giải quyết tranh chấp đất đai (qua thực tiễn ở Hà Nội)

mở đầu
1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài
Kể từ khi nớc ta chuyển sang nền kinh tế thị trờng, đặc biệt là những
năm gần đây tình hình tranh chấp đất đai ngày càng gia tăng về số lợng và phức
tạp về tính chất, nhất là ở những vùng đang đô thị hóa nhanh. Các dạng tranh chấp
đất đai phổ biến trong thực tế là: tranh chấp hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhợng,
cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất; tranh chấp do lấn, chiếm đất; tranh
chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; tranh chấp đất đai trong các vụ
án ly hôn... Có thể liệt kê rất nhiều nguyên nhân dẫn đến tranh chấp đất đai nh:
Việc quản lý đất đai còn nhiều thiếu sót, sơ hở; việc giao đất và cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) tiến hành chậm; việc lấn chiếm đất đai diễn
ra ngày càng phổ biến nhng không đợc ngăn chặn và xử lý kịp thời; đất đai từ chỗ
cha đợc thừa nhận có giá trị nay trở thành tài sản có giá trị cao, thậm chí ở nhiều
nơi, nhiều lúc giá đất tăng đột biến...
Các tranh chấp đất đai diễn ra gay gắt và phát sinh ở hầu hết các địa ph-
ơng. Tính bình quân trong cả nớc tranh chấp đất đai chiếm từ 55 - 60%, thậm
chí nhiều tỉnh phía Nam chiếm từ 70 - 80% các tranh chấp dân sự phát sinh
(thành phố Hồ Chí Minh, An Giang, Bạc Liêu, Long An...).
Nhà nớc ta đã rất cố gắng trong việc giải quyết các tranh chấp đất đai
nhằm ổn định tình hình chính trị, xã hội. Hệ thống các văn bản pháp luật đất đai
ngày càng đợc sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện, trong đó quy định việc giải quyết
tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của ủy ban nhân dân (UBND) và Tòa án
nhân dân (TAND) (các Điều 21, 22 Luật Đất đai năm 1987; Điều 38 của Luật Đất
đai năm 1993; Điều 136 Luật Đất đai năm 2003). Tuy nhiên, các quy định về thẩm
quyền giải quyết tranh chấp đất đai mới chỉ "dừng lại" ở mức độ chung chung, nên
trên thực tế dẫn đến sự chồng chéo, đùn đẩy giữa UBND và TAND. Khắc phục
những nhợc điểm này, Luật Đất đai năm 2003 đã quy định thẩm quyền giải
quyết tranh chấp đất đai tơng đối cụ thể, tạo cơ sở pháp lý để các cơ quan có thẩm
quyền áp dụng giải quyết các tranh chấp đất đai có hiệu quả hơn.
Chính sách, pháp luật về đất đai của Đảng và Nhà nớc ta có nhiều thay đổi
tơng thích với từng giai đoạn phát triển của cách mạng, song bên cạnh đó còn

nhiều quy định không nhất quán. Hơn nữa, việc giải thích, hớng dẫn của các cơ
quan có thẩm quyền cũng cha đầy đủ và kịp thời. Do đó, tình hình giải quyết
tranh chấp đất đai của các cơ quan hành chính và TAND trong những năm qua
vừa chậm trễ, vừa không thống nhất. Có nhiều vụ phải xử đi, xử lại nhiều lần,
kéo dài trong nhiều năm, phát sinh khiếu kiện kéo dài và làm giảm lòng tin của
ngời dân đối với đờng lối, chính sách, pháp luật của Nhà nớc.
Có thể khẳng định rằng, việc giải quyết tranh chấp đất đai hiện nay là loại
việc khó khăn, phức tạp nhất và là khâu yếu nhất trong công tác giải quyết các
tranh chấp dân sự nói chung. Do đó, việc nghiên cứu một cách có hệ thống các quy
định của pháp luật về đất đai, thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai; thực trạng
tranh chấp đất đai và việc giải quyết tranh chấp đất đai của các cơ quan có thẩm
quyền (qua thực tiễn ở Hà Nội) trong những năm gần đây, trên cơ sở đó đề xuất
những kiến nghị nhằm sửa đổi, bổ sung chính sách, pháp luật về đất đai và xác lập
cơ chế giải quyết các tranh chấp đất đai thích hợp nhằm nâng cao hiệu quả công
tác giải quyết tranh chấp đất đai, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp cho công dân
là việc làm có ý nghĩa quan trọng về mặt lý luận và thực tiễn hiện nay. Với nhận
thức nh vậy, tôi đã lựa chọn vấn đề "Giải quyết tranh chấp đất đai (qua thực tiễn
ở Hà Nội)" làm đề tài luận văn thạc sĩ luật học của mình.
2. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
- Mục đích nghiên cứu của luận văn là phân tích, đánh giá thực trạng
tranh chấp và giải quyết tranh chấp đất đai ở nớc ta, qua đó đề xuất các giải
pháp hoàn thiện pháp luật đất đai và cơ chế áp dụng pháp luật để giải quyết có
hiệu quả hơn các tranh chấp đất đai.
- Để đạt đợc mục đích này, luận văn có nhiệm vụ nghiên cứu những quy
định của pháp luật đất đai liên quan đến việc giải quyết tranh chấp đất đai, thực
trạng giải quyết tranh chấp đất đai ở Hà Nội. Trên cơ sở đó chỉ ra những thiếu
sót, tồn tại của pháp luật đất đai hiện hành về thẩm quyền giải quyết tranh chấp
đất đai; đề xuất các giải pháp nhằm hoàn hiện pháp luật đất đai, nâng cao hiệu
quả của công tác giải quyết tranh chấp đất đai phúc đáp các đòi hỏi của sự
nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nớc trong những năm đầu của thế kỷ

XXI.
3. Phơng pháp nghiên cứu
- Để giải quyết các vấn đề do đề tài đặt ra, ngời viết luận văn sử dụng
phơng pháp lịch sử, phơng pháp thống kê, phơng pháp phân tích, trao đổi
chuyên gia.
4. ý nghĩa của các kết quả nghiên cứu
Các kết quả nghiên cứu của đề tài này có thể đợc sử dụng làm tài liệu
tham khảo tại các cơ sở đào tạo và nghiên cứu về luật học. Một số kiến nghị của
đề tài có giá trị tham khảo đối với các cơ quan xây dựng và thực thi pháp luật
trong quá trình xây dựng, hoàn thiện và tổ chức thực hiện pháp luật đất đai nói
chung và pháp luật giải quyết tranh chấp đất đai nói riêng ở nớc ta.
5. Kết cấu của luận văn
Ngoài các phần Mở đầu, Kết luận và Danh mục tài liệu tham khảo, luận
văn có 3 chơng:
Chơng 1: Những vấn đề chung về tranh chấp đất đai và giải quyết tranh
chấp đất đai.
Chơng 2: Thực trạng giải quyết tranh chấp đất đai (qua thực tiễn ở Hà Nội)
Chơng 3: Định hớng và giải pháp nâng cao hiệu quả giải quyết tranh
chấp đất đai.
Chơng 1
Những vấn đề chung về tranh chấp đất đai
và giải quyết tranh chấp đất đai
1.1. Tranh chấp đất đai: Khái niệm, phân loại, đặc điểm
1.1.1. Khái niệm tranh chấp đất đai
Trong bất kỳ xã hội nào, đất đai luôn có vai trò và vị trí quan trọng đối
với con ngời, góp phần quyết định sự phát triển phồn vinh của mỗi quốc gia.
Cùng với sự phát triển của sản xuất và đời sống, nhu cầu sử dụng đất của con
ngời ngày càng phong phú và đa dạng hơn. Xuất phát từ lợi ích của các giai tầng
trong xã hội và dựa trên đòi hỏi của công cuộc xây dựng và phát triển đất nớc,
Nhà nớc sử dụng pháp luật để điều chỉnh các quan hệ đất đai nhằm tạo lập một

