Pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất để bảo đảm nghĩa vụ dân sự

ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT
_____________

VÕ KIỀU PHƯƠNG

PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ BẢO ĐẢM NGHĨA VỤ DÂN SỰ

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

TP. HỒ CHÍ MINH - 2017


LỜI CAM ĐOAN

Tơi cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu trong
Luận văn là trung thực. Tồn bộ nội dung trình bày cũng như các kết quả đạt
được của Luận văn này là do chính tơi thực hiện dưới sự hướng dẫn khoa học của
PGS.TS Lê Vũ Nam. Tơi xin chịu hồn tồn trách nhiệm đối với lời cam đoan của
mình.

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Võ Kiều Phương


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU……………………………………………………………………………
Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ XỬ
LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ BẢO ĐẢM

NGHĨA VỤ DÂN SỰ ........................................................................................ 1-41
1.1. Khái quát về quyền sử dụng đất ............................................................... 1-19
1.1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất ................................................................ 1-5
1.1.2. Đặc điểm của quyền sử dụng đất ........................................................... 5-7
1.1.3. Phân loại quyền sử dụng đất ................................................................ 8-11
1.1.4. Chủ thể quyền sử dụng đất ................................................................ 11-14
1.1.5. Nội dung quyền sử dụng đất .............................................................. 14-19
1.2. Xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa
vụ dân sự ......................................................................................................... 19-40
1.2.1. Khái quát chung về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự.................... 20-24
1.2.2. Khái niệm XLTSBĐ là QSDĐ để bảo đảm nghĩa vụ dân sự………..24-29
1.2.3. Chủ thể xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất.......................... 29-30
1.2.4. Nguyên tắc xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất .................... 30-34
1.2.5. Căn cứ xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất ........................... 34-37
1.2.6. Phương thức xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất .................. 37-40
Kết luận chương 1:………………………………………………………………41


Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM
LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ BẢO ĐẢM NGHĨA VỤ DÂN SỰ VÀ KIẾN
NGHỊ HOÀN THIỆN .................................................................................... 42-80
2.1. Thực trạng pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất để
bảo đảm nghĩa vụ dân sự ............................................................................... 42-66
2.1.1. Thực trạng về chủ thể tham gia vào quá trình xử lý tài sản bảo đảm là
quyền sử dụng đất để bảo đảm nghĩa vụ dân sự .......................................... 42-45
2.1.2. Phương thức xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất để bảo đảm
nghĩa vụ dân sự ........................................................................................... 45-52
2.1.2.1. Phương thức bán tài sản bảo đảm ................................................... 46
2.1.2.2. Phương thức nhận chính quyền sử dụng đất để thay thế cho việc
thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm ..................................................... 47-49

2.1.2.3. Phương thức bán đấu giá quyền sử dụng đất…………………..49-52
2.1.3. Thực trạng về thu giữ tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất còn phụ
thuộc quá nhiều vào thái độ hợp tác của bên bảo đảm ................................ 53-57
2.1.4. Thực trạng về xử lý quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất ... 57-60
2.1.5. Thực trạng về quyền ưu tiên thanh toán nợ sau khi xử lý QSDĐ ...... 60-64
2.1.6. Thực trạng quy định đăng ký quyền sử dụng đất sau khi đã xử lý tài sản
bảo đảm là quyền sử dụng đất ..................................................................... 64-66
2.2. Kiến nghị hoàn thiện pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng
đất để bảo đảm nghĩa vụ dân sự .................................................................... 66-79
2.2.1. Hoàn thiện pháp luật về chủ thể tham gia xử lý tài sản bảo đảm là quyền
sử dụng đất để bảo đảm nghĩa vụ dân sự ..................................................... 66-67


2.2.2. Kiến nghị hoàn thiện pháp luật về phương thức xử lý tài sản bảo đảm là
quyền sử dụng đất để bảo đảm nghĩa vụ dân sự .......................................... 67-68
2.2.3. Xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất mà không cần sự hợp tác của
bên bảo đảm, giải quyết vấn đề bằng lý thuyết vật quyền…………............69-72
2.2.4. Kiến nghị về xử lý quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất….72-73
2.2.5. Kiến nghị về thứ tự ưu tiên thanh tốn nợ sau khi xử lý QSDĐ……74-75
2.2.6. Hồn thiện pháp luật về đăng ký QSDĐ sau khi xử lý tài sản bảo đảm là
quyền sử dụng đất để bảo đảm nghĩa vụ dân sự……………………….....76-77
Kết luận chương 2: …………………………………………………………..78-79
KẾT LUẬN............................................................................................................80


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tài sản quan trọng của quốc gia, là
vốn quý đặc biệt của người sử dụng đất, bởi đất đai giúp con người rất nhiều trong
phát triển kinh tế- xã hội. Và khi trở thành loại hàng hoá đặc biệt trên thị trường,

nhất là quyền sử dụng đất được ghi nhận là một loại tài sản, quyền tài sản và được
phép giao lưu trong lĩnh vực dân sự. Từ đó, QSDĐ với giá trị của nó được dùng
vào việc bảo đảm nghĩa vụ dân sự ưa chuộng nhất. Vì tính năng và cơng dụng hữu
ích của đất đai mà đa số cá nhân, hộ gia đình, doanh nghiệp dùng QSDĐ để làm
tài sản bảo đảm để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của mình khi vay vốn tại các tổ
chức tín dụng. Đây được xem là biện pháp phổ biến nhất hiện nay của bên nhận
bảo đảm, “các tài sản bảo đảm của ngân hàng chủ yếu là bất động sản” 1. Theo đó,
nguồn vốn được cấp tín dụng này, đã giúp nhiều cá nhân, hộ gia đình, đơn vị sản
xuất kinh doanh có điều kiện để ổn định đời sống và phát triển kinh tế.
Không chỉ riêng ở Việt Nam, hiện nay hầu hết các nước trên thế giới cũng
thông qua việc cấp tín dụng cho người dân bằng biện pháp bảo đảm bất động sản
cũng góp phần khơng nhỏ vào việc phát triển kinh tế- xã hội. Bên cạnh những lợi
ích từ việc cấp tín dụng đó, thì “nợ xấu” cũng là một trong những vấn đề hết sức
nan giải thời gian qua và hiện nay. Tỷ lệ nợ xấu có tài sản bảo đảm chiếm trên
90% tổng nợ xấu, trong 4 năm qua, tính đến thời điểm 31/12/2015, tồn hệ thống
ngân hàng đã xử lý được 493 nghìn tỷ đồng nợ xấu, trong đó, nợ xấu do các tổ
chức tín dụng tự xử lý chiếm 55,4%, cịn lại là bán nợ cho VAMC và tổ chức, cá

