Pháp luật về mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản

1

MỤC LỤC
MỤC LỤC................................................................................................................... 1
LỜI CẢM ƠN............................................................................................................. 4
LỜI CAM ĐOAN........................................................................................................5
PHẦN MỞ ĐẦU:........................................................................................................ 6
1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI........................................................................ 6
2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI..................................................................................... 6
3. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI.................................. 7
4. TÍNH MỚI CỦA ĐỀ TÀI...................................................................................... 7
5. Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI........................................................................................ 7
6. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI................................................ 8
7. NHIỆM VỤ NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI......................................................... 8
8. BỐ CỤC CỦA ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU...............................................................8
9. DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT.................................................................................9
PHẦN NỘI DUNG................................................................................................... 10
CHƯƠNG 1............................................................................................................... 10
TỔNG QUAN VỀ MUA BÁN NHÀ Ở...................................................................10
1.1. Khái niệm về nhà ở:....................................................................................... 10
1.1.1. Khái niệm về nhà ở có sẵn:......................................................................11
1.1.2. Khái niệm về nhà ở riêng lẻ:....................................................................12
1.1.3. Khái niệm về nhà ở chung cư:.................................................................12
1.1.4. Khái niệm về nhà ở thương mại:.............................................................13
1.1.5. Khái niệm về nhà ở xã hội:......................................................................13
1.1.6. Khái niệm về nhà ở công vụ:................................................................... 13
1.1.7. Khái niệm về nhà ở tái định cư:.............................................................. 14
1.1.8. Khái niệm về nhà ở hình thành trong tương lai:................................... 14
1.2. Khái niệm về kinh doanh bất động sản:......................................................14
1.3. Nguyên tắc mua bán nhà ở theo quy định của pháp luật:........................ 17
CHƯƠNG 2............................................................................................................... 19

QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH VỀ MUA BÁN NHÀ Ở
TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN.......................................................... 19
2.1. Chủ thể mua bán nhà ở:................................................................................19
2.1.1. Đối tượng sở hữu nhà ở:..........................................................................20


2

2.1.2. Điều kiện được công nhận quyền sở hữu nhà ở:...................................21
2.1.3. Công nhận quyền sở hữu nhà ở:.............................................................23
2.1.4. Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở:................................................. 24
2.1.5. Bảo hộ quyền sở hữu nhà ở:....................................................................25
2.1.6. Điều kiện tham gia mua bán nhà ở:........................................................26
2.1.7. Quyền và nghĩa vụ của chủ thể tham gia mua bán nhà ở:....................28
2.2. Đối tượng mua bán nhà ở:............................................................................. 35
2.3. Hợp đồng mua bán nhà ở:............................................................................ 36
2.3.1. Nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở:................................................ 38
2.3.2. Hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở:................................................. 41
2.3.3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán nhà ở:..................... 42
2.3.4. Giá mua bán nhà ở theo quy định của pháp luật:..................................43
2.3.5. Phương thức thanh toán khi mua bán nhà ở:........................................44
2.3.6. Việc phạt, bồi thường thiệt hại về chậm tiến độ thanh toán trong việc
mua bán nhà ở:...................................................................................................44
2.3.7. Quy định về bảo hành nhà ở:.................................................................. 46
CHƯƠNG 3............................................................................................................... 51
NHỮNG BẤT CẬP CỦA PHÁP LUẬT TRONG VIỆC MUA BÁN NHÀ Ở
HIỆN NAY, ĐỊNH HƯỚNG VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT. 51
3.1. Những bất cập của pháp luật trong việc mua bán nhà ở hiện nay trên địa
bàn Thành phố Hồ Chí Minh:............................................................................. 51
3.1.1. Những bất cập của pháp luật trong việc mua bán nhà ở thương mại: 51

3.1.2. Những bất cập của pháp luật trong việc mua bán nhà ở xã hội :.........59
3.1.3. Những bất cập của pháp luật trong việc mua bán nhà ở tái định cư:..63
3.1.4. Những bất cập của pháp luật trong việc mua bán nhà ở công vụ:.......64
3.1.5. Những bất bập của pháp luật trong việc mua bán nhà ở hình thành
trong tương lai:................................................................................................... 65
3.2. Những định hướng giải quyết vấn đề:......................................................... 66
3.2.1. Định hướng giải quyết vấn đề về mua bán nhà ở thương mại:............ 66
3.2.2. Định hướng giải quyết vấn đề về mua bán nhà ở xã hội:..................... 67
3.2.3. Định hướng giải quyết vấn đề về mua bán nhà ở tái định cư:..............68
3.2.4. Định hướng giải quyết vấn đề về mua bán nhà ở công vụ:...................68
3.2.5. Định hướng giải quyết vấn đề về mua bán nhà ở hình thành trong
tương lai:............................................................................................................. 68
3.3. Những kiến nghị hoàn thiện pháp luật:.......................................................69
3.3.1. Kiến nghị hoàn thiện pháp luật trong việc mua bán nhà ở thương mại:69


3

3.3.2. Kiến nghị hoàn thiện pháp luật trong việc mua bán nhà ở xã hội:......70
3.3.3. Kiến nghị hoàn thiện pháp luật trong việc mua bán nhà ở tái định cư:70
3.3.4. Kiến nghị hoàn thiện pháp luật trong việc mua bán nhà ở cơng vụ:... 71
3.3.5. Kiến nghị hồn thiện pháp luật trong việc mua bán nhà ở hình thành
trong tương lai:................................................................................................... 71
Kết luận:.................................................................................................................... 73
Tài liệu tham khảo:.................................................................................................. 74


4

LỜI CẢM ƠN

Trên thực tế khơng có sự thành cơng nào mà không gắn liền với những sự hỗ
trợ, giúp đỡ dù ít hay nhiều, dù trực tiếp hay gián tiếp của người khác. Trong suốt
thời gian từ khi bắt đầu học tập ở giảng đường Đại học đến nay, em đã nhận được
rất nhiều sự quan tâm, giúp đỡ của q thầy cơ, gia đình và bạn bè. Với lòng biết ơn
sâu sắc nhất, em xin gửi đến quý thầy cô ở Khoa Luật – Trường Đại Học Công
Nghệ Thành Phố Hồ Chí Minh (HUTECH) với tri thức và tâm huyết của mình để
truyền đạt vốn kiến thức quý báu cho chúng em trong suốt thời gian học tập tại
trường.
Để hồn thành bài khóa luận tốt nghiệp này, em xin tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến
thầy Nguyễn Thành Đức trưởng Khoa Luật – Trường Đại Học Công Nghệ Thành
Phố Hồ Chí Minh (HUTECH), đã tận tình hướng dẫn em trong suốt q trình thực
hiện bài khóa luận tốt nghiệp.
Trong q trình làm bài khóa luận tốt nghiệp, khó tránh khỏi sai sót, rất mong
các thầy, cơ bỏ qua. Đồng thời do trình độ lý luận cũng như kinh nghiệm thực tiễn
cịn hạn chế nên bài khóa luận khơng thể tránh khỏi những thiếu sót, em rất mong
nhận được ý kiến đóng góp của thầy, cơ để em học thêm được nhiều kinh nghiệm
và hồn thiện mình hơn trong cuộc sống.
Cuối cùng em kính chúc q thầy, cơ dồi dào sức khỏe và thành công trong sự
nghiệp cao quý của mình.
Em xin chân thành cảm ơn!


