(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá tình hình biến động đất đai và công tác cập nhật chỉnh lý biến động, quản lý hồ sơ địa chính trên địa bàn huyện Yên Lạc, tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2015-2018

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

----------------

NGUYỄN TRUNG THỰC

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI VÀ
CƠNG TÁC CẬP NHẬT CHỈNH LÝ BIẾN ĐỘNG,
QUẢN LÝ HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN YÊN LẠC, TỈNH VĨNH PHÚC
GIAI ĐOẠN 2015 - 2018

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN – năm 2020

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

----------------

NGUYỄN TRUNG THỰC

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI VÀ
CƠNG TÁC CẬP NHẬT CHỈNH LÝ BIẾN ĐỘNG,

QUẢN LÝ HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN YÊN LẠC, TỈNH VĨNH PHÚC
GIAI ĐOẠN 2015 - 2018
Ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Mã số: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: TS. Phan Thị Thu Hằng

THÁI NGUYÊN – năm 2020
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng: Đây là công trình nghiên cứu của chúng tơi, các số
liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa từng được ai
công bố trong bất kỳ công trình nào khác và chưa từng sử dụng để bảo vệ một học
vị nào.
Thái Nguyên, ngày tháng năm 2020
Tác giả

Nguyễn Trung Thực

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thông tin – ĐHTN

ii
LỜI CẢM ƠN
Để hồn thiện luận văn tơi đã nhận được sự giúp đỡ tận tình, sự đóng góp q
báu của nhiều cá nhân và tập thể.
Trước hết, tôi xin trân trọng cảm ơn TS. Phan Thị Thu Hằng - Giảng viên Đại
học Nơng lâm Thái Ngun đã tận tình hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong suốt thời gian
thực hiện đề tài.
Tơi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo khoa Quản
lý tài ngun, Phịng đào tạo - Đại học Nơng lâm Thái Nguyên đã tạo điều kiện thuận
lợi cho tôi thực hiện và hồn thành đề tài. Tơi xin trân trọng cảm ơn UBND huyện n
Lạc, phịng Tài Ngun và Mơi trường huyện Yên Lạc, tỉnh Vĩnh Phúc đã giúp đỡ tôi
trong q trình thực hiện đề tài trên địa bàn. Tơi xin cảm ơn đến gia đình, người thân,
các cán bộ đồng nghiệp và bạn bè đã động viên, giúp đỡ và tạo điều kiện thuận lợi cho
tơi trong qua trình thực hiện đề tài này.
Do hạn chế về mặt thời gian và điều kiện nghiên cứu, nên luận văn này của tơi
chắc chắn sẽ khơng tránh khỏi những thiếu sót, rất mong nhận được những ý kiến
đóng góp của các nhà khoa học, các thầy, cô giáo và các bạn đồng nghiệp để luận văn
được hồn thiện hơn.
Tơi xin trân trọng cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày tháng năm 2020
Tác giả

Nguyễn Trung Thực

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thông tin – ĐHTN

iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................................i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................................. ii
MỞ ĐẦU .........................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của vấn đề nghiên cứu ..........................................................................1
2. Mục đích, ý nghĩa của đề tài ........................................................................................2
2.1. Mục đích ...................................................................................................................2
2.2. Ý nghĩa của đề tài .....................................................................................................2
CHƯƠNG 1 .....................................................................................................................3
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ..............................................................3
1.1. Nội dung Đăng ký đất đai và đăng ký biến động sử dụng đất .................................3
1.1.1. Đăng kí đất đai lần đầu ..........................................................................................3
1.1.2. Đăng kí biến động đất đai ......................................................................................3
1.1.3. Phân loại biến động đất đai ...................................................................................5
1.2. Hồ sơ địa chính và quản lý hồ sơ địa chính..............................................................7
1.2.1. Khái niệm về hồ sơ địa chính ................................................................................7
1.2.2. Phân loại hồ sơ địa chính .......................................................................................8
1.3. Tình hình thiết lập và quản lý hồ sơ địa chính ở Việt Nam qua các thời kỳ ............9
1.3.1. Thời kỳ đầu thành lập nước ...................................................................................9
1.3.2. Thời kỳ phong kiến................................................................................................9
1.3.3. Thời kỳ chế độ thực dân phong kiến giai đoạn trước năm 1945 .........................10
1.3.4. Giai đoạn từ năm 1945 đến năm 1975.................................................................11
1.3.5. Giai đoạn từ năm 1975 đến năm 1986.................................................................12
1.3.6. Từ năm 1980 đến sau khi có Luật đất đai năm 1986: .........................................12
1.3.7. Giai đoạn từ năm 1987 đến 1993 ........................................................................13
1.3.8 Giai đoạn năm 1993 đến 2003 ..............................................................................13
1.3.9. Giai đoạn năm 2003 đến năm 2013 .....................................................................13

1.3.10. Giai đoạn năm 2013 đến nay .............................................................................13
1.4. Sự cần thiết của công tác cập nhật chỉnh lý biến động và quản lý hồ sơ địa chính ............14
1.5. Cơ sở pháp lý ..........................................................................................................14

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




iv
1.6. Thực trạng công tác đăng ký biến động và quản lý hồ sơ địa chính ở Việt Nam và
trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc ...........................................................................................16
CHƯƠNG 2.ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU...............................................................................................................................19
1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu .............................................................................19
1.1. Đối tượng nghiên cứu .............................................................................................19
1.2. Phạm vi nghiên cứu của đề tài ................................................................................19
2. Nội dung nghiên cứu .................................................................................................19
2.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên và tình hình quản lý đất đai, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất tại huyện Yên Lạc ...........................................................................19
2.2 Đánh giá thực trạng công tác cập nhật chỉnh lý biến động và quản lý hồ sơ địa
chính tại huyện Yên Lạc, tỉnh Vĩnh Phúc......................................................................20
2.3. Đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện cơng tác chỉnh lí biến động và quản lý hồ
sơ địa chính huyện Yên Lạc, tỉnh Vĩnh Phúc ................................................................ 21
3. Phương pháp nghiên cứu ...........................................................................................21
3.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp ....................................................................21
3.2. Thu thập số liệu sơ cấp ...........................................................................................21
3.3. Phương pháp phân tích, xử lý số liệu .....................................................................22
3.4. Phương pháp kế thừa các tài liệu có liên quan .......................................................22
CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ......................................23

