................................... 85
Tiểu kết Chƣơng 3 ............................................................................................... 87
KẾT LUẬN ......................................................................................................... 88
TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................... 91
PHỤ LỤC ............................................................................................................ 94

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

STT

CHỮ VIẾT TẮT

CHỮ ĐẦY ĐỦ
Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

1

GCN QSHNO

2

GCN QSDĐ,QSHNO Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở

3

QLNN

Quản lý nhà nƣớc

4

QSD

Quyền sử dụng

5

TN - MT

Tài nguyên - môi trƣờng

6

UBND

Ủy ban nhân dân


DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU ĐỒ, SƠ ĐỒ

Tên bảng/biểu đồ/Sơ đồ

STT
1

Bảng 1.1. Bảng thu phí đấu giá đối với trƣờng hợp bán đấu giá

Trang
27

quyền sử dụng đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở của hộ gia đình, cá
nhân
2

Bảng 1.2. Bảng thu phí đấu giá đối với các trƣờng hợp khác

28

3

Bảng 2.1. Danh mục bổ sung kế hoạch sử dụng đất năm 2016

51

thành phố Lào cai


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên phong phú, là tài sản vô giá của mỗi quốc gia,
là tƣ liệu sản xuất đặc biệt, là điều kiện cần cho mọi hoạt động sản xuất và đời
sống. Phát huy nguồn lực đất đai phục vụ công cuộc xây dựng đất nƣớc là chủ
trƣơng lớn của các quốc gia. Ở Việt Nam, phát huy nguồn lực từ đất đai đƣợc
thực hiện bằng nhiều phƣơng thức khác nhau, trong đó đấu giá quyền sử dụng
(QSD) đất mang lại nguồn thu đáng kể cho ngân sách và kỳ vọng sẽ tạo nguồn
lực kinh tế cho việc xây dựng cơ sở vật chất tại nhiều địa phƣơng. Công tác đấu
giá quyền sử dụng đất đã thực sự là một hƣớng đi mới cho thị trƣờng bất động
sản. Giá đất quy định và giá đất giao dịch trên thị trƣờng đã xích lại gần nhau
hơn thơng qua việc đấu giá quyền sử dụng đất.
Mặc dù việc đấu giá quyền sử dụng đất đã đƣợc thực hiện rộng khắp trên
địa bàn cả nƣớc, song, đến nay Việt Nam vẫn chƣa có những văn bản quy định về
thị trƣờng quyền sử dụng đất phù hợp, nhƣng tổng hợp hệ thống các văn bản pháp
luật, chính sách pháp luật đất đai hiện hành nhƣ: Luật Đất đai 2013; Luật Dân sự

2005; Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg của Thủ tƣớng Chính Phủ; Nghị định số
43/2014/NĐ-CP, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, Nghị định số 45/2014/NĐ-CP,
Nghị định số 46/2014/NĐ-CP, Nghị định số 47/2014/NĐ-CP của Chính phủ... đã
tạo ra đƣợc một khung thể chế nhất định, tạo điều kiện cho các thị trƣờng này
hoạt động. Đặc biệt, Luật Đất đai năm 2003 chỉ quy định rải rác các nội dung liên
quan đến đấu giá QSD đất trong các điều, khoản thì Luật Đất đai năm 2013 đã có
riêng một mục gồm 03 Điều quy định về đấu giá QSD đất.
Cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn đầu tƣ xây dựng cơ sở hạ tầng
đƣợc áp dụng thí điểm tại một số địa phƣơng đã mang lại nhiều kết quả tốt, khắc
phục những nhƣợc điểm, hạn chế của cơ chế giao đất có thu tiền sử dụng. Ngày
18/12/2003, Bộ Tài chính đã ban hành Quyết định số 22/2003/QĐ-BTC về cơ
chế tài chính trong việc sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng, trong
1


đó quy định rõ cơ chế tài chính áp dụng cho các dự án sử dụng quỹ đất xây dựng
cơ sở hạ tầng là phải thực hiện đấu thầu công trình xây dựng cơ sở hạ tầng hoặc
đấu giá đất đối với quỹ đất dùng để tạo vốn. Tiếp đó, kỳ họp thứ 6, Quốc hội
nƣớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII diễn ra ngày 29 tháng 11
năm 2013 đã thông qua Luật Đất đai quy định về chế độ sở hữu đất đai, quyền
hạn và trách nhiệm của Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và
thống nhất quản lý về đất đai, chế độ quản lý và sử dụng đất đai, quyền và nghĩa
vụ của ngƣời sử dụng đất đối với đất đai thuộc lãnh thổ của nƣớc Cộng hòa xã
hội chủ nghĩa Việt Nam. Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành từ 01 tháng
7 năm 2014.
Căn cứ các quy định của Luật Đất đai mới này, giá đất đảm bảo sát với
giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trƣờng trong điều kiện
bình thƣờng. Luật Đất đai năm 2013 cũng cho phép doanh nghiệp có khả năng
chun mơn làm dịch vụ tƣ vấn về giá đất để thuận lợi trong giao dịch quyền sử
dụng đất. Bổ sung quy định về đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án

trong đó có quyền sử dụng đất.
Phƣơng pháp giao đất bằng đấu giá đất vẫn còn mới và chƣa đƣợc hƣớng
dẫn cụ thể, nhƣng các địa phƣơng đã tiến hành thực hiện khá tốt và đem lại
những hiệu quả nhất định cho Thành phố.Tuy nhiên, trong quá trình triển khai
thực hiện, bên cạnh mặt tích cực, những kết quả đã đạt đƣợc, đã nảy sinh những
bất cập, ảnh hƣởng trực tiếp đến công tác quản lý nhà nƣớc về đấu giá quyền sử
dụng đất ở Thành phố Lào cai.
Thành phố Lào cai, tỉnh Lào cai đang chuyển mình mạnh mẽ trên đà phát
triển, thực hiện cơng cuộc cơng nghiệp hố, hiện đại hố. Để đảm bảo quá trình
này phát triển theo đúng mục tiêu, chiến lƣợc, đúng quy hoạch kiến trúc và đảm
bảo tính bền vững mỹ quan, thành phố Lào cai, tỉnh Lào cai cần nguồn kinh phí
lớn để đầu tƣ xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật nhƣ: giao thơng, điện,
nƣớc, bƣu chính, viễn thơng, xây dựng các cơ sở y tế, giáo dục, văn hố… Đơ
thị hố cũng thúc đẩy sự gia tăng đột biến của thị trƣờng đất ở, trong khi tình
2


trạng lấn chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất tự phát, hiện tƣợng mua bán chia
tách các thửa đất diễn ra lem nhem, lộn xộn…
Để giải quyết đồng thời các khó khăn, tồn tại nêu trên, thực hiện Quyết
định số 216/2005/QĐ/TTg ngày 31/8/2005 của Thủ tƣớng Chính phủ, thành phố
Lào cai, tỉnh Lào cai đã chủ động báo cáo đề xuất, trình UBND thành phố Lào
cai cho phép thực hiện đấu giá QSD đất để tạo nguồn kinh phí phục vụ cho việc
xây dựng cơ sở hạ tầng tại địa phƣơng, giải quyết một phần nhu cầu về đất của
các cá nhân, tổ chức, nhất là nhu cầu về đất ở; đồng thời góp phần tạo điều kiện
thuận lợi cho công tác quản lý nhà nƣớc về đất đai trên địa bàn. Ngoài ra, đấu
giá QSD các khu đất nhỏ, lẻ nằm xen kẹt trong các khu dân cƣ nông thơn cịn
góp phần quan trọng trong sự phát triển kinh tế - xã hội của địa phƣơng, tạo sự
cân đối giữa đẩy mạnh đơ thị hố nơng thơn với xây dựng nơng thơn mới.
Tuy nhiên, trong q trình thực hiện đã nảy sinh một số vấn đề bất cập

trong quản lý nhà nƣớc về đấu giá quyền sử dụng đất nhƣ:
Hệ thống văn bản quy định chƣa chặt chẽ, cơ chế chính sách có nhiều
thay đổi, đặc biệt là các cơ chế chính sách về giải phóng mặt bằng dẫn đến sự
lúng túng trong tổ chức thực hiện.
Bộ máy thực hiện nhiệm vụ đấu giá QSD đất chƣa mang tính chun mơn
hóa cao, chƣa đƣợc quan tâm đúng mức: cơ sở vật chất chƣa đƣợc đầu tƣ, kinh
phí hoạt động hạn chế (do phải thực hiện chế độ tự chủ về kinh phí hoạt động);
cán bộ, nhân viên làm việc tại cơ quan chủ yếu là lao động hợp đồng ngắn hạn
nên khơng khuyến khích đƣợc họ gắn bó với cơ quan, sáng tạo, nhiệt tình trong
thực hiện cơng việc.
Việc phân chia nguồn thu từ đấu giá QSD đất giữa các cấp ( Tỉnh, thành
phố, huyện) chƣa phù hợp, chƣa thực sự hƣớng về cơ sở... Cụ thể là kinh phí mà
ngân sách cấp phƣờng, xã (nơi có đất đấu giá) đƣợc hƣởng thấp, trong khi khối
lƣợng công việc mà cấp này phải thực hiện là rất lớn, mất nhiều thời gian, tiềm
ẩn nhiều yếu tố phức tạp... dẫn đến tình trạng các đơn vị ngại thực hiện nhiệm
vụ đấu giá QSD đất.
3


Xuất phát từ những vấn đề nêu trên, đồng thời với hy vọng góp phần vào
việc nâng cao hiệu quả quản lý nhà nƣớc trong lĩnh vực đất đai nói chung và về
đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố nói riêng, em chọn nghiên cứu và thực
hiện đề tài: “Quản lý nhà nƣớc về đấu giá quyền sử dụng đất - Từ thực tiễn
thành phố Lào cai, tỉnh Lào cai”.
2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài luận văn
Trong những năm vừa qua, các vấn đề liên quan đến quản lý nhà nƣớc về
đấu giá quyền sử dụng đất đã thu hút đƣợc sự quan tâm của nhiều nhà nghiên
cứu cũng nhƣ những ngƣời làm công tác thực tiễn. Có thể liệt kê một số cơng
trình nghiên cứu:
Thứ nhất, Luận án Tiến sĩ Luật học năm 2012 của Đặng Thị Bích Liễu tại

