Cơ sở lí luận của công tác lập và quản lý hồ sơ địa chính

Cơ sở lí luận của công tác lập và quản lý hồ sơ địa chính
I. Khái quát về công tác quản lý Nhà nước về đất đai
Đất đai là tặng vật của thiên nhiên cho không loài người thông qua lao động
và trí tuệ của chính bản thân mình mà con người tác động vào đất làm ra sản
phẩm nuôi sống mình.
Đất đai là tài nguyên, tài sản quý giá thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước
thống nhất quản lý và là một trong những điều kiện không thể thiếu được trong tất
cả các hoạt động của đời sống kinh tế- xã hội. Do đó quản lý và sử dụng đất đai
một cách hợp lý, có hiệu quả đòi hỏi cần thực hiện công tác quản lý Nhà nước về
đất đai
Để thấy được rõ sự cần thiết của công tác này ta đi tìm hiểu vai trò đất đai
trong sự nghiệp phát triển đất nước.
1. Vai trò đất đai trong phát triển kinh tế – xã hội
1.1. Vai trò đất đai trong sản xuất, đời sống.
Con người sinh ra đã gắn liền với đất, tồn tại được là nhờ vào sản phẩm từ
đất và đế khi nhắm mắt xuôi tay con người lại trở về với đất. Đất gắn bó với sự
tồn tại và phát triển của con người. Không chỉ có vậy mà trên phương diện kinh tế
xã hội thì đất đai là tài nguyên, tài sản của mỗi quốc gia tạo nên của cải vật chất
cho xã hội. Thật vậy, đất đai là tặng vật của thiên nhiên cho không loài người,
không phải do con người làm ra. Trong tiến trình lịch sử của xã hội loài người,
con người và đất đai ngày càng gắn bó với nhau. Con người khai thác nguồn của
cải vô tận này để tạo lên sản phẩm nuôi sống mình. Đất đai là sản phẩm cuả tự
nhiên, con người khai phá chiếm hữu nó do vậy đất đai chứa đựng yếu tố lao
động. Như vậy, đất đai từ nguồn tài nguyên trở thành tài sản của xã hội. Không
chỉ có vậy xét trong đời sống và sản xuất thì đất đai là thành phần quan trọng hàng
đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, là tư liệu sản xuất đặc biệt
đối với nông, lâm, ngư nghiệp.
Luật đất đai 1993 của nước CHXHCN Việt Nam có ghi: “ Đất đai là tài
nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan
trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng
các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ, nhân

dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như
ngày nay!”.
1.2. Vai trò đất đai trong sự nghiệp phát triển đất nước
Trong xã hội phong kiến thì đinh (lao động) và điền (đất đai) là hai yếu tố
được nhà vua quản lý chặt chẽ bởi đó là hai yếu tố cơ bản đầu vào của nền sản
xuất xã hội. Khi chuyển sang hình thái kinh tế tư bản, thì nền sản xuất xã hội
chuyển trọng tâm từ khu vực sản xuất nông nghiệp sang khu vực công nghiệp lúc
đó đòi hỏi một yếu tố đầu vào mới đó là tư bản (vốn). Và khi công nghiệp phát
triển nên trình độ cao hơn, con người đã sử dụng công nghệ thông tin vào trong
sản xuất, lúc đó công nghệ trở thành yếu tố đầu vào mới cho nên sản xuất xã hội.
Như vậy bốn yếu tố : con người, đất đai, vốn, công nghệ là bốn nguồn lực đầu vào
cơ bản cho mọi nền sản xuất xã hội, tuỳ theo trình độ lực lượng sản xuất mà tầm
quan trọng của các yếu tố này có mức độ khác nhau.
Trong hoàn cảnh nước ta hiện nay, từ một nền sản xuất nông nghiệp lạc hậu
chúng ta đang xây dựng một xã hội công nghiệp hiện đại. Đây chính là nội dung
của công nghiệp hoá- hiện đại hoá đất nước. Tỉ trọng kinh tế nông, lâm, ngư
nghiệp nước ta năm 1995 là chiếm 29%, hơn nữa nông dân nước ta chiếm tới hơn
80% dân số. Vì thế nông nghiệp nước ta vẫn đóng vai trò quan trọng. Do đó công
nghiệp hoá- hiện đại hoá nông nghiệp là mục tiêu hàng đầu. Mà ta biết đất đai là
tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng đối với sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp. Nó
không chỉ là tư liệu lao động mà còn là đối tượng lao động. Thông qua phương
tiện đất đai con người đã khai thác sản phẩm từ đất và còn hơn thế nữa khi con
người biết khai thác hợp lý biết bảo vệ đất sản xuất. Thực hiện công nghiệp hoá-
hiện đại hoá nông nghiệp là làm sao để tăng sản xuất nông nghiệp trong quỹ đất
hạn hẹp do quá trình đô thị hoá. Muốn vậy cần phải có chính sách đất đai hợp lý
để tác động trực tiếp vào lực lượng sản xuất nông nghiệp. Để có chính sách đất
đai hợp lý cần nhanh chóng thực hiện tốt công tác điều tra khảo sát, đo đạc bản
đồ, lập hồ sơ địa chính.