3.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên và tình hình quản lý đất đai, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất tại huyện Yên Lạc ...........................................................................23
3.1.1. Đánh giá về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tại huyện Yên Lạc,
tỉnh Vĩnh Phúc ...............................................................................................................23
3.1.2. Đánh giá tình hình quản lý đất đai tại huyện Yên Lạc, tỉnh Vĩnh Phúc
giai đoạn 2015 - 2018 ....................................................................................................32
3.1.3. Đánh giá thực trạng biến động đất đai (đất NN, phi NN và chưa sử dụng)
giai đoạn 2015 – 2018 ...................................................................................................40
3.2. Đánh giá thực trạng công tác cập nhật chỉnh lý biến động và quản lý hồ sơ
địa chính tại huyện Yên Lạc, tỉnh Vĩnh Phúc ................................................................ 56

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thông tin – ĐHTN




v
3.2.1 Thực trạng công tác công tác cập nhật chỉnh lý biến động và quản lý hồ sơ địa
chính tại huyện Yên Lạc, tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn từ năm 2015 đến năm 2018 ........56
3.2.2. Quy trình chỉnh lý biến động đất đai và hồ sơ địa chính trên địa bàn huyện Yên
Lạc, tỉnh Vĩnh Phúc .......................................................................................................61
3.2.3. Nguyên tắc cập nhật chỉnh lý biến động đất đai và hồ sơ địa chính trên địa bàn
huyện Yên Lạc, tỉnh Vĩnh Phúc ....................................................................................62
3.2.4 Kết quả cập nhật, chỉnh lý biến động giao đoạn năm 2015 -2018 trên địa bàn
huyện Yên Lạc, tỉnh Vĩnh Phúc ....................................................................................62
3.2.5. Tình hình Biến động do sai sót chuyên môn tại huyện Yên Lạc, tỉnh Vĩnh Phúc ........66
3.2.6. Đánh giá những thuận lợi – khó khăn trong cơng tác đăng ký biến động
chỉnh lý hồ sơ địa chính tại huyện Yên Lạc ..................................................................66
3.3. Đề xuất các giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác cập nhật chỉnh lí biến động
và quản lý hồ sơ địa chính tại huyện Yên Lạc, tỉnh Vĩnh Phúc ....................................76

3.3.1 Phương hướng, nhiệm vụ công tác quản lý đất đai nói chung và cơng tác
hồ sơ địa chính nói riêng. ..............................................................................................76
3.3.2 Những giải pháp cụ thể .........................................................................................77
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .......................................................................................85
1. Kết luận......................................................................................................................85
2. Kiến nghị ...................................................................................................................85
TÀI LIỆU THAM KHẢO .............................................................................................88

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




vi
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1 Các loại đất trên địa bàn huyện Yên Lạc .......................................................27
Bảng 3.2: Thống kê hồ sơ địa chính các xã ...................................................................36
Bảng 3.3. Tình hình ứng dụng Cơng nghệ thơng tin tại Văn phịng .............................38
đăng ký quyền sử dụng đất huyện Yên Lạc ..................................................................38
Bảng 3.4. Hiện trạng cơ sở vật chất, trang thiết bị của Văn phòng Đăng ký
đất đai chi nhánh Yên Lạc .............................................................................................39
Bảng 3.5: So sánh biến động do thực hiện một số quyền giữa huyện Yên Lạc
với 6 huyện của tỉnh Vĩnh Phúc trong 6 tháng năm 2018 (Đơn vị: Hồ sơ) ..................40
Bảng 3.6. Biến động sử dụng các loại đất chính theo mục đích sử dụng tại
huyện Yên Lạc, tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2015 - 2018 ................................................41
Bảng 3.7. Kết quả thực hiện công tác cấp GCN lần đầu của VPĐKĐKĐĐ
chi nhánh Yên Lạc ..........................................................................................................45
Bảng 3.8: Bảng tổng hợp hồ sơ chuyển nhượng quyền QSD đất từ 2015 - 2018 .........49
Bảng 3.9: Bảng tổng hợp hồ sơ tặng cho QSD đất từ 2015 - 2018 ...............................49
Bảng 3.10: Bảng tổng hợp hồ sơ thừa kế QSD đất từ 2015 - 2018 ...............................50

Bảng 3.11: Bảng tổng hợp hồ sơ cấp đổi, cấp lại GCN đất từ 2015 - 2018 ..................51
Bảng 3.12: Bảng tổng hợp hồ sơ tách thửa đất từ 2015 - 2018 .....................................51
Bảng 3.13: Bảng tổng hợp số lượng diện tích năm 2018 ..............................................52
Bảng 3.14. Tình hình thực hiện các giao dịch bảo đảm của VPĐK huyện Yên Lạc
giai đoạn 2015 – 2018 ( Đơn vị: Hồ sơ) ........................................................................54
Bảng 3.15: Bảng tổng hợp hồ sơ chuyển nhượng quyền QSD đất được chỉnh
lý từ 2015 - 2018 ...........................................................................................................56
Bảng 3.16: Bảng tổng hợp hồ sơ tặng cho quyền QSD đất được chỉnh lý từ 2015 2018 ...............................................................................................................................57
Bảng 3.17: Bảng tổng hợp hồ sơ thừa kế quyền QSD đất được chỉnh lý
từ 2015 - 2018................................................................................................................57
Bảng 3.18: Bảng tổng hợp hồ sơ cấp đổi, cấp lại GCN quyền QSD đất
được chỉnh lý từ 2015 - 2018 ........................................................................................58
Bảng 3.19: Bảng tổng hợp hồ sơ tách thửa được chỉnh lý từ 2015 – 2018 ...................58
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




vii
Bảng 3.15. Tình hình thực hiện cơng tác chỉnh lý biến động của Văn phòng
đăng ký đất đai chi nhánh Yên Lạc ..................................................................................63
Bảng 3.20: Mức độ thỏa mãn yêu cầu của người dân khi thực hiện các thủ tục
tại VPĐK .......................................................................................................................66
Bảng 3.21: Khảo sát người dân được hướng dẫn thủ tục ở đâu và thái độ
của cán bộ tiếp nhận hồ sơ.............................................................................................68
Bảng 3.22: Mức độ đánh giá hồ sơ và thái độ hướng dẫn của UBND xã
khi thực hiện thủ tục hành chính cho người dân ...........................................................71
Bảng 3.23. Kết quả đánh giá về công tác chỉnh lý biến động và việc thực hiện
hồn chỉnh hồ sơ địa chính tại huyện Yên Lạc .............................................................73

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




viii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nội dung đầy đủ

BĐĐC

Bản đồ địa chính

CNXH

Chủ nghĩa xã hội

ĐKĐĐ

Đăng ký đất đai

GCN

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền
với đất

HSĐC

Hồ sơ địa chính

QLĐĐ

Quản lý đất đai

SDĐ

Sử dụng đất

TTHC

Thủ tục hành chính

UBND

Uỷ ban nhân dân

VPĐK

Văn phịng đăng ký đất đai

XHCN

Xã hội chủ nghĩa

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của vấn đề nghiên cứu
Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên quý giá, là tư liệu sản xuất của mọi
ngành nghề góp phần lớn vào việc phát triển kinh tế xã hội của mỗi quốc gia. Việc
quản lý nguồn tài nguyên đất một cách khoa học hiệu quả là vô cùng quan trọng và có
ý nghĩa lớn.
Huyện Yên Lạc tỉnh Vĩnh Phúc có các ngành kinh tế xã hội, dịch vụ, thương
mại phát triển mạnh mẽ tuy nhiên đi cùng với nó thì nhu cầu về nhà ở, đất đai sản xuất
kinh doanh, đường giao thơng đi lại ngày càng tăng. Vì vậy việc biến động đất đai diễn
ra thường xuyên nên công tác đăng ký đất đai là một nội dung quan trọng để đảm bảo
được các quyền của người sử dụng đất, đảm bảo sự nhất quán tập tập trung và thống
nhất của dữ liệu địa chính. Việc đăng ký đất đai mang lại nhiều lợi ích cho nhà nước,
cho cơng dân thể hiện ở chỗ phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế sản xuất nông nghiệp,
thuế chuyển quyền, thuế tài sản. Đồng thời việc đăng ký đất đai còn phục vụ cho quy
hoạch, quản lý hồ sơ địa chính, giúp giảm tranh chấp đất đai, khẳng định chủ quyền
với bất động sản, khuyến khích đầu tư.
Trong nhiều nội dung về đăng ký đất đai thì việc cập nhật chỉnh lý biến động và
quản lý hồ sơ địa chính nhằm nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất đai là nội dung
được các cấp cực kỳ quan tâm nhằm đảm bảo được tính thống nhất mang lại hiệu quả
cao trong công tác quản lý đất đai. Kể từ năm 2014, Văn phòng đăng ký đất đai chi
nhánh Yên Lạc được thành lập thay thế cho Văn phòng đăng ký hai cấp đã cho thấy sự
thống nhất cao về chuyên môn, hồ sơ được kiểm tra chặt chẽ về pháp lý, cơ sở dữ liệu
đất đai, thời gian giải quyết hồ sơ nhanh chóng, quản lý tốt hơn việc biến động đất đai.
Tuy nhiên trên địa bàn huyện Yên Lạc công tác cập nhật chỉnh lý biến động và quản lý
hồ sơ địa chính cịn gặp nhiều khó khăn như: Thiếu trang thiết bị cần thiết phục vụ cho
công việc, cán bộ thực hiện công việc chưa đủ kinh nghiệm và năng lực dẫn đến việc
cập nhật chỉnh lý biến động và quản lý hồ sơ địa chính chưa đáp ứng được với tình

hình thực tế
Để có thể có thể thấy rõ được mặt tích cực và hạn chế cơng tác cập nhật chỉnh
lý biến động và quản lý hồ sơ địa chính tại huyện Yên Lạc, tỉnh Vĩnh Phúc ta cần phải
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thông tin – ĐHTN




2

đánh giá lại công tác cập nhật chỉnh lý biến động và quản lý hồ sơ địa chính, từ đó đưa
ra các giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác cập nhật chỉnh lý biến động và quản lý hồ
sơ địa chính tạo điều kiện cho nhà nước quản lý chặt chẽ đất đai nhằm phục. Đồng thời
được sự đồng ý của Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên và dưới sự hướng dẫn
của TS. Phan Thị Thu Hằng, tôi tiến hành nghiên cứ đề tài: “Đánh giá tình hình biến
động đất đai và công tác cập nhật chỉnh lý biến động, quản lý hồ sơ địa chính trên
địa bàn huyện Yên Lạc, tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2015-2018.
2. Mục đích, ý nghĩa của đề tài
2.1. Mục đích
- Đánh giá thực trạng công tác biến động đất đai và công tác quản lý hồ sơ địa
chính trên địa bàn huyện Yên Lạc tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2015 - 2018
- Đánh giá được những thuận lợi, khó khăn và đề xuất một số giải pháp nâng
cao hiệu quả công tác chỉnh lý biến động đất đai và công tác quản lý hồ sơ địa chính
trên địa bàn huyện Yên Lạc tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2015 – 2018
2.2. Ý nghĩa của đề tài
- Về khoa học: Cung cấp cơ sở lý luận cho công tác cập nhật chỉnh lý và quản lý
hồ sơ địa chính trên địa bàn huyện nói riêng và tỉnh Vĩnh Phúc nói chung.
- Về thực tiễn: Việc đánh giá tình hình biến động đất đai và cơng tác cập nhật
chỉnh lý biến động trên toàn huyện trong giai đoạn hiện nay là rất có ý nghĩa bởi nó sẽ
đem lại những lợi ích thực sự giúp cho địa phương quản lý tốt quỹ đất của mình, đồng

thời xác định được những khó khăn, vướng mắc trong quá trình đăng ký biến động đất
đai từ đó hướng giải quyết phù hợp nhằm mang lại hiệu quả tốt nhất cho cơng tác quản
lý đất đai của huyện nói riêng và tỉnh Vĩnh Phúc nói riêng.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




3

CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Nội dung Đăng ký đất đai và đăng ký biến động sử dụng đất
1.1.1. Đăng kí đất đai lần đầu
- Đăng kí đất đai là việc cung cấp thông tin về quan hệ đối với đất đai để thiết
lập lên hồ sơ địa chính nhằm xác lập mối quan hệ giữa người sử dụng đất với Nhà
nước và Nhà nước bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho người sử dụng đất. Việc đăng ký
cấp giấy chứng nhận lần đầu được quy định rõ tại điều 100, 101, 102 luật đất đai năm
2013
- Đăng kí lần đầu là việc đăng kí lần đầu tiên thực hiện một cách thống nhất
trên toàn quốc kết quả tạo hồ sơ ban đầu.
- Căn cứ theo quy định tại điều 95 luật đất đai năm 2013 quy định đăng ký lần
đầu được thực hiện trong các trường hợp sau đây:
+ Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng;
+ Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký;
+ Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký;
+ Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký.
1.1.2. Đăng kí biến động đất đai
- Biến động đất đai là sự thay đổi thông tin khơng gian và thuộc tính của thửa

đất sau khi xét duyệt cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lập hồ sơ địa chính ban
đầu. Căn cứ theo quy định tại khoản 95 luật đất đai 2013 quy định: “Đăng ký đất đai là
bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu”.
- Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy
chứng nhận hoặc đã đăng ký được nêu cụ thể tại điều 95 luật đất đai năm 2013 như
sau:
“1. Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao
đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện
theo yêu cầu của chủ sở hữu.
2. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liến với đất gồm đăng ký lần đầu
và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




4

lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý
như nhau.
3. Đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau đây:
a) Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng;
b) Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký;
c) Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký;
d) Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký.
4. Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy
chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:
a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng

đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền
với đất;
b) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;
c) Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất;
d) Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;
đ) Chuyển mục đích sử dụng đất;
e) Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;
g) Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang
hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao
đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu
tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này.
h) Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung
của vợ và chồng;
i) Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử
dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;
k) Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết
quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền
công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan
nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai,
quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi
hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù
hợp với pháp luật;
l) Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;
m) Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

5

5. Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã kê khai đăng ký
được ghi vào Sổ địa chính, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nếu có nhu cầu và có đủ điều kiện theo quy
định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan; trường hợp đăng ký
biến động đất đai thì người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc chứng nhận biến động vào
Giấy chứng nhận đã cấp.
Trường hợp đăng ký lần đầu mà không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang
sử dụng đất được tạm thời sử dụng đất cho đến khi Nhà nước có quyết định xử lý theo
quy định của Chính phủ.
6. Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, h, I, k và l
khoản 4 Điều này thì trong thời hạn khơng q 30 ngày, kể từ ngày có biến động,
người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động; trường hợp thừa kế quyền
sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử
dụng đất là di sản thừa kế.
7. Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng
ký vào Sổ địa chính.”
1.1.3. Phân loại biến động đất đai
* Chuyển quyền, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất.
- Căn cứ theo quy định tại khoản 2 điều 9 thông tư số 24/2014/TT-BTNMT hồ
sơ đăng ký gồm:
“a) Hợp đồng, văn bản về việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê
lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; góp
vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ

và chồng theo quy định.
Trường hợp người thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với
đất là người duy nhất thì phải có đơn đề nghị được đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của người thừa kế;
b) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
c) Văn bản chấp thuận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức
kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, th quyền sử dụng đất nơng nghiệp để
thực hiện dự án đầu tư;
d) Văn bản của người sử dụng đất đồng ý cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với
đất được chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn tài sản gắn liền với đất đối với
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thơng tin – ĐHTN




6

trường hợp chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất mà
chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất”.
* Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục xóa đăng ký cho thuê, cho thuê lại, góp vốn
bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất gồm có:
- Căn cứ theo quy định tại khoản 3 điều 9 thông tư số 24/2014/TT-BTNMT hồ
sơ đăng ký gồm:
“a) Văn bản thanh lý hợp đồng cho thuê, cho thuê lại, góp vốn bằng quyền sử
dụng đất, tài sản gắn liền với đất hoặc hợp đồng cho thuê, cho thuê lại, góp vốn bằng
quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất có xác nhận đã được thanh lý hợp đồng;
b) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp cho thuê, cho thuê lại
quyền sử dụng đất của chủ đầu tư xây dựng hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công
nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế và trường hợp góp vốn bằng
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất”.

* Căn cứ theo quy định tại khoản 5 điều 9 thông tư số 24/2014/TT-BTNMT hồ
sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài
sản gắn liền với đất trong các trường hợp giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về
đất đai; xử lý nợ hợp đồng thế chấp, góp vốn; kê biên, đấu giá quyền sử dụng đất, tài
sản gắn liền với đất để thi hành án; chia, tách, hợp nhất, sáp nhập tổ chức, chuyển đổi
công ty; thỏa thuận hợp nhất hoặc phân chia quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của
hộ gia đình, của vợ và chồng, của nhóm người sử dụng đất, bao gồm:
“a) Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;
b) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
c) Một trong các loại giấy tờ gồm: Biên bản hịa giải thành (trường hợp hịa giải
thành mà có thay đổi ranh giới thửa đất thì có thêm quyết định cơng nhận của Ủy ban
nhân dân cấp có thẩm quyền) hoặc quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về
giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai theo quy định của pháp luật; văn bản
thỏa thuận hoặc hợp đồng thế chấp, góp vốn có nội dung thỏa thuận về xử lý tài sản
thế chấp, góp vốn và văn bản bàn giao tài sản thế chấp, góp vốn theo thỏa thuận; quyết
định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án
đã được thi hành có nội dung xác định người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




7

sản gắn liền với đất; văn bản kết quả đấu giá quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với
đất theo yêu cầu của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản hoặc yêu cầu của Tòa án
nhân dân, cơ quan thi hành án đã được thi hành; hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận
phân chia hoặc hợp nhất hoặc chuyển giao quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản
gắn liền với đất của tổ chức trong trường hợp chia, tách, hợp nhất, sáp nhập tổ chức,
chuyển đổi công ty; hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận phân chia hoặc hợp nhất quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình hoặc của vợ và
chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu chung tài sản gắn
liền với đất;
d) Trường hợp phân chia hoặc hợp nhất quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài
sản gắn liền với đất của tổ chức phải có văn bản chia, tách, hợp nhất, sáp nhập tổ chức
theo quy định của pháp luật; trường hợp phân chia hoặc hợp nhất quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải có sổ hộ khẩu kèm theo;
trường hợp phân chia hoặc hợp nhất quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền
với đất của vợ và chồng phải có sổ hộ khẩu hoặc giấy chứng nhận kết hôn hoặc ly hôn
kèm theo.”
1.2. Hồ sơ địa chính và quản lý hồ sơ địa chính
1.2.1. Khái niệm về hồ sơ địa chính
Căn cứ tại khoản 1 điều 3 thông tư số 24/2014/TT-BTNMT quy định: “Hồ sơ
địa chính là tập hợp tài liệu thể hiện thơng tin chi tiết về hiện trạng và tình trạng pháp
lý của việc quản lý, sử dụng các thửa đất, tài sản gắn liền với đất để phục vụ yêu cầu
quản lý nhà nước về đất đai và nhu cầu thông tin của các tổ chức, cá nhân có liên
quan.”
Hồ sơ địa chính được hiểu là hệ thống các tài liệu, số liệu, bản đồ, sổ sách…
chứa đựng những thông tin về các mặt tự nhiên, kinh tế xã hội và pháp lý của đất
đai cần thiết cho việc thực hiện các chức năng quản lý Nhà nước về đất đai hay nói
cách khác là những thơng tin cần thiết để Nhà nước thực hiện chức năng quản lý
của mình đối với đất đai với tư cách là chủ sở hữu.
Các thông tin về đất đai được thiết lập, cập nhật trong quá trình điều tra, đo đạc
qua các thời kỳ khác nhau bằng các phương pháp khác nhau như: đo đạc lập bản đồ

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

8

địa chính, đánh giá đất, phân loại đất, đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất.
Nội dung của hồ sơ địa chính bao gồm những thơng tin về sử dụng và quản lý
đất đai, đó là các thông tin về điều kiện tự nhiên, thông tin về kinh tế - xã hội, thông
tin về cơ sở pháp lý.
Thông tin về điều kiện tự nhiên của thửa đất cho biết vị trí, hình dáng, kích
thước, toạ độ, diện tích… của từng thửa đất. Các thơng tin này được xác định bằng các
phương pháp đo đạc khác nhau và được thể hiện trên bản đồ địa chính.
Thơng tin về kinh tế - xã hội gồm có:
Thơng tin về xã hội như: tên chủ sử dụng đất, nguồn gốc sử dụng đất, phương
thức sử dụng đất, quá trình chuyển quyền sử dụng đất, mục đích sử dụng đất, quá trình
chuyển mục đích sử dụng đất…
Thơng tin về kinh tế như hạng đất, giá đất, quan hệ kinh tế giữa Nhà nước và
người sử dụng đất.
Thông tin về cơ sở pháp lý của thửa đất như: tên văn bản, số văn bản, cơ quan
ký ban hành văn bản, ngày tháng ban hành… Các thông tin này là căn cứ xác định giá
trị pháp lý của các loại tài liệu trong hồ sơ địa chính,
Hệ thống hồ sơ địa chính được thiết lập theo đơn vị hành chính cấp xã, xã (cấp
cơ sở) để phù hợp với việc tổ chức của ngành quản lý đất đai và bộ máy hành chính ở
nước ta. Hệ thống này được thiết lập ở cấp cơ sở sẽ cho phép thu thập, cập nhật thông
tin một cách nhanh chóng, đầy đủ, chính xác và thuận tiện nhất.
1.2.2. Phân loại hồ sơ địa chính
Thành phần của hồ sơ địa chính được quy định tại điều 4 thông tư số
24/2014/TT-BTNMT như sau:
“1. Địa phương xây dựng, vận hành cơ sở dữ liệu địa chính, hồ sơ địa chính được lập
dưới dạng số và lưu trong cơ sở dữ liệu đất đai, gồm có các tài liệu sau đây:
a) Tài liệu điều tra đo đạc địa chính gồm bản đồ địa chính và sổ mục kê đất đai;
b) Sổ địa chính;

c) Bản lưu Giấy chứng nhận.
2. Địa phương chưa xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính, hồ sơ địa chính gồm có:

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




9

a) Các tài liệu quy định tại Điểm a và Điểm c Khoản 1 Điều này lập dưới dạng giấy và
dạng số (nếu có);
b) Tài liệu quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều này được lập dưới dạng giấy hoặc dạng
số;
c) Sổ theo dõi biến động đất đai lập dưới dạng giấy.”
1.2.3. Nguyên tắc lập, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính
Nguyên tắc lập, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính được quy định rõ tại điều 5
thơng tư số 24/2014/TT-BTNMT như sau:
“1. Hồ sơ địa chính được lập theo từng đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn.
2. Việc lập, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính phải theo đúng trình tự, thủ tục hành
chính theo quy định của pháp luật đất đai.
3. Nội dung thơng tin trong hồ sơ địa chính phải bảo đảm thống nhất với Giấy chứng
nhận được cấp (nếu có) và phù hợp với hiện trạng quản lý, sử dụng đất.”
1.3. Tình hình thiết lập và quản lý hồ sơ địa chính ở Việt Nam qua các thời kỳ
1.3.1. Thời kỳ đầu thành lập nước
Trong thời kỳ này đất đai là của chung và đó chính là khởi thuỷ của ruộng đất
cơng. Khi nhà nước Văn Lang ra đời thì tồn bộ ruộng đất trong đó là của chung và
cịng là của nhà vua. Sau khi đất đai bị xâm chiếm thì các vua Hùng tổ chức chống cự
dần dần hình thành khái niệm sơ khai đất đai là sở hữu của nhà vua.
1.3.2. Thời kỳ phong kiến

Trong hơn 1000 năm Bắc thuộc, hình thức sở hữu tối cao phong kiến về ruộng
đất chi phối xã hội Việt Nam. Nhà Đường áp dụng nhiều chính sách về đất đai để tạo
nguồn thu cho nhà nước đô hộ.
Khi giành được độc lập tự chủ, Đinh Bộ Lĩnh làm vua xây dựng nhà nước Đại
Cồ Việt – quyền sở hữu tối cao về nhà vua được xác lập.
Dưới thời Lý – Trần, nhà vua chấp nhận ba hình thức sở hữu: sở hữu nhà vua,
sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân. Nhưng tất cả người sử dụng đất đều phải nộp công
quỹ cho nhà vua.
Đến thời nhà Hồ, Hồ Quý Ly đó ban hành chính sách cải cách ruộng đất (1397)
thực hiện chế độ hạn điền (mỗi người không quá 10 mẫu ruộng) để thu hồi đất đai
cho nhà nước.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




10

Vào năm 1428 Lê Lợi lên ngơi đó phong đất cho các quần thần và thực hiện
kiểm kê đất đai để lập sổ sách (địa bạ) từ đó có chính sách phân phối lại ruộng cơng
bỏ hoang cho binh lính và nông dân. Trong giai đoạn này bộ luật đầu tiên ở nước ta
được ban hành gọi là Luật Hồng Đức trong đó có 60 điều nói về đất đai. Các điều luật
nói về đất đai thể hiện tính nhân đạo và triệt để để bảo vệ đất công. Tuy nhiên, công
việc đo đạc từ khi Lê Lợi lên ngôi đến hết đời hậu Lê vẫn chưa được hoàn thành.
Sau khi Nguyễn ánh lên ngôi, từ năm 1805 đến năm 1836 suốt 31 năm nhà
Nguyễn hoàn tất bộ địa bạ củ từ Mục Quan Nam đến mũi Cà Mau gồm 10044 tập.
Trong địa bạ ghi rừ thửa đất của ai, sử dụng làm gì, kích thước bao nhiêu trên cơ sở đo
đạc thực địa, đo đạc cụ thể. Trong thời kỳ này nhà Nguyễn đó ban hành bộ luật thứ hai
của nước ta mang tên Hoàng Việt Luật Lệ (gọi là Luật Gia Long). Trong bộ luật này
có 14 điều nhằm điều chỉnh quan hệ về nhà đất và thuế lúa. Tinh thần là xác định

quyền tối thượng của nhà vua đối với ruộng đất cả nước, trong đó chia ra đất công
quản và tư quản. Trên cơ sở này thuế lúa được thu rất triệt để cho ngân khố quốc gia.
Và còng trong thời kỳ này chế độ hạn điền được thực hiện lần thứ hai và nhà Nguyễn
đó thực hiện thành công việc khai khẩn đất hoang.
Như vậy, tuỳ theo chế độ chính trị và hồn cảnh lịch sử ở mỗi thời kỳ mà
quan hệ đất đai có sự khác nhau và ta thấy rằng đất đai ngày càng được quan tâm
hơn, các mối quan hệ đất đai, công tác quản lý đất đai ngày một rừ ràng cụ thể
hơn, chi tiết hơn.
1.3.3. Thời kỳ chế độ thực dân phong kiến giai đoạn trước năm 1945
Thực dân Pháp vừa bình định xong đó lo ngay đến vấn đề ruộng đất. Họ cấp
đất cho bọn tay sai và bán đất với giá rẻ mặt (10frăng/1 ha) vỡ thế đó tạo lờn chế độ
đại địa chủ ở nước ta. Thực hiện chính sách chia để trị, Pháp chia nước ta thành 3 kỳ,
lập Sở địa chính ở các kỳ, Ty địa chính ở các tỉnh và trưởng bạ ở các xó để phụ trách
điền địa.
Pháp đó tiến hành thành lập bản đồ địa chính với tỷ lệ 1/1000-1/4000 đối với
ruộng đất và dùng tỉ lệ 1/200-1/1000 ở đô thị.
Thực dân Pháp đó thực hiện chế độ cai trị về đất đai khác nhau ở mỗi kỳ.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




11

- Nam kỳ: Thành lập Sở địa chính, tiền hành làm bao đạc và lập biểu tính thuế.
Đến năm1930 đó đo đạc xong bản đồ giải thửa. Thực hiện tu chỉnh địa bộ thời Minh
Mạng và thực hiện lưu trữ ở phong quản lý địa bộ.
- Trung kỳ: Tiến hành đo đạc giản đơn để có căn cứ tính thuế. Ngày 26/4/1930
Khâm sứ Trung kỳ ban hành Nghị định số 1385 lập sổ bảo tồn điền trạch sau đổi thành

Sở quản thủ địa chính .
- Bắc kỳ: Tiến hành lập bản đồ bao đạc và thành lập bản đồ địa chính chính quy.
Đồng thời lập lược đồ giản đơn nhanh chóng nắm bắt được diện tích đất đai. Mở lớp
đào tạo trên 6000 thư ký đạc điền đồng thời quy định chuyển dịch ruộng đất phải nộp
lệ phí theo quy định.
1.3.4. Giai đoạn từ năm 1945 đến năm 1975
* Dưới thời này kế thừa và tồn tại 3 chế độ quản thủ điền địa trước đây.
- Tân chế độ điền thổ: Theo sắc lệnh 1925 chế độ điền thổ được đánh giá là chắt
chẽ và có hiệu quả nhất thời Pháp thuộc. Hệ thống hồ sơ thiết lập theo chế độ này
gồm: bản đồ giải thửa, sổ điền thổ ghi rõ diện tích, nơi toạ lạc, giáp ranh, biến động
tăng, giảm, tên chủ sở hữu, sổ mục lục lập theo tên chủ ghi số hiệu tất cả các thửa đất
của mỗi chủ. Toàn bộ tài liệu trên lập thành hai bộ lưu tại ty điền địa và xã sở tạ. Chủ
sở hữu mỗi lơ đất được cấp một bằng khốn điền thổ.
- Chế độ quản thủ điền địa.
+ Theo chế độ này phương pháp đo đạc rất đơn giản, các xã có thể tự đo vẽ lược
đồ kết thúc hồ sơ gồm: sổ điền bộ lập theo thứ tự thửa, mỗi trang sổ lập 5 thửa; sổ điền
chủ lập theo chủ sở hữu, mỗi chủ một trang; sổ mục lục tên chủ để tra cứu. Hồ sơ còng
lập thành hai bộ lưu tại Ty địa chính và xã sở tại.
Đánh giá chung về các hệ thống hồ sơ địa chính của các chế độ trước.
Qua việc thực hiện công tác lập hồ sơ địa chính của các chế độ trước ta có thể
rút ra một số kết luận sau:
+ Bất kỳ một chế độ xã hội nào, công tác hồ sơ địa chính đều hết sức cần thiết
và bức bách. Và cơng tác này trong thời kỳ trước mục đích chủ yếu là nắm chắc tình
hình sử dụng đất phục vụ cho việc tính thuế và tạo cơ sở pháp lý bảo đảm quyền lợi
cho chủ sở hữu.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

12

+ Tuỳ từng điều kiện hoàn cảnh lịch sử mà áp dụng nhiều chế độ quản lý và sử
dụng nhiều loại hồ sơ khác nhau để phục vụ mục tiêu UBND từng thời kỳ đồng thời
xây dựng hệ thống hồ sơ địa chính thống nhất. Qua các thời kỳ này ta thấy rằng cơng
tác hồ sơ địa chính ln được chú trọng xác định quyền sở hữu của yêu cầu pháp lý hồ
sơ ngày càng chặt chẽ.
+Trong chế độ cũ có nhiều chủng loại hồ sơ và xu hướng chung là hệ thống hồ
sơ ngày càng nhiều tài liệu. Điều đó chứng tỏ lịch sử sử dụng đất phức tạp và tình
trạng ngày càng sử dụng đất mang mún ở Việt Nam.
1.3.5. Giai đoạn từ năm 1975 đến năm 1986
Sau Cách mạng tháng 8/1945- 1979:
- Sau cải cách ruộng đất, chính quyền Cách mạng tịch thu ruộng đất của địa
chủ chia cho dân nghèo, tiếp đó là phong trào làm ăn tập thể ruộng đất tập trung
vào các xã.
- Trong thời gian này Nhà nước chưa có một văn bản pháp lý nào làm cơ sở cho
công tác đăng ký đất đai lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Hệ thống tài liệu đất đai chủ yếu là bản đồ giải thửa đo đạc thủ công bằng thước dây,
bàn đạp cải tiến và sổ mục kê kiêm thống kê ruộng đất.
- Trong đó thơng tin về tên chủ sử dụng và tên người sử dụng đất trên sổ sách
chỉ phản ánh theo hiện trạng không truy cứu đến cơ sở pháp lý và lịch sử sử dụng đất.
Nhiệm vụ chủ yếu trong giai đoạn này là tổ chức cuộc thanh tra về đất để Nhà nước
quản lý chặt chẽ diện tích đất đai phục vụ cho việc phát triển nông nghiệp, xây dựng
các hợp tác xã.
1.3.6. Từ năm 1980 đến sau khi có Luật đất đai năm 1986:
Sau khi Hiến pháp 1980 ra đời quy định hình thức sở hữu đất đai Nhà nước
quan tâm tới công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ngày
1/7/1980 Chính Phủ có quyết định 201/CP về công tác quản lý đất đai trong cả nước,
Chỉ thị 299/TTG ngày 10/11/1980. Thực hiện yêu cầu này Tổng Cục quản lý ruộng đất
ban hành văn bản đầu tiên quy định: thủ tục đăng ký thống kê ruộng đất

Việc ban hành các văn bản đã tạo cơ sở pháp lý cho việc đăng ký đất đai, lập hệ
thống hồ sơ. Tuy nhiên, trong thực hiện công tác đăng ký đất đai cịn tồn tại nhiều
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




13

vướng mắc chưa giải quyết được: do chất lượng hệ thống hồ sơ thiết lập theo Chỉ thị
299/TTG còn nhiều tồn tại, hệ thống chính sách đất đai đang trong qúa trình đổi mới.
1.3.7. Giai đoạn từ năm 1987 đến 1993
Năm 1987 Chính phủ ban hành luật đất đai đầu tiên.
1.3.8 Giai đoạn năm 1993 đến 2003
Sự ra đời của Luật đất đai năm 1993 đã tạo ra những thay đổi lớn trong công tác
quản lý và sử dụng đất đai, ví dụ như: ruộng đất được giao ổn định lâu dài cho các hộ
gia đình, cá nhân; đất đai có giá trị; người sử dụng đất được hưởng các quyền chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất…Với những
thay đổi đó cơng tác đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất ngày càng trở lên bức bách. Do vậy các cấp chính quyền, các địa phương
phải coi trọng, tập trung chỉ đạo công tác đo đạc bản đồ, lập hồ sơ địa chính.
1.3.9. Giai đoạn năm 2003 đến năm 2013
Luật đất đai năm 2003 được Quốc hội thơng qua và bắt đầu có hiệu lực thi hành
từ ngày 01/7/2004, quy định chặt chẽ và chi tiết công tác quản lý nhà nước về đất đai
(13 nội dung so với 7 nội dung của Luật cũ). Tháng 11/2004, Chính phủ ban hành
Nghị định số 181 hướng dẫn chi tiết thi hành Luật đất đai. Công tác lập, chỉnh lý, quản
lý hồ sơ địa chính hướng dẫn cụ thể trong Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT ngày
01/11/2004. Tuy nhiên trong quá trình quản lý đất đai xuất hiện nhiều bất cập, ngày
02/8/2007 Bộ Tài Nguyên & Môi Trường ban hành Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT
thay thế Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT.

1.3.10. Giai đoạn năm 2013 đến nay
Luật đất đai năm 2013 ra đời đánh dấu những chuyển biến mới trong công tác
quản lý Nhà nước về đất đai. Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều
của luật đất đai năm 2013. Ngày 29/11/2013, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai năm
2013, Luật này sẽ có hiệu lực kể từ 01/7/2014. So với Luật Đất đai năm 2003, Luật
Đất đai năm 2013 có 14 chương với 212 điều, tăng 7 chương và 66 điều, đã khắc phục,
giải quyết được những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật đất đai
năm 2003. Ngày 15/5/2014 chính phủ ban hành nghị định 43/2014 NĐ-CP quy định

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




14

chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai và Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày
19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Mơi trường quy định về hồ sơ địa chính.
1.4. Sự cần thiết của công tác cập nhật chỉnh lý biến động và quản lý hồ sơ địa chính
- Hình thức chỉnh lý hồn thiện hồ sơ địa chính
+ Chỉnh lý bản đồ.
+ Chỉnh lý hoàn thiện sổ bộ địa chính:
+ Sổ theo dõi biến động
+ Sổ cấp GCNQSDĐ
+ Sổ địa chính
+ Sổ mục kê
1.5. Cơ sở pháp lý
* Trước năm 2013
Hồ sơ địa chính là một thành phần quan trọng của hệ thống thông tin đất đai,
được Nhà nước thiết lập và quản lý theo các căn cứ pháp lý cụ thể sau:

- Luật đất đai năm 1993 ban hành ngày 14/7/1993, sau đó có sửa đổi, bổ sung
năm 1998, 2001.
- Nghị định 88/CP ngày 17/8/1994 của Chính Phủ về quản lý và sử dụng đất đô
thị.
- Nghị định 60/CP ngày 5/7/1994 và nghị định 45/CP ngày 3/8/1996 (bổ sung
cho nghị định 60/CP) của Chính Phủ về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở
khu vực đơ thị.
- Nghị định 61/CP ngày 5/7/1994 của Chính Phủ về mua bán nhà ở tại đô thị.
- Nghị định 68/2001/NĐ-CP ngày 1/10/2001 của Chính Phủ về quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất đai.
- Công văn 647 CV/ĐC ngày 31/5/1995 của Tổng cục Địa chính: hướng dẫn thực
hiện một số điểm của Nghị định 60/CP.
- Công văn 1427/CP/ĐC ngày 13/10/1995 của Tổng Cục Địa Chính: hướng dẫn
xử lý một số vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Thơng tư 346/1998 ngày 16/3/1998 của Tổng Cục Địa Chính: hướng dẫn thủ
tục đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thông tin – ĐHTN




15

- Quyết định 499 QĐ/ĐC/1995 của Tổng Cục Địa Chính ban hành mẫu sổ địa
chính, sổ mục kê đất, sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Quyết định 201 QĐ/ĐKTK ngày 14/7/1989 của Tổng Cục quản lý ruộng đất
quy định việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Thông tư 1990/2001/TT-TCĐC ngày 30/11/2001 của Tổng Cục Địa Chính:
hướng dẫn đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất.- Luật Đất đai ban hành ngày 26 tháng 11 năm 2003.

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về
thi hành Luật Đất đai.
- Nghị định số 91/2002/NĐ-CP ngày 11 tháng 1 năm 2002 của Chính phủ quy
định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Bộ Tài nguyên và Môi
trường.
- Thông tư 348/1998/TT-TCĐC và thông tư số 1990/2001/TT-TCĐC ngày 30
tháng 11 năm 2001 của Tổng cục địa chính về việc hướng dẫn đăng ký đất đai, lập hồ
sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT ngày 1 tháng 11 năm 2004 và thông tư số
09/2007/TT-BTNMT ngày 02 tháng 8 năm 2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường
hướng dẫn việc lập về việc lập, chỉnh lý và quản lý hồ sơ địa chính.
- Các sổ sách, bằng khoán điền thổ, sổ mục kê, bản đồ do chế độ trước để lại.
* Sau năm 2013
- Luật Đất đai năm 2013 có hiệu luật từ ngày 01 tháng 7 năm 2014.
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2013 của Chính phủ quy
định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2013 của Chính phủ quy
định về thu tiền sử dụng đất.
- Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2013 của Chính phủ
quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2013 của Chính phủ quy
định về giá đất.
- Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 1 năm 2017 của Chính phủ quy
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN