Quản trị rủi ro tín dụng trong hoạt động cho vay mua nhà dự án tại ngân hàng TMCP đại chúng việt nam PVCombank chi nhánh hà nội

Ụ
Ƣ

Ọ
-----------------

Ị ÁNH NGỌC

QUẢN TRỊ RỦI RO TÍN DỤNG TRONG HO
M P

VAY MUA NHÀ DỰ ÁN T I NGÂN

NG CHO
I CHÚNG

VIỆT NAM-PVCOMBANK CHI NHÁNH HÀ N I

Ậ
Ả

- 2018

Ị


Ụ
Ƣ

Ọ

THỊ ÁNH NGỌC

QUẢN TRỊ RỦI RO TÍN DỤNG TRONG HO
Â

MUA NHÀ DỰ ÁN T

NG CHO VAY

M P

I CHÚNG

VIỆT NAM-PVCOMBANK CHI NHÁNH HÀ N I

u nn
M s n

n
n

Ậ

uản trị
2016

1 – BK19

Ả

Ƣ

Ƣ

n do n

Ị

Ẫ

TS. TRẦN THỊ ÁNH

- 2018

Ọ


L

M

Tôi xin cam đoan luận văn này là của riêng tơi, được nghiên cứu một cách độc
lập. Các trích dẫn, số liệu trong luận văn đều có nguồn gốc rõ ràng. Nội dung của
bản luận văn này chưa được nộp cho bất kỳ một chương trình cấp bằng cao học nào
cũng như bất kỳ một chương trình cấp bằng nào khác.
Tôi cũng xin cam kết thêm rằng tôi đã nỗ lực hết mình để vận dụng những
kiến thức mà tơi đã được học từ chương trình đào tạo thạc sĩ Quản trị kinh doanh
của Trường Đại học Bách khoa Hà Nội để hoàn thành bản luận văn này.
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2018

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Ánh Ngọc

i


L I CẢM Ơ
Xin chân thành cảm ơn Ban Giám hiệu, Viện Sau Đại học – Trường Đại học
Bách Khoa Hà Nội đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong suốt khóa học và trong q
trình hồn thành luận văn.
Xin chân thành cảm ơn các thầy, cô giáo Viện Kinh tế và Quản lý đã tận tình
giảng dạy chỉ dẫn, cung cấp tài liệu và mang lại cho tôi những tri thức rất cần thiết
và quý báu.
Đặc biệt, xin được bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến TS Trần Thị Ánh đã quan
tâm hướng dẫn giúp đỡ tôi trong suốt quá trình làm luận văn.
Xin chân thành cảm ơn ban lãnh đạo và cán bộ các phòng ban chức năng
Trường Đại học Bách khoa Hà Nội đã giúp tôi hoàn thành luận văn này.
Sau cùng xin gửi lời cảm ơn đến tất cả người thân trong gia đình và bạn bè,
đồng nghiệp đã luôn động viên, giúp đỡ tôi trong quá trình học tập cũng như trong
quá trình nghiên cứu thực hiện luận văn.

ii


MỤC LỤC

M

L

...................................................................................................... i

L I CẢM Ơ ........................................................................................................... ii
MỤC LỤC ................................................................................................................ iii
DANH MỤC BẢNG ..................................................................................................v
DANH MỤC HÌNH ................................................................................................. vi
Ơ Ồ .............................................................................................. vii

DANH MỤ

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT................................................................................ viii
PHẦN MỞ ẦU ........................................................................................................1
ƢƠ

1

Ơ Ở LÝ THUYẾT VỀ QUẢN TRỊ RỦI RO TÍN DỤNG T I

Â

ƢƠ

M I ......................................................................7

1.1. Tổng quan về rủi ro tín dụng tại các Ngân hàng thương mại .............................7
1.1.1. Khái niệm rủi ro tín dụng .................................................................................7

1.1.2. Phân loại rủi ro tín dụng ...................................................................................7
1.1.3. Nguyên nhân của rủi ro tín dụng ......................................................................9
1.1.4. Hậu quả của rủi ro tín dụng ............................................................................11
1.1.5. Cho vay mua nhà dự án ..................................................................................11
1.2. Tổng quan về quản trị rủi ro tín dụng ...............................................................16
1.2.1. Quan điểm về quản trị rủi ro tín dụng ............................................................16
1.2.2. Nội dung và quy trình quản trị rủi ro tín dụng ...............................................16
1.2.3. Các chỉ tiêu đánh giá quản trị rủi ro tín dụng .................................................24
1.3. Các nhân tố ảnh hưởng quản trị rủi ro tín dụng ...............................................26
1.3.1. Các nhân tố chủ quan .....................................................................................26
1.3.2. Các nhân tố khách quan .................................................................................29
1.4. Kinh nghiệm quản trị rủi ro tín dụng của một số ngân hàng thương mại khác
và bài học kinh nghiệm đối với PVcomBank Chi nhánh Hà Nội .............................31
ƢƠ

KẾT LUẬ
ƢƠ

2

1 ........................................................................................35

ỰC TR NG QUẢN TRỊ RỦI RO TÍN DỤNG TRONG CHO

VAY MUA NHÀ DỰ ÁN T I PVCOMBANK CHI NHÁNH HÀ N I ............37
2.1. Khái quát chung về PVCombank – Chi nhánh Hà Nội ....................................37
2.1.1. Lịch sử hình thành và phát triển .....................................................................37
2.1.2. Bộ máy tổ chức ..............................................................................................37
iii

2.1.3. Một số kết quả hoạt động chính ..........................................................................38
2.2. Phân tích thực trạng hoạt động quản trị rủi ro tín dụng trong cho vay mua nhà
dự án tại PVcomBank Chi nhánh Hà Nội .................................................................41
2.2.1. Các quy định và quy trình cho vay mua nhà dự án tại chi nhánh ..................41
2.2.2. Phân tích quản trị rủi ro tín dụng đối với hoạt động mua nhà dự án theo các
chỉ tiêu đề ra……….. ................................................................................................50
2.3. Đánh giá quản trị rủi ro tín dụng hoạt động cho vay mua nhà dự án tại
PVCombank chi nhánh Hà Nội .................................................................................69
2.3.1. Kết quả đạt được ............................................................................................69
2.3.2. Hạn chế ...........................................................................................................70
2.3.3. Nguyên nhân của hạn chế...............................................................................72
KẾT LUẬ
ƢƠ

ƢƠ

2 ........................................................................................79

3 M T SỐ GIẢ P

DỤNG TRONG HO

P

ẨY M NH QUẢN TRỊ RỦI RO TÍN

NG CHO VAY MUA NHÀ DỰ ÁN T I

PVCOMBANK CHI NHÁNH HÀ N I ................................................................80

3.1. Định hướng hoàn thiện quản trị rủi ro tín dụng trong hoạt động cho vay mua
nhà dự án tại PVcomBank Chi nhánh Hà Nội ..........................................................80
3.1.1. Định hướng phát triển của PVCombank ........................................................80
3.1.2. Định hướng phát triển quản trị rủi ro tín dụng đối với cho vay nhà dự án của
chi nhánh………….. .................................................................................................82
3.2. Giải pháp hoàn thiện quản trị rủi ro cho vay mua nhà dự án tại PVCombank
chi nhánh Hà Nội ......................................................................................................83
3.2.1. Giải pháp 1: Tăng cường công tác đào tạo, tập huấn, nâng cao trình độ
nghiệp vụ đội ngũ chuyên viên .................................................................................83
3.2.2. Giải pháp 2: Hồn thiện quy trình quản trị rủi ro tín dụng tại chi nhánh.......87
3.2.3. Các giải pháp khác .........................................................................................90
3.3. Một số kiến nghị với hội sở chính ....................................................................93
KẾT LUẬ

ƢƠ

3 ........................................................................................94

KẾT LUẬN ..............................................................................................................95
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ...............................................................96
PHẦN PHỤ LỤC.....................................................................................................98

iv


DANH MỤC BẢNG
Bảng 2.1. Phân công giao việc trong cho vay nhà dự án tại chi nhánh .................... 44
Bảng 2.2. Cơ cấu mẫu khảo sát của luận văn............................................................ 51
Bảng 2.3. Kết quả đánh giá về nhận diện rủi ro ........................................................ 53
Bảng 2.4. Kết quả đánh giá cách thức đo lường rủi ro ............................................. 58

Bảng 2.5. Kết quả đánh giá giám sát RRTD trong cho vay mua nhà dự án ............. 68
Bảng 2.6: Kết quả đánh giá biện pháp xử lý nợ xấu trong cho vay mua nhà dự án ...... 68
Bảng 2.7. Mức độ tác động của nguyên nhân hệ thống quản trị rủi ro tín dụng chưa
hồn thiện .................................................................................................................. 72
Bảng 2.8. Mức độ tác động của nguyên nhân bất cập về nhân sự ............................ 74
Bảng 2.9. Mức độ tác động của nguyên nhân bên ngoài .......................................... 75
Bảng 2.10. Mức độ tác động của các nguyên nhân do khách hàng vay ................... 79

v


DANH MỤC HÌNH
Hình 1.1. Các loại rủi ro tín dụng theo nguyên nhân ..................................................8
Hình 1.2: Các bước quản trị rủi ro tín dụng ..............................................................17
Hình 2.1. Cơ cấu huy động vốn theo thời gian .........................................................38
Hình 2.2. Tình hình dư nợ tại chi nhánh ...................................................................39
Hình 2.3. Doanh thu và lợi nhuận trước thuế tại chi nhánh ......................................40
Hình 2.4. Tăng trưởng dư nợ cho vay mua nhà dự án tại chi nhánh ........................46
Hình 2.5. Cơ cấu dư nợ tại chi nhánh theo ngành nghề ............................................47
Hình 2.6. Dư nợ cho vay tại chi nhánh theo thời gian ..............................................49
Hình 2.7. Các chỉ tiêu nợ xấu tại chi nhánh ..............................................................59
Hình 2.8.Các chỉ tiêu nợ quá hạn tại chi nhánh ........................................................61
Hình 2.9.Các chỉ tiêu dự phịng tại chi nhánh ...........................................................62

vi


DANH MỤ

Ơ Ồ

Sơ đồ 2.1. Mơ hình tổ chức của Chi nhánh ..............................................................37

vii


DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
Ýn

Từ viết tắt

ĩ

ACB

Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu

AMC

Công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam

NHNN

Ngân hàng nhà nước

NHTM

Ngân hàng thương mại

NIM

Chênh lệch lãi suất cơ bản

PVComBank

Ngân hàng thương mại cổ phần Đại Chúng Việt Nam

SME

Doanh nghiệp nhỏ và vừa

Techcombank

Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ Thương

VPBank

Ngân hàng thương mại cổ phần Việt Nam Thịnh Vượng

VietinBank

Ngân hàng thương mại cổ phần Công thương Việt Nam

RM

Chuyên viên quan hệ KH/Chuyên viên tín dụng

viii

PHẦN MỞ ẦU
I. Lý do chọn đề tài
Trong số các hoạt động sử dụng vốn tại ngân hàng, cho vay chiếm tỷ trọng
lớn nhất, đồng thời cũng mang lại lợi nhuận cao nhất cho ngân hàng. Một trong
những hoạt động nổi trội của cho vay so với các hoạt động khác là cho vay mua nhà
dự án - nhìn từ cả góc độ doanh nghiệp và cá nhân vay tiêu dùng. Đây là một trong
những hoạt động phát triển nhất của các ngân hàng thương mại trên thế giới. Tuy
nhiên, việc cho vay dưới chuẩn – cùng với chứng khoán hóa ồ ạt các khoản mục này
đã làm phát sinh rủi ro cho lĩnh vực ngân hàng (dẫn theo Rose, 2013). Từ đó, một
trong những yêu cầu đặt ra là phải quản trị rủi ro tín dụng trong cho vay mua nhà dự
án một cách phù hợp với những thay đổi mới, trong những điều kiện mới.
Là một chi nhánh lớn của Ngân hàng thương mại cổ phần Đại Chúng Việt
Nam (PVCombank) tại khu vực Hà Nội, chi nhánh Hà Nội đang không ngừng nỗ
lực để đạt được các mục tiêu mà Hội sở chính đề ra cả về phát triển cho vay và các
hoạt động phi tín dụng, cũng như hỗ trợ các thành phần kinh tế để phát triển bền
vững. Một trong những đặc điểm dễ nhận thấy của các ngân hàng thương mại cổ
phần có quy mơ trung bình thấp khi so sánh với các ngân hàng cịn lại là tỷ trọng tín
dụng – đặc biệt là cho vay – vô cùng lớn, nhất là cho vay mua nhà dự án, từ sau khi
chính phủ thực hiện gói kích cầu 1 tỷ USD năm 2009, sau đó là gói 30.000 tỷ đồng
dùng để mua nhà ở xã hội (Trần Thọ Đạt, 2017). Việc này vừa giúp cho chi nhánh
có một lượng vốn khơng nhỏ để cho vay với lãi suất thấp (thời điểm kích cầu, chi
nhánh cho vay được với các doanh nghiệp xây dựng nhà ở với mức lãi suất
6%/năm, thời gian vay dài hạn), hoặc cho vay các cá nhân với biên độ nhỏ (khoảng
3.5-4%/năm). Chính vì thế, trong những năm từ 2014 đổ về trước, tăng trưởng tín
dụng đối với cho vay mua nhà dự án rất cao. Tuy nhiên, một vấn đề đặt ra là (1) suy
thoái kinh tế kéo dài với Việt Nam, đặc biệt là từ khi gói 30.000 tỷ đồng hết, lãi suất
trở lại với lãi suất thị trường thì khả năng trả nợ của các cá nhân vay vốn mua nhà
dự án trên thị trường thấp đi do lãi suất tăng lên; (2) sau khi thơng tư 36/2014/TTNHNN có hiệu lực, nâng hệ số rủi ro của cho vay mua nhà lên 150%, sau đó, thơng
tư 06/2016/TT-NHNN sửa đổi thông tư 36/2014/TT-NHNN lại nâng tỷ lệ này lên
200%. Điều này cho thấy, nếu muốn đảm bảo hệ số an tồn vốn tối thiểu 9% thì

1


buộc chi nhánh phải đổi danh mục đầu tư, tức là giảm các khoản cho vay nhà dự án.
Việc này hàm ý rằng, các khoản cho vay sẽ phải sàng lọc kỹ hơn nhằm đáp ứng
được khả năng thu hồi vốn đúng hạn; (3) sau khi thông tư 41/2016/TT-NHNN đi
vào hoạt động quy định tỷ lệ nợ xấu không quá 3% (và yêu cầu chỉ cần một khoản
nợ của khách hàng chuyển thành nợ xấu thì tồn bộ các khoản nợ khác, dù chưa đến
hạn cũng chuyển thành nợ xấu theo), đã đẩy tỷ lệ nợ quá hạn của chi nhánh từ 1%
lên đến vượt mức 3%. Điều này làm dự phịng rủi ro tín dụng trong kỳ của chi
nhánh tăng lên, từ đó tác động làm giảm lợi nhuận trước thuế. Việc này không chỉ
ảnh hưởng đến lương, thưởng của các chuyên viên tại chi nhánh, mà còn ảnh hưởng
trực tiếp đến xếp hạng của chi nhánh trong toàn hàng.
Thêm vào đó, đến năm 2020, tất cả các ngân hàng thương mại sẽ phải thực
hiện theo các quy chuẩn của Basel 2. Mặc dù PVCombank chưa thực hiện, song,
theo định hướng của hội sở chính thì tất cả các chi nhánh cần phải chuẩn hóa theo
quy định. Chính vì thế, quy chuẩn về quản trị rủi ro tín dụng nói chung và các cấu
phần khác cần phải thực hiện nghiêm chỉnh nhằm tránh những thay đổi bất ngờ
trong thời gian từ 2020.
Chính vì thế, đề tài “Quản trị rủi ro tín dụng trong hoạt động cho vay mua
nhà dự án tại Ngân hàng TMCP Đại Chúng Việt Nam-PVcomBank Chi nhánh
Hà Nội” được lựa chọn làm cơng trình nghiên cứu của tơi.
II. Tổng quan các cơng trình nghiên cứu có liên quan
Quản trị rủi ro tín dụng – trong đó có cho vay, đặc biệt là cho vay mua nhà
dự án liên quan đến các dự án xây dựng - đã trở thành vấn đề lớn của hầu hết các
nền kinh tế lớn và kinh tế mới nổi trên thế giới, đặc biệt sau khủng khoảng kinh tế
toàn cầu năm 2007, được cho là bắt nguồn từ các khoản cho vay dưới chuẩn của các
NHTM. Do vậy, vấn đề này đã được nghiên cứu khá nhiều ở cả trong nước và ngoài
nước.
Các nghiên cứu n o

nƣớc

Đối với cho vay mua nhà dự án, một số tác giả như Case (2015), Michael
(2010) đã tiếp cận trên quan điểm của Rose (2003, sửa đổi 2013) để đưa ra quan
điểm về mortgage loan (Cho vay mua nhà dự án được đảm bảo bằng chính căn nhà
đó). Đây được coi là các nghiên cứu nền tảng về nhà dự án – khi đưa ra một số các
2


quan điểm về cho vay mua nhà dự án, đặc biệt là vấn đề thẩm định tài sản sẽ hình
thành từ vốn vay. Tuy nhiên, đối với các nước có nền kinh tế đang chuyển đổi như
Việt Nam thì các nghiên cứu này rất khó áp dụng bởi (1) khơng có tổ chức xếp hạng
giống như Fitch, Moody’s, S&P mà bản thân các NHTM phải tự xây dựng hệ thống
xếp hạng tín dụng nội bộ. Các chỉ tiêu xếp hạng của mỗi ngân hàng lại khác nhau
nên không thể áp dụng chung các chỉ tiêu xếp hạng với khách hàng vay vốn (Phan
Thị Thu Hà, 2013). (2) Đối với các khoản vay mua nhà dự án được nghiên cứu của
các tác giả quốc tế đều được đảm bảo bằng chính căn nhà đó, trong khi thực tế tại
Việt Nam các khoản vay mua nhà dự án được đảm bảo bằng rất nhiều các loại tài
sản khác nhau như lương, tài sản của bên thứ ba... (theo Đặng Anh Tuấn và các
cộng sự, 2018). Do vậy, cho vay mua nhà dự án là một vấn đề nghiên cứu còn nhiều
khe hở tại thị trường như Việt Nam.
Trong quá trình quản lý hoạt động của các NHTM, các nước có ngành cơng
nghiệp ngân hàng lớn trên thế giới đã nghiên cứu và cho ra đời Hiệp ước về vốn, và
đa phần các cơng bố này đều do Ngân hàng Thanh tốn Quốc tế (BIS) đưa ra. BIS
(2005, 2008, 2012, 2013, 2014) đều đưa ra các hướng dẫn cụ thể về quy trình quản
trị rủi ro tín dụng (trong đó có cho vay mua nhà ở), đo lường nợ, quản lý nợ xấu,
trong đó lớn nhất là cách thức đo lường nợ thơng qua stress testing và xác suất xảy
ra vỡ nợ thông qua công cụ Value-at-Risk. Đây được coi là nền tảng cho đo lường
khả năng xảy ra nợ xấu tại các tổ chức tín dụng trên thế giới, bao gồm cả các ngân

hàng phát triển như Ngân hàng phát triển Châu Á, Ngân hàng Tái thiết Nhật Bản...,
và là một gợi ý cho các ngân hàng khác trên thế giới về xây dựng bộ dữ liệu để đo
lường rủi ro.
Các nghiên cứu trên thế giới về vấn đề quản trị rủi ro tín dụng hiện tại đa
phần đều tìm hiểu về cách thức bắt nguồn, đo lường hình thành và giải quyết. Tuy
nhiên, vấn đề về quản trị rủi ro tín dụng trong hoạt động mua nhà dự án tại Việt
Nam lại mang tính chất đặc trưng, vì các hoạt động này vốn được chính phủ ưu tiên
phát triển (giai đoạn 2008 – 2011), sau đó lại được hỗ trợ để giải quyết (gói 30.000
tỷ đồng, giai đoạn 2013), và hiện tại, quy trình này đang xuất hiện những điểm cịn
yếu vì khả năng trả nợ của khách hàng khơng cao, và u cầu về chứng khốn hóa
các khoản vay lại khơng có hoặc khơng rõ ràng.
3


Các nghiên cứu tron nƣớc
Nghiên cứu về cho vay mua nhà dự án, có thể đề cập đến Đặng Anh Tuấn và
các cộng sự (2018). Nghiên cứu này kế thừa các nghiên cứu trước đây của Case
(2015), Michael (2010), đồng thời phát triển thểm nghiên cứu của Phan Thị Thu Hà
và các cộng sự (2017) để đưa ra một bảng hỏi phỏng vấn đối với các chuyên viên
quản lý ngân hàng từ cấp phó phịng tín dụng trở lên. Kết quả nghiên cứu cho thấy,
một trong những điểm ảnh hưởng lớn nhất của quản trị rủi ro cho vay mua nhà dự
án đối với các NHTM tại Việt Nam là khả năng định giá lãi suất các khoản vay.
Nhóm tác giả này cũng đưa ra được mơ hình định giá lãi suất các khoản vay dựa
trên đo lường rủi ro kinh doanh. Tuy đã đưa ra được một số chỉ tiêu liên quan đến
quản trị rủi ro lãi suất (ngoài bảng hỏi phỏng vấn) như nợ xấu, nợ có vấn đề và khả
năng thu hồi nợ thì hạn chế của nghiên cứu này là tập trung quá nhiều vào mô hình
xác định lãi suất cho vay mà khơng tập trung vào khuyến nghị đối với các NHTM
về mơ hình quản trị. Do vậy, mặc dù đây là một nghiên cứu rất thú vị, song lại chưa
áp dụng được nhiều cho các NHTM về quản trị rủi ro.
Ngồi ra, cũng có một số nghiên cứu khác như Phạm Văn Giang (2015) với

đề tài “Nâng cao hiệu quả cho vay mua nhà dự án tại Ngân hàng TMCP Bưu Điện
Liên Việt, chi nhánh tiết kiệm Bưu Điện”; Đỗ Tuấn Anh (2016) với đề tài “Phát
triển sản phẩm cho vay mua nhà ở tại Ngân hàng thương mại cổ phần đầu tư và phát
triển Việt Nam - chi nhánh Thăng Long”; Trần Tuấn Ngọc (2015) với đề tài “Chất
lượng dịch vụ cho vay mua nhà của Ngân hàng TMCP Á Châu khu vực Hà Nội” đã
dựa trên quan điểm của Nguyễn Thị Hoài Phương (2013) và Phan Thị Thu Hà
(2013) để đưa ra các nhân tố đánh giá chất lượng quản trị rủi ro tín dụng hay hiệu
quả quản trị rủi ro tín dụng, dựa trên các chỉ tiêu như NIM (Net Interest Margin –
chênh lệch lãi suất cơ bản, theo bản dịch của trường Đại học Kinh tế Quốc dân); nợ
xấu, nợ có vấn đề và dự phịng rủi ro tín dụng. Tuy nhiên, hạn chế của các nghiên
cứu này là chỉ đi vào 1 phần của quản trị rủi ro như “hiệu quả cho vay” hay “chất
lượng dịch vụ” mà không đi vào quy trình cụ thể, đặc biệt là khơng thể phỏng vấn
các chuyên viên trực tiếp thực hiện hoạt động cho vay mua nhà dự án đối với các cá
nhân và tổ chức trên thị trường.
Do vậy, có thể thấy rằng, các nghiên cứu về quản trị rủi ro tín dụng hiện tại
4


tập trung khá nhiều vào giải quyết hậu quả của rủi ro, tức xử lý nợ xấu. Tuy nhiên,
trên thực tế thì quy trình quản trị rủi ro tín dụng lại bắt đầu từ khi ngân hàng nhận
hồ sơ. Thêm vào đó, với một ngân hàng quy mơ trung bình như PVCombank thì các
vấn đề liên quan đến hoạt động xếp hạng hay quản lý các khoản cho vay mua nhà
dự án cũng như xếp hạng tín dụng đang trở thành vấn đề cấp thiết. Do đó, đề tài
“Quản trị rủi ro tín dụng trong hoạt động cho vay mua nhà dự án tại Ngân hàng
TMCP Đại Chúng Việt Nam-PVcomBank Chi nhánh Hà Nội” là một đề tài mới,
không trùng lặp với các cơng trình nghiên cứu nào trước đây.
III. Mục tiêu nghiên cứu
Luận văn đã hệ thống hóa các vấn đề lý thuyết liên quan đến phát triển quản
trị rủi ro tín dụng nói chung và cho vay mua nhà dự án nói riêng tại các Ngân hàng
thương mại (NHTM) từ đó phân tích đánh giá dựa trên các chỉ tiêu được lựa chọn,

đưa ra những hạn chế và nguyên nhân của hạn chế và những giải pháp để phát hoàn
thiện hoạt động này tại PVcomBank Chi nhánh Hà Nội.
IV.

tƣợng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu: quản trị rủi ro tín dụng trong hoạt động cho vay mua

nhà dự án tại NHTM.Tác giả cũng chỉ nghiên cứu với các cá nhân vay mua tiêu
dùng và các doanh nghiệp vay tiêu dùng hoặc vay để đầu tư, chứ không nghiên cứu
trường hợp vay để xây dựng.
Phạm vi nghiên cứu:
Về không gian: đề tài nghiên cứu về quản trị rủi ro tín dụng trong hoạt động
cho vay mua nhà dự án tại PVCombank Chi nhánh Hà Nội.
Về thời gian: Số liệu được thuthập từ năm 2014 đến 2017.
V. P ƣơn p áp n

n cứu

Nguồn thông tin từ dữ liệu báo cáo tài chính: Số liệu thu thập từ báo cáo
thường niên của PVCombank chi nhánh Hà Nội, báo cáo tài chính, bản cơng bố
thơng tin, cơ quan thống kê, báo cáo thường niên của một số NHTM, tạp chí chuyên
ngành kinh tế, tài chính ngân hàng và xử lý thông tin về thực trạng phát triển hoạt
động cho vay tại PVCombank cũng như chi nhánh Hà Nội.
Phương pháp so sánh: So sánh và đối chiếu các số liệu, phân tích giữa các
năm để thấy được điểm mạnh và điểm yếu của hoạt động cho vay của chi nhánh.
5


Phương pháp tổng hợp: Sàng lọc và đúc kết thực tiễn, từ đó đề ra giải pháp
và bước đi thực hiện mục tiêu nghiên cứu.