Viện Khoa học Xã hội Việt Nam về đề tài“Pháp luật về đấu giá quyền sử dụng
đất ở Việt Nam” [18].
Luận án đã nghiên cứu những vấn đề lý luận về đấu giá quyền sử dụng
đất, xác lập cơ sở lý luận cho việc điều chỉnh pháp luật một cách có hiệu quả đối
với các quan hệ đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam. Đề xuất phƣơng hƣớng
và các giải pháp hoàn thiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất
có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất ở Việt Nam, không đề cập đến nội dung
quản lý nhà nƣớc.
Thứ hai, Luận văn thạc sĩ: “Hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về đất
đai trên địa bàn thành phố Quy Nhơn”, Lê Văn Tùng, năm 2013, Đại học Đà
Nẵng [22].
Nhà ở và đất đai là hai lĩnh vực gắn bó chặt chẽ với nhau nếu đặt chung
trong môi trƣờng đô thị. Nhà ở không thể phát triển, xây dựng mà khơng tính
đến điều kiện, khả năng cho phép của quỹ đất. Vì vậy, Luận văn “Hồn thiện
công tác quản lý nhà nƣớc về đất đai trên địa bàn thành phố Quy Nhơn” là cở sở
quan trọng để tơi phát triển luận văn thạc sĩ của mình.
Luận văn nghiên cứu về đất đô thị, thực trạng đất đai và công tác quản lý
nhà nƣớc về đất đai tại Thành phố Quy Nhơn. Luận văn nghiên cứu thực trạng
4


quản lý bám sát vào nội dung quản lý nhà nƣớc về đất đô thị. Đây là điểm mà
luận văn của tôi kế thừa và xin đƣợc phát triển khi nghiên cứu về nhà ở đô thị.
Hơn nữa, luận văn giúp tơi đánh giá chính xác đặc điểm cơng tác quản lý nhà
nƣớc về đất đai tại Quy Nhơn, từ đó em có thể nhìn nhận các tác động của hoạt
động này đến công tác quản lý nhà ở đô thị.
Thứ ba, cơng trình nghiên cứu của Trần Kim Chung (2009), Chính sách
phát triển thị trường bất động sản - Kinh nghiệm quốc tế và bài học cho Việt
Nam, Nhà xuất bản Tài chính, Hà Nội [7].
Bài nghiên cứu đề cập chủ yếu các chính sách để phát triển thị trƣờng bất

động sản (nhà, đất) trên thế giới và rút ra bài học để áp dụng với Việt Nam.
Trong đó, các kinh nghiệm phát triển thị trƣờng bất động sản là điểm mà luận
văn của em xin kế thừa và phát triển thêm.
Bên cạnh đó, đã có một số cơng trình nghiên cứu liên quan đến đề tài đất
đai, song chƣa có đề tài nghiên cứu khoa học nào đề cập đến hoạt động quản lý
nhà nƣớc về đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lào cai, tỉnh Lào
cai. Qua cơng trình nghiên cứu này, em hy vọng đóng góp một số giải pháp
nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động quản lý nhà nƣớc về đấu giá quyền sử dụng
đất trên địa bàn thành phố.
3. Mục đích, nhiệm vụ của luận văn
3.1. Mục đích:
Luận văn thực hiện với mục đích đề xuất các giải pháp tăng cƣờng quản
lý nhà nƣớc về đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lào cai, tỉnh
Lào cai trong những năm tiếp theo.
3.2. Nhiệm vụ:
Thông qua việc nghiên cứu, nắm vững các văn bản liên quan đến đấu giá
quyền sử dụng đất của Trung ƣơng và địa phƣơng nhằm:
- Khái quát cơ sở lý luận về quản lý nhà nƣớc về đấu giá QSD đất thông
qua việc làm rõ quan niệm về đấu giá QSD và quản lý nhà nƣớc về đấu giá QSD

5


đất, sự cần thiết phải đấu giá QSD đất và nội dung quản lý nhà nƣớc về đấu giá
QSD đất.
- Đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Lào cai, tỉnh
Lào cai thông qua việc phân tích các yếu tố ảnh hƣởng đến quản lý nhà nƣớc về
đấu giá QSD đất tại thành phố Lào cai, tỉnh Lào cai: các yếu tố tự nhiên, văn
hóa, xã hội, thực trạng quản lý nhà nƣớc về đất đai trên địa bàn từ thực trạng
hoạt động đấu giá QSD đất đến tổ chức bộ máy làm công tác đấu giá QSD đất,

cũng nhƣ kế hoạch đấu giá QSD đất trong thời gian tới, từ đó đánh giá hiệu quả
công tác đấu giá QSD đất trên địa bàn thành phố Lào cai, tỉnh Lào cai trong thời
gian qua.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả, hiệu lực quản lý nhà
nƣớc về công tác đấu giá quyền sử dụng đất trong thời gian tiếp theo.
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu của luận văn
4.1. Đối tượng nghiên cứu
Đối tƣợng nghiên cứu của đề tài những vấn đề lý luận và thực tiễn của
quản lý nhà nƣớc về đấu giá QSD đất ở.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
Về nội dung: Quản lý nhà nƣớc về đấu giá quyền sử dụng đất thông qua
một số dự án đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lào cai, tỉnh Lào
cai đã tiến hành.
Về thời gian: từ năm 2012 đến năm 2016.
Về không gian: thành phố Lào cai, tỉnh Lào cai.
5. Phƣơng pháp luận và phƣơng pháp nghiên cứu của luận văn
5.1. Phương pháp luận:
Luận văn dựa trên cơ sở phƣơng pháp biện chứng và phƣơng pháp duy
vật lịch sử của Chủ nghĩa Mác - Lênin; các phƣơng pháp luận triết học của Hồ
Chí Minh và chủ trƣơng, quan điểm của Đảng Cộng sản Việt Nam về quản lý
nhà nƣớc về đấu giá QSD đất.
5.2. Phương pháp nghiên cứu
6


- Phương pháp kế thừa các tài liệu liên quan:
Tìm hiểu, thu thập, hệ thống hóa và kế thừa các tài liệu đã nghiên cứu
hoặc có liên quan đến mục tiêu nghiên cứu của đề tài. Tiếp cận và sử dụng
nguồn dữ liệu, thông tin từ các cơ quan Trung ƣơng, các viện nghiên cứu, trƣờng
đại học, các cơ quan của thành phố Lào cai và các cơ quan của các phƣờng trực

thuộc thành phố Lào cai.
- Phương pháp phân tích tổng hợp: Kết hợp các yếu tố định tính với định
lƣợng, các vấn đề vĩ mô và vi mô trong phân tích, mơ tả, so sánh và đánh giá
quy trình, hiệu quả của cơng tác đấu giá QSD đất.
- Phương pháp chuyên gia: Tham khảo ý kiến của chuyên gia tƣ vấn, các
nhà quản lý về các lĩnh vực bất động sản, quy hoạch, xây dựng, tài chính và
quản lý sử dụng đất.
6. Những đóng góp mới của luận văn
- Làm rõ về mặt khoa học lý luận đấu giá QSD đất, quản lý nhà nƣớc về
đấu giá QSD đất, đƣa ra kết luận về việc cần thiết phải đấu giá QSD đất và quản
lý nhà nƣớc về đấu giá QSD đất.
- Những số liệu và kết luận của luận văn sẽ góp phần làm rõ những kết
quả đã đạt đƣợc, những tồn tài, hạn chế trong quá trình quản lý nhà nƣớc về đấu
giá QSD đất tại thành phố Lào cai, tỉnh Lào cai.
- Các giải pháp đƣa ra trong luận văn sẽ góp phần giúp cho thành phố Lào
cai, tỉnh Lào cai nâng cao hơn nữa hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nƣớc nói
chung và quản lý nhà nƣớc về đấu giá QSD đất nói riêng.
7. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn
Luận văn là cơng trình khoa học nghiên cứu hệ thống về “ Quản lý nhà
nƣớc về đấu giá quyền sử dụng đất - từ thực tiễn thành phố Lào cai, tỉnh
Lào cai” trên cả 03 phƣơng diện: lý luận, pháp lý và thực tiễn quản lý Nhà
nƣớc; làm cơ sở cho việc hình thành cơ chế quản lý nhà nƣớc về đấu giá QSD
đất; hồn thiện các chính sách về đấu giá QSD đất, về quản lý nhà nƣớc về đấu

7


giá QSD đất; tổ chức bộ máy và đội ngũ cán bộ, công chức thực hiện đấu giá
QSD đất.
Luận văn là tài liệu tham khảo cho cán bộ, công chức làm công tác đấu

giá QSD đất, quản lý nhà nƣớc về đấu giá QSD đất; là tài liệu tham khảo cho
nghiên cứu khoa học, giảng dạy và học tập.
8. Kết cấu luận văn
Ngồi phần mở đầu trình bày các vấn đề về tính cấp thiết của đề tài, tình
hình nghiên cứu, mục đích, yêu cầu, đối tƣợng, phạm vi, phƣơng pháp nghiên
cứu của đề tài và phần kết luận tổng kết toàn bộ kết quả mà đề tài mang lại,
những kiến nghị, đề xuất với các cấp, ngành chức năng, luận văn đƣợc kết cấu
thành 03 chƣơng, gồm:
Chƣơng 1: Cơ sở lý luận quản lý nhà nƣớc về đấu giá QSD đất đai
Chƣơng 2: Thực trạng quản lý nhà nƣớc về đấu giá QSD đất tại thành phố
Lào cai, tỉnh Lào cai
Chƣơng 3: Giải pháp đổi mới quản lý nhà nƣớc về đấu giá QSD đất ở
thành phố Lào cai, tỉnh Lào cai

8


Chƣơng 1:
CƠ SỞ LÝ LUẬN QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC
VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.1. Quan niệm về đấu giá quyền sử dụng đất
1.1.1. Đấu giá
Đấu giá là phƣơng thức định đoạn tài sản, qua hành vi bán tài sản có sự
chuyển dịch quyền sở hữu tài sản cho ngƣời mua.
Đấu giá là một quá trình mua và bán bằng cách đƣa ra món hàng cần
đấu giá, ra giá và sau đó bán món hàng cho ngƣời ra giá cao nhất.
Về phƣơng diện kinh tế, một cuộc đấu giá là phƣơng pháp xác định giá
trị của món hàng chƣa biết giá hoặc giá trị thƣờng thay đổi. Trong một cuộc
đấu giá, bên có tài sản đƣa ra đấu giá có thể định trƣớc một mức giá tối thiểu
hay còn gọi là giá khởi điểm. Nếu ngƣời tham gia đấu giá trả giá khơng đạt

đến đƣợc giá khởi điểm, món hàng sẽ khơng đƣợc bán và ngƣời đƣa món
hàng ra đấu giá vẫn phải trả phí cho nơi ngƣời phụ trách việc bán đấu giá.
Có nhiều cách phân loại đấu giá nhƣ: đấu giá theo mặt hàng, đấu giá
theo hình thức...
Quy trình của một cuộc đấu giá gồm 07 bƣớc: Cơng bố thông tin vật
phẩm đƣợc đấu giá; thẩm định và công bố giá khởi điểm; thẩm định hồ sơ
tham gia đấu giá; bảo lãnh ngân hàng hoặc đặt cọc tiền tham gia đấu giá; công
bố bƣớc giá; đấu giá và công nhận kết quả ngƣời thắng đấu giá và thiết lập
hợp đồng kinh tế khi trúng đấu giá.
1.1.2. Đấu giá quyền sử dụng đất
Đấu giá QSD đất là việc cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền cơng khai lựa
chọn nhà đầu tƣ là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nƣớc thuộc mọi
thành phần kinh tế có đủ điều kiện về vốn và khả năng đảm bảo yêu cầu về kỹ
thuật của dự án để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất, nhằm tạo
vốn đầu tƣ xây dựng cơng trình cơ sở hạ tầng, phát triển kinh tế - xã hội.
Đấu giá QSD đất là hình thức Nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng
9


