Giải quyết tranh chấp đất đai (qua thực tiễn ở Hà Nội)

LUẬN VĂN:

Giải quyết tranh chấp đất đai
(qua thực tiễn ở Hà Nội)

Nhà môi giới bất động sản giá rẻ
chuyên tư vấn mua bán thuê cho thuê đầu tư bất động sản tại hà nội việt nam
Hoàng mai chung 0936899868 email:
website: www.hoangmaichung.com


M đầu

1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài
Kể từ khi nước ta chuyển sang nền kinh tế thị trường, đặc biệt là những năm gần
đây tình hình tranh chấp đất đai ngày càng gia tăng về số lượng và phức tạp về tính chất,
nhất là ở những vùng đang đơ thị hóa nhanh. Các dạng tranh chấp đất đai phổ biến trong thực
tế là: tranh chấp hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho th, thừa kế, thế chấp quyền sử
dụng đất; tranh chấp do lấn, chiếm đất; tranh chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với
đất; tranh chấp đất đai trong các vụ án ly hơn... Có thể liệt kê rất nhiều ngun nhân dẫn đến
tranh chấp đất đai như: Việc quản lý đất đai còn nhiều thiếu sót, sơ hở; việc giao đất và cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) tiến hành chậm; việc lấn chiếm đất đai diễn
ra ngày càng phổ biến nhưng khơng được ngăn chặn và xử lý kịp thời; đất đai từ chỗ chưa
được thừa nhận có giá trị nay trở thành tài sản có giá trị cao, thậm chí ở nhiều nơi, nhiều lúc
giá đất tăng đột biến...
Các tranh chấp đất đai diễn ra gay gắt và phát sinh ở hầu hết các địa phương. Tính
bình qn trong cả nước tranh chấp đất đai chiếm từ 55 - 60%, thậm chí nhiều tỉnh phía
Nam chiếm từ 70 - 80% các tranh chấp dân sự phát sinh (thành phố Hồ Chí Minh, An
Giang, Bạc Liêu, Long An...).
Nhà nước ta đã rất cố gắng trong việc giải quyết các tranh chấp đất đai nhằm ổn
định tình hình chính trị, xã hội. Hệ thống các văn bản pháp luật đất đai ngày càng được sửa

đổi, bổ sung và hồn thiện, trong đó quy định việc giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm
quyền của ủy ban nhân dân (UBND) và Tòa án nhân dân (TAND) (các Điều 21, 22 Luật Đất
đai năm 1987; Điều 38 của Luật Đất đai năm 1993; Điều 136 Luật Đất đai năm 2003). Tuy
nhiên, các quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai mới chỉ "dừng lại" ở mức độ
chung chung, nên trên thực tế dẫn đến sự chồng chéo, đùn đẩy giữa UBND và TAND. Khắc
phục những nhược điểm này, Luật Đất đai năm 2003 đã quy định thẩm quyền giải quyết
tranh chấp đất đai tương đối cụ thể, tạo cơ sở pháp lý để các cơ quan có thẩm quyền áp dụng
giải quyết các tranh chấp đất đai có hiệu quả hơn.

Nhà môi giới bất động sản giá rẻ
chuyên tư vấn mua bán thuê cho thuê đầu tư bất động sản tại hà nội việt nam
Hoàng mai chung 0936899868 email:
website: www.hoangmaichung.com


Chính sách, pháp luật về đất đai của Đảng và Nhà nước ta có nhiều thay đổi tương
thích với từng giai đoạn phát triển của cách mạng, song bên cạnh đó còn nhiều quy định
không nhất quán. Hơn nữa, việc giải thích, hướng dẫn của các cơ quan có thẩm quyền
cũng chưa đầy đủ và kịp thời. Do đó, tình hình giải quyết tranh chấp đất đai của các cơ quan
hành chính và TAND trong những năm qua vừa chậm trễ, vừa không thống nhất. Có nhiều
vụ phải xử đi, xử lại nhiều lần, kéo dài trong nhiều năm, phát sinh khiếu kiện kéo dài và
làm giảm lòng tin của người dân đối với đường lối, chính sách, pháp luật của Nhà nước.
Có thể khẳng định rằng, việc giải quyết tranh chấp đất đai hiện nay là loại việc khó
khăn, phức tạp nhất và là khâu yếu nhất trong công tác giải quyết các tranh chấp dân sự nói
chung. Do đó, việc nghiên cứu một cách có hệ thống các quy định của pháp luật về đất đai,
thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai; thực trạng tranh chấp đất đai và việc giải quyết tranh
chấp đất đai của các cơ quan có thẩm quyền (qua thực tiễn ở Hà Nội) trong những năm gần
đây, trên cơ sở đó đề xuất những kiến nghị nhằm sửa đổi, bổ sung chính sách, pháp luật về đất
đai và xác lập cơ chế giải quyết các tranh chấp đất đai thích hợp nhằm nâng cao hiệu quả công
tác giải quyết tranh chấp đất đai, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp cho công dân là việc làm

có ý nghĩa quan trọng về mặt lý luận và thực tiễn hiện nay. Với nhận thức như vậy, tôi đã lựa
chọn vấn đề "Giải quyết tranh chấp đất đai (qua thực tiễn ở Hà Nội)" làm đề tài luận văn
thạc sĩ luật học của mình.
2. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
- Mục đích nghiên cứu của luận văn là phân tích, đánh giá thực trạng tranh chấp và
giải quyết tranh chấp đất đai ở nước ta, qua đó đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật
đất đai và cơ chế áp dụng pháp luật để giải quyết có hiệu quả hơn các tranh chấp đất đai.
- Để đạt được mục đích này, luận văn có nhiệm vụ nghiên cứu những quy định của
pháp luật đất đai liên quan đến việc giải quyết tranh chấp đất đai, thực trạng giải quyết
tranh chấp đất đai ở Hà Nội. Trên cơ sở đó chỉ ra những thiếu sót, tồn tại của pháp luật đất
đai hiện hành về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai; đề xuất các giải pháp nhằm
hoàn hiện pháp luật đất đai, nâng cao hiệu quả của công tác giải quyết tranh chấp đất đai
phúc đáp các đòi hỏi của sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước trong những
năm đầu của thế kỷ XXI.


3. Phương pháp nghiên cứu
- Để giải quyết các vấn đề do đề tài đặt ra, người viết luận văn sử dụng phương
pháp lịch sử, phương pháp thống kê, phương pháp phân tích, trao đổi chuyên gia.
4. ý nghĩa của các kết quả nghiên cứu
Các kết quả nghiên cứu của đề tài này có thể được sử dụng làm tài liệu tham khảo
tại các cơ sở đào tạo và nghiên cứu về luật học. Một số kiến nghị của đề tài có giá trị tham
khảo đối với các cơ quan xây dựng và thực thi pháp luật trong quá trình xây dựng, hoàn
thiện và tổ chức thực hiện pháp luật đất đai nói chung và pháp luật giải quyết tranh chấp
đất đai nói riêng ở nước ta.
5. Kết cấu của luận văn
Ngoài các phần Mở đầu, Kết luận và Danh mục tài liệu tham khảo, luận văn có 3
chương:
Chương 1: Những vấn đề chung về tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất
đai.

Chương 2: Thực trạng giải quyết tranh chấp đất đai (qua thực tiễn ở Hà Nội)
Chương 3: Định hướng và giải pháp nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp đất
đai.


Chương 1
Những vấn đề chung về tranh chấp đất đai
và giải quyết tranh chấp đất đai

1.1. Tranh chấp đất đai: Khái niệm, phân loại, đặc điểm
1.1.1. Khái niệm tranh chấp đất đai
Trong bất kỳ xã hội nào, đất đai luôn có vai trò và vị trí quan trọng đối với con
người, góp phần quyết định sự phát triển phồn vinh của mỗi quốc gia. Cùng với sự phát
triển của sản xuất và đời sống, nhu cầu sử dụng đất của con người ngày càng phong phú và
đa dạng hơn. Xuất phát từ lợi ích của các giai tầng trong xã hội và dựa trên đòi hỏi của
công cuộc xây dựng và phát triển đất nước, Nhà nước sử dụng pháp luật để điều chỉnh các
quan hệ đất đai nhằm tạo lập một môi trường pháp lý lành mạnh cho hoạt động khai thác
và sử dụng đất hợp lý và có hiệu quả. Đồng thời, tạo cơ sở pháp lý vững chắc để giải quyết
dứt điểm và có hiệu quả những tranh chấp đất đai nảy sinh.
Tranh chấp đất đai là một hiện tượng xã hội xảy ra trong bất kỳ hình thái kinh tế xã hội nào. Trong xã hội tồn tại lợi ích giai cấp đối kháng thì tranh chấp đất đai mang màu
sắc chính trị, đất đai luôn là đối tượng tranh chấp giữa giai cấp bóc lột và giai cấp bị bóc
lột. Việc giải quyết triệt để các tranh chấp đất đai ở các xã hội phải được thực hiện bằng
một cuộc cách mạng xã hội. ở xã hội không tồn tại mâu thuẫn về lợi ích giai cấp đối
kháng, tranh chấp đất thường là mâu thuẫn về lợi ích kinh tế, quyền và nghĩa vụ của các
bên. Việc giải quyết tranh chấp đất đai do các bên tự tiến hành thông qua con đường
thương lượng, hòa giải hoặc do các cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện dựa trên
việc áp dụng các quy định của pháp luật.
Tranh chấp đất đai, hiểu theo nghĩa rộng là biểu hiện sự mâu thuẫn, bất đồng trong
việc xác định quyền quản lý, quyền chiếm hữu, quyền sử dụng đối với đất đai, phát sinh
trực tiếp hoặc gián tiếp trong lĩnh vực quản lý và sử dụng đất đai.

Theo nghĩa hẹp, tranh chấp đất đai là tranh chấp phát sinh giữa các chủ thể tham
gia quan hệ pháp luật đất đai về quyền và nghĩa vụ trong quá trình quản lý và sử dụng đất
đai [43, tr. 245].
Trong thực tế, tranh chấp đất đai được hiểu là sự tranh chấp về quyền quản lý,
quyền sử dụng xung quanh một khu đất cụ thể mà mỗi bên đều cho rằng mình phải được
quyền đó do pháp luật quy định và bảo hộ. Vì vậy, họ không thể cùng nhau tự giải quyết
các tranh chấp đó mà phải yêu cầu cơ quan có thẩm quyền phân xử (giải quyết).
1.1.2. Phân loại tranh chấp đất đai
Trước những năm 1980, Nhà nước ta thừa nhận nhiều hình thức sở hữu đối với đất
đai: Sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể và sở hữu tư nhân... Do đó ở thời kỳ này tranh chấp
đất đai bao gồm: Tranh chấp về quyền sở hữu đất đai, quyền quản lý và sử dụng đối với
đất đai. Sau Hiến pháp 1980 ra đời, Nhà nước trở thành đại diện chủ sở hữu duy nhất đối
với toàn bộ toàn bộ vốn đất đai trong cả nước, do đó các tranh chấp đất đai hiện nay chỉ
bao gồm tranh chấp về quyền quản lý và sử dụng đất đai. Theo quy định của pháp luật hiện
hành có ba loại hình tranh chấp đất đai:
+ Tranh chấp về quyền sử dụng đất đai;
+ Tranh chấp về tài sản có liên quan đến quyền sử dụng đất;
+ Tranh chấp về quyền sử dụng đất có liên quan đến địa giới đơn vị hành chính
(xã, huyện, tỉnh).
Tuy nhiên, trên thực tế thường xuất hiện dạng tranh chấp đất đai phổ biến sau đây:
- Tranh chấp hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất:
Dạng tranh chấp này thường xảy ra ở vùng nông thôn, việc phát sinh thường là do
lúc chuyển đổi đất đai hai bên không làm hợp đồng hoặc hợp đồng có được soạn thảo
nhưng nội dung rất sơ sài, đơn giản. Vì thế, sau một thời gian một bên cảm thấy quyền lợi
bị thiệt thòi nên phát sinh tranh chấp, mặc dù vào thời điểm chuyển đổi hai bên đều đã nhất
trí về các điều kiện để chuyển đổi quyền sử dụng đất.
- Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Dạng tranh chấp này xảy ra khá phổ biến, việc phát sinh thường là do một bên
hoặc cả hai bên thực hiện khơng đúng giao kết như khơng trả tiền hoặc khơng giao đất,
cũng có trường hợp do bị lừa dối hoặc sau khi ký kết hợp đồng thấy bị hớ trong điều khoản
thỏa thuận về giá cả nên rút lại khơng thực hiện hợp đồng. Nhiều trường hợp nội dung hợp
đồng khơng đề cập rõ ràng về mục đích của hợp đồng, khơng xác định cụ thể bên bán hay
bên mua có nghĩa đóng thuế chuyển quyền sử dụng đất, làm thủ tục... đây cũng là ngun
nhân dẫn đến tranh chấp.
- Tranh chấp hợp đồng cho th quyền sử dụng đất:
Việc phát sinh dạng tranh chấp này là do một bên hoặc cả hai bên vi phạm các
điều khoản của hợp đồng như:
+ Hết thời hạn th đất nhưng khơng chịu trả lại đất cho bên cho th;
+ Khơng trả tiền th đất;
+ Sử dụng đất khơng đúng mục đích khi th;
+ Đòi lại đất trước thời hạn hợp đồng.
- Tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất:
Dạng tranh chấp này thường phát sinh sau khi thời hạn thực hiện nghĩa vụ đã hết,
nhưng bên vay đã khơng thực hiện nghĩa vụ trả nợ đã cam kết.
- Tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất:
Dạng tranh chấp này thường xảy ra do các ngun nhân chủ yếu sau:
+ Người có quyền sử dụng đất chết khơng để lại di chúc và những người thừa kế
theo pháp luật khơng thỏa thuận được với nhau về việc phân chia di sản thừa kế hoặc
khơng hiểu biết về các quy định của pháp luật thừa kế, nên dẫn đến việc phát sinh tranh
chấp.
+ Người sử dụng đất trước khi chết có lập di chúc để lại thừa kế quyền sử dụng đất
nhưng di chúc đó trái pháp luật.
- Tranh chấp do lấn, chiếm đất:

Nhà môi giới bất động sản giá rẻ
chuyên tư vấn mua bán thuê cho thuê đầu tư bất động sản tại hà nội việt nam

Hoàng mai chung 0936899868 email:
website: www.hoangmaichung.com


Loại tranh chấp này xảy ra do một hoặc cả hai bên đã chiếm dụng đất của nhau.
Có trường hợp trước đây khi thi hành chính sách cải tạo nơng nghiệp, Nhà nước đã giao
đất cho người khác sử dụng, nay chủ cũ tự động chiếm lại đất canh tác và dẫn đến tranh
chấp.
- Tranh chấp về cản trở việc thực hiện quyền sử dụng đất:
Loại tranh chấp này tuy số lượng tranh chấp phát sinh ít nhưng tính chất lại rất
phức tạp. Thơng thường, do mâu thuẫn phát sinh, bên sử dụng đất ở gần lối đi cơng cộng
có vị trí đất ở sâu hoặc xa mặt tiền và một bên do có thành kiến cá nhân đã cản trở người
sử dụng đất bên trong việc thực hiện quyền sử dụng đất như khơng cho đi qua phần đất của
mình, rào lại lối đi chung v.v... do đó dẫn đến tranh chấp.
Ngồi ra, còn tồn tại một số dạng tranh chấp đất đai cụ thể trên thực
tế như:
- Tranh chấp về việc làm thiệt hại đến việc sử dụng đất;
- Tranh chấp quyền sử dụng đất;
- Tranh chấp tài sản gắn liền với đất;
- Tranh chấp đất trong vụ án ly hơn.
1.1.3. Đặc điểm của tranh chấp đất đai
Quan hệ đất đai là một dạng đặc biệt của quan hệ dân sự nên bên cạnh những đặc
điểm chung của một tranh chấp dân sự, tranh chấp đất đai còn mang những đặc điểm đặc
trưng riêng khác với các tranh chấp dân sự, tranh chấp lao động, tranh chấp kinh tế... Sự
khác biệt đó thể hiện ở những điểm chủ yếu sau đây:
Thứ nhất, chủ thể của tranh chấp đất đai chỉ có thể là chủ thể của quyền quản lý và
quyền sử dụng đất mà khơng phải là chủ thể của quyền sở hữu đất đai. Quyền sử dụng đất
của các chủ thể được xác lập dựa trên quyết định giao đất, cho th đất của Nhà nước hoặc
được Nhà nước cho phép nhận chuyển nhượng từ các chủ thể khác hoặc được Nhà nước
thừa nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với diện tích đất đang sử dụng. Như vậy, chủ

thể của tranh chấp đất đai là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân tham gia với tư cách là người
quản lý hoặc người sử dụng đất.
Nhà môi giới bất động sản giá rẻ
chuyên tư vấn mua bán thuê cho thuê đầu tư bất động sản tại hà nội việt nam
Hoàng mai chung 0936899868 email:
website: www.hoangmaichung.com


Thứ hai, nội dung của tranh chấp đất đai rất đa dạng và phức tạp. Hoạt động quản
lý và sử dụng đất trong nền kinh tế thị trường diễn ra rất đa dạng, phong phú với việc sử
dụng đất vào nhiều mục đích khác nhau, với diện tích, nhu cầu sử dụng khác nhau. Trong
nền kinh tế thị trường, việc quản lý và sử dụng đất khơng đơn thuần chỉ là việc quản lý và
sử dụng một tư liệu sản xuất. Đất đai đã trở thành một loại hàng hóa đặc biệt, có giá trị
thương mại, giá đất lại biến động theo quy luật cung cầu trên thị trường, nên việc quản lý
và sử dụng nó khơng đơn thuần chỉ là việc khai thác giá trị sử dụng mà còn bao gồm cả giá
trị sinh lời của đất (thơng qua các hành vi kinh doanh quyền sử dụng đất). Tất nhiên, khi
nội dung quản lý và sử dụng đất phong phú và phức tạp hơn thì những mâu thuẫn, bất
đồng xung quanh việc quản lý và sử dụng đất đai cũng trở nên gay gắt và trầm trọng hơn.
Thứ ba, tranh chấp đất đai phát sinh gây hậu quả xấu về nhiều mặt như: Có thể
gây mất ổn định về chính trị, phá vỡ mối quan hệ xã hội, làm mất đồn kết trong nội bộ
nhân dân, phá vỡ trật tự quản lý đất đai, gây đình trệ sản xuất, ảnh hưởng trực tiếp đến lợi
ích khơng những của bản thân các bên tranh chấp mà còn gây thiệt hại đến lợi ích của Nhà
nước và xã hội.
Thứ tư, đối tượng của tranh chấp đất đai là quyền quản lý và quyền sử dụng đất.
Đất đai là loại tài sản đặc biệt khơng thuộc quyền sở hữu của các bên tranh chấp mà thuộc
quyền sở hữu của Nhà nước.
1.2. Ngun nhân tranh chấp đất đai
1.2.1. Ngun nhân khách quan
Tranh chấp đất đai ở nước ta phát sinh có nguồn gốc sâu xa do lịch sử để lại. ở
miền Bắc, sau Cách mạng tháng 8 và sau năm 1953, Đảng và Chính phủ đã tiến hành cải

cách ruộng đất, xóa bỏ chế độ chiếm hữu ruộng đất của thực dân, phong kiến, thiết lập
quyền sở hữu ruộng đất cho người nơng dân. Năm 1960, thơng qua con đường hợp tác hóa
nơng nghiệp, ruộng đất của người nơng dân được đưa vào làm tư liệu sản xuất chung trở
thành sở hữu tập thể, do đó tình hình sử dụng đất đai tương đối ổn định.
ở miền Nam, sau hai cuộc kháng chiến chống ngoại xâm tình hình sử dụng đất đai
có nhiều diễn biến phức tạp hơn. Trong chín năm kháng chiến, Chính phủ đã tiến hành
chia ruộng đất cho người nơng dân hai lần vào các năm 1949 - 1950 và năm 1954, nhưng
Nhà môi giới bất động sản giá rẻ
chuyên tư vấn mua bán thuê cho thuê đầu tư bất động sản tại hà nội việt nam
Hoàng mai chung 0936899868 email:
website: www.hoangmaichung.com


đến năm 1957, ngụy quyền Sài gòn đã thực hiện cải cách điền địa, thực hiện việc "truất
hữu" nhằm xóa bỏ thành quả của cách mạng, gây ra những xáo trộn về quyền quản lý
ruộng đất của người nơng dân. Sau khi thống nhất đất nước, năm 1975, Nhà nước đã tiến
hành hợp tác hóa nơng nghiệp, đồng thời xây dựng hàng loạt các lâm trường, nơng trường,
trang trại. Những tổ chức đó bao chiếm q nhiều diện tích đất nhưng sử dụng lại kém hiệu
quả. Đặc biệt, qua hai lần điều chỉnh ruộng đất vào các năm 1977 - 1978 và năm 19821983, với chính sách chia cấp đất theo kiểu bình qn, "cào bằng" đã dẫn tới những xáo trộn
lớn về ruộng đất, về ranh giới, số lượng và mục đích sử dụng đất đai.
Khi đất nước ta chuyển sang nền kinh tế thị trường với sự thay đổi cơ chế quản lý làm
cho đất đai thì đất đai ngày càng trở nên có giá trị. Dưới góc độ kinh tế, đất đai được coi như
một loại hàng hóa trao đổi trên thị trường theo quy luật cung cầu, quy luật giá trị. Đây là quy
luật tự nhiên, nhưng đối với đất lại khơng được thừa nhận một cách dễ dàng ở nước ta trong
một thời gian khá dài. Do vậy Nhà nước chưa kịp thời có các chính sách để điều tiết và
quản lý có hiệu quả.
Từ khi nhà, đất trở nên có giá trị cao đã tác động đến tâm lý của nhiều người dẫn
đến tình trạng tranh chấp, đòi lại nhà, đất mà trước đó đã bán, cho th, cho mượn, đã bị
tịch thu hoặc giao cho người khác sử dụng hoặc khi thực hiện một số chính sách về đất đai
ở các giai đoạn trước đây mà khơng có các văn bản xác định việc sử dụng đất ổn định của

họ.
1.2.2. Ngun nhân chủ quan
1.2.2.1. Về cơ chế quản lý đất đai
Trong thời gian qua, cơng tác quản lý nhà nước về đất đai còn bị bng lỏng, nhiều
sơ hở, có khi phạm sai lầm, giải quyết tùy tiện, sai pháp luật
Trong cơ chế quản lý tập trung, kế hoạch hóa cao độ, Nhà nước phân cơng, phân
cấp cho q nhiều ngành, dẫn đến việc quản lý đất đai thiếu chặt chẽ, nhiều sơ hở. Có thời
kỳ mỗi loại đất do một ngành quản lý dẫn đến việc tranh chấp về đất thuộc quyền quản lý
của nhiều ngành khác nhau.

Nhà môi giới bất động sản giá rẻ
chuyên tư vấn mua bán thuê cho thuê đầu tư bất động sản tại hà nội việt nam
Hoàng mai chung 0936899868 email:
website: www.hoangmaichung.com


Trong cơ chế thị trường, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch
chung, có sự phân cơng, phân cấp trách nhiệm quản lý đất đai khá rõ. Tuy nhiên, trên thực
tế vẫn còn tồn tại nhiều sai phạm, non kém về trình độ quản lý của đội ngũ cán bộ làm
cơng tác quản lý đất đai. Điều này góp phần làm xuất hiện nhiều tranh chấp đất đai phức
tạp, khó giải quyết. Cụ thể:
- Hồ sơ địa chính chưa hồn chỉnh, đồng bộ, nên thiếu căn cứ pháp lý và thực tế để
xác định quyền sử dụng và quản lý đất đai của tổ chức, cá nhân, đặc biệt là ở những vùng
mà quan hệ đất đai phức tạp và có nhiều biến động. Trong nhiều trường hợp, việc tranh
chấp đất đai lại bắt nguồn từ những tài liệu lịch sử của chế độ cũ để lại. Hơn nữa, việc giao
đất lại khơng được tiến hành theo một quy trình chặt chẽ, nên hồ sơ đất đai khơng đồng bộ
và bị thất lạc.
- Quy hoạch sử dụng đất đai chưa đi vào nề nếp, nên nhiều trường hợp sử dụng đất
khơng hợp lý khó bị phát hiện. Khi phát hiện thì lại khơng được xử lý kịp thời. Nhiều địa
phương còn có những nhận thức lệch lạc về chính sách đất đai, quản lý đất đai còn nặng về

biện pháp mệnh lệnh hành chính mà chưa chú ý đến biện pháp quản lý về mặt kinh tế.
- Một số nơi ban hành văn bản pháp lý đất đai khơng rõ ràng, hoặc chủ trương sai
lầm của một số cán bộ đã làm cho một bộ phận nhân dân hiểu lầm là Nhà nước có chủ
trương "trả lại đất cũ", trả lại đất ơng cha, dẫn đến việc khiếu kiện đòi lại đất ngày càng
nhiều.
1.2.2.2. Về cơng tác cán bộ cơng chức thực hiện cơng vụ liên quan đến đất đai
Một bộ phận cán bộ, cơng chức được giao nhiệm vụ quản lý đất đai đã thực hiện
khơng tốt nhiệm vụ được giao, thiếu gương mẫu, lạm dụng chức quyền, vì lợi ích riêng tư,
bị kẻ xấu lợi dụng để "đục nước béo cò", thực hiện những âm mưu đen tối, gây mất ổn
định xã hội.
Lợi dụng chủ trương điều chỉnh ruộng đất, tổ chức lại sản xuất theo cơ chế mới,
một số cán bộ, đảng viên lợi dụng sơ hở trong các chế độ, chính sách đất đai của Nhà nước
và dựa vào chức quyền để chiếm dụng đất đai trái phép, gây bất bình trong nhân dân. Đặc
biệt, ở những nơi nội bộ mất đồn kết thì lại lấy vấn đề đất đai làm phương tiện để đấu
tranh với nhau, một số phần tử xấu lợi dụng cơ hội này để bao chiếm đất đai hoặc kích
Nhà môi giới bất động sản giá rẻ
chuyên tư vấn mua bán thuê cho thuê đầu tư bất động sản tại hà nội việt nam
Hoàng mai chung 0936899868 email:
website: www.hoangmaichung.com


động gây chia rẽ nội bộ và gây mất ổn định về tình hình chính trị- xã hội, làm mất uy tín
của tổ chức Đảng và chính quyền.
1.2.2.3. Về cơng tác lãnh đạo, chỉ đạo
Cơng tác lãnh đạo, chỉ đạo việc giải quyết tranh chấp đất đai ở nhiều nơi, nhiều lúc
còn hữu khuynh, mất cảnh giác. Chẳng những hồ sơ đất đai khơng đầy đủ, mà việc đăng ký
nhân khẩu, hộ khẩu ở nơng thơn cũng chưa chặt chẽ, kẻ xấu có điều kiện để hoạt động dễ
dàng. Khi phát hiện những kẻ cầm đầu, tổ chức gây rối, kích động vi phạm pháp luật thì lúng
túng trong xử lý, nương nhẹ trong thi hành pháp luật, khơng tổ chức được lực lượng quần
chúng cốt cán đấu tranh với mọi biểu hiện tiêu cực, mà trái lại, để quần chúng bị bọn xấu

lơi kéo. Tổ chức Đảng và chính quyền trở thành người bị động, phải chạy theo giải quyết
những vụ việc đã xảy ra hoặc xử lý những hậu quả nặng nề.
1.2.2.4. Về đường lối chính sách, pháp luật về đất đai
Chính sách đất đai và các chính sách khác có liên quan đến đất đai chưa đồng bộ, có
mặt khơng rõ ràng và đang còn biến động. Thực tế áp dụng các chính sách đất đai còn tùy
tiện dẫn đến tình trạng: Người có khả năng sản xuất nơng nghiệp thì thiếu ruộng đất,
ngược lại, người có ruộng lại khơng có khả năng hoặc nhu cầu sản xuất, để đất đai hoang
hóa hoặc sử dụng đất kém hiệu quả. Tình trạng người nơng dân phải ra các đơ thị bán sức lao
động, gây mất ổn định cơ cấu lao động sản xuất cũng có ngun nhân từ việc thiếu đất để sản
xuất.
Thực tiễn đã chứng minh những sai lầm trong phong trào hợp tác hóa nơng nghiệp
như nóng vội, gò ép, đưa quy mơ hợp tác xã (HTX) nhỏ lên quy mơ HTX lớn khơng phù
hợp với trình độ năng lực quản lý của đội ngũ cán bộ, đặc biệt là đội ngũ cán bộ cơ sở đã
dẫn đến hậu quả là đất đai sử dụng bừa bãi, lãng phí và kém hiệu quả.
Cùng với việc đổi mới cơ chế quản lý trong nơng nghiệp được đổi mới, người sử
dụng đất có nhu cầu sử dụng đất ngày càng cao, đòi hỏi phải có một diện tích đất nhất định
để sản xuất. Do đó đã xuất hiện tư tưởng đòi lại đất để sản xuất. Chính sách đất đai chưa phù
hợp, chậm đổi mới đã tạo cơ sở cho việc lấn chiếm đất đai diễn ra khá phổ biến, song chưa
được giải quyết và xử lý kịp thời.
Nhà môi giới bất động sản giá rẻ
chuyên tư vấn mua bán thuê cho thuê đầu tư bất động sản tại hà nội việt nam
Hoàng mai chung 0936899868 email:
website: www.hoangmaichung.com


Bên cạnh đó, việc Nhà nước chia, tách, nhập hoặc thành lập mới những đơn vị
hành chính trong những năm gần đây dẫn đến việc phân địa giới hành chính khơng rõ ràng,
cụ thể làm cho tình hình tranh chấp đất đai ngày càng phức tạp và gay gắt hơn.
1.2.2.5. Về cơng tác tun truyền, giáo dục và phổ biến pháp luật
Cơng tác tun truyền, giáo dục và phổ biến pháp luật đất đai chưa được coi trọng,

làm cho nhiều văn bản pháp luật đất đai của Nhà nước chưa được phổ biến sâu rộng trong
nhân dân.
Tuy nhiên, việc tranh chấp đất đai ở mỗi địa phương khác nhau còn có những
ngun nhân đặc thù và việc tìm ra những ngun nhân đó phải căn cứ vào thực tế sử dụng
đất, và phong tục tập qn của từng địa phương để xây dựng được những giải pháp tốt nhất
nhằm giải quyết có hiệu quả từng vụ tranh chấp. Song trên thực tế khía cạnh này chưa
được các cơ quan nhà nước chú trọng, xem xét.
1.3. Khái niệm giải quyết tranh chấp đất đai và ngun tắc giải quyết tranh
chấp đất đai
1.3.1. Khái niệm giải quyết tranh chấp đất đai
Theo Từ điển giải thích thuật ngữ luật học: "Giải quyết tranh chấp đất đai là giải
quyết bất đồng, mâu thuẫn trong nội bộ nhân dân, tổ chức và trên cơ sở đó phục hồi các
quyền lợi hợp pháp bị xâm hại đồng thời truy cứu trách nhiệm pháp lý đối với hành vi vi
phạm pháp luật về đất đai" [42].
Trong quan hệ pháp luật đất đai, việc xem xét giải quyết tranh chấp đất đai là một
trong những biện pháp quan trọng để pháp luật đất đai phát huy được vai trò trong đời
sống xã hội. Thơng qua việc giải quyết tranh chấp đất đai, Nhà nước điều chỉnh các quan
hệ đất đai cho phù hợp với lợi ích của Nhà nước và của xã hội. Đồng thời, giáo dục ý thức
tn thủ và tơn trọng pháp luật cho mọi cơng dân, ngăn ngừa những vi phạm pháp luật có
thể xảy ra.
Giải quyết tranh chấp đất đai, với ý nghĩa là một nội dung của chế độ quản lý nhà
nước đối với đất đai, được hiểu là hoạt động của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền,
nhằm tìm ra các giải pháp đúng đắn trên cơ sở pháp luật, nhằm giải quyết các bất đồng, mâu
Nhà môi giới bất động sản giá rẻ
chuyên tư vấn mua bán thuê cho thuê đầu tư bất động sản tại hà nội việt nam
Hoàng mai chung 0936899868 email:
website: www.hoangmaichung.com


thuẫn giữa các bên, khơi phục lại quyền lợi cho bên bị xâm hại. Đồng thời xử lý đối với các

hành vi vi phạm pháp luật đất đai.
Như vậy, giải quyết tranh chấp đất đai là việc vận dụng đúng đắn các quy định của
pháp luật để bảo vệ tốt nhất các quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.
1.3.2. Các ngun tắc giải quyết tranh chấp đất đai
Trong nền kinh tế thị trường với sự tham gia của nhiều thành phần kinh tế, quan hệ
pháp luật đất đai đã trở nên đa dạng, phức tạp kéo theo các tranh chấp đất đai phát sinh
cũng đa dạng, phức tạp và gay gắt. Vì vậy, việc giải quyết tranh chấp đất đai phải đáp ứng
được những u cầu nhất định mà thực tế đã đặt ra. Muốn đáp ứng được các u cầu đó,
thì việc giải quyết tranh chấp đất đai phải qn triệt các ngun tắc sau đây:
1.3.2.1. Ngun tắc đất đai thuộc sở hữu tồn dân do Nhà nước thống nhất
quản lý
Điều 17 Hiến pháp 1992 khẳng định: "Đất đai thuộc sở hữu tồn dân do Nhà nước
thống nhất quản lý". Cụ thể hóa Hiến pháp 1992, Luật Đất đai 2003 đã quy định: "Nhà
nước khơng thừa nhận việc đòi lại đất đã giao cho người khác sử dụng trong q trình thực
hiện các chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa, Chính phủ Cách
mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội Chủ nghĩa
Việt Nam". Điều đó khẳng định tồn bộ đất đai trên lãnh thổ Việt Nam đều thuộc quyền sở
hữu tồn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân chỉ là
những người được Nhà nước giao đất cho sử dụng chứ khơng có quyền sở hữu đối với đất
đai. Do đó, đối tượng của mọi tranh chấp đất đai phát sinh chỉ là quyền quản lý và quyền
sử dụng đất chứ khơng phải là quyền sở hữu đối với đất đai. Vì vậy, khi giải quyết các
tranh chấp đất đai, phải tơn trọng và bảo vệ quyền sở hữu tồn dân đối với đất đai mà Nhà
nước là người đại diện; bảo vệ quyền đại diện sở hữu đất đai của Nhà nước; bảo vệ thành
quả cách mạng về đất đai mà nhân dân ta đã giành được.
1.3.2.2. Ngun tắc bảo đảm lợi ích của người sử dụng đất, nhất là lợi ích kinh tế,
khuyến khích việc tự thương lượng, tự hòa giải trong nội bộ nhân dân
Luật Đất đai 1993 ra đời với việc thừa nhận năm quyền năng của người sử dụng đất
(quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho th, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất) đã
Nhà môi giới bất động sản giá rẻ
chuyên tư vấn mua bán thuê cho thuê đầu tư bất động sản tại hà nội việt nam

Hoàng mai chung 0936899868 email:
website: www.hoangmaichung.com


khẳng định tư tưởng đổi mới trong q trình Nhà nước điều hành các quan hệ xã hội về đất
đai. Do đó, việc tơn trọng các quyền của người sử dụng đất và tạo điều kiện để họ phát huy
tối đa các quyền đó là ngun tắc quan trọng của Luật Đất đai. Thực tế đã chứng minh
rằng, nếu lợi ích của người sử dụng đất khơng được đảm bảo, thì việc sử dụng đất khơng
thể mang lại hiệu quả kinh tế cao. Đó cũng chính là ngun tắc cơ bản trong q trình giải
quyết các tranh chấp đất đai.
Tơn trọng quyền định đoạt của các chủ thể khi tham gia các quan hệ pháp luật đất
đai là tơn trọng quyền tự do thỏa thuận, thương lượng của họ trên cơ sở các quy định của
pháp luật. Do vậy, hòa giải trở thành cách thức và cũng là ngun tắc giải quyết tranh chấp
đất đai quan trọng và đạt hiệu quả nhất.
1.3.2.3. Ngun tắc giải quyết tranh chấp đất đai phải nhằm mục đích ổn định tình
hình chính trị, kinh tế, xã hội, gắn việc giải quyết tranh chấp đất đai với việc tổ chức lại
sản xuất, bố trí lại cơ cấu sản xuất hàng hóa
Do ảnh hưởng tiêu cực của tranh chấp đất đai đến mọi mặt của đời sống chính trị,
kinh tế, xã hội nên việc giải quyết các tranh chấp đất đai phải nhằm vào mục đích bình ổn
các quan hệ xã hội. Chú ý đảm bảo q trình sản xuất của người dân, tránh làm ảnh hưởng
dây chuyền đến cơ cấu sản xuất chung. Đồng thời cải thiện và bố trí, sắp xếp lại cơ cấu sản
xuất hàng hóa theo chủ trương của Đảng: "Ai giỏi nghề gì, làm nghề ấy".
1.3.2.4. Ngun tắc đảm bảo pháp chế xã hội chủ nghĩa
Khi giải quyết tranh chấp đất đai phải chú ý và tn thủ các ngun tắc, trình tự,
thủ tục, thẩm quyền mà pháp luật đã quy định. Phát hiện và giải quyết kịp thời các vi phạm
pháp luật về đất đai, tránh tình trạng để tranh chấp đất đai kéo dài, làm ảnh hưởng tới tâm
lý và lợi ích của người dân.
1.4. Khái qt về pháp luật giải quyết tranh chấp đất đai
Hệ thống các văn bản pháp luật về đất đai được ban hành từ sau khi thành lập Nhà
nước Việt Nam dân chủ cộng hòa (năm 1945) tới nay được coi là một hệ thống rất phức

tạp, trải qua nhiều giai đoạn lịch sử và có nhiều chính sách khác nhau được áp dụng ở cả
hai miền Nam Bắc.
Nhà môi giới bất động sản giá rẻ
chuyên tư vấn mua bán thuê cho thuê đầu tư bất động sản tại hà nội việt nam
Hoàng mai chung 0936899868 email:
website: www.hoangmaichung.com


Pháp luật đất đai của nước ta có những đặc điểm chủ yếu như sau:
Thứ nhất, pháp luật về đất đai phát triển gắn liền với các giai đoạn lịch sử phát
triển của Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, thể hiện tập trung nhất đường lối
của Đảng Cộng sản Việt Nam về cách mạng ruộng đất ở nước ta. Pháp luật về đất đai phát
triển và ngày càng hồn thiện trở thành một hệ thống tương đối hồn chỉnh, một bộ phận
của hệ thống pháp luật Việt Nam. Từ những văn bản đơn hành hiệu lực chưa cao (Sắc
lệnh, Nghị định, Quyết định, Thơng tư…), đã ra đời văn bản luật hình thức cao nhất có
hiệu lực cao điều chỉnh các quan hệ đất đai ở nước ta, đó là Luật Đất đai.
Thứ hai, sự hình thành và phát triển của hệ thống các văn bản pháp luật về đất đai
là một q trình lâu dài, thể hiện ở cả hai mặt: số lượng và chất lượng, gắn liền với lịch sử
hình thành và phát triển của hệ thống pháp luật Việt Nam. Hệ thống pháp luật đất đai nói
chung và pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai nói riêng đã được xây dựng và từng
bước hồn thiện nhằm phúc đáp các u cầu về quản lý và sử dụng đất đai qua các thời kỳ,
cụ thể đề cập đến một số văn bản pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai tiêu biểu qua
các giai đoạn như sau:
1.4.1. Thời kỳ trước khi ban hành Hiến pháp 1980
Trong thời kỳ này, các quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai chưa
rõ ràng, cụ thể, ngoại trừ các quy định về giải quyết tranh chấp đất bãi sa bồi (đất canh
tác).
Thơng tư 45/NV-TC ngày 02/7/1958 của Bộ Nội vụ về việc phân phối và quản lý
đất bãi sa bồi quy định thẩm quyền giải quyết "tranh chấp hoa màu do chính quyền và nơng
hội giải quyết, nếu đặc biệt khó khăn thì đưa ra Tòa án xét xử"; thẩm quyền giải quyết "tranh

chấp địa giới hành chính đất bãi sa bồi" do ủy ban hành chính xã đang quản lý giải quyết,
nếu ranh giới thuộc nhiều xã thì địa phận xã nào xã đó quản lý hoặc xã có điều kiện thuận
tiện hơn quản lý, nếu xen kẽ nhiều xã thì xã nào có nhiều số dân hơn trên đất bãi sa bồi
quản lý và chịu trách nhiệm đảm bảo cho các xã ít dân sản xuất trên bãi sa bồi.
Như vậy, giai đoạn này thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của ủy ban hành
chính các cấp chưa được quy định rõ ràng. Thực tế, việc giải quyết các tranh chấp đất đai
chủ yếu do ủy ban hành chính cấp xã thực hiện với vai trò của tổ chức nơng hội địa
Nhà môi giới bất động sản giá rẻ
chuyên tư vấn mua bán thuê cho thuê đầu tư bất động sản tại hà nội việt nam
Hoàng mai chung 0936899868 email:
website: www.hoangmaichung.com


phương (tham gia nhiều vào cơng việc chính quyền), cơ quan tư pháp chỉ xuất hiện khi giải
quyết tranh chấp hoa màu trên đất bãi sa bồi.
1.4.2. Thời kỳ sau khi ban hành Hiến pháp 1980
1.4.2.1. Giai đoạn từ khi Hiến pháp 1980 có hiệu lực đến trước khi Luật Đất đai
1987 ra đời
Hiến pháp 1980 ra đời đã khép lại một chặng đường dài phấn đấu khơng ngừng của
Nhà nước ta nhằm mục tiêu xã hội hóa tồn bộ vốn đất đai trong phạm vi cả nước. Điều 19
và Điều 20 Hiến pháp 1980 quy định: "Đất đai, rừng núi, sơng hồ, hầm mỏ, tài ngun
thiên nhiên trong lòng đất, ở vùng biển và thềm lục địa... là của Nhà nước, đều thuộc sở
hữu tồn dân", "Những tập thể và cá nhân đang sử dụng đất đai được tiếp tục sử dụng".
Tuy nhiên, việc coi đất đai thuộc sở hữu chung, đất khơng có giá, dẫn tới việc chia
cấp đất tràn lan, sử dụng kém hiệu quả. Cấp xã, cấp phường cũng tham gia vào việc giao
đất cho nhân dân; việc lấn, chiếm đất để xây dựng nhà ở diễn ra phổ biến song khơng được
giải quyết kịp thời là ngun nhân chủ yếu của các tranh chấp đất đai trong thời kỳ này. Cơ
chế quản lý, chính sách của Đảng và Nhà nước trong giai đoạn này chưa thực sự khuyến khích
nơng dân và sản xuất nơng nghiệp, dẫn đến tình trạng nhiều tập đồn sản xuất, HTX làm ăn
kém hiệu quả, đời sống nhân dân gặp nhiều khó khăn. Do đó, một số các HTX, tập đồn sản

xuất nơng nghiệp đi đến tan rã, đất đai lại có sự chia cấp lại. Nhiều gia đình trước kia đã hiến
ruộng đất của cha ơng vào các HTX, nay đòi lại. Khi giải quyết các tranh chấp một số địa
phương còn thiên về việc sử dụng biện pháp mệnh lệnh hành chính, khiến cho các tranh
chấp đất đai khơng được xử lý thỏa đáng và dứt điểm, nên việc tranh chấp đất đai vẫn kéo
dài.
Thời kỳ này đã xuất hiện thêm các tranh chấp về đất hương hỏa, đất thổ cư; tranh
chấp đất giữa đồng bào địa phương với những người từ nơi khác đến xây dựng vùng kinh
tế mới. Tính chất của tranh chấp đất đai thời kỳ này trầm trọng hơn và gay gắt hơn. Tuy
vậy, việc giải quyết tranh chấp đất đai còn quan liêu, mang nặng tính mệnh lệnh hành
chính. Do đó, tranh chấp đất đai vẫn còn tồn tại kéo dài, việc sử dụng đất kém hiệu quả,
mâu thuẫn vẫn còn trầm trọng kéo theo sự trì trệ của nền sản xuất hàng hóa.
Nhà môi giới bất động sản giá rẻ
chuyên tư vấn mua bán thuê cho thuê đầu tư bất động sản tại hà nội việt nam
Hoàng mai chung 0936899868 email:
website: www.hoangmaichung.com


* Các văn bản pháp luật quy định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai trong
giai đoạn này là:
- Quyết định số 201/CP ngày 01/7/1980 của Hội đồng Chính phủ về việc thống
nhất quản lý ruộng đất và tăng cường cơng tác quản lý ruộng đất trong cả nước lần đầu tiên
quy định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai theo ngành, theo cấp (phần VII).
- Thơng tư 55-ĐKTK ngày 05/1/1981 của Tổng cục Quản lý ruộng đất hướng dẫn
việc giải quyết các trường hợp sử dụng đất khơng hợp pháp, khơng hợp lý.
- Thơng tư 293-TT/ RĐ ngày 22/10/1985 của Tổng cục Quản lý ruộng hướng dẫn
việc giải quyết tranh chấp đất bãi sa bồi.
1.4.2.2. Giai đoạn từ khi Luật Đất đai 1987 được ban hành đến trước khi Luật
Đất đai 1993 ra đời
Hiến pháp 1980 cũng như Luật Đất đai 1987 đều khẳng định đất đai thuộc sở hữu
tồn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. Song các văn bản pháp luật hướng dẫn thi hành

đã khơng xác định rõ ràng quyền lợi của người sử dụng đất đã làm hạn chế hiệu quả sử
dụng đất.
Trong giai đoạn này, nổi trội nhất phải kể đến chủ trương thực hiện cơ chế quản lý
kinh tế mới trong nơng nghiệp theo Nghị quyết 10 ngày 5/4/1988 của Bộ Chính trị. Mục
đích là gắn lợi ích của người lao động với từng mảnh đất được giao, đã thúc đẩy sản xuất
phát triển, người nơng dân đã nhận thức rõ những quyền lợi và nghĩa vụ của mình theo quy
định của pháp luật, thấy được lợi ích thiết thực từ việc sử dụng đất mang lại. Vì vậy, tình
trạng đòi lại ruộng đất trong nội bộ nhân dân tăng nhanh về số lượng. ở một số địa phương,
nhất là ở miền Tây và miền Đơng Nam Bộ, nhiều nơng dân đòi lại ruộng đất cũ, có nơi đã
xảy ra những vụ tranh chấp đất đai gay gắt. Những ruộng đất nơng dân đòi lại phổ biến là:
ruộng đất đã qua mấy lần điều chỉnh, ruộng đất bị cắt bớt và bị "xáo canh" khi thực hiện
khốn sản phẩm; ruộng đất do lâm, nơng trường và đơn vị qn đội quản lý nhưng khơng
sử dụng hết, trong đó có cả ruộng đất của nơng dân trước đây đã khai phá; ruộng đất do
một số cán bộ, đảng viên chiếm vì tư lợi. ở khu vực trung du, miền núi, có sự tranh chấp
ruộng đất giữa đồng bào dân tộc tại chỗ với đồng bào các địa phương khác đến sản xuất và
khai hoang xây dựng vùng kinh tế mới. Ngồi ra, còn tồn tại các tranh chấp giữa đất trồng
Nhà môi giới bất động sản giá rẻ
chuyên tư vấn mua bán thuê cho thuê đầu tư bất động sản tại hà nội việt nam
Hoàng mai chung 0936899868 email:
website: www.hoangmaichung.com


lúa với đất ni tơm; giữa đất trồng cao su với đất trồng cây tiêu, cà phê, cây điều, đất
hương hỏa, đất thổ cư…
Đối với nhà ở, các tranh chấp phát sinh trong giai đoạn này thường liên quan đến
nhà cải tạo, nhà vắng chủ, đòi lại nhà cho th trước ngày 1/7/1991 (là ngày Pháp lệnh về
nhà ở có hiệu lực). Ngồi ra, còn xuất hiện các tranh chấp về nhà ở khi vợ chồng ly hơn.
Để tạo cơ sở pháp lý giải quyết tình hình tranh chấp đất đai kể trên. Nhà nước ta
đã ban hành một số văn bản pháp luật như:
+ Luật Đất đai 1987 (Điều 21).

+ Chỉ thị số 154-HĐBT ngày 11/10/1988 của Hội đồng Bộ trưởng (nay là Chính
phủ) về triển khai thực hiện chỉ thị số 47-CT/TƯ của Bộ Chính trị về giải quyết một số vấn
đề cấp bách về ruộng đất.
+ Quyết định số 13- HĐBT ngày 01/ 02/ 1989 của Hội đồng Bộ trưởng (nay là
Chính phủ) về việc giải quyết một số vấn đề cấp bách về ruộng đất.
+ Nghị định 30-HĐBT ngày 23/3/1989 của Hội đồng Bộ trưởng (nay là Chính
phủ) về việc thi hành Luật Đất đai (Điều 15, 16).
+ Chỉ thị số 364-CT ngày 06/11/1991 của Chủ tịch Hội đồng Bộ trưởng (nay là
Thủ tướng Chính phủ) về việc giải quyết tranh chấp đất đai liên quan đến địa giới hành
chính.
Các văn bản pháp luật này đã tạo cơ sở pháp lý cho việc giải quyết tranh chấp đất
đai trong giai đoạn này, góp phần vào việc giải quyết mâu thuẫn trong nội bộ nhân dân, ổn
định sản xuất.
1.4.2.3. Giai đoạn từ khi Luật Đất đai 1993 ban hành đến nay
Sau khi Hiến pháp 1992 ra đời, với các quy định mang tính nền tảng là đất đai
thuộc sở hữu tồn dân do nhà nước thống nhất quản lý, Nhà nước giao đất cho các tổ chức,
hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài và người sử dụng đất, được để lại thừa kế
và chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Với định hướng cơ bản đó, Luật
Đất đai 1993 ra đời đã mở rộng hơn các quyền của người sử dụng đất. Người sử dụng đất có
quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho th, thế chấp, thừa kế quyền sử dụng đất. Bộ luật
Nhà môi giới bất động sản giá rẻ
chuyên tư vấn mua bán thuê cho thuê đầu tư bất động sản tại hà nội việt nam
Hoàng mai chung 0936899868 email:
website: www.hoangmaichung.com


Dân sự năm 1995 thừa nhận hộ gia đình là một đơn vị kinh tế tự chủ, cụ thể hóa các quyền
và nghĩa vụ của chủ thể khi tham gia vào quan hệ giao dịch dân sự về đất đai. Hơn nữa, trong
cơ chế kinh tế thị trường, đất đai trở thành tài sản đặc biệt, có giá; người sử dụng đất có thể
chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm đáp ứng nhu cầu sản xuất và đời sống

của bản thân. Khi cần, họ có thể đem quyền sử dụng đất đai đi thế chấp để vay vốn phát
triển sản xuất. Những quy định mới của Luật Đất đai 1993 đã đảm bảo quyền lợi và phát
huy khả năng của người sử dụng đất, khiến đất đai ngày càng trở nên có giá trị hơn.
Luật Đất đai 1993 đánh dấu một bước phát triển của quá trình hoàn thiện cơ chế
quản lý đất đai của Nhà nước ta, khắc phục tình trạng bao cấp về đất đai, giao đất sử dụng
không mất tiền, đảm bảo sử dụng đất đai đúng mục đích, có hiệu quả.
Trong nền kinh tế thị trường hiện nay, khi mức độ đô thị hóa diễn ra nhanh chóng,
nhu cầu về nhà ở của người dân ngày càng trở nên bức xúc, việc sử dụng đất đai để xây
dựng cơ sở hạ tầng ngày càng khiến cho giá đất nhiều khi tăng đột biến chỉ trong thời gian
ngắn. Đây là nguyên nhân góp phần làm tăng các tranh chấp đất đai. Cùng với việc gia
tăng dân số, chính sách xã hội về nhà ở tại các đô thị lớn đang trở thành vấn đề bức xúc
cần được giải quyết.
Việc tranh chấp đòi lại nhà đất do Nhà nước quản lý, cải tạo thuộc diện cho thuê,
nhà vắng chủ, nhà cải tạo công thương nghiệp tư bản tư doanh qua các thời kỳ trước đây
cũng diễn ra gay gắt tại một số đô thị như Hà Nội, Hải Phòng. Đây là những vấn đề lớn, đã
tồn tại từ nhiều năm nay nhưng vẫn chưa thể giải quyết dứt điểm được.
Trước tình hình đó, nhằm hoàn chỉnh thêm một bước các quy định pháp luật về
giải quyết tranh chấp đất đai, đáp ứng yêu cầu của tình hình mới. Luật Đất đai năm 1993
đã được sửa đổi bổ sung một số điều vào các năm 1998 và 2001. Với hơn 171 văn bản
pháp luật đất đai được các cấp, các ngành ở Trung ương và hàng trăm các văn bản do các
cơ quan ở địa phương ban hành đã góp phần đáng kể vào việc giải quyết tranh chấp đất đai
nhằm phúc đáp các yêu cầu quản lý và sử dụng đất đai trong giai đoạn hiện nay. Trong đó
có thể đề cập đến một số các văn bản pháp luật tiêu biểu sau đây:
+ Thông tư liên tịch số 02/TTLT/TANDTC-VKSNDTC-TCĐC của Tòa án nhân dân
tối cao (TANDTC), Viện kiểm sát nhân dân tối cao (VKSNDTC) và Tổng cục Địa chính


ngày 28/7/1997 hướng dẫn về thẩm quyền của TAND trong việc giải quyết các tranh chấp
quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 3 Điều 38 Luật Đất đai.
+ Thơng tư liên tịch số 01/2002/TTLT-TAND-VKSNDTC-TCĐC ngày 03/1/2002

của TANDTC, VKSNDTC và Tổng cục Địa chính "Hướng dẫn về thẩm quyền của Tòa án
nhân dân trong việc giải quyết tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất".
Mới đây, ngày 26/11/2003, Quốc hội khóa XI kỳ họp thứ 4 đã thơng qua Luật Đất
đai mới - Luật Đất đai năm 2003 (trong đó quy định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai
từ Điều 135 đến Điều 137), có hiệu lực thi hành vào ngày 1/7/2004.

Nhà môi giới bất động sản giá rẻ
chuyên tư vấn mua bán thuê cho thuê đầu tư bất động sản tại hà nội việt nam
Hoàng mai chung 0936899868 email:
website: www.hoangmaichung.com


Chương 2
Thực trạng giải quyết tranh chấp đất đai
(qua thực tiễn ở Hà Nội)

2.1. Khái qt tình hình quản lý, sử dụng đất đai và tranh chấp đất đai trên
địa bàn thành phố Hà Nội
2.1.1. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội
 Đặc điểm về đất đai của Hà Nội
Thành phố Hà Nội hiện có 9 quận, 5 huyện với 125 phường và 99 xã,
5 thị trấn. Theo số liệu tổng kiểm kê đất đai năm 2000 và thống kê đất đai năm 2001, tổng
diện tích đất tự nhiên của thành phố là 92.047,45 ha. Bình qn đất tự nhiên tính theo đầu
người là 346,83 m2/người, bình qn diện tích đất giao thơng là 21m2/người, đất ở bình
qn

97,22

m2/người

(trong

đó

đất

đơ thị là 10,8 m2/người, đất ở nơng thơn là 33,2 m2/người). Đất nơng nghiệp 43.612,43 ha
chiếm 47,14%, tập trung chủ yếu ở 5 huyện ngoại thành, đất lâm nghiệp 6712,6 ha chiếm
7,3% chủ yếu ở huyện Sóc Sơn, đất ở 11.688,65 ha chiếm 12,7%, đất chun dùng
20.534,39 ha chiếm 22,3%, đất chưa sử dụng 9549,65 ha chiếm 10,3% [48, tr. 1].
Năm 1990, diện tích đất nơng nghiệp chiếm 48,24%, diện tích đất lâm nghiệp là
7,37 %, diện tích đất ở 13,76%, đất chun dùng 18,37%, đất chưa sử dụng 12,26% [49, tr.
145]
Như vậy tỷ lệ các loại đất trên địa bàn thành phố hiện nay so với năm 1990 giảm
khơng đáng kể từ 1 - 2%.
Luật Đất đai năm 1993 đã quy định các nội dung quản lý nhà nước về đất đai, quy
định về khung giá các loại đất, các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất; cùng với hệ
thống các văn bản pháp quy do Chính phủ ban hành và các Bộ, ngành Trung ương cụ thể
hóa bằng các thơng tư hướng dẫn trong nhiều lĩnh vực liên quan đến quản lý đất đai. Trên cơ
sở đó UBND thành phố đã ban hành nhiều văn bản quy phạm pháp luật, quy định và hướng
dẫn cụ thể việc thực hiện chính sách quản lý và sử dụng đất đai cụ thể là: Văn bản số 55/
Nhà môi giới bất động sản giá rẻ
chuyên tư vấn mua bán thuê cho thuê đầu tư bất động sản tại hà nội việt nam
Hoàng mai chung 0936899868 email:
website: www.hoangmaichung.com


CV-UB ngày 13/1/1994 và Quyết định số 1615/ QĐ-UB ngày 12/6/1995 hướng dẫn thực hiện
Nghị định 64/ CP của Chính phủ trên địa bàn thành phố, triển khai việc giao đất nơng
nghiệp cho các hộ gia đình, cá nhân ở các huyện ngoại thành;

Thực hiện Nghị định 60/CP của Chính phủ, UBND thành phố đã ban hành Quyết định
số 3564/ QĐ-UB ngày 16/9/1997 về việc thực hiện kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở tại đơ thị (hiện nay Quyết định này đã được thay
thế bằng quyết định số 69/ 1999/QĐ-UB ngày 18/8/ 1999), Quyết định số 65/ 2001/ QĐ-UB
quy định về cấp GCNQSDĐ ở, đất ao và vườn liền kề khu vực dân cư nơng thơn trên địa
bàn thành phố.
Thực hiện Nghị định 87/ CP của Chính phủ quy định về khung giá các loại đất, UBND
thành phố đã ban hành Quyết định số 2951/ QĐ-UB ngày 8/11/ 1994 quy định về khung giá
các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội (hiện nay Quyết định này đã được thay thế bằng
quyết định số 3519/QĐ-UB ngày 12/9/1997).
Để tăng cường cơng tác quản lý nhà nước về đất đai, thực hiện phân cấp quản lý, xác
định rõ nhiệm vụ, quyền hạn của chính quyền cơ sở, UBND thành phố đã ban hành Quyết
định số 23/ 1998/ QĐ-UB ngày 17/7/1998 về quy định và phân cấp quản lý đất đai đối với
UBND quận, huyện, phường, xã, thị trấn đặc biệt là quản lý quỹ đất cơng và quỹ đất chưa sử
dụng trên địa bàn phường, xã, thị trấn, chống lấn chiếm đất đai, xử lý và ngăn chặn kịp thời
các trường hợp xây nhà khơng phép... Để kịp thời ngăn chặn và xử lý các trường hợp để đất
hoang hóa khơng sử dụng, mua bán chuyển nhượng trái phép đất nơng nghiệp, vi phạm Luật
Đất đai và đưa đất vào sử dụng có hiệu quả, UBND thành phố đã ban hành Chỉ thị số 15/CTUB ngày 24/4/2001 về tăng cường quản lý nhà nước về đất đai, kiên quyết xử lý thu hồi đất
đối với các trường hợp vi phạm Luật Đất đai trên địa bàn thành phố; Chỉ thị số 16/CT-UB
ngày 8/4/2002 về tổ chức thực hiện kháng nghị 01 ngày 14/1/2002 của VKSNDTC về
khắc phục và xử lý vi phạm đất đai trên địa bàn thành phố; Chỉ thị số 17/CT-UB ngày
9/4/2002 về một số biện pháp tăng cường quản lý đất đai, ngăn chặn xử lý việc mua bán,
chuyển nhượng, chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp, lâm nghiệp trái pháp luật;
đồng thời ban hành Quyết định số 04/2002/QĐ-UB ngày 16/1/2002 về Quy định xử lý, thu
hồi đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân vi phạm Luật Đất đai trên địa bàn thành phố.
Nhà môi giới bất động sản giá rẻ
chuyên tư vấn mua bán thuê cho thuê đầu tư bất động sản tại hà nội việt nam
Hoàng mai chung 0936899868 email:
website: www.hoangmaichung.com

Mới đây, ngày 5/5/2004, UBND thành phố đã ban hành Quyết định 16/2004/CT-UB về
việc triển khai Luật Đất đai năm 2003 trên địa bàn thành phố Hà Nội.
 Đánh giá chung về tình hình quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn thành phố
Hà Nội
* Việc thực hiện các nội dung quản lý nhà nước về đất đai ở Hà Nội:
- UBND thành phố đã ban hành được nhiều văn bản pháp quy về lập quy hoạch,
giao đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất, chuyển quyền sử dụng đất, đăng ký địa chính,
cấp GCNQSDĐ, thanh tra xử lý các vi phạm về đất đai...
- Đã hồn thành cơ bản cơng tác đo, lập Bản đồ Địa chính trên địa bàn thành phố
và giao cho UBND các quận, huyện, phường, xã, thị trấn, để phục vụ kịp thời cơng tác
quản lý đất đai.
- Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất: Thành phố đã xây dựng kế hoạch sử dụng đất
hàng năm, quy hoạch kế hoạch sử dụng đất thành phố đến năm 2010.
- Giao đất, cho th đất, thu hồi đất:
+ Cơng tác giao đất, cho th đất trên địa bàn thành phố: đã đáp ứng được u cầu
sử dụng đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội song trong thực tiễn cơng tác này còn nặng
về thủ tục hành chính, thiếu kiểm tra xem xét sau khi có quyết định giao đất, cho th đất
đối với các dự án đầu tư. Do đó tình hình giao đất, cho th đất khơng đúng thẩm quyền,
sử dụng đất đai sai mục đích được giao, được th còn xảy ra khá phổ biến. Thành phố đã
cơ bản hồn thành cơng tác giao đất nơng nghiệp ổn định lâu dài và cấp GCNQSDĐ nơng
nghiệp cho các hộ gia đình và cá nhân theo Nghị định 64/CP, tồn thành phố đã cấp được
170.771 giấy chứng nhận đạt 87,7%.
+ Thu hồi đất: Một trong những khó khăn nhất trong thời gian qua là việc thu hồi
đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư cho người có đất bị thu hồi. Nói chung,
cơng việc này cũng đáp ứng được một phần việc xây dựng các cơng trình nhưng còn q
nhiều bất cập, cụ thể: Q trình tiến hành dài, khơng dứt điểm; giải quyết vấn đề giá trị bồi
thường chưa hợp lý đã gây nên tình trạng khiếu kiện nhiều của người bị thu hồi đất; có
Nhà môi giới bất động sản giá rẻ
chuyên tư vấn mua bán thuê cho thuê đầu tư bất động sản tại hà nội việt nam

Hoàng mai chung 0936899868 email:
website: www.hoangmaichung.com


những cơng trình đã giải quyết tốt việc tái định cư cho dân, nhưng cũng có nhiều cơng
trình chưa thỏa mãn được nhu cầu tối thiểu về chỗ ở được như chỗ ở cũ.
- Tăng cường hiệu lực quản lý nhà nước về đất đai, cơng tác thanh tra, xử lý vi
phạm, giải quyết khiếu nại, tố cáo đã có nhiều chuyển biến, giải quyết tập trung có hiệu
quả, xử lý được một số điểm nóng, các vụ khiếu kiện chính sách nhà tồn đọng, khơng để
các vụ mới phát sinh, kiên quyết xử lý thu hồi đất của các tổ chức, đơn vị sử dụng đất để
hoang hóa khơng sử dụng, sử dụng sai mục đích đã đạt được những kết quả tích cực, các tổ
chức, cá nhân đã từng bước nhận thức đúng đắn việc quản lý, sử dụng đất theo đúng quy
định của pháp luật, khai thác sử dụng đất có hiệu quả:
+ Kết quả thực hiện Chỉ thị 15/CT-UB đã tập trung chỉ đạo bám sát cơ sở, nắm
chắc tình hình, phối hợp chặt chẽ với quận, huyện tranh thủ sự đồng tình của các cơ quan
trung ương và sự chỉ đạo của Thành ủy, UBND thành phố trong triển khai thực hiện Chỉ
thị 15/2001/CT-UB, trình UBND thành phố thu hồi đất của 31 đơn vị để đất hoang hóa, sử
dụng sai mục đích, vi phạm Luật Đất đai; UBND thành phố đã ký 19 quyết định thu hồi
đất với diện tích đất 12,05ha, hiện nay các quận, huyện đang triển khai cơng tác bồi
thường cho đơn vị bị thu hồi đất và lập phương án sử dụng diện tích đất thu hồi, phù hợp
với quy hoạch, có hiệu quả.
+ Kết quả thực hiện Chỉ thị 16/2002/CT-UB về khắc phục và xử lý vi phạm pháp
luật đất đai trên địa bàn thành phố: Sở Địa chính Nhà đất (nay là Sở Tài ngun, Mơi trường
và Nhà đất) đã thơng báo hủy hợp đồng th đất tạm thời (mẫu II) theo Chỉ thị số 245/TTg của
1927 đơn vị chưa có giấy tờ đất và nộp tiền th đất theo quy định; đồng thời phối hợp với
UBND quận, huyện đơn đốc các đơn vị thực hiện, với các trường hợp cố tình khơng thực hiện
thì lập hồ sơ và xử lý thu hồi đất theo chỉ thị 15/CT-UB. Đến nay đã thơng báo chấm dứt hợp
đồng th đất đối với 820 tổ chức chưa có giấy tờ sử dụng đất hợp pháp đã ký hợp đồng th
đất; năm 2003 có 1.110 tổ chức đã đến Sở Tài ngun, Mơi trường và Nhà đất để được hướng
dẫn lập hồ sơ hợp thức hóa quyền sử dụng đất, trong đó có 304 tổ chức sử dụng 347 ơ đất

đã nộp đủ hồ sơ để Sở Tài ngun, Mơi trường và Nhà đất thẩm định trình UBND thành phố
hợp thức hóa quyền sử dụng đất đạt tỉ lệ 30%. Đã có 32 tổ chức/ 150 tổ chức có giấy tờ sử
dụng đất hợp pháp đến Sở Tài ngun, Mơi trường và Nhà đất ký hợp đồng th đất theo quy
định đạt tỉ lệ 20% số đơn vị cần phải khắc phục, đồng thời thơng báo đến 83 tổ chức sử dụng
Nhà môi giới bất động sản giá rẻ
chuyên tư vấn mua bán thuê cho thuê đầu tư bất động sản tại hà nội việt nam
Hoàng mai chung 0936899868 email:
website: www.hoangmaichung.com