THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN VÀ ĐIỀU TIẾT THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở HÀ NỘI

THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN VÀ ĐIỀU TIẾT THỊ TRƯỜNG
BẤT ĐỘNG SẢN Ở HÀ NỘI
I. Đặc điểm tự nhiên, kinh tế, xã hội của Hà nội:
1. Đặc điểm tự nhiên của Hà Nội :
Hà Nội là một thành phố nằm hai bên bờ sông Hồng, giữa vùng đồng bằng
Bắc Bộ trù phú và nổi tiếng từ lâu đời, có vị trí và địa thế đẹp, thuận lợi để là một
trung tâm chính trị, kinh tế, vǎn hoá, khoa học và đầu mối giao thông quan trọng
của cả nước. Hà Nội hiện nay có diện tích 921,8 km2, với dân số theo thống kê
năm 2006 là 3.216,7 nghìn người gồm các quận : Hoàn Kiếm, Ba Ðình, Ðống Ða,
Hai Bà Trưng, Tây Hồ, Thanh Xuân, Cầu Giấy, Long Biên, Hoàng Mai và các
huyện Ðông Anh, Sóc Sơn, Thanh Trì, Từ Liêm, Gia Lâm. Hà Nội tiếp giáp với các
tỉnh: Thái Nguyên ở phía bắc, Bắc Giang, Bắc Ninh và Hưng Yên ở phía đông và
đông nam, Hà Tây và Vĩnh Phúc ở phía Tây.
Trong thời gian tới Hà Nội sẽ mở rộng với diện tích gần gấp 3 lần và dân số
tăng gấp đôi.Theo đó, Hà Nội đã xác định địa giới hành chính mới trên cơ sở hợp
nhất toàn bộ diện tích tỉnh Hà Tây, toàn bộ đất đai và dân số huyện Mê Linh (Vĩnh
Phúc) cùng với 4 xã thuộc huyện Lương Sơn (Hòa Bình). Sau khi mở rộng, Thủ đô
sẽ có di ện t ích 3.324 km
2
, dân số gần 6 triệu người với 29 đơn vị hành chính quận,
huyện, 575 đơn vị hành chính cấp xã, phường, thị trấn. Nhưng do nhiều bất cập và
áp lực trong quá trình phát triển Thủ đô, đặc biệt về hạ tầng và kinh tế, các nhà quản
lý đã trình việc mở rộng địa giới hành chính Thủ đô bước đầu chủ yếu về hướng Tây
(đến năm 2020), coi như một “bước đệm” cho quá trình phát triển quy hoạch vùng
Thủ đô ra 7 tỉnh lân cận trong tương lai xa hơn.
Hà Nội bao gồm hai loại địa hình là đồng bằng và trung du Bắc Bộ. Phần
đồng bằng theo hai bờ sông Hồng và chi lưu (sông Ðuống, sông Ðáy...) là chủ yếu.
Phần trung du gồm huyện Sóc Sơn và một phần huyện Ðông Anh, kéo dài về phía
đồng bằng của núi Tam Ðảo, có độ cao từ 7-10m đến vài trăm mét so với mực
nước biển. Vì vậy địa hình Hà Nội có độ nghiêng theo hướng Bắc Nam (từ Sóc
Sơn - Ðông Anh về Thanh Trì).

Hà Nội nằm ở trung tâm của tam giác chảy sông Hồng. Sông Hồng dài
1.183km từ Vân Nam (Trung Quốc) xuống. Ðoạn sông Hồng qua Hà Nội dài 40km
từ huyện Ðông Anh đến hết huyện Thanh Trì. Sông Ðuống là con sông lớn thứ hai
của Hà Nội, tách ra khỏi sông Hồng từ ngã ba Xuân Canh (xã Xuân Canh, Ðông
Anh) rồi qua phường Ngọc Thuỵ, xã Yên Thường, cắt quốc lộ 1A ở Cầu Ðuống,
qua đất Gia Lâm 17km rồi sang đất Bắc Ninh đổ vào sông Thái Bình. Ngoài hai
con sông lớn này, đất Hà Nội có nhiều dòng chảy khác, tuy nhỏ và ngắn song gắn
chặt với lịch sử lâu đời của Hà Nội. Ðó là sông Tô Lịch, gắn với sự hình thành của
Hà Nội từ hơn 1.500 năm trước. Dòng chảy cũ liền với sông Hồng ở đầu phố chợ
Gạo đã bị lấp từ đầu thế kỷ 20, nay chỉ còn đoạn chảy giữa phố Thuỵ Khuê-Hoàng
Hoa Thám, lên đến chợ Bưởi, rồi chảy ngoặt về phía nam Cầu Giấy, Ngã Tư Sở,
xuôi về Cầu Bươu, hợp với sông Nhuệ, sông Thiên Ðức, sông Nghĩa Trụ, sông
Cheo Reo, Ngũ Huyện Giang, sông Kim Ngưu...Ðầm hồ ở Hà Nội cũng nhiều, lớn
như Hồ Tây, nhỏ như hồ Hoàn Kiếm, hồ Thủ Lệ, hồ Bảy Mẫu, hồ Kim Liên, hồ
Linh Ðàm, hồ Trúc Bạch, hồ Thuyền Quang, đầm Vân Trì...
2. Đặc điểm xã hội của Hà Nội
Hiện nay dân số của Hà Nội vào khoảng 3,4 triệu người với mật độ tương đối
cao (bình quân 3.651 người/km
2
), riêng nội thành, mật độ là 11.314 người/km
2
,
Những năm gần đây, tốc độ tăng dân số tự nhiên của Hà Nội là 1,37% và tăng cơ
học là 1,63%/năm. Tốc độ phát triển dân số nhanh, mật độ dân cư cao trong khi cơ
sở hạ tầng lạc hậu, không đồng bộ, gây sức ép lên mọi mặt đời sống xã hội. Bên
cạnh việc vận động giảm sinh, nâng cao chất lượng dân số, nhiệm vụ quản lý dân
số, phân bố lại dân cư đang là vấn đề cần quan tâm trong chương trình dân số ở Hà
Nội.
Về dân cư, ở các huyện ngoại thành và một phần quận Tây Hồ, dân cư chủ
yếu là người dân gốc. Còn ở các quận cũ của nội thành, dân cư hầu hết đều tập hợp