5

LỜI CAM ĐOAN

Tơi tên: Mai Đình Dương,

MSSV: 1411270104, Lớp: 14DLK05

Tơi xin cam đoan bài khóa luận này là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi, các
số liệu, thông tin sử dụng trong bài Khóa luận tốt nghiệp này được thu thập từ
nguồn thực tế nghiên cứu trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh, trên các sách báo
khoa học chuyên ngành (có trích dẫn đầy đủ và theo đúng qui định) ;
Nội dung trong bài khóa luận này do kinh nghiệm của bản thân được rút ra từ
quá trình nghiên cứu và tìm hiểu thực tế xã hội KHƠNG SAO CHÉP từ các nguồn
tài liệu, báo cáo khác.
Nếu sai sót Tơi xin hồn tồn chịu trách nhiệm theo qui định của Nhà Trường
và Pháp luật.

Sinh viên
(ký tên, ghi đầy đủ họ tên)

Mai Đình Dương


6

PHẦN MỞ ĐẦU:
Sau khi kết thúc trương trình đào tạo đại học, để được tốt nghiệp những sinh
viên năm cuối đủ điều kiện sẽ phải làm một bài khóa luận tốt nghiệp hoặc đồ án tốt
nghiệp, đó là một cơng trình khoa học. Dựa vào kết quả học tập và quy chế của
khoa cũng như quy định của nhà trường để lựa chọn ra những sinh viên đủ điều kiện
làm khóa luận tốt nghiệp hoặc đồ án tốt nghiệp với chủ đề nghiên cứu do sinh viên
tự lựa chon liên quan đến chuyên ngành đào tạo mà mình được học. Bảo vệ khóa
luận, đồ án tốt nghiệp là sự kiện có ý nghĩa quan trọng, khơng chỉ đánh giá năng lực,
mà cịn là cơ hội giúp sinh viên cơng bố kết quả nghiên cứu – cơng trình khoa học.
Hàm lượng khoa học trong đồ án, khóa luận tốt nghiệp là cả q trình lĩnh hội, tiếp
thu kiến thức trong tồn khóa học của sinh viên.

1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI.
Từ khi Việt Nam mở cửa hội nhập kinh tế cùng khu vực và thế giới, nhà nước
cũng nới lỏng và ưu ái hơn trong chính sách đầu tư cũng như giảm thuế, nhằm thu
hút vốn đầu tư nước ngoài vào thị trường trong nước. Các nhà đầu tư nước ngồi
nhìn thấy đầu tư vào thị trường Việt Nam thơng thống nhiều tiềm năng, đã có rất
nhiều dự án lớn từ nước ngoài đầu tư vào Việt Nam, đặc biệt là đầu tư vào Thành
Phố Hồ Chí Minh. Dẫn đến những nơi có dự án đầu tư cần đến một lượng lớn người
lao động, giải quyết được vấn nạn việc làm cho người dân Việt Nam. Cũng từ đó
người dân thất nghiệp từ các nơi, nhất là những nơi vùng sau, vùng xa, vùng nông
thôn đã kéo đến những nơi có dự án đầu tư để tìm kiếm cơ hội việc làm. Đặc biệt
Thành Phố Hồ Chí Minh người dân các tỉnh lân cận đã đổ xô về đây để sinh sống và
làm việc. Bên cạnh đó người lao động nước ngồi cũng ồ ạt sang Việt Nam để tìm
kiếm cơ hội việc làm, dân số Việt Nam thì gia tăng hàng năm, đất đai nhà cửa thì có
giới hạn. Từ đó dẫn đến nhu cầu về nhà ở tăng nhanh và cấp thiết.
Từ nhu cầu của thực tế xã hội tăng nhanh dẫn đến nhà nước cũng phải hoàn
hiện hệ thống pháp luật bể đảm bảo trật tự xã hội, nền kinh tế phát triển bền vững
và sự phát triển, hoàn thiện hệ thống chế tài của đất nước. Từ những thực tế nói trên
dẫn đến nhiều thây đổi trong hệ thống pháp luật nước nhà, như Luật Nhà Ở, Luật
Đất Đai, Luật Kinh Doanh Bất Động Sản…Bắt nguồn từ những nguyên nhân nói
trên nên em muốn đi sau tìm hiểu, nghiên cứu về Pháp luật mua bán nhà ở trong
kinh doanh bất động sản.
2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI.
Liệt kê, phân tích những quy định pháp luật về mua bán nhà ở, tìm hiểu, phân
tích, nhận định tình trạng mua bán nhà ở trên địa bàn TPHCM từ đó viết cơ sở lý
luận cho đề tài nghiên cứu dựa vào những tài liệu đã thu thập được.
Thông qua phân tích những quy định của pháp luật về mua bán nhà ở và tìm
hiểu về tình trạng thực tế mua bán nhà ở trên địa bàn TPHCM để từ đó tìm ra những
hạn chế cụ thể của pháp luật hiện hành.

7

Đưa ra những giải pháp và kiến nghị để khắc phục những hạn chế của pháp
luật, nhằm hoàn thiện pháp luật nước nhà cũng như ổn định thị trường BĐS và giải
quyết được những bất cặp trong việc mua bán nhà ở dẫn đến nền kinh tế và đất
nước phát triển.
3. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI.
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là: Pháp luật về mua bán nhà ở trong kinh
doanh bất động sản, đặc biệt là những hạn chế của pháp luật Việt Nam hiện hành
đối với việc mua bán nhà ở.
Phạm vi nghiên cứu của đề tài là: Những quy định pháp luật hiện hành về mua
bán nhà ở và tình trạng thực tế mua bán nhà ở riêng lẻ trên địa bàn Thành Phố Hồ
Chí Minh hiện nay.
4. TÍNH MỚI CỦA ĐỀ TÀI.
Hầu như từ trước đến nay có rất nhiều đề tài quan tâm và nghiên cứu về lĩnh
vực kinh doanh bất động sản, mua bán nhà ở, mua bán nhà ở trung cư, mua bán nhà
ở thương mại… những hạn chế của pháp luật Việt Nam trong các lĩnh vực kinh
doanh, mua bán nói trên. Nhưng chưa có một đề tài nào nghiên cứu sâu về pháp luật
mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động. Chính vì thế mà đề tài nghiên cứu sâu
tìm hiểu vấn đề bằng cách liệt kê, phân tích những quy định pháp luật về mua bán
nhà ở trong kinh doanh bất động sản có những hạn chế và khó khăn gì. Đây là cái
mới của đề tài.
5. Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI.
Đề tài giúp chúng ta hiểu rõ hơn về những quy định Pháp luật trong thị trường
mua bán nhà ở, hiểu sau hơn về những hạn chế của Pháp luật trong lĩnh vực mua
bán nhà ở. Mặt khắc đề tài còn giúp nhận thức được tầm quan trọng của Pháp luật
trong kinh doanh bất động sản cũng như trong quan hệ mua bán nhà ở và từ đó giúp
hồn thiện hệ thống Pháp luật kinh doanh bất động sản, luật nhà ở cùng hệ thống
Pháp luật Việt Nam. Ngoài ra cũng là một trải nghiệm thực tế cho sinh viên hiểu
biết thêm về quy định Pháp luật đối với lĩnh vực mua bán nhà ở.

Từ những liệt kê, phân tích của bài nghiên cứu thông qua nghiên cứu thực tế
về những quy định của Pháp luật hiện hành đối với việc kinh doanh, mua bán nhà ở.
Từ đó giúp ta nhận biết được những hạn chế của Pháp luật và những khó khăn trong
việc mua bán nhà ở cũng như những vướng mắc và bắt cặp thực tế trong mua bán
nhà ở hiện nay. Để có những biện pháp khắc phục kịp thời và hợp lý hoàn thiện
Pháp luật nước nhà cũng như tạo ra một thị trường bất động sản Việt Nam với
những quy định pháp luật hợp tình hợp lý để đảm bảo quyền và nghĩa vụ của người
dân khi mua bán nhà ở cũng như các nhà đầu tư yên tâm tin tưởng đầu tư vào Việt
Nam, giúp Việt Nam phát triển và cạnh tranh cùng thế giới.


8

6. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI.
Phương pháp liệt kê:
Đề tài sẽ liệt kê những quy định pháp luật hiện hành cụ thể trong lĩnh vực kinh
doanh bất động sản, mua bán nhà ở. Dữ liệu thứ cấp sẽ được thu thập tại các
website, sách, báo, và các đề tài có cùng nội dung liên quan đến đề tài … nhằm làm
rõ các khái niệm, thuật ngữ.
Phương pháp phân tích:
Từ phương pháp liệt kê các quy định pháp luật, sẽ phân tích và lý giải cụ thể
từng quy phạm pháp luật hiện hành. Nhằm tìm ra những quy định pháp luật cịn hạn
chế dựa trên tình hình phát triển thực tế của xã hội hiện nay.
Phương pháp thống kê:
Từ phương pháp phân tích nói trên, sẽ thống kê lại những quy định pháp luật
còn hạn chế để làm cơ sở cho lý luận riêng của đề tài.
Phương pháp suy luận diễn giải:
Đây được xem là phương pháp luận của đề tài dựa trên các dẫn chứng là dữ
liệu được tham khảo từ website, sách, báo.
7. NHIỆM VỤ NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI.

Thứ nhất, dựa trên những kiến thức và lý luận đã học cùng cơ sở lý thuyết đã
có viết cơ sở lý luận cho đề tài.
Thứ hai, tìm hiểu thực trạng những hạn chế của quy định pháp luận trong lĩnh
vực đề tài nghiên cứu, tìm hiểu những bất cặp từ những hạn chế của Pháp luật hiện
hành trong lĩnh vực nghiên cứu đối với thực trạng xã hơi hiện nay, từ đó đưa ra
những bất cập và hạn chế cụ thể đang diễn ra.
Thứ ba, dựa trên thực tế mà đề tài nghiên cứu được, mạnh dạn đề xuất một số
giải pháp và kiến nghị nhằm khắc phục những hạn chế, và khó khăn hiện tại đang
vướng mắc cùng củng cố và hoàn chỉnh pháp luật Việt Nam hiện hành trong lĩnh
vực đề tài nghiên cứu.
8. BỐ CỤC CỦA ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU.
Ngoài phần mục lục và phần mở đầu, kết luận của đề tài thì: Nội dung của đề
tài được thể hiện thông qua 3 chương:
Chương 1: Tổng quan về mua bán nhà ở.
Chương 2: Quy định của Pháp luật hiện hành về mua bán nhà ở trong kinh
doanh bất động sản.


9

Chương 3: Những bất cập của Pháp luật trong việc mua bán nhà ở hiện nay,
định hướng và kiến nghị hoàn thiện Pháp luật.
9. DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT.
Luật kinh doanh bất động sản: LKDBĐS
Kinh doanh bất động sản: KDBĐS
Bất động sản: BĐS
Luật nhà ở: LNO
Nhà ở xã hội: NƠXH
Bộ luật Dân sự: BLDS
Hình thành trong tương lai: HTTTL

Nghị định của chính phủ: NĐ-CP
Nghị định: NĐ
Thơng tư: TT
Thơng tư của bộ xây dựng: TT-BXD
Ủy ban thường vụ quốc hội: UBTVQH
Giá trị gia tăng: GTGT
Thành phố Hồ Chí Minh: TPHCM
Thành phố: TP
Phong cháy chữa cháy: PCCC
Ủy ban nhân dân: UBND
Ban quản lý: BQL
Trách nhiệm hữu hạng: TNHH
Xã hội: XH
Doanh nghiệp: DN
Khu chế xuất: KCX
Khu công nghiệp: KCN


10

PHẦN NỘI DUNG
CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN VỀ MUA BÁN NHÀ Ở.

1.1.

Khái niệm về nhà ở:

Nhà ở là loại cơng trình xuất hiện sớm trong lịch sử phát triển của xã hội lồi
người. Đó là tổ ấm của gia đình nhằm tạo những mơi trường thích nghi với cuộc

sống của cá nhân và gia đình, trước hết đảm bảo cho con người có thể có nơi trú ẩn,
chống được sự đe dọa của thú dữ, cũng như những điều kiện bất lợi của thiên nhiên
như: nắng, mưa, bão, gió, nhiệt độ khắc nghiệt. Xã hội càng phát triển thì chức năng
gia đình cũng có chuyển biến và nhà ở cũng được phát triển về hình thức và nội
dung. Nhà ở khơng chỉ là nơi trú ẩn, nương thân đơn thuần mà còn là đơn vị sản
xuất kinh tế ở quy mô gia đình, một cơ sở để bảo vệ nịi giống, để từng cá thể và gia
đình phát triển một cách tồn diện và đã từng được xem là cơ sở tiêu thụ hàng hóa
trong xã hội đương đại để tận hưởng những phúc lợi của xã hội, thành tựu kỹ thuật
và khoa học của thời đại.
Như vậy nhà ở là sản phẩm do con người tạo ra và luôn luôn được con người
cải tiến, hoàn thiện dựa trên, kinh nghiệm chinh phục thiên nhiên, lợi dụng, khai
thác thiên nhiên, đồng thời nhằm tận dụng phúc lợi do những tiến bộ khoa học kỹ
thuật và mức sống xã hội luôn được nâng cao của văn minh nhân loại. Hơn bất kỳ
cơng trình kiến trúc nào, nhà ở bao giờ cũng phản ánh trung thực nhất những điều
kiện đặc thù của thiên nhiên (như khí hậu, địa hình, cảnh quan, sinh thái của một
vùng địa lý), của mức sống kinh tế văn hóa (về đời sống tinh thần cũng như vật chất
của dân tộc, thời đại). Khi nghiên cứu kiến trúc nhà ở vì thế cần phải gắn liền với
việc tìm hiểu những đặc điểm mơi trường, khí hậu, xã hội, kinh tế, những tác nhân
có ảnh hưởng đến cơng trình, để đảm bảo sự phát triển bền vững của xã hội.
Theo khoản 1 Điều 3 luật Nhà Ở 2014 thì: Nhà ở là cơng trình xậy dựng với
mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân.
Theo quy định tại Thơng tư số 7/LB-TT, nhà ở được phân thành 6 loại với kết
cấu kĩ thuật khác nhau: biệt thự, nhà cấp I, nhà cấp II, nhà cấp III, nhà cấp IV và
nhà tạm. Như vậy, việc xác định có phải là nhà ở hay không không phụ thuộc vào
kết cấu xây dựng của nhà.
Theo cách hiểu dân gian của ông bà ta ngày sưa thì nhà ở là dùng để chỉ một
thực thể vật chất làm nơi cư ngụ của con người; trong đó, kiến trúc luôn được liên
kết với những vấn đề về bản sắc thị giác và bản sắc văn hóa. Đối với người Việt,
nhà ở không chỉ là thứ che mưa, che nắng, mà còn là biểu trưng của tinh thần gia
tộc, là “đình miếu” của con cháu thờ phụng tổ tiên, là một hình thức tư hữu tài sản

có màu sắc tơn giáo. Có lẽ vì vậy mà người Việt Nam thiết tha có một nếp nhà và
mong muốn nếp nhà của mình phải ln tiếp tục được lưu truyền cho con cháu.


11

Hiện nay có nhiều ngành khoa học nghiên cứu về nhà ở. Dưới góc độ triết học
thì nhà ở là lượng vật chất định hình kiến trúc, đồng bộ và mang tính văn hóa. Theo
phạm trù xã hội học thì nhà ở là phương tiện đáp ứng nhu cầu nhà ở của con người,
cịn dưới góc độ kinh tế học thì nó là khối tài sản thường có giá trị lớn trong tổng tài
sản quốc gia. Theo từ điển tiếng Việt thì nhà ở là “chỗ ở và sinh hoạt của một gia
đình”. Nhà ở được tiếp cận dưới góc độ của khoa học pháp lý là đối tượng điều
chỉnh của nhiều ngành luật và mỗi ngành luật đó lại có cách hiểu từ những khía
cạnh khác nhau: Theo pháp luật về xây dựng thì nhà ở được hiểu là một cơng trình
xây dựng, là sản phẩm được tạo thành bởi sức lao động của con người, vật liệu xây
dựng, thiết bị lắp đặt vào cơng trình, được liên kết định vị với đất, có thể bao gồm
phần dưới mặt đất, phần trên mặt đất, được xây dựng theo thiết kế. Theo pháp luật
dân sự thì nhà ở là một loại tài sản thuộc nhóm bất động sản, là đối tượng của một
số giao dịch dân sự như giao dịch về mua bán nhà ở, tặng cho nhà ở, cho thuê nhà ở,
thế chấp nhà ở
Khái niệm nhà ở theo cách hiểu của một số người lớn tuổi là những cơng trình
xây dựng nhằm mục đích đảm bảo những việc ăn, ở và việc làm của con người.
Một bộ phận người dân sống ở vùng nơng thơn thì lại hiểu nôm na khái niệm
nhà ở là nơi cư ngụ của gia đình, dịng họ, là chỗ che nắng che mua là nơi mà ai đi
đâu cũng hướng về.
Khái niệm nhà ở trong tiếng Anh (house), Pháp (maison), Ý (casa) đều có mục
đích chung là dùng để chỉ một thực thể vật chất làm nơi cư ngụ của con người;
trong đó, kiến trúc luôn được liên kết với những vấn đề về bản sắc thị giác và bản
sắc văn hóa.
Như vậy, có thể thấy dưới gốc độ pháp lý hay gốc độ xã hội thì nhà ở đều là

nơi phục vụ sinh hoạt cho cá nhân và gia đình và nó luôn gắn với nhu cầu thiết yếu
của con người. Không những vậy nhà ở còn là một tài sản, một bất động sản có giá
trị đặc biệt đối với cá nhân và là đối tượng đặc biệt luôn gắn với đất đai, một loại tài
sản luôn gắn liền với quyền sở hữu nhà nước mà cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất.
1.1.1.

Khái niệm về nhà ở có sẵn:

Theo quy định của luật nhà ở năm 2014. Nhà ở có sẵn là nhà ở đã hoàn thành
việc đầu tư xậy dựng và đưa vào sử dụng.
Theo cách hiểu của người dân Việt Nam thì:
Quan niệm coi trọng đất đai – nhà ở với mục đích tạo dựng di sản và để lại
cho con cháu tuy vẫn còn tồn tại nhưng đã dần “mềm hóa” trong đời sống xã hội
Việt Nam. Đến nay, đô thị Việt Nam đang tồn tại 3 dạng nhà ở phổ biến là: Nhà
Biệt thự, không gian vườn rộng và biệt lập bao quanh hoặc trước sau; nhà phố – liền
kề có mặt tiền bám sát đường giao thông và nhà ở dạng căn hộ chung cư. Cả ba loại
hình nhà ở này tùy theo diện tích, tiện nghi, vật liệu xây dựng, vị trí mà có giá trị
được phân thành nhiều hạng khác nhau. Trong đó, loại hình nhà ở dạng phố – liền
kề, bám trục giao thơng vẫn là xu hướng chính của q trình chỉnh trang, quy hoạch


12

đô thị. Đến khi đô thị phát triển, đặc biệt là các đô thị lớn, mật độ dân cư ngày càng
tăng, nhu cầu nhà ở ngày càng cấp bách, hình thái nhà ở dạng căn hộ trở thành xu
hướng phát triển tất yếu của các đô thị hiện đại.
Dù nhà ở của người Việt có thay đổi trong điều kiện kinh tế xã hội hiện nay,
nhưng quan niệm sống về nếp nhà vẫn còn được lưu giữ và việc kế thừa tôn thống,
kế thừa di sản nhà ở luôn được người Việt quan tâm. Trong không gian hạn hẹp của
đô thị (mật độ dân cư cao, diện tích đất có giới hạn), loại hình nhà phố đang chiếm

ưu thế nhưng nhà ở dạng căn hộ – chung cư sẽ là xu hướng phát triển tất yếu. Do đó,
việc khắc phục những tồn tại, bất cập trong nhà ở dạng căn hộ như chất lượng, hình
thành ý thức và thói quen của người dân trong việc sử dụng các tiện nghi chung…
và khai thác các đặc trưng của nhà phố để thiết kế, tạo lập không gian kiến trúc nộingoại thất của căn hộ chung cư, qua đó bố trí sắp xếp vị trí căn hộ phù hợp với nhu
cầu của người sử dụng, khai thác tối đa hiệu quả công năng… Điều này sẽ giúp cho
người dân đô thị Việt dần hình thành lối sống, nếp nhà phù hợp với điều kiện phát
triển đô thị hiện tại.
1.1.2.

Khái niệm về nhà ở riêng lẻ:

Nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền
sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở
liền kề và nhà ở độc lập.
Luật xây dựng 2014 nêu khái niệm nhà ở riêng lẻ là cơng trình được xây dựng
trong khuôn viên đất ở thuộc quyền sử dựng của hộ gia đình, cá nhân theo quy định
của pháp luật.
Luật Xây dựng năm 2014 nêu khái niệm “nhà ở riêng lẻ” là cơng trình được
xây dựng trong khn viên đất ở thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình, cá nhân theo
quy định của pháp luật. Luật Nhà ở năm 2014 lại nêu, “nhà ở riêng lẻ” là nhà ở
được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập.
Khái niệm “nhà ở riêng lẻ” giữa Luật Xây dựng và Luật Nhà ở có sự chưa đồng
nhất.
Theo em khái niệm nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở
riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm
nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập. Như vậy, điểm mấu chốt ở đây là nhà ở
riêng lẻ phải được xây dựng trên "thửa đất ở".
1.1.3.

Khái niệm về nhà ở chung cư:

Theo quy định tại luật nhà ở năm 2014. Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở
lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu
chung và hệ thống cơng trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân,
tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xậy dựng với mục đích để ở và nhà chung cư
được xây dựng có mục đích sử dựng hỗn hợp để ở và kinh doanh.


