luận văn thạc sĩ quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất từ thực tiễn thành phố lào cai, tỉnh lào cai

LỜI CAM ĐOAN

Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng
tơi. Các tài liệu trích dẫn, các số liệu nêu trong luận văn
đảm bảo tính trung thực và có nguồn trích dẫn rõ ràng.

NGƯỜI CAM ĐOAN

Nguyễn Văn Công


LỜI CẢM ƠN

Tôi xin gửi lời cảm ơn trân trọng nhất tới quý thầy cô, Ban Quản lý đào
tạo Sau đại học - Học viện Hành chính Quốc Gia đã tận tình giảng dạy, đào tạo,
giúp đỡ tơi trong suốt thời gian học tập tại nhà trường và trong quá trình nghiên
cứu viết luận văn tốt nghiệp.
Xin chân thành cảm ơn các học viên lớp cao học HC21.B3 đã cùng tôi
học tập, trao đổi, nghiên cứu các nội dung học tập trong suốt quá trình học tập
tại nhà trường.
Đặc biệt tơi xin bày tỏ lịng biết ơn sâu sắc đến PGS.TS. Trần Thị Diệu
Oanh người hướng dẫn khoa học, người đã tận tình chỉ dẫn, định hướng cho tơi
hồn thành luận văn này.
Xin chân thành cảm ơn./.
NGƯỜI CẢM ƠN

Nguyễn Văn Công


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU...............................................................................................................1

Chương 1. CƠ SỞ KHOA HỌC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤU GIÁ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT.....................................................................................9
1.1. Quan niệm về đấu giá quyền sử dụng đất...................................................... 9
1.1.1. Đấu giá........................................................................................................9
1.1.2. Đấu giá quyền sử dụng đất..........................................................................9
1.1.3. Vai trò, đặc điểm của đất đai và sự cần thiết phải thực hiện đấu giá quyền
sử dụng đất..........................................................................................................10
1.2. Quan niệm quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất.......................18
1.2.1. Khái niệm, đặc điểm quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất.....18
1.2.2. Tổ chức bộ máy quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất............20
1.2.3. Nội dung quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất.......................22
1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất30

Tiểu kết Chương 1...............................................................................................32
Chương 2. THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT Ở THÀNH PHỐ LÀO CAI, TỈNH LÀO CAI........................ 33
2.1. Các yếu tố ảnh hưởng đến quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất ở

thành phố Lào cai, tỉnh Lào cai...........................................................................33
2.1.1. Điều kiện tự nhiên.....................................................................................33
2.1.2. Các yếu tố về kinh tế, xã hội.....................................................................33
2.1.3. Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố..................................42
2.2. Tình hình quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Lào
cai, tỉnh Lào cai...................................................................................................43
2.2.1. Tổ chức bộ máy quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất ở thành
phố Lào cai, tỉnh Lào cai.....................................................................................43
2.2.2. Tình hình thực hiện các nội dung quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử
dụng đất ở thành phố Lào cai, tỉnh Lào cai.........................................................48

2.3. Đánh giá chung về quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất ở thành
phố Lào cai thời gian qua....................................................................................61
2.3.1. Kết quả đạt được.......................................................................................61
2.3.2. Hạn chế..................................................................................................... 64
2.3.3. Nguyên nhân của những hạn chế.............................................................. 66
Tiểu kết Chương 2...............................................................................................67
Chương 3.............................................................................................................69
GIẢI PHÁP TĂNG CƯỜNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIẾN THÀNH PHỐ LÀO CAI, TỈNH LÀO CAI
69
3.1. Mục tiêu, quan điểm về quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất ở
thành phố Lào cai, tỉnh Lào cai...........................................................................69
3.1.1. Mục tiêu.................................................................................................... 69
3.1.2. Quan điểm.................................................................................................69
3.2. Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đấu giá
quyền sử dụng đất từ thực tiễn thành phố Lào Cai............................................. 73
3.2.1. Nhóm giải pháp thể chế, chính sách......................................................... 73
3.2.2. Nhóm giải pháp tổ chức thực hiện các văn bản pháp luật........................ 79
3.2.3. Tăng cường công tác thanh tra, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo và
xử lý vi phạm pháp luật về đất đai......................................................................85
Tiểu kết Chương 3...............................................................................................87
KẾT LUẬN.........................................................................................................88
TÀI LIỆU THAM KHẢO...................................................................................91
PHỤ LỤC............................................................................................................94


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

STT

CHỮ VIẾT TẮT

CHỮ ĐẦY ĐỦ

1

GCN QSHNO

Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

2

GCN QSDĐ,QSHNO Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở

3

QLNN

Quản lý nhà nước

4

QSD

Quyền sử dụng

5

TN-MT

Tài nguyên - môi trường

6

UBND

Ủy ban nhân dân


DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU ĐỒ, SƠ ĐỒ

STT
1

Tên bảng/biểu đồ/Sơ đồ
Bảng 1.1. Bảng thu phí đấu giá đối với trường hợp bán đấu giá

Trang
27

quyền sử dụng đất để đầu tư xây dựng nhà ở của hộ gia đình, cá
nhân
2

Bảng 1.2. Bảng thu phí đấu giá đối với các trường hợp khác

28

3

Bảng 2.1. Danh mục bổ sung kế hoạch sử dụng đất năm 2016

51

thành phố Lào cai


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên phong phú, là tài sản vô giá của mỗi quốc gia,
là tư liệu sản xuất đặc biệt, là điều kiện cần cho mọi hoạt động sản xuất và đời
sống. Phát huy nguồn lực đất đai phục vụ công cuộc xây dựng đất nước là chủ
trương lớn của các quốc gia. Ở Việt Nam, phát huy nguồn lực từ đất đai được
thực hiện bằng nhiều phương thức khác nhau, trong đó đấu giá quyền sử dụng
(QSD) đất mang lại nguồn thu đáng kể cho ngân sách và kỳ vọng sẽ tạo nguồn
lực kinh tế cho việc xây dựng cơ sở vật chất tại nhiều địa phương. Công tác đấu
giá quyền sử dụng đất đã thực sự là một hướng đi mới cho thị trường bất động
sản. Giá đất quy định và giá đất giao dịch trên thị trường đã xích lại gần nhau
hơn thơng qua việc đấu giá quyền sử dụng đất.
Mặc dù việc đấu giá quyền sử dụng đất đã được thực hiện rộng khắp trên địa
bàn cả nước, song, đến nay Việt Nam vẫn chưa có những văn bản quy định về thị
trường quyền sử dụng đất phù hợp, nhưng tổng hợp hệ thống các văn bản pháp luật,
chính sách pháp luật đất đai hiện hành như: Luật Đất đai 2013; Luật Dân sự 2005;
Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính Phủ; Nghị định số
43/2014/NĐ-CP, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, Nghị định số 45/2014/NĐ-CP,
Nghị định số 46/2014/NĐ-CP, Nghị định số 47/2014/NĐ-CP của Chính phủ... đã
tạo ra được một khung thể chế nhất định, tạo điều kiện cho các thị trường này hoạt
động. Đặc biệt, Luật Đất đai năm 2003 chỉ quy định rải rác các nội dung liên quan
đến đấu giá QSD đất trong các điều, khoản thì Luật Đất đai năm 2013 đã có riêng

một mục gồm 03 Điều quy định về đấu giá QSD đất.
Cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng
được áp dụng thí điểm tại một số địa phương đã mang lại nhiều kết quả tốt, khắc
phục những nhược điểm, hạn chế của cơ chế giao đất có thu tiền sử dụng. Ngày
18/12/2003, Bộ Tài chính đã ban hành Quyết định số 22/2003/QĐ-BTC về cơ chế
tài chính trong việc sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng, trong
1


đó quy định rõ cơ chế tài chính áp dụng cho các dự án sử dụng quỹ đất xây dựng
cơ sở hạ tầng là phải thực hiện đấu thầu công trình xây dựng cơ sở hạ tầng hoặc
đấu giá đất đối với quỹ đất dùng để tạo vốn. Tiếp đó, kỳ họp thứ 6, Quốc hội
nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII diễn ra ngày 29 tháng 11
năm 2013 đã thông qua Luật Đất đai quy định về chế độ sở hữu đất đai, quyền
hạn và trách nhiệm của Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và
thống nhất quản lý về đất đai, chế độ quản lý và sử dụng đất đai, quyền và nghĩa
vụ của người sử dụng đất đối với đất đai thuộc lãnh thổ của nước Cộng hòa xã
hội chủ nghĩa Việt Nam. Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành từ 01 tháng
7 năm 2014.
Căn cứ các quy định của Luật Đất đai mới này, giá đất đảm bảo sát với giá
chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình
thường. Luật Đất đai năm 2013 cũng cho phép doanh nghiệp có khả năng
chun mơn làm dịch vụ tư vấn về giá đất để thuận lợi trong giao dịch quyền sử
dụng đất. Bổ sung quy định về đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án
trong đó có quyền sử dụng đất.
Phương pháp giao đất bằng đấu giá đất vẫn còn mới và chưa được hướng
dẫn cụ thể, nhưng các địa phương đã tiến hành thực hiện khá tốt và đem lại
những hiệu quả nhất định cho Thành phố.Tuy nhiên, trong quá trình triển khai
thực hiện, bên cạnh mặt tích cực, những kết quả đã đạt được, đã nảy sinh những
bất cập, ảnh hưởng trực tiếp đến công tác quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử

dụng đất ở Thành phố Lào cai.
Thành phố Lào cai, tỉnh Lào cai đang chuyển mình mạnh mẽ trên đà phát
triển, thực hiện cơng cuộc cơng nghiệp hố, hiện đại hố. Để đảm bảo quá trình
này phát triển theo đúng mục tiêu, chiến lược, đúng quy hoạch kiến trúc và đảm
bảo tính bền vững mỹ quan, thành phố Lào cai, tỉnh Lào cai cần nguồn kinh phí
lớn để đầu tư xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật như: giao thơng, điện,
nước, bưu chính, viễn thơng, xây dựng các cơ sở y tế, giáo dục, văn hố… Đơ
thị hố cũng thúc đẩy sự gia tăng đột biến của thị trường đất ở, trong khi tình
2


trạng lấn chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất tự phát, hiện tượng mua bán chia
tách các thửa đất diễn ra lem nhem, lộn xộn…
Để giải quyết đồng thời các khó khăn, tồn tại nêu trên, thực hiện Quyết
định số 216/2005/QĐ/TTg ngày 31/8/2005 của Thủ tướng Chính phủ, thành phố
Lào cai, tỉnh Lào cai đã chủ động báo cáo đề xuất, trình UBND thành phố Lào
cai cho phép thực hiện đấu giá QSD đất để tạo nguồn kinh phí phục vụ cho việc
xây dựng cơ sở hạ tầng tại địa phương, giải quyết một phần nhu cầu về đất của
các cá nhân, tổ chức, nhất là nhu cầu về đất ở; đồng thời góp phần tạo điều kiện
thuận lợi cho công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn. Ngoài ra, đấu
giá QSD các khu đất nhỏ, lẻ nằm xen kẹt trong các khu dân cư nông thơn cịn
góp phần quan trọng trong sự phát triển kinh tế - xã hội của địa phương, tạo sự
cân đối giữa đẩy mạnh đơ thị hố nơng thơn với xây dựng nơng thơn mới.
Tuy nhiên, trong q trình thực hiện đã nảy sinh một số vấn đề bất cập
trong quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất như:
Hệ thống văn bản quy định chưa chặt chẽ, cơ chế chính sách có nhiều
thay đổi, đặc biệt là các cơ chế chính sách về giải phóng mặt bằng dẫn đến sự
lúng túng trong tổ chức thực hiện.
Bộ máy thực hiện nhiệm vụ đấu giá QSD đất chưa mang tính chun mơn
hóa cao, chưa được quan tâm đúng mức: cơ sở vật chất chưa được đầu tư, kinh

phí hoạt động hạn chế (do phải thực hiện chế độ tự chủ về kinh phí hoạt động);
cán bộ, nhân viên làm việc tại cơ quan chủ yếu là lao động hợp đồng ngắn hạn
nên khơng khuyến khích được họ gắn bó với cơ quan, sáng tạo, nhiệt tình trong
thực hiện cơng việc.
Việc phân chia nguồn thu từ đấu giá QSD đất giữa các cấp ( Tỉnh, thành
phố, huyện) chưa phù hợp, chưa thực sự hướng về cơ sở... Cụ thể là kinh phí mà
ngân sách cấp phường, xã (nơi có đất đấu giá) được hưởng thấp, trong khi khối
lượng công việc mà cấp này phải thực hiện là rất lớn, mất nhiều thời gian, tiềm
ẩn nhiều yếu tố phức tạp... dẫn đến tình trạng các đơn vị ngại thực hiện nhiệm
vụ đấu giá QSD đất.
3