Nguồn thông tin từ phỏng vấn điều tra bảng hỏi: Lập bảng hỏi, chọn mẫu, thu
thập và phân tích thơng tin từ bảng hỏi để thấy được những điểm mạnh và những
tồn tại cần khắc phục trong việc QTRRTD hoạt động cho vay mua nhà dự án tại chi
nhánh.
VI. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, mục lục, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, và
phụ lục đính kèm thì kết cấu luận văn gồm 3 chương:
Chương 1: Cơ sở lý thuyết về quản trị rủi ro tín dụng tại các ngân hàng
thương mại.
Chương 2: Thực trạng quản trị rủi ro tín dụng trong cho vay mua nhà dự án
tại PVCombank chi nhánh Hà Nội.
Chương 3: Một số giải pháp đẩy mạnh quản trị rủi ro tín dụng trong hoạt
động cho vay mua nhà dự án tại PVCombank chi nhánh Hà Nội.

6


ƢƠ

1

Ơ Ở LÝ THUYẾT VỀ QUẢN TRỊ RỦI RO

TÍN DỤNG T

Â

1.1. Tổng quan về rủi ro tín dụng tạ các

ƢƠ

ân

M I

n t ƣơn mại

1.1.1.Khái niệm rủi ro tín dụng
Thực tế đã có rất nhiều khái niệm về RRTD ngân hàng, cụ thể như:
Anthony Sauders (2007) định nghĩa: “Rủi ro tín dụng là khoản lỗ tiềm năng
khi ngân hàng cấp tín dụng cho một khách hàng, nghĩa là luồng thu nhập dự tính
mang lại từ khoản vay của ngân hàng khơng thể được thực hiện cả về số lượng và
thời hạn”.
Theo Ủy ban Basel (2005) thì: “Rủi ro tín dụng là khả năng mà khách hàng
vay vốn hoặc bên đối tác khơng thực hiện được các nghĩa vụ của mình theo những
điều khoản đã cam kết”.
Theo khoản 1 điều 3 Thông tư số 02/2013/TT-NHNN: “Rủi ro tín dụng là
tổn thất có khả năng xảy ra đối với nợ của TCTD, chi nhánh ngân hàng nước ngồi
do khách hàng khơng thực hiện hoặc khơng có khả năng thực hiện một phần hoặc
tồn bộ nghĩa vụ của mình theo cam kết”.
Như vậy, có thể hiểu RRTD là những tổn thất tiềm năng có thể xảy ra trong
q trình cấp tín dụng của ngân hàng, do khách hàng vay không thực hiện nghĩa vụ
trả nợ (bao gồm lãi vay và gốc) hoặc trả nợ không đúng hạn cho ngân hàng như đã
cam kết trong hợp đồng. Đây là rủi ro gắn liền với hoạt động tín dụng, dẫn đến tổn
thất tài chính như giảm thu nhập ròng và giảm giá trị thị trường của vốn.
1.1.2. Phân loại rủi ro tín dụng
Có nhiều cách phân loại rủi ro tín dụng khác nhau tùy theo mục đích, yêu cầu
nghiên cứu. Tùy theo tiêu chí phân loại mà người ta chia rủi ro tín dụng thành các
loại khác nhau.
Căn cứ vào các nguyên nhân phát sinh rủi ro, rủi ro tín dụng có thể phân chia
thành các loại sau (Trích dẫn lại theo Phan Thị Thu Hà và các cộng sự, 2016):

7


Hình 1.1. Các loại rủi ro tín dụng theo ngun nhân
(Nguồn: Phan Thị Thu Hà, 2016)
Rủi ro giao dịch là một hình thức của rủi ro tín dụng mà ngun nhân phát
sinh là do hạn chế trong quá trình giao dịch và xét duyệt cho vay. Rủi ro giao dịch
bao gồm rủi ro lựa chọn (rủi ro có liên quan đến q trình đánh giá và phân tích tín
dụng, phương án vay vốn để quyết định tài trợ của tổ chức tài chính); rủi ro bảo
đảm (rủi ro có liên quan đến các tiêu chuẩn đảm bảo như mức cho vay, loại tài sản
bảo đảm, chủ thể đảm bảo…); rủi ro nghiệp vụ (rủi ro liên quan đến công tác quản
lý khoản vay và hoạt động cho vay, bao gồm cả việc sử dụng hệ thống xếp hạng rủi
ro và kỹ thuật xử lý các khoản vay có vấn đề).
Nếu phân loại theo tính khách quan, chủ quan của nguyên nhân gây ra rủi ro
thì rủi ro tín dụng được phân thành rủi ro khách quan và rủi ro chủ quan.
Rủi ro khách quan là rủi ro do các nguyên nhân khách quan như thiên tai,
dịch họa, người vay bị chết, mất tích và các biến động ngồi dự kiến khác làm thất
thoát vốn vay trong khi người vay đã thực hiện nghiêm túc chế độ chính sách.
Rủi ro chủ quan do nguyên nhân thuộc về chủ quan của người vay và người
cho vay vì vơ tình hay cố ý làm thất thốt vốn vay hay vì lý do chủ quan khác.
Ngồi ra cịn nhiều hình thức phân loại khác như phân loại căn cứ theo cơ
cấu các loại hình rủi ro, phân loại theo nguồn gốc hình thành, theo đối tượng sử
dụng vốn vay…

8


1.1.3. Nguyên nhân của rủi ro tín dụng
Nguyên nhân từ Tổ chức tài chính

Việc mở rộng hoạt động tín dụng quá nhanh thường tạo điều kiện cho rủi ro
tín dụng của tổ chức tài chính tăng lên. Mở rộng tín dụng quá mức đồng nghĩa với
việc lựa chọn khách hàng kém kỹ càng, nhất là trong trường hợp thông tin không
cân xứng sẽ dễ dàng tạo ra sự lựa chọn đối nghịch ở đây. Mặt khác, khi mở rộng tín
dụng quá mức sẽ khiến khả năng giám sát của RM đối với việc sử dụng khoản vay
giảm xuống, từ đó rủi ro đạo đức từ phía người vay thường là hậu quả tất yếu.
Chính sách tín dụng chưa chặt chẽ dễ khiến cho tổ chức tài chính gặp phải
rủi ro tín dụng. Quy chế quá cụ thể hoặc quá linh hoạt đều có những bất lợi riêng.
Một số khách hàng có thể lợi dụng những kẽ hở trong quy chế để vay vốn nhằm
mục tiêu bất chính. Mặt khác, do hoạt động tín dụng phải ln bám sát quy chế, sự
không chặt chẽ dễ dàng khiến cho RM mắc sai lầm, hoặc một số trường hợp cá biệt
RM lợi dụng quy chế để móc ngoặc với khách hàng, làm tổn hại tới tổ chức tài
chính. Có những tổ chức tài chính vì muốn duy trì mối quan hệ với khách hàng
truyền thống của mình, đã thực hiện gia hạn nợ, đảo nợ.
Bên cạnh đó, cịn rất nhiều nhân tố khác thuộc về tổ chức tín dụng có thể gây
ra rủi ro tín dụng như: chất lượng thơng tin và xử lý thơng tin trong tổ chức tín
dụng, cơ cấu tổ chức và quản lý đội ngũchuyên viên, năng lực công nghệ….
Ngun nhân từ phía khách hàng vay vốn
Trình độ yếu kém của người vay trong dự đoán các vấn đề kinh doanh, yếu
kém trong quản lý, chủ định lừa đảo chuyên viên của tổ chức tín dụng, chây ỳ, ... là
các nguyên nhân gây rủi ro tín dụng.
Khách hàng vay vốn khơng có khả năng trả nợ: Khách hàng yếu kém trong
quản lý, đặc biệt là quản lý tài chính: trường hợp người vay có trình độ yếu kém về
quản lý, khơng tính tốn kỹ lưỡng hoặc khơng có khả năng tính tốn kỹ lưỡng
những bất trắc có thể xảy ra, khơng có khả năng thích ứng và khắc phục khó khăn
trong kinh doanh sẽ dẫn tới vốn vay khơng được sử dụng hiệu quả. Như vậy KH
khơng có khả năng hoàn trả nợ gốc và lãi đầy đủ, đúng hạn cho tổ chức tín dụng.
Khách hàng gặp rủi ro trong hoạt động sản xuất kinh doanh: khi người vay
gặp những rủi ro từ thị trường (ví dụ nhu cầu về loại sản phẩm của doanh nghiệp bất
9

ngờ giảm sút do một số thông tin bất lợi), từ bạn hàng (ví dụ doanh nghiệp bị bạn
hàng chiếm dụng vốn và khơng hồn trả đúng thời hạn quy định) hoặc từ những rủi
ro không dự kiến được tác động đến nguồn thu của doanh nghiệp và khả năng trả nợ
tổ chức tín dụng.
Khách hàng chủ định lừa đảo: Có nhiều trường hợp này người vay kinh
doanh có lãi song vẫn khơng trả nợ cho tổ chức tín dụng đúng hạn hoặc khơng
muốn trả nợ tổ chức tín dụng. Họ chây ì với hy vọng có thể quỵt nợ hoặc sử dụng
vốn vay càng lâu càng tốt. Rủi ro đạo đức là một vấn đề do thông tin không cân
xứng tạo ra sau khi cuộc giao dịch diễn ra.
Các nguyên nhân khác
Những nguyên nhân khách quan bất khả kháng có thể gây ra rủi ro tín dụng
như: sự thay đổi bất lợi của môi trường pháp lý, môi trường kinh tế suy thối khủng
hoảng, mơi trường thiên nhiên như động đất, bão lụt, hạn hán…, mơi trường chính
trị xã hội….
Môi trường pháp lý: Hệ thống văn bản pháp luật có liên quan đến hoạt động
tín dụng hiện nay, tuy đã được cải tiến nhiều nhưng vẫn chưa thực sự khoa học và
thiếu đồng bộ, chưa đủ sức điều chỉnh những diễn biến phức tạp trong thực tế kinh
doanh của tổ chức tín dụng. Nhiều hướng dẫn của các bộ, ngành khác nhau cịn
chồng chéo, rất khó khăn trong việc triển khai thực hiện. Mặc dù đã có nhiều thơng
tư liên tịch giữa các cơ quan hướng dẫn thực hiện những vấn đề có liên quan đến
hoạt động của tổ chức tín dụng, nhưng thực tế địi hỏi phải có sự phối hợp nhiều
hơn nữa giữa các cơ quan này với nhau trong thời gian tới.
Môi trường kinh tế: Hoạt động kinh doanh tiền tệ là một loại hình kinh
doanh đặc biệt, nhạy cảm, chịu tác động mạnh mẽ từ các yếu tố của nền kinh tế
trong nước và thế giới. Trong thời gian qua nền kinh tế nước ta cũng như một số
nước trong khu vực có những biến động gây ảnh hưởng khơng nhỏ đến ngành tài
chính…
Mơi trường tự nhiên, xã hội: Như động đất, bão lụt, hạn hán…các vụ ăn cắp,

lừa đảo… gây thiệt hại về tài sản của tổ chức tín dụng hoặc của khách hàng tác
động xấu tới phương án đầu tư của khách hàng, làm cho khách hàng khó có nguồn
trả nợ cho tổ chức tín dụng, từ đó cũng gây ra rủi ro tín dụng. Đối với loại rủi ro
10


này, tổ chức tín dụng phịng ngừa bằng các biện pháp như: mua bảo hiểm, tăng
cường bảo vệ trực tiếp, giáo dục ý thức, trách nhiệm cho nhân viên tổ chức tín dụng
1.1.4. Hậu quả của rủi ro tín dụng
Đối với người gửi tiền: khi tổ chức tín dụng gặp phải rủi ro tín dụng, tức là tổ
chức tín dụng không thu hồi được gốc và lãi của những khoản đã cho vay. Vốn để
tổ chức tín dụng tài trợ các doanh nghiệp lại chính là từ nguồn tiền gửi của người
gửi tiền. Bên cạnh đó, khi rủi ro tín dụng xảy ra sẽ ảnh hưởng đến uy tín của tổ chức
tín dụng dẫn đến khách hàng kéo đến rút tiền ồ ạt, vì vậy tổ chức tín dụng sẽ mất
khả năng thanh toán. Khách hàng cũng phải đối mặt với rủi ro là họ không thể thu
hồi lại khoản tiền đã gửi tổ chức tín dụng.
Đối với người vay tiền: khi tổ chức tín dụng có rủi ro tín dụng ở mức độ cao
ảnh hưởng đến uy tín của tổ chức tín dụng, người gửi tiền tới tổ chức tín dụng sẽ ít
đi và tổ chức tín dụng sẽ phải trả cho họ một lãi suất cao đồng thời tổ chức tín dụng
áp dụng chính sách thận trọng hơn khi cho vay. Như vậy, tổ chức tín dụng sẽ hạn
chế cho vay và áp dụng các điều khoản cho vay chặt chẽ hơn, đồng thời phải áp
dụng với lãi suất cao hơn để đủ bù đắp lãi suất cao từ các khoản tiền gửi. Do đó,
người đi vay sẽ gặp khó khăn trong việc huy động vốn và phải huy động vốn với lãi
suất cao hơn, ảnh hưởng đến chi phí và hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp.
Đối với tổ chức tín dụng
Rủi ro làm giảm uy tín của tổ chức tín dụng, ảnh hưởng tới khả năng thanh
tốn của tổ chức tín dụng, làm giảm lợi nhuận của tổ chức tín dụng.
1.1.5. Cho vay mua nhà dự án
Trước khi tìm hiểu về cho vay mua nhà dự án thì phải tìm hiểu về cho vay.
Cho vay là một trong những hoạt động cơ bản của tín dụng, do vậy, hoạt động này

phải đáp ứng những đặc điểm của tín dụng.
Casu (2015) nhận thấy rằng, theo hệ thống pháp luật của một số nước trên
thế giới như Anh - Mỹ, cho vay một khoản nợ được cung cấp bởi một thực thể (tổ
chức hoặc cá nhân) cho một thực thể khác thơng qua các giấy nợ, trong đó quy định
rõ ràng về mức lãi suất, thời hạn trả nợ. Quan niệm này chỉ tập trung vào việc trả nợ
đúng hạn của khách hàng.Hệ thống pháp luật Đức – Pháp lại cho rằng, cho vay là
một hoạt động trong đó một chủ thể cấp cho chủ thể khác một khoản tiền để sử
11


dụng với mục đích nhất định và thời hạn xác định.Quan điểm này được các nước
Hồi giáo sử dụng vì không hề đề cập đến lãi suất khoản vay, mà tập trung vào tính
chất của khoản vay.
Xuất phát từ việc tổng hợp hai quan điểm của hai hệ thống pháp luật trên,
Quốc hội (2010, trang 2) đã cho rằng: “Tín dụng là việc ngân hàng cấp hoặc cam
kết cấp cho khách hàng một khoản tiền với cam kết hoàn trả cả gốc và lãi”. Là một
trong những loại hình của tín dụng nên “Cho vay là hình thức cấp tín dụng, theo đó
bên cho vay giao hoặc cam kết giao cho khách hàng một khoản tiền để sử dụng vào
mục đích xác định trong một thời gian nhất định theo thỏa thuận với ngun tắc có
hồn trả cả gốc và lãi”. Ngân hàng có thể cho vay bằng tiền mặt hoặc chuyển khoản,
tiền có thể chuyển tới tài khoản của khách hàng hoặc tài khoản của người bán hàng
cho khách hàng.
Như vậy, từ khái niệm cho vay, thì có thể hiểu rằng cho vay mua nhà dự án
là hoạt động tín dụng, trong đó ngân hàng cấp cho khách hàng một khoản tiền để sử
dụng với một mục đích duy nhất là mua nhà ở thuộc một dự án nào đó. Ngân hàng,
khách hàng vay vốn và chủ đầu tư sẽ cùng tham gia quá trình giao kết hợp đồng tín
dụng hoặc khách hàng sẽ phải trình hợp đồng vay vốn để đảm bảo sử dụng đúng
mục đích, trên cơ sở hoàn trả đúng và đủ lãi và gốc theo quy định trong hợp đồng.
Từ quan điểm này, có thể thấy một số đặc điểm của cho vay mua nhà dự án
như sau:

Đặc điểm của cho vay mua nhà dự án
Là một hoạt động chủ yếu trong cho vay của các ngân hàng thương mại tại
các nước đang phát triển, và đóng vai trị quan trọng trong tại các nước đang phát
triển, theo Phan Thị Thu Hà (2013), cho vay mua nhà dự án mang những đặc điểm
chung nhất như sau.
Thứ nhất, hoạt động cho vay mua nhà dự án mang lại lợi nhuận to lớn cho
các ngân hàng thương mại. Đối với đa phần các ngân hàng chưa phát triển các hoạt
động ngân hàng điện tử thì đây là một hoạt động truyền thống, chiếm tỷ trọng lớn
trong các hoạt động tín dụng, đồng thời cũng là đa phần trong các hoạt động sử
dụng vốn, bên cạnh các hoạt động khác như đầu tư, kinh doanh các loại chứng
khoán… Ngồi ra, hoạt động cho vay nhà dự án cịn là nền tảng để thúc đẩy các
12


hoạt động ngân hàng đầu tư và ngân hàng bán lẻ khác, do tất cả các hoạt động này
đều phát sinh từ nhu cầu của thị trường. Trong tất cả những ngân hàng lớn trên thế
giới – trừ những ngân hàng mang tính chất chun doanh, tất cả đều có hoạt động
này làm nền tảng. Thậm chí, một số ngân hàng còn cấp vốn cho cả 2 bên: bên chủ
đầu tư để lấy vốn xây căn hộ, và bên mua nhà, để lấy vốn mua căn hộ. Tức là, chỉ
với 1 khoản tiền, ngân hàng lại có thể ăn lãi của cả 2 bên.
Thứ hai, hoạt động cho vay mua nhà dự án có số lượng khách hàng và sản
phẩm rộng lớn. Đối tượng vay vốn tại các ngân hàng thương mại là các cá nhân và
hộ gia đình, thậm chí các doanh nghiệp (mua để đầu tư hoặc mua để cho các chuyên
viên công nhân viên thuê lại với giá thấp)… có nhu cầu vay vốn để thực hiện các
mục đích phục vụ sản xuất kinh doanh hay tiêu dùng. Những đối tượng này có số
lượng rất lớn, chịu nhiều tác động của môi trường kinh tế, xã hội và văn hóa, nhu
cầu vay vốn rất đa dạng nhưng khơng thường xun, phụ thuộc vào nhiều yếu tố
như: tình hình kinh tế - xã hội, thu nhập, tập quán, thói quen tiêu dùng,…
Thứ ba, hoạt động cho vay mua nhà dự án hàm chứa nhiều rủi ro cho ngân
hàng. Vì chiếm tỉ trọng tương đối lớn trong hoạt động sử dụng vốn tại ngân hàng

(khoảng 70% - tính chung đối với cho vay, và khoảng 38% trong số đó là cho vay
mua nhà ở - tại các nước đang phát triển - theo Phan Thị Thu Hà (2013), trang 287),
trong đó mỗi khoản vay đều có những rủi ro nhất định khi khách hàng có thể khơng
trả nợ đúng và đủ theo thời hạn trên hợp đồng – xuất phát từ việc sử dụng vốn sai
mục đích, thay đổi môi trường kinh doanh hay từ những vấn đề bản thân ngân hàng
hay người vay vốn – nên khi nhân lên, khả năng xảy ra rủi ro từ các hoạt động này
rất lớn. Do đó, tất cả các ngân hàng trung ương trên thế giới đều kiểm soát rất chặt
chẽ các hoạt động cấp cho vay, đặc biệt là cho vay mua nhà dự án - thông qua yêu
cầu dự phịng rủi ro tín dụng, u cầu về đảm bảo thanh khoản như tỷ lệ vốn ngắn
hạn dùng cấp cho vay trung và dài hạn.
Thứ tư, thời hạn và lãi suất cho vay mua nhà dự án rất khác biệt đối với các
chủ thể khác nhau trong nền kinh tế, trải dài từ ngắn hạn đến dài hạn – phù hợp với
nhu cầu vay vốn để sản xuất hay kinh doanh – hay đầu tư phát triển của các doanh
nghiệp hay chính phủ; lãi suất từ 0% đến mức đủ bù đắp tồn bộ rủi ro, chi phí hoạt
động và đảm bảo chi phí huy động vốn đầu vào cho ngân hàng. Đa phần các ngân
13


hàng đều có thể tự quyết định thời gian và lãi suất của khoản vay dựa trên khả năng
định giá của chính mình, song một số ngân hàng vẫn tài trợ những khoản mục dựa
trên định hướng của chính phủ, vừa phù hợp với mục tiêu đa dạng hoạt động kinh
doanh, vừa thực hiện chính sách phát triển của nhà nước.
Cuối cùng, đa phần các hoạt động cho vay mua nhà dự án đều yêu cầu tài sản
đảm bảo để đảm bảo giảm thiểu rủi ro tín dụng, đồng thời có thể bù đắp rủi ro có
thể xảy ra cho ngân hàng. Tài sản đảm bảo thường là bất động sản của người đi vay,
hoặc sẽ hình thành từ vốn vay (thường là chính căn hộ đó), cũng có thể là các khoản
đảm bảo chi trả từ phía chính phủ, ngân hàng khác hoặc các tổ chức tài chính trung
gian trên thị trường. Đối với một số dự án đặc thù hoặc một số cá nhân vay vốn có
khả năng trả nợ cao hoặc là đối tượng dễ bị tổn thương, được quy định trong chính
sách cho vay của nhà nước, ngân hàng có thể xem xét cho vay tín chấp. Tất cả

những tài sản đảm bảo mà ngân hàng chấp nhận đều được phân thành 2 loại là thế
chấp và cầm cố, sau đó được đăng ký giao dịch đảm bảo để ngân hàng có thể bán
được những tài sản này khi khách hàng không trả đủ cả vốn và lãi khi đáo hạn –
hoặc ngân hàng phải thu vốn trước hạn do khách hàng sử dụng vốn sai mục đích
hoặc có những dấu hiệu khác về việc khơng trả được nợ.
Phân loại cho vay
Có nhiều cách phân loại cho vay nhà dự án tùy thuộc vào mục đích của nhà
quản lý kinh tế. Việc phân loại cho vay là cần thiết, nó giúp các nhà quản lý ngân
hàng cân đối giữa nguồn vốn huy động với sự dụng vốn, đảm bảo an toàn và tăng
khả năng sinh lời cho ngân hàng. Việc cho vay theo hình thức nào, loại hình cho
vay nào là phụ thuộc và sự đánh giá, thẩm định của ngân hàng cũng như sự thỏa
thuận của hai bên. Theo Phan Thị Thu Hà (2013) thì có thể phân chia theo thời gian,
theo mục đích, theo đối tượng, theo tài sản đảm bảo hoặc các loại khác tùy từng
ngân hàng.
Theo thời gian thì chia thành cho vay ngắn hạn, trung hạn và dài hạn
Cho vay ngắn hạn: Là loại cho vay có thời hạn dưới một năm. Loại hình này
thường áp dụng với các khách hàng thiếu không quá nhiều vốn để trả nợ cho khoản
vay mua nhà.

14


Cho vay trung hạn: Là loại cho vay có thời hạn cho vay từ 12 tháng đến 60
tháng – một số ngân hàng có thể phân loại trên 72 tháng hoặc 84 tháng.
Cho vay dài hạn: Là loại cho vay có thời hạn cho vay trên 5 năm hoặc 7 năm,
có khi được xác định trên 10 năm. Cho vay dài hạn hiện nay được áp dụng với
khách hàng vay khoảng 70% giá trị nhà dự án trở lên.
Theo mục đích
Cho vay tiêu dùng: là loại cho vay đối với khách hàng mua nhà dùng để ở,
cho, biếu, tặng…

Cho vay sản xuất và lưu thơng hàng hóa: là loại tín dụng thường dành cho các
khách hàng cá nhân hoặc tổ chức dùng để đầu tư vào bất động sản, như mua để bán
lại hoặc mua để cho thuê. Tuy nhiên, vì khơng có quy định nào về cho vay tiêu
dùng hay cho vay sản xuất kinh doanh, nên hoạt động này phụ thuộc vào quan điểm
của người thẩm định tín dụng.
Theo tài sản đảm bảo
Cho vay có tài sản bảo đảm: Là loại hình dựa trên cơ sở các khoản đảm bảo
như cầm cố, thế chấp hoặc bảo lãnh của bên thứ ba đối với những khách hàng
khơng có uy tín cao với ngân hàng, khi cho vay ngân hàng địi hỏi phải có tài sản
đảm bảo. Lý do khách hàng luôn phải đối đầu với rủi ro trong kinh doanh, có thể
mất khả năng trả nợ cho ngân hàng do thu nhập từ hoạt động giảm sút mạnh. Những
biến cố khơng mong đợi có thể sẽ gây ra cho ngân hàng những tổn thất lớn. Sự đảm
bảo này là căn cứ pháp lý để ngân hàng có thêm nguồn thu nợ thứ 2 khi nguồn thu
nợ thứ nhất không chắc chắn.
Cho vay khơng có tài sản đảm bảo: Là loại cho vay khơng có tài sản cầm cố
thế chấp hoặc bảo lãnh của bên thứ ba mà việc cho vay chỉ dựa vào uy tín của bản
thân khách hàng. Đối với những khách hàng tốt trung thực trong kinh doanh, có khả
năng tài chính lành mạnh, có lịch sử tín dụng tốt, quản trị doanh nghiệp hiệu quả
(đối với doanh nghiệp vay vốn dự án) hay là khách hàng lâu năm cuả ngân hàng thì
ngân hàng có thể lựa chọn hình thức cấp tín dụng chỉ dựa vào uy tín của khách hàng
mà khơng cần nguồn thu nợ thứ hai bổ sung.

15