Đánh giá mối quan hệ về sử dụng tài nguyên đất trong quá trình đô thị hóa đến năm 2020 trên địa bàn quận gò vấp, tp hồ chí minh

BỘ CÔNG THƯƠNG
TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHIỆP THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

HỒNG VĂN SƠN

ĐÁNH GIÁ MỐI QUAN HỆ VỀ SỬ DỤNG TÀI
NGUN ĐẤT TRONG Q TRÌNH ĐƠ THỊ
HĨA ĐẾN NĂM 2020 TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN
GỊ VẤP, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
Chuyên ngành

: QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG

Mã chuyên ngành : 60850101

LUẬN VĂN THẠC SĨ

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH, NĂM 2018


Cán bộ hướng dẫn khoa học: TS. Vũ Ngọc Hùng
Cán bộ phản biện 1: ……………………………………………………………
Cán bộ phản biện 2: ……………………………………………………………
Luận văn thạc sĩ được bảo vệ tại Hội đồng chấm bảo vệ Luận văn thạc sĩ Trường
Đại học Công nghiệp thành phố Hồ Chí Minh ngày ……. tháng năm 2018
Thành phần Hội đồng đánh giá luận văn thạc sĩ gồm:
1. ..................................................................... - Chủ tịch Hội đồng
2. ..................................................................... - Phản biện 1
3. ..................................................................... - Phản biện 2
4. ..................................................................... - Ủy viên
5. ..................................................................... - Thư ký

CHỦ TỊCH HỘI ĐỒNG

VIỆN TRƯỞNG


BỘ CƠNG THƯƠNG
TRƯỜNG ĐẠI HỌC CƠNG NGHIỆP
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨ
Họ tên học viên: Hoàng Văn Sơn

MSHV: 14000471

Ngày, tháng, năm sinh: 28/03/1982

Nơi sinh: Bắc Giang

Chuyên ngành: Quản lý Tài nguyên và Môi trường Mã số : 60850101
I. TÊN ĐỀ TÀI: Đánh giá mối quan hệ về sử dụng tài nguyên đất trong q trình đơ
thị hóa đến năm 2020 trên địa bàn Quận Gị Vấp, Thành Phố Hồ Chí Minh.
II. NHIỆM VỤ VÀ NỘI DUNG:
1. Khảo sát điều kiện tự nhiên và môi trường tại khu vực nghiên cứu;
2. Nghiên cứu về sự phù hợp và chưa phù hợp giữa quy hoạch sử dụng đất và quy
hoạch xây dựng ở quận Gò Vấp
3. Xác định những bất cập chung giữa quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng
cũng như bất cập giữa hai loại quy hoạch ở quận Gò Vấp

4. Đề xuất phương hướng khắc phục những bất cập để nâng cao chất lượng quy hoạch
sử dụng đất trong mối quan hệ với quy hoạch xây dựng
III. NGÀY GIAO NHIỆM VỤ: Ngày 25 tháng 05 năm 2015
IV. NGÀY HOÀN THÀNH NHIỆM VỤ: Ngày 25 tháng 11 năm 2015
V. NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. Vũ Ngọc Hùng
TP. Hồ Chí Minh, ngày 2 tháng 7 năm 2018
NGƯỜI HƯỚNG DẪN

CHỦ NHIỆM BỘ MÔN ĐÀO TẠO

VIỆN TRƯỞNG


LỜI CẢM ƠN
Sau thời gian học tập và nghiên cứu, đến nay tơi đã hồn thành luận văn thạc sĩ khoa
học ngành quản lý tài nguyên và môi trường.
Luận văn thạc sĩ khoa học ngành quản lý tài nguyên và môi trường với tên đề tài:
“Đánh giá mối quan hệ về sử dụng tài ngun đất trong q trình đơ thị hóa đến năm
2020 trên địa bàn Quận Gị Vấp, Thành Phố Hồ Chí Minh” là do học viên cao học
Hoàng Văn Sơn thực hiện và hoàn thành vào tháng 6 năm 2018, giáo viên hướng dẫn
là TS. Vũ Ngọc Hùng, trường Đại học Tài nguyên và Môi trường, thành phố Hồ Chí
Minh.
Tơi xin chân thành cảm ơn các thầy cơ giáo trường Đại học Cơng nghiệp Thành phố
Hồ Chí Minh đã giảng dạy, truyền đạt kiến thức để tôi hồn thành khóa học và làm
nền tảng cho tơi hồn thành luận văn; xin trân trọng cảm ơn TS. Vũ Ngọc Hùng đã
tận tình hướng dẫn tơi nghiên cứu, thực hiện luận văn.
Tôi cũng xin cảm ơn các cơ quan, phịng ban chun mơn và UBND các phường
thuộc Quận Gị Vấp đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi được khảo sát, phỏng vấn, thu
thập tài liệu trong thời gian thực hiện luận văn. Bên cạnh, tôi cũng chân thành cảm
ơn những nguồn động viên từ cơ quan công tác, gia đình và bạn bè đã giúp tơi có điều

kiện để hồn thành luận văn này.
Tp. Hồ Chí Minh, ngày 5 tháng 7 năm 2018
Học viên thực hiện

Hoàng Văn Sơn

i


TÓM TẮT
Đề tài “Đánh giá mối quan hệ về sử dụng tài ngun đất trong q trình đơ thị hóa
đến năm 2020 trên địa bàn Quận Gò Vấp, Thành phố Hồ Chí Minh” được học viên
tiến hành nghiên cứu trên địa bàn Quận Gị Vấp, Thành phố Hồ Chí Minh. Mục tiêu
nghiên cứu nhằm phân tích đánh giá những xung đột phát sinh trong quá trình sử
dụng tài nguyên đất trong bối cảnh phát triển kinh tế để trở thành quận trọng điểm
của q trình đơ thị hóa. Đề xuất các giải pháp giảm thiểu xung đột trong sử dụng tài
nguyên đất nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Tác giả đã sử dụng các phương pháp
thu thập, điều tra, tổng hợp số liệu, phương pháp chuyên gia, phương pháp phân tích
xung đột dựa trên việc phân tích nguyên nhân gốc, phân tích các bên liên quan.
Kết quả nghiên cứu cho thấy: Công tác quản lý nhà nước về đất đai của quận Gò Vấp
cơ bản đáp ứng được nhu cầu thực tiễn, tuy nhiên phát sinh một số mâu thuẫn trong
chính sách và quản lý.
Trên cơ sở phân tích, luận văn đã xác định 3 loại xung đột sử dụng đất đang xảy ra
trên địa bàn huyện: (1) Xung đột về chính sách sử dụng đất với những chính sách
khác, (2) Xung đột trong cơng tác quản lý đất đai, (3) Xung đột giữa những người sử
dụng đất.
Qua đó, tác giả đã đề xuất các nhóm giải pháp nhằm giảm thiểu xung đột trong sử
dụng tài nguyên đất gồm: (1) hồn thiện cơ chế chính sách pháp luật về đất đai; (2)
tăng cường công tác quy hoạch; (3) nâng cao chất lượng quản lý đất đai; (4) tăng
cường giám sát, kiểm soát việc khai thác sử dụng đất; (5) tuyên truyền nâng cao nhận

thức về quyền và nghĩa vụ sử dụng đất; (6) đảm bảo quyền sử dụng đất của người
dân.
Từ khóa: Tài nguyên đất, Sử dụng, Xung đột, Giải pháp, Quận Gò Vấp.

ii


SUMMARY
“Assessing conflicts arising from land usage for economic development purposes of
Go Vap District” is researched within Go Vap distrisct in Ho Chi Minh Province. The
research purpose is to assess conflicts arising from land usage in the course of
economic development for making Go Vap an industrial central point of the province
and of the urbanization process. Solutions to lessen the conflicts during land usage
are proposed to increase the effectiveness of land usage and to protect land. The
author has utilized the methods of data collection, statistics verification and synthesis,
professionals, analysis of conflicts basing on analysis of root causes, of parties
involved analysis.
The results are as follows: the state’s land management in Go Vap District basically
meets the practical needs; nevertheless, some conflicts remain in policies and
management.
Basing on analysis, this research paper identifies eight types of land usage conflicts
in the district: (1) Conflict of land usage policy and other policies, (2) Conflict in land
management, (3) Conflict among land users.
The author has proposed solutions to minimize conflicts in utilizing resources,
including: (1) perfecting the legal system and policies on land; (2) leveling up the
quality of land usage planning; (3) improve the quality of land management; (4)
strengthen supervision and control of mining land use; (5) advocacy to raise
awareness about the rights and obligations of land use; (6) protecting citizens’ land
usage rights.
Key words: land resources, usage, conflict, solution, Go Vap District.

iii


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan luận văn đề tài “Đánh giá mối quan hệ về sử dụng tài nguyên đất
trong q trình đơ thị hóa đến năm 2020 trên địa bàn Quận Gị Vấp, Thành Phố Hồ
Chí Minh” là do chính học viên thu thập tài liệu, số liệu, khảo sát thực tế để viết.
Không sao chép các báo cáo hoặc luận văn của người khác. Nếu sai tôi xin hồn tồn
chịu trách nhiệm với nhà trường.
Tp. Hồ Chí Minh, ngày tháng năm 2018
Học viên thực hiện

Hoàng Văn Sơn

iv


MỤC LỤC
MỤC LỤC...................................................................................................................v
DANH MỤC HÌNH ẢNH .........................................................................................ix
DANH MỤC BẢNG...................................................................................................x
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT.....................................................................................xi
MỞ ĐẦU.....................................................................................................................1
1. Đặt vấn đề ............................................................................................................1
2. Mục tiêu nghiên cứu ............................................................................................2
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu .......................................................................3
3.1 Đối tượng nghiên cứu............................................................................................3
3.2 Phạm vi nghiên cứu của đề tài ..............................................................................3
4. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn .............................................................................4

4.1 Ý nghĩa khoa học ..................................................................................................4
4.2 Ý nghĩa thực tiễn ...................................................................................................4
CHƯƠNG 1

TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU..................................5

1.1 Một số khái niệm ...............................................................................................5
1.1.1 Đơ thị hóa ...........................................................................................................5
1.1.2 Tài ngun đất....................................................................................................7
1.1.3 Các chức năng cơ bản của đất đai ......................................................................8
1.2 Công tác quy hoạch và mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch
xây dựng của một số nước trên thế giới...................................................................9
1.2.1 Khai thác và sử dụng tài nguyên đất ..................................................................9
1.2.2 Về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất................................................................11
1.2.3 Về quy hoạch xây dựng....................................................................................13
1.3 Mối xung đột giữa sử dụng tài ngun đất và q trình đơ thị hóa.................14
1.3.1 Lý thuyết xung đột ...........................................................................................14
1.3.2 Tính tất yếu khách quan của mối xung đột giữa sử dụng tài nguyên đất và q
trình đơ thị hóa ..........................................................................................................16
1.3.3 Nội dung chủ yếu của mối xung đột giữa sử dụng tài nguyên đất và q trình
đơ thị hóa...................................................................................................................16

v


1.3.4 Vấn đề về chất lượng của quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng và mối
xung đột giữa hai loại quy hoạch ..............................................................................17
1.4 Giới thiệu sơ lược về địa bàn nghiên cứu ........................................................18
1.4.1 Điều kiện tự nhiên ............................................................................................18
1.4.2 Các nguồn tài nguyên.......................................................................................22

1.4.3 Đặc điểm kinh tế - xã hội .................................................................................26
1.4.4 Chỉ tiêu quy hoạch phát triển các ngành kinh tế đến năm 2020 ......................29
1.5 Đánh giá chung về thực trạng phát triển kinh tế - xã hội tác động đến việc sử
dụng đất..................................................................................................................31
1.5.1 Những thuận lợi ...............................................................................................32
1.5.2 Những khó khăn ...............................................................................................32
CHƯƠNG 2

NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ......................34

2.1 Nội dung nghiên cứu........................................................................................34
2.1.1 Đánh giá hiện trạng sử dụng tài ngun đất trong q trình đơ thị hóa tại quận
Gị Vấp ......................................................................................................................34
2.1.2 Đánh giá tình hình quản lý đất đai tại quận Gò Vấp dưới tác động của đơ thị
hóa .............................................................................................................................34
2.1.3 Xác định phát sinh xung đột trong quá trình sử dụng tài nguyên đất ..............35
2.1.4 Đề xuất phương hướng khắc phục những bất cập để nâng cao chất lượng quy
hoạch sử dụng đất trong mối quan hệ với quy hoạch xây dựng ...............................35
2.2 Phương pháp nghiên cứu .................................................................................35
2.2.1 Phương pháp điều tra cơ bản............................................................................35
2.2.2 Phương pháp kế thừa và chọn lọc các tư liệu sẵn có .......................................36
2.2.3 Phương pháp so sánh........................................................................................37
2.2.4 Phương pháp phân tích, tổng hợp ....................................................................37
2.2.5 Phương pháp bản đồ.........................................................................................37
CHƯƠNG 3

KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .............................38

3.1 Kết quả đánh giá hiện trạng sử dụng tài ngun đất trong q trình đơ thị hóa
tại quận Gị Vấp .....................................................................................................38

3.1.1 Phân tích hiện trạng sử dụng các loại đất.........................................................38
3.1.2 Đánh giá hiệu quả kinh tế, xã hội, mơi trường và tính hợp lý sử dụng đất......44

vi


3.2 Đánh giá tình hình quản lý đất đai tại quận Gị Vấp dưới tác động của đơ thị
hóa..........................................................................................................................46
3.2.1 Các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực
hiện các văn bản ........................................................................................................46
3.2.2 Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản
đồ hành chính ............................................................................................................46
3.2.3 Đánh giá, phân hạng đất, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất,
bản đồ địa hình ..........................................................................................................47
3.2.4 Cơng tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất......................................................48
3.2.5 Việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất...........49
3.2.6 Ðăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất.............................................................................................50
3.2.7 Cơng tác thống kê, kiểm kê đất đai ..................................................................51
3.2.8 Quản lý tài chính về đất đai..............................................................................51
3.2.9 Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động
sản..............................................................................................................................52
3.2.10 Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.53
3.2.11 Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai và
xử lý vi phạm pháp luật về đất đai ............................................................................53
3.2.12 Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm
trong việc quản lý và sử dụng đất đai .......................................................................54
3.2.13 Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai .............................................54
3.3 Đánh giá nguyên nhân tồn tại trong việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất..................................................................................................................56

3.4 Đánh giá các yếu tố phát sinh xung đột trong quá trình sử dụng tài nguyên đất
...............................................................................................................................56
3.4.1 Xung đột về chính sách sử dụng đất với những chính sách khác ....................58
3.4.2 Xung đột trong cơng tác quản lý đất đai ..........................................................60
3.4.3 Xung đột phát sinh giữa những người sử dụng đất..........................................61
3.5 Đề xuất các giải pháp giảm nhẹ xung đột và tăng cường quản lý tài nguyên
đất, nâng cao hiệu quả sử dụng đất........................................................................63
3.5.1 Giải pháp chung quản lý đất đai tại quận Gò Vấp dưới tác động của đơ thị hóa
...................................................................................................................................63

vii


Bảng 3.5 Đánh giá mức độ ưu tiên các giải pháp pháp giảm nhẹ xung đột và tăng
cường quản lý tài nguyên đất, nâng cao hiệu quả sử dụng đất ..............................65
3.5.2 Một số giải pháp khác ......................................................................................67
KẾT LUẬN ...............................................................................................................71
TÀI LIỆU THAM KHẢO.........................................................................................73
PHỤ LỤC..................................................................................................................75
LÝ LỊCH TRÍCH NGANG CỦA HỌC VIÊN .........................................................76

viii


DANH MỤC HÌNH ẢNH
Hình 1.1 Bản đồ hành chính quận Gị Vấp [7]..........................................................19
Hình 1.2 Bản đồ độ cao số (DEM) – quận Gò Vấp [7].............................................20

ix

DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1 Kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất quận Gò Vấp, 2016 [8]..............38
Bảng 3.2 Diện tích tự nhiên các đơn vị hành chánh quận Gị Vấp [6] .....................47
Bảng 3.3 Kết quả giao đất, cho thuê đất trên địa bàn quận Gò Vấp [10] .................49
Bảng 3.4 Kết quả thu ngân sách liên quan đến đất đai, giai đoạn 2001 - 2010 [6] ..52
Bảng 3.5 Đánh giá mức độ ưu tiên các giải pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất....65

x


DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
AN - QP

: An ninh - quốc phịng

ĐNB

: Đơng Nam Bộ

DTTN

: Diện tích tự nhiên

ĐVT

: Đơn vị tính

FAO

: Tổ chức Lương thực và Nơng nghiệp Liên Hợp Quốc

GCN

: Giấy chứng nhận

HĐND

: Hội đồng Nhân dân

HST

: Hệ sinh thái

ILC

: Liên minh Đất Quốc tế

KCN

: Khu công nghiệp

MTV

: Một thành viên

NGO

: Tổ chức phi chính phủ

NN&PTNT

: Nơng nghiệp và phát triển nông thôn

QHSDĐ

: Quy hoạch sử dụng đất

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

QSHNƠ

: Quyền sử hữu nhà ở

SWOT

: Điểm mạnh, điểm yếu, cơ hội, thách thức

TNĐ

: Tài nguyên đất

TP HCM

: Thành phố Hồ Chí Minh

xi

TI

: Tổ chức minh bạch quốc tế

TN&MT

: Tài nguyên và Môi trường

TNHH

: Trách nhiệm hữu hạn

TSKGLVĐ

: Tài sản khác gắn liền với đất

TTCN

: Tiểu thủ công nghiệp

UN

: Liên hợp quốc

UBND

: Ủy ban nhân dân

xii

MỞ ĐẦU
1.

Đặt vấn đề

Đơ thị hóa là q trình tất yếu diễn ra không chỉ đối với nước ta mà còn đối với tất cả
các nước trên thế giới, nhất là các nước ở châu Á. Nền kinh tế càng phát triển thì q
trình đơ thị hóa diễn ra với tốc độ ngày càng nhanh.
Đơ thị hóa là hệ quả của sức mạnh cơng nghiệp hóa và trở thành mục tiêu của mọi
nền văn minh trên thế giới, nó góp phần đẩy mạnh phát triển kinh tế - xã hội của khu
vực, nâng cao đời sống nhân dân. Trong xu thế quốc tế hóa, sản xuất ngày càng gia
tăng, cách mạng khoa học kỹ thuật trên thế giới diễn ra như vũ bão thì việc cơng
nghiệp hóa, hiện đại hóa ở nước ta trở thành vấn đề cấp bách để đưa đất nước chuyển
sang một thời kỳ phát triển với mục tiêu lâu dài là cải biến nước ta thành một nước
cơng nghiệp có cơ sở vật chất , kỹ thuật hiện đại, có cơ cấu kinh tế hợp lý, quan hệ
sản xuất tiến bộ, mức sống vật chất và tinh thần cao, làm cho dân giàu, nước mạnh,
xã hội cơng bằng, văn minh [1].
Bên cạnh đó, đơ thị hóa nếu khơng được kiểm sốt tốt sẽ tạo ảnh hưởng không tốt
đến sự phát triển kinh tế - xã hội và môi trường của đất nước, thể hiện ở việc tài
nguyên đất (TNĐ) bị khai thác triệt để, làm thay đổi hiện trạng sử dụng đất gây ra
những tác động tiêu cực, di dân tự do và những ảnh hướng tới quá trình phát triển
kinh tế - xã hội, phát triển thiếu đồng bộ cơ sở hạ tầng đặc biệt là các cơng trình xử lý
chất thải, diện tích cây xanh và mặt nước giảm, ô nhiễm môi trường ngày càng gia
tăng....
Nếu được quản lý một cách hợp lý, đô thị hóa có thể mang lại nhiều lợi ích giúp bảo
vệ môi trường, sử dụng hiệu quả tài nguyên và phát triển bền vững. Đơ thị hóa giúp
cải thiện hiệu quả sản xuất, giảm thiểu sử dụng tài nguyên và hạn chế hệ lụy đến hệ
sinh thái khi xem xét cùng một yêu cầu sản phẩm đầu ra. Những ngành công nghiệp

phát triển dịch vụ và cơ sở hạ tầng liên quan đến môi trường như cung cấp nước sinh
hoạt, quản lý rác thải, xử lý nước, cảnh quan, những ngành mang lại những lợi ích

1


thiết thực cho mơi trường sẽ có điều kiện thuận lợi hơn khi xây dựng và duy trì hoạt
động so với vùng nơng thơn.
Thêm nữa, đơ thị hóa dẫn tới giảm tỷ lệ sinh sản và tăng cơ hội tiếp cận nền giáo dục
tốt, từ đó tác động tích cực đến mơi trường. Q trình đơ thị hóa đem lại nhiều tác
động tích cực, góp phần khơng nhỏ vào q trình phát triển ở cấp quốc gia, cấp vùng
và địa phương.
Cùng với xu thế đơ thị hóa chung của cả nước, Gò Vấp - một quận thuộc trung tâm
thành phố Hồ Chí Minh (TP HCM), là một trong những quận có ý nghĩa quan trọng
của cả Thành Phố. Trong những năm gần đây, đang có những thay đổi mạnh mẽ về
kinh tế - xã hội và các lĩnh vực khác. Q trình đơ thị hóa và cơng tác sử dụng TNĐ
tại Gò vấp đều được những kết quả nhất định. Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả
tích cực đạt được, Gò Vấp đang phải đối mặt với nhiều vấn đề như: quy hoạch thiếu
đồng bộ, chất lượng cơ sở hạ tầng chưa theo kịp tốc độ phát triển, di cư tự do và vấn
đề việc làm đang gia tăng sức ép tới chất lượng cuộc sống của cư dân đô thị, đơ thị
hóa diễn ra khơng đồng đều và thiếu kiểm soát gây ra những tác động tiêu cực hiện
trạng sử dụng đất,…
Xuất phát từ tình hình thực tiễn nếu trên, đề tài luận văn cao học được lựa chọn với
tiêu đề: “Đánh giá mối quan hệ về sử dụng tài ngun đất trong q trình đơ thị hóa
đến năm 2020 trên địa bàn Quận Gò Vấp, Thành Phố Hồ Chí Minh”.
2.

Mục tiêu nghiên cứu

- Làm rõ nội dung mối quan hệ giữa sử dụng TNĐ trong q trình đơ thị hóa trong

đó nổi bật là mối quan hệ và sự tương tác qua lại của quy hoạch sử dụng đất (QHSDĐ)
và quy hoạch xây dựng đô thị; làm rõ những điểm cịn bất cập, cịn chồng chéo, khơng
hợp lý giữa QHSDĐ và quy hoạch xây dựng đô thị;
- Đánh giá tình hình thực hiện QHSDĐ và quy hoạch xây dựng đơ thị (QHXDĐT),
tìm ra sự phù hợp giữa QHSDĐ và QHXDĐT cụ thể của quận Gị Vấp; có thể áp
dụng cho các vùng khác.

2


- Đánh giá các yếu tố phát sinh xung đột trong quá trình sử dụng tài nguyên đất.
- Đề xuất các giải pháp giảm nhẹ xung đột và tăng cường quản lý tài nguyên đất, nâng
cao hiệu quả sử dụng đất.
3.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

3.1 Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của đề tài chính là nội dung, bản chất của mối quan hệ giữa
QHSDĐ và quy hoạch xây dựng nói chung và được thể hiện cụ thể trên địa bàn quận
Gò Vấp.
Nghiên cứu mối quan hệ giữa QHSDĐ và quy hoạch xây dựng chỉ tập trung nghiên
cứu về sự phù hợp, chưa phù hợp giữa hai loại quy hoạch về thời gian, không gian
lập quy hoạch; về nội dung lập quy hoạch; về quá trình tổ chức thực hiện quy hoạch
của hai loại quy hoạch.
3.2 Phạm vi nghiên cứu của đề tài
Đề tài được triển khai nghiên cứu trên địa bàn quận Gò Vấp. Việc nghiên cứu mối
quan hệ giữa QHSDĐ và quy hoạch xây dựng đô thị được thực hiện trên cơ sở thu
thập các tài liệu về công tác quy hoạch và các tài liệu có liên quan trên địa bàn quận
Gị Vấp, tiến hành đánh giá thực trạng quá trình lập và thực hiện QHSDĐ, quy hoạch

xây dựng đô thị trên địa bàn nhằm phát hiện các mâu thuẫn, chồng chéo giữa hai loại
quy hoạch.
Nghiên cứu, phân tích tác động qua lại và phát hiện sự bất cập giữa QHSDĐ và quy
hoạch xây dựng đô thị, làm căn cứ để đề xuất sửa đổi, bổ sung những quy định hiện
hành đối với QHSDĐ và quy hoạch xây dựng đô thị.

3


4.

Ý nghĩa khoa học và thực tiễn

4.1 Ý nghĩa khoa học
Trên cơ sở đánh giá mối quan hệ giữa QHSDĐ và quy hoạch xây dựng đô thị trên địa
bàn quận Gò Vấp trong mối quan hệ với các điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội; từ
đó đề xuất các giải pháp nhằm giải quyết những bất cập, góp phần phát triển kinh tế
trên địa bàn quận Gò Vấp nói riêng và TP HCM nói chung.
4.2 Ý nghĩa thực tiễn
Xác định mối quan hệ sử dụng TNĐ và quá trình đơ thị hóa trên địa bàn quận Gị Vấp
sẽ góp phần cho cơng tác quản lý đất đai, quản lý đô thị hiệu quả hơn. Đồng thời giúp
cho các nhà lãnh đạo quận đưa ra những chính sách phù hợp với phát triển quận Gò
Vấp một cách bễn vững và hiện đại hơn.

4


CHƯƠNG 1

TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1 Một số khái niệm
1.1.1 Đơ thị hóa
1.1.1.1 Khái niệm
Đơ thị hóa (Urbanization) là q trình tập trung dân số vào các đơ thị, là sự hình thành
nhanh chóng các điểm dân cư đô thị trên cơ sở phát triển sản xuất và đời sống. Khái
niệm về đơ thị hóa rất đa dạng, bởi vì đơ thị hóa chứa đựng nhiều hiện tượng và biểu
hiện khác nhau trong quá trình phát triển. Các nhà khoa học xem xét và quan sát hiện
tượng đô thị hóa từ nhiều góc độ khác nhau [1].
Q trình đơ thị hóa là q trình cơng nghiệp hóa đất nước. Vì vậy cũng có người cho
rằng đơ thị hóa là người bạn đồng hành của cơng nghiệp hóa. Q trình đơ thị hóa
cũng là q trình biến đổi sâu sắc về cơ cấu sản xuất, cơ cấu nghề nghiệp, cơ cấu tổ
chức sinh hoạt xã hội, cơ cấu tổ chức không gian kiến trúc xây dựng từ dạng nông
thôn sang thành thị. Đơ thị hóa là q trình phát triển rộng rãi lối sống thị thành thể
hiện qua các mặt dân số, mật độ dân số, chất lượng cuộc sống,...
Mức độ đơ thị hóa được tính bằng tỉ lệ phần trăm số dân đô thị so với tổng dân số
tồn quốc hay vùng. Tỉ lệ dân số đơ thị được coi như thước đo về đơ thị hóa để so
sánh mức độ đơ thị hóa giữa các nước với nhau hoặc các vùng khác nhau trong một
nước. Các nước phát triển (như tại châu Âu, Mĩ hay Úc) thường có mức độ đơ thị hóa
cao (trên 80%) hơn nhiều so với các nước đang phát triển (như Việt Nam) (khoảng
~35%). Đô thị các nước phát triển phần lớn đã ổn định nên tốc độ đơ thị hóa thấp hơn
nhiều so với trường hợp các nước đang phát triển.
1.1.1.2 Phân loại và các đặc trưng của q trình đơ thị hóa
Q trình đơ thị hóa trên thế giới có thể phân chia làm 2 loại bao gồm:
Q trình đơ thị hóa ở các nước phát triển: đặc trưng cho sự phát triển này là nhân tố
chiều sâu và sự tận dụng tối đa những lợi ích, hạn chế những ảnh hưởng xấu của quá

5

trình đơ thị hóa. Đơ thị hóa diễn ra do nhu cầu cơng nghiệp phát triển mang tính tự
nhiên
Q trình đơ thị hóa ở các nước đang phát triển: có đặc trưng là đơ thị hóa khơng đi
đơi với cơng nghiệp hóa (trừ một số nước cơng nghiệp mới). Sự bùng nổ dân số đơ
thị q tải khơng mang tính tự nhiên mà do sức hấp dẫn từ sự cách biệt sâu sắc về
chất lượng cuộc sống giữa đô thị và nơng thơn.
1.1.1.3 Tác động của q trình đơ thị hóa
Q trình đơ thị hóa tác động phát triển kinh tế - xã hội ở cả hai mặt tích cực và tiêu
cực. Đơ thị hóa tác động tới nhiều vấn đề trong q trình phát triển đơ thị, thể hiện
qua những khía cạnh sau:
- Chuyển dịch cơ cấu ngành
- Chuyển dịch cơ cấu lao động
- Tác động của đô thị hóa đến cơ sở hạ tầng - kỹ thuật
- Tác động tới lối sống, chất lượng cuộc sống của người dân
- Đơ thị hóa làm thay đổi cơ cấu sử dụng đất [1].
Như vậy, một mặt đơ thị hóa góp phần thu hút vốn đầu tư phát triển xã hội, nâng cấp
cơ sở hạ tầng, nâng cao trình độ lao động, mở rộng thị trường hàng hóa và dịch vụ,
chuyển dịch cơ cấu kinh tế mạnh mẽ, tăng thu nhập cho người dân. Mặt khác, q
trình đơ thị hóa cũng có những mặt trái của nó: làm gia tăng khoảng cách giàu –
nghèo, vấn đề việc làm trở nên bức thiết, mơi trường sống bị ảnh hưởng, diện tích đất
nơng nghiệp bị thu hẹp dẫn đến nguy cơ về an ninh lương thực.

6


1.1.1.3 Tác động của đơ thị hóa đến biến động sử dụng đất
Sử dụng đất đô thị là hệ thống phức tạp, bao gồm các hợp phần cấu tạo thành, mỗi
loại hình sử dụng đất đơ thị chịu nhiều tác động của các yếu tố kinh tế - xã hội trong
một chỉnh thể thống nhất. Chính vì vậy, khi có những tác động vào mọi thành phần
hay một bộ phận nào đó thì các thành phần hay bộ phận khác sẽ bị thay đổi theo phản

ứng dây chuyền.
Nhìn chung tác động của đơ thị hóa đến sự biến động sử dụng đất như sau:
Thứ nhất: q trình đơ thị hóa dẫn đến thay đổi về cơ cấu sử dụng đất theo hướng
giảm mạnh về diện tích đất nơng nghiệp, đất chưa sử dụng và đồng thời tăng nhanh
về diện tích đất chun dùng, đất đơ thị.
Thứ hai: Q trình đơ thị hóa là ngun nhân chính dẫn tới việc hình thành và thay
đổi đất đô thị. Đất đai đô thị cịn tiếp tục gia tăng trong q trình đơ thị hóa theo mục
tiêu cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa.
Thứ ba: Đơ thị hóa thúc đẩy q trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất tăng cao, đặc
biệt là ở các khu vực ven đô (đất nông nghiệp chuyển sang đất đô thị, đất xây dựng
và đất chuyên dụng khác) [1].
1.1.2 Tài nguyên đất
Đất là lớp đất của vỏ trái đất gọi là thổ nhưỡng phát sinh là do tác động của khí quyển,
thủy quyển, sinh quyển và thạch quyển qua thời gian lâu dài. Khái niệm đất có thể
được hiểu theo nhiều cách khác nhau. Đất như là không gian, là vùng lãnh thổ, là vị
trí địa lý, là nguồn vốn, là thành phần môi trường, là tài sản. Luật đất đai 2013 của
Việt Nam quy định, đất đai là tài nguyên quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành
phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư,
xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng [2].
Đất đai là một khoảng khơng gian có giới hạn theo chiều thẳng đứng (gồm khí hậu
của bầu khí quyển, lớp đất phủ bề mặt, thảm động thực vật, nước mặt, nước ngầm và
tài nguyên khống sản trong lịng đất) hay theo chiều ngang - trên mặt đất (là sự kết

7


hợp giữa thổ nhưỡng, địa hình, thủy văn cùng nhiều thành phần khác). Đất đai giữ
vai trò quan trọng và có ý nghĩa to lớn đối với hoạt động sản xuất cũng như cuộc sống
của xã hội loài người.
1.1.3 Các chức năng cơ bản của đất đai

Chức năng không gian sống: đất đai có chức năng tiếp thu, gạn lọc, là mơi trường
đệm và làm thay đổi hình thái, tính chất của các chất độc hại.
Chức năng sản xuất: là cơ sở sản xuất cho nhiều hệ thống phục vụ cuộc sống của con
người, qua quá trình sản xuất, đất đai cung cấp lương thực, thực phẩm và rất nhiều
sản phẩm khác cho con người trực tiếp sử dụng hay gián tiếp thông qua chăn nuôi và
trồng trọt.
Chức năng môi trường sống: đất đai là cơ sở cho mọi hình thái sinh vật sống trên lục
địa thông qua việc cung cấp các môi trường sống cho sinh vật và gen di truyền để bảo
tồn nòi giống cho thực vật, động vật và các cơ thể sống cả trên và dưới mặt đất.
Chức năng cân bằng sinh thái: đất đai và việc sử dụng nó là nguồn, là tấm thảm xanh
đã hình thành một thể cân bằng năng lượng trái đất thông qua việc phản xạ, hấp phụ
chuyển đổi năng lượng.
Chức năng dự trữ: đất đai là kho tàng lưu trữ tài ngun, khống sản, nước mặt, nước
ngầm vơ tận, có tác động mạnh tới chu trình tuần hồn nước trong tự nhiên và có vai
trị điều tiết nước rất to lớn.
Chức năng bảo tồn, bảo tàng lịch sử: đất đai là trung gian để bảo vệ chứng tích lịch
sử, văn hóa con người, là nguồn thơng tin về các điều kiện khí hậu, thời tiết và cả q
trình sử dụng đất trong quá khứ.
Chức năng vật mang sự sống: đất đai cung cấp không gian cho sự vận chuyển của
con người, cho đầu tư sản xuất và sự dịch chuyển của động vật.
Đất đai có nhiều chức năng và cơng dụng do đó việc sử dụng đất phải khai thác hết
chức năng và công dụng này đảm bảo hiệu quả tối đa.

8


1.2 Công tác quy hoạch và mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất và quy
hoạch xây dựng của một số nước trên thế giới
1.2.1 Khai thác và sử dụng tài nguyên đất
1.2.1.1 Khái niệm

Sử dụng đất là một chuỗi hoạt động được tiến hành bởi con người, với mục đích để
thu được các sản phẩm và lợi ích thông qua việc sử dụng TNĐ.
1.2.1.2 Phân loại đất
Theo luật đất đai 2013, đất đai chia là 4 nhóm.
Đất nơng nghiệp
- Đất trồng cây hàng năm bao gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hằng năm khác;
- Đất trồng cây lâu năm;
- Đất rừng sản xuất;
- Đất rừng phòng hộ;
- Đất rừng đặc dụng;
- Đất nuôi trồng thủy sản;
- Đất làm muối;
- Đất nông nghiệp khác bao gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà
khác phục vụ mục đích trồng trọt kể cả các hình thức trồng trọt khơng trực tiếp trên
đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được
pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn ni, ni trồng thủy sản cho mục đích học
tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây
cảnh.

9


Đất phi nông nghiệp
- Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;
- Đất xây dựng trụ sở cơ quan;
- Đất sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh;
- Đất xây dựng cơng trình sự nghiệp bao gồm đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự
nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục đào tạo, thể dục thể thao,
khoa học và cơng nghệ, ngoại giao và cơng trình sự nghiệp khác;
- Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm: đất khu công nghiệp, cụm công

nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nơng nghiệp;
đất sử dụng cho hoạt động khống sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;
- Đất sử dụng vào mục đích cơng cộng bao gồm đất giao thông (gồm cảng hàng
không, sân bay, cảng đường thủy nội địa, cảng hàng hải, hệ thống đường sắt, hệ thống
đường bộ và cơng trình giao thơng khác); thủy lợi; đất có di tích lịch sử - văn hóa,
danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, giải trí cơng cộng; đất
cơng trình năng lượng; đất cơng trình bưu chính viễn thơng; đất chợ; đất bãi thải, xử
lý chất thải và đất cơng trình cơng cộng khác;
- Đất cơ sở tơn giáo, tín ngưỡng;
- Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng;
- Đất sơng, ngịi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;
- Đất phi nông nghiệp khác bao gồm đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người lao động
trong cơ sở sản xuất; đất xây dựng kho và nhà để chứa nơng sản, thuốc bảo vệ thực
vật, phân bón, máy móc, cơng cụ phục vụ cho sản xuất nơng nghiệp và đất xây dựng
cơng trình khác của người sử dụng đất khơng nhằm mục đích kinh doanh mà cơng
trình đó không gắn liền với đất ở.

10