Phân tích các nhân tố rủi ro tái chính đối với các dự án xây dựng lấn biển tại việt nam ứng dụng nghiên cứu dự án xây dựng khu đô thị du lịch biển cần giờ sai gon sunbay

TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA TP.HCM
KHOA KỸ THUẬT XÂY DỰNG
----- oOo -----

NGUYỄN NGỌC DUY KHIÊM

PHÂN TÍCH CÁC NHÂN TỐ RỦI RO TÀI CHÍNH
ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN XÂY DỰNG LẤN BIỂN
TẠI VIỆT NAM. ỨNG DỤNG NGHIÊN CỨU DỰ ÁN
XÂY DỰNG KHU ĐÔ THỊ DU LỊCH BIỂN CẦN GIỜ SAIGON SUNBAY
Chuyên ngành: Công nghệ và Quản lý xây dựng

LUẬN VĂN THẠC SĨ

TPHCM, tháng 07 năm 2011

0


CƠNG TRÌNH ĐƯỢC HỒN THÀNH TẠI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA
ĐẠI HỌC QUỐC GIA TP. HỒ CHÍ MINH
Cán bộ hướng dẫn khoa học : ............................................................................
(Ghi rõ họ, tên, học hàm, học vị và chữ ký)
Cán bộ chấm nhận xét 1 :...................................................................................
(Ghi rõ họ, tên, học hàm, học vị và chữ ký)
Cán bộ chấm nhận xét 2 :...................................................................................
(Ghi rõ họ, tên, học hàm, học vị và chữ ký)
Luận văn thạc sĩ được bảo vệ tại Trường Đại học Bách Khoa, ĐHQG Tp. HCM
ngày . . . . . tháng . . . . năm . . . . .
Thành phần Hội đồng đánh giá luận văn thạc sĩ gồm:

(Ghi rõ họ, tên, học hàm, học vị của Hội đồng chấm bảo vệ luận văn thạc sĩ)
1. ..............................................................
2. ..............................................................
3. ..............................................................
4. ..............................................................
5. ..............................................................
Xác nhận của Chủ tịch Hội đồng đánh giá LV và Bộ môn quản lý chuyên ngành
sau khi luận văn đã được sửa chữa (nếu có).
Chủ tịch Hội đồng đánh giá LV

Bộ môn quản lý chuyên ngành

1


TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA
PHÒNG ĐÀO TẠO SĐH

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
ĐỘC LẬP – TỰ DO – HẠNH PHÚC

Tp. HCM, ngày 15 tháng 07 năm 2011
NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨ
Họ tên học viên: NGUYỄN NGỌC DUY KHIÊM................. Phái: Nam
Ngày, tháng, năm sinh: 01 – 12- 1982...................................... Nơi sinh: TP.HCM
Chuyên ngành: Công nghệ và quản lý xây dựng ...................... MSHV: 00808569
I- TÊN ĐỀ TÀI: Phân tích các nhân tố rủi ro tài chính đối với các dự án xây dựng lấn
biển tại Việt Nam. Ứng dụng nghiên cứu dự án xây dựng Khu đô thị du lịch biển Cần Giờ
- Sài Gòn Sunbay
II- NHIỆM VỤ VÀ NỘI DUNG:

Phân tích, xếp hạng mức độ ảnh hưởng của các nhân tố rủi ro đến hiệu quả tài chính của
các dự án đầu tư xây dựng lấn biển ở Việt Nam
Xác định các nhóm nhân tố rủi ro chủ yếu ảnh hưởng đến hiệu quả tài chính của các dự
án đầu tư xây dựng lấn biển ở Việt Nam
Ứng dụng nghiên cứu phân tích rủi ro tài chính dự án Saigon Sunbay
Đề xuất các giải pháp kiểm soát và hạn chế rủi ro khi thực hiện dự án Saigon SunBay
III- NGÀY GIAO NHIỆM VỤ: 14/02/2011
IV- NGÀY HOÀN THÀNH NHIỆM VỤ: 15/07/2011
V- CÁN BỘ HƯỚNG DẪN: Phó GS.TS Nguyễn Thống
CÁN BỘ HƯỚNG DẪN

(Học hàm, học vị, họ tên và chữ ký)

CN BỘ MÔN
QL CHUYÊN NGÀNH

Nội dung và đề cương luận văn thạc sĩ đã được Hội đồng chuyên ngành thông qua.
TRƯỞNG PHÒNG ĐT – SĐH

Ngày
tháng
năm
TRƯỞNG KHOA QL NGÀNH


LỜI CÁM ƠN
Đầu tiên, cho phép tôi được gởi lời cám ơn đến thầy PGS.TS Nguyễn Thống, người
đã tận tình hướng dẫn tơi thực hiện và hồn thành luận văn trong suốt thời gian vừa qua.
Cho phép tôi gởi lời cám ơn đến các thầy, cô trong Bộ môn thi cơng và Quản lý xây
dựng đã tận tình dìu dắt và truyền những kiến thức quý báu cho tôi trong suốt thời gian

tôi học tại trường.
Cho phép tôi gởi lời cám ơn đến các đồng nghiệp, bạn bè trong Công ty Cổ phần Đô
thị Du lịch Cần Giờ đã tạo điều kiện, hỗ trợ và có những góp ý quý báu cho tơi trong q
trình thực hiện luận văn
Cuối cùng, cho phép tôi được gởi lời cám ơn đến những người thân trong gia đình
tơi, những người đã hết lịng hỗ trợ và ủng hộ tơi trong suốt q trình thực hiện luận văn.
Một lần nữa xin được chân thành cám ơn!


TÓM TẮT
Dự án đầu tư xây dựng lấn biển là loại dự án đầu tư vào lĩnh vực xây dựng nhưng
có kết hợp với yếu tố du lịch và nghỉ dưỡng. Trên thế giới thì loại dự án đầu tư xây dựng
lấn biển đã phát triển từ lâu nhưng tại Việt Nam thì loại dự án này vẫn cịn khá mới. Việc
kết hợp hai lĩnh vực quan trọng là du lịch và bất động sản sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro về đầu
tư, đặc biệt là lĩnh vực tài chính. Vì vậy, việc phân tích các nhân tố rủi ro tài chính đối
với dự án đầu tư xây dựng lấn biển là rất quan trọng và cần thiết để từ đó có thể đề ra
phương án hạn chế những rủi ro có thể xảy ra và ra quyết định đầu tư vào dự án.
Với những lý do trên, tác giả chọn phân tích những nhân tố rủi ro tài chính đối với
dự án đầu tư xây dựng lấn biển nhằm giúp chủ đầu tư nắm rõ các loại rủi ro tài chính
có thể tác động đến dụ án và đề ra ra các biện pháp quản lý và kiểm soát rủi ro hiệu quả.
Trong luận văn này tác giả đã khảo sát, phân tích, nhận dạng những rủi ro tài chính ảnh
hưởng tới dự án. Đối với những biến định tính thì dùng phương pháp phân tích nhân tố
trong chương trình SPSS để nhóm các nhân tố chính để từ đó đề ra biện pháp quản lý tốt
hơn. Đối với biến định lượng, tác giả đã khảo sát số liệu, sử dụng mô phỏng Monte Carlo
để mô phỏng ảnh hưởng của các yếu tố rủi ro tới dự án đầu tư xây dựng lấn biển. Từ đó,
qua phỏng vấn các chuyên gia trong lĩnh vực đầu tư xây dựng lấn biển để đề ra các biện
pháp kiểm soát và quản lý các yếu tố rủi ro nhằm giúp chủ đầu tư đạt được mục tiêu
kỳ vọng khi quyết định đầu tư vào dự án.

