Chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong quá trình đô thị hoá ở huyện Đông Anh - thành phố Hà Nội

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Lời nói đầu
1. Lí do nghiên cứu đề tài
Đô thị hoá là quá trình tất yếu diễn ra không chỉ đối với Việt Nam mà
còn đối với tất cả các nớc khác trên thế giới, đặc biệt là các nớc châu á.
Những năm gần đây, quá trình đô thị hoá đang diễn ra với tốc độ hết sức
nhanh chóng trên địa bàn thành phố Hà Nội. Thành phố ngày càng mở rộng
hơn và phát triển mạnh mẽ ra các vùng ven đô và phụ cận. Điều chỉnh quy
hoạch chung thủ đô Hà Nội đến năm 2020 đợc Thủ tớng phê duyệt ngày
20/6/1998 đã xác định nhu cầu sử dụng đất đô thị đến năm 2020 là 25.000 ha
với dân số thành phố Hà Nội trung tâm là 2,5 triệu ngời, cần thêm khoảng
19.300 ha đất đai so với hiện nay. Cùng với việc xây dựng các chùm đô thị
đối trọng Miếu Môn, Xuân Mai, Hoà Lạc, Sơn Tây, Sóc Sơn, Xuân Hoà, Đại
Lải, Phúc Yên vùng ven đô của Hà Nội đang nằm trong phạm vi phát triển
trực tiếp của thủ đô ra bên ngoài. Để đáp ứng nhu cầu đó, một loạt các dự án
đầu t xây dựng các khu đô thị mới đã đợc thu hút ra các vùng ngoại vi để làm
cơ sở kinh tế vững chắc cho phát triển đô thị, kèm theo đó là sự phát triển của
hệ thống cơ sở hạ tầng chất lợng cao.
Trớc kia, Hà Nội mới chỉ có 4 quận nội thành là: Hai Bà Trng, Đống Đa, Ba
Đình, Hoàn Kiếm nhng hiện nay dới tác động của quá trình đô thị hoá, Hà Nội đã
hình thành thêm 5 quận nữa đó là: Thanh Xuân, Tây Hồ, Cầu Giấy, Hoàng Mai,
Long Biên. Theo đó, diện tích đất đặc biệt là đất nông nghiệp của các huyện
ngoại thành có xu hớng giảm mạnh. Vì vậy việc đánh giá những vấn đề phát sinh
trong quá trình đô thị hoá ở ngoại thành Hà Nội, từ đó đề xuất những giải pháp
giải quyết các vấn đề một cách cơ bản là việc làm hết sức cần thiết.
Trớc đòi hỏi của quá trình đô thị hoá vấn đề chuyển đổi mục đích sử
dụng đất theo hớng có hiệu quả ngày càng cao là yêu cầu tất yếu ở nớc ta nói
chung cũng nh Hà Nội nói riêng. Là một huyện thuộc ngoại thành Hà Nội
nên huyện Đông Anh vẫn còn đặc trng bởi sự pha trộn giữa các làng xã và
đất đai canh tác nông nghiệp. Để có thể hoà vào quá trình đô thị hoá, hơn lúc
nào hết vấn đề chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải đợc đặt lên hàng đầu.

Phạm Thị Hiên Lớp: Địa chính 46
1
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Tuy nhiên trong thời gian vừa qua, tốc độ thu hồi và chuyển đổi mục đích sử
dụng đất vẫn còn chậm chạp làm ảnh hởng đến tiến độ xây dựng; việc thu
hồi, đền bù, giải toả cũng nh đảm bảo chất lợng tái định c của nhân dân bị
thu hồi đất, vấn đề việc làm, thu nhập còn nhiều v ớng mắc nảy sinh, ảnh h-
ởng đến an sinh xã hội. Cách quản lý đất đai theo phơng pháp hành chính tỏ
ra không hiệu quả, quan liêu và không thu hút đợc sự tham gia của chủ sử
dụng đất vào phát triển đất đô thị.
Đảng và Nhà nớc ta đã có nhiều chính sách nhằm tháo gỡ những vớng
mắc kể trên. Tuy nhiên, các chính sách còn cha đầy đủ, cơ sở lí luận cha
vững vàng, việc thực thi cha đồng bộ, tổ chức triển khai còn nhiều bất cập
thậm chí tồn tại không ít tiêu cực.
Với thực trạng trên cùng với những hiểu biết trong quá trình học tập,
nghiên cứu tại khoa Bất động sản và Địa chính trờng đại học Kinh tế Quốc
dân, em xin nghiên cứu đề tài: Chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong
quá trình đô thị hoá ở huyện Đông Anh - thành phố Hà Nội .
2. Mục tiêu nghiên cứu
Nghiên cứu cơ sở khoa học và thực tiễn về chuyển đổi mục đích sử dụng
đất ở huyện Đông Anh - thành phố Hà Nội.
Đánh giá thực trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất ở huyện Đông
Anh - thành phố Hà Nội.
Đề xuất các giải pháp nhằm đẩy mạnh chuyển đổi mục đích sử dụng đất
trong quá trình đô thị hoá ở huyện Đông Anh - thành phố Hà Nội.
3. Phạm vi nghiên cứu
Đề tài tập trung nghiên cứu thực trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất
ở huyện Đông Anh, vấn đề thu hồi, đền bù giải phóng mặt bằng và chính
sách tái định c cho ngời dân sau khi bị thu hồi đất trong quá trình đô thị hoá.
Thời gian nghiên cứu từ năm 2000 đến nay (trọng tâm là kỳ kế hoạch đầu từ

năm 2000 - 2005 của quy hoạch sử dụng đất huyện Đông Anh 2000 - 2010)
và đề xuất phơng hớng giải pháp cụ thể trong những năm còn lại của kỳ kế
hoạch cuối. Ví dụ thực tiễn đợc lấy chủ yếu từ huyện Đông Anh, có đan xen
Phạm Thị Hiên Lớp: Địa chính 46
2
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
một số ví dụ điển hình của các quận, huyện khác trên địa bàn thành phố Hà
Nội để chứng minh cho tính phổ biến của tình hình và tính khái quát của các
nhận xét.
4. Phơng pháp nghiên cứu
Trong quá trình thực hiện, đề tài đã lấy phơng pháp duy vật biện chứng
và duy vật lịch sử làm nền tảng nghiên cứu. Đồng thời kết hợp chặt chẽ với
các phơng pháp khác nh: phơng pháp toán học, thống kê số liệu, phân tích,
tổng hợp, so sánh và có tham khảo thêm các công trình nghiên cứu đã thực
hiện có liên quan đến lĩnh vực này. Các số liệu trong đề tài đợc lấy từ các
nguồn số liệu thống kê của cơ quan Nhà nớc và trên các tạp chí, sách báo,
trang web chuyên ngành...
5. Kết cấu nội dung của đề tài
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, chuyên đề
gồm các chơng sau:
Chơng I: Cơ sở khoa học của chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong
quá trình đô thị hoá.
Chơng II: Thực trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong quá trình
đô thị hoá ở huyện Đông Anh - thành phố Hà Nội.
Chơng III: Phơng hớng và giải pháp thực hiện chuyển đổi mục đích sử
dụng đất trong quá trình đô thị hoá ở huyện Đông Anh - thành phố Hà Nội
trong thời gian tới.
Em xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của TS.Nguyễn Thế
Phán và các cán bộ nhân viên trong Trung tâm Nghiên cứu Chính sách - pháp
luật đất đai nói riêng, Viện Nghiên cứu Địa Chính nói chung đã giúp đỡ em