đất, cho th đất một cách cơng khai, có từ hai ngƣời trở lên tham gia theo
nguyên tắc dân chủ, cơng khai, liên tục, trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyền
và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia.
Đấu giá QSD đất là một hình thức để Nhà nƣớc tiến hành giao đất hoặc
cho thuê đất đối với các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nƣớc. Thơng qua
việc đấu giá đất sẽ bổ sung thêm nguồn kinh phí cho ngân sách Nhà nƣớc để
đầu tƣ xây dựng cơ sở hạ tầng, góp phần phát triển kinh tế - xã hội; đồng thời
đó cũng là căn cứ để Nhà nƣớc điều chỉnh khung giá đất.
Có thể hiểu: Đấu giá quyền sử dụng đất là một phương thức định đoạn
tài sản của chủ sở hữu, là hình thức mua bán tài sản đặc biệt, được tổ chức
công khai, giữa một bên là các cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho

thuê đất với một bên là các tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất. Theo đó,
những người muốn nhận được quyền sử dụng đất tham gia trả giá từ thấp đến
cao theo trình tự, thủ tục nhất định. Người trả giá cao nhất và ít nhất bằng giá
khởi điểm là người nhận được quyền sử dụng đấu giá đất.
Ngƣời tham gia đấu giá QSD đất là tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá
nhân có đủ điều kiện năng lực tài chính, kỹ thuật để thực hiện dự án và đăng
ký tham gia đấu giá đất theo quy định của Quy chế này.
Quỹ đất để tổ chức đấu giá là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất
chƣa sử dụng, mặt bằng khu đất của các tổ chức thuộc diện phải di chuyển cơ sở
sản xuất ra ngồi đơ thị theo quy hoạch.
1.1.3. Vai trò, đặc điểm của đất đai và sự cần thiết phải thực hiện đấu
giá QSD đất
1.1.3.1. Vai trò của đất đai
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá đối với mỗi quốc gia, là điều kiện
tồn tại và phát triển của con ngƣời và các sinh vật khác trên trái đất. C.Mác
viết rằng: Đất là tài sản mãi mãi với loài ngƣời, là điều kiện cần để sinh tồn,
là điều kiện không thể thiếu đƣợc để sản xuất, là tƣ liệu sản xuất cơ bản trong
nơng lâm nghiệp.
Theo đó, đất đai có 03 vai trị lớn:
10


Thứ nhất, đối với các hoạt động kinh tế - xã hội nói chung: Trong tiến
trình lịch sử của xã hội loài ngƣời, con ngƣời và đất đai ngày càng gắn bó
chặt chẽ với nhau. Đất đai trở thành nguồn của cải vô tận của con ngƣời, con
ngƣời dựa vào đó để tạo ra sản phẩm ni sống mình. Đất đai luôn luôn là
thành phần quan trọng hàng đầu của mơi trƣờng sống. Khơng có đất đai
khơng có bất kỳ một ngành sản xuất nào, khơng có một q trình lao động
nào diễn ra và cũng khơng thể có sự tồn tại của xã hội loài ngƣời. Đất đai là
địa bàn của các hoạt động kinh tế - xã hội. Muốn xây dựng một nhà máy,

trƣớc hết phải có địa điểm, một diện tích đất nhất định, trên đó sẽ là nơi xây
dựng các nhà xƣởng để máy móc, kho tàng, bến bãi, nhà làm việc, đƣờng đi
lại… Cùng với sự phát triển nhanh chóng của các ngành cơng nghiệp là sự
phát triển của ngành xây dựng, các cơng trình dân cƣ phát triển, đòi hỏi xây
dựng nhà ở và hình thành đơ thị, các khu dân cƣ mới. Những yêu cầu này
ngày càng tăng làm cho nhu cầu đất đai dành cho các ngành đó cũng tăng lên.
Thứ hai, đối với các hoạt động khai thác trực tiếp các yếu tố từ đất đai
nhƣ ngành cơng nghiệp khai khống (hầm mỏ, vật liệu xây dựng,…), ngành
du lịch..., các điều kiện, đặc tính sẵn có của đất đai, các yếu tố mơi trƣờng,
thời tiết, khí hậu bên ngồi là yếu tố đóng vai trị quan trọng. Việc bố trí hoạt
động sử dụng đất của các ngành này không thể phụ thuộc vào ý muốn chủ
quan của con ngƣời mà phụ thuộc vào điều kiện vốn có của đất đai.
Thứ ba, đối với sản xuất nông nghiệp đất đai là tƣ liệu sản xuất đặc biệt
và khơng có tƣ liệu nào có thể thay thế đƣợc. Vì tƣ liệu sản xuất bao gồm đối
tƣợng lao động và công cụ lao động. Hoạt động sản xuất nông nghiệp, đặc
biệt là ngành trồng trọt, là quá trình con ngƣời tác động vào ruộng đất nhƣ cày
bừa, bón phân… nhằm làm thay đổi chất lƣợng đất đai, tạo điều kiện thuận lợi
cho cây trồng sinh trƣởng và phát triển, tức là quá trình biến đổi đất đai từ
kém màu mỡ thành màu mỡ hơn. Trong q trình này đất đai đóng vai trị nhƣ
là đối tƣợng lao động. Mặt khác con ngƣời sử dụng đất đai nhƣ một công cụ
để tác động lên cây trồng, thơng qua đó làm tăng độ màu mỡ của đất nhằm
thu nhiều sản phẩm hơn. Nhƣ vậy, trong quá trình này, đất đai tham gia với
11


vai trò là tƣ liệu lao động chủ yếu và quan trọng nhất. Vì vậy định hƣớng
trong sản xuất nơng nghiệp là khi sử dụng đất cần hạn chế các hoạt động làm
mất yếu tố tự nhiên, ƣu tiên hoạt động khai thác sử dụng trực tiếp các yếu tố
tự nhiên nhƣng vẫn có thể đƣa vào sản xuất nơng nghiệp.
1.1.3.2. Đặc điểm của đất đai

Đất đai là tài nguyên khơng thể sản sinh nhưng lại có khả năng tái tạo
được: Đất là vật thể thiên nhiên đƣợc hình thành lâu đời sau quá trình biến đổi
lâu đời của thiên nhiên, do kết quả quá trình hoạt động tổng hợp của 5 yếu tố
bao gồm: đá, thực vật, động vật, khí hậu, địa hình và thời gian. Sự hình thành
đất đai không nằm trong ý muốn chủ quan của con ngƣời. Quỹ đất hiện có
đƣợc phân chia thành nhiều dạng, nhiều loại khác nhau, do đó có những mục
đích sử dụng khác nhau và phân chia có giới hạn.
Tuy đất đai không thể sản sinh nhƣng nếu đất đai đƣợc sử dụng hợp lý
thì sức sản xuất sẽ tăng lên. Con ngƣời không tạo ra đƣợc đất đai, nhƣng bằng
lao động của mình (lao động sống và lao động vật hoá) con ngƣời sẽ cải thiện
đất đai, làm cho đất đai từ xấu trở thành tốt hơn và làm tăng sản lƣợng ruộng
đất. Vì vậy, việc sử dụng đất đai phải theo một yêu cầu cao nhất, tiết kiệm
cho mỗi một mục đích, đặc biệt là mục đích khơng thể chuyển đổi đƣợc, cùng
với việc khai thác sử dụng đất phải gắn liền với việc bảo vệ môi trƣờng.
Đất đai có vị trí cố định và sức sinh lợi khơng đồng đều. Vị trí tự nhiên
đƣợc xác định bởi kinh độ, vĩ độ để quản lý thông tin đất đai. Vị trí tự nhiên
là cố định và mang tính tuyệt đối. Vị trí tƣơng đối của mảnh đất đƣợc thể hiện
ở khả năng tiếp cận của mảnh đất và khoảng cách đến các trung tâm phát
triển; hai yếu tố này tạo nên sức sinh lợi và giá trị kinh tế của mảnh đất. Vị trí
tƣơng đối có thể thay đổi đƣợc. Vì vậy khi đầu tƣ cần quan tâm đến vị trí
tƣơng đối của đất đai, dự báo khả năng thay đổi của vị trí tƣơng đối và nhìn
thấy đƣợc giá trị kỳ vọng của đất đai.
Đất đai là một tư liệu sản xuất gắn liền với hoạt động của con người:
Trong quá trình hoạt động sản xuất, đất đai trở thành tƣ liệu sản xuất không
thể thiếu đƣợc. Con ngƣời thông qua hoạt động sản xuất đa dạng phong phú,
12


trực tiếp hay gián tiếp tác động vào đất đai nhằm khai thác triệt để nguồn tài
nguyên thiên nhiên này phục vụ cho lợi ích của mình. Những tác động đó có

thể làm thay đổi tính chất sử dụng của đất đai, từ đất hoang sơ thành đất đai
canh tác đƣợc, hoặc đất đai từ sử dụng mục đích này sang mục đích khác,
hoặc những tác động để cải tạo tính chất đất, làm tăng độ màu mỡ của đất. Tất
cả những tác động ấy của con ngƣời làm cho đất đai vốn dĩ là một sản phẩm
của tự nhiên trở thành một sản phẩm của lao động.
Quan hệ chiếm hữu và sở hữu đất đai: Từ xa xƣa, khi lồi ngƣời cịn
sống thành bầy đàn, con ngƣời chuyển từ săn bắt sang trồng cây trên những
mảnh đất chiếm hữu đƣợc và trở thành sở hữu chung của cộng đồng. Cùng
với tiến trình phát triển của xã hội lồi ngƣời, chế độ sở hữu và chiếm hữu đất
đai cũng phát triển theo nhiều kiểu khác nhau. Nhƣ vậy, xét về mặt bản chất
nguồn gốc đất đai thì sở hữu đất đai đƣợc coi là sản phẩm chung của xã hội và
thuộc sở hữu chung.
Cùng với sự phát triển của lịch sử, chế độ phong kiến hình thành và dần
dần chế độ sở hữu tƣ nhân cũng bắt đầu xuất hiện, song nhìn chung trong một
thời gian dài suốt hàng trăm năm chế độ phong kiến kết hợp với chế độ thuộc
địa của thực dân Pháp, chế độ sở hữu ruộng đất của nƣớc ta vẫn song song tồn
tại hai loại gồm: sở hữu Nhà nƣớc và sở hữu tƣ nhân. Tuỳ theo từng thời kỳ
lịch sử khác nhau mà sự biểu hiện của quyền sở hữu đó cũng khác nhau và
diễn ra dƣới nhiều hình thức khác nhau.
Ngày nay, Nhà nƣớc Cộng hồ Xã hội chủ nghĩa Việt Nam có những
quy định rất chặt chẽ về đất đai nhƣ:
Điều 53 - Hiến pháp năm 2013 quy định: "Đất đai, tài nguyên nƣớc, tài
nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên
khác và các tài sản do Nhà nƣớc đầu tƣ, quản lý là tài sản cơng thuộc sở hữu
tồn dân do Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý" [20].
Điều 54 - Hiến pháp năm 2013 cũng khẳng định:
- Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát
triển đất nƣớc, đƣợc quản lý theo pháp luật.
13