ABSTRACT
Sea-encroached construction project is a project which combines tourism and resort.
In the world, sea-encroached construction project has been developed for a long time but
in Vietnam sea-encroached construction project is a new field. Combining two important
sectors are tourism and resort, sea-encroached construction project has many potential
risk, especially finance. So that, the risk analysis and management of its investment
project in sea-encroached construction project is very important, to set out plans for
limiting the risk that may occur and have a decision to invest in project.
For these reason, I chose to analyze and control the financial risk in sea-encroached
construction project to help developer better understand the project, identification the
risks and its impact on their project. In the thesis I have examined, analyzed, identified
the risks affecting the project. For quanlitative variables, use factor analysis method in
the SPSS programme to group the main factors which set out method for better
management. For quantitative variables the authors have surveyed the data, using Monte
Carlo simulationto simulate the effectsof risks factors to investment projects. from then,
through the interviews with experts in real estate tourism investment to put forward the
method of controllingand management of risks factors for investorsto achive the
objectives of investment projects.


F -X C h a n ge

PD

F -X C h a n ge

c u -tr a c k

N
y

bu
to
k
lic

CL C
CH
NG 1
TV N
................................................................................................... 6
1.1 Gi i thi u chung .................................................................................................... 6
1.1.1 Quá trình hình thành phát tri n c a các d án XD l n bi n
1.1.2 M t s d án

u t XD l n bi n ã và ang tri n khai t i Vi t Nam ............... 7

1.1.3 óng góp c a các d án
1.2 Xác

nh v n

Vi t Nam ............ 6

u t xây d ng l n bi n t i Vi t Nam ....................... 9

nghiên c u ................................................................................... 10

1.2.1 Lý do hình thành nghiên c u ............................................................................ 10
1.2.2 Các câu h i nghiên c u .................................................................................... 10
1.3 M c tiêu nghiên c u .............................................................................................. 10

1.4 Ph m vi nghiên c u ............................................................................................... 11
1.5. óng góp d ki n c a nghiên c u ......................................................................... 11

CH
NG 2
NG QUAN ................................................................................................... 10
2.1 Khái ni m d án

u t xây d ng l n bi n t i Vi t Nam ........................................ 11

2.1.1 Khái ni m d án

u t .................................................................................... 11

2.1.2 Khái ni m d án

u t xây d ng l n bi n t i Vi t Nam .................................. 11

2.2 Khái ni m v r i ro ................................................................................................ 12
2.3 Phân lo i r i ro ...................................................................................................... 12
2.4 Phân tích r i ro ...................................................................................................... 12
2.4.1 Phân tích

nh y............................................................................................ 12

2.4.2 Phân tích tình hu ng ....................................................................................... 13
2.4.3 Phân tích r i ro b ng mô ph ng Monte Carlo .................................................. 13
2.5 Qu n lý r i ro......................................................................................................... 14
2.6 Phân tích d án có xét

n r i ro ............................................................................ 16

2.7 L i ích c a vi c phân tích r i ro ............................................................................. 16
2.8 Các quan

m phân tích ........................................................................................ 16

2.8.1 Phân tích kinh t xã h i ................................................................................... 17
2.8.2 Phân tích tài chính .......................................................................................... 17

HVTH: Nguy n Ng c Duy Khiêm

1

.d o

o

.c

m

C

m

w

o

.d o

w

w

w

w

w

C

lic

k

to

bu

y

N

O
W
!

Lu n v n th c s

O
W
!

PD

c u -tr a c k

.c


F -X C h a n ge

PD

F -X C h a n ge

c u -tr a c k

N
y
bu
to
k
lic

2.9 Ph

ng pháp phân tích dịng ti n t ....................................................................... 18

2.9.1 Ph

ng pháp giá tr t

ng

ng .................................................................... 18

2.9.2 Ph

ng pháp su t thu l i n i t i ...................................................................... 19

2.9.3 Ph

ng pháp t s l i ích trên chi phí ............................................................. 19

2.9.4 Th i gian hoàn v n ......................................................................................... 20
2.10 Các nghiên c u tr

CH
PH

c ây..................................................................................... 20

NG 3
NG PHÁP NGHIÊN C U .................................................................... 28

3.1. Quy trình nghiên c u ............................................................................................ 28

3.1.1 Phân tích r i ro ............................................................................................... 28
3.1.2 ánh giá x p h ng r i ro ................................................................................. 29
3.1.3

nh l

ng r i ro ............................................................................................ 30

3.1.4 Giám sát và ki m soát r i ro............................................................................ 31
3.2 Thu th p d li u ..................................................................................................... 30
3.2.1 Thi t k b ng câu h i ...................................................................................... 31
3.2.2 K thu t ph ng v n sâu................................................................................... 33
3.3 Lý thuy t th ng kê ................................................................................................. 34
3.3.1 T p h p chính và m u ..................................................................................... 34
3.3.2 Kích th

c m u .............................................................................................. 35

3.3.3 B ng kê và bi u
......................................................................................... 36
3.4 Ki m nh thang o ................................................................................................ 39
3.5 Ki m tra th và hi u ch nh b ng câu h i kh o sát .................................................. 40
3.6 Các y u t r i ro trong b ng câu h i....................................................................... 40
3.7 G i và nh n b ng câu h i kh o sát ......................................................................... 43
3.8 Các công c nghiên c u và phân tích d li u ......................................................... 44
3.8.1 Các cơng c nghiên c u .................................................................................. 44
3.8.2 Phân tích d li u ............................................................................................. 44
3.9 Mô ph ng Monte Carlo dùng ph n m m Crystal ball ............................................. 45

CH

NG 4
GI I THI U D

ÁN SAIGON SUNBAY VÀ PHÂN TÍCH D

LI U ....... 46

4.1. D n nh p v d án và s c n thi t ph i u t ....................................................... 46
4.2 M c tiêu và nhi m v
u t .................................................................................. 47
4.3 Ch
u t ............................................................................................................. 48

HVTH: Nguy n Ng c Duy Khiêm

2

.d o

m

w

o

.c

C

m

o

.d o

w

w

w

w

w

C

lic

k

to

bu

y

N

O
W

!

Lu n v n th c s

O
W
!

PD

c u -tr a c k

.c


F -X C h a n ge

PD

F -X C h a n ge

c u -tr a c k

N
y
bu
to
k
lic

4.4 Hình th c qu n lý d án ......................................................................................... 48
4.5 a m u t ..................................................................................................... 48
4.6 Quy mô u t xây d ng ........................................................................................ 48
4.7 V trí gi i h n ph m vi xây d ng d án .................................................................. 49
4.8
u ki n hi n tr ng ............................................................................................... 49
4.9 Quy ho ch xây d ng khu ô th du l ch bi n C n Gi ............................................ 49
4.10 Ch tiêu kinh t k thu t cho khu v c 600 ha........................................................ 54
4.11 Phân tích s li u kh o sát ..................................................................................... 55
4.11.1 C c u các thông tin c b n .......................................................................... 59
4.11.2 Phân tích s li u kh o sát .............................................................................. 55
4.12 Phân tích tài chính d án ...................................................................................... 72
4.12.1 Phân tích tài chính d án ch a xét
4.12.2 Phân tích tài chính d án có xét

n r i ro ................................................. 72
n r i ro..................................................... 88

CH
NG 5
T LU N VÀ KI N NGH .......................................................................... 107
5.1. K t lu n ................................................................................................................ 107
5.2 Ki n ngh ............................................................................................................. 109
5.3 M t s h n ch c a lu n v n và ki n ngh h ng nghiên c u ti p theo................... 109

PH L C ........................................................................................................ 110
ng câu h i kh o sát .................................................................................................. 111
Tài li u tham kh o ....................................................................................................... 116

HVTH: Nguy n Ng c Duy Khiêm

3

.d o

m

w

o

.c

C

m
o

.d o

w

w

w

w

w

C

lic

k

to

bu

y

N

O
W
!

Lu n v n th c s

O
W
!

PD

c u -tr a c k

.c

F -X C h a n ge

PD

F -X C h a n ge

c u -tr a c k

N
y
bu
to
k
lic

Danh sách các b ng bi u trong lu n v n
ng 1.1:

t s d án

u t xây d ng l n bi n ã và ang tri n khai t i Vi t Nam ..... 9

ng 3.1: Thang o

nh tính cho xác su t x y ra các bi n r i ro .................................. 29

ng 3.2: Thang o

nh tính cho m c

tác

ng các bi n r i ro................................ 30

ng 3.3: Các nhân t r i ro trong b ng kh o sát........................................................... 41
ng 3.4: Các công c ph n m m phân tích d li u ...................................................... 44
ng 4.1 C c u quy ho ch s d ng

t d án Saigon SunBay ..................................... 50

ng 4.2 Các ch tiêu k thu t d án Saigon SunBay .................................................... 55
ng 4.3 B ng ki m

nh thang o theo m c

tác

ng ............................................. 62

ng 4.4 B ng ki m

nh thang o theo kh n ng x y ra............................................... 63

ng 4.5 B ng x p h ng các nhân t r i ro theo m c

tác

ng ................................. 64

ng 4.6 B ng x p h ng các nhân t r i ro theo kh n ng x y ra .................................. 66
ng 4.7 X p h ng t ng h p m c

r i ro các nhân t ................................................. 68

ng 4.8 K t qu phân tích nhân t l n 1 ...................................................................... 69
ng 4.9 K t qu phân tích nhân t l n 2 ...................................................................... 69
ng 4.10 Ma tr n xoay các nhân t trên tr c chính sau cùng........................................ 73
ng 4.11 B ng th ng kê

n giá san l p m t s d án

u t xây d ng l n bi n.......... 91

ng 4.12 Công b ch s giá c a t ng c c th ng kê t 1995-2010 ............................... 93
ng 4.13 B ng th ng kê t giá ngo i t t 2001-2011 ................................................. 94

HVTH: Nguy n Ng c Duy Khiêm

4

.d o

o

.c

m

C

m

w

o

.d o

w

w

w

w

w

C

lic

k

to

bu

y

N

O
W
!

Lu n v n th c s

O
W
!

PD

c u -tr a c k

.c


F -X C h a n ge

PD

F -X C h a n ge

c u -tr a c k

N
y

bu
to
k
lic

Danh sách các hình trong lu n v n
Hình 1.1

l

ng và quy mơ các d án ô th du l ch bi n Vi t Nam............................... 6

Hình 3.1 Quy trình nghiên c u ........................................................................................ 28
Hình 3.2 Quy trình thu th p d li u ................................................................................. 32
Hình 4.1 Bi u

th i gian cơng tác trong ngành XD c a các

it

Hình 4.2 Bi u

v trí công tác trong ngành XD c a các

ng ph ng v n ............... 57

Hình 4.3 Bi u

cơng ty c a các

Hình 4.4 Bi u

lo i hình cơng ty c a các

Hình 4.5 Bi u

s d án TXD l n bi n mà các

Hình 4.6 Bi u

quy mơ DA TXDLB mà các

Hình 4.7 Bi u

s hi u bi t c a các

Hình 4.8 Bi u

Scree Plot ............................................................................................ 71

it

it

ng ph ng v n ......... 56

ng ph ng v n ................................................... 57

it

it

ng ph ng v n .................................... 58
it
it

ng ph ng v n t ng tham gia... 59
ng ph ng v n t ng tham gia ....... 60

ng ph ng v n v r i ro .............................. 60

Hình 4.9 Phân ph i xác su t c a bi n san l p cát ............................................................. 92
Hình 4.10 Phân ph i xác su t c a bi n l m phát .............................................................. 93
Hình 4.11 Phân ph i xác su t c a tuy n ê bi n .............................................................. 94
Hình 4.12 Phân ph i xác su t c a t giá ngo i t ............................................................. 95
Hình 4.13 Phân ph i xác su t c a bi n

n giá bán n n bi t th cao c p ......................... 96

Hình 4.14 Phân ph i xác su t c a bi n

n giá bán n n khách s n .................................. 96

Hình 4.15 Phân ph i xác su t c a bi n

n giá bán n n resort......................................... 97

Hình 4.16 Phân ph i xác su t c a bi n

n giá bán n n bi t th ngh d

Hình 4.17 Phân ph i xác su t c a bi n

n giá bán n n d ch v du l ch .......................... 98

ng ................... 97

Hình 4.18 Phân ph i xác su t c a bi n lãi su t vay ......................................................... 98
Hình 4.19 Phân ph i xác su t c a bi n t c

t ng (gi m) giá b t

Hình 4.20 Phân ph i xác su t c a bi n t c

kinh doanh b t

ng s n .................... 99

ng s n ......................... 100

Hình 4.21 Phân ph i xác su t c a bi n chi phí xây d ng bi t th V603 ......................... 101
Hình 4.22 Phân ph i xác su t c a bi n chi phí xây d ng resort 06 ................................ 101
Hình 4.23 Phân ph i xác su t c a bi n chi phí xây d ng khu qu ng tr

ng trung tâm ... 102

Hình 4.24 Phân ph i xác su t c a bi n k t qu NPV ..................................................... 102
Hình 4.25 Phân ph i xác su t c a bi n k t qu IRR ...................................................... 104
Hình 4.26 Phân ph i xác su t c a bi n k t qu B/C....................................................... 105
Hình 4.27

nh y các bi n r i ro

i v i NPV ............................................................ 106

Hình 4.28

nh y các bi n r i ro

i v i IRR ............................................................. 107

Hình 4.29

nh y các bi n r i ro

i v i B/C.............................................................. 107

HVTH: Nguy n Ng c Duy Khiêm

5

.d o

o

.c

m

C

m

w

o

.d o

w

w

w

w

w

C

lic

k

to

bu

y

N

O
W
!

Lu n v n th c s

O
W
!

PD

c u -tr a c k

.c


F -X C h a n ge

PD

F -X C h a n ge

N
y
bu
to

k
lic

CH
NG 1
TV N
1.1 Gi i thi u chung:
1.1.1 Quá trình hình thành phát tri n c a các d
Vi t Nam:

án xây d ng l n bi n

lâu, n c Vi t Nam v i u th b bi n dài (trên 3000 km b bi n) r t thu n l i
trong vi c phát tri n ngành du l ch bi n.
i ti m n ng s n có, các ơ th du l ch bi n ã d n hình thành và phát tri n Vi t
Nam ngày m t m nh m . Theo th ng kê c a Savills, n nay s l ng và quy mô các d
án ô th du l ch bi n Vi t Nam nh sau:

6

100

4

50

2

0

0

Total area (ha)
No. of projects

Quang Ninh

150

Quang Nam

8

Khanh Hoa

200

Ba Ria Vung Tau

10

Phu Yen

250

Ninh Binh

12

Nghe An

300

Da Nang

14

Hai Phong

350

(Ngu n: Nghiên c u c a Savills n m 2010)
Hình 1.1: S l

ng và quy mơ các d án ô th du l ch bi n

Vi t Nam

Trong b i c nh qu
t và xây d ng du l ch ang b thu h p d n do t c
ơ th
hóa và cơng nghi p hóa c ng thêm nhu c u phát tri n ngành du l ch, gi i trí ngh d ng
ngày càng cao thì trong kho ng 10 n m tr l i ây gi i pháp san l p l n bi n là gi i pháp
t áng quan tâm b i l nó s giúp t o nên qu
t d i dào, m t khác t o ra môi tr ng
sinh thái g n v i c nh quan thiên nhiên, thân thi n v i môi tr ng, ph c v cho vi c thúc
y phát tri n ngành du l ch.

HVTH: Nguy n Ng c Duy Khiêm

6

.d o

m
o

.c

Binh Thuan

c u -tr a c k

C

m

w

o

.d o

w

w

w

w

w

C

lic

k

to

bu

y

N

O
W
!

Lu n v n th c s

O
W
!

