Luận văn thạc sĩ hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo pháp luật việt nam hiện hành
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.35 MB, 95 trang )
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT
PHẠM THỊ THU HIỀN
HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT THEO
PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN HÀNH
LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
HÀ NỘI - 2019
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT
PHẠM THỊ THU HIỀN
HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT THEO
PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN HÀNH
LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
NGƯỜI HƯỚNG DẪN: PGS.TS NGUYỄN NHƯ PHÁT
HÀ NỘI - 2019
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan luận văn này là cơng trình nghiên cứu khoa học của
riêng tơi, được tơi thực hiện một cách độc lập dưới sự hướng dẫn của Phó
Giáo sư, Tiến sỹ Nguyễn Như Phát. Các tư liệu, tài liệu được sử dụng trong
luận văn là hoàn tồn chính xác, có trích dẫn rõ ràng và đầy đủ.
Hà Nội, ngày
tháng
Tác giả
Phạm Thị Thu Hiền
năm
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
BLDS
Bộ luật Dân sự
Nghị định 163/2006/NĐ-CP
Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29
tháng 12 năm 2006 của Chính phủ về
giao dịch bảo đảm
Nghị định 11/2012/NĐ-CP
Nghị định 11/2012/NĐ-CP ngày 22
tháng 02 năm 2012 của Chính phủ về
sửa đổi, bổ sung một số điều của
Nghị định số 163/2006/NĐ-CP về
Giao dịch bảo đảm
TCQSDĐ
Thế chấp quyền sử dụng đất
TSGLVĐ
Tài sản gắn liền với đất
TCTD
Tổ chức tín dụng
TSTC
Tài sản thế chấp
TSBĐ
Tài sản bảo đảm
GCNQSDĐ
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
MỤC LỤC
MỞ ĐẦU.................................................................................................. 1
CHƯƠNG 1:NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT................. 6
1.1.Khái niệm và đặc điểm Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản
gắn liền với đất ......................................................................................... 6
1.1.1. Khái niệm Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền
với đất ...................................................................................................... 6
1.1.3.Nội dung chế định pháp luật về hợp đồng thế chấp để bảo đảm thực
hiện nghĩa vụ hợp đồng ........................................................................... 11
1.2.Những nội dung của pháp luật về Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
và tài sản gắn liền với đất ........................................................................ 17
1.2.1 Đối tượng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với
đất.......................................................................................................... 17
1.2.2 Chủ thể hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với
đất.......................................................................................................... 19
1.2.3 Hình thức xác lập và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thế chấp
quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ........................................... 24
1.2.4 Những thỏa thuận chủ yếu trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
và tài sản gắn liền với đất........................................................................ 25
1.2.5 Chấm dứt hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với
đất.......................................................................................................... 28
1.2.6 Xử lý tài sản thế chấp...................................................................... 29
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN
PHÁP LUẬT HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI
SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT .................................................................... 31
2.1 Nội dung pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản
gắn liền với đất ....................................................................................... 31
2.1.1 Chủ thể hợp đồng ........................................................................... 31
2.1.2 Quy định về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ................ 36
2.1.3 Hình thức xác lập và thời điểm có hiệu lực của Hợp đồng thế chấp
quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ........................................... 38
2.1.4 Những yêu cầu về nội dung của Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
và tài sản gắn liền với đất........................................................................ 41
2.1.5 Quy định về chấm dứt hợp đồng ...................................................... 46
2.1.6 Quy định về xử lý tài sản thế chấp ................................................... 48
2.2 Thực tiễn thi hành pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và
tài sản gắn liền với đất ............................................................................. 50
2.2.1 Về chủ thể của hợp đồng ................................................................. 50
2.2.2. Về đối tượng của hợp đồng TCQSDĐ và TSGLVĐ .......................... 57
2.2.3 Về mục đích của Hợp đồng TCQSDĐ và TSGLVĐ ........................... 60
2.2.4 Về xác đinh giá trị của QSDĐ thế chấp ........................................... 60
2.2.5 Về hình thức của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn
liền với đất.............................................................................................. 62
2.2.6 Về hoạt động xử lý tài sản thế chấp ................................................. 64
CHƯƠNG 3: YÊU CẦU, ĐỊNH HƯỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN VÀ
NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT HỢP ĐỒNG THẾ
CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT .... 73
3.1. Yêu cầu hoàn thiện pháp luật ............................................................ 73
3.1.1 Hoàn thiện pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền
với đất phải phù hợp với chế độ sở hữu đặc thù về đất đai ở Việt Nam ...... 73
3.1.2 Phải đặt trong mối quan hệ với sự phát triển của thị trường tín dụng
............................................................................................................... 73
3.1.3 Hoàn thiện pháp luật về giao dịch bảo đảm ..................................... 74
3.2. Định hướng hoàn thiện pháp luật ....................................................... 75
3.2.1 Hoàn thiện pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất phải phù hợp với
chế độ sở hữu đặc thù về đất đai ở Việt Nam ............................................ 75
3.2.2 Đặt trong mối quan hệ với sự phát triển của thị trường tín dụng ...... 76
3.2.3 Đặt trong tổng thể của việc hoàn thiện pháp luật về giao dịch bảo đảm
............................................................................................................... 76
3.3. Kiến nghị hoàn thiện pháp luật .......................................................... 76
3.3.1. Hoàn thiện các quy định về chủ thể thế chấp................................... 77
3.3.2 Hoàn thiện các quy định về đối tượng thế chấp ................................ 78
3.3.3 Hoàn thiện các quy định của pháp luật về thủ tục thiết lập hợp đồng 79
3.3.4 Hoàn thiện các quy định về xử lý quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền
với đất thế chấp....................................................................................... 79
3.4. Một số giải pháp nâng cao hiệu quả pháp luật .................................... 81
3.4.1. Hoàn thiện các quy định về các hoạt động của Ngân hàng thương mại
liên quan đến thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ........ 81
3.4.2.Hoàn thiện các quy định về các thể chế hỗ trợ trung gian đối với quan
hệ thế chấp quyền sử dụng đất ................................................................. 83
KẾT LUẬN ............................................................................................ 86
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO .................................................. 87
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài
Hiện nay, các giao dịch dân sự ngày càng phổ biến và mang tính tất yếu, nó
diễn ra hàng ngày và không ngừng phát triển bởi nhu cầu của con người. Tuy nhiên,
trong thực tế không phải lúc nào quyền và nghĩa vụ của các chủ thể khi tham gia vào
quan hệ pháp luật dân sự cũng được các bên thi hành một cách nghiêm túc. Nhằm
khắc phục tình trạng trên, đồng thời tạo điều kiện cho người có quyền trong quan hệ
nghĩa vụ có được vị thế chủ động khi thực hiện các quyền của mình, pháp luật cho
phép các bên có thể thỏa thuận đặt ra các biện pháp bảo đảm cho việc thực hiện các
nghĩa vụ dân sự. Thông quá các biện pháp bảo đảm đã thỏa thuận, người có quyền có
thể chủ động thực hiện các quyền của mình khi đến hạn mà bên có nghĩa vụ khơng
thực hiện hoặc thực hiện khơng đầy đủ vì lợi ích của bên có quyền, xử lý tài sản bảo
đảm để bảo vệ quyền lợi của chính mình.
Một trong các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự phổ biến nhất
hiện nay là biện pháp thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Thế
chấp quyền sử dụng đất có thể coi là một biện pháp của Nhà nước nhằm giúp đỡ, tạo
điều kiện cho người sử dụng đất có cơ hội tăng thêm nguồn vốn để đầu tư sản xuất
kinh doanh hoặc tiêu dùng, thơng qua đó đã nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Chính vì
vậy, đối với người sử dụng đất, đây là quyền có ý nghĩa quan trọng bậc nhất đối với
họ.Thế chấp quyền sử dụng đất được quy định từ khi Quốc hội ban hành Luật đất đai
1993. Sau đó BLDS 1995 đã có những quy định cụ thể nhằm tạo điều kiện để quyền
năng này tham gia vào các giao dịch dân sự. Đây là những cơ sở pháp lý quan trọng
để người sử dụng đất thực hiện được các quyền năng của mình trong quá trình sử
dụng đất. Hiện nay, BLDS 2015 và Luật đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014, các văn bản
hướng dẫn thi hành quy định về thế chấp thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn
liền với đất xem như khá hoàn chỉnh. Tuy nhiên, cùng với sự phát triển của các quan
hệ xã hội không ngừng diễn ra sôi động trong nền kinh tế thị trường, pháp luật nói
chung và luật đất đai nói riêng khơng thể điều chỉnh được kịp thời và thỏa mãn hết
1
các quan hệ liên quan đến đất đai, nhất là đối với vấn đề thế chấp thế chấp quyền sử
dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Thực tế cho thấy, tranh chấp về Hợp đồng thế
chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất diễn ra rất nhiều liên quan đến chủ
thể, đối tượng, hình thức của hợp đồng. Do vậy, cần có sự nhận thức đầy đủ, đúng
đắn các quy định của pháp luật về Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản
gắn liền với đất để làm sáng tỏ các quy định này. Trước thực trạng như vậy, tôi chọn
đề tài “Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo Pháp
luật Việt Nam hiện hành ” làm luận văn thạc sĩ của mình.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Liên quan đến nội dung Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn
liền với đất, gần đây có một số bài viết, tạp chí như “Hợp đồng thế chấp quyền sử
dụng đất – Một số vấn đề lý luận và thực tiễn” – Nguyễn Thị Nga; “Một số ý kiến về
thế chấp quyền sử dụng đất theo Luật đất đai 2013” – Đỗ Thị Hải Yến, Pháp luật về
thế chấp quyền sử dụng đất và xử lý tài sản thế chấp – Nguyễn Đức Khoa…
Ở tầm nghiên cứu cao hơn là những cơng trình nghiên cứu chun khảo, các
đề tài nghiên cứu khoa học, các lụân văn, luận án Thạc sỹ, tiến sỹ như “Bình luận
khoa học về đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trong Luật dân sự Việt Nam” - TS.Nguyễn
Ngọc Điện; “Bình luận khoa học BLDS 2015 của nước CHXHCNVN” – PGS.TS Đỗ
Văn Đại; luận án “Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở Việt Nam” – Nguyễn
Thị Nga; luận văn “Thế chấp quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất tại Ngân
hàng thương mại trên địa bàn thành phố Huế” – Võ Cơng Hạnh…
Những cơng trình trên đã hệ thống hóa các quy định pháp luật về luật dân sự,
luật đất đai, về vấn đề thế chấp; nghiên cứu thực trạng, để hoàn thiện pháp luật về thế
chấp thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Tuy nhiên những cơng
trình nghiên cứu trên chưa nghiên cứu một cách có hệ thống, đầy đủ các quy định
của pháp luật về Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
Mặt khác, cần nghiên cứu về thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
theo pháp luật Việt Nam hiện hành là vấn đề hết sức cần thiết nhằm xem xét vấn đề
trên trong một phạm vi cụ thể. Do đó đề tài này là hết sức cần thiết nhằm cung cấp
2
thông tin đến bên thế chấp và bên nhận thế chấp; góp phần hồn thiện khung pháp lý
về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
3. Mục đích, đối tượng và phạm vi nghiên cứu
3.1 Mục đích nghiên cứu
Đề tài hướng đến việc nghiên cứu một cách có hệ thống từ cơ sở lý luận đến
thực tiễn những quy phạm pháp luật thực định trong hoạt động thế chấp tài sản; từ đó
nêu ra những vướng mắc, hạn chế, bất cập, tính khơng khả thi trong đời sống xã hội,
các vi phạm về kỹ thuật xây dựng văn bản quy phạm pháp luật đối với lĩnh vực này.
Trên cơ sở đó, đưa ra những giải pháp đề xuất nhằm góp phần xây dựng hệ thống
pháp luật trong việc thế chấp tài sản của các bên để việc thực hiện hợp đồng thế chấp
ngày càng hoàn thiện hơn.
3.2 Đối tượng nghiên cứu
Đề tài tập trung nghiên cứu những vấn đề lý luận, thực tiễn liên quan đến Hợp
đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Từ đó phân tích đặc
điểm, nội dung về Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;
pháp luật thực định về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với
đất và thực trạng, cũng như định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật về Hợp đồng
thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
3.3 Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi về nội dung: Trên cơ sở lý luận chung về Thế chấp quyền sử
dụng đất và tài sản gắn liền với đất, luận văn tập trung nghiên cứu các vấn đề lý luận
về Hợp đồng Thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, đánh giá thực
trạng pháp luật và thực hiện pháp luật về Hợp đồng Thế chấp quyền sử dụng đất và
tài sản gắn liền với đất; đề xuất các quan điểm, giải pháp bảo đảm thực hiện pháp
luật về Hợp đồng Thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ở Việt Nam
hiện nay.
- Phạm vi về không gian: Nghiên cứu những vấn đề lý luận, thực tiễn về
Hợp đồng Thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ở Việt Nam, đồng
thời có tham khảo pháp luật và thực hiện pháp luật thế chấp thế chấp quyền sử dụng
3
đất và tài sản gắn liền với đất ở một số nước trên thế giới.
- Phạm vi về thời gian: Việc đánh giá thực trạng và thực hiện pháp luật về
Hợp đồng Thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo Pháp luật hiện
hành chủ yếu là từ năm 2013 đến năm 2018.
4. Phương pháp nghiên cứu
Để giải quyết các nhiệm vụ nghiên cứu cơ bản mà đề tài đặt ra, luận văn sử
dụng các phương pháp nghiên cứu chủ yếu sau đây:
- Phương pháp luận nghiên cứu khoa học duy vật biện chứng và duy vật lịch
sử của chủ nghĩa Mác – Lê Nin; tư duy, quan điểm, đường lối về phát triển kinh tế
nhiều thành phần, xây dựng nhà nước pháp quyền trong cơ chế thị trường của Đảng
và Nhà nước.
Bên cạnh đó luận văn còn sử dụng một số phương pháp nghiên cứu cụ thể sau:
- Chương 1: Phương pháp bình luận, phương pháp lịch sử… được sử dụng
trong chương I khi nghiên cứu tổng quan những vấn đề lý luận
- Chương 2: Phương pháp tích, so sánh luật học, thống kê, diễn giải… được sử
dụng khi tìm hiểu, đánh giá các quy định của pháp luật hiện hành về Hợp đồng thế
chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
- Chương 3: Phương pháp quy nạp, phương pháp khái quát… được sử dụng
khi đưa ra các định hướng, kiến nghị, đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật về
Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
5. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
Làm rõ khái niệm, bản chất của Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài
sản gắn liền với đất. Thế chấp quyền sử dụng đất là một biện pháp bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ dân sự nhưng chứa đựng những nội dung mang tính đặc thù và có mức độ
độc lập tương đối so với các biện pháp bảo đảm khác. Tính đặc thù đó bị chi phối bởi
chế độ sở hữu tồn dân về đất đai, từ đó chi phối sự khác biệt về đối tượng tham gia
quan hệ thế chấp, chi phối tới quá trình xác lập, thực hiện, chấm dứt giao dịch thế
chấp quyền sử dụng đất, cũng như sự can thiệp của nhà nước vào quá trình này.
Luận văn nhận định và chỉ ra được xu hướng phát triển, những thay đổi theo
4
hướng hợp lý và tích cực của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở Việt Nam
trong những năm gần đây. Đồng thời, luận văn phát hiện những bất hợp lý, tình trạng
mâu thuẫn, chồng chéo của pháp luật hiện hành có liên quan đến thế chấp quyền sử
dụng đất. Để từ đó luận văn đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật về thế chấp
quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ở Việt Nam.
Luận văn góp phần làm sáng tỏ về phương diện lý luận khái niệm “Hợp đồng
thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo pháp luật Việt Nam hiện
hành” và chỉ ra những đặc điểm cơ bản của hợp đồng.
Các kết quả nghiên cứu này có thể được sử dụng làm tài liệu tham khảo tại
các cơ sở đào tạo và nghiên cứu về luật học. Một số kiến nghị của đề tài có giá trị
tham khảo đối với các cơ quan xây dựng và thực thi pháp luật về thế chấp quyền sử
dụng đất.
6. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận
án được kết cấu thành 3 chương:
- Chương 1: Những vấn đề lý luận về Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
và tài sản gắn liền với đất.
- Chương 2: Thực trạng pháp luật và thực tiễn thực hiện pháp luật hợp đồng
thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
- Chương 3: Yêu cầu, định hướng, giải pháp hoàn thiện và nâng cao hiệu quả
thực hiện pháp luật hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
5
CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
1.1. Khái niệm và đặc điểm Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản
gắn liền với đất
1.1.1. Khái niệm Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền
với đất
Sau khi các giao dịch dân sự được xác lập và có hiệu lực thì cũng là lúc làm
phát sinh những quan hệ nghĩa vụ giữa các bên tham gia giao dịch đó. Trong quan hệ
nghĩa vụ này, bên có quyền chỉ có thể hưởng được các lợi ích từ quyền đó khi bên có
nghĩa vụ đã thực hiện và thực hiện đúng, đầy đủ nghĩa vụ đó. Nói một cách khác thì
quyền dân sự của chủ thể mang quyền trong các quan hệ nghĩa vụ dân sự ln mang
tính chất trái quyền (việc hưởng quyền ln ở thế bị động vì phụ thuộc vào việc bên
kia có thực hiện nghĩa vụ của họ hay khơng). Vì vậy, để có thể tác động đến ý thức
thực hiện nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ, bên mang quyền thường phải tính đến một
biện pháp nào đó để biện pháp này như một cách thức buộc người có nghĩa vụ phải
thực hiện nghĩa vụ đó, hoặc để nếu người có nghĩa vụ khơng thực hiện hoặc thực
hiện khơng đúng nghĩa vụ thì biện pháp đó được coi là một sự bảo đảm lợi ích của
bên có quyền. Các biện pháp đó được gọi chung là biện pháp bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ. Biện pháp bảo đảm được hiểu là các quy định pháp lý theo đó các bên sử
dụng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên có
quyền trong quan hệ nghĩa vụ được bảo đảm.
Đối tượng của các giao dịch bảo đảm gồm các loại tài sản, trong đó quyền sử
dụng đất và tài sản gắn liền với đất là loại tài sản có giá trị lớn và đặc biệt. Việc thế
chấp quyền sử dụng đất giúp người thế chấp vay vốn nhằm tiếp cận dòng vốn ở các
tổ chức tín dụng, tạo điều kiện đầu tư cho sản xuất và làm tăng giá trị của đất đai.
Đây là vấn đề là hết sức quan trọng trong nền kinh tế thị trường, góp phần lành mạnh
hóa các quan hệ kinh tế trong hệ thống kinh tế quốc dân đồng thời giúp các tổ chức
tín dụng có thêm kênh huy động vốn, có tài sản bảo đảm để yên tâm cho vay vốn.
6
Đối với cá nhân, hộ gia đình khi vay vốn thường dùng tài sản có giá trị lớn của mình
để bảo đảm đó là quyền sử dụng đất nơng nghiệp hoặc đất ở. Pháp luật cho phép cá
nhân, hộ gia đình được chuyển quyền sử dụng đất ở và các loại đất khác được nhà
nước giao. Khoản 2 Điều 10 Luật đất đai năm 2013 quy định về nhóm đất phi nơng
nghiệp trong đó có đất ở tại nơng thơn, đất ở tại đơ thị. Theo đó, người sử dụng đất
có đầy đủ các quyền của người sử dụng đất trong đó có quyền thế chấp quyền sử
dụng đất để vay vốn. Điểm đặc biệt của việc thế chấp đất tại nơng thơn là trên đất có
nhà ở và các cơng trình xây dựng khác, nhưng nhà ở và các cơng trình xây dựng này
do người dân tự xây dựng, cho nên khơng có giấy chứng nhận quyền sở hữu về nhà ở
và cơng trình xây dựng, vì vậy khi thế chấp đất ở thì các tài sản trên đất cũng là đối
tượng của thế chấp. Đối với đất trồng rừng hoặc trồng cây lâu năm, cây công nghiệp,
khi hộ gia đình hoặc doanh nghiệp thế chấp đất rừng được giao thì cây rừng hoặc cây
lâu năm cũng là tài sản thế chấp. Như vậy khi thế chấp quyền sử dụng đất, mà trên
đất có các cơng trình xây dựng hoặc cây lâu năm thì quyền sử dụng đất và các tài sản
gắn liền với đất đó là đối tượng của hợp đồng thế chấp.
Điều 715 BLDS năm 2005 quy định về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất:
“là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên sử dụng đất (sau đây gọi là bên thế
chấp) dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự
với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp). Bên thế chấp được tiếp tục sử dụng
đất trong thời hạn thế chấp” [2].
Khác với Bộ luật dân sự 2005, Bộ luật dân sự 2015 khơng cịn dành riêng một
chương quy định về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, BLDS 2015 chỉ ra các
trường hợp: “thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu của
bên thế chấp” và “thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng
đất”, theo điều 325 và điều 326. Bộ luật dân sự 2015 chỉ quy định hai trường hợp
như trên mà không tách riêng như Bộ luật trước đó cũng là một sự thay đổi hợp lý,
bởi đã có những quy định chung về giao dịch bảo đảm; quy định về thế chấp tài sản
đã được nêu ra từ điều 317 đến điều 327, gồm: tài sản thế chấp; quyền và nghĩa vụ
các bên trong quan hệ thế chấp; chấm dứt tài sản thế chấp. Mặt khác, trong thực tế,
7
nhiều tình huống xảy ra khiến bên nhận thế chấp không thể xử lý quyền sử dụng đất
do bên thế chấp có tài sản trên đất. Để giải quyết được, bên nhận thế chấp buộc phải
khởi kiện ra Tòa án để đòi lại tài sản, gây mất thời gian, tốn kém tiền bạc, công sức.
Vấn đề này đã được khắc phục theo Bộ luật dân sự 2015, tài sản gắn liền với đất sẽ
được xử lý cùng quyền sử dụng đất nếu thế chấp quyền sử dụng đất.
Việc thế chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất làm hạn chế quyền
định đoạt quyền sử dụng đất của bên thế chấp. Tuy nhiên, bên thế chấp vẫn được sử
dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong suốt thời gian thế chấp. Việc sử dụng này phải
đảm bào bên thế chấp không làm hủy hoại giá trị đất, tài sản gắn liền với đất.
Từ phân tích như trên có thể khái quát về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng
đất ở và tài sản gắn liền với đất như sau:
Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là sự thoả
thuận giữa các bên. Theo đó, bên thế chấp dùng quyền sử dụng đất và tài sản gắn
liền với đất để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ của mình hoặc của người khác
đối với bên nhận thế chấp (bên có quyền) trong thời hạn thực hiện nghĩa vụ mà vẫn
được khai thác, sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất.
1.1.2 Đặc điểm của Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền
với đất
Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là loại hợp
đồng thế chấp đặc thù và có nhiều điểm khác biệt so với các hợp đồng thế chấp bằng
các tài sản thông thường khác như sau:
- Thứ nhất, về luật điều chỉnh:
Hợp đồng thế chấp tài sản thường được điểu chỉnh bởi Bộ luật Dân sự. Theo
đó đối tượng của hợp đồng thế chấp tài sản không phải thực hiện các đăng ký, bên
thế chấp có đầy đủ các quyền năng về sở hữu đối với tài sản của mình. Trong khi đó,
đối tượng của Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là
quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất được điều chỉnh bởi nhiều văn bản luật
khác nhau như Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai,Luật nhà ở và Pháp luật về đăng ký giao
dịch bảo đảm, các quy định về giao dịch bảo đảm, công chứng, chứng thực. Liên
8
quan đến quyền sử dụng đất – là một loại tài sản đặc thù, việc thế chấp ngoài việc
tuân thủ các quy định tại Bộ luật Dân sự còn phải tuân theo các quy định về Luật Đất
đai. Ngược lại, chính Luật Đất đai cũng quy định các điều kiện về việc thế chấp đối
với quyền sử dụng đất. Bên cạnh đó, để được vay vốn tại các tổ chức tín dụng, việc
thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất còn phải tuân thủ cá quy định
pháp luật về họat động tín dụng để đảm bảo lợi ích từ phía ngân hàng cũng như bên
đi vay. Các quy định này là hết sức cần thiết nhằm điều chỉnh thị trường vốn, đảm
bảo tính thanh khoản của các khoản vay nhằm lành mạnh hóa thị trường, đảm bảo sự
phát triển của thị trường.
- Thứ hai, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
phải được lập thành văn bản và phải cơng chứng:
Văn bản được cơng chứng có đặc điểm riêng so với các văn bản khác là: văn
bản công chứng có tính xác thực về thời gian, địa điểm, chủ thể…; có tính chính thức
hóa, văn bản cơng chứng phù hợp với pháp luật, đạo đức xã hội; tuân thủ về mặt hình
thức và tuân thủ các nguyên tắc, thủ tục cơng chứng. Văn bản cơng chứng có giá trị
thi hành
Văn bản cơng chứng có giá trị thi hành:
Văn bản công chứng là căn cứ để các bên thực hiện quyền và nghĩa vụ của
mình. Trong trường hợp bên có nghĩa vụ khơng thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên
kia có quyền u cầu tịa án giải quyết theo quy định của pháp luật. Các hợp đồng,
giao dịch đã được cơng chứng thì có hiệu lực thi hành đối với các bên trong hợp
đồng, giao dịch đó và có hiệu lực với người thứ ba. Trong trường hợp muốn bác bỏ
hiệu lực của văn bản cơng chứng đó thì phải kiện ra Tịa án và khi đó thì các tình tiết,
sự kiện đã ghi trong hợp đồng, văn bản cơng chứng đó sẽ trở thành chứng cứ hiển
nhiên trước Tịa về giao dịch, khơng cần phải xác minh, người muốn bác bỏ nó phải
xuất trình được chứng cứ ngược lại. Ví dụ: một hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất đã được các bên ký kết và đã được cơng chứng thì các cơ quan (tài ngun
mơi trường) và các cá nhân có liên quan cũng phải cơng nhận và làm các thủ tục liên
quan (trước bạ, sang tên). Điều này cũng là xuất phát từ nguyên tắc tôn trọng quyền
9
tự do giao kết hợp đồng của chủ thể.
Văn bản cơng chứng có giá trị chứng cứ:
Điều 5, Luật Cơng chứng năm 2014 cũng quy định: "Hợp đồng, giao dịch
được cơng chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, gia o
dịch được công chứng khơng phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tịa án tun bố là
vơ hiệu". Bởi vì, khi cơng chứng, người thực hiện công chứng luôn phải tuân theo
các quy định của pháp luật về công chứng và các quy định khác có liên quan, đảm
bảo khách quan, trung thực. Trong trường hợp biết hoặc phải biết việc công chứng
hoặc nội dung công chứng là trái pháp luật, đạo đức xã hội thì khơng được thực hiện
cơng chứng.
- Thứ ba, thời điểm có hiệu lực của Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và
tài sản gắn liền với đất là thời điểm đăng ký thế chấp.
Đối với các giao dịch thông thường, theo quy định tại Điều 401 - BLDS 2015
về hiệu lực của hợp đồng: “Hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời
điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật liê n quan có quy định
khác.” Như vậy, các giao dịch thơng thường sẽ có hiệu lực kể từ thời điểm ký kết.
Kể từ thời điểm này sẽ phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên. Thời điểm phát sinh
hiệu lực của hợp đồng là không giống nhau với từng loại hợp đồng khác nhau. Điều
này có nghĩa các bên có thể thỏa thuận với nhau thời điểm phát sinh hiệu lực kể từ
thời điểm các bên giao kết hợp đồng hoặc thời điểm khác theo quy định của pháp
luật, dựa trên nguyên tắc: “Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập,
thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự” Điều 385 – BLDS 2015.
Đối với hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, thời
điểm có hiệu lực từ khi đăng ký giao dịch bảo đảm. Theo quy định tại khoản 1 –
Điều 10 – Nghị định số 163/2006/NĐ-CP quy định: “Giao dịch bảo đảm được giao
kết hợp pháp có hiệu lực kể từ thời điểm giao kết, trừ các trường hợp sau đây: Các
bên có thoả thuận khác; Cầm cố tài sản có hiệu lực kể từ thời điể m chuyển giao tài
sản cho bên nhận cầm cố; Việc thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng,
quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng, tàu bay, tàu biển có hiệu lực kể từ thời
10
điểm đăng ký thế chấp; Giao dịch bảo đảm có hiệu lực kể từ thời điểm công chứng
hoặc chứng thực trong trường hợp pháp luật có quy định” [4]. Theo các quy định
trên, thời điểm của Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
có hiệu lực pháp luật kể từ thời điểm đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền.
1.1.3.Nội dung chế định pháp luật về hợp đồng thế chấp để bảo đảm thực
hiện nghĩa vụ hợp đồng
1.1.3.1. Giao kết hợp đồng thế chấp.
Giao kết hợp đồng thế chấp là việc các bên bày tỏ ý chí với nhau theo
những nguyên tắc và trình tự nhất định để qua đó xác lập với nhau các quyền, nghĩa
vụ dân sự. Nhằm tạo điều kiện cho các chủ thể thỏa mãn được các nhu cầu về đời
sống vật chất cũng như tinh thần, Bộ Luật dân sự năm 2015: “Cá nhân, pháp nhân
xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của mình trên cơ sở tự do, tự
nguyện cam kết, thỏa thuận”. (Điều 3 – BLDS 2015). Theo đó, mọi cá nhân, tổ chức
khi có đủ tư cách chủ thể đều có quyền tham gia giao kết bất kỳ một giao dịch, một
hợp đồng thế chấp nào, nếu họ muốn mà không ai có quyền ngăn cản. Bằng ý chí tự
do của mình, các chủ thể có quyền giao kết những hợp đồng thế chấp đã được pháp
luật quy định cụ thể. Tuy nhiên, sự tự do ý chí đó phải nằm trong một khuôn khổ
nhất định. Bên cạnh việc chú ý đến quyền lợi của mình, các chủ thể phải hướng tới
việc bảo đảm quyền lợi của những người khác cũng như lợi ích của tồn xã hội. Nằm
trong mối liên hệ tương ứng giữa quyền và nghĩa vụ, mỗi một chủ thể vừa có quyền
“tự do giao kết hợp đồng” vừa có nghĩa vụ tơn trọng pháp luật và đạo đức xã hội.
Bên cạnh đó, trong giao kết hợp đồng, các bên cần tự nguyện và bình đẳng với
nhau. Khơng một ai được lấy lý do khác biệt về thành phần xã hội, dân tộc, giới tính,
tơn giáo, hồn cảnh kinh tế... để làm biến dạng các quan hệ dân sự. Mặt khác, chỉ khi
nào các bên bình đẳng với nhau về mọi phương diện trong giao kết hợp đồng thì ý
chí tự nguyện của các bên mới thật sự được bảo đảm. Vì vậy, những hợp đồng được
giao kết thiếu bình đẳng và khơng có sự tự nguyện của các bên sẽ không được pháp
luật thừa nhận.
11
Về trình tự giao kết hợp đồng là quá trình mà trong đó các bên chủ thể bày tỏ
ý chí với nhau bằng cách trao đổi ý kiến để đi đến thỏa thuận trong việc cùng nhau
làm xác lập các quyền và nghĩa vụ dân sự đối với nhau. Thực chất, đó là q trình mà
hai bên “mặc cả” về những điều khoản trong nội dung của hợp đồng. Quá trình này
diễn ra thơng qua hai giai đoạn: đề nghị giao kết hợp đồng và chấp thuận giao kết
hợp đồng.
- Đề nghị giao kết hợp đồng là việc một bên biểu lộ ý chí của mình trước
nguời khác bằng cách bày tỏ cho phía bên kia biết ý muốn tham gia giao kết với
người đó một hợp đồng dân sự, mà cụ thể ở đây là hợp đồng thế chấp tài sản. Để bên
có nghĩa vụ có thể hình dung được hợp đồng thế chấp tài sản như thế nào, cũng như
những điều khoản rõ ràng, cụ thể của hợp đồng.
- Chấp nhận giao kết hợp đồng là việc bên được đề nghị nhận lời đề nghị và
đồng ý tiến hành việc giao kết hợp đồng với người đã đề nghị. Về nguyên tắc, bên
được đề nghị phải trả lời ngay về việc có chấp nhận giao kết hợp đồng hay khơng.
Trong những trường hợp, cần phải có thời gian để bên được đề nghị cân nhắc, suy
nghĩ mà các bên đã ấn định thời hạn trả lời thì bên được đề nghị phải trả lời trong
thời hạn đó.
Người được đề nghị có thể chấp nhận tồn bộ nội dung đề nghị, cũng có thể
chỉ chấp nhận một phần trong nội dung đó hoặc có thể chỉ chấp nhận việc giao kết
hợp đồng không đồng ý với nội dung mà bên đề nghị đã đưa ra. Nghĩa là trong
những trường hợp này, người được đề nghị muốn sửa đổi hoặc thay đổi nội dung mà
người đề nghị đã đưa ra. Vì vậy, họ sẽ trở thành người đề nghị mới và người đã đề
nghị trước đó lại trở thành người được đề nghị. Người đề nghị mới cũng chịu ràng
buộc của mình về những nội dung đã đề nghị.
1.1.3.2. Thực hiện hợp đồng thế chấp
Sau khi các bên đã giao kết hợp đồng dưới một hình thức nhất định phù hợp
với pháp luật và hợp đồng đó đáp ứng đầy đủ các điều kiện mà pháp luật yêu cầu
(quy định tại Điều 117 BLDS năm 2015) thì hợp đồng có hiệu lực bắt buộc đối với
các bên. Nghĩa là từ thời điểm đó, các bên trong hợp đồng bắt đầu có quyền và nghĩa
12
vụ dân sự đối với nhau. Theo nội dung của hợp đồng, các bên lần lượt tiến hành các
hành vi mang tính nghĩa vụ đúng với tính chất đối tượng, thời hạn, phương thức, và
địa điểm mà nội dung của hợp đồng đã xác định. Vì vậy, thực hiện hợp đồng thế
chấp là việc các bên tiến hành các hành vi mà mỗi một bên tham gia hợp đồng phải
thực hiện nhằm đáp ứng những quyền dân sự tương ứng của bên kia.
Hợp đồng dân sự khi được giao kết hợp pháp có hiệu lực bắt buộc đối với các
bên. Hợp đồng có hiệu lực nó làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên giao kết.
Tuy nhiên, việc giao kết hợp đồng mới tạo ra hình thức pháp lý cho quan hệ trao đổi,
còn quyền và nghĩa vụ mà các bên đặt ra có đạt được hay khơng phải thông qua hành
vi trực tiếp là thực hiện hợp đồng. Thực hiện hợp đồng là thực hiện những quyền và
nghĩa vụ đã phát sinh trong hợp đồng. Thông thường, trong dân sự quyền của bên
này tương ứng với nghĩa vụ của bên kia. Vì vậy, thực hiện nghĩa vụ của bên này là
bảo đảm quyền dân sự của bên kia. Để bảo đảm quyền dân sự của các bên giao kết
hợp đồng, các bên cần:
-
Thực hiện đúng hợp đồng: các bên có nghĩa vụ phải thực hiện đúng đối
tượng của hợp đồng (là tài sản, công việc phải làm hoặc không được làm), đúng số
lượng, chất lượng, chủng loại, thời hạn, phương thức thực hiện và các thỏa thuận
khác mà các bên đã cam kết trong hợp đồng vì “mọi cam kết, thỏa thuận không vi
phạm điều cấm của luật, khơng trái đạo đức của xã hội có hiệu lực thực hiện đối với
các bên...” (Điều 3 BLDS năm 2015). Việc không thực hiện đúng hợp đồng sẽ bị coi
là vi phạm hợp đồng, là nguyên nhân dẫn đến tranh chấp và có thể gây thiệt hại cho
các bên tham gia giao kết. Bên nào vi phạm hợp đồng mà gây thiệt hại cho bên kia
thì mặc dù đã bồi thường thiệt hại cho bên kia nhưng vẫn phải thực hiện nghĩa vụ đã
cam kết.
-
Thực hiện hợp đồng một cách trung thực, theo tinh thần hợp tác và có
lợi nhất cho các bên, bảo đảm tin cậy lẫn nhau. Cơ sở hình thành nguyên tắc này xuất
phát từ bản chất tương đối của quan hệ hợp đồng dân sự là lợi ích của một bên ln
ln phụ thuộc vào nghĩa vụ của bên kia. Ví dụ: trong quan hệ mua bán, lợi ích của
người bán là khoản tiền phải trả cho người mua tương xứng với giá trị của tài sản
13
mua bán. Lợi ích có đạt được hay khơng phụ thuộc vào việc người mua có trả tiền
đầy đủ như đã thỏa thuận hay khơng. Lợi ích của bên mua là sở hữu tài sản mua bán,
lợi ích này có đạt được hay khơng phụ thuộc vào việc có giao cho bên mua đúng tài
sản mà bên mua dự định mua hay khơng. Ngun tắc này có ý nghĩa nhằm ngăn chặn
sự tối nghĩa trong hợp đồng để làm lợi cho một bên. Việc thực hiện hợp đồng khơng
chỉ địi hỏi sự trung thực của các bên mà còn cần đến tinh thần hợp tác giúp đỡ, tin
cậy lẫn nhau. Ngoài ra, nguyên tắc này nhằm bảo đảm hợp đồng thực hiện một cách
thuận lợi, bảo vệ quyền lợi tối đa cho các bên.
-
Pháp luật cho phép các chủ thể tự do tham gia quan hệ pháp luật dân sự
nói chung và quan hệ hợp đồng dân sự nói riêng. Tuy nhiên, để tồn tại trong một xã
hội, các chủ thể khơng thể vì lợi ích hợp pháp của mình mà làm thiệt hại đến lợi ích
của Nhà nước, lợi ích của cộng đồng, quyền và lợi ích hợp pháp của người khác. Vì
vậy khi thực hiện hợp đồng, các bên khơng được xâm phạm đến lợi ích của Nhà
nước, lợi ích cơng cộng, quyền và lợi ích của người khác.
1.1.3.3. Xử lý vi phạm hợp đồng thế chấp
Trong thực tiễn quá trình ký kết, cũng như trong quá trình thực hiện hợp đồng
luôn nảy sinh những vấn đề rắc rối do nhiều nguyên nhân khác nhau làm cho việc ký
kết, thực hiện hoặc thanh lý hợp đồng gặp trở ngại, trường hợp dẫn đến tranh chấp
phải đưa đến các cơ quan pháp luật hoặc cơ quan trọng tài giải quyết. Trong những
trường hợp như vậy ln xảy ra tình trạng hoặc là vi phạm chính hợp đồng đã ký kết
hoặc là vi phạm các quy định pháp luật về hợp đồng dẫn đến làm hợp đồng vô hiệu.
Từ nhận định trên chúng ta cần tìm hiểu một số dạng vi phạm thường gặp
như: vi phạm của các chủ thể đối với hợp đồng đã giao kết; các vi phạm quy định của
pháp luật thường gặp khi ký kết, thực hiện hợp đồng. Thứ đến là đưa ra một số biện
pháp xử lý vi phạm hợp đồng thế chấp.
Thứ nhất, là vi phạm của các chủ thể đối với hợp đồng đã giao kết. Loại vi
phạm hợp đồng này thường được thể hiện qua các trường hợp và nguyên nhân sau:
-
Không thực hiện hợp đồng hoặc đơn phương chấm dứt hợp đồng mà
khơng giải thích rõ lý do cho bên kia (hợp đồng chưa được bên nào thực hiện).
14
Trường hợp này thường xảy ra do sau khi ký kết hợp đồng thì phát hiện mình bị hớ
hoặc rơi vào điều kiện khơng có khả năng thực hiện hoặc biết rõ là nếu thực hiện thì
sẽ bị bất lợi...
-
Khơng chịu thực hiện nghĩa vụ hợp đồng mặc dù đã hưởng các quyền
lợi từ hợp đồng. Chẳng hạn như vay tiền sau khi nhận được tiền vay thì sau đó không
thực hiện nghĩa vụ trả tiền. Trường hợp này xảy ra có nhiều nguyên do như bên thực
hiện nghĩa vụ mất khả năng thanh toán (bị thua lỗ, phá sản), cố ý gian lận kéo dài
thời gian thực hiện nghĩa vụ để có lợi cho mình hoặc do gian dối với bên đối tác đẩy
phía bên kia vào thế bất lợi, nhiều trường hợp ký kết hợp đồng là để giải quyết một
khó khăn trước mắt nào đó chứ thực sự khơng có khả năng thực hiện nghĩa vụ (như
vay của người này để trả cho người khác...).
-
Không thực hiện đúng, đầy đủ các thỏa thuận ghi trong hợp đồng (mặc
dù có thực hiện hợp đồng). Trường hợp này thường xảy ra trong quá trình thực hiện
hợp đồng do lỗi của một hoặc cả hai bên tìm cách thực hiện theo hướng có lợi cho
mình hoặc do hiểu sai nội dung của hợp đồng, nhưng cũng có thể do một bên gặp
khó khăn thực hiện khơng đúng các u cầu về số lượng, thời gian giao hàng... ngoài
ra, nhiều trường hợp do lợi dụng một bên thiếu kinh nghiệm bên kia tìm cách để thực
hiện khơng đúng nội dung hợp đồng (như viện cớ hợp đồng ghi không rõ, đổ lỗi
khách quan...) đã ký kết.
Thứ hai, là các vi phạm quy định của pháp luật thường gặp khi ký kết, thực
hiện hợp đồng cụ thể như sau:
-
Giao kết hợp đồng không đúng đối tượng chủ thể. Nghĩa là người tham
gia giao kết khơng có tư cách để ký kết hợp đồng (Ví dụ: Trẻ em tham gia giao dịch
dân sự mà khơng có người giám hộ, người của pháp nhân ký kết hợp đồng kinh tế
nhưng khơng có giấy ủy quyền của người đại diện hợp pháp là người đứng đầu pháp
nhân đó...).
-
Giao kết hợp đồng khơng tn thủ hình thức hợp đồng đã được pháp
luật quy định. Việc vi phạm thể hiện ở chỗ những hợp đồng bắt buộc phải làm thành
văn bản, phải công chứng, phải chứng thực nhưng lại khơng thực hiện đúng. Ví dụ:
15
Bộ luật Dân sự quy định hợp đồng mua bán nhà ở phải làm thành văn bản và phải
được công chứng chứng thực nhưng lại chỉ viết bằng giấy tay.
-
Đối tượng giao kết hợp đồng bị pháp luật cấm. Nhiều trường hợp các
bên tham gia ký kết không am hiểu những hàng hóa hoặc các giao dịch bị pháp luật
cấm hoặc hạn chế nên vẫn ký kết dẫn đến hợp đồng bị vơ hiệu. Ngồi ra, nhiều
trường hợp về nội dung thì hợp pháp nhưng thực chất đối tượng hợp đồng (hàng hóa)
lại là bất hợp pháp do khơng bảo đảm các giấy tờ hợp pháp (như hàng buôn lậu) hoặc
để che giấu một hoạt động bất hợp pháp (như khai thấp giá mua bán để trốn thuế)
cũng bị coi là vi phạm bất kể các bên có biết rõ thỏa thuận ngầm với nhau hay không.
-
Hợp đồng thể hiện không rõ ràng và thiếu các nội dung cơ bản của
hợp đồng này. Đây là dạng vi phạm khá nhiều do sự thiếu hiểu biết hoặc lợi dụng sự
thiếu hiểu biết của một bên để lập hợp đồng mà nội dung của mỗi loại hợp đồng lại
không bảo đảm theo quy định của pháp luật về các nội dung cơ bản của hợp đồng đó,
tức là khơng rõ ràng hoặc thiếu những nội dung của một hợp đồng. Ví dụ: Hợp đồng
mua bán nhưng không ghi giá mua bán.
-
Nội dung hợp đồng do các bên ký kết không bảo đảm các nguyên tắc tự
nguyện, bình đẳng, trung thực. Trường hợp này xác định do một hoặc nhiều bên đã
có sự lừa dối hoặc có thủ đoạn ép buộc bên kia giao kết với nội dung áp đặt nhằm tạo
lợi thế tuyệt đối cho mình. Ví dụ: Bên A bán nhà cho Bên B với giá rất thấp so với
giá thực tế để trừ nợ. Trường hợp này Bên B đã lợi dụng khó khăn, túng quẫn của
Bên A để ép giá, gây thiệt thòi cho Bên A.
Thứ ba, là một số biện pháp xử lý vi phạm hợp đồng thế chấp. Khi phát sinh
một vụ việc vi phạm hợp đồng thì vấn đề mâu thuẫn và tranh chấp là khơng thể tránh
khỏi, vấn đề là ở chỗ xử lý như thế nào có lợi nhất cho các bên hoặc cho bản thân
mình bằng các biện pháp thích hợp, phù hợp với pháp luật. Để có thể xử lý có hiệu
quả các vi phạm hợp đồng khi xảy ra, tùy theo tính chất sự việc, có thể tiến hành một
hoặc các biện pháp sau:
-
Thương lượng – hòa giải:
-
Đơn phương hủy bỏ hoặc đình chỉ thực hiện hợp đồng
16
-
Yêu cầu Tòa án hoặc Trọng tài thương mại giải quyết
-
Yêu cầu cơ quan điều tra, Viện Kiểm sát xem xét khởi tố vụ án hình sự
Càng nghiên cứu sâu về hoạt động thế chấp tài sản chúng ta càng thấy được sự
cần thiết của việc xây dựng cơ sở pháp lý đối với Hợp đồng thế chấp tài sản. Bởi,
việc nhận thế chấp tài sản, việc cho vay tại các Ngân hàng ngày càng sôi động, đa
dạng theo xu hướng chung của thời đại; đòi hỏi pháp luật quy định về Hợp đồng thế
chấp tài sản phải hoàn thiện, chặt chẽ hơn nhằm đảm bảo quyền lợi tối đa cho các
bên.
1.2.Những nội dung của pháp luật về Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng
đất và tài sản gắn liền với đất
1.2.1 Đối tượng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn
liền với đất
- Quyền sử dụng tồn bộ diện tích hoặc một phần diện tích đất thuộc quyền sử
dụng của bên thế chấp.
Trên cơ sở nhu cầu và khả năng sử dụng đất, cũng như dựa vào năng lực tài
chính của mỗi chủ thể sử dụng đất, nhà nước xác lập quyền sử dụng đất cho mỗi chủ
thể với các hình thức sử dụng đất khác nhau tương ứng như: giao đất không thu tiền
sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất và thuê đất của Nhà nước (Điều 54, 55,
56 – Luật đất đai 2013). Đây cũng là cơ sở để Nhà nước xây dựng các quyền tương
ứng, trong đó có quyền thế chấp quyền sử dụng đất cho mỗi chủ thể sử dụng đất.
Theo đó, khơng phải chủ thể nào có quyền sử dụng đất cũng được thực hiện quyền
thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn và theo đó thì khơng phải quyền sử dụng đất
nào cũng trở thành đối tượng của quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất. Với các quy
định về phân loại đất (Điều 10), quy định về hình thức sử dụng đất (Điều 54,55,56)
và các quy định về quyền và nghĩa vụ cụ thể của người sử dụng đất của Luật đất đai
2013 cho thấy, chỉ có quyền sử dụng đất của các chủ thể sử dụng vào mục đích sản
xuất, kinh doanh trong lĩnh vực nông nghiệp, phi nông nghiệp và đất ở mới là đối
tượng của giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất. Các loại quyền sử dụng đất không
sử dụng với mục đích kinh doanh và đất ở như: đất sử dụng cho mục đích quốc
17
phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng và các mục đích sử dụng vì lợi ích
chung của cộng đồng, của xã hội thì khơng thể là đối tượng của quan hệ thế chấp
quyền sử dụng đất, người có quyền sử dụng đất vào các mục đích này chỉ có quyền
được sử dụng đất đúng mục đích được giao mà thôi.
-
Tài sản gắn liền với đất: Theo quy định tại Khoản 1, Điều 104, Luật đất
đai 2013, tài sản gắn liền với đất bao gồm nhà ở, cơng trình xây dựng khác, rừng sản
xuất là rừng trồng và cây lâu năm có tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất [5].
Điều 107, BLDS năm 2015 quy định nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất
đai; Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, cơng trình xây dựng là bất động sản. Một
cách khái quát, ta có thể nói rằng, các tài sản gắn liền với đất bao gồm: các vật sinh
ra từ đất (cây cối, hoa lợi tự nhiên, khoáng sản…), các vật gắn vào đất do hoạt động
có ý thức của con người và không thể tách rời khỏi đất mà khơng hư hỏng (nhà ở,
cơng trình xây dựng, …). Trong thời hạn thế chấp, bên thế chấp vẫn được trực tiếp
sử dụng đất, sử dụng và khai thác các tài sản gắn liền với đất. Tuy nhiên, quyền năng
của người sử dụng đất đã bị hạn chế rất nhiều, đó là khơng được thực hiện các giao
dịch liên quan đến quyền sử dụng đất đang thế chấp, không được làm hư hại, thay
đổi dẫn đến tình trạng của tài sản bị hư hỏng mà không được sự đồng ý của bên nhận
thế chấp. Theo quy định tại Điều 118 của Luật Nhà ở 2014 thì điều kiện để nhà ở
tham gia giao dịch (trong đó bao gồm cả thế chấp nhà ở) là: a) Có Giấy chứng nhận
theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này; b)
Khơng thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang
trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn; c) Khơng
bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính
đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; d) Khơng thuộc diện
đã có quyết định thu hồi đất, có thơng báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có
thẩm quyền [6]. Với quy định tại Điều 118 Luật Nhà ở 2014 thì trong trường hợp
thiếu một trong các điều kiện trên thì chủ sở hữu nhà ở không được dùng nhà ở để
bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Do đó nhà ở là đối tượng có điều kiện của hoạt động thế
18