Trong vấn đề bảo vệ môi trường của cả nước và khu vực thì việc bảo đảm
diện tích rừng có vai trò quan trọng đặc biệt. Do vậy bên cạnh chính sách khai

thác rừng cần thực hiện quy hoạch, phủ xanh đất trống đồi núi trọc. Có như vậy
mới phát triển bền vững được như vậy đất đai có vai trò quan trọng trong sự
nghiệp bảo vệ môi trường.
Trong giai đoạn hiện nay đô thị hoá đang là xu thế tất yếu do đó các khu
công nghiệp tập trung được hình thành. Vấn đề đặt ra là cần quy hoạch các khu
công nghiệp ở đâu và với quy mô như thế nào cho có lợi nhất trên mặt bằng phân
tích tổng hợp kinh tế – xã hội của tỉnh, vùng, cả nước. Điều này bắt nguồn tù việc
cân đối kinh tế trong quy hoạch sử dụng đất. Để thực hiện quy hoạch sử dụng đất
cần điều tra, khảo sát đo đạc bản đồ, tìm hiểu hiện trạng sử dụng đất như vậy cần
làm tốt công tác đo đạc bản đồ, lập hồ sơ địa chính bởi nó là căn cứ pháp lý và
khoa học thực hiện quy hoạch sử dụng đất.
Trong mọi thời đại thì vấn đề nhà ở và đất ở luôn được quan tâm, đặc biệt
trong giai đoạn hiện nay dân số tăng lên đất chặt người đông, đất ở trở thành nhu
cầu bức xúc. Nhà ở không chỉ là tài sản quan trọng đặc biệt đối với mỗi gia đình
mà còn là một trong những tiêu chuẩn làm thước đo phản ánh trình độ phát triển
kinh tế –xã hội của mỗi nước và đánh giá mức độ công bằng và trình độ văn minh
của xã hội. Do vậy cần có chính sách đất đai hợp lý cho việc xây dựng nhà ở,
nhanh chóng thực hiện công tác đăng kí đất, lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở để bảo vệ cho người dân.
Ơ nước ta, khi chuyển sang nền kinh tế thị trường thì một hệ thống các loại
thị trương được hình thành và phát triển, trong đó có thị trường bất động sản –
một lĩnh vực nhạy cảm và phức tạ. Thị trường tuy mới được hình thành nhưnh đã
thu hút lượng vốn không nhỏ vào đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, cung cấp hành
hoá thiết yếu cho nhân dân, đáp ứng nhu cầu kinh doanh bất động sản của các
thành phần kinh tế... Nó được coi như lĩnh vực kinh tế quan trọng do đó cần phát
triển thị trường này. Muốn vậy cần có chính sách đất đai hợp lý, cần nhanh chóng
hoàn thiện công tác hồ sơ địa chính để cung cấp thông tin xác thực về hàng hoá
bất động sản để lành mạnh hoá thị trường bất động sản và Nhà nước có thể kiểm
soát được thị trường này. Việc phát triển thị trường này góp phần hình thành đồng
bộ các loại thị trường là điều kiện để thực hiện công nghiệp hoá- hiện đại hoá đất

nước.
Nếu xét trên bình diện kinh tế xã hội, mặt bằng tổng thể của toàn bộ nền
kinh tế, để phát triển một xã hội công nghiệp trên cơ sở một xã hội nông nghiệp
thì chúng ta phải thực hiện chuyển dịch cơ cấu kinh tế và cơ cấu lao động. Và
công cụ để chuyển dịch cơ cấu kinh tế và cơ cấu lao động đó chính là quy hoạch
sử dụng đất, các chính sách đất đai và các chính sách xã hội. Như vậy, quản lý đất
đai lúc này có thể phát huy tác dụng là động lực thúc đẩy nhanh quá trình công
nghiệp hoá- hiện đại hoá đất nước.
Trong kinh tế, thì đất đai là nguồn vốn to lớn của đất nước. Nhà nước có thể
tạo nguồn thu đáng kể từ hoạt động kinh tế trên đất vì đó là đầu vào không thể
thiếu được của mọi hoạt động kinh tế. Nó là nguồn vốn không bao giờ cạn mà
trong quá trình khai thác sử dụng có thể làm cho giá trị tăng lên. Trong tình thế cơ
sở hạ tầng không ngừng được cải thiện và dân số tăng lên thì giá trị bằng tiền của
đất tăng lên không ngừng. Điều này minh chứng cho sự to lớn của nguồn vốn đất
đai. Như vậy, đất đai có ý nghĩa tạo nguồn thu cho ngân sách. Để có thể tạo
nguồn thu hơn nữa cần có hệ thống quản lý đất đai chặt chẽ, hồ sơ quản lý đầy đủ
và chính sách đất đai từng bước ổn định.
