Nghiên cứu biến động giá đất ở trên địa bàn thành phố thái nguyên giai đoạn 2010 2014

..

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN MẠNH TIẾN

“NGHIÊN CỨU BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT Ở

TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN,
GIAI ĐOẠN 2010 - 2014”

LUẬN VĂN THẠC SỸ
NGÀNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN, 2015


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN MẠNH TIẾN

“NGHIÊN CỨU BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT Ở

TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN,
GIAI ĐOẠN 2010 - 2014”
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SỸ

NGÀNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Giảng viên hướng dẫn: GS.TS. Nguyễn Thế Đặng

THÁI NGUYÊN, 2015


i

LỜI CAM ĐOAN

- Tôi xin can đoan mọi số liệu và kết quả sử dụng để nghiên cứu viết luận
văn là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ học vị nào.
- Tơi xin cam đoan mọi trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc
rõ ràng và mọi sự giúp đỡ trong quá trình làm luận văn đểu đã được cảm ơn.
Tác giả luận văn

Nguyễn Mạnh Tiến


ii

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt quá trình thực hiện luận văn tôi đã nhận được sự quan tâm, giúp
đỡ của các cá nhân, tập thể, các cơ quan, đơn vị có liên quan tạo điều kiện thuận lợi
để tơi có thể hồn thành luận văn.
Tơi xin chân thành cảm ơn GS.TS. Nguyễn Thế Đặng trường Đại học Nông Lâm
Thái Nguyên đã trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ tôi trong suốt quá trình làm luận văn.
Tơi xin chân thành cảm ơn các thầy, cơ giáo khoa Quản lý Tài ngun,
phịng Đào tạo, trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tạo điều kiện thuận lợi

cho tôi thực hiện tốt luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn ban lãnh đạo UBND thành phố Thái Ngun;
Phịng Tài ngun và Mơi trường thành phố
Tơi xin gửi lời cảm ơn tới gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã giúp
đỡ tơi trong q trình thực hiện luận văn.
Tôi xin trân trọng cảm ơn !
Tác giả luận văn

Nguyễn Mạnh Tiến


iii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 1.1: Giá đất 10 khu phố trên thế giới có giá cao nhất .............................................26
Bảng 3.1. Cơ cấu hiện trạng sử dụng đất thành phố Thái Nguyên năm 2014.............. 42
Bảng 3.2. Giá đất ở theo quy định của Nhà nước
tại phường Quang Trung giai đoạn 2010 – 2014 .............................................................48
Bảng 3.3. Giá đất ở theo quy định của Nhà nước
tại phường Túc Duyên giai đoạn 2010 – 2014 .................................................................50
Bảng 3.4. Giá đất ở trên thị trường tại phường Quang Trung giai đoạn 2010 - 2014....52
Bảng 3.5. Giá đất ở trên thị trường tại phường Túc Duyên giai đoạn 2010 – 2014 .54
Bảng 3.8: Giá đất ở do nhà nước quy định và giá đất ở trên thị trường
tại phường Quang Trung năm 2010 ..........................................................................55
Bảng 3.9: Giá đất ở do nhà nước quy định và giá đất ở trên thị trường
tại phường Quang Trung năm 2011 ..........................................................................55
Bảng 3.10: Giá đất ở do nhà nước quy định và giá đất ở trên thị trường
tại phường Quang Trung năm 2012 ..........................................................................56
Bảng 3.11: Giá đất ở do nhà nước quy định và giá đất ở trên thị trường
tại phường Quang Trung năm 2013 ..........................................................................56
Bảng 3.12: Giá đất ở do nhà nước quy định và giá đất ở trên thị trường

tại phường Quang Trung năm 2014 ..........................................................................57
Bảng 3.13: So sánh giá đất ở theo quy định của Nhà nước và giá
trên thị trường tại phường Quang Trung, giai đoạn 2010 - 2014..............................59
Bảng 3.14: Giá đất ở do nhà nước quy định và giá đất ở trên thị trường
tại phường Túc Duyên năm 2010 ..............................................................................60
Bảng 3.15: Giá đất ở do nhà nước quy định và giá đất ở trên thị trường
tại phường Túc Duyên năm 2011 ..............................................................................60
Bảng 3.16: Giá đất ở do nhà nước quy định và giá đất ở trên thị trường
tại phường Túc Duyên năm 2012 ..............................................................................61
Bảng 3.17: Giá đất ở do nhà nước quy định và giá đất ở trên thị trường
tại phường Túc Duyên năm 2013 ..............................................................................61


iv
Bảng 3.18: Giá đất ở do nhà nước quy định và giá đất ở trên thị trường
tại phường Túc Duyên năm 2014 ..............................................................................62
Bảng 3.19: So sánh giá đất ở theo quy định của Nhà nước
và giá trên thị trường tại phường Túc Duyên, giai đoạn 2010 - 2014 ......................63
Bảng 3.20: Đánh giá nguyên nhân gây biến động giá đất
tại thành phố Thái Nguyên qua ý kiến của người dân ..............................................68
Bảng 3.21: Ý kiến của người dân về ban hành giá đất tại Thái Nguyên ..................69


v
DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 1.1: Đồ thị cung và cầu đất đai ...........................................................................7
Hình 1.2: Đồ thị cung cầu về đất đai - thời gian ngắn ................................................8
Hình 3.1: Bản đồ địa giới hành chính thành phố Thái Ngun ................................35
Hình 3.2: Đường Hồng Văn Thụ (VT1: giáp chợ; và VT2: phía trong) .................64
Hình 3.3. Đường Bến Oánh (đoạn Chợ Túc Duyên) và đường Bến Tượng .............65

vi
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Từ, cụm từ viết tắt

Nghĩa của từ, cụm từ viết tắt

BĐS

Bất động sản

UBND

Ủy ban nhân dân

MTTQ

Mặt trận tổ quốc

CD

Chuyên dùng

PNN

Phi nông nghiệp

NN

Nông nghiệp

CT

Chỉ thị

TT

Thứ tự

NĐ-CP

Nghị định – Chính phủ

QĐ

Quyết định

VT

Vị trí


vii

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU .....................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài ..........................................................................................1

2. Mục tiêu của đề tài ..................................................................................................3
2.1. Mục tiêu tổng quát ...............................................................................................3
2.2. Mục tiêu chi tiết ...................................................................................................3
3. Ý nghĩa của đề tài ....................................................................................................3
CHƯƠNG 1.TỔNG QUAN TÀI LIỆU ......................................................................4
1.1. Cơ sở khoa học hình thành giá đất .......................................................................4
1.1.1. Khái niệm về giá đất .........................................................................................4
1.1.2. Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất và giá đất ở ..................................4
1.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất .....................................................................8
1.2. Cơ sở pháp lý .....................................................................................................12
1.3. Phương pháp xác định giá đất ............................................................................14
1.3.1. Các phương pháp xác định giá đất tại Việt Nam ............................................14
1.3.2. Điều kiện áp dụng các phương pháp xác định giá đất ....................................18
1.3.3. Phương pháp xác định giá đất ở đô thị ............................................................19
1.4. Công tác quản lý Nhà nước về giá đất ở Việt Nam ...........................................20
1.5. Tình hình biến động giá đất trên thế giới và Việt Nam .....................................22
1.5.1. Tình hình biến động giá đất trên Thế giới.......................................................22
1.5.2. Tình hình và nguyên nhân biến động giá đất ở Việt Nam ..............................27
Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ...............................31
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ......................................................................31
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu......................................................................................31
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu .........................................................................................31
2.2. Nội dung nghiên cứu ..........................................................................................31
2.2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và sử dụng đất tác động tới công tác
quản lý đất đai và giá đất ở của thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2010 - 2014 ......31


viii
2.2.2. Đánh giá tình hình biến động giá đất ở trên địa bàn
thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2010 - 2014 .........................................................31

2.2.3. Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến tình hình biến động
giá đất ở trên địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2010 - 2014 ......................32
2.2.4. Xác định nguyên nhân gây nên tình trạng biến động
giá đất ở trên địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2010 - 2014 ......................32
2.2.5. Đề xuất một số giải pháp nhằm kiểm soát giá đất ở
trên địa bàn thành phố Thái Nguyên .........................................................................32
2.3. Phương pháp nghiên cứu ....................................................................................32
2.3.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp ................................................32
2.3.2. Phương pháp thu thập tài liệu số liệu sơ cấp ...................................................32
2.3.3. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ...............................................................32
2.3.4. Phương pháp xử lý thông tin, số liệu ..............................................................33
2.3.5. Phương pháp chuyên gia .................................................................................34
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ......................................35
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tại địa bàn nghiên cứu ...............................35
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ...........................................................................................35
3.1.2. Khái quát về điều kiện kinh tế - xã hội của thành phố Thái Nguyên ..................39
3.1.3. Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Thái Nguyên.......................................42
3.1.4. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ảnh hưởng đến
công tác quản lý nhà nước về đất đai và giá đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên.......45
3.2. Đánh giá tình hình biến động giá đất ở trên địa bàn thành phố
Thái Nguyên giai đoạn 2010 - 2014..........................................................................46
3.2.1. Tình hình biến động giá đất ở theo quy định của Nhà nước
tại thành phố Thái Nguyên giai đoạn năm 2010 - 2014 ............................................46
3.2.2 Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Thái Nguyên ........................................48
3.2.3. Tình hình biến động giá đất ở trên thị trường tại thành phố
Thái Nguyên giai đoạn năm 2010 - 2014. .................................................................51
3.2.4. So sánh biến động giá đất ở do Nhà nước quy định với giá đất ở
trên thị trường tại thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2010 – 2014. ..........................55

ix
3.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thành phố
Thái Nguyên giai đoạn 2010 - 2014..........................................................................64
3.3.1. Yếu tố vị trí .....................................................................................................64
3.3.2. Yếu tố khả năng sinh lợi .................................................................................65
3.3.3. Yếu tố cơ sở hạ tầng ........................................................................................66
3.3.4. Yếu tố dân số ...................................................................................................66
3.4. Nguyên nhân và xu hướng biến động giá đất trên địa bàn
thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2010 - 2014 .........................................................67
3.4.1. Xu hướng biến động giá đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên .................67
3.4.2. Nguyên nhân biến động giá đất trên địa bàn thành phố
Thái Nguyên giai đoạn 2010 - 2014..........................................................................67
3.5. Đề xuất một số giải pháp giúp bình ổn giá đất trên địa bàn
thành phố Thái Nguyên trong thời gian tới. ...................................................................71
3.5.1. Giải pháp về chính sách, pháp luật ...................................................................72
3.5.2. Giải pháp về tổ chức bộ máy quản lý, phát triển nguồn nhân lực.....................73
3.5.3. Giải pháp về công nghệ, kỹ thuật .....................................................................73
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ...................................................................................75
1. Kết luận .................................................................................................................75
2. Kiến nghị ...............................................................................................................76
TÀI LIỆU THAM KHẢO .........................................................................................78


1

MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuất
đặc biệt không thể thay thế được, là thành phần hàng đầu của môi trường sống, là

địa bàn phân bố dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hố, xã hội, an ninh, quốc
phịng. Từ ngàn xưa con người đã biết dựa vào đất đai để tồn tại và phát triển và
ngày càng nhận thức được vai trò tầm quan trọng của đất đai.
Ở Việt Nam các quan hệ về giao dịch đất đai đã xuất hiện từ rất sớm. Khi
Hiến pháp năm 1980 ra đời, lần đầu tiên khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân
và nghiêm cấm hoàn toàn việc mua bán đất đai, tuy nhiên giao dịch mua bán vẫn
diễn ra ngầm chủ yếu là hình thức mua bán trao tay tự cam kết giữa người mua và
người bán. Hiến pháp 1992 ra đời là sự cởi trói về mặt pháp lý với quy định “tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển nhượng quyền
sử dụng đất theo quy định của pháp luật”. Lần đầu tiên giá đất được sử dụng “Nhà
nước xác định giá các loại đất để tính thuế đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi
thường thiệt hại về đất khi thu hồi”. Đây là mốc đánh dấu sự bùng nổ và phát triển
công khai của thị trường bất động sản gắn với nó là các hình thức mua bán, chuyển
nhượng đất đai ngày càng diễn ra mạnh mẽ. Để đáp ứng nhu cầu ngày càng cao,
Luật Đất đai 1993 ra đời, tiếp theo nó là Luật Đất đai 1998, Luật Đất đai 2001, 2003
và Luật Đất đai 2013. Luật Đất đai 20013 ra đời thể hiện cách tiếp cận mới của Nhà
nước ta về vị trí và vai trò của đất đai trong nền kinh tế thị trường, coi đất đai là tài
sản quý giá, nguồn lực quan trọng nhất của đất nước. Cho nên đất đai trở thành một
thứ hàng hố có giá.
Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp
hố, hiện đại hố đất nước địi hỏi chúng ta phải có những cơ chế, chính sách phù
hợp để tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước, tạo vốn cho đầu tư phát triển, thúc
đẩy sự hình thành và phát triển lành mạnh của thị trường BĐS. Xã hội ngày càng
phát triển cùng với đó là sự vận động mạnh mẽ của cơ chế thị trường, đất đai trở


2

thành đối tượng trao đổi, mua bán, chuyển nhượng, thế chấp, … và dần hình thành
thị trường riêng - thị trường đất đai - thị trường Bất động sản. Thị trường BĐS ở

nước ta đã hình thành và phát triển bao gồm cả thị trường chính thức và khơng
chính thức (thị trường BĐS ngầm); thị trường khơng chính thức nổi lên là một thách
thức đối với xã hội và quản lí của Nhà nước.
Giá đất là một cơng cụ quản lý vĩ mô của nhà nước để thực hiện quản lý đất
đai bằng biện pháp kinh tế. Mục tiêu quản lý tốt giá đất để giá đất trở thành công cụ
đắc lực trong chính sách tài chính đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho
ngân sách nhà nước, sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản và khắc
phục những yếu kém trong công tác quản lý, sử dụng đất đai, đảm bảo sử dụng đất
tiết kiệm và hiệu quả. Do vậy, việc sử dụng có hiệu quả các nguồn lực, đặc biệt là
đất đai đang là một đòi hỏi hết sức cấp bách. Yêu cầu nắm bắt và quản lý chặt chẽ
đến giá đất là nhiệm vụ quan trọng đối với các cấp chính quyền từ Trung ương đến
địa phương.
Thành phố Thái Nguyên là trung tâm kinh tế - văn hóa - chính trị của tỉnh
Thái Ngun, có vị trí địa lý thuận lợi, cách thủ đô Hà Nội khoảng 80 km. Trong
những năm gần đây, cùng với tốc độ phát triển chung của tỉnh, Thành phố đã có
những chuyển biến mạnh mẽ đặc biệt là trong lĩnh vực bất động sản. Tuy nhiên, với
tình hình kinh tế Thế giới nói chung và ở Việt Nam nói riêng thì bất động sản đang
bị “đóng băng”, giá đất ở giảm sâu, thị trường bất động sản ảm đạm…thì thành phố
Thái Ngun cũng khơng nằm ngồi các quy luật trên. Vậy yếu tố nào đã và đang
ảnh hưởng chính tới giá bất động sản nói chung và giá đất ở nói riêng tại thành phố
Thái Nguyên??? Các giải pháp nào có thể tháo gỡ cho thị trường bất động sản hiện
nay??? Vì vậy, việc xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở là vấn đề quan
trọng nhằm xác định được đúng nguyên nhân để thị trường bất động sản có thể
được điều tiết là vấn đề cấp thiết hiện nay.
Xuất phát từ yêu cầu thực tiễn trên và dưới sự hướng dẫn của GS.TS.
Nguyễn Thế Đặng, tôi tiến hành thực hiện đề tài: “Nghiên cứu biến động giá đất ở
trên địa bàn thành phố Thái Nguyên, giai đoạn 2010 - 2014”.


3

2. Mục tiêu của đề tài
2.1. Mục tiêu tổng quát
- Nghiên cứu tình hình biến động giá đất ở trên địa bàn thành phố Thái
Nguyên, giai đoạn 2010 - 2014.
- Xác định được một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố.
- Đề xuất một số giải pháp cho để quản lý giá đất ở có hiệu quả.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và sử dụng đất của thành phố
Thái Nguyên.
- Khái quát được thực trạng của giá đất ở tại khu vực thành phố Thái
Nguyên.
- Thu thập và tổng hợp các thông tin có liên quan đến yếu tố giá đất ở.
- Đánh giá đúng thực trạng biến động giá đất ở trên địa bàn thành phố Thái
Nguyên trong giai đoạn 2010 - 2014.
- Xác định và phân tích các yếu tố tác động đến giá đất ở trên địa bàn thành
phố Thái Nguyên.
- Đề xuất định hướng một số giải pháp cho quản lý giá đất của thành phố
Thái Nguyên.
3. Ý nghĩa của đề tài
- Ý nghĩa khoa học
+ Sử dụng kiến thức đã học áp dụng vào thực tế nâng cao tính thực tiễn,
chiều sâu của kiến thức ngành học cho bản thân.
+ Nghiên cứu vấn đề còn tồn tại trong thực tiễn để tìm ra cái mới cho lý
thuyết từ đó quay trở lại áp dụng cho thực tiễn
- Ý nghĩa thực tiễn
Giúp địa phương nắm được giá đất thực tế, nêu bật yếu tố vị trí trong cơng
tác xác định giá đất để từ đó có những định hướng quản lí đất đai cũng như ban
hành bảng giá đất hợp lý mang tính hiệu quả trong thực tế.

4

CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1. Cơ sở khoa học hình thành giá đất
1.1.1. Khái niệm về giá đất
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó khơng có giá trị. Do đó đối với
đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế,
nó là sự thu lợi trong q trình mua bán, có ý nghĩa là tư bản hố địa tơ. Nói cách
khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một
khoảng thời gian nào đó.
Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên giá chuyển
nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hoà giá trị hiện hành của địa tơ nhiều năm được
chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế. Tại Điều 3
của Luật Đất đai năm 2013 ghi rõ: “Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính
trên một đơn vị diện tích đất; Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của
quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác
định”. (Luật đất đai 2013) [12]
Giá đất ở nước ta được hình thành trong những trường hợp sau đây:
1. Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương qui định giá theo quy
định tại Điều 55 của Luật đất đai năm 2013.
2. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
3. Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan
khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất,
góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
1.1.2. Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất và giá đất ở
Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm và
chú trọng của nhiều ngành, vì vậy việc xác định cơ sở hình thành giá đất là một yếu

tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác. Sự hình thành giá trị của


5

đất là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất của con người vào
nguồn tài ngun thiên nhiên, cịn cơ sở để hình thành giá đất là do các yếu tố chính
như: địa tơ, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu.
1.1.2.1. Địa tô
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông
nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu nô
lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do
tạo ra. Trong chế độ phong kiến, địa tô là sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và
bị chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do cịn chế độ tư hữu về
ruộng đất trong nơng nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Chủ nghĩa tư bản có các loại địa
tơ: địa tơ chênh lệch, địa tơ tuyệt đối và địa tô độc quyền. Trong chủ nghĩa xã hội,
khi ruộng đất thuộc sở hữu tồn dân, khơng còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư
bản thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tơ tuyệt đối và địa tơ độc quyền bị xố
bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tơ chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của nhà nước và khác
về bản chất với địa tô chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản.
Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu những
mảnh ruộng có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn (đất màu mỡ hơn, gần nơi tiêu thụ
hơn …) làm cho tư bản đầu tư có hiệu suất cao hơn. Có hai loại địa tô chênh lệch,
gồm: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II.
- Địa tô chênh lệch I là lợi nhuận thu được khi sử dụng hai lượng tư bản và
lao động ngang nhau trên cùng một diện tích đất nhưng kết quả thu được khác nhau.
- Địa tô chênh lệch II là lợi nhuận thu được do khả năng đầu tư thâm canh
đem lại. Sự xuất hiện của loại địa tơ này chính là sự đầu tư của nhà tư bản không
bằng nhau trên cùng một mảnh đất nên kết quả thu được khác nhau.
Địa tô chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại ruộng đất có hai

yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo nên. Địa tơ chênh lệch có thể tính theo công thức sau:
Địa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất xã hội - Giá cả sản xuất cá biệt
Bên cạnh địa tơ chênh lệch cịn có địa tơ tuyệt đối, đó là phần lợi nhuận dơi
ra ngồi giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm cao hơn
giá cả sản xuất.


6

Địa tơ trong đất xây dựng được hình thành từ việc nhà tư bản đầu tư kinh
doanh trên đất để thu lợi nhuận, là khoản tiền mà nhà tư bản phải trả do thuê đất của
địa chủ để xây dựng. Đặc điểm của loại địa tô này là yếu tố vị trí có ảnh hưởng rất
lớn. Địa tơ tăng lên khơng phải chỉ do tình hình nhân khẩu tăng lên mà còn là sự
phát triển của tư bản sát nhập vào đất không ngừng tăng lên. (Nguyễn Thế Huấn, Hồ
Thị Lam Trà, Phan Thu Hằng, Nguyễn Văn Quân) [10]
1.1.2.2. Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có
thể thay đổi, vì địa tơ vận động độc lập với giá đất cho nên có thể tách sự ảnh hưởng
của địa tơ với giá đất, lãi suất ngân hàng cao thì số tiền mua đất giảm đi và ngược
lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền mua đất tăng lên. Trong quá trình phát
triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, do đó giá đất ngày càng tăng,
việc kinh doanh đất đai ln có lãi. Người bán đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng
làm cơ sở để xác định giá đất. Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi
suất của mỗi ngân hàng là như nhau, không phân biệt ở thành thị hay nông thôn.
Như vậy lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết
định giá đất đô thị cao hơn giá đất nơng nghiệp.
Dựa trên kết quả của những cơng trình nghiên cứu lý thuyết về giá đất, với
mối tương quan giữa địa tô và lãi suất ngân hàng, các nhà kinh tế học đã tổng kết và
đưa ra công thức xác định giá đất:
Địa tô

Giá đất =
Lãi suất ngân hàng

1.1.2.3. Quan hệ cung cầu
Giữa cung - cầu ln có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất
và làm cho giá đất luôn biến động.


7

P
Đường cầu

P0

Đường cung

E

P1

E’

D0

D1

O

Q1

Q0

Q

Hình 1.1: Đồ thị cung và cầu đất đai
Theo hình 1.1, đường cung và cầu đất đai cắt nhau tại điểm E là điểm cân
bằng. Khi các yếu tố khác thay đổi, dẫn đến sự chuyển dịch của đường cung và
đường cầu, điểm cân bằng cũng thay đổi theo. Chẳng hạn lãi suất cho vay mua nhà
tăng lên, thì đường cầu dịch sang trái từ D0 sang D1, điểm cân bằng dịch chuyển từ
E sang E’, nếu cung khơng đổi thì giá giảm xuống từ P0 xuống P1.
Quan hệ cung - cầu trong thị trường đất đai trong thời gian ngắn diễn biến có
phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hố thơng thường. Vấn đề
này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì khả năng cung về đất đai trên thị
trường ln cố định về khơng gian, vì đất đai không thể di chuyển được từ nơi này
sang nơi khác. Lượng cầu cũng có thể gia tăng khơng đều giữa các địa phương do
các yếu tố: điều kiện phát triển, vị trí địa lý, khí hậu, tâm lý, sức thu hút đầu tư …
Để phù hợp với những quy luật của kinh tế thị trường, chúng ta cần phải sử
dụng cơng cụ tài chính nhất là giá cả để điều tiết quan hệ cung cầu cũng như việc có
thế điều tiết giá đất thông qua việc điều tiết quan hệ cung cầu vì cung cầu được xem


8

như hàm số của giá. Theo Luật Đất đai năm 2013, hiện ở nước ta có hai loại giá đất
được xác định căn cứ vào cơ chế hình thành là: giá do Nhà nước qui định và giá thị
trường do các bên thoả thuận. Về nguyên tắc, giá đất do Nhà nước qui định phải
bám sát giá thị trường. Trong mối quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất,
cũng có những trường hợp áp dụng giá thị trường để tính giá của thửa đất (cơng tác
đấu giá QSDĐ).

Giá
D1
G1
D

G

Số lượng đất đai
Hình 1.2: Đồ thị cung cầu về đất đai - thời gian ngắn
Hình 1.2 minh hoạ sự tương tác của cung và cầu quyết định giá của đất trong
thời gian ngắn. Đồ thị cung S là một đường thẳng đứng nghĩa là số lượng đất là cố
định, bất kể giá cả tăng cũng không thể tạo thêm ra đất. Do vậy, giá của nó thay đổi
theo nhu cầu của từng địa phương. Khi đồ thị cầu tăng lên từ điểm D lên D1, thì giá
tăng từ điểm G lên G1.
Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại đất
cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thế tăng lên hoặc giảm xuống thông qua
việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất.
1.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
1.1.3.1. Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với giá đất
Yếu tố thông thường là những yếu tố ảnh hưởng chung có tính phổ biến,
cộng đồng đến giá đất trong điều kiện kinh tế, xã hội thông thường bao gồm: yếu tố
kinh tế, nhân khẩu, xã hội, quốc tế.


9

- Yếu tố nhân khẩu: Trạng thái nhân khẩu là yếu tố chủ yếu nhất của kinh tế,
xã hội. Ảnh hưởng của yếu tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với:
+ Mật độ nhân khẩu: mật độ nhân khẩu tăng cao, nhu cầu đối với đất tăng, vì
thế giá đất tăng lên.

- Yếu tố xã hội: xã hội ổn định và phát triển có ảnh hưởng rất lớn đối với giá
đất. Yếu tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là:
+ An ninh xã hội: yếu tố này ảnh hưởng đế giá đất rất rõ, một khu vực có trật
tự xã hội tốt thì mọi người sẽ cảm thấy an tồn.
+ Trạng thái ổn định chính trị: là tình trạng ổn định cục diện chính trị trong
cả nước.
+ Đầu cơ vào nhà đất: là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi dụng sự biến
động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhận. Khi đất cung không đủ cầu, do
người đầu cơ tranh mua mà đội giá lên cao, khi cung nhiều hơn cầu người đầu cơ
bán tháo làm đất rớt giá.
+ Tiến trình đơ thị hố: ảnh hưởng của tiến trình đơ thị hố đối với giá đất
biểu hiện ở hai mặt sau đây: một là ở khu vực thành phố có mật độ nhân khẩu đơng
đúc thì giá đất tăng cao, hai là tỷ lệ nhân khẩu nhập cư cao và tiến trình đơ thị hố
có tốc độ nhanh, mức độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực khác.
- Yếu tố quốc tế: sự phát triển và hoàn thiện của thị trường nhà đất là khơng
thể tách rời ảnh hưởng của hồn cảnh quốc tế.
+ Yếu tố chính trị quốc tế: mối quan hệ tốt đẹp của quốc gia này với quốc gia
khác, giao lưu đối ngoại nhộn nhịp, môi trường ngoại giao cởi mở, hồ hỗn thì có
lợi cho nhà đầu tư nước ngồi, khiến cho nhu cầu đất tăng.
+ Tình hình kinh tế thế giới: sự thịnh suy kinh tế của mỗi quốc gia đều liên
quan đến sự phát triển hay suy thối của kinh tế thế giới, tình trạng thị trường, đất
đai cũng không ngoại lệ.
- Yếu tố kinh tế: sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan trọng
đối với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mối quốc gia. Trong
q trình chính phủ tích cực theo đuổi sự tăng trưởng kinh tế vá ổn định kinh tế, vật


10

tư dân dụng đều thơng qua ảnh hưởng của chính sách kinh tế mà đi đến ổn định.

Ảnh hưởng của yếu tố kinh tế đến giá đất biểu hiện qua các yếu tố sau:
+ Tình trạng thu chi tài chính và tiền tệ
+ Trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư
+ Biến động vật giá
+ Tình trạng phát triển kinh tế
+ Mức độ dự trữ và đầu tư: hai yếu tố này có mối tương quan thuận với nhau
+ Mức lãi suất [13]
1.1.3.2. Yếu tố khu vực
Là điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế xã hội của khu vực có đất tác động
tổng hợp tới giá đất bao gồm: vị trí, điều kiện giao thơng, điều kiện thiết bị hạ tầng,
chất lượng môi trường, hạn chế của quy hoạch đơ thị…. Trong đó vị trí là yếu tố
quyết định đến giá đơ thị.
* Vị trí: yếu tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế, là
nói về vị trí vụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố. Mỗi BĐS ln đồng
thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Xét trên phương diện tổng
qt, cả hai loại vị trí nói trên đều có vai trị quan trọng trong việc xác lập giá trị của
đất. Những khu vực đất nằm tại trung tâm đơ thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị
lớn hơn những khu đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối).
Những khu đất nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thơng quan trọng
lại có giá trị cao hơn những khu đất nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối). Qua đó có
thể thấy khả năng sinh lời do yếu tố vị trí mang lại càng cao thì giá trị của đất càng
lớn. Vì vậy xem xét đánh giá ưu thế về vị trí là cực kỳ quan trọng trong việc xác
định giá đất.
1.1.3.3. Yếu tố cá biệt
Yếu tố cá biệt là những yếu tố chỉ đặc trưng và điều kiện bản thân của thửa
đất. Bao gồm: diện tích, chiều rộng, chiều sâu, hình dáng, độ dốc,điều kiện cơ sở hạ
tầng, hạn chế của quy hoạch đơ thị, vị trí sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất… Ảnh
hưởng của yếu tố cá biệt tới giá đất tức là ảnh hưởng đến giá cả của từng thửa đất.

11

Trong đó yếu tố hạn chế của quy hoạch đơ thị được xem là yếu tố cá biệt,
bao gồm tỷ lệ dung tích của các loại đất, chiều cao của vật kiến trúc, mật độ xây
dựng, loại hình sử dụng …
Ngồi những yếu tố ảnh hưởng chủ yếu trên cịn có các yếu tố khác như yếu
tố tâm lý, mục đích sử dụng đất …
1.1.3.4. Các yếu tố chung bên ngồi
*. Các yếu tố chính trị pháp lý
Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địa
phương có thể có những tác động đến hoạt động của thị trường đất nói chung và sự
đầu tư vào lĩnh vực đất nói riêng. Cụ thể là:
- Các chính sách có tác động gián tiếp như: sự khuyến khích đầu tư bên
ngồi vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về đất qua đó có thể làm cho giá đất
gia tăng.
- Các chính sách tác động trực tiếp như:
+ Chính sách cho phép Việt kiều mua đất tại Việt Nam.
+ Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực đất.
+ Các chính sách thuế của Nhà nước đối với đất
* Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mơ: Đó là các yếu tố kinh tế liên quan:
- Tình hình cung - cầu đất trong khu vực
- Đặc điểm của những người tham gia thị trường đất trong khu vực
- Các điều kiện của thị trường đất trong khu vực
- Hiện trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng như đường, hệ thống cấp thốt
nước, cấp điện, thơng tin liên lạc...)
- Mức giá bình quân các loại đất trong vùng
- Tỷ lệ thuế và mức thuế suất
- Mức độ lạm phát chung
- Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng
- Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng (thuộc nhóm cao,

trung bình hay thấp) so với các vùng khác


12

- Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng;
- Số lượng các lơ, thửa đất trống trong vùng
- Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khốn, thị trường tín dụng
trong vùng.
* Các yếu tố xã hội
Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị đất. Một khu vực mà mật độ
dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị đất nơi đó sẽ
tăng lên do cân bằng cung-cầu bị phá vỡ. Mặt khác các yếu tố khác trong vùng như:
chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người
dân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị của đất. Tình trạng những người sống
trong đất, tình trạng sức khoẻ, nghề nghiệp và tình trạng việc làm, các mối quan hệ
tình cảm gia đình, xã hội của những người đang chung sống... Những vấn đề liên
quan đến thuyết phong thuỷ.
1.2. Cơ sở pháp lý
Để đảm bảo cho công tác quản lý nhà nước về đất đai theo đúng xu thế phát
triển của Việt Nam và phù hợp với sự vận động và phát triển của nền kinh tế thị
trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, một số quan hệ đất đai đã được chế định
lại. Luật Đất đai năm 1993 ra đời là dấu mốc quan trọng khi tại điều 12 qui định:
“Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu
tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt
hại về đất khi thu hồi”. Đây là lần đầu tiên giá đất và việc xác định giá đất được
pháp luật ghi nhận là một chế định pháp luật và được đưa thành một nội dung quản
lý Nhà nước về đất đai. Từ năm 1993 đến nay Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản
quy định về phương pháp xác định giá đất, quy định khung giá các loại đất, điển
hình là:

- Nghị định 72/2001/NĐ-CP ngày 05/10/2001 của Chính phủ về việc phân
loại đô thị và cấp quản lý đô thị
- Căn cứ Nghị định 188/2004/ND-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.


13

- Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực hiện Nghị
định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định
giá đất và khung giá các loại đất.
- Thông tư số 80/2005/TT-BTC ngày 15/9/2005 hướng dẫn tổ chức mạng
lưới thống kê và điều tra, khảo sát giá đất, thống kê báo cáo giá các loại đất theo qui
định tại Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương
pháp xác đinh giá đất và khung giá các loại đất;
- Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/8/2005 về thẩm định giá mà nội
dung chủ yếu có liên quan đến thẩm định giá đất.
- Căn cứ Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về
sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/ND-CP.
- Căn cứ Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính
về hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ -CP.
- Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08 tháng 01 năm
2010 của Bộ Tài ngun và Mơi trường và Bộ Tài chính hướng dẫn xây dựng, thẩm
định, ban hành bảng giá đất thuộc thẩm quyền của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc
trung ương.
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về
giá đất.
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ
quy định về thu tiền sử dụng đất.
- Thông tư số số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 quy định

chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ
thể và tư vấn xác định giá đất.
Cùng với các văn bản quy định chung của Chính Phủ, các Bộ ban ngành liên
quan như Bộ Tài nguyên Mơi trường, Bộ Tài chính … Giai đoạn 2010 - 2014, tỉnh
Thái Nguyên cũng đã ban hành các quy định về giá các loại đất trên địa bàn tỉnh như:
- Quyết định số 37/2009/QĐ-UBND ngày 29/12/2009 của UBND tỉnh Thái
Nguyên về việc quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên năm 2010.


14

- Quyết định số 47/2010/QĐ-UBND ngày 22/12/2010 của UBND tỉnh Thái
Nguyên về việc quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên năm 2011.
- Quyết định số 62/2011/QĐ-UBND ngày 20/12/2011 tỉnh Thái Nguyên về
việc quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên năm 2012.
- Quyết định số 52/2012/QĐ-UBND ngày 26/12/2012 của UBND tỉnh Thái
Nguyên về việc quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên năm 2013.
- Quyết định số 36/2013/QĐ-UBND ngày 21 tháng 12 năm 20013 của
UBND tỉnh Thái Nguyên về việc quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Thái
Nguyên năm 2014.
1.3. Phương pháp xác định giá đất
1.3.1. Các phương pháp xác định giá đất tại Việt Nam
Tại Việt Nam phương pháp xác định giá đất, khung giá các loại đất và công
tác định giá đất được quy định cụ thể tại các văn bản quy phạm pháp luật. Trong đó
cụ thể qui định có bốn phương pháp xác đinh giá đất được áp dụng tại Việt Nam
bao gồm:
* Phương pháp so sánh trực tiếp
Là phương pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích các
mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường của loại
đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, loại đơ thị, loại đường phố và vị trí)

để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần định giá.
Trình tự tiến hành
Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin
- Xác định địa điểm của thửa đất, khu đất trống so sánh được với thửa đất,
khu đất cần định giá để thu thập thông tin.
- Thời gian thu thập thông tin
- Những thông tin cần thu thập: Vị trí, hiện trạng sử dụng đất, điều kiện về kết
cấu hạ tầng, môi trường, các đặc điểm về pháp lý, thời điểm chuyển nhượng, mức giá
chuyển nhượng, thời gian, điều kiện giao dịch chuyển nhượng và thanh toán.
- Điều kiện của thông tin: những thông tin trên đây phải được thu thập từ kết
quả những cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường