Cơn sốt đất ở hà nội và các giải pháp bình ổn giá đất của nước ta

CƠNG TRÌNH D ự THI
GIẢI THƯỞNG “SINH VIÊN NGHIÊN

c ứ u

KHOA H Ọ C ”

NĂM 2 0 0 3
t r

p

TÊN CƠNG TRÌNH

CƠN SỐT ĐẤT Ở HÀ NƠI VÀ CÁC
GIAI PHAP BINH ON GIA DAT CUA
NƯỚC TA
•

THUỘC NHĨM NGÀNH: XH2b

THƯVIỄN
TRƯỜNG ĐẠI H O C LÚ Â T HẢ NÔI
p u rẠ ',;. fy~.r
g *ỵỊ

—

------

—

------------

----------------------------------------------

4


mạc Lực
NỘI DUNG

TRANG

1

L Ờ I N ÓI ĐẦU

1

2

CHƯƠNG I: KHÁI QUÁT CHUNG VỀ VÂN ĐỂ SỐT ĐẤT

3

I. K hái niệm và đặc điểm

3

1. Đất đai và vai trò của đất đai

3

STT

2. Thị trường Bất động sản - một số vấn đề phương pháp

3

luận

4

3. Thị trường quyền sử dụng đất ở Việt nam

7

II. Sốt đ ất - những vấn đề chung

10

1.Giá đất

10

2. Khái niệm " sốt đất"

10

3. Đặc điểm của "sốt đất"

10

4. Hậu quả của "sốt đất"

11

CHƯƠNG II: NGUYÊN NHÂN, TH ựC TRẠNG SỐT ĐẤT
Ở HÀ NỘI VÀ NHŨNG CHÍNH SÁCH BÌNH Ổ n CỦA
NƯỚC TA.

14

I. N guyên n h ân

14

1. Nguyên nhân khách quan

14

2. Nguyên nhân chủ quan

18

II. T hực trạ n g sốt đ ất ở H à nội

23

1. Giai đoạn từ 1 9 9 8 -4 / 2000

23

2. Giai đoạn từ tháng 4/ 2000- 4/2001

24

3. Giai đoạn tháng 4/ 2001 - 4/ 2002

24

4. Giai đoạn từ tháng 4/ 2002 - nay

26

III. H ậu quả của sốt đất ở H à nội

28

IV. Cơ sở lý luận của việc khác phục hiện tượng sốt đất

31

1. Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai

31

2. Bảo về quyền lợi cho người sử dụng đất

32


3. Tính chất quá độ về hiện tượng sốt đất

33

V. Các chính sách bình ổn giá đất của Nhà nước ta

34

1. Định hướng của Đảng và Nhà nước

34

2. Hà Nội với việc thực hiện các chính sách bình ổn giá đất

36

của Nhà nước

4

CHƯƠNG III: KIẾN NGHỊ VỂ CÁC CHÍNH SÁCH BÌNH
42

ỔN GIÁ ĐẤT CỦA NƯỚC TA
I. Những bất cập trong việc ban hành và thực hiện các
chính sách, pháp luật của Nhà nước về đất đai.

42

1. Về hình thức

42

2. Về nội dung

42

II. Thực tiễn và kinh nghiệm trong quản lý thị trường
đất đai của một sô nước trên Thê giới

44

1. Kinh nghiệm của Trung Quốc

45

2. Kinh nghiệm của Australia

45

3. Kinh nghiệm của cộng hoà Pháp

46

4. Một số bài học rút ra từ kinh nghiêm Quốc tế

46

III. Kiến nghị về các chính sách bình ổn giá đất của Nhà
47

nước
1. Quan điểm quản lý trong nền kinh tế nhiều thành phầnđất đai cũng phải có nhiều dạng sở hữu

47

2. Cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở

47

3. Tăng cung cho thị trường

48

6

KET LUẠN

49

7

TÀI LIÊU THAM KHẢO

50
____

______


LỜI N ỏ l ĐẨU
Cùng với sự phát triển của nền kinh lê đất đai khơng cịn đơn thuần lả
nguồn tài nguyên quý giá, là tư liệu sản xuất quan Irọng mà dã trỏ thànli một loại
hàng hoá đặc biệt trên một lìiị trường cũng rất đặc biệt - thị trường bất dộng sản
(BĐS). Ngay từ khi mới hình thành, thị trường B fíS dã rấl phút triển, trong đỏ lĩnh
vực nhà đấl luôn thu hút được sự quan tâm chú ỷ của nhiều người bởi đây là mặl
hàng đem lại lợi nhuận cao. Giá nhà đấl vì th ế ngày càng tăng mạnh. Kinh nghiệm
các nước phát triển cho thấy nền kinh tế càng phát triển thì thị trường nhà đất
càng sôi động, chỉ cần nhà nước và pháp luật tỏ ra lỏng léo một chúi trong việc
quản lý thì những cơn sốt đất s ẽ đến nhanh chóng và đ ể lại hậu quả vô cùng
nghiêm trọng.
"Sốt đất" khơng phải ìà một ihuật ngữ q mới m ẻ đối với chúng la, bởi vì
những năm gần đây Việt Nam đã có những "cơn sốt" thực sư ở một sọ thành p h ố
lớn. Tiêu biểu nhất trong đố chính là thành p h ố - thủ đơ ỉ lù Nội.
Giai đoạn vừa qua, Việt Nam đã dại được tốc độ lăn ạ trưởng kinh t ế vào
loại khá trên th ế giới, cùng với việc luật đất dưi ngày càng mở rộng quyền của
người sử dụng đất, íhị trường BĐS nói chung và thị trường quyền sử dụng đất của
chúng la đ ã hình thành và đang phát triển với tốc độ nhanh. Hiện tượng nảy một
mặt phẩn ánh những thay dổi tích cực của bộ mặt nền kinh tê'V iệt Nam, nhưng
đồng thời do sự phát triển của loại thị trường này không tương ứng với mức sống
của người dân nên đã gây ra một "cơn sốt do" nhu cầu về đất và có những lác
động rảĩ không tốt đến nền kinh lể - x ã hội của dáĩ nước.
Hà nội là một irong những thành p h ố đầu liên của Việt Nam phải đối phó
với " căn bệnh khỏ chữa" này. Chính vì thế, việc kìm hãm cơn sốt giá nhà đấl được
coi là nhiệm vụ vỏ cùng cấp bách và cần thiết không chỉ đối với sự phái triển của
thành p h ố mà còn giúp các tỉnh, thành p h ố khác trong cả nước rút kinh nghiệm vù
có hướng đi đúng đắn cho thị trường BĐS trong đỏ có cả thị trường quyền sử dụng

đất.
Đối với em đây ỉà mộl vấn đề vỏ cùng lý thú và có ích cho việc học lập,
nghiên cíãi cũng như giúp nâng cao khả năng liếp cận với những chính sách, pháp
luật của Việt Nam. Nghiên cứu đề tài " Cơn sốt đất ỏ Hà Nội và những giải pháp
bình ổn giá đất", em hi vọng s ẽ góp phần nhỏ bé đem lại cho mọi người một cái


-

2

-

nhìn tổng th ế vể thực trạng thị trường quyền sử dụng đấl hiện nay của llà nội. Qua
đó, chúng ta s ẽ cùng nhau tìm hiểu nguyên nhân của những tồn tại và bất cập cũng
như luận bàn về hướng giải quyết những vấn để đó.
Đê tài gồm 3 chương:
Chương I: K hái quát chung vê vấn đề sốt đất
C hương / / : N guyên nhân và thực trạng sốt đất ở H à nội và những chính
sách bình ổn của nước ta.
Chương III: K iến nghị vê các chính sách bỉnh ổn giá đất của nước ta.
Đ ể hoàn thành đề tài này bản thân em đã có nhiều c ố gắng song chắc rằng
khơng th ể tránh khỏi những thiếu SĨI. Mơng nhà trường, thầy cơ và các bạn góp ý
bổ sung.


-

3

-

CHƯƠNG I:
KHÁI QUÁT CHƯNG VỂ VẤN ĐE SỐT ĐẤT
I. ^Kíttíi niènt ồ ĩtăe íTìẩnt:
1. Đất đai vả vai trỏ của đất đai:
Đấl đai là 1 nguồn tài nguyên thiên nhiên được hình thành vàchứa đựng
trong đó các tiềm năng của sự sống. Trong quá trình tồn tại và phát triển

sẵn

của xã

hội lồi người, vai trị của đất đai ngày càng trở nên quan trọng.
Bên cạnh các nguồn tài nguyên thiên nhiên q giá như nước, khống sản, khí
h ậu ,...., đất đai được coi là nguồn tài nguyên có giá trị nhất của mỗi Quốc gia.
Riêng đối với Việt Nam, vai trị này đã đưực khẳng định tại Lời nói đầu của Luật
đấl đai năm 1993: "Đất đai là nguồn tài nguyên Quốc gia vô cùng quý giá, là tư
liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan Irọng hàng đầu của môi trường sống, là
địa bàn phân bố các khu dân cư, xây đựng các cơ sơ kinh tế, văn hố, xã hội, an
ninh và quốc phịng."
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế xã hội, Đất đai khơng cịn đơn thuần
chí cịn là mộl nguồn tài ngun, một nhân tố không thể thiếu của sự sống mà nó
cịn tham gia vào nền kinh tế như một thứ hàng hoá quan trọng nhất, mộl thứ tài
sản giá tri nhất.
Trong bài "Một số ý kiến về chính sách đất đai" của đồng chí Võ Đại Lược Viện trưởng Viện kinh tế thế giới - Trung tâm khoa học xã hội và nhân văn có
đoạn viết: "nếu đất đai khơng phải là hàng hố thì thị trường thiếu hẳn một thứ hàng
hoá quan trọng nhất, và thiếu hàng hoá quan trọng nhấl thì thị trường đó khơng
phải là thị trường hoàn thiện được".
Giá trị kinh tế của đất đai càng cao thì đồng thời các vấn đề xã hội liên quan

tới nó cũng càng nhiều bởi vì nó đụng chạm đến lợi ích của mọi người trong xã hội
từ những người giàu có nhất cho tới những người nghèo khổ nhất. Các vụ kiện
tụng, tranh chấp lớn nhất đều là về những vấn đề đất đai.
Từ những vấn đề đó, chúng ta cũng thấy được rằng bên cạnh việc sử dụng và
bảo vệ nguồn tài nguyên quý giá này chúng ta phải quan tâm hơn nữa tới vấn đề
quản lý việc sử dụng và bảo vệ đất đai để có thể phát huy cao nhất tầm quan trọng
của nó trong nền kinh tế xã hội.


-

4

-

2. Thi trường bất đống sản - mốt số vẩn đề phương pháp luân:
2.1. Ỉiííỉ íĩọttợ iíitLi

Việc phân loại tài sản thành "bất động sản" và "động sản" có nguồn gốc từ luật
cổ La Mã, theo đó bấl động sản khơng chỉ là đất đai, của cải trong lịng đất mà cịn
là tất cả những gì được tạo ra trên mảnh đất như các cơng trình xây dựng, mùa
màng, cây trồng....tức là tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất
đai.
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều tiếp nhận cách phân loại tài sản
này. Tuy nhiên do sự khác nhau trong hệ thống pháp luật của từng quốc gia nên
những quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại của các nước cũng có những đặc
thù riêng. Ví dụ như Luật dân sự Nga có quy định bất động sản là "những đối
tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị

của chúng".Luật này còn cho rằng

"tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ..." cũng là bấí động sản. Trong khi

đó, Luật

dân sự của Thái Lan lại điều 100 nêu rõ: "bất động sản là đất đai hoặc những vật
gắn liền với đất đai hoặc hợp thành một thể Ihống nhất với đất đai"
Còn theo bộ luậl dân sự của nước cộng hồ xã hội chủ nghĩa Việt Nam tại
điều 181 thì bất động sản là những tài sản không di dời được, bao gồm:
-

Đất đai

-

Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả những tài sản gắn
Hến với nhà ở, cơng trình xây dựng đó.

-

Các tài sản khác gắn liền với đất đai.

-

Các tài sản khác do luật pháp quy định.

2 . 2 . lx ĩUị tm ờ ttíỊ h ấ t tĩộitiẬ n ín :

Bấl động sản đóng một vai trị quan trọng trong bất kỳ một nền kinh tế phát
triển toàn diện nào trên thế giới. Đó là một tài sản, có thể kinh doanh như bất kỳ tài

sản nào khác. Nếu đưực kinh doanh một cách íự do thơng qua các giao dịch tư
nhân, bất động sản có thể làm tăng lên các hoạt động kinh tế và có thể chiếm lới
30% trong cư cấu GDP của quốc gia. Vì vậy, sự hình thành, tồn tại và phát triển
của thị trường bất động sản là mộl tất yếu đồng thời nó cũng có ý nghĩa vô cùng to
lớn.
2.2.1. (Đinh. nụhĩu thi tnứntị hấi đỗnụ iíỉn:

Thị trường bất động sản (BĐS) có thể hiểu theo hai nghĩa: nghĩa rộng và
nghĩa hẹp. Theo nghĩa rộng, thị trường BĐS bao gồm tất cả các quan hệ trong các
ngành tạo lập BĐS, các thể chế hỗ trợ thị trường, các hoạt động có liên quan trực


-

5

-

tiếp đến giao dịch BĐS ..... Còn theo nghĩa hẹp, thị trường BĐS chỉ liên quan đôn
các giao dịch BĐS.
2 .2 .2 .rĐặe điếm của th ị tiúịiiíỊ

Ngồi những đặc điểm chung của thị Irường nói chung thì thị trường BĐS
cịn có một số đặc điểm riêng:
Độ kém hồn hảo của thị trường BĐS: mức độ hoàn hảo của thị trường BĐS
thấp hưn so với thị trường hàng hoá tiêu dùng và thị Irường tư liệu sản xuất khác,
dễ dẫn đến những độc quyền trong cạnh tranh, đặc biệt là trong lĩnh vực giá cả. Vì
vậy thị trường BĐS địi hỏi có sự can thiệp nhiều hưn của Nhà nước.
Tính phức lụp trong quan hệ giao dịch, thời gian giao dịch kéo dài và đời
hỏi những chi phí lớn. Quá uình chuyển nhưựng phụ thuộc vào nhiều thủ tục đặc

biệt là những thể chế quản lý của Nhà nước gắn liền với 2 bộ phận của thị trường
này là nhà và đất.
Sự khan hiểm ngày càng cao của đấl đai. Do đất đai là nguồn tài nguyên
khan hiếm nên rất dễ dẫn đến tình trạng đầu cơ về BĐS . Trong điều kiện một thị
trường thơng thống thì đầu cơ có phần tích cực trong việc phá vỡ sự cân bằng tĩnh
và kích thích các hành vi của cac bên tham gia, lạo thế cân bằng mới. Tuy nhiên
điều này cũng dễ phái sinh các tiêu cực như tăng giá, tăng nự ử mức cao, làm phá
vỡ thế cân bằng phát triển, tạo ra lam giác nợ gồm các bên ngân hàng- dân cư các iihà đầu lư.
Thị trường B fíS chi phối mạnh m ẽ một trong những yểu tô' đầu vào quan
trọng nhất của các ngành sản xuất, kinh doanh. Hàng hố BĐS có liên quan trực
tiếp đến tích luỹ tài sản cố định, trở thành yếu tố đầu vào quan trọng hàng đầu của
các ngành sản xuất kinh doanh. So với tích luỹ tài sản lưu động thì tích luỹ tài sản
cố định (trong đó BĐS chiếm tỉ trọng chủ yếu) thường lớn gấp 7-9 lần.
Tính nhạy cảm của thị trường BDS: thị trường BĐS rất nhạy cảm đối với các
biến động của các yếu tố kinh tế, chính trị và xã hội. Thị trường này dỗ bị "sốt" khi
nền kinh tế có mức tăng trưởng cao và cũng dỗ bị đóng băng khi kinh tế suy giảm.
Động thái và các chỉ số của thị trường BĐS(lượng giao dịch, giá cả, vịng quay
BĐS....) có mối quan hệ trực tiếp với nhiều thị trường khác như thị trường hàng
hoá, thị trường vốn, thị trường lao động... và trong m ột số điều kiện, nó cịn chịu
sự chi phối m ạnh mẽ của yếu tố tâm lý.
Cơ cấu thị trường BĐS rất đa dạng, thị trường bị phân khúc mạnh. Nhà nước
thường có sự can thiệp khá sâu vào thị trường này Ihơng qua các chính sách được


-

6

-

ấp dụng cho từng đối tượng khác nhau, nếu thiếu sự phối hợp đổng hộ sẽ tạo ra
nhừng sự hiệt lập làm giảm tĩnh hiệu quả của thị trường này.
2.2.3. QílĩữnỊỊ nhân lồ ẩnh Ittứniị iti'n n ỉ hình thành từt. ph ú t trìtn éti th ì
irttịnỊỊ ỢỈ^O(S:

- Sự tham gia của đất đai vào thị trường.
- Sự tăng trưởng kinh tế xã hội và tốc độ đô thị hố.
- Sự ổn định của chính trị, đặc biệt là các chú trương, chính sách và điều luật
liên quan đến thị trường BĐS.
- Sự hình Ihành và phát triển của các tổ chức kinh doanh và dịch vụ chuyên
ngành, các ngành kinh doanh và dịc vụ liên quan đến BĐS như các công ty tư vấn
địa ốc, trung tâm thông tin BĐS, cơng ty thiết kế xây dựng trang trí nội thất, sản
xuất vật liệu xây dựng, các công ty kinh doanh và phát triển hạ tầng.
- Sự gia tăng dân số làm tăng nhu cầu nhà ở và các cơ sở công nghiệp, thương
mại dịch vụ, hạ tầng kĩ thuật xã hội phục vụ cho sản xuất và tiêu dùng.
2.2.4. cluán íự Qỉhà nutâa itỏi nổi thi írtứnụ (B^ĐSỉ

Để thị trường BĐS hoại động có hiệu quả, sự quản lý của Nhà nước phải có sự
phối kết hợp giữa việc tạo ra nhiều điều kiện cần thiết với việc phải có sự can ihiệp
kịp thời và hợp lý đối với sự phát triển của thị trường này. Sự phối hựp ấy thổ hiện
ư các công việc cụ thể là:
-

Tạo khung pháp lý thích ứng với các nguyên tắc thị trường, khung pháp lý

này phải bao gồm việc định rõ hình thức sở hữu, quyền và nghĩa vụ của các bơn
tham gia thị trường, cơ chế và quy trình mua bán BĐS, cơ chế giải quyết tranh
chấp, vai trò của các cơ quan Nhà nước. Những nội dung của khung pháp lý này
phải thích ứng với các nguyên tắc thị trường, tạo sự bình đẳng đối với các chủ thể
đồng thời giảm thiểu sự can ihiệp của cơ quan Nhà nước vào các công việc cụ thể.

-

Xây dựng hệ thống quản lý BĐS: một hệ thống quản lý BĐS có hiệu lực sẽ

đảm bảo độ an toàn cho sự phát triển của thị trường BĐS, giảm tranh chấp đất đai,
cải thiện quy hoạch và phát triển kết cấu hạ tầng.
-

Thiết lập hệ thống thơng tin cơng khai, minh bạch có khả năng tiếp cận đối

với mọi đối tượng.
-

Các thông tin cơ bản về thị trường BĐS bao gồm Ihông Ún về quy hoạch,

thơng tin về địa chính, địa bạ và đăng ký địa bạ, thông tin về giá cả thị trường. Các
thơng tin này này địi hỏi phải được cung cấp đẩy đủ, chính xác, kịp thời cho


-

7

-

những đối tượng đã được pháp luật quy định nhằm tạo ra sự minh bạch của thị
trường.
-

Tạo điều kiện để thị trường quyết định giá cả theo nguyên tắc cạnh tranh.

-

Đối với thị trường BĐS có hiệu quả, giá cả được hình thành trên cơ sở

cung- cầu và theo nguyên tắc cạnh tranh khơng có độc quyền. Muốn vậy, số lượng
người mua và người bán phải đủ để giá cả đưực hình thành.
-

Tạo sự đồng hộ với sự phát triển của thị trường khác trong nền kinh tế, đặc

biệt là thị trường tài chính.
-

Hiệu quả hoạt động của thị trường BĐS gắn liền với sự phát triển của các

thị trường khác trong nền kinh tế, đặc biệt là thị trường tài chính. Các yếu tố của
thị trường tài chính bao gồm tài chính cho đầu lư BĐS, sử dụng BĐS để thế chấp,
phát triển giao dịch bảo đảm, cơ chế quản lý rủi ro và bảo hiểm, chứng khoán
BĐS.....
-

Tạo điều kiện để sử dụng các loại chuyên gia thị trường BĐS: 1 mạng lưới

các chuyên gia có khả năng hỗ trợ thị trường BĐS là cần thiết để đảm bảo cho
người dân hiểu rõ các quyền lợi và trách nhiệm của họ cũng như cách thức giao
dịch BĐS hợp pháp. Mạng lưới này gồm có các luật sư, thẩm phán, các chuycn gia
về chuyển nhưựng BĐS, các nhà môi giới BĐS, các nhà định giá BĐS...
Thực hiện điều tiết thị trường thông qua việc trự giá, trợ cấp, ưu đãi tín dụng,
thu thuế, phí, lê phí....nhằm han chế các khuyết tật của thị trường, nâng cao mức

độ hoàn hảo của thị trường.
3.Thi trưởnq quyền sử dunq đất ở Viẽt Nam:
Vấn đề "quyền sử dụng đất" ở Việt Nam được manh nha đề cập tới bắt đầu
từ chí thị 100 của Ban bí thư (1981) về việc giao đất cho hộ nông dân sử dụng ổn
định lâu dài. Nhưng phải mãi tới năm 1993, vấn đề này mới chính thức được đưa
vào trong Luật với việc quy định các quyền của người sử dụng đất trong Luật đất
đai 1993 và đến năm 1998, đây mới thực sự là một "đại vấn đề" khi Luật đất đai
sửa đổi, bổ sung 1 số điều của Luật đất đai năm 1993 đưa ra các quyền cụ thể của
ngưòi sử dụng đất và cơ chế thực thi các quyền đó.
3 . 1 . Q i n j ỉ t t i ử d ụ n g đâJU Q ,S ^O đ t ứ ị :

Căn cứ định nghĩa về QSD đất của giáo trình Luật đất đai của trường ĐH Luật
thì QSD đất có thể hiểu theo hai cách.


-

-

8

-

Theo nghĩa chủ quan thì QSD đất là khả năng pháp lý của một tổ chức hoặc

mộl cá nhân cỏ thổ sử dung đất vào một mục đích nhất định trong khn khổ pháp
luật cho phép.
-

Theo nghía khách quan thì QSD đất là một chế định pháp luật thuộc ngành

luật đất đai, tập hợp các quy phạm pháp luật điều chính việc sử dụng đất của các tổ
chức và cá nhân được Nhà nước cho phép sử dụng đất. Trong quá trình sử dụng
đất, cùng với việc hưởng quyền thì các chú thể sử dụng đất cũng phải thực hiện đầy
đủ các nghĩa vụ đối với Nhà nước. Các quyền và nghĩa vụ này được quy định cụ
thể trong các văn bản pháp luật đất đai là cơ sở pháp lý để người sử dụng đất sử
dung vốn đất đai của Nhà nước hợp pháp, hợp lý và có hiệu quả, một mặt đảm bảo
quyền và lợi ích cho chính các chủ thể sử dụng đất, mặt khác cũng là nhằm để bảo
vệ quyền sở hữu Nhà nước về đất đai".(*)'
Theo như định nghĩa trên thì QSD đất hình thành trên cơ sở Nhà nước quy
định các quyền và nghĩa vụ đối với những người sử dụng đất. Những quy định hiện
hành về QSD đất tập trung trong Luậl Đất đai sửa đổi bổ sung năm 2001, cụ thể
trong các điều 73 và điều 79.
3,2, x7ld h ttàntỊ CịcSƠ) đ ố i:

Theo những quy định của pháp luật hiện hành, chúng ta có thể coi thị trường
QSD đất của Việt Nam gồm 2 cấp: thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp. Thị
trường sơ cấp được hình Ihành trên CƯ sở Nhà nước giao và cho thuê đất, thị trường

này có đặc điểm là bên cung chỉ có một người- là Nhà nước, còn bên cầu lại là
hàng triệu người- những tổ chức, cá nhân cần có đất để ở, để sản xuất, kinh doanh,
để xây dựng các công trình cơng ích...Q uy mơ của thị trường này rất lớn. Vì thế
nó đã tạo ra hàng triệu người có quyền sử dụng đất mặc dù không phải là những
người có quyền sở hữu đối với diện tích đất được sử dụng.
Trên cơ sở thị trường sơ cấp, một thị trường thứ hai (thị trường thứ cấp) ra đời
và hoạt động. Bản chất của thị trường thứ cấp là những giao dịch (chuyển nhượng,
chuyển đ ổ i...) giữa những người có QSD đất với những người cần đấl để sử dụng.
Từ khi Nhà nước thực hiện việc giao đất theo Hiến pháp 1980, những người
có QSD đất sau khi nhận đấl đã ngấm ngầm hình thành một số giao dịch với những
người đang cần có đất để sử dụng. Sau khi Hiến pháp 1992 được ban hành, Nhà

nước thực hiện việc cho th đất thì chẳng những số người có QSD đất đã tăng lên

1

(*) trích trang 137 - giáo trình Luật đấl dai trường Đ ỉỉ Luật H à Nội


-

9

-

mà số người cần có những giao dịch vổ chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuè....QSD đất cũng tăng lên. Thị trường ngầm của những giao dịch này ngày
càng gia tăng gây tác động nhiều chiều đến kinh tế xã hội. Phải đến Luậl đất đai
năm 1998, nội dung về chuyển QSD đất mới được xác định đầy đủ, bao gồm :
chuyển đổi quyền sử dụng đất, chuyển nhượng QSD đất, thừa k ế QSD đất, góp vốn
hằng giá trị QSD đất, thế chấp QSD đất, cho thuê lại QSD đất, và đến năm 2001
thì có thêm một quyền nữa đó là quyền bảo lãnh bằng giá trị QSD đất. Nhừ những
quy định này mà thị trường chính quy về QSD đất đã được hình thành.
Vậy thị trường QSD đất là thị trường trong đó Nhà nước là người đại diện
quyền sử hữu toàn dân về đất đai thực hiện việc cung đất cho các nhu cầu của các
tổ chức và cá nhân trong xã hội sử dụng, các tổ chức và cá nhân sử dụng đất tiến
hành các giao dịch dân sự với các tổ chức, cá nhân khác để thực hiện việc chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn, cho và nhận thừa kế
QSD đất của mình.
Ỉ . i / O ặ e ỉ t i ỉ m t h ị tv u 'ĩfn íj Q S T ữ (t á i 1

Bèn cạnh những đặc điểm chung của thị Irường BĐS, thị Irường QSD đâì của

Việt Nam cịn có các đặc điểm riêng sau:
-Lệ thuộc vào hàng rào mục đích sử dụng đất:
Đất đai được pháp luật phân định thành 6 loại theo mục đích sử dụng gồm:
d ất nơng nghiệp, đất lâm nghiệp, đất chuyên dùng, đất khu dân cư nông thôn, đất

đồ thị, đất chưa sử dụng; trong đó việc chuyển đất lừ loại này sang loại khác thuộc
thẩm quyền của Nhà nước. Vì vậy những giao dịch chuyển QSD đất kèm theo
chuyển mục đích sử dụng đất sẽ khơng thực hiện được nếu khơng có sự chấp thuận
việc chuyển mục đích sử dụng đất của Nhà nước.
-Chịu sự chi phối rất cao của quyền sỏ hữu toàn dân về đất đai.
QSD đất có thể được chuyển từ người này sang người khác, nhưng quyển sử
hữu đất không thay đổi. Chế độ sở hữu tồn dân về đất đai trong đó Nhà nước đưực
cơi là "người đại diện" thống nhất quản lý quỹ đất đai trong phạm vi tồn quốc vẫn
ln đươc khẳng định trong các bản Hiến pháp và Luật của nước ta. Do đặc điểm
này, thị trường QSD đất chịu sự chi phối rất cao của quản lý Nhà nước.


- 10 -

II. "Sất i t í Y t (tidiũní/

tiâtt ĩtề ohm uj:

Ị.G iả đất:
Giá cả là một thuật ngữ chỉ số lưựng chào bán, trả mua hoặc được Ihanh tốn
cho 1 hàng hố và dịch vụ trong những hồn cảnh nhất định.
Đất đai là một loại hàng hoá- tài sản đặc biệt và khác với các loại tài sản
hàng hố khác bởi các đặc tính tự nhiên, kinh tế, xã hội, pháp lý của nó. Vì vậy,
bản chất của giá đất nói chung cũng khác với bản chất của các loại tài sản, hàng
hoá khác.

Giá đấl phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố bao gồm cả yếu tố vật lý, yếu tố tâm
lý, yếu tố kinh tế và các yếu tố pháp lý, chính sách và xã hội. Chỉ cần có sự thay
đổi nhỏ của một trong các yếu tố này cũng khiến cho giá đất tăng hay giảm mạnh.
Đây chính là một đặc điểm nổi bật về tính nhạy cảm của thị trường BĐS. Chính do
đặc điểm này đã tạo nên những cơn "sốt đất" ở các quốc gia, đặc biệt là các quốc
gia đang phát triển có tốc độ tăng trưởng kinh tế cao.
2 .Khải niêm "sốt đất1':
Qua nghiên cứu và tìm hiểu ihực tế về lĩnh vực đất đai, chúng tôi xin được
luận bàn một số vấn đề về "sốt đất".
"Sốt đất" là sự khan hiếm đất đai Irên thị trường đẩy mức giá đất lên cao h(*n
nhiều lần so với giá tri của chính mảnh đất này trước đó mơt thời gian ngắn.
3.Đăc điểm của "sốt đất":

Giống như bất kỳ một cơn sốl hàng hoá nào khác, sốt đất cũng tạo ra sự khan
hiếm và lăng giá vùn vụt của loại hàng hoá này. Tuy nhiên, điểm cơ bản tạo nên sự
khác biệt của "cơn sốt đất" đối với các "cơn sốt" khác chính là ở đối lượng của nó đỏ là đất đai, nguồn tài nguyên quý giá và hữu hạn.
Với các cưn sốt hàng hố khác, các nhà máy, xí nghiệp căn cứ trên mức cầu
của thị trường sẽ sản xuất ra mộl lượng hàng hoá tương ứng để bù vào những phần
thiếu, từ đó sẽ nhanh chóng bình ổn được giá cả của thị trường, đưa cán cân giữa
lượng cung và lượng cầu về chỗ hình ổn. Thậm chí nếu định mức của các ngành,
nhà máy, xí nghiệp mà khơng thực sự sáí với thị trường thì cịn có thể rơi vào tình
trạng thừa hàng hố, ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế của đất nước.
Còn đối với sốt đất, do nhu cầu về đất đai ngày càng tăng trong khi diện tích
đất chỉ có giới hạn nên về cơ bản sốt đất sẽ khó điều chỉnh hưn. Để có thể hạ sốt
địi hỏi phải có sự phối hợp chặt chẽ giữa các chính sách, đường lối chung của Nhà


nước với những quy luật tất yếu của thị trường. Đây khơng phải là một điều đơn
giản vì từ trước đến nay, Nhà nước ln là biểu tượng cho tính nguyên tắc và độc
quyền, còn Thị trường lại là biểu trưng của tự do và bình đẳng. Thêm nữa, như đã

trình bày ở phần trên, vấn đề đấl đai tác động đến rất nhiều lĩnh vực, không chỉ đơn
thuần là nền kinh tế mà còn ảnh hưởng đến cả lĩnh vực xã hội, đến tâm lý và thái
độ cúa người dân. Do vậy, các chính sách điều tiết của Nhà nước trong các cuộc
"sốt đất" phải rất thận trọng và khéo léo, đảm bảo hài hồ giữa lợi ích của Nhà
nước và lợi ích của nhân dân.
Xét bản chất của giá đất, chúng ta cịn có thể nhận thấy một đặc điểm nữa đó
là các cơn sốt đất thường chỉ diễn ra ở những nước có tốc độ phát triển cao, hơn
nữa, còn chỉ ử những khu vực trung tâm, trọng điểm phát triển của những nước đó.
Đây là một điều rất dễ hiểu bởi giá đất phụ thuộc vào các yếu tố vật lý tức là vị trí,
kích thước, hình dáng,....Thêm vào đó, giá đất cịn phụ thuộc rất nhiều vào những
yếu tố tâm lý. Chỉ có ở những khu vực nào phát triển, người dân ở đó mới có đủ
khả năng đổ đầu tư vào lĩnh vực đất đai, mà người ta cũng chỉ dám mạnh dạn đầu
tư vào những nơi phát triển vì đâì đai ở đó mới có khả năng sinh lợi lớn.
Trên đây chính là hai đặc điểm quan trọng nhất của "sốt đất". Qua việc phân
tích các đặc điểm trên của "sốt đất" chúng ta sẽ dễ dàng nhận dạng dược "sốt đất"
cũng như phạm vi và mức độ tác động của nó đến nền kinh tế xã hội của một quốc
gịa;
4 .Hâu quả của "sốt đất":

Nếu lập ra một bảng thống kê thì từ trước đến nay các cơn sốt đất thực sự và
có quy mơ lớn đều xảy ra tại các nước có nền kinh tế tăng trưởng nhanh. Sốt đất
phản ánh đúng tiềm năng của nền kinh tế cũng như mức sống của các quốc gia.
Chỉ trong những nước có nền kinh tế đang phát triển nhanh, đời sống nhân dân
đưực cải thiện nhiều, tiền nhàn rỗi trong xã hội dôi dư thì thị trường nhà đất nói
riêng và thị trường BĐS nói chung mới có đủ cơ sở và điều kiện để trở nên sôi
động và nhộn nhịp. Sốt đất chính là một hệ quả của tăng trưởng kinh tế.
Nhưng tất cả những hiện tượng sôi động và nhộn nhịp đó chỉ có khi chúng ta
kiểm sốt được thị trường. Một khi đã vượt q tầm kiểm sốt thì nó sẽ trở thành
mộl "căn bệnh" huỷ hoại nền kinh tế và là nguy cơ tiềm ẩn của một cuộc khủng
hoảng kinh tế với quy mơ lớn.

Có thể nhận thấy rõ ràng, các cuộc số đất trên thế giới đều có cùng một
nguyên nhân quan trọng, đó là sự "tăng cầu ảo". Hầu hết những người có nhu cầu


-

12

-

mua đấl và có đủ khá năng tài chính để mua nhiều đất lại khơng hề có nhu cầu sử
dụng đấl đó. Họ mua xong rồi để đấy, "ghém đất" chờ đốn một dịp khác khi giá
đất lên cao hơn thì sẽ lung ra thị trường để thu lại những khoản lợi nhuận khổng lồ.
Như vậy, những người có tiền, có vốn đáng lẽ sẽ trở thành những nhà đầu tư lớn
khi họ đầu lư cho kinh doanh thì lại đổ xô vào thị trường BĐS. Trong cuộc chạy
đua về đất dai này, họ như những con thiêu Ihân, sẵn sàng dốc tồn bộ vốn, thậm
chí là tồn bộ tài sản mà họ có. Tuy đã có một số người thành công, trở thành tỷ
phú, trở thành "vua bất động sản" nhưng cũng khơng ít người đã íhất bại và phá sản
hồn lồn chỉ vì khu đất khơng thuộc quy hoạch chung của Nhà nước và số tiền thu
lại lừ việc bán tống bán tháo đất chỉ còn bằng một phần rất nhỏ bố so với số tiền
trước đó họ đã dốc vào đây. Đó cũng chỉ là hệ quả tất yếu của cơ chế thị trường mà
thôi.
Điều tôi muốn đc cập ở đây là trong khi các cuộc mua bán, chuyển nhượng,
các cuộc kinh doanh BĐS vô cùng nhộn nhịp thì nền kinh tế bỗng dưng chững lại,
rồi dần dần mất đà tăng trưởng. Tại sao thế?
Bởi vì hầu như tất cả những nguồn vốn lớn đều tập trung vào lĩnh vực đất
đai, trong khi đó sản xuất khống được đầu tư, dần trễ nải, bỏ bê. Việc đầu tư vào
đất đai cũng là nguyên nhân gây ra nhiều "con nợ' ngân hàng nhất. Người ta đua
nhau rút tiền, thi nhau dùng tài sản cũng như công việc và uy tín của mình để thế
chấp vay tiền ở Ngân hàng. Các khoản tiền cứ trao đi đổi lại giữa người này với

người khác mà khơng hề có sự "sinh sơi nảy nở" thêm. Lại cịn các nhà đầu cơ thất
bại với các khoản nợ lớn tại các Ngân hàng đã khiến nền kinh tế khơng cịn đú vốn
để đầu tư cho sản xuất. Tất cả đã ẩn chứa nguy cơ tiềm ẩn của "nền kinh tế bong
bóng". Và một khi "dưỡng khí" để "ni" "quả bong bóng" ấy cạn kiệt thì nó sẽ
"xẹp hơi" một cách nhanh chóng. Hậu quả tất yếu là khủng hoảng kinh tế.
Một vị chuyên gia nước ngoài cho biết: Theo thống kê các nước trên thế giới,
cứ mỗi khi ở đâu có sốt đất thì đã tiềm tàng một nguy cư khủng hoảng kinh tế.
Thành phố Tokyo - Nhật Bản vào cuối thập kỷ 80, đầu thập kỷ 90 đã có một cơn
sốt nhà đất mà phải mười năm sau mới khắc phục được hậu quả của nó. Thượng
Hải của Trung Quốc cũng đã trải qua một cơn sốt như vậy mà kết cục là kinh tế
Thượng Hải đình đốn nhiều năm. Sau cơn sốt địa ốc, lượng giao dịch về BĐS của
Thưựng Hải giảm tới 30%. Cuộc khủng hoảng tài chính ở Thái Lan năm 1997 cũng
bắt nguồn từ nguyên nhân sốt nhà đất. Khi đó thấy giá nhà đất tăng cao, nhiều
cơng ty xây dựng và kinh doanh địa ốc của nước này đã xây dựng tới 10.000 căn


-

13

-

nhà ờ thủ đô Băng Cốc. Không hán đưực, dẫn đến đọng vốn, không trả được tiền
vay nợ ngân hàng. Ngân hàng không thu hồi được vốn, cũng không kinh doanh và
trả lãi cho người dân được. Tất cả đã dẫn đơn hiện lượng phản ứng dây chuyền
Đơminơ.2(*)
Có rất nhiều quốc gia đã trải qua những cơn sốt đất , ử mỗi nơi nó lại mang
những màu sắc riêng nhưng một điều luôn xảy ra trong các cơn sốt là sự gia tăng
mạnh mẽ của giá đất, thậm chí đến mức khơng thể kiểm sốt nổi. Tuy nhiên, cịn

tuỳ thuộc vào chính sách của từng nước có đủ khả thi và hiệu quả để kiềm chế nó
hay khơng. Một khi khơng thể kiềm chế được thì nguy cơ của khủng hoảng là rất
gần, khi dó hậu quả mà các cơn sốt đất này gây ra là vô cùng tồi tệ và rất khỏ khắc
phục. Vì vậy, vấn đề tiên quyết của Chính phủ các nước là phải nhận biết thật
chính xác và kịp thời những thay đổi, những biến thái của thị trường BĐS (trong đó
có cả thị trường đất đai) đổ đưa ra các chính sách phù hựp tránh để đi q xa, khó
kiểm sốt.
Đó cũng chính là điều cảnh báo đối với Việt Nam khi trong mấy năm qua, đất
đai ở một số tỉnh, Ihành phố nước ta đã Ihực sự bước vào cơn sốt. Trong số đó, tiêu
biểu nhất cho sự lên giá nhanh chóng của đất đai và những vấn đề bất cập kéo theo
sau đó chính là thành phố thủ đơ Hà Nội của chúng ta.

2(*)Tin lức và s ố liệu tổng hợp từ trang web truy cập tháng 3/03


-

14

-

CHƯƠNG II:
NGUYÊN NHÂN VÀ THỤC TRẠNG SỐT ĐẤT Ở HÀ NỘI
VÀ NHỮNG CHÍNH SÁCH BÌNH Ổn CỦA NƯỚC TA.
\jf((jmjên nhản :
Mấy năm

gần đây, Hà Nội lao vào một cơn sốt nhà đất đến chóng mặt.

Trong thời điểm nóng, giá đất Hà Nội cứ tăng vùn vụt, tháng này đã khác tháng

trước, thậm chí giá thay đổi theo từng ngày cho đến tận bây giờ. Tuy đã đạl được
một số thành tựu trong việc ghìm và kiểm sốt giá đất nhưng eưn sốt vẫn luôn
tiềm ẩn bởi giá đất vẫn không hề suy giảm, thậm chí cịn có xu hướng tăng cao.
Vậy tại sao lại có tình trạng này, ngun nhân của nó thế nào? Chúng la sẽ
cùng tìm kiếm giải quyết vấn đề này.
1. Nquyẽn nhản khách quan:
/ . 1/ìd u i eầu. nề itấL ỉănụ irotttỊ dán eii:

Sốt đất có nghĩa là sự khan hiếm đất đai trên thị trường. Theo quy luật cung
cầu và đất đai được coi là một loại hàng hố đặc biệt thì việc khan hiếm loại hàng
hố này có thể do 2 ngun nhân: một là do lưựng cung giảm , hai là do lượng cầu
tăng. Đất đai lại là đối tượng cố định về vị trí khơng gian và khơng thổ tái tạo được
rìglũa là nó khó có thể được sinh thêm ra cũng khó có thổ bị giảm bới (tuy nhiên

trường hợp xét từng loại đất đai thì khả năng sẽ cao hơn). Vì vậy hiện tượng đó chỉ
có thể do lượng cầu trên thị trường, cụ thể là thị trường đấl đai tăng. Ở Việt Nam,
chúng ta vẫn chưa có thị trường BĐS hoàn thiện và thị trường đất đai được thay thế
bằng thị trường quyền sử dụng đấl cũng mới chỉ bước đầu được hình thành sau khi
Quốc hội nước ta đưa ra quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của những ngưừi
sử dụng đất trong Luật đất đai 1993. Tuy nhiên, từ trứơc đó, một thị trường ngầm
về BĐS nói chung và đất đai nói riêng đã xuất hiện ngày càng lớn mạnh đến mức
Nhà nước dần phải cơng nhận nó (dù với hình thức khác). Như vậy có thể nói nhu
cầu trao đổi, mua bán đất đai của người dân là rất lớn và nhu cầu đó sẽ ngày càng
gia tăng cùng với sự phát triển của nền kinh tế xã hội Việt Nam.
Cơn sốt đất ở Hà Nội hay nói chính xác là sốt nhà đất bởi cơn sốt hầu như chỉ
xoay quanh đất ở, nhà ở. Vì thế có thể khẳng định được chắc chắn ngay rằng
nguyên nhân đầu tiên, tất yếu của hiện lượng này là sự gia lăng dân số.


- 15 -

Theo thống kê dân số nãm 2002, Hà Nội hiện có gần 3 triệu người. Với số
dân như vậy, Hà Nội trở Ihành đô thị đông dân nhất khu vực phía Bắc. Tuy nhiên,
trong những năm qua, Hà Nội đã thực hiện rất tốt công tác kế hoạch hố gia đình,
tỷ lệ sinh giảm nhiều dẫn đốnmức gia tăng dân số lự nhiên cũng khơng cịn q
cao. Nếu như giai đoạn 1990-1995, tỷ lệ gia tăng dân số lự nhiên của thành phố là
1,6% thì đến năm 2000 giảm chỉ còn 1,09% và đến nay(năm

2002) chỉ còn

khoảng xấp xỉ 1%. Nếu như vậy thì tại sao dân số lại là 1 trong các nguyên nhân
chính gây sốt đất? Vấn đề nằm ở đâu?
Chúng ta đều biết, trong gia tăng dân số có gia tăng tự nhiên (tỉ lệ sinh - tỉ lệ
tử) và gia tăng cơ học (do sự dịch chuyển cơ học của dân cư từ nơi khác đến). Nên
những năm qua, dân số Hà Nội không ngừng phát triển chủ yếu là do gia tăng cơ
học. Hà Nội là Ihủ đơ, xu thế đơ thị hố ở nước ta lại đang diễn ra mạnh mẽ khiên
cho số ngưừi nhập cư vào đây lớn hơn gấp nhiều lần so với số người xuất cư. Theo
thống kê, hàng năm tỉ lệ tăng dân số cơ học của thành phố là 1,4% - 1,5%. Như
vậy có nghĩa là mỗi năm, Hà Nội sẽ tiếp nhận thêm khoảng hưn 40.000 dân lừ
ngoại tỉnh đổ về. Con số này cao hơn gấp 3 lần so với một lượng ít người xuất cư
khỏi địa bàn thành phố.
Một lượng nhỏ trong những người đến Hà Nội sinh sống là do họ được thuyên
chuyển cơng lác hoặc do muốn con cái có điều kiện được học hành, ăn ở tốt hưn.
Trong khi dó, các khu đô thị mới ở Hà Nội lại đáp ứng rất tốt, đầy đủ những yêu

cầu này.
Còn lại, phần lớn những người nhập cư vào Hà Nội đều mong tìm kiếm
được việc làm để có cơ hội đổi đời. Vì vậy phần đông số người này đều nằm trong
độ tuổi lao động. Số liệu thống kê cho biết những người có độ tuổi trong khoảng
18-39 tuổi chiếm 75% lượng dân nhập cư vào Hà N ội.(*)3

Thêm vào đó, lực lượng đông đảo sinh viên tốt nghiệp các trường đại học,
cao đẳng quyết tâm ''bám trụ với thủ đô" cũng là một yếu tố quan trọng khiến cho
dân số Hà Nội không ngừng tăng nhanh. Đây cũng là một vấn đề bấl cập trong
chính sách phân bổ lao động và khuyến khích phát triển tồn diện của đất nước ta.
Điều này chứng minh cho mối quan hệ gắn bó mật thiết giữa việc quản lý đất đai
với các chính sách dân số và lao động cũng như quy hoạch phát triển tổng thể của
từng vùng, từng khu vực.

"

(*)Sô liệu lli ĩ'nạ kê lấy trong báo Hà Nội Mới ra thúng 5/2003


-

16

-

Đất đai là tài nguyên quý giá, đặc biệt là với tính chất hữu hạn của nó. Quỹ
đất của chúng ta phải đến hàng ngàn hàng vạn năm mới có thể có sự thay đổi nhỏ,
Irong khi đó, dân số lại biến động từng ngày từng giờ đã tạo nên sức ép nặng nề đối
với đất đai. Đất chật người đông tất yếu dẫn đến khan hiếm đất và sự tăng giá đất.
1.2 /ìỉh tt cần n ỉ ỉtãt ehũ iản
Báo chí cũng như các chuyên gia trong và ngoài nước đều nhận định rằng
trong những năm qua nền kinh tế Việt Nam đã có những bước tăng trưởng khá cao.
Thậm chí, năm 2000 chúng ta còn dạt mức tăng trưởng cao nhất thế giới (hưn
10%) . Nền kinh tế quốc dân Việt Nam đã trở Ihành m ột guồng máy thực sự linh
hoạt và hiệu quả. Hà Nội cũng nằm trong guồng máy đó.

Với chức năng là Irung tâm kinh tế - chính trị - văn hoá - xã hội của cả nước,
cộng với các nguồn lực phát triển phong phú, đặc biệt là nguồn nhân lực dồi dào,
có năng lực, thú đơ Hà Nội đã thu hút được một lượng vốn đầu tư trong và ngồi
nước rất lớn. Dựa trên nguồn vố đó, Hà Nội có điều kiện để tăng cường và mở rộng
quy mơ sản xuất. Q trình mở rộng sản xuấl gắn liền với việc xây dựng thcm các
khu chế xuất, khu công nghiệp mới. Theo như thống kc, Hà Nội hiện có 5 khu
cơng nghiệp lớn và khoảng 10 khu - cụm cơng nghiệp vừa và nhỏ với quy mơ diện
tích đưực thể hiện trong bảng sau:

B ang 1: B an g s ố liê u v ể q u y m ơ tliên tíc h c á c k h u vơng n g h iê p
(KCN) liicn có tạ i H à Nơi
Tên K C N

Sư

Vị trí

Diện

(quận, huyện)

tích (ha)

ỉ

KCN Sài Đồng /4*4

Gia Lâm

420

2

K C N Bắc Thăng Long

Đông Anh

121

3

K C N Sài Đồng B

Gia Lâm

97,11

4

KCN N ội Bài

Sóc Sơn

50

5

KCN Đài Tư

Gia Lâm

40

6

KCN vừa & nhỏ(V&N)Vĩnh Tuy

Thanh Trì

12,12

7

Cụm cơng nghiệp Ngọc Hồi*4

Thanh Trì

60

8

KCN V& N Phú Thị

Gia Lâm

14,82

*4 Các KCN đã được phê duyệt, dang trong giai doạn khỏi công xây dựng

-

17

-

9

Cụm công nghiệp Ninh Hiệp*4

Gia Lâm

60

ỈO

Cụm công nghiệp thực phẩm tại Lệ Chi

Gia Lâm

30

11

KCN V& N Từ Liêm

Từ Liêm

15,25

12

Cụm công nghiệp Phú Minh

Từ Liêm

28

13

KCN Nam Thăng Long

Từ Liêm

36

14

Cụm sản xuất tiểu thủ công nghiệp và Cầu Giấy

8,35

công nghiệp nhỏ quận Cẩu Giấy
15

Cụm tiểu thủ công nghiệp Hai Bà Trưng

Hai Bà Trưng

9,03

N guồn : B ảng sơ liệu trích dần từ thời báo kinh tế và đô thị - tháng 3/2003
Như vậy với sự ra đời và phát triển của các khu cơng nghiệp, khu chế xuất
có quy mơ ngày càng lớn địi hỏi Hà Nội phải có một quỹ đất dồi dào, thuận lợi và
phù hợp . Từ đó mà nhu cầu về đất đai (ở đây là đất chuycn dùng) cũng gia tăng
mạnh mõ và góp phần đẩy giá đất tăng cao. Đồng thời sự ra đời của các khu công
nghiệp, khu chế xuất cũng tất yếu kéo theo sự gia lăng nhu cầu về đấl ở cho các
cán bộ, cơng nhân làm việc trong đó. Vì thế mà lượng cầu về đất lại càng cao.
1 . 3 . '3 f) iê n ttto tH Ị (T ầ n

liề đ ấ t đ a i:

Nền kinh tế tăng trưởng cũng đồng nghĩa với việc thu nhập của người dân
tăng cao. Hiện tại , người dân Việt Nam đã thoát khỏi cảnh "chạy cơm ha bữa",
"cơm không đủ no, áo khơng đủ mặc". Thậm chí nhiều người khá giả cịn có được
một lượng tích luỹ khá lớn. Thế nhưng, theo cơng bố của Tổng cục thống kc năm
2002 thì lượng vốn huy động vào đầu tư trực tiếp tại Việt Nam chưa được 50%,
một phần nhỏ trong số còn lại được người dân đcm gửi tiết kiệm, mua trái phiếu,
kỳ phiếu kho bạc, ngân hàng...(tức là đầu tư một cách gián tiếp). Cịn một lượng
lớn số vốn nhàn rỗi thì vẫn nằm trong túi của dân mà chưa được huy động đầu tư.
Nếu xét nguồn tích luỹ dồn lại từ nhiều năm trước chưa đầu tư còn tồn đọng lại thì
con số có thể lên đến hàng chục tỷ USD. Vậy số tiền đó đi đâu? Một phần người ta
mua vàng, còn phần lớn là "ném" vào Bất động sản, cụ thể là Nhà đất.
Hà Nội là thủ đô, là nơi tập trung nhiều cơ quan, công sở, số lượng cán bộ
công chức nhiều hơn nhiều so với các nhà kinh doanh. Bước vào cơ chế mới, thu
nhập của các cán bộ cơng chức ngày càng tăng, tích luỹ dơi dư ngày càng lớn.
Trong khi đó, hơn ai hết họ hiểu rằng gửi tiền vào ngân hàng là "yếu sách" bởi thủ
tục phức tạp và lãi suấl tiết kiệm không cao vì họ chính là những người ngày ngày
trực tiếp tham gia vào bộ máy quan liêu nhiều thủ tục này. Còn để đầu tư vào sản

r

T H Ư V IỆ N

ị TRƯỜNG ĐAI HỌC Í.U.ÃT HA NĨ!

{pupíy ~ ■'-


-

18

-

xuất kinh doanh thì khơng phải ai cũng đủ lự tin và năng lực làm được. Chí có đầu
tư vào đất đai thì mới đảm bảo giải quyết đưực tất cả những gì họ đang lo lắng.
Ngay cả một người dân bình thường cũng biết đến cái quy luật bất thành văn
rằng" quy hoạch đến đâu, đất hoá vàng đến đó", đặc biệt là đối với Hà Nội - thành
phố đang có những đổi mới từng ngày trong cơng cuộc cơng nghiệp hố và đơ thị
hố. Tâm lý đầu cơ đất đai do vậy cũng trỗi dậy mạnh mẽ.
Đã có nhận định rằng cơn sốt nhà đất ở Hà Nội hiện nay phần nhiều do giới
kinh doanh địa ốc "làm giá" hoặc bị các nhà đầu cơ Ihao túng. Các chuyên gia nhà
đất còn cho biết hơn 1/2 số khách có nhu cầu mua nhà ở khu đơ thị mới là các nhà
đầu cơ.(*)5. Họ mua để đó, sau đó khi có cơ hội tốt thì sẽ bán lại và làm cho giá trị
đất đó tăng lên gấp nhiều lần.
Cũng xuất phát từ chỗ nhiều tiền chẳng biết để làm gì ấy mà nảy sinh ra một
thứ "mốt"- các "quan" tỉnh về Hà Nội mua đất "để dành". Có những người mua nhà
là để cho con cái học đại học ở Hà Nội có chỗ ăn ở, học hành tiện lợi. Nhưng cũng
có người chẳng có việc gì nhưng cũng cố gắng tậu một mảnh đất cho "bằng anh

hằng em", mua xong họ lại phải thuê người đến chăm sóc, trông coi. Tất cả chỉ bởi
tâm lý ganh đua, bắt chước nhau, "thấy người ta tậu được đất Hà Nội, mình cũng
phải cố"va rằng "khơng có tí địa ốc Hà Nội thì bị coi là thành phần kinh tế lùn
rồi"(*)6. Điều này đã lạo nên một cơn sốt ảo với một lượng cầu giả tạo rất lớn.
Người eó đất được thể phát giá vơ tội vạ, người có tiền thì cứ đổ xơ vào, sợ khơng

mua mau thì hết hoặc lại tăng giá vùn vụt. Đây là nguyên nhân quan trọng khiến
Hà Nội lao vào sốt nhà đất.
2. Nquyẽn nhân chủ quan:
2 . 1 . Q h l t í t t ị n (Ị O V Đ íS b i t h ả n ơ i :

Như đã trình bày ở phần trên, từ trước khi Nhà nước chính thức cơng nhận các
quyền của người sử dụng đất thì một thị trường ngẩm về mua bán đất đai đã hình
thành từ lâu. Đây được gọi là thị trường phi chính quy. Cho đến nay, loại thị trường
này vẫn tồn tại và ngày càng trở nên khó quản lý và kiểm sốt.Thị trường phi chính
quy trong những năm qua đã trở nên vô cùng sôi độngvới các cuộc trao đổi,
chuyển nhượng quyền sử dụng đất bất hợp pháp. Có thể nói cứ khoảng 100 cuộc
chuyổn nhượng diễn ra thì có đến 50 cuộc khơng thơng qua chính quyền địa
phương và chỉ đơn thuần là mua bán trao lay, làm thất thoát một lượng lớn thuế
5 (*)SỐ liệu truy cập trên trang web littp : Hwww.vnexpress.net ngày 21812001


-

19

-

chuyển quyền sử dụng đất của Nhà nước, đổng thời cũng là nguyên nhân quan
Irọng dẫn đốn các cuộc tranh chấp, kiện tụng liên miên kéo dài không dứt giữa

những người mua bán, chuyển nhượng đất đai. Số còn lại thì tuy có báo cáo với
chính quyền nhưng cũng hơn một nửa là chưa có "sổ đỏ" hoặc đang ở trong diện
đợi cấp "sổ đỏ".
Thực trạng thì như vậy thế nhưng các cấp quản lý lại tỏ ra "ì ạch, chậm trễ"
đến khó hiểu. Các cơ quan phụ trách về đất đai đã khơng thể kiểm sối nổi những
vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất của những người sử dụng đất. Thế là thị
trường cứ tự do phát triển, tự do làm giá, khắp nơi xảy ra cái cảnh "một người bán,
vạn người mua". Người ta mua đất nhanh gọn như một mớ rau, khơng hề quan tâm
đến đất đó có hợp pháp hay khơng, chỉ cần cùng nhau ký vào một tờ biên bản mà
họ tự lập ra với cái tên gọi "không Luật" một chút nào: "giấy xác nhận việc mua
bán đất" hoặc "giấy chuyển nhượng đất"..., rồi giao tiền như thoả thuận là đã cơ
bản hoàn thành một cuộc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Thậm chí cịn có
trường hợp, chỉ bằng m ột cú điện thoại, mảnh đất, ngơi nhà đã có chủ mới. Có thể
nói, rất ít các cuộc chuyển nhượng như vậy được làm thủ tục một cách chặt chẽ và
đầy đủ như quy định của pháp luật.
Nguycn nhân của việc này, một măt là do ý thức pháp luật của người dân ta chưa
cao, cịn ham cái lợi trước mắt mà khơng nhìn thấy mối hoạ tiềm ẩn về sau. Rồi
sau đó khi phát sinh những rắc rối, phiền phức, họ mới vỡ ra nhimg cịn biết phải

làm gì ngồi việc đưa đơn lên cấp có thẩm quyền nhờ can thiệp hộ. Thế là cãi
nhau, đánh nhau, đưa nhau ra toà cứ ùn ùn, vừa mất an ninh vừa mất tình nghĩa và
hồ khí.
Tuy nhiên, nếu nhìn theo góc độ quản lý Nhà nước thì có lẽ chính pháp luật
của chúng ta đã khơng tự khẳng định được tính ngun mẫu của mình.
Thứ nhất, thủ tục đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất quá phức tạp,
có qua nhiều thủ tục thừa. Ngay trong Nghị định 17 của Chính phủ về quy trình
sang tên nhà đất cũng vậy. Cụ thể, Chính phủ quy định là muốn chuyển nhượng
quyền sử dụng đất thì phải có "sổ đỏ". Nhưng sổ đỏ lại do sở Địa chính - Nhà đất
cấp trên cơ sỏ' kiểm tra thực địa rất kỹ. Tại sao lại còn phải đưa vấn đề thực nghiệm
ở đây? Khư vậy vừa gián tiếp xác nhận rằng sổ đỏ khơng có giá trị (nếu như khơng

có bước đi thực nghiệm của cán bộ địa chính) lại vừa vơ tình tạo kẽ hở tiêu cực cho
cán bộ công chức. M ột bất cập nữa là chúng la có tới hai hợp đồng mua bán nhà
6

(*ị’Ị'rỊch 1 :)■I 'lị "Buồn trông sốt nhả đất" của tác giả Nguyễn Duy Hữu- Thời báo Kinh tếViệt Nam


-

20

-

đấi trong hồ sơ chuyển nhượng. Hợp đồng thứ nhất do Uỷ ban nhân dân phường
xác nhận, còn hựp đồng 2 là do công chứng Nhà nước chứng thực. Hai hợp đồng,
hai cơ quan xác nhận nhưng thực chất nội dung chỉ là m ột....C hính những quy
định thiếu rõ ràng như vậy lại đang tạo điều kiện cho cán bộ, cơng chức thối hố
sách nhiễu nhân dân. Có lẽ chính bởi ngại phải tiếp cận với những cơng việc này,
những thủ tục này mà người dân từ chối những cuộc chuyển nhượng hợp pháp.
Thứ hai, cho dù người dân có chấp hành pháp luật đầy đủ hoặc là họ có
muốn chấp hành đi chăng nữa thì họ cũng khơng có điều kiện vì họ khơng có sổ đỏ
(Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Đây không phải là lỗi của họ mà do tiến độ
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của chúng ta còn quá chậm. Theo giám
đốc Sở Địa chính - Nhà đất Hà Nội Phạm Cao Nguyên, mặc dù từ năm 2002 đến
nay, thành phố đã quán triệt cải cách hành chính, đẩy mạnh phân cấp trong việc
cấp sổ đỏ cho các quận huyện nhưng tính đến giữa tháng 5/2003, tồn thành phố
mới cấp được 6.500 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và sở hữu nhà ở, đạt
16,25% kế hoạch năm. Riêng UBND các quận, huyện mới cấp được 3978 giấy.
Ngoài huyện Thanh Trì đạt 89,5% kế hoạch, cịn lại tất cả 11 quận, huyện và quân
đội mới chỉ

Ciíp

đạt 25% trở xuống. Thậm chí 2 huyện Từ Liêm và Đơng Anh

trong hơn 5 tháng đầu năm chưa cấp được cho một trường hợp nào.(*)7Tiến độ
chậm như vạy, Irong khi đòi hỏi chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có sổ đỏ
mà giá đất cứ Lăng vù vù, thiên hạ đua nhau m ua bán đất thì làm sao người dân có
đú kiên nhẫn đựi được cấp giấy để thực hiện đúng pháp luật được?
Một nguyên n ân thứ ba nữa khiến chính quyền thành phố khơng kiểm sốt được
thị trường này là do cơng tác giải phóng mặt bằng nhiều bất cập. Theo như kế
hoạch thì từ năm 2000 - 2010, Nhà nước sẽ phải thu hồi khoảng 870 ha đất có nhà
ở và cơng trình, chủ yếu để xây dựng, hồn thiện hệ thống kỹ thuật hạ tầng. Thế
nhưng đến nay công tác này rất chậm, cứ kéo dài cùng với những vị kiện tụng rồi
cả sự chây ì cí t người dân. Chúng ta đều biết, muốn giải phóng mặt bằng nhanh và
được lịng dân ihì cơng tác đền bù và bố trí tái định cư phải được hồn thiện trước
tiên. Tuy nhiên hiện tại giá đền bù của hầu hết các cuộc giải phóng mặt bằng đều
chỉ bằng 1/3-1/2 giá trị mảnh đất trên thị trường, cịn cơng tác tái định cư thì cho
đến nay, thành phố mới chỉ giải quyết được cho gần 30% số hộ trong diện tái định

(*)SỐ liệu và liu lức trích từ bài Hà Nội với việc cấp giấy chứng nhận QSD - Báo Tiền phong
(3115/2003)
7


- 21 -

cư.(*)8 Những người dân có đất trong diện phải giải toả luôn tỏ ra vô cùng bức xúc
và khơng đồng ý với những chính sách mà ban đền bù giải phóng mặt bằng đưa ra.
Lẽ ra ban đền bù giải phóng mặt bằng một mặt phải cải thicn giá đền bù, mặt khác

phải kiên quyết hơn để đảm bảo tiến độ giải toả. Nhưng họ lại không làm được cả
hai. Vậy là người dân cứ việc chây ì ra, khơng chịu dỡ bỏ các cơng trình trên đất
của mình đồng thời mặc sức hét bừa một giá đền bù cao chót vót. Đây chính là
ngun nhân khiến cho giá nhà đất trơi nổi, khó kiểm sốt.
2 .2.(Sự tít í!ụ (Tỏi irotHỊ chính iách đ ă t đ a i eủa Qlhà nước,:

•

Chính sách cho phép Việt kiều được mua nhà tại Việt Nam:
Khoản 3 điều 80 Luật đất đai sửa đổi bổ sung năm 2001 (thơng qua 29/6/2001,

có hiệu lực ngày 1/10/2001) đã chính thức cho phép một số đối tượng người V iệt
Nam định cư ở nước ngoài sẽ được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại
Việt Nam. Theo đó, Nghị định 81/CP của Chính phủcũng được ban hành
5/11/2001 để hướng dẫn thi hành điều luật này.
'Pheo Nghị định này thì sẽ có 4 đối tượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài
được mua nhà gồm:
1- Người về nước đầu tư lâu dài, là những người trực tiếp hoạt động đầu tư
theo quy định của Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam hoặc Luật khuyên khích
đầu tư trong nước đã được cấp giấy phép đầu tư hoặc giấy phép kinh doanh của cơ
quan nhà nước có thẩm quyền.

2- Người có cơng đóng góp với đất nước, là những người có thành tích lớn
đóng góp vì sự nghiệp giải phóng dân tộc và xây đã được Nhà nứơc ta công nhận
và lưu danh.
3- Nhà văn hoá, nhà khoa học và chuyên gia về nước hoạt động thường
xuyên nhưng phải là những người có học hàm, học vị hoặc là các chuyên gia được
lãnh đạo Đảng, Nhà nước mời làm cộng tác viên.
4-Người Việt Nam định cư ở nước ngồi có đơn đề nghị về sinh sống ổn
định tại Việt Nam đã được cấp có thẩm quyền của cơ quan đại diện ngoại giao Việt

Nam chấp thuận.
Với việc quy định cho Việt kiều được phép mua nhà ở gắn liền với quyền sử
dụng đất trong nước khiến cho diện được mua đất mở rộng rất nhiều, làm tăng một
lượng cầu lớn trên thị trường nhà đất. Đặc biệt với Việt kiều số tiền họ có thể bỏ ra
8 (*) Sơ'liệu và tin tức từ trang web http:llwww.vnagency.com.vn của thông tấn x ã V N (3/2003)