Vũ Đình Ánh (2016), “Quyền xử lý tài sản bảo đảm của tổ chức tín dụng”, xem tại
, truy cập ngày 07/12/2016.
1


nhân khác chiếm 44,6% 2. Nguyên nhân dẫn đến thực trạng trên, có rất nhiều
nguyên nhân, trong đó, có nguyên nhân bắt nguồn từ những quy định của pháp
luật hiện hành chưa đồng bộ, còn chồng chéo, mâu thuẫn và còn thiếu, chưa phù
hợp trong việc xử lý tài sản bảo đảm là QSDĐ để bảo đảm nghĩa vụ dân sự. Nợ
xấu đã ảnh hưởng không nhỏ đến thị trường tài chính, tiền tệ và sự tăng trưởng,
phát triển của quốc gia. Chính vì vậy, tác giả chọn đề tài “ Pháp luật về xử lý tài
sản bảo đảm là quyền sử dụng đất để bảo đảm nghĩa vụ dân sự” để nghiên

cứu làm luận văn tốt nghiệp của mình. Với mong muốn tìm hiểu, nghiên cứu pháp
luật hiện hành quy định nhằm điều chỉnh mối quan hệ này trong thực tế ra sao,
gặp những khó khăn, vướng mắc gì. Từ đó, đề xuất kiến nghị một số giải pháp
nhằm hoàn thiện pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm nói chung, xử lý tài sản bảo
đảm là quyền sử dụng đất nói riêng để bảo đảm nghĩa vụ đân sự, góp phần nhỏ bé
của mình vào sự hồn thiện pháp luật của nước ta.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Thời gian qua, đã có nhiều cơng trình cơng trình khoa học nghiên cứu có ý
nghĩa về mặt lý luận và thực tiễn về lĩnh vực xử lý tài sản bảo đảm, trong đó có
các cơng trình được biết đến như:
- Luận văn thạc sĩ Luật học “Pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay
của các tổ chức tín dụng” của tác giả Trần Thị Minh Tâm, Đại học Quốc gia Hà
Nội, năm 2002.
- Luận văn thạc sĩ luật học “Pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là
bất động sản của ngân hàng Thương mại” của tác giả Đỗ Thanh Huyền, Đại học
Quốc gia Hà Nội, năm 2006.

Khánh Huyền (2016), “Tìm thủ phạm ngáng chân nợ xấu”, xem tại , truy cập ngày
07/12/2016.
2


- Luận văn thạc sĩ luật học “Xử lý tài sản bảo đảm tiền vay của các tổ chức
tín dụng theo pháp luật Việt Nam” của tác giả Trần Thanh Thanh, Đại học Quốc
gia Hà Nội, năm 2011.
Trong khoa học pháp lý có khá nhiều tác giả có uy tín viết về lĩnh vực này,
trong đó nổi bật là các bài báo khoa học như: “Bình luận khoa học về đảm bảo
thực hiện nghĩa vụ trong Luật Dân sự Việt Nam” của tác giả Nguyễn Ngọc Điện,
năm 2001, Nxb Trẻ; Nguyễn Ngọc Điện, “Hoàn thiện các quy định về quản lý và
xử lý tài sản thế chấp”, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số 23, 2014; “Quyền tự bảo

vệ- Điểm mới trong Bộ luật Dân sự năm 2015” của tác giả Nguyễn Ngọc Điện;
“Hoàn thiện các quy định chung về giao dịch bảo đảm trong Bộ luật Dân sự năm
2005” của tác giả Lê Minh Hùng, năm 2015, Tạp chí Khoa học pháp lý, 01 (86); “
Một số bất cập trong quy định về xử lý tài sản bảo đảm nhìn từ thực tiễn” của tác
giả Bùi Đức Giang, Tạp chí Ngân hàng, số 1 tháng 1/2015; “Một số giải pháp xử
lý tài sản bảo đảm tiền vay hiện nay” của Nguyễn Tiến Đơng, Tạp chí Ngân hàng,
số 17 tháng 9/2015; “Xử lý nợ xấu năm 2014 và một số khuyến nghị cho năm
2015” của Nguyễn Thị Thu Thu, Nguyễn Văn Thọ, Nguyễn Ngọc Linh, Tạp chí
Ngân hàng, số 1 tháng 1 năm 2015; “Rủi ro của Ngân hàng Thương mại khi nhận
một số loại tài sản bảo đảm” của Nguyễn Thị Thái Hưng, Tạp chí Ngân hàng, số
13 tháng 7/2015 và nhiều bài báo và nghiên cứu khoa học khác…
Các cơng trình, bài viết nêu trên đã nghiên cứu các vấn đề về xử lý tài sản
bảo đảm ở những phạm vi, góc độ khác nhau và cũng đã có đóng góp rất nhiều về
mặt lý luận và thực tiễn trong khoa học pháp lý. Tuy nhiên, dưới góc độ nghiên
cứu về xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất để bảo đảm nghĩa vụ dân sự
chưa có nhiều cơng trình, bài viết nghiên cứu chun sâu. Hơn nữa, vấn đề nợ xấu
phần lớn bắt nguồn từ việc xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất còn nhiều
bất cập và giao dịch bảo đảm về quyền sử dụng đất hiện nay cũng khá phổ biến
trong hệ thống các tổ chức tín dụng. Vì vậy, cần có đề tài nghiên cứu đầy đủ, sâu


sắc, toàn diện hơn về các quy định của pháp luật và thực tiễn áp dụng các quy
định của pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất để bảo đảm
nghĩa vụ dân sự, qua đó, người viết mong muốn đề xuất các giải pháp, phương
hướng hoàn thiện pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tại Việt Nam.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài
3.1. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của Luận văn là những vấn đề lý luận chung về xử lý
tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất và những quy định của pháp luật về xử lý tài
sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, có sự so sánh, đối chiếu các quy định của pháp

luật Việt Nam và kinh nghiệm của một số quốc gia trên thế giới.
3.2. Phạm vi nghiên cứu
Phạm vi nghiên cứu đề tài của Luận văn thạc sĩ được giới hạn nghiên cứu
các vấn đề lý luận về xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất để bảo đảm
nghĩa vụ dân sự tại các tổ chức tín dụng theo pháp luật Việt Nam và việc áp dụng
trong thực tế.
Nghiên cứu những quy định của pháp luật hiện hành về xử lý tài sản bảo
đảm là quyền sử dụng đất để bảo đảm nghiã vụ dân sự, tập trung phân tích các
quy định của pháp luật về chủ thể, đặc điểm quyền sử dụng đất, nguyên tắc,
phương pháp, hình thức và thực trạng các quy định của pháp luật về xử lý tài sản
bảo đảm là quyền sử dụng đất. Từ đó, Luận văn đề xuất những giải pháp nhằm
hoàn thiện pháp luật về xử lý tài bảo đảm là quyền sử dụng đất để bảo đảm nghĩa
vụ dân sự nói chung và để xử lý thu hồi nợ của các tổ chức tín dụng ở nước ta
hiện nay.
4. Phương pháp nghiên cứu
Luận văn sử dụng phương pháp phân tích luật viết và sử dụng đồng thời
các phương pháp nghiên cứu khác như: thống kê, so sánh, khảo sát và tổng hợp
… kết hợp với việc thu thập các tài liệu, bài viết khoa học của các chuyên gia, học


giả có các cơng trình nghiên cứu liên quan đến đề tài. Trên cơ sở quy định của
pháp luật hiện hành có so sánh, đối chiếu với thực tiễn áp dụng pháp luật hiện nay
ở nước ta và những quy định pháp luật với một số nước trên thế giới, qua đó, làm
rõ những bất cập, vướng mắc để kiến nghị một số giải pháp chủ yếu nhằm hoàn
thiện pháp luật ở lĩnh vực xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất nói riêng và
xử lý tài sản bảo đảm nói chung ở Việt Nam.
5. Mục đích nghiên cứu
Nghiên cứu làm rõ những lý luận chung về xử lý tài sản bảo đảm là quyền
sử dụng đất để bảo đảm nghĩa vụ dân sự; phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật
hiện nay ở nước ta còn có những bất cập và vướng mắc trong q trình áp dụng

luật vào thực tiễn, từ đó, đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về xử lý
tài sản bảo đảm là quyền sử dụng để bảo đảm nghĩa vụ dân sự trong thời gian tới
đạt hiệu quả, giảm tình trạng nợ xấu trong các tổ chức tín dụng.
6. Ý nghĩa khoa học của đề tài
Kết quả nghiên cứu của luận văn góp phần làm sáng tỏ những vấn đề cơ
bản xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất nói riêng, những quy định của
pháp luật Việt Nam về xử lý tài sản bảo đảm nói chung, có thể Luận văn sẽ là tài
liệu tham khảo có giá trị thực tiễn cho việc hồn thiện các quy định của pháp luật
về xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất để thu
hồi nợ trong các tổ chức tín dụng có hiệu quả hơn.
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận, mục lục và danh mục tài liệu tham khảo,
Luận văn gồm có 2 chương:
Chương 1: Những vấn đề chung về quyền sử dụng đất và xử lý tài sản bảo
đảm là quyền sử dụng đất để bảo đảm nghĩa vụ dân sự.
Chương 2: Thực trạng pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng
đất để bảo đảm nghĩa vụ dân sự và kiến nghị hoàn thiện.



1

Chương 1
NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ XỬ LÝ TÀI
SẢN LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ BẢO ĐẢM NGHĨA VỤ DÂN SỰ

Trong nhiều năm qua, ở Việt Nam, đất đai luôn là vấn đề thời sự nóng bỏng
của người dân cũng như các nhà hoạch định chính sách. Cho đến nay, có lẽ chưa
có lĩnh vực nào xảy ra nhiều tranh chấp, khiếu nại, kiện tụng như lĩnh vực đất đai.
Thực tế, đất đai chính là một tài sản có giá trị được người dân sử dụng nhiều trong

quá trình tham gia các giao dịch dân sự và làm tài sản bảo đảm cho các giao dịch
dân sự được thực hiện. Chính vì vậy, trong q trình thực hiện các giao dịch dân
sự đó khơng tránh khỏi những xung đột, mâu thuẫn, tranh chấp xảy ra giữa các
bên chủ thể và khi giải quyết tranh chấp nếu nghĩa vụ của bên bảo đảm không
được thực hiện thì đất đai chính là tài sản được xử lý để bảo đảm cho nghĩa vụ
trong giao dịch dân sự. Vì thế, để hiểu rõ vấn đề xử lý tài sản bảo đảm (XLTSBĐ)
là quyền sử dụng đất (QSDĐ) trong giao dịch dân sự, tác giả đi vào nghiên cứu,
phân tích làm rõ về QSDĐ đảm bảo cho việc nghiên cứu các nội dung tiếp theo.
1.1. Khái quát về quyền sử dụng đất
1.1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất
Ở mọi quốc gia, đất đai luôn được coi là nguồn tài nguyên của cải đặc biệt
quan trọng. Ở Việt Nam, một quốc gia đất hẹp người đơng thì đất đai càng là tài
sản quý hiếm, có giá trị đặc biệt thiết yếu trong quá trình xây dựng và phát triển
đất nước. Đất đai có ảnh hưởng lớn đến mọi lĩnh vực trong đời sống xã hội và là
yếu tố quan trọng hàng đầu bảo đảm môi trường sống của con người. Vì vậy, xác
định quan hệ về sở hữu đất đai là rất quan trọng. Việc xác lập quyền sở hữu,
chiếm hữu có liên quan chặt chẽ và đóng vai trị chi phối, đơi khi có ý nghĩa quyết
định đối với việc khai thác, quản lý và sử dụng hiệu quả nguồn lực tài nguyên


2

quốc gia. Ở Việt Nam, “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ
sở hữu và thống nhất quản lý, Nhà nước trao QSDĐ cho người sử dụng đất theo
quy định của Luật”1, vì đất đai thuộc sở hữu toàn dân là một tập thể chung không
thể trực tiếp thực hiện tất cả các quyền sở hữu về đất đai mà phải thông qua nhà
nước với tư cách đại diện cho toàn dân để thực hiện quyền sở hữu. Song, các quan
hệ pháp luật về đất đai phải do những chủ thể cụ thể trực tiếp tham gia và thực
hiện, nhưng Nhà nước chỉ là một chủ thể trừu tượng, không thể tham gia trực tiếp
vào các quan hệ pháp luật đất đai cụ thể. Cho nên, để việc sử dụng đất đai có hiệu

quả thì Nhà nước lại phải trao quyền sử dụng lại cho người sử dụng đất theo quy
định của Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ban hành ngày 29 tháng 11 năm 2013 của
Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (Luật đất đai năm 2013)
gồm có: các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình có điều kiện và nhu cầu sử dụng 2. Việc
trao QSDĐ được thực hiện thông qua các hình thức giao đất, cho th đất, cơng
nhận QSDĐ đối với người đang sử dụng đất ổn định3; quy định quyền và nghĩa vụ
của người sử dụng đất.
Xuất phát từ chế độ sở hữu đất đai ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân,
nên người dân có đầy đủ các quyền năng của một chủ sở hữu là: quyền chiếm
hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt. Tuy nhiên, Nhà nước quản lý và làm đại
diện cho chế độ sở hữu đất đai nên người sử dụng đất được nhà nước trao cho
QSDĐ - không bao gồm cả quyền định đoạt đối với đất đai mình đang sử dụng,
mà quyền định đoạt là quyền năng duy nhất do Nhà nước thực hiện. Quyền chiếm
hữu đất đai là quyền nắm giữ vốn đất đai trong phạm vi cả nước, quyền kiểm soát

Điều 4 Luật Đất đai năm 2013 (Luật số 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013 của Quốc hội nước Cộng hòa
xã hội chủ nghĩa Việt Nam).
1

2

Điều 5 Luật Đất đai năm 2013.

3

Điều 17 Luật Đất đai 2013.


3

và chi phối hoạt động của người sử dụng đất 4, như vậy quyền chiếm hữu đất đai
của Nhà nước khơng bị hạn chế, cịn quyền chiếm hữu đất đai của người sử dụng
bị hạn chế bởi các quy định của Nhà nước. Nhà nước cho phép người sử dụng đất
được quyền chiếm hữu trên những khu đất, thửa đất cụ thể với thời gian, có thể
lâu dài nhưng khơng vĩnh viễn và sử dụng đúng mục đích được giao. Về mặt thuật
ngữ, “quyền sử dụng” là một trong ba nội dung của quyền sở hữu, là “quyền khai
thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản” 5, quyền sử dụng chỉ cho phép
người sử dụng tài sản hưởng những sản vật tự nhiên mà tài sản đó mang lại và các
khoản lợi thu được từ việc khai thác cơng dụng của tài sản, có thể được thực hiện
bởi chủ sở hữu hoặc người không phải là chủ sở hữu thực hiện thông qua các giao
dịch dân sự hoặc người chiếm hữu tài sản ngay tình cũng có quyền sử dụng tài
sản. Tuy nhiên, đây là quyền sử dụng tài sản nói chung, cịn đối với QSDĐ thì cả
Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 thông qua ngày 14 tháng 06 năm 2005 (BLDS
năm 2005) và Luật Đất đai 2013, kể cả Bộ luật Dân sự năm 2015 đều khơng đưa
ra khái niệm cụ thể.
Về vấn đề này, có quan điểm cho rằng “quyền sử dụng đất là quyền khai
thác các thuộc tính có ích từ đất đai để phục vụ cho mục tiêu phát triển kinh tế xã hội”6. Khái niệm QSDĐ được nêu ra ở đây về nội dung cũng khơng có gì khác
biệt so với khái niệm quyền sử dụng tài sản nói chung được quy định trong BLDS
năm 2005. Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu nắm quyền lực chính trị trực tiếp
ban hành pháp luật nên các quyền và nghĩa vụ đã được quy phạm hóa ở mức độ
cụ thể, chặt chẽ là cơ sở pháp lý để người sử dụng đất tuân thủ và sử dụng đất
được hợp lý. Toàn bộ các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành quy định về
Trường Đại học Luật Hà Nội (2008), Giáo trình pháp ḷt đất đai, Nxb Cơng an nhân dân tr. 24- 25, xem tại
.
4

Điều 192 Bộ luật Dân sự năm 2005 (Luật số 33/2005/QH11 ngày 14 tháng 6 năm 2005 của Quốc hội nước Cộng
hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam).
5

6

Trường đại học Luật Hà Nội (2008), Giáo trình pháp luật Đất đai, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội, tr.92.


4

các quyền và nghĩa vụ của các chủ thể được Nhà nước giao đất sử dụng tạo thành
QSDĐ. Như vậy, “Quyền sử dụng đất là toàn bộ các quy phạm pháp luật do Nhà
nước ban hành trong đó quy định việc bảo vệ các quyền và nghĩa vụ của các chủ
thể được Nhà nước giao đất sử dụng” 7.
Luật Đất đai năm 2013 quy định, người sử dụng đất ngoài việc khai thác
các thuộc tính có ích của đất theo những mục đích cụ thể thì người sử dụng đất
cịn có “quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng
cho, thế chấp, góp vốn QSDĐ”8. Như vậy, theo quy định trên thì QSDĐ cịn được
dùng để tham gia lưu thông dân sự và bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ.
Trong lưu thơng dân sự thì “giá trị QSDĐ là giá trị bằng tiền của QSDĐ đối với
một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định.”9. Đối chiếu với
quyền tài sản được quy định trong BLDS năm 2005 “Quyền tài sản là quyền trị
giá được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự, kể cả quyền sở
hữu trí tuệ”10. Điều đó cho thấy QSDĐ có đủ yếu tố của một quyền tài sản. Đồng
thời, Điều 322 BLDS 2005 quy định rõ các loại quyền tài sản dùng để bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ dân sự, trong đó có QSDĐ11. Bên cạnh đó, theo quy định của
pháp luật, có những trường hợp QSDĐ khơng được tham gia vào các giao dịch
dân sự, cụ thể như QSDĐ mà nhà nước giao cho tổ chức không thu tiền sử dụng
đất thì khơng được chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê QSDĐ; thế
chấp, góp vốn bằng QSDĐ12. Như vậy, có thể kết luận rằng QSDĐ là một loại tài
sản đặc biệt của người sử dụng đất. Cũng tương tự như vậy, đến Bộ Luật Dân sự

7

Trường đại học Luật Hà Nội (2008), Giáo trình pháp ḷt Đất đai, Nxb Cơng an nhân dân, Hà Nội, tr.50.

8

Điều 167 Luật Đất đai năm 2013.

9

Khoản 20 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013.

10

Điều 181 Bộ luật Dân sự năm 2005.

Khoản 2, Điều 322 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định: Quyền sử dụng đất được dùng để bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ dân sự theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai.
11

12

Khoản 2 Điều 173 Luật Đất đai năm 2013.


5

2015 (Điều 115) cũng tiếp tục khẳng định QSDĐ là quyền tài sản và được trị giá
bằng tiền.
1.1.2. Đặc điểm của quyền sử dụng đất
Để nhận diện và hiểu rõ về QSDĐ thì nhất thiết phải chỉ ra được các đặc

điểm của nó. Trên cơ sở tìm hiểu các quy định của pháp luật về đất đai và những
phân tích ở phần khái niệm QSDĐ, tác giả cho rằng QSDĐ có những đặc điểm cơ
bản như sau:
Thứ nhất, QSDĐ là quyền phái sinh và là một loại quyền phụ thuộc, được
hình thành trên cơ sở quyền sở hữu về đất đai, QSDĐ phát sinh trên cơ sở quyền
sở hữu toàn dân về đất đai thông qua việc Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở
hữu trao QSDĐ cho các chủ thể sử dụng đất ổn định. Tuy nhiên, QSDĐ lại
tách khỏi quyền sở hữu đất đai và trở thành một loại quyền có tính độc lập tương
đối. Xuất phát từ tính chất đặc thù của chế độ sở hữu đất đai ở nước ta là đất đai
thuộc sở hữu tồn dân, nên QSDĐ khơng phải là quyền sở hữu của riêng người sử
dụng, mà QSDĐ do đại diện chủ sở hữu là Nhà nước trao cho người sử dụng bằng
hình thức: giao đất, cho th đất, cơng nhận QSDĐ đang sử dụng của tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Người sử dụng đất được chuyển QSDĐ
trong thời hạn sử dụng đất. Theo quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử
dụng đất thì QSDĐ khơng chỉ có QSDĐ mà cịn bao hàm cả nghĩa vụ của người
sử dụng. Chính vì vậy, phạm vi QSDĐ do Nhà nước quyết định và ngày càng mở
rộng nhằm đáp ứng nhu cầu của người sử dụng đất, phù hợp với điều kiện kinh tế
thị trường. Do đó, đến Luật đất đai năm 2003, chủ thể và nội dung lưu thông dân
sự đối với QSDĐ được mở rộng hơn và tạo hành lang pháp lý để QSDĐ tham gia
giao dịch trong thị trường bất động sản13. Tuy nhiên, Luật Đất đai 2013 quy định
có giảm đi một hình thức tham gia giao dịch đối với QSDĐ là hình thức “bảo
lãnh”.
13

Xem từ Điều 61 đến Điều 63 Luật Đất đai năm 2003.


6

Bên cạnh đó, QSDĐ cịn mang tính phụ thuộc, người sử dụng đất khơng

được tự mình quyết định mọi vấn đề phát sinh trong quá trình sử dụng đất mà
chỉ được quyết định một số vấn đề, còn cơ bản họ vẫn phải hành động theo ý chí
của Nhà nước với tư cách là người đại diện chủ sở hữu đối với đất được giao. Ví
dụ: Sau khi thực hiện xong các thủ tục pháp luật để chuyển nhượng hoặc chuyển
đổi QSDĐ… thì người nhận chuyển QSDĐ phải sử dụng đất theo đúng mục đích
ban đầu trước khi chuyển giao, khơng được tùy tiện thay đổi mục đích sử dụng.
Nếu làm trái quy định này được coi như là một hành vi vi phạm nghiêm trọng
pháp luật về đất đai và hậu quả của nó là Nhà nước sẽ thu hồi đất. Người sử
dụng đất khơng có đầy đủ các quyền năng như Nhà nước với tính cách là đại diện
chủ sở hữu tồn dân về đất đai, bởi vì quyền sở hữu đất đai là quyền ban đầu còn
QSDĐ chỉ là quyền phái sinh. Cho nên, không phải bất cứ người nào có QSDĐ
hợp pháp cũng có quyền chuyển đổi, tặng cho, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế,
cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ.
Thứ hai, QSDĐ là loại hàng hóa đặc biệt trên thị trường. Chủ sử dụng đất
phải được nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng. Do đất đai là tư liệu sản
xuất đặc biệt quan trọng, cho nên việc giao QSDĐ cho chủ thể nào phụ thuộc vào
ý chí của Nhà nước trong việc phân hóa quyền và nghĩa vụ của chủ thể sử dụng
đất, theo hướng ưu tiên cho các chủ thể thuộc các thành phần kinh tế khác nhau
nhằm thực hiện mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của nhà nước. Thế nên, mặc
dù pháp luật cho phép người sử dụng đất nhận QSDĐ thông qua quan hệ thị
trường, nhưng với điều kiện là QSDĐ đó phải được phép lưu thông dân sự, đồng
thời người nhận QSDĐ phải thuộc đối tượng được Nhà nước cấp giấy chứng nhận
QSDĐ và sử dụng đất đúng theo hình thức, mục đích quy định trong giấy chứng
nhận. Do đó, giấy chứng nhận QSDĐ là chứng thư pháp lý có ý nghĩa rất quan
trọng trong việc xác định tư cách sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng, và là
cơ sở để xác lập và thực hiện các quyền và nghĩa vụ pháp lý của người sử dụng


7

đất đối với những giao dịch liên quan đến QSDĐ. Pháp luật quy định giấy chứng
nhận QSDĐ là điều kiện cần để người sử dụng đưa QSDĐ của mình tham gia các
giao dịch dân sự 14, vì vậy dưới góc độ pháp lý, ở một chừng mực nhất định giấy
chứng nhận QSDĐ được xem là biểu hiện của giá trị QSDĐ. Ngoài ra, giá trị
QSDĐ mang ra giao dịch phải lớn hơn nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp
giữa các chủ thể trong giao dịch dân sự có thỏa thuận khác.
Thứ ba, QSDĐ là tài sản đặc biệt của người sử dụng đất. Theo tác giả Phạm
Văn Võ “Để trở thành hàng hóa trên thị trường trước hết đất phải có giá” 15, giá
QSDĐ là giá trị tính trên một đơn vị diện tích đất16. Hai yếu tố “trị giá được bằng
tiền” và “có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự”, đã bảo đảm cho QSDĐ trở
thành quyền tài sản. Song, không phải bất kỳ QSDĐ nào cũng bảo đảm được hai
yếu tố này, như QSDĐ của tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử
dụng đất, thì khơng được thực hiện các giao dịch dân sự liên quan đến QSDĐ của
mình, do đó trong trường hợp này QSDĐ khơng phải là quyền tài sản. Chính vì
vậy, QSDĐ là một loại tài sản đặc biệt.
Thứ tư, QSDĐ được Nhà nước quy định và bảo vệ bằng hệ thống các văn
bản pháp luật về đất đai. Nhà nước ban hành rất nhiều văn bản quy định về QSDĐ
như: Luật đất đai và các văn bản hướng dẫn, BLDS, Luật các Tổ chức tín dụng...
Nhà nước là chủ sở hữu đất đai và giao QSDĐ cho các chủ thể. Bởi vậy, Nhà
nước phải có các quy định pháp luật để bảo vệ tốt quyền và nghĩa vụ của người sử
dụng đất, để họ có thể thực hiện quyền của mình một cách tốt nhất và đặc biệt là
bảo vệ quyền cho họ trong quá trình tham gia vào các giao dịch dân sự có liên
quan đến QSDĐ.

14

Xem Điều 166 Luật Đất đai năm 2013.

Phạm Văn Võ (2012), Chế độ pháp lý về sở hữu và quyền tài sản đới với đất đai, Nxb Lao động, Tp.Hồ Chí
Minh, tr.148.

15

16

Xem Khoản 19 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013.


8

1.1.3. Phân loại quyền sử dụng đất
Có nhiều tiêu chí làm cơ sở phân loại QSDĐ khác nhau, mỗi tiêu chí phân
loại có những ý nghĩa nhất định, tùy vào mục đích nghiên cứu mà người ta lựa
chọn tiêu chí phân loại cho phù hợp. Theo tác giả, QSDĐ được phân loại dựa theo
các tiêu chí sau:
Mợt là, căn cứ vào mục đích sử dụng đất, QSDĐ gồm: nhóm QSDĐ nơng
nghiệp và nhóm QSDĐ phi nơng nghiệp. Theo quy định của Điều 10 Luật đất đai
2013, thì đất được phân loại thành ba nhóm gồm: nhóm đất nơng nghiệp, nhóm
đất phi nơng nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng. Tuy nhiên, khi nói đến QSDĐ là
nói đến đất đã được giao, cho thuê để đưa vào sử dụng với những mục đích cụ
thể, do đó QSDĐ được chia thành nhóm QSDĐ nơng nghiệp và nhóm QSDĐ phi
nơng nghiệp.
- Nhóm qùn sử dụng đất nông nghiệp: được chia thành các loại QSDĐ
gồm: QSDĐ đất trồng cây hàng năm (QSDĐ trồng lúa và đất trồng cây hàng năm
khác) và QSDĐ trồng cây lâu năm; QSDĐ lâm nghiệp; QSDĐ làm muối; QSDĐ
nông nghiệp khác.
- Nhóm qùn sử dụng đất phi nơng nghiệp: được chia thành các loại
QSDĐ gồm: QSDĐ ở (đất ở nông thôn và đất ở tại đô thị); QSDĐ chuyên dùng
được cấp để xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng cơng trình sự nghiệp, sử dụng vào
mục đích quốc phịng, an ninh, sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp…); QSDĐ
của tổ chức tơn giáo tín ngưỡng; QSDĐ phi nơng nghiệp khác.

Mỗi loại QSDĐ tương ứng với các mục đích sử dụng khác nhau, thì người
sử dụng có những quyền và nghĩa vụ pháp lý khác nhau. Việc xác định được mục
đích sử dụng đất giúp cho người sử dụng biết được mình được phép sử dụng các
loại đất nào, để lựa chọn hình thức sử dụng phù hợp với nhu cầu thực tiễn, đồng
thời thực hiện đầy đủ các quyền và nghĩa vụ của mình đối với loại đất đang sử
dụng. Cách phân loại này càng có ý nghĩa hơn khi Luật Đất đai năm 1993 cho


9

phép người sử dụng đất đưa QSDĐ của mình vào thực hiện các giao dịch dân sự,
nhưng cũng chỉ giới hạn ở những loại đất theo những mục đích sử dụng nhất định.
Hiện nay, theo quy định của pháp luật, việc đưa QSDĐ tham gia vào các giao
dịch dân sự nói chung, khơng chỉ theo mục đích sử dụng đất mà cịn phụ thuộc
vào chủ thể sử dụng, hình thức sử dụng và chế độ tài chính tương ứng với từng
hình thức sử dụng đất cụ thể.
Hai là, căn cứ vào chủ thể sử dụng đất, QSDĐ được chia thành: QSDĐ của
tổ chức bao gồm: tổ chức trong nước (Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước,
đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh
tế, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề
nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật
về dân sự) và tổ chức nước ngồi (có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện
ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngồi có chức năng
ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức
thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên Chính phủ, cơ quan đại diện của
tổ chức liên Chính phủ); QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân; QSDĐ của cộng đồng
dân cư; QSDĐ của cơ sở tôn giáo; QSDĐ của người Việt Nam định cư ở nước
ngồi; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, gồm: doanh nghiệp 100% vốn đầu
tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư
nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu

tư17.
Việc phân loại QSDĐ dựa trên yếu tố chủ thể có ý nghĩa quan trọng trong
việc xác định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất với những hình thức sử
dụng đất tương ứng. Sử dụng đất vào mục đích gì đều do chủ thể quyết định, tuy
nhiên những quyết định đó phải nằm trong giới hạn được Nhà nước cho phép.
Theo đó, nhà nước có thể phân hóa quyền và nghĩa vụ cho từng loại chủ thể theo
17

Điều 5 Luật Đất đai năm 2013.


10

hướng ưu tiên cho các doanh nghiệp Việt Nam thực hiện chính sách phát triển
kinh tế - xã hội, nhưng chính điều đó đã dẫn đến sự bất bình đẳng giữa các loại
chủ thể trong quan hệ sử dụng đất, như: cùng là tổ chức kinh tế nhưng tổ chức
kinh tế trong nước thì được sử dụng đất theo cả hình thức được nhà nước giao đất
và cho thuê đất, cịn tổ chức kinh tế nước ngồi đầu tư vào Việt Nam chỉ được sử
dụng theo hình thức được nhà nước cho thuê đất... Tương ứng với những hình
thức sử dụng đất này thì chủ thể có những quyền và nghĩa vụ khác nhau, từ đó
cho thấy mặc dù Điều 4 Luật đất đai 2013 khẳng định “đất đai thuộc sở hữu toàn
dân, do nhà nước đại diện chủ sở hữu” nhưng lại có quy định khác nhau về quyền
và nghĩa vụ của chủ thể sử dụng đất trong nước và chủ thể sử dụng đất nước
ngoài đã dẫn đến những hạn chế nhất định, chưa phù hợp với xu hướng hội nhập
kinh tế quốc tế, nhất là Việt Nam đã là thành viên của tổ chức thương mại thế
giới.
Ba là, căn cứ vào hình thức xác lập QSDĐ, QSDĐ chia thành: QSDĐ dưới
hình thức giao đất (giao có thu tiền sử dụng đất và giao không thu tiền sử dụng
đất) và QSDĐ dưới hình thức thuê đất (thuê đất trả tiền một lần cho thời gian thuê
hay trả tiền thuê hàng năm).

Mặc dù, người sử dụng đất có thể có các hình thức khác nhau trong việc
xác lập QSDĐ của mình như được nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận
QSDĐ hay nhận chuyển nhượng QSDĐ hợp pháp, nhưng, suy cho cùng thì việc
cơng nhận QSDĐ hay nhận chuyển nhượng QSDĐ hợp pháp cũng phải được quy
vào một trong hai hình thức sử dụng đất là được nhà nước giao đất hoặc cho thuê
đất18. QSDĐ đối với mỗi hình thức sử dụng đất của những chủ thể khác nhau có
các chế độ pháp lý khác nhau. Cụ thể, như theo quy định của Luật đất đai 2013 thì
tổ chức được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất thì khơng có quyền
Xem thêm Phạm Văn Võ (2012), Chế độ pháp lý về sở hữu và quyền tài sản đối với đất đai, Nxb Lao động, Tp.
Hồ Chí Minh, tr.145.
18


11

chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê QSDĐ; thế chấp, góp vốn bằng
QSDĐ; nhưng hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao
trong hạn thì có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, để thừa kế, cho thuê
QSDĐ; thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ19. Bên cạnh đó, pháp luật cịn quy định,
cùng một loại chủ thể có cùng một hình thức sử dụng đất nhưng chế độ tài chính
khác nhau thì quyền và nghĩa vụ cũng khác nhau, như tổ chức kinh tế nhận QSDĐ
bằng hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, mà tiền sử dụng đất đã trả có
nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì khơng được dùng QSDĐ vào các giao dịch
dân sự nói chung và giao dịch bảo đảm tiền vay nói riêng mà chỉ có thể thực hiện
các giao dịch bằng tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu của tổ chức kinh tế đó,
nhưng tiền sử dụng đất đã trả khơng có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì được
chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê QSDĐ; thế chấp, góp vốn bằng
QSDĐ và tài sản gắn liền với đất 20.
Từ những phân tích trên cho thấy rằng, chế độ pháp lý đối với quyền sử
dụng các loại đất còn khá phức tạp, nó khơng chỉ phụ thuộc vào chủ thể sử dụng

đất, mục đích sử dụng đất, hình thức xác lập QSDĐ mà cịn phụ thuộc vào chế độ
tài chính đối với mỗi hình thức sử dụng đất cụ thể. Vì vậy, việc xác định từng loại
QSDĐ một cách khoa học, phù hợp với quy định của pháp luật có ý nghĩa giúp
cho chủ thể sử dụng đất khai thác đúng công dụng từng loại đất, thực hiện được
đầy đủ quyền và nghĩa vụ của mình trong quá trình sử dụng, nâng cao hiệu quả sử
dụng đất.
1.1.4. Chủ thể quyền sử dụng đất
Luật Đất đai năm 2013 quy định rất rõ về chủ thể có QSDĐ. Chủ thể sử
dụng đất hay cịn được gọi là người sử dụng đất, là một thành phần không thể
thiếu trong quan hệ pháp luật đất đai, đây chính là thành phần quyết định hiệu quả
19
20

Xem Điều 173 và Điều 179 Luật Đất đai năm 2013.
Xem Khoản 3 Điều 174 Luật Đất đai năm 2013.


12

sử dụng đất.
Trong khoa học pháp lý, có nhiều quan điểm về việc xác định người sử
dụng đất, nhưng nhìn chung các quan điểm này đều thống nhất với nhau về căn cứ
xác định người sử dụng đất. Người sử dụng đất là người được nhà nước giao đất,
cho thuê đất, cho phép nhận chuyển nhượng QSDĐ, công nhận QSDĐ để khai
thác sử dụng, kể cả trực tiếp sử dụng hay chỉ đóng vai trị là người tổ chức q
trình sử dụng đất. Nghiên cứu, tổng hợp những quan điểm khoa học về khái niệm
người sử dụng đất, các nhà khoa học pháp lý đã đưa ra khái niệm người sử dụng
đất như sau: “Người sử dụng đất là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được nhà nước
cho phép sử dụng đất bằng một trong các hình thức giao đất, cho thuê đất, cho
phép nhận chuyển QSDĐ hoặc công nhận QSDĐ; có quyền và nghĩa vụ mà pháp

luật quy định trong thời hạn sử dụng đất” 21.
Thông thường khi xác định chủ thể sử dụng đất, người ta thường dựa vào
căn cứ pháp lý để xác định “một người” là người sử dụng đất khi “người đó”
được nhà nước cho phép sử dụng đất thơng qua các hình thức giao đất, cho thuê
đất. Tuy nhiên, nếu chỉ dựa vào căn cứ này để xác định người sử dụng đất thì có
một vấn đề thực tế phát sinh, cụ thể: trên thực tế có những người thuê đất của
người sử dụng đất, như trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ
chức, cá nhân nước ngoài thuê lại đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao,
khu kinh tế, hay những cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất khốn của nơng
trường, lâm trường sẽ khơng được thừa nhận là người sử dụng đất vì họ khơng
được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hay công nhận QSDĐ nên khơng được cấp
giấy chứng nhận QSDĐ. Do đó, người sử dụng đất trong trường hợp này không
được dùng QSDĐ hoặc tài sản gắn liền với đất để bảo đảm thực hiện trong các
giao dịch dân sự mà cụ thể là bảo đảm tiền vay tại các tổ chức tín dụng. Hoặc dựa
21

Trường Đại học Luật Hà Nội (2008), Giáo trình pháp ḷt đất đai, Nxb Cơng an nhân dân, Hà Nội, tr.184.


13

vào căn cứ thực tế để xác định người sử dụng đất thì lại xem người sử dụng đất
hợp pháp (người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ, nhận
chuyển nhượng QSDĐ) và người sử dụng đất không hợp pháp (người lấn chiếm
đất đai, nhận chuyển nhượng QSDĐ trái pháp luật…) được hưởng các quyền và
nghĩa vụ của người sử dụng đất như nhau, dẫn đến sự không phù hợp trên thực tế.
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 thì “người” được nhà nước giao
đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ, cho phép nhận chuyển nhượng QSDĐ bao
gồm: tổ chức trong nước, tổ chức nước ngồi, hộ gia đình, cá nhân trong nước,
cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu

tư tại Việt Nam, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam.
Trong các chủ thể sử dụng đất nêu trên, thì tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá
nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép thực hiện các giao dịch
dân sự liên quan đến QSDĐ, trong đó có giao dịch bảo đảm thực hiện nghĩa vụ
bằng QSDĐ. Còn đối với tố chức kinh tế nước ngoài, cá nhân nước ngoài đầu tư
vào Việt Nam thì chỉ được thực hiện các giao dịch bằng tài sản thuộc sở hữu của
mình gắn liền với QSDĐ.
Ngoài ra, để thực hiện được các giao dịch dân sự liên quan đến QSDĐ thì
căn cứ để xác lập người có QSDĐ hợp pháp là rất quan trọng và cũng là điều kiện
để xác định chủ thể có QSDĐ. Về nguyên tắc, người có QSDĐ hợp pháp sẽ được
thực hiện các hợp đồng chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật. Vì vậy,
Khoản 2 và Khoản 3 Điều 688 BLDS năm 2005 đã quy định các căn cứ xác lập
QSDĐ hợp pháp. Các chủ thể có QSDĐ dựa trên quy định Khoản 2 và Khoản 3
Điều 688 BLDS năm 2005 được pháp luật bảo vệ khi thực hiện các quyền của
người sử dụng đất. Đến BLDS năm 2015 thì căn cứ xác lập được quy định tại
Điều 223 xác lập quyền sở hữu theo hợp đồng, ở đây cũng được hiểu QSDĐ được
chuyển nhượng theo hợp đồng mua bán, tặng cho, trao đổi, chuyển quyền sở hữu
theo quy định của pháp luật.


14

Căn cứ thứ nhất, người sử dụng đất do được Nhà nước giao đất, cho thuê
đất hoặc công nhận QSDĐ. Căn cứ này xuất phát từ ý chí của đại diện chủ sở
hữu đưa đất đai vào sử dụng nhằm khai thác có hiệu quả các lợi ích vật chất
từ đất đai. Cơ sở pháp lý của căn cứ này là quyết định của cơ quan nhà nước có
thẩm quyền giao đất hoặc cho thuê đất. Căn cứ Nhà nước cơng nhận QSDĐ. Căn
cứ này được chính thức ghi nhận trong Luật đất đai hiện hành. Theo đó, cơng
nhận QSDĐ là việc Nhà nước cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu cho người sử dụng đất ổn định. Quy định

này xuất phát từ thực tế sử dụng đất phức tạp ở nước ta trong giai đoạn hiện nay
và để tạo cơ sở cho việc quản lý đất đai trong thời gian tới, Nhà nước có thể tiến
hành cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất theo hiện trạng sử dụng trên cơ sở quy định của pháp luật.
Căn cứ thứ hai, người sử dụng đất do nhận chuyển QSDĐ hợp pháp theo
quy định của pháp luật. Căn cứ này xuất phát từ các giao dịch dân sự, kinh tế hợp
pháp liên quan đến QSDĐ.
1.1.5. Nội dung quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất luôn được gắn với những chủ thể sử dụng đất cụ thể,
nên nội dung của QSDĐ chính là quyền và nghĩa vụ pháp lý của chủ thể trong quá
trình sử dụng đất.
Theo lý thuyết, quyền của chủ thể trong quan hệ pháp luật là “cách xử sự
mà pháp luật cho phép chủ thể được tiến hành. Nói cách khác, quyền chủ thể là
khả năng của chủ thể xử sự theo cách thức nhất định được pháp luật cho phép” 22.
Còn nghĩa vụ của chủ thể là “cách xử sự mà Nhà nước bắt buộc chủ thể phải tiến

22

Trường Đại học Luật Hà Nội (2007), Giáo trình lý luận nhà nước và pháp luật, Nxb Tư Pháp, Hà Nội, tr.455.