từ các tỉnh, thành khắp đất nước về sinh sống và làm việc trong các cơ quan Trung
ương. Cư dân Hà Nội chủ yếu là người Kinh, song cũng có một số dân tộc ít người
khác.
Về thu nhập của người dân hiện tại, ở Hà Nội có đến 560.000 hộ, tương
đương với khoảng 70% số hộ gia đình có thu nhập dưới mức trung bình
825.000đ/người/tháng, xấp xỉ 10 triệu đồng/người/năm. Còn nếu xét theo mức
chuẩn nghèo mà Ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội ban hành năm 2005 để áp
dụng cho giai đoạn 2006-2010 là 350.000đ/người/tháng đối với khu vực thành thị
và 270.000đ/người/tháng đối với khu vực nông thôn, thì năm 2006, Hà Nội có tới
8% dân số có thu nhập dưới mức nghèo, trong đó thành thị là 3% và nông thôn là
20%.
Năm 2008 tthu nhập bình quân đầu người của Hà Nội dự kiến đạt 2.500
USD/người/năm, gấp 2,2 lần mức bình quân chung cả nước. Còn tới năm 2020,
mức thu nhập này vào khoảng 7.500 USD/người/năm.
Kế hoạch cho giai đoạn 2006-2010 phấn đấu tỷ lệ tăng dân số tự nhiên bình
quân/ năm là từ 1,05-1,1%, tỷ lệ thất nghiệp đô thị dưới 5,5%, tỷ lệ lao động qua
đào tạo từ 60-65%, tỷ lệ phổ cập phổ thông trung học tương đương đến năm 2010
chiếm trên 90%, tỷ lệ hộ nghèo đến cuối 2010 là dưới 4,5%. Đến năm 2020 quy
mô dân số Hà Nội ước khoảng 5,1 triệu người (trong đó có 600.000 dân vùng phụ
cận); tỷ lệ đô thị hóa đạt trên 85%; lao động đã qua đào tạo lên tới 70%.
3. Đặc điểm kinh tế của Hà Nội:
Theo số liệu thống kê năm 2007, GDP của Hà Nội tăng trên 12%, cao nhất
từ 10 năm nay, đặc biệt khu vực đầu tư nước ngoài và kinh tế ngoài nhà nước ở
lĩnh vực công nghiệp tăng trưởng cao trên dưới 30%, xuất khẩu trên địa bàn tăng
đến 20%, đạt trên 4 tỷ USD. Thành phố đã đón trên 1,2 triệu khách du lịch, giá trị
tăng thêm của dịch vụ tài chính ngân hàng cũng ở mức kỷ lục: hơn 20%. Hà Nội
còn là một trong 2 địa phương trong cả nước dẫn đầu về thu hút vốn đầu tư trực
tiếp nước ngoài (FDI) với 290 dự án và tổng vốn đăng ký 1,7 tỷ USD. Tổng kim
nghạch xuất khẩu trên địa bàn Thành phố năm 2007 đạt 4.358 triệu USD, tăng 22%
so với năm 2006. Hiện trên 1.600 văn phòng đại diện nước ngoài có trụ sở ở Hà

Nội. Trong năm 2007 Thành phố thu ngân sách khoảng 45.709 tỷ đồng.
Dự kiến kế hoạch giai đoạn 2006-2010 Hà Nội đạt tốc độ tăng GDP bình
quân/năm từ 10,5%-11,5%, GDP bình quân đầu người đạt 2.300USD, Cơ cấu kinh
tế theo GDP cụ thể dịch vụ chiếm 58%, công nghiệp chiếm 40,2%, nông nghiệp
chiếm 1,8%. Hiện tại năm 2008, thành phố đặt mức phấn đấu tăng trưởng kinh tế
từ 12,5-13% trong đó tăng trưởng công nghiệp: 14%-14,5%; tăng trưởng dịch vụ:
11%-12%; tổng đầu tư xã hội: 22%-25%.
Theo Đề án quy hoạch mở rộng địa giới hành chính và Vùng thủ đô, đến
năm 2010, tỷ trọng GDP của Hà Nội bằng 10% GDP cả nước, năm 2015 là 12% và
năm 2020 là 14%. Tỷ trọng này vào khoảng 15,5-16% vào năm 2030. Cùng với
đó, bộ mặt quy hoạch đô thị Hà Nội sẽ có nhiều thay đổi lớn. Theo đó, Hà Nội phải
có tốc độ tăng trưởng thời kỳ 2006 – 2010 từ 11-12% và các giai đoạn sau.
Như vậy ta có thể thấy Hà Nội là một Thành phố có tốc độ phát triển kinh tế
cao, điều này không những làm tăng mức sống và thu nhập cho người dân Thành
phố mà còn tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển cao.
II. Hiện trạng phát triển các loại thị trường bất động sản cụ thể của Hà Nội:
1. Thị trường nhà ở, đất ở:
1.1 Nhận xét chung về thị trường nhà ở, đất ở:
Từ những tháng cuối năm 2006 trở lại đây, thị trường nhà ở và đất ở đã ấm
lên sau một thời gian dài trầm lắng. Việc ấm lên của thị trường nhà đất là kết quả
của nhiều nguyên nhân như môi trường đầu tư nước ta tốt lên sau khi trở thành
thành viên của WTO, Hoa Kỳ thông qua PNTR (bình thường hóa quan hệ) đối với
Việt Nam; tăng trưởng kinh tế liên tục đạt mức cao trong nhiều năm; thu nhập của
một bộ phận nhân dân tăng khá và có nhu cầu cải thiện nhà ở. Bên cạnh đó, với
Luật Đất đai (có hiệu lực từ ngày 1/7/2006) và Luật Kinh doanh bất động sản (có
hiệu lực từ ngày 1/1/2007), thị trường cũng “nóng” hơn do lượng tiền đầu tư từ các
tổ chức và cá nhân nước ngoài, đặc biệt là lượng tiền mới đầu tư từ thị trường
chứng khoán.
Ngoài ra hiện nay tốc độ gia tăng dân số của Hà Nội đang ở mức cao chủ
yếu là do tăng dân số cơ học đã gây sức ép rất lớn cho vấn đề nhà ở của người

dân.Với tốc độ gia tăng như hiện nay, tại Hà Nội, mỗi căn nhà dù thuộc sở hữu nhà
nước hay tư nhân thì trung bình cũng có hơn 2 hộ gia đình đang sinh sống. Bên
cạnh đó, Sở Quy hoạch - Kiến trúc Thành phố Hà Nội cho biết, hiện nay bình quân
nhà ở theo đầu người chỉ đạt khoảng 7m
2
/người, trong đó có tới 30% dân số nội
thành ở dưới 4m
2
/người; về chất lượng nhà ở, tới 60% xuống cấp cần cải tạo nâng
cấp cả ngôi nhà và tiện nghi...
Như vậy cùng với sự gia tăng dân số và tách hộ do lấy vợ, lấy chồng, cũng
như nhu cầu nhà do giải phóng mặt bằng khi triển khai các dự án đô thị hóa và phát
triển kinh tế, cộng thêm sự xuống cấp của quỹ nhà hiện có, nhu cầu về nhà ở sẽ
càng trở nên gay gắt hơn cho những người dân Thủ đô vào những năm tới. Thực tế
hiện nay Hà Nội cần khoảng 1.000.000 căn hộ trong 5 năm 2006-2010 cho thấy
nhu cầu về nhà ở hiên nay đang rất cao. Ngoài ra sắp tới một lượng cầu bất động
sản rất lớn được xuất phát từ Việt Kiều do chủ trương mở của Chính phủ khi cho
phép Việt Kiều được mua nhà càng làm cho thị trường nhà đất thêm “khát”. Có thể
nhận định rằng thị trường càng “khát” bao nhiêu, thì giá bất động sản càng được
đẩy lên cao bấy nhiêu. Chỉ có người dân là thiệt, còn tiền vẫn đua nhau chảy vào
túi các công ty kinh doanh địa ốc.
Thị trường nhà ở và đất ở có thể phân thành một số loại đó là: thị trường nhà
chung cư, thị trường căn hộ cao cấp là nhà vườn-biệt thự, thị trường nhà ở cho
người có thu nhập thấp.
1.2.Thị trường nhà chung cư:.
Từ đầu năm 2007 cho đến nay, thị trường căn hộ chung cư đắt hàng, nhu cầu
mua bán tăng mạnh. Với nguồn lợi nhuận từ chơi cổ phiếu năm 2006, nhiều người
đã chuyển hướng đầu tư tiền vào mua nhà và xu hướng chủ yếu nhắm đến những
căn hộ trong khu căn hộ chung cao cấp. Thời gian gần đây, ở nhà chung cư gần
như trở thành một trào lưu, chủ nhân của các căn hộ chung cư chủ yếu là lớp cư

dân trẻ, năng động, có thu nhập ổn định. Vì vậy, như nhận định của giới kinh
doanh địa ốc, các căn hộ chung cư phải đáp ứng được các yêu cầu của giới trẻ như
về tính hiện đại, sự tiện ích tại chỗ.
Hiện tại dường như nguồn cung của thị trường chung cư cao cấp chưa thỏa
mãn được lượng cầu ngày càng tăng. Số liệu thống kê vào thời điểm cuối năm
2007, Hà Nội đã có khoảng 43 dự án hoàn thành đã bán hết và 18 dự án đang xây
dựng cũng đã bán hết. Một lượng lớn căn hộ đang xây dựng đã được mua bán trên
thị trường thứ cấp.
Mức giá bán của các căn hộ chung cư cũng có chênh lệch tùy thuộc vào vị
trí và chất lượng. Cụ thể tại thời điểm năm 2007 và đầu năm 2008 giá bán dao
động ở mức 420-800 USD/m2 đối với chung cư cao tầng nằm ngoài trung tâm
thành phố, còn nếu căn hộ chung cư có chất lượng và vị trí đẹp hơn thì giá bán vào
khoảng 900-1.400USD/m2; những căn hộ chung cư cao cấp giá ở mức 2.300-2.800
USD/m2. Hiện tại trên thị trường thứ cấp, khoảng 3.000 USD/m
2
là mức giá cao
nhất đã đạt được với căn hộ ở Pacific Place. Như vậy các mức giá này đã tăng từ
30 đến 50 % so với các năm trước. Mặt khác theo kết quả nghiên cứu thị trường
của nhiều công ty đưa ra trong thời gian gần đây cho thấy tại Hà Nội có nhiều “thị
dân” trẻ có thu nhập ổn định (chiếm đến hơn 60% lượng dân số) thích sở hữu căn
hộ chung cư, với tiện nghi có sẵn và cũng có khoảng 60% dân Hà Nội là tầng lớp
trung lưu, tiêu khoảng 7 triệu đồng/tháng. Như vậy thì những căn hộ giá trung bình
khoảng từ 1 - 1,5 tỉ đồng/căn là phù hợp với mức thu nhập này do vậy mà các nhà
đầu tư thường tập trung xây dựng cung ứng vào thị trường loại nhà chung cư này.
Qua các số liệu trên ta có thể nhận thấy một nghịch lý về giá nhà chung cư
tại Hà Nội khi so sánh với mức giá tại một số nước trên thế giới. Có thể lấy một ví
dụ đơn giản như sau: hiện nay một căn hộ chung cư bình dân có diện tích 100m2
tại Hà Nội có giá 70.000USD, so với giá các căn hộ có diện tích tương tự tại
Singapore, Mỹ, CHLB Đức, Nhật, Hàn Quốc... (có giá khoảng 300.000USD) thì
không phải là đắt, nhưng nếu so sánh dựa trên mức thu nhập của người dân thì thấy

mức giá này rất đắt. GDP bình quân đầu người của Hà Nội khoảng 2.000USD còn
các nước kia đều có thu nhập GDP bình quân đầu người cao hàng đầu thế giới, từ
20.000 USD -30.000 USD/người/năm, cao gấp hơn 10 lần. Còn nếu so sánh với
nước láng giềng với ta là Thượng Hải (Trung Quốc), nhà chung cư ở Hà Nội cao
gấp 2 lần, trong khi GDP bình đầu người của người dân Thượng Hải lại cao gấp 3-
4 lần người Hà Nội. Đây chính là những bất hợp lý nếu không muốn nói là vô lý
trong thị trường nhà chung cư hiện nay tại Hà Nội. Sự bất hợp lý này gây ra những
tác động không nhỏ trong đó hậu quả lớn nhất là những người có thu nhập thấp sẽ
không có điều kiện để cải thiện cuộc sống trong khi đó những người khá giả có tiền
lại đầu cơ vào bất động sản với mục đích kiếm lợi lớn, làm cho giá nhà ngày càng
tăng dẫn đến kết quả là người có thu nhập thấp phải chịu nhiều thiệt thòi, đã thu
nhập thấp, muốn mua nhà lại phải chịu mức giá dành cho người khá giả.
Để lý giải cho hiện tượng sốt nhà chung cư hiện nay tại Hà Nội thì có rất
nhiều nguyên nhân, trong đó có một số nguyên nhân chủ yếu đó là:
- Do sự thay đổi trong khung giá của Nhà Nước, khi áp dụng bảng giá đất
mới do UBND Thành phố ban hành vào đầu năm 2008, tiền sử dụng đất mà người
sử dụng đất phải đóng sẽ tăng bình quân khoảng 30% so với năm 2007. Theo tính
toán của các chuyên gia bất động sản, khi tiền sử dụng đất tăng khoảng 30% thì giá
thành dự án tăng khoảng 15%-20% do đó giá nhà đất sẽ tăng tương ứng khoảng
15%-20%.
- Một nguyên nhân chính của việc tăng giá căn hộ chung cư hiện nay là do
thiếu nguồn cung, trong khi nhu cầu lại rất lớn. Cầu về nhà chung cư tăng nhanh và
cao trong một thời gian ngắn khiến cho cung không thể đáp ứng kịp thời. Vì để xây
dựng một tòa nhà chung cư cần phải có thời gian tương đối dài, tối thiểu cũng phải
mất ít nhất 2-3 năm thì lượng cung mới đáp ứng được mức cầu, nhưng trong thời
gian 2-3 năm này cầu không dừng lại mà cũng tiếp tục tăng, do đó cung luôn thấp
hơn cầu tất yếu sẽ làm giá nhà bị đẩy lên cao. Không những thế hiện nay nhiều nhà
đầu tư trung gian cũng đang gom hàng với số lượng rất lớn rồi “ém” lại, chờ giá
lên thật cao mới bán ra, càng làm nguồn cung thêm khan hiếm.
- Mặt khác giá nhà chung cư tăng cao còn do hiện tượng đầu cơ bất động

sản, do sự mua đi bán lại một bất động sản làm cho giá nhà sau mỗi lần mua bán
lại tăng thêm một mức.
- Ngoài những nguyên nhân trên, theo phân tích của các chuyên gia bất động
sản, sự tăng giá chung cư trong thời gian qua còn do nhiều nguyên nhân khác như:
VN-Index thời gian qua xuống liên tục nên nhiều nhà đầu tư chứng khoán chuyển
qua đầu tư nhà đất, giá chứng khoán xuống thì giá đất tăng; giá vàng thời gian qua
tăng kỷ lục, mặc dù việc giao dịch bất động sản chuyển sang thanh toán bằng tiền
đồng nhiều nhưng giá bất động sản vẫn được áng chừng bằng vàng để chuyển qua
giá tiền đồng do đó vàng tăng giá thì giá rao bán nhà đất cũng tăng theo; nhu cầu
thật sự về đất xây dựng tăng mạnh, hơn nữa Nhà nước đã có chủ trương bán nhà
cho Việt kiều, cho người nước ngoài làm việc lâu dài ở Việt Nam nên càng tăng
thêm nhu cầu mua nhà, đất; giá xây dựng tăng phi mã từ vật liệu xây dựng, chi phí
vận chuyển vật liệu xây dựng (bởi giá xăng dầu tăng cao), chi phí nhân công xây
dựng tăng… cộng chung cũng làm cho thị trường bất động sản lên cơn “sốt” giá.
Dự báo: theo dự báo của các chuyên gia bất động sản, thời điểm 2009-2010
thị trường nhà chung cư có thể đứng trước áp lực phải giảm giá bán, bởi đây là thời
điểm sẽ có nhiều dự án xây dựng khu đô thị quy mô lớn hoàn thành, đưa hàng vào
thị trường. Ngay trong năm 2008 sẽ có hàng triệu m² nhà ở được xây dựng và bàn
giao với tốc độ nhanh nhất, bởi hầu hết những diện tích nhà ở này là các dự án xây
dựng lại nhà chung cư cũ, với nguồn vốn của nhà nước nên bị theo dõi rất sát về
tiến độ. Còn đối với những chung cư xây mới sẽ phát triển mạnh về phía Tây như:
Từ Liêm (Hà Nội); huyện Thạch Thất và Hoài Đức (tỉnh Hà Tây).
Không những thế theo như TS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài
nguyên và Môi trường nhận định: “ năm 2008 sẽ là năm giá nhà chung cư tiệm cận
với giá trị thực của mình do thị trường bắt đầu bão hoà, ngân hàng siết chặt nguồn
cung và mức lãi suất cao, khiến nhiều nhà đầu tư không thể cùng lúc “ôm” nhiều
bất động sản để chịu lãi. Do đó trong thời gian tới giá nhà chung sẽ giảm xuống
thấp hơn nhiều so với mức giá hiện nay và đó là tín hiệu tốt cho những người dân
có nhu cầu về nhà ở.
1.3.Thị trường bất động sản căn hộ là nhà vườn, biệt thự:

Về tổng thể, thị trường bất động sản Việt Nam nói chung và ở Hà Nội nói
riêng có nhiều triển vọng do sự phát triển nhanh của nền kinh tế, thu nhập và mức
sống của người dân tăng cao, vốn đầu tư nước ngoài gia tăng, ngoài ra nguồn kiều
hối chuyển vào Việt Nam cũng đã tăng liên tục trong những năm qua (khoảng 4 tỷ
USD năm 2005 và 4,6 tỷ USD năm 2006, trên 5 tỷ USD năm 2007). Tất cả những
điều này có tác động tích cực đến nhu cầu thị trường nhà ở chất lượng cao trong đó
có thị trường đất và nhà vườn, biệt thự. Khách tìm mua đất nhà vườn, biệt thự chủ
yếu là những người có thu nhập cao, muốn sống trong khu dân cư hiện đại, có trình
độ và mức sống khá giả.
Nhu cầu đất nhà vườn, biệt thự cao nhưng cung lại khan hiếm, chỉ cung ứng
được một lượng nhỏ cho thị trường. Nhiều chuyên gia cho rằng nguồn cung khan
hiếm có nguyên nhân chính là do từ khi Luật Đất đai 2003 và NĐ 181(cấm phân lô
bán nền) có hiệu lực, thị trường nhà đất không có nguồn cung mới, khiến thị
trường lâm vào cảnh thiếu hàng hoá trầm trọng. Hiện nay cung đất nhà vườn, biệt
thự chủ yếu ở một số khu vực Gia Lâm, Sóc Sơn, Linh Đàm, Tứ Hiệp, Pháp Vân,
Cổ Nhuế, Xuân Đỉnh, Việt Hưng, Dịch Vọng - Cầu Giấy, Trung Hòa Nhân Chính,
Mỹ Đình, khu đô thị Văn Quán, Tây Hồ, Phú Thượng …nhưng số lượng cũng
không đáng kể.
Cung khan hiếm, cầu lại cao đã khiến cho giá đất nhà vườn, biệt thự ở mức
cao. Như những phiên đấu giá quyền sử dụng đất tại khu đô thị mới Cầu Giấy
trong vòng 3 - 4 tháng cuối năm 2006 đều thành công, trung bình mỗi đợt thu hút
vài chục người tham gia, tỷ lệ đấu trung bình là 1 chọi 4, có phiên 1 chọi tới 7. Giá
trúng thầu đều trên 30 triệu đồng/m2, những lô đất đẹp, lên tới hơn 40 triệu
đồng/m2. Trong năm 2007 một số vị trí đất đẹp tại Hà Nội tăng giá tới hơn 50%,
đất xây dựng nhà vườn biệt thự của các dự án tăng giá hơn 300%. Tuy cung khan
hiếm nhưng chỉ có một số khu vực nhất định mới xảy ra hiện tượng sốt đất, giá đất
tăng cao chóng mặt chẳng hạn có một số khu vực khá sôi động như khu vực Dịch
Vọng- Cầu Giấy các lô đất nhà vườn biệt thự đấu giá với mức giá trúng trên 30
triệu đồng/m2, khu Trung Hòa- Nhân Chính cũng có giá bán trên 40 triệu đồng/m2,
khu đô thị Mỹ Đình- Mễ Trì cuối năm 2007 đầu năm 2008 có một số phiên đấu giá

đất nhà vườn, biệt thự có giá trúng trên 60 triệu đồng/m2. Còn một số khu vực
khác do có vị trí không đẹp hoặc không thuận lợi thì đất có mức giá thấp hơn và
tương đối ổn định như các khu Gia Lâm, Sóc Sơn, Linh Đàm, Tứ Hiệp, Pháp Vân,
Cổ Nhuế, Xuân Đỉnh, Việt Hưng giá giao dịch không biến động vẫn ở mức khoảng
20 triệu đồng/m2.
1.4.Thị trường nhà ở, đất ở cho người có thu nhập thấp:
Theo ước tính của nhiều nguồn khác nhau, hiện nay Hà Nội đang thiếu nhà ở
nghiêm trọng, và cần ít nhất tới 7 triệu m
2
nhà ở, tương đương 120.000 căn hộ cho
các đối tượng có nhu cầu cần thiết về nhà ở trên địa bàn. Theo điều tra của Tổ chức
Hợp tác Quốc tế Nhật Bản (JICA), nhu cầu nhà ở cho thuê và mua của các đối
tượng là cán bộ, công chức, công nhân… vào khoảng 18.000 căn hộ, trong đó, nhà
ở cho các hộ có hoàn cảnh khó khăn, bức xúc cần cải thiện điều kiện chỗ ở chiếm
30%. Theo báo cáo của Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất, chỉ riêng năm 2006
- 2007, Thành phố cần khoảng 7.700 căn hộ quỹ nhà tái định cư phục vụ các dự án
lớn của Thành phố, song Thành phố mới chỉ lo được khoảng 5.000 căn, thậm chí,
đến năm 2010, 80 dự án xây dựng nhà tái định cư của Thành phố dù được hoàn
thành với tổng số 29.400 căn hộ, thì Thành phố vẫn thiếu tới 13.000 căn hộ.
Về tổng quát, có thể khẳng định, các hộ gia đình có thu nhập thấp đang
chiếm đa số trong dân cư Thành phố. Ít nhất 70% số hộ gia đình ở Hà Nội (trong
đó khoảng 50% số hộ công nhân viên chức Thành phố) không có khả năng tích lũy
từ thu nhập tiền lương của mình để mua nhà, xây nhà mới cho mình nếu không có
sự hỗ trợ tài chính từ bên ngoài. Về con số tuyệt đối, theo ước tính của Sở Tài
nguyên, Môi trường và Nhà Đất Hà Nội, có tới 10.000 hộ gia đình ở Hà Nội đang
thực sự bức xúc về nhà ở và Thành phố chỉ mới có giải pháp cho khoảng 30% số
này. Nói cách khác, một lượng tổng cầu khổng lồ trên thị trường nhà ở cho người có
thu nhập thấp đã, đang và sẽ vẫn tiếp tục hiện hữu và mở rộng trên địa bàn Thủ đô
Hà Nội.
Nếu trong những năm 2003 - 2006, khi thị trường nhà đất còn đang đóng

băng mà thị trường nhà cho người thu nhập thấp đã gặp khó khăn, khó có cơ hội
phát triển thì vài tháng trở lại đây, trong xu hướng sôi động trở lại, giá đất đang
tăng lên, thậm chí tăng rất mạnh, thì sức ép đè nặng lên thị trường nhà cho người
có thu nhập thấp càng tăng. Đơn cử, giá nhà bình quân tại các khu đô thị mới hiện
nay dao động từ 5 đến 10 triệu đồng/m
2
tùy theo tính chất khu đô thị. Như vậy căn
hộ có giá rẻ nhất khoảng 500 triệu đồng (chưa kể đây là mức giá ít người dân có
cơ hội tiếp cận bởi hầu hết đã phải thông qua trung gian). Để có mảnh đất khoảng
30m
2
ở các huyện Gia Lâm, Từ Liêm, Thanh Trì rồi xây nhà cũng phải bỏ ra ít
nhất 500 triệu đồng. Nếu có thu nhập từ 5 triệu đồng/tháng trở lên, (là mức bắt đầu
phải tính thuế thu nhập và tiết kiệm được 2 triệu đồng trong số 5 triệu đồng đó), thì
phải mất ít nhất 20 năm mới mua được căn hộ chung cư có giá thấp nhất. Tất nhiên
đấy chỉ là phép tính, còn trên thực tế, giá trị đồng tiền, giá đất hay giá nhà sẽ thay
đổi liên tục trong 20 năm đó.
Nếu nhìn từ góc độ thị trường, thị trường nhà cho người thu nhập thấp đã
gặp khó khăn như vậy thì rõ ràng người dân sẽ phải trông chờ từ yếu tố Nhà nước.
Tuy nhiên, câu chuyện này cũng có không ít trở ngại. Hiện vẫn có khá nhiều ngân
hàng thương mại đưa ra các chương trình cho vay để mua nhà hoặc kết hợp với các
doanh nghiệp xây dựng bán nhà trả góp. Theo đó người có nhu cầu có thể được
vay tới 70% giá trị căn nhà, trả dần trong 10 - 15 năm, với tỷ lệ lãi suất 1%/năm.
Tuy nhiên, cái khó là ở chỗ để được vay người mua phải có thu nhập trên 10 triệu
đồng/tháng, chưa kể phải trả trước 30% giá trị căn nhà đó. Và với mức thu nhập
như vậy, người dân sẽ không còn là người có thu nhập thấp nữa bởi một lẽ, họ đã
là người phải đóng thuế… thu nhập cao.
Đối với thị trường nhà cho thuê cho người có thu nhập thấp càng ảm đạm
hơn.Theo thống kê chưa đầy đủ của các ngành chức năng, toàn thành phố có
khoảng 40-50% dân cư có khó khăn về nhà ở, trong đó khoảng 15% thuộc diện quá

khó khăn. Mặc dù nhu cầu về thị trường nhà cho thuê rất lớn, nhưng các doanh
nghiệp vẫn ngại ngần chưa nhảy vào cuộc. Theo các chuyên gia bất động sản thị
trường Hà Nội đang có sự mất cân đối giữa đầu tư xây dựng để bán và nhà ở để
cho thuê. Trong khi đó, số dự án xây dựng nhà ở cho thuê dành cho người có thu
nhập trung bình, hoặc thấp chỉ đếm trên đầu ngón tay. Dự án nhà ở cho thuê tại
đường Láng Hạ-Thanh Xuân, diện tích trên 9.984m2, trong đó, diện tích xây dựng
là 2.685m2, với cơ cấu căn hộ có diện tích từ 74-119m2 được khởi động, người có
nhu cầu khấp khởi mừng, nhưng giá thuê trung bình xấp xỉ một triệu đồng/tháng-
quá khả năng tài chính của phần lớn hộ gia đình đô thị.
Như vậy việc Nhà nước đầu tư xây dựng tạo lập quỹ nhà ở cho thuê, thuê
mua với giá cả phù hợp là một trong những biện pháp quan trọng để giải quyết nhà
ở cho người thu nhập thấp, vừa góp phần giải quyết nhu cầu bức xúc cho người lao
động vừa đảm bảo sự công bằng xã hội. Mặc dù hình thức cho thuê nhà ở thu hồi
vốn chậm hơn so với trường hợp bán đứt cho người mua nhưng theo đánh giá của
chuyên gia, Nhà nước không bị thất thoát tài sản vì quỹ nhà này vẫn do Nhà nước
năm giữ. Hoặc Nhà nước đặt ra nhiều chính sách khuyến khích, hỗ trợ các doanh
nghiệp xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp nhằm góp phần tăng cung cho
loại nhà này trên thị trường.
2.Thị trường văn phòng cho thuê:
Cuộc khủng hoảng kinh tế khu vực năm 1997 đã làm cho thị trường văn
phòng cho thuê ở Hà Nội đình trệ, giá thuê văn phòng loại A vào thời điểm đó cao
nhất cũng chỉ ở mức gần 15 USD/m2/tháng. Nhà đầu tư bị lỗ nặng, những công
trình đang xây dựng thì đành hoãn lại hoặc chuyển công năng… Đến cuối năm
2003 thị trường này mới hồi phục và thực sự sôi động từ năm 2004 đến nay với
nhu cầu thuê văn phòng tại Hà Nội tăng cao đột biến. Nguyên nhân chính do Hà
Nội là thành phố ngày càng có sức hấp dẫn các doanh nghiệp trong và ngoài nước.
Với tốc độ tăng trưởng kinh tế cao, FDI tăng, hiện nay rất nhiều công ty Việt Nam
và nước ngoài mở rộng hoạt động, đòi hỏi phải có văn phòng chất lượng cao và
đảm bảo an toàn. Bên cạnh các nhà cung cấp dịch vụ bán lẻ đang tìm kiếm địa
điểm kinh doanh phù hợp, trong lĩnh vực tài chính, dịch vụ, nhiều ngân hàng trong

nước và nước ngoài cũng tích cực mở rộng mạng lưới chi nhánh của mình. Đó là
những nguyên nhân khiến cho nhu cầu thuê văn phòng và các gian hàng tại các
trung tâm thương mại, các tòa cao ốc tăng cao trong thời gian vừa qua và trong
thời gian sắp tới tại Hà Nội.
Hiện nay nguồn cung văn phòng cho thuê trên thị trường đang bị điều phối
chủ yếu bởi các công ty nước ngoài như Mỹ, Hàn Quốc, Australia, Trung Quốc,
Singapore vì việc đầu tư cho một dự án tòa nhà cao cấp không hề đơn giản, nhất là
về mặt tài chính. Các công ty này với hàng loạt các dự án có số vốn trên 100 triệu
USD, xây dựng các khách sạn 5 sao, khu thương mại, tòa nhà căn hộ và văn phòng
cho thuê đã được triển khai trong năm 2007 và năm 2008.
Về số lượng cung trên thị trường văn phòng cho thuê ở Hà Nội hiện nay có
một số tòa cao ốc văn phòng cho thuê như các cao ốc hạng A ở Pacific Place và
Opera Business Centre, The Manor với 6.000m² diện tích văn phòng hạng B, toà
nhà Kinh Đô (phố Lò Đúc) và toà nhà Số 9 Đào Duy Anh (11.000m² văn phòng tại
mỗi tòa). Trong năm 2008, vẫn không có dự án văn phòng hạng A nào được đưa
vào hoạt động, tuy nhiên ở phân khúc văn phòng hạng B sẽ có thêm hơn 20.000
m2 được các chủ đầu tư đưa vào khai thác trong đó Viet Tower (số 1 phố Thái Hà
với 13.000m² văn phòng), Sun City (phố Hai Bà Trưng với khoảng 6.000m² văn
phòng) và Hà Thành Plaza (102 Thái Thịnh) cung cấp hơn 10.000 m2. Các văn
phòng cho thuê như tòa nhà Opera Business Center, Pacific Place, VIT Tower... đã
đi vào hoạt động, nhưng chỗ trống hiện còn rất ít.
Về mức giá thuê theo đánh giá của các chuyên gia, Hà Nội hiện giữ vị trí thứ
5 tại châu Á-Thái Bình Dương và thứ 17 trên thế giới về giá văn phòng cho thuê
đắt nhất. Tuy nhiên mức giá thuê văn phòng cũng có sự chênh lệch nhiều giữa từng
hạng. Hiện chưa có tiêu chuẩn chung nào trong việc phân định cấp độ của thị
trường văn phòng cho thuê. Việc thuê văn phòng dựa chủ yếu vào thoả thuận giữa
chủ đầu tư và khách hàng. Tiêu chuẩn A, B, C là do những nhà đầu tư, những đơn
vị quản lý toà nhà dựa vào trang thiết bị, vị trí, đơn vị quản lý chuyên nghiệp… của
toà nhà để phân định chuẩn cho sản phẩm này và mức giá cũng theo đó được ấn
định. Cụ thể:

- Văn phòng cho thuê loại A: là những toà nhà nằm khu trung tâm Thành
Phố tiện lợi cho doanh nghiệp giao dịch với khách hàng, đối tác; có thiết kế đẹp,
trang thiết bị tốt; có diện tích sàn lớn khoảng hơn 1.000m2; vấn đề quản lý và dịch
vụ như PCCC, điện nước, thiết bị viễn thông, bảo vệ tài sản… phải đạt chuẩn. Giá
thuê loại này hiện khoảng từ 40 - 45USD/m2/tháng.
- Văn phòng cho thuê loại B: là những tòa nhà giống như loại A, chỉ sai
lệch một ít về vị trí hay thua kém về các tiện tích bên trong. Giá loại này từ 35 -
40USD/m2/tháng.
- Văn phòng cho thuê loại C: thông thường đó là những tòa nhà có quy mô
nhỏ, ở vị trí không thuận lợi lắm, trang thiết bị không được hiện đại…Giá thuê từ
20 – 35USD/m2/tháng.
Dự báo về thị trường văn phòng cho thuê tại Hà Nội trong thời gian tới sẽ có
tỷ lệ thuê và mua ở mức trên 95%, trong đó năng suất của văn phòng loại A và B sẽ
đạt từ 98% đến 100%. Trong thời gian tới tình trạng thiếu cung có thể sẽ giảm bớt
do sự cung ứng của một loạt các dự án trong đó năm 2008, văn phòng cho thuê
hạng A ở Hà Nội là 33.000m2, năm 2009 là 110.800 m2 và 2010 là 287.000 m2.
Và một xu hướng khá rõ rệt của thị trường văn phòng cho thuê là các dự án, tổ hợp
văn phòng cho thuê sẽ phát triển ra ngoài khu vực trung tâm đô thị, chủ yếu về khu
vực phía Tây thành phố. Tuy nhiên mức giá thuê sẽ vẫn còn tiếp tục tăng và dự
đoán dao động trong khoảng 65 – 70 USD/m
2
/tháng đối với văn phòng hạng A
chưa kể phí dịch vụ và thuế giá trị gia tăng. Như vậy có thể nói trong tương lai thị
trường văn phòng cho thuê vẫn sẽ là thị trường sôi động và đầy tiềm năng phát
triển.
3.Thị trường bất động sản dịch vụ, thương mại:
3.1. Thị trường khách sạn Hà Nội:
Với thế mạnh là Thủ đô của đất nước, là địa điểm tổ chức các hội nghị hội
thảo tầm cỡ khu vực và thế giới, là trung tâm trung chuyển khách du lịch khu vực
phía Bắc, ngoài ra theo đánh giá của tạp chí Travel & Leisure-tạp chí Du lịch lữ

hành hàng đầu của Mỹ đánh giá Hà Nội là một trong 10 thành phố hấp dẫn nhất
châu Á dựa trên các tiêu chí về cảnh quan, văn hóa, con người, nghệ thuật, dịch vụ
du lịch và ẩm thực; được độc giả của mạng MSN bình chọn xếp hàng thứ 3 trong
top 10 thành phố có đồ ăn ngon và đáng thưởng thức nhất thế giới. Do đó ngành
Du lịch Hà Nội đã phát triển vượt bậc trong thời gian qua với số lượng khách nước
ngoài đến du lịch đến Hà Nội ngày càng nhiều hơn. Tuy nhiên, sự tăng trưởng cũng
đồng nghĩa với một thực tế là Hà Nội đang phải tính toán một "bài toán chiến lược"
đầu tư nâng cấp, mở rộng quy mô khách sạn, đáp ứng đủ công suất sử dụng.
Do nhu cầu phòng khách sạn đặc biệt là khách sạn cao cấp tại Hà Nội tăng
đã đẩy hiệu suất sử dụng phòng khách sạn lên ngưỡng rất cao. Hiện theo điều tra
của Công ty Tư vấn và Quản lý bất động sản (CBRE) Việt Nam, hiệu suất thuê
phòng các khách sạn 3-5 sao ở Hà Nội hiện dao động từ 80%-90% và đây cũng là
thành phố đứng thứ ba trong số các thành phố có công suất phòng khách sạn cao
nhất thế giới (theo xếp hạng của Cty De Loitte & Touche LLP). Yếu tố thời vụ
cũng giảm gần như không, vào mùa thấp điểm cụ thể như vào tháng 5 tháng 6 hằng
năm là thời gian vắng khách của khách sạn nhưng công suất sử dụng phòng của
nhiều khách sạn vẫn đạt trên 70%. Như vậy ta có thể thấy nhu cầu trên thị trường
khách sạn tại Hà Nội đang “nóng” đến mức độ nào.
Tuy cầu cao như vậy nhưng số lượng phòng khách sạn được cung ứng lại
quá thấp. Hà Nội hiện có 511 cơ sở lưu trú với hơn 12.700 phòng đang hoạt động,
trong đó có 178 khách sạn được xếp hạng với 8.424 phòng (8 khách sạn 5 sao, 6
khách sạn 4 sao, 19 khách sạn 3 sao). Tuy nhiên Hà Nội đang rất thiếu các khách
sạn có quy mô lớn, số khách sạn có số phòng trên 100 phòng và 50 phòng rất ít chỉ
chiếm 3,63% và 8,87% trên tổng số cơ sở lưu trú. Nhận định nhu cầu về khách sạn
cao cấp, các trung tâm thương mại... trong thời gian tới ở Hà Nội là rất lớn trong
khi đó các dự án đang được triển khai xây dựng hiện nay không đáp ứng đủ. Theo
Quy hoạch tổng thể phát triển du lịch Hà Nội giai đoạn 1997 - 2010 và báo cáo
tổng hợp bổ sung điều chỉnh quy hoạch tổng thể phát triển du lịch giai đoạn 2002 -
2010, để có thể đón được 2 triệu khách quốc tế, 6 - 7 triệu khách nội địa hàng năm
vào năm 2010 Thành phố sẽ cần khoảng 26.000 phòng từ 3 sao trở lên, trong đó có

khoảng 7.000 phòng 4-5 sao, như vậy so với số lượng phòng hiện tại Hà Nội còn
thiếu khoảng 13.000 phòng, đặc biệt là loại khách sạn từ 3-5 sao có quy mô lớn.
Như vậy, trong 4 năm (2007 - 2010), mỗi năm Hà Nội sẽ phải có thêm
khoảng 3.300 phòng khách sạn, trong đó số phòng khách sạn 4- 5 sao là khoảng
1.700 phòng/năm tương đương với việc xây thêm 6 – 7 khách sạn 4-5 sao/năm. Số
phòng còn lại (1800 - 2300 phòng/năm) sẽ do các nhà đầu tư thuộc các thành phần
kinh tế xây dựng theo quy luật cung cầu của thị trường với quy mô có thể nhỏ
hơn. Trong khi đó, với các dự án mới được cấp phép và chấp thuận đầu tư gần đây,
đến năm 2010, Hà Nội mới có thêm khoảng 2.000 phòng khách sạn cao cấp. Điều
nay cho thấy hiện nay cung khách sạn cao cấp đang thiếu nghiêm trọng so với cầu.
Một số dự án khách sạn cao cấp 5 sao đầu tư mới vào năm 2008 chủ yếu ở
khu vực trung tâm mới Mỹ Đình như:
- Dự án khách sạn 5 sao tại vị trí X2 (xã Mễ Trì, Từ Liêm), 550 phòng, vốn
500 triệu USD, chủ đầu tư Tập đoàn Riviera (Nhật Bản).
- Dự án khách sạn 5 sao tại vị trí X7 (Lê đức Thọ, Mỹ đình, Từ Liêm), 200
phòng, vốn đầu tư 270 tỷ đồng, chủ đầu tư Công ty TNHH thương mại Trần Hồng
Quân.
- Dự án khách sạn 5 sao tại vị trí X1(Khu đô thị Đông Nam đường Trần Duy
Hưng, Thanh Xuân), 564 phòng, vốn đầu tư 80 triệu USD, chủ đầu tư tập đoàn
Charmvit (Hàn Quốc).
- Dự án khách sạn 5 sao tại vị trí X3 (Vị trí CV4.3, Mễ Trì, Từ Liêm), 350
phòng, vốn đầu tư 75 triệu USD, chủ đầu tư tập đoàn Dầu khí VN.
- Dự án khách sạn 5 sao tại vị trí E6 (đô thị mới Cầu Giấy), 500 phòng, vốn
500 triệu USD, chủ đầu tư Cty Keang Nam (Hàn Quốc).
Về mức giá thuê phòng khách sạn hiện nay ở Hà Nội khá đắt. Do hiện tượng
khan hiếm nguồn cung đã đẩy giá thuê khách sạn ở Hà Nội đắt nhất cả nước và cao
hơn nhiều so với các nước trong khu vực. Mức giá thuê trong năm 2007 và đầu
năm 2008 đã tăng cao từ 30% đến 50% thậm chí có khách sạn tăng tới 100%.
Trong đó khách sạn hạng 3 sao có mức tăng cao nhất và có thể nói là tuỳ tiện. Hiện
nay chưa có quy định cụ thể về mức giá thuê phòng của các khách sạn mà do sự

thoả thuận của khách sạn với khách hàng và căn cứ vào hiện tượng khan hiếm trên
thị trường mà các khách sạn tự động đưa ra giá thuê và tăng giá thuê tuỳ tiện. Hiện
nay giá phòng của 9 khách sạn 5 sao ở Hà Nội, bao gồm cả khách sạn
InterContinental Hanoi Westlake mới đi vào hoạt động, dao động trong khoảng từ
120-350 USD/ngày và hệ số sử dụng phòng đạt xấp xỉ 82%.
Theo một cuộc điều tra được Grant Thornton Vietnam tiến hành ở 29 khách
sạn từ 3 đến 5 sao với tổng cộng 3.946 phòng, thuộc các tỉnh, thành phố là Hà Nội,
Thành phố Hồ Chí Minh, Hạ Long, Đà Nẵng, Hội An, Huế, Nha Trang, Phan Thiết,
Vũng Tàu và Đà Lạt cho thấy giá thuê phòng khách sạn tại Hà Nội hiện đang đắt
nhất cả nước. Giá phòng của các khách sạn ở Hà Nội vào năm 2006 là 73,68 USD
so với trung bình của cả nước là 60,06 USD/phòng, vào năm 2007 tăng lên 98,2
USD so với trung bình cả nước là 80,7 USD. Trong khi đó giá phòng miền Nam
khoảng 90 USD/phòng còn miền Trung là 79,5 USD/phòng. Ngoài ra cuộc điều tra
cũng cho thấy, hơn 60% doanh thu của khách sạn do dịch vụ cho thuê phòng mang
lại. Các khách sạn 5 sao tỷ suất thu nhập ròng trên doanh thu đạt cao nhất, tới gần
40%, trong khi tỷ lệ này đối với khách sạn 4 sao giảm gần một nửa, chỉ còn hơn
21%, khách sạn trên 150 phòng lợi nhuận ròng đạt được gần 50%, từ 75 đến 150
phòng lợi nhuận ròng gần 14%, trong khi đó dưới 75 phòng là trên 21%.
Dự báo đến 2010, thị trường khách sạn sẽ bớt khan hiếm do sẽ có một lượng
đáng kể các khách sạn mới hoàn thành xây dựng đưa vào sử dụng. Theo tính toán,
trong 5 năm tới có ít nhất 2,5 tỷ USD được đầu tư vào bất động sản khách sạn cao
cấp ở Hà Nội. Đáng chú ý nhất là dự án xây dựng khu căn hộ, văn phòng và khách
sạn với 3 cao ốc, trong đó có tòa nhà 70 tầng và 2 tòa nhà 47 tầng có trị giá 1 tỷ
USD ở Mỹ Đình do Công ty Kaengnam (Hàn Quốc) làm chủ đầu tư. Charmvit - một
công ty Hàn Quốc khác - vừa khởi công xây dựng dự án Hà Nội Plaza, với một
khách sạn 5 sao 360 phòng và một cao ốc văn phòng cho thuê rộng 54.000m2 tại
đường Trần Duy Hưng. Tập đoàn Riviera (Nhật Bản) cũng đã nhận được giấy phép
đầu tư 500 triệu USD xây dựng tổ hợp khách sạn, căn hộ và văn phòng gần khu vực
Trung tâm hội nghị quốc gia Mỹ Đình. Trong tương lai, hầu hết các khách sạn mới
sẽ nằm trong khu vực trung tâm mới Mỹ Đình và dự kiến sẽ hoàn thành và đi vào

hoạt động vào năm 2010 hoặc muộn hơn.
Với tất các dự án đang triển khai, trong vòng 5 năm tới Hà Nội sẽ có thêm
gần 500.000m2 văn phòng mới cho thuê và khoảng 3.500 phòng khách sạn cao cấp.
Khi các dự án này đồng loạt đưa vào sử dụng, chắc chắn sẽ giảm “sốt” tức thời cho
thị trường. Như vậy, trong cuộc đua xây dựng công trình khách sạn đang diễn ra tại
Hà Nội, dự án nào chậm trễ sẽ dễ bị mất cơ hội thu lợi nhuận cao.
3.2.Thị trường cửa hàng bán lẻ: