Chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong quá trình đô thị hoá ở huyện Đông Anh - thành phố Hà Nội

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
LỜI NÓI ĐẦU
1. Lí do nghiên cứu đề tài
Đô thị hoá là quá trình tất yếu diễn ra không chỉ đối với Việt Nam mà
còn đối với tất cả các nước khác trên thế giới, đặc biệt là các nước châu Á.
Những năm gần đây, quá trình đô thị hoá đang diễn ra với tốc độ hết sức
nhanh chóng trên địa bàn thành phố Hà Nội. Thành phố ngày càng mở rộng
hơn và phát triển mạnh mẽ ra các vùng ven đô và phụ cận. Điều chỉnh quy
hoạch chung thủ đô Hà Nội đến năm 2020 được Thủ tướng phê duyệt ngày
20/6/1998 đã xác định nhu cầu sử dụng đất đô thị đến năm 2020 là 25.000
ha với dân số thành phố Hà Nội trung tâm là 2,5 triệu người, cần thêm
khoảng 19.300 ha đất đai so với hiện nay. Cùng với việc xây dựng các
chùm đô thị đối trọng Miếu Môn, Xuân Mai, Hoà Lạc, Sơn Tây, Sóc Sơn,
Xuân Hoà, Đại Lải, Phúc Yên…vùng ven đô của Hà Nội đang nằm trong
phạm vi phát triển trực tiếp của thủ đô ra bên ngoài. Để đáp ứng nhu cầu
đó, một loạt các dự án đầu tư xây dựng các khu đô thị mới đã được thu hút
ra các vùng ngoại vi để làm cơ sở kinh tế vững chắc cho phát triển đô thị,
kèm theo đó là sự phát triển của hệ thống cơ sở hạ tầng chất lượng cao.
Trước kia, Hà Nội mới chỉ có 4 quận nội thành là: Hai Bà Trưng, Đống
Đa, Ba Đình, Hoàn Kiếm nhưng hiện nay dưới tác động của quá trình đô thị
hoá, Hà Nội đã hình thành thêm 5 quận nữa đó là: Thanh Xuân, Tây Hồ, Cầu
Giấy, Hoàng Mai, Long Biên. Theo đó, diện tích đất đặc biệt là đất nông
nghiệp của các huyện ngoại thành có xu hướng giảm mạnh. Vì vậy việc đánh
giá những vấn đề phát sinh trong quá trình đô thị hoá ở ngoại thành Hà Nội, từ
đó đề xuất những giải pháp giải quyết các vấn đề một cách cơ bản là việc làm
hết sức cần thiết.
Trước đòi hỏi của quá trình đô thị hoá vấn đề chuyển đổi mục đích sử
dụng đất theo hướng có hiệu quả ngày càng cao là yêu cầu tất yếu ở nước ta
nói chung cũng như Hà Nội nói riêng. Là một huyện thuộc ngoại thành Hà
Nội nên huyện Đông Anh vẫn còn đặc trưng bởi sự pha trộn giữa các làng
Phạm Thị Hiên Lớp: Địa chính 46

1
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
xã và đất đai canh tác nông nghiệp. Để có thể hoà vào quá trình đô thị hoá,
hơn lúc nào hết vấn đề chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải được đặt lên
hàng đầu. Tuy nhiên trong thời gian vừa qua, tốc độ thu hồi và chuyển đổi
mục đích sử dụng đất vẫn còn chậm chạp làm ảnh hưởng đến tiến độ xây
dựng; việc thu hồi, đền bù, giải toả cũng như đảm bảo chất lượng tái định
cư của nhân dân bị thu hồi đất, vấn đề việc làm, thu nhập…còn nhiều
vướng mắc nảy sinh, ảnh hưởng đến an sinh xã hội. Cách quản lý đất đai
theo phương pháp hành chính tỏ ra không hiệu quả, quan liêu và không thu
hút được sự tham gia của chủ sử dụng đất vào phát triển đất đô thị.
Đảng và Nhà nước ta đã có nhiều chính sách nhằm tháo gỡ những
vướng mắc kể trên. Tuy nhiên, các chính sách còn chưa đầy đủ, cơ sở lí
luận chưa vững vàng, việc thực thi chưa đồng bộ, tổ chức triển khai còn
nhiều bất cập thậm chí tồn tại không ít tiêu cực.
Với thực trạng trên cùng với những hiểu biết trong quá trình học tập,
nghiên cứu tại khoa Bất động sản và Địa chính trường đại học Kinh tế
Quốc dân, em xin nghiên cứu đề tài: “Chuyển đổi mục đích sử dụng đất
trong quá trình đô thị hoá ở huyện Đông Anh - thành phố Hà Nội”.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Nghiên cứu cơ sở khoa học và thực tiễn về chuyển đổi mục đích sử
dụng đất ở huyện Đông Anh - thành phố Hà Nội.
Đánh giá thực trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất ở huyện Đông
Anh - thành phố Hà Nội.
Đề xuất các giải pháp nhằm đẩy mạnh chuyển đổi mục đích sử dụng
đất trong quá trình đô thị hoá ở huyện Đông Anh - thành phố Hà Nội.
3. Phạm vi nghiên cứu
Đề tài tập trung nghiên cứu thực trạng chuyển đổi mục đích sử dụng
đất ở huyện Đông Anh, vấn đề thu hồi, đền bù giải phóng mặt bằng và
chính sách tái định cư cho người dân sau khi bị thu hồi đất trong quá trình

đô thị hoá. Thời gian nghiên cứu từ năm 2000 đến nay (trọng tâm là kỳ kế
Phạm Thị Hiên Lớp: Địa chính 46
2
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
hoạch đầu từ năm 2000 - 2005 của quy hoạch sử dụng đất huyện Đông Anh
2000 - 2010) và đề xuất phương hướng giải pháp cụ thể trong những năm
còn lại của kỳ kế hoạch cuối. Ví dụ thực tiễn được lấy chủ yếu từ huyện
Đông Anh, có đan xen một số ví dụ điển hình của các quận, huyện khác
trên địa bàn thành phố Hà Nội để chứng minh cho tính phổ biến của tình
hình và tính khái quát của các nhận xét.
4. Phương pháp nghiên cứu
Trong quá trình thực hiện, đề tài đã lấy phương pháp duy vật biện
chứng và duy vật lịch sử làm nền tảng nghiên cứu. Đồng thời kết hợp chặt
chẽ với các phương pháp khác như: phương pháp toán học, thống kê số
liệu, phân tích, tổng hợp, so sánh…và có tham khảo thêm các công trình
nghiên cứu đã thực hiện có liên quan đến lĩnh vực này. Các số liệu trong đề
tài được lấy từ các nguồn số liệu thống kê của cơ quan Nhà nước và trên
các tạp chí, sách báo, trang web chuyên ngành...
5. Kết cấu nội dung của đề tài
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, chuyên đề
gồm các chương sau:
Chương I: Cơ sở khoa học của chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong
quá trình đô thị hoá.
Chương II: Thực trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong quá
trình đô thị hoá ở huyện Đông Anh - thành phố Hà Nội.
Chương III: Phương hướng và giải pháp thực hiện chuyển đổi mục
đích sử dụng đất trong quá trình đô thị hoá ở huyện Đông Anh - thành phố
Hà Nội trong thời gian tới.
Em xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của TS.Nguyễn Thế
Phán và các cán bộ nhân viên trong Trung tâm Nghiên cứu Chính sách -

pháp luật đất đai nói riêng, Viện Nghiên cứu Địa Chính nói chung đã giúp
đỡ em hoàn thành chuyên đề thực tập này.
Phạm Thị Hiên Lớp: Địa chính 46
3
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
NỘI DUNG NGHIÊN CỨU
CHƯƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA CHUYỂN ĐỔI MỤC
ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT TRONG QUÁ TRÌNH ĐÔ THỊ HOÁ
1. MỘT SỐ KHÁI NIỆM CƠ BẢN
1.1. Đô thị hoá
1.1.1. Khái niệm đô thị hoá
Trên quan điểm một vùng, ĐTH là một quá trình hình thành phát triển
các hình thức và điều kiện sống theo kiểu đô thị.
Trên quan điểm kinh tế quốc dân, ĐTH là quá trình biến đổi về phân
bố các lực lượng sản xuất trong nền kinh tế quốc dân, bố trí dân cư những
vùng không phải đô thị thành đô thị, đồng thời phát triển các đô thị hiện có
theo chiều sâu.
ĐTH là sự quá độ từ hình thức sống từ nông thôn lên hình thức sống
đô thị của các nhóm dân cư. Khi kết thúc thời kỳ quá độ thì các điều kiện
tác động đến ĐTH cũng thay đổi và xã hội sẽ phát triển trong các điều kiện
mới mà biểu hiện tập trung là sự thay đổi cơ cấu dân cư, cơ cấu lao động.
ĐTH nông thôn là xu hướng bền vững có tính quy luật; là quá trình
phát triển nông thôn và phổ biến lối sống thành phố cho nông thôn (phong
cách sống, hình thức nhà cửa, lề lối sinh hoạt…). Thực chất đó là tăng
trưởng đô thị theo xu hướng bền vững.
ĐTH ngoại vi là quá trình phát triển mạnh vùng ngoại vi của thành
phố do kết quả phát triển công nghiệp và kết cấu hạ tầng…tạo ra các cụm
đô thị, liên đô thị…góp phần đẩy nhanh ĐTH nông thôn.
ĐTH giả tạo là sự phát triển thành phố do tăng quá mức dân cư đô thị
và từ các vùng khác đến, đặc biệt là từ nông thôn…dẫn đến tình trạng thất

nghiệp, thiếu nhà ở, ô nhiễm môi trường, giảm chất lượng cuộc sống…
Phạm Thị Hiên Lớp: Địa chính 46
4
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Đô thị hoá gắn liền với sự biến đổi sâu sắc về kinh tế- xã hội của đô
thị và nông thôn trên cơ sở phát triển công nghiệp, giao thông vận tải, xây
dựng, dịch vụ…do vậy ĐTH gắn liền với sự phát triển kinh tế - xã hội.
Theo tổ chức Urbanization ĐTH là quá trình tập trung dân vào các
điểm dân cư, đặc biệt là vào các đô thị hiện có và sự chuyển biến các hoạt
động kinh tế, chức năng sử dụng đất từ nông nghiệp sang phi nông nghiệp.
Quá trình này đòi hỏi việc xây dựng, mở rộng mạng lưới hạ tầng kỹ
thuật, xây dựng các công trình nhà ở, phúc lợi và các công trình tạo lập đô
thị khác.
Tóm lại, ĐTH là quá trình biến đổi và phân bố các lực lượng sản xuất
trong nền kinh tế quốc dân, bố trí dân cư, hình thành, phát triển các hình
thức và điều kiện sống theo kiểu đô thị đồng thời phát triển đô thị hiện có
theo chiều sâu trên cơ sở hiện đại hoá cơ sở vật chất kỹ thuật và tăng quy mô
dân số.
1.1.2. Xu hướng đô thị hoá ở Việt Nam
1.1.2.1. Hình thành các trung tâm công nghiệp, thương mại, dịch vụ trong
các đô thị lớn.
Sự hình thành các trung tâm có tính chất chuyên ngành trong những đô
thị lớn là xu thế nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của đô thị, là biểu hiện
của tính chuyên môn hoá cao trong sản xuất. Tất cả các hoạt động sản xuất
có cùng đặc điểm, tính chất được tập trung vào một khu vực tạo điều kiện
đáp ứng các nhu cầu tốt hơn, sản xuất với năng suất và hiệu quả cao hơn và
tăng sức cạnh tranh của các sản phẩm của đô thị, thị trường lao động phong
phú hơn…
1.1.2.2. Hình thành các trung tâm công nghiệp, dịch vụ, thương mại ở các
vùng ngoại ô.

Sự hình thành các trung tâm công nghiệp của mỗi vùng có tính khách
quan nhằm đáp ứng các nhu cầu của sản xuất và đời sống ngày càng tăng
lên của chính vùng đó. Đó là biểu hiện của tính tập trung hoá trong sản
Phạm Thị Hiên Lớp: Địa chính 46
5
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
xuất. Tuy nhiên quy mô sản xuất và hoạt động thương mại dịch vụ sẽ phụ
thuộc vào trình độ phát triển kinh tế - xã hội và quy mô dân số hoạt động
của vùng để đảm bảo tính hoạt động có hiệu quả. Đồng thời các trung tâm
này còn là điểm mối hay sự chuyển tiếp giữa các đô thị lớn làm cho tính
hiệu quả của hệ thống đô thị được nâng cao. Trong quá trình ĐTH, các
trung tâm này sẽ trở thành những đô thị vệ tinh của các đô thị lớn.
1.1.2.3. Mở rộng các đô thị hiện có.
Việc mở rộng các đô thị hiện có theo mô hình làn sóng là xu thế tất
yếu khi nhu cầu về đất xây dựng đô thị tăng và khả năng mở có thể thực
hiện tương đối dễ. Xu hướng này tạo sự ổn định tương đối và giải quyết các
vấn đề quá tải cho đô thị hiện có.
1.1.2.4. Chuyển một số vùng nông thôn thành đô thị.
Đây là một xu hướng hiện đại được thực hiện trong điều kiện có sự
đầu tư lớn của Nhà nước. Vấn đề cơ bản là tạo nguồn tài chính để cải tạo
đất, xây dựng kết cấu hạ tầng hiện đại.
1.1.2.5. Sự hình thành các khu đô thị mới.
Khu đô thị mới là khu đô thị đang được phát triển tập trung theo dự án
đầu tư xây dựng hoàn chỉnh, đồng bộ các công trình kết cấu hạ tầng, các
công trình sản xuất và công trình phúc lợi và nhà ở.
Trong khu đô thị mới có ba thành phần chính: kết cấu hạ tầng, công
trình sản xuất, công trình phúc lợi và nhà ở.
Quy mô đô thị mới có thể từ 5 - 10 ha trở lên được sử dụng vào mục
đích kinh doanh hoặc không kinh doanh.
Các khu đô thị mới thường được gắn với một đô thị hiện có hoặc với

một đô thị mới đang hình thành.
Trên phương diện pháp lý khu đô thị mới phải có ranh giới và chức
năng xác định, phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị được cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền xét duyệt.
Phạm Thị Hiên Lớp: Địa chính 46
6
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Xây dựng các khu đô thị mới thực chất là quá trình ĐTH và là “từng
bước xây dựng và hoàn chỉnh hệ thống đô thị cả nước, có cơ sở hạ tầng
kinh tế, xã hội và kỹ thuật hiện đại, môi trường đô thị trong sạch được phân
bố và phát triển hợp lý trên địa bàn cả nước, đảm bảo cho mỗi đô thị, theo
vị trí và chức năng của mình, phát huy được đầy đủ các thế mạnh góp phần
thực hiện tốt hai nhiệm vụ chiến lược là xây dựng xã hội chủ nghĩa và bảo
vệ Tổ quốc” (quyết định số 10/1998/QĐ-TTg ngày 23/1/1998 của Thủ
tướng Chính phủ phê duyệt định hướng Quy hoạch tổng thể phát triển đô
thị Việt Nam đến năm 2020).
Xây dựng các khu đô thị mới là kết quả của việc thực hiện các chương
trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá và ĐTH đất nước xuất phát từ yêu cầu
thực tế cải tạo chỉnh trang những thành phố quá chật chội, quá tải về dân số
được xây dựng thiếu quy hoạch trong những năm trước đây. Việc xây dựng
các đô thị mới kiểu hiện đại chỉ có thể thực hiện trong điều kiện kinh tế cho
phép và đặc biệt với sự đầu tư hợp tác của nước ngoài.
1.1.3. Những vấn đề thường phát sinh trong quá trình thực hiện đô thị
hoá ở Việt Nam
1.1.3.1. Mở rộng diện tích đất đô thị và thu hẹp diện tích đất nông nghiệp
Cả hai hình thức ĐTH đều dẫn đến sự chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất.
Hình thức phát triển theo chiều rộng đưa đến tình trạng thu hẹp đất canh tác
nông nghiệp nhanh chóng vì một phần đất do Nhà nước thu hồi để xây
dựng các công trình, một phần đất dân cư bán cho những người từ nơi khác
đến ở hoặc kinh doanh. Trong quá trình ĐTH, Nhà nước nắm thế chủ động

CĐMĐSDĐ tạo đà mạnh mẽ cho sự phát triển đô thị.
Trong điều kiện kinh tế nước ta, ngoài mục tiêu công nghiệp hoá thì
ĐTH tất yếu dẫn đến tình trạng thu hẹp đất canh tác nông nghiệp. Thực
chất quá trình đó là thay đổi mục đích sử dụng đất: từ đất nông nghiệp
chuyển sang sản xuất công nghiệp, thương mại, dịch vụ, đất ở…Quá trình
Phạm Thị Hiên Lớp: Địa chính 46
7
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
này làm tăng hiệu quả sử dụng đất nói chung nhưng cũng gây ra không ít
các vấn đề xã hội.
1.1.3.2. Vấn đề dân số, lao động, việc làm, thu nhập và đời sống đối với
nông dân trong quá trình đô thị hoá
Dân số và lao động ở đô thị gia tăng với tốc độ nhanh do nhiều nguyên
nhân, trong đó sự dôi dư về lao động nông nghiệp bị thu hẹp dần trong quá
trình ĐTH là một nguyên nhân cần quan tâm giải quyết.
Điển hình là thủ đô Hà Nội có tốc độ tăng dân số rất nhanh, đặc biệt là
trong những năm gần đây. Hàng năm dân số ở Hà Nội có khoảng gần 10
vạn lao động tìm việc, họ là những sinh viên mới ra trường, lao động nông
thôn di chuyển ra thành phố kiếm sống…trong số đó chỉ giải quyết được
gần một nửa. Quá trình ĐTH làm gia tăng thu nhập của một bộ phận dân cư
do sự thích nghi nhanh chóng với điều kiện mới, nhưng cũng là nguyên
nhân khiến cho một bộ phận không nhỏ dân cư rơi vào cảnh sống bấp bênh.
Đó là những mặt trái của quá trình ĐTH cần quan tâm giải quyết.
1.1.3.3. Vấn đề chuyển dịch cơ cấu kinh tế ở khu vực ngoại thành
Chuy ển dịch cơ cấu kinh tế nói chung
Cùng với việc tăng dân số đô thị là sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế.
Trên góc độ dân số lao động, ĐTH là quá trình chuyển đổi cơ cấu dân số từ
khu vực I sang khu vực II và khu vực III của nền kinh tế. Những người
nông dân trước đây gắn bó với ruộng vườn sau khi trở thành dân đô thị, họ
bị mất phần lớn ruộng đất canh tác. Với số tiền được Nhà nước đền bù, họ

dùng để tạo nghề mới, xây dựng nơi cư trú mới, tìm việc làm mới…và rất
nhiều vấn đề khác cũng thay đổi theo.
Trong quá trình ĐTH, cơ cấu ngành kinh tế trong vùng và cả nền kinh
tế cũng thay đổi theo hướng giảm tỷ trọng khu vực I, tăng tỷ trọng khu vực
II và III. Khi đô thị mở rộng ra vùng ngoại vi nhằm giải quyết vấn đề quá
tải dân số, hình thành các khu dân cư đô thị ở các vùng ngoại vi thì các
hoạt động thương mại, dịch vụ phát triển, cơ cấu kinh tế chuyển dịch theo
Phạm Thị Hiên Lớp: Địa chính 46
8
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
hướng tăng khu vực III. Ngoại thành là nơi có sự thay đổi mạnh mẽ về các
hoạt động thương mại và dịch vụ.
Chuy ển dịch cơ cấu kinh tế ở khu vực đô thị mới
Trong quá trình ĐTH, kinh tế ở các đô thị mới tăng trưởng nhanh
chóng nhờ có sự tập trung lực lượng sản xuất, tạo ra năng suất lao động
cao, cách tổ chức lao động hiện đại.
Thực chất quá trình tăng trưởng kinh tế là quá trình tăng việc làm ở đô
thị. Quá trình đó vừa làm tăng tổng việc làm vừa làm chuyển đổi cơ cấu
kinh tế trong kinh tế đô thị. Ngược lại việc chuyển đổi cơ cấu các ngành
kinh tế đô thị làm tăng trưởng kinh tế đô thị theo chiều sâu, tăng năng suất
lao động xã hội, tăng GDP bình quân đầu người ở đô thị.
Chuy ển dịch cơ cấu kinh tế ở khu vực giáp ranh
Khu vực giáp ranh giữa đô thị và nông thôn luôn chịu ảnh hưởng của
những ngoại ứng tích cực và tiêu cực. Mật độ dân cư ở khu vực này sẽ tăng
dần, đất đai thay đổi nhanh về mục đích sử dụng. Một phần những người
dân nội thành mua làm nhà nghỉ, một phần sẽ trở thành nơi cung cấp dịch
vụ giải trí cho dân cư nội thành. Cơ cấu kinh tế thay đổi theo hướng tích
cực là khu vực I giảm dần và thay vào đó là khu vực III.
1.1.3.4. Vấn đề phát triển hạ tầng kỹ thuật
H ình thành nhanh chóng kết cấu hạ tầng

Quá trình ĐTH là quá trình hình thành nhanh chóng kết cấu hạ tầng kỹ
thuật như cấp điện, cấp thoát nước, hệ thống thông tin liên lạc, trường học,
bệnh viện,đường giao thông…Đây là những yếu tố thường xuyên không
phát triển kết hợp với những nhu cầu thực tế ở đô thị.
M ật độ giao thông đô thị tăng nhanh
Do tăng dân số, lao động và tăng trưởng kinh tế khá nhanh cùng với
nhu cầu đi lại và vận chuyển hàng hoá tăng nhanh làm cho mật độ giao
thông phát triển mạnh. Hiện nay, việc tập trung quá cao về xe máy, xe đạp
Phạm Thị Hiên Lớp: Địa chính 46
9
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
ở các thành phố đang là vấn đề lớn đối với các đô thị, tình trạng tắc nghẽn
giao thông trong giờ cao điểm thường xuyên xảy ra.
1.1.3.5. Vấn đề văn hoá - xã hội - môi trường
ĐTH góp phần nâng cao đời sống vật chất và tinh thần cho nhân dân,
hình thành lối sống công nghiệp, xây dựng xã hội mới. Tuy nhiên khi tăng
quy mô thành phố bằng các giải pháp mở rộng không gian, hình thành các
quận mới, phường mới sẽ dẫn đến tình trạng gia tăng thất nghiệp. Số tiền
Nhà nước đền bù để tạo công ăn việc làm mới không được người dân sử
dụng đúng mục đích sẽ làm cho tỷ lệ thất nghiệp và các vấn đề xã hội khác
gia tăng nhanh chóng.
Sự thay đổi tập quán lối sống và sự phân hoá giàu nghèo diễn ra nhanh
chóng, nhu cầu giáo dục y tế tăng, tệ nạn xã hội trở thành vấn đề lớn, vấn
đề nghèo đói thất nghiệp được đặt ra. Thay đổi tập quán, sinh hoạt, lối
sống, phương thức kiếm sống là kết quả tất yếu của quá trình ĐTH. Người
dân của đô thị sẽ nhanh chóng làm biến đổi tập quán của những người mới
đến thông qua các hoạt động xã hội, quan hệ sinh hoạt và công việc hàng
ngày.
Hơn nữa, quá trình ĐTH còn làm thay đổi cơ bản môi trường sinh thái.
Cùng với sự hình thành và phát triển của các khu đô thị, khu công nghiệp,

khu chế xuất…thì chúng ta cũng phải ghánh chịu những hậu quả nặng nề
về ô nhiễm môi trường. Tình trạng ô nhiễm môi trường và đô thị công
nghiệp Việt Nam rất đáng lo ngại nhưng đến nay không những không được
cải thiện mà còn trầm trọng hơn. Các loại ô nhiễm đô thị thường thấy tại
các đô thị Việt Nam là ô nhiễm nguồn nước mặt, ô nhiễm bụi, ô nhiễm khí
độc, chất thải rắn trong sinh hoạt bệnh viện.
Trong thời gian gần đây, việc chỉnh trang đô thị bao gồm cả quy hoạch
trồng cây xanh đã được chú ý đầu tư. Nhưng do nhiều yếu tố khách quan
như: quỹ đất hạn chế nên diện tích dành cho cây xanh chưa đạt theo tỷ lệ;
quy hoạch đô thị lại thường xuyên thay đổi nên quy hoạch cây xanh cũng
Phạm Thị Hiên Lớp: Địa chính 46
10
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
bị thay đổi theo; việc lựa chọn cây xanh trồng trong đô thị còn theo cảm
quan nên cây xanh trong đô thị chưa đạt được độ che phủ cũng như chưa
tạo được ấn tượng riêng cho cảnh quan môi trường…
1.1.3.6. Thay đổi hình thái kiến trúc
Hình thái kiến trúc đô thị được biểu hiện tập trung ở các kiểu nhà ở.
Kiểu nhà ở phản ánh trình độ văn hoá, mức sống, đặc điểm xã hội mỗi thời
kỳ. Hiện nay, những khu đô thị mới, những toà nhà hiện đại đang dần được
thay thế cho nhà mái ngói, mái rạ…trước kia.
1.1.3.7. Biến động về ranh giới các đơn vị hành chính và bộ máy quản lý
hành chính
ĐTH theo chiều rộng bằng việc mở rộng các quy mô đô thị dưới hình
thức xây dựng các phường mới, quận mới dẫn đến biến động ranh giới đơn
vị hành chính cũng như diện tích và dân số của đô thị và của các quận,
phường.
Cơ cấu tổ chức bộ máy quản lý của đô thị mới nhỏ không còn phù hợp
khi quy mô đô thị tăng. Đồng thời với sự tác động mạnh mẽ đến công tác
quản lý Nhà nước về địa giới hành chính, quá trình ĐTH làm xuất hiện

mâu thuẫn giữa cơ cấu kinh tế - xã hội hiện thực với thể chế quản lý hành
chính Nhà nước. Quá trình ĐTH dẫn đến sự cần thiết tổ chức lại quản lý
Nhà nước trên địa bàn. Về nguyên tắc thì ĐTH đến đâu cần tổ chức lại
quản lý Nhà nước trên địa bàn đến đó.
1.2. Chuyển đổi mục đích sử dụng đất
Có nhiều tiêu chí tiếp cận khác nhau về CĐMĐSDĐ.
Về mặt nội dung công việc thì CĐMĐSDĐ bao gồm các bước cụ thể
sau: thu hồi đất đai để phục vụ cho các dự án đã được cấp có thẩm quyền
phê duyệt theo quy hoạch; bồi thường, hỗ trợ cho các đối tượng có đất bị
thu hồi; giải toả các công trình, tài sản có trên mặt đất; thực hiện các chính
sách TĐC như: chỗ ở, việc làm, thu nhập, ổn định cuộc sống; giao đất, cho
Phạm Thị Hiên Lớp: Địa chính 46
11
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
thuê đất cho các chủ dự án để họ sử dụng theo các mục đích đã được phê
duyệt.
Về mặt mục đích thì CĐMĐSDĐ tạo điều kiện cần thiết cho sự phát
triển. Ở nước ta hiện nay đó là sự phát triển của các ngành công nghiệp và
dịch vụ, sự chuyển đổi cơ cấu kinh tế theo hướng hiệu quả hơn. Xây dựng
hệ thống đô thị là xây dựng những trung tâm kinh tế của một địa phương,
một vùng lãnh thổ hay trên phạm vi cả nước; chuyển từ sản xuất nông
nghiệp với năng suất và hiệu quả thấp sang những ngành nghề mới có năng
suất và hiệu quả kinh tế cao.
Nếu tiếp cận theo tiêu chí “tính chất”, thì CĐMĐSDĐ không chỉ đơn
thuần là quá trình mang tính chất kỹ thuật: tạo mặt bằng cho quá trình triển
khai xây dựng công trình…mà đó là một quá trình mang tính kinh tế, chính
trị, xã hội rộng lớn.
Như vậy, nhìn một cách tổng quát thì CĐMĐSDĐ là quá trình từ việc
Nhà nước ra các quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặc
thu lại đất đã giao, đến việc giao đất, cho thuê đất cho các chủ đầu tư để sử

dụng theo các mục đích mới và giải quyết hậu quả các vấn đề phát sinh
trong quá trình đó bằng các hình thức và phương pháp thích hợp (bao gồm
bồi thường đất, bồi thường và giải toả các công trình trên mặt đất; TĐC, hỗ
trợ, đào tạo giải quyết việc làm mới; hỗ trợ, ổn định đời sống của người bị
thu hồi đất) nhằm mục tiêu thực hiện tốt kế hoạch, quy hoạch phát triển
kinh tế - xã hội, ổn định và nâng cao đời sống nhân dân, góp phần thực
hiện tốt mục tiêu xã hội công bằng, dân chủ, văn minh.
2. SỰ CẦN THIẾT PHẢI CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT
TRONG QUÁ TRÌNH ĐÔ THỊ HOÁ
CĐMĐSDĐ trong quá trình ĐTH là một tất yếu khách quan.
Ở nước ta sau Hiến pháp năm 1980, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do
Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu, Nhà nước giao quyền sử dụng từng lô
Phạm Thị Hiên Lớp: Địa chính 46
12
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
đất cho các đối tượng cụ thể để khai thác các tiềm năng đất đai. Tuy nhiên
trong quá trình sử dụng nảy sinh các vấn đề thu hồi, CĐMĐSDĐ, đặc biệt
là trong giai đoạn hiện nay. Có rất nhiều lý do khách quan chung xuất phát
từ: cơ cấu nhu cầu đất đai thay đổi, do yêu cầu phải sử dụng đất có hiệu quả
hơn, do sự đổi mới phân công lao động xã hội và tốc độ ĐTH nhanh trong
quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước…
Thứ nhất, đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, có vai trò hết sức
quan trọng và không thể thiếu đối với tất cả các ngành, lĩnh vực cũng như
mọi mặt của cuộc sống. Đất đai là đầu vào mang tính chất quyết định cho
tất cả mọi nhu cầu: là nơi trú ngụ của con người, là địa bàn sản xuất kinh
doanh, xây dựng cơ sở hạ tầng, phục vụ nhu cầu của xã hội…phù hợp với
trình độ phát triển kinh tế xã hội ở từng thời kỳ mà nhu cầu sử dụng đất là
khác nhau. Trong điều kiện tổng cung đất đai là cố định trong khi cầu đất
đai lại luôn có xu hướng thay đổi đòi hỏi phải sử dụng đất đai hợp lý, tiết
kiệm và hiệu quả. Do vậy, CĐMĐSDĐ là một tất yếu khách quan.

Thứ hai, CĐMĐSDĐ là để đáp ứng yêu cầu sử dụng đất có hiệu quả
hơn. Trong phạm vi nhóm đất nông nghiệp, hiện nay chúng ta đang có
phong trào xây dựng cánh đồng 50 triệu đồng/ha hay phát triển các trang
trại có quy mô lớn, muốn vậy phải chuyển đổi cơ cấu cây trồng, mùa vụ
hay CĐMĐSDĐ từ mục đích sử dụng này sang mục đích sử dụng khác tốt
hơn, tạo ra cánh đồng có năng suất chất lượng cao. Hơn nữa, việc chuyển
đổi đất từ đất nông thôn sang đất đô thị làm cho giá trị một đơn vị diện tích
đất tăng lên rõ rệt. Giả sử trước đây đất nông nghiệp có giá 500.000 đồng/
m
2
nhưng khi chuyển đổi sang đất đô thị thì mức giá có thể tăng lên gấp 10
lần hoặc hơn thế nữa.
Thứ ba, dưới tác động mạnh mẽ của quá trình ĐTH thì quá trình phân
công lao động xã hội cũng có những chuyển biến rõ rệt theo hướng lao
động nông nghiệp giảm dần, lao động công nghiệp và dịch vụ tăng lên
nhanh chóng và sự chuyển dịch dân cư từ nông thôn ra thành thị. Sự phát
Phạm Thị Hiên Lớp: Địa chính 46
13
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
triển của khoa học kỹ thuật đã mang lại những thành tựu đáng kể trong việc
áp dụng các phát minh, sáng chế vào thực tiễn sản xuất. Đặc biệt là sản
xuất nông nghiệp với quy mô lớn, năng suất, chất lượng cao và giảm được
đáng kể lực lượng lao động. Số lao động dư thừa này sẽ bổ sung vào đội
ngũ công nhân công nghiệp và dịch vụ. Họ đòi hỏi phải có hệ thống cơ sở
hạ tầng: nhà ở, trường học, bệnh viện…để đáp ứng nhu cầu của cuộc sống.
Do vậy, yêu cầu mở rộng diện tích các đô thị là tất yếu.
Ngoài ra, tỷ lệ tăng dân số ở các đô thị lớn rất cao, đặc biệt là ở Hà
Nội, chủ yếu là gia tăng cơ học (tỷ lệ gia tăng tự nhiên khoảng 1% trong
khi tỷ lệ tăng cơ học đã lên tới khoảng 4%). Tình trạng dân cư ở ngoại tỉnh
chuyển về Hà Nội ngày càng đông, kéo theo đó là sự gia tăng nhu cầu đất

đai để làm nhà ở và các dịch vụ xã hội khác tạo sức ép mạnh mẽ cho thị
trường nhà đất Hà Nội. Hơn nữa trong xu hướng hội nhập thì sự giao thoa
văn hoá xã hội là tất yếu. Thị hiếu người tiêu dùng thay đổi theo chiều
hướng nhà ở cần nhiều phòng, diện tích lớn hơn; các nhu cầu giải trí gia
tăng như: tennis, golf…gây áp lực về đất đai.
Hiện nay, Việt Nam đang tăng cường mở rộng hợp tác quốc tế (gia
nhập WTO) nên Nhà nước có nhiều chính sách thông thoáng hơn, thu hút
đầu tư nước ngoài, đặc biệt một vài năm gần đây thị trường BĐS hết sức
sôi động nên các dự án đầu tư phát triển nhà ở gia tăng mạnh.
Việt Nam là đất nước có chính trị ổn định, là điểm đến lí tưởng của
khách du lịch và tổ chức các cuộc họp mang tầm cỡ quốc tế nên đòi hỏi
tăng các dịch vụ khách sạn, nhà nghỉ để đáp ứng nhu cầu…Tất cả các lý do
trên đều là những nguyên nhân tất yếu dẫn đến phải CĐMĐSDĐ để đáp
ứng nhu cầu nói trên.
3. NHỮNG NHÂN TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH
SỬ DỤNG ĐẤT TRONG QUÁ TRÌNH ĐÔ THỊ HOÁ
3.1. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Phạm Thị Hiên Lớp: Địa chính 46
14
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là hệ thống các biện pháp và cơ sở
khoa học kỹ thuật, khoa học xã hội để phân chia đất đai theo loại sử dụng
chính đã được luật đất đai quy định nhằm sử dụng hợp lý nguồn tài nguyên
đất đai. Đối với công tác CĐMĐSDĐ từ đất nông nghiệp sang đất phi nông
nghiệp thì nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động mang tính
chất định hướng từ khâu đầu hình thành dự án đến khâu cuối GPMB và lập
khu TĐC. Đối với địa phương chưa lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất,
công tác quản lý đất đai yếu kém, số liệu không đảm bảo độ tin cậy, việc
khoanh định các loại đất, định hướng sử dụng đất không sát với thực tế thì
ở đó công tác đền bù, GPMB và TĐC gặp rất nhiều khó khăn, phức tạp,

hiệu quả thấp.
3.2. Yếu tố quản lý Nhà nước về đất đai
Trong những năm gần đây, việc thu hồi đất GPMB là điều kiện tiên
quyết để triển khai các dự án nhưng đây lại là khâu nhiều ách tắc mà chủ
yếu là do công tác quản lý Nhà nước về đất đai của các địa phương còn yếu
kém, nhiều vướng mắc trong quan hệ quản lý và sử dụng đất để tồn đọng
khá dài không giải quyết được. Không ít các trường hợp Nhà nước phải
mặc nhiên công nhận quyền sử dụng đất của các chủ sử dụng không có
chứng thư pháp lý vi phạm pháp luật đất đai. Tình trạng tranh chấp đất đai,
khiếu kiện trong nhân dân do không có giấy tờ hợp pháp hay vì một quyết
định không đúng của các cấp có thẩm quyền, hiện tượng kéo dài tiến độ
GPMB các dự án do các bên không nghiêm chỉnh thi hành pháp luật…đều
xuất phát từ nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai, công tác định giá đất,
năng lực thể chế và tính pháp lý trong xã hội.
Đăng ký, thống kê đất đai, lập HSĐC, cấp GCNQSDĐ là nội dung
quan trọng của công tác quản lý Nhà nước về đất đai, ngoài mục đích đảm
bảo quyền và nghĩa vụ của các chủ thể sử dụng đất, qua đó Nhà nước nắm
được nguồn tài nguyên đất trên phạm vi toàn quốc theo quy hoạch, kế
hoạch. Hiện nay, kết quả lập HSĐC còn nhiều hạn chế; hơn nữa công tác
Phạm Thị Hiên Lớp: Địa chính 46
15
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
kiểm tra, đo đạc, sao chép hồ sơ đăng ký không được thực hiện nghiêm
chỉnh nên có nhiều sai sót trong đo đạc ngoại nghiệp, tính toán diện tích,
lưu trữ HSĐC. Những tồn tại trên làm ảnh hưởng không nhỏ đến công tác
đền bù GPMB và TĐC hiện nay khi quan hệ đất đai vận động trong cơ chế
thị trường.
Việc quy định cấp GCNQSDĐ theo chủ, mỗi chủ một giấy gồm tất cả
các thửa, làm giảm tính linh hoạt trong tổ chức thực hiện (bắt buộc phải đo
đạc trong toàn xã mới cấp được). Thực tế vẫn có hộ gia đình cá nhân được

cấp GCN do công tác quản lý yếu kém hoặc do cấp GCN sai thẩm quyền.
Một số địa phương (cấp huyện) chưa lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất,
ranh giới không rõ ràng, BĐĐC luôn thay đổi, hạn mức đất áp dụng không
công bằng đối với người bị ảnh hưởng. Có trường hợp được giao 300m
2
sau một thời gian sử dụng lấn chiếm diện tích tăng lên 400 m
2
, khi cấp
GCN lại được công nhận 700 m
2
. Để phục vụ tốt cho công tác đền bù TĐC,
khoản 1 điều 6-NĐ22/CP quy định một trong các điều kiện để được đền bù
là: có GCNQSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai. Trên thực tế, các
khu vực được cấp GCNQSDĐ đúng theo quy định của pháp luật, Hội đồng
đền bù sẽ xây dựng phương án đền bù, định giá đền bù thiệt hại cho người
bị ảnh hưởng thuận lợi, chính xác, công bằng và ngược lại.
3.3. Việc ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản pháp luật
Các chính sách liên quan đến CĐMĐSDĐ đã được đề cập đến trong
rất nhiều cuộc hội thảo cấp Nhà nước để tìm biện pháp sửa đổi hoàn thiện
cho phù hợp với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, trong đó có thị
trường BĐS. Tuy nhiên còn nhiều vướng mắc trong quá trình áp dụng cụ
thể, tình trạng một chính sách có quá nhiều văn bản hướng dẫn chưa được
khắc phục nên hiệu quả pháp luật không cao, tính pháp chế trong xã hội bị
hạn chế.
Thời gian qua, xét theo hệ thống pháp luật nói chung, Luật đất đai và
chính sách đền bù GPMB nói riêng đã được các cơ quan Nhà nước có thẩm
Phạm Thị Hiên Lớp: Địa chính 46
16
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
quyền ban hành mang tính toàn diện và chặt chẽ nhưng việc tuyên truyền

pháp luật trong nhân dân của chính quyền các cấp không được quan tâm
đúng mức, trình độ dân trí chưa đồng đều. Khi áp dụng các biện pháp,
nhiều địa phương triển khai thiếu dân chủ, không công khai thiếu đồng bộ,
nhất là đối với các loại văn bản pháp luật liên quan đến quyền và lợi ích
hợp pháp của các chủ thể sử dụng đất.
Một số nơi, trong công tác đền bù và TĐC, nhiều cán bộ công chức lợi
dụng chức quyền vụ lợi cá nhân, sách nhiễu nhân dân. Đồng thời do không
có các quy định áp dụng chế tài nên nhiều vụ việc tiêu cực đến nay vẫn
chưa được xử lý dứt điểm. Tồn tại trên đã làm giảm hiệu lực khi thi hành
pháp luật, gây mất lòng tin của dân chúng cũng như các nhà đầu tư và là
nguyên nhân trực tiếp làm ảnh hưởng đến tiến độ GPMB của các dự án và
làm giảm tỷ lệ kế hoạch đầu tư của các nhà đầu tư.
3.4. Yếu tố pháp chế xã hội chủ nghĩa
Pháp chế xã hội chủ nghĩa là một chế độ đặc biệt của đời sống chính
trị xã hội, là sự đòi hỏi các cơ quan Nhà nước, nhân viên Nhà nước, các tổ
chức xã hội và mọi công dân phải thực hiện đúng, chấp hành nghiêm chỉnh
pháp luật trong mọi hoạt động của pháp luật và trực tiếp ảnh hưởng đến
CĐMĐSDĐ.
Với mục tiêu xây dựng xã hội Nhà nước pháp quyền, việc xây dựng
và củng cố nền pháp chế xã hội chủ nghĩa là vấn đề tất yếu. Cho đến nay,
hệ thống pháp luật nói chung và Luật đất đai nói riêng đã đáp ứng phần nào
yêu cầu của pháp luật trong thời kỳ đổi mới. Tuy vậy chúng ta vẫn đang tồn
tại những yếu kém kéo dài mà trong nhiều năm không khắc phục được. Đó
là sự chồng chéo của các văn bản pháp luật, nhiều loại văn bản pháp luật
lạc hậu, lỗi thời không được thay thế, nội dung văn bản pháp luật tách rời
với tầm nhìn chiến lược phát triển kinh tế xã hội của đất nước.
Hiện nay, không chỉ Luật đất đai mà còn nhiều văn bản dưới luật có
không ít các điều khoản quy định một cách chung chung, chồng chéo, tính
Phạm Thị Hiên Lớp: Địa chính 46
17

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
khả thi không cao nên áp dụng vào thực tiễn đời sống bị hạn chế, bất cập,
phát sinh yếu kém. Bên cạnh đó việc áp dụng chính sách pháp luật đất đai
không thống nhất, thiếu đồng bộ, không triệt để của các cơ quan Nhà nước
có thẩm quyền, những cơ quan chức năng thiếu kinh nghiệm, chưa phát
huy được vai trò trách nhiệm trong việc áp dụng, triển khai thực hiện chính
sách đền bù GPMB và TĐC cộng với ý thức pháp luật của người dân chưa
đầy đủ là nguyên nhân làm cho nhân dân thiếu sự tin tưởng vào chính sách
pháp luật cũng như đai diện chính quyền các cấp và giảm hiệu lực của pháp
luật trong xã hội.
Trong thời kỳ công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước, nhu cầu sử
dụng đất đai để xây dựng các công trình công cộng, an ninh quốc phòng…
ngày càng tăng đòi hỏi Nhà nước phải thu hồi đất của các chủ thể sử dụng
đất phục vụ mục đích trên. Nghị định 22/1998/NĐ-CP được ban hành tạo
ra khung pháp lý mới thống nhất trong cả nước về việc đền bù thiệt hại khi
Nhà nước thu hồi đất. Tiếp đó là nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày
03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và TĐC khi Nhà nước thu
hồi đất. Tuy nhiên, do nhiều nguyên nhân, việc triển khai thực hiện chính
sách này trên thực tế còn nhiều vướng mắc có ảnh hưởng nhất định đến
tính pháp chế trong công tác GPMB. Việc xây dựng các văn bản dưới luật
có tác động trực tiếp đến các chủ thể thi hành pháp luật, nếu phù hợp sẽ có
tác động tích cực trong công tác đền bù GPMB và TĐC. Ngược lại, sẽ gây
ra nhiều khiếm khuyết, hạn chế tính khả thi, làm giảm hiệu lực pháp luật,
làm giảm lòng tin của nhân dân đối với chủ trương, chính sách của Đảng và
Nhà nước, phát sinh khiếu kiện của nhân dân.
3.5. Yếu tố định giá đất và giá đất
Sau thời kỳ đổi mới, khái niệm nền kinh tế thị trường được hiểu và áp
dụng theo định hướng xã hội chủ nghĩa, đồng thời khái niệm về thị trường
BĐS đang được hoàn thiện thông qua thực tiễn của nền kinh tế đất nước
mà trước hết là sự phát triển khách quan của hệ thống pháp luật. Mặc dù

Phạm Thị Hiên Lớp: Địa chính 46
18
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
pháp luật nói chung và Luật đất đai không đề cập đến việc đất có giá nhưng
trên thực tế, lý thuyết “giá trị” BĐS bao gồm các yếu tố nhu cầu sử dụng,
sự khan hiếm, sức mua đã chứng minh rằng đất đai có giá.
Hiến pháp năm 1992 đã khẳng định: “đất đai thuộc sở hữu toàn dân, tổ
chức cá nhân được quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật”. Điều
12 Luật đất đai năm 1993 và luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất
đai năm 1998 và năm 2001 quy định: “Nhà nước xác định giá các loại đất
để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê
đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi bị thu
hồi”. Thực tiễn trong quá trình thực hiện thu hồi đất GPMB, hầu hết đều bị
ách tắc trong vấn đề giải quyết đền bù, mặc dù khung giá đất của Chính
phủ tuy đã được điều chỉnh 2 lần so với khung giá đất hiện hành, nếu chỉ
đem áp dụng để tính thuế thì người dân chấp nhận. Trong khi đó, giá đất
trong mối quan hệ sở hữu toàn dân về đất đai với nước ta còn là một vấn đề
rất mới. Trong điều kiện hiện nay, thực hiện tốt công tác định giá đất đồng
nghĩa với việc góp phần điều chỉnh những quan hệ trong việc quản lý đất
đai đáp ứng nhu cầu phát triển của đất nước, thu hút đầu tư nước ngoài.
Xuất phát từ quan điểm trên, việc xây dựng một hệ thống giá cả thống nhất,
đồng bộ tìm ra cơ chế áp dụng hợp lý, nâng cao hiệu lực pháp luật trong
quá trình định giá đền bù GPMB khi Nhà nước thu hồi đất là rất cần thiết.
Mặc dù đã có những thay đổi đáng kể trong việc xây dựng giá đất để
tính đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất sao cho sát với giá thị
trường, Bộ Tài chính đã ban hành phương pháp xác định hệ số K theo
nhiều cách tạo điều kiện thuận lợi cho các địa phương khi xác định giá đền
bù, nhưng việc xác định hệ số K theo các phương pháp khác nhau, làm cho
người thực hiện khó vận dụng. Việc xây dựng giá đất sử dụng cho nhiều
mục đích khác nhau nên không thể tính đúng, tính đủ cho một mục đích cụ

thể. Đồng thời giá đất trên thị trường luôn luôn biến động, trong khi đó việc
xây dựng bảng giá đất do cơ quan Nhà nước tiến hành lại dựa vào bảng giá
Phạm Thị Hiên Lớp: Địa chính 46
19
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
đất được xây dựng từ trước không được điều chỉnh, bổ sung thì dù hệ số K
có được điều chỉnh tăng hay giảm đến 50% cũng khó có thể phản ánh đúng
giá trị thực tế của quyền sử dụng đất.
Mặt khác, việc phân loại đất, phân loại vị trí và phân hạng đất do đã
không phù hợp với tình hình hiện nay và cũng phần nào áp đặt chủ quan
của người làm công tác định giá nên giá đất được xây dựng vẫn chưa phù
hợp với giá thực tế trên thị trường. Đây là một trong những nguyên nhân
chủ yếu của phần lớn đơn khiếu nại liên quan đến công tác đền bù thiệt hại,
GPMB trong thời gian qua.
3.6. Nhiệm vụ điều tra khảo sát, đo đạc, đánh giá phân hạng đất và lập
bản đồ địa chính
Việc điều tra khảo sát, đo đạc, đánh giá phân hạng đất và lập BĐĐC
thực hiện thống nhất trong cả nước theo quy định của pháp luật về đất đai,
nó có tác động trực tiếp đến công tác thu hồi đất, đền bù GPMB và TĐC
của các dự án. Thông tin BĐĐC giúp hội đồng đền bù có cơ sở pháp lý xác
định các thông tin ban đầu về thửa đất, những thông tin này phản ánh đầy
đủ hiện trạng sử dụng đất khu vực dự án. Hiện nay, nhiều địa phương thực
hiện công tác này rất chậm so với nhu cầu sử dụng và nhu cầu quản lý, có
khoảng 60-70% cấp xã chưa có BĐĐC, yếu tố này làm ảnh hưởng đến
nhiệm vụ quản lý của các địa phương và trực tiếp là việc xây dựng phương
án đền bù thiệt hại trong công tác đền bù GPMB và TĐC khi Nhà nước thu
hồi đất.
4. HỆ THỐNG CHÍNH SÁCH PHÁP LUẬT CỦA ĐẢNG VÀ NHÀ
NƯỚC LIÊN QUAN ĐẾN CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT
4.1. Hệ thống chính sách pháp luật của Đảng và Nhà nước có liên quan

đến chuyển đổi mục đích sử dụng đất
- Năm 2003, sau Hội nghị Ban chấp hành Trung ương lần thứ VII, Luật
đất đai năm 2003 được Quốc hội nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam
thông qua ngày 26-11-2003 và có hiệu lực thi hành từ ngày 1-7-2004.
Phạm Thị Hiên Lớp: Địa chính 46
20
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật đất đai.
- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về
bồi thường, hỗ trợ và TĐC khi Nhà nước thu hồi đất.
- Thông tư số 69/2006/TT-BTC ngày 02/8/2006 của Bộ tài chính sửa
đổi, bổ sung Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ tài
chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 197/2004/NĐ-CP.
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực
hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về
phương pháp xác định giá đất và khung giá đất các loại.
- Nghị định 182/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về xử phạt
vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
Ngoài ra, còn một số các Nghị định, Thông tư và Chỉ thị khác liên quan
đến CĐMĐSDĐ.
Phạm Thị Hiên Lớp: Địa chính 46
21
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
4.2. Nội dung chủ yếu của hệ thống chính sách chuyển đổi mục đích sử
dụng đất hiện hành
4.2.1. Chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
Chính sách này áp dụng cho các đối tượng bị Nhà nước thu hồi đất để
sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cộng

đồng, mục đích phát triển kinh tế.
Tất cả các trường hợp thu hồi đất đều phải nằm trong quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất chi tiết; quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị; hoặc quy
hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền phê duyệt.
Nội dung của chính sách bồi thường gồm có:
Ch ính sách bồi thường đất
Nguyên tắc bồi thường: Người bị thu hồi đất có đủ điều kiện quy định
để được bồi thường thì được bồi thường (điều 8 của Nghị định
197/2004/NĐ-CP ngày 3-12-2004 quy định có 1 điều kiện trong 11 điều
kiện quy định thì được bồi thường như: có giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất theo quy định của pháp luật về đất đai...
Trường hợp không đủ điều kiện được bồi thường thì UBND tỉnh,
thành phố xem xét để hỗ trợ.
Người bị thu hồi đất đang sử dụng vào mục đích nào thì được bồi
thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất
để bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm quyết định thu
hồi, trường hợp bồi thường bằng giao đất mới hoặc bằng nhà, nếu có chênh
lệch bằng giá trị thì phần chênh lệch đó được thực hiện thanh toán bằng
tiền. Giá đất để tính bồi thường là giá đất theo mục đích đang sử dụng,
không bồi thường theo giá đất sẽ được chuyển mục đích sử dụng.
Trong Luật đất đai 2003 và các Nghị định của Chính phủ, chính sách
này được cụ thể hoá đến từng trường hợp và tình huống: bồi thường đất
nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân, tổ chức; bồi thường đất ở; bồi
Phạm Thị Hiên Lớp: Địa chính 46
22
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
thường đối với đất thuộc hành lang an toàn khi xây dựng công trình công
cộng.
Ch ính sách bồi thường tài sản

Nguyên tắc bồi thường tài sản: chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi
Nhà nước thu hồi đất mà bị thiệt hại thì được bồi thường; chủ sở hữu tài
sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất mà đất đó thuộc đối tượng
không được bồi thường hoặc hỗ trợ tài sản; nhà ở, công trình tài sản gắn
liền với đất được xây dựng hay tạo lập sau khi quy hoạch được công bố,
không được Nhà nước cho phép, xây dựng sau ngày 1-7-2004 trái với mục
đích sử dụng đất được xác định trong quy hoạch sau khi có quyết định thu
hồi đất...thì không được bồi thường.
Về hạn mức được bồi thường: Đối với nhà ở, công trình phục vụ sinh
hoạt của hộ gia đình, cá nhân được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới
của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do Bộ xây dựng
ban hành. Đối với nhà và các công trình xây dựng khác không thuộc đối
tượng quy định tại khoản trên được bồi thường theo mức sau:
Mức bồi
thường nhà
và công trình
=
Giá trị hiện
có của nhà và
công trình hiện tại
+
Một khoản tiền
tính bằng tỷ lệ % theo
giá trị hiện có của nhà,
công trình
Mức bồi thường tối đa không lớn hơn 100% giá trị xây dựng mới của
nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương với nhà, công trình bị thiệt
hại.
Trong Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 3-12-2004, mức và phương
thức bồi thường được cụ thể hoá cho từng loại tài sản như nhà ở, công trình

xây dựng trên đất đổi người chủ sở hữu, với người đang sử dụng nhà ở
Phạm Thị Hiên Lớp: Địa chính 46
23
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
thuộc sở hữu Nhà nước; đình, chùa..., cây trồng, vật nuôi, bồi thường cho
người lao động phải ngừng việc.
V ề giá đất
Trước năm 1992, Nhà nước giải quyết các vấn đề về đất, thu hồi,
CĐMĐSDĐ bằng phương pháp hành chính, kết hợp với động viên về tinh
thần, sau Hiến pháp năm 1992 và Luật đất đai năm 1993 được ban hành,
ngoài phương thức hành chính, động viên tinh thần thì phương thức kinh tế
ngày càng được quan tâm, mở rộng. Một trong các biểu hiện của chủ trương
trên là Nhà nước đã thể chế hoá khái niệm “giá đất”, giá đất được tính toán
khi Nhà nước đền bù cho người sử dụng đất bị thu hồi phục vụ các dự án
phát triển.
Nguyên tắc cơ bản trong bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là: Nhà
nước cho phép sử dụng đất vào mục đích nào thì khi bị Nhà nước thu hồi
được bồi thường theo giá đất có cùng mục đích sử dụng.
Để xác định giá đất và khung giá đất, vấn đề đầu tiên cần quan tâm là
phân vùng, phân hạng, phân loại đường phố và vị trí đất (theo Nghị định số
188/2004/NĐ-CP ngày 16-1-2004 của Chính phủ)
4.2.2. Chính sách hỗ trợ
Chính sách hỗ trợ chủ yếu thể hiện trên 3 nội dung: hỗ trợ di chuyển, hỗ
trợ ổn định đời sống, ổn định sản xuất, hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo
việc làm.
H ỗ trợ di chuyển
Hộ gia đình được hỗ trợ từ 3 triệu đến 5 triệu mức cụ thể do UBND
tỉnh thành phố quyết định; các tổ chức di chuyển cơ sở được hỗ trợ chi phí
thực tế về di chuyển tháo dỡ và lắp đặt; người bị thu hồi đất ở, nhà ở được
tiêu chuẩn TĐC nhưng chưa kịp bố trí vào khu TĐC theo quy định và

không được bố trí vào quỹ nhà tạm trung chuyển của thành phố, nếu tự
nguyện bàn giao mặt bằng đúng tiến độ và tự lo tạm cư thì được hỗ trợ tiền
thuê nhà tạm cư 300.000 đồng/nhân khẩu thực tế ăn ở tại nơi thu hồi
Phạm Thị Hiên Lớp: Địa chính 46
24
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
đất/tháng hoặc 600.000đồng/hộ độc thân/tháng, nhưng mức hỗ trợ không
quá 1.800.000 đồng/hộ gia đình/tháng.
H ỗ trợ ổn định đời sống và ổn định sản xuất
Hộ gia đình cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi bị thu hồi đất
nông nghiệp được giao thì được hỗ trợ ổn định đời sống là 35.000đồng/m
2
.
Chủ sử dụng nhà ở, đất ở bị thu hồi thuộc tiêu chuẩn được TĐC hoặc
trường hợp bị phá dỡ nhà ở thì được hỗ trợ ổn định đời sống bằng tiền cho
các nhân khẩu thực tế đang ăn ở tại nơi thu hồi đất. Mức độ hỗ trợ bằng
tiền cho một nhân khẩu/tháng tương ứng 30kg gạo tính theo thời giá trung
bình ở địa Hà Nội tại thời điểm bồi thường do Sở Tài chính công bố.
Khi Nhà nước thu hồi đất của các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân
đang sản xuất kinh doanh có thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Nhà
nước, có đăng ký kinh doanh mà ngừng sản xuất kinh doanh thì được hỗ
trợ bằng 30%/1năm thu nhập sau thuế theo mức thu nhập bình quân của 3
năm liền kề trước đó được cơ quan thuế xác nhận. Trường hợp thời gian
kinh doanh mới được từ 3 năm trở lại thì tính bình quân theo thời gian thực
tế kinh doanh.
H ỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và việc làm
Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi bị thu hồi đất
nông nghiệp có đủ điều kiện được bồi thường thì được hỗ trợ bằng tiền để
tự chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm là 30.000đ/m
2

. Trường hợp hộ
gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp bị thu hồi trên 30% quỹ
đất nông nghiệp (không bao gồm đất nông nghiệp, vườn ao trong cùng thửa
đất có nhà ở và đất nông nghiệp của hộ gia đình cá nhân xen kẽ trong khu
dân cư) mà đất đó có đủ một trong các điều kiện được bồi thường thì việc
hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp cho người trong độ tuổi lao động; mức hỗ
trợ và số lượng lao động cụ thể được hỗ trợ do UBND thành phố Hà Nội
quy định cho phù hợp với tình hình thực tế của từng địa phương.
Phạm Thị Hiên Lớp: Địa chính 46
25