BÌNH LUẬN án lệ số 32

BÌNH LUẬN QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ
QUYỀN CỦA NGƯỜI KHAI PHÁ ĐẤT
THÔNG QUA ÁN LỆ SỐ 32/2020/AL
1. Nguồn án lệ
Quyết định giám đốc thẩm số 19/2019/DS-GĐT ngày 20-8-2019 của Hội đồng
Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao về vụ án “Tranh chấp đòi quyền sử dụng đất” tại tỉnh
Bạc Liêu giữa nguyên đơn là bà Lý Kim S với bị đơn là ơng Trần Văn N; người có quyền
lợi, nghĩa vụ liên quan gồm 16 người.
2. Tình huống án lệ
Đất có nguồn gốc là do cá nhân khai phá nhưng sau đó xuất cảnh định cư ở nước
ngồi và người khác đã quản lý, sử dụng ổn định, lâu dài. Trong q trình sử dụng đất,
người này đã tơn tạo đất, xây dựng nhà ổn định, đăng ký kê khai và được cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất.
3. Giải pháp pháp lý
Đất có nguồn gốc là do cá nhân khai phá nhưng sau đó xuất cảnh định cư ở nước
ngoài và người khác đã quản lý, sử dụng ổn định, lâu dài. Trong quá trình sử dụng đất,
người này đã tôn tạo đất, xây dựng nhà ổn định, đăng ký kê khai và được cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất.
4. Các quy định pháp luật có liên quan đến án lệ
Khoản 2 Điều 10, khoản 1, khoản 4 Điều 50 Luật Đất đai năm 2003 (tương ứng với
khoản 5 Điều 26, khoản 1, khoản 4 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013);
Khoản 1 Điều 164, Điều 176, khoản 2 Điều 177, các Điều 192, 196, 201 Bộ luật
Dân sự năm 1995 (tương ứng với khoản 1 Điều 155, Điều 170, khoản 2 Điều 171, các Điều
185, 190, 195 Bộ luật Dân sự năm 2005; khoản 1 Điều 150, Điều 221, khoản 2 Điều 237,
các Điều 187, 182, 192 Bộ luật Dân sự năm 2015).
Đất khai hoang theo giải thích từ ngữ tại Điều 2 Thơng tư số
52/2014/TT/BNNPTNT thì: đất khai hoang là đất đang để hoang hóa, đất khác đã quy
hoạch cho sản xuất nông nghiệp được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Đất khai hoang phục hóa là đất trước đây đã sản xuất nông nghiệp, nhưng đã bị bỏ
hố, nằm trong quy hoạch sản xuất nơng nghiệp được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Chính sách, quy định của luật cho đất khai hoang và đất phục hóa khác nhau phụ

thuộc vào thời điểm khai hoang đất và các loại giấy tờ xác nhận đất khai hoang.


Luật Đất đai 2013 khơng có quy định cụ thể về cấp GCN với đất khai hoang, chỉ
quy định trường hợp có giấy tờ đủ điều kiện để cấp GCN. Cụ thể: các giấy tờ khác lập
trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 tại điểm g khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai được quy định
chi tiết tại Điều 18, Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Đối với trường hợp đất khai hoang không có giấy tờ nếu muốn cấp giấy chứng nhận
đất khai hoang thì cần phải đảm bảo các điều kiện quy định tại Điều 101 Luật Đất
đai 2013.
5. Thành phần đương sự
6. Nội dung án lệ
Thửa đất số 135 tại ấp X, xã N, huyện H, tỉnh Bạc Liêu có nguồn gốc do vợ chồng
cụ K (là cha mẹ của bà S) khai phá khoảng năm 1958, nhưng được gia đình cụ C1 (là cha
của N) đã sử dụng ổn định đất này ít nhất từ năm 1975 cho đến nay. Quá trình sử dụng, cụ
C1 đã đăng ký, kê khai và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 1997, sau đó
cụ C1 đã làm thủ tục tặng cho ông N và ông N đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất năm 2009.
Vợ chồng cụ K khơng đăng ký, kê khai, sử dụng diện tích đất trên và khơng có một
trong các loại giấy tờ theo Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 (trước đây là Điều 50 Luật Đất
đai năm 2003). Mặt khác, gia đình cụ K đều đã xuất cảnh, định cư ở Mỹ, nên không đủ
điều kiện để Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất theo quy định
tại Điều 54, Điều 55, Điều 56, Điều 183 Luật Đất đai năm 2013. Do đó, vợ chồng cụ K
khơng có quyền sử dụng hợp pháp đối với diện tích đất đang tranh chấp nêu trên.
Nhận định của Toà cấp sơ thẩm:
Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của bà S. Buộc ông N
giao trả giá trị phần diện tích đất. Cơng nhận và giao cho ông N quyền quản lý và sử dụng
phần diện tích đất tranh chấp.
Nhận định của Tồ án cấp phúc thẩm:
Sửa Bản án sơ thẩm, công nhận sự thoả thuận của đương sự . Bị đơn (ông N) được