Xuất phát từ những vấn đề nêu trên, đồng thời với hy vọng góp phần vào
việc nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước trong lĩnh vực đất đai nói chung và về
đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố nói riêng, em chọn nghiên cứu và thực
hiện đề tài: “Quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất - Từ thực tiễn
thành phố Lào cai, tỉnh Lào cai”.
2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài luận văn
Trong những năm vừa qua, các vấn đề liên quan đến quản lý nhà nước về
đấu giá quyền sử dụng đất đã thu hút được sự quan tâm của nhiều nhà nghiên
cứu cũng như những người làm công tác thực tiễn. Có thể liệt kê một số cơng
trình nghiên cứu:
Thứ nhất, Luận án Tiến sĩ Luật học năm 2012 của Đặng Thị Bích Liễu tại
Viện Khoa học Xã hội Việt Nam về đề tài“Pháp luật về đấu giá quyền sử dụng
đất ở Việt Nam” [18].
Luận án đã nghiên cứu những vấn đề lý luận về đấu giá quyền sử dụng
đất, xác lập cơ sở lý luận cho việc điều chỉnh pháp luật một cách có hiệu quả đối
với các quan hệ đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam. Đề xuất phương hướng
và các giải pháp hoàn thiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất

có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất ở Việt Nam, không đề cập đến nội dung
quản lý nhà nước.
Thứ hai, Luận văn thạc sĩ: “Hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về đất
đai trên địa bàn thành phố Quy Nhơn”, Lê Văn Tùng, năm 2013, Đại học Đà
Nẵng [22].
Nhà ở và đất đai là hai lĩnh vực gắn bó chặt chẽ với nhau nếu đặt chung
trong môi trường đô thị. Nhà ở không thể phát triển, xây dựng mà khơng tính
đến điều kiện, khả năng cho phép của quỹ đất. Vì vậy, Luận văn “Hồn thiện
công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố Quy Nhơn” là cở sở
quan trọng để tơi phát triển luận văn thạc sĩ của mình.
Luận văn nghiên cứu về đất đô thị, thực trạng đất đai và công tác quản lý
nhà nước về đất đai tại Thành phố Quy Nhơn. Luận văn nghiên cứu thực trạng
4


quản lý bám sát vào nội dung quản lý nhà nước về đất đô thị. Đây là điểm mà
luận văn của tôi kế thừa và xin được phát triển khi nghiên cứu về nhà ở đô thị.
Hơn nữa, luận văn giúp tơi đánh giá chính xác đặc điểm cơng tác quản lý nhà
nước về đất đai tại Quy Nhơn, từ đó em có thể nhìn nhận các tác động của hoạt
động này đến công tác quản lý nhà ở đô thị.
Thứ ba, cơng trình nghiên cứu của Trần Kim Chung (2009), Chính sách
phát triển thị trường bất động sản - Kinh nghiệm quốc tế và bài học cho Việt
Nam, Nhà xuất bản Tài chính, Hà Nội [7].
Bài nghiên cứu đề cập chủ yếu các chính sách để phát triển thị trường bất
động sản (nhà, đất) trên thế giới và rút ra bài học để áp dụng với Việt Nam.
Trong đó, các kinh nghiệm phát triển thị trường bất động sản là điểm mà luận
văn của em xin kế thừa và phát triển thêm.
Bên cạnh đó, đã có một số cơng trình nghiên cứu liên quan đến đề tài đất
đai, song chưa có đề tài nghiên cứu khoa học nào đề cập đến hoạt động quản lý
nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lào cai, tỉnh Lào

cai. Qua cơng trình nghiên cứu này, em hy vọng đóng góp một số giải pháp
nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng
đất trên địa bàn thành phố.
3. Mục đích, nhiệm vụ của luận văn
3.1. Mục đích:
Luận văn thực hiện với mục đích đề xuất các giải pháp tăng cường quản
lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lào cai, tỉnh
Lào cai trong những năm tiếp theo.
3.2. Nhiệm vụ:
Thông qua việc nghiên cứu, nắm vững các văn bản liên quan đến đấu giá
quyền sử dụng đất của Trung ương và địa phương nhằm:
- Khái quát cơ sở lý luận về quản lý nhà nước về đấu giá QSD đất thông qua
việc làm rõ quan niệm về đấu giá QSD và quản lý nhà nước về đấu giá QSD

5


đất, sự cần thiết phải đấu giá QSD đất và nội dung quản lý nhà nước về đấu giá
QSD đất.
- Đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Lào cai, tỉnh
Lào cai thông qua việc phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến quản lý nhà nước về
đấu giá QSD đất tại thành phố Lào cai, tỉnh Lào cai: các yếu tố tự nhiên, văn
hóa, xã hội, thực trạng quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn từ thực trạng
hoạt động đấu giá QSD đất đến tổ chức bộ máy làm công tác đấu giá QSD đất,
cũng như kế hoạch đấu giá QSD đất trong thời gian tới, từ đó đánh giá hiệu quả
công tác đấu giá QSD đất trên địa bàn thành phố Lào cai, tỉnh Lào cai trong thời
gian qua.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả, hiệu lực quản lý nhà
nước về công tác đấu giá quyền sử dụng đất trong thời gian tiếp theo.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của luận văn

4.1. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của đề tài những vấn đề lý luận và thực tiễn của
quản lý nhà nước về đấu giá QSD đất ở.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
Về nội dung: Quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất thông qua
một số dự án đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lào cai, tỉnh Lào
cai đã tiến hành.
Về thời gian: từ năm 2012 đến năm 2016.
Về không gian: thành phố Lào cai, tỉnh Lào cai.
5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu của luận văn
5.1. Phương pháp luận:
Luận văn dựa trên cơ sở phương pháp biện chứng và phương pháp duy vật
lịch sử của Chủ nghĩa Mác - Lênin; các phương pháp luận triết học của Hồ Chí
Minh và chủ trương, quan điểm của Đảng Cộng sản Việt Nam về quản lý nhà
nước về đấu giá QSD đất.
5.2. Phương pháp nghiên cứu
6


- Phương pháp kế thừa các tài liệu liên quan:
Tìm hiểu, thu thập, hệ thống hóa và kế thừa các tài liệu đã nghiên cứu
hoặc có liên quan đến mục tiêu nghiên cứu của đề tài. Tiếp cận và sử dụng
nguồn dữ liệu, thông tin từ các cơ quan Trung ương, các viện nghiên cứu, trường
đại học, các cơ quan của thành phố Lào cai và các cơ quan của các phường trực
thuộc thành phố Lào cai.
- Phương pháp phân tích tổng hợp: Kết hợp các yếu tố định tính với định
lượng, các vấn đề vĩ mô và vi mô trong phân tích, mơ tả, so sánh và đánh giá
quy trình, hiệu quả của cơng tác đấu giá QSD đất.
- Phương pháp chuyên gia: Tham khảo ý kiến của chuyên gia tư vấn, các
nhà quản lý về các lĩnh vực bất động sản, quy hoạch, xây dựng, tài chính và

quản lý sử dụng đất.
6. Những đóng góp mới của luận văn
- Làm rõ về mặt khoa học lý luận đấu giá QSD đất, quản lý nhà nước về
đấu giá QSD đất, đưa ra kết luận về việc cần thiết phải đấu giá QSD đất và quản
lý nhà nước về đấu giá QSD đất.
- Những số liệu và kết luận của luận văn sẽ góp phần làm rõ những kết
quả đã đạt được, những tồn tài, hạn chế trong quá trình quản lý nhà nước về đấu
giá QSD đất tại thành phố Lào cai, tỉnh Lào cai.
- Các giải pháp đưa ra trong luận văn sẽ góp phần giúp cho thành phố Lào
cai, tỉnh Lào cai nâng cao hơn nữa hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước nói
chung và quản lý nhà nước về đấu giá QSD đất nói riêng.
7. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn
Luận văn là cơng trình khoa học nghiên cứu hệ thống về “ Quản lý nhà
nước về đấu giá quyền sử dụng đất - từ thực tiễn thành phố Lào cai, tỉnh
Lào cai” trên cả 03 phương diện: lý luận, pháp lý và thực tiễn quản lý Nhà
nước; làm cơ sở cho việc hình thành cơ chế quản lý nhà nước về đấu giá QSD
đất; hồn thiện các chính sách về đấu giá QSD đất, về quản lý nhà nước về đấu

7


giá QSD đất; tổ chức bộ máy và đội ngũ cán bộ, công chức thực hiện đấu giá
QSD đất.
Luận văn là tài liệu tham khảo cho cán bộ, công chức làm công tác đấu
giá QSD đất, quản lý nhà nước về đấu giá QSD đất; là tài liệu tham khảo cho
nghiên cứu khoa học, giảng dạy và học tập.
8. Kết cấu luận văn
Ngồi phần mở đầu trình bày các vấn đề về tính cấp thiết của đề tài, tình
hình nghiên cứu, mục đích, yêu cầu, đối tượng, phạm vi, phương pháp nghiên
cứu của đề tài và phần kết luận tổng kết toàn bộ kết quả mà đề tài mang lại,

những kiến nghị, đề xuất với các cấp, ngành chức năng, luận văn được kết cấu
thành 03 chương, gồm:
Chương 1: Cơ sở lý luận quản lý nhà nước về đấu giá QSD đất đai
Chương 2: Thực trạng quản lý nhà nước về đấu giá QSD đất tại thành phố
Lào cai, tỉnh Lào cai
Chương 3: Giải pháp đổi mới quản lý nhà nước về đấu giá QSD đất ở
thành phố Lào cai, tỉnh Lào cai

8


Chương 1:
CƠ SỞ LÝ LUẬN QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC
VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.1. Quan niệm về đấu giá quyền sử dụng đất
1.1.1. Đấu giá
Đấu giá là phương thức định đoạn tài sản, qua hành vi bán tài sản có sự
chuyển dịch quyền sở hữu tài sản cho người mua.
Đấu giá là một quá trình mua và bán bằng cách đưa ra món hàng cần
đấu giá, ra giá và sau đó bán món hàng cho người ra giá cao nhất.
Về phương diện kinh tế, một cuộc đấu giá là phương pháp xác định giá
trị của món hàng chưa biết giá hoặc giá trị thường thay đổi. Trong một cuộc
đấu giá, bên có tài sản đưa ra đấu giá có thể định trước một mức giá tối thiểu
hay còn gọi là giá khởi điểm. Nếu người tham gia đấu giá trả giá khơng đạt
đến được giá khởi điểm, món hàng sẽ khơng được bán và người đưa món
hàng ra đấu giá vẫn phải trả phí cho nơi người phụ trách việc bán đấu giá.
Có nhiều cách phân loại đấu giá như: đấu giá theo mặt hàng, đấu giá
theo hình thức...
Quy trình của một cuộc đấu giá gồm 07 bước: Cơng bố thông tin vật
phẩm được đấu giá; thẩm định và công bố giá khởi điểm; thẩm định hồ sơ

tham gia đấu giá; bảo lãnh ngân hàng hoặc đặt cọc tiền tham gia đấu giá; công
bố bước giá; đấu giá và công nhận kết quả người thắng đấu giá và thiết lập
hợp đồng kinh tế khi trúng đấu giá.
1.1.2. Đấu giá quyền sử dụng đất
Đấu giá QSD đất là việc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cơng khai lựa
chọn nhà đầu tư là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước thuộc mọi thành
phần kinh tế có đủ điều kiện về vốn và khả năng đảm bảo yêu cầu về kỹ thuật
của dự án để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất, nhằm tạo vốn
đầu tư xây dựng cơng trình cơ sở hạ tầng, phát triển kinh tế - xã hội.

Đấu giá QSD đất là hình thức Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng
9


đất, cho th đất một cách cơng khai, có từ hai người trở lên tham gia theo
nguyên tắc dân chủ, cơng khai, liên tục, trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyền
và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia.
Đấu giá QSD đất là một hình thức để Nhà nước tiến hành giao đất hoặc
cho thuê đất đối với các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước. Thơng qua
việc đấu giá đất sẽ bổ sung thêm nguồn kinh phí cho ngân sách Nhà nước để
đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, góp phần phát triển kinh tế - xã hội; đồng thời
đó cũng là căn cứ để Nhà nước điều chỉnh khung giá đất.
Có thể hiểu: Đấu giá quyền sử dụng đất là một phương thức định đoạn
tài sản của chủ sở hữu, là hình thức mua bán tài sản đặc biệt, được tổ chức
công khai, giữa một bên là các cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất,
cho thuê đất với một bên là các tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất.
Theo đó, những người muốn nhận được quyền sử dụng đất tham gia trả giá từ
thấp đến cao theo trình tự, thủ tục nhất định. Người trả giá cao nhất và ít
nhất bằng giá khởi điểm là người nhận được quyền sử dụng đấu giá đất.
Người tham gia đấu giá QSD đất là tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá

nhân có đủ điều kiện năng lực tài chính, kỹ thuật để thực hiện dự án và đăng
ký tham gia đấu giá đất theo quy định của Quy chế này.
Quỹ đất để tổ chức đấu giá là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất
chưa sử dụng, mặt bằng khu đất của các tổ chức thuộc diện phải di chuyển cơ
sở sản xuất ra ngồi đơ thị theo quy hoạch.
1.1.3. Vai trò, đặc điểm của đất đai và sự cần thiết phải thực hiện đấu
giá QSD đất
1.1.3.1. Vai trò của đất đai
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá đối với mỗi quốc gia, là điều kiện
tồn tại và phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất. C.Mác
viết rằng: Đất là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện cần để sinh tồn,
là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản trong
nơng lâm nghiệp.
Theo đó, đất đai có 03 vai trị lớn:
10


Thứ nhất, đối với các hoạt động kinh tế - xã hội nói chung: Trong tiến
trình lịch sử của xã hội loài người, con người và đất đai ngày càng gắn bó chặt
chẽ với nhau. Đất đai trở thành nguồn của cải vô tận của con người, con người
dựa vào đó để tạo ra sản phẩm ni sống mình. Đất đai luôn luôn là thành
phần quan trọng hàng đầu của mơi trường sống. Khơng có đất đai khơng có
bất kỳ một ngành sản xuất nào, khơng có một q trình lao động nào diễn ra
và cũng khơng thể có sự tồn tại của xã hội loài người. Đất đai là địa bàn của
các hoạt động kinh tế - xã hội. Muốn xây dựng một nhà máy, trước hết phải có
địa điểm, một diện tích đất nhất định, trên đó sẽ là nơi xây dựng các nhà
xưởng để máy móc, kho tàng, bến bãi, nhà làm việc, đường đi lại… Cùng với
sự phát triển nhanh chóng của các ngành cơng nghiệp là sự phát triển của
ngành xây dựng, các cơng trình dân cư phát triển, đòi hỏi xây dựng nhà ở và
hình thành đơ thị, các khu dân cư mới. Những yêu cầu này ngày càng tăng

làm cho nhu cầu đất đai dành cho các ngành đó cũng tăng lên.
Thứ hai, đối với các hoạt động khai thác trực tiếp các yếu tố từ đất đai
như ngành cơng nghiệp khai khống (hầm mỏ, vật liệu xây dựng,…), ngành
du lịch..., các điều kiện, đặc tính sẵn có của đất đai, các yếu tố mơi trường,
thời tiết, khí hậu bên ngồi là yếu tố đóng vai trị quan trọng. Việc bố trí hoạt
động sử dụng đất của các ngành này không thể phụ thuộc vào ý muốn chủ
quan của con người mà phụ thuộc vào điều kiện vốn có của đất đai.
Thứ ba, đối với sản xuất nông nghiệp đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt và
khơng có tư liệu nào có thể thay thế được. Vì tư liệu sản xuất bao gồm đối tượng
lao động và công cụ lao động. Hoạt động sản xuất nông nghiệp, đặc biệt là ngành
trồng trọt, là quá trình con người tác động vào ruộng đất như cày bừa, bón
phân… nhằm làm thay đổi chất lượng đất đai, tạo điều kiện thuận lợi cho cây
trồng sinh trưởng và phát triển, tức là quá trình biến đổi đất đai từ kém màu mỡ
thành màu mỡ hơn. Trong q trình này đất đai đóng vai trị như là đối tượng lao
động. Mặt khác con người sử dụng đất đai như một công cụ để tác động lên cây
trồng, thơng qua đó làm tăng độ màu mỡ của đất nhằm thu nhiều sản phẩm hơn.
Như vậy, trong quá trình này, đất đai tham gia với
11


vai trò là tư liệu lao động chủ yếu và quan trọng nhất. Vì vậy định hướng
trong sản xuất nơng nghiệp là khi sử dụng đất cần hạn chế các hoạt động làm
mất yếu tố tự nhiên, ưu tiên hoạt động khai thác sử dụng trực tiếp các yếu tố
tự nhiên nhưng vẫn có thể đưa vào sản xuất nơng nghiệp.
1.1.3.2. Đặc điểm của đất đai
Đất đai là tài nguyên khơng thể sản sinh nhưng lại có khả năng tái tạo
được: Đất là vật thể thiên nhiên được hình thành lâu đời sau quá trình biến đổi
lâu đời của thiên nhiên, do kết quả quá trình hoạt động tổng hợp của 5 yếu tố
bao gồm: đá, thực vật, động vật, khí hậu, địa hình và thời gian. Sự hình thành
đất đai không nằm trong ý muốn chủ quan của con người. Quỹ đất hiện có

được phân chia thành nhiều dạng, nhiều loại khác nhau, do đó có những mục
đích sử dụng khác nhau và phân chia có giới hạn.
Tuy đất đai không thể sản sinh nhưng nếu đất đai được sử dụng hợp lý thì
sức sản xuất sẽ tăng lên. Con người không tạo ra được đất đai, nhưng bằng lao
động của mình (lao động sống và lao động vật hoá) con người sẽ cải thiện đất
đai, làm cho đất đai từ xấu trở thành tốt hơn và làm tăng sản lượng ruộng đất. Vì
vậy, việc sử dụng đất đai phải theo một yêu cầu cao nhất, tiết kiệm cho mỗi một
mục đích, đặc biệt là mục đích khơng thể chuyển đổi được, cùng với việc khai
thác sử dụng đất phải gắn liền với việc bảo vệ môi trường.
Đất đai có vị trí cố định và sức sinh lợi khơng đồng đều. Vị trí tự nhiên
được xác định bởi kinh độ, vĩ độ để quản lý thông tin đất đai. Vị trí tự nhiên là
cố định và mang tính tuyệt đối. Vị trí tương đối của mảnh đất được thể hiện

ở khả năng tiếp cận của mảnh đất và khoảng cách đến các trung tâm phát
triển; hai yếu tố này tạo nên sức sinh lợi và giá trị kinh tế của mảnh đất. Vị trí
tương đối có thể thay đổi được. Vì vậy khi đầu tư cần quan tâm đến vị trí
tương đối của đất đai, dự báo khả năng thay đổi của vị trí tương đối và nhìn
thấy được giá trị kỳ vọng của đất đai.
Đất đai là một tư liệu sản xuất gắn liền với hoạt động của con người:
Trong quá trình hoạt động sản xuất, đất đai trở thành tư liệu sản xuất không
thể thiếu được. Con người thông qua hoạt động sản xuất đa dạng phong phú,
12


trực tiếp hay gián tiếp tác động vào đất đai nhằm khai thác triệt để nguồn tài
nguyên thiên nhiên này phục vụ cho lợi ích của mình. Những tác động đó có
thể làm thay đổi tính chất sử dụng của đất đai, từ đất hoang sơ thành đất đai
canh tác được, hoặc đất đai từ sử dụng mục đích này sang mục đích khác,
hoặc những tác động để cải tạo tính chất đất, làm tăng độ màu mỡ của đất. Tất
cả những tác động ấy của con người làm cho đất đai vốn dĩ là một sản phẩm

của tự nhiên trở thành một sản phẩm của lao động.
Quan hệ chiếm hữu và sở hữu đất đai: Từ xa xưa, khi lồi người cịn
sống thành bầy đàn, con người chuyển từ săn bắt sang trồng cây trên những
mảnh đất chiếm hữu được và trở thành sở hữu chung của cộng đồng. Cùng
với tiến trình phát triển của xã hội lồi người, chế độ sở hữu và chiếm hữu đất
đai cũng phát triển theo nhiều kiểu khác nhau. Như vậy, xét về mặt bản chất
nguồn gốc đất đai thì sở hữu đất đai được coi là sản phẩm chung của xã hội và
thuộc sở hữu chung.
Cùng với sự phát triển của lịch sử, chế độ phong kiến hình thành và dần
dần chế độ sở hữu tư nhân cũng bắt đầu xuất hiện, song nhìn chung trong một
thời gian dài suốt hàng trăm năm chế độ phong kiến kết hợp với chế độ thuộc
địa của thực dân Pháp, chế độ sở hữu ruộng đất của nước ta vẫn song song tồn
tại hai loại gồm: sở hữu Nhà nước và sở hữu tư nhân. Tuỳ theo từng thời kỳ
lịch sử khác nhau mà sự biểu hiện của quyền sở hữu đó cũng khác nhau và
diễn ra dưới nhiều hình thức khác nhau.
Ngày nay, Nhà nước Cộng hồ Xã hội chủ nghĩa Việt Nam có những
quy định rất chặt chẽ về đất đai như:
Điều 53 - Hiến pháp năm 2013 quy định: "Đất đai, tài nguyên nước, tài
nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên
khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản cơng thuộc sở hữu
tồn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý" [20].
Điều 54 - Hiến pháp năm 2013 cũng khẳng định:
- Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát
triển đất nước, được quản lý theo pháp luật.
13


- Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận
quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất, thực
hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của luật. Quyền sử dụng đất được

pháp luật bảo hộ.
- Nhà nước thu hồi đất do tổ chức, cá nhân đang sử dụng trong trường
hợp thật cần thiết do luật định vì mục đích quốc phịng, an ninh; phát triển
kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, cơng cộng. Việc thu hồi đất phải công
khai, minh bạch và được bồi thường theo quy định của pháp luật.
- Nhà nước trưng dụng đất trong trường hợp thật cần thiết do luật định
để thực hiện nhiệm vụ quốc phòng, an ninh hoặc trong tình trạng chiến
tranh, tình trạng khẩn cấp, phịng, chống thiên tai.
Điều 4 - Luật Đất đai năm 2013 khẳng định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn
dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao
quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này”.
Điều 6 - Luật Đất đai năm 2013 quy định các nguyên tắc sử dụng đất
như sau:
- Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất.
- Tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường và không làm tổn hại đến
lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh.
- Người sử dụng đất thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình trong thời hạn
sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có
liên quan. [20]
Như vậy, ở Việt Nam quyền sở hữu đất đai thuộc về toàn dân. Đất đai
là tài sản chung của tất cả mọi người và Nhà nước là người đại diện cho Nhân
dân, thống nhất quản lý toàn bộ đất đai.
Với tư cách là đại diện chủ sở hữu về đất đai, Nhà nước thực hiện việc
thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm đảm bảo cho đất đai
được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của
Nhà nước cũng như của người sử dụng đất. Đồng thời, để đảm bảo cho việc khai
thác và sử dụng đất đai ổn định, lâu dài và có hiệu quả, Nhà nước
14

mở rộng tối đa các quyền của người sử dụng đất như: chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng, cho, thừa kế QSD đất, thế chấp, bảo lãnh
và góp vốn bằng QSD đất.
Đất đai có tính đa dạng và đa dụng: Tính đa dạng của đất đai là do vị
trí và tính chất cấu thành của đất đai tạo nên, do đó có rất nhiều loại đất khác
nhau (đất phù sa, đất cát, đất thịt, đất đỏ ba dan…). Từ tính đa dạng mà nó
dẫn tới tính đa dụng của đất đai như: sử dụng nhiều mục đích hoặc cùng mục
đích nhưng cơng dụng khác nhau.
Từ đặc điểm này của đất đai chúng ta cần coi trọng công tác quy hoạch
đất đai: trong quy hoạch phải xác định mục đích sử dụng đảm bảo phù hợp
với tính đa dạng và đa dụng. Chúng ta phải đánh giá được hết đặc tính của đất
đai để tìm ra được mục đích sử dụng hợp lý nhất và dự báo được xu hướng
thay đổi. Đồng thời phải hướng tới việc làm tăng thêm tính đa dạng và đa
dụng của đất đai.
1.1.3.3. Sự cần thiết phải thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất.
Xuất phát từ vai trò và đặc điểm của đất đai, việc sử dụng đất đai một
cách hợp lý và có hiệu quả là rất cần thiết. Để làm được điều này thì sự đóng
góp của hoạt động đấu giá QSD đất hết sức quan trọng.
Mục đích của việc đấu giá QSD đất (đặc biệt là đấu giá QSD đất đối với
các thửa đất nhỏ nằm xen kẹt giữa các khu dân cư) là tạo sự cạnh tranh lành
mạnh, cơng khai lựa chọn các hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu và đủ điều kiện để
giao đất có thu tiền sử dụng đất nhằm huy động tối đa nguồn vốn phục vụ lợi ích
cơng cộng, phát triển nền kinh tế và nâng cao chất lượng đời sống nhân dân,
trong đó ưu tiên đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật cho địa phương nơi có đất bị
thu hồi để đấu giá. Đồng thời, đấu giá còn nhằm làm tăng số lượng nhà ở, góp
phần giải quyết nhu cầu đất ở của Nhân dân, hạn chế sự gia tăng giá, bình ổn thị
trường nhà đất. Đấu giá QSD đất cịn nhằm lựa chọn được các chủ đầu tư có đủ
năng lực, từng bước hiện thực hố quy hoạch, góp phần thúc đẩy quá trình phát
triển kinh tế - xã hội ở mỗi địa phương.

15


Tuy nhiên, để đấu giá QSD đất phát huy được hiệu quả thì cần có sự
hiểu biết sâu sắc và toàn diện, từ yêu cầu đến các nguyên tắc tiến hành, để từ
đó có cái nhìn đúng đắn về loại hình này.
Về u cầu: Diện tích đất đưa ra đấu giá QSD đất phải đảm bảo phù
hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và phải được cấp có thẩm quyền phê
duyệt. Việc đấu giá được thực hiện tới từng ô đất, lô đất, thửa đất cho tổ chức,
cá nhân, hộ gia đình có nhu cầu sử dụng. Trường hợp đấu giá cả dự án hoặc lô
đất gồm nhiều thửa đất có cơng năng sử dụng khác nhau do Uỷ ban nhân dân
Thành phố quyết định.
Về nguyên tắc: Đấu giá QSD đất được thực hiện theo nguyên tắc công
khai, dân chủ, liên tục, trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyền và lợi ích hợp
pháp của Nhà nước cũng như của người tham gia đấu giá.
Đấu giá quyền sử dụng đất cần thiết là do:
Thứ nhất, đấu giá QSD đất mang lại nguồn thu quan trọng bổ sung vào
ngân sách Nhà nước để đầu tư xây dựng và cải tạo cơ sở hạ tầng. Đối tượng
tham gia đấu giá không bị ràng buộc về thành phần kinh tế, miễn là đáp ứng
đủ các yêu cầu về tài chính và kỹ thuật của dự án. Do vậy sẽ có nhiều nhà đầu
tư cùng tham gia đấu giá QSD đất 1 lô đất, sẽ tạo được sự cạnh tranh lành
mạnh giữa những người tham gia đấu giá và mức giá trúng sẽ sát với giá thực
tế trên thị trường. Chính vì vậy địa phương có thể tăng thu tối đa cho nguồn
vốn, có thể chủ động đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, phúc lợi xã hội tại địa
phương mình tránh được tình trạng trơng chờ vào ngân sách Nhà nước.
Thứ hai, đấu giá QSD đất có thể lựa chọn được các chủ đầu tư có đủ
năng lực, góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng đất, đảm bảo thực hiện quy
hoạch một cách đồng bộ. Qua việc xét duyệt hồ sơ đăng ký tham gia đấu giá
QSD đất, Hội đồng đấu giá sẽ chọn được những chủ đầu tư có đủ tư cách
tham gia đấu giá, có đủ năng lực về tài chính, kỹ thuật để đảm bảo thực hiện

dự án đúng tiến độ. Đồng thời chỉ có nhà đầu tư có khả năng sử dụng đất hiệu
quả nhất mới trả giá cao nhất. Việc đấu giá được diễn ra công khai, các chủ

16


đầu tư cạnh tranh với nhau một cách công bằng, từ đó sẽ chọn được nhà đầu
tư có đủ năng lực và nâng cao hiệu quả sử dụng đất.
Thứ ba, đấu giá QSD đất là một trong những căn cứ để Nhà nước xác
định giá đất, góp phần tạo ra mặt bằng giá cả và bình ổn thị trường bất động
sản, thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản một cách lành mạnh. Các nhà
đầu tư tham gia đấu giá QSD đất một cách tự nguyện. Họ cạnh tranh tự do với
nhau, cân nhắc để đưa ra mức giá của mình với mục tiêu tối đa hố lợi nhuận
nên giá trúng thường sát với giá thị trường. Nhà nước sẽ dựa vào đó để điều
chỉnh lại khung giá đất hợp lý. Các thông tin về thửa đất tham gia đấu giá
được niêm yết công khai trên các phương tiện thông tin đại chúng, phổ biến
tới tất cả mọi người quan tâm tới, điều này sẽ khắc phục được tính thơng tin
khơng hồn hảo của thị trường bất động sản, góp phần làm minh bạch thị
trường bất động sản.
Thứ tư, đấu giá QSD đất góp phần ổn định tình hình chính trị và phát
triển nền kinh tế một cách bền vững. Nhờ có nguồn thu từ đấu giá bổ sung
vào Ngân sách mà hệ thống cơ sở hạ tầng được nâng cấp và cải tạo, giá trị đất
đai tăng lên góp phần thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế.
Thứ năm, đấu giá QSD đất góp phần vào quá trình cải cách hành chính.
Người tham gia đấu giá sau khi trúng đấu giá được hỗ trợ một cách tốt nhất về
việc làm hồ sơ thửa đất góp phần thúc đẩy quá trình giải quyết nhanh gọn các
thủ tục hành chính. Các quyền lợi của người trúng đấu giá sẽ được bảo vệ, sau
khi hết hạn sử dụng đất nếu nhà đầu tư có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất và
chấp hành tốt các chính sách về đất đai trong quá trình sử dụng đất thì sẽ được
gia hạn. Do vậy tạo tâm lý yên tâm cho các nhà đầu tư để họ có thể sử dụng

đất một cách hiệu quả nhất.
Ngồi ra, đấu giá QSD đất cịn giải quyết một phần nhu cầu về đất ở của
nhân dân. Thông qua đấu giá QSD đất, người dân sẽ xác định được giá cả và vị
trí đất mà mình muốn mua một cách chính xác mà khơng phải thơng qua bất kỳ
tổ chức hay cá nhân nào. Có nghĩa là người dân có nhu cầu về đất ở sẽ

được "mua" đất từ Nhà nước với giá do chính người dân tự thỏa thuận.
17


1.2. Quan niệm quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất
1.2.1. Khái niệm, đặc điểm quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử
dụng đất
Thuật ngữ quản lý được hiểu theo nhiều nghĩa khác nhau, ở từng góc
độ và từng lĩnh vực của cuộc sống. Quản lý là đối tượng nghiên cứu của nhiều
ngành khoa học tự nhiên và xã hội. Có ngành hoặc lĩnh vực cho rằng quản lý
là cai trị, quản lý là hoạt động điều hành, điều khiển, chỉ huy… nhưng tất cả
các quan niệm đó điều thống nhất tới một vấn đề đó là nhằm tác động tới một
sự vật, một hiện tượng nào đó phải tuân theo một trật tự nhất định đã được
định trước.
Vì vậy quan niệm về quản lý được nhiều ngành, nhiều lĩnh vực chấp
nhận là: “Quản lý là sự tác động định hướng bất kỳ lên một hệ thống nào đó
nhằm trật tự hóa và hương nó phát triển phù hợp với những quy luật nhất
định”. [16].
Quản lý nhà nước là dạng quản lý xã hội mang tính quyền lực Nhà
nước, được sử dụng quyền lực Nhà nước để điều chỉnh các quan hệ xã hội và
hành vi hoạt động của con người. Trong hệ thống các chủ thể quản lý xã hội
thì Nhà nước là chủ thể duy nhất quản lý xã hội toàn dân, toàn diện bằng pháp
luật.
Khi xem xét quản lý nhà nước, trước hết cần nhận thức đây là dạng

quản lý xã hội do Nhà nước tiến hành, theo đó:
Chủ thể quản lý là Nhà nước, thông qua cơ quan trong bộ máy nhà
nước, đội ngũ cán bộ, công chức, Nhà nước. Đối tượng quản lý là các quá
trình xã hội (hành vi hoạt động của con người). Mục tiêu của quản lý là thiết
lập ổn định trật tự xã hội theo ý chí của nhà nước, tức là thực hiện các chức
năng của Nhà nước. Công cụ quản lý chủ yếu của pháp luật. Phương pháp
quản lý đặc trưng là cưỡng chế.
Vậy, quản lý nhà nước là sự tác động, điều chỉnh của các chủ thể mang
quyền lực nhà nước thông qua bộ máy Nhà nước và đội ngũ cán bộ, công
chức nhà nước, chủ yếu bằng pháp luật với phương pháp đặc trưng là cưỡng
18


chế tới các quá trình xã hội nhằm thiết lập trật tự, ổn định trên mọi lĩnh vực
của đời sống xã hội theo ý chí của Nhà nước.
Theo nghĩa rộng: Quản lý nhà nước là tổ chức hoạt động của bộ máy nhà
nước nói chung trên cả ba phương diện hoạt động là lập pháp, hành pháp và tư
pháp. Theo nghĩa này thì việc thực thi nhiệm vụ, quyền hạn của mọi cơ quan
trong bộ máy nhà nước hay của bất kỳ tổ chức, cá nhân nào khi được Nhà nước
trao quyền nhân danh Nhà nước cũng đều được coi là quản lý nhà nước.

Theo nghĩa hẹp: Dưới góc độ phân chia chức năng của Nhà nước ra làm
ba phương diện hoạt động cơ bản là lập pháp, hành pháp và tư pháp; thì hành
pháp là hoạt động chấp hành, điều hành tức là tổ chức thực thi các quy định
của lập pháp. Hoạt động này được gọi là quản lý hành chính nhà nước, có
phạm vi hẹp hơn quản lý nhà nước nói chung.
Quản lý nhà nước là sự tác động mang tính quyền lực - tổ chức của các
cơ quan quản lý nhà nước, các cá nhân có thẩm quyền tới các đối tượng bị
quản lý nhằm đạt được mục tiêu do chủ thể quản lý nhà nước đặt ra.
Từ quan niệm về QLNN và đấu giá QSD đất, em xin đưa ra quan niệm

về quản lý nhà nước về đấu giá QSD đất như sau:
Quản lý nhà nước về đấu giá QSD đất là việc các chủ thể mang quyền
lực Nhà nước thông qua bộ máy Nhà nước và đội ngũ cán bộ, công chức Nhà
nước, sử dụng phương pháp và các cơng cụ thích hợp tác động, điều chỉnh
tới các quá trình của hoạt động đấu giá QSD đất nhằm đảm bảo các mục tiêu
đề ra của hoạt động đấu giá QSD đất.
Từ quan niệm trên, có thể thấy đặc điểm quản lý nhà nước về đấu giá
quyền sử dụng đất như sau:
Chủ thể quản lý nhà nước về đấu giá QSD đất là hệ thống cơ quan hành
chính Nhà nước, mà cụ thể là UBND các cấp. Tham mưu, giúp việc cho
UBND các cấp là hệ thống cơ quan chuyên môn như: sở Tài nguyên & Mơi
trường, sở Tài chính, sở Kế hoạch đầu tư, sở Xây dựng, sở Giao thơng vận
tải... Trong đó chịu trách nhiệm tham mưu, giúp việc cho UBND cấp tỉnh về
quản lý đất đai là sở Tài nguyên & Môi trường, bao gồm Trung tâm Dịch vụ
19