Thực Hiện Công Tác Cấp Mới Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất, Quyền Sở Hữu Nhà Ở Tại Xã Cự Khê

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
---------------------------

TRẦN THỊ MAI
Tên đề tài:
THỰC HIỆN CÔNG TÁC CẤP MỚI GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ CÁC
TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN TRÊN ĐẤT TẠI XÃ CỰ KHÊ,
HUYỆN THANH OAI, THÀNH PHỐ HÀ NỘI NĂM 2018

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo:

Chính quy

Chuyên ngành:

Quản lý đất đai

Khoa:

Quản lý tài nguyên

Khóa:

2015 – 2019

THÁI NGUYÊN - 2019

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
---------------------------

TRẦN THỊ MAI
Tên đề tài:
THỰC HIỆN CÔNG TÁC CẤP MỚI GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ CÁC
TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN TRÊN ĐẤT TẠI XÃ CỰ KHÊ,
HUYỆN THANH OAI, THÀNH PHỐ HÀ NỘI NĂM 2018

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo:

Chính quy

Chuyên ngành:

Quản lý đất đai

Khoa:

Quản lý tài nguyên

Lớp:

K47 QLĐĐ NO3

Khóa:

2015 – 2019

Giảng viên hướng dẫn: TS. NÔNG THỊ THU HUYỀN

THÁI NGUYÊN - 2019


i

LỜI CẢM ƠN
Thực tập tốt nghiệp là quá trình học tập để mỗi sinh viên vận dụng
những kiến thức, lý luận đã được học tập trên nhà trường vào thực tiễn. Tạo
cho sinh viên làm quen những phương pháp làm việc, kĩ năng công tác. Đây
là giai đoạn không thể thiếu được đối với mỗi sinh viên trong quá trình học
tập. Được sự nhất trí của Ban giám hiệu Nhà trường, Ban chủ nhiêm Khoa
Quản lý Tài nguyên, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, em nghiên
cứu đề tài:
“Thực hiện công tác cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền trên đất tại xã Cự Khê,
huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội năm 2018’’.
Thời gian thực tập tuy không dài nhưng đã đem em lại cho em những
kiến thức bổ ích và những kinh nghiệm quý báu, đến nay em đã hồn thành
báo cáo tốt nghiệp của mình.
Em xin chân thành cảm ơn các thầy giáo, cô giáo trong khoa Quản lý
Tài Nguyên, người đã giảng dạy và đào tạo hướng dẫn chúng em và đặc biệt
là cô giáo TS. Nông Thị Thu Huyền, người đã trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ
em trong suốt thời gian thực tập và hồn thành khóa luận tốt nghiệp này.
Cuối cùng em xin cảm ơn các anh, chị tổ công tác tại Thanh Oai, Công

Ty Cổ Phần Tài nguyên và Môi trường Biển, UBND xã Cự Khê đã giúp đỡ,
cung cấp những số liệu thực tế để em hoàn thành tốt chuyên đề thực tập tốt
nghiệp này.
Thái Nguyên, ngày tháng năm 2019
Sinh viên

Trần Thị Mai


ii

DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1: Hiện trạng sử dụng đất của xã Cự Khê, huyện Thanh Oai, thành
phố Hà Nội năm 2018 ..................................................................................... 31
Bảng 4.2: Kết quả kê khai cấp mới GCNQSDĐ tại xã Cự Khê năm 2018 .... 34
Bảng 4.3: Tổng hợp số lượng hộ gia đình cá nhân đủ điều kiện cấp mới
GCNQSDĐ...................................................................................................... 41
Bảng 4.4: Tổng hợp số lượng hộ gia đình cá nhân khơng đủ điều kiện cấp mới
GCNQSDĐ...................................................................................................... 45
Bảng 4.5: Bảng tổng hợp kết quả cấp mới GCNQSD đất. ............................. 50


i

DANH MỤC HÌNH
Hình 4.1. Biểu đồ thể hiện kết quả cấp mới GCNQSD đất của xã Cự Khê
năm 2018 ............................................................................................... 50


ii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết đầy đủ

Chữ viết tắt
BĐĐC

Bản đồ địa chính

BTNMT

Bộ Tài Ngun Mơi Trường

ĐKĐĐ

Đăng ký đất đai

GCN

Giấy chứng nhận

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

HSĐC

Hồ sơ địa chính

NĐ

Nghị định

Phịng TN và MT

Phịng Tài Ngun và Mơi Trường

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

TT

Thông tư

TTCN

Tiểu thủ công nghiệp

UBND

Uỷ ban nhân dân


iii

MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN .................................................................................................... i
DANH MỤC BẢNG ......................................................................................... ii
DANH MỤC HÌNH ........................................................................................... i

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ............................................................... ii
PHẦN 1: MỞ ĐẦU ........................................................................................... 1
1.1. Tính cấp thiết của đề tài ......................................................................... 1
1.2. Mục tiêu của đề tài ................................................................................. 2
1.2.1. Mục tiêu chung ......................................................................... 2
1.2.2. Mục tiêu cụ thể ......................................................................... 3
1.3. Yêu cầu của đề tài .................................................................................. 3
1.4. Ý nghĩa của đề tài ................................................................................... 3
1.4.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học ......................... 3
1.4.2. Ý nghĩa trong thực tiễn ............................................................. 3
PHẦN 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU ....................................... 5
2.1. Cơ sở khoa học của công tác cấp GCNQSD đất.................................... 5
2.1.1. Nội dung quản lý nhà nước về đất đai ....................................... 5
2.1.2. Hồ sơ địa chính ......................................................................... 6
2.1.3. Quyền của người sử dụng đất .................................................... 7
2.2. Cơ sở pháp lý của công tác cấp GCNQSDĐ ......................................... 8
2.3. Tình hình cấp GCNQSDĐ trong và ngồi nước .................................. 12
2.3.1. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên thế giới12
2.3.2. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở Việt Nam15
2.4. Quy trình cấp GCNQSDĐ trên địa bàn thành phố Hà Nội.................. 16
PHẦN 3: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU22
3.1. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu ........................................................... 22
3.2. Địa điểm và thời gian nghiên cứu ........................................................ 22
3.3. Nội dung nghiên cứu ............................................................................ 22


iv

3.3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên - kinh tế xã hội địa bàn xã Cự Khê,
huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội ................................................. 22

3.3.2. Hiện trạng sử dụng đất tại xã Cự Khê, huyện Thanh Oai, thành
phố Hà Nội ....................................................................................... 22
3.3.3. Thực hiện công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn xã
Cự Khê, huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội năm 2018 ..................... 22
3.3.4. Phân tích những khó khăn, thuận lợi của công tác cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất tại xã Cự Khê, huyện Thanh Oai, thành phố Hà
Nội năm 2018 .................................................................................... 22
3.3.5. Đề xuất một số giải pháp khắc phục nhằm đẩy mạnh tiến độ cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản
khác gắn liền với đất cho địa phương trong thời gian tới .................. 22
3.4. Phương pháp nghiên cứu...................................................................... 22
3.4.1. Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu ..................................... 22
3.4.2. Phương pháp thống kê, phân tích ............................................ 23
3.4.3. Phương pháp so sánh .............................................................. 23
3.4.4. Phương pháp đánh giá ............................................................. 23
3.4.5. Phương pháp xử lý số liệu....................................................... 24
PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THỰC HIỆN................................ 25
4.1. Điều kiện tự nhiên – kinh tế xã hội của xã Cự Khê, huyện Thanh Oai,
thành phố Hà Nội ........................................................................................ 25
4.1.1. Điều kiện tự nhiên và tài nguyên thiên nhiên .......................... 25
4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ........................................................ 27
4.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội xủa xã Cự
Khê ................................................................................................... 29
4.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất của xã Cự Khê ................................ 30


v

4.2.1. Hiện trạng sử dụng đất của xã Cự Khê, huyện Thanh Oai, thành

phố Hà Nội ....................................................................................... 30
4.2.2. Tình hình quản lý sử dụng đất trên địa bàn xã Cự Khê............ 32
4.3. Thực hiện công tác cấp mới GCNQSDĐ trên địa bàn xã Cự Khê,
huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội năm 2018 ......................................... 33
4.3.1. Công tác kê khai cấp mới GCNQSD đất xã Cự Khê, huyện
Thanh Oai, thành phố Hà Nội năm 2018 ........................................... 34
Sau khi tiến hành xét duyệt hồ sơ tổ công tác của công ty Cổ Phần Tài nguyên
Môi trường Biển đã tổng hợp được kết quả cấp mới GCNQSD đất cho hộ gia
đình, cá nhân của 05 thôn trên điạ bàn xã Cự Khê và được thể hiện trên bảng
sau:................................................................................................................... 50
4.4. Những thuận lợi, khó khăn của công tác thực hiện cấp mới giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền
với đất trên địa bàn ...................................................................................... 52
4.4.1. Những thuận lợi ...................................................................... 52
4.4.2. Khó khăn ................................................................................ 53
4.5. Đề xuất một số giải pháp khắc phục nhằm đẩy mạnh tiến độ cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn
liền với đất cho phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương. ................... 54
4.5.1. Giải pháp chung ...................................................................... 54
4.5.2. Giải pháp cụ thể cho từng trường hợp tồn tại trên địa bàn xã Cự
Khê, huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội ........................................ 55
PHẦN 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ........................................................ 58
5.1. Kết luận ................................................................................................ 58
5.2. Kiến nghị .............................................................................................. 59
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................... 61


1

PHẦN 1: MỞ ĐẦU

1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Lịch sử nhân loại đã chứng minh rằng nền tảng cho sự sống và mọi
hoạt động sản xuất của con người đều bắt nguồn từ đất đai. Đất đai là yếu tố
cấu thành nên lãnh thổ của mỗi quốc gia, là một tư liệu sản xuất đặc biệt, đất
đai cung cấp nguồn nước cho sự sống, cung cấp nguồn nguyên vật liệu và
khống sản, là khơng gian của sự sống đồng thời bảo tồn sự sống. Đất đai là
địa bàn phân bố dân cư, xây dựng các cơng trình văn hố xã hội, an ninh quốc
phòng.
Trải qua nhiều thế hệ, cha ông ta đã tốn nhiều công sức và xương máu
để tạo lập vốn đất đai như hiện nay. Để tiếp tục sự nghiệp khai thác và bảo vệ
toàn bộ quỹ đất tốt hơn có hiệu quả hơn, Đảng và nhà nước ta đã ban hành các
văn bản luật phục vụ cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai có hiệu quả
như: Luật đất đai 1987, 1993, luật sửa đổi bổ sung năm 1998, 2001, Luật đất
đai 2003, Luật đất đai 2013 cùng với các văn bản hướng dẫn thi hành luật đất
đai đang từng bước đi sâu vào thực tiễn.
Ngày nay khi sự phát triển kinh tế, quá trình đơ thị hóa ở các vùng
ngoại thành, cũng như nội thành làm mật độ dân cư ngày càng tăng. Chính sự
gia tăng dân số, sự phát triển đơ thị cũng như q trình cơng nghiệp hóa làm
cho nhu cầu về nhà ở, cũng như đất xây dựng các công trình cơng cộng, khu
cơng nghiệp trong cả nước vốn đã “bức xúc” nay càng trở nên “nhức nhối”
hơn. Đây là vấn đề nan giải không chỉ riêng nước ta mà còn với các nước
đang phát triển, cũng như các nước phát triển trên thế giới.
Để khắc phục tình trạng nêu trên thì cơng tác cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) có vai trị hết sức quan trọng nhằm thiết lập
mối quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng trên cơ sở đó Nhà nước nắm
chắc và quản chặt tồn bộ đất đai theo pháp luật. Từ đó, chế độ sở hữu toàn


2

dân đối với đất đai, quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng được bảo vệ
và phát huy, đảm bảo đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm, hiệu
quả. Mặt khác, nó cịn tạo điều kiện thuận lợi cho người dân sử dụng đất ổn
định lâu dài đạt hiệu quả kinh tế cao nhất, điều đó góp phần ổn định kinh tế
chính trị, xã hội, người dân yên tâm sản xuất đầu tư, tạo được niềm tin cho
nhân dân vào đảng và nhà nước ta.
Trên thực tế hiện nay công tác này, ở một số địa phương, diễn ra rất
chậm, hiệu quả công việc chưa cao, tình trạng quản lý lỏng lẻo, tài liệu chưa
chính xác, việc mua bán chuyển nhượng đất đai diễn ra ngầm chưa thơng qua
cơ quan nhà nước, tình hình lấn chiếm, tranh chấp đất đai vẫn còn xảy ra
nhiều.
Mặc dù công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở xã Cự Khê
đã được các cấp, các ngành quan tâm, song kết quả, chất lượng còn gặp nhiều
những hạn chế nhất định, do nhiều nguyên nhân khác nhau tác động.
Từ thực tiễn trên và nhận thức rõ yêu cầu cần thiết phải thực hiện công
tác cấp GCN, đồng thời được sự phân công của khoa Quản lý Tài nguyên
cùng sự hướng dẫn của cô giáo TS. Nông Thị Thu Huyền, em tiến hành
nghiên cứu đề tài: “Thực hiện công tác cấp mới giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại xã Cự
Khê, huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội năm 2018”.
1.2. Mục tiêu của đề tài
1.2.1. Mục tiêu chung
Thực hiện công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền trên đất tại xã Cự Khê, huyện Thanh
Oai, thành phố Hà Nội năm 2018. Từ đó tìm ra những thuận lợi, khó khăn và
đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác cấp GCNQSD đất cho
địa phương trong thời gian tới.


3

1.2.2. Mục tiêu cụ thể
- Thực hiện công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại xã Cự Khê, huyện Thanh Oai,
thành phố Hà Nội năm 2018.
- Đánh giá những thuận lợi và khó khăn trong công tác cấp GCN tại xã
Cự Khê, huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội năm 2018.
- Đề xuất một số giải pháp để giải quyết những tồn đọng về công tác
cấp GCN giúp công tác quản lý Nhà nước về đất đai của địa phương được tốt
hơn.
1.3. Yêu cầu của đề tài
- Vận dụng tốt các quy trình, thủ tục, quy phạm, văn bản về đăng ký, cấp
GCN.
- Nguồn số liệu, tài liệu điều tra, thu thập phải có độ tin cậy cao, phản
ánh trung thực, khách quan, chính xác và đầy đủ, sát với thực tế công tác đăng
ký, cấp GCN trên địa bàn xã
- Các giải pháp đề xuất phải có tính khả thi phù hợp với thực trạng ở địa
phương.
1.4. Ý nghĩa của đề tài
1.4.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học
- Có cơ hội học hỏi và rút ra được nhiều kiến thức thực tế, nhất là trong
cơng tác cấp GCNQSDĐ từ đó đưa ra được những đánh giá và nhận định
riêng về công tác này trong giai đoạn hiện nay.
- Nắm vững những quy định chung của Luật đất đai năm 2013 và
những văn bản dưới luật về đất đai của trung ương và ở địa phương trong
công tác cấp GCNQSDĐ.
1.4.2. Ý nghĩa trong thực tiễn


4

- Đưa ra các kiến nghị và đề xuất với các cấp có thẩm quyền để đề ra
những giải pháp phù hợp để công tác cấp GCNQSDĐ được tốt hơn, hoàn
thiện hơn và đơn giản hơn.
- Rút ra bài học kinh nghiệm cho bản thân có tính khả thi khi thực hiện
công tác cấp GCNQSDĐ sau này.


5

PHẦN 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
2.1. Cơ sở khoa học của công tác cấp GCNQSD đất
2.1.1. Nội dung quản lý nhà nước về đất đai
Quản lý Nhà nước về đất đai là tổng hợp các hoạt động của cơ quan
có thẩm quyền để thực hiện và bảo vệ quyền sở hữu của Nhà nước đối với
đất đai, đó là hoạt động nắm chắc tình hình sử dụng đất, phân phối và phân
phối lại đất theo quy hoạch, kế hoạch, kiểm tra giám sát quá trình quản lý và
sử dụng đất, điều tiết các nguồn lợi từ đất đai.
Theo Điều 4 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu
toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước
trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này.”
Theo Điều 22 Luật Đất đai 2013 quy định: Quản lý nhà nước về đất đai
gồm 15 nội dung cụ thể như sau:
(1) Ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai
và tổ chức thực hiện văn bản đó.
(2) Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành
chính, lập bản đồ hành chính.
(3) Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng
đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất; điều tra, đánh giá tài nguyên đất; điều
tra xây dựng giá đất.

(4) Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
(5) Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử
dụng đất.
(6) Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất.
Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.


6

(7) Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
(8) Thống kê, kiểm kê đất đai.
(9) Xây dựng hệ thống thông tin đất đai.
(10) Quản lý tài chính về đất đai và giá đất.
(11) Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử
dụng đất.
(12) Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành
quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai.
(13) Phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai.
(14) Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong
quản lý và sử dụng đất đai.
(15) Quản lý hoạt động dịch vụ về đất đai. (Luật Đất đai 2013), [10]
2.1.2. Hồ sơ địa chính
Hồ sơ địa chính gồm hệ thống tài liệu, bản đồ, sổ sách, vv..., chứa đựng
những thông tin cần thiết về các mặt tự nhiên, kinh tế, xã hội, pháp lý của đất
đai được thiết lập trong quá trình đo đạc thành lập bản đồ địa chính, đăng ký
ban đầu và đăng ký biến động đất đai cấp giấy chứng nhận.
Hồ sơ địa chính được quy định tại Khoản 1 Điều 96 Luật Đất đai 2013,
hồ sơ địa chính bao gồm:

“Hồ sơ địa chính bao gồm các tài liệu dạng giấy hoặc dạng số thể hiện
thông tin chi tiết về từng thửa đất, người được giao quản lý đất, người sử
dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, các quyền và thay đổi quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất”.(Luật Đất đai 2013),[10]
* Nội dung hồ sơ địa chính bao gồm các thơng tin sau về thửa đất
+ Số hiệu, kích thước, hình thể, diện tích, vị trí.
+ Người sử dụng thửa đất.


7

+ Nguồn gốc, mục đích, thời hạn sử dụng đất.
+ Giá đất, tài sản gắn liền với đất, nghĩa vụ tài chính về đất đai thực
hiện và chưa thực hiện.
+ GCNQSDĐ, quyền và những hạn chế về quyền của người sử dụng
đất
+ Biến động trong quá trình sử dụng và các thơng tin liên quan.
Hồ sơ địa chính được thiết lập theo đơn vị hành chính xã, phường, thị
trấn do cán bộ địa chính lập dưới sự chỉ đạo của Phịng tài ngun và Mơi
trường huyện và kiểm tra nghiệm thu của Sở tài nguyên và Môi trường.
Hồ sơ địa chính chỉ được chỉnh lý biến động khi mà đầy đủ các thủ tục
pháp lý về biến động đó.
2.1.3. Quyền của người sử dụng đất
Điều 166 Luật Đất đai 2013 quy định quyền chung của người sử dụng
đất
(1) Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất.
(2) Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.
(3) Hưởng các lợi ích do cơng trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ,
cải tạo đất nông nghiệp.

(4) Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất
nông nghiệp.
(5) Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích
hợp pháp về đất đai của mình.
(6) Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật
này.


8

(7) Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử
dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất
đai. (Luật Đất đai 2013) [10]
2.2. Cơ sở pháp lý của công tác cấp GCNQSDĐ
Công tác cấp GCN là một công tác không thể thiếu trong công tác quản
lý Nhà nước về đất đai. Do đó việc ban hành các văn bản pháp lý phục vụ
công tác cấp GCN là điều bắt buộc để quản lý chặt chẽ đất đai:
- Nghị định 182/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của chính phủ về xử
phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
- Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 19/11/2004 của chính phủ về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của chính phủ về thu
tiền sử dụng đất.
- Nghị định 142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005 của chính
phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt.
- Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/08/2007 của chính phủ quy định
bổ sung về việc cấp GCNQSDĐ thu hồi đất thực hiện quyền sử dụng đất,
trình tự, thủ tục, bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và
giải quyết khiếu nại về đất đai.
- Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ Quy định bổ

sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư.
- Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ quy định
về cấp GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Nghị định 121/2010/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị
định số 142/2005/NĐ-CP về thu tiền thuê đất thuê mặt.


9

- Nghị định 120/2010/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị
định số 198/2004/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất.
- Nghị định 38/2011/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Nghị định 181/2004/NĐCP.
- Nghi định 20/2011/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành
Nghị quyết 55/2010/QH12 về miễn, giảm thuế sử dụng đất nông nghiệp.
- Quyết định số 08/2006/QĐ- BTNMT ngày 21/07/2006 của Bộ trưởng
bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành quy định về cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất.
- Thông tư số 05/2006/TT- BTNMT ngày 24/05/2006 của Bộ Tài nguyên
& Môi trường về hướng dẫn thực hiện một số điều của nghị định 182/2004/ NĐCP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh
vực đất đai.
- Thông tư liên tịch 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13 tháng 6 năm
2006 của Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc công
chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất.
- Thông tư 05/2006/TT-BTNMT ngày 24 tháng 5 năm 2006 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của nghị định số
182/2004/NĐ-CP của chính phủ về sử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực
đất đai.
- Thông tư 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/8/2007 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.

- Thơng tư liên tịch 14/2008/TTLT-BTC-BTNMT ngày 31/01/2008 của
Bộ Tài chính - Bộ Tài ngun và Mơi trường hướng dẫn thực hiện một số
điều của Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính
phủ quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu


10

hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đại.
- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2010 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường Quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thông tư số 20/2010/TT-BTNMT ngày 22/10/2010 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường Quy định bổ sung về GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà
và tài sản khác gắn liền với đất.[13]
- Thông tư 16/2011/TT-BTNMT quy định sửa đổi, bổ sung một số nội
dung liên quan đến thủ tục hành chính về lĩnh vực đất đai.[13]
- Thông tư 39/2011/TT-BTC sửa đổi bổ sung Thông tư 83/2007/TTBTC hướng dẫn thực hiện Quyết định số 09/2007/QĐ-TTg việc sắp xếp lại,
xử lý nhà, đất thuộc sở hữu nhà nước.
- Thông tư liên tịch 07/2011/TTLT-BNNPTNT-BTNMT hướng dẫn
một số nội dung về giao rừng, thuê rừng gắn liền với giao đất, thuê đất lâm
nghiệp.
- Thông tư 09/2011/TT-BTNMT quy định đấu thầu cung cấp dịch vụ sự
nghiệp công sử dụng ngân sách nhà nước về đo đạc đất đai phục vụ cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất.
- Chỉ thị 31/2007/CT-TTG ngày 14 tháng 12 năm 2007 của Thủ tướng
Chính phủ về kiểm kê quỹ đất đang quản lý, sử dụng của tổ chức được nhà
nước giao đất, cho thuê đất.

- Chỉ thị 01/2008/CT-TTg ngày 08 tháng 01 năm 2008 của Thủ tướng
Chính phủ về một số giải pháp đẩy mạnh pháp triển và quản lý thị trường bất
động sản.


11

- Quyết định 08/2008/QĐ-BTNMT ngày 10/11/2008 của Bộ Tài
nguyên và Mơi trường ban hành thành lập bản đồ địa chính tỷ lệ 1:200, 1:500,
1:1000, 1:2000, 1:5000, 1:10.100, …
- Hiện nay tuân theo luật đất đai sửa đổi 2013 và nhiều văn bản Nghị
định, Thông tư, Quyết định kèm theo như:
* Các văn bản luật:
- Luật đất đai 2013.
- Luật bảo vệ môi trường 2014.
- Luật kinh doanh bất động sản 2014.
- Luật nhà ở 2014.
- Luật khoáng sản 2010.
* Các văn bản dưới luật (các văn bản pháp quy):
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của
luật đất đai (Có hiệu lực từ 01/07/2014).[3]
- Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất (Có hiệu lực từ
01/07/2014).
- Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất (Có hiệu
lực từ 01/07/2014).
- Nghị định 46/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt
nước (Có hiệu lực từ 01/07/2014).
- Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
khi nhà nước thu hồi đất (Có hiệu lực từ 01/07/2014).
- Thơng tư 23/2014/TT-BTNMT về Giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Có hiệu lực từ
05/07/2014).[4]
- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT về hồ sơ địa chính (Có hiệu lực từ
05/07/2014).


12

- Thơng tư 25/2014/TT-BTNMT về bản đồ địa chính (Có hiệu lực từ
05/07/2014)
- Thông tư số 26/2014/TT-BTNMT ngày 28 tháng 5 năm 2014 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường ban hành quy trình và định mức kinh tế - kỹ thuật
xây dựng cơ sở dữ liệu tài nguyên và môi trường.
- Thông tư 28/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 Quy định về Thống
kê, kiểm kê đất đai, xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất.
- Thông tư số 29/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết việc lập, điều chỉnh quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất.
- Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển
mục đích sử dụng đất, thu hồi đất.
- Thơng tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây
dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.
- Thông tư 76/2014/TT-BTC hướng dẫn Nghị định 45 về thu tiền sử
dụng đất (Có hiệu lực từ 01/08/2014).
- Thơng tư 77/2014/TT- BTC hướng dẫn Nghị định 46 về thu tiền th
đất, th mặt nước (Có hiệu lực từ 01/08/2014).
- Thơng tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27 tháng 01 năm 2015 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết một số điều của Nghị định số

43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014
của Chính phủ.[8]
2.3. Tình hình cấp GCNQSDĐ trong và ngồi nước
2.3.1. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên thế giới


13

Đất đai là nguồn tài nguyên quý giá của bất kỳ quốc gia nào. Vì vậy các
nước trên thế giới đều quản lý nguồn tài nguyên hết sức chặt chẽ, tùy theo
điều kiện cụ thể mỗi quốc gia có một cách quản lý đất đai riêng.
* Ở Mỹ: Các bang ở Hoa Kỳ đều có luật đăng kí và hệ thống thi hành
hồn chỉnh. Bất kì yếu tố nào về quyền sở hữu của một thửa đất ở một hạt nào
đó đều có thể tiến hành đăng kí ở hạt đó. Quy định này là để bảo vệ quyền lợi
cho người sở hữu đất đai. Mục đích đăng kí là nói cho người khác biết người
mua đất đã có quyền sở hữu đất đai. Nếu mua đất khơng đăng kí thì có thể bị
người bán đất thứ hai gây thiệt hại. Luật đăng kí bảo vệ quyền lợi người mua
đất cho quyền ưu tiên đối với người đăng ký. Luật đăng kí đất yêu cầu người
mua đất lập tức phải tiến hành đăng kí để chứng tỏ quyền sở hữu của đất đã
thay đổi, đồng thời cũng để ngăn chặn người đến mua sau tiếp tục mua, kể cả
việc đi lấy sổ đăng kí trước. u cầu có liên quan về việc đăng kí là: Về nội
dung, có thể đăng kí được bất kì các yếu tố nào có liên quan như khế ước, thế
chấp hợp đồng chuyển nhượng hoặc yếu tố có ảnh hưởng đến quyền lợi đất
đai. Phía bán đất phải thừa nhận hợp đồng mua bán qua công chứng, cung cấp
điều kiện để ngăn chặn giả mạo. Về mặt thao tác thì người mua đất hoặc đại
diện của mình theo hợp đồng, khế ước nộp cho nhân viên đăng kí huyện để
vào sổ đăng kí, tiến hành chụp khế ước và xếp theo thứ tự thời gian.
* Ở Thái Lan: Thái Lan là một quốc gia thuộc vùng Đơng Nam Á, nằm
trong khối Asean, có điều kiện tự nhiên kinh tế-xã hội gần giống như Việt
Nam. Đó là đất đai manh mún tập quán trồng lúa nước có từ lâu đời. Vì vậy