quyền quản lý, sử dụng phần diện tích đất tranh chấp và có trách nhiệm trả cho nguyên đơn
số tiền 72.246.970 đồng.
Nhận định của Toà Giám đốc thẩm:
Chấp nhận Quyết định kháng nghị Giám đốc thẩm.
Huỷ cả 02 Bản án dân sự phúc thẩm của TANDCC TPHCM và Bản án dân sự sơ
thẩm của TAND tỉnh Bạc Liêu về “Tranh chấp địi quyền sử dụng đất”.
Giao hồ sơ cho Tồ án nhân dân tỉnh Bạc Liêu xét xử lại theo thủ tục sơ thẩm, đúng
quy định pháp luật.


7. Bình luận quy định pháp luật về quyền của người khai phá đất
7.1. Sự cần thiết của án lệ và những vấn đề đặt ra
Tranh chấp xuất phát từ việc đất của cá nhân khai phá đất sau đó xuất cảnh định cư
ở nước ngoài trước năm 1975 và đất được giao cho người khác quản lý, sử dụng ổn định,
lâu dài, đã tôn tạo đất, xây dựng nhà ở trên đất và đã đăng ký kê khai và được nhà nước
cấp GCN quyền sử dụng đất. Năm 2012, con của người khai phá khởi kiện đòi lại quyền sử
dụng đất đối với diện tích đất mà cha mẹ bà đã khai phá, vấn đề được đặt ra là:
- Người khai phá đến thời điểm hiện tại có quyền sử dụng đất hay không?
- Người đang sử dụng đất do người khác khai phá nhưng đã được cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất có nghĩa vụ trả lại quyền sử dụng đất đó hay khơng?
Điều 100 và Điều 101 Luật Đất đai năm 2013 (trước đây là Điều 50 Luật Đất đai
năm 2003) có quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất,
tuy nhiên chưa bao quát được cả trường hợp nguồn gốc đất có được là do người khác khai
hoang mà thậm chí phức tạp hơn là cá nhân khai hoang hiện đã xuất cảnh định cư ở nước
ngoài nay địi lại quyền sử dụng đất.
Như vậy, thì quy định của pháp luật hiện nay vẫn chưa có câu trả lời thỏa đáng, gây
khó khăn cho q trình xét xử của Tịa án. Từ đó có thể thấy rằng việc Hội đồng thẩm phán
tòa án nhân dân tối cao chọn ban hành Án lệ số 32/2020/AL là rất cần thiết, giải quyết
được vấn đề người khai phá đến thời điểm hiện tại có cịn quyền sử dụng đất hay khơng,

giúp các thẩm phán có cách hiểu đúng, thống nhất cách giải quyết các tranh chấp tương tự
phát sinh.
7.2. Hướng xử lý của án lệ
7.2.1. Về mặt pháp lý
Hội đồng thẩm phán không công nhận quyền sử dụng đất của vợ chồng cụ K là vấn
đề không phải bàn cải, vì theo nội dung của án lệ thì cụ C1 đã được cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất theo đúng quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013, và vợ
chồng cụ K mặc dù là người khai phá nhưng thực tế đã không sử dụng, đăng ký, kê khai
đối với diện tích đất đang tranh chấp từ năm 1971 đến nay.
Quy định của pháp luật hiện hành khơng có cơ sở nào để cơng nhận quyền sử dụng
đất đối với diện tích đất mà vợ chồng cụ K đã khai phá từ năm 1958, có thể hiểu rằng vợ
chồng cụ K đã khơng cịn quyền sử dụng đất, tức là trước đó vợ chồng cụ K đã có quyền sử
dụng đất thơng qua hành vi khai phá, sử dụng đất nhưng đã từ bỏ quyền sử dụng đất đó
theo quy định tại Điều 239 Bộ luật Dân sự 2015“Chủ sở hữu có thể tự chấm dứt quyền sở
hữu đối với tài sản của mình bằng cách tuyên bố công khai hoặc thực hiện hành vi chứng
tỏ việc mình từ bỏ quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản đó”


Việc vợ chồng cụ K xuất cảnh từ năm 1971 và để cho cụ C1 sử dụng ổn định và
đăng ký kê khai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 1997 được xem là hành vi từ
bỏ quyền sở hữu đối với diện tích đất mà vợ chồng cụ K đã khai phá.
Người khai phá không đăng ký, kê khai, sử dụng và khơng có một trong các loại
giấy tờ theo Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 (trước đây là Điều 50 Luật Đất đai năm
2003)
Nội dung án lệ có nhận định:“Mặt khác, gia đình cụ K đều đã xuất cảnh, định cư ở
Mỹ, nên không đủ điều kiện để Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, giao đất, cho thuê
đất theo quy định tại Điều 54, Điều 55, Điều 56, Điều 183 Luật Đất đai năm 2013”, tuy
nhiên việc vợ chồng cụ K ở Mỹ hay ở Việt Nam không ảnh hưởng đến việc giải quyết vụ
án vì nếu gia đình cụ K ở Việt Nam mà để người khác sử dụng đất của mình đã khai phá
như nội dung án lệ thì vợ chồng cụ K vẫn khơng có quyền sử dụng đất ở thời điểm hiện tại,

nên việc yêu cầu đòi lại quyền sử dụng đất là khơng có cơ sở để chấp nhận.
7.2.2. Về mặt xã hội
Án lệ này chưa thực sự thuyết phục vì đất đang tranh chấp là đất do vợ chồng cụ K
khai phá năm 1958 và đến năm 1971 gia đình cụ đã đi định cư ở nước ngồi, khơng tiếp
tục sử dụng đất và cụ C1 là em ruột cụ K là người trực tiếp sử dụng đất và đứng tên trên
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp năm 1997.
Việc cho rằng gia đình cụ K đều đã xuất cảnh, định cư ở mỹ, nên không đủ điều
kiện để nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất theo quy định tại
Điều 54, Điều 55, Điều 56, Điều 183 Luật Đất đai năm 2013 là hợp lý tuy nhiên cần xem
xét cơng khai phá của gia đình cụ K và quyền sử dụng đất của gia đình cụ K trước khi giao
đất cho cụ C1 vì rõ ràng lúc này gia đình cụ K chưa đi định cư ở nước ngồi.
Việc coi vợ chồng cụ K khơng có quyền sử dụng hợp pháp đối với diện tích đất
đang tranh chấp chỉ đúng trong thời điểm hiện tại nhưng lại bỏ quên việc xem xét quyền sử
dụng đất lúc gia đình cụ K trước khi định cư ở nước ngồi là khơng hợp lý bởi lúc này gia
đình cụ K đủ điều kiện để công nhận quyền sử dụng đất và thực tế đất này là do gia đình cụ
K khai hoang.
Có thể vì là người thân thích trong gia đình nên cụ K đã khơng về địi lại quyền sử
dụng đất trong một thời gian dài dẫn đến sự việc như nội dung án lệ, thiết nghĩ cần ghi
nhận công lao khai phá đất của vợ chồng cụ K mà hoàn trả lại một phần giá trị quyền sử
dụng đất tương xứng với công sức mà vợ chồng cụ K đã bỏ ra.
Trên thực tế, một người bị tòa án tuyên khơng có quyền sở hữu căn nhà nhưng có
cơng tơn tạo làm tăng giá trị sử dụng thì vẫn được chia một phần tiền cho cơng sức đóng
góp ấy, nhưng trong án lệ này, tương tự một người không được cơng nhận quyền sử dụng
đất mà có cơng khai hoang lại không được chia phần công sức nào là chưa phù hợp. Do đó,
thiết nghĩ cần xem xét và chia cho thân nhân gia đình ơng K một phần gọi là công sức khai
hoang. Phần tiền chia do các bên thỏa thuận ở một mức hợp lý.


8. Ý nghĩa của án lệ
Đảm bảo đất đã khai hoang không tiếp tục bỏ hoang nếu người khai hoang không

trực tiếp quản lý sử dụng trong thời gian dài.
Đảm bảo quyền của người đã thực hiện nghĩa vụ với nhà nước, đã có cơng tơn tạo,
cải tạo đất và sử dụng ổn định lâu dài theo quy định của Luật Đất đai các thời kỳ.
Đảm bảo quyền sử dụng đất của người Việt Nam đối với đất trên lãnh thổ Việt Nam.
9. Những vấn đề còn bỏ ngõ
Thứ nhất, án lệ số 32 giải quyết vấn đề tranh chấp đòi quyền sử dụng đất đối với đất
được khai phá trước năm 1975, vậy đối với tranh chấp như trong nội dung án lệ mà đất
được khai phá sau năm 1975 thì có áp dụng án lệ để giải quyết được không;
Thứ hai, án lệ 32 thừa nhận vợ chồng cụ K là người khai phá đất và đến thời điểm
hiện tại đã khơng cịn quyền sử dụng đất nhưng lại khơng đề cập đến việc vợ chồng cụ K
có quyền u cầu hồn trả lại cơng sức khai phá diện tích đất đang tranh chấp hay khơng.
Thứ ba, nội dung của án lệ tập trung vào việc xác định vợ chồng cụ K đã khơng cịn
quyền sử dụng đất đối với diện tích đất đã khai phá, vậy việc án lệ xác định vợ chồng cụ K
khơng cịn quyền sử dụng đất có đồng nghĩa với việc cụ C1 là người có quyền sử dụng đất
hợp pháp hay khơng.