Tóm lại, đất đai có vai trò hết sức quan trọng trọng trong sự nghiệp phát
triển kinh tế –xã hội của đất nước. Đất đai tham gia vào tất cả các ngành sản xuất
vật chất xã hội như tư liệu sản xuất đặc biệt. Thực hiện công tác quản lý Nhà nước
về đất đai sẽ cho phép ta giải quyết vấn đề: Tăng sản lượng kinh tế nông nghiệp,
đổi mới bộ mặt nông thôn,cải thiện đời sống nhân dân; đảm bảo an toàn lương
thực quốc gia; bảo vệ tài nguyên đất và môi trường sinh thái; quy hoạch hợp lý
các khu công nghiệp và kiểm soát quá trình đô thị hoá; chuyển dịch cơ cấu kinh tế
và cơ cấu lao động trên cơ sở quy hoạch đất hợp lý; xây dựng xã hội công bằng
trên cơ sở thực hiện chính sách nhà ở và đất ở; phát triển thị trường bất động sản;
tăng cường nguồn thu cho ngân sách quốc gia.
Do đất đai có vai trò quan trọng như trên vì thế mà công tác quản lý Nhà
nướcvề đất đai ở nước ta đã được chú ý từ lâu nhưng do điều kiện hoàn cảnh ở
mỗi thời kỳ khác nhau mà công tác quản lý Nhà nước có nhiệm vụ cụ thể khác

nhau. Vì vậy ta cần tìm hiểu quan hệ đất đai trong lịch sử Việt Nam để thấy được
công tác quản lý Nhà nước về đất đai qua các thời kỳ. Từ đó nhận thức quan hệ
đất đai trong thời đại ngày nay.
2. Quan hệ đất đai trong lịch sử Việt Nam
Bất kỳ một quốc gia nào, Nhà nước nào cũng có một quỹ đất đai nhất định
được giới hạn bởi biên giớ quốc gia mà thiên nhiên ban tặng.
Đất đai là vấn đề sống còn của mỗi quốc gia vì vậy Nhà nước muốn tồn tại
và phát triển được thì phải quản lý chặt, nắm chắc tài nguyên đất đai. Mỗi thời kỳ
với chế độ chính trị khác nhau đều có chính sách quản lý đất đai đặc trưng của
thời kỳ đó.
2.1) Thời kỳ đầu lập nước
Trong thời kỳ này đất đai là của chung và đó chính là khởi thuỷ của ruộng
đất công.
Khi nhà nước Văn Lang ra đời thì toàn bộ ruộng đất trong đó là của chung
và cũng là của nhà vua. Sau khi đất đai bị xâm chiếm thì các vua Hùng tổ chức
chống cự dần dần hình thành khái niệm sơ khai đất đai là sở hữu của nhà vua.
2.2) Thời kỳ phong kiến
Trong hơn 1000 năm Bắc thuộc, hình thức sở hữu tối cao phong kiến về
ruộng đất chi phối xã hội Việt Nam. Nhà Đường đã áp dụng nhiều chính sách về
đất đai để tạo nguồn thu cho nhà nước đô hộ.
Khi giành được độc lập tự chủ, Đinh Bộ Lĩnh làm vua xây dựng nhà nước
Đại Cồ Việt – quyền sở hữu tối cao về nhà vua được xác lập.
Dưới thời Lý – Trần, nhà vua chấp nhận ba hình thức sở hữu: sở hữu nhà
vua, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân. Nhưng tất cả người sử dụng đất đều phải nộp
công quỹ cho nhà vua.
Đến thời nhà Hồ, Hồ Quý Ly đã ban hành chính sách cải cách ruộng đất
(1397) thực hiện chế độ hạn điền (mỗi người không quá 10 mẫu ruộng) để thu hồi
đất đai cho nhà nước.
Vào năm 1428 Lê Lợi lên ngôi đã phong đất cho các quần thần và thực hiện
kiểm kê đất đai để lập sổ sách (địa bạ) từ đó có chính sách phân phối lại ruộng

công bỏ hoang cho binh lính và nông dân. Trong giai đoạn này bộ luật đầu tiên ở
nước ta được ban hành gọi là Luật Hồng Đức trong đó có 60 điều nói về đất đai.
Các điều luật nói về đất đai thể hiện tính nhân đạo và triệt để để bảo vệ đất công.
Tuy nhiên, công việc đo đạc từ khi Lê Lợi lên ngôi đến hết đời hậu Lê vẫn chưa
được hoàn thành.
Sau khi Nguyễn ánh lên ngôi, từ năm 1805 đến năm 1836 suốt 31 năm nhà
Nguyễn hoàn tất bộ địa bạ của 18 nghìn xã từ Mục Quan Nam đến Múi Cà Mau
gồm 10044 tập. Trong địa bạ ghi rõ thửa đất của ai, sử dụng làm gì, kích thức bao
nhiêu trên cơ sở đo đạc thực địa, đo đạc cụ thể có sự nhất trí chủ sở hữu và quan
đạc điền. Trong thời kỳ này nhà Nguyễn đã ban hành bộ luật thứ hai của nước ta
mang tên Hoàng Việt Luật Lệ (gọi là Luật Gia Long). Trong bộ luật này có 14
điều nhằm điều chỉnh quan hệ về nhà đất và thuế lúa. Tinh thần là xác định quyền
tối thượng của nhà vua đối với ruộng đất cả nước, trong đó chia ra đất công quản
và tư quản. Trên cơ sở này thuế lúa được thu rất triệt để cho ngân khố quốc gia.
Và cũng trong thời kỳ này chế độ hạn điền được thực hiện lần thứ hai và nhà
Nguyễn đã thực hiện thành công việc khai khẩn đất hoang.
Như vậy, tuỳ theo chế độ chính trị và hoàn cảnh lịch sử ở mỗi thời kỳ mà
quan hệ đất đai có sự khác nhau và ta thấy rằng đất đai ngày càng được quan tâm
hơn, các mối quan hệ đất đai, công tác quản lý đất đai ngày một rõ ràng cụ thể
hơn, chi tiết hơn.
2.3) Chế độ thực dân phong kiến (thời Pháp thuộc 1883-1945)
Thực dân Pháp vừa bình định xong đã lo ngay đến vấn đề ruộng đất. Họ cấp
đất cho bọn tay sai và bán đất với giá rẻ mặt (10frăng/1 ha) vì thế đã tạo lên chế
độ đại địa chủ ở nước ta. Thực hiện chính sách chia để trị, Pháp chia nước ta
thành 3 kỳ, lập Sở địa chính ở các kỳ, Ty địa chính ở các tỉnh và trưởng bạ ở các
xã để phụ trách điền địa.
Pháp đã tiến hành thành lập bản đồ địa chính với tỷ lệ 1/1000-1/4000 đối
với ruộng đất và dùng tỉ lệ 1/200-1/1000 ở đô thị.
Pháp đã thực hiện chế độ cai trị về đất đai khác nhau ở mỗi kỳ.
- Nam kỳ: Thành lập Sở địa chính, tiền hành làm bao đạc và lập biểu

tính thuế. Đến năm1930 đã đo đạc xong bản đồ giải thửa. Thực hiện tu chỉnh địa
bộ thời Minh Mạng và thực hiện lưu trữ ở phong quản lý địa bộ.
- Trung kỳ: Tiến hành đo đạc giản đơn để có căn cứ tính thuế. Ngày
26/4/1930 Khâm sứ Trung kỳ ban hành Nghị định số 1385 lập sổ bảo tồn điền
trạch sau đổi thành Sở quản thủ địa chính.
- Bắc kỳ: Tiến hành lập bản đồ bao đạc và thành lập bản đồ địa chính
chính quy. Đồng thời lập lược đồ giản đơn nhanh chóng nắm bắt được diện tích
đất đai. Mở lớp đào tạo trên 6000 thư ký đạc điền đồng thời quy định chuyển dịch
ruộng đất phải nộp lệ phí theo quy định.
Như vậy, có thể nói dưới chế độ thực dân phong kiến, các mối quan hệ đất
đai ở nước ta được xác lập chỉ nhằm mục đích khai thác nguồn tài nguyên này của
thực dân Pháp. Việc lập bản đồ, thành lập Sở địa chính, Ty địa chính là phục vụ
cho việc thu thếu đất và nắm bắt nguồn tài nguyên này.
2.4) Chính sách đất đai ở miền Nam thời kỳ Mỹ Nguỵ (1954-1975)
Trong thời kỳ này tồn tại hai chính sách ruộng đất đó là chính sách ruộng
đất của chính quyền cách mạng và chính sách ruộng đất của Mỹ- Ngụy.
Chính sách ruộng đất của chính quyền cách mạng mà nội dung xuyên suốt
trong quá trình đấu tranh giành độc lập dân tộc là: Ruộng đất về tay người cày
song điều này chỉ thực hiện được ở vùng giải phóng.
Còn chính sách ruộng đất ruộng đất của Mỹ –Ngụy nằm trong chính sách
xâm lược vì vậy thực hiện chính sách “cải cách điền địa ” của chính quyền Ngô
Đình Diệm và luật “người cày có ruộng ”của chính quyền Nguyễn Văn Thiệu
nhằm lôi kéo, giành giật nông dân. Luật người cày có ruộng bao gồm 6 chương 22
điều trong đó việc cấp “chứng khoán ” ruộng đất cho nông dân khẳng định quyền
sở hữu ruộng đất của nông dân nhưng chính quyền Thiệu lại ép nông dân nhận
“chứng khoán ”.
2.5) Quan hệ đất đai ở nước ta từ sau cách mạng tháng 8/ 1945.
Đất đai là một trong hai mục tiêu quan trọng của cách mạng Việt Nam “làm
tư sản dân quyền cách mạng và thổ địa cách mạng”. Vì vậy ngay sau khi cách
mạng tháng 8 thành công Nhà nước ta đã ban hành thông tư, chỉ thị nhằm tăng

cường hiệu quả sử dụng đất nông nghiệp. Quốc hội thông qua luật cải cách ruộng
đất, ruộng đất được chia đều cho dân cày, người cày được canh tác trên thửa đất
của mình.
Trong giai đoạn từ năm 1955- 1959, cơ quan quản lý đất đai được thành lập
đó là Sở địa chính nằm trong Bộ tài chính với chức năng là quản lý ruộng đất và
thu thuế nông nghiệp .
Hiến pháp năm 1960 đã xác định quyền sở hữu toàn dân về đất đai, sở hữu
tập thể và sở hữu tư nhân.
Từ năm 1980- 1991: Thực hiện quyết định 201/ CP (01/17/1980); Chỉ thị
299/TTG(10/11/1980); Chỉ thị 100/CT_TW (13/01/1981); Nghị quyết 10/NQ-TW
(05/04/1988) về khoán ruộng đất lâu dài.
Hiến pháp 1992 xác định “đất đai sở hữu toàn dân”( điều 17). Như vậy, chế
độ sở hữu toàn dân về đất đai và quản lý đất đai được ghi nhận trong hiến pháp
1992. Tiếp đó luật đất đai ban hành 9/1993 đã quy định rõ hơn các quyền và nghĩa
vụ của người sử dụng đất.
Chính sách đất đai nước ta hiện nay thể hiện nội dung chủ chủ yếu sau:
- Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý bằng
pháp luật và quy hoạch, các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân được Nhà nước giao
quyền sử dụng đất hoặc cho thuê đất.
- Nhà nước có chính sách ưu tiên đối với sử dụng đất nông, lâm, ngư
nghiệp nhằm bảo đảm an toàn lương thực và bảo vệ môi trường
- Nhà nước có chính sách hợp lý để bảo đảm nhà ở cho mọi người.
- Hộ gia đình và cá nhân được Nhà nước giao đất nông, lâm nghiệp để
sử dụng ổn định lâu dài thì được hưởng các quyền quy định ở Luật đất đai.
- Nhà nước quản đất đai bằng bản đồ địa chính có toạ độ và hồ sơ đăng
kí đất đai, chủ sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Việc giao đất, cho thuê đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất được
thực hiện khi có quy hoạch sử dụng đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
xét quyệt.
- Nhà nước định giá đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền

khi giao đất, cho thuê đất, tính giá tài sản khi giao đất và bồi thường thiệt hại khi
thu hồi đất.
- Tuỳ theo mục đích sử dụng, loại đất, đối tượng sử dụng đất mà Nhà
nước quy định hạn mức, thời hạn sử dụng.
- Nhà nước khuyến khích khai hoang vỡ hoá mở rộng diện tích sử dụng
đất, sử dụng bãi bồi đất trống đồi núi trọc và sử dụng đất phải đi đôi với cải tạo
bồi bổ đất.
Như vậy, chính sách đất đai hiện nay ở nước ta thể hiện chế độ sở hữu toàn
dân về đất đai, bảo đảm quyền lợi của người sử dụng đất, đồng thời tạo điều kiện
cho việc sử dụng đất hợp lý có hiệu quả, phục vụ sự nghiệp phát triển kinh tế-xã
hội.
Trên đây ta đi nghiên cứu quan hệ đất đai qua các thời kỳ, ta thấy rằng đất
đai ở mọi thời kỳ đều được quan tâm, tất cả các chế độ khác nhau đều muốn nắm
giữ nguồn tài nguyên này, quản lý và sử dụng triệt để nguồn tài nguyên này để
phục vụ mục tiêu của các thời kỳ.
Việc đi sâu nghiên cứu vai trò của đất đai cũng như những quan hệ đất đai
qua các thời kỳ để ta nhận thức rằng luôn luôn và cần thiết phải có quản lý Nhà
nước về đất đai và tuỳ theo từng thời kỳ, từng điều kiện hoàn cảnh khác nhau mà
ta thực hiện quản lý sao cho có lợi nhất phục vụ được mục tiêu của từng thời kỳ.
Trong tình hình hiện nay để thực hiện mục tiêu công nghiệp hoá- hiện đại
hoá đất nước thì nội dung quản lý Nhà nước về đất đai như sau.
3)Nội dung quản lý Nhà nước về đất đai.
Chế độ quản lý Nhà nước về đất đai là toàn bộ các quy phạm pháp luật điều
chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình quản lý Nhà nước đối với đất
đai.
Chế độ quản lý Nhà nước về đất đai bắt nguồn từ nội dung quản lý Nhà
nước về đất đai. Nội dung quản lý Nhà nước về đất đai bao gồm các hoạt động
của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để thực hiện quyền sở hữu Nhà nước và bảo
đảm quyền sở hữu đó về đất đai. Nó bao gồm các hoạt động của Nhà nước trong
việc nắm chắc tình hình sử dụng đất đai, hoạt động của Nhà nước về phân phối lại

quỹ đất trên cơ sở quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất các hoạt động của Nhà
nước về kiểm tra, giám sát quá trình sử dụng đất đai.
Điều 13 Luật đất đai năm 1993 nêu 7 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai
như sau:
3.1) Điều tra, khảo sát, đo đạc đánh giá và phân hạng đất.
Điều tra, khảo sát, đo đạc đánh giá và phân hạng đất là những công việc hết
sức quan trọng bởi qua đó Nhà nước mới nắm được toàn bộ quỹ đất đai cả về số
lượng và chất lượng, mới có khả năng phát hiện năng lực đất đai ở mỗi vùng, từng
địa phương. Qua đó, Nhà nước có những chính sách và biện pháp sử dụng đất có
hệ thống, có căn cứ khoa học trên phạm vi cả nước, từng vùng, từng địa phương.
Như vậy, qua tài liệu này ta biết được đất đai đang sử dụng làm gì và sử
dụng vào việc gì là tốt nhất để phát huy tiềm năng ở mỗi vùng.