Thái Lan cũng cấp GCNQSDĐ, bất cứ đơn kê khai nào cũng được cấp
GCNQSDĐ. Song do tình hình phức tạp của các loại đất, từng chủ sử dụng
nên việc cấp GCNQSDĐ được chia thành các loại sau:
- Đất có đủ GCNQSDĐ hợp lệ thì được cấp sổ đỏ.
- Đất khơng rõ ràng thì cấp sổ xanh.


14

- Đất thiếu GCNQSDĐ hợp lệ thì được cấp sổ vàng.
Trong quá trình sử dụng đất nếu đủ GCNQSDĐ tờ hợp lệ và thực hiện
đầy đủ nghĩa vụ đối với Nhà nước thì sẽ được thực hiện cấp sổ đỏ, một số nhà
nước Châu Á cũng quản lý theo cách này.
 Ở Ba Lan: có 95% quỹ đất do tư nhân sở hữu, trong đó nhà nước chỉ
quản lý 5% tổng diện tích. Để quản lý đất đai, Ba Lan đã sử dụng nhiều công
nghệ hiện đại. Họ không cấp GCNQSDĐ mà quản lý bằng các dữ liệu trong
hệ thống đất đai. Ngoài ra mỗi chủ SDĐ được cấp sơ đồ trích lục thửa đất của
mình sở hữu, trên bản đồ có thể hiện tọa độ các điểm, diện tích, vị trí hình thể
của thửa đất. Để làm được điều này Ba Lan hoàn thiện hệ thống lưới đo vẽ
trên tồn bộ lãnh thổ. Đồng thời thơng qua hệ thống thơng tin đất đai, Ba Lan
đã hình thành các dịch vụ hỏi đáp liên quan đến từng thửa đất như giá cả.
* Ở Anh: Hệ thống đăng ký đất đai của Anh là hệ thống đăng ký bất
động sản đất đai và tài sản khác gắn liền với đất, tổ chức đăng ký theo một hệ
thống thống nhất có Văn phịng chính tại Ln Đơn và 14 văn phịng khác
phân theo khu vực. Mọi hoạt động của hệ thống đăng ký hồn tồn trên hệ
thống máy tình nối mạng theo một hệ thống thống nhất. Một điểm nổi bật
trong Luật đất đai và Luật đăng ký có quy định rất chặt chẽ về đăng ký, bất kỳ
người nào sở hữu đất đai và bất động sản trên lãnh thổ Anh đều phải đăng ký
tại Văn phòng đăng ký đất đai; Nhà nước chỉ bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp
của chủ sở hữu có tên trong hệ thống đăng ký.

* Chính Phủ Singapore: Quy định rõ ràng đất đai do Cục đất đai Nhà
nước thống nhất quản lý. Bất kể đơn vị cá nhân nào có nhu cầu sử dụng đất
công hữu hay tư hữu, nhất thiết phải đến cục đất đai xin phép.
* Chính Phủ Nhật Bản: Lại đưa ra một số quy định pháp Luật Đất đai
như luật về phát triển đất đai tổng hợp quốc gia, Luật sơng ngịi, Luật khai
thác mỏ, ở đây họ cũng quản lý đất đai tương tự như mỹ và một số nước khác.


15

Dù ở bất kỳ quốc gia nào hay đất nước nào, việc quản lý và sử dụng
chặt chẽ có hiệu quả luôn là vấn đề quan tâm hàng đầu của các nhà nước
nhằm sử dụng một cách có hiệu quả nguồn tài nguyên này.
2.3.2. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở Việt Nam
Việc cấp GCNQSDĐ hết sức quan trọng và cần thiết, là cơ sở pháp lý
cho công tác quản lý nhà nước về đất đai. Thấy được tầm quan trọng của công
tác này, ngành TN&MT đã đề ra phương hướng, nhiệm vụ phấn đấu đạt được
những mục tiêu trong thời gian tới. Chính phủ đã có nhiều chính sách đẩy
nhanh tiến độ cấp GCNQSDĐ song vẫn cịn chậm đặc biệt là đất ở đơ thị.
Thực hiện Nghị quyết số 30/2012/QH13 của Quốc hội, Chỉ thị số
1474/CT-TTg ngày 24/8/2011 và Chỉ thị số 05/CT-TTg ngày 04/4/2013 của
Thủ tướng Chính phủ, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt là Giấy chứng nhận), các
Bộ, ngành, địa phương trong cả nước đã tập trung chỉ đạo quyết liệt, tạo sự
chuyển biến mạnh mẽ cả trong nhận thức và tổ chức thực hiện. Kết quả cấp
Giấy chứng nhận lần đầu của cả nước đạt tỷ lệ cao và đã hoàn thành chỉ tiêu
theo yêu cầu của Quốc hội và Chính phủ đề ra.
Đến ngày 31/12/2013, cả nước đã cơ bản hoàn thành việc cấp Giấy
chứng nhận lần đầu được 41,6 triệu Giấy chứng nhận với tổng diện tích 22,9
triệu ha, đạt 94,8 % diện tích đất đang sử dụng cần cấp và đạt 96,7% tổng số

trường hợp sử dụng đất đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận; trong đó 5 loại đất
chính của cả nước đã cấp được 40,7 triệu Giấy chứng nhận với tổng diện tích
22,3 triệu ha, đạt 94,6% diện tích cần cấp. [14]
Một số địa phương đã hoàn thành cơ bản việc cấp Giấy chứng nhận lần
đầu nhưng xét riêng từng loại đất vẫn còn một số loại đạt thấp dưới 85% như:
Đất chuyên dùng còn 29 địa phương; đất ở đơ thị cịn 15 địa phương; đất sản
xuất nơng nghiệp cịn 11 địa phương; các loại đất ở nơng thơn và đất lâm


16

nghiệp cịn 12 địa phương; một số địa phương có loại đất chính đạt kết quả
cấp Giấy chứng nhận lần đầu thấp dưới 70% gồm: Lạng Sơn, Hà Nội, Bình
Định, Kon Tum, TP. Hồ Chí Minh, Kiên Giang, Ninh Thuận và Hải Dương.
Các địa phương này cần tăng cường các biện pháp nhằm nâng cao tỷ lệ cấp
Giấy chứng nhận lần đầu của loại đất chưa đạt trong thời gian tới. [14]
2.4. Quy trình cấp GCNQSDĐ trên địa bàn thành phố Hà Nội
Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ họp xét
Trưởng Ban chỉ đạo cấp giấy chứng nhận cấp xã căn cứ vào tình hình
thực tế và tiến độ triển khai tại cơ sở: Xây dựng lịch họp, xét cho từng thơn,
xóm, tổ dân phố; chỉ đạo cán bộ địa chính xã và thành viên Ban chỉ đạo xã
chủ trì phối hợp với thành viên Ban chỉ đạo cấp giấy chứng nhận cấp huyện,
cán bộ Phịng Tài ngun và Mơi trường (hoặc cán bộ Văn phịng Đăng ký
QSDĐ) được phân cơng phụ trách địa bàn và Tổ cấp giấy chứng nhận của
thôn, bản, tổ dân phố chuẩn bị hồ sơ phục vụ cho việc họp, xét cấp giấy
chứng nhận. Công việc cụ thể gồm:
- Kiểm tra về tính đầy đủ của các tài liệu và nội dung kê khai trong hồ
sơ đăng ký đất đai của từng chủ sử dụng đất. Trường hợp hồ sơ kê khai còn
thiếu tài liệu hoặc kê khai thiếu nội dung phục vụ cho việc họp xét thì Tổ cấp
giấy chứng nhận tại thơn, bản, tổ dân phố có trách nhiệm bổ sung hồn chỉnh

theo đúng hướng dẫn số 766/HD-STNMT ngày 13/04/2016 của Sở Tài
nguyên và Môi trường.[12]
- Căn cứ các quy định của pháp luật về cấp giấy chứng nhận, nội dung
kê khai của các hộ (ghi tại mục 3.2 của Tờ kê khai, đăng ký đất đai) và kết
quả kiểm tra tại bước 4 Hướng dẫn số 766/HD-STNMT ngày 13/04/2016 của
Sở Tài nguyên và Môi trường: Tiến hành xem xét cụ thể đối với từng thửa đất
chưa được cấp Giấy chứng nhận lần đầu, dự kiến các trường hợp đủ điều kiện,
chưa đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và nghĩa vụ tài