Nâng cao hiệu quả công tác định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay tại chi nhánh sở giao dịch 1 - Ngân hàng TMCP đầu tư và phát triển Việt Nam
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (499.34 KB, 10 trang )
<span class='text_page_counter'>(1)</span><div class='page_container' data-page=1>
<b>TÓM TẮT LUẬN VĂN </b>
<b>CHƢƠNG 1 </b>
<b>CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP </b>
<b>TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI </b>
<b>1.1. Định giá tài sản Bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay của NHTM </b>
<i><b>1.1.1. Khái niệm Bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay của NHTM </b></i>
<i>BĐS thế chấp là đất đai, nhà cửa, cơng trình trên đất; giấy chứng nhận quyền sử </i>
<i>dụng đất…thuộc sở hữu hợp pháp của cá nhân hay tổ chức, được đem ra để bảo đảm </i>
<i>nghĩa vụ trả nợ đối với ngân hàng. Ngân hàng sẽ dựa vào BĐS thế chấp đó để đưa ra </i>
<i>mức cho vay phù hợp. </i>
<i><b>1.1.2. Các hình thức thế chấp BĐS trong hoạt động cho vay của NHTM </b></i>
<i><b>- Thế chấp pháp lý và thế chấp công bằng </b></i>
<i><b>Thế chấp thứ nhất và thế chấp thứ hai </b></i>
<i><b>Thế chấp trực tiếp và thế chấp gián tiếp </b></i>
<i><b>Thế chấp tồn bộ hoặc một phần BĐS </b></i>
<i><b>1.1.3. Vai trị Bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay của NHTM </b></i>
<i><b>* Đối với chủ sở hữu BĐS </b></i>
Thế chấp BĐS là hình thức dùng BĐS làm tài sàn đảm bảo để vay vốn tại các tổ
chức tín dụng. Đó là hình thức huy động vốn nhanh chóng và hiệu quả đối với các cá
nhân và tổ chức. Điều này rất thuận lợi vì chủ sở hữu vẫn sử dụng bất động sản của mình
trong thời gian vay vốn đảm bảo đồng thời lại có thêm lượng vốn để phục vụ mục đích
của mình. Nhưng hiện nay, lượng vốn mà các cá nhân và tổ chức vay được thấp hơn so
với giá trị thực của BĐS mà họ dùng thế chấp, đa số các ngân hàng đều chỉ cho vay theo
nguyên tắc 7/7, tức là 70% của 70% giá trị động sản. Điều đó có nghĩa người đi vay chỉ
được vay trên dưới 50% giá trị. Điều này rất thiệt thòi cho người sử dụng tài sản thế chấp
là BĐS.
<i><b>* Đối với các tổ chức tín dụng </b></i>
</div>
<span class='text_page_counter'>(2)</span><div class='page_container' data-page=2>
nhất. Khi cho vay, ngân hàng luôn kỳ vọng sẽ lựa chọn được khách hàng thực hiện các
dự án của họ tốt để có thể hồn trả cả gốc và lãi. Tránh rủi ro trong kinh doanh thì các tổ
chức tín dụng đưa ra những tiêu chuẩn lựa chọn khách hàng để cho vay. Để đảm bảo an
tồn thì các tổ chức tín dụng u cầu thế chấp các tài sản có giá trị để đảm bảo các khoản
<i><b>vay. </b></i>
<i><b>* Đối với nền kinh tế </b></i>
Sự bình ổn và phát triển của thị trường tài chính ảnh hưởng đến sự phát triển của
nền kinh tế. Vì nhiều cá nhân và tổ chức cần vồn để kinh doanh mà khơng có các hoạt
động tín dụng thì sẽ làm gián đoạn đến hoạt động sản xuất của họ. Vì vậy, hoạt động đảm
bảo bất động sản có vai trị to lớn, nó quyết định việc cho vay vốn của ngân hàng và các
tổ chức tín dụng và từ đó thúc đẩy nền kinh tế phát triển.
<i><b>1.1.4. Điều kiện Bất động sản dùng để thế chấp trong hoạt động cho vay của </b></i>
<i><b>NHTM </b></i>
<i><b>- Thuộc quyền sở hữu, quyền quản lý, sử dụng của khách hàng vay hoặc bên bảo </b></i>
<i>lãnh. </i>
<i><b>- Tài sản được phép giao dịch </b></i>
<i><b>- Khơng có tranh chấp tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm: </b></i>
<b>1.2. Công tác định giá BĐS thế chấp </b>
<i><b>1.2.1. Khái niệm và sự cần thiết của công tác định giá Bất động sản thế chấp </b></i>
1.2.1.1. Khái niệm định giá BĐS thế chấp
<i>Định giá bất động sản thế chấp là sự ước tính giá trị của một BĐS cụ thể theo mục </i>
<i>đích dùng làm tài sản thế chấp cho khoản tiền vay tại thời điểm định giá, có tính đến tất </i>
<i>cả các đặc điểm của BĐS đó (như quyền về BĐS, tính pháp lý, khả năng sinh lời, tính </i>
<i>thanh khoản...) cũng như xem xét tất cả các nhân tố kinh tế tiềm ẩn của thị trường BĐS </i>
<i>như rủi ro, lạm phát, mức lợi nhuận. </i>
Trong đó, giá trị BĐS thế chấp được đo lường bằng công thức:
<i>Giá trị BĐS thế chấp = Giá trị thị trường của BĐS * tỷ lệ thu hồi BĐS </i>
<i> Tỷ lệ thu hồi của BĐS phụ thuộc vào tỷ lệ giảm giá của BĐS, có tính đến cả việc </i>
</div>
<span class='text_page_counter'>(3)</span><div class='page_container' data-page=3>
phát mại BĐS trong trường hợp khách hàng khơng có khả năng trả được nợ.
1.2.1.2. Sự cần thiết định giá BĐS thế chấp
Không phải ngẫu nhiên mà trong bất kỳ quy trình cấp phát tín dụng của ngân hàng
hiện đại đều nhấn mạnh tầm quan trọng của công tác định giá tài sản bảo đảm. Việc làm
này là một trong những biện pháp kiểm sốt rủi ro tín dụng, bảo đảm tính pháp lý, lợi ích
hợp pháp của ngân hàng đối với tài sản bảo đảm.
Công tác định giá tài sản bảo đảm giúp ngân hàng có khả năng nắm rõ giá trị tài
sản, tính thanh khoản của tài sản, thời gian thanh lý tài sản để trả nợ vay ngân hàng. Bởi
trên thực tế có những BĐS thế chấp ngân hàng có giá tri rất cao nhưng tính thanh khoản
trong từng thời điểm lại kém vì khơng phải ai cũng có đủ tiền để mua hoặc nhu cầu trong
thời điểm hiện tại đối với tài sản đó rất thấp.
1.2.1.3. Đặc điểm của định giá BĐS thế chấp
Tính pháp lý và quy mơ của BĐS là đặc điểm quan trọng và chủ yếu trong định giá
BĐS thế chấp bởi thế chấp BĐS là thế chấp quyền sử dụng đất hoặc thế chấp quyền sở
<i>hữu tài sản gắn liền với đất. </i>
<i><b>1.2.2. Nội dung của công tác định giá Bất động sản thế chấp </b></i>
1.2.2.1. Lên kế hoạch và xây dựng quy trình định giá
</div>
<span class='text_page_counter'>(4)</span><div class='page_container' data-page=4>
<i><b>Hình 1.1. Quy trình định giá BĐS thế chấp </b></i>
1.2.3.2. Áp dụng phương pháp định giá
<i><b> Phương pháp so sánh </b></i>
<i> Phương pháp chi phí </i>
<i> Phương pháp thu nhập </i>
<i> Phương pháp thặng dư (phương pháp giá trị còn lại, phương pháp lý thuyết) </i>
<i> Phương pháp lợi nhuận (phương pháp hạch toán) </i>
Trong các phương pháp nêu trên, có những phương pháp tỏ ra phù hợp với điều
kiện này nhưng trong điều kiện khác lại tỏ ra khơng có ưu thế bằng. Nhưng có thể nói,
phương pháp so sánh trực tiếp vẫn là phương pháp chắc chắn và đáng tin cậy nhất để
khách hàng và cơ quan pháp lý cơng nhận. Có kết quả như vậy là do dữ liệu chúng ta sử
dụng để định giá là những thông tin thực tế diễn ra trên thị trường và đã được thị trường
công nhận. Những phương pháp cịn lại chỉ là những tính tốn, ước tính trong tương lai.
<b>1.3. Hiệu quả cơng tác định giá Bất động sản thế chấp </b>
<i><b>1.3.1. Khái niệm hiệu quả công tác định giá Bất động sản thế chấp </b></i>
Trong luận văn này, tác giả muốn nhìn nhận hiệu quả công tác định giá BĐS thế
</div>
<span class='text_page_counter'>(5)</span><div class='page_container' data-page=5>
Đối với kinh tế, đứng trên góc độ nhà tài trợ (cụ thể ở đây là NHTM): Hiệu quả thể
hiện ở việc trên cơ sở phân tích, đánh giá một cách khách quan, toàn diện sâu sắc Ngân
hàng quyết định cho vay đối với khách hàng sở hữu BĐS thế chấp mà sau này khoản vay
mang lại lợi ích cho khách hàng cũng như trả được nợ Ngân hàng như dự kiến, do đó
Ngân hàng đạt được mục tiêu kinh doanh của mình.
Đối với xã hội, việc người đi vay tiếp cận được nguồn vốn từ Ngân hàng mang đến
nhiều lợi ích về xã hội nếu như hoạt động đi vay đó thực hiện hiệu quả.
<i><b>1.3.2. Tiêu chí đánh giá hiệu quả công tác định giá Bất động sản thế chấp </b></i>
Chi phí tự định giá/ Chi phí thuê định giá từ tổ chức bên ngoài
Tổng giá trị BĐS thế chấp/ Tổng giá trị cho vay
Giá trị định giá BĐS thế chấp/ giá trị thị trường của BĐS
Tỷ lệ nợ quá hạn/ Tổng dư nợ
Giá trị BĐS thế chấp/ giá trị BĐS thanh lý
Giá trị BĐS thế chấp/ giá trị BĐS đánh giá lại
<b>1.4. Các nhân tố ảnh hƣởng đến chất lƣợng định giá Bất động sản thế chấp </b>
<b>trong hoạt động cho vay của các NHTM </b>
<i><b>1.4.1. Các nhân tố chủ quan </b></i>
- Quan điểm của lãnh đạo Ngân hàng về công tác định giá
- Cách thức tổ chức và qui trình định giá BĐS thế chấp
<b>Lựa chọn phƣơng pháp định giá thích hợp </b>
<b>Hệ thống thơng tin định giá </b>
<b>Đội ngũ nhân lực </b>
<i><b>1.4.2. Các nhân tố khách quan </b></i>
- Các nhân tố về điều kiện tự nhiên
- Mơi trường pháp lý- cơ chế chính sách
- Môi trường kinh tế
- Hoạt động của thị trường BĐS, xu hướng phát triển của thị trường tài chính BĐS
và thị trường chứng khốn
</div>
<span class='text_page_counter'>(6)</span><div class='page_container' data-page=6>
<b>THỰC TRẠNG VỀ HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ </b>
<b>CHẤP TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI CHI NHÁNH SỞ GIAO DỊCH I – </b>
<b>NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƢ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM </b>
<b>2.1. Thực trạng về công tác định giá Bất động sản thế chấp tại Chi nhánh Sở </b>
<b>giao dịch 1- ngân hàng TMCP Đầu tƣ và Phát triển Việt Nam </b>
<i><b>2.1.1. Thực trạng quy định về bất động sản thế chấp </b></i>
<i><b>2.1.2.Thực trạng về quy trình thực hiện cơng tác định giá Bất động sản </b></i>
Tại Chi nhánh Sở giao dịch 1, công tác định giá BĐS thế chấp trong hoạt động cho
vay được thực hiện theo quy trình gồm 6 bước:
<b>Hình 2.1. Quy trình định giá BĐS thế chấp trong hoạt động cho vay tại Chi </b>
<b>nhánh SGD 1 – Ngân hàng Đầu tƣ và phát triển Việt Nam </b>
<i><b>2.1.3.Thực trạng về phương pháp định giá BĐS thế chấp hoạt động cho vay </b></i>
<b>2.2. Thực trạng hiệu quả công tác định giá Bất động sản thế chấp tại chi nhánh </b>
<b>Sở giao dịch 1 – Ngân hàng TMCP Đầu tƣ và Phát triển Việt Nam </b>
<i><b>2.1.2.Thực trạng về quy trình thực hiện cơng tác định giá Bất động sản </b></i>
</div>
<span class='text_page_counter'>(7)</span><div class='page_container' data-page=7>
<b>Hình 2.1. Quy trình định giá BĐS thế chấp trong hoạt động cho vay tại Chi </b>
<b>nhánh SGD 1 – Ngân hàng Đầu tƣ và phát triển Việt Nam </b>
Nhìn vào hình trên, có thể thấy quy trình định giá BĐS thế chấp trong hoạt động
cho vay tại SGD 1 - Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam gồm có 6 bước. Sáu bước
định giá này tạo thành một quy trình định giá khép kín và mỗi bước đều có vai trị nhất
định trong cơng tác định giá BĐS.
<i><b> 2.1.3.Thực trạng về phương pháp định giá BĐS thế chấp hoạt động cho vay </b></i>
Bất động sản bảo đảm tại chi nhánh Sở giao dịch 1 – Ngân hàng Đầu tư và Phát
triển Việt Nam hiện nay chủ yếu là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền
trên đất. Để tiến hành thẩm định giá bất động sản , các cán bộ tín dụng (CBTD) của chi
nhánh tuân thủ đúng theo quy trình và phương pháp định giá BĐS cho vay cụ thể như
<i><b>sau: </b></i>
</div>
<span class='text_page_counter'>(8)</span><div class='page_container' data-page=8>
hữu).
Tiếp theo đó, CBTD sẽ tiến hành kiểm tra thực tế của bất động sản thơng qua việc
tìm hiểu những thông tin liên quan đến bất động sản như: vị trí, kích thước của bất động
sản, mục đích sử dụng hiện tại, hiện trạng của bất động sản.
Sau đó, CBTD sẽ tiến hành định giá bất động sản này. Phương pháp mà CBTD của
chi nhánh thường sử dụng là phương pháp so sánh trên cơ sở trực tiếp khảo sát thị trường
và đối chiếu với biểu giá đất thành phố.
<b>2.3. Đánh giá thực trạng chất lƣợng công tác định giá bất động sản tại Chi nhánh </b>
<b>Sở giao dịch 1- Ngân hàng TMCP Đầu tƣ và Phát triển Việt Nam </b>
Trong giai đoạn 2011 -2014, cơng tác cho vay có tài sản thế chấp là BĐS tại chi
nhánh Sở giao dịch 1 – BIDV đã đạt được hiệu quả đáng ghi nhận. Tuy nhiên, vẫn có
những tồn tại như công tác định giá lại BĐS chưa được thực hiện. Cụ thể:
<i><b>2.3.1. Những kết quả đạt được </b></i>
Trước hết về dư nợ cho vay có tài sản thế chấp là BĐS luôn chiếm từ 72% đến 75%
tổng dư nợ cho vay của toàn chi nhánh; dư nợ cho vay có tài sản thế chấp là BĐS tăng
trưởng đáng kể qua các năm. Cụ thể dư nợ cho vay có TS thế chấp là BĐS năm 2012 đạt
6.986,5 tỷ đồng (tăng 11%) so với năm 2011. Dư nợ cho vay có TS thế chấp là BĐS năm
2013 đạt 7.488,8 tỷ đồng (tăng 7.2%) so với năm 2012. Đặc biệt, dư nợ này đạt 8.842,56 tỷ
đồng (tăng 18%) so với năm 2013. (Theo bảng số liệu 2.2)
Bên cạnh đó, với mức tăng trưởng đáng kể của dư nợ cho vay có tài sản đảm bảo là
BĐS thì tỷ lệ nợ quá hạn/tổng dư nợ vẫn ở mức thấp so với mức trung bình của ngân
hàng.
Để đạt được hiệu quả công tác định giá BĐS bảo đảm, Chi nhánh SGD 1 đã thực
hiện khoa học, đúng quy trình, quy định của cơng tác định giá BĐS. Cụ thể:
<i><b>- Xây dựng hệ thống thông tin có hiệu quả </b></i>
<i><b>- Cơng tác định giá tiến hành đúng quy trình khoa học và tồn diện </b></i>
<i><b>- Đã có sự phối hợp giữa các phịng ban trong công tác định giá. </b></i>
<i><b>- Công tác định giá tiến hành với thời gian ngắn, chi phí thấp trên cơ sở bảo đảm </b></i>
<i>các yêu cầu </i>
</div>
<span class='text_page_counter'>(9)</span><div class='page_container' data-page=9>
<i>có biện pháp đề phịng hạn chế rủi ro </i>
<i><b>2.3.2. Các khó khăn và ngun nhân trong cơng tác định giá Bất động sản tại Chi </b></i>
<i><b>nhánh Sở giao dịch 1- Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam. </b></i>
<i><b> Các khó khăn </b></i>
<i>Thứ nhất, việc áp dụng cụ thể các phương pháp thẩm định giá vẫn còn một số bất </i>
cập về kỹ thuật và các bước tiến hành.
<i>Thứ hai, lập luận về kết quả thẩm định giá của Chi nhánh SGD 1 chưa tính đến các </i>
yếu tố có thể làm tăng hay giảm giá trị của BĐS thẩm định trong tương lai.
<i>Thứ ba, việc áp dụng các quy định pháp luật liên quan đến thẩm định giá vẫn còn </i>
nhiều bất cập, ảnh hưởng đến việc lựa chọn cũng như tiến hành các phương pháp của
thẩm định giá.
<i>Thứ tư, Công tác định giá BĐS thế chấp vẫn do cán bộ Quan hệ khách hàng thực </i>
hiện. Chi nhánh SGD 1 chưa có một phịng ban, bộ phận nào riêng biệt thực hiện công
tác định giá TSBĐ.
<i>Thứ năm, Hệ thống thông tin về các BĐS đã định giá chưa được lưu trữ tốt nhằm </i>
phục vụ cho công tác định giá và theo dõi biến động giá cả của BĐS
<b>CHƢƠNG 3 </b>
<b>GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG </b>
<b>SẢN THẾ CHẤP TẠI CHI NHÁNH SỞ GIAO DỊCH 1 - NGÂN HÀNG TMCP </b>
<b>ĐẦU TƢ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM </b>
<b>3.1. Định hƣớng nâng cao hiệu quả công tác định giá BĐS thế chấp trong hoạt </b>
<b>động cho vay của Chi nhánh SGD 1 – Ngân hàng TMCP Đầu tƣ và Phát triển Việt </b>
<b>Nam </b>
<i><b>3.1.1. Định hướng phát triển của các NHTM Việt Nam </b></i>
<i><b>3.1.2. Dự báo nhu cầu định giá BĐS thế chấp tại các NHTM Việt nam </b></i>
<i><b>3.1.3. Định hướng phát triển hoạt động cho vay thế chấp của các Ngân hàng </b></i>
<i><b>TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam </b></i>
<b>3.2. Giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá Bất động sản thế chấp tại </b>
<b>Chi nhánh Sở giao dịch 1 – Ngân hàng TMCP Đầu tƣ và Phát triển Việt Nam </b>
</div>
<span class='text_page_counter'>(10)</span><div class='page_container' data-page=10>
<i><b>Việt Nam về định giá BĐS thế chấp </b></i>
<i><b>3.2.2. Nâng cao hiệu quả công tác tổ chức định giá </b></i>
<i><b>3.2.3. Hình thành Bộ phận định giá độc lập </b></i>
<i><b>3.2.4. Xây dựng hệ thống thông tin về BĐS tại Chi nhánh SGD 1 </b></i>
<i><b>3.2.5. Thực hiện công tác đào tạo nghiệp vụ chuyên môn cho đội ngũ nhân sự </b></i>
<i><b>phục vụ cho định giá BĐS thế chấp </b></i>
<b>3.3. Kiến nghị với nhà nƣớc </b>
<i><b>Đẩy mạnh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và sở hữu nhà ở đối </b></i>
<i><b>với các cá nhân, tổ chức </b></i>
<i><b>Ban hành văn bản pháp luật quy định phương pháp trình tự thủ tục định giá </b></i>
<i><b>BĐS thế chấp </b></i>
<i><b>Quản lý hoạt động của thị trường BĐS </b></i>
<i><b>Ban hành bảng khung giá đất và giá tối thiểu xây dựng nhà ở mới </b></i>
<i><b>Thành lập cơ quan chuyên môn làm tham mưu về thẩm định giá đất </b></i>
</div>
<!--links-->
