Tranh chấp đất đai qua thực tiễn giải quyết các vụ án trên địa bàn thành phố buôn ma thuột

ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT

TRẦN THỊ HỒNG THẮM

TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI
QUA THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT CÁC VỤ ÁN
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ BUÔN MA THUỘT

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2019


ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT

TRẦN THỊ HỒNG THẮM

TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI
QUA THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT CÁC VỤ ÁN
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ BUÔN MA THUỘT

Ngành: Luật dân sự và Tố tụng dân sự
Mã số: 60 38 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. CHÂU THỊ KHÁNH VÂN

TP. Hồ Chí Minh, năm 2019

LỜI CAM ĐOAN
‫ﻌﻌﻌ*ﻌﻌﻌ‬
Hoàn thành luận văn, tác giả xin cam đoan như sau:
-

Đây là cơng trình nghiên cứu của bản thân tác giả;

-

Số liệu trong Luận văn là hoàn toàn trung thực, được trích yếu từ các

nguồn sổ ghi chép và báo cáo rõ ràng;
-

Kết quả nghiên cứu của tác giả trong Luận văn chưa từng được công bố

trên bất kỳ tài liệu khoa học hay cơng trình nào khác;
-

Để hồn thành Luận văn, tác giả có tham khảo, sử dụng một số tài liệu,

cơng trình nghiên cứu của các tác giả khác có liên quan. Khi sử dụng, tác giả có chú
thích nguồn gốc một cách rõ ràng.
Tác giả luận văn

Trần Thị Hồng Thắm

DANH MỤC VIẾT TẮT
‫ﻌﻌﻌ*ﻌﻌﻌ‬
-

BLDS: Bộ luật dân sự;

-

BLTTDS: Bộ luật tố tụng dân sự;

-

CNQSDĐ: Chứng nhận quyền sử dụng đất;

-

GCNQSDĐ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

-

LĐĐ: Luật đất đai;

-

NSDĐ: Người sử dụng đất;

-

HGĐ: Hộ gia đình;

-

QHĐĐ: Quan hệ đất đai;

-

QHPLĐĐ: Quan hệ pháp luật đất đai;

-

QSDĐ: Quyền sử dụng đất;

-

TAND: Tòa án nhân dân;

-

TCĐĐ: Tranh chấp đất đai;

-

UBND: Ủy ban nhân dân;

-

VKSND: Viện kiểm sát nhân dân.


MỤC LỤC

MỞ ĐẦU -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 1
1.

Tính cấp thiết của đề tài: -------------------------------------------------------------------------------------------------- 1

2. Mục tiêu, nhiệm vụ nghiên cứu: ---------------------------------------------------------------------------------- 2

2.1. Mục tiêu nghiên cứu: ------------------------------------------------------------------------------- 2
2.2. Nhiệm vụ nghiên cứu:------------------------------------------------------------------------------- 2
3. Đối tượng, phạm vi và phương pháp nghiên cứu: ------------------------------------------------------------- 2

3.1. Đối tượng nghiên cứu: ------------------------------------------------------------------------------ 2
3.2. Phạm vi nghiên cứu: -------------------------------------------------------------------------------- 2
Phương pháp nghiên cứu: ------------------------------------------------------------------------------- 3
4. Tình hình nghiên cứu: --------------------------------------------------------------------------------------------- 3

4.1. Về Luận án Tiến sỹ bao gồm: ---------------------------------------------------------------------- 3
4.2. Về Luận văn Thạc sỹ bao gồm: ------------------------------------------------------------------- 4
4.3. Các cơng trình nghiên cứu, bài viết khác: ------------------------------------------------------ 5
5. Ý nghĩa khoa học và tính thực tiễn của đề tài: ---------------------------------------------------------------- 10

6. Đóng góp dự kiến của đề tài: ---------------------------------------------------------------------- 10
------------------------------------------------------------------------------------------------------------ 10
CHƢƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI ----------------------------------- 11
1.1.

Khái niệm, những đặc trưng cơ bản của tranh chấp đất đai ----------------------------------------- 11

1.1.1.
Khái niệm: ----------------------------------------------------------------------------------- 11

1.1.2. Đặc trưng cơ bản: ------------------------------------------------------------------------------ 17
1.2.

Nguyên tắc giải quyết Tranh chấp đất đai --------------------------------------------------------------- 20

1.2.1.
Khái niệm giải quyết Tranh chấp đất đai: ----------------------------------------------- 20
1.2.2. Các nguyên tắc giải quyết Tranh chấp đất đai: --------------------------------------------- 21
1.3.

Cơ sở pháp lý giải quyết Tranh chấp đất đai: ----------------------------------------------------------- 23

1.3.1.
1.3.2.

Pháp luật về nội dung: --------------------------------------------------------------------- 23
Pháp luật về tố tụng: ----------------------------------------------------------------------- 25

CHƢƠNG 2: THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI TẠI
TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ BN MA THUỘT VÀ GIẢI PHÁP HỒN THIỆN ------------ 27
2.1. Thực tiễn áp dụng pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án nhân dân thành phố Buôn
Ma Thuột --------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 27

2.1.1. Về khái niệm Tranh chấp đất đai -------------------------------------------------------------- 32
2.1.2.Về việc xác định thành viên Hộ gia đình là chủ thể sử dụng đất: -------------------------- 36
2.1.3. Thời điểm có hiệu lực của giao dịch quyền sử dụng đất: ---------------------------------- 39
2.1.4. Thẩm quyền của của Viện kiểm sát đối với quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm
thời ------------------------------------------------------------------------------------------------------- 44
2.1.5. Thành phần hoà giải cơ sở --------------------------------------------------------------------- 45
2.1.6. Thẩm quyền và thủ tục giải quyết tranh chấp chưa linh hoạt, hiệu quả:. ---------------- 47

2.1.7. Công tác phối hợp giữa Toà án các cấp và các cơ quan ban ngành khác trong quá trình
xác minh, thu thập chứng cứ. ------------------------------------------------------------------------- 47
2.1.8. Trách nhiệm của đương sự --------------------------------------------------------------------- 52
2.1.9. Thẩm quyền của Viện kiểm sát trong việc xem xét, thẩm định tại chỗ -------------------- 53
2.1.10. Thời gian nghiên cứu hồ sơ của Viện kiểm sát --------------------------------------------- 54
2.1.1. Trách nhiệm của Thẩm phán ------------------------------------------------------------------ 54


Một số vấn đề tồn tại, khó khăn, vướng mắc cụ thể: ----------------------------------------------- 56
2.2. Kiến nghị hoàn thiện pháp luật và giải pháp nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp đất đai tại
Tịa án ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 64

2.2.1. Kiến nghị hồn thiện pháp luật giải quyết Tranh chấp đất đai: --------------------------- 64
2.2.2. Giải pháp nâng cao hiệu quả giải quyết Tranh chấp đất đai tại Tòa án: ---------------- 69
KẾT LUẬN---------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 72


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài:
Khoảng hai thập niên trở lại đây, tồn cầu hố và hội nhập kinh tế quốc tế trở
thành xu thế quan trọng nhất trong phát triển của nền kinh tế thế giới đầu thế kỷ
XXI. Hội nhập kinh tế quốc tế vừa là địi hỏi khách quan của kinh tế quốc tế nói
chung, vừa là nhu cầu nội tại của sự phát triển của mỗi quốc gia.
Đối với nước ta mà nói, vấn đề đặt ra không phải là hội nhập hay không mà
là làm thế nào để hội nhập kinh tế quốc tế có hiệu quả, đảm bảo được lợi ích dân
tộc, nâng cao sức cạnh tranh của nền kinh tế, thực hiện thắng lợi các mục tiêu phát
triển kinh tế - xã hội trong quá trình hội nhập.
Như chúng ta đã biết, hội nhập giúp cho việc mở rộng cơ hội kinh doanh,
thâm nhập thị trường thế giới, tìm kiếm và tạo lập thị trường ổn định, từ đó xây
dựng cơ cấu kinh tế hợp lý, phát triển kinh tế trong nước. Tuy nhiên, song hành với

sự phát triển của quá trình hội nhập là các vấn đề xã hội nảy sinh, trong đó là các
vấn đề về Tranh chấp đất đai, tài sản. Do đó, chúng ta cần phải có một cơ sở hành
lang pháp lý chặt chẽ, giải quyết triệt để các vấn đề thực tiễn nảy sinh.
Không nằm ngồi quy luật đó, Bn Ma Thuột nằm giữa vùng đất Tây
Ngun, là thành phố có vị trí chiến lược, là trung tâm văn hố – chính trị - xã hội
của tỉnh Đăk Lăk. Trước đây, Buôn Ma Thuột là một thành phố nghèo nàn, bé nhỏ.
Kể từ năm 2010, khi Buôn Ma Thuột trở thành đô thị loại 1 đến nay, tốc độ phát
triển kinh tế, cơ sở hạ tầng đã có bước chuyển nhanh vượt bậc. Tuy nhiên, kéo theo
sự phát triển đó là hàng loạt các vấn đề xã hội nảy sinh, đặc biệt là các tranh chấp
dân sự như tranh chấp liên quan đến đất đai xảy ra ngày càng nhiều với sự đa đạng
về hình thức và xuất hiện nhiều vấn đề mới mà các quy định của Bộ luật dân sự
cũng như các văn bản luật liên quan chưa thể xử lý được, gây khó khăn trong q
trình giải quyết. Qua thực tiễn nghiên cứu cho thấy, chất lượng giải quyết các vụ án
TCĐĐ tại TAND thành phố Buôn Ma Thuột thời gian qua chưa thật sự hiệu quả, tỷ
lệ án hủy, sửa nhiều, tình trạng án tồn đọng kéo dài cịn thường xun, ảnh hưởng
đến quyền và lợi ích của các đương sự. Những tồn tại này xuất phát từ nhiều nguyên
nhân như: Do tính chất phức tạp của các TCĐĐ, trình độ, năng lực của cán bộ tư
pháp chưa đáp ứng yêu cầu, quy định của pháp luật đất đai và các văn bản pháp luật
liên quan còn chồng chéo, các quy định pháp luật về việc giải quyết TCĐĐ chưa
thực sự giải quyết được một cách hiệu quả các vấn đề thực tiễn nảy sinh.


2

Câu hỏi đặt ra là: Thông qua đề tài “Tranh chấp đất đai qua thực tiễn giải
quyết các vụ án trên địa bàn thành phố Buôn Ma Thuột”, tác giả tổng hợp kết quả
nghiên cứu và kinh nghiệm thực tiễn hoạt động kiểm sát việc giải quyết các vụ án
TCĐĐ của Tịa án trên địa bàn nhằm góp phần nâng cao hiệu quả công tác giải
quyết tranh chấp, tạo sự ổn định xã hội, đem lại lòng tin cho nhân dân.
2. Mục tiêu, nhiệm vụ nghiên cứu:

2.1. Mục tiêu nghiên cứu:
Đánh giá những khiếm khuyết của pháp luật giải quyết TCĐĐ và những
tồn tại điển hình trong quá trình giải quyết TCĐĐ. Qua đó, kiến nghị hồn thiện các
quy định của pháp luật cũng như đưa ra những giải pháp thực hiện nhằm nâng cao
chất lượng giải quyết các vụ án TCĐĐ trên địa bàn nói riêng và nâng cao hiệu quả
cơng tác nói chung.
2.2. Nhiệm vụ nghiên cứu:
Để đạt được mục tiêu nghiên cứu, tác giả cần tập trung các nhiệm vụ cụ
thể sau:
- Nghiên cứu, phân tích khái niệm TCĐĐ dưới góc độ lý luận và luật định,
các nguyên tắc giải quyết TCĐĐ;
- Nghiên cứu, đánh giá những khiếm khuyết về pháp luật đất đai và thực
trạng giải quyết các vụ án TCĐĐ trên địa bàn thành phố Bn Ma Thuột từ năm
2012 đến năm 2016. Tìm hiểu và đánh giá nguyên nhân của những khó khăn, vướng
mắc và tồn tại;
- Kiến nghị hoàn thiện pháp luật và giải pháp khắc phục: Kiến nghị sửa đổi,
bổ sung các quy định pháp luật giải quyết tranh chấp đất đai chưa phù hợp và các
giải pháp cụ thể nâng cao chất lượng và hiệu quả công tác.
3. Đối tƣợng, phạm vi và phƣơng pháp nghiên cứu:
3.1. Đối tƣợng nghiên cứu:
- Nội dung về TCĐĐ và hệ thống pháp luật giải quyết TCĐĐ;
- Những mặt khiếm khuyết trong hệ thống pháp luật giải quyết TCĐĐ hiện
hành;
- Thực tiễn giải quyết các vụ án TCĐĐ trên địa bàn thành phố Buôn Ma
Thuột từ năm 2012 đến năm 2016.
3.2. Phạm vi nghiên cứu: Pháp luật giải quyết tranh chấp đất đai của Việt
Nam và thực trạng giải quyết TCĐĐ trên địa bàn thành phố Buôn Ma Thuột.


3

3.3. Phƣơng pháp nghiên cứu:
Phương pháp duy vật biện chứng: Xem xét, đánh giá tình hình chung và
những nguyên nhân dẫn đến TCĐĐ ở nước ta. Liên hệ đến thực tiễn TCĐĐ trên đai
trên địa bàn;
Phương pháp so sánh đối chiếu: So sánh giữa quy định của pháp luật và
thực tiễn để nhận định tính chính xác của q trình thực hiện;
Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích: sử dụng phương pháp nghiên
cứu dữ liệu thứ cấp: Thống kê, tổng hợp các thông tin, dữ liệu (các số liệu báo cáo,
các số liệu tổng hợp liên quan khác,…) thông qua đó tiến hành phân tích và đánh
giá hiệu quả đạt được của quá trình cũng như các tồn tại và ngun nhân của những
tồn tại đó.
4. Tình hình nghiên cứu:
Xây dựng, nghiên cứu, vận dụng pháp luật để giải quyết các vấn đề xã hội
nảy sinh một cách hiệu quả đang là mối quan tâm hàng đầu của Lãnh đạo Nhà nước
nói chung và các nhà khoa học pháp lý nói riêng.
Đối với pháp luật về giải quyết TCĐĐ, đã có nhiều bài viết, nhiều cơng trình
nghiên cứu về việc vận dụng pháp luật nâng cao chất lượng giải quyết TCĐĐ nhưng
hiện chưa có cơng trình nghiên cứu nào tương tự như đề tài “Tranh chấp đất đai
qua thực tiễn giải quyết các vụ án trên địa bàn thành phố Buôn Ma Thuột” mà tác
giả đã và đang nghiên cứu, phân tích.
Tìm hiểu nghiên cứu trên phạm vi cả nước, tác giả nhận thấy có một số bài
viết, cơng trình nghiên cứu liên quan như sau:
4.1. Về Luận án Tiến sỹ bao gồm:
4.1.1. Hệ thống đăng ký đất đai theo pháp luật đất đai Việt Nam và Thụy
Điển, Luận án Tiến sỹ Luật học, Ths. Đặng Anh Quân, Trường Đại học Luật thành
phố Hồ Chí Minh, năm 2011. Luận án tập trung nghiên cứu, so sánh, đánh giá pháp
luật và thực trạng hệ thống đăng ký đất đai của Việt Nam với Thụy Điển. Kiến nghị
hoàn thiện pháp luật và biện pháp thực hiện việc đăng ký đất đai một cách hiệu quả,
hạn chế đến mức thấp nhất tình trạng tranh chấp, khiếu kiện đất đai kéo dài.

4.1.2. Thực hiện pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất ở Việt Nam; Luận án
Tiến sỹ Luật học, Ths. Lê Thị Thúy Bình, Học viện Chính trị quốc gia Việt Nam,
năm 2016. Luận án nghiên cứu, trình bày tổng quan các cơng trình nghiên cứu trong
và ngồi nước về việc thực hiện pháp luật thế chấp QSDĐ ở Việt Nam, đánh giá


4

những kết quả nghiên cứu trong các cơng trình nghiên cứu có liên quan. Làm sáng
tỏ cơ sở lý luận về thực hiện pháp luật thế chấp QSDĐ. Đánh giá thực trạng pháp
luật và thực hiện pháp luật thế chấp QSDĐ ở nước ta trong thời gian qua. Xây dựng
hệ quan điểm, đề xuất các giải pháp bảo đảm thực hiện pháp luật thế chấp QSDĐ ở
Việt Nam hiện nay.
4.1.3. Tranh chấp đất đai và giải quyết Tranh chấp đất đai bằng Tòa án ở
nước ta, Luận án Tiến sỹ Luật học, Ths. Mai Thị Tú Oanh, Học viện khoa học xã
hội Việt Nam, năm 2013. Luận án đi sâu làm sáng tỏ những vấn đề mang tính lý
luận về TCĐĐ và giải quyết TCĐĐ bằng tòa án. Nghiên cứu các yếu tố chi phối
việc giải quyết TCĐĐ bằng tòa án; căn cứ đánh giá hiệu quả và các yếu tố quyết
định hiệu quả của việc giải quyết TCĐĐ tại tồ án. Phân tích, đánh giá thực trạng
pháp luật về giải quyết TCĐĐ và thực tiễn áp dụng pháp luật để giải quyết tranh
chấp đất đai bằng tòa án, từ đó chỉ ra những khó khăn, vướng mắc trong quá trình
giải quyết tranh chấp đất đai của tịa án hiện nay. Nêu các phương hướng và đề xuất
các giải pháp cụ thể, thích hợp góp phần hồn thiện các quy định của pháp luật về
giải quyết tranh chấp đất đai.
4.2. Về Luận văn Thạc sỹ bao gồm:
4.2.1. Giải quyết khiếu kiện liên quan đến TCĐĐ, đền bù và giải tỏa, thực
trạng và giải pháp, Luận văn Thạc sỹ Luật học, Trần Thị Phương Nhung, Khoa
Luật Đại học Quốc gia Hà Nội, năm 2009. Luận văn đánh giá thực trạng khiếu kiện
điển hình liên quan đến TCĐĐ, tổng hợp những nguyên nhân do khiếm khuyết pháp
luật hiện hành và đề xuất hoàn thiện các giải pháp giải quyết khiếu kiện TCĐĐ.

4.2.2. Giải quyết TCĐĐ bằng Tòa án qua thực tiễn tại Quận Hải Châu,
thành phố Đà Nẵng, Luận văn Thạc sỹ Luật học, tác giả Nguyễn Thị Hải Thanh,
Học Viện Khoa học xã hội, Viện hàn lâm khoa học xã hội Việt Nam, năm 2016.
Luận văn nghiên cứu hệ thống quan điểm, đường lối chính sách của Đảng và Nhà
nước nhằm nhận diện đậm nét vai trị, vị trí của TAND trong giải quyết TCĐĐ nói
chung và giải quyết TCĐĐ nói riêng; Nghiên cứu, phân tích nhằm làm sáng tỏ cơ sở
lý luận và thực tiễn của pháp luật về giải quyết TCĐĐ; Phân tích đánh giá thực
trạng pháp luật về giải quyết TCĐĐ tại TAND quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng.
Từ đó đề xuất những giải pháp cụ thể, thích hợp góp phần hồn thiện pháp luật giải
quyết TCĐĐ bằng Tịa án để tránh tình trạng khiếu kiện kéo dài.


5

4.2.3. Pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai thơng qua Tịa án nhân dân,
Luận văn Thạc sỹ Luật học, Dương Thị Sen, Khoa Luật, Trường Đại học Quốc gia
Hà Nội, năm 2012. Luận văn nghiên cứu, phân tích, làm rõ một số vấn đề lý luận về
giải quyết TCĐĐ và vai trò của TAND trong việc giải quyết TCĐĐ, đánh giá thực
trạng pháp luật giải quyết TCĐĐ thông qua Tịa án. Từ đó, kiến nghị hồn thiện
pháp luật như làm rõ hơn vai trò của đại diện chủ sở hữu, sửa đổi các quy định về
thu hồi đất,….
4.2.4. Pháp luật về góp vốn bằng quyền sử dụng đất từ thực tiễn tỉnh Kiên
Giang, Luận văn Thạc sỹ Luật học, tác giả Quách Văn Toàn, Học viện khoa học xã
hội, năm 2015. Luận văn đi sâu nghiên cứu một số vấn đề lý luận về góp vốn bằng
QSDĐ; Làm rõ các quy định có liên quan đến cấu thành quan hệ pháp luật về góp
vốn bằng QSDĐ; Đánh giá thực trạng quy định pháp luật về góp vốn bằng QSDĐ
và thực tiễn áp dụng quy định này trên địa bàn tỉnh Kiên Giang. Đề xuất một số
kiến nghị nhằm hồn thiện pháp luật về góp vốn bằng QSDĐ.
4.2.5. Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng tín dụng tại Toà án nhân
dân trên địa bàn thành phố Hà Nội, Bản tóm tắt Luận văn Thạc sỹ luật học, tác giả

Hồ Thị Khuyên Trường Đại học Quốc gia Hà Nội, 2016. Luận văn nghiên cứu các
vấn đề lý luận về Hợp đồng tín dụng, phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật và
thực tiễn giải quyết tranh chấp Hợp đồng tín dụng trên địa bàn thành phố Hà Nội.
Qua đó, kiến nghị hoàn thiện pháp luật và đề xuất các giải pháp nâng cao chất lượng
giải quyết tranh chấp hợp đồng tín dụng tại Tịa án nhân dân thành phố Hà Nội.
4.3. Các cơng trình nghiên cứu, bài viết khác:
4.3.1. Bàn về khái niệm “Tranh chấp đất đai” trong Luật Đất đai 2003 của
tác giả Lưu Quốc Thái - Tạp chí Khoa học pháp lý số 2 (33/2006), trang 3 - 6, Bài
viết này phân tích, đánh giá mức độ phù hợp của khái niệm TCĐĐ và đưa ra kiến
nghị về khái niệm TCĐĐ;
4.3.2. Bàn về nghĩa vụ của người sử dụng đất, bài viết của tác giả Nguyễn
Quang Tuyến, trường Đại học Luật Hà Nội và tác giả Nguyễn Xuân Trọng, Vụ
Chính sách pháp chế - Tổng cục quản lý đất đai – Bộ Tài nguyên môi trường. Bài
viết đề cập đến cơ sở pháp lý phát sinh nghĩa vụ của NSDĐ, mối quan hệ giữa sở
hữu đất đai và QSDĐ. Đánh giá thực trạng pháp luật về quyền và nghĩa vụ của
NSDĐ, đề xuất các kiến nghị sửa đổi, xây dựng quy định bình đẳng hơn về quyền
và nghĩa vụ của người sử dụng đất.


