Pháp luật về giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất qua thực tiễn áp dụng tại tỉnh đăklăk

ĐẠI HỌC QUỐC GIA TP. HỒ CHÍ MINH

TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT

TRẦN DUY TUẤN

PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
QUA THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI TỈNH ĐẮK LẮK

LUẬN VĂN THẠC SỸ LUẬT HỌC

TP. HỒ CHÍ MINH – Năm 2018


ĐẠI HỌC QUỐC GIA TP. HỒ CHÍ MINH

TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT

TRẦN DUY TUẤN

PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
QUA THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI TỈNH ĐẮK LẮK
Ngành: Luật Dân sự và Tố tụng dân sự
Mã số: 60 38 01 03

LUẬN VĂN THẠC SỸ LUẬT

NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: TS NGUYỄN ĐÌNH HUY

TP. HỒ CHÍ MINH – Năm 2018

LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu trong luận văn
là trung thực, có nguồn gốc rõ ràng. Các kết luận khoa học của luận văn chưa từng
được công bố trên bất kỳ cơng trình nào khác. Ngồi ra, trong luận văn có sử dụng một
số nhận xét, đánh giá, bình luận, cũng như số liệu của các tác giả khác nhưng đều có
trích dẫn và chú thích nguồn gốc rõ ràng.
TÁC GIẢ

Trần Duy Tuấn


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
BLDS

Bộ luật Dân sự

BLTTDS

Bộ luật Tố tụng dân sự

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất

HĐXX

Hội đồng xét xử

HP

Hiến pháp

LĐĐ

Luật Đất đai

NSDĐ

Người sử dụng đất

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

TAND

Tòa án nhân dân

UBND

Ủy ban nhân dân


DANH MỤC BẢNG BIỂU

Bảng Phụ lục 1

Bảng Phụ lục 2

Thống kê số vụ giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất do cơ
quan hành chính thụ lý.
Thống kê số vụ giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất do Tòa
án nhân dân thụ lý.


MỤC LỤC
Trang bìa
Lời cam đoan
Danh mục các từ viết tắt
Danh mục bảng biểu
Mục lục
MỞ ĐẦU

1

1

Tính cấp thiết của đề tài

1

2

Tình hình nghiên cứu đề tài

2

3.

Mục đích nghiên cứu và nhiệm vụ nghiên cứu

3

3.1.

Mục đích nghiên cứu

3

3.2.

Nhiệm vụ nghiên cứu

3

Cơ sở lý luận và phƣơng pháp nghiên cứu

3

4.1.

Cơ sở lý luận

3

4.2.

Phƣơng pháp nghiên cứu

4

Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu

4

5.1.

Đối tƣợng nghiên cứu

4

5.2.

Phạm vi nghiên cứu

4

6.

Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn

4

7.

Kết cấu của luận văn

5

CHƢƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ TRANH

6

4.

5.

CHẤP VÀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT
1.1.

Một số khái niệm có liên quan đến tranh chấp quyền sử

6

dụng đất
1.1.1.

Khái niệm quyền sử dụng đất

6


1.1.2.

Khái niệm tranh chấp quyền sử dụng đất

8

1.1.3.

Phân loại tranh chấp quyền sử dụng đất

10

1.1.4.

Nguyên nhân tranh chấp quyền sử dụng đất

12

1.1.4.1. Nguyên nhân khách quan

13

1.1.4.2. Nguyên nhân chủ quan

13

Đặc điểm tranh chấp quyền sử dụng đất

15

Giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất

16

1.2.1.

Khái niệm giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất

16

1.2.2.

Đặc điểm giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất

17

Pháp luật giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất từ năm

18

1.1.3.
1.2.

1.3.

1945 đến trƣớc ngày 01/7/2014
1.3.1.

Theo Quyết định số 201/CP ngày 01/7/1980 của Hội đồng

18

Chính phủ
1.3.2.

Theo Luật Đất đai năm 1987

19

1.3.3.

Theo Luật Đất đai năm 1993

20

1.3.4.

Theo Luật Đất đai năm 2003

21

KẾT LUẬN CHƢƠNG 1

26

CHƢƠNG 2: PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH

27

CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, THỰC TIỄN ÁP DỤNG
TẠI TỈNH ĐẮK LẮK VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN
Pháp luật về giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất

27

2.1.1.

Hòa giải tranh chấp đất đai

27

2.1.2.

Giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất theo thẩm quyền cơ

28

2.1.

quan hành chính nhà nước
2.1.3.

Giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất theo thẩm quyền

30

của Tòa án nhân dân
2.1.3.1. Giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất theo thẩm quyền của

30


Tòa án nhân dân theo pháp luật đất đai
2.1.3.2. Hòa giải tranh chấp quyền sử dụng đất theo pháp luật tố tụng

31

dân sự
2.1.3.3. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất của Tòa

32

án nhân dân các cấp
2.2.
2.2.1.

Thực tiễn áp dụng pháp luật tại tỉnh Đắk Lắk

33

Tổng quan về địa bàn hành chính tỉnh Đắk Lắk và số vụ

33

tranh chấp quyền sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước
thụ lý (từ 01/7/2014 đến 30/6/2017)
2.2.2.

Thực tiễn áp dụng pháp luật giải quyết tranh chấp quyền sử

34

dụng đất tại tỉnh Đắk Lắk
2.2.2.1. Tranh chấp đòi lại quyền sử dụng đất

34

2.2.2.2. Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

36

2.2.2.3. Tranh chấp quyền sử dụng đất rừng

36

2.2.2.4. Tranh chấp quyền sử dụng đất do hành vi lấn, chiếm đất

38

2.3.

Định hƣớng và các giải pháp hoàn thiện pháp luật về giải

39

quyết tranh chấp quyền sử dụng đất
2.3.1.

Định hướng hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp

40

quyền sử dụng đất
2.3.2.

Giải pháp hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp

41

quyền sử dụng đất
2.3.2.1. Hoàn thiện quy định pháp luật về giải quyết tranh chấp quyền

42

sử dụng đất
2.3.2.2. Giải pháp nâng cao trách nhiệm của cơ quan nhà nước có

48

thẩm quyền trong việc áp dụng pháp luật về giải quyết tranh
chấp quyền sử dụng đất
KẾT LUẬN CHƢƠNG 2

52


KÊT LUẬN

53

TÀI LIỆU THAM KHẢO

54

PHỤ LỤC 1: Thống kê số vụ giải quyết tranh chấp quyền

58

sử dụng đất do cơ quan hành chính thụ lý
PHỤ LỤC 2: Thống kê số vụ giải quyết tranh chấp quyền

59

sử dụng đất do Tòa án nhân dân thụ lý
PHỤ LỤC CÁC BẢN ÁN
BẢN ÁN 1: Tranh chấp đòi lại quyền sử dụng đất theo Bản án
số: 05/2017/HC-PT ngày 07/03/2017 của TAND tỉnh Đắk Lắk
BẢN ÁN 2: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất theo Bản án số: 11/2016/DSST ngày 30/8/2016 của
TAND thị xã Buôn Hồ
BẢN ÁN 3: Tranh chấp quyền sử dụng đất rừng theo Bản án
số: 37/2015/DS-PT ngày 16/3/2015 của TAND tỉnh Đắk Lắk
BẢN ÁN 4: Tranh chấp quyền sử dụng đất do hành vi lấn,
chiếm đất theo Bản án số 46/2015/DS-PT ngày 07/03/2017 của
TAND tỉnh Đắk Lắk

60


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tư liệu sản xuất khơng có gì thay thế được, đóng vai trị quan trọng
trong đời sống sản xuất, phát triển kinh tế xã hội, đảm bảo an ninh quốc phịng. Kể từ
sau Đại hội đại biểu tồn quốc lần thứ VI của Đảng Cộng sản Việt Nam (12/1986),
kinh tế nước ta đã chuyển từ kế hoạch hóa tập trung sang nền kinh tế thị trường định
hướng xã hội chủ nghĩa. Đất đai được xác định giá làm cơ sở cho nhiều hoạt động

quản lý của Nhà nước cũng như trong các giao dịch dân sự giữa các chủ thể sử dụng
đất. Cùng với sự phát triển trên mọi lĩnh vực của đất nước, sự tham gia của QSDĐ vào
các quan hệ kinh tế ngày càng sâu rộng thì tranh chấp đất đai càng trở nên gay gắt, có
nguy cơ gây bất ổn cho yêu cầu đảm bảo trật tự xã hội. Do vậy, việc hình thành khung
pháp lý để giải quyết tranh chấp đất đai là yêu cầu cần thiết trong giai đoạn trước mắt
cũng như về lâu dài.
Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu.
Do vậy, NSDĐ chỉ được Nhà nước công nhận, giao hoặc cho thuê QSDĐ và trên thị
trường giao dịch cũng chỉ là sự chuyển dịch của QSDĐ.
Trong những năm qua, hệ thống pháp luật nước ta; trong đó có pháp luật giải
quyết tranh chấp QSDĐ đã có nhiều sửa đổi, bổ sung, đáp ứng yêu cầu là công cụ pháp
lý để đảm bảo quyền và lợi ích các chủ thể tham gia quan hệ pháp luật nói chung và
quan hệ pháp luật về đất đai nói riêng. Tuy nhiên, là phạm trù thuộc kiến trúc thượng
tầng nên pháp luật cần sự thay đổi để phù hợp với yêu cầu phát triển của cơ sở kinh tế
là điều tất yếu.
Do tính lịch sử để lại, công tác quản lý nhà nước về đất đai đã bộc lộ nhiều bất
cập, công tác lưu trữ hồ sơ địa chính, xác lập chủ thể sử dụng đất chưa được chú trọng,
nhất là khi đất có giá trị cao đã làm cho việc tranh chấp QSDĐ càng trở nên phức tạp,
nhất là đối với địa bàn tỉnh Đắk Lắk - một tỉnh miền núi với những đặc thù của địa
phương có đơng dân số là đồng bào dân tộc thiểu số tại chỗ và đến từ nhiều tỉnh khác.


2

Trên cơ sở đó, tác giả đã lựa chọn đề tài: “Pháp luật về giải quyết tranh chấp
quyền sử dụng đất qua thực tiễn áp dụng tại tỉnh Đắk Lắk” làm luận văn Thạc sĩ Luật
học của mình.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Tranh chấp QSDĐ và giải quyết tranh chấp QSDĐ đã được sự quan tâm của các
nhà khoa học pháp lý, cũng như những người hoạt động thực tiễn. Một số cơng trình

nghiên cứu trong thời gian gần đây như sau:
- Bài viết: “Bàn về khái niệm “tranh chấp đất đai” trong Luật Đất đai năm 2003”
của tác giả Lưu Quốc Thái, đăng trên Tạp chí Khoa học Pháp lý số 2(33)/2006.
- Bài viết: “Bàn về thẩm quyền, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai tại cơ quan
hành chính” cũng của tác giả Lưu Quốc Thái, đăng trên Tạp chí Khoa học Pháp lý số
5(90)/2015.
- Luận văn Thạc sĩ Luật học: “Giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất bằng toà
án tại Việt Nam” của Lý Thị Ngọc Hiệp (2006), Trường Đại học Luật Tp. Hồ Chí
Minh.
- Luận văn Thạc sĩ Luật học: “Giải quyết tranh chấp đất đai bằng con đường toà
án” của Trần Văn Hà, Viện Nhà nước và Pháp luật, năm 2004.
- Luận văn Thạc sĩ Luật học: “Hòa giải trong giải quyết tranh chấp đất đai” của
Nguyễn Thị Hảo, Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội, năm 2014.
- Luận văn Thạc sĩ Luật học: “Áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh chấp đất
đai tại Toà án nhân dân qua thực tiễn của Toà án nhân dân tối cao” của Nguyễn Thị
Hồng Minh, Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội, năm 2014.
- Luận án Tiến sĩ “Tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai bằng Tòa
án ở nước ta” của Mai Thị Tú Oanh, Học viện Khoa học Xã hội, năm 2013.
- Luận án Tiến sĩ: “Hòa giải trong giải quyết tranh chấp đất đai ở Việt Nam hiện
nay” của NCS Phạm Thị Hương Lan, Học viện Khoa học Xã hội, năm 2014.


3

- Báo cáo tham luận “Những dạng tranh chấp đất đai chủ yếu ở nước ta hiện nay
và khuôn khổ pháp luật liên quan” của TS. Doãn Hồng Nhung tại hội thảo “Tình trạng
tranh chấp và khiếu kiện đất đai kéo dài: Thực trạng và giải pháp”, ngày 08 - 09 tháng
10 năm 2008 tại TP. Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắc Lắc.
Ngồi ra cịn có một số cơng trình nghiên cứu trên lĩnh vực trên được đăng trên
các tạp chí: Luật học, Nhà nước và Pháp luật, Nghiên cứu Lập pháp,… Những cơng

trình trên là cơ sở để tác giả kế thừa, làm cơ sở trong việc nghiên cứu đề tài của mình.
3. Mục đích nghiên cứu và nhiệm vụ nghiên cứu
3.1. Mục đích nghiên cứu
Luận văn “Pháp luật về giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất qua thực tiễn áp
dụng tại tỉnh Đắk Lắk” có mục đích làm rõ một số vấn đề lý luận và thực tiễn về tranh
chấp và giải quyết tranh chấp QSDĐ trên địa bàn tỉnh Đắk Lắk. Từ đó đề xuất những
giải pháp hoàn thiện pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật đối với lĩnh vực nói trên.
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
Nhằm đạt được mục đích nói trên, luận văn có các nhiệm vụ nghiên cứu chủ yếu
như sau:
- Làm rõ một số vấn đề lý luận như: QSDĐ, tranh chấp và giải quyết tranh chấp
QSDĐ; pháp luật về giải quyết tranh chấp QSDĐ từ năm 1945 đến trước khi LĐĐ năm
2013 có hiệu lực thi hành (01/7/2014) để rút ra những bài học kinh nghiệm cho việc
hoàn thiện pháp luật trên lĩnh vực nói trên.
- Phân tích các quy định pháp luật hiện hành về tranh chấp và giải quyết tranh
chấp QSDĐ, cũng như thực tiễn áp dụng pháp luật trên địa bàn tỉnh Đắk Lắk. Từ đó
phát hiện những bất cập trong quy định pháp luật và thực tiễn áp dụng.
- Đề ra các giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp QSDĐ.
4. Cơ sở lý luận và phƣơng pháp nghiên cứu
4.1. Cơ sở lý luận


4

Luận văn được thực hiện trên cơ sở lý luận của chủ nghĩa Mác- Lênin, tư tưởng
Hồ Chí Minh về nhà nước và pháp luật; cũng như các quan điểm, đường lối chính sách
của Đảng Cộng sản Việt Nam có liên quan đến chính sách đất đai.
4.2. Phƣơng pháp nghiên cứu
Trong quá trình nghiên cứu, học viên đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu
khoa học như:

- Phương pháp bình luận, thống kê, phân tích, lịch sử, … được sử dụng trong
Chương 1 để nghiên cứu tổng quan, một số vấn đề lý luận về tranh chấp và giải quyết
tranh chấp quyền sử dụng đất, cũng như pháp luật của nước ta trong lĩnh vực nói trên
từ năm 1945 đến trước khi LĐĐ năm 2013 có hiệu lực thi hành.
- Phương pháp so sánh, thống kê, tổng hợp, phân tích được áp dụng trong Chương
2 để tìm hiểu các quy định pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật giải quyết tranh
chấp QSDĐ trên địa bàn tỉnh Đắk Lắk; đề xuất hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh
chấp QSDĐ.
5. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
5.1. Đối tƣợng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu là văn bản quy phạm pháp luật về giải quyết tranh chấp
QSDĐ và các văn bản giải quyết tranh chấp QSDĐ của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền.
5.2. Phạm vi nghiên cứu
Thực tiễn áp dụng pháp luật giải quyết tranh chấp QSDĐ trên địa bàn tỉnh Đắk
Lắk tại thời điểm từ ngày 01/7/2014 đến nay.
6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn
Công trình nghiên cứu sau khi được hồn thành sẽ có ý nghĩa góp phần vào cơ sở
lý luận của việc giải quyết tranh chấp QSDĐ. Luận văn là tài liệu tham khảo cho nhiều
mục đích khác nhau, cả về cơng tác nghiên cứu và trong hoạt động thực tiễn của các cơ
quan nhà nước có thẩm quyền.


5

7. Kết cấu của luận văn
Ngồi lời nói đầu, kết luận và tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn gồm:
Chương 1: Một số vấn đề lý luận về tranh chấp và giải quyết tranh chấp quyền sử
dụng đất.
Chương 2: Pháp luật về giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất, thực tiễn áp

dụng trên địa bàn tỉnh Đắk Lắk và giải pháp hoàn thiện.


6

CHƢƠNG 1
MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ TRANH CHẤP VÀ GIẢI QUYẾT
TRANH CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.1. Một số khái niệm có liên quan đến tranh chấp quyền sử dụng đất
1.1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất
Pháp luật đất đai từ năm 1987 đến nay đã quy định về QSDĐ như sau:
- Thuật ngữ “quyền sử dụng đất” lần đầu tiên được đưa ra trong LĐĐ năm 1987
với tên gọi là quyền sử dụng đất đai. Quy định về QSDĐ trong giai đoạn này mang tính
“sơ khai”, bước đầu ghi nhận một số quyền NSDĐ. Theo đó, NSDĐ chỉ được chuyển
QSDĐ trong một số trường hợp do UBND cấp xã hay cấp huyện quyết định tùy thuộc
vào đất ở nông thôn hay đất ở thành thị.
- LĐĐ năm 1993 tiếp tục khẳng định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà
nước thống nhất quản lý. Là người thay mặt cho nhân dân quản lý đất đai, Chính phủ
có quyền quy định khung giá các loại đất cho từng vùng, theo từng thời gian và nguyên
tắc, phương pháp xác định giá các loại đất. Trên cơ sở đó, UBND cấp tỉnh quy định giá
các loại đất phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương để tính thuế chuyển quyền sử
dụng đất; thu tiền khi giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, tiền thuê đất, lệ phí trước
bạ; tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Do được giao
quyền quản lý nên duy nhất chỉ Nhà nước mới có quyền giao đất, cho thuê đất đối với
tổ chức, cá nhân; cịn NSDĐ thì được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế,
thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ theo quy định pháp luật.
Như vậy, mặc dù phụ thuộc vào ý chí của Nhà nước, khơng tn theo giá cả thị
trường, tuy nhiên đất đai đã được xác định giá, và QSDĐ đã được tham gia vào thị
trường vốn, thông qua các hành vi của NSDĐ được pháp luật cho phép.
- LĐĐ năm 2003 xác định cụ thể địa vị pháp lý của Nhà nước là người đại diện chủ

sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai. Hàng loạt khái niệm pháp lý
đã được làm rõ; trong đó giá QSDĐ đã được định nghĩa là số tiền tính trên đơn vị diện


7

tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch quyền sử dụng đất,
còn giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của QSDĐ đối với một diện tích đất xác
định trong thời hạn sử dụng đất xác định. Giao dịch QSDĐ được xác định thông qua
hành vi pháp lý của các chủ thể trong quan hệ pháp luật đất đai, như: (i) Việc chuyển
nhượng QSDĐ của các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức; (ii) Nhận QSDĐ trong trường hợp
bên nhận thế chấp tổ chức đấu giá để đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp,
hoặc nhận QSDĐ trong trường hợp Nhà nước tổ chức đấu giá để tạo vốn đầu tư theo
mục đích đề ra; (iii) Góp vốn bằng QSDĐ mà hình thành pháp nhân mới. Như vậy, giá
đất hay giá QSDĐ do Nhà nước quy định, song giá trị của nó đã mang yếu tố thị trường
thơng qua sự xác định của những người muốn nhận QSDĐ đó.
Ngồi các quyền đã được quy định như: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
thừa kế, thế chấp, góp vốn QSDĐ theo quy định pháp luật,...; trong LĐĐ năm 2003 còn
quy định NSDĐ có thêm các quyền: cho thuê lại, tặng cho QSDĐ. Hàng hóa QSDĐ đã
được tham gia thị trường bất động sản, đáp ứng nhu cầu sản xuất, đầu tư, phát triển kinh
tế của các chủ thể trong quan hệ pháp luật đất đai.
Như vậy, tuy đất đai thuộc sở hữu toàn dân, song QSDĐ lại thuộc về các tổ chức,
cá nhân sử dụng đất, có nguồn gốc hình thành chủ yếu từ việc Nhà nước công nhận,
được giao đất hoặc nhận chuyển QSDĐ từ phía Nhà nước, từ các chủ thể đang sử dụng
đất khác1.
- Khái niệm quyền sử dụng theo Điều 189 BLDS năm 2015 được quy định như
sau:
Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản.
Quyền sử dụng có thể được chuyển giao cho người khác theo thỏa thuận hoặc theo quy
định của pháp luật.

Trên cơ sở đó, tác giả đưa ra khái niệm về QSDĐ như sau:
1

Lê Ngọc Thạnh (2013), Đảm bảo tài sản là quyền sử dụng đất của người có đất bị thu hồi - Nhìn từ quy định
trong các bản Hiến pháp và pháp luật đất đai, Tạp chí Nhà nước và Pháp luật, số 3 (299), tr. 66 - 76.


8

Quyền sử dụng đất là quyền của người sử dụng đất được khai thác công dụng,
hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản là đất đai mang lại và thực hiện các quyền, nghĩa vụ
khác theo quy định pháp luật.
1.1.2. Khái niệm tranh chấp quyền sử dụng đất
Về mặt ngữ nghĩa: Tranh chấp là: (i) Giành giật, giằng co nhau cái không rõ
thuộc về bên nào; (ii) Bất đồng, trái ngược nhau như tranh chấp ý kiến2.
Theo tác giả Lưu Quốc Thái khi bình luận về khái niệm “tranh chấp đất đai” đã
cho rằng: (i) TCĐĐ ở nước ta theo quy định của pháp luật chỉ có thể hiểu là tranh chấp
QSDĐ; (ii) Các thuật ngữ TCĐĐ và tranh chấp QSDĐ đã được sử dụng như những
thuật ngữ thay thế nhau kể từ LĐĐ 1987 đến nay mà không hề có sự phân biệt; (iii)
TCĐĐ là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của NSDĐ tại khoản 26 Điều 4 LĐĐ năm
2003 cần được diễn giải là tranh chấp một tổng thể những yếu tố hợp nhất tạo thành
QSDĐ nói trên, chứ không phải là việc tranh chấp từng quyền và nghĩa vụ rời rạc, đơn
lẻ hay tranh chấp về các quyền và nghĩa vụ khác của NSDĐ có liên quan đến các
quyền nghĩa vụ nêu trên3.
Khoản 26 Điều 4 LĐĐ năm 2003 và khoản 24 Điều 3 LĐĐ năm 2013 đều quy
định: “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa
hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”.
Liên quan đến nội dung tranh chấp đất đai, pháp luật đất đai hiện hành có những
quy định như sau:
(i) Khoản 14 Điều 22 LĐĐ năm 2013 về các nội dung quản lý nhà nước về đất

đai; trong đó có quy định: Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo
trong quản lý và sử dụng đất đai.

2

Nguyễn Như Ý (Chủ biên) (1999), Từ điển tiếng Việt, Nxb. Văn hóa - Thơng tin, tr. 1685.
Lưu Quốc Thái (2006), Bàn về khái niệm “tranh chấp đất đai” trong Luật Đất đai năm 2003, Tạp chí Khoa học
Pháp lý số 2(33).
3


9

(ii) Khoản 4 Điều 29 LĐĐ năm 2013 quy định tranh chấp địa giới hành chính.
Theo đó, tranh chấp địa giới hành chính giữa các đơn vị hành chính do UBND của các
đơn vị hành chính đó cùng phối hợp giải quyết. Trường hợp khơng đạt được sự nhất trí
về phân định địa giới hành chính hoặc việc giải quyết làm thay đổi địa giới hành chính
thì thẩm quyền giải quyết thuộc Quốc hội hay Ủy ban Thường vụ Quốc hội nếu tranh
chấp liên quan đến địa giới của đơn vị hành chính cấp tỉnh hay cấp huyện, cấp xã.
(iii) Thuật ngữ pháp lý “tranh chấp đất đai” còn được sử dụng trong các Điều:
202, 203 LĐĐ năm 2013 khi đề cập đến nội dung “Hòa giải tranh chấp đất đai”, “Thẩm
quyền giải quyết tranh chấp đất đai”.
HP năm 1946 không đề cập đến sở hữu đất đai, nhưng chỉ gián tiếp quy định tại
Điều 12: “Quyền tư hữu tài sản của công dân Việt Nam được bảo đảm.”. HP năm 1959
đã quy định, đa dạng hóa quyền sở hữu đất đai tại Điều 14: “Nhà nước chiểu theo pháp
luật bảo hộ quyền sở hữu về ruộng đất và các tư liệu sản xuất khác của nông dân.”.
Điều 19 HP năm 1980 quy định: Đất đai, rừng núi, sông hồ, hầm mỏ, tài nguyên thiên
nhiên trong lòng đất, ở vùng biển và thềm lục địa, … mà pháp luật quy định là của Nhà
nước - đều thuộc sở hữu toàn dân. Hay nói cách khác, bản văn pháp luật cao nhất nước
ta đã thể hiện ý chí quốc hữu hóa sở hữu đất đai. Và từ thời điểm ngày 18/12/1980

(ngày Quốc hội thông qua Hiến pháp 1980) trở về sau, chế độ sở hữu toàn dân về đất
đai đã được tiếp tục kế thừa, quy định trong HP trong các năm 1992, 2001, và gần đây
là năm 2013:
“Điều 53
Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng
trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản
cơng thuộc sở hữu tồn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.”.
Trên cơ sở đó, Điều 4 LĐĐ năm 2013 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân
do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng
đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này.”.


10

Rõ ràng là, chỉ có Nhà nước mới là người đại diện chủ sở hữu tồn dân về đất
đai, cịn NSDĐ chỉ có QSDĐ. Và vì thế tranh chấp đất đai chỉ liên quan đến chủ thể đại
diện quyền sở hữu như tranh chấp địa giới hành chính được quy định tại khoản 4 Điều
29 LĐĐ năm 2013; còn những bất đồng, mâu thuẫn giữa những NSDĐ với nhau chỉ là
“tranh chấp quyền sử dụng đất”.
Như vậy, theo cách giải thích từ ngữ nêu trên, pháp luật đã “đánh đồng” khái
niệm “đất đai” và “quyền sử dụng đất”.
Trên cơ sở nội dung giải thích từ ngữ nêu trên; đồng thời liên hệ với quy định
pháp luật hiện hành, chúng ta có thể thấy rằng, tranh chấp đất đai là tranh chấp địa giới
hành chính trong việc xác định thẩm quyền quản lý của các chủ thể đại diện quyền sở
hữu tồn dân về đất đai; cịn khái niệm về tranh chấp QSDĐ như sau:
“Tranh chấp quyền sử dụng đất là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử
dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”.
1.1.3. Phân loại tranh chấp quyền sử dụng đất
Trước khi HP năm 1980 được thông qua, Nhà nước ta thừa nhận sự tồn tại của
nhiều loại hình sở hữu đất đai bên cạnh sở hữu nhà nước. Do vậy, bản chất của tranh

chấp trong giai đoạn này không phải là tranh chấp QSDĐ mà là tranh chấp đất đai có
liên quan đến các nội dung: tranh chấp về quyền sở hữu đất đai, tranh chấp quyền quản
lý, sử dụng đất đai.
Đến khi HP năm 1980 được thông qua, đất đai đã được “quốc hữu hóa” bởi quy
định tại Điều 19: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, hầm mỏ, tài nguyên thiên nhiên trong
lòng đất, ở vùng biển và thềm lục địa, … cùng các tài sản khác mà pháp luật quy định
là của Nhà nước - đều thuộc sở hữu toàn dân.”. Như vậy, kể từ thời điểm này, Nhà
nước trở thành người đại diện sở hữu toàn dân toàn bộ đất đai trong cả nước. Do vậy,
chỉ có chủ thể quản lý trong quá trình thực hiện quyền năng của mình mới xảy ra tranh
chấp đất đai; cịn những mâu thuẫn về lợi ích của NSDĐ trong q trình sử dụng, khai


11

thác nguồn lợi từ đất đai chỉ là tranh chấp QSDĐ. Bên cạnh đó cịn có tranh chấp tài
sản trên đất.
Tranh chấp QSDĐ rất đa dạng. Trên thực tế thường xuất hiện những dạng thức
tranh chấp QSDĐ phổ biến như sau:
Tranh chấp hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất
Do các bên chỉ được chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp nên tranh chấp này thường
xảy ra ở nông thôn. Nguyên nhân phát sinh tranh chấp nêu trên do các bên thực hiện
hành vi chuyển đổi thơng qua lời nói, khơng làm hợp đồng; hoặc có làm hợp đồng
nhưng khơng tn thủ về mặt hình thức, nội dung theo quy định pháp luật. Khi giá trị
QSDĐ thay đổi do yếu tố quy hoạch và các nhân tố khác tác động, hoặc vì lý do khác
mà các bên thấy quyền lợi bị thiệt thòi nên phát sinh mâu thuẫn và xảy ra tranh chấp
QSDĐ.
Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt khơng có gì thay thế được, nhất là đối với nước
ta, tỷ trọng người dân làm nơng nghiệp vẫn cịn cao. Việc thay đổi ngành nghề, yêu cầu
cuộc sống cũng như nhiều lý do khác nữa, NSDĐ sẽ thực hiện quyền của mình trong

việc chuyển nhượng QSDĐ. Việc chuyển nhượng QSDĐ là hành vi dân sự được sự
chấp thuận của Nhà nước với tư cách người đại diện chủ sở hữu. Cũng như các quan hệ
pháp luật dân sự khác, trong quá trình thực hiện nội dung giao kết, các bên nảy sinh
mâu thuẫn về giá cả do chưa “lượng hóa” đầy đủ hay có thể cho rằng đã bị “lừa dối”,
hoặc mâu thuẫn về nghĩa vụ thực hiện các khoản thuế với Nhà nước chẳng hạn,… Từ
đó dẫn đến tranh chấp hợp đồng chuyển QSDĐ.
Tranh chấp hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất
Việc tranh chấp hợp đồng cho thuê QSDĐ có thể bắt nguồn từ các nguyên nhân
như: (i) Về phía người th QSDĐ: Khơng thực hiện nghĩa vụ thanh tốn tiền th đất
đúng kỳ hạn theo thỏa thuận; Khơng sử dụng đất đúng theo mục đích được ghi trong
hợp đồng; Hết thời hạn nhưng cố tình khơng chịu giao trả lại đất cho người cho thuê.


12

(ii) Về phía người cho th QSDĐ: Địi lại đất trước khi hết thời hạn cho thuê QSDĐ;
Yêu cầu điều chỉnh giá cho thuê QSDĐ;…
Tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
Nguyên nhân phát sinh tranh chấp trong trường hợp này thường do việc không
thực hiện nghĩa vụ trả nợ theo cam kết. Do vậy, bên nhận tài sản thế chấp là QSDĐ
buộc phải thực hiện quyền năng của mình trong việc xử lý, hoặc đề nghị TA xử lý tài
sản bên vay vốn đã thế chấp để đảm bảo thu nợ đã cho vay.
Tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất
Tranh chấp này thường xảy ra do: (i) Người có tài sản là QSDĐ đã chết khơng để
lại di chúc và những người được hưởng di sản thừa kế theo pháp luật không thoả thuận
được với nhau về việc phân chia tài sản thừa kế; (ii) Người có tài sản là QSDĐ có lập
di chúc trước khi chết về việc để lại di sản thừa kế nhưng di chúc đó trái pháp luật. Từ
đó phát sinh tranh chấp QSDĐ.
Tranh chấp do các bên có hành vi lấn chiếm
Trong quá trình sử dụng đất, do ranh giới các thửa đất chưa được xác định cụ thể

bằng các cột mốc, nên các bên đã có hành vi lấn, chiếm đất của nhau. Hoặc do thực
hiện các chính sách về đất đai giao cho người khác, sau này chủ cũ tự động chiếm lại
đất để canh tác, sử dụng và dẫn đến tranh chấp.
Tranh chấp về cản trở việc thực hiện quyền sử dụng đất
Tranh chấp này phát sinh đối với các thửa đất liền kề trong việc sử dụng lối đi,
dẫn ống nước qua thửa đất người khác để tưới nước cho cây trồng trên thửa đất của
mình,…
Bên cạnh đó cịn có việc tranh chấp QSDĐ trong một số trường hợp khác như: (i)
Làm thiệt hại đến việc sử dụng đất của người khác; (ii) Tranh chấp tài sản gắn liền với
đất như vườn cây lâu năm, vật kiến trúc,… (iii) Tranh chấp QSDĐ trong trường hợp
các bên cùng có QSDĐ khi ly hơn mà khơng thỏa thuận được việc phân chia tài sản.
1.1.4. Nguyên nhân tranh chấp quyền sử dụng đất


13

1.1.4.1. Nguyên nhân khách quan
Từ năm 1945 đến nay, việc cải cách ruộng đất ở nước ta đã trải qua nhiều giai
đoạn như thực hiện Luật Cải cách ruộng đất năm 1953 cũng như thực hiện chính sách
cải cách ruộng đất đối với giai cấp địa chủ, thực dân nhằm thu hồi và giao đất đai cho
người nông dân sử dụng. Từ năm 1960, ở các tỉnh miền Bắc đã tiến hành cơng cuộc
hợp tác hóa nơng nghiệp, đất đai đã được đưa vào làm tư liệu sản xuất chung, trở thành
sở hữu tập thể.
Trong miền Nam, chính quyền Sài Gòn đã tiến hành cải cách điền địa vào năm
1957 nhằm xóa bỏ thành quả cách mạng, gây xáo trộn việc sử dụng đất đai. Sau đó ban
hành Luật Người cày có ruộng vào năm 1972 lại tiếp tục gây xáo trộn việc sử dụng đất
thêm một lần nữa.
Sau năm 1975, Nhà nước xây dựng các nông, lâm trường quốc doanh, vận động
người dân đưa đất vào tổ chức doanh nghiệp nhà nước, tiếp tục gây xáo trộn việc sử
dụng đất. Bên cạnh đó, việc sử dụng đất của các hợp tác xã, cũng như doanh nghiệp

nhà nước sản xuất nông lâm nghiệp kém hiệu quả, gây bức xúc trong xã hội nơng thơn.
Sau Đại hội Đảng tồn quốc lần thứ VI, đất nước ta chuyển sang nền kinh tế thị
trường định hướng xã hội chủ nghĩa, đất đai ngày càng có giá trị khi Nhà nước xây
dựng giá đất, đã trở thành loại “hàng hóa đặc biêt” có thể tham gia vào q trình lưu
thơng được. Từ đó, tác động đến tâm lý của một số người, dẫn đến việc đòi lại đất Nhà
nước đã giao cho các đối tượng qua các lần cải cách ruộng đất, cũng như thực hiện
chính sách hợp tác hóa trong nơng nghiệp. Do vậy, việc tranh chấp QSDĐ là điều tất
yếu phải xảy ra.
1.1.4.2. Nguyên nhân chủ quan
Thứ nhất, do việc quản lý đất đai
Trước đây, việc quản lý đất đai còn phân tán, chưa tập trung vào một cơ quan
nhất định. Ví dụ: Bộ Nông nghiệp quản lý đất nông nghiệp, Bộ Xây dựng quản lý đất
xây dựng, Bộ Tài chính quản lý đất công sản,... Đơn vị quản lý đất đai chưa được tổ


14

chức một cách đồng bộ từ trung ương đến địa phương. Bên cạnh đó, tài nguyên đất đai
chưa được coi như là loại tài sản đặc biệt, góp phần vào việc phát triển kinh tế đất
nước.
Khi chuyển sang nền kinh tế thị trường, một số bộ phận trong cơ quan quản lý
nhà nước do sự non kém về trình độ chun mơn, cũng như cố tình làm trái các quy
định về quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trong việc giao đất, đã góp phần làm
xuất hiện các tranh chấp QSDĐ.
Bên cạnh đó, do hạ tầng kỹ thuật của công tác quản lý đất đai như việc xây dựng
bản đồ địa chính chưa kịp thời, chưa phản ảnh đúng thực trạng sử dụng đất của các địa
phương; công tác kê khai đăng ký QSDĐ, quy chủ sử dụng đất chưa được chính xác;
hồ sơ địa chính lưu trữ qua các thời kỳ bị thất lạc,...; công tác quy hoạch sử dụng đất làm cơ sở pháp lý cho việc quản lý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, cũng như
việc thực hiện của NSDĐ chưa đi vào nề nếp. Từ đó dẫn đến việc xác định hành vi vi
phạm pháp luật đất đai chưa chính xác, chưa có tính thuyết phục đối với người dân.

Ngồi ra, việc tung tin đồn Nhà nước sẽ trả lại đất cho chủ cũ cũng tác động đến tâm lý
cả NSDĐ và dẫn đến tranh chấp QSDĐ.
Thứ hai, do người thực hiện công vụ liên quan đến đất đai
Qua thực trạng công tác quản lý đất đai cho thấy, người được Nhà nước giao
quyền quản lý đã không thực hiện đúng chức năng, nhiêm vụ của mình; hoặc lợi dụng
quyền hạn để trục lợi, làm suy giảm niềm tin trong nhân dân, gây mất ổn định an ninh
chính trị và trật tự an toàn xã hội.
Ngoài ra, việc quản lý đất đai chưa phù hợp với quy định pháp luật cũng là công
cụ để các bên sử dụng khi “đấu tranh” lẫn nhau đối với các địa phương hay có hiện
tượng chia rẽ, mất đồn kết nội bộ. Từ đó gây ra việc tranh chấp QSDĐ. Tuy nhiên,
lãnh đạo địa phương không xử lý kiên quyết “gốc rễ” của vấn đề khi tiến hành giải
quyết các vụ việc tranh chấp QSDĐ mang tính chất phức tạp ở nơng thơn.
Thứ ba, do chính sách pháp luật đất đai


15

Trong nhiều năm trước đây, việc xây dựng pháp luật đất đai cịn mang tính “duy ý
chí”. Pháp luật là phạm trù thuộc kiến trúc thượng tầng, song chưa phù hợp với cơ sở
hạ tầng đã có nhiều thay đổi theo chiều hướng tích cực. Điều đó dẫn đến, pháp luật
chưa đóng vai trị là phương tiện để giải phóng sức sản xuất, cịn mang tính bình qn
chủ nghĩa. Điều đó dẫn đến, người có khả năng đầu tư thì khơng có đất sản xuất, cịn
có người được giao QSDĐ thì khơng có khả năng vốn, lao động nên để đất hoang hóa
hoặc sử dụng đất kém hiệu quả.
Thứ tư, do công tác tuyên truyền phổ biến giáo dục pháp luật
Có thể thấy rằng, pháp luật về đất đai có liên quan đến nhiều lĩnh vực pháp luật
khác nhau như dân sự, hơn nhân, gia đình và cả pháp luật hành chính nữa trong mối
quan hệ giữa Nhà nước với tư cách là người được ủy quyền đại diện chủ sở hữu toàn
dân với NSDĐ. Do vậy, việc tuyên truyền pháp luật đất đai đến với người dân rất khó
khăn, cả về nội dung và hình thức tuyên truyền chưa được lựa chọn sao cho phù hợp

với thực tiễn đang yêu cầu đặt ra.
Trong thời gian trước đây, công tác này đôi khi chưa được chú trọng đúng mực. Ý
thức tuân thủ pháp luật nói chung, trong đó có pháp luật đất đai của người dân chưa
cao, cũng góp phần vào việc gia tăng các vụ tranh chấp QSDĐ4.
1.1.3. Đặc điểm tranh chấp quyền sử dụng đất
Thứ nhất, tranh chấp QSDĐ là tranh chấp phát sinh trong quá trình sử dụng đất,
là tranh chấp dân sự nên cơ bản phụ thuộc vào ý chí của các bên. Việc giải quyết tranh
chấp QSDĐ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có thể dừng lại bất cứ lúc nào nếu
các bên tự hịa giải thành hoặc hịa giải thành cơng.
Thứ hai, tranh chấp QSDĐ gắn liền với lịch sử sử dụng đất của từng vùng miền,
và ảnh hưởng bởi yếu tố điều chỉnh lao động dân cư thơng qua chính sách di dân xây
dựng kinh tế mới và xây dựng nông trường quốc doanh; người dân góp đất đai cùng
4

truy cập
ngày 15/7/2017.


16

các loại tư liệu sản xuất khác để thành lập hợp tác xã nông nghiệp... Những sự kiện
pháp lý nêu trên, có khi khơng phải là ý chí tự nguyện của các chủ thể sử dụng đất mà
phụ thuộc vào chủ trương chính sách của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Do vậy,
sau khi các mơ hình kinh tế ấy tan rã, NSDĐ trước đây có xu hướng địi lại để được sử
dụng đất trước đây
Thứ ba, tranh chấp QSDĐ rất đa dạng, trong nhiều vụ tranh chấp QSDĐ còn gắn
liền với nhà ở, các loại tài sản khác trên đất nữa.
Thứ tư, trong tranh chấp QSDĐ, NSDĐ không toàn quyền quyết định, định đoạt
như đối với các loại tài sản khác thuộc quyền sở hữu của họ mà phụ thuộc vào ý chí
của người đại diện chủ sở hữu đất đai.

Thứ năm, đất đai ln có một vị trí cố định khơng di dời được, bởi vậy khác với
các hàng hố khác, nó cần được lập hồ sơ địa chính cụ thể. Do vậy, việc giải quyết
tranh chấp QSDĐ còn phụ thuộc vào việc xác định dựa trên các yếu tố kỹ thuật.
Thứ sáu, giá trị QSDĐ khi chuyển QSDĐ phụ thuộc vào nhiều yếu tố như vị trí
thửa đất, khả năng sinh lợi của đất, mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng, các yếu tố kinh tế,
chính trị, xã hội khác. Do vậy, việc giải quyết tranh chấp QSDĐ còn phụ thuộc vào các
yếu tố kinh tế nữa.
1.2. Giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất
1.2.1. Khái niệm giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất
Dưới giác độ khoa học, Giải quyết bất đồng, mâu thuẫn hay xung đột về lợi ích,
về quyền và nghĩa vụ giữa các chủ thể khi tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai và
trên cơ sở đó phục hồi các quyền lợi hợp pháp bị xâm hại đồng thời truy cứu trách
nhiệm pháp lý đối với hành vi vi phạm pháp luật về đất đai5.
Như vậy, các nhà khoa học cũng không phân biệt giải quyết tranh chấp đất đai
với giải quyết tranh chấp QSDĐ, mà sử dụng thuật ngữ giải quyết tranh chấp đất đai
với hàm ý nội dung giải quyết những bất đồng, mâu thuẫn về QSDĐ trong quá trình sử
5

Trường Đại học Luật Hà Nội (2016), Giáo trình Luật Đất đai, Nxb Cơng an nhân dân, tr. 400 - 402.