QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI

QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI.
1- Điều tra, khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất lập bản đồ địa chính.
Điều tra, khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất là côn việc đàu tiên của công
tác quản lý đất đai. Thông qua công tác này nhà nước mới nắm chắc được toàn bộ
vốn đất đai cả về số lượng lẫn chất lượng trong lãnh thổ quốc gia. Mặt khác nhà
nước mới có thể đánh giá được khả năng đất đai ở từng vùng, từng địa phương để
có mục đích sử dụng đất phù hợp. Đối với đất có tiềm năng lớn cho sản xuất nông
nghiệp, thông qua công tác này nhà nước sẽ quy hoạch đất để sử dụng vào mục
đích nông nghiệp. Cũng nhờ công tác này mà nhà nước mới có biện pháp và
phương hướng sử dụng các loại đất có khoa học và hệ thống.
Để nắm được diện tích đất đai, nhà nước phải tiến hành khảo sát đo đạc. Công
tác này thuộc về Cục đo đạc trong bộ máy quản lý. Việc đo đạc được tiến hành trên
phạm vi cả nước cũng như từng vùng, địa phương. Từ đó cho phép đánh giá về mặt
kinh tế của đất đai. Yếu tố kinh tế cả đất được thể hiện thông qua độ phì của đất.
Độ phì làm cho cây trồng sinh trưởng và phát triển đem lại hiệu quả cao. Chính vì
vậy, trong quá trình sử dụng đất đai đòi hỏi con người phải cải tạo nâng cao chất
lượng đất đai. Điều 14 luật đất đai quy định : Chính phủ chỉ đạo UBND tỉnh,
thành phố trực thuộc trung điều tra, khảo sát đo đạc đánh giá và phân hạng đất.
UBND chỉ đạo cơ quan quản lý theo dõi sự biến động về diện tích, loại đất, người
sử dụng đất, kịp thời chỉnh lý các tài liệu về đất đai cho phù hợp với hiện trạng sử
dụng đất ở địa phương mình.
Việc đánh giá và phân hạng đất là một công việc rất phức tạp. Định giá đất đòi hỏi
phải phân hạng đất. Đối với phân hạng đất, nhà nước phải căn cứ vào 5 yếu tố đó
là: Điều kiện địa hình, khí hậu, chất đất, điều kiện tưới tiêu, vị trí của khu đất so
với đường giao thông hoặc nơi tiêu thụ sản phẩm.
Điều 12 luật quy định : Nhà nước xác định giá đất để tính thuế chuyển quyền sử
dụng đất, thu tiền khi giao đất, tính giá trị tài sản giao đất, bồi thường thiệt hại về
đất khi thu hồi đất. Chính phủ quy định khung giá đối với từng vùng và theo từng
thời gian.
Để quy định giá đất, Chính phủ đã ban hành nghị định 87CP. Giá đất được xác
định cho từng hạng đất, tính thuế sử dụng đất nông nghiệp chia theo ba loại xã:

đồng bằng, trung du, miền núi.
Giá đất khu dân cư nông thôn được xác định cho từng hạng đất và chia theo ba loại
xã.
Đối với đất đô thị, giá đất được xác định căn cứ vào từng loại đô thị, trong từng
loại đô thị lại chia ra từ 3 đến 4 loại đường phố, trong từng loại đô thị lại chia ra từ
4 đến 5 loại vị trí đất khác nhau. Vị trí này được căn cứ vào điều kiện sinh lời, mức
độ hoàn thiện của cơ sở hạ tầng và giá đất của từng vùng trong đô thị.
Việc định giá đất còn chịu ảnh hưởng của các yếu tố không gian, thời gian, môi
trường, tính pháp lý và yếu tố tâm lý xã hội, quan hệ cung cầu đất.
Luật đất đai năm 1993 khẳng định : đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhà nước thống
nhất quản lý. Bởi vậy việc định giá đất ở nước ta là xác định gía trị của quyền sử
dụng đất, còn quyền chiếm hữu và quyền định đoạt không được xác định gá trị.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất đòi hỏi phải xây dựng giá cả quyền sử dụng
đất một cách hợp lý phù hợp với giá thị trường và được cả hai bên chấp nhận đó là
một yêu cầu cơ bản của công tác định giá đất. Từ đó làm cho giá đất là cầu nối của
quan hệ đất đai trên thị trường với sự quản lý của nhà nước. NHà nước có thể điều
tiết đất đai thông qua giá cảvà khi đó giá đất mới thật sự phản ánh được tiềm năng
kinh tế to lớn của đất đai. Trong cơ chế thị trường, tiềm năng đó phải được tiền tệ
hoá. Hơn nữa việc hình thành giá đất còn góp phần hình thành thị trường bất động
sản hoạt động lành mạnh trong quan hệ sở hữu toàn dân về đất đai. Nhà nước là
người có đủ điều kiện huy động các nguồn lực của xã hội để khai thác đất đai và
đất đai lại trở thành phương tiện để nhà nước tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ
tầng. Đánh giá tiềm năng đất đai bằng việc định giá đất rất thuận lợi trong điều
kiện nền kinh tế thị trường, đòi hỏi người định giá phải có đủ kiến thức về thị
trường cũng như về lĩnh vực đất đai mới có thể thực hiện tốt công tác này.
Công tác lập bản đồ địa chính được quy định trong điều 15 của luật đất đai. Chính
phủ chỉ đạo và tổ chức việc lập bản đồ địa chính thống nhất trên phạm vi cả nước.
Cơ quan quản lý đất đai ở trung ương ban hành quy trình kĩ thuật quy phạm xây
dựng bản đồ địa chính. UBND tỉnh thành phố trực thuộc trung ương chỉ đạo và tổ
chức việc lập bản đồ địa chính ở địa phương mình. Bản đồ địa chính đươc lập theo

đơn vị hành chính xã phường, thj ttrấn và là căn cứ để có thể hạn chế, ngăn chặn
các hiện tượng tranh chấp đất đai hiện nay.
2- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là hệ thống các biện pháp kinh tế, kĩ thuật và
pháp lý của nhà nước về tổ chức sử dụng quản lý đất đai một cách đầy đủ hợp lý
khoa học và có hiệu quả cao nhất, thông qua việc tính toán phân bổ quỹ đất cho các
ngành, các mục đích sử dụng, các tổ chức và cá nhân sử dụng đất nhằm nâng cao
hiệu quả kinh tế - xã hội và tạo điều kiện bảo vệ đất đai môi trường sinh thái.
Thông qua quy hoạch, căn cứ vào những thuộc tính tự nhiên của đất như vị trí, diện
tích mà các loại đất được sử dụng theo từng mục đích nhất định và hợp lý. Các
thành tựu khoa học công nghệ không ngừng được áp dụng để nhằm nâng cao hiệu
quả sử dụng đất. Hiệu quả sử dụng đất được thể hiện ở hiệu quả kinh tế xã hội và
môi trường mà quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là cơ sở để đạt được hiệu quả đó.
Chính vì vậy cho nên quy hoạch sử dụng đất có vai trò rất quan trọng và được thể
hiện như sau:
+Quy hoạch sử dụng đất đảm bảo sự quản lý thống nhất của nhà nước, nó
không chỉ có ý nghĩa trước mắt mà còn lâu dài. Nhờ có quy hoạch, tính chủ
động sáng tạo trong sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình cá nhân được
nâng cao khi họ giao quyền sử dụng đất.
+ Quy hoạch sử dụng đất tạo cơ sở pháp lý cho việc giao đất, cho thuê đất để
đầu tư phát triển kinh tế xã hội, góp phần chyển dịch cơ cấu kinh tế, đảm bảo
an ninh lương thực, thực hiện công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước.Thông
qua quy hoach, đất đai từng bước được hoạch định chiến lược để sử dụng cho
mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp, phát triển công nghiệp, đô thị, xây dựng
kết cấu hạ tầng kinh tế xã hội pphù hợp với quỹ đất của một quốc gia, một
vùng hay một địa phương nào đó.
+ Quy hoạch sử dụng đất là công cụ hữu hiệu giúp cho nhà nước nắm chắc
được quỹ đất mà xây dựng chính sách sử dụng đất một cách đồng bộ, hạn chế
sự chồng chéo trong quản lý đất đai, ngăn chặn các hiện tượng chuyển mục
đích sử dụng tuỳ tiện.

Kết quả của công tác quy hoạch phải đảm bảo 3 điều kiện : Kỹ thuật, kinh tế và
pháp lý. Điều kiện về mặt kinh tế được thể hiện ở hiệu quả của việc sử dụng đất,
điều kiện về mặt kỹ thuật thể hiện ở các công việc chuyên môn như điều tra, khảo
sát đo đạc, xây dựng bản đồ dịa chính, điều kiện về mặt pháp lý là quy hoạch phải
tuân theo các quy định của pháp luật, theo sự phân công phân cấp của nhà nước đối
với công tác quy hoạch.
Công tác quy hoạch sử dụng đất đã được khẳng định trong Hiến pháp 1992, theo
đó nhà nước thông nhất quản lý đất đai theo quy hoạch. Luật đất đai năm 1993
cũng quy định : Căn cứ để nhà nước giao đất cho thuê đất là quy hoạch sử dụng
đất.
Về thẩm quyền lập quy hoạch : Chính phủ lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
trong cả nước trình quốc hội quyết định. UBND các cấp lập quy hoạch kế hoạch sử
dụng đất trong địa phương mình. Bộ quốc phòng, bộ Công an căn cứ vào nhiệm
vụ quyền hạn của mình lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất do bộ mình phụ trách
và trình chính phủ xét duyệt.
Quy hoạch sử dụng đất bao gồm quy hoạch tổng thể sử dụng đất trên phạm vi cả
nước, quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, quy hoạch sử dụng đất cấp huyện và quy
hoạch sử dụng đất cấp xã. Quy hoạch sử dụng đất cấp trên là căn cứ để lập quy
hoạch sử dụng đất của cấp đơn vị hành chính cấp dưới trực tiếp.
Nội dung của công tác quy hoạch là: Khoanh định các loại đất trong từng địa
phương và trong phạm vi cả nước, điều chỉnh việc khoanh định nói trên cho phù
hợp với giai doạn phát triển kinh tế xã hội.
Vấn đề chú ý khi lập quy hoạch là quy hoạch phải đảm bảo tính thống khoa học và
dự báo, quy hoạch phải được công bố rộng rãi cho công chúng biết.
Kế hoạch sử dụng đất là chỉ tiêu cụ thể hoá quy hoạch. Công tác kế hoạch tập
trung những nguồn lực hạn hẹp vào giải quyết có hiệu những vấn đề trọng tâm của
kế hoạch trong từng thời kì.
Nội dung của kế hoạch sử dụng đất là : Khoanh định việc sử dụng từng loại đất
trong từng thời kì kế hoạch và điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất cho phù hợp với
quy hoạch.

Vấn đề cần chú ý khi lập kế hoạch sử dụng đất là:
+Đẩy mạnh thực hiện kế hoạch theo chương trình của dự án.
+Giải quyết tốt mối quan hệ giữa kế hoạch và thị trường.
+Coi trọng công tác kế hoạch, nâng cao trách nhiệm của người làm công tác
kế hoạch.
+Tăng cường chất lượng công tác kế hoạch.
3- Ban hành văn bản pháp luật và hướng dẫn thực hiện văn bản đó:
Văn bản pháp luật về quản lý sử dụng đất là những văn bản không chỉ cung cấp
thông tin mà còn thể hiện ý chí mệnh lệnh của các cơ quan quản lý đối với người
sử dụng đất nhằm thực hiện các quy định luật lệ của nhà nước.
Công tác xây dựng văn bản pháp luật về quản lý sử dụng đất là một nội dung quan
trọng không thể thiếu trong hoạt động quản lý nhà nước về đất đai. Dựa trên việc
ban hành các văn bản pháp luật này, nhà nước buộc các đối tượng sử dụng đất phải
thực hiện các quy định về sử dụng theo một khuôn khổ do nhà nước đặt ra. Văn
bản pháp luật quản lý sử dụng đất biểu hiện quyền lực của các cơ quan quản lý
nhà nước về đất đai, nhằm lập lại một trật tự pháp lý theo mục tiêu của các cơ quan
quản lý. Văn bản pháp luật nói chung và văn bản pháp luật quản lý sử dụng đất nói
riêng mang tính chất nhà nước. Nhà nước ta là nhà nước của dân, do dân và vì dân.
Vì vậy văn bản pháp luật đất đai vừa thể hiện được ý chí của nhà nước vừa thể hiện
được nguyện vọng của đối tượng sử dụng đất đai
Thông tin quản lý có thể được truyền tải dưới dạng vô tuyến, fax… nhưng văn
bản vẫn giữ một vị trí quan trọng. Nó là phương tiện truyền đạt thông tin chính xác
và bảo đảm các yêu cầu về mặt pháp lý chặt chẽ nhất. Ngoài ra, văn bản pháp luật
đất đai còn là cơ sở để giúp cho các cơ quan quản lý tiến hành kiểm tra, thanh tra
giám sát hoạt động của các cơ quan Nhà nước, các tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử
dụng đất. Kiểm tra là một khâu tất yếu để đảm bảo cho việc sử dụng đất đạt hiệu