Lê Hồng Cậy - TTĐT: Xung đột lợi ích giữa các CT khi TH đền bù GT quyền SD đất NN sang đất phi NN ở

<span class='text_page_counter'>(1)</span><div class='page_container' data-page=1>

<b>TĨM TẮT ĐỀ TÀI:</b>

<b>XUNG ĐỘT LỢI ÍCH GIỮA CÁC CHỦ THỂ KHI THỰC HIỆN ĐỀN BÙ</b>
<b>GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP SANG ĐẤT PHI</b>

<b>NÔNG NGHIỆP Ở CÁC DỰ ÁN, THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP</b>
Chủ nhiệm đế tài: Lê Hồng Cậy

<b>PHẦN MỞ ĐẦU</b>

<b>Tính cấp thiết của đề tài</b>

Trong quá trình phát triển của đất nước, Nhà nước tiến hành quy hoạch đất đai
phục vụ cho phát triển chung, tuy nhiên q trình quy hoạch có nhiều vướng
mắc phát sinh khiếu kiện do nguyên nhân chủ quan của các cơ quan Nhà nước,
chủ dự án và người dân, làm cho mục tiêu phát triển khơng thực hiện được, thậm
chí làm mất lòng tin trong nhân dân.

Trên thực tế đã có rất nhiều trường hợp xảy ra, Nhà nước, chủ dự án đã bồi
thường đúng các văn bản pháp luật, nhưng người dân bị thu hồi đất không chấp
nhận dẫn đế khiếu kiện hoặc dẫn đến tình trạng xấu hơn.

Chức năng quản lý của Nhà nước là tác động đến sự phát triển bền vững của
tồn xã hội khơng thực hiện được, mà cịn làm tổn hại lợi ích chung.

Các quy định của chính sách thu hồi đất đai hiện nay chỉ tập trung đơn thuần vào
quy định đất đai thuộc sở hữu nhà nước nên chỉ căn cứ vào giá đất do nhà nước
quy định để bồi thường do vậy phát sinh nhiều mâu thuẫn. Vì vậy cần phải
nghiên cứu, giải quyết một cách khoa học mới có thể bảo đảm sự phát triển kinh
tế xã hội bền vững.

</div>
<span class='text_page_counter'>(2)</span><div class='page_container' data-page=2>

Đó là lý do chúng tơi chọn đề tài nghiên cứu: “Xung đột lợi ích giữa các
chủ thể trong khi thực hiện đền bù giá trị quyền sử dụng đất nông nghiệp sang
đất phi nông nghiệp ở các dự án, thực trạng và giải pháp”.

<b>Mục tiêu của đề tài: </b>

Đề tài nghiên cứu về cơ sở khoa học của việc định giá quyền sử dụng đất,
giải quyết xung đột lợi ích, đề xuất các giải pháp để giải quyết xung đột lợi ích
giữa các chủ thể trong khi thực hiện đền bù giá trị quyền sử dụng đất nông
nghiệp sang đất phi nông nghiệp ở các dự án.

Làm tư liệu cho bài giảng Luật Đất đai.

<b>Giới hạn đề tài: Về nội dung nghiên cứu lý thuyết: giá trị quyền sử dụng</b>
đất và lựa chọn của nhà nước trong việc giải quyết xung đột lợi ích kinh tế giữa
chủ dự án và người dân trong quá trình thu hồi đất: thực trạng và giải pháp giải
quyết.

Về không gian: Đề tài được khảo sát thực tế hai dự án tại huyện Củ Chi
và tại Lâm Đồng.

<b>Phương pháp nghiên cứu: </b>

<b>- Cách tiếp cận: tiếp cận hệ thống, tiếp cận khoa học pháp lý</b>

<b>Thu thập thông tin: Thông tin sơ cấp thông qua phỏng vấn người dân bị</b>
thu hồi dất và đại diện chủ dự án và cách giải quyết của cơ quan có thẩm quyền.

Thơng tin thứ cấp thơng qua các báo cáo, các tài liệu chuyên đề, phương
tiện thông tin đại chúng.

<b>Giới hạn phạm vi nghiên cứu: </b>

- Khơng gian: Lâm Đồng, Thành phố Hồ Chí Minh, và những tỉnh có
thơng tin thứ cấp được thu thập;

- Thời gian: trong năm 2008 và trước đó

</div>
<span class='text_page_counter'>(3)</span><div class='page_container' data-page=3>

<b>CHƯƠNG I:</b>

<b>CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA VIỆC GIẢI QUYẾT XUNG ĐỘT LỢI ÍCH</b>
<b>GIỮA CÁC CHỦ THỂ KHI THỰC HIỆN ĐỀN BÙ</b>

<b>GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CÁC DỰ ÁN</b>

<b>Trong sử dụng đất đai các bậc tiền nhân đã diễn giải: “Nhất điền thiên</b>
<b>vạn chủ” điều này nói đến việc chuyển giao quyền sử dụng đất giữa chủ thể này</b>
với chủ thể khác là yêu cầu khách quan của sự phát triển, vấn đề là phương thức
chuyển giao phù hợp với quy luật phát triển kinh tế-xã hội trong từng thời kỳ
cần có sự lý giải khoa học là yêu cần cần thiết, đóng góp vào q trình phát triển
chung của xã hội.

Trong quá trình phát triển nhà nước ban hành các văn bản pháp luật liên
quan đến thu hồi đất đai của người dân. Quá trình này xảy ra xung đột lợi ích
giữa các chủ thể nắm giữ quyền sử dụng đất, để làm sáng tỏ nguyên nhân xảy ra
xung đột cũng như vai trò của Nhà nước trong quá trình phát triển kinh tế xã hội
bền vững. Trước hết đề tài giải quyết các nội dung về xung đột lợi ích, giải
quyết xung đột lợi ích, về lý thuyết định giá đất và cơ sở pháp lý về quyền sử
dụng đất.

<b>1. LÝ LUẬN VỀ XUNG ĐỘT LỢI ÍCH VÀ GIẢI QUYẾT XUNG</b>
<b>ĐỘT LỢI ÍCH</b>

<b>1.1. Khái quát về xung đột lợi ích</b>

Trong xã hội, lợi ích là cái mà con người ln hướng tới trong tất cả các
quan hệ. Lợi ích vừa là nhu cầu, vừa là động lực của con người. Toàn bộ đời sống
của cá nhân, đời sống của xã hội là q trình phát triển, thích ứng và thoả mãn các
lợi ích khác nhau. Mỗi lợi ích đều có xu hướng trở thành tuyệt đối, đòi được thoả
mãn bất chấp những lợi ích khác, vì thế mà nảy sinh sự xung đột lợi ích.

</div>
<span class='text_page_counter'>(4)</span><div class='page_container' data-page=4>

Khi các lợi ích xã hội khác biệt cùng được tìm kiếm trong điều kiện
nguồn lực đáp ứng các lợi ích có hạn, thì khả năng xảy ra xung đột giữa các
thành viên là khó tránh. Để bảo đảm cho xã hội có thể tồn tại và phát triển thì
những xung đột lợi ích cần phải được giải quyết, các nhóm có lợi ích xung đột
cần đạt được thoả thuận về cách giải quyết xung đột. Tuy nhiên, các nhóm này
rất khó đi đến một thỏa thuận thống nhất để giải quyết xung đột. Cần có một tổ
chức đứng ra làm trọng tài, giúp các bên giải quyết xung đột dựa trên những
chuẩn mực, quy tắc thỏa mãn một cách tốt nhất lợi ích của các bên. Tổ chức đó
là Nhà nước, những chuẩn mực, quy tắc đó là pháp luật.

<b>1.2. Giải quyết xung đột lợi ích</b>

Khi đứng trước yêu cầu giải quyết xung đột giữa các lợi ích, Nhà nước
phải lựa chọn giữa hai phương án: hoặc hy sinh hẳn một lợi ích để bảo tồn lợi
ích cịn lại; hoặc dung hịa bằng cách cắt giảm mỗi lợi ích một chút, để cả hai
tiếp tục cùng tồn tại hịa bình trong một ngơi nhà chung. khi giải quyết xung đột
lợi ích của các nhóm lợi ích trong xã hội ln phải tính đến tính ổn định và phát
triển bền vững.

Nhà nước giải quyết xung đột lợi ích thơng qua 02 phương thức: xây dựng
pháp luật và tổ chức thực hiện pháp luật

<b>a. Xây dựng pháp luật để giải quyết xung đột lợi ích</b>

Khi xây dựng cơ chế giải quyết xung đột lợi ích, người làm luật cần bảo
đảm yêu cầu: một khi cần hi sinh một lợi ích chính đáng để bảo đảm sự tồn vẹn
của một lợi ích chính đáng khác, thì người có lợi ích bị thủ tiêu phải được đền
bù thỏa đáng. Chính theo nguyên tắc này mà các chế độ trưng mua tài sản tư,
đền bù đất đai và tái định cư để giải phóng mặt bằng… được xây dựng.

</div>
<span class='text_page_counter'>(5)</span><div class='page_container' data-page=5>

Vì vậy, việc xây dựng pháp luật nhằm giải quyết xung đột lợi ích phải
được đặt trong một cơ chế chặt chẽ, nghiêm ngặt, nhắm đến mục tiêu cho ra đời
các quy tắc thỏa mãn các tiêu chí cơng bằng. Tính chặt chẽ, nghiêm ngặt của cơ
chế, xây dựng pháp luật thể hiện thành hai tính chất cần thiết và là hai yêu cầu
cơ bản đối với một quy trình làm luật dó là: tính dân chủ và tính minh bạch.

<b>Dân chủ trong quy trình làm luật là bảo đảm rằng luật, trên nguyên tắc, là</b>
quy ước giữa các thành viên trong xã hội dân sự được Nhà nước xác nhận và
bảo đảm thực hiện. Trong trường hợp xung đột lợi ích, người dân, thơng qua vai
trị trọng tài của Nhà nước, thỏa thuận về cách giải quyết xung đột và cam kết
thực hiện thỏa thuận ấy.

<b>Minh bạch trong quy trình làm luật là bảo đảm rằng việc ra các quyết</b>
định của cơ quan làm luật là kết quả sự cân nhắc giữa các ý kiến trái ngược dựa
trên các chuẩn mực có giá trị phổ quát, gọi chung là lẽ phải Trong điều kiện tất
cả các lợi ích liên quan đều chính đáng, quy trình làm luật phải đảm bảo cho các
nhóm lợi ích thực hiện tranh luận cơng khai, trực tiếp và đa phương cùng với
người chủ trì dự án pháp luật, để đi đến một giải pháp lập pháp, lập quy thể hiện
sự cân bằng giữa các lợi ích trái ngược.

<b>b. Tổ chức thực hiện pháp luật giải quyết xung đột lợi ích</b>

Sau khi đã xây dựng một hệ thống pháp luật được coi là hoàn chỉnh, làm
cơ sở quan trọng để giải quyết xung đột lợi ích, nhà nước cần phải tổ chức thực
hiện hệ thống pháp luật đó trên thực tế.

</div>
<span class='text_page_counter'>(6)</span><div class='page_container' data-page=6>

Thơng thường mọi người cho rằng: Nhà nước có quyền giao thì cũng có quyền
thu hồi đất. Tuy nhiên, cần phải hiểu giao đất là nhiệm vụ Hiến định của Nhà
nước, còn được giao đất là quyền Hiến định của dân. Theo pháp luật khi người
dân đã được giao đất, họ có quyền chuyển nhượng, quyền sử dụng, cũng có
nghĩa là họ có quyền khơng chuyển nhượng. Phải có tư duy như vậy để thấy giới
hạn quyền của Nhà nước trong quá trình thực hiện việc đền bù giá trị quyền sử
dụng đất nông nghiệp trong các dự án đầu tư.

Nghĩa vụ của các cơ quan Hành chính Nhà nước là phục vụ lợi ích cơng
cộng và lợi ích chính đáng của tổ chức, cá nhân, mục tiêu lớn nhất là ổn định xã
hội và phát triển bền vững. Ra một quyết định hành chính thu hồi đất của người
dân để thực hiện các dự án đầu tư mà không kèm theo các biện pháp giải quyết
xung đột lợi ích, xử lý hậu quả cần thiết và hợp lý,sẽ dẫn đến nhà chức trách sẽ
trở thành người tổ chức cho một nhóm thành viên xã hội dùng vũ lực để chiếm
đoạt lợi ích của một nhóm thành viên khác. Điều này hồn toàn đi ngược lại các
nguyên tắc cơ bản được thiết lập trong xã hội được gọi là có tổ chức và thượng
tôn pháp luật.

Mặt khác, khi hành động gây thiệt hại tới lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá
nhân thì các cơ quan hành chính nhà nước phải chịu xử lý, xét xử của tòa án, bồi
thường thiệt hại cho tổ chức, cá nhân theo phán xét của Tòa án.

<b>2. LÝ LUẬN VỀ ĐỀN BÙ KHI THU HỒI ĐẤT NÔNG NGHIỆP</b>

<b>CỦA NÔNG DÂN TRONG CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ</b>

<b>2.1. Lý thuyết hệ thống cho việc đền bù khi giải tỏa, di dời cộng đồng</b>
<b>dân cư phục vụ cho các dự án đầu tư</b>

</div>
<span class='text_page_counter'>(7)</span><div class='page_container' data-page=7>

đảm sự cân bằng chung của cả cấu trúc. Bất kỳ một sự thay đổi nào giữa các
thành phần cũng ảnh hưởng đến trạng thái cân bằng của toàn bộ hệ thống

Cộng đồng dân cư ở một khu vực nhất định cũng được xem xét như là
một hệ thống xã hội. với các yếu tố cấu thành như việc làm, thu nhập, giáo dục,
y tế, văn hóa, nhà ở, điều kiện tiếp cận các dịch vụ xã hội, môi trường, các điều
kiện sinh hoạt khác, các mối quan hệ xã hội... Theo lý thuyết hệ thống, khi cộng
đồng này bị giải tỏa, di dời, để phục vụ cho các dự án đầu tư sẽ dẫn đến sự thay
đổi của các yếu tố nói trên. Nếu khơng có những chính sách đền bù thỏa đáng,
hợp lý, thì chất lượng cuộc sống của họ, của cộng đồng dân cư này sẽ bị xáo
trộn.

<b>2.2. Lý thuyết về đền bù</b>

Đền bù là trả lại tương xứng với giá trị hoặc công lao.

Trong các quan hệ trao đổi lợi ích, có một ngun tắc cần được tn thủ:
ngun tắc sịng phẳng và cơng bằng. Áp dụng ngun tắc này, để loại trừ một
lợi ích chính đáng trong khn khổ giải quyết xung đột lợi ích bằng Pháp luật,
thì nhóm có lợi ích được bảo vệ phải “mua lại” lợi ích bị loại trừ với giá cả hợp
lý.

<b>Dưới góc độ pháp lý, quyền sử dụng đất là quyền tài sản (quyền tài sản</b>
được coi là một loại tài sản – Bộ luật dân sự 2005). Do vậy, quyền sử dụng đất
của tổ chức, cá nhân được mua bán, trao đổi theo cơ chế thị trường. Việc mua

bán, trao đổi quyền sử dụng đất là các quan hệ dân sự do các chủ thể thực hiện
theo các nguyên tắc tự nguyện, bình đẳng.

Trong kinh tế thị trường, Mua bán theo nguyên tắc tự nguyện thỏa thuận,
được coi là đã được đền bù thỏa đáng. Tất nhiên mỗi bên đều có tính tốn riêng,
(lấy được bù mất), phù hợp với hồn cảnh riêng có của mình.

</div>
<span class='text_page_counter'>(8)</span><div class='page_container' data-page=8>

thì giá trưng mua, tuy do Nhà nước quy định, không phải là giá thỏa thuận,
nhưng cũng phải sát giá thị trường để bảo đảm cuộc sống bình thường của
những người có đất bị thu hồi. Bảo đảm lợi ích cơng cộng nhưng phải tơn trọng
lợi ích riêng.

<b>3. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT NÔNG NGHIỆP </b>
<b>3.1. Tiếp cận theo góc độ thu nhập (địa tơ):</b>

Địa tơ đã xuất hiện từ khi có quyền tư hữu về ruộng đất và là hình thức
bóc lột chủ yếu trong xã hội phong kiến. Trong xã hội phong kiến, địa tơ ban
đầu là tơ lao dịch, sau đó là tơ hiện vật và khi kinh tế hàng hố phát triển thì xuất
hiện tơ tiền, đó là khoản tiền mà người thuê đất phải trả cho người chủ đất để
được quyền sử dụng ruộng đất trong khoảng thời gian nhất định.

Địa tô TBCN bao gồm các bộ phần khác nhau là địa tô chênh lệch (bao
gồm địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II) và địa tô tuyệt đối.

Địa tô chênh lệch I là địa tô chênh lệch thu được trên những ruộng đất có
điều kiện tự nhiên thuận lợi như độ màu mỡ của đất đai, vị trí của đất đai so với
nơi tiêu thụ.

Địa tô chênh lệch II gắn liền với hiệu quả khác nhau của số tư bản đầu tư
thêm trên cùng một diện tích ruộng đất, tức là gắn liền với việc thâm canh trong

nông nghiệp.

Công thức xác định giá cả đất đai (công thức 1.1.):

Giá cả = Địa tô

Tỷ suất lợi tức

Cơng thức này được xác định bằng cách tính tổng hiện giá của các khoản
địa tô nhận được trong tương lai, với lãi suất chiết khấu là tỷ suất lợi tức hiện
hành.

</div>
<span class='text_page_counter'>(9)</span><div class='page_container' data-page=9>

-công nghệ trong nông nghiệp từ những năm 60 của thế kỷ XX cho đến nay đã
chi ra rằng, giá trị sản xuất nông nghiệp trên một đơn vị diện tích gia tăng theo
thời gian; mặc dù diện tích đất nơng nghiệp có xu hướng giảm sút do tác động
của cơng nghiệp hố và đơ thị hố, nhưng sản lượng lương thực tồn cầu vẫn
tăng và đáp ứng đủ nhu cầu tiêu dùng của xã hội lồi người. Do đó, chun đề
đưa ra giả định là địa tô sẽ tăng theo thời gian với tốc độ tăng trưởng bằng với
tốc độ tăng của sản lượng nông nghiệp trong dài hạn.

Nếu chiết khấu các dòng địa tô gia tăng với tốc độ g theo tỷ suất lợi tức
cần thiết, ta thu được công thức xác định giá cả đất đai mới (công thức 1.2):

Giá cả = Địa tô

Tỷ suất lợi tức – tốc độ g

Tỷ suất lợi tức trong cơng thức 1.2 có thể xác định theo nhiều tiêu chí
khác nhau, nhưng người ta thường quy cho đây là chi phí cơ hội của đồng vốn,
và trong nhiều trường hợp, tỷ suất lợi tức phù hợp được lấy bằng lãi suất trái

phiếu chính phủ dài hạn.

<b>3.2. Tiếp cận theo góc độ chi phí</b>

Cách tiếp cận thứ hai trong định giá đất nông nghiệp dựa trên giả định là
giá trị của đất được quyết định bởi tư bản ứng trước, nghĩa là giá đất nông
nghiệp bằng tổng các chi phí đã bỏ ra trong quá khứ, bao gồm chi phí khai
hoang, san lấp, gia tăng độ phì của đất, xây dựng các cơng trình giao thơng, thủy
lợi… Tuy nhiên, phương pháp này khó được áp dụng trong thực tế định giá đất
nơng nghiệp, vì khó hạch tốn được các chi phí mà các chủ thể (bao gồm nhà
nước và các chủ đất) đã bỏ ra để hình thành giá trị đất. Phương pháp này chủ
yếu được áp dụng trong định giá các cơng trình xây dựng gắn liền với đất.

<b>3.3. Tiếp cận bằng phương pháp so sánh</b>

</div>
<span class='text_page_counter'>(10)</span><div class='page_container' data-page=10>

quy mô, chất lượng đất gần giống nhau. Điều kiện để áp dụng được phương
pháp này là phải có một thị trường đất đai phát triển và chi tiết các giao dịch
phải được cập nhật bởi cơ quan quản lý nhà nước hoặc cơ quan quản lý thị
trường (sàn giao dịch bất động sản).

<b>4. CƠ SỞ PHÁP LÝ CỦA QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT</b>

<b>4.1. Quyền sử dụng đất – một loại tài sản theo quy định của pháp luật</b>
Theo quy định của Bộ luật dân sự, quyền tài sản là một loại tài sản. Quyền
tài sản là quyền định giá được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch
dân sự. Quyền sử dụng đất khi được trao đổi, chuyển dịch từ chủ thể này sang
chủ thể khác trên thị trường cũng có thể định giá được. Vì vậy, quyền sử dụng
đất là một loại tài sản – quyền tài sản.

Quyền sử dụng đất được xây dựng trong khuôn khổ chế định quyền chủ

thể. Quyền chủ thể được hiểu là việc hạn chế quyền tự do của những người khác
theo quy định của pháp luật, vì lợi ích của chủ thể quan hệ pháp luật trong việc
thực hiện các quyền được thừa nhận trong một lĩnh vực nào đó. Chẳng hạn,
quyền sở hữu đối với một tài sản sinh lợi là quyền của chủ sở hữu được độc
quyền sử dụng tài sản, thu hoa lợi từ tài sản và định đoạt tài sản; tất cả mọi
người phải tơn trọng quyền đó và mọi hành vi xâm phạm quyền đó đều có thể bị
chế tài theo quy định của pháp luật.

Xét theo tiêu chí giá trị tài sản của quyền, thì quyền chủ thể được phân
thành hai loại: quyền không định giá được bằng tiền, gọi là quyền nhân thân, và
quyền định giá được bằng tiền, gọi là quyền tài sản. Trên nguyên tắc, quyền tài
sản có thể chuyển giao được trong giao lưu dân sự và do đó, là sự bảo đảm đối
với các nghĩa vụ tài sản mà người có quyền xác lập.

</div>
<span class='text_page_counter'>(11)</span><div class='page_container' data-page=11>

- Là vật, tài sản được phân loại theo tiêu chí vật lý: vật có thể nhận biết
được bằng giác quan tiếp xúc gọi là vật hữu hình; trong trường hợp ngược lại ta
có vật vơ hình.

- Là quyền, tài sản cũng được phân loại theo tiêu chí vật lý, nhưng cách
thiết lập tiêu chí vật lý mang tính đặc thù. Các quyền được thực hiện trực tiếp
trên một vật hữu hình mà khơng cần sự hỗ trợ của một người nào khác gọi là
quyền đối vật, mà tiêu biểu nhất là quyền sở hữu. Các quyền được thực hiện
chống lại một người gọi là quyền đối nhân;. Trong pháp luật Việt Nam ít đề cập
đế quyền đối vật và quyền đối nhân, nên trong thực tế có những vấn đề không
giải quyết triệt để các vấn đề phát sinh.

Trong nội dung đề tài, chúng ta chỉ bàn đến quyền sử dụng đất. Quyền sử
dụng đất là quyền có thể chuyển giao từ người này qua người khác được, với
cách tiếp cận quyền định giá được bằng tiền, gọi là quyền tài sản. Quyền sử
dụng đất có thể định giá được, nó thực sự là quyền tài sản như các quyền tài sản

khác. Trên nguyên tắc, quyền tài sản có thể chuyển giao được trong giao lưu dân
sự và do đó, là sự bảo đảm đối với các nghĩa vụ tài sản mà người có quyền xác
lập.

Trong giao lưu dân sự các chủ thể có quyền tài sản do pháp luật quy định.
Đó là các quyền tự do thiết lập quan hệ, tự do chuyển giao có điều kiện và tự do
chuyển giao khơng có điều kiện, các ngun tắc trong quan hệ dân sự đó là tự
nguyện, bình đẳng và cùng có lợi.

</div>
<span class='text_page_counter'>(12)</span><div class='page_container' data-page=12>

Khi thực hiện các chính sách về đất đai cần thiết phải làm rõ quyền sử
dụng đất là quyền tài sản, các chủ thể khi tham gia quan hệ liên quan đến chuyển
nhượng quyền sử dụng đất phải tôn trọng các nguyên tắc chung nhất trong giao
dịch dân sự đó là tự nguyện bình đẳng và cùng có lợi. Chỉ khi nào các nguyên
tắc giao dịch dân sự được thực hiện trong q trình chuyển nhượng quyền sử
dụng đất thì khi đó các xung đột lợi ích giữa các chủ thể mới được giải quyết
triệt để nhất, kinh tế xã hội phát triển bền vững, ổn định.

<b>4.2. Hệ thống hóa các văn bản pháp luật liên quan đến quyền tài sản</b>
<b>trong lĩnh vực đất đai hiện hành</b>

Điều 17 Hiến Pháp CHXHCN Việt Nam năm 1992 tiếp tục khẳng định
đất đai thuộc sở hữu toàn dân; Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy
hoạch và pháp luật (Điều 18).

Luật Đất đai 2003 quy định các nguyên tắc quản lý và sử dụng đất đai:
đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy
hoạch, pháp luật, sử dụng đất đai hợp lý hiệu quả và tiết kiệm, bảo vệ cải tạo bồi
dưỡng đất, bảo vệ môi trường để phát triển bền vững; Các quyền của người sử
dụng đất: được cấp GCNQSDĐ, được hưởng thành quả lao động và kết quả đầu
tư trên đất được giao, được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế quyền

sử dụng đất, được thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất;

Luật Đất đai 2003 đã quy định cụ thể hơn về chế độ "Sở hữu đất đai"
(Điều 5), "Quản lý Nhà nước về đất đai" (Điều 6), "Nhà nước thực hiện quyền
đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý Nhà nước về đất
đai" (Điều 7). Với tư cách "Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn
dân về đất đai và thống nhất quản lý Nhà nước về đất đai", Nhà nước thực hiện
đầy đủ các quyền của chủ sở hữu, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và
quyền định đoạt.

</div>
<span class='text_page_counter'>(13)</span><div class='page_container' data-page=13>

đất cụ thể với thời gian có hạn chế, có thể là lâu dài nhưng không phải là vĩnh
viễn, sự chiếm hữu này chỉ là để sử dụng đất đúng mục đích được giao theo quy
định của pháp luật

<b>Về quyền sử dụng đất đai: thực hiện quyền sở hữu đất đai về mặt kinh</b>
tế, Nhà nước khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất đai; Tuy nhiên
Nhà nước khơng trực tiếp sử dụng tồn bộ đất đai mà giao đất cho các tổ chức,
hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất vào các mục đích, dưới các hình thức giao
đất khơng thu tiền, giao đất có thu tiền và cho thuê đất; trong những trường hợp
cụ thể này, quyền sử dụng đất của Nhà nước được được trao cho người sử dụng
(tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể. Về nguyên tắc, Nhà
nước điều tiết các nguồn thu từ đất theo quy định của pháp luật để phục vụ cho
nhiệm vụ ổn định và phát triển kinh tế, xã hội, đảm bảo lợi ích quốc gia, lợi ích
của cộng đồng, đồng thời đảm bảo cho người trực tiếp sử dụng đất được hưởng
lợi ích từ đất do chính mình đầu tư mang lại.

<b>Về quyền định đoạt đất đai: Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và</b>
tuyệt đối, gắn liền với quyền quản lý về đất đai với các quyền năng: giao đất,
cho thuê đất, thu hồi đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc định
đoạt số phận pháp lý của từng thửa đất cụ thể liên quan đến quyền của người sử

dụng đất, thể hiện qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế
chấp , góp vốn quyền sử dụng đất;

<b>Chuyển đổi quyền sử dụng đất: Là hành vi chuyển quyền sử dụng đất</b>
trong các trường hợp: Nông dân đổi đất (nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối,
đất có mặt nước ni trồng thuỷ sản) cho nhau để tổ chức lại sản xuất, hợp thửa,
chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải toả xâm canh, hoặc khắc phục sự
manh mún khi phân phối đất đai cơng bằng theo kiểu "có tốt, có xấu, có gần, có
xa”; Những người có đất ở trong cùng một địa phương có cùng nguyện vọng
thay đổi chỗ ở. Nói cách khác, việc chuyển đổi quyền sử dụng đất là khơng có
mục đích thương mại .

</div>
<span class='text_page_counter'>(14)</span><div class='page_container' data-page=14>

nghề khác, khơng cịn khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử dụng
đất mà pháp luật cho phép... Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho
người chuyển quyền sử dụng đất một khoản tiền ứng với mọi chi phí họ phải bỏ
ra để có được quyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù
của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là ở chỗ: Đất đai vẫn thuộc sở hữu
toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao
đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế
chuyển quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất;

Do nhu cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã
hội, việc chuyển quyền sử dụng đất không chỉ dừng trong quan hệ dân sự mà có
thể phát triển thành các quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng
quyền sử dụng đất chiếm một tỷ trọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị
trường bất động sản.

<b>Thế chấp quyền sử dụng đất: là một hình thức chuyển quyền sử dụng</b>
đất đai (không đầy đủ), trong quan hệ tín dụng. Người làm thế chấp vay nợ, lấy
đất đai làm vật thế chấp để thi hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; đất

đai dùng làm vật thế chấp không được chuyển dịch, vẫn do người thế chấp
chiếm hữu sử dụng và dùng nó đảm bảo cho một giá trị nhất định; khi người thế
chấp đến kỳ không thể trả nợ được, người nhận thế chấp có quyền đem đất đai
phát mại và ưu tiên thanh tốn để thu hồi vốn.

<b>Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất: là hành vi, mà người có quyền</b>
sử dụng đất có thể dùng đất đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất,
xây dựng xí nghiệp. Phương thức góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là cách
phát huy tiềm năng đất đai trong việc điều chỉnh cơ cấu kinh tế địa phương trong
các trường hợp phải chuyển hàng loạt đất nông nghiệp thành đất phi nơng
nghiệp, phát triển xí nghiệp, dịch vụ, thương mại... mà vẫn đảm bảo được việc
làm và thu nhập cho nông dân - là một trong những lựa chọn phù hợp với con
đường hiện đại hố và cơng nghiệp hố nơng nghiệp và nơng thơn.

</div>
<span class='text_page_counter'>(15)</span><div class='page_container' data-page=15>

bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất (Điều 61). Điều này khẳng định
quyền sử dụng đất định giá được bằng tiền, là một loại tài sản, là một quyền chủ
thể.

Quyền chủ thể được hiểu là việc hạn chế quyền tự do của những người
khác theo quy định của pháp luật, vì lợi ích của chủ thể quan hệ pháp luật trong
việc thực hiện các quyền được thừa nhận trong một lĩnh vực nào đó. tất cả mọi
người phải tơn trọng quyền đó và mọi hành vi xâm phạm quyền đó đều có thể bị
chế tài theo quy định của pháp luật.

<b>Các quy định của pháp luật về thu hồi đất đai:</b>

Thi hành Luật đất đai năm 2003 về việc thu hồi đất: Luật đất đai 2003 quy
định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu, nhưng nhà
nước không trực tiếp sử dụng mà giao cho người sử dụng đất là các cá nhân
hoặc tổ chức_{được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử}

dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất. Trong quá trình sử dụng đất, nhà
nước có các quyền của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật, được cụ thể hóa
bằng Luật đất đai và các văn bản pháp luật hướng dẫn thực hiện luật đất đai:
Nghị định 84/2007/NĐ-CP Ngày 25/5/2007 và việc thu hồi đất trong Luật Đất
đai.

<b>5. CHÍNH SÁCH ĐỀN BÙ KHI THU HỒI ĐẤT CỦA MỘT SỐ NƯỚC </b>
<b>TRONG KHU VỰC</b>

Trong quá trình phát triển, một số nước trong khu vực tiến hành thu hồi đất để
phục vụ cho sự phát triển. khi thu hồi đất các nước thực hiện bồi thường, tổ chức tái
định cư. Phân tích, học tập cách thực hiện của họ làm bài học cho chúng ta trong q
trình thực hiện chính sách thu hồi đất là bài học quý.

</div>
<span class='text_page_counter'>(16)</span><div class='page_container' data-page=16>

cho những người bị thu hồi đất có thể khơi phục lại hoặc cải thiện mức sống so với
trước khi bị thu hồi đất.

Theo quy định của pháp luật Trung Quốc, khi Nhà nước thu hồi đất thì người
nào sử dụng đất sau đó sẽ có trách nhiệm bồi thường. Người bị thu hồi đất được
thanh toán ba loại tiền: tiền bồi thường đất đai, tiền trợ cấp về tái định cư, tiền trợ cấp
bồi thường hoa màu trên đất. Cách tính tiền bồi thường đất đai và tiền trợ cấp tái định
cư căn cứ theo tổng giá trị tổng sản lượng của đất đai những năm trước đây rồi nhân
với hệ số. Tiền bồi thường cho hoa màu, cho các loại tài sản trên đất được tính theo
giá cả hiện tại.

Mức bồi thường cho giải tỏa mặt bằng được thực hiện theo nguyên tắc đảm
bảo cho người dân có cuộc sống bằng hoặc cao hơn nơi ở cũ. Việc quản lý giải phóng
mặt bằng được giao cho các cục quản lý tài nguyên đất đai ở địa phương đảm nhiệm.
Tổ chức, cá nhân được quyền sử dụng thửa đất nào sẽ trả tiền thuê một đơn vị xây
dựng giải tỏa mặt bằng.

Để giải quyết nhà ở cho người dân khi giải phóng mặt bằng, phương thức chủ
yếu của Trung Quốc là trả tiền và hỗ trợ bằng cách tính ba khoản sau:

Một là, giá cả xây dựng lại, chênh lệch giữa giá xây dựng lại nhà mới và nhà
cũ;

Hai là, giá đất tiêu chuẩn;

</div>
<span class='text_page_counter'>(17)</span><div class='page_container' data-page=17>

Theo đánh giá của một số chuyên gia tái định cư, sở dĩ Trung Quốc có những
thành cơng nhất định trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là do: Thứ nhất,
đã xây dựng các chính sách và thủ tục rất chi tiết, ràng buộc đối với các hoạt động tái
định cư, đảm bảo mục tiêu tạo cơ hội phát triển cho người dân tái định cư, tạo các
nguồn lực sản xuất cho những người tái định cư.

Thứ hai, năng lực thể chế của các chính quyền địa phương khá mạnh. Chính
quyền cấp tỉnh chịu trách nhiệm hồn tồn trong việc thực hiện chương trình bồi
thường hỗ trợ tái định cư.

Thứ ba, quyền sở hữu đất tập thể làm cho việc thực hiện bồi thường hỗ trợ tái
định cư có nhiều thuận lợi, đặc biệt là ở nông thôn. Tiền đền bù cho đất đai bị mất
khơng trả cho từng hộ gia đình mà được cộng đồng sử dụng để tìm kiếm, phát triển
đất mới hoặc mua của các cộng đồng sở tại hay dùng để phát triển kết cấu hạ tầng.
Chính quyền thơn, xã chịu trách nhiệm phân chia cho các hộ bị ảnh hưởng.

Bên cạnh những thành cơng như vậy, chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định
cư của Trung Quốc cũng bộc lộ những tồn tại nhất định mà chủ yếu là vấn đề việc
làm; tốc độ tái định cư chậm, thiếu đồng bộ, thực hiện giải phóng mặt bằng trước khi
xây xong nhà tái định cư…

<i><b>Ở Thái Lan, cũng giống như ở nhiều nước khác trong khu vực châu Á, q</b></i>
trình đơ thị hố diễn ra nhanh chóng, mọi giao dịch về đất đai đều do cơ chế thị
trường điều tiết. Tuy nhiên, với những dự án do Chính phủ quản lý, việc đền bù được
tiến hành theo trình tự: tổ chức nghe ý kiến người dân; định giá đền bù.

Giá đền bù phụ thuộc vào từng khu vực, từng dự án. Nếu một dự án mang tính
chiến lược quốc gia thì nhà nước đền bù với giá rất cao so với giá thị trường. Nhìn
chung, khi tiến hành lấy đất của dân, nhà nước hoặc cá nhân đầu tư đều đền bù với
mức cao hơn giá thị trường.

</div>
<span class='text_page_counter'>(18)</span><div class='page_container' data-page=18>

được thực hiện thơng qua các cơng cụ chính sách như hỗ trợ tài chính, cho quyền
mua căn hộ do thành phố quản lý và chính sách tái định cư.

Các hộ bị thu hồi đất có quyền mua hoặc nhận căn hộ do thành phố quản lý,
được xây tại khu đất được thu hồi có bán kính cách Xơ-un khoảng 5 km. Vào những
năm 70 của thế kỷ trước, khi thị trường bất động sản bùng nổ, hầu hết các hộ có
quyền mua căn hộ có thể bán lại quyền mua căn hộ của mình với giá cao hơn nhiều
lần so với giá gốc.

<b>6. TÁI ĐỊNH CƯ:</b>

Khi thu hồi đất để thực hiện việc tổ chức lại không gian, Nhà nước phải thực
hiện di dời dân cư, việc di dời dân cư cần phải thực hiện đầy đủ công việc của tái
định cư.

Theo chính sách tái định cư hiện hành của nhà nước. Tái định cư phải bảo đảm
cho người dân đến nơi ở mới phải tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ. Yêu cầu thiết thực nhất
làngười dân tái định cư phải có cuộc sống ổn định. Nội dung của việc tái định cư
phải thực hiện: Xây dụng cơ sở như: Nhà ở cùng các điều kiện sống, sinh hoạt, việc
làm , thu nhập và những thay đổi khác.

Xét về lợi ích, khi thu hồi đất để thực hiện quá trình phát triển, Nhà nước ( hay
xã hội) phải đổi cái giá trị nhỏ hơn để được giá trị lớn hơn, phần lớn hơn người dân
chấp nhận di dời phải được nhận một phần trong đó.

Xét về xã hội, khi thực hiện di dời, tái định cư cần hết sức hạn chế gây sự xáo
trộn, khó khăn cho cư dân khi phải đột ngột thay đổi nơi ở, thay đổi các thói quen
sinh hoạt, và khó khăn nhất là việc làm, thu nhập ổn định. Thực tế ở nhiều khu tái
định cư, nhà đầu tư chỉ đơn thuần xây cho người dân căn hộ, giao cho họ sử dụng là
xong. Cách làm này không tạo ra sự ổn định bền vững và thực chất là thành cơng
của các dự án cịn hậu quả nặng nề từ các dự án chuyền cho người dân và Nhà nước,
điều này xét về xã hội là thất bại.

CHƯƠNG II:

</div>
<span class='text_page_counter'>(19)</span><div class='page_container' data-page=19>

GIỮA CÁC CHỦ THỂ KHI THỰC HIỆN ĐỀN BÙ
GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CÁC DỰ ÁN

Quá trình chuyển giao quyền sử dụng đất diễn ra một cách khách quan do
nhu cầu phát triển của xã hội, quá trình này được các bậc tiền nhân diễn giải;
<b>“Nhất điền thiên vạn chủ” </b>

Thông qua các dự án kinh tế, các dự án phát triển kinh tế xã hội, Nhà
nước thực hiện quá trình chuyển đổi cơ cấu kinh tế theo mục tiêu CNH, HĐH.
Trong quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế, cần:

- Tơn trọng tính khách quan của cơ cấu và chuyển dịch cơ cấu kinh tế.
Nhà nước định hướng và thực hiện những nội dung tổ chức, quản lý vĩ mơ trong
q trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế.

- Nhà nước can thiệp vào quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế, trong
trường hợp chủ đầu tư và người nông dân không tự thỏa thuận được giá trị
quyền sự dụng đất đất.

Q trình này thường xảy ra xung đột lợi ích giữa các chủ thể tham gia
vào quá trình chuyển giao quyền sử dụng đất. Với vai trò của nhà nước phải giải
quyết các xung đột phát sinh theo pháp luật, có như vậy kinh tế xã hội mới có
mơi trường thuận lợi, phát triển ổn định, bền vững theo các mục tiêu phát triển
kinh tế xã hội của nhà nước.

<b>1. Đánh giá hệ thống văn bản hiện hành của nhà nước ban hành liên</b>
<b>quan đến quyền sử dụng đất</b>

Luật đất đai và các văn bản pháp luật quy định về quyền của chủ sở hữu
của nhà nước và quyền của các chủ thể nhận quyền sử dụng đất.

</div>
<span class='text_page_counter'>(20)</span><div class='page_container' data-page=20>

của chủ sở hữu. Nhà nước còn phải chịu trách nhiệm trong việc định hướng phát
triển kinh tế xã hội bền vững.

Trong đề tài chúng tôi xem xét việc thu hồi đất của người dân đang sử
dụng đất, nhà nước thu hồi và giao cho chủ dự án trong quan hệ dân sự, để làm
cơ sở cho việc giải quyết xung đột lợi ích.

Trong mối quan hệ dân sự, hai chủ thể trong quan hệ thu hồi đất của chủ
thể này(người dân được giao đất trước) giao cho chủ thể khác( chủ dự án được
giao đất sau). Hai chủ thể đều là người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan (đều là
người nhận quyền sử dụng đất) trong mối quan hệ với chủ sở hữu ( Nhà nước).
xét trong mối quan hệ này thì người dân đang sử dụng đất và chủ dự án bình
đẳng trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người này với người
khác. _{Chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Là hành vi chuyển quyền sử dụng đất,}

trong trường hợp người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề
khác, khơng cịn khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử dụng đất mà
pháp luật cho phép... Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người
chuyển quyền sử dụng đất một khoản tiền ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để
có được quyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù của việc
chuyển nhượng quyền sử dụng đất là ở chỗ: Đất đai vẫn thuộc sở hữu tồn dân,
Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế
chuyển quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất.

Hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hành vi chuyển giao tài sản,
cho dù nó là tài sản đặc biệt thì nó vẫn là tài sản, có giá trị chuyển nhượng, nó là
quyền của người dân được giao quyền sử dụng đất theo pháp luật. Trong nền
kinh tế thị trường, tài sản( QSDĐ) trong giao dịch dân sự phải tuân thủ các
nguyên tắc trong giao lưu dân sự đó là tự ngun, bình đẳng và cùng có lợi.

</div>
<span class='text_page_counter'>(21)</span><div class='page_container' data-page=21>

không đạt được sự thoả thuận với người sử dụng đất: mục 1 quy định Đất dự án
phát triển kinh tế thuộc diện Nhà nước thu hồi mà nhà đầu tư đề nghị và được
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có văn bản chấp thuận cho thực hiện theo phương
thức tự thoả thuận với những người sử dụng đất thuộc phạm vi dự án để nhận
chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuê quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền
sử dụng đất nhưng sau một trăm tám mươi (180) ngày, kể từ ngày có văn bản
chấp thuận mà cịn người sử dụng đất khơng đồng thuận với nhà đầu tư thì Ủy
ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi diện tích đất mà nhà đầu tư
chưa thoả thuận được với người sử dụng đất; việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
được thực hiện theo quy định của pháp luật. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết
định giao đất hoặc cho nhà đầu tư thuê đất đối với diện tích đã thu hồi.

Quy định như trên hoàn toàn trái với nguyên tắc tự nguyện, bình đẳng
giữa các chủ thể trong giao lưu dân sự điều đó được thể hiện: Theo Luật đất đai
2003 quy định chi tiết các quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho

thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng
quyền sử dụng đất (Điều 61). điều này khẳng định quyền sử dụng đất định giá
được bằng tiền, là một loại tài sản, là một quyền chủ thể. Quyền chủ thể được
hiểu là việc hạn chế quyền tự do của những người khác theo quy định của pháp
luật, vì lợi ích của chủ thể quan hệ pháp luật trong việc thực hiện các quyền
được thừa nhận trong một lĩnh vực nào đó.

</div>
<span class='text_page_counter'>(22)</span><div class='page_container' data-page=22>

này được đặt ra ngay từ khi có quy hoạch. Trong trường hợp này hồn tồn
khơng có tự nguyện, bình đẳng theo nguyên tắc giao lưu dân sự. Hơn thế nhà
đầu tư không cần thỏa thuận với người dân mà chờ hết 180 ngày để bộ máy nhà
nước thu đất của người dân và giao lại cho nhà đầu tư. Điều này nhà làm luật đã
đưa ra một điều luật hoàn toàn bất lợi cho người dân, ưu thế thuộc về nhà đầu tư,
hơn thế nữa nhà nước bảo vệ lẽ cơng bằng nhưng lại đứng về phía nhà đầu tư
đang có ưu thế càng làm cho việc bất bình đẳng trầm trọng hơn.

Điều 106.(luật đất đai) Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp
vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Với các quyền theo luật định, chủ dự án khi nhận chuyển nhượng quyền
sử dụng đất phải thỏa thuận với người đang sử dụng đất trước theo tính tốn lợi
ích của các bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng.

Tuy vậy, trong quan hệ này, mục đích của Nhà nước chuyển quyền sử
dụng đất từ người này qua người khác theo định hướng của nhà nước, với mục
đích của nhà nước đã có mầm mống của xung đột lợi ích.

Nhà nước với vai trò tác động đến sự phát triển bền vững của toàn xã hội
khi quyết định việc thu hồi đất đai của người đang có quyền sử dụng để giao cho
chủ thể khác về nguyên tắc phải bảo đảm lợi ích người sử dụng sau phải có hiệu

quả cao hơn, phần hiệu quả hơn phải bù đắp cho người sử dụng đất đai trước
công bằng, người bị thu hồi đất phải hài lòng về kinh tế và về tâm lý.

<b> + Thực tế tổ chức việc thi hành các văn bản quy định liên quan đến các</b>
quyền tài sản (được quy định về quyền sử dụng đất) trong q trình thực hiện
thu hồi đất của nơng dân.

</div>
<span class='text_page_counter'>(23)</span><div class='page_container' data-page=23>

cộng hết các khoản vào giá đền bù để người bị thu hồi đất dễ so sánh). Từ việc
xây dựng khung giá đền bù, Nhà nước đã đưa ra các phương pháp tính giá đền
bù tại các văn bản:

<i><b> Các Thông tư hướng dẫn của Bộ Tài chính:</b></i>

<i> Thơng tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính hướng</i>
dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp
xác định giá đất và khung giá các loại đất (từ đây gọi tắt là Thông tư 114):

Thông tư 114 đưa ra 2 phương pháp định giá đất, đó là phương pháp so
sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập.

Phương pháp so sánh trực tiếp dựa trên cách tiếp cận bằng phương pháp
so sánh thửa đất cần định giá với 3 đến 5 thửa đất khác, nhưng tương đồng với
nhau về loại đất, diện tích đất, kết cấu hạ tầng, cơ sở pháp lý, ở liền kề hoặc ở
khu vực lân cận và đều có các điều kiện tương tự, đã chuyển nhượng quyền sử
dụng đất, hoặc tổ chức giao dịch trên sàn giao dịch bất động sản, tổ chức đấu giá
quyền sử dụng đất thành cơng trong thời gian tối đa là 03 năm, tính đến thời
điểm định giá.

Công thức định giá đất như sau (cơng thức 2.1.):

Giá trị ước tính
của thửa đất,
khu đất cần
định giá

=

Giá chuyển
nhượng quyền
sử dụng đất của
từng thửa đất,
khu đất so sánh



Mức tiền điều chỉnh mức
giá hình thành từ những yếu
tố khác biệt về giá của từng
thửa đất, khu đất so sánh
với thửa đất, khu đất cần
định giá

Giá của thửa đất cần định giá là số bình quân của các mức giá của 3 đến 5
thửa đất, khu đất so sánh đã tính tốn điều chỉnh khác biệt về giá theo công thức

</div>
<span class='text_page_counter'>(24)</span><div class='page_container' data-page=24>

Công th c đ nh giá đ t nh sau (công th c 2.2.):ứ ị ấ ư ứ
Giá đất ước

tính =

Thu nhập thuần túy hàng năm thu được từ thửa đất
Lãi suất tiền gửi tiết kiệm kỳ hạn 12 tháng

Thông tư 114 yêu cầu ưu tiên sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp so
với phương pháp thu nhập.

Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính hướng
dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp
xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP
ngày 17/07/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số
188/2004/NĐ-CP (từ đây gọi tắt là Thông tư 145):

Thông tư 145 đưa ra 2 phương pháp định giá đất mới ngoài 02 phương
pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập, là phương pháp chiết trừ và
phương pháp thặng dư.

Phương pháp so sánh trực tiếp và Phương pháp thu nhập được xác định
tương tự như Thông tư 114.

Phương pháp chiết trừ là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tài
sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra
khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn
liền với đất). Về mặt bản chất, phương pháp chiết trừ giống phương pháp so
sánh trực tiếp, nhưng quan tâm hơn đến việc định giá tài sản gắn liền với đất.

Công thức định giá đất như sau (công thức 2.3):
Giá trị của

thửa đất =

Giá chuyển nhượng

bất động sản 

Giá trị hiện tại của
các tài sản trên đất

Đơn giá của thửa đất cần định giá được xác định theo đơn giá bình quân
của các đơn giá đất đã điều chỉnh của các bất động sản thỏa mãn tiêu chuẩn so
sánh.

</div>
<span class='text_page_counter'>(25)</span><div class='page_container' data-page=25>

theo đó giá trị thửa đất được quyết định bằng chênh lệch giữa tổng giá trị phát
triển và tổng chi phí phát triển.

Tổng giá trị phát triển của bất động sản bao gồm tổng giá trị nhà cửa, đất
phân lô, v.v. dự kiến sẽ bán được khi hoàn thành dự án đầu tư vào khu đất.

Chi phí phát triển bao gồm tất cả các khoản chi phí mà nhà đầu tư bỏ ra để
xây dựng kết cấu hạ tầng (bao gồm xây dựng đường sá, hệ thống cấp, thoát
nước, hệ thống cung cấp điện, v.v.); tạo cảnh quan môi trường; xây dựng nhà
cửa, vật kiến trúc hoặc phân lô đất để bán theo đúng quy hoạch chi tiết đã được
cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; chi phí quảng cáo, bán hàng; chi phí quản lý
chung; lợi nhuận của nhà đầu tư (có tính đến yếu tố rủi ro kinh doanh).

Công thức định giá đất như sau (cơng thức 2.4.)
Giá trị ước tính của thửa

đất

= Tổng giá trị phát

triển

 Tổng chi phí phát
triển

Thông tư 145 yêu cầu ưu tiên sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp (nếu
tính được theo cả 4 phương pháp), và ít nhất phải sử dụng 2 phương pháp để
quyết định mức giá cụ thể.

<b>2. Thực tế điều tra tại hai địa phương </b>

Thực tế áp dụng các quy định của pháp luật hiện hành vào hai địa bàn
nghiên cứu tình hình cụ thể chúng tơi thu được kết quả như sau:

Khảo sát tình hình đền bù giải tỏa tại khu cơng nghiệp Tân Phú Trung,
huyện Củ Chi, thực hiện đền bù theo các văn bản quy định của nhà nước và các
chính sách khác đối với việc thu hồi đất, kết quả:

Trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh áp dụng khung giá đất do UBND
thành phố ban hành:

Giá tr quy n s d ng đ t nông nghi p t i C Chi (TP.HCM):ị ề ử ụ ấ ệ ạ ủ
100.000.000

= 1.176.470.588 đồng
8,5%

</div>
<span class='text_page_counter'>(26)</span><div class='page_container' data-page=26>

So sánh với Bảng giá đất năm 2008 do UBND TP.HCM công bố, giá đất
nông nghiệp được thể hiện ở Bảng 2.2 dưới đây:

Bảng 2.2: Giá đất trồng cây hàng năm (trích từ bảng giá các loại đất năm
2008 trên địa bàn TP.HCM):

ĐVT: 1.000 đồng/m₂

STT Vị trí Khu vực 1 Khu vực 2 Khu vực 3

1 Vị trí 1 135 108 81

2 Vị trí 2 108 86,4 64,8

3 Vị trí 3 81 64,8 48,6

Địa bàn huyện Củ Chi được tính vào khu vực 2, nên khung giá đất nông
nghiệp dao động từ 64.800 – 108.000 đồng/m2_{. Như vậy, khung giá đất đã ban}

hành là thấp so với định giá theo thu nhập, từ 8% - 45%, tùy vị trí.

Nếu chiết khấu các dịng địa tơ gia tăng với tốc độ g theo tỷ suất lợi tức
cần thiết, ta thu được công thức xác định giá cả đất đai mới (công thức 1.2):

Giá cả = Địa tô

Tỷ suất lợi tức – tốc độ g

Tỷ suất lợi tức trong cơng thức 1.2 có thể xác định theo nhiều tiêu chí
khác nhau, nhưng người ta thường quy cho đây là chi phí cơ hội của đồng vốn,
và trong nhiều trường hợp, tỷ suất lợi tức phù hợp được lấy bằng lãi suất trái
phiếu chính phủ dài hạn.

Nếu áp dụng cách tính địa tơ theo tốc độ tăng sản lượng nông nghiệp
trong dài hạn ta lại có kết quả khác:

Áp dụng cơng thức 1.2, kết quả định giá đất (năm 2006) như sau:
Giá trị quyền sử dụng đất nông nghiệp ở Đức Trọng (Lâm Đồng):

12.950.000 ₌ _{338.120.104 đồng}
8,63% - 4,8%

Làm tròn số, kết quả là 33.800 đồng/m2_{. Kết quả này cao hơn kết quả tính}

tại phần a) là 122%.

</div>
<span class='text_page_counter'>(27)</span><div class='page_container' data-page=27>

Làm tròn số, kết quả là 261.000 đồng/m2_{. Kết quả này cao hơn kết quả}

tính tại phần a) là 122%.

Với các cách tính giá trị đất như trên ta thấy bên ngồi có hình thức khoa
học nhưng trong nền kinh tế thị trường, giá trị quyền sử dụng đất là tài sản, việc
một chủ thể cho mình (kể cả Nhà nước thơng qua các cơ quan nhân danh Nhà
nước) có quyền định giá tài sản thuộc quyền tài sản của người khác là không
phù hợp với quyền dân sự. Xét về mặt pháp lý, Nhà nước giao quyền sử dụng
đất cho các chủ thể, với hành vi này các chủ thể đã có quyền chủ thể theo pháp
luật, đây là quyền tài sản. Tài sản trong giao lưu dân sự phải được Nhà nước bảo
vệ quyền dân sự của các chủ thể. Cũng trong văn bản pháp luật Nhà nước lại thi
hành quyền định giá quyền sử dụng đất buộc chủ thể khác phải thực hiện, hành
vi định giá theo các văn bản không xét về kinh tế (có cao hơn hoặc thấp hơn giá
thị trường, hay nói cách khác là áp giá có lợi cho người dân) chỉ xét về pháp lý
là vi phạm quyền chủ thể, nhưng lại được bộ máy nhà nước tổ chức thực hiện.
Vì vậy trong các dự án ln gặp phải sự phản đối của người dân, phản đối ở các

cấp độ khác nhau, từ khiếu kiện kéo dài đến xung đột bạo lực, thậm chí có vụ
việc trở thành các vụ án hình sự đáng tiếc, vì bên nào cũng cho rằng quyền của
mình là chính đáng. Rõ ràng ở đây chúng ta phải nhìn nhận lại từ văn bản và các
quy định của pháp luật.

Thực tế, tình hình đền bù giải tỏa mặt bằng của khu cơng nghiệp Tân Phú
Trung có những vấn đề đặt ra: Hội đồng Đền bù thiệt hại, giải phóng mặt bằng
dự án Khu Công nghiệp Tân Phú Trung và Cơng ty Cổ phần Phát triển Đơ thị
Sài Gịn Tây Bắc đã áp dụng đúng chính sách theo quy định và đã vận động,
thuyết phục nhiều lần nhưng vẫn còn 20% số hộ chưa thống nhất việc bồi
thường, hỗ trợ và không bàn giao mặt bằng kết quả tổng hợp như sau:

</div>
<span class='text_page_counter'>(28)</span><div class='page_container' data-page=28>

- Diện tích còn phải đền bù 109ha của 129 hộ,

- Trong số hộ trên có 19 hộ đã lập hồ sơ cá nhân đăng ký theo doanh
nghiệp, 9 hồ sơ cá nhân đã xây dưng nhà xưởng sản xuất và 01 hồ sơ cá nhân đã
chuyển một phần sang đất công nghiệp.

- Trong năm 2008 chỉ đền bù có 6 hộ, diện tích 3,39ha với số tiền 3,91 tỷ
đồng.

2.5.2 Theo kết quả điều tra tại các dự án của tỉnh Lâm Đồng kết quả:
Tại Lâm Đồng UBND đã căn cứ vào các văn bản của trung ương, ban
hành quyết định Số: 15/2008/QĐ-UBND ngày 5 tháng 5 năm 2008 ban hành
Quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa
bàn tỉnh Lâm Đồng

Tỉnh đã ban hành bảng giá đất làm cơ sở cho việc đền bù giải tỏa tại địa
phương:

<b>Kết quả định giá đất</b>

<b>a) Áp dụng công thức 2.2, kết quả định giá đất (năm 2006) như sau:</b>
Giá tr quy n s d ng đ t nông nghi p ị ề ử ụ ấ ệ ở Đức Tr ng (Lâm ọ Đồng):

12.950.000

= 152.352.941 đồng
8,5%

Làm tròn số, kết quả là 15.200 đồng/m2_.

So sánh với khung giá đất do UBND tỉnh Lâm Đồng công bố tại Quyết
định số 50/2007/QĐ-UBND ngày 18 tháng 12 năm 2007, giá đất trồng cây lâu
năm, đất nuôi trồng thuỷ sản được thể hiện tại Bảng 2.1 dưới đây:

Bảng 2.1: Giá đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thuỷ sản

ĐVT: 1.000 đồng/m₂

STT Khu vực Vị trí 1 Vị trí 2 Vị trí 3

1 Khu vực 1 30 24 15

2 Khu vực 2 24 19 12

3 Khu vực 3 15 12 8

</div>
<span class='text_page_counter'>(29)</span><div class='page_container' data-page=29>

Như vậy, khung giá đất do UBND tỉnh Lâm Đồng ban hành là tương đối
phù hợp.

Thực tế khảo sát tại dự án thủy điện Đại Ninh và một số dự án thưộc địa
bàn huyện Đức Trọng kết quả như sau:

Tổng số hộ được đưa vào 510 hộ với diện tích thu hồi 98,70ha số tiền là
27656,86 triệu đồng bình quân 1m2 bồi thường là:28000đồng

Người dân đã nhân tiền bồi thường là 462 hộ với số tiền là 24.370,69
Triệu đồng, số hộ chưa nhận là 48 hộ số tiền 3.286,17 Triệu đồng.

Sau khi triển khai việc đền bù đã có 135 trường hợp khiếu nại, phần lớn
số đơn là do đất đai do các hộ tự khai phá sau khi đã công bố quy hoạch nên
không được bồi thường theo quy định nên các hộ làm đơn khiếu nại đề nghị
được bồi thường, UBND chấp nhận khiếu nại 39 trường hợp, không chấp nhận
khiếu nại 30 trường hợp, số đơn tiếp tục yêu cầu giải quyết 10, số còn lại sau
khi trung tâm giải thích đã rút đơn.

</div>
<span class='text_page_counter'>(30)</span><div class='page_container' data-page=30>

số liệu này, Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng căn cứ phương
pháp xác định giá đất quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày
16/11/2004; Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ và
Thơng tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính để xây dựng
mức giá đất bồi thường, hỗ trợ cho phù hợp.”.

Trong dự án khu cơng nghiệp tại huyện Củ Chi có những vấn đề cần quan
tâm, đó là gía đền bù tại đây, mặc dù UBND Thành phố đã có điều chỉnh, ngồi
phần tính theo các văn bản của Bộ Tài chính hương dẫn, Hội đồng đền bù thiệt
hại, giải phóng mặt bằng dự án Khu công nghiệp Tân Phú Trung đã có ý kiến
tính hỗ trợ lãi suất 40 tháng theo văn bản số 1882/UBND-QLĐT ngày 14/8/2007
và nếu hỗ trợ lãi suất thêm từ tháng 11/2007 đến nay, đối với các hộ chưa nhận
tiền đền bù và chưa gởi vào ngân hàng theo thông báo 601/TB-VP ngày

10/10/2008 của văn phòng HĐND&UBND huyện Củ Chi thì bình quân tăng
khoảng 36,4%, giá đền bù bình quân lên đến gần 100.000đ/m2. Nhưng vẫn cịn
46 hộ khơng nhận tiền bồi thường và không giao đất cho dự án thực hiện xây
dựng cơ sở hạ tầng. Tỷ lệ không tán thành là 20%, con số này thực chất nói lên
lợi ích tại đây có xung đột về lợi ích.

Thứ hai có điểm chưa quy định trong văn bản hướng dẫn nào, đó là ngay
trong khu quy hoạch của dự án đã có một số cá nhân đã xây dựng nhà xưởng để
sản xuất, tại dự án khu công nghiệp Tân Phú Trung có 19 hồ sơ cá nhân nhưng
đăng ký theo doanh nghiệp, 9 hồ sơ cá nhân nhưng đã xây dưng nhà xưởng sản
xuất và 01 hồ sơ cá nhân nhưng đã chuyển một phần sang đất công nghiệp.
Trước khi có quy hoạch khu cơng nghiệp người dân đã thực hiện chủ trương của
nhà nước “Cơng nghiệp hóa là sự nghiệp của tồn dân”. Điều này cần có một
giải pháp phù hợp để giải quyết xung đột lợi ích giữa chủ dự án với người dân.

</div>
<span class='text_page_counter'>(31)</span><div class='page_container' data-page=31>

người có quyền đối vật được xác lập trước có quyền ưu tiên so với những người
có quyền đối vật được xác lập sau.” Theo nguyên tắc quyền ưu tiên, thì hồ sơ
của các tổ chức, cá nhân đang sử dụng đất trong khu công nghiệp phải được
quyền ưu tiên, những cá nhân tổ chức đang sử dụng tiếp tục được sử dụng diện
tích trong khu cơng nghiệp.

<b>+ Các dự án kinh doanh đền bù theo giá thỏa thuận:</b>

Điều 40. Thu hồi đất trong trường hợp đất thuộc diện Nhà nước thu hồi
mà nhà đầu tư đã chủ động đề nghị và được phép thỏa thuận nhưng không đạt
được sự thoả thuận với người sử dụng đất (NĐ84)

1. Đất dự án phát triển kinh tế thuộc diện Nhà nước thu hồi mà nhà đầu tư
đề nghị và được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có văn bản chấp thuận cho thực hiện
theo phương thức tự thoả thuận với những người sử dụng đất thuộc phạm vi dự

án để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuê quyền sử dụng đất, góp vốn
bằng quyền sử dụng đất nhưng sau một trăm tám mươi (180) ngày, kể từ ngày
có văn bản chấp thuận mà cịn người sử dụng đất khơng đồng thuận với nhà đầu
tư thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi diện tích đất mà
nhà đầu tư chưa thoả thuận được với người sử dụng đất; việc bồi thường, hỗ trợ,
tái định cư được thực hiện theo quy định của pháp luật. Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh quyết định giao đất hoặc cho nhà đầu tư thuê đất đối với diện tích đã thu
hồi.

</div>
<span class='text_page_counter'>(32)</span><div class='page_container' data-page=32>

người dân bởi lẽ nếu không chấp nhận “thỏa thuận” thì Nhà nước cũng cưỡng
bức thu hồi để giao cho chủ dự án. Bên cạnh chủ dự án vẫn có bộ máy cơng
quyền với sức mạnh cưỡng chế của Nhà nước để thu hồi đất, vì vậy điều này
quy định của pháp luật vẫn hồn tồn có lợi cho nhà đầu tư, hay nói cách khác
“hình thức bình đẳng chứa đựng nội dung bất bình đẳng”.

Trong các dự án chúng tơi thấy nổi bật sự bất bình đẳng trong việc thu hồi
đất giữa chủ dự án với người dân, điều đó được thể hiện:

Khi tiến hành thu hồi đất của người dân, ngoài Trung tâm phát triển quỹ
đất cịn có Ban giải phóng mặt bằng, bộ máy của UBND cấp tỉnh, cấp huyện và
cấp xã đứng bên cạnh nhà Đầu tư thu hồi đất. với một bên là người dân bị thu
hồi đất.người dân luôn ở thế buộc phải giao đất cho chủ dự án.

Tiến hành thu hồi đất để thực hiện các dự án, người dân luôn ở thế yếu
hơn nên tâm lý ln có các suy nghĩ và hành động chống lại việc thu hồi đất
nên dễ phát sinh xung đột.

Từ thực trạng pháp lý và thực tế đòi hỏi nhà nước phải sủa đổi pháp luật
theo hướng thừa nhận quyền chủ thể của người có quyền sử dụng đất trong giao
lưu dân sự: Thỏa thuận, Bình đẳng giữa các chủ thể trong quan hệ dân sự, vì bản

chất của việc chuyển giao quyền sử dụng đất là chuyển giao tài sản.

<b>+ Bài học của các nước có thể áp dụng vào nước ta về thu hồi đất và tái</b>
<b>định cư:</b>

Quá trình thu hồi đất đặt ra rất nhiều vấn đề kinh tế – xã hội cần được giải
quyết kịp thời và thỏa đáng. Để có thể hài hịa được lợi ích của xã hội, tập thể và cá
nhân, mỗi quốc gia có cách làm riêng của mình tuy vậy chính sách đền bù khi thu hồi
đất của Trung Quốc là bài học có thể áp dụng cho q trình thực hiện thu hồi đất ở
nước ta, giảm bớt mức độ xung đột

</div>
<span class='text_page_counter'>(33)</span><div class='page_container' data-page=33>

Nếu như việc thu hồi đất là khơng thể tránh khỏi thì có sự chuẩn bị cẩn thận
phương án đền bù, trên cơ sở tính tốn đầy đủ lợi ích của nhà nước, tập thể và cá
nhân, đảm bảo cho những người bị thu hồi đất có thể khôi phục lại hoặc cải thiện
mức sống so với trước khi bị thu hồi đất.

Việc thu hồi đất thực hiện các dự án là sự lựa chọn lợi ích, chỉ giao đất cho
người sau sử dụng có hiệu quả hơn người sử dụng trước. Vì vậy, khi Nhà nước thu
hồi đất thì người nào sử dụng đất sau đó sẽ có trách nhiệm bồi thường. Người bị thu
hồi đất ở Trung Quốc được thanh toán ba loại tiền: tiền bồi thường đất đai, tiền trợ
cấp về tái định cư, tiền trợ cấp bồi thường hoa màu trên đất. Cách tính tiền bồi thường
đất đai và tiền trợ cấp tái định cư căn cứ theo tổng giá trị tổng sản lượng của đất đai
những năm trước đây rồi nhân với hệ số. Tiền bồi thường cho hoa màu, cho các loại
tài sản trên đất được tính theo giá cả hiện tại.

Cách giải quyết triệt để đó là: Hồn thiện các quy định của pháp luật, theo
hướng dựa trên cơ sở thị trường để giải quyết vấn đề bồi thường cho người bị thu hồi
đất. Có thể học được bài học về đền bù đất đai của Thái Lan vì hiện nay q trình Đơ
thị hóa, Cơng nghiệp u cầu giao dịch đất đai phải được thực hiện tiện lợi, nhanh
chóng, có hiệu quả kinh tế xã hội vì vậy các dự án khi tiến hành bồi thường đều

được tiến hành theo trình tự: tổ chức nghe ý kiến người dân; định giá đền bù. Thể
hiện yêu cầu dân chủ, minh bạch

Bên cạnh chính sách bồi thường khi thu hồi đất là kế hoạch tái định cư khơng
được chuẩn bị, các dự án có các cơng trình quy hoạch tái định cư thì chất lượng quá
kém, gây búc xúc cho người dân chấp hành do đó người dân bị thu hồi đất phản ứng
ảnh hưởng không nhỏ đến chính sách bồi thường khi thu hồi đất ;

</div>
<span class='text_page_counter'>(34)</span><div class='page_container' data-page=34></div>
<span class='text_page_counter'>(35)</span><div class='page_container' data-page=35>

<b>CHƯƠNG III:</b>

<b>GIẢI PHÁP GIẢI QUYẾT XUNG ĐỘT LỢI ÍCH</b>
<b>GIỮA CÁC CHỦ THỂ KHI THỰC HIỆN ĐỀN BÙ</b>

<b>GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CÁC DỰ ÁN</b>

<b>3.1. Hoàn thiện hệ thống pháp luật:</b>

Quản lý nhà nước trong quá trình xây dựng nhà nước pháp quyền, pháp
luật phải được xây dựng phù hợp với quy luật phát triển của xã hội. Cùng với hệ
thống pháp luật cần phải hoàn thiện, pháp luật về đất đai cũng phải hoàn thiện
theo sự phát triển chung của nền kinh tế thị trường, quyền sử dụng đất là quyền
tài sản vì vậy, phải xây dựng định chế pháp luật về chuyển giao quyền sử dụng
đất với phương thức quyền sử dụng đất phải được tham gia vào thị trường như
các tài sản khác, Nhà nước chỉ can thiệp vào thị trường trong trường hợp cân
thiết, góp phần phát triển kinh tế xã hội.

+ Vai trò của nhà nước trong việc định hướng phát triển kinh tế xã hội
một cách bền vững vì vậy trước hết hệ thống pháp luật phải toàn điện trong việc
giải quyết xung đột lợi ích giữa các chủ thể trong việc thu hồi đất với nguyên tắc
cái lựa chọn phải có hiệu quả và lợi ích cao hơn cái hy sinh. Lợi ích của xã hội

mà trực tiếp là lợi ích của dự án phải được phân phối cho người bị thu hồi đất cả
hiện tại và tương lai.

</div>
<span class='text_page_counter'>(36)</span><div class='page_container' data-page=36>

+Trong luật đất đai 2003 cần bỏ điều 40, 41 bởi lẽ điều luật đã tước quyền
chủ thể của người dân bị thu hồi đất, hoặc trong 180 ngày phải giao đất cho chủ
dự án hoặc nhà nước thu hồi.

+ Phải đảm bảo về tâm lý và về kinh tế: Quy định của pháp luật về hai
chủ thể có quyền sử dụng đất của nhà nước là người dân được nhà nước giao đất
và chủ đầu tư có quyền dân sự bình đẳng, nhà nước tơn trọng thỏa thuận bình
đẳng khi thu hồi đất, Nhà nước can thiệp bằng cơ quan Tư pháp (Tòa án giải
quyết theo luật dân sự)

<b>3.2. Xây dựng cơ chế linh hoạt trong việc thu hồi đất các dự án</b>

+ Đưa quan hệ thuận mua, vừa bán quyền sử dụng đất là chủ yếu trong
các chủ thể tham gia quan hệ pháp luật đất đai. điều này vừa tôn trong quyền
chủ thể trong quan hệ đất đai, vừa bảo đảm thông suốt thị trường chuyển
nhượng quyền sử dụng đất, góp phần tích cực vào q trình phát triển kinh tế,
hạn chế tiêu cực, tham nhũng.

+ Trong diện tích các dự án, có các nhà máy, xí nghiệp có trước khi quy
hoạch mà các nhà máy, xí nghiệp phù hợp với quy hoạch thì dự án phải chấp
nhận khơng giải tỏa, chủ nhà máy, xí nghiệp trong khu công nghiệp phải chấp
nhận quy chế chung của khu công nghiệp khi họ hoạt động.

<b>3.3. Thay thế chính sách đền bù bằng cơ chế thị trường: </b>

Thay thế chính sách bồi thường khi thu hồi đất bằng việc mua bán quyền
sử dụng đất điều đó giải quyết triệt để không phân biệt giá khi bồi thường giữa

các dự án kinh tế và các dự án của Nhà nước như cách làm hiện nay. Bởi lẽ,
<i>Quyền sử dụng đất là một thứ quyền tài sản, nên nó là hàng hóa, cho dù nó là</i>
hàng hóa đặc biệt, phải được tự do trao đổi trên thị trường theo pháp luật. Vì thế
bất kỳ ai, kể cả nhà nước, khơng có quyền “thu hồi đất” của người dân, mà phải
mua quyền sử dụng đất.

</div>
<span class='text_page_counter'>(37)</span><div class='page_container' data-page=37>

tiến, các điều kiện khác như trường học, bệnh viện, chợ... để người dân đến các
khu định cư sinh sống không cảm thấy có sự thay đổi theo hướng bất lợi cho họ.

<b>3.4. Cải cách hành chính trong lĩnh vực chuyển nhượng đất đai:</b>

+ Cần quy định của pháp luật hình thành tổ chức phát triển quỹ đất để
giải phóng mặt bằng, tổ chức này dựa vào quy hoạch của nhà nước tiến hành
chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người dân thực sự theo quan hệ dân sự,
mua – bán, trao đổi thuận mua vừa bán. sau đó tổ chức phát triển quỹ đất bán lại
cho các chủ dự án.

</div>
<span class='text_page_counter'>(38)</span><div class='page_container' data-page=38></div>

<!--links-->