Phân Tích Kết Quả Dự Án Chung Cư Tecco Camelia Complex Tại Khu Dân Cư Số 10, Phường Thịnh Đán

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
--------------------

LÝ THỊ TÂM
Tên đề tài:
PHÂN TÍCH KẾT QUẢ DỰ ÁN CHUNG CƯ TECCO CAMELIA
COMPLEX TẠI KHU DÂN CƯ SỐ 10, PHƯỜNG THỊNH ĐÁN,
THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Quản lý đất đai

Khoa

: Quản lý tài nguyên

Khóa

: 2015 - 2019

Thái Nguyên, năm 2019

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
--------------------

LÝ THỊ TÂM
Tên đề tài:
PHÂN TÍCH KẾT QUẢ DỰ ÁN CHUNG CƯ TECCO CAMELIA
COMPLEX TẠI KHU DÂN CƯ SỐ 10, PHƯỜNG THỊNH ĐÁN,
THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Quản lý đất đai

Lớp

: K47 - Quản lý đất đai - N02

Khoa

: Quản lý tài nguyên

Khóa

: 2015 - 2019

Giảng viên hướng dẫn : TS. Nguyễn Quang Thi

Thái Nguyên, năm 2019


i

LỜI CẢM ƠN!
Được sự phân công của quý thầy cô Khoa Quản lý tài nguyên Trường
Đại học Nông lâm Thái Ngun sau bốn tháng thực tập em đã hồn thành
Khóa luận tốt nghiệp “Phân tích Dự án chung cư Tecco Camelia Complex tại
Khu dân cư số 10, phường Thịnh Đán, Thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái
Nguyên”.
Trước hết em xin chân thành gửi tới Thầy giáo TS. Nguyễn Quang Thi
lời cảm ơn sâu sắc, đã quan tâm hướng dẫn tận tình, định hướng đi cho em
trong việc lựa chọn đề tài ngiên cứu, giúp em chỉnh sửa những thiếu sót trong
quá trình thực hiện luận văn này.
Em xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu trường Đại học Nông lâm
Thái Nguyên, cùng tồn thể các thầy giáo, cơ giáo trong Khoa Quản lý tài
nguyên và các cán bộ công nhân viên trong Thư viện nhà trường đã tạo điều
kiện thuận lợi để em hoàn thành đề tài nghiên cứu.
Và em xin chân thành cảm ơn các cô chú, anh chị ở Công ty Cổ phần
Đầu tư và kinh doanh Bất động sản Tecco – Chi nhánh Thái Nguyên; cùng
các bạn sinh viên trong Khoa Quản lý tài nguyên đã tạo điều kiện, động viên
khích lệ để em hồn thành luận văn này.
Trong quá trình nghiên cứu, do trình độ lý luận cũng như kinh nghiệm
thực tiễn còn hạn chế nên bài luận văn này khó tránh khỏi những thiếu sót, em
rất mong nhận được ý kiến đóng góp từ phía Thầy, Cô để em học thêm được

nhiều kinh nghiệm và sẽ hoàn thành tốt hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày

tháng

SINH VIÊN
Lý Thị Tâm

năm 2019


ii

DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1. Danh mục hồ sơ khách hàng ký HĐMB căn hộ ............................. 42
Bảng 4.2. Danh mục bàn giao mặt ngoài ........................................................ 42
Bảng 4.3. Danh mục nội thất bàn giao ở khơng giản sảnh, phịng khách,
phịng ăn và bếp............................................................................................... 43
Bảng 4.4. Danh mục nội thất bàn giao ở khơng gian phịng ngủ, phịng làm
việc .................................................................................................................. 44
Bảng 4.5. Danh mục nội thất bàn giao ở khu vệ sinh Master ......................... 45
Bảng 4.6. Danh mục nội thất bàn giao ở khu vệ sinh chung .......................... 46
Bảng 4.7. Danh mục nội thất bàn giao ở cửa thơng phịng ............................. 47
Bảng 4.8. Thống kê sản phẩm dự án ............................................................... 48
Bảng 4.9. Giá bán một số dự án của các đối thủ cạnh tranh ........................... 51
Bảng 4.10. Một số dự án sắp ra hàng .............................................................. 56
Bảng 4.11. Đề xuất tiến độ đóng tiền.............................................................. 64

iii

DANH MỤC HÌNH
Hình 4.1. Vị trí của dự án trên bản đồ............................................................. 38
Hình 4.2. Mặt bằng tiện ích............................................................................. 40
Hình 4.3. Chung cư TBCO ............................................................................ 52
Hình 4.4. Chung cư TBCO 1 .......................................................................... 53
Hình 4.5. Khu đơ thị TBCO Riverside............................................................ 54
Hình 4.6. Chung cư Green Pearl Thái Nguyên ............................................... 55


iv

DANH MỤC VIẾT TẮT

Chữ viết tắt

Nguyên nghĩa

TP

Thành phố

CP

Cổ phần

TNHH MTV

Trách nhiệm hữu hạn một thành viên

THHH

Trách nhiệm hữu hạn

BĐS

Bất động sản

UBND

Ủy ban nhân dân

THCS

Trung học cơ sở

THPT

Trung học phổ thông

HĐMB

Hợp đồng mua bán

PCCC

Phịng cháy chữa cháy

PN

Phịng ngủ

KCN

Khu cơng nghiệp

HTKT

Hạ tầng kỹ thuật

HTXH

Hạ tầng xã hội

CHXHCN

Cộng hòa xã hội chủ nghĩa


i

MỤC LỤC
PHẦN 1 MỞ ĐẦU ............................................................................................ 1
1.1. Tính cấp thiết của đề tài ............................................................................. 1
1.2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài .................................................................. 2
1.3. Ý nghĩa của đề tài ....................................................................................... 2
PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU .................................................................. 3
2.1. Khái quát về bất động sản .......................................................................... 3
2.1.1. Phân loại bất động sản............................................................................. 3

2.1.2. Thuộc tính bất động sản .......................................................................... 4
2.1.3. Đặc trưng cơ bản của bất động sản ......................................................... 6
2.1.4. Loại hình các sản phẩm bất động sản ..................................................... 8
2.1.5. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản ..................................... 10
2.2. Khái quát về thị trường bất động sản ....................................................... 14
2.2.1. Khái niệm .............................................................................................. 14
2.2.2. Đặc điểm của thị trường bất động sản .................................................. 15
2.3. Khái quát về Tập đoàn Tecco .................................................................. 16
2.3.1. Sơ lược về Tập đoàn Tecco ................................................................... 16
2.3.2. Các ngành nghề hoạt động .................................................................... 17
2.3.3. Đơn vị trực thuộc Tập đoàn Tecco ....................................................... 17
2.3.4. Cơ cấu tổ chức Tập đoàn Tecco ............................................................ 19
2.3.5. Các dự án đã và đang triển khai ............................................................ 19
2.4. Tổng Công ty Tecco Hà Nội .................................................................... 24
2.4.1. Cơ cấu tổ chức Tecco Hà Nội ............................................................... 25
2.4.2. Công ty CP Đầu tư và Kinh doanh BĐS Tecco – Chi nhánh Thái Nguyên . 25
PHẦN 3 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 27
3.1. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu .............................................................. 27
3.3.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................ 27


ii

3.3.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 27
3.2. Thời gian, địa điểm nghiên cứu ............................................................... 27
3.2.1. Thời gian thực tập ................................................................................. 27
3.2.2. Địa điểm thực tập .................................................................................. 27
3.3. Các nội dung nghiên cứu của đề tài. ........................................................ 27
3.4. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 28
3.4.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp ...................................... 28

3.4.2. Phương pháp thống kê, tổng hợp, so sánh, phân tích ........................... 28
PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ............................... 29
4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội trên địa bàn phường Thịnh Đán, thành
phố Thái Nguyên ............................................................................................. 29
4.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 29
4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ...................................................................... 33
4.2. Giới thiệu Dự án Tecco Camelia Complex .............................................. 36
4.2.1. Ý nghĩa tên gọi Tecco Camelia Complex ............................................. 36
4.2.2. Logo Dự án Tecco Camelia Complex................................................... 37
4.2.3. Thông tin tổng quan Dự án Tecco Camelia Complex .......................... 38
4.3. Phân tích kết quả dự án Tecco Camelia Complex ................................... 38
4.3.1. Vị trí dự án ............................................................................................ 38
4.3.2. Mặt bằng tiện ích ................................................................................... 39
4.3.3. Danh mục hồ sơ khách hàng ký HĐMB căn hộ chung cư Dự án Tecco
Camelia Complex ............................................................................................ 42
4.3.4. Danh mục bàn giao................................................................................ 42
4.3.5. Sản phẩm dự án ..................................................................................... 47
4.3.6. Thống kê sản phẩm dự án ..................................................................... 48
4.3.7. Phân tích thị trường ............................................................................... 49
4.3.8. Khảo sát các dự án lân cận .................................................................... 52
4.3.9. Định vị khách hàng mục tiêu ................................................................ 57


iii

4.3.10. Định vị sản phẩm dự án ...................................................................... 58
4.3.11. Kế hoạch ra hàng và truyền thông ...................................................... 58
4.4. Đánh giá kết quả sử dựng nhà ở chung cư của Dự án Tecco
Camelia Complex .......................................................................................... 60
4.4.1. Hiện trạng sử dụng nhà chung cư ......................................................... 60

4.4.2. Tình hình biến động .............................................................................. 60
4.4.3. Đánh giá thuận lợi, khó khăn ............................................................... 61
4.5. Một số đề xuất và giải pháp chủ yếu nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng nhà
ở chung cư của Dự án Tecco Camelia Complex tại địa bàn phường Thịnh Đán
......................................................................................................................... 64
4.5.1 Một số đề xuất ........................................................................................ 64
4.5.2. Một số giải pháp .................................................................................... 66
PHẦN 5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ.......................................................... 68
5.1. Kết luận
5.2. Kiến nghị .................................................................................................. 68
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................... 70


1

PHẦN 1
MỞ ĐẦU
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Bước vào thời kỳ đơ thị hóa, cùng với sự phát triển chung của nền kinh
tế nhu cầu ở ngày càng lớn và phức tạp, việc xây dựng các cơng trình nhà ở,
khu dân cư để phục vụ lợi ích cộng đồng ngày càng trở thành một vấn đề hết
sức cấp thiết. Với tốc độ gia tăng dân số và tốc độ đơ thị hóa hiện nay của
nước ta thì cung về nhà ở tại các đô thị tăng nhiều, nhưng vẫn khơng đủ so
với nhu cầu về nhà. Vì vậy, việc xây dựng các khu chung cư, nhà cao tầng để
phục vụ nhu cầu của người dân là một trong những phương hướng quan trọng
để giải quyết bài toán trên.
Nhà ở là một trong những nhu cầu cơ bản của người dân, đối với các đô
thị như thành phố Thái Nguyên, nhà ở còn liên quan đến một loạt các vấn đề
như chính trị - kinh tế - xã hội – môi trường và mỹ quan đô thị. Trong chiến
lược tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, nhà ở được xem là một trong những

nội dung quan trọng được Đảng bộ và chính quyền Thành phố quan tâm chỉ đạo.
Phường Thịnh Đán là trung tâm kinh tế, khoa học kỹ thuật, văn hóa xã
hội của tỉnh Thái Nguyên, diện tích tự nhiên là 6,16 km2. Với mật độ dân cư
là 1.277 người/km2 tập trung cao ở các trục đường lớn, thêm vào đó người
dân nơng thơn để ra thành thị tìm việc ngày càng tăng, cộng thêm dân nhập cư
từ các tỉnh khác cùng tìm về, khiến nhu cầu nhà ở ngày càng bức bách.
Trong những năm qua, phường Thịnh Đán đã có những bước phát triển
nhảy vọt về kinh tế, xã hội. Do đó mà cuộc sống của người dân ngày càng
được cải thiện về nhiều mặt, trong đó nhu cầu về nhà ở cũng là một vấn đề
được quan tâm. Trong khi đó, số lượng chung cư cao cấp hiện có khơng đủ
đáp ứng được mong muốn của người dân. Vì vậy, sự ra đời của Khu chung cư
Tecco Camelia Complex sẽ phần nào giải quyết được nhu cầu nhà ở trong
Khu dân cư số 10 phường Thịnh Đán nói riêng và thành phố Thái Nguyên nói chung.


2

Từ thực tế nêu trên em đã nghiên cứu đề tài “Phân tích kết quả Dự án
chung cư Tecco Camelia Complex tại Khu dân cư số 10, phường Thịnh
Đán, Thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên” để cá nhân em hiểu hơn
về cách thức phân tích một dự án, đồng thời giúp hiểu rõ hơn về hiện trạng
của nhà chung cư và tình hình biến động của dự án, đề xuất một số giải pháp
khắc phục trong thời gian tới giúp người dân ổn định cuộc sống.
1.2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
- Giới thiệu và Phân tích kết quả dự án Tecco Camelia Complex.
- Đánh giá được kết quả sử dụng nhà ở chung cư của Dự án Tecco
Camelia Complex.
- Đưa ra một số đề xuất và giải pháp chủ yếu nhằm nâng cao hiệu quả sử
dụng nhà ở chung cư của Dự án Tecco Camelia Complex tại địa bàn phường
Thịnh Đán.

1.3. Ý nghĩa của đề tài
- Tạo điều kiện để phát triển bản thân, bổ sung, hoàn thiện kiến thức đã
học trong nhà trường. Cơ hội tiếp cận môi trường khách hàng tiềm năng,
nhiều ngành nghề đồng thời thấy được những thuận lợi và khó khăn của Dự
án trên địa bàn.
- Chỉ ra được các kết quả đã đạt được trong công tác nghiên cứu của Dự
án Tecco Camelia Complex. Từ quá trình nghiên cứu đề tài giúp ta tìm được
những phát sinh, những tác động của Dự án đến môi trường tự nhiên và xã hội
của địa bàn nghiên cứu.


3

PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Khái quát về bất động sản
Hiện nay, ở hầu hết các quốc gia đều phân chia tài sản quốc gia thành 2
loại: Bất động sản và Động sản, nhưng cịn có sự khác nhau trong khái niệm
cụ thể về Bất động sản. Tuy nhiên, có một điểm tương đối thống nhất trong
khái niệm bất động sản là những tài sản gắn liền với đất đai và không di dời
được.
Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm:
+ Đất đai.
+ Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn
liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó.
+ Các tài sản khác gắn liền với đất đai.
+ Các tài sản khác do pháp luật quy định (Bộ Luật Dân sự, 2015).
Bất động sản hay còn gọi là địa ốc hay nhà đất là một thuật ngữ ở pháp
luật có ý nghĩa bao gồm một miếng đất và tất cả các tài sản vật chất gắn liền
với đất (Từ điển thuật ngữ tài chính, 2010).

Như vậy, bất động sản trước hết là tài sản nhưng khác với các loại tài sản
khác là nó khơng di dời được. Theo cách hiểu này bất động sản bao gồm đất
đai và những tài sản gắn liền với đất đai, không tách rời được với đất đai,
được xác định bởi vị trí địa lý của đất.
2.1.1. Phân loại bất động sản
Hiện nay có 2 cách phân loại bất động sản phổ biến như sau:
* Cách 1: Bất động sản có thể phân thành 3 loại:
- Bất động sản có đầu tư xây dựng:
+ Bất động sản nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai).
+ Bất động sản nhà xưởng và cơng trình thương mại – dịch vụ.


4

+ Bất động sản hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), bất động sản
trụ sở làm việc,…
Nhóm bất động sản nhà đất là nhóm cơ bản, tỷ trọng rất lớn, tính phức
tạp cao, chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường bất động sản của
một nước.
- Bất động sản không đầu tư xây dựng:
+ Đất nông nghiệp.
+ Đất nuôi trồng thủy sản.
+ Đất làm muối.
+ Đất hiếm.
+ Đất chưa sử dụng.
- Bất động sản đặc biệt:
+ Các cơng trình bảo tồn quốc gia.
+ Di sản văn hóa phi vật thể.
+ Nhà thờ họ, đình thờ, miếu mạo.
+ Nghĩa trang,…

* Cách 2: Bất động sản gồm 4 loại
Đất đai; Nhà ở và các cơng trình khác gắn liền với đất đai; Tài sản khác
gắn liền với đất đai; Tài sản gắn liền với nhà ở và cơng trình xây dựng gắn
liền với đất đai (Bộ Luật Dân sự, 2015).
Trong các loại bất động sản trên, ba loại đầu là các loại bất động sản do
bản chất không thể di dời được, không tự di dời được, như là đất đai và tất cả
những gì gắn liền với đất. Loại bất động sản cuối cùng là tài sản gắn liền với
nhà ở và cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, là những vật có thể di dời
được tuy nhiên về mặt pháp lý vẫn được coi là bất động sản.
2.1.2. Thuộc tính bất động sản
- Tính bất động: Đất đai là hàng hóa đặc biệt, dù được đem chuyển
nhượng, bán nhưng chỉ được quyền sử dụng và khai thác, không thể chuyển


5

bất động sản đó đến nơi họ muốn, đến nơi mà họ sinh sống. Quyền sử dụng
đất nằm trong thị trường bất động sản vị trí của đất đai gắn liền với điều kiện
sinh thái, kinh tế xã hội và tác động đến phương thức sử dụng đất và giá đất,
đó chính là ngun nhân tại sao giá đất lại khác nhau dù ở vị trí kế cận.
- Tính khơng thống nhất:
Mỗi người sinh ra trên trái đất đều cần một chỗ ở. Đất ở gắn liền với đời
sống con người như thế nào có ảnh hưởng đến quan điểm và cách nhìn vào
vấn đề của mỗi đối tượng mua, kể cả nhu cầu của họ nữa. Trong thời kì bao
cấp cũng như trong thời kì mới, phát triển nền kinh tế thị trường, hàng hóa rất
đa dạng và phức tạp nên khó có thể tìm được hai tài sản hồn tồn giống nhau
mà nó chỉ tương đồng về đặc điểm; chính vì vậy, giá cả của bất động sản gắn
liền với đặc điểm của mỗi tài sản.
Giả sử hai bất động sản nằm trong cùng một khu vực nhưng giá cả của
chúng phụ thuộc vào thời điểm bán như thế nào, người mua có thích hay

khơng, tâm lý của người mua lúc đó như thế nào và đặc điểm cụ thể của bất
động sản đó nữa.
- Tính khan hiếm: Diện tích đất là có hạn so với sự phát triển của dân số,
do vậy về lâu dài giá đất có xu hướng phát triển ngày càng lên. Theo Tổng
cục Thống kê, diện tích đất trong cả nước là 329.314,5 km2 và mật độ dân số
là 252 người/km2.
Diện tích đất đai có chiều hướng giảm do nhiều nguyên nhân:
+ Do tốc độ tăng dân số rất nhanh (đặc biệt ở vùng nông thôn).
+ Do tốc độ phát triển kinh tế thị trường theo hướng cơng nghiệp hóa –
hiện đại hóa làm cho diện tích đất nơng nghiệp bị thu hẹp.
+ Nhu cầu lao động ở thành thị bao giờ cũng cao hơn nơng thơn dẫn đến
tình trạng dân số ở thành phố tăng đột biến, vì vậy nhu cầu về chỗ ở cũng tăng
lên, từ đó phát sinh nhu cầu mua bán bất động sản, kinh doanh nhà cho thuê.


6

- Tính bền vững: Bất động sản bao gồm đất đai và các cơng trình trên đất.
Đất là nguồn tài nguyên do thiên nhiên ban tặng, là tư liệu sản xuất đặc biệt
mà khơng có tài sản nào có thể thay thế được. Nó được tham gia vào q trình
tái sản xuất xã hội nhưng dù đem sử dụng cho mục đích nào đi nữa thì nó vẫn
mang lại lợi ích cho chủ sỡ hữu nên nó mang tính bền vững. Hơn nữa được sử
dụng để hưởng quyền sở hữu đất đai và hưởng các lợi ích khác do đất đai
mang lại và thời gian sử dụng lại vô hạn làm cho ý nghĩa của đất đai, bất động
sản được nhân đôi. Điều này thể hiện đời sống kinh tế bền vững.
2.1.3. Đặc trưng cơ bản của bất động sản
Một bất động sản khi trở thành hàng hóa thì nó có giá trị và giá trị sử
dụng nhằm thỏa mãn nhu cầu nào đó của con người. Tuy nhiên, hàng hóa bất
động sản là một hàng hóa đặc biệt; do đó ngồi những đặc điểm chung nó cịn
có những đặc điểm riêng, đó là:

* Thứ nhất: Khả năng co giãn của cung bất động sản kém
Nhìn chung, cung đối với bất động sản là tương đối kém đàn hồi so với
những thay đổi giá cả, do đó những hạn chế nhất định về cung ứng đất đai thể
hiện trên các mặt sau:
+ Tổ chức cung toàn bộ về đất đai là cố định: ở đây muốn đề cập đến vấn
đề quỹ đất luôn luôn không thay đổi.
+ Cung ứng đất đai phù hợp với các mục tiêu riêng biệt là có giới hạn.
+ Bên cạnh đó hạn chế về mặt tự nhiên nêu trên cịn có những hạn chế về
mặt quy hoạch của Nhà nước và đây là mặt hạn chế nổi bật nhất.
+ Việc phân bố đất đai cho những mục đích sử dụng cụ thể phải tuân
theo quan hệ trong từng thời kỳ nên không thường không thể tùy tiện chuyển
mục đích trái với quy hoạch. Với những thay đổi về chiều cao, diện tích, đất
đai xây dựng cũng như phải đảm bảo tuân theo quy hoạch và điều lệ xây dựng
của Nhà nước.


7

* Thứ hai: Thời gian mua, bán giao dịch dài, chi phí mua bán giao dịch
cao
Do bất động sản là một tài sản quan trọng có giá trị cao nên việc mua,
bán bất động sản phải được cân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua, bán,
giao dịch thường là dài so với các tài sản khác. Hơn nữa giao dịch giữa người
mua và người bán không trực tiếp, phải qua người môi giới như hiện nay, nên
phải mất thêm chi phí. Ngồi ra, phát triển đất nước theo hướng cơng nghiệp
hóa – hiện đại hóa, chính sách pháp luật của Nhà nước, nhu cầu chuyển đổi
mục đích để đáp ứng tình hình phát triển, tất cả đều làm cho chi phí giao dịch
bất động sản tăng.
* Thứ ba: Bất động sản có tính thích ứng và chịu ảnh hưởng lẫn nhau
Bất động sản là các cơng trình, trong q trình sử dụng có thể điều chỉnh

cơng năng sử dụng mà vẫn giữ được đặc điểm của cơng trình và đảm bảo nhu
cầu của người tiêu dùng (tiêu dùng cho đời sống, tiêu dùng cho hoạt động sản
xuất kinh doanh và các hoạt động khác). Chẳng hạn, trong một văn phịng làm
việc, người ta vẫn có thể tạo ra một diệc tích nhỏ làm quầy giải khát, một căn
hộ người ta có thể điều chỉnh một số diện tích phù hợp với yêu cầu của từng
gia đình… kể cả ngay trong q trình xây dựng của người ta cũng có thể điều
chính cơng năng để đáp ứng u cầu của khách hàng.
Bất động sản còn chịu ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, nhất là trường hợp
đầu tư xây dựng vào các cơng trình thiết kế hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội
sẽ làm tăng thêm vẻ đẹp và nâng cao giá trị của đất đai và các công trình xây
dựng trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng cơng trình này làm tơn
thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn cảnh quan, tơn thêm tiện ích của cơng trình khác là
hiện tượng khá phổ biến.
* Thứ tư: Khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt
Bất động sản là một hàng hóa đặc biệt, quan trọng nên có giá trị cao, lợi
nhuận mang lại cũng lớn nhưng lại lien quan đến nhiều thủ tục, do đó việc


8

quyết định mua, bán khơng nhanh như hàng hóa khác, vì vậy khả năng
chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt.
Trong nhiều trường hợp, đôi khi chủ sỡ hữu bất động sản nào đó tương
đối lớn, giá trị bằng tiền của nó cao nhưng khi khẩn cấp khơng thể cắt một
miếng để bán và có tiền mặt ngay mà phải kéo dài, nhiều khi bỏ lỡ rất nhiều
cơ hội.
* Thứ năm: Sự can thiệp và quản lí chặt chẽ của Nhà nước
Chính vì bất động sản có tầm quan trọng với nền kinh tế, xã hội, chính trị
của một quốc gia nên Nhà nước cần có những qui định để điều tiết và quản lí
chặt chẽ việc sử dụng và chuyển dịch bất động sản vì bất động sản chịu sự can

thiệp trực tiếp của Nhà nước.
2.1.4. Loại hình các sản phẩm bất động sản
Giới thiệu về các loại hình sản phẩm bất động sản dự án hiện tại đang
giao dịch chủ yếu trên thị trường:
- Biệt thự: Biệt thự là loại hình nhà ở được thiết kế và xây dựng trên một
khơng gian tương đối hồn thiện và biệt lập tương đối với không gian xây
dựng chung. Thông thường, biệt thự được hiểu là nhà ở riêng lẻ có sân vườn
(cây xanh, thảm cỏ, vườn hoa, …), có tường rào và lối ra vào riêng biệt. Việc
thiết kế biệt thự địi hỏi phải có nghệ thuật và thẩm mĩ cao.
+ Biệt thự đơn lập: Biệt thự đơn lập có kiến trúc độc lập tạo thành một
chỉnh thể, hình khối riêng biệt. Bốn mặt biệt thự đều có mặt thống nhất định.
Kiến trúc của bốn mặt này nhìn rất tổng thể và hài hịa và có thể chia cơng
năng của mỗi mặt như mặt trước, mặt sau, mặt bên phải và bên trái.
+ Biệt thự song lập: Biệt thự song lập có kiến trúc phụ thuộc vào một
căn biệt thự bên cạnh để tạo thành một tổng thể kiến trúc. Thông thường là
hai căn biệt thự ốp cạnh vào nhau. Nhìn thống qua thì giống như một căn
biệt thự nhưng lại là hai căn có thiết kế đối xứng nhau qua một cạnh trái hoặc
phải.


9

Biệt thự song lập thường chỉ có 3 mặt thống và được xây dựng trên diện
tích đất nhỏ hơn biệt thự đơn lập. Các mặt thoáng cũng đủ rộng để có thể đi
lại, trồng cây, tiểu cảnh hoăc sân vườn… Cấu trúc xây dựng biệt thự song lập
tuy riêng biệt nhưng là nét đối xứng của căn biệt thự bên cạnh. Vì vì cấu trúc
này nên hai căn biệt thự đứng cạnh nhau phải ln hài hịa về màu sắc, đường
nét, trang trí…
+ Biệt thự vườn: Biệt thự vườn là biệt thự được xây dựng trên khoảng
đất rộng lớn, có 4 mặt tiếp xúc với thiên nhiên, không gian xung quanh là

những vườn cây, tiểu cảnh, đài phun nước, bể cá,.....Các không gian thân
thiện với môi trường xung quanh.
- Sản phẩm liền kề: Nhà ở liên kế là loại nhà ở riêng, gồm các căn hộ
được xây dựng liền nhau, thông nhiều tầng được xây dựng sát nhau thành dãy
trong những lơ đất nằm liền nhau và có chiều rộng nhỏ hơn nhiều lần so với
chiều sâu (chiều dài) của nhà, cùng sử dụng chung một hệ thống hạ tầng của
khu vực đơ thị.Trên thị trường hiện nay có sản phẩm Shop in house cũng là 1
dạng của nhà liền kề.
- Căn hộ chung cư: Căn hộ chung cư là dạng nhà ở bao gồm đầy đủ
phòng ngủ, phòng khách, phịng bếp, phịng tắm khép kín. Chủ nhà hồn tồn
chủ động về các hoạt động chăm sóc cuộc sống cho bản thân và gia đình.
- Condotel: Condotel (hay cịn gọi là Condo Hotel) là sự kết hợp giữa
căn hộ và khách sạn, được hiểu là một khách sạn có bếp để nấu nướng, cùng
các vật dụng khác để có thể sinh sống lâu dài.
Đặc điểm của Condotel:
+ Đầy đủ trang thiết bị như 1 căn hộ bình thường.
+ Thường có diện tích bé.
+ Được sử dụng chung dịch vụ và tiện ích của tịa nhà.
+ Vị trí thường là những tòa nhà nằm trong khu nghỉ dưỡng,khu du lịch.


10

+ Thường có đơn vị quản lý điều hành và dịch vụ dọn phòng như 1
khách sạn.
+ Mua quyền sở hữu và sử dụng căn hộ tại Khách sạn.
+ Thường kết hợp với các tiện ích chung của tồn hệ thống, khách hàng
có thể trao đổi đêm nghỉ tại các Resort – khách sạn liên kết khác.
- Officetel: Là cụm từ viết tắt giữa Officetel + Hotle. Đây là mô hình văn
phịng đa năng, rất phổ biến tại các quốc gia phát triển. Dạng văn phịng này

có thể sử dụng làm văn phịng làm việc vừa có thể cư trú qua đêm tại đây.
Officetel là một xu hướng mới cho khơng gian làm việc thời hiện đại, tiết
kiệm chi phí về tiền thuê mặt bằng và công nghệ trong quá trình vận hành .
Đặc điểm của Officetel:
+ Có diện tích nhỏ (25 - 60 m2).
+ Có thể sử dụng để làm giấy phép đăng ký kinh doanh.
+ Sử dụng các tiện ích chung của tịa nhà.
+ Thường có hạn sử dụng 50 năm, đến khi hết hạn có thể gia hạn.
+ Chi phí dịch vụ thường cao hơn căn hộ chung cư để ở.
+ Đại đa số vị trí tịa nhà ở trung tâm và dể tìm.
2.1.5. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản
2.1.5.1. Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với bất động sản
- Nhóm các yếu tố tự nhiên:
+ Vị trí của BĐS: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại càng
cao thì giá trị của BĐS càng lớn. Mỗi BĐS luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí,
vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Xét trên phương diện tổng quát, cả 2 loại vị
trí nói trên đều có vai trị quan trọng trong việc xác lập giá trị của BĐS.
Những BĐS nằm tại trung tâm đơ thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn
hơn những bất động sản nhà đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị
trí tương đối). Những BĐS nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao
thơng quan trọng lại có giá trị cao hơn những BĐS nằm ở vị trí khác (vị trí


11

tuyệt đối). Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí BĐS là cực kỳ quan trọng,
đặc biệt là đối với việc xác định giá đất.
+ Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lơ đất: một kích thước và
diện tích thửa đất tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số
dân cư trong vùng. Ví dụ: tại Hà Nội, với nhu cầu để ở, thì loại kích thước và

diện tích tối ưu khi mặt tiền thửa đất từ 4m - 5m và chiều sâu thửa đất là từ
10m - 15m.
+ Địa hình BĐS toạ lạc: địa hình nơi BĐS toạ lạc cao hay thấp so với các
BĐS khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS. Ở những khu vực
thấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường thì
giá của BĐS sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn.
+ Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của BĐS (đối với BĐS là nhà hoặc là
các cơng trình xây dựng khác): nếu 2 BĐS có giá xây dựng như nhau, BĐS
nào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngược lại.
+ Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính
chất thổ nhưỡng, tính chất vật lý...). Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên
đến giá trị của BĐS tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất. Ví dụ: độ màu mỡ
của đất có thể rất quan trọng đối với giá trị đất khi sử dụng vào mục đích
nơng nghiệp, nhưng lại khơng quan trọng khi sử dụng đất cho xây dựng.
+ Tình trạng mơi trường: môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng,
yên tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS.
+ Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: những BĐS nằm ở những
vùng thường hay bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắc
nghiệt...) làm cho giá trị BĐS bị sút giảm và ngược lại.
- Nhóm các yếu tố kinh tế:
+ Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS: mức thu nhập hàng năm từ BĐS
mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của BĐS đó. Khi khả năng


12

tạo ra thu nhập từ BĐS càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và
ngược lại.
+ Những tiện nghi gắn liền với BĐS: như hệ thống điện, nước, vệ sinh,
điều hồ nhiệt độ, thơng tin liên lạc. Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất

lượng càng tốt thì càng làm cho giá trị BĐS càng gia tăng.
- Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường:
+ Tính hữu dụng của BĐS.
+ Nhu cầu loại BĐS trên thị trường.
2.1.5.2. Các yếu tố pháp lý liên quan tới bất động sản
- Tình trạng pháp lý của BĐS: các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền sử
dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng,… hiện có.
- Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS, các hạn chế về
quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và cơng trình xây dựng khác gắn với BĐS:
tình trạng cho thuê, thế chấp BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất,
sở hữu nhà, sự hạn chế quyền sở hữu chung (ví dụ nhà xây dựng ở các khu
vực là đường băng lên xuống của máy bay không được cao quá 3 tầng...).
2.1.5.3. Các yếu tố bên ngoài
- Các yếu tố chính trị pháp lý:
Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địa
phương có thể có những tác động đến hoạt động của thị trường BĐS nói
chung và sự đầu tư vào lĩnh vực BĐS nói riêng. Cụ thể là:
+ Các chính sách có tác động gián tiếp như: sự khuyến khích đầu tư bên
ngồi vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về BĐS qua đó có thể làm cho
giá BĐS gia tăng.
+ Các chính sách tác động trực tiếp như: Chính sách cho phép Việt kiều
mua BĐS tại Việt Nam; Chính sách cho phép những người khơng có hộ khẩu
thành phố được mua nhà tại thành phố; Chính sách tài chính áp dụng đối với
những người được nhà nước giao đất, cho thuê đất...; Chính sách tín dụng đối


13

với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực BĐS; Các chính sách thuế của Nhà nước
đối với BĐS.

- Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mơ:
Đó là các yếu tố kinh tế liên quan như:
+ Tình hình cung - cầu BĐS trong khu vực.
+ Đặc điểm của những người tham gia thị trường BĐS trong khu vực.
+ Các điều kiện của thị trường BĐS trong khu vực.
+ Hiện trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng như đường, hệ thống cấp thốt
nước, cấp điện, thơng tin liên lạc...).
+ Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng.
+ Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng (thuộc nhóm
cao, trung bình hay thấp) so với các vùng khác.
+ Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng.
+ Số lượng các lơ, thửa đất trống trong vùng.
+ Mức giá bình quân các loại đất trong vùng.
+ Tỷ lệ thuế và mức thuế suất.
+ Mức độ lạm phát chung.
- Các yếu tố xã hội:
Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị BĐS. Một khu vực mà
mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị
BĐS nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung - cầu bị phá vỡ. Mặt khác các yếu tố
khác trong vùng như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn
đề an ninh, tập quán người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị của
BĐS. Tình trạng những người sống trong BĐS, tình trạng sức khoẻ, nghề
nghiệp và tình trạng việc làm, các mối quan hệ tình cảm gia đình, xã hội của
những người đang chung sống... Những vấn đề liên quan đến thuyết phong
thuỷ.


14

2.2. Khái quát về thị trường bất động sản

2.2.1. Khái niệm
Khái niệm thị trường Bất động sản Việt Nam chỉ xuất hiện khi các giao
dịch Bất động sản ra đời, tức là khi Bất động sản trở thành hàng hóa. Tuy
nhiên khơng phải có giao dịch trao đổi, mua bán là có thị trường Bất động
sản. Có khá nhiều khái niệm về thị trường bất động sản:
Khái niệm 1: Thị trường Bất động sản là nơi hình thành các quyết định
về việc ai tiếp cận được Bất động sản đó được sử dụng như thế nào và vì mục
đích gì.
Khái niệm 2: Thị trường Bất động sản là đầu mối thực hiện và chuyển
dịch giá trị của hàng hóa Bất động sản.
Khái niệm 3: Thị trường Bất động sản là nơi diễn ra các hoạt động mua
bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như môi
giới, tư vấn… giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trị quản lí nhà
nước đối với thị trường Bất động sản có tác động quyết định đến sự thúc đẩy
phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh đối với thị trường Bất động sản.
Như vậy, khái niệm tổng quan về thị trường bất động sản, được hiểu:
Thị trường bất động sản là quá trình giao dịch hàng hố BĐS giữa các
bên có liên quan. Là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho
thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan (như trung gian, môi giới, tư
vấn…) giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trị quản lý nhà nước có
tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh
doanh trên thị trường bất động sản.
Thị trường bất động sản là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền
kinh tế thị trường, là một thị trường quan trọng trong nền kinh tế của mỗi
quốc gia và ngày càng chiếm tỷ trọng cao, có ảnh hưởng lớn đối với sự phát
triển của mỗi nền kinh tế. Thị trường bất động sản là một thị trường đặc biệt
có ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống kinh tế và đời sống xã hội. Ngoài ra, thị


15

trường bất động sản cịn có mối liên hệ mật thiết đối với các thị trường khác
như: Thị trường hàng hoá, thị trường chứng khoán, thị trường lao động, thị
trường khoa học cơng nghệ, thị trường tài chính, tiền tệ, thị trường tín dụng…
và có tác động rộng lớn đến mọi tầng lớp dân cư.
2.2.2. Đặc điểm của thị trường bất động sản
Đặc điểm của thị trường Bất động sản là do một số đặc điểm của Bất
động sản tạo nên những đặc thù riêng của thị trường bất động sản, khác với
các đặc điểm của thị trường hàng hóa thơng thường. Chính vì đặc thù riêng
của Bất động sản mà nó tạo nên một thị trường Bất động sản có tính tách biệt
của hàng hóa Bất động sản trong giao dịch với địa điểm giao dịch do đó các
quan hệ giao dịch Bất động sản cần phải qua các khâu:
+ Đàm phán cung cấp các thông tin cần thiết về Bất động sản giao dịch.
+ Kiểm tra tính thực tế và độ chính xác của thơng tin.
+ Đăng ký pháp lý để xác định quyền của mỗi bên quan hệ giao dịch trên
thị trường Bất động sản thường kéo dài trong một thời gian nhất định, do đó
nó dễ gặp phải những biến động của thực tế như biến động về giá, chính sách
của nhà nước.
Thứ nhất: Thị trường Bất động sản là thị trường khơng hồn hảo. Sự
khơng hoàn hảo của thị trường này xác định khi đem ra so sánh với thị trường
hàng tiêu dùng và thị trường của các tư liệu sản xuất khác.
Thứ hai: Trên thị trường BĐS, cung về hàng hóa Bất động sản phản ứng
trễ hơn so với sự biến động về cầu và giá cả BĐS bởi việc tạo ra hàng hóa Bất
động sản phức tạp, tốn nhiều thời gian và bắt đầu là việc tìm hiểu thơng tin về
đất đai, xin giấy làm thủ tục, xin giấy phép xây dựng, thiết kế, thi công … Sự
phản ứng cung không kịp cầu sẽ dẫn đến sự biến động giá cả đòi hỏi nhà nước
phải có những can thiệp nhất định để ổn định thị trường.
Thứ ba: Thị trường Bất động sản rất nhạy cảm, dễ biến động khi có sự
biến động của các yếu tố kinh tế, chính trị, xã hội. Thực tế cho thấy những

16

cơn sốt nóng lạnh đã xảy ra theo nhịp độ tăng trưởng hoặc suy giảm của nền
kinh tế. Những tác động đó đều ảnh hưởng đến hành vi mua bán trên thị
trường.
Thứ tư: Thị trường Bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luât.
Việc quản lí nhà nước đối với Bất động sản bằng pháp luật là cơ sở để đảm
bảo an toàn cho các giao dịch Bất động sản. Những thủ tục pháp lý cần thiết
sẽ làm Bất động sản có giá trị hơn.
Thứ năm: Bất động sản là một loại hàng hóa đặc biệt nên thị trường bất
động sản không phải là thị trường giao dịch bản thân BĐS mà là thị trường
giao dịch các quyền lợi chứa đựng trong Bất động sản.
2.3. Khái quát về Tập đoàn Tecco
2.3.1. Sơ lược về Tập đoàn Tecco
Tên Cơng ty : Cơng ty cổ phần Tập đồn Tecco
Tên giao dịch : Tập đoàn Tecco
Tên viết tắt

: Tập đoàn Tecco

Địa chỉ trụ sở : Số 65 đường Linh Đông, phường Linh Đơng, Quận Thủ
Đức, TP Hồ Chí Minh
Điện thoại
Fax
Mã số thuế

: (028) 37.206.932 / (028) 37.205.667
: (028) 37.205.667
: 0302485061

Người đại diện pháp lý: Nguyễn Thế Mạnh
Tecco được thành lập ngày 17 tháng 12 năm 2001. Giấy chứng nhận
đăng ký kinh doanh số 0302485061 do Sở Kế hoạch và Đầu tư Thành Phố Hồ
Chí Minh cấp. Tecco hoạt động chuyên nghiệp trong lĩnh vực đầu tư và xây dựng.
Văn phòng Tập đoàn Tecco được đặt tại: Số 65 Phường Linh Đơng,
Quận Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh.Với đội ngũ cán bộ quản lý gồm
các tiến sỹ, thạc sỹ, kỹ sư, kiến trúc sư cùng lực lượng công nhân kỹ thuật
chính quy, chuyên nghiệp và nhiều kinh nghiệm cùng máy móc và trang thiết