môi trờng pháp lý lành mạnh cho hoạt động khai thác và sử dụng đất hợp lý và
có hiệu quả. Đồng thời, tạo cơ sở pháp lý vững chắc để giải quyết dứt điểm và
có hiệu quả những tranh chấp đất đai nảy sinh.
Tranh chấp đất đai là một hiện tợng xã hội xảy ra trong bất kỳ hình thái
kinh tế - xã hội nào. Trong xã hội tồn tại lợi ích giai cấp đối kháng thì tranh
chấp đất đai mang màu sắc chính trị, đất đai luôn là đối tợng tranh chấp giữa
giai cấp bóc lột và giai cấp bị bóc lột. Việc giải quyết triệt để các tranh chấp đất
đai ở các xã hội phải đợc thực hiện bằng một cuộc cách mạng xã hội. ở xã hội
không tồn tại mâu thuẫn về lợi ích giai cấp đối kháng, tranh chấp đất thờng là
mâu thuẫn về lợi ích kinh tế, quyền và nghĩa vụ của các bên. Việc giải quyết
tranh chấp đất đai do các bên tự tiến hành thông qua con đờng thơng lợng, hòa
giải hoặc do các cơ quan nhà nớc có thẩm quyền thực hiện dựa trên việc áp
dụng các quy định của pháp luật.
Tranh chấp đất đai, hiểu theo nghĩa rộng là biểu hiện sự mâu thuẫn, bất
đồng trong việc xác định quyền quản lý, quyền chiếm hữu, quyền sử dụng đối
với đất đai, phát sinh trực tiếp hoặc gián tiếp trong lĩnh vực quản lý và sử dụng
đất đai.
Theo nghĩa hẹp, tranh chấp đất đai là tranh chấp phát sinh giữa các chủ
thể tham gia quan hệ pháp luật đất đai về quyền và nghĩa vụ trong quá trình
quản lý và sử dụng đất đai [43, tr. 245].
Trong thực tế, tranh chấp đất đai đợc hiểu là sự tranh chấp về quyền
quản lý, quyền sử dụng xung quanh một khu đất cụ thể mà mỗi bên đều cho
rằng mình phải đợc quyền đó do pháp luật quy định và bảo hộ. Vì vậy, họ
không thể cùng nhau tự giải quyết các tranh chấp đó mà phải yêu cầu cơ quan
có thẩm quyền phân xử (giải quyết).
1.1.2. Phân loại tranh chấp đất đai
Trớc những năm 1980, Nhà nớc ta thừa nhận nhiều hình thức sở hữu đối
với đất đai: Sở hữu nhà nớc, sở hữu tập thể và sở hữu t nhân... Do đó ở thời kỳ
này tranh chấp đất đai bao gồm: Tranh chấp về quyền sở hữu đất đai, quyền
quản lý và sử dụng đối với đất đai. Sau Hiến pháp 1980 ra đời, Nhà nớc trở

thành đại diện chủ sở hữu duy nhất đối với toàn bộ toàn bộ vốn đất đai trong cả
nớc, do đó các tranh chấp đất đai hiện nay chỉ bao gồm tranh chấp về quyền
quản lý và sử dụng đất đai. Theo quy định của pháp luật hiện hành có ba loại
hình tranh chấp đất đai:
+ Tranh chấp về quyền sử dụng đất đai;
+ Tranh chấp về tài sản có liên quan đến quyền sử dụng đất;
+ Tranh chấp về quyền sử dụng đất có liên quan đến địa giới đơn vị
hành chính (xã, huyện, tỉnh).
Tuy nhiên, trên thực tế thờng xuất hiện dạng tranh chấp đất đai phổ biến
sau đây:
- Tranh chấp hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất:
Dạng tranh chấp này thờng xảy ra ở vùng nông thôn, việc phát sinh th-
ờng là do lúc chuyển đổi đất đai hai bên không làm hợp đồng hoặc hợp đồng có
đợc soạn thảo nhng nội dung rất sơ sài, đơn giản. Vì thế, sau một thời gian một
bên cảm thấy quyền lợi bị thiệt thòi nên phát sinh tranh chấp, mặc dù vào thời
điểm chuyển đổi hai bên đều đã nhất trí về các điều kiện để chuyển đổi quyền
sử dụng đất.
- Tranh chấp hợp đồng chuyển nhợng quyền sử dụng đất:
Dạng tranh chấp này xảy ra khá phổ biến, việc phát sinh thờng là do
một bên hoặc cả hai bên thực hiện không đúng giao kết nh không trả tiền hoặc
không giao đất, cũng có trờng hợp do bị lừa dối hoặc sau khi ký kết hợp đồng
thấy bị hớ trong điều khoản thỏa thuận về giá cả nên rút lại không thực hiện hợp
đồng. Nhiều trờng hợp nội dung hợp đồng không đề cập rõ ràng về mục đích
của hợp đồng, không xác định cụ thể bên bán hay bên mua có nghĩa đóng thuế
chuyển quyền sử dụng đất, làm thủ tục... đây cũng là nguyên nhân dẫn đến
tranh chấp.
- Tranh chấp hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất:
Việc phát sinh dạng tranh chấp này là do một bên hoặc cả hai bên vi
phạm các điều khoản của hợp đồng nh:
+ Hết thời hạn thuê đất nhng không chịu trả lại đất cho bên cho thuê;

+ Không trả tiền thuê đất;
+ Sử dụng đất không đúng mục đích khi thuê;
+ Đòi lại đất trớc thời hạn hợp đồng.
- Tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất:
Dạng tranh chấp này thờng phát sinh sau khi thời hạn thực hiện nghĩa vụ
đã hết, nhng bên vay đã không thực hiện nghĩa vụ trả nợ đã cam kết.
- Tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất:
Dạng tranh chấp này thờng xảy ra do các nguyên nhân chủ yếu sau:
+ Ngời có quyền sử dụng đất chết không để lại di chúc và những ngời
thừa kế theo pháp luật không thỏa thuận đợc với nhau về việc phân chia di sản
thừa kế hoặc không hiểu biết về các quy định của pháp luật thừa kế, nên dẫn
đến việc phát sinh tranh chấp.
+ Ngời sử dụng đất trớc khi chết có lập di chúc để lại thừa kế quyền sử
dụng đất nhng di chúc đó trái pháp luật.
- Tranh chấp do lấn, chiếm đất:
Loại tranh chấp này xảy ra do một hoặc cả hai bên đã chiếm dụng đất
của nhau. Có trờng hợp trớc đây khi thi hành chính sách cải tạo nông nghiệp,
Nhà nớc đã giao đất cho ngời khác sử dụng, nay chủ cũ tự động chiếm lại đất
canh tác và dẫn đến tranh chấp.
- Tranh chấp về cản trở việc thực hiện quyền sử dụng đất:
Loại tranh chấp này tuy số lợng tranh chấp phát sinh ít nhng tính chất
lại rất phức tạp. Thông thờng, do mâu thuẫn phát sinh, bên sử dụng đất ở gần lối
đi công cộng có vị trí đất ở sâu hoặc xa mặt tiền và một bên do có thành kiến cá
nhân đã cản trở ngời sử dụng đất bên trong việc thực hiện quyền sử dụng đất
nh không cho đi qua phần đất của mình, rào lại lối đi chung v.v... do đó dẫn đến
tranh chấp.
Ngoài ra, còn tồn tại một số dạng tranh chấp đất đai cụ thể trên thực
tế nh:
- Tranh chấp về việc làm thiệt hại đến việc sử dụng đất;
- Tranh chấp quyền sử dụng đất;