- Tổ chức, cá nhân đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất, công nhận
quyền sử dụng đất. Ngƣời sử dụng đất đƣợc chuyển quyền sử dụng đất, thực
hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của luật. Quyền sử dụng đất đƣợc
pháp luật bảo hộ.
- Nhà nƣớc thu hồi đất do tổ chức, cá nhân đang sử dụng trong trƣờng
hợp thật cần thiết do luật định vì mục đích quốc phịng, an ninh; phát triển
kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, cơng cộng. Việc thu hồi đất phải công
khai, minh bạch và đƣợc bồi thƣờng theo quy định của pháp luật.
- Nhà nƣớc trƣng dụng đất trong trƣờng hợp thật cần thiết do luật định
để thực hiện nhiệm vụ quốc phòng, an ninh hoặc trong tình trạng chiến
tranh, tình trạng khẩn cấp, phịng, chống thiên tai.
Điều 4 - Luật Đất đai năm 2013 khẳng định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn
dân do Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nƣớc trao
quyền sử dụng đất cho ngƣời sử dụng đất theo quy định của Luật này”.
Điều 6 - Luật Đất đai năm 2013 quy định các nguyên tắc sử dụng đất
nhƣ sau:
- Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất.
- Tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trƣờng và không làm tổn hại đến
lợi ích chính đáng của ngƣời sử dụng đất xung quanh.
- Ngƣời sử dụng đất thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình trong thời hạn
sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có
liên quan. [20]
Nhƣ vậy, ở Việt Nam quyền sở hữu đất đai thuộc về toàn dân. Đất đai
là tài sản chung của tất cả mọi ngƣời và Nhà nƣớc là ngƣời đại diện cho Nhân
dân, thống nhất quản lý toàn bộ đất đai.
Với tƣ cách là đại diện chủ sở hữu về đất đai, Nhà nƣớc thực hiện việc
thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nƣớc nhằm đảm bảo cho đất
đai đƣợc sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích
của Nhà nƣớc cũng nhƣ của ngƣời sử dụng đất. Đồng thời, để đảm bảo cho

việc khai thác và sử dụng đất đai ổn định, lâu dài và có hiệu quả, Nhà nƣớc
14


mở rộng tối đa các quyền của ngƣời sử dụng đất nhƣ: chuyển đổi, chuyển
nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, tặng, cho, thừa kế QSD đất, thế chấp, bảo lãnh
và góp vốn bằng QSD đất.
Đất đai có tính đa dạng và đa dụng: Tính đa dạng của đất đai là do vị
trí và tính chất cấu thành của đất đai tạo nên, do đó có rất nhiều loại đất khác
nhau (đất phù sa, đất cát, đất thịt, đất đỏ ba dan…). Từ tính đa dạng mà nó
dẫn tới tính đa dụng của đất đai nhƣ: sử dụng nhiều mục đích hoặc cùng mục
đích nhƣng cơng dụng khác nhau.
Từ đặc điểm này của đất đai chúng ta cần coi trọng công tác quy hoạch
đất đai: trong quy hoạch phải xác định mục đích sử dụng đảm bảo phù hợp
với tính đa dạng và đa dụng. Chúng ta phải đánh giá đƣợc hết đặc tính của đất
đai để tìm ra đƣợc mục đích sử dụng hợp lý nhất và dự báo đƣợc xu hƣớng
thay đổi. Đồng thời phải hƣớng tới việc làm tăng thêm tính đa dạng và đa
dụng của đất đai.
1.1.3.3. Sự cần thiết phải thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất.
Xuất phát từ vai trò và đặc điểm của đất đai, việc sử dụng đất đai một
cách hợp lý và có hiệu quả là rất cần thiết. Để làm đƣợc điều này thì sự đóng
góp của hoạt động đấu giá QSD đất hết sức quan trọng.
Mục đích của việc đấu giá QSD đất (đặc biệt là đấu giá QSD đất đối
với các thửa đất nhỏ nằm xen kẹt giữa các khu dân cƣ) là tạo sự cạnh tranh
lành mạnh, cơng khai lựa chọn các hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu và đủ điều
kiện để giao đất có thu tiền sử dụng đất nhằm huy động tối đa nguồn vốn
phục vụ lợi ích cơng cộng, phát triển nền kinh tế và nâng cao chất lƣợng đời
sống nhân dân, trong đó ƣu tiên đầu tƣ xây dựng hạ tầng kỹ thuật cho địa
phƣơng nơi có đất bị thu hồi để đấu giá. Đồng thời, đấu giá còn nhằm làm
tăng số lƣợng nhà ở, góp phần giải quyết nhu cầu đất ở của Nhân dân, hạn chế

sự gia tăng giá, bình ổn thị trƣờng nhà đất. Đấu giá QSD đất cịn nhằm lựa
chọn đƣợc các chủ đầu tƣ có đủ năng lực, từng bƣớc hiện thực hố quy hoạch,
góp phần thúc đẩy quá trình phát triển kinh tế - xã hội ở mỗi địa phƣơng.