hoàn thành chuyên đề thực tập này.
Phạm Thị Hiên Lớp: Địa chính 46
3
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
nội dung nghiên cứu
Chơng I: cơ sở khoa học của chuyển đổi mục
đích sử dụng đất trong quá trình đô thị hoá
1. Một số khái niệm cơ bản
1.1. Đô thị hoá
1.1.1. Khái niệm đô thị hoá
Trên quan điểm một vùng, ĐTH là một quá trình hình thành phát triển
các hình thức và điều kiện sống theo kiểu đô thị.
Trên quan điểm kinh tế quốc dân, ĐTH là quá trình biến đổi về phân bố
các lực lợng sản xuất trong nền kinh tế quốc dân, bố trí dân c những vùng
không phải đô thị thành đô thị, đồng thời phát triển các đô thị hiện có theo
chiều sâu.
ĐTH là sự quá độ từ hình thức sống từ nông thôn lên hình thức sống đô
thị của các nhóm dân c. Khi kết thúc thời kỳ quá độ thì các điều kiện tác
động đến ĐTH cũng thay đổi và xã hội sẽ phát triển trong các điều kiện mới
mà biểu hiện tập trung là sự thay đổi cơ cấu dân c, cơ cấu lao động.
ĐTH nông thôn là xu hớng bền vững có tính quy luật; là quá trình phát
triển nông thôn và phổ biến lối sống thành phố cho nông thôn (phong cách
sống, hình thức nhà cửa, lề lối sinh hoạt ). Thực chất đó là tăng tr ởng đô thị
theo xu hớng bền vững.
ĐTH ngoại vi là quá trình phát triển mạnh vùng ngoại vi của thành phố
do kết quả phát triển công nghiệp và kết cấu hạ tầng tạo ra các cụm đô thị,
liên đô thị góp phần đẩy nhanh ĐTH nông thôn.
ĐTH giả tạo là sự phát triển thành phố do tăng quá mức dân c đô thị và
từ các vùng khác đến, đặc biệt là từ nông thôn dẫn đến tình trạng thất
nghiệp, thiếu nhà ở, ô nhiễm môi trờng, giảm chất lợng cuộc sống

Đô thị hoá gắn liền với sự biến đổi sâu sắc về kinh tế- xã hội của đô thị
và nông thôn trên cơ sở phát triển công nghiệp, giao thông vận tải, xây dựng,
dịch vụ do vậy ĐTH gắn liền với sự phát triển kinh tế - xã hội.
Phạm Thị Hiên Lớp: Địa chính 46
4
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Theo tổ chức Urbanization ĐTH là quá trình tập trung dân vào các điểm
dân c, đặc biệt là vào các đô thị hiện có và sự chuyển biến các hoạt động kinh
tế, chức năng sử dụng đất từ nông nghiệp sang phi nông nghiệp.
Quá trình này đòi hỏi việc xây dựng, mở rộng mạng lới hạ tầng kỹ
thuật, xây dựng các công trình nhà ở, phúc lợi và các công trình tạo lập đô thị
khác.
Tóm lại, ĐTH là quá trình biến đổi và phân bố các lực lợng sản xuất trong
nền kinh tế quốc dân, bố trí dân c, hình thành, phát triển các hình thức và điều
kiện sống theo kiểu đô thị đồng thời phát triển đô thị hiện có theo chiều sâu
trên cơ sở hiện đại hoá cơ sở vật chất kỹ thuật và tăng quy mô dân số.
1.1.2. Xu hớng đô thị hoá ở Việt Nam
1.1.2.1. Hình thành các trung tâm công nghiệp, thơng mại, dịch vụ trong
các đô thị lớn.
Sự hình thành các trung tâm có tính chất chuyên ngành trong những đô
thị lớn là xu thế nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của đô thị, là biểu hiện của
tính chuyên môn hoá cao trong sản xuất. Tất cả các hoạt động sản xuất có
cùng đặc điểm, tính chất đợc tập trung vào một khu vực tạo điều kiện đáp ứng
các nhu cầu tốt hơn, sản xuất với năng suất và hiệu quả cao hơn và tăng sức
cạnh tranh của các sản phẩm của đô thị, thị trờng lao động phong phú hơn
1.1.2.2. Hình thành các trung tâm công nghiệp, dịch vụ, thơng mại ở các
vùng ngoại ô.
Sự hình thành các trung tâm công nghiệp của mỗi vùng có tính khách
quan nhằm đáp ứng các nhu cầu của sản xuất và đời sống ngày càng tăng lên
của chính vùng đó. Đó là biểu hiện của tính tập trung hoá trong sản xuất. Tuy

nhiên quy mô sản xuất và hoạt động thơng mại dịch vụ sẽ phụ thuộc vào trình
độ phát triển kinh tế - xã hội và quy mô dân số hoạt động của vùng để đảm
bảo tính hoạt động có hiệu quả. Đồng thời các trung tâm này còn là điểm
mối hay sự chuyển tiếp giữa các đô thị lớn làm cho tính hiệu quả của hệ
thống đô thị đợc nâng cao. Trong quá trình ĐTH, các trung tâm này sẽ trở
thành những đô thị vệ tinh của các đô thị lớn.
Phạm Thị Hiên Lớp: Địa chính 46
5
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
1.1.2.3. Mở rộng các đô thị hiện có.
Việc mở rộng các đô thị hiện có theo mô hình làn sóng là xu thế tất yếu
khi nhu cầu về đất xây dựng đô thị tăng và khả năng mở có thể thực hiện t-
ơng đối dễ. Xu hớng này tạo sự ổn định tơng đối và giải quyết các vấn đề quá
tải cho đô thị hiện có.
1.1.2.4. Chuyển một số vùng nông thôn thành đô thị.
Đây là một xu hớng hiện đại đợc thực hiện trong điều kiện có sự đầu t
lớn của Nhà nớc. Vấn đề cơ bản là tạo nguồn tài chính để cải tạo đất, xây
dựng kết cấu hạ tầng hiện đại.
1.1.2.5. Sự hình thành các khu đô thị mới.
Khu đô thị mới là khu đô thị đang đợc phát triển tập trung theo dự án
đầu t xây dựng hoàn chỉnh, đồng bộ các công trình kết cấu hạ tầng, các công
trình sản xuất và công trình phúc lợi và nhà ở.
Trong khu đô thị mới có ba thành phần chính: kết cấu hạ tầng, công
trình sản xuất, công trình phúc lợi và nhà ở.
Quy mô đô thị mới có thể từ 5 - 10 ha trở lên đợc sử dụng vào mục đích
kinh doanh hoặc không kinh doanh.
Các khu đô thị mới thờng đợc gắn với một đô thị hiện có hoặc với một
đô thị mới đang hình thành.
Trên phơng diện pháp lý khu đô thị mới phải có ranh giới và chức năng
xác định, phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị đợc cơ quan Nhà nớc có

thẩm quyền xét duyệt.
Xây dựng các khu đô thị mới thực chất là quá trình ĐTH và là từng bớc
xây dựng và hoàn chỉnh hệ thống đô thị cả nớc, có cơ sở hạ tầng kinh tế, xã
hội và kỹ thuật hiện đại, môi trờng đô thị trong sạch đợc phân bố và phát
triển hợp lý trên địa bàn cả nớc, đảm bảo cho mỗi đô thị, theo vị trí và chức
năng của mình, phát huy đợc đầy đủ các thế mạnh góp phần thực hiện tốt hai
nhiệm vụ chiến lợc là xây dựng xã hội chủ nghĩa và bảo vệ Tổ quốc (quyết
định số 10/1998/QĐ-TTg ngày 23/1/1998 của Thủ tớng Chính phủ phê duyệt
định hớng Quy hoạch tổng thể phát triển đô thị Việt Nam đến năm 2020).
Phạm Thị Hiên Lớp: Địa chính 46
6
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Xây dựng các khu đô thị mới là kết quả của việc thực hiện các chơng
trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá và ĐTH đất nớc xuất phát từ yêu cầu
thực tế cải tạo chỉnh trang những thành phố quá chật chội, quá tải về dân số
đợc xây dựng thiếu quy hoạch trong những năm trớc đây. Việc xây dựng các
đô thị mới kiểu hiện đại chỉ có thể thực hiện trong điều kiện kinh tế cho phép
và đặc biệt với sự đầu t hợp tác của nớc ngoài.
1.1.3. Những vấn đề thờng phát sinh trong quá trình thực hiện đô thị hoá
ở Việt Nam
1.1.3.1. Mở rộng diện tích đất đô thị và thu hẹp diện tích đất nông nghiệp
Cả hai hình thức ĐTH đều dẫn đến sự chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất.
Hình thức phát triển theo chiều rộng đa đến tình trạng thu hẹp đất canh tác
nông nghiệp nhanh chóng vì một phần đất do Nhà nớc thu hồi để xây dựng
các công trình, một phần đất dân c bán cho những ngời từ nơi khác đến ở
hoặc kinh doanh. Trong quá trình ĐTH, Nhà nớc nắm thế chủ động
CĐMĐSDĐ tạo đà mạnh mẽ cho sự phát triển đô thị.
Trong điều kiện kinh tế nớc ta, ngoài mục tiêu công nghiệp hoá thì ĐTH
tất yếu dẫn đến tình trạng thu hẹp đất canh tác nông nghiệp. Thực chất quá
trình đó là thay đổi mục đích sử dụng đất: từ đất nông nghiệp chuyển sang

sản xuất công nghiệp, thơng mại, dịch vụ, đất ở Quá trình này làm tăng
hiệu quả sử dụng đất nói chung nhng cũng gây ra không ít các vấn đề xã hội.
1.1.3.2. Vấn đề dân số, lao động, việc làm, thu nhập và đời sống đối với
nông dân trong quá trình đô thị hoá
Dân số và lao động ở đô thị gia tăng với tốc độ nhanh do nhiều nguyên
nhân, trong đó sự dôi d về lao động nông nghiệp bị thu hẹp dần trong quá
trình ĐTH là một nguyên nhân cần quan tâm giải quyết.
Điển hình là thủ đô Hà Nội có tốc độ tăng dân số rất nhanh, đặc biệt là
trong những năm gần đây. Hàng năm dân số ở Hà Nội có khoảng gần 10 vạn
lao động tìm việc, họ là những sinh viên mới ra trờng, lao động nông thôn di
chuyển ra thành phố kiếm sống trong số đó chỉ giải quyết đ ợc gần một nửa.
Quá trình ĐTH làm gia tăng thu nhập của một bộ phận dân c do sự thích nghi
Phạm Thị Hiên Lớp: Địa chính 46
7
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
nhanh chóng với điều kiện mới, nhng cũng là nguyên nhân khiến cho một bộ
phận không nhỏ dân c rơi vào cảnh sống bấp bênh. Đó là những mặt trái của
quá trình ĐTH cần quan tâm giải quyết.
1.1.3.3. Vấn đề chuyển dịch cơ cấu kinh tế ở khu vực ngoại thành
Chuyển dịch cơ cấu kinh tế nói chung
Cùng với việc tăng dân số đô thị là sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế. Trên
góc độ dân số lao động, ĐTH là quá trình chuyển đổi cơ cấu dân số từ khu
vực I sang khu vực II và khu vực III của nền kinh tế. Những ngời nông dân tr-
ớc đây gắn bó với ruộng vờn sau khi trở thành dân đô thị, họ bị mất phần lớn
ruộng đất canh tác. Với số tiền đợc Nhà nớc đền bù, họ dùng để tạo nghề
mới, xây dựng nơi c trú mới, tìm việc làm mới và rất nhiều vấn đề khác
cũng thay đổi theo.
Trong quá trình ĐTH, cơ cấu ngành kinh tế trong vùng và cả nền kinh tế
cũng thay đổi theo hớng giảm tỷ trọng khu vực I, tăng tỷ trọng khu vực II và
III. Khi đô thị mở rộng ra vùng ngoại vi nhằm giải quyết vấn đề quá tải dân

số, hình thành các khu dân c đô thị ở các vùng ngoại vi thì các hoạt động th-
ơng mại, dịch vụ phát triển, cơ cấu kinh tế chuyển dịch theo hớng tăng khu
vực III. Ngoại thành là nơi có sự thay đổi mạnh mẽ về các hoạt động thơng
mại và dịch vụ.
Chuyển dịch cơ cấu kinh tế ở khu vực đô thị mới
Trong quá trình ĐTH, kinh tế ở các đô thị mới tăng trởng nhanh chóng
nhờ có sự tập trung lực lợng sản xuất, tạo ra năng suất lao động cao, cách tổ
chức lao động hiện đại.
Thực chất quá trình tăng trởng kinh tế là quá trình tăng việc làm ở đô
thị. Quá trình đó vừa làm tăng tổng việc làm vừa làm chuyển đổi cơ cấu kinh
tế trong kinh tế đô thị. Ngợc lại việc chuyển đổi cơ cấu các ngành kinh tế đô
thị làm tăng trởng kinh tế đô thị theo chiều sâu, tăng năng suất lao động xã
hội, tăng GDP bình quân đầu ngời ở đô thị.
Chuyển dịch cơ cấu kinh tế ở khu vực giáp ranh
Phạm Thị Hiên Lớp: Địa chính 46
8
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Khu vực giáp ranh giữa đô thị và nông thôn luôn chịu ảnh hởng của
những ngoại ứng tích cực và tiêu cực. Mật độ dân c ở khu vực này sẽ tăng
dần, đất đai thay đổi nhanh về mục đích sử dụng. Một phần những ngời dân
nội thành mua làm nhà nghỉ, một phần sẽ trở thành nơi cung cấp dịch vụ giải
trí cho dân c nội thành. Cơ cấu kinh tế thay đổi theo hớng tích cực là khu vực
I giảm dần và thay vào đó là khu vực III.
1.1.3.4. Vấn đề phát triển hạ tầng kỹ thuật
Hình thành nhanh chóng kết cấu hạ tầng
Quá trình ĐTH là quá trình hình thành nhanh chóng kết cấu hạ tầng kỹ
thuật nh cấp điện, cấp thoát nớc, hệ thống thông tin liên lạc, trờng học, bệnh
viện,đờng giao thông Đây là những yếu tố th ờng xuyên không phát triển
kết hợp với những nhu cầu thực tế ở đô thị.
Mật độ giao thông đô thị tăng nhanh

Do tăng dân số, lao động và tăng trởng kinh tế khá nhanh cùng với nhu
cầu đi lại và vận chuyển hàng hoá tăng nhanh làm cho mật độ giao thông
phát triển mạnh. Hiện nay, việc tập trung quá cao về xe máy, xe đạp ở các
thành phố đang là vấn đề lớn đối với các đô thị, tình trạng tắc nghẽn giao
thông trong giờ cao điểm thờng xuyên xảy ra.
1.1.3.5. Vấn đề văn hoá - xã hội - môi trờng
ĐTH góp phần nâng cao đời sống vật chất và tinh thần cho nhân dân,
hình thành lối sống công nghiệp, xây dựng xã hội mới. Tuy nhiên khi tăng quy
mô thành phố bằng các giải pháp mở rộng không gian, hình thành các quận
mới, phờng mới sẽ dẫn đến tình trạng gia tăng thất nghiệp. Số tiền Nhà nớc
đền bù để tạo công ăn việc làm mới không đợc ngời dân sử dụng đúng mục
đích sẽ làm cho tỷ lệ thất nghiệp và các vấn đề xã hội khác gia tăng nhanh
chóng.
Sự thay đổi tập quán lối sống và sự phân hoá giàu nghèo diễn ra nhanh
chóng, nhu cầu giáo dục y tế tăng, tệ nạn xã hội trở thành vấn đề lớn, vấn đề
nghèo đói thất nghiệp đợc đặt ra. Thay đổi tập quán, sinh hoạt, lối sống, ph-
ơng thức kiếm sống là kết quả tất yếu của quá trình ĐTH. Ngời dân của đô
Phạm Thị Hiên Lớp: Địa chính 46
9
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
thị sẽ nhanh chóng làm biến đổi tập quán của những ngời mới đến thông qua
các hoạt động xã hội, quan hệ sinh hoạt và công việc hàng ngày.
Hơn nữa, quá trình ĐTH còn làm thay đổi cơ bản môi trờng sinh thái.
Cùng với sự hình thành và phát triển của các khu đô thị, khu công nghiệp,
khu chế xuất thì chúng ta cũng phải ghánh chịu những hậu quả nặng nề về
ô nhiễm môi trờng. Tình trạng ô nhiễm môi trờng và đô thị công nghiệp Việt
Nam rất đáng lo ngại nhng đến nay không những không đợc cải thiện mà còn
trầm trọng hơn. Các loại ô nhiễm đô thị thờng thấy tại các đô thị Việt Nam là
ô nhiễm nguồn nớc mặt, ô nhiễm bụi, ô nhiễm khí độc, chất thải rắn trong
sinh hoạt bệnh viện.

Trong thời gian gần đây, việc chỉnh trang đô thị bao gồm cả quy hoạch
trồng cây xanh đã đợc chú ý đầu t. Nhng do nhiều yếu tố khách quan nh: quỹ
đất hạn chế nên diện tích dành cho cây xanh cha đạt theo tỷ lệ; quy hoạch đô
thị lại thờng xuyên thay đổi nên quy hoạch cây xanh cũng bị thay đổi theo;
việc lựa chọn cây xanh trồng trong đô thị còn theo cảm quan nên cây xanh
trong đô thị cha đạt đợc độ che phủ cũng nh cha tạo đợc ấn tợng riêng cho
cảnh quan môi trờng
1.1.3.6. Thay đổi hình thái kiến trúc
Hình thái kiến trúc đô thị đợc biểu hiện tập trung ở các kiểu nhà ở. Kiểu
nhà ở phản ánh trình độ văn hoá, mức sống, đặc điểm xã hội mỗi thời kỳ.
Hiện nay, những khu đô thị mới, những toà nhà hiện đại đang dần đợc thay
thế cho nhà mái ngói, mái rạ tr ớc kia.
1.1.3.7. Biến động về ranh giới các đơn vị hành chính và bộ máy quản lý
hành chính
ĐTH theo chiều rộng bằng việc mở rộng các quy mô đô thị dới hình
thức xây dựng các phờng mới, quận mới dẫn đến biến động ranh giới đơn vị
hành chính cũng nh diện tích và dân số của đô thị và của các quận, phờng.
Cơ cấu tổ chức bộ máy quản lý của đô thị mới nhỏ không còn phù hợp
khi quy mô đô thị tăng. Đồng thời với sự tác động mạnh mẽ đến công tác
quản lý Nhà nớc về địa giới hành chính, quá trình ĐTH làm xuất hiện mâu
Phạm Thị Hiên Lớp: Địa chính 46
10
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
thuẫn giữa cơ cấu kinh tế - xã hội hiện thực với thể chế quản lý hành chính
Nhà nớc. Quá trình ĐTH dẫn đến sự cần thiết tổ chức lại quản lý Nhà nớc
trên địa bàn. Về nguyên tắc thì ĐTH đến đâu cần tổ chức lại quản lý Nhà nớc
trên địa bàn đến đó.
1.2. Chuyển đổi mục đích sử dụng đất
Có nhiều tiêu chí tiếp cận khác nhau về CĐMĐSDĐ.
Về mặt nội dung công việc thì CĐMĐSDĐ bao gồm các bớc cụ thể sau:

thu hồi đất đai để phục vụ cho các dự án đã đợc cấp có thẩm quyền phê duyệt
theo quy hoạch; bồi thờng, hỗ trợ cho các đối tợng có đất bị thu hồi; giải toả
các công trình, tài sản có trên mặt đất; thực hiện các chính sách TĐC nh: chỗ
ở, việc làm, thu nhập, ổn định cuộc sống; giao đất, cho thuê đất cho các chủ
dự án để họ sử dụng theo các mục đích đã đợc phê duyệt.
Về mặt mục đích thì CĐMĐSDĐ tạo điều kiện cần thiết cho sự phát
triển. ở nớc ta hiện nay đó là sự phát triển của các ngành công nghiệp và
dịch vụ, sự chuyển đổi cơ cấu kinh tế theo hớng hiệu quả hơn. Xây dựng hệ
thống đô thị là xây dựng những trung tâm kinh tế của một địa phơng, một
vùng lãnh thổ hay trên phạm vi cả nớc; chuyển từ sản xuất nông nghiệp với
năng suất và hiệu quả thấp sang những ngành nghề mới có năng suất và hiệu
quả kinh tế cao.
Nếu tiếp cận theo tiêu chí tính chất, thì CĐMĐSDĐ không chỉ đơn
thuần là quá trình mang tính chất kỹ thuật: tạo mặt bằng cho quá trình triển
khai xây dựng công trình mà đó là một quá trình mang tính kinh tế, chính
trị, xã hội rộng lớn.
Nh vậy, nhìn một cách tổng quát thì CĐMĐSDĐ là quá trình từ việc
Nhà nớc ra các quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu
lại đất đã giao, đến việc giao đất, cho thuê đất cho các chủ đầu t để sử dụng
theo các mục đích mới và giải quyết hậu quả các vấn đề phát sinh trong quá
trình đó bằng các hình thức và phơng pháp thích hợp (bao gồm bồi thờng đất,
bồi thờng và giải toả các công trình trên mặt đất; TĐC, hỗ trợ, đào tạo giải
quyết việc làm mới; hỗ trợ, ổn định đời sống của ngời bị thu hồi đất) nhằm
Phạm Thị Hiên Lớp: Địa chính 46
11
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
mục tiêu thực hiện tốt kế hoạch, quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, ổn
định và nâng cao đời sống nhân dân, góp phần thực hiện tốt mục tiêu xã hội
công bằng, dân chủ, văn minh.
2. Sự cần thiết phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất

trong quá trình đô thị hoá
CĐMĐSDĐ trong quá trình ĐTH là một tất yếu khách quan.
ở nớc ta sau Hiến pháp năm 1980, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do
Nhà nớc làm đại diện chủ sở hữu, Nhà nớc giao quyền sử dụng từng lô đất
cho các đối tợng cụ thể để khai thác các tiềm năng đất đai. Tuy nhiên trong
quá trình sử dụng nảy sinh các vấn đề thu hồi, CĐMĐSDĐ, đặc biệt là trong
giai đoạn hiện nay. Có rất nhiều lý do khách quan chung xuất phát từ: cơ cấu
nhu cầu đất đai thay đổi, do yêu cầu phải sử dụng đất có hiệu quả hơn, do sự
đổi mới phân công lao động xã hội và tốc độ ĐTH nhanh trong quá trình
công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nớc
Thứ nhất, đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, có vai trò hết sức quan
trọng và không thể thiếu đối với tất cả các ngành, lĩnh vực cũng nh mọi mặt
của cuộc sống. Đất đai là đầu vào mang tính chất quyết định cho tất cả mọi
nhu cầu: là nơi trú ngụ của con ngời, là địa bàn sản xuất kinh doanh, xây
dựng cơ sở hạ tầng, phục vụ nhu cầu của xã hội phù hợp với trình độ phát
triển kinh tế xã hội ở từng thời kỳ mà nhu cầu sử dụng đất là khác nhau.
Trong điều kiện tổng cung đất đai là cố định trong khi cầu đất đai lại luôn có
xu hớng thay đổi đòi hỏi phải sử dụng đất đai hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả.
Do vậy, CĐMĐSDĐ là một tất yếu khách quan.
Thứ hai, CĐMĐSDĐ là để đáp ứng yêu cầu sử dụng đất có hiệu quả
hơn. Trong phạm vi nhóm đất nông nghiệp, hiện nay chúng ta đang có phong
trào xây dựng cánh đồng 50 triệu đồng/ha hay phát triển các trang trại có quy
mô lớn, muốn vậy phải chuyển đổi cơ cấu cây trồng, mùa vụ hay
CĐMĐSDĐ từ mục đích sử dụng này sang mục đích sử dụng khác tốt hơn,
tạo ra cánh đồng có năng suất chất lợng cao. Hơn nữa, việc chuyển đổi đất từ
Phạm Thị Hiên Lớp: Địa chính 46
12
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
đất nông thôn sang đất đô thị làm cho giá trị một đơn vị diện tích đất tăng lên
rõ rệt. Giả sử trớc đây đất nông nghiệp có giá 500.000 đồng/m

2
nhng khi
chuyển đổi sang đất đô thị thì mức giá có thể tăng lên gấp 10 lần hoặc hơn
thế nữa.
Thứ ba, dới tác động mạnh mẽ của quá trình ĐTH thì quá trình phân
công lao động xã hội cũng có những chuyển biến rõ rệt theo hớng lao động
nông nghiệp giảm dần, lao động công nghiệp và dịch vụ tăng lên nhanh
chóng và sự chuyển dịch dân c từ nông thôn ra thành thị. Sự phát triển của
khoa học kỹ thuật đã mang lại những thành tựu đáng kể trong việc áp dụng
các phát minh, sáng chế vào thực tiễn sản xuất. Đặc biệt là sản xuất nông
nghiệp với quy mô lớn, năng suất, chất lợng cao và giảm đợc đáng kể lực l-
ợng lao động. Số lao động d thừa này sẽ bổ sung vào đội ngũ công nhân công
nghiệp và dịch vụ. Họ đòi hỏi phải có hệ thống cơ sở hạ tầng: nhà ở, trờng
học, bệnh viện để đáp ứng nhu cầu của cuộc sống. Do vậy, yêu cầu mở
rộng diện tích các đô thị là tất yếu.
Ngoài ra, tỷ lệ tăng dân số ở các đô thị lớn rất cao, đặc biệt là ở Hà Nội,
chủ yếu là gia tăng cơ học (tỷ lệ gia tăng tự nhiên khoảng 1% trong khi tỷ lệ
tăng cơ học đã lên tới khoảng 4%). Tình trạng dân c ở ngoại tỉnh chuyển về
Hà Nội ngày càng đông, kéo theo đó là sự gia tăng nhu cầu đất đai để làm
nhà ở và các dịch vụ xã hội khác tạo sức ép mạnh mẽ cho thị trờng nhà đất
Hà Nội. Hơn nữa trong xu hớng hội nhập thì sự giao thoa văn hoá xã hội là
tất yếu. Thị hiếu ngời tiêu dùng thay đổi theo chiều hớng nhà ở cần nhiều
phòng, diện tích lớn hơn; các nhu cầu giải trí gia tăng nh: tennis, golf gây
áp lực về đất đai.
Hiện nay, Việt Nam đang tăng cờng mở rộng hợp tác quốc tế (gia nhập
WTO) nên Nhà nớc có nhiều chính sách thông thoáng hơn, thu hút đầu t nớc
ngoài, đặc biệt một vài năm gần đây thị trờng BĐS hết sức sôi động nên các
dự án đầu t phát triển nhà ở gia tăng mạnh.
Việt Nam là đất nớc có chính trị ổn định, là điểm đến lí tởng của khách
du lịch và tổ chức các cuộc họp mang tầm cỡ quốc tế nên đòi hỏi tăng các

Phạm Thị Hiên Lớp: Địa chính 46
13
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
dịch vụ khách sạn, nhà nghỉ để đáp ứng nhu cầu Tất cả các lý do trên đều là
những nguyên nhân tất yếu dẫn đến phải CĐMĐSDĐ để đáp ứng nhu cầu nói
trên.
3. Những nhân tố tác động đến chuyển đổi mục đích
sử dụng đất trong quá trình đô thị hoá
3.1. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là hệ thống các biện pháp và cơ sở
khoa học kỹ thuật, khoa học xã hội để phân chia đất đai theo loại sử dụng
chính đã đợc luật đất đai quy định nhằm sử dụng hợp lý nguồn tài nguyên đất
đai. Đối với công tác CĐMĐSDĐ từ đất nông nghiệp sang đất phi nông
nghiệp thì nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động mang tính
chất định hớng từ khâu đầu hình thành dự án đến khâu cuối GPMB và lập
khu TĐC. Đối với địa phơng cha lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, công
tác quản lý đất đai yếu kém, số liệu không đảm bảo độ tin cậy, việc khoanh
định các loại đất, định hớng sử dụng đất không sát với thực tế thì ở đó công
tác đền bù, GPMB và TĐC gặp rất nhiều khó khăn, phức tạp, hiệu quả thấp.
3.2. Yếu tố quản lý Nhà nớc về đất đai
Trong những năm gần đây, việc thu hồi đất GPMB là điều kiện tiên
quyết để triển khai các dự án nhng đây lại là khâu nhiều ách tắc mà chủ yếu
là do công tác quản lý Nhà nớc về đất đai của các địa phơng còn yếu kém,
nhiều vớng mắc trong quan hệ quản lý và sử dụng đất để tồn đọng khá dài
không giải quyết đợc. Không ít các trờng hợp Nhà nớc phải mặc nhiên công
nhận quyền sử dụng đất của các chủ sử dụng không có chứng th pháp lý vi
phạm pháp luật đất đai. Tình trạng tranh chấp đất đai, khiếu kiện trong nhân
dân do không có giấy tờ hợp pháp hay vì một quyết định không đúng của các
cấp có thẩm quyền, hiện tợng kéo dài tiến độ GPMB các dự án do các bên
không nghiêm chỉnh thi hành pháp luật đều xuất phát từ nhiệm vụ quản lý

Nhà nớc về đất đai, công tác định giá đất, năng lực thể chế và tính pháp lý
trong xã hội.
Phạm Thị Hiên Lớp: Địa chính 46
14
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Đăng ký, thống kê đất đai, lập HSĐC, cấp GCNQSDĐ là nội dung quan
trọng của công tác quản lý Nhà nớc về đất đai, ngoài mục đích đảm bảo
quyền và nghĩa vụ của các chủ thể sử dụng đất, qua đó Nhà nớc nắm đợc
nguồn tài nguyên đất trên phạm vi toàn quốc theo quy hoạch, kế hoạch. Hiện
nay, kết quả lập HSĐC còn nhiều hạn chế; hơn nữa công tác kiểm tra, đo đạc,
sao chép hồ sơ đăng ký không đợc thực hiện nghiêm chỉnh nên có nhiều sai
sót trong đo đạc ngoại nghiệp, tính toán diện tích, lu trữ HSĐC. Những tồn
tại trên làm ảnh hởng không nhỏ đến công tác đền bù GPMB và TĐC hiện
nay khi quan hệ đất đai vận động trong cơ chế thị trờng.
Việc quy định cấp GCNQSDĐ theo chủ, mỗi chủ một giấy gồm tất cả
các thửa, làm giảm tính linh hoạt trong tổ chức thực hiện (bắt buộc phải đo
đạc trong toàn xã mới cấp đợc). Thực tế vẫn có hộ gia đình cá nhân đợc cấp
GCN do công tác quản lý yếu kém hoặc do cấp GCN sai thẩm quyền. Một số
địa phơng (cấp huyện) cha lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, ranh giới
không rõ ràng, BĐĐC luôn thay đổi, hạn mức đất áp dụng không công bằng
đối với ngời bị ảnh hởng. Có trờng hợp đợc giao 300m
2
sau một thời gian sử
dụng lấn chiếm diện tích tăng lên 400 m
2
, khi cấp GCN lại đợc công nhận
700 m
2
. Để phục vụ tốt cho công tác đền bù TĐC, khoản 1 điều 6-NĐ22/CP
quy định một trong các điều kiện để đợc đền bù là: có GCNQSDĐ theo quy

định của pháp luật về đất đai. Trên thực tế, các khu vực đợc cấp GCNQSDĐ
đúng theo quy định của pháp luật, Hội đồng đền bù sẽ xây dựng phơng án
đền bù, định giá đền bù thiệt hại cho ngời bị ảnh hởng thuận lợi, chính xác,
công bằng và ngợc lại.
3.3. Việc ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản pháp luật
Các chính sách liên quan đến CĐMĐSDĐ đã đợc đề cập đến trong rất
nhiều cuộc hội thảo cấp Nhà nớc để tìm biện pháp sửa đổi hoàn thiện cho phù
hợp với sự phát triển của nền kinh tế thị trờng, trong đó có thị trờng BĐS.
Tuy nhiên còn nhiều vớng mắc trong quá trình áp dụng cụ thể, tình trạng một
chính sách có quá nhiều văn bản hớng dẫn cha đợc khắc phục nên hiệu quả
pháp luật không cao, tính pháp chế trong xã hội bị hạn chế.
Phạm Thị Hiên Lớp: Địa chính 46
15
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Thời gian qua, xét theo hệ thống pháp luật nói chung, Luật đất đai và
chính sách đền bù GPMB nói riêng đã đợc các cơ quan Nhà nớc có thẩm
quyền ban hành mang tính toàn diện và chặt chẽ nhng việc tuyên truyền pháp
luật trong nhân dân của chính quyền các cấp không đợc quan tâm đúng mức,
trình độ dân trí cha đồng đều. Khi áp dụng các biện pháp, nhiều địa phơng
triển khai thiếu dân chủ, không công khai thiếu đồng bộ, nhất là đối với các
loại văn bản pháp luật liên quan đến quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ
thể sử dụng đất.
Một số nơi, trong công tác đền bù và TĐC, nhiều cán bộ công chức lợi
dụng chức quyền vụ lợi cá nhân, sách nhiễu nhân dân. Đồng thời do không
có các quy định áp dụng chế tài nên nhiều vụ việc tiêu cực đến nay vẫn cha
đợc xử lý dứt điểm. Tồn tại trên đã làm giảm hiệu lực khi thi hành pháp luật,
gây mất lòng tin của dân chúng cũng nh các nhà đầu t và là nguyên nhân trực
tiếp làm ảnh hởng đến tiến độ GPMB của các dự án và làm giảm tỷ lệ kế
hoạch đầu t của các nhà đầu t.
3.4. Yếu tố pháp chế xã hội chủ nghĩa

Pháp chế xã hội chủ nghĩa là một chế độ đặc biệt của đời sống chính trị
xã hội, là sự đòi hỏi các cơ quan Nhà nớc, nhân viên Nhà nớc, các tổ chức xã
hội và mọi công dân phải thực hiện đúng, chấp hành nghiêm chỉnh pháp luật
trong mọi hoạt động của pháp luật và trực tiếp ảnh hởng đến CĐMĐSDĐ.
Với mục tiêu xây dựng xã hội Nhà nớc pháp quyền, việc xây dựng và
củng cố nền pháp chế xã hội chủ nghĩa là vấn đề tất yếu. Cho đến nay, hệ
thống pháp luật nói chung và Luật đất đai nói riêng đã đáp ứng phần nào yêu
cầu của pháp luật trong thời kỳ đổi mới. Tuy vậy chúng ta vẫn đang tồn tại
những yếu kém kéo dài mà trong nhiều năm không khắc phục đợc. Đó là sự
chồng chéo của các văn bản pháp luật, nhiều loại văn bản pháp luật lạc hậu,
lỗi thời không đợc thay thế, nội dung văn bản pháp luật tách rời với tầm nhìn
chiến lợc phát triển kinh tế xã hội của đất nớc.
Hiện nay, không chỉ Luật đất đai mà còn nhiều văn bản dới luật có
không ít các điều khoản quy định một cách chung chung, chồng chéo, tính
Phạm Thị Hiên Lớp: Địa chính 46
16
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
khả thi không cao nên áp dụng vào thực tiễn đời sống bị hạn chế, bất cập,
phát sinh yếu kém. Bên cạnh đó việc áp dụng chính sách pháp luật đất đai
không thống nhất, thiếu đồng bộ, không triệt để của các cơ quan Nhà nớc có
thẩm quyền, những cơ quan chức năng thiếu kinh nghiệm, cha phát huy đợc
vai trò trách nhiệm trong việc áp dụng, triển khai thực hiện chính sách đền bù
GPMB và TĐC cộng với ý thức pháp luật của ngời dân cha đầy đủ là nguyên
nhân làm cho nhân dân thiếu sự tin tởng vào chính sách pháp luật cũng nh đai
diện chính quyền các cấp và giảm hiệu lực của pháp luật trong xã hội.
Trong thời kỳ công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nớc, nhu cầu sử dụng
đất đai để xây dựng các công trình công cộng, an ninh quốc phòng ngày
càng tăng đòi hỏi Nhà nớc phải thu hồi đất của các chủ thể sử dụng đất phục
vụ mục đích trên. Nghị định 22/1998/NĐ-CP đợc ban hành tạo ra khung pháp
lý mới thống nhất trong cả nớc về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nớc thu hồi

đất. Tiếp đó là nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính
phủ về bồi thờng, hỗ trợ và TĐC khi Nhà nớc thu hồi đất. Tuy nhiên, do
nhiều nguyên nhân, việc triển khai thực hiện chính sách này trên thực tế còn
nhiều vớng mắc có ảnh hởng nhất định đến tính pháp chế trong công tác
GPMB. Việc xây dựng các văn bản dới luật có tác động trực tiếp đến các chủ
thể thi hành pháp luật, nếu phù hợp sẽ có tác động tích cực trong công tác
đền bù GPMB và TĐC. Ngợc lại, sẽ gây ra nhiều khiếm khuyết, hạn chế tính
khả thi, làm giảm hiệu lực pháp luật, làm giảm lòng tin của nhân dân đối với
chủ trơng, chính sách của Đảng và Nhà nớc, phát sinh khiếu kiện của nhân
dân.
3.5. Yếu tố định giá đất và giá đất
Sau thời kỳ đổi mới, khái niệm nền kinh tế thị trờng đợc hiểu và áp
dụng theo định hớng xã hội chủ nghĩa, đồng thời khái niệm về thị trờng BĐS
đang đợc hoàn thiện thông qua thực tiễn của nền kinh tế đất nớc mà trớc hết
là sự phát triển khách quan của hệ thống pháp luật. Mặc dù pháp luật nói
chung và Luật đất đai không đề cập đến việc đất có giá nhng trên thực tế, lý
Phạm Thị Hiên Lớp: Địa chính 46
17
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
thuyết giá trị BĐS bao gồm các yếu tố nhu cầu sử dụng, sự khan hiếm, sức
mua đã chứng minh rằng đất đai có giá.
Hiến pháp năm 1992 đã khẳng định: đất đai thuộc sở hữu toàn dân, tổ
chức cá nhân đợc quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Điều 12
Luật đất đai năm 1993 và luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai
năm 1998 và năm 2001 quy định: Nhà nớc xác định giá các loại đất để tính
thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính
giá trị tài sản khi giao đất, bồi thờng thiệt hại về đất khi bị thu hồi. Thực tiễn
trong quá trình thực hiện thu hồi đất GPMB, hầu hết đều bị ách tắc trong vấn
đề giải quyết đền bù, mặc dù khung giá đất của Chính phủ tuy đã đợc điều
chỉnh 2 lần so với khung giá đất hiện hành, nếu chỉ đem áp dụng để tính thuế

thì ngời dân chấp nhận. Trong khi đó, giá đất trong mối quan hệ sở hữu toàn
dân về đất đai với nớc ta còn là một vấn đề rất mới. Trong điều kiện hiện nay,
thực hiện tốt công tác định giá đất đồng nghĩa với việc góp phần điều chỉnh
những quan hệ trong việc quản lý đất đai đáp ứng nhu cầu phát triển của đất
nớc, thu hút đầu t nớc ngoài. Xuất phát từ quan điểm trên, việc xây dựng một
hệ thống giá cả thống nhất, đồng bộ tìm ra cơ chế áp dụng hợp lý, nâng cao
hiệu lực pháp luật trong quá trình định giá đền bù GPMB khi Nhà nớc thu hồi
đất là rất cần thiết.
Mặc dù đã có những thay đổi đáng kể trong việc xây dựng giá đất để
tính đền bù thiệt hại khi Nhà nớc thu hồi đất sao cho sát với giá thị trờng, Bộ
Tài chính đã ban hành phơng pháp xác định hệ số K theo nhiều cách tạo điều
kiện thuận lợi cho các địa phơng khi xác định giá đền bù, nhng việc xác định
hệ số K theo các phơng pháp khác nhau, làm cho ngời thực hiện khó vận
dụng. Việc xây dựng giá đất sử dụng cho nhiều mục đích khác nhau nên
không thể tính đúng, tính đủ cho một mục đích cụ thể. Đồng thời giá đất trên
thị trờng luôn luôn biến động, trong khi đó việc xây dựng bảng giá đất do cơ
quan Nhà nớc tiến hành lại dựa vào bảng giá đất đợc xây dựng từ trớc không
đợc điều chỉnh, bổ sung thì dù hệ số K có đợc điều chỉnh tăng hay giảm đến
50% cũng khó có thể phản ánh đúng giá trị thực tế của quyền sử dụng đất.
Phạm Thị Hiên Lớp: Địa chính 46
18
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Mặt khác, việc phân loại đất, phân loại vị trí và phân hạng đất do đã
không phù hợp với tình hình hiện nay và cũng phần nào áp đặt chủ quan của
ngời làm công tác định giá nên giá đất đợc xây dựng vẫn cha phù hợp với giá
thực tế trên thị trờng. Đây là một trong những nguyên nhân chủ yếu của phần
lớn đơn khiếu nại liên quan đến công tác đền bù thiệt hại, GPMB trong thời
gian qua.
3.6. Nhiệm vụ điều tra khảo sát, đo đạc, đánh giá phân hạng đất và lập
bản đồ địa chính

Việc điều tra khảo sát, đo đạc, đánh giá phân hạng đất và lập BĐĐC
thực hiện thống nhất trong cả nớc theo quy định của pháp luật về đất đai, nó
có tác động trực tiếp đến công tác thu hồi đất, đền bù GPMB và TĐC của các
dự án. Thông tin BĐĐC giúp hội đồng đền bù có cơ sở pháp lý xác định các
thông tin ban đầu về thửa đất, những thông tin này phản ánh đầy đủ hiện
trạng sử dụng đất khu vực dự án. Hiện nay, nhiều địa phơng thực hiện công
tác này rất chậm so với nhu cầu sử dụng và nhu cầu quản lý, có khoảng
60-70% cấp xã cha có BĐĐC, yếu tố này làm ảnh hởng đến nhiệm vụ quản
lý của các địa phơng và trực tiếp là việc xây dựng phơng án đền bù thiệt hại
trong công tác đền bù GPMB và TĐC khi Nhà nớc thu hồi đất.
4. Hệ thống chính sách pháp luật của Đảng và nhà n-
ớc liên quan đến chuyển đổi mục đích sử dụng đất
4.1. Hệ thống chính sách pháp luật của Đảng và Nhà nớc có liên quan
đến chuyển đổi mục đích sử dụng đất
- Năm 2003, sau Hội nghị Ban chấp hành Trung ơng lần thứ VII, Luật đất
đai năm 2003 đợc Quốc hội nớc cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua
ngày 26-11-2003 và có hiệu lực thi hành từ ngày 1-7-2004.
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật đất đai.
- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi
thờng, hỗ trợ và TĐC khi Nhà nớc thu hồi đất.
Phạm Thị Hiên Lớp: Địa chính 46
19
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
- Thông t số 69/2006/TT-BTC ngày 02/8/2006 của Bộ tài chính sửa đổi,
bổ sung Thông t số 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ tài chính h-
ớng dẫn thực hiện Nghị định số 197/2004/NĐ-CP.
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phơng
pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Thông t số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hớng dẫn thực hiện
Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phơng

pháp xác định giá đất và khung giá đất các loại.
- Nghị định 182/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về xử phạt vi
phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
Ngoài ra, còn một số các Nghị định, Thông t và Chỉ thị khác liên quan đến
CĐMĐSDĐ.
Phạm Thị Hiên Lớp: Địa chính 46
20
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
4.2. Nội dung chủ yếu của hệ thống chính sách chuyển đổi mục đích sử
dụng đất hiện hành
4.2.1. Chính sách bồi thờng khi Nhà nớc thu hồi đất
Chính sách này áp dụng cho các đối tợng bị Nhà nớc thu hồi đất để sử
dụng vào mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cộng đồng,
mục đích phát triển kinh tế.
Tất cả các trờng hợp thu hồi đất đều phải nằm trong quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất chi tiết; quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị; hoặc quy
hoạch xây dựng điểm dân c nông thôn đã đợc cơ quan Nhà nớc có thẩm
quyền phê duyệt.
Nội dung của chính sách bồi thờng gồm có:
Chính sách bồi th ờng đất
Nguyên tắc bồi thờng: Ngời bị thu hồi đất có đủ điều kiện quy định để
đợc bồi thờng thì đợc bồi thờng (điều 8 của Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày
3-12-2004 quy định có 1 điều kiện trong 11 điều kiện quy định thì đợc bồi
thờng nh: có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật
về đất đai...
Trờng hợp không đủ điều kiện đợc bồi thờng thì UBND tỉnh, thành phố
xem xét để hỗ trợ.
Ngời bị thu hồi đất đang sử dụng vào mục đích nào thì đợc bồi thờng
bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi
thờng bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm quyết định thu hồi, trờng

hợp bồi thờng bằng giao đất mới hoặc bằng nhà, nếu có chênh lệch bằng giá
trị thì phần chênh lệch đó đợc thực hiện thanh toán bằng tiền. Giá đất để tính
bồi thờng là giá đất theo mục đích đang sử dụng, không bồi thờng theo giá
đất sẽ đợc chuyển mục đích sử dụng.
Trong Luật đất đai 2003 và các Nghị định của Chính phủ, chính sách
này đợc cụ thể hoá đến từng trờng hợp và tình huống: bồi thờng đất nông
nghiệp của hộ gia đình, cá nhân, tổ chức; bồi thờng đất ở; bồi thờng đối với
đất thuộc hành lang an toàn khi xây dựng công trình công cộng.
Phạm Thị Hiên Lớp: Địa chính 46
21
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Chính sách bồi th ờng tài sản
Nguyên tắc bồi thờng tài sản: chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi Nhà
nớc thu hồi đất mà bị thiệt hại thì đợc bồi thờng; chủ sở hữu tài sản gắn liền
với đất khi Nhà nớc thu hồi đất mà đất đó thuộc đối tợng không đợc bồi th-
ờng hoặc hỗ trợ tài sản; nhà ở, công trình tài sản gắn liền với đất đợc xây
dựng hay tạo lập sau khi quy hoạch đợc công bố, không đợc Nhà nớc cho
phép, xây dựng sau ngày 1-7-2004 trái với mục đích sử dụng đất đợc xác
định trong quy hoạch sau khi có quyết định thu hồi đất...thì không đợc bồi th-
ờng.
Về hạn mức đợc bồi thờng: Đối với nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt
của hộ gia đình, cá nhân đợc bồi thờng bằng giá trị xây dựng mới của nhà,
công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tơng đơng do Bộ xây dựng ban hành. Đối
với nhà và các công trình xây dựng khác không thuộc đối tợng quy định tại
khoản trên đợc bồi thờng theo mức sau:
Mức bồi
thờng nhà và
công trình
=
Giá trị hiện có

của nhà và công
trình hiện tại
+
Một khoản tiền
tính bằng tỷ lệ % theo
giá trị hiện có của nhà,
công trình
Mức bồi thờng tối đa không lớn hơn 100% giá trị xây dựng mới của nhà,
công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tơng đơng với nhà, công trình bị thiệt hại.
Trong Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 3-12-2004, mức và phơng thức
bồi thờng đợc cụ thể hoá cho từng loại tài sản nh nhà ở, công trình xây dựng
trên đất đổi ngời chủ sở hữu, với ngời đang sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà
nớc; đình, chùa..., cây trồng, vật nuôi, bồi thờng cho ngời lao động phải
ngừng việc.
Về giá đất
Trớc năm 1992, Nhà nớc giải quyết các vấn đề về đất, thu hồi,
CĐMĐSDĐ bằng phơng pháp hành chính, kết hợp với động viên về tinh thần,
Phạm Thị Hiên Lớp: Địa chính 46
22
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
sau Hiến pháp năm 1992 và Luật đất đai năm 1993 đợc ban hành, ngoài phơng
thức hành chính, động viên tinh thần thì phơng thức kinh tế ngày càng đợc
quan tâm, mở rộng. Một trong các biểu hiện của chủ trơng trên là Nhà nớc đã
thể chế hoá khái niệm giá đất, giá đất đợc tính toán khi Nhà nớc đền bù cho
ngời sử dụng đất bị thu hồi phục vụ các dự án phát triển.
Nguyên tắc cơ bản trong bồi thờng khi Nhà nớc thu hồi đất là: Nhà nớc
cho phép sử dụng đất vào mục đích nào thì khi bị Nhà nớc thu hồi đợc bồi th-
ờng theo giá đất có cùng mục đích sử dụng.
Để xác định giá đất và khung giá đất, vấn đề đầu tiên cần quan tâm là
phân vùng, phân hạng, phân loại đờng phố và vị trí đất (theo Nghị định số

188/2004/NĐ-CP ngày 16-1-2004 của Chính phủ)
4.2.2. Chính sách hỗ trợ
Chính sách hỗ trợ chủ yếu thể hiện trên 3 nội dung: hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ
ổn định đời sống, ổn định sản xuất, hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc
làm.
Hỗ trợ di chuyển
Hộ gia đình đợc hỗ trợ từ 3 triệu đến 5 triệu mức cụ thể do UBND tỉnh
thành phố quyết định; các tổ chức di chuyển cơ sở đợc hỗ trợ chi phí thực tế
về di chuyển tháo dỡ và lắp đặt; ngời bị thu hồi đất ở, nhà ở đợc tiêu chuẩn
TĐC nhng cha kịp bố trí vào khu TĐC theo quy định và không đợc bố trí vào
quỹ nhà tạm trung chuyển của thành phố, nếu tự nguyện bàn giao mặt bằng
đúng tiến độ và tự lo tạm c thì đợc hỗ trợ tiền thuê nhà tạm c 300.000
đồng/nhân khẩu thực tế ăn ở tại nơi thu hồi đất/tháng hoặc 600.000đồng/hộ
độc thân/tháng, nhng mức hỗ trợ không quá 1.800.000 đồng/hộ gia
đình/tháng.
Hỗ trợ ổn định đời sống và ổn định sản xuất
Hộ gia đình cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi bị thu hồi đất
nông nghiệp đợc giao thì đợc hỗ trợ ổn định đời sống là 35.000đồng/m
2
. Chủ
sử dụng nhà ở, đất ở bị thu hồi thuộc tiêu chuẩn đợc TĐC hoặc trờng hợp bị
phá dỡ nhà ở thì đợc hỗ trợ ổn định đời sống bằng tiền cho các nhân khẩu
Phạm Thị Hiên Lớp: Địa chính 46
23
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
thực tế đang ăn ở tại nơi thu hồi đất. Mức độ hỗ trợ bằng tiền cho một nhân
khẩu/tháng tơng ứng 30kg gạo tính theo thời giá trung bình ở địa Hà Nội tại
thời điểm bồi thờng do Sở Tài chính công bố.
Khi Nhà nớc thu hồi đất của các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân
đang sản xuất kinh doanh có thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Nhà n-

ớc, có đăng ký kinh doanh mà ngừng sản xuất kinh doanh thì đợc hỗ trợ bằng
30%/1năm thu nhập sau thuế theo mức thu nhập bình quân của 3 năm liền kề
trớc đó đợc cơ quan thuế xác nhận. Trờng hợp thời gian kinh doanh mới đợc
từ 3 năm trở lại thì tính bình quân theo thời gian thực tế kinh doanh.
Hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và việc làm
Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi bị thu hồi đất
nông nghiệp có đủ điều kiện đợc bồi thờng thì đợc hỗ trợ bằng tiền để tự
chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm là 30.000đ/m
2
. Trờng hợp hộ gia
đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp bị thu hồi trên 30% quỹ đất
nông nghiệp (không bao gồm đất nông nghiệp, vờn ao trong cùng thửa đất có
nhà ở và đất nông nghiệp của hộ gia đình cá nhân xen kẽ trong khu dân c) mà
đất đó có đủ một trong các điều kiện đợc bồi thờng thì việc hỗ trợ chuyển đổi
nghề nghiệp cho ngời trong độ tuổi lao động; mức hỗ trợ và số lợng lao động
cụ thể đợc hỗ trợ do UBND thành phố Hà Nội quy định cho phù hợp với tình
hình thực tế của từng địa phơng.
Việc hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề nghiệp đợc thực hiện chủ yếu bằng
hình thức cho đi học nghề tại cơ sở dạy nghề.
Ngoài ra, trong luật này còn quy định chi tiết việc hỗ trợ ngời đang thuê
nhà ở không thuộc sở hữu Nhà nớc và hỗ trợ gia đình chính sách, gia đình
đang hởng chế độ trợ cấp xã hội khi phải di chuyển chỗ ở.
Phạm Thị Hiên Lớp: Địa chính 46
24
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
4.2.3. Chính sách tái định c
Việc lập và thực hiện các dự án tái định c
UBND cấp tỉnh và thành phố có trách nhiệm lập và thực hiện các dự án
TĐC, bảo đảm cho ngời thu hồi đất có chỗ TĐC. Căn cứ để lập các khu TĐC
là: kế hoạch phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất của

địa phơng. Các khu TĐC phải xây dựng phù hợp quy hoạch, tiêu chuẩn, quy
chuẩn xây dựng. Đặc biệt chú trọng cơ sở hạ tầng đồng bộ bảo đảm đủ điều
kiện cho ngời sử dụng tốt hơn hoặc bằng nơi cũ.
Tổ chức bố trí tái định c
Cơ quan có trách nhiệm tổ chức TĐC phải thông báo công khai đủ các
phơng án TĐC 20 ngày trớc khi Nhà nớc duyệt (bao gồm các thông tin địa
bàn, quy mô quỹ đất, quỹ nhà TĐC, thiết kế khuôn nền lô đất, căn hộ, giá
đất, giá nhà, dự kiến bố trí các căn hộ, chế độ u tiên...) và cho xem xét nhà ở
mới và thảo luận công khai.
Ngời bị thu hồi đất có quyền: đăng ký (bằng văn bản) đến nơi TĐC cụ
thể; đợc u tiên đăng ký hộ khẩu, chuyển trờng cho con em đang đi học; đợc
cung cấp mẫu thiết kế nhà miễn phí; đợc từ chối vào khu TĐC nếu thấy nó
không đạt các điều kiện niêm yết công khai.
Đồng thời những ngời bị thu hồi đất cũng có nghĩa vụ thực hiện di
chuyển vào khu TĐC theo kế hoạch thời gian đã công bố; xây dựng nhà,
công trình theo quy hoạch; nộp tiền mua nhà và tiền sử dụng đất...
5. Kinh nghiệm của nớc ngoài
Quá trình ĐTH ở các quốc gia trên thế giới diễn ra hết sức mạnh mẽ.
Hầu hết ở tất cả các quốc gia đó, việc CĐMĐSDĐ trong quá trình ĐTH đều
theo hớng mở rộng diện tích đất đô thị và thu hẹp diện tích đất nông nghiệp.
Dới đây là nghiên cứu về một số vấn đề liên quan đến CĐMĐSDĐ trong quá
trình ĐTH ở một số quốc gia trên thế giới nh: Hàn Quốc, Trung Quốc, Thái
Lan.
Phạm Thị Hiên Lớp: Địa chính 46
25