- Tranh chấp tài sản gắn liền với đất;
- Tranh chấp đất trong vụ án ly hôn.
1.1.3. Đặc điểm của tranh chấp đất đai
Quan hệ đất đai là một dạng đặc biệt của quan hệ dân sự nên bên cạnh
những đặc điểm chung của một tranh chấp dân sự, tranh chấp đất đai còn mang
những đặc điểm đặc trng riêng khác với các tranh chấp dân sự, tranh chấp lao
động, tranh chấp kinh tế... Sự khác biệt đó thể hiện ở những điểm chủ yếu sau đây:
Thứ nhất, chủ thể của tranh chấp đất đai chỉ có thể là chủ thể của quyền
quản lý và quyền sử dụng đất mà không phải là chủ thể của quyền sở hữu đất đai.
Quyền sử dụng đất của các chủ thể đợc xác lập dựa trên quyết định giao đất,
cho thuê đất của Nhà nớc hoặc đợc Nhà nớc cho phép nhận chuyển nhợng từ các
chủ thể khác hoặc đợc Nhà nớc thừa nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với
diện tích đất đang sử dụng. Nh vậy, chủ thể của tranh chấp đất đai là các tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân tham gia với t cách là ngời quản lý hoặc ngời sử dụng
đất.
Thứ hai, nội dung của tranh chấp đất đai rất đa dạng và phức tạp. Hoạt
động quản lý và sử dụng đất trong nền kinh tế thị trờng diễn ra rất đa dạng,
phong phú với việc sử dụng đất vào nhiều mục đích khác nhau, với diện tích,
nhu cầu sử dụng khác nhau. Trong nền kinh tế thị trờng, việc quản lý và sử
dụng đất không đơn thuần chỉ là việc quản lý và sử dụng một t liệu sản xuất.
Đất đai đã trở thành một loại hàng hóa đặc biệt, có giá trị thơng mại, giá đất lại
biến động theo quy luật cung cầu trên thị trờng, nên việc quản lý và sử dụng nó
không đơn thuần chỉ là việc khai thác giá trị sử dụng mà còn bao gồm cả giá trị
sinh lời của đất (thông qua các hành vi kinh doanh quyền sử dụng đất). Tất
nhiên, khi nội dung quản lý và sử dụng đất phong phú và phức tạp hơn thì
những mâu thuẫn, bất đồng xung quanh việc quản lý và sử dụng đất đai cũng trở
nên gay gắt và trầm trọng hơn.
Thứ ba, tranh chấp đất đai phát sinh gây hậu quả xấu về nhiều mặt nh:
Có thể gây mất ổn định về chính trị, phá vỡ mối quan hệ xã hội, làm mất đoàn
kết trong nội bộ nhân dân, phá vỡ trật tự quản lý đất đai, gây đình trệ sản xuất,

ảnh hởng trực tiếp đến lợi ích không những của bản thân các bên tranh chấp mà
còn gây thiệt hại đến lợi ích của Nhà nớc và xã hội.
Thứ t, đối tợng của tranh chấp đất đai là quyền quản lý và quyền sử
dụng đất. Đất đai là loại tài sản đặc biệt không thuộc quyền sở hữu của các bên
tranh chấp mà thuộc quyền sở hữu của Nhà nớc.
1.2. Nguyên nhân tranh chấp đất đai
1.2.1. Nguyên nhân khách quan
Tranh chấp đất đai ở nớc ta phát sinh có nguồn gốc sâu xa do lịch sử để
lại. ở miền Bắc, sau Cách mạng tháng 8 và sau năm 1953, Đảng và Chính phủ
đã tiến hành cải cách ruộng đất, xóa bỏ chế độ chiếm hữu ruộng đất của thực
dân, phong kiến, thiết lập quyền sở hữu ruộng đất cho ngời nông dân. Năm
1960, thông qua con đờng hợp tác hóa nông nghiệp, ruộng đất của ngời nông
dân đợc đa vào làm t liệu sản xuất chung trở thành sở hữu tập thể, do đó tình
hình sử dụng đất đai tơng đối ổn định.
ở miền Nam, sau hai cuộc kháng chiến chống ngoại xâm tình hình sử
dụng đất đai có nhiều diễn biến phức tạp hơn. Trong chín năm kháng chiến,
Chính phủ đã tiến hành chia ruộng đất cho ngời nông dân hai lần vào các năm
1949 - 1950 và năm 1954, nhng đến năm 1957, ngụy quyền Sài gòn đã thực
hiện cải cách điền địa, thực hiện việc "truất hữu" nhằm xóa bỏ thành quả của
cách mạng, gây ra những xáo trộn về quyền quản lý ruộng đất của ngời nông
dân. Sau khi thống nhất đất nớc, năm 1975, Nhà nớc đã tiến hành hợp tác hóa
nông nghiệp, đồng thời xây dựng hàng loạt các lâm trờng, nông trờng, trang
trại. Những tổ chức đó bao chiếm quá nhiều diện tích đất nhng sử dụng lại kém
hiệu quả. Đặc biệt, qua hai lần điều chỉnh ruộng đất vào các năm 1977 - 1978 và
năm 1982- 1983, với chính sách chia cấp đất theo kiểu bình quân, "cào bằng" đã
dẫn tới những xáo trộn lớn về ruộng đất, về ranh giới, số lợng và mục đích sử
dụng đất đai.
Khi đất nớc ta chuyển sang nền kinh tế thị trờng với sự thay đổi cơ chế
quản lý làm cho đất đai thì đất đai ngày càng trở nên có giá trị. Dới góc độ kinh tế,
đất đai đợc coi nh một loại hàng hóa trao đổi trên thị trờng theo quy luật cung cầu,

quy luật giá trị. Đây là quy luật tự nhiên, nhng đối với đất lại không đợc thừa nhận
một cách dễ dàng ở nớc ta trong một thời gian khá dài. Do vậy Nhà nớc cha kịp
thời có các chính sách để điều tiết và quản lý có hiệu quả.
Từ khi nhà, đất trở nên có giá trị cao đã tác động đến tâm lý của nhiều
ngời dẫn đến tình trạng tranh chấp, đòi lại nhà, đất mà trớc đó đã bán, cho thuê,
cho mợn, đã bị tịch thu hoặc giao cho ngời khác sử dụng hoặc khi thực hiện một
số chính sách về đất đai ở các giai đoạn trớc đây mà không có các văn bản xác
định việc sử dụng đất ổn định của họ.
1.2.2. Nguyên nhân chủ quan
1.2.2.1. Về cơ chế quản lý đất đai
Trong thời gian qua, công tác quản lý nhà nớc về đất đai còn bị buông
lỏng, nhiều sơ hở, có khi phạm sai lầm, giải quyết tùy tiện, sai pháp luật
Trong cơ chế quản lý tập trung, kế hoạch hóa cao độ, Nhà nớc phân
công, phân cấp cho quá nhiều ngành, dẫn đến việc quản lý đất đai thiếu chặt
chẽ, nhiều sơ hở. Có thời kỳ mỗi loại đất do một ngành quản lý dẫn đến việc
tranh chấp về đất thuộc quyền quản lý của nhiều ngành khác nhau.
Trong cơ chế thị trờng, Nhà nớc thống nhất quản lý đất đai theo quy
hoạch chung, có sự phân công, phân cấp trách nhiệm quản lý đất đai khá rõ.
Tuy nhiên, trên thực tế vẫn còn tồn tại nhiều sai phạm, non kém về trình độ
quản lý của đội ngũ cán bộ làm công tác quản lý đất đai. Điều này góp phần
làm xuất hiện nhiều tranh chấp đất đai phức tạp, khó giải quyết. Cụ thể:
- Hồ sơ địa chính cha hoàn chỉnh, đồng bộ, nên thiếu căn cứ pháp lý và
thực tế để xác định quyền sử dụng và quản lý đất đai của tổ chức, cá nhân, đặc
biệt là ở những vùng mà quan hệ đất đai phức tạp và có nhiều biến động. Trong
nhiều trờng hợp, việc tranh chấp đất đai lại bắt nguồn từ những tài liệu lịch sử
của chế độ cũ để lại. Hơn nữa, việc giao đất lại không đợc tiến hành theo một
quy trình chặt chẽ, nên hồ sơ đất đai không đồng bộ và bị thất lạc.
- Quy hoạch sử dụng đất đai cha đi vào nề nếp, nên nhiều trờng hợp sử
dụng đất không hợp lý khó bị phát hiện. Khi phát hiện thì lại không đợc xử lý
kịp thời. Nhiều địa phơng còn có những nhận thức lệch lạc về chính sách đất