Để nắm được số lượng, chất lượng đất đai Nhà nước phải tiến hành điều tra,
khảo sát đo đạc và nghiên cứu, điều tra thực địa nắm được tổng diện tích tự nhiên,
diện tích từng loại đất như đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất dân cư nông thôn, đất
chuyên dùng, đất chưa sử dụng… Từ đó mà thực hiện quy hoạch đất đai.
Việc đánh giá phân hạng đất là công tác khoa học và rất phức tạp nhằm xác
định tác dụng sử dụng đất cụ thể cho từng vùng, từng diện tích đất. Đây là việc
làm hết sức cần thiết trong điều kiện nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà
nước nhằm góp phần đảm bảo cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh,
sản xuất phát triển và ổn định đời sống của nhân dân.
Việc xác định giá các loại đất phải xem xét cụ thể vị trí, địa hình, mục đích
sử dụng cũng như xem xét quan hệ cung cầu được hình thành trên thị trường bất
động sản và xu hướng biến động của chúng. Đó là cơ sở để tính thuế chuyền
quyền sử dụng đất, tính tiền khi giao đất, bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất, tính
giá trị quyền sử dụng đất khi góp vốn liên doanh.
Bản đồ địa chính là cơ sở để thể hiện số liệu về điều tra khảo sát, đo đạc.
Mặt khác, bản đồ địa chính còn là một thành phần của hệ thống hồ sơ địa chính để
phục vụ quản lý từng thửa đất. Vì vậy, Luật đất đai quy định việc tổ chức chỉ đạo
lập bản đồ địa chính như sau:

+ Chính phủ chỉ đạo việc tổ chức lập bản đồ địa chính thống nhất trên phạm
vi cả nước. Cơ quan quản lý đất đai ở Trung ương ban hành quy trình kỹ thuật,
quy phạm xây dựng bản đồ địa chính.
+ ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương chỉ đạo tổ chức
việc lập bản đồ địa chính ở địa phương mình.
+ Bản đồ địa chính được lập theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn.
+ Bản đồ địa chính gốc được lưu trữ tại cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh,
huyện, quận, thị xã và UBND phường, thị trấn.
3.2) Quy hoạch và kế hoạch hoá việc sử dụng đất.
Quy hoạch đất đai là sự tính toán, phân bổ đất đai một cách cụ thể về số
lượng, chất lượng, vị trí, không gian trên cơ sở khoa học nhằm phục vụ cho các
mục đích kinh tế, xã hội. Kế hoạch hoá đất đai là sự xác định các chỉ tiêu về sử
dụng đất đai thông qua việc khoanh định mục tiêu sử dụng từng vùng đất cho từng
thời kỳ nhỏ trong thời gian quy hoạch. Kế hoạch còn điều chỉnh mục đích sử dụng
đất cho phù hợp với phương án quy hoạch và điều kiện thực tế của đất đai.
Công tác quản lý đất đai theo quy hoạch, kế hoạch có ý nghĩa to lớn. Nó
giúp việc sử dụng đất đai đúng mục đích đạt hiệu quả cao và tiết kiệm, giúp Nhà
nước quản lý chặt chẽ đất đai. Chính vì vai trò quan trọng vậy Luật đất đai năm
1993 đã có những điều khoản quy định về nội dung quy hoạch đất đai (điều 17);
quy định về nội dung lập và xét duyệt quy hoạch đất đai (điều 16); quy định về
thẩm quyền xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
3.3) Ban hành các văn bản pháp luật về quản lý sử dụng đất và tổ chức thực hiện các văn bản đó.
Các văn bản quản lý Nhà nước nói riêng và các tài liệu khác nói chung luôn
luôn được sản sinh do nhu cầu cầu của xã hội nhất định. Từ các hiện tượng kinh tế
– xã hội có liên quan tới quan hệ đất đai, các cơ quan địa chính cần tổng hợp lại
thành quy luật trong các địa phương mình đề nghị xây dựng các văn bản pháp luật
nhằm điều chỉnh pháp luật đất đai và các chính sách đất đai.
Ban hành các văn bản pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực
hiện các văn bản đó là trách nhiệm của cơ quan quản lý Nhà nước, các cơ quan
quản lý đất đai ở các cấp. Trách nhiệm của cơ quan quản lý đất đai ở trung ương

là soạn thảo các văn bản pháp luật về quản lý sử dụng đất để trình chính phủ quyết
định chính sách đất đai.
Các cơ quan chuyên môn ở địa phương căn cứ vào quyền hạn và chức năng
nhiệm vụ của mình giúp UBND các cấp ban hành văn bản hướng dẫn và tổ chức
thực hiện đầy đủ chính sách ruộng đất của Đảng và Nhà nước. Để có chính sách
đất đai phù hợp cần phải nhận thức đầy đủ các quy luật tự nhiên đồng thời căn cứ
vào số liệu điều tra đo đạc, đánh giá, phân hạng đất và căn cứ vào quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất có như vậy việc quản lý, sử dụng đất mới thực hiện tốt.
3.4) Giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất.
Đất đai là một tài nguyên vô cùng quý giá. Quỹ đất đai có hạn trong khi nhu
cầu đất đai để phát triển sản xuất, phục vụ nhu cầu xây dựng và đời sống hàng
ngày tăng. Do đó, việc phân phối đất phải đảm bảo công bằng và hợp lý, tạo điều
kiện khai thác tốt đúng quỹ đất “chọn mặt gửi vàng”. Đây cũng là việc thực hiện
quyền năng về đất đai mà Nhà nước giao cho các tổ chức, cá nhân tuỳ theo mức
độ giao quyền năng này mà nảy sinh hình thức giao, cho thuê, thu hồi
*Nguyên tắc khi giao đất, cho thuê đất.
- Việc giao đất phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai đã
được cơ quan Nhà nước xét duyệt.
- Việc giao đất phải đúng đối tượng và phải có nhu cầu sử dụng đất
- Yêu cầu sử dụng đất đai phải được ghi trong luận chứng kinh tế kỹ
thuật và trong thiết kế đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt
- Phải có đơn xin giao đất hoặc cho thuê đất
* Thẩm quyền giao đất
Điều 23 và 24 Luật đất đai có quy định thẩm quyền giao đất của các cấp:
Chính Phủ, UBND tỉnh và thành phố trực thuộc TW và UBND huyện, thị xã,
thành phố thuộc tỉnh.
- Chính Phủ là cơ quan có thẩm quyền cao nhất quyết định những vấn
đề quan trọng, quyết định giao đất và sử dụng đất vào mọi mục đích trong trường
hợp cần thiết. Cụ thể:
+Chính Phủ xét duyệt kế hoạch hằng năm của UBND tỉnh, thành phố trực

thuộc TW về việc giao đất nông nghiệp, lâm nghiệp có rừng để sử dụng vào mục
đích khác.
+Chính Phủ quyết định cho các tổ chức quốc tế, cá nhân nước ngoài, người
Việt Nam định cư ở nước ngoài thuê đất
+Chính Phủ giao đất trên diện tích quy định cho UBND tỉnh, thành phố trực
thuộc TW theo quy định ở khoản 3 điều 23.
- UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW được giao thẩm quyền quyết
định giao đất để sử dụng vào mục đích không phải là sản xuất nông, lâm nghiệp.
Cụ thể:
+ Từ 1ha trở xuống đối với đất nông nghhiệp, đất lâm nghiệp có rừng, đất
khu dân cư nông thôn, đất đô thị và từ 2 ha trở xuống đối với đất trống đồi núi
trọc cho mỗi công trình không theo tuyến.
+ Từ 3 ha trở xuống đối với đất ông nghhiệp, đất lâm nghiệp có rừng, đất
khu dân cư nông thôn, đất đô thị và từ 5 ha trở xuống đối với đất trống đồi núi
trọc cho mỗi công trình đường bộ, đường sắt, đường điện, đê điều và từ 10 ha trở
xuống đối với đất trống, đồi núi trọc cho mỗi công trình xây dựng hồ chứa nước
- Giao đất nông nghiệp, lâm nghiệp có rừng để hộ gia đình, cá nhân làm
nhà ở, đất chuyên dùng để sử dụng vào mục đích chuyên dùng khác hoặc để làm
nhà ở, đất ở đô thị theo định mức do Chính Phủ quy định.
+ Giao đất khu dân cư nông thôn để UBND huyện, thị xã, thành phố thuộc
tỉnh giao đất cho hộ gia đình, cá nhân làm nhà ở
+ Giao đất để sử dụng vào mục đích nông, lâm nghiệp cho các tổ chức
+ Quyết định mức đất giao cho mỗi hộ gia đình sử dụng để làm nhà ở theo
quyết định của Chính Phủ đối với từng vùng
+ Quyết định giao đất cho các nhà thờ, nhà chùa, thành thất đang sử dụng
- UBND huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh có các thẩm quyền sau:
+ Giao đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng vào mục đích nông, lâm nghiệp
+ Giao đất khu dân cư nông thôn cho hộ gia đình và cá nhân làm nhà ở trên
cơ sở quy hoạch đã được xét duyệt của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW
+ Giao đất chưa sử dụng cho cá tổ chức và cá nhân có thời hạn hoặc tạm

chia
* Những quy định về việc cho thuê đất
- Điều 29 Luất đất đai quy định:”Chính Phủ, UBND các cấp thực hiện
việc cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân thuê đất để sản xuất kinh doanh ”
theo quy định của luật này và các quy định khác của pháp luật.
- Điều 80-84 của Luật đất đai quy định về việc tổ chức, cá nhân nước
ngoài, tổ chức quốc tế thuê đất
Việc cho các tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất tuân thủ theo pháp lệnh
ngày 14/10/1994 của Uỷ ban thường vụ Quốc Hội và Nghị định số 11/CP ngày
24/01/1994 của Chính Phủ
* Những quy định về thu hồi đất
Điều 26 Luật đất đai 1993 quy định: Nhà nước thu hồi toàn bộ hoặc một
phần đất đã giao sử dụng trong những trường hợp sau:
-Tổ chức sử dụng đất bị giải thể, phá sản chuyển đi nơi khác giảm nhu
cầu sử dụng đất
- Cá nhân sử dụng đất bị chết mà không có người được quyền tiếp tục
sử dụng đất
- Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất được giao
- Đất không được sử dụng trong 12 tháng liền mà không được cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền có thẩm quyền giao đất cho phép
- Người sử dụng đất cố ý không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước
- Đất sử dụng không đúng mục đích được giao
- Đất được giao không đúng thẩm quyền
Trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất đang sử dụng của người sử dụng đất
để sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng
bị thu hồi được đền bù thiệt hại.