PD

c u -tr a c k

.c


F -X C h a n ge

PD

F -X C h a n ge

c u -tr a c k

N
y
bu
to
k
lic

Nhìn chung, các nhà khoa h c v môi tr ng u ng h gi i pháp l n bi n và coi
ó là vi c c n làm ph c v cho các m c tiêu kinh t và ch
ng ng phó v i tác ng
a bi n i khí h u. Ti n s Bùi Qu c Ngh a, Ch t ch kiêm T ng giám c Công ty c
ph n T v n Phát tri n Duyên H i, cho bi t ch riêng doanh nghi p c a ông, th i gian qua
ã m nh n vi c t v n cho h n 10 d án khu ô th l n bi n d c theo b bi n t V ng
Tàu t i các t nh mi n Trung. Ơng nói: “Vi t Nam là m t trong nh ng qu c gia ch u tác
ng c a bi n i khí h u n ng n nh t. V n
chúng ta ph i i phó là bi n ang g m
nh m t li n, do n c bi n dâng và xói l . Theo tôi, l n bi n là m t gi i pháp ch ng bi n
i khí h u ch

ng. Vi c xây ô th l n bi n không ch làm t ng qu
t, mà cịn có th
ch
ng b o v ph n bãi bi n hi n h u. Cách làm này t t h n nhi u so v i ch th
ng
ng phó” (theo Th i báo kinh t Sài Gòn: www.thesaigontimes.vn/Home/dothi/quyhoach)
i u trong vi c tri n khai lo i d án này Vi t Nam có th k
n khu v c R ch
Giá Kiên Giang v i nhi u d án u t xây d ng l n bi n trên ph m vi r ng l n.
c
kh i công xây d ng t n m 1999, khi ó nhi u ng i t ra nghi ng v tính kh thi c a
án Khu ơ th l n bi n thành ph R ch Giá. Tuy nhiên, n nay sau h n 10 n m xây
ng, bên b Bi n Tây ã hình thành m t khu ô th hi n i và tr thành m n thú v
a du khách th m quan trong và ngoài n c m i khi du l ch n Kiên Giang. Tồn b
khu ơ th L n bi n thành ph R ch Giá hi n nay r ng kho ng 420 ha v i h t ng c b n
hoàn thành, quy ho ch t o ch
m i cho kho ng 64.000 ng i
(www.kiengianghomnay.net).
Tuy nhiên, ph i nhìn nh n s hình thành d án này giai
n u mang tính c
thù v du l ch ch a cao, nói úng h n nó ch y u gi i quy t nhu c u v
t nhi u h n.
Ch n khi th c s n r vào kho ng n m 2004-2005 tr i dài t B c chí Nam thì lo i d
án này m i mang m t t m vóc l n h n, khơng ch
n thu n gi i quy t nhu c u v
t
a mà còn là m t
m nh n v du l ch nh m thu hút khách du l ch trong và ngoài n c.
Cho n nay, trong b i c nh các d án b t ng s n ngh d ng ngày càng nhi u thì vi c
ch

u t ch n lo i d án này
t o nên s khác bi t làm t ng tính c nh tranh c ng là
u d hi u.
1.1.2 M t s d án

u t xây d ng l n bi n ã và ang tri n khai t i Vi t Nam:

Trong xu th t t y u ó, các khu ơ th du l ch l n bi n và o nhân t o d n d n
xu t hi n Vi t Nam ngày càng nhi u t B c chí Nam. Có th k
n m t s d án
i b t nh :

HVTH: Nguy n Ng c Duy Khiêm

7

.d o

m

w

o

.c

C

m
o

.d o

w

w

w

w

w

C

lic

k

to

bu

y

N

O
W
!

Lu n v n th c s

O
W
!

PD

c u -tr a c k

.c


F -X C h a n ge

PD

F -X C h a n ge

c u -tr a c k

N
y
bu
to
k
lic

STT

án

Ch

ut

Công ty CP
qu c t du l ch
Hòn D u

1

Hòn D u resort

2

p
h p resort cao
p
o nhân t o Daso
Nam
Hoa Ph ng

3

Khu ô th
Xanh -Sato

4

Khu ô th m i
qu c t a Ph c

ồn
Vi t

Cơng ty CP c
Cao gi i, l p máy
& xây d ng VIMECO
Công ty xây
ng Daewon
Cantavil

Quy
mô
(ha)

ng m c
ut

120

1700 t
VN

60

2000 t
VN

64,8

387 t
VN

210

250 tri u
USD

12

130 tri u
USD

420

500 t
VN

146

650 tri u
USD

m
tri n
khai

m

2005

2004

Qu n
S n,
Thành ph H i
Phòng

2007

Thành ph H
Long,
t nh
Qu ng Ninh

2008

Qu n H i Châu,
Thành ph
à
ng

2010

Thành ph Quy
Nh n, t nh Bình
nh

1999

Thành ph R ch
Giá t nh Kiên
Giang.

2009

Thành ph R ch
Giá t nh Kiên
Giang.

5

6

Ban
QLDA
Khu ô th l n bi n
n bi n R ch
ch Giá
Giá – t nh
Kiên Giang

7

Khu ô th ph c
p Phú C ng –
Kiên Giang

8

Công
ty
TNHH u t
Khu ô th R ch xây d ng –
i - An Hòa
th ng m i –
ch v Ng c
n

151

1000 t
VN

2009

9

Khu ô th m i l n

Công ty CP
Xây D ng và

96

400 t

2003

HVTH: Nguy n Ng c Duy Khiêm

c u -tr a c k

Qu n
S n,
Thành ph H i
Phịng

Cơng ty C
o nhân t o M i Ph n
u t
n
và D ch v
HBC

p oàn Phú
ng (PCG)

a

.d o

o

.c

m

C

m

w

o

.d o

w

w

w

w

w

C

lic

k

to

bu

y

N

O
W
!

Lu n v n th c s

O
W
!

PD

Ph ng An Hòa
và R ch S i –
thành ph R ch
Giá t nh Kiên
Giang.

Th xã Hà Tiên

8

.c

F -X C h a n ge

PD

F -X C h a n ge

c u -tr a c k

N
y
bu
to
k
lic

STT

án

Ch

bi n Hà Tiên

ut

Quy
mô
(ha)

VN

Kinh Doanh
t
T
(C&T).

10

Công
ty
TNHH T v n
Khu ô th du l ch thi t k xây
Nam Hà Tiên
ng th ng
i Nh n
t
(TPHCM)

11

Công
ty
TNHH
Khu du l ch ngh Winvest
mát gi i trí a n ng Investment
Nam
Sài Gịn Atlantis Vi t
Hotel
(thu c
t p

ồn Winvest
LLC, Hoa K )

12

Cơng ty c
ph n b t ng
n
Bình
Thiên
An
(BTA)

7,9944

Cơng ty C
Khu ô th du l ch
ph n
ô th
bi n C n Gi Du l ch C n
Saigon SunBay
Gi

600ha

13

o Kim C

ng

ng m c
ut

m
tri n
khai

100

a

t s d án

nh Kiên Giang.

2009

Th xã Hà Tiên
nh Kiên Giang.

2009

Khu Chí Linha L p, TP.
ng Tàu

1882 t
VN

2007

Qu n
TPHCM

1 t USD

2007

Huy n C n Gi ,
TPHCM

226 t
VN

307ha
ph n
t li n
4,1 t USD
và
610ha
n bi n

2,

u t xây d ng l n bi n ã và ang tri n khai t i Vi t Nam

1.1.3 óng góp c a các d án
+ Thu hút ngu n v n u t n
qu c t v i nét c tr ng là nh ng
nhi u ngu n v n t các nhà u t n

+ Thúc

u t xây d ng l n bi n t i Vi t Nam:
c ngoài vào Vi t Nam: các d án l n mang t m c
m nh n v du l ch khách s n nên s thu hút
c
c ngoài.

y ti m n ng du l ch c a khu v c nói riêng và c n

HVTH: Nguy n Ng c Duy Khiêm

c u -tr a c k

m

(Ngu n: T ng h p t Internet)
ng 1.1:

.d o

o

.c

m

C

m

w

o

.d o

w

w

w

w

w

C

lic

k

to

bu

y

N

O
W
!

Lu n v n th c s

O
W
!

PD

c Vi t Nam nói chung.

9

.c


F -X C h a n ge

PD

F -X C h a n ge

c u -tr a c k

N
y

bu
to
k
lic

+ Thúc y phát tri n kinh t các ngành có liên quan
i vi c làm cho nhi u lao ng a ph ng
1.2 Xác

nh v n

n d ch v v du l ch, t o c

nghiên c u:

1.2.1 Lý do hình thành nghiên c u:
t
u d nh n th y i v i các d án u t xây d ng l n bi n ó là th ng có
quy mơ và t ng m c u t r t l n, có th t vài tr m t
n vài ngàn t VN . Do ó,
n
t ra i v i các d án này là ph i làm sao phân tích và ki m sốt các lo i r i ro
tài chính c a d án, ánh giá
c hi u qu
u t m t cách ch t ch , n u không s gây
nên h u qu r t l n v m t tài chính, gây th t thốt, lãng phí và u t khơng hi u qu .
Có th l y ví d
n hình nh d án o nhân t o H i Âu t i t nh Kiên Giang do
Công ty CP u t Công nghi p Tân T o (ITACO) làm ch
u t . D án này

c tri n
khai t n m 2007 v i t ng m c u t 1488 t VN nh ng m i ây (ngày 14/10/2010)
sau 3 n m tri n khai, ITACO ã chính th c xin ng ng u t d án do g p ph i t s r i
ro v tài chính (ngu n: www.kiengiang.gov.vn ngày 26/10/2010).
Có th th y vi c phân tích tài chính trong
u ki n có xét n các y u t r i ro i
i các d án u t xây d ng l n bi n là h t s c quan tr ng và c n thi t, m t khác vi c
phân tích và ánh giá hi u qu
u t m t cách chính xác s là m t kênh thơng tin quan
tr ng thu hút các nhà u t góp v n vào th c hi n d án.
1.2.2 Các câu h i nghiên c u:
+ Các y u t r i ro nào có th nh h ng n v n
tài chính c a các d án u t
xây d ng l n bi n và m c
nh h ng c a các y u t ó n k t qu th c hi n d án là
nh th nào?
+ Các nhóm y u t r i ro ch y u nào (v m t
ch tiêu tài chính c a d án?

nh tính) có th

nh h

ng

n các

+ Trên c s xác nh các nhân t r i ro ch y u, xác nh xác su t y ra các nhân
ó khi tác ng vào d án, khi ó xác su t các k t qu th c hi n d án s nh th nào?
1.3

c ích nghiên c u:

Phân tích, x p h ng m c
nh h ng c a các nhân t r i ro
a các d án u t xây d ng l n bi n Vi t Nam
Xác nh các nhóm nhân t r i ro ch y u nh h
án u t xây d ng l n bi n Vi t Nam

ng

n hi u qu tài chính

n hi u qu tài chính c a các

ng d ng nghiên c u phân tích r i ro tài chính d án Saigon Sunbay

HVTH: Nguy n Ng c Duy Khiêm

10

.d o

m

w

o

.c

C

m
o

.d o

w

w

w

w

w

C

lic

k

to

bu

y

N

O
W
!

Lu n v n th c s

O
W
!

PD

c u -tr a c k

.c


F -X C h a n ge

PD

F -X C h a n ge

c u -tr a c k

N
y
bu

to
k
lic

xu t các gi i pháp ki m soát và h n ch r i ro khi th c hi n d án Saigon

w

SunBay.
1.4

it

ng và ph m vi nghiên c u:

không gian: Nghiên c u
tháng 6/2011
a

c th c hi n trong kho ng th i gian t tháng 1

m: nghiên c u th c hi n trên

Tính ch t
+ Các d án

c tr ng c a

it

n

a bàn thành ph H Chí Minh

ng nghiên c u:

u t xây d ng l n bi n

Vi t Nam

+ Ngoài c
m là d án xây d ng, các d án nghiên c u còn là d án kinh doanh
th ng m i, b t ng s n ph c h p g n li n v i y u t du l ch.
+ Các d án

c ch n d a trên t

ng

ng nh t

nh.

i t ng nghiên c u chính là D án Khu ơ th du l ch bi n C n Gi - Saigon
SunBay do Công ty C ph n ô th Du l ch C n Gi làm ch
ut
Quan
h u).
Giai
p d án

1.5

m phân tích: Quan

m phân tích theo góc nhìn c a ch

u t d án (ch

n nghiên c u: các r i ro tài chính
c nghiên c u xem xét trong giai
u t nh m m c ích ánh giá tính kh thi v tài chính c a d án.

n

óng góp d ki n c a nghiên c u:
m t h c thu t:

o l ng m c
xây d ng l n bi n;

nh h

ng c a các nhân t r i ro tài chính

o l ng xác su t x y ra các nhân t r i ro ch y u
ng l n bi n và xác su t thành công c a các d án này.

i v i các d án

i v i các d án

u

u t xây

m t th c ti n:
Trên c s k t qu phân tích, ra các gi i pháp v n d ng ki m sốt, h n ch r i
ro tài chính, ánh giá hi u qu
u t các d án u t xây d ng l n bi n trong th c ti n.

HVTH: Nguy n Ng c Duy Khiêm

11

.d o

o

.c

m

C

m
o

.d o

w

w

w

w

w

C

lic

k

to

bu

y

N

O
W
!

Lu n v n th c s

O

W
!

PD

c u -tr a c k

.c


F -X C h a n ge

PD

F -X C h a n ge

c u -tr a c k

N
y
bu
to
k
lic

CH
NG 2
NG QUAN
2.1 Khái ni m v d án
2.1.1 Khái ni m v d án

u t xây d ng l n bi n t i Vi t Nam:
u t xây d ng:

án u t xây d ng cơng trình là t p h p các
xu t có liên quan n vi c b
n
xây d ng m i ho c c i t o nh ng cơng trình xây d ng nh m m c ích phát tri n,
duy trì, nâng cao ch t l ng cơng trình ho c s n ph m, d ch v trong m t th i h n nh t
nh (theo Lu t xây d ng)
2.1.2 Khái ni m v d án

u t xây d ng l n bi n:

c b n, d án u t xây d ng l n bi n là m t d án
mang thêm m t s nét c tr ng sau:

u t xây d ng nh ng

Quy mô u t l n: di n tích khu v c u t có th lên n vài tr m ha, v n u t
vài tr m tri u USD vài t USD. Th i gian u t và hoàn v n c a d án th ng kéo dài
8-10 n m.
án là m t
m nh n v du l ch do s k t h p hài hòa gi a v
p t nhiên c a
bi n và các cơng trình ki n trúc hi n i do ó d án s g n li n v i y u t d ch v du
ch, khách s n, ngh d ng… do ó s thu hút
c ngu n v n u t c a n c ngoài và
ngo i t vào khu v c.
án g n li n v i y u t sinh thái và môi tr ng th hi n kh n ng ch

ng c a
con ng i trong vi c c i t o thiên nhiên, ch ng l i n n xâm th c l
t t i các vùng duyên
i ven bi n. Tuy nhiên
có th th c hi n lo i d án này ịi h i ph i có s kh o sát k
ng v m t môi tr ng, sinh thái hi n h u và ánh giá nh ng tác ng có th có c a d
án lên môi tr ng khu v c u t c ng nh lân c n c a d án c a các n v qu n lý
chuyên ngành v m t môi tr ng.
Do c thù là d án l n bi n do ó
tri n khai
c lo i d án này òi h i ph i
khai thác
c m t l ng cát r t l n ph c v cho công tác san l p l n bi n.
th c hi n
cv n
này òi h i các nhà u t d án ph i nghiên c u kh o sát các m cát trong
và lân c n khu v c u t , ng th i ánh giá
c tr l ng và các tác ng v sinh thái
môi tr ng i v i vi c khai thác này.
án g n li n v i y u t du l ch, do ó bên c nh vi c kh o sát v môi tr ng sinh
thái t nhiên khu v c u t và lân c n, vi c th c hi n d án c ng òi h i kh o sát nhân
v con ng i, nhu c u và ti m n ng phát tri n du l ch
a ph ng nói riêng và c khu
c nói chung. vi c kh o sát ánh giá này không ch th i
m hi n t i mà còn ph i k t

HVTH: Nguy n Ng c Duy Khiêm

12

.d o

o

.c

m

C

m

w

o

.d o

w

w

w

w

w

C

lic

k

to

bu

y

N

O
W
!

Lu n v n th c s

O
W
!

PD

c u -tr a c k

.c


F -X C h a n ge

PD

F -X C h a n ge

c u -tr a c k

N
y
bu
to
k
lic

p v i tình hình phát tri n trong t
ut .

ng lai cho

n khi d án

a vào khai thác hoàn v n

2.2 Khái ni m v R i ro:
Ngày nay có r t nhi u khái ni m v r i ro, có th li t kê

ây m t s khái ni m nh

sau:
Theo Frank Knight, h c gi M cho r ng: r i ro là s b t tr c có th

ol

ng

c

Theo Malurin Hart McCorty: r i ro là m t tình tr ng trong ó các bi n c x y ra
trong t ng lai có th xác nh
c
Theo t ch c tiêu chu n hóa th gi i (ISO): R i ro là s k t h p gi a các xác su t
y ra m t s ki n và nh ng h u qu tiêu c c c a s ki n ó.
Theo Bách khoa tồn th m Wikipedia: thì cho n nay ch a có
c nh ngh a
th ng nh t v r i ro. Nh ng tr ng phái khác nhau, các tác gi khác nhau a ra nh ng
nh ngh a r i ro khác nhau. Nh ng nh ngh a này r t phong phú và a d ng, nh ng t p
trung l i có th chia thành hai tr ng phái l n:
Theo tr ng phái truy n th ng, r i ro
c xem là s không may m n, s t n th t
t mát, nguy hi m. Nó
c xem là
u không lành,
u không t t, b t ng x y n.
ó là s t n th t v tài s n hay là s gi m sút l i nhu n th c t so v i l i nhu n d
ki n.R i ro còn
c hi u là nh ng b t tr c ngoài ý mu n x y ra trong quá trình kinh
doanh, s n xu t c a doanh nghi p, tác ng x u n s t n t i và phát tri n c a m t
doanh nghi p. Tóm l i, theo quan
m này thì r i ro là nh ng thi t h i, m t mát, nguy
hi m ho c các y u t liên quan n nguy hi m, khó kh n ho c

u khơng ch c ch n có
th x y ra cho con ng i.
Theo tr ng phái hi n i, r i ro là s b t tr c có th o l ng
c, v a mang tính
tích c c, v a mang tính tiêu c c. R i ro có th mang n nh ng t n th t m t mát cho con
ng i nh ng c ng có th mang l i nh ng l i ích, nh ng c h i. N u tích c c nghiên c u
i ro, ng i ta có th tìm ra nh ng bi n pháp phòng ng a, h n ch nh ng r i ro tiêu c c,
ón nh n nh ng c h i mang l i k t qu t t p cho t ng lai.
Theo sách l p và th m nh d án u t xây d ng c a PGS.TS Nguy n Th ng: r i
ro là s khác bi t gi a k t qu th c t x y ra và k t qu k v ng theo tính tốn.
Theo ý ki n ch quan c a ng i vi t thì nghiêng v tr ng phái hi n i c a
Wikipedia và c a PGS.TS Nguy n Th ng nhi u h n. Nh c n r i ro thì ph i nh c n s
khác bi t c tích c c l n tiêu c c so v i c tính ban u.

HVTH: Nguy n Ng c Duy Khiêm

13

.d o

m

w

o

.c

C

m
o

.d o

w

w

w

w

w

C

lic

k

to

bu

y

N

O

W
!

Lu n v n th c s

O
W
!

PD

c u -tr a c k

.c


F -X C h a n ge

PD

F -X C h a n ge

c u -tr a c k

N
y
bu
to
k
lic

2.3 Phân lo i r i ro:
r i ro thông th ng ng i ta chia ra làm hai lo i: r i ro có tính h th ng và r i ro
khơng có tính h th ng. khi r i ro là lo i khơng có tính h th ng. khi r i ro là lo i khơng
có tính h th ng, ng i ta s dùng hình th c a d ng hóa hình th c u t
gi m thi u
lo i hình r i ro này. Trong khi ó n u là lo i r i ro h th ng thì ph ng pháp a d ng hóa
ut
gi m r i ro là khơng có tác d ng vì khi ã là r i ro có tính h th ng nó s nh
ng lên tồn b ho t ng các ngành.
2.4 Phân tích r i ro: nh m m c ích ánh giá s thay i hi u qu c a d án khi các y u
u vào có s thay i. Thơng th ng ta có các ph ng pháp phân tích r i ro sau:
Phân tích

nh y

Phân tích tình hu ng
Phân tích r i ro b ng mơ ph ng
2.4.1 Phân tích

nh y:

Phân tích
nh y là ph ng pháp
ó ng i ta s kh o sát l n l t s thay i c a
ng y u t
u vào lên k t qu d án thông qua s thay i các giá tr ch tiêu ánh giá
án. t k t qu phân tích này ng i ta s s p h ng theo th t m c
nh y c a t ng
ut

u vào lên ch tiêu ánh giá hi u qu d án.
Trong th c hành ng i ta s cho t ng bi n u vào v i m t gia s nh t nh và xem
xét s thay i t ng ng c a ch tiêu ánh giá d án. Các gia s áp d ng ph bi n là
±5% n ±10% so v i giá tr ban u c a y u t
u vào. C n l u ý c bi t n các y u
u vào thay i có th làm o ng c k t lu n v d án: t d án không áng giá
thành áng giá và ng c l i.
Phân tích
nh y thu c lo i mơ hình mơ t , nh m tr l i lo i câu h i: “cái gì s x y
ra n u nh …?”. K t qu s giúp cho ta có thêm thơng tin nh n bi t bi n u vào nào là
quan tr ng. k t qu s dùng trong vi c l a ch n các bi n u vào trong phân tích r i ro
ng ph ng pháp mơ ph ng.
Ph

ng pháp phân tích

nh y có nh ng nh

+ Ch xem xét nh h ng c a t ng bi n
th nhi u y u t
u vào cùng thay i
+ Khơng trình bày
a s li u u vào là các

c

m sau:

u vào lên k t qu , trong khi th c t có

c b n ch t ng u nhiên c a s li u
i l ng ng u nhiên.

u vào, trong khi b n ch t

2.4.2 Phân tích tình hu ng:
Khác v i phân tích
nh y, trong phân tích tình hu ng ta xem xét s bi n i ng
th i c a các s li u u vào lên k t qu c a ch tiêu ánh giá hi u qu d án. m t s tình
HVTH: Nguy n Ng c Duy Khiêm

14

.d o

m
o

.c

C

m

w

o

.d o

w

w

w

w

w

C

lic

k

to

bu

y

N

O
W
!

Lu n v n th c s

O
W
!

PD

c u -tr a c k

.c


F -X C h a n ge

PD

F -X C h a n ge

c u -tr a c k

N
y
bu
to
k
lic

hu ng th ng
c phân tích là tình hu ng t t nh t, tình hu ng th ng x y ra và tình
hu ng x u nh t. trong m i tình hu ng ng i ta s xác nh t h p các bi n u vào.
Trong tr ng h p tình hu ng x u nh t mà ch tiêu d án cho th y d án v n áng giá

thì nên th c hi n d án. Trong tr ng h p t t nh t mà ch tiêu d án cho th y d án v n
không áng giá thì khơng nên th c hi n d án
Ph

ng pháp phân tích tình hu ng có nh ng nh

+ Xác su t
trong th c t .

c

m sau:

x y ra các t h p tình hu ng x u nh t, t t nh t là bé vì ít ph n ánh

+ Ch a trình bày h t
ch t các s li u u vào là các

c b n ch t ng u nhiên c a s li u
i l ng ng u nhiên.

u vào, trong khi b n

2.4.3 Phân tích r i ro b ng mơ ph ng Monte Carlo:
Trong hai ph
trên m c
thay
nhiên do ó mơ ph
lu t xác su t c a bi

ng pháp nói trên khi mô t s thay i giá tr bi n u vào u d a
i áp t tr c. trong th c t , bi n u vào th ng là các bi n ng u
ng k t qu
u ra d i d ng bi n ng u nhiên là h p lý h n. các quy
n u vào s
c xác nh d a trên:

+ S li u quan tr c trong quá kh
+ Ph

ng pháp chuyên gia

Trong tr ng h p c n thi t có th s d ng ki m
th ng kê c a bi n s d ng

nh th ng kê

ánh giá quy lu t

Ph ng pháp mô ph ng k t qu c a giá tr c a bi n nghiên c u u ra th ng s
ng ph ng pháp mô ph ng Monte – Carlo. Nó cịn g i là ph ng pháp th nghi m
th ng kê (Methods of Statistics) là m t ph ng pháp phân tích mơ t các hi n t ng có
ch a y u t ng u nhiên (nh các r i ro c a 1 d án) nh m tìm ra l i gi i g n úng nh t.
Th c hi n ph ng pháp mô ph ng này bao g m các b c:
Xác nh các bi n r i ro: d a trên th ng kê d li u quan sát trong quá kh , gán
phân ph i xác su t cho các bi n nghiên c u.
Xây d ng m t mơ hình mơ ph ng: là mơ hình tốn h c trình bày m i quan h
gi a bi n u vào và bi n u ra th hi n cho k t qu d án.
Th c hi n mô ph ng: m i mô ph ng t ng ng v i m i l n phát s ng u
nhiên, t ó thông qua quy lu t xác su t c a các bi n u vào s xác nh giá

tr c a các bi n u vào
xác nh
c giá tr c a bi n u ra t ng ng v i
mô ph ng. S l n mô ph ng s th c hi n nhi u l n và t ó s nh n
c
nhi u giá tr c a bi n u ra. Tóm l i, t k t qu mơ ph ng giá tr bi n u ra

HVTH: Nguy n Ng c Duy Khiêm

15

.d o

m

w

o

.c

C

m
o

.d o

w

w

w

w

w

C

lic

k

to

bu

y

N

O
W
!

Lu n v n th c s

O
W

!

PD

c u -tr a c k

.c


F -X C h a n ge

PD

F -X C h a n ge

c u -tr a c k

N
y
bu
to
k
lic

c trình bày d i d ng chu i th ng kê. S l n mô ph ng càng t ng, l i
gi i s h i t v quy lu t úng c a bi n nghiên c u.

w

Phân tích k t qu : t k t qu c a bi n u ra d i d ng th ng kê, ng i ta s

xác nh
c các c tr ng th ng kê c a bi n nghiên c u: giá tr trung bình,
l ch chu n, xác su t bi n nghiên c u n m trong gi i h n cho tr c…
Do kh i l ng tính tốn mơ ph ng v i ph ng pháp Monte Carlo l n, trong th c
hành có th s d ng các ph n m m nh Risk Master, Crystal Ball, insight…
nghiên
u.
u

m c a ph

ng pháp mơ ph ng:

+ ó là m t ph

ng pháp trung th c, khách quan

+ Có th áp d ng

n gi n và linh ho t

phân tích các tình hu ng ph c t p

+ ơi khi ây là ph
.

ng pháp duy nh t có th áp d ng

nghiên c u m t v n

+ Ph ng pháp mô ph ng cho phép i tho i tr c ti p v i ch ng trình tính
gi i quy t v n v i vi c t ra câu h i và u ki n “cái gì? và n u…”
+ Ph ng pháp mơ ph ng có kh n ng cho phép nghiên c u nh h ng luân
phiên c a các bi n lên k t qu c a bài tốn, t ó ta có th xác nh bi n quan
tr ng nh t nh h ng n k t qu
+ Ti t ki m

c th i gian

+ Ph ng pháp mô ph ng cho phép
ph ng pháp khác.
Khuy t

a vào các tình hu ng ph c t p so v i các

m:

+ Mô ph ng không a ra l i gi i t i u c th nh các ph ng pháp khác: quy
ho ch tuy n tính, PERT…ph ng pháp ch cho ra các k t qu d báo v i các xác
su t nh t nh.
+ Chúng ta ph i t o ra t t c các u ki n và ràng bu c
thân ph ng pháp mô ph ng không t
a ra l i gi i.

kh o sát l i gi i. b n

+ L i gi i c a m t v n
này thì th ng khơng chuy n
c cho v n
Nói m t cách khác thì m i l i gi i là cá bi t cho m i tr ng h p.

khác.

2.5 Qu n lý r i ro:
Qu n lý r i ro là q trình xác nh, phân tích và ch p nh n ho c h n ch nh ng
nguy c ti m n trong các quy t nh u t . Qu n lý r i ro là vô cùng c n thi t b t c khi
nào nhà u t ho c ng i qu n lý qu phân tích và c g ng nh l ng nguy c b l
trong m t quy t nh u t t ó có nh ng hành ng phù h p,
u ch nh l i m c tiêu

HVTH: Nguy n Ng c Duy Khiêm

16

.d o

o

.c

m

C

m
o

.d o

w

w

w

w

w

C

lic

k

to

bu

y

N

O
W
!

Lu n v n th c s

O

W
!

PD

c u -tr a c k

.c


F -X C h a n ge

PD

F -X C h a n ge

c u -tr a c k

N
y
bu
to
k
lic

u t và m c
r i ro có th ch p nh n
c. Nói m t cách n gi n qu n lý r i ro g m
có hai b c chính: xác nh rõ các r i ro ti m n trong m t quy t nh u t và do ó
ki m soát nh ng r i ro này theo cách phù h p nh t v i m c tiêu u t c a b n.

Qu n lý r i ro là m t quá trình nh n d ng, ánh giá các r i ro và
i phó v i r i ro"
Quy trình qu n lý r i ro bao g m các b

a ra bi n pháp

c sau:

- L p k ho ch r i ro.
- Xác

nh r i ro.

- ánh giá r i ro v m t
- ánh giá r i ro b ng

nh tính.
nh l

ng.

- L p k ho ch gi m tr các r i ro.
- Giám sát và

u khi n r i ro.

1. L p k ho ch r i ro - L p k ho ch cho các ho t ng và cách th c hi n qu n
lý r i ro cho m t d án xây d ng. B n có th xác nh ch qu n lý r i ro trong giai
n thi t k , giai
n thi công, hay giai

n v n hành và b o d ng công trình
hay là t h p c a 2 ho c 3 giai
n trên; b n c ng s xác nh ai s là ng i có
vai trị, trách nhi m trong vi c qu n lý r i ro m t tr ng h p trong giai
n thi
công là b n ph i s xác nh nhà th u ph i ch u trách nhi m cho vi c m b o an
tồn cho cơng nhân trong q trình thi công tránh các r i ro x y ra trong tr ng
p x y ra tai n n lao ng.
Ph ng pháp cho vi c l p k ho ch r i ro
ây là b n ph i s d ng các ngu n d
li u và các thông tin hi n có l p k ho ch.
Xác

nh các chi phí c n thi t cho vi c qu n lý r i ro.

2. Nh n d ng r i ro - nhà qu n lý ph i phân lo i và nh n d ng các r i ro trong quá
trình ho t ng xây d ng di n ra. Nguyên nhân c a các lo i r i ro này là t môi
tr ng bên trong hay bên ngồi: r i ro thay i i chính sách; r i ro do bi n
ng c a th tr ng; r i ro do các ho t ng c a chúa: bão l t, ng t, thiên tai
khác.
3. Phân tích nh tính - d a trên các lo i r i ro ã
c nh n d ng, nhà qu n lý s
ng các cơng c
nh tính các lo i r i ro: th t r i ro, và m c
c a r i ro
i v i d án.
4. Phân tích nh l ng - d a trên các thông tin r i ro trên k t h p v i các s li u
m c
th c t xác nh
c c a các lo i r i ro. Nhà qu n s d ng các công

HVTH: Nguy n Ng c Duy Khiêm

17

.d o

m

w

o

.c

C

m
o

.d o

w

w

w

w

w

C

lic

k

to

bu

y

N

O
W
!

Lu n v n th c s

O
W
!

PD

c u -tr a c k

.c


F -X C h a n ge

PD

F -X C h a n ge

c u -tr a c k

N
y
bu
to
k
lic

: cây quy t nh; phân tích
phân tích r i ro ánh giá m c

nh y, mơ hình mơ ph ng...
nh h ng c a các lo i r i ro.

a ra

5. K ho ch gi m tr r i ro- d a trên các phân tích r i ro. Nhà qu n lý s
các ph ng pháp tránh r i ro, chuy n r i ro, phòng tr r i ro..
6. Ki m tra và ki m soát r i ro - ln ln theo dõi các ho t
sốt nó ngay khi b t u.

c b ng
a ra

ng r i ro và ki m

" Qu n lý r i ro không ph i là giúp tránh và lo i b hoàn toàn r i ro mà giúp gi m
thi u các chi phí c a r i ro"
2.6 Phân tích d án có xét

n r i ro:

Trong q trình l p và phân tích d án, chúng ta ln ln ph i c tính các thơng
u vào c a d án trong t ng lai. S
c tính này hồn tồn có kh n ng khơng gi ng
i nh ng gì s x y ra trong t ng lai. Ngoài ra, trong quá trình v n hành d án ln ln
n t i các y u t ng u nhiên, không ch c ch n và ta không th l ng tr c
c. T t
nhiên, m t khi các y u t
u vào thay i s làm thay i ch tiêu ánh giá m c
hi u
qu c a d án.
2.7 L i ích c a vi c phân tích r i ro:
Vi c th c hi n phân tích r i ro có hi u qu s cung c p cho các nhà qu n lý d án
th thu t x lý c n thi t mà nó s làm t ng lên kh n ng thành công trong các d án b ng
cách nh n ra các khó kh n,
u này mang l i l i ích rõ ràng cho các nhà qu n lý d án
n khách hàng. Song song v i vi c qu n lý d án ã
c ti n hành lâu nay, các ph ng
pháp có liên quan, ch c n ng x lý r i ro úng pháp lu t mà nó t o ra s chú ý c bi t

trong qu n lý d án t i các r i ro trong d án c th là y u t c b n c a h ng qu n lý
án có hi u qu và hồn thi n. Nó th y
c r i ro ang nh h ng n s thành công
a d án, a ra hành ng
tránh r i ro, r i th c hi n k ho ch
gi m thi u nh
ng c a nguy c ó mà nó nên c th hố.
2.8 Các quan

m phân tích:

ánh giá hi u qu c a m t d án u t , ng i ta s xem xét d án d i hai khía
nh: hi u qu kinh t xã h i và hi u qu tài chính. Khi phân tích hi u qu kinh t xã h i,
chúng ta s
ng trên quan
m l i ích c a qu c gia, l i ích vùng
xem xét. trong khi
ó, khi phân tích hi u qu v tài chính, chúng ta s
ng trên quan
m c a nhà u t
v n ra
th c hi n d án. Do có s khác nhau theo quan
m phân tích trên, dịng
ti n trong tính tốn ch tiêu ánh giá d án cho hai phân tích nói trên c ng khác nhau.
2.8.1 Phân tích kinh t -xã h i:

HVTH: Nguy n Ng c Duy Khiêm

18

.d o

m

w

o

.c

C

m
o

.d o

w

w

w

w

w

C

lic

k

to

bu

y

N

O
W
!

Lu n v n th c s

O
W
!

PD

c u -tr a c k

.c


F -X C h a n ge

PD

F -X C h a n ge

c u -tr a c k

N
y
bu
to
k
lic

Phân tích kinh t xã h i là m t n i dung quan tr ng trong q trình l p d án
Nó có tác d ng chính sau ây:
+ ây là c s tính tốn

xác

ut .

nh quy mơ d án

+ ây là c s

nhà n

c xem xét và ra quy t

nh cho phép

u t hay không

+ ây là c s
nh

các t ch c tài chính, c quan tài tr v n xem xét

ra quy t

Phân tích kinh t là nh m m c ích ánh giá hi u qu mang l i c a d án i
i n n kinh t qu c dân (ho c vùng). L i ích kinh t c a m t d án là hi u s
các l i ích mà nên kinh t qu c dân và xã h i thu
c tr i nh ng óng góp mà
xã h i ph i b ra khi d án
c th c hi n và các chi phí xây d ng d án.
2.8.2 Phân tích tài chính:
Phân tích tài chính là b c phân tích nh m ph c v nhà u t
ánh giá hi u
qu d án trên quan m l i ích cá nhân b ti n th c hi n d án, m c tiêu c a
nhà u t là c c i l i nhu n th hi n trong phân tích tài chính
Các quan

m trong phân tích tài chính:

Phân tích tài chính theo quan
ó nhà u t xem nh ã có s
vay t các ngu n khác nhau
dòng ti n bi u th lãi vay trong s

m t ng u t (quan
m ngân hàng): theo
n ngu n v n
th c hi n d án (khơng ph i
trong ph ng pháp phân tích này khơng có
li u phân tích.

Phân tích tài chính theo quan
m ch
u t (ch s h u): theo ó ch
u
ph i vay v n v i m t t l nh t nh v ngu n v n v i các
u ki n v lãi
su t và th i gian tr n khác nhau
th c hi n d án
trong phân tích này,
các chi phí tr lãi
c xem nh chi phí d án và k ho ch tr n g c l n lãi s
c a vào dịng ti n phân tích tài chính.
Trong ph m vi lu n v n này, ng
theo quan m ch
u t (ch s h u):

i vi t s ti n hành Phân tích tài chính

Do s khác bi t v ý ngh a phân tích, vi c thi t l p dịng ti n trong tính tốn
phân tích kinh t và tài chính có khác nhau. trên c s ch tiêu tài chính c a
ph ng án xem xét mà nhà u t s ra quy t nh u t hay không. Do v y, v i
t d án xem xét, trên c s các ch tiêu ánh giá kinh t , tài chính c a m t d
án, ta có th có các tr ng h p sau:

Tr

ng h p 1: ch tiêu kinh t và ch tiêu tài chính

Tr

ng h p 2: ch tiêu kinh t

Tr

ng h p 3: ch tiêu kinh t không

Tr

ng h p 4: ch tiêu kinh t và ch tiêu tài chính

HVTH: Nguy n Ng c Duy Khiêm

u

t

t và ch tiêu tài chính khơng
t và ch tiêu tài chính
u khơng

t
t
t

19

.d o

m

w

o

.c

C

m
o

.d o

w

w

w

w

w

C

lic

k

to

bu

y

N

O
W
!

Lu n v n th c s

O
W
!

PD

c u -tr a c k

.c