6

4.3.3. Cơ sở lý luận và thực tiễn nhằm nâng cao hiệu quả giải quyết các
tranh chấp về quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân - Đề tài khoa học cấp bộ năm
2002 của TAND tối cao – CN. Nguyễn Văn Luật – Phó Viện trưởng Viện khoa học
xét xử - TAND tối cao làm chủ nhiệm đề tài. Nội dung cơng trình đi sâu, nghiên
cứu, đánh giá thực trạng giải quyết các vụ án tranh chấp QSDĐ tại TAND theo
Luật đất đai năm 1993. Đề cập đến các yếu tố quyết định hiệu quả của việc giải
quyết tranh chấp QSDĐ tại TAND. Kiến nghị các giải pháp nâng cao hiệu quả trong
cơng tác này.
4.3.4. Hịa giải TCĐĐ tại Việt Nam, phân tích pháp luật hiện hành, các thực

tiễn và khuyến nghị cho cải cách, Viện nghiên cứu chính sách pháp luật và phát
triển trực thuộc Liên hiệp các hội khoa học và kỹ thuật Việt Nam, tháng 10 năm
2013. Báo cáo nghiên cứu, đánh giá pháp luật về hịa giải và thực trạng cơng tác hịa
giải TCĐĐ ở Việt Nam, từ đó đưa ra các khuyến nghị cụ thể góp phần sửa đổi, bổ
sung các quy định về hòa giải trong giải quyết TCĐĐ của Luật Đất đai nhằm làm rõ
và hồn thiện thủ tục hịa giải, bao gồm uỷ quyền cho UBND giám sát thi hành các
thoả thuận sau khi hồ giải thành cơng. Tăng cường tập huấn, tăng lương cho các
cán bộ tổ hoà giải. Dùng hồ giải thay vì khiếu nại hành chính khi giải quyết tranh
chấp giữa người dân với các cơ quan nhà nước liên quan đến bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Bổ sung quy định về tham vấn cộng đồng về
phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cũng là một biện pháp để giảm thiểu tranh
chấp và tạo dựng bầu khơng khí hợp tác giữa các bên liên quan.
4.3.5. Hòa giải ở cơ sở khi có tranh chấp quyền sử dụng đất, tác giả Tưởng
Duy Lượng, đăng trên Tạp chí Tịa án nhân dân số 4/2007. Bài viết phân tích, đánh
giá những quy định của pháp luật về hòa giải tranh chấp quyền sử dụng đất, tầm
quan trọng của cơng tác hịa giải và những bất cập khi tiến hành hòa giải đối với
loại tranh chấp này.
4.3.6. Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác kiểm sát giải quyết
các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trong
lĩnh vực dân sự, tác giả Võ Hải Phương, phòng 5, Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Tiền
Giang, đăng trên tạp chí dân chủ và pháp luật, tháng 3/2015. Bài viết trình bày thực
trạng công tác giải quyết và kiểm sát việc giải quyết tranh chấp đất đai trên đìa bàn
tỉnh Tiền Giang. Đề ra các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác này.


7

4.3.7. Một vài ý kiến đóng góp đối với quy định về hòa giải tranh chấp đất
đai và thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai trong dự thảo Luật đất đai sửa đổi,
Ths. Thái Chí Bình – TAND thị xã Châu Đốc, tỉnh An Giang. Qua bài viết, tác giả

đã nêu được những bất cập trong quy định về hòa giải cơ sở, thẩm quyền giải quyết
tranh chấp đất đai. Từ đó kiến nghị hồn thiện các quy định của pháp luật trong vấn
đề này nhằm giải quyết TCĐĐ nhanh chóng, hiệu quả.
4.3.8. Những bất cập trong quy định của pháp luật về tranh chấp và giải
quyết tranh chấp đất đai, tác giả Trương Thế Côn, Học viện tư pháp, đăng trên tạp
chí Dân chủ và Pháp luật điện tử. Bài viết đề cập đến lý luận về khái niệm tranh
chấp đất đai, những bất cập trong quy định của pháp luật tranh chấp đất đai. Qua đó,
đề xuất và kiến nghị giải pháp hoàn thiện.
4.3.9. Những bất cập từ vụ cưỡng chế thu hồi đất ở Tiên Lãng và vấn đề sửa
đổi Hiến Pháp, pháp luật về chính quyền địa phương, tác giả Trương Đắc Linh,
Trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh, đăng trên Tạp chí khoa học pháp lý
số 01/2012, trang 1 -11, 17. Bài viết đề cập đến những vấn đề bất cập, bức xúc trong
vụ cưỡng chế thu hồi đất ở huyện Tiên Lãng, Hải Phòng, đánh giá những nguyên
nhân bất cập. Qua đó, đề cập những vấn đề của pháp luật và đề xuất hướng giải
quyết.
4.3.10. Sửa đổi luật đất đai để thúc đẩy phát triển bền vững ở Việt Nam, Bản
tóm tắt các khuyến nghị chính sách ưu tiên rút ra từ các nghiên cứu của Ngân hàng
thế giới, tháng 9 năm 2012. Đây là cơng trình nghiên cứu có ý nghĩa thực tiễn, đánh
giá được tình hình sử dụng đất, khiếu kiện, tranh chấp đất đai. Từ đó đề ra được
những khuyến nghị sửa đổi các nội dung của Luật đất đai 2003 nhằm xây dựng cơ
chế đất đai minh bạch, công bằng, giảm thiểu các khiếu kiện, TCĐĐ.
4.3.11. Tranh chấp thu hồi đất ở Đơng Á: Phân tích so sánh và khuyến nghị
với Việt Nam, các tác giả John Gillespie, Fu Hualing và Phạm Duy Nghĩa, báo cáo
viết cho Chương trình phát triển Liên hợp quốc tại Việt Nam, tháng 5 năm 2014.
Cơng trình nghiên cứu về tranh chấp đất đai ở các nước Đông Á như Trung Quốc,
Indonesia, Camphuchia, đề cập đến sự mơ hồ của pháp luật, thực trạng giải quyết
TCĐĐ. Qua đó, nghiên cứu đánh giá về khung pháp lý điều chỉnh giải quyết khiếu
nại, TCĐĐ, rút ra các bài học kinh nghiệm, đề xuất các giải pháp khắc phục như
đảm bảo việc bảo hộ quyền tài sản của người sử dụng đất, nâng cao tính minh bạch
và trách nhiệm giải trình của chính quyền địa phương, đảm bảo sự tham gia tích cực

8

của người dân bị thu hồi đất trong việc chia sẻ lợi ích của chuyển đổi đất, mở rộng
áp dụng hòa giải cơ sở cả giai đoạn quy hoạch và thu hồi đất, tổ chức tòa án giải
quyết TCĐĐ ở cấp trung ương hoặc cấp vùng để xét xử độc lập,…
4.3.12. Thực trạng pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam
hiện nay, tác giả Nguyễn Văn Hiến, TAND tối cao đăng trên Tạp chí dân chủ và
pháp luật. Bài viết đề cập đến điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, ưu điểm
và bất cập của pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất hiện nay. Tuy nhiên, bài
viết không đề xuất hướng giải quyết.
4.3.13. Đặc biệt, đề tài Thực trạng tranh chấp đất đai ở vùng Tây Nguyên và
Tây Nam Bộ, Phạm Hữu Nghị trong chương trình nghiên cứu của Viện nghiên cứu
xã hội kinh tế và môi trường phối hợp với Trung tâm phát triển nơng thơn. Đây là
cơng trình nghiên cứu rất có ý nghĩa thực tiễn, đánh giá đúng đắn về nguyên nhân,
tình hình tranh chấp đất đai trên địa bàn hai khu vực Tây Nguyên và Tây Nam Bộ.
Từ đó, đề ra các kiến nghị hoàn thiện pháp luật cũng như giải pháp giảm thiểu tranh
chấp đất đai cũng như nâng cao chất lượng giải quyết TCĐĐ. Từ cơng trình này, tác
giả đã định hướng được hướng đi cũng như phương thức giải quyết cho Luận văn.
Nhìn chung, đứng trước các vấn đề tồn tại liên quan đến TCĐĐ, các cơng
trình nghiên cứu, bài viết nêu trên đã tiếp cận, phân tích các vấn đề liên quan trong
pháp luật đất đai, TCĐĐ và giải quyết TCĐĐ. Có thể thấy, các nhà nghiên cứu đều
có nhận định rằng pháp luật đất đai thời điểm nghiên cứu còn nhiều hạn chế, cách
hiểu và vận dụng pháp luật không không đồng nhất, gây nhiều tranh cãi, dẫn đến
nhiều ý kiến cho rằng “xử kiểu gì cũng được”1.
Qua tìm hiểu, nghiên cứu có thể thấy hệ thống pháp luật đất đai và giải quyết
tranh chấp đất đai của nước ta thiếu tính ổn định, thường xuyên phải sửa đổi, bổ
sung, văn bản hướng dẫn nhiều và có khi chồng chéo, mâu thuẫn, luật nội dung đã
sửa đổi nhưng luật chun ngành khơng theo kịp. Do đó, nhiều cơng trình nghiên

cứu khơng cịn mang tính thời sự, khơng giải quyết vấn đề một cách hiệu quả. Nhìn
nhận một cách tổng quan thì các cơng trình, các bài viết nêu trên được tiếp cận,
nghiên cứu, nhận định và đánh giá dưới nhiều khía cạnh và ở những mức độ khác
nhau về những nội dung có liên quan trực tiếp hoặc gián tiếp đến pháp luật về
TCĐĐ và hoạt động giải quyết TCĐĐ.

1

Bài viết “Suy nghĩ từ câu nói: Xử kiểu gì cũng được” - Thời báo kinh tế Sài Gòn số 32 ngày 01/8/2002


9

Thực tế, dưới góc độ tiếp cận của tác giả, các cơng trình đi sâu nghiên cứu về
TCĐĐ và giải quyết TCĐĐ tại Tịa án khơng nhiều, đặc biệt là giải quyết TCĐĐ
trên địa bàn thành phố Buôn Ma Thuột. Chỉ có cơng trình nghiên cứu về TCĐĐ ở
Vùng Tây Nguyên và Tây Nam Bộ của tác giả Phạm Hữu Nghị. Tuy nhiên, tác giả
chỉ mới đề cập đến nguyên nhân TCĐĐ và những yếu tố ảnh hưởng đến chất lượng
giải quyết TCĐĐ một cách khái quát. Từ đó đề ra các kiến nghị mang tầm vĩ mơ.
Trong cơng trình này, tác giả chưa đi sâu phân tích, đánh giá các khiếm khuyết pháp
luật để đề ra các kiến nghị hoàn thiện pháp luật một cách cụ thể nhằm giải quyết
TCĐĐ một cách chính xác, hiệu quả.
Nói về giải quyết TCĐĐ tại Tịa án, cơng trình nghiên cứu - luận án tiến sỹ
“Tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai bằng Tòa án ở nước ta”, tác
giả Mai Thị Tú Oanh đã nghiên cứu một cách toàn diện cả về lý luận và thực tiễn
thi hành các quy định của pháp luật về tranh chấp đất đai nhằm đưa ra những giải
pháp nâng cao hiệu quả của công tác giải quyết TCĐĐ; đề tài này tập trung nghiên
cứu và giải quyết những vấn đề chính là: Cơ chế, chính sách pháp luật giải quyết
tranh chấp đất đai; đánh giá đúng thực trạng và những yếu tố ảnh hưởng đến giải
quyết TCĐĐ; trình tự, thủ tục và các quy định, quy trình giải quyết TCĐĐ, để từ đó

có thể đưa ra những giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật và cơ chế áp dụng pháp
luật về giải quyết TCĐĐ bằng con đường tịa án, góp phần tháo gỡ một số vướng
mắc hiện nay còn gặp phải trong quá trình giải quyết TCĐĐ nói chung làm cho
cơng tác giải quyết TCĐĐ ngày càng có hiệu quả hơn, góp phần đem lại công bằng,
ổn định xã hội.
Tuy nhiên, trong bối cảnh nền kinh tế - xã hội đang có những thay đổi liên
tục và nhanh chóng thì các kết quả mà giới khoa học pháp lý nước ta đã đạt được
vẫn cần tiếp tục được nghiên cứu, bổ sung và hồn thiện.
Nói về Bn Ma Thuột, đây là thành phố trẻ, đang phấn đấu trở thành thành
phố trực thuộc Trung ương. Do đó, đặc điểm dân cư, thị trường đất đai cũng có
nhiều biến động, nội dung, tính chất các vụ án TCĐĐ ngày càng đa dạng và phức
tạp. Bên cạnh đó, sự thay đổi về kinh tế của thành phố kéo theo quan hệ đất đai
cũng có nhiều biến động, q trình biến đổi từ vùng đất chỉ có đồng bào dân tộc
thiểu số sinh sống sang đặc điểm dân cư như hiện nay là nguyên nhân khiến nhiều
hồ sơ đất đai chồng chéo, phức tạp. Cũng do sự khác biệt và phức tạp đó, các cơng
trình nghiên cứu trước đây gần như cũng chỉ đúng phần nào so với thực tiễn. Dưới


10

góc độ tiếp cận là Kiểm sát viên kiểm sát việc giải quyết các vụ án TCĐĐ tại Tòa
án, tác giả không chỉ nghiên cứu qua công tác khảo sát và còn tiếp cận một cách
trực tiếp các vấn đề cịn tồn tại cũng như những khó khăn, vướng mắc gặp phải do
khiếm khuyết của các quy định pháp luật đất đai. Từ đó, đề xuất những giải pháp và
kiến nghị phù hợp và hiệu quả nhất trong công tác giải quyết TCĐĐ nói chung và
tranh chấp đất đai tại TAND thành phố Bn Ma Thuột nói riêng, góp phần ổn định
tình hình kinh tế - chính trị - xã hội của đất nước.
5. Ý nghĩa khoa học và tính thực tiễn của đề tài:
Đề tài đi sâu nghiên cứu thực tiễn việc giải quyết các vụ án trên địa bàn
thành phố Bn Ma Thuột. Trên cơ sở đó đánh giá và đề ra những kiến nghị, giải

pháp nhằm khắc phục những khó khăn, vướng mắc và tồn tại cũng như các phát huy
những mặt đạt được, góp phần giải quyết hiệu quả các vụ án TCĐĐ nói riêng và các
tranh chấp khác nói chung, từ đó nâng cao hiệu quả của việc thực thi pháp luật,
nâng cao lòng tin của quần chúng nhân dân, của các nhà đầu tư cũng như bạn bè
quốc tế vào hệ thống pháp luật nước ta. Góp phẩn ổn định chính trị, phát triển kinh
tế - xã hội của đất nước.
6. Đóng góp dự kiến của đề tài:
Đề tài có thể sử dụng làm tài liệu tham khảo cũng như một tham luận đóng
góp ý kiến trong q trình xây dựng và hồn thiện hệ thống pháp luật của nước ta
hiện nay.


11

CHƢƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI
1.1.

Khái niệm, những đặc trƣng cơ bản của tranh chấp đất đai

1.1.1. Khái niệm:
TCĐĐ hiện đang là vấn đề nóng bỏng thu hút sự quan tâm của dư luận xã
hội ở nước ta nói chung. Thủ tục hành chính rườm rà, nguồn gốc lịch sử TCĐĐ
phức tạp, cơ chế giải quyết tranh chấp còn nhiều bất cập đã đẩy người dân vào tranh
chấp kéo dài với những hệ lụy cho bản thân và ổn định xã hội. Do vậy, nếu cải thiện
được các biện pháp giải quyết tranh chấp theo hướng kịp thời và hiệu quả hơn sẽ
tránh được những nguy cơ này.
Để giải quyết được vấn đề này, cần hiểu thế nào đất đai và TCĐĐ.
Như ta đã biết, đất đai có nguồn gốc từ tự nhiên, cùng với vịng quay của
bánh xe thời gian thì con người xuất hiện và tác động vào đất đai, cải tạo đất đai và
biến đất đai từ sản phẩm của tự nhiên lại mang trong mình sức lao động của con

người, tức cũng là sản phẩm của của xã hội.
Về mặt thuật ngữ khoa học, đất đai được hiểu theo nghĩa rộng như sau: "đất
đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành của môi
trường sinh thái ngay trên vỏ dưới bề mặt đó bao gồm: Khí hậu, bề mặt, thổ
nhưỡng, dáng địa hình, mặt nước (hồ, sơng, suối, đầm lầy,...). Các lớp trầm tích sát
bề mặt cùng với nước ngầm và khống sản trong lịng đất, tập đồn thực vật và
động vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả của con người trong quá
khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước, đường
xá, nhà cửa. ..)". 2
Đất đai là một tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi quốc gia và nó cũng là
yếu tố mang tính quyết định sự tồn tại và phát triển của con người và các sinh vật
khác trên trái đất. Trên phương diện kinh tế, ý nghĩa cực kỳ quan trọng của đất đai
đã được Các Mác khái quát: “Đất là mẹ, sức lao động là cha, sản sinh ra
mọi của cải vật chất” .3
Điều này có nghĩa là khơng thể có của cải nếu khơng có lao động và đất đai.
Vì vậy, ngay từ khi biết tổ chức quá trình lao động sản xuất, con người đã xem đất

2

Hội nghị quốc tế về Môi trường ở Rio de Janerio, Brazil, 1993

3

Các Mác – Ăng hen tuyển tập, tập 23, trang 189 – Nhà xuất bản Sự Thật, năm 1979


12

đai là một tư liệu sản xuất khơng gì thay thế được. Đất đai và giá trị sử dụng của nó
tồn tại mãi với con người nếu được khai thác, cải tạo và bảo vệ phù hợp. Cùng với

sự phát triển của xã hội, đất đai không chỉ được sử dụng để trồng trọt và chăn ni
mà cịn được sử dụng để phát triển các ngành nghề khác như công nghiệp và dịch
vụ. Hoạt động của con người càng đa dạng thì vai trị cơ sở vật chất nền tảng của
đất đai càng mở rộng. Trên cơ sở lao động của con người, đất đai khơng cịn đơn
thuần là một tặng phẩm của tự nhiên mà đã trở thành tài sản của mỗi cá nhân, cộng
đồng và mỗi quốc gia.
Đất đai là một tài sản đặc biệt, có tính cố định vị trí, khơng thể di chuyển, là
một loại hàng hóa khơng sản sinh thêm qua q trình sản xuất và giá trị đất đai ln
có xu hướng tăng lên theo thời gian. Đất đai một tư liệu sản xuất gắn liền với hoạt
động của con người. Con người tác động vào đất đai nhằm thu được sản phẩm để
phục vụ cho các nhu cầu của cuộc sống. Tác động này có thể trực tiếp hoặc gián
tiếp và làm thay đổi tính chất của đất đai có thể chuyển đất hoang thành đất sử dụng
được hoặc là chuyển mục đích sử dụng đất. Tất cả những tác động đó của con người
biến đất đai từ một sản phẩm của tự nhiên thành sản phẩm của lao động.
Luật đất đai 1993 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam có ghi như
sau: “Đất đai là tài ngun vơ cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành
phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư,
xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng. Trải qua nhiều thế
hệ, nhân dân ta đã tốn bao nhiêu công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn
đất đai như ngày nay!".
Thực vậy, trong các điều kiện vật chất cần thiết, đất đai giữ vị trí và ý nghĩa
đặc biệt quan trọng - là điều kiện đầu tiên, là cơ sở thiên nhiên của mọi q trình
sản xuất, là nơi tìm được cơng cụ lao động, nguyên liệu lao động và nơi sinh tồn của
xã hội loài người.
Đất đai tham gia vào tất cả các hoạt động của đời sống kinh tế, xã hội. Đất
đai là địa điểm, là cơ sở của các thành phố, làng mạc các cơng trình cơng nghiệp,
giao thơng, thuỷ lợi vá các cơng trình thuỷ lợi khác. Đất đai cung cấp nguyên liệu
cho ngành công nghiệp, xây dựng như gạch ngói, xi, măng, gốm sứ...
Từ những phân tích trên, có thể rút ra định nghĩa về đất đai như sau: Đất đai
là tài sản đặc biệt, là sản phẩm của tự nhiên, có trước lao động và cùng với quá

13

trình lịch sử phát triển kinh tế - xã hội, đất đai là điều kiện lao động. Đất đai là tài
nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi quốc gia, nó cũng là yếu tố mang tính
quyết định sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người cũng như các sinh vật khác
trên trái đất.
Thực tiễn cho thấy, trong điều kiện sản xuất tư bản chủ nghĩa, những đầu tư
vào ruộng đất đều có liên quan đến các quan hệ kinh tế - xã hội. Trong xã hội có
giai cấp, các quan hệ kinh tế - xã hội phát triển ngày càng làm các mâu thuẫn trong
xã hội phát sinh, đó là mối quan hệ giữa chủ đất và nhà tư bản đi thuê đất, giữa nhà
tư bản với cơng nhân... hay cịn gọi là quan hệ đất đai (QHĐĐ).
Trong nền kinh tế thị trường, các QHĐĐ phong phú hơn rất nhiều, quyền sử
dụng đất được trao đổi, mua bán, chuyển nhượng và hình thành một thị trường đất
đai. Lúc này, đất đai được coi như là một hàng hoá và là một hàng hoá đặc biệt. Thị
trường đất đai có liên quan đến nhiều thị trường khác và những biến động của thị
trường này có ảnh hưởng đến nền kinh tế và đời sống dân cư. Từ đặc tính của đất
đai kéo theo các QHĐĐ cũng như phát sinh các TCĐĐ trên thị trường.
Trải qua nhiều giai đoạn lịch sử với những chính sách pháp luật đất đai khác
nhau, cho dù đất đai là tài sản thuộc sở hữu tư nhân, hay chỉ được giao quyền sử
dụng cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân...thì ở nước ta, hiện tượng TCĐĐ vẫn xảy ra
phổ biến, diễn biến phức tạp, ảnh hưởng xấu đến công tác quản lý nhà nước về đất
đai nói chung và việc sử dụng đất nói riêng, gây ra nhiều bất ổn nhất định đối với
đời sống kinh tế - xã hội. Nhà nước phải ban hành nhiều quy định pháp luật để giải
quyết vấn đề trên.
"Tranh chấp đất đai" là một thuật ngữ, một khái niệm đã trở nên rất phổ biến
trong đời sống xã hội. Thuật ngữ này không chỉ xuất hiện trong các văn bản pháp
luật mà còn xuất hiện thường ngày trên các phương tiện thông tin đại chúng, trong
đời sống nhân dân. Tuy nhiên, nội hàm của khái niệm này hiện nay vẫn chưa được

hiểu một cách đồng nhất, kể cả trong giới luật học. Việc xác định nội hàm khái
niệm TCĐĐ có ý nghĩa quan trọng kể cả về mặt lý luận cũng như thực tiễn, đặc biệt
là trong việc xác định cơ chế, thẩm quyền, trình tự và thủ tục giải quyết.4

4

Ths. Trương Thế Côn (Học viện Tư pháp) - Những bất cập trong quy định của pháp luật về tranh chấp và
giải quyết tranh chấp đất đai - Tạp chí Dân chủ và Pháp luật - .


14

Trước hết, để hiểu rõ thêm về khái niệm tranh chấp đất đai chúng ta cần hiểu
tranh chấp là gì.
Theo giải thích của Từ điển Tiếng Việt thì “Tranh chấp” được hiểu là “giành
nhau một cách giằng co cái không rõ thuộc về bên nào”5.
“Tranh chấp” nói chung được hiểu là sự bất đồng, mâu thuẫn về quyền lợi
phát sinh giữa các bên liên quan6.
Những mâu thuẫn, bất đồng này có thể phát sinh từ những quan hệ xã hội do
nhiều ngành Luật điều chỉnh nên nó được gọi tên theo ngành Luật đó. Ví dụ: Tranh
chấp lao động, tranh chấp thương mại, TCĐĐ,…
Trong đời sống xã hội có nhiều loại tranh chấp khác nhau, tùy theo loại tranh
chấp mà có các khái niệm khác nhau như: Tranh chấp dân sự có thể hiểu là những
mâu thuẫn, bất hồ về quyền và nghĩa vụ hợp pháp giữa các chủ thể tham gia vào
quan hệ pháp luật dân sự. Tranh chấp kinh doanh là những mâu thuẫn, bất đồng,
xung đột giữa những chủ thể kinh doanh với nhau trong các hoạt động kinh
doanh…
Trong lĩnh vực đất đai, khi tham gia quan hệ đất đai, không phải lúc nào các
chủ thể cũng nhất trí với nhau về hướng giải quyết vấn đề, khi mâu thuẫn, bất đồng
quan điểm thì việc xảy ra tranh chấp là vấn đề hiển nhiên. Do đó, có thể nói TCĐĐ

là một hiện tượng bình thường trong mọi đời sống xã hội, không phụ thuộc vào chế
độ sở hữu đất đai.
Tuy nhiên, hiện nay vẫn còn rất nhiều luồng ý kiến khác nhau bàn về khái
niệm của loại tranh chấp này. Theo đó, có ý kiến cho rằng: Tranh chấp đất đai chỉ
có thể hiểu là tranh chấp quyền sử dụng đất.7
Quan điểm này cũng cố bởi cơ sở: Một là, xuất phát từ chế độ sỡ hữu toàn
dân (hay sở hữu Nhà nước) đối với toàn bộ đất đai, NSDĐ chỉ có QSDĐ đối với đất
đai, vì vậy cái mà họ tranh chấp khi TCĐĐ chỉ có thể là QSDĐ; hai là, các thuật
ngữ TCĐĐ và tranh chấp QSDĐ đã được sử dụng như những thuật ngữ thay thế

5

Từ điển tiếng việt – Viện ngôn ngữ học – Nhà xuất bản Bách Khoa, 2010.

6

Ths. Hoàng Minh Chiến - Tranh chấp trong kinh doanh và thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng
trong kinh doanh theo pháp luật Việt Nam hiện nay -
Lưu Quốc Thái – Bàn về khái niệm “tranh chấp đất đai” trong Luật đất đai 2003 – Tạp chí Khoa học pháp
lý số 2(33)/ 2006 – Trang 3 – Trang 6.
7


15

nhau kể từ LĐĐ 1987 đến nay mà không hề có sự phân biệt.8 Theo quan điểm này
thì trong dạng tranh chấp này ln ln có sự tranh chấp giữa các bên về quyền
quản lý, quyền sử dụng một diện tích nào đó hoặc một phần trong diện tích đó. Việc
xác định ai là người có quyền sử dụng hợp pháp đất tranh chấp đó để xác định
quyền quản lý, sử dụng đối với đất đang tranh chấp là trách nhiệm của các cơ quan

nhà nước có thẩm quyền.
TCĐĐ phát sinh trong mọi trường hợp khi các bên đương sự có tranh chấp
về quyền và nghĩa vụ của NSDĐ - quyền và nghĩa vụ này có thể là việc xác định ai
là người có QSDĐ, có thể là liên quan đến quyền và nghĩa vụ phát sinh chính từ các
quan hệ giao dịch gắn trực tiếp đến QSDĐ hoặc tranh chấp từ chính các tài sản trên
đất.9
Theo quan điểm của tác giả, về mặt lý luận, TCĐĐ không thể đồng nhất với
tranh chấp QSDĐ. Bởi lẽ: Cách hiểu về TCĐĐ theo quan điểm này đã bó hẹp trong
việc xác định chủ thể có QSDĐ. Phạm vi TCĐĐ theo quan điểm này chưa giải
quyết được các quan hệ tranh chấp phát sinh khác liên quan đến QSDĐ một cách
triệt để. Bởi thực tiễn cho thấy, ngoài tranh chấp về việc xác định chủ thể có QSDĐ,
các tranh chấp liên quan đến QSDĐ diễn ra khá phổ biến như: Tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng, cho thuê đất, đòi lại đất cho ở nhờ, quyền hưởng hoa lợi, lợi tức
trên đất, tranh chấp về thừa kế,...
Xét về mặt luật thực định, cách hiểu này quy định về việc hòa giải TCĐĐ tại
UBND cấp xã là phù hợp với Luật đất đai. Nghĩa là, chỉ những tranh chấp QSDĐ
mới phải hòa giải tại UBND cấp xã. Theo đó, khắc phục được tình trạng bắt buộc
hịa giải tràn lan mà chỉ mang tính hình thức, không hiệu quả.
Việc đồng nhất TCĐĐ với tranh chấp QSDĐ về mặt lý luận tạo nên được sự
cụ thể về đối tượng tranh chấp, làm nổi bật đặc trưng của quan hệ đất đai. Từ đây
tạo ra được một ranh giới tương đối rõ ràng giữa TCĐĐ với các tranh chấp dân sự

Lưu Quốc Thái – Bàn về khái niệm “tranh chấp đất đai” trong Luật đất đai 2003 – Tạp chí Khoa học pháp
lý số 2(33)/ 2006 – Trang 3 – Trang 6.
8

TS. Nguyễn Minh Hằng (Học viện tư pháp) – Thủ tục hòa giải cấp cơ sở đối với Tranh chấp đất đai theo
quy định của Luật đất đai 2003 - Tạp chí kiểm sát số 3/2008 -
9

16

thơng thường khác có liên quan đến đất đai và lý giải được tạo sao việc giải quyết
TCĐĐ lại có thể được tiến hành bởi các cơ quan hành chính nhà nước, theo các thủ
tục hành chính nhất định. Đó là, cơ quan hành chính khơng phải giải quyết TCĐĐ
dưới góc độ là một hoạt động phân xử về tài sản thơng thường, mà với tư cách là Cơ
quan có thẩm quyền quyết định ai sẽ là người có quyền sử dụng đối với đất đang bị
tranh chấp, khi đất đó về mặt hình thức pháp lý chưa được chính thức trao cho ai sử
dụng (đương sự khơng có giấy tờ về QSDĐ nhưng có nhưng có những giấy tờ
chứng minh về QSDĐ theo quy định của Luật đất đai). Từ đó, xác định chính xác
chủ thể có QSDĐ và chứng nhận QSDĐ cho họ.
Tuy nhiên, trong pháp luật đất đai khơng có khái niệm nào là “tranh chấp
quyền sử dụng đất”, vì vậy thế nào là tranh chấp về quyền sử dụng đất là hoàn toàn
phụ thuộc vào cách hiểu của các bên có liên quan và đặc biệt là của cơ quan có
thẩm quyền giải quyết. Điều này tạo ra việc không đồng nhất khi vận dụng pháp
luật giải quyết tranh chấp trong việc xác định đối tượng tranh chấp, thẩm quyền giải
quyết tranh chấp cũng như các thành phần tham gia tố tụng.
Trong khi đó, Khoản 3 Điều 8 Nghị quyết 05/2012/NQ-HĐTP ngày
03/12/2012 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao quy định: Khi xác
định điều kiện khởi kiện vụ án dân sự mà đối tượng khởi kiện là QSDĐ thì thực
hiện như sau:
a) Đối với tranh chấp ai có QSDĐ thì phải tiến hành hòa giải tại Ủy ban nhân
dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp theo quy định tại Điều 135 của Luật
Đất đai.
b) Đối với tranh chấp liên quan đến QSDĐ như: Tranh chấp về giao dịch liên
quan đến QSDĐ, tranh chấp về thừa kế QSDĐ, chia tài sản chung của vợ chồng là
QSDĐ,… thì khơng phải tiến hành hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị
trấn nơi có đất tranh chấp nhưng vẫn phải thực hiện thủ tục hoà giải theo quy định
của BLTTDS.

Như vậy, quy định trên đã thể hiện một cách rõ ràng về việc hịa giải cơ sở,
từ đó cho thấy TCĐĐ bao gồm tranh chấp về việc xác định ai là người có QSDĐ và
các tranh chấp khác liên quan đến QSDĐ. Việc đồng nhất TCĐĐ với tranh chấp
QSDĐ không bao quát được các loại tranh chấp phát sinh mà có đối tượng khởi
kiện là quyền sử dụng đất. Hơn nữa, cách hiểu như vậy cũng không phù hợp với các


17

quy định của pháp luật hiện hành cũng như không giúp người vận dụng pháp luật
giải quyết triệt để các vấn đề thực tiễn phát sinh.
Ngược lại, có ý kiến cho rằng: “Tranh chấp đất đai là sự bất đồng, mâu
thuẫn hay xung đột về lợi ích, về quyền và nghĩa vụ giữa các chủ thể khi tham gia
vào quan hệ pháp luật đất đai”10
Theo từ điển thuật ngữ pháp lý thì Tranh chấp đất đai là tranh chấp phát sinh
giữa các chủ thể tham gia quan hệ pháp luật đất đai về quyền và nghĩa vụ trong quá
trình quản lý và sử dụng đất đai.11
Về phương diện lý luận, tác giả rất đồng tình với quan điểm này. Theo quan
điểm này, TCĐĐ là một khái niệm rộng, bao gồm tranh chấp QSDĐ và tất cả các
tranh chấp liên quan đến QSDĐ.
Như đã đề cập ở trên, bản thân từ “Tranh chấp” có nghĩa là giằng co một cái
gì đó không rõ thuộc về bên nào hay là những bất đồng, mâu thuẫn về quyền và lợi
ích giữa các bên liên quan.
Xét ở góc độ tranh chấp thơng thường, bất kỳ vấn đề nào xảy ra tranh chấp
đều là do quyền và lợi ích của một chủ thể nào đó bị xâm phạm.
Do đó, theo tác giả bản thân từ “nghĩa vụ” trong khái niệm này là không cần
thiết. Bởi lẽ, nghĩa vụ của một chủ thể đối với QSDĐ trong quan hệ pháp luật đất
đai đều có gắn kết với quyền và lợi ích của chủ thể đó.
Nói tóm lại, theo tác giả, có thể định nghĩa như sau: Tranh chấp đất đai
là sự bất đồng, mâu thuẫn hay xung đột về quyền và lợi ích giữa các chủ thể trong

quan hệ pháp luật đất đai.
hay TCĐĐ là tranh chấp về quyền và lợi ích của các chủ thể trong quan hệ
pháp luật đất đai.
1.1.2. Đặc trưng cơ bản:
Từ định nghĩa TCĐĐ như đã phân tích ở phần đầu bài viết, có thể nhận thấy:
Quan hệ đất đai là một dạng đặc biệt của quan hệ dân sự nên bên cạnh những đặc
điểm chung của một tranh chấp dân sự, TCĐĐ cịn mang những đặc điểm đặc trưng

10

Giáo trình Luật đất đai – Trường Đại học Luật Hà Nội – TS. Trần Quang Huy (Chủ biên), Nhà xuất bản Công an nhân
dân, tái bản năm 2013, trang 455.

Sổ tay thuật ngữ pháp lý thông dụng – Nguyễn Duy Lãm (Chủ biên), Nhà xuất bản Giáo dục, tháng 9/2001,
trang 383.
11


18

riêng khác với các tranh chấp dân sự, tranh chấp lao động, tranh chấp kinh tế... Sự
khác biệt đó thể hiện ở những điểm chủ yếu sau đây:
Thứ nhất, chủ thể tranh chấp đất đai không phải là chủ sỡ hữu đất đai.
Theo Hiến pháp 2013 thì Quốc Hội và Hội đồng nhân dân là đại diện chủ sở
hữu về đất đai, cịn Chính phủ và UBND, Cơ quan tài nguyên môi trường là cơ
quan chấp hành của các cơ quan quyền lực, chỉ làm nhiệm vụ quản lý. Các cơ quan
này chỉ có trách nhiệm thực hiện các chức năng cụ thể, riêng biệt trong quản lý đất
đai, nhằm thay mặt Nhà nước thống nhất quản lý và thực hiện nội dung cụ thể của
quyền sở hữu về đất đai do pháp luật quy định.
Theo Điều 5 Luật đất đai thì chỉ có Người sử dụng đất hay chủ thể sử dụng

đất. Nói về chủ thể sử dụng đất, như đã đề cập trong phần khái niệm TCĐĐ tại mục
1.1.1, chủ thể sử dụng đất trong trường hợp này bao gồm: Chủ thể có QSDĐ được
xác lập dựa trên quyết định giao đất, cho thuê đất của Nhà nước hoặc được Nhà
nước cho phép nhận chuyển nhượng từ các chủ thể khác hoặc được Nhà nước thừa
nhận QSDĐ hợp pháp đối với diện tích đất đang sử dụng. Bên cạnh đó cịn có Chủ
thể khơng có GCNQSDĐ nhưng thoả mãn các điều kiện theo quy định tại Khoản 1,
Khoản 2 Điều 101 LĐĐ và Điều 102 về việc cấp GCNQSD đất.
Như vậy, chủ thể của TCĐĐ trong các vụ án hành chính là tranh chấp giữa
chủ thể có quyền sử dụng và chủ thể có quyền quản lý. Đối với các vụ án dân sự là
TCĐĐ giữa những người có quyền sử dụng đất.
Thứ hai, khách thể của tranh chấp đất đai ln có sự biến động, khơng đồng
nhất giữa các địa phương.
Quyền và lợi ích liên quan đến QSDĐ là mục đích các chủ thể TCĐĐ hướng
tới. Trong khi đó, đất đai ln có sự biến động theo sự phát triển của kinh tế nơi có
tranh chấp. Đặc điểm biến động và giá trị đất đai ở mỗi địa phương phụ thuộc vào
chính sách phát triển, các quy định về quy hoạch, quản lý đất đai ở mỗi địa phương.
Thứ ba, nội dung của TCĐĐ rất đa dạng và phức tạp.
Quá trình chuyển đổi từ nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung sang nền kinh tế
thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa đem lại nhiều lợi ích nhưng cũng tồn tại
không ít mặt hạn chế.
Trong nền kinh tế thị trường, đất đai không chỉ tồn tại như một loại tư liệu
sản xuất mà còn là một loại hàng hóa đặc biệt, có giá trị thương mại, giá đất lại biến


19

động theo quy luật cung cầu trên thị trường. Hoạt động quản lý và sử dụng đất trong
nền kinh tế thị trường diễn ra rất đa dạng, phong phú với việc sử dụng đất vào nhiều
mục đích khác nhau, với diện tích, nhu cầu sử dụng khác nhau. Do đó, đặc điểm,
nguyên nhân và mục đích tranh chấp khác nhau nên nội dung tranh chấp cũng khác

nhau. Ví dụ: Tranh chấp hợp đồng giao khoán quyền sử dụng đất, tranh chấp lối đi
chung, địi đất lấn chiếm,…
Bên cạnh đó, trước đây, đất đai được Nhà nước giao cho các Nông trường,
Lâm trường, Hợp tác xã, … quản lý, sản xuất. Sau đó, các tổ chức này đã giao đất
cho các cá nhân, hộ gia đình sử dụng. Do đó, nguồn gốc đất đai rất phức tạp, việc
xác định nguồn gốc đất đai vơ cùng khó khăn.
Loại tranh chấp này thường liên quan đến nhiều người như hộ gia đình có
QSDĐ, những người có quyền thừa kế,…nên việc xác định tư cách người có quyền
lợi và nghĩa vụ liên quan trong các vụ án tranh chấp cũng là vấn đề khiến loại tranh
chấp này trở nên phức tạp.
Các quy định của pháp luật liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất đai còn
nhiều chồng chéo, phức tạp nên các bất đồng, mâu thuẫn về quyền và lợi ích của
các chủ thể cũng trở nên phức tạp, khó giải quyết.
Thứ tư, đối tượng của tranh chấp đất đai là quyền quản lý và quyền sử dụng
đất.
Hiến pháp 2013 khẳng định: "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước
thống nhất quản lý".
Do đó, có thể khẳng định tồn bộ đất đai trên lãnh thổ Việt Nam đều thuộc
quyền sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Các tổ chức, hộ gia đình và
cá nhân chỉ là những người được Nhà nước giao đất cho sử dụng chứ khơng có
quyền sở hữu đối với đất đai. Do đó, đối tượng của mọi TCĐĐ phát sinh chỉ là
quyền quản lý và quyền sử dụng đất chứ không phải là quyền sở hữu đối với đất
đai.
Thứ năm, tranh chấp đất đai có tầm ảnh hưởng lớn đến kinh tế - chính trị địa
phương nói riêng và lợi ích Nhà nước nói chung.
Đất đai thuộc sở hữu tồn dân, đó là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của
quốc gia. TCĐĐ khơng chỉ ảnh hưởng đến lợi ích của mỗi cá nhân, tổ chức, xã hội
mà còn gây ảnh hưởng xấu đến tình hình chính trị địa phương. Việc giải quyết