Hợp đồng mua bán nhà ở trên địa bàn thành phố hà nội theo qui định của bộ luật dân sự năm 1995

BỘ T ư PHÁP

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TAO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

NGUYỄN VĂN TÙNG

HỢP ĐỔNG MUA BÁN NHÀ Ở TRÊN ĐỊA
BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI THEO QUI
ĐỊNH CỦA BỘ LUẬT DÂN s ự NĂM 1995
•

•

•

•

LUẬN VĂN THẠC s ĩ LUẬT HỌC

-1W

HÀ NỘI, NĂM 2005


BỘ T ư PHÁP

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

NGUYỄN VĂN TÙNG

HỢP ĐỔNG MUA BÁN NHÀ Ở TRÊN ĐỊA
BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI THEO QUI
ĐỊNH CỦA BỘ LUẬT DÂN s ụ NĂM 1995
•

•

•

•

Chuyên ngành: Luật Dân sụ
Mã số: 60 38 30
NGƯỜI HƯỚNG DẪN: TS PHÙNG TRƯNG TẬP

LUẬN VẢN THẠC s ĩ LUẬT HỌC

HÀ NỘI, NĂM 2005


1

MỤC LỤC
Trang
PHẦN MỞ ĐẦU

1

1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài

1

2. Tinh hình nghiên cứu đề tài

2

3. Phạm vi nghiên cứu đề tài

2

4. Mục đích của việc nghiên cứu đề tài

3

5. Kết quả và những đóng góp mới của luận văn

3

6. Phương pháp nghiên cứu

3

7. Cơ cấu của luận văn

4
CHƯƠNG 1

M Ộ T SỐ VẤN ĐỂ VỂ HỢP Đ ổ N G M U A BÁN NHÀ Ở

6

1. Khái niệm và đặc điểm của Hợp đồng mua bán nhà ở

6

1.1. Khái niệm chung về Hợp đồng mua bán nhà ở

6

1.2. Đặc điểm pháp lý của Hợp đồng mua bán nhà ở

9

1.3. Biện pháp bảo đảm việc ký kết và thực hiện Hợp đồng mua

10

bán nhà ở:
2. Q uá trình phát triển của pháp luật về Hợp đồng mua bán nhà ở

11

ở nước ta và Hà Nội từ nãm 1945 đến nay
2.1. Trước năm 1945
2.2. Từ năm ] 945 đến đến trước ngày 1/7/1991 ( ngày Pháp lệnh

11
12

nhà ở năm 199] có hiệu lực thi hành)
2.3. Từ ngày 1/7/1991 đến trước ngày 1/7/1996- ngày Bộ luật
dán sự năm 1995 có hiệu lực thi hành

13


11

2.4. Từ ngày 1/7/1996- ngày Bộ luật dân sự năm 1995 có hiệu

15

lực đến nay
CHƯƠNG 2
CHỦ THỂ, ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG, HÌNH THỨC VÀ HÌNH
THỨC CỦA HỢP ĐỔNG MUA BÁN NHÀ ở

17

1. Chủ thể của Hợp đồng mua bán nhà ở

17

2. Đối tượng của Hợp đồng mua bán nhà ở

39

3. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong Hợp đồng mua bán nhà ở

46

4. Hình thức, thủ tục của Hợp đồng mua bán nhà ở

49

5. Những tranh chấp phổ biến phát sinh trong quan hệ Hợp đổng mua

63

bán nhà ở trên địa bàn Hà Nội
CHƯƠNG 3
NHỮNG VƯỚNG MẮC TRONG VIỆC GIẢI QUYẾT CÁC
TRANH CHẤP VÊ MUA BÁN NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN HÀ
NỘI VÀ HƯỚNG HOÀN THIỆN CÁC QUI ĐỊNH CỦA PHÁP

72

LUẬT VỂ HỢP ĐỔNG MUA BÁN NIIÀ ở
1. Những vướng mắc trong việc giải quyết các tranh chấp về mua bán

72

nhà ở
2. Hướng hoàn thiện các qui định của pháp luật về Hợp đồng mua

73

bán nhà ở trong Bộ luật dân sự năm 1995.

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

76


PHẨN M Ở ĐẦU
1.

TÍNH CẤP THIẾT CỦA VIỆC NGHIÊN

cứu

ĐỂ TÀI

Bộ luật dân sự năm 1995 có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7/1996 là Bộ luật
dân sự đầu tiên của nước ta. Trong khoảng thời gian 8 năm có hiệu lực thi hành,
các qui định trong Bộ luật dân sự đã khơi thông các quan hệ dân sự vốn đã bị
đóng băng trong thời kỳ kinh tế kế hoạch hố tập trung trở nên sống dộng và
tính cực hơn. Đồng thời góp phần vào việc tạo lập các quan hệ dân sự, góp phần
lành mạnh các quan hệ xã hội, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể
tham gia.
Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện Bộ luật dân sự cũng đã bộc lộ những
hạn chế nhất định, nguyên nhân của những hạn chế đó là:
-

Nhiều qui định trong Bộ luật dân sự khó thực hiện trên thực tế làm hạn chế
sự Ihơng thống của các quan hệ dân sự.

-

Nhiều qui đinh mang tính nguyên tắc, thiếu cụ thể trong khi yêu cầu của các
quan hệ dân sự là phải thật sự cụ thể.

-

Sự phát triển của kinh tế thị trường, xu thế hội nhập kinh tế quốc tế dẫn tới
việc tất yếu phải hoàn thiện Bộ luật dân sự.
Khơng nằm ngồi ngoại lệ các qui định của Bộ luật dân sự, các qui định

pháp luật về Hợp đồng mua bán nhà ở cũng cần phải được xem xét lại ở khía
cạnh lý luận để có thể xây dựng được một số lý luận cơ bản nhất về Hợp đồng
mua bán nhà ở như: Khái niệm nhà ở, bản chất kinh tế- xã hội đặc biệt của nó,
đồng thời tìm hiểu khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở với vai trò là phương tiện
để các bên tham gia vào giao dịch mua bán nhà đạt được nguyện vọng của mình
dưới sự bảo đảm của pháp luật.
Từ việc nghiên cứu các qui định của pháp luật về bản chất, nội dung, hình
thức, trình tự và thủ tục của Hợp đồng mua bán nhà ở trên địa bàn thành phố Hà
Nội, những tranh chấp phổ biến thường xảy ra trong quan hệ mua bán nhà ở trên
địa bàn Hà Nội nhằm tìm ra những điểm chưa hợp lý, thiếu phù hợp với thực


2

tế...vv, là những yếu tố làm ảnh hưởng tới các giao lưu dân sự đang phát triển
mạnh mẽ trong đời sống xã hội của Hà Nội nói ricng và cả nước nói chung.
Trên cơ sở đó, học viên đưa ra các kiến nghị nhằm hoàn thiện các qui
định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở trong Bộ luật dân sự.
2.

TÌNH HÌNH NGHIÊN CÚXJ ĐỂ TÀI
Năm 1996, khi Bộ luật dân sự vừa mới có hiệu lực được khoảng ỉ năm,

Học viên Đặng Mạnh Tiến, Cao học Luật khoá I (1993- 1996) đã nghiên cứu đề
tài ‘7 / ọ/; đồng m ua bán nhà ở- M ột sô vấn đê lý luận và thực tiễn

Tuy nhiên,

tại thời điểm này các qui định của Bộ luật dân sự về hợp đồng mua bán chưa bộc
lộ hết những điểm hạn chế của nó, do vâỵ luận văn trên mới tập trung vào việc
nghiên cứu các qui định hiện hành của Bộ luật dân sự năm 1995 về Hợp đồng
mua bán nhà ở, kiến giải về cơ chế áp dụng pháp luật về Hợp đồng mua bán
nhà ở.
Thực tế cho thấy, tình hình mua bán nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội
diễn ra hết sức năng động và phức tạp, phát sinh nhiều mâuthuẫn, tranh
với nhiều nguyên nhân khác nhau, trong khi đó, hiện naychưa

chấp

có đề tài khoa

học nào nghiên cứu cụ thể vấn đề này trên địa bàn thành phố Hà Nội.
Với sự hướng dẫn của TS Phùng Trung Tập- Giảng viên Khoa Luật dân
sự, Trường đại học Luật Hà Nội, học viên mạnh dạn chọn đề tài “Hợp đồng
mua bán nhà ở trên địa bàn thành phô Hà Nội theo qui định của Bộ luật
dân sự năm 1995” với mong muốn tìm hiểu các qui định hiện hành của thành
phố Hà Nội về việc áp dụng các qui định của Bộ luật dân sự về Hợp đồng mua
bán nhà ở trên địa bàn thành phố và đóng góp một số kiến nghị nhằm hồn thiện
các qui định pháp luật về Hợp đồng mua bán nhà ở.
3.

PHẠM VI N G HIÊN CÚXJ ĐỂ t à i
Đề tài tập trung vào việc nghiên cứu các qui định của pháp luật liên quan

đến Hợp đổng mua bán nhà ở theo qui định của Bộ luật dân sự năm 1995, các
qui định của các cơ quan có thẩm quyền của thành phố Hà Nội trong việc triển


3

khai các qui định của Bộ Luật dán sự về hợp đồng mua bán nhà ở trên địa bàn,
trên cơ sở đó tìm ra những điểm hạn chế của các qui định này và đề xuất kiến
nghị nhằm hoàn thiện nó.
Trong q trình nghiên cứu, học viên có xem xét, nghiên cứu các qui định
về Hợp đồng mua bán nhà ở của nước ta từ năm 1945 đến thời điểm Bộ luật dân
sự năm 1995 có hiệu lực thi hành ngày 1/7/1996 và các qui định về Hợp đồng
mua bán nhà ở được qui định trong Bộ luật dân sự (sửa đổi) đã được chỉnh lý
trình quốc hội xem xét thơng qua lại lỳ họp thứ 7, Quốc hội khố XI.
4.

M ỤC Đ ÍC H CỦA V IỆC N G H IÊN c ứ u ĐỂ t à i

Đề tài nghiên cứu nhằm 2 mục đích sau:
1) Tìm hiểu các vấn đề về lý luận quy định của pháp luật liên quan đến hợp
đồng mua bán nhà ở theo qui định của pháp luật hiện hành và cơ chế thực
thi, vận dụng trong cuộc sống trên địa bàn thành phố Hà Nội.
2) Tìm ra những điểm hạn chế của các qui định về Hợp đồng mua bán nhà ở để
có cơ sở sửa đổi, bổ sung để hoàn thiện các qui định pháp luật về lĩnh vực
này.
5.

-

KẾT QUẢ VÀ NHŨNG ĐÓNG GÓP MỚI CỦA LUẬN VẢN
Giải quyết thống nhất nhận thức đối với những qui định pháp luật về hợp
đồng mua bán nhà ở theo qui định của Bộ luật dân sự năm 1995.

-

Tìm ra những điểm hạn chế, những điểm chưa phù hợp về Hợp đồng mua
bán nhà ở trong quá trình áp dụng pháp luật tại Việt Nam và trên địa bàn
thành phố Hà Nội.

-

Kiến nghị phương hướng hoàn thiện pháp luật và áp dụng pháp luật trong
lĩnh vực mua bán nhà ở tại Việt Nam nói chung và trên địa bàn thành phố Hà
Nội nói riêng.

6.
-

PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN

cứu

Phương pháp duy vật lịch sử: Quá trình hình thành và phát triển của qui định
về Hợp đồng mua bán nhà ở trong các thời kỳ


4

-

Phương pháp so sánh: Nghiên cứu các qui định của pháp luật và hiệu quả của
việc thực thi chúng, những ưu và khuyết điểm trong việc qui định đó.

-

Phương pháp phân tích, chứng minh: thơng qua một số vụ án cụ thể liên quan
đến Hợp đồng mua bán nhà ở, học viên chứng minh cho từng quan điểm về
Hợp đồng mua bán nhà ở trong từng trường hợp cụ thể.

7.

C ơ CÂU CỦA LUẬN VÃN: Ngoài phần mở đầu và kết luận, luận văn

bao gồm 3 chương với 9 mục.
NỘI DUNG CỦA LUẬN VẢN
Chương 1: MỘT s ố VÂN ĐỂ VỂ HỢP Đ ổ N G MƯA BÁN NHÀ ở
1. Khái niệm và đặc điểm của Hợp đồng mua bán nhà ở
2. Quá trình phát triển của pháp luật về Hợp đồng mua bán nhà ở ở nước ta
và Hà Nội từ năm 1945 đến nay
Chương 2: CHỦ THỂ, Đ ố i TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ HÌNH THỨC CỦA
HỢP ĐỔNG MUA BÁN NHÀ Ở
1. Chủ thể của Hợp đồng mua bán nhà ở
2. Đối tưựng của Hợp đồng mua bán nhà ở
3. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong Hợp đồng mua bán nhà ở
4. Hình thức, thủ tục của Hợp đồng mua bán nhà ở
5. Những tranh chấp phổ biến phát sinh trong quan hệ Hợp đồng mua bán
nhà ở trên địa bàn Hà Nội

Chương 3: NHỮNG VƯỚNG MẮC TRONG VIỆC GIẢI QUYẾT CÁC
TRANH CHẤP VỂ MUA BÁN NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI VÀ
HƯỚNG HOÀN THIỆN CÁC QUI ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỂ HỢP
ĐỔNG MUA BÁN NHÀ ở
1. Những vướng mắc trong việc giải quyết các tranh chấp về mua bán nhà ở
2. Hướng hoàn thiện các qui định của pháp luật về Hợp đồng mua bán nhà ở
trong Bộ luật dân sự năm 1995


KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHI
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO


6

CHƯƠNG 1
MỘT SỐ VÂN ĐỂ VỂ HỢP ĐỔNG MUA BÁN NHẢ ở
1.

Khái niêm và đăc điểm của Hơp đổng mua bán nhà ỏ

1.1.

Khái niệm chung về Hợp đồng mua bán nhà ở
Định hướng phát triển nhà ở đến năm 2020 đã được Chính phủ phê duyệt

theo Quyết định số 76/2004/QĐ-TTG ngày 6/5/2004, theo đó, mục tiêu của việc
phát triển nhà ở nhằm góp phần thúc đẩy kinh tế- xã hội, đáp ứng nhu cầu cải
thiện

chỗ ở của nhân dân, tạo động lực phát triển đô thị và nôngthôn bền vững

theo hướng

cơng nghiệp hố, hiện đại hố nhằm thực hiện có kết quảcác mục

tiêu tiêu cơ bản của Nghị quyết Hội nghị lần thứ V và lần thứ VII Ban chấp
hành trung ương Đảng khoá IX đã đề ra; mở rộng khả năng huy dộng nguồn vốn
đầu tư của các thành phần kinh tế và của xã hội tham gia phát triển nhà ở, thúc
đẩy hình thành và phát triển thị trường bất động sản, thực hiện hiệu quả chủ
trương kích cầu; thúc đẩy phái triển quỹ nhà ở cho người có thu nhập thấp được
mua nhà, thuê nhà phù hợp với điều kiện cụ thể của từng đối tượng; thực hiện
chính sách hỗ trợ cải thiện nhà ở đối với đồng bào dân tộc thiểu số, các hộ gia
đình sinh sống thường xuyên tại các khu vực thường xuyên bị thiên tai; góp
phần nâng cao chất lượng cuộc sống của nhân dân, phát triển nhà ở đô thị văn
minh, hiện đại, từng bước cải thiện chất lượng nhà ở nông thơn, giữ gìn và phát
huy bản sắc dân tộc, hiện đại, phù hợp với đặc điểm của từng địa phương.
Với mục tiêu trên như trên đủ thấy rằng Đảng và Nhà nước ta rất quan
tâm đến việc phát triển nhà ở, coi việc có nhà ở là khơng thể thiếu đối với việc
ổn định cuộc sống của nhân dân cũng như phát triển đất nước, đặc biệt nhà ở
cho những người có thu nhập thấp trong xã hội, những người khó khăn về nhà ở.
Mặl khác, về phương diện xã hội- nhà ở là phương tiện đáp ứng nhu cầu
ở, một nhu cầu thiết yếu nhất đối với sự tồn tại và phát triển của con người, v ề
phương diện kinh tế thì nhà ỏ' là một tài sản có giá trị lớn, có ý nghĩa quan trọng
đối với con người. Nhà ở luôn gắn với cuộc sống của con người, là nhu cầu


7

khơng thể thiếu đối với mỗi cá nhân, gia đình nên nó mang tính xã hội sâu sắc.

Nhà ở là một nhu cầu bức xúc của mỗi con người nên việc lạo lập nhà ở luôn là
mục liêu phấn đầu của họ trong suốt cuộc đời.
Phương thức tạo lập nhà ở của mỗi người là khác nhau, có thể do xây
dựng, thuê nhà ở, được tặng cho, thừa kế hoặc mua bán. Trong các phương thức
tạo lập nổi trên, việc mua bán nhà ở đang diễn ra ngày càng sôi động và phức
tạp, một mặt đáp ứng được nhu cầu nhà ở của các bên, mặt khác nó cũng tạo ra
những bất ổn, gây phiền toái cho các chủ thể tham gia vào việc mua bán khi
việc mua bán không thuận lợi, xảy ra các tranh chấp. Nhằm hạn chế các tranh
chấp phát sinh trong việc mua bán, pháp luật nước ta đã qui định việc mua bán
nhà phải thông qua Hợp đồng mua bán nhà ở.
( Họp đồng mua bán nhà ở là một dạng của Hợp đồng dân sự nói chung và
là một loại đặc biệt của Hợp đồng mua bán tài sản nói riêng, vì vậy nó có những
đặc điểm chung của hợp đồng dân sự và có đầy đủ các đặc điểm của Hợp đồng
mua bán tài sản. Tuy nhiên, do nhà ở có tính chất đặc thù riêng và mang tính xã
hội sâu sắc nên đã chi phối đến Hợp đồng mua bán nhà ở, tạo ra những đặc
điểm khác biệt so với các loại tài sản khác.
Theo qui định của pháp luật Việt Nam, việc mua bán nhà ở phải được tiến
hành thông qua Hợp đồng mua bán nhà ở. Hợp đồng mua bán nhà ở là mộl
phương tiện hữu hiệu để cả bên bán và bcn mua thoả thuận với nhau về giá cả,
diện tích nhà, giao nhà, giao tiền và các điều khoản khác. Khi hợp đồng đã được
ký kết, các bên tham gia hợp đồng phải thực hiện các quyền và nghĩa vụ như
trong hợp đồng đã qui định.
Việc mua bán nhà ở không chỉ đơn thuần là việc giữa các bên tham gia
giao kết với nhau mà vấn đề này còn đòi hỏi phải được đặt dưới sự quản lý,
giám sát của Nhà nước. Thông qua các cơ quan chức năng của mình, Nhà nước
thực hiện việc theo dõi diễn biến nhu cầu xã hội về nhà ở để lác độns điều chỉnh
nhu cầu đó, đồng thời giải quyết các tranh chấp phát sinh về mua bán nhà ở. Để
thực hiện điều này, pháp luật qui định, việc mua bán nhà giữa các bên phải tuân

8

thủ triệt để các qui định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở. Nếu các bên
không tuân theo các qui định của pháp luật hoặc không thực hiện đúng các điều
kiện thì hợp đồng khơng được ký kết hoặc dược ký kết nhimg vãn bị coi là vô
hiệu. Theo qui định của pháp luật nước ta, việc mua bán nhà ở phải được lập
thành văn bản và phải có chứng nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và
phải làm thủ tục sang tên quyền sở hữu.
Việc mua bán nhà ở là vấn đề quan trọng đối với cả hai bên: bên mua và
bên bán. Hợp đồng mua bán nhà ở do hai bên thoả thuận lập nên, thông qua sự
bàn bạc, thoả thuận dẫn đến nhất trí về các điều khoản của hợp đồng, khi đã
thống nhất, hai bên sẽ tiến hành ký hợp đồng. Nếu các bên không đi đến thống
nhất với nhau về điều khoản nào đó thì hợp đồng khơng được ký kết. Do đó,
việc ký kết Hợp đồng mua bán nhà ở phải bảo đảm sự tự nguyện của các bên
tham gia- đây chính là một nguyên tắc quan trọng trong việc giao kết Hợp đồng
mua bán nhà ở.
Trong Bộ luật dân sự năm 1995, các qui định về Hợp đồng mua bán nhà ở
được qui định trong 8 Điều (từ Điều 443 đến Điều 450). Bộ luật dân sự năm
1995 không nêu khái niệm Hợp đồng mua bán nhà ờ. Song thông qua khái niệm
chung về Hợp đồng dân sự, Hợp đồng mua bán tài sản đồng thời qua tính chất
của Hợp đồng mua bán nhà ở, có thể rút ra khái niệm về Hợp đồng mua bán nhà
ở như sau:
Hợp đổng mua bán nhà ở là sự thoả thuận bằng văn bản giữa bên
mua và bên bán, theo đó bên bán có nghĩa vụ chun giao ngơi nhà hoặc
phần nhà và quyền sở hữu đối với ngôi nhà hoặc phần nhà cho bên mua;
bên mua là chủ sỏ hữu ngôi nhà hoặc phần nhà do bên bán chuyển giao.
Bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán đúng thời hạn, địa điểm theo
phương thức các bên đã thoả thuận trong Hợp đồng mua bán nhà ở.
Cũnơ như các loại hợp đồng dân sự khác, sự thoả thuận của các bên là
yếu lố bắt buộc phải có khi tham gia giao kết hợp đồng. Đây là cơ sở để hình

thành nên bất kỳ một loại hợp đồng nào. Nếu khơng có sự thoả thuận thì khơng


9

thể hình thành một hợp đổng hoặc trong trường hợp sự thoả thuận của các bên vi
phạm các qui định chung về giao dịch dân sự được qui định từ Điều 137 đến
Điều 142 của Bộ luật dân sự năm 1995 thì hợp đồng đó bị vơ hiệu.
1.2.

Đặc điểm pháp lý của Họp đồng mua bán nhà ỏ
Họp đổng mua bán nhà ở là hợp đồng mua bán tài sản, do vậy, nó cũng

có đầy đủ các đặc điểm của hợp đồng mua bán. Hợp đồng mua bán nhà ở có ba
đặc điểm pháp lý sau đây:
- Hợp đổng mua bán nhà ở là hợp đồng song vụ, bên mua và bên bán nhà
ở đều có quyền và nghĩa vụ đối nhau. Bơn bán có quyền u cầu bên mua nhận
phần nhà hoặc ngôi nhà đã mua đúng thời hạn các bên đã thoả thuận, đồng thời
bên mua phải thanh toán cho bên bán khoản tiền mua nhà đúng thời hạn, địa
điểm và phương thức thanh toán mà các bên đã thoả thuận trong hợp đồng. Vc
phía bên mua nhà ở có nghĩa vụ thực hiện các quyền yêu cầu Irên cẳu bên bán
nhà, về phần mình, bên mua cũng có quyền yêu cầu bên bán có nghĩa vụ chuyển
giao cho mình ngơi nhà hoặc phần nhà đã bán theo đúng tình trạng của ngơi nhà
hoặc phần nhà mà các bcn đã thoả thuận, đồng thời bcn mua cũng có quyền yêu
cầu bên bán nhà ở có nghĩa vụ nhận khoản tiền bán nhà đúng thời hạn, địa điểm,
phương thức thanh toán mà các bên đã thoả thuận trong Hợp đồng mua bán nhà
ở. Như vậy, quyền và nghĩa vụ của bên mua nhà ở và bên bán nhà ở đối lập với
nhau, bên bán có quyền yêu cầu bcn mua thực hiện các hành vi nhất định và
ngược lại bên mua cũng có quyền yêu cầu bên bán thực hiện các hành vi nhất
định. Đặc điểm song vụ thể hiện rất rõ trong Hợp đồng mua bán nhà ở.

- Hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng có đền bù, khoản tiền mà bôn
mua nhà ở phải thanh toán cho bên bán nhà ở theo ihoả thuận hoặc theo qui định
của pháp luật là khoản đền bù cho việc bên mua nhận phần nhà hoặc ngôi nhà
và quyền sở hữu đối với phần nhà, ngôi nhà do bên bán chuyển siao. Hợp đồng
mua bán nhà ở có đặc điểm đền bù nhằm phân biệt với hợp đồng tặng cho nhà ở
và nhà ở mà một người có được do được cấp nhà tình nghĩa.


10

-

Hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng chuyển giao quyền sở hữu đối với

phần nhà hoặc ngôi nhà của bên bán sang cho bên mua nhà ở. Đây là một đặc
điểm để phân biệt Hợp đồng mua bán nhà ở với Hợp đồng cho thuê nhà ở, cho ở
nhà, gửi giữ nhà. Đối với các hợp đồng cho thuê nhà ở, cho ở nhờ, gửi giữ nhà ở
đều có sự chuyển giao nhà mà chủ nhà cho thuê, cho ở nhờ, gửi giữ sang cho
người thuc, người ở nhờ, người nhận giữ nhưng khơng có có việc chuyển giao
quyền sỏ' hữu đối với phần nhà, ngôi nhà sang cho bcn đi thuê, ở nhờ, bên nhận
giữ.
1.3. Biện pháp bảo đảm việc ký kết và thực hiện Hợp đồng mua bán nhà ỏ
Bộ luật dân sự năm 1995 có qui định một số biện pháp bảo đảm thực hiện
quyền và nghĩa vụ dân sự như cầm cố, thế chấp, đặt cọc, ký cược, ký quĩ, bảo
lãnh. Tuỳ từng loại nghĩa vụ dân sự mà biện pháp bảo đảm được lựa chọn áp
dụng cho thích hợp.
Đối với Hợp đồng mua bán nhà ở, biện pháp bảo đảm thường được lựa
chọn là đặt cọc. Điều 363 Bộ luật dân sự năm 1995 qui định: “ Đặt cọc là việc
một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quỷ hoặc các vật
cố giá trị khác ị gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn đ ể bảo đảm giao kết

hoặc thực hiện hợp đồng dân sự”. Tài sản đặt cọc có thể trả lại cho bên đặt cọc
hoặc trừ vào nghĩa vụ trả tiền nếu Hợp đồng mua bán nhà ở được ký kết, thực
hiện.
Việc đặt cọc trong Hợp đồng mua bán nhà ở thường được áp dụng ngay
tại giai đoạn giao kết hợp đồng, nó thể hiện việc bên mua tự nguyện hoặc theo
ycu cẩu của bên bán mà bên mua sẽ đặt trước một tài sản cho bên bán tạo nên sự
ràng buộc giữa hai bôn trong việc giao kết và thực hiện hợp đổng.
Việc đặt cọc trong việc mua bán nhà ở có thể lập thành văn bản riêng
hoặc ghi ngay trong Hợp đổns; mua bán nhà ở. Tuy nhiên, dù được lập thành văn
bản riêng thì hợp đồng này vẫn là một hợp đồng phụ, có hiệu lực phụ thuộc vào
hợp đổng chính là Hợp đồng mua bán nhà ở. Do đó, nếu có tranh chấp xảy ra


đối với việc mua bán nhà có đặt cọc thì việc đầu tiên cần phải xem xét Hợp
đồng mua bán nhà ở có vơ hiệu hay khơng.
Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện, thì tài sản đặt cọc được trả
lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trá tiền; nếu bên đặt cọc
từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng, thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận
đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng, thì phải
trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản
đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.
2.

Quá trình phát triển của pháp luât về Hơp đổng mua bán nhà ở ở

nuỏe ta và Hà Nôi từ năm 1945 đến nay
2.1. Trước năm 1945
Ở nước ta, các qui định về mua bán nhà ở có lịch sử từ rất xa xưa và được
hình thành một cách rõ nét vào thời Kỳ phong kiến. Trong thời kỳ này, nhà ở
luôn gắn liền với đất đai. Thời kỳ nhà Lý, Trần, Hồ lừ thế kỷ thứ XI đến thế kỷ

thứ XV, lần đầu tiên ruộng đất được tư hữu hoá và là đối tượng của hợp đồng
mua bán giữa tư nhân với nhau, các qui định đã hình thành Irong các văn tự thời
Trần, cụ thể trong Chiếu chỉ 1292 của nhà Trần qui đinh:
-

Nếu ruộng đất mà bán đoạn thì phải làm văn khế và phải có người làm
chứng. Người bán điểm chỉ ở bốn hàng sau, người mua điểm chỉ ở ba
hàng trước.

-

Văn khế phải được lập thành 02 bản như nhau, mỗi bên giữ một bản.

-

Nếu ruộng đất bán đoạn hoặc bán đứt thì khơng được chuộc lại.
Đến thời nhà Lê, với việc ban hành bộ Quốc triều hình luật các qui định

về hợp đồng đã được phát triển và hồn thiện hơn, trong đó đáng chú ý là đã qui
định các nguyên tắc trong giao kết hợp đồng là: nguyên tắc bình đẳng, tự
nguyện khi mua bán ruộng đất. Mọi giao kết hợp đồng do bị ức hiếp thì khơng
có giá trị, Điều 355 qui định: “ Người nào ức hiếp đ ể mua ruộng đất của người
khác thì phải biếm hai tư và cho lấy lại tiền mua”. Đồng thời Điều 366 cũng qui


12

định việc mua bán ruộng đất phải được lập thành văn khế và có xã trưởng chứng
kiến: “ Những người làm chúc thư văn k h ế mà không nhờ quan trưởng trong
làng viết thay vù cliứng kiến thì phạt so tníựnq, pliạt tiền theo việc nặng nhẹ.

Chúc thư văn k h ế ấy khơng có giá trị”. Đây là qui định đầu tiên của pháp luật
nước ta thể hiện sự quản ]ý nhà nước đối với các giao dịch dân sự quan trọng
mà cụ thể ở đây là giao dịch về đất đai, nhà ở.
Đến thời thực dân Pháp đơ hộ, người Pháp đã có những qui định về Hợp
đồng mua bán nhà ở của Bộ dân luật Pháp vào áp dụng tại Việt Nam, do vậy
việc mua bán nhà ở trong thời kỳ này được thực hiện theo qui định tại Bộ luật
dân sự của Cộng hoà Pháp. Các việc mua bán nhà ở, đất đai trong thời kỳ này
đựơc qui định rất chặt chẽ, theo đó, đất đai, nhà ở thuộc sở hữu lư nhân nếu tài
sản đó được tạo lập một cách hợp pháp. Nguồn gốc của nhà, đất và các cơng
trình trên đó được ghi nhận một cách thận trọng như mơ tả hướng, trích lục bản
đồ kèm theo, các chủ mua, chủ bán đã q u a... đều được đề cập đến một cách đầy
đủ, qui trình thực hiện việc mua bán cũng rất chặt chẽ. Các chủ thể tham gia ký
kết Hợp đồng mua bán nhà ở phải xuất trình cả các tài liệu về bản thân lẫn các
tài liệu về ngôi nhà tại Văn phòng trưởng kế và hiện nay các Hợp đồng mua bán
nhà ở lập từ thời pháp thuộc vẫn có giá trị sử dụng để chứng minh quyền sở hữu
đối với tài sản để mua bán, thừa kế.
2.2. Từ năm 1945 đến đến trước ngày l/7/1991( ngày Pháp lệnh nhà ở năm
1991 có hiệu lực thi hành)
Sau khi giành được chính quyền, từ Cách mạng tháng Tám năm 1945,
Nhà nước Việt Nam vẫn sử dựng mội số các quy định trong các bộ luật: Dân
luật Bắc Kỳ, Trung Kỳ, Nam Kỳ áp dụng cho 3 miền. Trong Bộ dân luật Bắc kỳ
qui định: “Vớ/Ỉ tự bán bất động sản phải lập trước Cơng chứng hoặc có chức
dịch thị tliực, nếu khơng thì vơ hiệu”. Các bộ dân luật qui định khá chi tiết việc
mua bán nhà ở, thủ tục mua bán, công chứng.
Đến năm 1952 Chủ tịch nước ban hành sắc lệnh số 85-SL ngày 29/2/1952
qui định về thể lệ trước bạ đối với các việc mua bán, cho, đổi nhà cửa, ruộng đất


13

đánh dấu sự ghi nhận ban đầu của Nhà nước ta về các qui định liên quan đến
vấn đề nhà cửa, cũng thơng qua đó, Nhà nước bắt đầu đặt ra các thiết chế để
quản lý về mặt Nhà nước đối với vấn đề đất đai, nhà cửa. Điều 1 sắc lệnh qui
định: “Các việc mua bán, cho và đổi nhà cửa, ruộng đất bắt buộc phải trước bạ
rồi mới dược sang tên trong địa bộ và sổ thuế. Việc chuyển dịch các tài sản khác
được miễn trước bạ”.
Sắc lệch 85-SL cũng đã qui định về thủ tục mua bán nhà ở như sau:
“Trước khi đem trước bạ, văn tự phải đưa Uỷ ban kháng chiến hành chính x ã
hay thị xã nhận thực chữ kỷ của các người mua, bán, cho, nhận đổi và nhận
thực những người bán, cho hay đổi là chủ những nlià cửa, ruộng đất đem bán,
cho hay đổi.”(Điều 3).
Cũng theo đó, người mua nhà là người phải nộp thuế trước bạ với mức
trước bạ là 8% tính vào thời điểm nhà cửa được bán. Đồng thời văn tự phải đem
trước bạ trong thời hạn là 4 tháng kể từ ngày văn tự được lập.
Ngày 29/7/1961 Chính phủ đã ban hành Nghị định số 114/CP về việc
thống nhất quản lý nhà, đất ở các thành phố, thị xã. Mục đích của việc ban hành
Nghị định này nhằm tăng cường việc quản lý nhà, đất ở các thành phố, thị xã để
việc sử dụng nhà, đất được hợp lý, đáp ứng nhu cầu về nhà ở của cơng nhân viên
chức và nhân dân. Theo đó, tất cả nhà, đất ở các thành phố, thị xã đều được Nhà
nước thống nhất quản lý (Điều 1). Việc mua bán, chuyển dịch quyền sở hữu đều
phải đăng ký và chịu sự giám sát của Nhà nước (Điều 5).
2.3. Từ ngày 1/7/1991 đến trước ngày 1/7/1996- ngày Bộ luật dán sự năm
1995 có hiệu lực thi hành
Ngày 26 tháng 3 năm 1991, Pháp lệnh nhà ở được ban hành đánh dấu một
bước quan trọng trong việc bảo vệ quyền sở hữu nhà ở của cơng dân, bảo đảm
cho cơng dân có quyền có nhà ở, trên cơ sở đó nhà nước tăng cường pháp chế xã
hội chủ nghĩa trong việc quản lý nhà ở. Một điểm quan trọng trong Pháp lệnh
qui định “ Cơng dân thực hiện quyền có nhà ở bằng việc tạo lập hợp pháp nhà ở
cho mình hoặc thuê nhà ở của chủ sở hữu khác theo quy định của pháp luật”

14

(Điều 1) và “Nhà nước công nhận và bảo vệ quyền sở hữu vê nhừ ở của cá
nhân và các chủ sở hữu khác”.
Nhà ở mà Nhà nước đang quản lý do trước đây thực hiện chính sách cải
tạo xã hội chủ nghĩa về nhà đất là nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước ” (Điều 2). Trên
cơ sở các nguyên tắc chung đó, Pháp lệnh qui định việc mua bán nhà rất cụ thể
như Hợp đồng mua bán nhà ở, quyền mua bán nhà ở, thủ tục mua bán nhà ở, cụ
thể:
- Về quyền bán nhà ở: Chỉ chủ sở hữu nhà ở mới được quyền bán nhà ở.
- Về Hợp đồng m ua bán nhà ở, Điều 31 qui định: Việc mua bán nhà ở
thuộc mọi hình thức sở hữu đều phải được thực hiện thông qua hợp đồng mua
bán nhà ở. Hợp đồng mua bán nhà ở được ký kết bằng văn bản giữa bên mua và
bên bán.
- V ề thủ tục m ua bán nhà ở, Điều 33 qui định: Hợp đồng mua bán nhà ở
phải được cơ quan công chứng Nhà nước hoặc Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm
quyền chứng thực và phải làm thủ tục đăng ký trước bạ sang tên tại cơ quan
quản lý nhà đất cấp được uỷ quyền.
- Việc bán nhà ở đang cho thuê, Điều 35 qui định: Chủ sỡ hữu muốn
bán nhà ở đang cho thuê phải thông báo trước cho bên thuê. Trong thời hạn ba
tháng kể từ ngày bên thuê nhận được thông báo bán nhà mà khơng ưng thuận,
chủ sở hữu có quyền bán nhà cho người khác.
- Bán nhà ở thuộc sở hữu nhiều người, Điều 34 qui định: Bán nhà ở
thuộc sở hữu nhiều người phải được sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các chủ
sở hữu.
Để cụ thể hoá Pháp lệnh nhà ở năm 1991, ngày 5 tháng 7 năm 1994
Chính phủ đã ban hành Nghị định số 60-CP về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử
dụng đấl ở tại đô thị, Nghị định số 61-CP về mua bán, kinh doanh nhà ở. Nghị
định 61-CP đã qui định chi tiết việc mua bán nhà ở: theo đó mua bán nhà ở là

việc chuyển quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở từ bên bán sang bên
mua thông qua hợp đồng được ký kết bằng văn bản giữa bên mua và bên bán


15

theo đúng quy định của pháp luật. Bcn bán phải là chủ hữu hợp pháp nhà ở và
chủ sử dụng hợp pháp đất ở. Trong mọi trường hợp khác, bên bán phải có giấy
uỷ quyền của chủ sở hữu hợp pháp nhà ở và chủ sử dụng hợp pháp đất ở đó được
cơ quan Cơng chứng Nhà nước chứng thực (Điều 3). Nghị định 61-CP cũng qui
định việc Bán nhà thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê; Kinh doanh nhà
ở và mua bán nhà khơng nhằm mục đích kinh doanh. Các qui định của 2 Nghị
định này hiện nay vẫn đang còn được áp dụng, đặc biệt là Nghị định 61-CP phần
liên quan đến việc bán nhà ở thuộc sở hữu của nhà nước cho người đang thuê.
Với sự ra đời của Pháp lệnh nhà ở năm 1991, Nghị định 60-CP, Nghị định
61 -CP và hàng loạt các văn bản hướng dẫn thi hành về vấn đề nhà ở đặc biệt về
Hợp đồng mua bán nhà ở đã tạo ra cơ sở pháp lý thúc đẩy các giao dịch dân sự
về nhà ở tăng nhanh. Tuy nhiên, do rất nhiều nguyên nhân khác nhau, các qui
định trong các văn bản này đã bộc lộ các nhược điểm kìm hãm sự phát triển của
các quan hệ dân sự nói chung, các quan hệ mua bán nhà ở nói riêng, gây ra rất
nhiều các tranh chấp và hậu quả pháp lý mà đến tận thời điểm này chúng ta vẫn
đang phải khắc phục. Trên cơ sở đó, yêu cầu phải hệ thống hoá, tập hợp hoá các
qui định về giao dịch dân sự nói chung và giao dịch dân sự về nhà ở nói riêng là
cần thiết, vì vậy dẫn tới sự ra đời của Bộ luật dân sự năm 1995.
2.4. Từ ngày 1/7/1996- ngày Bộ luật dân sự năm 1995 có hiệu lực đến nay
Bộ luật dân sự năm 1995 được Quốc hội thông qua ngày 28 tháng 10
năm 1995 và có hiệu lực thi hành từ ngày 1 tháng 7 năm 1996 đánh dấu bước
phát triển lớn trong kỹ thuật lập pháp của nước ta. Trong Bộ luật dân sự năm
1995, các qui định về Hợp đổng mua bán nhà ở được qui định trong 8 điều, từ
Điều 443 đến Điều 450. Nội dung chính của các điều luật này qui định về hình

thức của hợp đổng, thủ tục mua bán, quyền và nghĩa vụ của mỗi bên, bán nhà
thuộc sở hữu chung, bán nhà đang cho thuê.
Điều 443, Bộ luật dân sự năm 1995 qui định: Hợp đồng mua bán nhà ở
phải được lập thành văn bản, có chứng nhận của Cơng chứng nhà nước hoặc
chứng thực của Ưỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền.


16

Kể từ khi cơ quan Công chứng được ihành lập, việc mua bán nhà ở được
phịng cơng chứng Nhà nước chứng nhận với trình tự và thủ tục theo qui định
của pháp luật. Tại những nơi chưa thành lập Phòng cơng chứng thì việc chứng
nhận Hợp đồng mua bán nhà ở vẫn thực hiện tại Ưỷ ban nhân dân cấp huyện.
Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản- đáy là diều kiện bắt
buộc- trong đó ghi nhận toàn bộ nội dung của hợp đồng, ghi nhận ý chí, sự thoả
thuận của hai bên trong việc mua bán nhà ở. Sự thống nhất giữa bên mua và bên
bán được thể hiện thông qua chữ ký của mỗi bên và sự chứng kiến của công
chứng viên hoặc Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp huỵên (nơi chưa có Phòng cồng
chứng). Khi Hợp đồng mua bán nhà ở đã được chứng thực hoặc công chứng, các
bcn phải mang Hợp đồng mua bán nhà ở đó đến cơ quan có thẩm quyền làm thủ
lục trước bạ sang tên. Kể từ đó quyền sở hữu nhà ở mới chính thức được chuyển
từ người án sang người mua.
Trong dự thoả Bộ luật dân sự năm (sửa đổi), những qui định về Hợp đồng
mua bán nhà ở được qui định trong 5 điều luật, từ Điều 450 đến Điều 454 đã
được chỉnh ]ý trình Quốc hội Khố XI, kỳ họp thứ 7 xem xét thơng qua có sự
sửa đổi, bổ sung tại Điều 450 về hình thức Hợp đồng mua bán nhà ở: “Hợp đồng
mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có cơng chứng hoặc chứng thực,
trừ trường hợp pháp luật có qui định khác”. Tại các Điều 451 và Điều 453 cso
qui định về nghĩa vụ của bên bán (Điều 451) và nghĩa vụ của bên bán nhà (Điều
453).

Nhìn chung, những qui định về Hợp đồng mua bán nhà ở được sửa đổi, bổ
sung trong Bộ luật dân sự lần thứ nhất này đã cụ thể hơn.
Như vậy, có thể thấy rằng dù ở thời điểm nào, dưới chế nào đi nữa thì
Họp đồng mua bán nhà ở đều bị chi phối bởi hai yếu tố: Sự điều chỉnh của pháp
luật và sự quản lý của Nhà nước. Đây là nét cơ bản xuyên suốt quá trình hình
thành và phát triển của những qui định của pháp luật về Hợp đồng mua bán nhà
ở.


17

CHƯƠNG 2
CHỦ THỂ, ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG, HÌNH THỨC VÀ THỦ TỤC
CỦA HỢP ĐỔNG MUA BÁN NHÀ Ở
1.Chủ thể của Hơp đỏntĩ mua bán nhà ở
1.1.

Điều kiện của Chủ thể:
Xuất phát từ bản chất xã hội của nhà ở là tài sản lớn, gắn liền và bảo đảm

cuộc sống cho con người. Mặt khác, theo qui định của pháp luật, nhà ở là loại
tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, do vậy các chủ thể tham gia giao dịch nhà ở
ngoài việc thoả mãn các yêu cầu pháp luật qui định đối với các giao dịch dân sự
thông thường còn phải tuân thủ các điều kiện chặt chẽ khác.
Theo qui định tại Điều 131 Bộ luật dân sự năm 1995 thì người tham gia
giao dịch có năng lực hành vi dân sự Đây là điều kiện bắt buộc để giao dịch dân
sự có hiệu lực.
Trở lại vấn đề lý luận về năng lực hành vi dân sự thì: Năng lực hành vi
dân sự của cá nhân là điều kiện tiền đề và quan trọng nhất để cá nhân tham gia
vào giao dịch dân sự. Điều 19-Bộ luật dân sự năm 1995 qui định năng lực hành

vi dân sự của cá nhân là khả năng của cá nhân bằng hành vi của mình xác lập,
thực hiện quyền và nghĩa vụ dân sự. Theo đó, cá nhân chỉ được coi là có đầy đủ
năng lực hành vi dân sự khi người đó trịn 18 tuổi, trí não phái triển bình thường.
Điều đó đồng nghĩa với việc người đó nhận thức được đầy đủ về hành vi, công
việc và hậu quả pháp lý của việc mình làm và có đủ khả năng điều khiển hành vi
của mình.
Theo suy đốn của các nhà làm luậl thì trong điều kiện bình thường,
người thành niên từ đủ 18 tuổi trở lên là người có năng lực hành vi dân sự đầy
đủ. Theo Bộ luật dân sự năm 1995, những người dưới 6 tuổi là những người
khơng có năng lực hành vi dân sự (Điều 23); người có năng lực hành vi dân sự
hạn chế là người có độ tuổi từ 6 đến dưới 18 tuổi (Điều 22); người mất năng lực
hành vi dân sự là những người do bị mắc các bệnh tâm thần hoặc mắc các bệnh


18

khác mà không thể nhận thức, làm chủ được hành vi của mình, thì theo u cầu
của người có quyền, lợi ích liên quan. To à án ra quyết định tuyên bố mất năng
lực hành vi dân sự trên cơ sở kết luận của tổ chức giám định có thẩm quyền
(Điéu 24); ngưừi hạn chế năng lực hành vi dân sự là người nghiện ma tuý hoặc
nghiện các chất kích thích khác dẫn đến phá tán tài sản của gia đình, thi theo
u cầu của người có quyền, lợi ích lién quan, cơ quan hoặc tổ chức hữu quan,
Toà án có thể ra quyết định tuyên bố là người bị hạn chế năng lực hành vi dân
sự (Điều 25).
Người mất năng lực hành vi dân sự không được tham gia vào các giao
dịch dân sự, mọi giao dịch dân sự của họ phải do người đại diện thcp pháp luật
xác lập, thực hiện. Nếu người mất năng lực hành vi dân sự ký Hợp đổng mua
bán nhà ở thì Hợp đồng mua bán nhà ở đó là vơ hiệu.
Người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự thì phạm vi hạn chế đến đâu sẽ
do Toà án quyết định. Các giao dịch trong phạm vi bị hạn chế của người bị hạn

chế năng lực hành vi dân sự do người đại diện thực hiện. Mọi giao dịch dân sự
liên quan đến tài sản của người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự phải có sự
đồng ý của người đại diện theo pháp luật, trừ giao dịch nhỏ nhằm phục vụ nhu
cầu sinh hoạt hàng ngày. Do đó, nếu người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự
ký Hợp đổng mua bán nhà ở mà không được sự đổng ý của người đại điện thì
Hợp đồng mua bán nhà ở đó bị coi là vơ hiệu.
Việc pháp luật qui định điều kiện về năng lực hành vi dân sự của chủ thể
Hợp đồng mua bán nhà ở bảo đảm cho các bên tham gia vào Hợp đồng được
giao kết một cách an toàn, hoàn toàn tự nsuyện, bình đảng, thiện chí, hợp tác,
trung thực và ngày thẳng Ihco qui định tại Điều 395, Bộ luật dân sự năm 1995
về nguyên tắc giao kết hợp đồng dân sự. Mặt khác việc qui định năng lực hành
vi dân sự trong giao kết Hợp đồng mua bán nhà ở còn có ý nghĩa xác định trách
nhiệm dán sự của cùa người có đầy đủ năng lực hành vi dân sự thì phải gánh
chịu hậu quả pháp lý như việc bồi thường Ihiệt hại cho bên kia nếu có thiệt hại
xảy ra. Do vậy, nếu một hay các bén tham gia giao dịch mua bán nhà ở mà


19

khơng có đầy đủ năng lực hành vi dân sự thì giao dịch đó khơng có hiệu lực
pháp luật.
Chủ thể tham gia giao dịch mua bán nhà ỏ' cịn có thể là pháp nhân. Pháp
nhân tham gia giao dịch phải thoả mãn điều kiện về chủ thể được qui định tài
điều 94, Bộ luật dân sự năm 1995: Được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thành
lập, cho phcp thành lập, đăng ký hoặc cơng nhận; Có cơ cấu tổ chức chặt chẽ;
Có tài sản độc lập với cá nhân, tổ chức khác và tự chịu Irách nhiệm bằng tài sản
đó; Nhân danh mình tham gia các quan hệ pháp luật một cách độc lập và có thổ
trở thành nguyên đơn hoặc bị đơn trước Toà án. Như vậy, một tổ chức khi muốn
tham gia vào quan hệ mua bán nhà ở phải có tư cách rõ ràng.
1.2. Các loại chủ thê

-

Chủ thể là sở hữu chung: theo qui định tại Điều 237, Bộ luật dân sự

năm 1995 thì việc bán nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất của nhiều người phải
được sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các chủ sở hữu. Việc bán nhà ở thuộc sở
hữu chung theo phần không được làm ảnh hưởng đến quyền, lợi ích của các chủ
sở hữu chung khác. Các chủ sở hữu chung khác có quyền được ưu tiên mua iheo
quy định tại khoản 3 Điều 237 của Bộ luật dân sự năm 1995.
Đây là điều kiện ràng buộc chủ thể là bên bán nhà ở thuộc quyền sở hữu
chung, do vậy, khi tham gia Hợp đồng mua bán nhà ở, bên bán phải có nghĩa vụ
thơng báo cho bên mua về thành phần chủ sở hữu căn nhà đó để cho bên mua
biết và yêu cầu bên bán phải có cam đoan về thành phần chủ sở hữu của nhà
đem bán, trong trường hợp nhà đem bán thuộc sở hữu chung thì phải làm thủ tục
cần thiết:
Nếu nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất thì các chủ sở hữu phải cùng
đứng tên và ký lên trong Hợp đồng mua bán nhà ở, nếu trường hợp được uỷ
quyền cho một hay một số người bán nhà ở đó thì phải có giấy uỷ quyền theo
qui định của pháp luật.
Nếu nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần thì việc bán nhà trước tiên phải
ưu tiên cho các các chủ sở hữu có phần trong đó, nếu các chủ sở hữu này từ chối


20

và có văn bản thể hiện việc từ chối này thì người bán mới được bán cho người
khác khi đó người mua mới có quyền được mua phần nhà đó và bảo đảm không
làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu khác.
-

Chủ thể trong việc bán nhà ở đang cho thuê: Theo Điều 446 Bộ luật

dân sự năm 1995 thì trong trường hợp bán nhà ở đang cho thuê, thì bên thuê
được ưu tiên mua, nếu chưa có chỗ ở khác và đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của
nsười thuê nhà. Chủ sở hữu có quyền bán nhà ở cho người khác, nếu bên thuê
khước từ mua hoặc đã hết hạn thông báo mua mà bên thuê không trả lời.
Vấn đề đặt ra ở đây là hiểu nhà ở đang cho thuê như thế nào? Có thể hiểu
là cho thuê một phần nhà, hay một tồn bộ ngơi nhà, mục đích của người đang
thuê nhà là thuê nhà để ở hay là thuê nhà để kinh doanh hay với mục đích khác
với việc thuê nhà để ở. Theo ý kiến của học viên, khi xây dựng điều luật này thì
ý chí của nhà làm luật coi nhà ở đang cho thuê và được bán trong điều kiện là
nhà ở cho thuê để người thuê ở mà không phải là dùng vào mục đích khác. Tuy
nhiên vấn đề lại đặt ra là có phải trong trường hợp nào người thuê nhà để ở,
chưa có chỗ ở khác và đã thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ của người thuê nhà
cũng được ưu tiên mua khi nhà được bán hay khơng? Hay nói cách khác hiểu
như thế nào cho đúng về: “cho thuê nhà để ở”. Có thể hiểu rằng nhà ở được cho
thuê như một đơn vị bất động sản độc lập được người thuê dùng để ở, nghĩa là
nó phải có một diện tích tối thiểu của một căn nhà, cơng trình phụ tối thiểu đổ
phục vụ cho mục đích ở của người thuê nhà như nhà tắm, nhà vệ sinh, bếp.
Pháp luật qui định quyền ưu tiên mua nhà của người thuê nhà ở được đậí
ra với mục đích bảo vệ người thuê nhà tránh những xáo trộn có thể khi nhà cho
thuế dược đem bán. Như thế, người thuê có quyền được ưu tiên mua là người
phải có hợp đổng th nhà để ở và khơng hoặc chưa có ý định dời đi nơi khác.
Tuy nhiên, Điều 446 không qui định thời hạn của hợp đồng là ngắn hạn hay dài
hạn. Nhưng có thể hiểu rằng đối với hợp đổng th nhà dưới 6 tháng thì sẽ
khơng được ưu tiên quyền mua khi nhà ở được đem bán. Đồng thời nếu thuê nhà
ở trong ihời hạn 2-3 năm nhưng nếu khơng có ý định đinh cư lâu dài thì cũng