đai, quản lý đất đai còn nặng về biện pháp mệnh lệnh hành chính mà cha chú ý
đến biện pháp quản lý về mặt kinh tế.
- Một số nơi ban hành văn bản pháp lý đất đai không rõ ràng, hoặc chủ
trơng sai lầm của một số cán bộ đã làm cho một bộ phận nhân dân hiểu lầm là
Nhà nớc có chủ trơng "trả lại đất cũ", trả lại đất ông cha, dẫn đến việc khiếu
kiện đòi lại đất ngày càng nhiều.
1.2.2.2. Về công tác cán bộ công chức thực hiện công vụ liên quan
đến đất đai
Một bộ phận cán bộ, công chức đợc giao nhiệm vụ quản lý đất đai đã
thực hiện không tốt nhiệm vụ đợc giao, thiếu gơng mẫu, lạm dụng chức quyền,
vì lợi ích riêng t, bị kẻ xấu lợi dụng để "đục nớc béo cò", thực hiện những âm
mu đen tối, gây mất ổn định xã hội.
Lợi dụng chủ trơng điều chỉnh ruộng đất, tổ chức lại sản xuất theo cơ
chế mới, một số cán bộ, đảng viên lợi dụng sơ hở trong các chế độ, chính sách
đất đai của Nhà nớc và dựa vào chức quyền để chiếm dụng đất đai trái phép,
gây bất bình trong nhân dân. Đặc biệt, ở những nơi nội bộ mất đoàn kết thì lại
lấy vấn đề đất đai làm phơng tiện để đấu tranh với nhau, một số phần tử xấu lợi
dụng cơ hội này để bao chiếm đất đai hoặc kích động gây chia rẽ nội bộ và gây
mất ổn định về tình hình chính trị- xã hội, làm mất uy tín của tổ chức Đảng và
chính quyền.
1.2.2.3. Về công tác lãnh đạo, chỉ đạo
Công tác lãnh đạo, chỉ đạo việc giải quyết tranh chấp đất đai ở nhiều
nơi, nhiều lúc còn hữu khuynh, mất cảnh giác. Chẳng những hồ sơ đất đai không
đầy đủ, mà việc đăng ký nhân khẩu, hộ khẩu ở nông thôn cũng cha chặt chẽ, kẻ
xấu có điều kiện để hoạt động dễ dàng. Khi phát hiện những kẻ cầm đầu, tổ
chức gây rối, kích động vi phạm pháp luật thì lúng túng trong xử lý, nơng nhẹ
trong thi hành pháp luật, không tổ chức đợc lực lợng quần chúng cốt cán đấu
tranh với mọi biểu hiện tiêu cực, mà trái lại, để quần chúng bị bọn xấu lôi kéo.
Tổ chức Đảng và chính quyền trở thành ngời bị động, phải chạy theo giải quyết
những vụ việc đã xảy ra hoặc xử lý những hậu quả nặng nề.

1.2.2.4. Về đờng lối chính sách, pháp luật về đất đai
Chính sách đất đai và các chính sách khác có liên quan đến đất đai cha
đồng bộ, có mặt không rõ ràng và đang còn biến động. Thực tế áp dụng các
chính sách đất đai còn tùy tiện dẫn đến tình trạng: Ngời có khả năng sản xuất
nông nghiệp thì thiếu ruộng đất, ngợc lại, ngời có ruộng lại không có khả năng
hoặc nhu cầu sản xuất, để đất đai hoang hóa hoặc sử dụng đất kém hiệu quả.
Tình trạng ngời nông dân phải ra các đô thị bán sức lao động, gây mất ổn định cơ
cấu lao động sản xuất cũng có nguyên nhân từ việc thiếu đất để sản xuất.
Thực tiễn đã chứng minh những sai lầm trong phong trào hợp tác hóa
nông nghiệp nh nóng vội, gò ép, đa quy mô hợp tác xã (HTX) nhỏ lên quy mô
HTX lớn không phù hợp với trình độ năng lực quản lý của đội ngũ cán bộ, đặc
biệt là đội ngũ cán bộ cơ sở đã dẫn đến hậu quả là đất đai sử dụng bừa bãi, lãng
phí và kém hiệu quả.
Cùng với việc đổi mới cơ chế quản lý trong nông nghiệp đợc đổi mới,
ngời sử dụng đất có nhu cầu sử dụng đất ngày càng cao, đòi hỏi phải có một
diện tích đất nhất định để sản xuất. Do đó đã xuất hiện t tởng đòi lại đất để sản
xuất. Chính sách đất đai cha phù hợp, chậm đổi mới đã tạo cơ sở cho việc lấn
chiếm đất đai diễn ra khá phổ biến, song cha đợc giải quyết và xử lý kịp thời.
Bên cạnh đó, việc Nhà nớc chia, tách, nhập hoặc thành lập mới những
đơn vị hành chính trong những năm gần đây dẫn đến việc phân địa giới hành
chính không rõ ràng, cụ thể làm cho tình hình tranh chấp đất đai ngày càng
phức tạp và gay gắt hơn.
1.2.2.5. Về công tác tuyên truyền, giáo dục và phổ biến pháp luật
Công tác tuyên truyền, giáo dục và phổ biến pháp luật đất đai cha đợc
coi trọng, làm cho nhiều văn bản pháp luật đất đai của Nhà nớc cha đợc phổ
biến sâu rộng trong nhân dân.
Tuy nhiên, việc tranh chấp đất đai ở mỗi địa phơng khác nhau còn có
những nguyên nhân đặc thù và việc tìm ra những nguyên nhân đó phải căn cứ
vào thực tế sử dụng đất, và phong tục tập quán của từng địa phơng để xây dựng
đợc những giải pháp tốt nhất nhằm giải quyết có hiệu quả từng vụ tranh chấp.

Song trên thực tế khía cạnh này cha đợc các cơ quan nhà nớc chú trọng, xem
xét.
1.3. Khái niệm giải quyết tranh chấp đất đai và nguyên
tắc giải quyết tranh chấp đất đai
1.3.1. Khái niệm giải quyết tranh chấp đất đai
Theo Từ điển giải thích thuật ngữ luật học: "Giải quyết tranh chấp đất
đai là giải quyết bất đồng, mâu thuẫn trong nội bộ nhân dân, tổ chức và trên cơ
sở đó phục hồi các quyền lợi hợp pháp bị xâm hại đồng thời truy cứu trách
nhiệm pháp lý đối với hành vi vi phạm pháp luật về đất đai" [42].
Trong quan hệ pháp luật đất đai, việc xem xét giải quyết tranh chấp đất
đai là một trong những biện pháp quan trọng để pháp luật đất đai phát huy đợc
vai trò trong đời sống xã hội. Thông qua việc giải quyết tranh chấp đất đai, Nhà
nớc điều chỉnh các quan hệ đất đai cho phù hợp với lợi ích của Nhà nớc và của
xã hội. Đồng thời, giáo dục ý thức tuân thủ và tôn trọng pháp luật cho mọi công
dân, ngăn ngừa những vi phạm pháp luật có thể xảy ra.
Giải quyết tranh chấp đất đai, với ý nghĩa là một nội dung của chế độ
quản lý nhà nớc đối với đất đai, đợc hiểu là hoạt động của các cơ quan nhà nớc
có thẩm quyền, nhằm tìm ra các giải pháp đúng đắn trên cơ sở pháp luật, nhằm
giải quyết các bất đồng, mâu thuẫn giữa các bên, khôi phục lại quyền lợi cho bên
bị xâm hại. Đồng thời xử lý đối với các hành vi vi phạm pháp luật đất đai.
Nh vậy, giải quyết tranh chấp đất đai là việc vận dụng đúng đắn các quy
định của pháp luật để bảo vệ tốt nhất các quyền và lợi ích hợp pháp của ngời sử
dụng đất.
1.3.2. Các nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai
Trong nền kinh tế thị trờng với sự tham gia của nhiều thành phần kinh
tế, quan hệ pháp luật đất đai đã trở nên đa dạng, phức tạp kéo theo các tranh
chấp đất đai phát sinh cũng đa dạng, phức tạp và gay gắt. Vì vậy, việc giải quyết
tranh chấp đất đai phải đáp ứng đợc những yêu cầu nhất định mà thực tế đã đặt
ra. Muốn đáp ứng đợc các yêu cầu đó, thì việc giải quyết tranh chấp đất đai phải
quán triệt các nguyên tắc sau đây:

1.3.2.1. Nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nớc thống
nhất quản lý
Điều 17 Hiến pháp 1992 khẳng định: "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do
Nhà nớc thống nhất quản lý". Cụ thể hóa Hiến pháp 1992, Luật Đất đai 2003 đã
quy định: "Nhà nớc không thừa nhận việc đòi lại đất đã giao cho ngời khác sử
dụng trong quá trình thực hiện các chính sách đất đai của Nhà nớc Việt Nam
dân chủ cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt
Nam và Nhà nớc Cộng hòa xã hội Chủ nghĩa Việt Nam". Điều đó khẳng định
toàn bộ đất đai trên lãnh thổ Việt Nam đều thuộc quyền sở hữu toàn dân do Nhà
nớc thống nhất quản lý. Các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân chỉ là những ngời
đợc Nhà nớc giao đất cho sử dụng chứ không có quyền sở hữu đối với đất đai.
Do đó, đối tợng của mọi tranh chấp đất đai phát sinh chỉ là quyền quản lý và
quyền sử dụng đất chứ không phải là quyền sở hữu đối với đất đai. Vì vậy, khi
giải quyết các tranh chấp đất đai, phải tôn trọng và bảo vệ quyền sở hữu toàn
dân đối với đất đai mà Nhà nớc là ngời đại diện; bảo vệ quyền đại diện sở hữu
đất đai của Nhà nớc; bảo vệ thành quả cách mạng về đất đai mà nhân dân ta đã
giành đợc.
1.3.2.2. Nguyên tắc bảo đảm lợi ích của ngời sử dụng đất, nhất là lợi ích
kinh tế, khuyến khích việc tự thơng lợng, tự hòa giải trong nội bộ nhân dân
Luật Đất đai 1993 ra đời với việc thừa nhận năm quyền năng của ngời sử
dụng đất (quyền chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền
sử dụng đất) đã khẳng định t tởng đổi mới trong quá trình Nhà nớc điều hành
các quan hệ xã hội về đất đai. Do đó, việc tôn trọng các quyền của ngời sử dụng
đất và tạo điều kiện để họ phát huy tối đa các quyền đó là nguyên tắc quan
trọng của Luật Đất đai. Thực tế đã chứng minh rằng, nếu lợi ích của ngời sử
dụng đất không đợc đảm bảo, thì việc sử dụng đất không thể mang lại hiệu quả
kinh tế cao. Đó cũng chính là nguyên tắc cơ bản trong quá trình giải quyết các
tranh chấp đất đai.
Tôn trọng quyền định đoạt của các chủ thể khi tham gia các quan hệ
pháp luật đất đai là tôn trọng quyền tự do thỏa thuận, thơng lợng của họ trên cơ

sở các quy định của pháp luật. Do vậy, hòa giải trở thành cách thức và cũng là
nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai quan trọng và đạt hiệu quả nhất.
1.3.2.3. Nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai phải nhằm mục đích
ổn định tình hình chính trị, kinh tế, xã hội, gắn việc giải quyết tranh chấp
đất đai với việc tổ chức lại sản xuất, bố trí lại cơ cấu sản xuất hàng hóa
Do ảnh hởng tiêu cực của tranh chấp đất đai đến mọi mặt của đời sống
chính trị, kinh tế, xã hội nên việc giải quyết các tranh chấp đất đai phải nhằm
vào mục đích bình ổn các quan hệ xã hội. Chú ý đảm bảo quá trình sản xuất của
ngời dân, tránh làm ảnh hởng dây chuyền đến cơ cấu sản xuất chung. Đồng thời
cải thiện và bố trí, sắp xếp lại cơ cấu sản xuất hàng hóa theo chủ trơng của
Đảng: "Ai giỏi nghề gì, làm nghề ấy".
1.3.2.4. Nguyên tắc đảm bảo pháp chế xã hội chủ nghĩa
Khi giải quyết tranh chấp đất đai phải chú ý và tuân thủ các nguyên tắc,
trình tự, thủ tục, thẩm quyền mà pháp luật đã quy định. Phát hiện và giải quyết
kịp thời các vi phạm pháp luật về đất đai, tránh tình trạng để tranh chấp đất đai
kéo dài, làm ảnh hởng tới tâm lý và lợi ích của ngời dân.
1.4. Khái quát về pháp luật giải quyết tranh chấp đất đai
Hệ thống các văn bản pháp luật về đất đai đợc ban hành từ sau khi thành
lập Nhà nớc Việt Nam dân chủ cộng hòa (năm 1945) tới nay đợc coi là một hệ
thống rất phức tạp, trải qua nhiều giai đoạn lịch sử và có nhiều chính sách khác
nhau đợc áp dụng ở cả hai miền Nam Bắc.
Pháp luật đất đai của nớc ta có những đặc điểm chủ yếu nh sau:
Thứ nhất, pháp luật về đất đai phát triển gắn liền với các giai đoạn lịch
sử phát triển của Nhà nớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, thể hiện tập
trung nhất đờng lối của Đảng Cộng sản Việt Nam về cách mạng ruộng đất ở n-
ớc ta. Pháp luật về đất đai phát triển và ngày càng hoàn thiện trở thành một hệ
thống tơng đối hoàn chỉnh, một bộ phận của hệ thống pháp luật Việt Nam. Từ
những văn bản đơn hành hiệu lực cha cao (Sắc lệnh, Nghị định, Quyết định,
Thông t ), đã ra đời văn bản luật hình thức cao nhất có hiệu lực cao điều chỉnh
các quan hệ đất đai ở nớc ta, đó là Luật Đất đai.

Thứ hai, sự hình thành và phát triển của hệ thống các văn bản pháp luật
về đất đai là một quá trình lâu dài, thể hiện ở cả hai mặt: số lợng và chất lợng,
gắn liền với lịch sử hình thành và phát triển của hệ thống pháp luật Việt Nam.
Hệ thống pháp luật đất đai nói chung và pháp luật về giải quyết tranh chấp đất
đai nói riêng đã đợc xây dựng và từng bớc hoàn thiện nhằm phúc đáp các yêu
cầu về quản lý và sử dụng đất đai qua các thời kỳ, cụ thể đề cập đến một số văn
bản pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai tiêu biểu qua các giai đoạn nh
sau:
1.4.1. Thời kỳ trớc khi ban hành Hiến pháp 1980
Trong thời kỳ này, các quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp
đất đai cha rõ ràng, cụ thể, ngoại trừ các quy định về giải quyết tranh chấp đất
bãi sa bồi (đất canh tác).
Thông t 45/NV-TC ngày 02/7/1958 của Bộ Nội vụ về việc phân phối và
quản lý đất bãi sa bồi quy định thẩm quyền giải quyết "tranh chấp hoa màu do
chính quyền và nông hội giải quyết, nếu đặc biệt khó khăn thì đa ra Tòa án xét
xử"; thẩm quyền giải quyết "tranh chấp địa giới hành chính đất bãi sa bồi" do
ủy ban hành chính xã đang quản lý giải quyết, nếu ranh giới thuộc nhiều xã thì
địa phận xã nào xã đó quản lý hoặc xã có điều kiện thuận tiện hơn quản lý, nếu
xen kẽ nhiều xã thì xã nào có nhiều số dân hơn trên đất bãi sa bồi quản lý và
chịu trách nhiệm đảm bảo cho các xã ít dân sản xuất trên bãi sa bồi.
Nh vậy, giai đoạn này thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của ủy
ban hành chính các cấp cha đợc quy định rõ ràng. Thực tế, việc giải quyết các
tranh chấp đất đai chủ yếu do ủy ban hành chính cấp xã thực hiện với vai trò
của tổ chức nông hội địa phơng (tham gia nhiều vào công việc chính quyền), cơ
quan t pháp chỉ xuất hiện khi giải quyết tranh chấp hoa màu trên đất bãi sa bồi.
1.4.2. Thời kỳ sau khi ban hành Hiến pháp 1980
1.4.2.1. Giai đoạn từ khi Hiến pháp 1980 có hiệu lực đến trớc khi
Luật Đất đai 1987 ra đời
Hiến pháp 1980 ra đời đã khép lại một chặng đờng dài phấn đấu không
ngừng của Nhà nớc ta nhằm mục tiêu xã hội hóa toàn bộ vốn đất đai trong phạm

vi cả nớc. Điều 19 và Điều 20 Hiến pháp 1980 quy định: "Đất đai, rừng núi,
sông hồ, hầm mỏ, tài nguyên thiên nhiên trong lòng đất, ở vùng biển và thềm
lục địa... là của Nhà nớc, đều thuộc sở hữu toàn dân", "Những tập thể và cá
nhân đang sử dụng đất đai đợc tiếp tục sử dụng".
Tuy nhiên, việc coi đất đai thuộc sở hữu chung, đất không có giá, dẫn
tới việc chia cấp đất tràn lan, sử dụng kém hiệu quả. Cấp xã, cấp phờng cũng
tham gia vào việc giao đất cho nhân dân; việc lấn, chiếm đất để xây dựng nhà ở
diễn ra phổ biến song không đợc giải quyết kịp thời là nguyên nhân chủ yếu của
các tranh chấp đất đai trong thời kỳ này. Cơ chế quản lý, chính sách của Đảng và
Nhà nớc trong giai đoạn này cha thực sự khuyến khích nông dân và sản xuất nông
nghiệp, dẫn đến tình trạng nhiều tập đoàn sản xuất, HTX làm ăn kém hiệu quả, đời
sống nhân dân gặp nhiều khó khăn. Do đó, một số các HTX, tập đoàn sản xuất
nông nghiệp đi đến tan rã, đất đai lại có sự chia cấp lại. Nhiều gia đình trớc kia đã
hiến ruộng đất của cha ông vào các HTX, nay đòi lại. Khi giải quyết các tranh
chấp một số địa phơng còn thiên về việc sử dụng biện pháp mệnh lệnh hành
chính, khiến cho các tranh chấp đất đai không đợc xử lý thỏa đáng và dứt điểm,
nên việc tranh chấp đất đai vẫn kéo dài.
Thời kỳ này đã xuất hiện thêm các tranh chấp về đất hơng hỏa, đất thổ
c; tranh chấp đất giữa đồng bào địa phơng với những ngời từ nơi khác đến xây
dựng vùng kinh tế mới. Tính chất của tranh chấp đất đai thời kỳ này trầm trọng
hơn và gay gắt hơn. Tuy vậy, việc giải quyết tranh chấp đất đai còn quan liêu,
mang nặng tính mệnh lệnh hành chính. Do đó, tranh chấp đất đai vẫn còn tồn
tại kéo dài, việc sử dụng đất kém hiệu quả, mâu thuẫn vẫn còn trầm trọng kéo
theo sự trì trệ của nền sản xuất hàng hóa.
* Các văn bản pháp luật quy định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất
đai trong giai đoạn này là:
- Quyết định số 201/CP ngày 01/7/1980 của Hội đồng Chính phủ về
việc thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cờng công tác quản lý ruộng đất trong
cả nớc lần đầu tiên quy định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai theo
ngành, theo cấp (phần VII).

- Thông t 55-ĐKTK ngày 05/1/1981 của Tổng cục Quản lý ruộng đất
hớng dẫn việc giải quyết các trờng hợp sử dụng đất không hợp pháp, không hợp
lý.
- Thông t 293-TT/ RĐ ngày 22/10/1985 của Tổng cục Quản lý ruộng h-
ớng dẫn việc giải quyết tranh chấp đất bãi sa bồi.
1.4.2.2. Giai đoạn từ khi Luật Đất đai 1987 đợc ban hành đến trớc
khi Luật Đất đai 1993 ra đời
Hiến pháp 1980 cũng nh Luật Đất đai 1987 đều khẳng định đất đai
thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nớc thống nhất quản lý. Song các văn bản pháp
luật hớng dẫn thi hành đã không xác định rõ ràng quyền lợi của ngời sử dụng
đất đã làm hạn chế hiệu quả sử dụng đất.
Trong giai đoạn này, nổi trội nhất phải kể đến chủ trơng thực hiện cơ
chế quản lý kinh tế mới trong nông nghiệp theo Nghị quyết 10 ngày 5/4/1988
của Bộ Chính trị. Mục đích là gắn lợi ích của ngời lao động với từng mảnh đất
đợc giao, đã thúc đẩy sản xuất phát triển, ngời nông dân đã nhận thức rõ những
quyền lợi và nghĩa vụ của mình theo quy định của pháp luật, thấy đợc lợi ích
thiết thực từ việc sử dụng đất mang lại. Vì vậy, tình trạng đòi lại ruộng đất trong
nội bộ nhân dân tăng nhanh về số lợng. ở một số địa phơng, nhất là ở miền Tây
và miền Đông Nam Bộ, nhiều nông dân đòi lại ruộng đất cũ, có nơi đã xảy ra
những vụ tranh chấp đất đai gay gắt. Những ruộng đất nông dân đòi lại phổ biến
là: ruộng đất đã qua mấy lần điều chỉnh, ruộng đất bị cắt bớt và bị "xáo canh"
khi thực hiện khoán sản phẩm; ruộng đất do lâm, nông trờng và đơn vị quân đội
quản lý nhng không sử dụng hết, trong đó có cả ruộng đất của nông dân trớc
đây đã khai phá; ruộng đất do một số cán bộ, đảng viên chiếm vì t lợi. ở khu
vực trung du, miền núi, có sự tranh chấp ruộng đất giữa đồng bào dân tộc tại
chỗ với đồng bào các địa phơng khác đến sản xuất và khai hoang xây dựng
vùng kinh tế mới. Ngoài ra, còn tồn tại các tranh chấp giữa đất trồng lúa với đất
nuôi tôm; giữa đất trồng cao su với đất trồng cây tiêu, cà phê, cây điều, đất h-
ơng hỏa, đất thổ c
Đối với nhà ở, các tranh chấp phát sinh trong giai đoạn này thờng liên

quan đến nhà cải tạo, nhà vắng chủ, đòi lại nhà cho thuê trớc ngày 1/7/1991 (là
ngày Pháp lệnh về nhà ở có hiệu lực). Ngoài ra, còn xuất hiện các tranh chấp về
nhà ở khi vợ chồng ly hôn.
Để tạo cơ sở pháp lý giải quyết tình hình tranh chấp đất đai kể trên. Nhà
nớc ta đã ban hành một số văn bản pháp luật nh:
+ Luật Đất đai 1987 (Điều 21).
+ Chỉ thị số 154-HĐBT ngày 11/10/1988 của Hội đồng Bộ trởng (nay là
Chính phủ) về triển khai thực hiện chỉ thị số 47-CT/TƯ của Bộ Chính trị về giải
quyết một số vấn đề cấp bách về ruộng đất.
+ Quyết định số 13- HĐBT ngày 01/ 02/ 1989 của Hội đồng Bộ trởng
(nay là Chính phủ) về việc giải quyết một số vấn đề cấp bách về ruộng đất.
+ Nghị định 30-HĐBT ngày 23/3/1989 của Hội đồng Bộ trởng (nay là
Chính phủ) về việc thi hành Luật Đất đai (Điều 15, 16).
+ Chỉ thị số 364-CT ngày 06/11/1991 của Chủ tịch Hội đồng Bộ trởng
(nay là Thủ tớng Chính phủ) về việc giải quyết tranh chấp đất đai liên quan đến
địa giới hành chính.
Các văn bản pháp luật này đã tạo cơ sở pháp lý cho việc giải quyết tranh
chấp đất đai trong giai đoạn này, góp phần vào việc giải quyết mâu thuẫn trong
nội bộ nhân dân, ổn định sản xuất.
1.4.2.3. Giai đoạn từ khi Luật Đất đai 1993 ban hành đến nay
Sau khi Hiến pháp 1992 ra đời, với các quy định mang tính nền tảng là
đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nớc thống nhất quản lý, Nhà nớc giao đất
cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài và ngời sử dụng
đất, đợc để lại thừa kế và chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp
luật. Với định hớng cơ bản đó, Luật Đất đai 1993 ra đời đã mở rộng hơn các
quyền của ngời sử dụng đất. Ngời sử dụng đất có quyền chuyển đổi, chuyển nh-
ợng, cho thuê, thế chấp, thừa kế quyền sử dụng đất. Bộ luật Dân sự năm 1995
thừa nhận hộ gia đình là một đơn vị kinh tế tự chủ, cụ thể hóa các quyền và
nghĩa vụ của chủ thể khi tham gia vào quan hệ giao dịch dân sự về đất đai. Hơn
nữa, trong cơ chế kinh tế thị trờng, đất đai trở thành tài sản đặc biệt, có giá; ng-

ời sử dụng đất có thể chuyển đổi, chuyển nhợng quyền sử dụng đất nhằm đáp
ứng nhu cầu sản xuất và đời sống của bản thân. Khi cần, họ có thể đem quyền
sử dụng đất đai đi thế chấp để vay vốn phát triển sản xuất. Những quy định mới
của Luật Đất đai 1993 đã đảm bảo quyền lợi và phát huy khả năng của ngời sử
dụng đất, khiến đất đai ngày càng trở nên có giá trị hơn.
Luật Đất đai 1993 đánh dấu một bớc phát triển của quá trình hoàn thiện
cơ chế quản lý đất đai của Nhà nớc ta, khắc phục tình trạng bao cấp về đất đai,
giao đất sử dụng không mất tiền, đảm bảo sử dụng đất đai đúng mục đích, có
hiệu quả.
Trong nền kinh tế thị trờng hiện nay, khi mức độ đô thị hóa diễn ra
nhanh chóng, nhu cầu về nhà ở của ngời dân ngày càng trở nên bức xúc, việc sử
dụng đất đai để xây dựng cơ sở hạ tầng ngày càng khiến cho giá đất nhiều khi
tăng đột biến chỉ trong thời gian ngắn. Đây là nguyên nhân góp phần làm tăng
các tranh chấp đất đai. Cùng với việc gia tăng dân số, chính sách xã hội về nhà
ở tại các đô thị lớn đang trở thành vấn đề bức xúc cần đợc giải quyết.
Việc tranh chấp đòi lại nhà đất do Nhà nớc quản lý, cải tạo thuộc diện
cho thuê, nhà vắng chủ, nhà cải tạo công thơng nghiệp t bản t doanh qua các
thời kỳ trớc đây cũng diễn ra gay gắt tại một số đô thị nh Hà Nội, Hải Phòng.
Đây là những vấn đề lớn, đã tồn tại từ nhiều năm nay nhng vẫn cha thể giải
quyết dứt điểm đợc.
Trớc tình hình đó, nhằm hoàn chỉnh thêm một bớc các quy định pháp
luật về giải quyết tranh chấp đất đai, đáp ứng yêu cầu của tình hình mới. Luật
Đất đai năm 1993 đã đợc sửa đổi bổ sung một số điều vào các năm 1998 và
2001. Với hơn 171 văn bản pháp luật đất đai đợc các cấp, các ngành ở Trung -
ơng và hàng trăm các văn bản do các cơ quan ở địa phơng ban hành đã góp
phần đáng kể vào việc giải quyết tranh chấp đất đai nhằm phúc đáp các yêu cầu
quản lý và sử dụng đất đai trong giai đoạn hiện nay. Trong đó có thể đề cập đến
một số các văn bản pháp luật tiêu biểu sau đây:
+ Thông t liên tịch số 02/TTLT/TANDTC-VKSNDTC-TCĐC của Tòa án
nhân dân tối cao (TANDTC), Viện kiểm sát nhân dân tối cao (VKSNDTC) và

Tổng cục Địa chính ngày 28/7/1997 hớng dẫn về thẩm quyền của TAND trong
việc giải quyết các tranh chấp quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 3
Điều 38 Luật Đất đai.
+ Thông t liên tịch số 01/2002/TTLT-TAND-VKSNDTC-TCĐC ngày
03/1/2002 của TANDTC, VKSNDTC và Tổng cục Địa chính "Hớng dẫn về
thẩm quyền của Tòa án nhân dân trong việc giải quyết tranh chấp liên quan đến
quyền sử dụng đất".
Mới đây, ngày 26/11/2003, Quốc hội khóa XI kỳ họp thứ 4 đã thông
qua Luật Đất đai mới - Luật Đất đai năm 2003 (trong đó quy định thẩm quyền giải
quyết tranh chấp đất đai từ Điều 135 đến Điều 137), có hiệu lực thi hành vào ngày
1/7/2004.
Chơng 2
Thực trạng giải quyết tranh chấp đất đai
(qua thực tiễn ở Hà Nội)
2.1. Khái quát tình hình quản lý, sử dụng đất đai và
tranh chấp đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội
2.1.1. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn thành phố
Hà Nội
Đặc điểm về đất đai của Hà Nội
Thành phố Hà Nội hiện có 9 quận, 5 huyện với 125 phờng và 99 xã,
5 thị trấn. Theo số liệu tổng kiểm kê đất đai năm 2000 và thống kê đất đai năm
2001, tổng diện tích đất tự nhiên của thành phố là 92.047,45 ha. Bình quân đất
tự nhiên tính theo đầu ngời là 346,83 m
2
/ngời, bình quân diện tích đất giao
thông là 21m
2
/ngời, đất ở bình quân 97,22 m
2
/ngời (trong đó đất

đô thị là 10,8 m
2
/ngời, đất ở nông thôn là 33,2 m
2
/ngời). Đất nông nghiệp
43.612,43 ha chiếm 47,14%, tập trung chủ yếu ở 5 huyện ngoại thành, đất lâm
nghiệp 6712,6 ha chiếm 7,3% chủ yếu ở huyện Sóc Sơn, đất ở 11.688,65 ha
chiếm 12,7%, đất chuyên dùng 20.534,39 ha chiếm 22,3%, đất cha sử dụng
9549,65 ha chiếm 10,3% [48, tr. 1].
Năm 1990, diện tích đất nông nghiệp chiếm 48,24%, diện tích đất lâm
nghiệp là 7,37 %, diện tích đất ở 13,76%, đất chuyên dùng 18,37%, đất cha sử
dụng 12,26% [49, tr. 145]
Nh vậy tỷ lệ các loại đất trên địa bàn thành phố hiện nay so với năm
1990 giảm không đáng kể từ 1 - 2%.
Luật Đất đai năm 1993 đã quy định các nội dung quản lý nhà nớc về đất
đai, quy định về khung giá các loại đất, các quyền và nghĩa vụ của ngời sử dụng
đất; cùng với hệ thống các văn bản pháp quy do Chính phủ ban hành và các Bộ,
ngành Trung ơng cụ thể hóa bằng các thông t hớng dẫn trong nhiều lĩnh vực liên
quan đến quản lý đất đai. Trên cơ sở đó UBND thành phố đã ban hành nhiều văn
bản quy phạm pháp luật, quy định và hớng dẫn cụ thể việc thực hiện chính sách
quản lý và sử dụng đất đai cụ thể là: Văn bản số 55/ CV-UB ngày 13/1/1994 và
Quyết định số 1615/ QĐ-UB ngày 12/6/1995 hớng dẫn thực hiện Nghị định 64/
CP của Chính phủ trên địa bàn thành phố, triển khai việc giao đất nông nghiệp
cho các hộ gia đình, cá nhân ở các huyện ngoại thành;
Thực hiện Nghị định 60/CP của Chính phủ, UBND thành phố đã ban hành
Quyết định số 3564/ QĐ-UB ngày 16/9/1997 về việc thực hiện kê khai đăng ký
cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở tại đô thị (hiện
nay Quyết định này đã đợc thay thế bằng quyết định số 69/ 1999/QĐ-UB ngày
18/8/ 1999), Quyết định số 65/ 2001/ QĐ-UB quy định về cấp GCNQSDĐ ở,
đất ao và vờn liền kề khu vực dân c nông thôn trên địa bàn thành phố.

Thực hiện Nghị định 87/ CP của Chính phủ quy định về khung giá các loại
đất, UBND thành phố đã ban hành Quyết định số 2951/ QĐ-UB ngày 8/11/ 1994
quy định về khung giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội (hiện nay Quyết
định này đã đợc thay thế bằng quyết định số 3519/QĐ-UB ngày 12/9/1997).
Để tăng cờng công tác quản lý nhà nớc về đất đai, thực hiện phân cấp quản
lý, xác định rõ nhiệm vụ, quyền hạn của chính quyền cơ sở, UBND thành phố đã
ban hành Quyết định số 23/ 1998/ QĐ-UB ngày 17/7/1998 về quy định và phân
cấp quản lý đất đai đối với UBND quận, huyện, phờng, xã, thị trấn đặc biệt là quản
lý quỹ đất công và quỹ đất cha sử dụng trên địa bàn phờng, xã, thị trấn, chống lấn
chiếm đất đai, xử lý và ngăn chặn kịp thời các trờng hợp xây nhà không phép... Để
kịp thời ngăn chặn và xử lý các trờng hợp để đất hoang hóa không sử dụng, mua
bán chuyển nhợng trái phép đất nông nghiệp, vi phạm Luật Đất đai và đa đất vào
sử dụng có hiệu quả, UBND thành phố đã ban hành Chỉ thị số 15/CT-UB ngày
24/4/2001 về tăng cờng quản lý nhà nớc về đất đai, kiên quyết xử lý thu hồi đất
đối với các trờng hợp vi phạm Luật Đất đai trên địa bàn thành phố; Chỉ thị số
16/CT-UB ngày 8/4/2002 về tổ chức thực hiện kháng nghị 01 ngày 14/1/2002
của VKSNDTC về khắc phục và xử lý vi phạm đất đai trên địa bàn thành phố;
Chỉ thị số 17/CT-UB ngày 9/4/2002 về một số biện pháp tăng cờng quản lý đất
đai, ngăn chặn xử lý việc mua bán, chuyển nhợng, chuyển đổi mục đích sử
dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp trái pháp luật; đồng thời ban hành Quyết
định số 04/2002/QĐ-UB ngày 16/1/2002 về Quy định xử lý, thu hồi đất của các
tổ chức, hộ gia đình, cá nhân vi phạm Luật Đất đai trên địa bàn thành phố. Mới
đây, ngày 5/5/2004, UBND thành phố đã ban hành Quyết định 16/2004/CT-UB
về việc triển khai Luật Đất đai năm 2003 trên địa bàn thành phố Hà Nội.
Đánh giá chung về tình hình quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn
thành phố Hà Nội
* Việc thực hiện các nội dung quản lý nhà nớc về đất đai ở Hà Nội:
- UBND thành phố đã ban hành đợc nhiều văn bản pháp quy về lập quy
hoạch, giao đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất, chuyển quyền sử dụng đất,
đăng ký địa chính, cấp GCNQSDĐ, thanh tra xử lý các vi phạm về đất đai...

- Đã hoàn thành cơ bản công tác đo, lập Bản đồ Địa chính trên địa bàn
thành phố và giao cho UBND các quận, huyện, phờng, xã, thị trấn, để phục vụ
kịp thời công tác quản lý đất đai.
- Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất: Thành phố đã xây dựng kế hoạch sử
dụng đất hàng năm, quy hoạch kế hoạch sử dụng đất thành phố đến năm 2010.
- Giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất:
+ Công tác giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố: đã đáp ứng đ-
ợc yêu cầu sử dụng đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội song trong thực tiễn
công tác này còn nặng về thủ tục hành chính, thiếu kiểm tra xem xét sau khi có
quyết định giao đất, cho thuê đất đối với các dự án đầu t. Do đó tình hình giao
đất, cho thuê đất không đúng thẩm quyền, sử dụng đất đai sai mục đích đợc
giao, đợc thuê còn xảy ra khá phổ biến. Thành phố đã cơ bản hoàn thành công
tác giao đất nông nghiệp ổn định lâu dài và cấp GCNQSDĐ nông nghiệp cho