15


Tuy nhiên, để đấu giá QSD đất phát huy đƣợc hiệu quả thì cần có sự
hiểu biết sâu sắc và toàn diện, từ yêu cầu đến các nguyên tắc tiến hành, để từ
đó có cái nhìn đúng đắn về loại hình này.
Về u cầu: Diện tích đất đƣa ra đấu giá QSD đất phải đảm bảo phù
hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và phải đƣợc cấp có thẩm quyền phê
duyệt. Việc đấu giá đƣợc thực hiện tới từng ô đất, lô đất, thửa đất cho tổ chức,
cá nhân, hộ gia đình có nhu cầu sử dụng. Trƣờng hợp đấu giá cả dự án hoặc lô
đất gồm nhiều thửa đất có cơng năng sử dụng khác nhau do Uỷ ban nhân dân
Thành phố quyết định.
Về nguyên tắc: Đấu giá QSD đất đƣợc thực hiện theo nguyên tắc công
khai, dân chủ, liên tục, trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyền và lợi ích hợp
pháp của Nhà nƣớc cũng nhƣ của ngƣời tham gia đấu giá.
Đấu giá quyền sử dụng đất cần thiết là do:
Thứ nhất, đấu giá QSD đất mang lại nguồn thu quan trọng bổ sung vào
ngân sách Nhà nƣớc để đầu tƣ xây dựng và cải tạo cơ sở hạ tầng. Đối tƣợng
tham gia đấu giá không bị ràng buộc về thành phần kinh tế, miễn là đáp ứng
đủ các yêu cầu về tài chính và kỹ thuật của dự án. Do vậy sẽ có nhiều nhà đầu
tƣ cùng tham gia đấu giá QSD đất 1 lô đất, sẽ tạo đƣợc sự cạnh tranh lành
mạnh giữa những ngƣời tham gia đấu giá và mức giá trúng sẽ sát với giá thực
tế trên thị trƣờng. Chính vì vậy địa phƣơng có thể tăng thu tối đa cho nguồn
vốn, có thể chủ động đầu tƣ xây dựng cơ sở hạ tầng, phúc lợi xã hội tại địa
phƣơng mình tránh đƣợc tình trạng trơng chờ vào ngân sách Nhà nƣớc.
Thứ hai, đấu giá QSD đất có thể lựa chọn đƣợc các chủ đầu tƣ có đủ

năng lực, góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng đất, đảm bảo thực hiện quy
hoạch một cách đồng bộ. Qua việc xét duyệt hồ sơ đăng ký tham gia đấu giá
QSD đất, Hội đồng đấu giá sẽ chọn đƣợc những chủ đầu tƣ có đủ tƣ cách
tham gia đấu giá, có đủ năng lực về tài chính, kỹ thuật để đảm bảo thực hiện
dự án đúng tiến độ. Đồng thời chỉ có nhà đầu tƣ có khả năng sử dụng đất hiệu
quả nhất mới trả giá cao nhất. Việc đấu giá đƣợc diễn ra công khai, các chủ

16


đầu tƣ cạnh tranh với nhau một cách công bằng, từ đó sẽ chọn đƣợc nhà đầu
tƣ có đủ năng lực và nâng cao hiệu quả sử dụng đất.
Thứ ba, đấu giá QSD đất là một trong những căn cứ để Nhà nƣớc xác
định giá đất, góp phần tạo ra mặt bằng giá cả và bình ổn thị trƣờng bất động
sản, thúc đẩy phát triển thị trƣờng bất động sản một cách lành mạnh. Các nhà
đầu tƣ tham gia đấu giá QSD đất một cách tự nguyện. Họ cạnh tranh tự do với
nhau, cân nhắc để đƣa ra mức giá của mình với mục tiêu tối đa hố lợi nhuận
nên giá trúng thƣờng sát với giá thị trƣờng. Nhà nƣớc sẽ dựa vào đó để điều
chỉnh lại khung giá đất hợp lý. Các thông tin về thửa đất tham gia đấu giá
đƣợc niêm yết công khai trên các phƣơng tiện thông tin đại chúng, phổ biến
tới tất cả mọi ngƣời quan tâm tới, điều này sẽ khắc phục đƣợc tính thơng tin
khơng hồn hảo của thị trƣờng bất động sản, góp phần làm minh bạch thị
trƣờng bất động sản.
Thứ tư, đấu giá QSD đất góp phần ổn định tình hình chính trị và phát
triển nền kinh tế một cách bền vững. Nhờ có nguồn thu từ đấu giá bổ sung
vào Ngân sách mà hệ thống cơ sở hạ tầng đƣợc nâng cấp và cải tạo, giá trị đất
đai tăng lên góp phần thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế.
Thứ năm, đấu giá QSD đất góp phần vào quá trình cải cách hành chính.
Ngƣời tham gia đấu giá sau khi trúng đấu giá đƣợc hỗ trợ một cách tốt nhất về
việc làm hồ sơ thửa đất góp phần thúc đẩy quá trình giải quyết nhanh gọn các

thủ tục hành chính. Các quyền lợi của ngƣời trúng đấu giá sẽ đƣợc bảo vệ, sau
khi hết hạn sử dụng đất nếu nhà đầu tƣ có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất và
chấp hành tốt các chính sách về đất đai trong quá trình sử dụng đất thì sẽ đƣợc
gia hạn. Do vậy tạo tâm lý yên tâm cho các nhà đầu tƣ để họ có thể sử dụng
đất một cách hiệu quả nhất.
Ngồi ra, đấu giá QSD đất cịn giải quyết một phần nhu cầu về đất ở
của nhân dân. Thông qua đấu giá QSD đất, ngƣời dân sẽ xác định đƣợc giá cả
và vị trí đất mà mình muốn mua một cách chính xác mà khơng phải thơng qua
bất kỳ tổ chức hay cá nhân nào. Có nghĩa là ngƣời dân có nhu cầu về đất ở sẽ
đƣợc "mua" đất từ Nhà nƣớc với giá do chính ngƣời dân tự thỏa thuận.
17