Cơ quan Nhà nước nào có thẩm quyền giao loại đất nào thì có thẩm quyền
thu hồi loại đất đó
2.5) Đăng kí đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, quản lý các hợp đồng sử dụng đất, thống kê, kiểm kê
đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Đăng kí đất đai là việc cung cấp thông tin về quan hệ đối với đất đai để thiết
lập lên hồ sơ địa chính nhằm xác lập mối quan hệ giữa người sử dụng đất với Nhà
nước và Nhà nước bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho người sử dụng đất.
Lí do để thực hiện đăng kí đó là thông tin đất đai luôn thay đổi dẫn đến quan
hệ đất đai thay đổi vậy cần thực hiện nghĩa vụ đăng kí để xác lập quan hệ thường
xuyên tương ứng loại thông tin đó.
Đăng kí lần đầu là việc đăng kí lần đầu tiên thực hiện một cách thống nhất
trên toàn q uốc kết quả tạo hồ sơ ban đầu.
Khi thông tin thay đổi thì tiến hành đăng kí biến động đất đai. Khi phát sinh
thay đổi thông tin về đất đai thì chủ sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ đăng kí những
thay đổi này với cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai kết quả hình thành hồ sơ
cập nhật về các biến động của đất đai.
Đăng kí đất đai là nghĩa vụ và trách nhiệm của các chủ sử dụng đất và của
cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai.
Điều 33 Luật đất đai quy định.
“Khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho phép thay đổi
mục đích sử dụng đất phải đăng kí tại UBND xã, phường, thị trấn”. Người đang
sử dụng đất tại xã, phường, thị trấn nào thì phải đăng kí tại xã, phường, thị trấn đó
UBND xã, phường, thị trấn lập và quản lý sổ địa chính, đăng kí vào sổ địa
chính đất chưa sử dụng và sự biến động về sử dụng đất
• Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý xác nhận quan hệ
hợp pháp giữa Nhà nước với người sử dụng đất trong quá trình quản lý và sử dụng
đất
Điều 36 Luật đất đai quy định
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cơ quan quản lý đất đai ở TW
phát hành
- Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất thì có thẩm quyền quyết
định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong trường hợp Chính Phủ giao
đất thì UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW quyết định cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất
• Thống kê đất đai:
Thống kê đất đai là công việc hết sức quan trọng nhằm nắm chính xác, kịp
thời những biến động về đất đa, cung cấp thông tin cần thiết cho công tác quản lý
Nhà nước về đất đai.
Điều 35 Luật đất đai quy định : UBND các cấp có trách nhiệm tổ chức việc
thống kê, kiểm kê đất đai tại địa phương mình. Cơ quan quản lý đất đai có trách
nhiệm báo cáo kết quả thống kê đất đai lên cơ quan quản lý đất đai cấp trên trực
tiếp. Việc thống kê đất đai thực hiện mỗi năm một lần, việc kiểm kê đất đai được
tiến hành năm năm một lần. Đơn vị thống kê, kiểm kê đất đai là đơn vị lập sổ địa
chính: UBND xã, phường, thị trấn.
Như vậy, nội dung quản lý Nhà nước về đất đai này gồm ba phần công việc:
Kết hợp với bản đồ địa chính, tổ chức đăng kí và thành lập các hồ sơ đăng kí đất
đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để hình thành hệ thống hồ sơ địa
chính ban đầu; Quản lí hồ sơ địa chính, thực hiện các thủ tục pháp lý trong biến
động đất đai(giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, thừa kế, thế chấp…), cập nhật hồ sơ địa chính; Thực hiện thống kê đất đai
hàng năm và kiểm kê đất đai năm năm một lần để nắm lại quỹ đất và phát hiện
quy luật kinh tế – xã hội có liên quan tới quan hệ đất đai
2.6) Thanh tra việc chấp hành các chế độ thể lệ về quản lý sử dụng đất.
Mục tiều của công tác này nhằm đảm bảo cho các quy định về chế độ quản
lý sử dụng đất được thực hiện một cách nghiêm túc và đầy đủ đồng thời phát hiện
và đề xuất những bất hợp lý, những phương hướng xử lý sai phạm trong thay đổi
quan hệ sử dụng đất. Có như vậy đất đai mới sử dụng tốt và có hiệu quả.
Nội dung của công việc này thanh tra người sử dụng đất xem việc sử dụng
đất có đúng mục đích, chế độ không và thanh tra trong hoạt động quản lý đất đai:
thanh tra bộ phận thực hiện chức năng, nghiệp vụ quản lý đất đai như xác định có
đúng nghĩa vụ không? đúng chế độ quản lý không?
Như vậy có thể nói thanh tra kiểm tra việc quản lý và sử dụng đất đai là một
trong những nội dung quan trọng trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai.