Pháp luật về kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài tại việt nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP. HCM
KHOA LUẬT

KHOÁ LUẬN TỐT NGHIỆP

N

PHÁP LUẬT V K NH O NH
T
S N
NH
UT N
N O
T V ỆT NAM
Ngành: LUẬT K NH T

Giảng viên hướng dẫn: T

NS N U

N TH NH

Sinh viên thực hiện: PH N TR N N M
MSSV: 1511270415 Lớp: 15DLK05

Tp. Hồ hí Minh - 2018


L

M ƠN

Trước tiên, tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành đến Th y – Tiến s Nguy n
Thành Đ c đ hướng dẫn tôi trong su t thời gi n thực hiện và hoàn thành đề tài
nghiên c u này. Tôi cũng xin gửi lời cảm ơn đến c c quý Th y Cô giảng viên ho
u t đ giảng y và truyền tải nh ng iến th c về nh ng quy ph m ph p u t trong
c c môn h c chuyên ngành u t inh tế đ gi p tôi hi u r hơn về c c quy đ nh đ ,
t đ tôi c th t ch ũy đư c nh ng iến th c đ c th àm hành tr ng chu n
vào con đường sự nghiệp s u này. Cu i cùng, tơi cũng xin gửi lời cảm ơn đến tồn
th q Th y Cô giảng viên trường ĐH Công Nghệ Thành ph Hồ Ch Minh và
toàn th c c n sinh viên trường đ hỗ tr , gi p đỡ tôi hoàn thành h u n này.
Sinh viên
(ký tên, ghi đầy đủ họ tên)

........................................


L

M O N

Tôi tên à Ph n T n N

MSSV: 1511270415

Tôi xin c m đo n c c s liệu, thông tin sử dụng trong ài Kho u n t t
nghiệp này đư c thu th p t nguồn tài iệu khoa h c chun ngành (có trích dẫn
đầy đủ và theo đúng qui định);
Nội dung trong ho u n KHÔN

S O HÉP t c c nguồn tài iệu h c.

Nếu s i s t tơi xin hồn tồn ch u tr ch nhiệm theo qui đ nh củ nhà trường
và ph p u t.
Sinh viên
(ký tên, ghi đầy đủ họ tên)

........................................


L

M
L
U .................................................................................................. 1

M
L

h n

i ...................................................................................... 1

2. T nh h nh n hi n
i
Ph

n
n

K

h
h

i n hi n

n hi n

h

H ƠN
N S N

............................................................................... 2
.......................................................... 3

........................................................................ 3

n .................................................................................... 4

KHÁ QUÁT V HO T
N K NH O NH
T
NH
UT N
N O T V ỆT N M ........ 5

Kh i

n

n ..................................................................... 5

. . Kh i niệm về

t động sản ................................................................. 5

. . Đ c đi m củ

t động sản ................................................................ 6

. . V i tr củ
Kh i

t động sản .................................................................... 7
h

n

inh

. . Kh i niệm về inh o nh

nh

n

t động sản .............................................. 8

. . Đ c đi m và v i tr củ ho t động inh o nh
. . Chủ th
Ph

inh o nh
i

n

n

h nh
i i Vi

n .............................. 8

t động sản ............ 8

t động sản ..................................................... 10
h
N

n inh
nh
n
n
nh
................................................................ 12

. . Nguồn điều ch nh ph p ý ho t động inh o nh t động sản củ

nhà đ u tư nước ngoài t i Việt N m ......................................................... 12
. . Đ c đi m củ ph p u t điều ch nh về ho t động inh o nh t
động sản củ nhà đ u tư nước ngoài t i Việt N m ................................... 13
. . Tr ch nhiệm quản ý Nhà nước đ i với ho t động inh o nh t
động sản củ nhà đ u tư nước ngoài t i Việt N m ................................... 16
H ƠN
O NH
N O T

TH
TR N PHÁP LUẬT V HO T
N K NH
T
N S N Ố V
Á NH
U T N
V ỆT N M .............................................................................. 19


Q
n

nh h
n i Vi

nh
n
n ih
n inh
nh

......................................................................... 19

N

. . Quy đ nh ph p u t về nhà đ u tư nước ngoài t i Việt N m ........... 19
. . Ho t động đ u tư inh o nh t động sản củ nhà đ u tư nước
ngoài t i Việt N m .................................................................................... 21
. . Quyền và ngh vụ củ nhà đ u tư nước ngoài ho t động inh o nh
t động sản t i Việt N m......................................................................... 22
Ph
Vi N

i inh
nh
n
n
nh
n
n i i
..................................................................................................... 27

. . Ph m vi sử ụng đ t đ inh o nh t động sản củ nhà đ u tư
nước ngoài ................................................................................................. 27
. . Ph m vi inh o nh
. . Ph m vi sở h u
i Vi

t động sản củ nhà đ u tư nước ngoài ........ 28

t động sản củ c nhân người nước ngoài .......... 30

h nh h
inh
nh
n
n
nh
n
n i
N ................................................................................................ 32

. . H nh th c inh o nh t động sản củ nhà đ u tư c nhân người
nước ngoài ................................................................................................. 32
. . H nh th c inh o nh

t động sản củ nhà đ u tư nước ngoài ...... 33

H ƠN
TH
T N ÁP
N
PHÁP LUẬT PH ƠN
H
N V
PHÁP HO N TH ỆN Á QU
NH
PHÁP
LUẬT V HO T
N K NH O NH
T

N S N Ố V
NH
UT N
N O T V ỆT N M ...................................... 36
Th
nh

i n

n
n

h
n

i

i Vi

h
N

n inh
nh
n
n
................................................. 36

. . Thực ti n p ụng ph p u t về đ u tư inh o nh t động sản củ
nhà đ u tư nước ngoài t i Việt N m ......................................................... 36

. . Thực ti n p ụng ph p u t về sở h u nhà ở củ người nước ngoài
t i Việt N m .............................................................................................. 39


Ph n h n h n hi n h
h
n inh
nh
n
n
nh
n
n i
nh n n
in
n i i Vi
Nam.............................................................................................................. 41
. . Đ nh hướng hoàn thiện ph p u t về ho t động inh o nh t động
sản củ nhà đ u tư nước ngoài t i Việt N m ............................................ 41
. . Đ nh hướng hoàn thiện ph p u t về ho t động inh o nh t động
sản củ c nhân người nước ngoài t i Việt N m ...................................... 44
i i h
nh
n
n i i Vi N

h n hi n h h n
nh
h
n inh

n
nh
n
n i
nh n n
in
...................................................................................... 45

. . Giải ph p cụ th c c quy đ nh về ho t động inh o nh t động sản
củ nhà đ u tư nước ngoài ........................................................................ 45
. . Giải ph p về ho t động inh o nh t động sản củ c nhân người
nước ngoài t i Việt N m ........................................................................... 47
K T LUẬN .................................................................................................... 49


M

L
L

h n

U

i

T x xư , ông à t đ c câu t c đ t, t c vàng và đ

h ng đ nh gi tr

củ đ t, à tài sản g n iền với mỗi gi đ nh hi sở h u đ t đ i, nhà ở. Ngày n y, hi
nền inh tế ph t tri n th t đ t đ i, nhà ở c n đư c ph p u t đ nh ngh t i điều
ộ u t ân sự
à t động sản. Và gi tr củ
t động sản ngày n y th
một t c đ t c n quý hơn vàng hi m t độ ân s ngày càng t ng c o, t nh h nh inh
tế ph t tri n th nhu c u mu

n

t động sản ngày càng t ng trưởng.

Trong v ng g n 30 n m t n m

đến n y th th trường

t động sản đ

c một iến đ i một c ch ch ng m t. T t ng trưởng ùng n cho đến sụt giảm,
đ ng ng nhưng th trường t động sản uôn à một v n đề n ng uôn đư c người
ân qu n tâm, nhà nước ảo vệ. Khi th trường t động sản à một ph n đ ng g p
hông th thiếu trong t nh h nh ph t tri n inh tế củ một đ t nước, và c c ho t
động iên qu n đến t động sản chiếm tới
t ng ho t động củ nền inh tế củ
đ t nước. V hi Việt N m trở thành thành viên củ t ch c WTO1 t n m
đồng ngh đ t nước ch ng t c r t nhiều cơ hội cùng h p t c inh tế với c c qu c
gi h c trên thế giới, thu h t c c nhà đ u tư nước ngoài t c c qu c gi thành viên
hi đ u tư inh tế vào Việt N m và nh vực inh o nh t động sản à một ph n
hông th hông nh c đến. Với sự th m gi củ c c nhà đ u tư nước ngoài àm iên
ết thu h t c c c nhân người nước ngoài đ u tư, sinh s ng và àm việc t i Việt

N m. G p ph n àm đ
ng h c c thành ph n inh tế và t o động ực th c đ y
nền inh tế ngày càng đi ên.
Tuy nhiên, c c quy đ nh củ ph p u t về inh o nh t động sản củ nhà
đ u tư nước ngoài vẫn c n tồn t i một s h h n như: hệ th ng ph p u t inh
o nh t động sản chư c quy đ nh iên qu n đến quyền inh o nh t động sản
đ i với c c nhà đ u tư nước ngoài, thiếu toàn iện, chư đồng ộ với c c quy đ nh
h c củ c c ộ u t và u t h c nh u ( u t Nhà ở
, u tĐ tđ i
,....
c c quy ph m ph p u t o nh nghiệp và đ u tư, đ u tư xây ựng c n c sự phân
iệt đ i xử gi nhà đ u tư trong nước và nhà đ u tư nước ngoài thủ tục hành ch nh
trong qu tr nh đ u tư c n nhiều t c p v v y àm cho c c nhà đ u tư củ c c t
ch c nước ngoài, c nhân người nước ngoài e
hi đ u tư vào Việt N m.
à một t ch c qu c tế đ t trụ sở ở Gen ve, Thụy S , c ch c n ng gi m s t c c hiệp đ nh thương
m i gi c c nước thành viên với nh u theo c c quy t c thương m i
1

1


Do đ , trong qu tr nh hội nh p ASEAN2 và WTO hiện n y, đ t o

ng tin

cho c c nhà đ u tư trong nước và ngoài nước à một v n đề c p thiết nh m thu h t
nguồn v n t c c nhà đ u tư. Một trong nh ng yêu c u đ t r trong hoàn cảnh hiện
n y à c c cơ qu n Ch nh phủ, c c ộ phải hoàn thiện c c thiết chế, c c quy ph m
ph p u t đ i m so t hiệu quả về th trường t động sản hiện n y, c c c ch nh

s ch mở hơn n đ
àng thu h t sự th m gi đ u tư t c c nhà đ u tư nước
ngoài, c nhân người nước ngoài và o nh nghiệp đ u tư rong nước.
T nh h nh n hi n
S u thời gi n qu về v n đề inh o nh

t động sản củ nhà đ u tư nước

ngoài đ thu h t đư c nhiều sự qu n tâm củ c c t c giả nghiên c u ưới nhiều
phương th c h c nh u. C th n i đến một s ài o, công tr nh tiêu i u như:
“Người nước ngoài đ u tư vào t động sản Việt N m vẫn c n g p nhiều h n chế
– ài viết củ
og.mogi.vn Quy đ nh củ ph p u t về inh o nh t động sản
đ i với c c nhà đ u tư nước ngoài t i Việt N m – u n v n Th c s u t h c củ ê
ưu Hương n m
T c giả Nguy n Qu ng Tuyến với ài viết Ph p u t về
inh o nh t động sản ở Việt N m ưới h c nh ho t động đ u tư nước ngoài
(T p ch Dân chủ và Ph p u t, s th ng
.....
Nh n chung c c công tr nh, ài
o nh

o nêu trên đều nghiên c u về quyền inh

t động sản củ nhà đ u tư nước ngoài, nhà đ u tư c nhân người nước

ngoài, người Việt N m đ nh cư ở nước ngoài ở m c độ h c nh u và ph m vi cũng
h c nh u. Ngoài r , cũng c nh ng công tr nh nghiên c u về quyền inh o nh t
động sản củ t ch c nước ngoài, c nhân người nước ngoài, người Việt đ nh cư ở
nước ngồi nhưng i thơng qu việc đ nh gi cụ th nh t đ nh mà chư c công

tr nh nào đi sâu vào nghiên c u t ng qu t về ph p u t về quyền inh o nh t
động sản củ nhà đ u tư c nhân người nước ngoài hi ngày n y u t Đ u tư đ mở
rộng cho người nước ngoài đ u tư vào t động sản t i Việt N m.
Và trong t nh h nh inh tế – x hội đ ng vào gi i đo n ph t tri n công nghệ
. nên c nh ng th y đ i iên tục và đ c iệt với qu tr nh hội nh p inh tế với thế
giới đ i h i phải th y đ i mới ch nh s ch, ph p u t về inh o nh t động sản cho
phù h p th c c ết quả mà thành tựu ph p ý nước t đ đ t đư c vẫn c n tiếp tục
nghiên c u,
sung và hoàn thiện. V vây, việc nghiên c u đề tài h
u n “Ph
à một iên minh ch nh tr , kinh tế, v n h
Á.
2

và x hội củ c c qu c gia trong khu vực Đông N m

2


inh

nh

n

một công việc c ý ngh

n

nh

về ý u n nh m

n

n

i

i Vi

N

à

sung, hoàn thiện ph p u t t i Việt

Nam.
i

n

h

i n hi n

Đ i tư ng nghiên c u củ

h

u n à:

Th nh t à một s v n đề về ý u n inh o nh
đ u tư nước ngoài, c nhân người nước ngoài.

t động sản củ c c nhà

Th h i à nội ung về c c quy ph m ph p u t củ cơ qu n nhà nước về
quyền inh o nh

t động sản củ nhà đ u tư nước ngoài, c nhân người nước

ngoài.
Th
à thực ti n p ụng ph p u t về quyền inh o nh t động sản
củ nhà đ u tư, c nhân người nước ngoài, thời gi n qu , nh ng ết quả đ đư c và
nh ng t c p, h n chế c n tồn t i.
Ph m vi nghiên c u củ
Kh

h

u n à:

u n t p trung nghiên c u c c quy đ nh ph p u t về quyền inh

doanh b t động sản củ nhà đ u tư nước ngoài, c nhân người nước ngoài

o gồm:

quyền và ngh vụ củ nhà đ u tư, c nhân người nước ngoài, ph m vi inh o nh
t động sản củ nhà đ u tư, c nhân người ngước ngoài, c c h nh th c inh o nh
củ nhà đ u tư, c nhân người nước ngồi,....mà hơng nghiên c u ph p u t inh
do nh t động sản đ i với ho t động inh o nh t động sản đ i với chủ th
o nh nghiệp, t ch c và c nhân trong nước.
Ph

n

h

n hi n

C c qu n đi m củ Đảng và Nhà nước t về ch nh s ch, ph p u t inh
o nh t động sản, ph p u t về sở h u nhà ở, ph p u t về đ u tư trong thời
hiện đ i và xu thế hội nh p t ch c inh tế c c qu c gi Đông N m Á và WTO củ
Việt N m đư c nghiên c u vào h u n.
ên c nh đ , h
u n c n sử ụng c c phương ph p nghiên c u như:
phuơng ph p t ng h p, phương ph p phân t ch, đ nh gi , so s nh đ nghiên c u
c c quy đ nh ph p u t về quyền inh o nh t động sản củ nhà đ u tư nước
3


ngoài, c nhân người nước ngoài và đư r nh ng ưu đi m, huyết đi m, nh ng

t

c p trong c c quy đ nh ph p u t và qu tr nh thực thi ph p u t về quyền inh
o nh

Nam.

t động sản củ nhà đ u tư nước ngoài, c nhân người nước ngoài t i Việt

K

h

n

Ngoài c c ph n mở đ u và ph n ết u n, tài iệu th m hảo th
u nc nc
cục gồm c c chương và nội ung s u:
Chương : Kh i qu t về ho t động inh o nh

ài h

t động sản củ nhà đ u tư

nước ngoài t i Việt N m
Chương : Thực tr ng ph p u t về ho t động inh o nh
với nhà đ u tư nước ngoài t i Việt N m.

t động sản đ i

Chương : Thực ti n p ụng ph p u t, phương hướng và giải ph p hoàn
thiện c c quy đ nh củ ph p u t về ho t động inh o nh t động sản đ i với nhà
đ u tư nước ngoài t i Việt N m.

4

H ƠN
N S N

KHÁ QUÁT V HO T
N K NH O NH
NH
UT N
N O T V ỆT N M

Kh i
1.1.1 h i ni

n
v

n

t đ ng s n

T xư , việc phân o i tài sản thành động sản và
đ nh trong nền ph p u t
của cải trong

T

M c đ i, theo đ

t động sản đư c quy

t động sản

hông ch à đ t đ i,

ng đ t mà c n à t t cả nh ng g đư c t o ra do s c o động của con

người trên mảnh đ t. B t động sản bao gồm c c công tr nh xây dựng, mù màng,
cây trồng… và t t cả nh ng g iên qu n đến đ t đ i h y g n liền với đ t đ i, nh ng
v t trên m t đ t cùng với nh ng bộ ph n c u thành nh th 3.
Nguồn ph p u t Việt N m ngày n y đư c ế th
c đ i v v y việc phân o i tài sản thành động sản và

t nền ph p u t
M
t động sản trong nền

ph p u t Việt N m c nhiều n t tương đồng với nền ph p u t
M c đ i. Theo
ộ u t ân sự
đư c n hành ởi Qu c Hội h X, h p th
th t i điều
ộ u t ân sự
đư c quy đ nh:
t động sản à c c tài sản o gồm: đ t
đ i nhà, công tr nh xây ựng g n iền với đ t đ i, cả c c tài sản g n iền với nhà,
công tr nh xây ựng đ c c tài sản h c g n iền với đ t đ i c c tài sản h c o
ph p u t quy đ nh 4. T nh ng quy đ nh về t động sản nêu trên th
t động sản
đư c phân o i như s u:

Th nh t à t động sản c đ u tư xây
đ u tư xây ựng th
o gồm: t động sản nhà
động sản thương m i, t động sản h t ng (h t
trong t động sản c đ u tư xây ựng th mỗi nh
đi m riêng.

ựng. Với o i t động sản đư c
ở, t động sản công nghiệp, t
ng
thu t, h t ng x hội ....Và
m t động sản đều c nh ng đ c

t động sản nhà ở à t động sản o gồm nhà ở riêng , nhà ở thương
m i, nhà ở công vụ, nhà ở x hội, nhà ở phục vụ t i đ nh cư, c n hộ chung cư, nhà ở
h nh thành trong tương i củ công tr nh xây ựng.
t động sản thương m i à c c v n ph ng đư c cho thuê t c c t nhà
ho c đư c thuê t nhà ở riêng , trung tâm mu s m thương m i, hu ngh ưỡng,
3
4

Ph p u t
M
Điều
ộ u t Dân sự

5


hu u ch, c c hu đ t đư c quy ho ch đ ng với quy đ nh ph p u t đư c hởi

công xây ựng c c

t động sản thương m i đư c nêu trên.

t động sản công nghiệp à nh ng nhà xưởng, hu công nghiệp, x nghiệp,
nhà m y....
Th hai à

t động sản hông c đ u tư xây ựng. Với o i

t động sản

này th chủ yếu à t động sản nông nghiệp o gồm: nh ng thử đ t nông nghiệp,
phi nông nghiệp, đ t r ng, đ t nuôi trồng thuỷ sản, đ t àm mu i, đ t hiếm, đ t chư
sử dụng nh ng mảnh đ t trồng tr t, ch n nuôi, c nh t c..... nh m đem i nguồn i
nhu n t

t động sản nông nghiệp.

Th
à t động sản đ c iệt, o gồm: nh ng t động sản như c c công
tr nh ảo tồn qu c gia, di sản v n ho v t th , nhà thờ h , đ nh chù , miếu m o,
ngh tr ng....Việc o i t động sản này đ c iệt v hả n ng th m gi th trường
t động sản r t th p.
c đi

củ

t đ ng s n

t động sản à một trong nh ng tài sản đư c quy đ nh theo ph p u t,
ngoài nh ng đ c đi m m ng t nh ch t chung củ tài sản thông thường th
t động
sản c n c nh ng đ c đi m riêng iệt s u:
Tính kh n hi : à o mỗi qu c gi c mỗi nh th và iện t ch riêng
hông hề gi ng nh u, và quyền sử ụng iện t ch trong giới h n nh t đ nh và t
động sản củ qu c gi đ c v tr c đ nh và hơng i chuy n đư c.
Tính n u: do t động sản à một ph n tài nguyên củ tr i đ t c t nh
ền v ng tr nh ng trường h p h i th c hông h p ý, gây ô nhi m nguồn tài
nguyên, thiên t i t thiên nhiên m ng i s àm h o m n t động sản hiện c .
Ngoài r , đ i với c c o i t động sản đư c đ u tư xây ựng, h y t động sản
hông đư c đ u tư xây ựng và t động sản đ c iệt uôn c t nh ền v ng, đời
s ng inh tế ài nếu đư c h i th c, đ u tư, xây ựng h p ý.
c tính ch t kh c: ngồi nh ng t nh ch t nh t đ nh th t động sản c n c
t nh th ch ng, inh ho t trong công n ng sử ụng hi người sử ụng t động sản
mu n t động sản củ m nh ho t động theo h nh th c nào và t đ c th h i th c
tiềm n ng t
t động sản m ng i. ên c nh đ , t động sản c n nhiều t nh ch t
6


h c như: t nh

iệt, hông đồng nh t, t nh ch u sự chi ph i củ nhiều yếu t , t nh

phụ thuộc vào n ng ực quản ý......
V i tr củ

t đ ng s n

t động sản à tài sản ớn và vô gi củ mỗi qu c gi . Khi mỗi qu c gi
trên thế giới đều c iện t ch nh th h c nh u v v y t tr ng t động sản trong
t ng s củ cải x hội ở c c nước h c nh u. Và c c ho t động iên qu n đến t
động sản chiếm tới
t ng ho t động củ nền inh tế củ đ t nước ởi v h u như
c c ho t động inh o nh, mu
n, đ u tư đều c yếu t
t động sản. V ụ như:
Đ i với

t động sản đư c đ u tư xây ựng th

t động sản nhà ở g p một

ph n inh tế củ đ t nước hi c c t động sản nhà ở đư c gi o ch như mu
n,
cho thuê, thế ch p t c c chủ sở h u. Ngoài r c c o i t động sản thương m i, t
động sản công nghiệp cũng g p một ph n hông nh trong việc ph t tri n nền inh
tế thông qu việc truy thu thuế nh ng ho t động gi o ch cho thuê h y thế ch p t
t động sản. T nh ng ho t động đ g p ph n ph t tri n th trường v n và trường
h p
tr iên qu n g p ph n àm t ng nguồn thu cho ngân s ch Nhà nước n
đ nh cuộc s ng, n sinh x hội củ đ t nước.
C n t động sản hông đư c đ u tư xây ựng th c c o i t động sản
nông nghiệp, phi nông nghiệp, đ t nuôi trồng thuỷ sản, đ t àm mu i....th nguồn
o nh thu t việc inh o nh, ch n nuôi, nuôi trồng thủy sản g p một ph n t tr ng
trong ho t động iên qu n đến t động sản đ ph t tri n inh tế củ đ t nước.
Ngoài r , ho t động t
t động sản hông đư c đ u tư xây ựng g p ph n mở rộng
th trường trong và ngoài nước về sản ư ng, sản ph m tiêu thụ, nh p h u xu t

h u c c hàng h mở rộng qu n hệ qu c tế với c c qu c gi thành viên.
Cu i cùng à o i t động sản đ c iệt, đ i với o i t động sản đ c iệt
th việc đ ng g p đ ph t tri n inh tế củ đ t nước hông qu việc mu
n, cho
thuê, thế ch p, ch n nuôi.... mà à t việc h i th c inh o nh như: th m qu n,
th m qu n c đ ng ph , u ch. T nh ng ho t động inh o nh đ thu h t nhiều
h ch hàng nh m th c đ y nền inh tế trong nước ngày càng ph t tri n và g p ph n
nâng c o ý th c sử ụng h p ý, hiệu quả tài nguyên đ t đ i.

7


V v y cho ù

t

o i

t động sản nào, nhưng nếu đư c h i th c h p

ý, đ ng với quy ph m ph p u t, phù h p với t nh h nh inh tế củ đ t nước th

t

động sản à một ph n hông th thiếu đ ph t tri n một đ t nước.
ên c nh đ , b t động sản c n à tài sản lớn của t ng hộ gi đ nh. Trong
điều kiện nền kinh tế th trường th
t động sản ngoài ch c n ng à nơi ở, nơi t
ch c ho t động kinh tế gi đ nh, n c n à nguồn v n đ ph t tri n thông qu ho t
động mu

n, thế ch p.
Kh i

h

h i ni

n

inh

v kinh do nh

nh

n

n

t đ ng s n

Kinh o nh à h nh th c ho t động inh tế thực hiện một ho c một s ho c
tồn ộ c c cơng đo n củ qu tr nh thực hiện c c ho t động inh tế củ m nh như
qu tr nh đ u tư, sản xu t, v n tải, thương m i,
ời c o nh t.

ch vụ,.... nh m mục tiêu v n sinh

Về ho t động inh o nh t động sản đư c ph p u t Việt N m quy đ nh

t i hoản Điều trong u t Kinh o nh t động sản
, inh o nh t động
sản à việc đ u tư v n đ thực hiện ho t động xây ựng, mu , nh n chuy n như ng
đ
n, chuy n như ng cho thuê, cho thuê i, cho thuê mu
t động sản thực
hiện

ch vụ môi giới

t động sản

ch vụ sàn gi o

ch

t động sản

ch vụ tư

v n t động sản ho c quản ý t động sản nh m mục đ ch sinh i5. T nh ng
h i niệm trên th inh o nh t động sản o gồm h i ho t động: inh o nh hàng
h
t động sản và inh o nh ch vụ t động sản.
Đ i với inh o nh hàng h
t động sản à ho t động đ u tư xây ựng
ho c h nh th c mu , n, nh n, chuy n như ng đ
n, chuy n như ng cho thuê,
cho thuê i, cho thuê mu
t động sản.

C n inh o nh

ch vụ

t động sản à ho t động hỗ tr cho việc inh

o nh hàng h
t động sản thông qu ên th
t động sản ch vụ sàn gi o ch t động sản
quản ý t động sản nh m mục đ ch sinh i.
1.
5

u t Kinh o nh

c đi

như thực hiện ch vụ môi giới
ch vụ tư v n t động sản ho c

và v i tr củ ho t đ ng kinh do nh

t động sản

8

t đ ng s n


Do ho t động inh o nh

v y ho t động inh o nh
với

t động sản ự trên hàng h

à

t động sản v

t động sản c nh ng đ c đi m và v i tr tương đồng

t động sản, c nh ng đ c đi m cơ ản riêng iệt như:
Th nh t, ho t động m ng t nh hu vực à m i ho t động inh o nh phải

g n iền với v tr củ
t động sản, mỗi v tr củ
t động sản h c nh u s m ng
i thu nh p cho chủ sở h u và nhà inh o nh nh ng i ch h c nh u. Nh ng
ho t động inh o nh ở nh ng đ
àn, hu vực h c nh u cũng h c nh u, hông
th p đ t mô h nh inh o nh củ nơi này cho nơi h c. Môi trường xung qu nh
t động sản c v i tr qu n tr ng đ i với mỗi gi tr củ
t động sản.
Th h i, ho t động c v n đ u tư ớn và âu ài ởi v

t động sản c thời

gi n sử ụng âu ài, mỗi công tr nh t động sản s c tu i th v t và tu i th
inh tế. Tu i th inh tế s ch m t hi trong điều iện th trường và tr ng th i v n
hành đều nh thường mà chi ph sử ụng t động sản i ng ng ng với i ch

thu đư c t
t động sản đ . Trong nh vực inh o nh t động sản đ i h i v n
đ u tư ớn, trong thời gi n đ u tư ài h n. Nh ng o nh nghiệp c
i thế về v n th
khả n ng c nh tr nh c o. Nh t à trong i cảnh i su t ngân hàng và t n ụng th t
ch t đ i với cho v y t động sản.
Th

, ho t động nh y cảm, ch u ảnh hưởng m nh m củ ph p u t và

ch nh s ch, ph p u t nhà nước nên Nhà nước quản

toàn ộ

t động sản t đ t

đ i đến nh ng công tr nh xây ựng, tài sản trên đ t thông qu c c ộ u t như u t
Đ t đ i, u t Xây ựng, u t Kinh doanh t động sản,… Đồng thời qu n hệ cung
c p t động sản h nh y cảm, nh n chung cung nh hơn c u, ởi thế nên nhà nước
c n phải điều tiết thông qu hệ th ng ph p u t và ch nh s ch.
Th tư, ho t động đ ngành và à ho t động inh o nh đ c thù v một
trong nh ng đ c đi m củ th trường t động sản à th trường hông hồn hảo,
thơng tin hơng đ y đủ cho c c đ i tư ng trong th trường và cung phản ng ch m
hơn c u. Th trường c u ph c t p, ch u nhiều ảnh hưởng củ c c yếu t tâm inh,
t p qu n, th i quen,…..
Cu i cùng à ho t động inh o nh t động sản c v i tr t c động m nh
đến inh tế củ đ t nước v t c động t ho t động inh o nh t động sản ảnh
hưởng r t ớn đến nh vực sản xu t inh o nh h c như xây ựng, n ng ư ng,
vi n thông, y tế, gi o ục, ch n nuôi, trồng tr t,.....cũng như t c động đến c c th
9

trường iên qu n và ngư c

i cũng ch u sự t c động t c c nh vực sản xu t inh

o nh và th trường h c, t đ t c động đến nền inh tế củ đ t nước6.
hủ th kinh do nh

n

t đ ng s n

Với đề tài “Ph
inh
nh
n
n
i i Vi N
th chủ th trong ho t động inh o nh

nh
n
t động sản à nhà

đ u tư nước ngoài. Theo h i niệm về nhà đ u tư nước ngoài đư c ph p u t quy
đ nh t i hoản điều
u t Đ u tư
nhà đ u tư nước ngoài à c nhân c
qu c t ch nước ngoài, t ch c thành p theo ph p u t nước ngoài thực hiện ho t

động đ u tư inh o nh t i Việt Nam7 và đ u tư à việc nhà đ u tư

v n

ng c c

o i tài sản h u h nh ho c vô h nh đ h nh thành tài sản tiến hành c c ho t động đ u
tư theo quy đ nh củ

u t Đ u tư và c c quy đ nh ph p u t h c c

iên qu n.

Trong ho t động đ u tư củ nhà đ u tư nước ngoài đư c phân chi thành
h i o i, đ à đ u tư trực tiếp và đ u tư gi n tiếp. Đ u tư trực tiếp à h nh th c đ u
tư o nhà đ u tư
v n đ u tư và th m gi trực tiếp quản ý ho t động đ u tư và
đ u tư gi n tiếp à h nh th c đ u tư thông qu việc mu c ph n, c phiếu, tr i
phiếu, c c gi y tờ c gi h c, qu đ u tư ch ng ho n và thông qu c c quy đ nh
chế tài ch nh trung gi n h c mà nhà đ u tư hông trực tiếp th m gi quản ý ho t
động đ u tư. Và o nh nghiệp c v n đ u tư nước ngoài à o gồm o nh nghiệp
o nhà đ u tư nước ngoài thành

p đ thực hiện ự n đ u tư xây ựng t i Việt

N m o nh nghiệp Việt N m o nhà đ u tư nước ngoài mu c ph n, s p nh p,
mu i đ ho t động đ u tư inh o nh.
Theo quy đ nh ph p u t về o nh nghiệp c v n đ u tư nước ngoài à
o nh nghiệp nước ngoài n m gi
gi tr v n điều ệ trở ên củ một o nh

nghiệp ho c một t ch c inh tế th đư c coi à một o nh nghiệp c v n đ u tư
nước ngoài một t ch c nước ngoài n m gi
v n điều ệ củ o nh nghiệp
một t ch c và nhà đ u tư nước ngoài n m gi
v n điều ệ củ o nh nghiệp.
Ngoài r điều iện đ thành
phải th

p o nh nghiệp c v n đ u tư nước ngoài

m n đư c c c điều iện s u:
Phải à c c t ch c, công ty (ho t động t

Th c s Đ ng nh Quân, gi o tr nh Ph p u t Kinh o nh
tr 13
7
Khoản điều
u t Đ u tư
6

10

n m trở ên .
t động sản t i trường đ i h c Hutech,


C nhân nước ngoài c nhu c u đ u tư theo h nh th c thành
ph n, công ty iên o nh, công ty TNHH

thành viên ho c

p công ty c

thành viên trở ên t i

Việt N m.
Phải c

ự n đ u tư và àm thủ tục đ ng ý ho c phải th m tr đ u tư t i cơ

qu n nhà nước.
C n phải đảm ảo c đ
tri n trên đ phương.

đi m thực hiện ự n phù h p quy ho ch ph t

o c o n ng ực tài ch nh đ thực hiện ự n đ u tư.
Đảm ảo c c điều iện về môi trường, n ninh cũng như tr t tự x hội.
Ch đư c đ ng ý c c ngành
trường hi gi nh p WTO

ch vụ mà Việt N m đ c m ết mở cử th

.

Trong ho t động inh o nh t động sản củ nhà đ u tư nước ngoài đư c
quy đ nh trong u t Kinh o nh t động sản
th ch c o nh nghiệp c v n
đ u tư nước ngoài8 ( o gồm: t ch c, c nhân người nước ngoài thành p o nh
nghiệp t i Việt N m đư c ph p ho t động inh o nh t động sản t i Việt N m

nhưng trong một ph m vi giới h n nh t đ nh.
Tuy nhiên, ngày n y hi t nh h nh inh tế ph t tri n trên thế giới n i chung
và Việt N m n i riêng th việc thu h t c c nhà đ u tư nước ngoài đ u tư vào c c
nước đ ng ph t tri n ngày càng mở rộng, hi việc đ u tư đem i nguồn thu nh p
ớn, tiềm n ng hơn. Ngoài o nh nghiệp c v n đ u tư nước ngoài đư c ph p u t
quy đ nh trong u t Kinh o nh t động sản
, u t Nhà ở 2014 và c c quy
ph m ph p u t iên qu n th ho t động inh o nh t động sản củ chủ th c
nhân người nước ngoài chư thành p o nh nghiệp t i Việt N m vẫn đ ng ho t
động t i Việt Nam.
V v y, đ i tư ng inh o nh t động sản t i Việt N m củ nhà đ u tư
nước ngoài th ngoài nhà đ u tư nước ngoài o gồm c nhân, t ch c thành p
o nh nghiệp t i Việt N m th c n c c nhân người nước ngồi hơng thành p
o nh nghiệp ho t động inh o nh t động sản hông thường xuyên t i Việt
Nam.
8

Khoản

điều

u t Kinh o nh

t động sản

11


Ph
n

đầu t n

n

i
i

i Vi

h nh

h

n

inh

nh

n

n

nh

N

gu n đi u ch nh ph p ý ho t đ ng kinh do nh
c ngoài t i Vi t

t đ ng s n củ nhà

S u hi Việt N m giành đư c độc p, th ng nh t đ t nước th Việt N m rơi
vào thời
ế qu n t cảng th nền inh tế đư c quản ý ởi cơ chế ế ho ch h ,
t p trung, qu n iêu, o c p,.....Trong cơ chế đ , Nhà nước đ ng v i tr qu n tr ng
trong việc n đ nh inh tế đ t nước và trở thành một trung tâm ch huy trực tiếp
quản ý, điều hành m i ho t động sản xu t – inh o nh cũng như phân ph i c c
sản ph m trong x hội. Do nh nghiệp inh o nh hi đ t i Việt N m hông c
quyền tự chủ trong việc ự ch n nh vực inh o nh, hông tự chủ về xây ựng,
phương n, ế ho ch inh o nh. M i công đo n củ qu tr nh sản xu t – inh
o nh củ o nh nghiệp đều phải thực hiện theo ệnh củ Nhà nước. V v y ho t
động inh o nh t động sản hi đ hông đư c ph p u t đề c p nhiều trong thời
gi n ài s u đ .
Cho đến hi Hiến Ph p
đư c Qu c Hội n hành, th nền ph p u t
Việt N m ngày càng hoàn thiện hơn, hệ th ng ph p u t và c c v n ản quy ph m
ph p u t h c cũng đư c quy đ nh ch t ch với t nh h nh inh tế – x hội c đ .
Và ch

hi Việt N m ước vào công cuộc đ i mới toàn iện th nền inh tế nước t

đ t o điều iện cũng như cơ hội c c o i h nh o nh nghiệp tồn t i inh o nh,
cũng như t o tiền đề thu h t c c o nh nghiệp đ u tư vào inh tế đ t nước, o gồm
c c o nh nghiệp ho t động đ u tư, inh o nh t động sản.
Trước hi n i đến t động sản th phải đề c p đến đ t đ i và nhà ở, ởi đây
à o i t động sản chủ yếu và qu n tr ng nh t trong thời y giờ. ởi v t trước
đến ây giờ, việc x hội h
đ t đ i một c ch tuyệt đ i: đ t đ i thuộc sở h u toàn

9
ân o Nhà nước quản ý (theo điều
Hiến ph p
, nên ph p u t giới h n về
qu n hệ đ t đ i thông qu hành vi Nhà nước c p đ t ( hông thu tiền sử ụng đ t
cho người ân và thu hồi đ t hi h hông c n nhu c u sử ụng. C c gi o ch về
đ t đ i
ph p u t nghiêm c m theo điều
u t Đ t đ i n m
quy đ nh
Nghiêm c m việc mu , n, n chiếm đ t đ i, ph t c nh thu tô ưới m i h nh
th c, nh n đ t đư c gi o và hông sử ụng, sử dụng đ t hông đ ng mục đ ch, tự
tiện sử dụng đ t nông nghiệp, đ t c r ng vào mục đ ch h c, àm hủy ho i đ t
9

u t Hiến Ph p

Việt N m

12


đ i

10

. C n trong nh vực nhà ở, c h i h nh th c sở h u chủ yếu: sở h u nhà nước

và sở h u của t ng c nhân. Trong thời kỳ này, gi o

ch về

t động sản à nhà ở

chủ yếu à c c gi o ch về thuê i ho c chuy n như ng nhà ở thuộc sở h u nhà
nước h y c c gi o ch về mu
n nhà ở thuộc sở h u tư nhân.
Nền kinh tế th trường đ t o điều kiện thu n l i cho ho t động kinh doanh
t động sản ph t tri n. Đ hoàn thiện đồng bộ th chế kinh tế th trường, Nhà nước
đ phải xây ựng đồng bộ và quản ý c c th trường m ng t nh đ u vào củ qu
tr nh sản xu t – kinh doanh, bao gồm: th trường v n, th trường s c o động, th
trường t động sản và th trường khoa h c – công nghệ.
Đồng thời, Nhà nước xây ựng và hoàn thiện hung ph p u t của nền kinh
tế th trường (trong đ c hệ th ng ph p u t inh o nh t động sản) nh m điều
ch nh và đ nh hướng c c ho t động của th trường. Ph p u t inh o nh t động
sản đư c xây ựng, đ nh u b ng sự r đời của Lu t Đ t đ i n m
với nh ng
quy đ nh r t mới như gi o quyền sử dụng đ t cho hộ gi đ nh, c nhân sử dụng n
đ nh âu ài người sử dụng đ t đư c chuy n quyền sử dụng đ t trong thời h n giao
đ t......11
Tiếp đ , một lo t c c đ o lu t h c iên qu n đến nh vực inh o nh t
động sản l n ư t đư c n hành như: u t Thuế chuy n quyền sử dụng đ t n m
(đư c sử đ i, b sung n m

ộ lu t Dân sự n m

(đư c sử đ i,

b sung n m
, ộ u t Dân sự

u t Xây ựng n m
u t Đ u tư
n m
, u t đ u tư
(đư c sử đ i
sung
u t Doanh nghiệp n m
, u t Do nh nghiệp
u t Thương m i n m
u t Nhà ở n m
,
u t Nhà ở
đ c biệt phải k đến việc r đời của Lu t Kinh o nh t động sản
n m
và u t Kinh o nh t động sản
hi nhà đ u tư nước ngoài th
ph p u t quy đ nh trực tiếp và ho t động inh o nh t động sản đ i với nhà đ u
tư nước ngoài đư c ph p u t Việt N m huyến h ch và ảo hộ khi tham gia ho t
động inh o nh t động sản t i Việt N m.
c đi
s n củ nhà đầu t n

10
11

củ ph p u t đi u ch nh v ho t đ ng kinh do nh
c ngoài t i Vi t

u tĐ tđ i
u tĐ tđ i

13

t đ ng


Khi Qu c hội

n hành u t Kinh o nh

th ho t động inh o nh

t động sản đ u tiên vào n m

t động sản củ nhà đ u tư nước ngoài t i Việt

Nam phải th m n c c nguyên t c đư c ph p u t quy đ nh về ho t động inh
o nh t động sản quy đ nh t i u t Kinh o nh t động sản
.
12
T i điều
u t Kinh o nh t động sản
th cơ chế ph p ý về chủ
th đ u tư inh o nh t động sản hông phân iệt nhà đ u tư trong nước (t ch c,

c nhân h y nhà đ u tư nước ngoài t i Việt N m, t t cả đều nh đ ng trước ph p
u t về ho t động inh o nh t động sản và c c t động sản đư vào inh o nh,
h y đ u tư inh o nh đều phải c đủ điều iện theo u t Kinh o nh t động sản
và c c quy đ nh h c củ ph p u t c

iên qu n. Ngoài r , c c nhà đ u tư

nước ngoài mu n th m gi ho t động inh o nh

ch vụ

t động sản t i Việt N m

cũng phải đ p ng đư c c c điều iện quy đ nh theo ph p u t Việt N m t i điều
u t Kinh o nh t động sản
như: c c nhà đ u tư nước ngoài phải c ch ng
ch hành nghề và c gi y ph p đ ng
inh o nh ch vụ inh o nh t động sản
như nhà đ u tư trong nước. Và m i ho t động inh o nh t động sản củ c c nhà
đ u tư trong và ngồi nước đều phải cơng h i minh ch.
M c ù ph p u t quy đ nh c c t ch c, c nhân hi đ u tư trong và ngoài
nước inh o nh t động sản t i Việt N m đều nh đ ng trước ph p u t nhưng
đ c đi m ph p u t về điều ch nh ho t động inh o nh

t động sản củ nhà đ u tư

nước ngồi n c sự h c iệt đ i với nhà đ u tư trong nước. V

ụ như:

C c chủ th inh o nh t động sản c ph m vi ho t động inh o nh
hông gi ng nh u hi nhà đ u tư trong nước đư c thực hiện nhiều h nh th c ho t
động inh o nh như: đ u tư t o p nhà, công tr nh xây ựng đ
n, cho thuê, cho
thuê mu mu nhà công tr nh xây ựng đ

n cho thuê, cho thuê mu thuê nhà,
công tr nh xây ựng đ cho thuê i đ u tư cải t o đ t và đ u tư c c công tr nh h
t n trên đ t thuê đ cho thuê đ t h t ng nh n chuy n như ng quyền sử ụng đ t,
đ u tư công tr nh h t ng đ chuy n như ng, cho thuê thuê quyền sử ụng đ t đ
c h t ng đ cho thuê i.
C n đ i với nhà đ u tư nước ngoài hi đ u tư vào Việt N m th ph m vi
ho t động inh o nh giới h n như: đ u tư t o p nhà, công tr nh xây ựng đ
n, cho thuê, cho thuê mu đ u tư cải t o đ t và đ u tư c c công tr nh h t ng trên
đ t thuê đ cho thuê đ t c h t ng inh o nh c c ch vụ t động sản h c...
12

u t Kinh o nh

t động sản

14


M c ù nhà đ u tư nước ngoài giới h n về ph m vi ho t động inh o nh

t động

sản nhưng Nhà nước uôn t o điều iện về ưu đ i cũng như huyến h ch c c nhà
đ u tư trong nh vực inh o nh
t động sản
.

t động sản quy đ nh t i điều

u t Kinh o nh

Đến n m
, hi Đ i hội Đảng13 n th
thông qu u t Kinh o nh
t động sản
đ đư c sử ch và đ i mới th cơ chế ph p ý về chủ th inh
o nh t động sản đ quy đ nh r và chi tiết hơn so với u t Kinh o nh
sản cũ (
.
T i điều
o nh

u t Kinh o nh

t động sản

t động sản mu n ho t động inh o nh

14

đ i với chủ th

t động

inh

t động sản th điều iện đ u tiên

đ ho t động à phải thành p o nh nghiệp t i Việt N m và phải c v n ph p đ nh
hông th p hơn h i mươi tỷ đồng15, đ i với điều iện nêu trên th đây à ước ngo c

về sự nh đ ng củ nền ph p u t Việt N m đ i với chủ th ho t động đ u tư inh
o nh t động sản t i Việt N m. Khi nhà đ u tư mu n ho t động inh o nh th
phải th m n nh ng điều iện nêu trên, hông phân iệt nhà đ u tư trong nước h y
ngoài nước.
T nh ng ưu đi m đ đ t o ng tin về sự nh đ ng củ ph p u t đ i với
nhà đ u tư nước ngoài hi ho t động inh o nh t động sản t i Việt N m. ên
c nh đ , đi m mở về chủ th ph p ý đủ điều iện inh o nh

t động sản t i Việt

N m th đ i với t ch c, c nhân inh o nh t động sản hông thường xuyên th
hông c n phải đ ng thành p o nh nghiệp và phải c v n ph p đ nh ưới h i
mươi tỷ đồng. Ph p u t ch yêu c u, hi chủ th th m gi ho t động inh o nh t
động sản hông thường xuyên t i Việt N m phải c ngh vụ đ ng thuế đ y đủ cho
cơ qu n Nhà nước.
V v y hi c c ên th m gi ho t động inh o nh t động sản ù cho c c
ên th m gi thành p o nh nghiệp theo điều iện inh o nh t động sản h y
c c ên th m gi ho t động inh o nh hông thường xuyên th đều đư c coi à chủ
th

inh o nh

t động sản t i Việt N m.

ên c nh đ , đ i với ho t động inh

à ho t động thảo lu n, đ nh gi t nh h nh trong nước và qu c tế và đề ra nhiệm vụ c ch m ng
trong thời
ế tiếp à xây ựng Chủ ngh x hội và ảo vệ T qu c x hội chủ ngh , h i nhiệm
vụ chiến ư c này qu n hệ m t thiết với nh u. Đ i hội kh ng đ nh tiếp tục đ ơng i chung tiến

hành c ch m ng x hội chủ ngh và đ ơng i xây ựng kinh tế trong thời qu độ do đề ra.
14
u t Kinh o nh t động sản
15
Điều
u t Kinh o nh t động sản
13

15


o nh

ch vụ

điều iện đ

t động sản th đ i với nhà đ u tư nước ngoài ch c n đ p ng đủ

inh o nh

ch vụ th đều ho t động đư c t i Việt N m.

Tuy về m t cơ chế ph p ý củ chủ th inh o nh t động sản trong u t
Kinh o nh t động sản
à sự nh đ ng gi nhà đ u tư trong nước và ngoài
nước. Nhưng ph m vi đ ho t động inh o nh t động sản củ nhà đ u tư nước
ngồi n
đ ng hung một ph m vi nh t đ nh. Ch ng h n như:
Đ i với nhà đ u tư nước ngoài inh o nh t động sản t i Việt N m th ch

đư c: thuê nhà, công tr nh xây ựng cho thuê i đ i với đ t đư c nhà nước cho
thuê th đư c đ u tư xây ựng nhà ở đ cho thuê đ u tư xây ựng nhà, công tr nh
xây ựng hông phải à nhà ở đ

n, cho thuê, cho thuê mu nh n chuy n như ng

toàn ộ ho c một ph n ự n t động sản củ chủ đ u tư đ xây ựng nhà, công
tr nh xây ựng đ
n, cho thuê, cho thuê mu đ i với đ t đư c Nhà nước gi o th
ch đư c đ u tư xây ựng nhà ở đ
n, cho thuê, cho thuê mu 16.
Dù Nhà nước n hành nh ng quy ph m ph p lu t ch t ch đ i với ph m vi
inh o nh t động sản củ nhà đ u tư nước ngoài t i Việt N m nhưng c c ự n
t động sản này thường c quy mô v n đ u tư và iện t ch chiếm đ t ớn. Ngoài r ,
th nh vực inh o nh t động sản t i Việt N m tiềm n m ng i i nhu n c o
cho c c nhà đ u tư song cũng đ y rủi ro trong inh o nh t nhiều yếu t h c như:
inh tế suy giảm, x hội, hủng hoảng th trường......
1.3.3 Tr ch nhi
qu n ý hà n c đ i v i ho t đ ng kinh do nh
đ ng s n củ nhà đầu t n c ngoài t i Vi t

t

Khi Ch nh phủ th ng nh t quản ý Nhà nước về inh o nh t động sản17
th ộ Xây ựng ch u tr ch nhiệm trước Ch nh phủ về việc thực hiện ch c n ng
quản ý Nhà nước về inh o nh t động sản trên ph m vi cả nước o gồm t
ch c, c nhân inh o nh t động sản trong nước và c c nhà đ u tư nước ngoài t i
Việt N m.
Ngoài r , ộ Xây ựng c nh ng nhiệm vụ, quyền h n trong việc quản ý
ho t động inh o nh t động sản s u đây: tr nh c p c th m quyền n hành ho c

n hành theo th m quyền v n ản quy ph m ph p u t về inh o nh t động sản
16
17

Khoản điều
u t Kinh o nh t động sản
Chương V: Quản ý Nhà nước về inh o nh t động sản u t Kinh o nh

16

t động sản


củ nhà đ u tư chủ tr ph i h p với c c ộ, cơ qu n ng ng ộ, Ủy
t nh trong việc t ch c thực hiện và quản ý inh o nh

n nhân ân c p

t động sản th nh tr ,

i m tr việc thực hiện ph p u t về inh o nh t động sản ph i h p với Ủy n
nhân ân c p t nh t ch c i m tr , rà so t c c ự n inh o nh t động sản đ
iến ngh với cơ qu n nhà nước c th m quyền thực hiện việc thu hồi, đ nh ch , t m
ng, ho c điều ch nh, chuy n đ i, chuy n như ng c c ự n inh o nh t động
sản giải quyết hiếu n i, t c o và xử ý vi ph m theo th m quyền ho c tr nh c p c
th m quyền xử ý theo quy đ nh củ ph p u t; b o c o ch nh phủ về t nh h nh inh
o nh

t động sản, th trường
ên c nh

t động sản trên ph m vi cả nước.

ộ Xây ựng ch u tr ch nhiệm về ch c n ng quản ý nhà nước

trước Ch nh phủ về ho t động inh o nh

t động sản th c n c

ộ Tài nguyên và

Môi trường trong ph m vi ch c n ng, nhiệm vụ và quyền h n củ m nh c tr ch
nhiệm như: hướng ẫn việc
tr qu đ t cho ph t tri n th trường t động sản
trong quy ho ch, ế ho ch sử ụng đ t quy đ nh, hướng ẫn việc c p Gi y ch ng
nh n quyền sử ụng đ t, quyền sở h u nhà ở và tài sản h c g n iền với đ t trong
inh o nh t động sản củ nhà đ u tư nước ngoài t i Việt N m n i riêng và c c t
ch c, c nhân trong nước inh o nh
Ngoài r th

t động sản n i chung

ộ Tài ch nh c tr ch nhiệm tr nh c p c th m quyền

ch nh s ch về thuế, ưu đ i về thuế hi c c nhà đ u tư xây ựng t i đ
đ i đ u tư và c c ngh vụ tài ch nh h c trong inh o nh

n hành

àn đư c ưu

t động sản.

Ngân hàng Nhà nước Việt N m trong ph m vi ch c n ng, nhiệm vụ và
quyền h n th c tr ch nhiệm hướng ẫn việc th nh to n trong c c gi o ch inh
o nh t động sản, việc cho v y thế ch p ng t động sản, ảo nh trong n,
cho thuê mu nhà ở h nh thành trong tương i.
Và c c ộ, cơ qu n ng ng ộ c tr ch nhiệm quản ý ho t động inh t
động sản à ph i h p với ộ Xây ựng t ch c quản ý, i m tr , th nh tr c c ự
n trong nh vực inh o nh t động sản.
Cu i cùng à Ủy ản nhân ân c p t nh, thành ph trực thuộc trung ương c
tr ch nhiệm như: quyết đ nh chủ trương đ u tư đ i với c c ự n inh o nh t
động sản củ nhà đ u tư nước ngoài t i Việt N m trên đ
àn
tr qu đ t đ
ph t tri n c c ự n t động sản trong quy ho ch, ế ho ch sử ụng đ t củ đ
phương cho c c ự n củ chủ đ u tư nước ngoài t i Việt N m quản ý ho t động
17


inh o nh

ch vụ

t động sản củ c c t ch c, c nhân trong nước và nhà đ u tư

nước ngoài t i Việt N m trong ph m vi củ đ

phương; xây ựng hệ th ng thông

tin về th trường t động sản, xây ựng và công
t động sản trên đ àn.
K

n h

c c ch s đ nh gi th trường

n

T nh ng phân t ch trên về ho t động đ u tư inh o nh t động sản củ
nhà đ u tư nước ngoài t i Việt N m, nh m đư r nh ng c n c ph p ý về h i
niệm t động sản, ho t động inh o nh t động sản, nhà đ u tư nước ngoài. ên
c nh đ , phân t ch sâu hơn chủ th thực hiện hành vi inh o nh
nhà đ u tư nước ngoài đ i với

t động sản về

u t Do nh nghiệp quy đ nh về nhà đ u tư nước

ngoài gồm t ch c, c nhân người nước ngoài thành p o nh nghiệp t i Việt N m,
c n c c nhân người nước ngồi hơng thành p o nh nghiệp h y c ự n đ u
tư inh o nh t động sản t i Việt N m. Ngoài r , Chương I c n phân t ch về c c
quy ph m ph p u t điều ch nh về ho t động inh o nh t động sản củ nhà đ u
tư nước ngoài t i Việt N m như nguồn ph p u t điều ch nh, đ c đi m củ ph p u t
điều ch nh ho t động inh o nh t động sản củ nhà đ u tư nước ngoài và tr ch
nhiệm củ Nhà nước về quản ý ho t động inh o nh t động sản củ nhà đ u tư
nước ngoài. T i chương tiếp theo củ u n v n tôi s đi sâu hơn về trực tr ng ph p
u t về ho t động inh o nh

t động sản củ nhà đ u tư nước ngoài (t ch c, c

nhân và c nhân người nước ngoài inh o nh

18

t động sản t i Việt N m.


H ƠN
O NH
N O T

TH
TR N
T
N S N
V ỆT N M

2.1 Q
doanh

n

nh
n

h
i Vi

PHÁP LUẬT V HO T
N K NH
Ố V
Á NH
U T N
nh

n

n

i h

n

inh

N

uy định ph p u t v nhà đầu t n

c ngoài t i Vi t

Theo quy đ nh củ ph p u t Việt N m, t i hoản
điều
u t Đ u Tư
h i niệm về nhà đ u tư nước ngoài à c nhân c qu c t ch nước ngoài, t
ch c thành p theo ph p u t nước ngoài thực hiện ho t động đ u tư inh o nh t i
Việt N m18. Nhà đ u tư nước ngoài c th th m gi ho t động inh o nh t i Việt
N m nh m thực hiện mục tiêu thu i nhu n thông qu việc thành p công ty c

v n đ u tư nước ngoài, mu i một công ty đ đư c thành p t i Việt N m ho c
tham gia h p đồng h p t c inh o nh với đ i t c trong nước.
Đ tiến hành ho t động inh o nh, nhà đ u tư nước ngoài phải thực hiện
thủ tục c n thiết đ đư c c p Gi y ch ng nh n đ u tư, đư c hi u à Gi y ch ng
nh n thành p công ty FDI19 t i Việt N m với h nh th c à o nh nghiệp c v n
đ u tư trực tiếp nước ngoài. Trong đ nêu r , mục tiêu ho t động cũng như ph m vi
ho t động inh o nh củ công ty FDI. Tùy t ng trường h p cụ th , cơ qu n nhà
nước c th m quyền c p Gi y ch ng nh n đ u tư c th à Ủy n nhân ân c p
t nh ho c thành ph trực thuộc trung ương ho c n quản ý c c hu công nghiệp và
hu chế xu t, hu inh tế, hu công nghệ c o.
Với h nh th c đ u tư trực tiếp th nhà nhà đ u tư nước ngoài phải c ự n
đ u tư cụ th như: nhà đ u tư thực hiện ự n, mục tiêu đ u tư, quy mô đ u tư, v n
đ u tư và phương n huy động v n, đ đi m, thời h n, tiến độ đ u tư, nhu c u về
o động, đề xu t hưởng ưu đ i đ u tư, đ nh gi t c động, hiệu quả inh tế – x hội
củ ự n đ cơ qu n Nhà nước c th m quyền tiến hành xem x t và phê uyệt. N i
c ch h c th quy đ nh về ự n đ u tư à t p h p đề xu t
v n trung h n ho c ài
h n đ tiến hành c c ho t động đ u tư inh o nh trên đ àn cụ th , trong hoảng
thời gi n x c đ nh và Cơ qu n nhà nước c th m quyền ự trên t nh hả thi củ ự
Khoản
điều
uât Đ u tư
à ho t động đ u tư nước ngoài đư c thực hiện nh m đ t đư c nh ng l i ch âu ài của doanh
nghiệp ho t động trên nh th của nền kinh tế h c với nền kinh tế nước chủ đ u tư, mục đ ch của
chủ đ u tư à ành quyền quản ý thực sự doanh nghiệp.
18
19

19