ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CỦA DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CƠ SỞ HẠ TẦNG KỸ THUẬT Ở KHU ĐÔ THỊ MỚI VIỆT HƯNG, QUẬN LONG BIÊN, HÀ NỘI

ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CỦA DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CƠ SỞ HẠ
TẦNG KỸ THUẬT Ở KHU ĐÔ THỊ MỚI VIỆT HƯNG, QUẬN LONG
BIÊN, HÀ NỘI
II.1> TỔNG QUAN VỀ DỰ ÁN
II.1.1> Giới thiệu về khu đất thực hiên dự án
II.1.1.1> Đặc điểm tự nhiên
II.1.1.1.1> Vị trí, giới hạn khu đất dự án
Khu đô thị mới Việt Hưng nằm ở phía Đông Bắc thành phố Hà Nội, thuộc địa
phận thị trấn Đức Giang và các xã Gia Thuỵ, Thượng Thanh, Việt Hưng và Giang
Biên - huyện Gia Lâm. Ranh giới khu đất được xác định như sau:
- Phía Đông Bắc giáp tuyến đường quy hoạch nối từ nút Cầu Đuống với Quốc
lộ 1 mới và khu dân cư xã Giang Biên.
- Phía Đông Nam giáp tuyến đường khu vực có mặt cắt ngang 30m và khu
công nghiệp Sài Đồng A.
- Phía Tây Bắc giáp tuyến đường sắt Hà Nội - Lạng Sơn và khu ruộng canh
tác xã Thượng Thanh.
- Phía Tây Nam giáp khu dân cư thôn Lệ Mật, xã Việt Hưng.
Diện tích đất trong ranh rới dự án là 210.5ha.
II.1.1.1.2> Địa hình
Trong phạm vi khu vực dự án địa hình nhìn chung là bằng phẳng, tuy nhiên
có sự chênh lệch về cao độ giữa khu vực đã xây hiện trạng và khu ruộng canh tác.
Khu vực đã xây dựng có cao độ dao động từ 5,2-8,35m. Khu vực ruộng đã canh tác
có cao độ dao động từ 3,6-5,7m.
Ngoài ra trong khu vực dự án có một số lượng hồ, đầm, vực đáng kể.
II.1.1.1.3> Khí hậu
Khu vực dự án có chung với chế độ khí hậu của thành phố Hà Nội, Khí hậu
trong năm được chia làm 2 mùa rõ rệt là mùa nóng và mùa lạnh.
- Mùa nóng bắt đầu từ tháng 4 đến tháng 10. Hướng gió chủ đạo là gió Đông
Nam. Nhiệt độ mùa này lên tới 38
0
-39

0
C. Mùa nóng đồng thời là mùa mưa tập
trung từ tháng 7 đến tháng 9. Lượng mưa trung bình trong năm là 1470mm.
- Mùa lạnh bắt đầu từ tháng 11 đến tháng 3 hướng gió chủ đạo là hướng gió
Đông Bắc trời lạnh hanh khô. Nhiệt độ trung bình mùa này khoảng 23
0
C thấp nhất
có lúc tói 6
0
C-8
0
C.
Độ ẩm trung bình hằng năm là 84,5%.
II.1.1.2> Đặc điểm kinh tế xã hội
Khu đất thuộc dự án nằm trong quân Long Biên ở khu vực phía Bắc sông
Hồng gồm 3 huyên: Gia Lâm, Đông Anh, Sóc Sơn với diện tích tổng cộng khoảng
hơn 660 km
2
(chiếm72% diện tích thành phố), dân số khoảng hơn 850 nghìn,
chiếm 31% dân số thành phố. Khu vực này có diện tích rộng lớn và địa chất khá
thuận lợi cho xây dựng công nghiệp và đô thị…song hiện nay kinh tế chưa phát
triển, dân số ít, mật độ dân số thâp, văn hoá – xã hội ở trình độ thấp. Tuy nhiên
trong những năm gần đây chính quyền thành phố cũng đã quan tâm đầu tư xây
dựng các khu công nghiệp, khu lắp ráp… góp phần đáng kể cải thiện bộ mặt của
khu vực.
II.1.2> Giới thiệu chung về dự án
* Đứng trước nhu cầu đổi mới nhằm tạo điều kiện cơ sở vật chất cho tạo đà
cho sự phát triển mạnh mẽ của khu vực sau này. Chính vì vậy Thủ tướng Chính
Phủ đã phê duyệt dự án xây dựng khu đô thị mới Việt Hưng tại quận Long Biên.
Dự án có thể được coi là dự án phát triển khu đô thị mới với qui mô lớn nhất quận

Long Biên được thành phố giao cho Tổng công ty đầu tư phát triển nhà ở và đô thị
làm chủ đầu tư xây dựng nhằm xây dựng nên một khu đô thị với hạ tầng kĩ thuật và
cảnh quan kiến trúc đồng bộ, hiện đại. Dự án được xác định là dự án trọng điểm
trong kế hoạch đầu tư phát triển đô thị của thành phố phù hợp với điều chỉnh quy
hoạch chung của thủ đô Hà Nội đến năm 2020.
* Mục tiêu của dự án:
1. Tiếp tục thực hiện những định hướng cải tạo và xây dựng thủ đô theo các dự
án phát triển khu đô thị mới đồng bộ, phù hợp với điều chỉnh quy hoạch chung thủ
đô Hà Nội đến 2020 đã được Thủ tướng Chính Phủ phê duyệt.
2. Hiện thực hoá Quy hoạch chi tiết phần sử dụng đất và giao thông tỷ lệ
1/5000 huyện Gia Lâm và quy hoạch chi tiết 1/2000 khu đô thị mới Việt Hưng đã
đựơc UBND thành phố phê duyệt.
3. Hình thành nên một khu dân cư đô thị mang tính thương mai, thu hút người
dân phố cổ và dân cư trong khu trung tâm thành phố đến định cư, góp phần dãn
dân trong khu phố cổ, tạo điều kiện để bảo tồn các tuyến phố này.
4. Sử dụng quỹ đất tạo vốn phát triển đồng bộ cơ sở hạ tầng khu đô thị mới
đạt được các tiêu chuẩn xây dựng, môi trường và điều kiện sống của đô thị hiện
đại, phát triển quỹ nhà ở phục vụ chương trình phát triển nhà ở của thành phố, đáp
ứng nhu cầu về chỗ ở cho nhân dân theo tiêu chuẩn cao, góp phần ổn định thị
trường nhà đất tại thủ đô.
5. Huy động các nguồn vốn để đầu tư xây dựng hạ tầng đồng bộ, nâng cao giá
trị sử dụng đất, tạo môi trường hấp dẫn đầu tư, nhanh chóng xây dựng và khai thác
các công trình để thu hồi vốn.
6. Tạo lập mô hình đầu tư xây dựng, thống nhất quản lý khai thác mọi nguồn
vốn đầu tư, tạo sự phối hợp đồng bộ, gọn sạch.
II.2> ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CỦA DỰ ÁN ĐẰU TƯ XÂY DỰNG CƠ SỞ HẠ
TẦNG KỸ THUẬT Ở KHU ĐÔ THỊ MỚI VIỆT HƯNG
II.2.1> Đánh giá hiệu quả tài chính của dự án
II.2.1.1> Nguồn huy động vốn của dụ án
Nguồn vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng khu đô thị mới Việt Hưng là vốn tự

có của chủ đầu tư và các nguồn vốn huy động hợp pháp khác.
Ngoài vốn tự có của chủ đầu tư, các nguồn vốn huy động dự kiến đầu tư vào
dự án bao gồm:
- Vốn huy động của các tổ chức tín dụng.
- Vốn đóng góp của các cá nhân tổ chức có nhu cầu sử dụng mặt bằng trong
khu đô thị mới Việt Hưng để xây dựng nhà ở và các công trình theo quy hoạch.
Dự án được chia làm 2 giai đoạn và trong mỗi giai đoạn có hình thức huy
động và sử dụng nguồn vốn là khác nhau.
Giai đoạn 1: Giai đoạn đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật đô thị
Trong giai đoạn này chủ đầu tư dự án sử dụng vốn tự có và huy động các
nguồn vốn thực hiện đầu tư xây dựng toàn bộ các hạng mục công trình hạ tầng
kỹ thuật theo quy hoạch được duyệt bao gồm san nền, hệ thống giao thông, thoát
nước, thoát nước mưa và nước thải sinh hoạt, cấp nước, cấp điện…
Giai đoạn 2: Giai đoạn khai thác đất đô thị
Đồng thời với công việc xây dựng các hạng mục hạ tầng kỹ thuật, Chủ đầu tư
sử dụng vốn tự có, vốn vay và vốn đóng góp của các cá nhân để xây dựng các công
trình nhà ở cao tầng và nhà ở thấp tầng, các hạng mục hạ tầng xã hội như trường
học, công viên cây xanh, các công trình công cộng, dịch vụ thương mại để hoàn
chỉnh dự án theo quy hoach được duyệt. Việc đầu tư xây dựng kinh doanh các
công trình chung cư cao tầng cũng như các căn hộ nhà ở thấp tầng, biệt thự và các
công trình công cộng khác được thực hiện ở giai đoạn khai thác đất đô thị và thể
hiện trong các dự án thành phần.
Việc đánh giá hiệu quả trong phạm vi bài viết này sẽ được thực hiện đối với
dự án ở giai đoạn 1.
II.2.1.2> Thu chi của dự án
* Chi phí của dự án được thể hiện dưới bảng sau:
Bảng 2: Tổng hợp vốn đầu tư của dự án
TT Nội dung chi phí Vốn đầu tư (đ)
A Chi phí xây lắp trước thuế 546.303.790.000
1 Chi phí XD HTKT cải tạo tuyến đường Ngô Gia Tự 49.735.070.000

2 Chi phí XD HTKT khu đô thị mới Việt Hựng 496.568.720.000
3 Thuế VAT xây lắp 10% 54.603.379.000
Chi phí xây lắp sau thuế 600.3373878.937
B Chi phí khác 800.337.878.937
1 Chi phí đền bù giải phóng mặt bằng 819.973.494.500
2 Chi phí rà phá bom mìn 8.420.000.000
3 Chi phí chuẩn bị đầu tư, KSTK… (5%A) 27.315.189.500
4 Chi phí bảo trì hệ thống trước khi bàn giao (1%A) 5.463.037.900
5 Chi phí quản lý, quản cáo tiếp thị (1%A) 5.436.037.900
6 Tiền sử dụng đất đối với đất ở 2.579.288.000
7 Lãi vay ngân hàng 12.600.000.000
8 Chi phí bảo hiểm công trình 163.891.137
C Dự phòng chi phí 10% (A+B) 148.127.204.794
Tổng cộng 1.629.399.252.731
(Nguồn: Báo cáo nghiên cứu khả thi của dự án)
Tổng mức đầu tư: 1.629.399.252.000 đ
- Xây lắp 600.934.169.000 đ
- Chi phí khác 880.337.879.000 đ
- Dự phòng phí 148.127.205.000 đ
* Nguồn thu của dự án bao gồm:
1. Phân bổ chi phí đầu tư xây dựng vào các căn hộ thấp tầng xây thô bán cho
các đối tượng có nhu cầu
- Căn cứ vào nhu cầu thị trường và mức độ đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật
của dự án, dự kiến mức phân bổ hạ tầng cho 1m
2
diện tích đất ở thấp tầng là
11.500.000đ/m
2
.
Theo qui hoạch chi tiết khu vực đã được UBND thành phố Hà Nội phê duyệt,

diện tích các lô biệt thự là 169,691m
2
. Nhằm giảm bớt nguồn kinh phí đầu tư từ
ngân sách thành phố, các lô đất biệt thự BT1 và BT2 với tổng diện tích 11.788 m
2
sẽ được bàn giao cho thành phố để đấu giá quyền sử dụng đất. Như vậy diện tích
đất xây dựng nhà thấp tầng còn lại là:
169.691 - 11.788 = 157.903 m
2
Với mức phân bổ và diện tích như trên, nguồn thu từ phân bổ hạ tầng diện
tích đất thấp tầng là:
135.752 m
2
* 11.500.000đ/ m
2
= 1.452.703.000.000 đ
2. Phân bổ hạ tầng cho các diện tích đất xây dựng nhà ở cao tầng
Tổng diện tích đất xây dựng nhà ở cao tầng của toàn bộ dự án là 421.634 m
2
,
trong đó diện tích đất ở cao tầng trong ranh giới cải tạo chỉnh trang trục đường là
77.487 m
2
và trong ranh giới khu đô thị mới Việt Hưng là 344.174 m
2
. Căn cứ vào
quyết định 123/QĐ-UB và quyết định số 08/2004/QĐ-UB ngày 14/01/2004 của
UBND thành phố Hà Nội thì chủ đầu tư sẽ phải bàn giao các lô đất xây dựng nhà ở
cao tầng CT15, CT19, CT21 với tổng diện tích 90.825 m
2

.
Trong phạm vi khu đô thị mới Việt Hưng, các lô đất xây dựng nhà ở cao tầng
CT13, CT14,CT16 với tổng diện tích 90.124 m
2
được chủ đầu tư sử dụng để xây
dựng nhà tái định cư phục vụ di dân giải phóng mặt bằng.
Trong giai đoạn thực hiện dự án, các lô đất xây dựng nhà ở cao tầng CT11 và
CT12 với tổng diện tích 21.833 m
2
do vướng khu dân cư hiện trạng chưa thể giải
phóng mặt bằng để thực hiện dự án được, do vậy cũng không phân bổ hạ tầng cho
các lô đất này.
Như vậy tổng diện tích đất xây dựng nhà ở cao tầng của dự án phải được phân
bổ hạ tầng là:
421.634 m
2
– (90.825 m
2
+ 90.154 m
2
+ 21.833 m
2
) = 218.822 m
2
Căn cứ vào mức độ đầu tư hạ tầng kỹ thuật của dự án, dự kiến mức phân bổ
suất đầu tư xây dựng hạ tầng tối thiểu cho 1 m
2
đất xây dựng nhà ở cao tầng tối
thiểu là 900.000 đ/ m
2

.
Nguồn thu của dự án từ phân bổ suất đầu tư hạ tầng cho các diện tích đất xây
dựng nhà ở cao tầng là:
218.822 m
2
* 900.000đ/ m
2
= 196.939.000 đ.
3. Phân bổ hạ tầng cho các diện tích đất xây dựng công trình hỗn hợp
Tổng diên tích đất xây dựng các công trình hỗn hợp của dự án là 131.512 m
2
.
Dự kiến mức phân bổ hạ tầng tối thiểu cho 1 m
2
đất là 900.000 đ/ m
2
.
Nguồn thu của dự án từ phân bổ suất đầu tư hạ tầng cho các diện tích đất xây
dựng công trình hỗn hợp là:
131.512 m
2
* 900.000 đ/ m
2
= 118.368.900.000 đ
Bảng 3: Tổng nguồn thu của dự án.
TT Nguồn thu Giá trị (đ)
1 Phân bổ suất đầu tư xây dựng hạ tầng cho các diện tích đất xây dựng
nhà ở thấp tầng
1.452.703.000.000
2

Phân bổ suất đầu tư xây dựng hạ tầng cho các diện tích đất xây dựng
nhà ở cao tầng
196.939.800.000
3
Phân bổ suất đầu tư xây dựng hạ tầng cho các diện tích đất xây dựng
công trình hỗn hợp
118.368.900.000
Tổng cộng 1.768.011.700.000
(Nguồn : Báo cáo nghiên cứu khả thi của dự án)
II.2.1.3> Một số chỉ tiêu đánh giá hiệu quả tài chính của dự án
* Căn cứ vào nguồn thu tính toán và các chi phí chủ đầu tư phải bỏ ra, hiêu
qủa về tài chính của dự án được xác định như sau:
- Tổng nguồn thu của dự án: 1.768.011.700.000 đ (A)
- Tổng vốn đầu tư của chủ đầu tư: 1.629.399.253.000 đ (B)
- Thuế thu nhập VAT = 10%(A-B): 13.861.224.000 đ (C)
- Thu nhập chung = A-B-C: 124.751.202.000 đ (D)
- Thuế thu nhập = 28%(D): 34.930.337.000 đ (E)
- Thu nhập ròng 89.820.866.000 đ
Qua phân tích trên, hiệu quả tài chính dự án bao gồm các khoản sau:
- Đóng góp cho ngân sách nhà nước: Thuế thu nhập VAT là 13.861.224.000đ;
Thuế thu nhập doanh nghiệp là 34.930.337.000 đ.
- Lợi ích của chủ đầu tư là khoản lợi nhuận ròng thu được sau khi thực hiện
dự án là 89.820.866.000đ.
* Một số chỉ tiêu khác: Như những tính toán trên chúng ta có thể thấy được
việc thực hiện dự án là có lãi, tuy nhiên để đánh giá kĩ hơn về hiệu quả tài chính
của dự án ta có thể xem xét một số số liệu tương đối sau:
Tỉ số lợi ích trên chi phí của dự án là:
B/C = 1.768.011.700.000/1.629.399.252.731 =1,1
Ta có thể thấy tỉ số B/C>1 như vậy đầu tư vào dự án là có hiệu quả. So với dự
án khu đô thị Định Công có B/C = 1,05, khu đô thị Văn Quán - Yên Phúc có B/C =

1,07.
Suất thu hồi nội bộ IRR cuả dự án là 22.1% cao hơn mức lãi suất tiền gửi
ngân hàng hiện nay và so sánh với dự án khu đô thị mới Văn Quán – Yên Phúc có
suất thu hồi nội bộ IRR = 20.91% hay khu Mỹ Đình là 21.5% thì ta có thể thấy dự
án khu đô thị mới Việt Hưng có suất thu hồi nội bộ cao và đáng giá để đầu tư.
Như vậy sau những đánh giá về mặt tài chính như trên ta có thể thấy việc thực
hiện dự án là hoàn toàn khả thi và đem lại hiệu quả cao. Tuy nhiên việc phân tích
đánh giá dự án thông qua những đánh giá hiệu quả về mặt tài chính mới chỉ là trên
góc độ của nhà đầu tư. Còn trên góc độ nhà quản lý đô thị mục tiêu chính của
chúng ta phải xem xét hiệu quả dự án về mặt kinh tế-xã hội thì mới có thể có cái
nhìn toàn diện về dự án.
II.2.2> Đánh giá hiệu quả về kinh tế xã hội
II.2.2.1> Giải quyết vấn đề việc làm và gia tăng lao động
Các xã Việt Hưng, Thượng Thanh, Giang Biên, huyện Gia Lâm nằm ở cửa
ngõ phía Đông Bắc thủ đô, là những xã ven đô có diện tích đất phục vụ cho sản
xuất nông nghiệp là rất lớn. Diện tích đất nông ruộng ở khu vực này là. Người dân
ở đây sống chủ yếu dựa vào sản xuất nông nghiệp trồng lúa và trồng hoa màu. Việc
thực hiện dự án xây dựng ở khu vực này sẽ chiếm hết đất canh tác vốn là nguồn
sống của người dân ở đây. Do đó, việc chuyển đổi cơ cấu sản xuất nông nghiệp của
người dân địa phương sang các nghành nghề khác là một việc làm cấp bách để ổn
định việc làm, tạo thu nhập ổn định cho người dân lao động và góp phần xây dựng
kinh tế địa phương phát triển vững mạnh. Chính vì thế dự án đã có phương án giải
quyết cho vấn đề này.
Thứ nhất: Hỗ trợ các hộ dân bị thu hồi đất nông nghiệp một khoản kinh phí
để đào tạo chuyển nghề theo qui định.
Thứ hai: Khi các chung cư cao tầng trong phạm vi dự án xây dựng hoàn thành
đưa vào khai thác sử dụng, đồng thời khi toàn bộ dự án khu đô thị mới Việt Hưng
hoàn thành, Chủ dự án đầu tư là Tổng công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị trực
tiếp tổ chức thực hiện việc quản lý vận hành toàn bộ khu đô thị cũng như các
chung cư sau khi bán tạo điều kiện thuận lợi tạo việc làm cho người dân trong

vùng. Các công việc cụ thể bao gồm thực hiện quản lý, vận hành, duy tu bảo
dưỡng thang máy và các thiết bị công cộng khác như máy bơm nước, bình cứu hoả,
máy phát điện dự phòng, bơm nước hàng ngày, thu gom rác thải vận chuyển đến
nới qui định, làm dịch vụ trông giữ xe đạp xe máy của nhân dân, quản lý cho thuê
măt bằng tầng 1 để phục vụ cho sinh hoạt, hoạt động công cộng và tạo nơi bán
những mặt hàng thiết yếu hàng ngày, chăm sóc, tưới cây xanh xung quanh, bảo vệ
đảm bảo an ninh trật tự bên trong công trình, ngăn ngừa hạng chế đến mức thấp
nhất những tệ nạn xã hội có thể xảy ra. Những hoạt động này đảm bảo cho toàn bộ
khu đô thị cũng như các công trình chung cư cao tầng được quản lý, vận hành
thống nhất, ổn định đòi hỏi một lượng lao động rất lớn. Thực tế qua các dự án đầu
tư xây dựng đã được thực hiện thì để quản lý quản lý vận hành một công trình
chung cư cần hơn 20 người mà toàn bộ khu đô thị mới Việt Hưng với hàng trăm
khối nhà chung cư cao tầng sẽ thu hút một số lượng lớn các lao động địa phương
tham gia công việc này. Ngoài ra, các hoạt động chăm sóc cấy xanh về sinh môi
trường… đã kể trên trong phạm vi khu đô thị cũng sẽ giải quyết công ăn việc làm
cho một khối lượng đáng kể dân cư địa phương.
Ngoài ra trong quá trình thực hiện dự án cũng đã thu hút tạo công ăn việc làm
cho một số lượng lớn lao động. Số lao động thường xuyên thực hiện dự án là từ 1.5
nghìn người cho đến 2 nghìn người với mức lương trung bình là từ 1 cho đến 1.5
triệu đồng/người/tháng.
Như vậy ta có thể thấy rằng một số lượng lớn lao động đã được sử dụng
giải quyết phần nào lượng lao động dư thừa trong xã hội. Đồng thời cũng thực
hiện việc tạo công ăn việc làm cho người dân khu vực bị thu hồi đất và chuyển
dịch cơ cấu lao động của khu vực từ lao động nông nghiệp sang sản xuất dịch vụ
một trong những nhiệm vụ trong quá trình công nghiệp hoá đất nước.
II.2.2.2> Nâng cao mức sống của người dân trong khu vực
Đây có thể nó là một trong những chỉ tiêu quan trọng nhất khi đánh giá hiệu
quả kinh tế-xã hội khi thực hiện dự án xây dựng cơ sở hạ tầng. Do đó em xin tập
trung phân tích kỹ chỉ tiêu này nhằm thấy được một cách chính xác hiệu quả xã hội