Thực trạng quản lý rủi ro trong quản lý bất động sản ở Việt Nam

Thực trạng quản lý rủi ro trong quản lý bất động sản ở
Việt Nam.
I.

Thị trường quản lý bất động sản ở Việt Nam.
Từ năm 2000 trở về trước, những tòa cao ốc, văn phòng cho thuê
đầu tiên đều rơi vào tình trạng thua lỗ triền miên do thiếu khách thuê. Toà
nhà 63 Lý Thái Tổ (Hà Nội) tọa lạc ở địa thế trung tâm gần nhà hát
lớncũng chung hoàn cảnh, do đó là thời điểm của cuộc khủng hoảng tài
chính Châu á. Nhiều nhà đầu tư nước ngoài rút khỏi thị trường VN, hoặc
bỏ dở các dự án đang triển khai.Nhưng từ 3 năm trở lại đây, toà nhà 63 Lý
Thái Tổ với 7.000 m2 đã lấp kín 100% bởi những khách hàng lớn như
Ngân hàng thế giới, Quỹ tiền tệ quốc tế... Giá cho thuê của toà nhà này
đứng đầu bảng trong toàn bộ các toà cao ốc tại VN. Khơng riêng gì đối với
tịa nhà 63 Lý Thái Tổ, tất cả các tòa cao ốc mới xây dựng trong vài năm
nay đều đã cho thuê 80 - 90% diện tích. Giám đốc điều hành Tập đồn CB
Richard Ellis Việt Nam, công ty chuyên cung ứng dịch vụ địa ốc hàng đầu,
cho biết: Thị trường cho thuê bất động sản gồm trung tâm thương mại, văn
phòng và căn hộ cao cấp tại cả 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP HCM đang
rất sôi động. Tại Hà Nội, tòa nhà Vincom City Tower (sắp được đưa vào
hoạt động ngày 18/11 tới) đã cho thuê được 70% diện tích, tòa nhà Ocean
Park mới được đưa vào sử dụng đã có 92% diện tích được th, dự án
Ocean Park do một công ty Đài Loan triển khai đã bán hết gần 200 căn hộ
trong vòng 60 ngày. Tại TP HCM, trung tâm thương mại, văn phịng An
Đơng vừa được khai trương ngày 4/10, các dự án đang triển khai xây dựng
như Landcaster, HBT Court cũng đã được phủ kín. Hệ số sử dụng văn
phòng loại A tại Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh đều đạt trên 90%. Hệ
số sử dụng văn phòng loại B là 74%. Trong thời gian trung và ngắn hạn, thị


trường văn phịng loại B đang tỏ ra có ưu thế, giá thuê cũng dễ chịu hơn do

hiện đang có nhiều nguồn cung.
Nguyên nhân chính làm cho thị trường cho th BĐS nóng lên
chính là do tốc độ phát triển kinh tế trong nước đạt mức cao và đầu tư nước
ngoài phát triển. Kinh tế thế giới cũng đạt mức tăng trưởng khả quan trong
vài năm nay. Thêm vào đó là do nhu cầu về căn hộ, văn phòng cho thuê ở
các thành phố lớn đang phát triển với tốc độ cao, trong khi nguồn cung còn
hạn chế. Mặt bằng giá thuê văn phòng loại A ở Hà Nội dao động khoảng
25 USD/m2, bao gồm cả phí quản lý, bảo đảm an ninh, đỗ xe... Mức giá cụ
thể còn tùy từng tòa nhà và từng khách hàng cụ thể. Đây cũng là một bí
mật kinh doanh của Cty quản lý các cao ốc. Mức giá cho thuê ở TP HCM
cũng tương tự như ở Hà Nội. Cao ốc cho thuê phải có vị trí trung tâm,
thuận lợi. Mặc dù, giá đất tại Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh ln ở
mức rất cao, nhưng theo tính tốn của các nhà đầu tư thì chênh lệch giữa
giá cho thuê với giá thành đầu tư vẫn cho mức lợi nhuận cao. Nắm bắt cơ
hội này, nhiều nhà đầu tư nhảy vào kinh doanh địa ốc. Theo đánh giá của
ông Nguyễn Phùng Thăng - Giám đốc điều hành toà nhà 63 Lý Thái Tổ,thị
trường văn phòng cho thuê đang ở thời điểm tốt và sẽ còn tốt lên trong
những năm tới.
Chesterton (Anh) nhận thấy tiềm năng kinh doanh bất động sản ở
VN rất lớn nên đã quyết định đầu tư từ cách đây hơn 5 năm. Dining &
Associates của một nhà đầu tư cá nhân từng làm việc cho Chesterton nhảy
ra hoạt động độc lập. Cịn CB Richard Ellis Vietnam, có cơng ty mẹ ở Mỹ
cũng nhanh chóng ra mắt tại TP HCM từ năm ngối.
Các cơng ty này đều giành được hợp đồng độc quyền tiếp thị kinh
doanh và quản lý các cao ốc cao cấp như Lancaster tại quận 1 TP HCM,
Metropole Sofitel, EverFortune, Vincom Hà Nội... với mức phí quản lý khá


cao. Mỗi cơng ty lại có cách thu phí khác nhau tuỳ đối tượng khách hàng.
CB Richard Ellis thu theo tháng, cộng thêm khoản tiền thưởng phụ trội nếu

công suất cho thuê lớn, Chesterton sau một thời gian áp dụng mơ hình trên
nay chuyển sang thu phí theo doanh thu của các tịa nhà.
Trao đổi với VnE, ơng Richard Leech, Giám đốc chi nhánh CB
Richard Ellis Hà Nội, cho biết do yêu cầu rất cao của các chủ cao ốc về
chất lượng quản lý, ngoài các chuyên gia điều hành từ cơng ty mẹ sang, các
cơng ty có tuyển nhân viên VN nhưng đều phải đưa đi đào tạo lại ở nước
ngoài. Theo giới kinh doanh bất động sản, nhân lực thiếu kinh nghiệm
chính là điểm yếu mà các cơng ty VN chưa thể khắc phục được và đành
chịu nhường sân cho các đối thủ nước ngoài.
Chủ dự án một tồ nhà lớn (100% vốn VN) vừa khởi cơng tại TP
HCM cũng cho biết ngoài lý do đảm bảo chất lượng quản lý cao, Hội đồng
quản trị chọn công ty quản lý bất động sản nước ngoài bởi tâm lý của cả
khách tây và ta đều thích như vậy. "Khi trưng biển toà nhà do một doanh
nghiệp Mỹ hay Anh quản lý, khách hàng dường như tin tưởng và muốn
thuê hơn là việc chọn một công ty VN", ông giải thích.
Theo nhận định của ơng Richard Leech, với tốc độ tăng trưởng
kinh tế trên 7% như mấy năm gần đây, VN sẽ có nhiều dự án đầu tư xây
dựng cao ốc văn phòng và căn hộ cao cấp, thị trường quản lý bất động sản
do đó có rất nhiều tiềm năng. Tuy nhiên, các chuyên gia kinh tế cho rằng,
sự thiếu vắng những công ty quản lý bất động sản chuyên nghiệp trong
nước với giá phải chăng sẽ là một cản trở lớn đối với sự phát triển các
chung cư Việt Nam nói riêng và thị trường địa ốc của Việt Nam trong
tương lai.

II. Thực trạng quản lý bất động sản.


Đây là xu hướng phát triển bất động sản phổ biến trên thế giới,
nhưng trên thực tế cịn rất ít được áp dụng tại Việt Nam. Những khu đô
thị mới, những tồ cao ốc văn phịng và căn hộ cao cấp đã và đang mọc

lên hàng loạt ở Hà Nội và Tp.HCM, thị trường quản lý tồ nhà có vẻ đang
mở rộng cửa đối với các công ty quản lý bất động sản.
Tuy nhiên, hiện có rất ít những dự án mới dám bỏ tiền ra thuê các
công ty quản lý (trừ những tồ cao ốc văn phịng và căn hộ cao cấp có
vốn đầu tư nước ngồi).
Mơ hình quản lý chủ yếu hiện nay ở Việt Nam là chủ đầu tư
thường kiêm ln cơng tác quản lý tồ nhà hay khu đô thị. Song theo ông
Nguyễn Xuân Đạo, Giám đốc Cơng ty Vietnam Properties, mơ hình chủ
đầu tư trực tiếp quản lý khơng duy trì được chất lượng và danh tiếng tồ
nhà một cách bền vững bằng các cơng ty quản lý chuyên nghiệp.
Kinh nghiệm ở nước ngoài cho thấy, việc quản lý các khu đô thị
được tiến hành rất bài bản và chu đáo. Cụ thể, các công ty quản lý sẽ
cùng bắt tay lập dự toán với chủ đầu tư, xem xét khu đất, tham gia vào
việc lập báo cáo khả thi, xây dựng mơ hình và đưa ra kế hoạch quản lý.
“Hiện nay, hầu hết các khu đô thị của Việt Nam đầu tư chưa được bài
bản. Nhìn chung, các cơng ty của Việt Nam chưa đánh giá đúng mức tầm
quan trọng của công việc quản lý tồ nhà văn phịng và nhà ở”.
Nhưng xét về thực lực, khơng phải chủ đầu tư nào cũng có thể th
cơng ty quản lý tồ nhà, vì phải mất một khoản phí quản lý khơng nhỏ.
Nhưng khi chủ đầu tư chịu móc “hầu bao” thì hầu như các hợp đồng quản
lý lại rơi vào tay các công ty nước ngồi có uy tín lớn như Chesterton
Petty Vietnam, CB Richard Ellis và Dinning & Associates, trong khi các
công ty Việt Nam hầu như vắng bóng trong lĩnh vực này. Chủ đầu tư của
các toà nhà thường muốn trương biển hiệu của các cơng ty này, vì uy tín
và thương hiệu của họ đã được thiết lập trên thị trường thế giới.


Đối với các tòa cao ốc, dịch vụ quản lý hết sức quan trọng. Đơn vị
quản lý hết sức quan trọng. Đơn vị quản lý sẽ đảm bảo nhiệm vụ bảo trì,
bảo quản, bảo vệ để giúp cho các hoạt động diễn ra trong tịa cao ốc ln

vận hành một cách tốt nhất. Chi phí cho dịch vụ quản lý tại các tòa nhà
cao ốc văn phòng ở TP.HCM hiện nay dao động từ 3 – 5 USD/m2/tháng.
Bên cạnh việc đảm bảo vận hành tốt các hệ thống máy móc (như thang
máy, máy lạnh, điện, nước, vệ sinh ...), đơn vị quản lý còn phải đảm bảo
bộ mặt tòa cao ốc ln được chăm chút, sạch đẹp. Đây cũng chính là lý
do vì sao nhiều người cho rằng giá trị của tịa cao ốc sẽ tăng lên nếu có
được dịch vụ quản lý tốt. Và để có được dịch vụ quản lý tốt thì cần phải
có các đơn vị chun nghiệp. Hiện nay, hầu hết các tòa cao ốc trên địa
bàn TP.HCM đều được quản lý bởi các doanh nghiệp nước ngoài như
Chesterton, Dining and Associater và CB Richard Ellis.
Việc quản lý bất động sản nói chung tại Việt Nam chỉ được thực
hiện theo nguyên tắc thụ động, giữ ở mức độ tối thiểu cho các hoạt động
hành chính kinh tế và kỹ thuật, ví dụ như kiểm kê các tài sản, soạn thảo
và ghi chép các hợp đồng, thu tiền th, tính tốn chi phí, tổ chức tu sửa
và bảo quản ... Điều đó có nghĩa là nhà quản lý chỉ cố gắng, dù không
phải lúc nào cũng rõ ràng, giảm đến mức tối thiểu chi phí liên quan đến
việc duy trì cơng trình trong tình trạng hiện tại. Ngày nay theo phong
cách đặt vấn đề hiện đại trong việc quản lý bất động sản đòi hỏi nhà quản
lý phải nỗ lực nhiều hơn rất nhiều. Nó hướng tới mục tiêu đạt được
những kết quả sử dụng cao hay tạo thu nhập ổn định trong tương lai xa.
Dưới ảnh hưởng của những sự phát triển nhanh nền kinh tế, ngày nay
người ta mong đợi từ nhà quản trị không chỉ kiến thức quản lý hành
chính, hiểu biết thơng thạo về kỹ thuật, luật pháp và kinh tế theo điều
kiện hiện có của cơng trình, mà cịn phải có kiến thức và kinh nghiệm liên
quan đến những nhu cầu thay đổi liên tục của người sử dụng, hiểu biết


những chu kỳ của nền kinh tế, điều kiện của thị trường và kinh tế không
gian.
Quản lý nhà cao tầng VN: Phần lớn chưa được tự động hóa. Nhà

cao tầng thường được phân loại theo mục đích sử dụng. Đó là, văn phịng,
ngân hàng, cơng ty bảo hiểm; các tịa nhà hành chính cơng cộng; cơng ty
dược phẩm, bệnh viện; nhà ga, sân bay; chung cư, khách sạn, nhà hàng;
trường đại học, phổ thông; trung tâm điện thoại, thông tin, truyền hình,
nhà máy điện... Và tương ứng với mỗi loại nhà cao tầng đều phải có hệ
thống quản lý nhà cao tầng tự động hóa BMS (Building Management
System) phù hợp với mục đích sử dụng. Ở Việt Nam, khoảng 90% trong
tổng số nhà cao tầng thơng thường có hệ thống cơ sở hạ tầng tối thiểu
như hệ thống cấp – thốt nước, điện, báo cháy... Có khoảng 50% tịa nhà
cao tầng được trang bị hệ thống điều hòa tập trung, hệ thống bảo vệ và
báo cháy, báo động xâm nhập và giám sát bằng camera nhưng chưa có hệ
thống BMS. Tất cả thiết bị của hệ thống điều hòa, báo cháy... được điều
khiển riêng biệt, không thể trao đổi thông tin với nhau, khơng có quản lý
và giám sát chung, cịn phần quản lý điện năng thì ở mức thấp nhất.
Khoảng 30% nhà cao tầng có trang bị hệ thống điều hòa tập trung, hệ
thống điều hòa tập trung, hệ thống bảo vệ và báo cháy, hệ thống báo động
xâm nhập và giám sát bằng camera có trang bị hệ thống BMS. Tất cả thiết
bị của hệ thống điều hòa, báo cháy được điều khiển riêng biệt và tích hợp
từng phần. BMS cho phép trao đổi thông tin, giám sát giữa các hệ thống,
quản lý tập trung và quản lý điện năng ở mức cao. Nhưng hiện nay, tất cả
các tòa nhà cao tầng này đều chưa được trang bị hệ thống quản lý tịa nhà
thơng minh với các hệ thống điều hòa, báo cháy... được điều khiển tập
trung, tương tác bởi hệ BMS. Một hệ thống được tích hợp đầy đủ hệ
thống thông tin, truyền thông và tự động hóa văn phịng. Đây cịn gọi là
các tịa nhà hiệu năng cao, tịa nhà xanh, tịa nhà cơng nghệ cao, tịa nhà
có những chức năng đặc biết như bệnh viện, cơ quan Trung ương, nhà


Quốc hội... Như vậy, phần lớn việc quản lý nhà cao tầng ở VN chưa được
trang bị hệ thống BMS nên xét về mặt chất lượng và hiệu năng sử dụng

thì chưa đạt yêu cầu của đồ thị hiện đại. Hiện các tịa nhà tối thiểu đều có
hệ thống cung cấp nước nhưng do chưa được trang bị hệ thống BMS và
tiết kiệm điện năng nên tiền điện thường phải chi nhiều hơn. Nếu xét về
mặt kinh doanh thì các nhà cao tầng khơng trang bị BMS sẽ khơng có
tính cạnh tranh, rất dễ thua lỗ.
Tuy nhiên, ở Việt Nam cũng đã xuất hiện các cao ốc sử dụng hệ
thống quản lý BMS. Điển hình là Trung Tâm Thương mại Zen Plaza,mọi
hoạt động trong tòa nhà 16 tầng này đều được kiểm sốt chặt chẽ từ
phịng điều kiển trung tâm. Trong phịng, 35 màn hình lớn liên tục theo
dõi tất cả sinh hoạt đang diễn ra tại các tầng. Mọi trục trặc liên quan đến
kỹ thuật, an toàn đều được dễ dàng phát hiện để kịp thời xử lý. Phòng
điều khiển trung tâm này cũng theo dõi, xử lý cả việc vận hành các thiết
bị điện chính, hệ thống điều hịa khơng khí, hệ thống thơng tin liên lạc
trong tồn bộ tòa nhà... Theo bà Triệu Thị Hương Giang – Phó tổng Giám
Đốc, vì là trung tâm thương mại, lượng khách hàng và hàng hóa nhiều
nên vấn đề an tồn, đặc biệt là cháy nổ, rất được chú trọng. Dù vậy, với
tòa nhà Zen Plaza được xây dựng cách đây 10 năm, công nghệ quản lý
chỉ mới dừng lại ở mức độ kiểm sốt. Theo Cơng ty Tư vấn xây dựng
Meinhardt Việt Nam, đối với các cao ốc quy mô lớn đang mọc lên hiện
nay, mức độ quản lý được nâng cao hơn. Ông Mark Cottingham, Giám
đốc thiết kế dịch vụ cao ốc, cho biết nhiều cao ốc tại TP.HCM hiện đã
ứng hụng hệ thống quản lý BMS không chỉ dừng lại ở mức độ kiểm sốt
tịa nhà trên thế giới. Hệ thống BMS không chỉ dừng lại ở mức độ kiểm
sốt tịa nhà mà cịn tự động điều khiển phần lớn các hệ thống trong cao
ốc. Thông qua hệ thống máy vi tính, phần mềm ứng dụng, các bộ phận
cảm biến... sẽ tương tác với các hệ thống cơ điện khác trong tòa nhà để
vận hành chúng, cũng như kiểm sốt q trình hoạt động, hỏng hóc, thời


gian bảo trì, sửa chữa... Tùy theo mức độ phức tạp của hệ thống, thiết bị

cơ điện, mức độ vận hành mà nhà tư vấn sẽ lựa chọn giải pháp BMS phù
hợp.

III.

Quản lý rủi ro trong quản lý bất động sản, thực trạng và
nguyên nhân.
(Dân trí) - Chiều 28/12/2007, đúng vào giờ cao điểm mua sắm tại
Trung tâm thương mại Parkson, đường Lê Hồng Phong, quận Ngơ Quyền
(TP Hải Phịng), tồn bộ diện tích trần khoảng 700m2 bằng thạch cao ở
khu vực tầng 3 của trung tâm bất ngờ sập xuống.
Mặc dù sự cố không gây thiệt hại về người nhưng đã gây hoảng loạn
cho hàng trăm khách hàng đang mua sắm tại đây.
Chiều qua, 30/12, anh Nguyễn Trần Sơn - cán bộ quản lý trung tâm khẳng định: “Nguyên nhân của sự cố trên là do trong quá trình thi công lắp
đặt hệ thống camera, nhân viên kỹ thuật đã khơng tính chính xác khả năng
chịu lực của vách trần được làm bằng nhiều tấm nhỏ thạch cao. Trong khi
khoan lắp camera, trần nhà đã kéo nhau đổ xuống theo kiểu domino”.
Theo anh Sơn, đây là sự cố nhỏ, không gây hậu quả nghiêm trọng.
“Ngay sau khi sự cố xảy ra, trung tâm đã nhanh chóng khắc phục để sớm đi
vào kinh doanh, phục vụ khách hàng...”, anh này cho biết thêm.
Tuy nhiên, theo tin từ TTXVN, nhiều người dân có mặt khi sự cố xảy
ra cho rằng cách giải thích của anh Sơn chưa chính xác. Thực chất là tồn
bộ diện tích trần nhà nói trên đã tự sập xuống chứ không do tác động nào
cả.
Sáng ngày 29/11/2008, nhân viên FPT Capital vô cùng ngạc nhiên khi
thấy một tấm trần tơi tả vương vãi trên sàn nhà công ty FPT Capital, tầng


12, tồ nhà FPT Cầu Giấy. Tính đến thời điểm này, đây là vụ sập trần thứ
hai ở FPT trong năm nay.

Vụ sập trần được xác định xảy ra vào giữa đêm nên khơng gây thiệt
hại gì đáng kể về người và vật chất tại FPT Capital.
Tại hiện trường, một tấm trần Daiken có diện tích 1m x 0.6m đã sụp
xuống nham nhở, nước chảy tong tỏng từ chỗ trần rơi xuống sàn vinyl
khiến cho nhân viên FPT Capital phải lấy xô ra hứng. Ngay sau khi nhận
được tin báo, đại diện Ban quản lý cơng trình của tồ nhà FPT Cầu Giấy cơng ty FPT Land, đã có mặt tại hiện trường.
Anh Hướng NN, cán bộ phụ trách hệ thống kỹ thuật của Ban quản lý
cơng trình tồ nhà FPT Cầu Giấy, cho biết: “Nguyên nhân được xác định là
do van điện từ yrong điều khiển hệ BMS của hệ thống điều hồ tại văn
phịng FPT Capital bị lỗi, gây ra rò rỉ nước vào tấm trần. Sau một thời gian
ngấm

nước,

tấm

trần

bị

mủn

ra,

co

lại

và

gây

sập”.

Van điện từ của hệ thống điều hồ có tác dụng điều chỉnh lượng nước đi
vào FCU để điều khiển nhiệt độ. Hệ thống van này do FPT IS lắp đặt, nằm
trong

gói

thầu

BMS,

hệ

thống

quản

lý

tồ

nhà

FPT.

Thực tế, trừ những tấm trần trong toilet, toàn bộ những tấm trần ở toà nhà
FPT Cầu Giấy đều không chịu được nước, dễ dàng bị mủn ra khi gặp nước.

Những tấm trần này được làm bằng sợi khống, rất mỏng và nhẹ; mỗi tấm
nặng khơng đến… 1 lạng.“Với ưu điểm là nhẹ, các tấm trần khi bị sập
khơng gây ra thiệt hại lớn về tính mạng con người và tài sản vật chất. Nếu
có sập do bị ngấm nước, cùng lắm nó cũng chỉ làm bẩn văn phịng”, anh
DũngNV3, cán bộ kỹ thuật Ban quản lý cơng trình tồ nhà FPT Cầu Giấy,
cho biết và nói thêm tấm trần sợi khống được chọn để thi cơng chính là
nhờ ưu điểm này.
Tuy nhiên, khi được hỏi về khả năng xảy ra những trường hợp tương
tự, anh HướngNN cũng thẳng thắn: “Đã là hệ thống kỹ thuật thì khơng thể


nói trước được dù đã có nghiệm thu. Trong quá trình sử dụng, phát hiện ra
lỗi nào, chúng ta sẽ khắc phục lỗi đó”.
Anh Hướng NN khuyến cáo: “Khi thấy vết ố vàng trên trần, hãy gọi
quản lý toà nhà đến kiểm tra, vì có khả năng trần bị thấm nước. Đừng đợi
cho nó mủn ra và sập xuống”.FPT IS đã cho người đến khắc phục van bị
lỗi vào ngay sáng thứ Năm, 29/11; tấm trần mới cũng đã được thay.Toà
nhà FPT được khai trương nội bộ vào ngày 13/09/2007 và các đơn vị bắt
đầu chuyển về làm việc tại toà nhà FPT Cầu Giấy từ ngày 25/09.
Đây là sự sập trần thứ hai tại FPT. Vụ sập trần thứ nhất xảy ra tại FPT
Distribution ở nhà A1, Khu ngoại giao đồn Vạn Phúc vào ngày 26/09,
khơng gây thiệt hại nào về người nhưng làm hỏng một số đồ dùng văn
phòng và gây tâm lý hoang mang cho các cán bộ nhân viên FPT
Distribution.
Nhận xét:
Công tác quản lý rủi ro còn rất nhiều hạn chế, khi xảy ra các sự cố nhà
quản lý thường đưa ra những lời giải thích mù mờ thiếu thuyết phục, hoặc
là đưa ra những lời nói chung chung.

IV.

Kinh nghiệm quản lý rủi ro trong các ngành khác.
1. Quản lý rủi ro trong đầu tư bất đợng sản.
Ngồi hiểu biết về mức độ rủi ro cũng như tiềm năng lợi nhuận của
những công cụ đầu tư khác nhau, nhà đầu tư cần phải xác định được khả
năng chấp nhận rủi ro của bản thân cũng như có các phương thức thích
hợp để quản lý rủi ro.
Xác định mức rủi ro có thể chấp nhận


Khả năng chấp nhận rủi ro của nhà đầu tư phụ thuộc rất nhiều vào
điều kiện cá nhân và mục tiêu của mỗi người. Thái độ của nhà đầu tư đối
với rủi ro có thể bị ảnh hưởng bởi những nhân tố sau:
Tuổi đời
Nếu còn trẻ, còn nhiều thời gian phía trước để khắc phục những thua
lỗ tạm thời, nhà đầu tư có thể sẵn sàng chấp nhận mức độ rủi ro cao để
đổi lại mức lợi nhuận cao. Nhưng càng lớn tuổi, nhà đầu tư càng e ngại
đối với những khoản đầu tư có mức độ rủi ro cao. Và ở tuổi sắp nghỉ hưu,
họ chỉ tìm những cơ hội đầu tư ổn định với rủi ro thấp.
Các trách nhiệm phải gánh vác
Trách nhiệm có thể bao gồm các khoản nợ phải hồn trả, các chi phí
phải thanh tốn, và người thân phải nuôi nấng, phụng dưỡng. Trách
nhiệm càng cao, nhà đầu tư càng có khuynh hướng ít chấp nhận rủi ro.
Mục tiêu đầu tư
Khi đầu tư, nhà đầu tư có thể nhằm vào thu nhập định kỳ, tăng trưởng
vốn đầu tư hoặc kết hợp cả hai. Tùy thuộc vào mỗi mục tiêu lựa chọn mà
nhà đầu tư sẽ chấp nhận những mức độ rủi ro khác nhau.
Thời hạn để hoàn thành mục tiêu đặt ra
Thời hạn càng ngắn, mức độ rủi ro mà nhà đầu tư có thể chấp nhận sẽ
càng thấp.

Mức lợi nhuận mong muốn
Nếu muốn lãi nhiều thì nhà đầu tư phải chấp nhận rủi ro cao.


Đợ "bấp bênh" (uncertainty) có thể chấp nhận để đạt được mức lợi
nhuận mong muốn.
Nếu nghĩ rằng mình khơng chấp nhận nổi rủi ro ở mức độ nào đó, tốt
nhất nhà đầu tư nên chọn phương án an toàn hơn; tuy nhiên lợi nhuận
tiềm năng vì thế cũng sẽ thấp hơn.
Các khoản dự trữ cho tương lai
Nếu có dự trữ, nhà đầu tư sẽ mạnh dạn hơn khi đầu tư, hay nói cách
khác có thể chấp nhận rủi ro cao hơn.
Những phương thức đơn giản để quản lý rủi ro
a. Xem xét lại và thanh toán các khoản nợ
Trước khi nghĩ tới đầu tư, điều đầu tiên mà nhà đầu tư phải thực hiện
là xem xét lại và nếu cần hãy thanh tốn các khoản nợ của mình. Lý do
đơn giản là vì lãi suất đi vay thường khá cao, và không phải lúc nào lợi
nhuận đầu tư cũng cao hơn lãi suất đi vay. Ngoài ra, trong trường hợp đi
vay để đầu tư, nếu rủi ro xảy ra và khơng thể thu hồi được vốn, nhà đầu
tư rất có thể bị lâm vào tình cảnh vỡ nợ nếu khơng có những nguồn dự trữ
khác để trả nợ vay.
b. Chấp nhận rủi ro để hạn chế rủi ro
Rủi ro vẫn ln tồn tại dù nhà đầu tư làm gì với đồng vốn của mình đi
nữa, thậm chí cả khi khơng làm gì. Cất tiền trong nhà? Kẻ trộm vẫn có
thể viếng thăm hoặc tiền có thể mất vì hỏa hoạn. Gửi tiền ở quỹ tiết
kiệm? An tồn đó, nhưng bỏ lỡ cơ hội tăng trưởng đồng vốn về lâu dài.
Ngoài ra, lạm phát cũng sẽ làm cho đồng tiền bị mất giá nếu khơng có
cách nào để đồng tiền sinh lãi bằng hoặc cao hơn tỷ lệ lạm phát.

c. Đa dạng hóa các khoản đầu tư
Đầu tư cổ phiếu có thể đem lại lợi nhuận cao. Tuy nhiên, không nên
bỏ hết trứng vào một giỏ. Cần phải đa dạng hóa danh mục đầu tư vào các
khoản đầu tư khác nhau (trái phiếu, cổ phiếu, bất động sản, gửi ngân
hàng...); hoặc cũng có thể đa dạng hóa đầu tư vào các ngành khác nhau
như công nghệ thông tin, dược phẩm, hàng tiêu dùng... Tỷ lệ cụ thể từng
loại như thế nào phụ thuộc vào khả năng chấp nhận rủi ro, tuổi tác và
mục tiêu của mỗi nhà đầu tư.
d. Cân đối danh mục đầu tư
Tạo ra một danh mục đầu tư cân bằng thông qua việc đầu tư cả vào cổ
phiếu và trái phiếu. Theo kinh nghiệm của những người đi trước, tỷ lệ trái
phiếu trong danh mục đầu tư nên bằng với tuổi đời của nhà đầu tư. Ví dụ,
nếu nhà đầu tư 55 tuổi, tỷ lệ trái phiếu trong danh mục đầu tư của họ nên
là 55%.
e. Có tầm nhìn dài hạn
Thơng thường người ta hay khun nên nghĩ tới đầu tư như là một
cuộc chạy marathon, hơn là một cuộc chạy cự ly 100 mét. Những cơ hội
dài hạn sẽ cho phép nhà đầu tư có đủ thời gian khắc phục những khoản lỗ
ngắn hạn bằng tiềm năng lợi nhuận cao trong tương lai.
f. Đầu tư liên tục
Khi đầu tư một khoản lớn, nhà đầu tư sẽ cố gắng chọn thời điểm mua
tốt nhất, có nghĩa là khi giá thấp nhất. Tuy nhiên điều này chẳng dễ chút
nào. Do vậy, tiến hành đầu tư thường xuyên sẽ giúp nhà đầu tư dàn đều
giữa giai đoạn giá cao và giá thấp. Đây là một cách đa dạng hóa theo thời
gian.


g. Đầu tư vào một quỹ đầu tư
Đây là cách đơn giản nhất để giảm rủi ro đầu tư. Khi tham gia vào quỹ
đầu tư, tiền của các nhà đầu tư cá nhân được tập hợp lại thành một quỹ

lớn hơn để đầu tư vào rất nhiều công ty, nhiều lĩnh vực khác nhau, qua đó
đa dạng hóa danh mục đầu tư. Ngoài ra, nhà đầu tư cũng được hưởng lợi
từ hệ thống quản lý rủi ro chuyên nghiệp của công ty quản lý quỹ.
h. Đảm bảo rằng những khoản đầu tư vẫn đáp ứng các yêu cầu của
nhà đầu tư
Điều kiện cá nhân của nhà đầu tư có thể thay đổi và ảnh hưởng đến
khả năng chấp nhận rủi ro. Do vậy, nhà đầu tư cần phải định kỳ kiểm tra
và thay đổi cơ cấu danh mục đầu tư để đảm bảo các khoản đầu tư vẫn phù
hợp với mức độ chấp nhận rủi ro đã thay đổi.
Một số vấn đề về quản lý rủi ro dự án đầu tư xây dựng cơng trình:
Kinh nghiệm và thực tế của các nước cho thấy các vấn đề nêu trên có
thể giải quyết được bằng hệ thống quản lý rủi ro trong quá trình quản lý
dự án. Để quản lý rủi ro các dự án đầu tư xây dựng cơng trình, cần thực
hiện một số vấn đề sau:
- Thứ nhất, trong tồn bộ vịng đời dự án (ch̉n bị dự án, thực hiện
đầu tư xây dựng và các năm khai thác sử dụng dự án) cần nhận dạng đủ
rủi ro do mơi trường bên ngồi và nội tại dự án phù hợp với thực tế. Mỗi
giai đoạn triển khai dự án các rủi ro xảy ra cũng rất khác nhau. Từng mơi
trường tiềm ẩn nhiều rủi ro, các rủi ro có ảnh hưởng lẫn nhau cả trong và
ngoài dự án, rủi ro thay đổi theo thời gian. Do vậy việc nhận dạng rủi ro
cần thực hiện, cập nhật lại thường xuyên. Đặc biệt ở giai đoạn chuẩn bị


dự án để ra quyết định đầu tư cần phải nhận dạng đầy đủ các rủi ro có thể
xảy ra trong cả vòng đời dự án.
Giai đoạn thực hiện đầu tư xây dựng cơng trình xem xét các rủi ro ảnh
hưởng tới chi phí đầu tư xây dựng cơng trình. Giai đoạn vận hành, khai
thác dự án cần nhận dạng các rủi ro ảnh hưởng tới chi phí quản lý vận
hành dự án, các chí phí sản xuất, thu nhập hàng năm
(Dự án sản xuất kinh doanh).

Giai đoạn chuẩn bị dự án, rủi ro thường xảy ra liên quan tới vấn đề về
thông tin dữ liệu điều tra phục vụ tính tốn dự án, thời gian thực hiện q
trình ch̉n bị dự án, căn cứ pháp lý của dự án…Giai đoạn đầu tư xây
dựng rủi ro có thể xảy ra nhiều từ môi trường tự nhiên, thị trường xây
dựng, thủ tục hành chính pháp lý trong đầu tư và xây dựng, tổ chức và
thực hiện các công việc khảo sát, thiết kế, thi cơng xây dựng cơng trình…
Giai đoạn vận hành khai thác dự án rủi ro xảy ra ở mức độ phức tạp hơn,
phát sinh từ các môi trường ảnh hưởng trực tiếp tới các yếu tố thị trường
đầu vào, đầu ra, tổ chức quản lý sản xuất, duy trì hoạt động quản lý khai
thác dự án trong các năm phân tích hoạt động.
Những sai sót ở giai đoạn trước cũng là nguyên nhân phát sinh rủi ro ở
các giai đoạn sau của dự án. Các công cụ, kỹ thuật để nhận dạng rủi ro
cũng đa dạng, được sử dụng kết hợp từ các phương pháp phân tích hoạt
động, thống kê kinh nghiệm kết hợp dự báo, điều tra lấy ý kiến chuyên
gia… Kết quả nhận dạng rủi ro nhằm xác định nguồn gốc phát sinh, phạm
vi tác động, các dữ liệu liên quan tới khả năng tồn tại và phát triển các rủi
ro.
- Thứ hai, thực hiện đo lường, đánh giác tác động của rủi ro tới hiệu
quả đầu tư của dự án, khả năng thành công của dự án khi có tác động của
rủi ro. Như các phân tích nêu trên, với các dự án đầu tư xây dựng cơng
trình, đánh giá hiệu quả kinh tế - tài chính của dự án cần đặt trọng tâm
xem xét. Hiệu quả kinh tế - tài chính của dự án được xác định trên cơ sở


các chi phí đầu tư xây dựng cơng trình, chi phí vận hành, khai thác dự án,
thu thập của dự án. Các rủi ro tác động nhiều mặt và ảnh hưởng đến trực
tiếp tới các yếu tố này (Chất lượng giá cả, khả năng phục vụ, sức mua,
thời gian…). Do vậy đo lường, đánh giá tác động rủi ro tới hiệu quả dự
án là cơng việc phức tạp, nhìn chung phải kết hợp các phương pháp định
tính với các phương pháp định lượng. Các phương pháp định tính được

hình thành và phát triển đồng thời với sự phát triển của khoa học công
nghê, với sự hỗ trợ rất quan trọng của toán học, tin học như: lý thuyết về
toán xác suất thống kê, dự báo, phân tích, tổ hợp, các chương trình phần
mềm ứng dụng… Tuỳ thuộc vào khả năng áp dụng, điều kiện cụ thể của
dự án, dữ liệu dự báo thống kê và tính chất quy mơ của dự án để sử dụng
các phương pháp định lượng, cụ thể như: Phân tích các kịch bản để xác
định giá trị dự kiến (dạng bảng và dạng cây), phân tích độ nhạy có tính
xác suất, phân tích mơ phỏng… Bằng việc sử dụng phương pháp định
lượng để đánh giá rõ khả năng đạt được hiệu quả của dự án trong điều
kiện có tác động rủi ro. Kết quả đo lường rủi ro sẽ giải quyết một trong
những vấn đề phức tạp nhất trong quản lý rủi ro, đó là xác định rõ và thấy
trước các nguy cơ hoặc cơ hội có thể đạt được của dự án. Sơ đồ dưới đây
có thể minh hoạ cho q trình rủi ro đối với dự án đầu tư xây dựng cơng
trình.
- Thứ ba, tiến hành các hoạt động kiểm soát, hạn chế tác động xấu của
rủi ro để đảm bảo hiệu quả đầu tư đặt ra của dự án. Kế hoạch kiểm soát
rủi ro được thực hiện đồng thời với nhiều biện pháp từ việc chủ động dự
phòng các nguồn lực bất hợp lý để đối phó với những rủi ro, chủ động né
tránh đến chia sẻ trách nhiệm gánh chịu rủi ro, ứng phó tích cực, kịp thời
khi rủi ro xảy ra… Một số biện pháp thường áp dụng trong các dự án
như: các biện pháp trong hợp đồng kinh tế, bảo hiểm, xây dựng các hệ
thống quản lý theo tiêu chuẩn, đa dạng hoá theo dịch vụ, sản phẩm dự án,
thiết lập hệ thống cảnh báo sớm rủi ro và xử lý rủi ro… Trên thực tế, các


nghiên cứu về rủi ro đối với dự án đầu tư xây dựng cơng trình đang được
quan tâm, phát triển và có vai trị rất quan trọng để quản lý dự án có hiệu
quả.
(Nguồn tin: T/C Kinh tế Xây dựng, số 4/2006)
2. Quản lý rủi ro tài chính.

Rủi ro tài chính thường có tác động dây chuyền và cộng hưởng. Do
đó, doanh nghiệp phải chủ động xây dựng cho mình quy trình đánh giá và
quản trị rủi ro tài chính phù hợp, nhằm tự vệ trước biến động khôn lường
của thị trường tài chính.
Đơi lúc thiếu hợp lý, nhưng với một sức hấp dẫn đặc biệt, thị trường
tài chính vẫn đang sống với quy luật chung và riêng của nó, phát triển
nhanh hơn mọi dự đoán và phát sinh những tình huống hồn tồn chưa
được đề cập đến trong bất kỳ lý thuyết nào. Tồn tại như một cơ chế đáp
ứng những nhu cầu đa dạng về cung cấp và sử dụng vốn, thị trường tài
chính ln ẩn chứa nhiều rủi ro ảnh hưởng đến sự sống còn của các
doanh nghiệp tham gia vào thị trường này. Với xu hướng tồn cầu hố tài
chính, rủi ro có thể đang tiềm ẩn tại những thị trường tuy xa về khoảng
cách địa lý nhưng có khả năng gây ra những biến động nghiêm trọng đối
với thị trường tài chính trong nước, gây nên thiệt hại khôn lường đối với
hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp.
Rủi ro tài chính phát sinh như thế nào?
Bên cạnh khơng ít cơ hội dành cho những ai biết tính tốn và tận dụng
những ưu điểm riêng của nó, thị trường tài chính vẫn là nơi rủi ro ln
rình rập. Chính vì thế, việc nhận diện những nguy cơ này để có biện pháp
khắc chế thích hợp ln là nỗi lo làm căng đầu các nhà quản trị tài chính.
Rủi ro tài chính bắt nguồn từ vơ số các giao dịch liên quan trực tiếp
đến tài chính như mua bán, đầu tư, vay nợ và một số hoạt động kinh


doanh khác hoặc là hệ quả gián tiếp của các chính sách thay đổi trong
quản lý, trong cạnh tranh, trong các quan hệ quốc tế và thậm chí có thể
chỉ do sự thay đổi của thời tiết hay khí hậu. Nếu quan sát kỹ các biến
động về tài chính, có thể nhận ra được 3 nguồn chính gây ra rủi ro về tài
chính bao gồm:
Rủi ro phát sinh từ sự thay đổi bên ngoài về giá cả trên thị trường như

lãi suất, tỷ giá hay giá của các loại hàng hoá khác.
Rủi ro phát sinh từ các hoạt động hay giao dịch với các đối tác trong
kinh doanh như nhà cung cấp, khách hàng, các đối tác trong các giao dịch
phát sinh hoặc trong các liên doanh góp vốn đầu tư.
Rủi ro phát sinh từ ngay chính nội bộ doanh nghiệp, những thay đổi từ
bên trong liên quan đến nhân sự, cơ cấu tổ chức hoặc quy trình sản xuất
kinh doanh.
Rủi ro chính là các khả năng gây ra tổn thất hay thiệt hại. Thông
thường, các rủi ro không đứng riêng lẻ một mình mà chúng tiềm tàng
trong mối quan hệ có tính tương tác lẫn nhau khiến cho việc dự đốn rủi
ro càng trở nên khó khăn hơn.
Quy trình quản trị rủi ro tài chính
Do những đổi thay khơng ngừng trên thị trường mà việc quản trị rủi ro
cũng trở thành một q trình biến hố liên tục các phương pháp phòng
chống rủi ro, dựa trên dự báo về mức độ biến động của giá cả, môi trường
kinh doanh, điều kiện chính trị, kinh tế xã hội trong nước và quốc tế. Mặc
dù vậy, quy trình quản trị rủi ro không thể bỏ qua những bước căn bản
sau đây:
a. Nhận diện và phân loại rủi ro.


Mọi rủi ro trên thị trường đều xuất phát từ những thay đổi về giá cả
thị trường như lãi suất, tỷ giá cũng như giá của các loại hàng hoá khác.
Ngồi ra cịn có một số rủi ro khác ảnh hưởng đến tài chính doanh
nghiệp như rủi ro về tín dụng, rủi ro trong hoạt động sản xuất, rủi ro
trong thanh khoản và rủi ro mang tính hệ thống tác động chung lên
toàn thị trường. Những rủi ro trên đều có tính liên kết và tác động qua
lại lẫn nhau nên khi thị trường đi xuống, sự cộng hưởng của chúng sẽ
gây nên tổn thất khôn lường đối với doanh nghiệp.
b. Tính tốn và cân nhắc các mức độ rủi ro và mức độ chịu đựng

tổn thất khi rủi ro xảy ra.
Đo lường rủi ro là một quá trình gồm 2 bước. Bước đầu tiên là tính
tốn mức thu lợi có thể đạt được hoặc quan trọng hơn cả trong quản trị
rủi ro là tính tốn mức tổn thất có thể chấp nhận được trong trường
hợp xảy ra biến động xấu về giá cả trên thị trường. Nói cách khác, đo
lường rủi ro chính là việc trả lời cho câu hỏi "Doanh nghiệp có thể
chấp nhận tổn thất đến mức độ nào?". Để có được câu trả lời thì việc
tính toán khả năng và mức độ tổn thất phải được định lượng bằng
những con số biết nói. Tuỳ theo độ nhạy cảm của từng loại công cụ đo
lường, kết quả có được có thể tính bằng thời gian mất đi hoặc số tiền
thiệt hại trên vốn hoặc lợi nhuận. Chẳng hạn, việc sử dụng các công cụ
phát sinh như Hợp đồng kỳ hạn (forwards), Hợp đồng tương lai
(options) và Hợp đồng hốn đổi (swaps) sẽ giúp doanh nghiệp tính
tốn được mức độ tổn thất này bằng các con số chính xác khi thị
trường biến động theo hướng ngược chiều với dự đốn. Chi phí bỏ ra
khi sử dụng các cơng cụ này chính là cái giá mà doanh nghiệp phải trả
nếu rủi ro xảy ra.


Bước thứ hai của quá trình này là xác định các khả năng xảy ra
tương ứng với từng mức độ biến động trên thị trường. Dựa trên những
khả năng biến động về giá cũng như biên độ dao động giá, mức độ tổn
thất cũng như mức thu lợi có thể được tính tốn chi tiết và cụ thể cho
từng trường hợp.
c. Áp dụng các chính sách, cơng cụ phịng chống thích hợp đối với
từng loại rủi ro.
Tuỳ thuộc vào mức độ và khả năng chấp nhận rủi ro, doanh nghiệp
sẽ áp dụng những biện pháp phòng chống khác nhau nhằm giảm thiểu
mức độ thiệt hại khi rủi ro xảy ra. Trên thực tế, doanh nghiệp có thể có
một số chọn lựa. Một trong những chọn lựa đơn giản nhất là khơng

làm gì cả bằng cách chủ động hoặc thụ động chấp nhận mọi rủi ro có
thể xảy ra. Điều này hồn tồn đúng với những khoản vay nhỏ vì chi
phí để phịng chống có khi cịn cao hơn việc chấp nhận mức thiệt hại
nếu thị trường có biến động. Tuy nhiên, phương pháp này lại tỏ ra rất
nguy hiểm đối với những khoản thanh toán bằng ngoại tệ hoặc khoản
vay lớn vì chỉ một biến động nhỏ về lãi suất hoặc tỉ giá thì thiệt hại sẽ
là một con số khơng thể thờ ơ. Khi đó, các cơng cụ phịng chống rủi ro
đặc biệt tỏ ra hữu hiệu nhằm ngăn chặn một phần tổn thất có khả năng
xảy ra hoặc ngăn chặn khả năng xảy ra rủi ro có thể lường trước.
d. Theo dõi, đánh giá và điều chỉnh phương pháp phòng chống nếu
cần thiết.
Sự vận động của thị trường sẽ khiến cho mọi phương pháp phòng
chống dù là tối ưu nhất cũng trở nên mất tác dụng nếu không được
điều chỉnh cho phù hợp. Do vậy, kết quả của việc sử dụng các phương