TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

1
TỔNG QUAN VỀ
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
I KHÁI NIỆM VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1. Khái niệm về bất động sản
1.1 Tài sản: Tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ giá trị được xác định bằng
tiền và các quền tài sản ; trong lĩnh vực kinh tế tài sản được chia làm 2 loại bất động sản
(BĐS) và động sản (ĐS).
1.2 Bất động sản : Bất động sản là các tài sản không di dời được. Tuy tiêu chí phân
loại BĐS của các nước có khác nhau, nhưng đều thống nhất BĐS bao gồm đất đai và những
tài sản gắn liền với đất đai. Bộ luật dân sự Việt Nam quy định: “Bất động sản là các tài sản
không thể di dời được bao gồm: Đất đai; Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể
cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây ựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
các tài sản khác do pháp luật quy định [8];
“Bất động sản là một tài sản có giá trị lớn.Giá trị Bất động sản tại hầu hết các nước
phương tây chiếm khoảng 25-30% GDP, Mỹ 30-40%”;
1.3 Động sản: Động sản là tài sản không phải là bất động sản.
1.4 Phân loại bất động sản: Căn cứ vào mục đích sử dụng và chính sách thuế, các
nước xây dựng phân loại bất động sản khác nhau, ví dụ phân loại bất động sản của Thụy
điển (Bảng 1)
Bảng 1: Phân loại bất động sản của Thụy điển (đơn vị 1000 triệu SEK)
BĐS miễn thuế *: Trường học, bệnh viện, nhà thờ, trụ sở cơ quan hành chính[19]
Stt Loại bất động sản Số lượng Giá trị
BĐS Nông Lâm nghiệp 359.000 350
BĐS Nhà ở riêng biệt 2.285.000 1.400
BĐS Nhà ở chung cư 115.000 1000
BĐS Công nghiệp 166.000 500
BĐS miễn thuế * 95.580 1000
Tổng số 3.019.580 4.250
2
2. Khái niệm về thị trường bất động sản

2.1 Hàng hóa Bất động sản
Trong nền kinh tế thị trường, thị trường BĐS là thị trường mua bán hàng hóa đặc
biệt – Hàng hóa Bất động sản (HHBĐS).
Tính đặc biệt của HHBĐS được xác định bởi thuộc tính của đát đai mà các tài sản
khác không có: (1) Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý báu, môi trường
sống, địa bàn được phân bố dân cư và các lĩnh vực kinh tế, văn hóa – xã hội, khoa học –
giáo dục, quốc phồng – an ninh tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế trông sản xuất
nông – lâm nghiệp và thành quả lao động, chiến đấu của nhiều thế hệ tạo lập nên, gắn với
chủ quyền quốc gia ; (2) Đất đai có vị trí cố định, diện tích hữu hạn và độ phì biến động theo
thời gian – phụ thuộc vào việc sử dụng của con người; (3) Đất đai là yếu tố cần thiết để thiết
để tạo lập BĐS nói riêng và tài sản nó chung;
Ngoài những thuộc tính đặc thù trên hàng hóa BĐS còn có những tính chất khác với
các loại hàng hóa khác: (1) Là loại hàng hóa không thể di dời, liên quan đến môi trường, cơ
sở hạ tầng kỹ thuật (giao thông, thông tin liên lạc, cấp thoat nước, điện). cơ sở hạ tầng xã hội
(trường học, bệnh viện); khu dân cư, thương mại, dịch vụ, nông nghiệp, công nghiệp; (2) Là
loại hàng hóa có giá trị lớn, cần có vốn đầu tư dài hạn; (3) Là loại hàng hóa mà việc giao
dịch phải được pháp luật cho phép và được thực hiện theo một trình tự pháp lý chặt chẽ. Đất
đai là BĐS nhưng pháp luật mỗi nước cũng có những quy định khác nhau về phạm vi giao
dịch
Không phải tất cả mọi bất động sản đều trở thành hàng hóa, ví dụ: Bất động sản là
công trình công cộng như các di tích lịch sử văn hóa, danh lam thắng cảnh, công viên Quốc
gia, đường giao thông, vườn hoa công cộng [15]
2.2 Thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản (TTBĐS) là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh
tế Thị trường Bất động sản liên quan chặt chẽ với các thị trường khác như Thị trường hàng
hóa, thị trường chứng khoán, thị trường lao động, thị trường khoa học công nghệ.
Thị trường bất động sản là cơ chế, trong dó hàng hóa và dịch vụ bất động sản được
trao đổi [18]; TTBĐS được hiểu theo nghĩa hẹp chỉ bao gồm các hoạt động có liên quan đến
giao dịch BĐS như: mua bán, cho thuê, thừa kế, thế chấp BĐS; TTBĐS theo nghĩa rộng
không chỉ bao gồm các hoạt động liên quan đến giao dịch BĐS mà bao gồm cả các lĩnh vực

liên quan đến việc tạo lập BĐS.
3
3 Đặc điểm của thị trường bất động sản
3.1 Tính chất
- Thị trường bất động sản theo mô hình chung của thị trường hàng hóa với 3 yếu tố
xác định: (1) Sản phẩm; (2) Số lượng; (3) Giá cả.
- Thị trường bất động sản chịu chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hóa: (1) Quy
luật giá trị; (2) Quy luật cung cầu; (3) Quy luật cạnh tranh
- Phạm vi hoạt động của TTBĐS do pháp luật của mỗi nước quy định nên cũng
không đồng nhất. Ví dụ pháp luật Oxtralia quy định không hạn chế quyền được mua, bán,
thé chấp, thuê BĐS và tất cả các loại đất, BĐS đều được mua, bán,cho thuê, thế chấp; pháp
luật Trung Quốc quy định giao dịch BĐS bao gồm chuyển nhượng BĐS, thé chấp BĐS và
cho thuê nhà.
- Thị trường bất động sản có những đặc trưng: (1) TTBĐS không chỉ là giao dịch
bản thân BĐS mà cái cơ bản là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong
BĐS; (2) TTBĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc. (3) TTBĐS chịu sự chi phối của
pháp luật; (4) TTBĐS luôn có nội dung phong phú nhưng thực tế lại là thị trường không
hoàn hảo; (5) cung về BĐS phản ứng chậm so với cầu về BĐS
3.2 CHức năng của thị trường bất động sản
TTBĐS có chức năng: (1) Đưa người mua và người bán BĐS đến với nhau; (2) Xác
định giá cả cho các BĐS giao dịch; (3) Phân phối BĐS theo quy luật cung cầu; (4) Phát triển
BĐS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường
3.3 Vai trò, vị trí của thị trường Bất động sản
TTBĐS có vị trí quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân: (1) Tham gia vòa việc
phân bố và sử dụng hợp lý, có hiệu quả BĐS – tài nguyên thiên nhiên, tài sản Quốc gia quan
trọng; (2) tác động tới tăng trưởng kinh tế thông qua việc khuyến khích đầu tư phát triển
BĐS; (3) Tác động trực tiếp tới thị trường tài chính, thị trường chứng khoán, thị trường hàng
hóa, thị trường lao động; (4) Liên quan đến một số lĩnh vực xã hội như: lao đông, việc làm,
nhà ở.
3.4 Điều kiện hoạt động của thị trường bất động sản

(1) Quyền của người bán được bán BĐS và quyền của người mua được mua BĐS
được pháp luật quy định và bảo hộ;
(2) Biện pháp để người mua và người bán BĐS đến với nhau;
(3) Biện phapf cung cấp thông tin khách quan liên quan đến BĐS cho người mua về:
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu, hưởng lợi tài sản trên đất liên quan đến BĐS của người
bán; nghĩa vụ về tài chính và những tồn tại đối với người bán; mối liên quan giữa BĐS của
4
người bán với các BĐS liền kề cũng như sự liên quan đến quy hoạch sử dụng đất của nhà
nước…..
(4) Thỏa thuận giá mua bán;
(5) Hình thức hợp đồng giữa người bán và người mua có thể thực hiện và được cộng
đồng chấp nhận;
(6) Biện pháp đảm bảo chuyển quyền sở hữu BĐS cho người mua tại cơ qua đăng ký
BĐS
(7) Biện pháp đảm bảo cho người mua BĐS có thẻ vay tiền bằng thế chấp mà BĐS
là vật bảo đảm cũng như đảm bảo quyền lợi của người cho vay;
(8) Biệm pháp đảm bảo các nguồn thu của nhà nước từ hoạt động của TTBĐS. Ví
dụ:
- TTBĐS Ox-trây-lia pháp luật không giớ hạn quyền mua, bán thế chấp BĐS; không
phân biệt trong việc giao dịch BĐS đối với các loại đất nông nghiệp, công nghiệp, thương
mại, đất ở; các dại lý về BĐS giúp người bán tìm người mua bằng thông tin, quản cáo viecj
bán đất: Hệ thống thông tin BĐS là hệ thống mở cung cấp thông tin khách quan cho mọi đối
tượng có nhu cầu; BĐS được định giá như giá mua bán và và mức cho vay thế chấp do các
bên tham gia giao dịch BĐS quyết dịnh; Việc đăng ký bất động sản là bắt buộc, thực hiện tại
cơ quan đăng ký BĐS;
- TTBĐS Trung Quốc: người được nhà nước giao đất có thu tiền được quyền sử
dụng đất và được phép chuyển quyền sử dụng đất; khi chuyển nhượng thế chấp BĐS thì
đồng thời chuyển nhượng và thế chấp quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất;Nhà nước
thực hiện chế độ định giá và báo giá BĐS; Nhà nước thực hiện chế độ đăng ký, cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất và sử hữu nhà ở; Tổ chức phục vụ môi giớ BĐS gồm: Cơ

quan tư vấn, cơ quan bình giá tài sản nhà đất, cơ quan kinh doanh nhà đất. [15]
II KINH TẾ THỊ TRƯỜNG
1 Thị trường hàng hóa
1.1 Sản xuất hàng hóa
Ngày nay, trên phạm vi toàn thế giớ, thị trường trở thành một động lực mạnh mẽ của
sự tăng trưởng; không có ai thiết kế ra thị trường, không có một bộ não hay hệ thống tính
toán trung tâm, nhưng nó vẫn giải quyết được những vấn đề sản xuất và phân phối hàng
triệu ẩn số và mối tương quan mà không thể một mình ai biết được; đó là vì nó đã trở thành
một phương tiện giao tiếp để tập hợp chí thức và hành dộng của hàng triệu cá nhân khác
nhau
Hàng hóa và dịch vụ gì sẽ sản xuất được xác định bằng lá phiếu bằng tiền mà người
tiêu dung chỉ ra hàng ngày. Các hàng hóa được sản xuaatsnhw thế nào được xác định bằng
5