Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân từ thực tiễn huyện mê linh, thành phố hà nội ( Luận văn thạc sĩ)

VIỆN HÀN LÂM
U BÌA LUẬN
VĂNHỌC
CÓ IN
Khổ 210 x 297 mm
KHOA
XÃCHỮ
HỘI NHŨ
VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

LÊ THẢO PHƯƠNG

PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
GIỮA HỘ GIA ĐÌNH VÀ CÁ NHÂN TỪ THỰC TIỄN
HUYỆN MÊ LINH, THÀNH PHỐ HÀ NỘI
Ngành: Luật kinh tế
Mã số: 60.38.01.07
TRANG BÌA 2 TÓM TẮT LUẬN VĂN (khổ 140mm x 210 mm

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS NGUYỄN THỊ NGA
(Tãm t¾t luËn v¨n in hai mÆt kÓ c¶ b×a)

HÀ NỘI, 2018


LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu

ghi trong luận văn là trung thực. Những kết luận khoa học của luận văn chưa
từng được công bố trong bất kỳ công trình nào khác.
TÁC GIẢ LUẬN VĂN


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU .....................................................................................................................1
Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GIỮA HỘ GIA ĐÌNH VÀ CÁ NHÂN ................................... 8
1.1. Lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất. ...................................................8
1.2. Lý luận pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá
nhân. ..........................................................................................................................19
Chương 2: THỰC TRẠNG CÁC QUY ĐỊNH VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT GIỮA HỘ GIA ĐÌNH VÀ CÁ NHÂN, VÀ THỰC TIỄN THỰC
HIỆN PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ
GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN MÊ LINH ...............................34
2.1 Thực trạng pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và
cá nhân.......................................................................................................................34
2.2 Thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân trên
địa bàn huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội. ..............................................................52
Chương 3: ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ
CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GIỮA HỘ GIA ĐÌNH VÀ CÁ
NHÂN .......................................................................................................................63
3.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ
gia đình và cá nhân. ...................................................................................................63
3.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ
gia đình và cá nhân ....................................................................................................65
3.3. Giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về chuyển nhượng quyền sử
dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân. .......................................................................70
KẾT LUẬN ...............................................................................................................75

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

BLDS

Bộ luật dân sự

KDBĐS

Kinh doanh bất động sản

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

VBQPPL

Văn bản quy phạm pháp luật


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, có trước lao động và cùng với quá trình
lịch sử phát triển kinh tế xã hội, đất đai là điều kiện lao động. Đất đai đóng vai trò
quyết định cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người. Đất đai là một trong
những tài nguyên vô cùng quý giá của con người, là điều kiện sống cho động vật,
thực vật, con người trên trái đất. Đất đai tham gia vào tất cả các hoạt động kinh tế xã hội, đất đai là nguồn của cải, là một tài sản cố định và đầu tư cố định, là thước đo
sự giầu có của một quốc gia.

Trong điều kiện kinh tế thị trường, Nhà nước ta đã có nhận thức mới về vị
trí, vai trò của đất đai. Nó không chỉ là tài nguyên thiên nhiên, là lãnh thổ quốc gia,
là tư liệu sản xuất đặc biệt không gì có thể thay thế được trong sản xuất nông lâm
nghiệp, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế xã hội, an ninh quốc
phòng. Là thành phần quan trọng của môi trường sống, đất đai còn là nguồn lực, nguồn
vốn to lớn để phát triển đất nước. Con người luôn mong muốn tác động vào nó thường
xuyên để tạo ra những giá trị vật chất, tinh thần phục vụ đời sống cho mình. Và sự
chuyển dịch đất đai từ chủ thể sử dụng này sang chủ thể sử dụng khác là một quy luật
vận động tất yếu.
Nhà nước đã đưa ra cơ sở pháp lý quản lý đất đai một cách thống nhất trên
toàn quốc, nhằm tạo trật tự đảm bảo tính công bằng trong xã hội khi thực hiện
chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên vấn đề chuyển nhượng không chỉ đơn
thuần lúc nào cũng tuân theo khuôn khổ pháp luật quy định, trên thực tế tình hình
chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người sử dụng đất vẫn diễn ra phức tạp gây
ra những khó khăn trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai.
Huyện Mê Linh nằm ở phía Tây Bắc của thành phố Hà Nội, cách trung tâm
thành phố Hà Nội 30km, những năm gần đây, kinh tế - xã hội của huyện Mê Linh
có sự phát triển mạnh mẽ và toàn diện. Cơ cấu kinh tế đã có những bước chuyển
biến tích cực, từ một huyện thuần nông đã chuyển sang cơ cấu kinh tế mới là công
nghiệp - dịch vụ - du lịch - nông nghiệp. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng


đất giữa hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện cũng rất đa dạng và phức tạp do
quá trình đô thị hoá, quy hoạch sản xuất, tạo tiền đề phát triển ngành nông nghiệp
theo hướng hàng hóa, quy mô lớn, nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa
hộ gia đình và cá nhân tăng cao và những bất cập còn tồn tại của quá trình cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất trước đây.
Nhằm đánh giá thực trạng thi hành và trên cơ sở đó đề xuất định hướng và
một số giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện về pháp luật về chuyển nhượng quyền
sử dụng đất tôi chọn đề tài "Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ

gia đình và cá nhân từ thực tiễn huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội".
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Đến nay, vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân
là một đề tài được nhiều tầng lớp quan tâm cả về nội dung kinh tế lẫn nội dung hành
chính. Có thể kể đến một số công trình, bài báo tiêu biểu sau đây:
Luận văn thạc sĩ của Nguyễn Thị Thập (2011) “Quyền sử dụng đất của hộ
gia đình, cá nhân dưới khía cạnh quyền tài sản tư theo pháp luật Việt Nam”, luận
văn hệ thống, tập hợp những vấn đề lý luận chung về quyền sử dụng đất và những
vấn đề lý luận về quyền sử dụng đất dưới góc độ quyền tài sản tư. Đưa ra những
định hướng và giải pháp góp phần hoàn thiện những quy định về quyền sử dụng đất
dưới góc độ quyền tài sản tư.
Luận văn thạc sĩ của Nguyễn Thị Nắng Mai (2012) “Pháp luật về thủ tục
chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam”, Luận
văn nghiên cứu phân tích cơ sở lý luận về quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền
sử dụng đất và thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân.
Đề xuất những kiến nghị nhằm tiếp tục hoàn thiện nhưng thủ tục trong lĩnh vực
chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân.
Luận án tiến sĩ của Nguyễn Thị Hồng Nhung (2013) “ Pháp luật về chuyển
nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản ở Việt Nam”, nghiên cứu
các vấn đề lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động
sản với tư cách là một giao dịch đặc thù trong kinh doanh bất động sản.

2


Luận án tiến sĩ của Nguyễn Quang Tuyến 2003) “Địa vị pháp lý của người
sử dụng đất trong các giao dịch dân sự, thương mại về đất đai” nghiên cứu các quy
định của pháp luật, địa vị pháp lý của người sử dụng đất, ảnh hưởng đến các giao
dịch về đất đai cũng như việc quản lý và thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất
động sản và hoàn thiện pháp luật về đất đai.

Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Nhà nước của PGS.TS Phạm Hữu Nghị
(2000), Viện nghiên cứu địa chính – Tổng cục Địa chính: “Những quy định về
chuyển quyền sử dụng đất”; Một số đề tài khoa học cấp Bộ doViện nghiên cứu địa
chính thực hiện.
Các bài báo về các vấn đề cụ thể như: Nguyễn Văn Hiến – Tòa án nhân dân
tối cao, “Thực trạng pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam
hiện nay” “Bản chất của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp
luật hiện hành”; ThS. Lê Hồng Hạnh “Bản chất pháp lý của quyền sử dụng đất
trong pháp luật Việt Nam”; …
Nguyễn Thị Nắng Mai (2011), “Thực trạng và giải pháp hoàn thiện thủ tục
hành chính trong quản lý và chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình cá
nhân trong Luật đất đai 2003”; Nguyễn Thị Thu Thuỷ (2004), “Một số vấn đề về
chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật Việt Nam” (Luận
văn thạc sĩ luật học, TS. Đinh Văn Thanh hướng dẫn)

ưu Quốc Thái 200 , “ ề

giao dịch quyền ử dụng đất theo pháp luật hiện hành”, Tạp chí Nhà nước và pháp
luật; Tác giả Nguyễn Thị Nga với hai chuyên đề: Một số tồn tại, vướng mắc và
những sai phạm phát sinh trong quá trình ký kết và thực hiện hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất và Những nội dung cơ bản của hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất, Đề tài khoa học cấp trường - Trường Đại học Luật Hà Nội 2011;
ê Văn Thiệp, “Về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn
liền với đất và một số kiến nghị”, Viện Kiểm sát nhân dân tối cao, Số 24/2012, tr.
37 - 41, 51;

3


Doãn Hồng Nhung, Nguyễn Thị Nắng Mai, “Một số giao dịch tư lợi trong

thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất”, Nhà nước và Pháp luật. Viện Nhà
nước và Pháp luật, Số 3/2012, tr. 60 – 65;
Trong thời gian qua những vấn đề pháp lý về chuyển nhượng quyền sử dụng
đất đã được nhiều học viên, chuyên gia quan tâm nghiên cứu dưới nhiều góc độ
khác nhau. Các công trình này đã đi sâu nghiên cứu một số vấn đề lý luận về giao
dịch quyền sử dụng đất, thực trạng pháp luật về các giao dịch dân sự, thương mại về
quyền sử dụng đất, nêu rõ những hạn chế thiếu xót của pháp luật, thực tiễn thi hành
và đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật về giao dịch quyền sử dụng đất. Nay trên
cơ sở đó, tác giả có sự tổng hợp và kế thừa để nghiên cứu một cách có hệ thống,
thông qua hoạt động thực tiễn từ đó phân tích và đưa ra những nhận định, đánh giá
của mình về các quy định pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ
gia đình và cá nhân ở nước ta. Từ đánh giá thực trạng của pháp luật về chuyển
nhượng quyền sử dụng đất và thực tiễn của quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng
đất diễn ra trong nền kinh tế thị trường của thời gian vừa qua, cũng như thực tiễn áp
dụng pháp luật về lĩnh vực này, tác giả thấy rằng việc nghiên cứu một cách có hệ
thống và phân tích các quy định của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất
giữa hộ gia đình và cá nhân để đưa ra biện pháp hoàn thiện nó có ý nghĩa rất lớn
trong tình hình hiện nay.
Hơn nữa trong điều kiện nền kinh tế - xã hội đang có những thay đổi, phát
triển không ngừng thì kết quả nghiên cứu mà các nhà khoa học pháp lý đã đạt được
vẫn cần phải tiếp tục bổ sung và hoàn thiện. Do vậy, việc đi sâu nghiên cứu đề tài
“Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân từ
thực tiễn huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội” là một công việc có ý nghĩa lý luận và
mang tính thời sự sâu sắc.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu: Phân tích, đánh giá pháp luật về chuyển nhượng
QSDĐ giữa hộ gia đình và cá nhân, đồng thời nhận diện những tồn tại, bất cập của
pháp luật về vấn đề này trên cơ sở đánh giá thực trạng thi hành. Trên cơ sở đó sẽ đề

4

xuất định hướng và một số giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện pháp luật về chuyển
nhượng QSDĐ giữa hộ gia đình và cá nhân
Để đạt được mục đích nghiên cứu, Luận văn xác định các nhiệm vụ nghiên
cứu cụ thể sau:
Một là phân tích, làm sáng tỏ cơ sở lý luận về quyền sử dụng đất, về chuyển
nhượng quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình
và cá nhân. Phân tích những những yếu tố tác động đến pháp luật về chuyển nhượng
quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân.
Hai là nêu, phân tích, đánh giá những quy định hiện hành của pháp luật về
chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân. Nhận diện những
khó khăn, vướng mắc phát sinh trong quá trình thực thi các quy định về chuyển
nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân.
Ba là tìm hiểu thực tiễn áp dụng các quy định trên tại huyện Mê Linh, thành
phố Hà Nội từ đó đưa những nhận định, đánh giá về tình hình chuyển nhượng
quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân và nguyên nhân.
Bốn là đề xuất định hướng và những kiến nghị nhằm tiếp tục hoàn thiện phát
luật và nâng hiệu quả thực thi các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất
giữa hộ gia đình và cá nhân.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu:
à các văn bản pháp luật hiện hành của Trung ương và thành phố Hà Nội
liên quan trưc tiếp tới hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Các số liệu thu
thập từ các cơ quan: Văn phòng Công chứng, Văn phòng Đăng ký, UBND cấp Huyện
cũng được sử dụng trong việc nghiên cứu, đánh giá về thực trạng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân.
- Phạm vi nghiên cứu:
Do chủ thể thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của
pháp luật gồm nhiều loại, trong khuôn khổ của một luận văn, tác giả chỉ tập trung

nghiên cứu pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với chủ thể là hộ gia
đình, cá nhân mà không nghiên cứu đối với các chủ thể khác.
5


5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu
Luận văn được thực hiện dựa trên cơ sở lý luận Mác - Lênin về Nhà nước và
pháp luật; các quan điểm của Đảng về xây dựng và phát triển nền kinh tế thị trường
định hướng XHCN nói chung và quản lý, sử dụng đất đai nói riêng.
Các phương được sử dụng để giải quyết các vấn đề của đề tài luận văn bao
gồm: Phương pháp triết học duy vật biện chứng và duy vật lịch sử và các phương
pháp nghiên cứu cụ thể:
- Phương pháp phân tích, phương pháp bình luận, phương pháp diễn dịch.
- Phương pháp so sánh, phương pháp đánh giá, phương pháp tổng hợp
- Phương pháp tổng hợp, phương pháp quy nạp, phương pháp lập luận logic.
6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn.
Trên cơ sở nghiên cứu vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia
đình và cá nhân theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng
dẫn thi hành, Luận văn có ý nghĩa trong việc:
- Làm giàu hơn lý luận pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ nói chung và
pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ giữa hộ gia đình và cá nhân nói riêng. Theo đó,
chỉ rõ tính đặc thù và sự khác biệt về chuyển nhượng QSDĐ giữa hộ gia đình, cá
nhân so với các chủ thể khác và những yêu cầu đặt ra cần phải hoàn thiện pháp luật
về lĩnh vực này.
- Từ thực tiễn nghiên cứu các hoạt động chuyển nhượng QSDĐ giữa hộ gia
đình và cá nhân trên địa bàn một huyện, nơi có tốc độc đô thị hóa nhanh chóng
trong thời gian qua là huyện Mê Linh, luận văn phát hiện những tồn tại, bất cập và
những vướng mắc phát sinh trong quá trình thực hiện pháp luật về chuyển nhượng
QSDĐ, cũng như như những sai phạm trong quá trình thực hiện hoạt động chuyển
nhượng của của các chủ thể. Trên cơ sở tìm hiểu những nguyên nhân cụ thể của

thực trạng nêu trên và đề xuất một số giải pháp góp phần tiếp tục hoàn thiện pháp
luật về chuyển nhượng QSDĐ trong tổng thể pháp luật đất đai, pháp luật nhà ở,
pháp luật dân sự và pháp luật về đăng ký bất động sản.

6


7. Cơ cấu của luận văn
Chương 1: Những vấn đề lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất và
pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân.
Chương 2: Thực trạng các quy định của pháp luật về chuyển nhượng quyền
sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân.
Chương 3: Định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng
quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân.

7


Chương 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GIỮA HỘ GIA ĐÌNH VÀ CÁ NHÂN
1.1. Lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
1.1.1. Khái niệm và đặc điểm của quyền sử dụng đất.
* Khái niệm quyền sử dụng đất
Theo lý thuyết truyền thống của luật dân sự được khởi nguồn từ học thuyết
cổ La Mã, quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt là ba quyền năng cơ
bản trong tập hợp các quyền của chủ sở hữu tài sản. Theo cách hiểu đó, quyền sử
dụng đất trước hết là một quyền năng quan trọng trong ba quyền năng cơ bản thuộc
tập hợp các quyền của chủ sở hữu đất đai, mà ở nước ta thuộc sở hữu toàn dân do
Nhà nước đại diện chủ sở hữu.

Tuy nhiên, đến thời điểm hiện nay, pháp luật thực định của Việt Nam vẫn
chưa có định nghĩa chính thức về nội hàm của khái niệm quyền sử dụng đất. Theo
Từ điển uật học năm 200 thì "quyền sử dụng đất là quyền của các chủ thể được
khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi ích từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao,
cho thuê hoặc được chuyển giao từ chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho...” [28, tr.655]. Trong luận án
“Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản ở
Việt Nam”, TS. Nguyễn Thị Hồng Nhung có trích dẫn một số quan điểm liên quan
đến khái niệm về quyền sử dụng đất: “Quyền sử dụng đất là bộ phận cấu thành của
quyền sở hữu đất. Thông qua việc được độc quyền giao đất, cho thuê đất, Nhà nước
trao cho người sử dụng đất thực hiện trong thời hạn thuê đất, nhận giao đất những
quyền và nghĩa vụ nhất định, trong đó có sự phân biệt theo loại đất, theo đối tượng
người sử dụng đất, theo hình thức thuê hoặc giao đất” [22, tr.16]. Trong khi đó,
Giáo trình uật Đất đai của Trường Đại học uật Hà Nội thì cho rằng: "Quyền sử
dụng đất là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để phục vụ cho các
mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước” [32, tr.92], theo ý kiến của một số

8


Luận vận đậy đu ở file:Luận vận Full