13

Theo cách hiểu của người dân thì: Nhà ở chung cư là những khu nhà bao gồm
nhiều hộ dân sinh sống bên trong các căn hộ khép kín, có hệ thống cơng trình hạ
tầng sử dụng tập thể chung. Loại hình này thường xuất hiện tại đơ thị, các thành phố
lớn có kinh tế phát triển mạnh, phục vụ nhu cầu nhà ở đảm bảo tiện nghi và an ninh
tuyệt đối, thích hợp cho nhiều hộ gia đình từ độc thân, vợ chồng mới cưới và cả gia
đình nhiều thế hệ. Mỗi gia đình đều được cấp sổ hồng - chứng nhận pháp lý quyền
sở hữu căn hộ đó của gia chủ. Chủ căn hộ hồn tồn có quyền quyết định nội thất
bên trong nhưng kết cấu của phần xây dựng không được tự ý thay đổi. Trong trường
hợp muốn thay đổi phải có sự đồng ý của chủ đầu tư và ban quản lý chung cư.
Tại Singapore, khái niệm “chung cư” được sử dụng như một khái niệm quy
hoạch hơn là một khái niệm pháp lý, nhằm mô tả sự phát triển những nhà ở, căn hộ
và buồng ở được xây dựng nhằm mục đích khai thác tối đa quỹ đất.
1.1.4.

Khái niệm về nhà ở thương mại:

Theo quy định tại luật nhà ở năm 2014. Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu
tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường.
Theo Điều 3 của Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định như sau:

Nhà ở thương mại là nhà ở do tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế
đầu tư xây dựng để bán, cho thuê theo nhu cầu và cơ chế thị trường.
Như vậy nhà ở thương mại cũng được xây dựng với mục đích để ở nhưng đi
cùng với mục đích để ở và là mục đích đầu tiên đó là mục đích thương mại, kinh
doanh của nhà đầu tư.
1.1.5. Khái niệm về nhà ở xã hội:
Theo quy định tại luật nhà ở năm 2014. Nhà ở xã hội nhà ở có sự hỗ trợ của
nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định
của pháp luật.
Theo cách hiểu dân gian: Nhà ở xã hội là một loại hình nhà ở thuộc sở hữu của
cơ quan nhà nước (có thể trung ương hoặc địa phương) hoặc các loại hình nhà được
sở hữu và quản lý bởi nhà nước, các tổ chức phi lợi nhuận được xây dựng với mục
đích cung cấp nhà ở giá rẻ cho một số đối tượng được ưu tiên trong xã hội như cơng
chức của nhà nước chưa có nhà ở ổn định, người có thu nhập thấp... và được cho
thuê hoặc cho ở với giá rẻ so với giá thị trường.
Ở Việt Nam, nhà ở xã hội được định nghĩa là nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức,
cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng cho các đối tượng được quy
định của Luật Nhà ở thuê hoặc thuê mua (người thuê nhà ở sau một thời gian quy
định thì được mua và được cơng nhận sở hữu đối với nhà ở đó) theo quy chế do
Nhà nước quy định. Đây là chính sách có ý nghĩa xã hội lớn.
1.1.6.

Khái niệm về nhà ở công vụ:


14

Theo quy định tại luật nhà ở năm 2014. Nhà ở công vụ là nhà ở được dùng để
cho các đối tượng thuộc diện được ở nhà công vụ theo quy định của pháp luật thuê
trong thời gian đảm nhận chức vụ, công tác.

Theo cách hiểu dân gian: Nhà công vụ là nhà được phân cho người đang làm
việc công (thường là người có chức quyền hoặc cán bộ cơng nhân viên chức hoặc
người có nhiệm vụ đặc thù), dùng để ở, tiếp khách hoặc các chức năng khác nhằm
mục đích phục vụ việc cơng tương xứng với nhiệm vụ được giao để tạo điều kiện,
môi trường làm việc, sinh hoạt thuận lợi, tiện ích, sang trọng tương ứng với thể diện
cần phải có của chức vụ cũng như điều kiện bảo đảm an ninh, giao tiếp, giữ khoảng
cách với người nước ngoài, các đồng nhiệm, bạn đồng liêu, cấp dưới, dân hoặc
khách cần liên hệ trong mức độ cho phép của ngân sách, nguồn quỹ công sản cũng
như quan niệm của Chính phủ hiện tại về nhu cầu của chức vụ.
1.1.7.

Khái niệm về nhà ở tái định cư:

Theo quy định tại luật nhà ở năm 2014. Nhà ở để phục vụ tái định cư là nhà ở
để bố trí cho các hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư khi nhà nước thu
hồi đất ở, bị giải tỏa nhà ở theo quy định của pháp luật.
Theo cách hiểu dân gian: Nhà ở tái định cư bản chất là nhà do nhà nước hoặc
một chủ đầu tư thực hiện,với mục đích làm quỹ nhà phục vụ cho cơng tác giải
phóng mặt bằng. Có hai hình thức nhà ở tái định cư là nhà đất và căn hộ. Khách
hàng sẽ có những lựa chọn khác nhau, phù hợp với nhu cầu sử dụng của dân cư.
Như vậy Nhà ở tái định cư: Dành cho các đối tượng bị đền bù giải tỏa. Chuẩn
thiết kế của Nhà tái định cư cũng được ưu tiên như chuẩn nhà ở xã hội, tuy nhiên
đối tượng mua nhà tái định cư là đối tượng bị giải tỏa chứ không phải đối tượng thu
nhập thấp. Và giá nhà tái định cư cũng không bị khống chế.
1.1.8.

Khái niệm về nhà ở hình thành trong tương lai:

Theo quy định tại luật nhà ở năm 2014. Nhà ở hình thành trong tương lai là
nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử

dụng.
Khoản 2 Điều 108 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về tài sản hình thành
trong tương lai (HTTTL) theo hình thức liệt kê, theo đó, tài sản HTTTL bao gồm:
Tài sản chưa hình thành; tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu
tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch.
Theo cách hiểu của em thì nhà ở hình thành trong tương lai là cơng trình xây
dựng các loại nhà với mục đích để ở nhưng chưa xây xong và phải đảm bảo nó sẽ
được hồn thiện và đưa vào sử dụng.
1.2. Khái niệm về kinh doanh bất động sản:
Theo quy định tại luật kinh doanh bất động sản năm 2014: Kinh doanh bất
động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển


15

nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản;
thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ
tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.
Thực tế người dân hiểu khái niệm kinh doanh bất động sản như sau: Kinh
doanh bất động sản là hoạt động mua bán, cho thuê đất đai, nhà ở, văn phòng hay
các hình thức sử dụng đất khác với mục đích kiếm lợi nhuận, người có mục đích
kinh doanh cho người có nhu cầu sử dụng đất mua hoặc thuê.
Một số bộ phận người dân khác lại hiểu kinh doanh bất động sản là dùng
lượng tiền, vàng để mua bất động sản và bán ra thị trường vào thời điểm khác với
giá chênh lệch gọi là đầu tư mua bán.
Hoặc kinh doanh bất động sản là việc nhà đầu tư bỏ vốn để tạo dựng tài sản là
BĐS, mua, bán, khai thác và cho thuê, tiến hành hoạt động dịch vụ BĐS, hoạt động
đầu tư BĐS nhằm mục đích sinh lời và đáp ứng lợi ích xã hội.
Luật cổ La Mã, theo đó bất động sản khơng chỉ là đất đai, của cải trong lịng
đất mà cịn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh

đất. Bất động sản bao gồm các cơng trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất
cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất
cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ.1
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản
(BĐS) gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp
luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại
và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất
động sản và động sản”.
Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất
đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517,
518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật
Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang
Đức…). Tuy nhiên, Nga quy định cụ thể bất động sản là “mảnh đất” chứ không
phải là đất đai nói chung. Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ
phận của lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao dịch dân sự.
Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền”
với đất đai được coi là BĐS. Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật
Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gịn cũ. Trong khi đó, Điều 100
Luật Dân sự Thái Lan quy định: “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai,
bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”. Luật Dân sự Đức đưa ra khái
niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất.
1

Phần 1.1.1 khái niệm kinh doanh bất động sản của bài luận văn thạc sĩ luật học với chủ đề quy định của
pháp luật về kinh doanh bất động sản đối với các nhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, tác giả Lê lưu Hương,
hướng dẫn PGS.TS. Đoàn Năng. Bài mang mã số 603860.


16

Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì được
coi là “gắn liền với đất đai”, và do vậy là BĐS; thứ hai, khơng giải thích rõ về khái
niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn liền với đất
đai”.
Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về BĐS đã có những điểm khác biệt
đáng chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống. Điều 130 của Luật này một mặt,
liệt kê tương tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống; mặt khác, đưa ra khái
niệm chung về BĐS là “những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị
của chúng”. Bên cạnh đó, Luật này cịn liệt kê những vật khơng liên quan gì đến đất
đai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” cũng là các BĐS.
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều
174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, cơng trình xây
dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó;
Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”.
Theo Điều 107 Bộ luật Dân sự 2015 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam,
Bất động sản bao gồm: Đất đai; Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai; Tài
sản khác gắn liền với đất đai, nhà, cơng trình xây dựng; Tài sản khác theo quy định
của pháp luật. Động sản là những tài sản không phải là bất động sản.
Trong tiếng Anh BĐS là: real estate, tiếng Pháp là: immobilie, tiếng Nga là:
недвижимость, tiếng Hoa tạm dịch là địa sản và ở nước ta được gọi là BĐS.
Theo “Từ điển thuật ngữ tài chính” thì “Bất động sản là một miếng đất và tất
cả các tài sản vật chất gắn liền với đất”.
Bất động sản có thể được phân loại như sau:2
Nhà ở: BĐS nhà ở là các ngôi nhà độc lập cũng như các khu chung cư, cũng
như các khu đất dành để xây dựng các ngôi nhà/khu nhà ở. Loại bất động sản này
có thể nằm ở các thành phố , vùng ngoại ô, vùng nông thôn.
Bất động sản thương mại: Các khu văn phòng cho thuê, trung tâm thương
mại, chợ, cửa hàng, khách sạn, nhà hàng, khu nghỉ mát, các khu đất trống dành cho
việc xây dựng các bất động sản thương mại kể trên.
Bất động sản công nghiệp: Bất động sản công nghiệp bao gồm các nhà máy,

kho tàng, các cơng trình tiện ích đi kèm, mỏ, các khu đất trống để xây dựng các bất
động sản công nghiệp.

2

Phần 1.1.1 khái niệm kinh doanh bất động sản của bài luận văn thạc sĩ luật học với chủ đề quy định của
pháp luật về kinh doanh bất động sản đối với các nhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, tác giả Lê lưu Hương,
hướng dẫn PGS.TS. Đoàn Năng. Bài mang mã số 603860.


17

Bất động sản nông, lâm, ngư nghiệp: Những cánh rừng, những cánh đồng
trồng cây hoặc nuôi trồng thủy sản, trại chăn nuôi, trang trại, hệ thống tưới tiêu…
Bất động sản cơng cộng: Các khu văn phịng của các cơ quan Nhà nước, các
bất động sản phục vụ các lợi ích chung do Nhà nước đầu tư như các bệnh viện công,
công viên, đường xá , trường học công…
Các loại bất động sản khác: đó là các bất động sản khơng thuộc nhóm trên như
nhà thờ, chùa chiền, mứu mạo, các cơ sở từ thiện…
Đối tượng kinh doanh bất động sản:
Đối tượng kinh doanh bất động sản là các bất động sản được đưa ra giao dịch
trên thị trường và được gọi là Hàng hóa bất động sản.
Hàng hóa bất động sản bao gồm 2 loại chủ yếu:
Đất đai.
Vật kiến trúc đã xây dựng xong.
Như vậy, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể bằng
pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là BĐS, trong khi quốc
gia khác lại liệt kê vào danh mục BĐS. Hơn nữa, các quy định về BĐS trong Pháp
luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có các quy định cụ thể
danh mục các tài sản này.

1.3. Nguyên tắc mua bán nhà ở theo quy định của pháp luật:
Theo quy định tại Điều 22 Luật Kinh Doanh Bất Động Sản năm 2006 về
ngun tắc mua bán nhà, cơng trình xây dựng như sau :
Nhà, cơng trình xây dựng được mua bán bao gồm nhà, cơng trình xây dựng đã
có sẵn, đang xây dựng hoặc được hình thành trong tương lai theo dự án, thiết kế và
tiến độ đã được phê duyệt.
Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải bán nhà, cơng trình xây dựng
thơng qua sàn giao dịch bất động sản.
Việc bán nhà, cơng trình xây dựng phải kèm theo chuyển quyền sử dụng đất
được quy định như sau:
Đối với biệt thự, nhà ở riêng lẻ tại đô thị phải đồng thời chuyển quyền sử dụng
đất;
Đối với nhà ở, cơng trình xây dựng khác thì việc chuyển quyền sử dụng đất
được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.


18

Trường hợp bán căn hộ chung cư hoặc một phần nhà chung cư thì phải gắn với
quyền sử dụng đất, các phần sử dụng chung và các trang bị, thiết bị trong nhà thuộc
sở hữu chung.
Bán nhà, cơng trình xây dựng phải kèm theo hồ sơ về nhà, cơng trình xây
dựng; hồ sơ về nhà, cơng trình xây dựng bao gồm các loại giấy tờ về việc tạo lập, về
quyền sở hữu, quá trình thay đổi và tình trạng pháp lý của nhà, cơng trình xây dựng.
Việc mua bán nhà, cơng trình xây dựng phải được lập thành hợp đồng theo
quy định của Luật này và các quy định khác của pháp luật có liên quan; trường hợp
bán nhà, cơng trình xây dựng được hình thành trong tương lai thì các bên phải thỏa
thuận trong hợp đồng về giá mua bán tại thời điểm ký hợp đồng, không phụ thuộc
thời điểm giao nhà, cơng trình xây dựng.
Tại điều 19 Luật Kinh Doanh Bất Động sản năm 2014 có những quy định đổi

mói như sau:
Việc mua bán nhà, cơng trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất.
Việc mua bán nhà chung cư, tịa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng phải
bảo đảm các nguyên tắc sau đây:
Phân định rõ diện tích, trang thiết bị sử dụng chung và diện tích, trang thiết bị
sử dụng riêng của các chủ sở hữu;
Quyền sử dụng đất của các chủ sở hữu sau khi mua các căn hộ, phần diện tích
trong nhà chung cư, tịa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng là quyền sử dụng
chung và phải thống nhất theo một hình thức sử dụng ổn định lâu dài hoặc thuê, nếu
là quyền sử dụng đất thuê thì phải thống nhất về thời hạn th đất.
Bên mua nhà, cơng trình xây dựng, các căn hộ, phần diện tích trong nhà chung
cư, tịa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Việc mua bán nhà, cơng trình xây dựng phải kèm theo hồ sơ về nhà, cơng
trình xây dựng.
Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà, cơng trình xây dựng là thời điểm bên
bán bàn giao nhà, cơng trình xây dựng cho bên mua hoặc bên mua đã thanh toán đủ
tiền cho bên bán, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
Như vậy quy định của luật KDBĐS năm 2014 quy định rộng và đầy đủ hơn
luật KDBĐS năm 2006 và đã bỏ quy định về phải giao dịch qua sàn, Quy định này
hoàn toàn hợp lý và đã tạo thuận lợi cho việc mua bán nhà ở riêng lẻ của hộ gia
đình, cá nhân khơng nhằm mục đích kinh doanh, cũng như những chủ thể nua bán
nhà ở khác.


19

CHƯƠNG 2
QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH VỀ MUA BÁN NHÀ Ở
TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN.

2.1. Chủ thể mua bán nhà ở:
Chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở là bên bán và bên mua nhà ở.
Bên bán nhà là mọi cá nhân, tổ chức có nhu cầu chuyển quyền sở hữu nhà của
mình cho chủ thể khác. Chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân tạo lập hợp pháp nhà
ở, trường hợp chủ sở hữu nhà ở có u cầu thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp
giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở cho họ. Người bán nhà ở là người có
quyền sở hữu nhà ở hoặc được ủy quyền hợp pháp bán. Bên bán phải có đầy đủ
năng lực hành vi dân sự. Những người khơng có năng lực hành vi hoặc có năng lực
hành vi khơng đầy đủ khi bán nhà phải có người giám hộ đại diện. Pháp luật quy
định người giám hộ không được mua nhà ở của người mình giám hộ, trừ trường hợp
bán đấu giá. Nếu bên bán có nhiều người cùng sở hữu chung hợp nhất nhà ở thì khi
bán phải được sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các chủ sở hữu.
Bên mua nhà ở là cá nhân, tổ chức có nhu cầu về nhà ở và có đủ các điều kiện
do pháp luật quy định. Nếu là cá nhân phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự mới
có quyền tự mình xác lập và thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở. Cá nhân không
hoặc chưa có năng lực hành vi dân sự đầy đủ thì việc xác lập và thực hiện hợp đồng
phải thông qua người đại diện theo quy định của pháp luật.
Chủ thể của hợp đồng mua bán nhà phải đáp ứng các điều kiện sau:
Bên bán phải có quyền định đoạt đối với nhà bán:
Đó có thể là chủ sở hữu đối với diện tích nhà đem bán.
Hoặc người được chủ sở hữu ủy quyền định đoạt đối với ngôi nhà.
Hoặc là người có quyền định đoạt đối với ngơi nhà theo thỏa thuận đối với chủ
sở hữu nhà hay theo quy định của pháp luật. Ví dụ: Đó có thể là bên nhận cầm cố,
nhận thế chấp nhà có quyền xử lý nhà khi đến hạn bên có nghĩa vụ thanh toán vi
phạm nghĩa vụ; hoặc là cơ quan thi hành án có quyền bán nhà của bên phải thi hành
án để thực hiện nghĩa vụ khi đến hạn.
Nếu nhà bán thuộc quyền sở hữu chung thì phải được sự đồng ý của tất cả các
đồng sở hữu chung. Nếu chỉ bán một phần quyền sở hữu chung đối với nhà thì phải
dành quyền ưu tiên mua cho các đồng sở hữu còn lại trong thời hạn 3 tháng.

20

Là cá nhân có năng lực hành vi dân sự khi tham gia ký kết và thực hiện hợp
đồng mua bán nhà. Tổ chức bán nhà phải có năng lực kinh doanh nhà ở, trừ trường
hợp tổ chức bán nhà ở khơng nhằm mục đích kinh doanh.
Bên mua nhà ở nếu là cá nhân trong nước thì khơng phụ thuộc vào nơi đăng
ký hộ khẩu thường trú; nếu là người Việt Nam định cư ở nước ngồi thì phải thuộc
diện sở hữu nhà theo quy định của Luật Nhà ở; nếu là tổ chức thì khơng phụ thuộc
vào nơi đăng ký kinh doanh. Trong một số trường hợp bên mua nhà phải có hộ khẩu
thường trú tại nơi bán nhà theo phạm vi cấp tỉnh, thành phố nếu pháp luật có quy
định.
2.1.1. Đối tượng sở hữu nhà ở:
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
- Tổ chức, cá nhân nước ngoài cụ thể như sau:
Đối tượng tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao
gồm:
Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam
theo quy định của Luật nhà ở năm 2014 và pháp luật có liên quan;
Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi, chi nhánh, văn phịng đại diện của
doanh nghiệp nước ngồi, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước
ngoài đang hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là tổ chức nước ngoài);
Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam.3
Quy định của luật KDBĐS năm 2014 tại điều 14 về đối tượng được mua, nhận
chuyển nhượng thuê, thuê mua bất động sản của doanh nghiệp kinh doanh bất động
sản như sau:
Tổ chức, cá nhân trong nước được mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua
các loại bất động sản.

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài được thuê
các loại bất động sản để sử dụng; được mua, thuê, thuê mua nhà ở theo quy định
của pháp luật về nhà ở.
Người Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngồi được mua, th mua nhà, cơng trình xây dựng để sử dụng làm văn phịng làm
việc, cơ sở sản xuất, kinh doanh, dịch vụ theo đúng cơng năng sử dụng của nhà,
cơng trình xây dựng đó.
3

Điều 7 và Điều 159 Luật nhà ở năm 2014


21

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngồi kinh doanh bất động sản được mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất
động sản để kinh doanh theo quy định tại luật KDBĐS.
Như vậy theo quy định của pháp luật thì tổ chức, cá nhân nước ngồi khơng
được sở hữu nhà ở riêng lẻ tại Việt Nam, cũng như không được buôn bán và nhận
chuyển nhượng, nhận góp vốn ngoại trừ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương
mại và bị giới hạn về số lượng sở hữu…Người Việt Nam định cư ở nước ngoài
thuộc diện được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất theo quy định của
Pháp luật thì được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, nếu không thuộc trường hợp được sở
hữu nhà ở gắn liền với quyền sở dụng đất theo quy định của Pháp luật thì chỉ được
hưởng giá trị của tài sản này mà thôi.4
2.1.2. Điều kiện được công nhận quyền sở hữu nhà ở:
Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước; đối với người Việt Nam định cư ở
nước ngoài thì phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam;
Đối với tổ chức, cá nhân nước ngồi thì phải có đủ điều kiện quy định như sau:
Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt

Nam theo quy định của Luật nhà ở và Pháp luật có liên quan thì phải có Giấy chứng
nhận đầu tư và có nhà ở được xây dựng trong dự án theo quy định của Luật nhà ở
và Pháp luật có liên quan.
Đối với tổ chức nước ngồi là Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi, chi
nhánh, văn phịng đại diện của doanh nghiệp nước ngồi, quỹ đầu tư nước ngoài và
chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là
tổ chức nước ngồi) thì phải có Giấy chứng nhận đầu tư hoặc giấy tờ liên quan đến
việc được phép hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận đầu
tư) do cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam cấp.
Đối với cá nhân nước ngồi được phép nhập cảnh vào Việt Nam thì phải được
phép nhập cảnh vào Việt Nam và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn
trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của Pháp luật.
Chính phủ quy định chi tiết giấy tờ chứng minh đối tượng, điều kiện tổ chức,
cá nhân nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
Có nhà ở hợp pháp thơng qua các hình thức sau đây:
Đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước thì thơng qua hình thức đầu
tư xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi
nhà ở và các hình thức khác theo quy định của Pháp luật;

4

Điều 75 và Điều 76 Nghị định 99/2015/NĐ-CP


22

Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì thơng qua hình thức mua,
th mua nhà ở thương mại của doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản
(sau đây gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản); mua, nhận tặng cho,
nhận đổi, nhận thừa kế nhà ở của hộ gia đình, cá nhân; nhận chuyển nhượng quyền

sử dụng đất ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được phép bán nền để
tự tổ chức xây dựng nhà ở theo quy định của Pháp luật;
Đối với tổ chức, cá nhân nước ngồi thì thơng qua các hình thức quy định như
sau:
Đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật
KDBĐS và Pháp luật có liên quan;
Mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn
hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo
đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ.5
Ở Việt Nam quyền sở hữu nhà ở thường được gắn liền với quyền sử dụng đất,
về hình thức sở hữu: Hiện nay, mặc dù quy định của các quốc gia trên thế giới
không giống nhau, nhưng nhìn chung có các hình thức cơ bản: Sở hữu nhà nước, sở
hữu tập thể, sở hữu tư nhân, sở hữu toàn dân... Pháp luật Trung Quốc quy định hai
hình thức sở hữu đối với đất đai là sở hữu nhà nước và sở hữu tập thể. Pháp luật
Singapore có thừa nhận chế độ sở hữu tư nhân đối với đất đai, nhưng có đến 90%
diện tích đất thuộc sở hữu nhà nước6. Còn hệ thống Pháp luật các nước như Mỹ,
Đức, Nhật, Nga..., khác với Pháp luật Việt Nam và Trung Quốc, đều thừa nhận tư
nhân là một trong các hình thức sở hữu đất đai.
Về nội hàm của quyền sở hữu: Pháp luật của các nước nói chung đều thừa
nhận quyền sở hữu với ba quyền năng cơ bản: Chiếm hữu, sử dụng và định đoạt.
Tuy nhiên, với các nước thừa nhận chế độ sở hữu tư về đất đai, hầu hết các chuyên
gia đều đặt ra câu hỏi: Chế độ sở hữu tư nhân có ảnh hưởng gì đến cộng đồng, sự
phát triển bền vững và thế hệ tương lai và liệu chủ sở hữu có thực sự được đối xử
với đất đai như các tài sản khác.
Tác giả phân tích, nếu lấy yếu tố “tư hữu” là đối tượng, thì quyền sở hữu đất
khơng bảo đảm được điều đó. Sự “tư hữu” của chủ sở hữu có thể bị xâm phạm bởi
cơ quan quyền lực cơng vì nhiều lý do, trong đó có các khoản thuế và rất nhiều mục
đích cơng cộng như làm đường cao tốc, sân bay, chưa kể đến việc khơng có rào
chắn nào bảo vệ các chủ sở hữu thoát khỏi những tác động của xã hội hiện đại như
tiếng ồn, ánh sáng, rác thải, ơ nhiễm khí quyển... Hầu hết pháp luật của các nước

đều cho rằng, “sở hữu” đất được hiểu như “quyền” hơn là sự “tư hữu”7. Đồng quan
5

Điều 8 Luật nhà ở năm 2014

6

TS. Nguyễn Quang Tuyến, Tương đồng và khác biệt giữa pháp luật Singapore và pháp luật đất đai Việt
Nam - Gợi mở cho Việt Nam trong q trình hồn thiện pháp luật đất đai, Tạp chí Luật học số 8/2010.
7

TS. Lynton K.Caldwell, Đại học Chicago, Rights of ownership or rights of use? - The need for a new
conceptual basis for land use policy, 1974, đăng trên .


23

điểm, bài viết “Property entails obligation: Land and property law in Germany” của
TS. Fabian Thiel, (tạm dịch là “Quyền sở hữu gắn với nghĩa vụ: Luật sở hữu và đất
đai ở Đức”) đã dẫn chứng về quyền sở hữu tư đối với đất thực ra chịu rất nhiều ràng
buộc với các nghĩa vụ khác. Để dung hịa giữa lợi ích tư và cơng, có hai cơng cụ
quan trọng nhất mà Nhà nước áp dụng trong chính sách đất đai là quy hoạch, kế
hoạch và thuế giá trị gia tăng đối với đất.8
Những dẫn chứng trên cho thấy, quyền sở hữu tư nhân về đất đai và nhà ở
không thể và không bao giờ trở thành quyền năng tuyệt đối. Quyền chiếm hữu, sử
dụng, định đoạt của các chủ thể đều có thể bị hạn chế bởi lợi ích cơng cộng, môi
trường, phát triển kinh tế - xã hội chung của đất nước, chất lượng đất, chủ thể
khác…
2.1.3. Công nhận quyền sở hữu nhà ở:
Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có đủ điều kiện và có nhà ở hợp pháp khi đáp

ứng đầy đủ điều kiện được công nhận quyền sở hữu nhà ở quy định ở trên thì được
cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận)
đối với nhà ở đó. Nhà ở được cấp Giấy chứng nhận phải là nhà ở có sẵn.
Trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho chủ sở hữu nhà ở được thực hiện
theo quy định của Pháp luật về đất đai.
Trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn theo hợp đồng mua bán nhà ở có thời
hạn thì việc mua bán nhà ở phải được lập thành hợp đồng có các nội dung quy định
về hợp đồng mua bán nhà ở theo Luật nhà ở. Các bên có thể thỏa thuận về việc bên
bán thực hiện bán nhà ở, chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở gắn với nhà ở đó
trong một thời hạn nhất định cho bên mua theo quy định của Chính phủ. Thì bên
mua nhà ở được cấp Giấy chứng nhận trong thời hạn sở hữu nhà ở; khi hết hạn sở
hữu nhà ở theo thỏa thuận thì quyền sở hữu nhà ở được chuyển lại cho chủ sở hữu
lần đầu; việc cấp Giấy chứng nhận cho bên mua nhà ở và xử lý Giấy chứng nhận
khi hết hạn sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của Chính phủ.
Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận phải ghi rõ trong Giấy chứng
nhận loại và cấp nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về xây dựng; trường
hợp là căn hộ chung cư thì phải ghi cả diện tích sàn xây dựng và diện tích sử dụng
căn hộ; nếu là nhà ở được xây dựng theo dự án thì phải ghi đúng tên dự án xây dựng
nhà ở đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận.
Đối với nhà ở được đầu tư xây dựng theo dự án để cho th mua, để bán thì
khơng cấp Giấy chứng nhận cho chủ đầu tư mà cấp Giấy chứng nhận cho người
thuê mua, người mua nhà ở, trừ trường hợp chủ đầu tư có nhu cầu cấp Giấy chứng
nhận đối với nhà ở chưa cho thuê mua, chưa bán; trường hợp chủ đầu tư xây dựng
nhà ở để cho thuê thì được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.
8

TS. Fabian Thiel, Property entails obligations: Land and property law in Germany, 2009, đăng
trên />

24

Trường hợp nhà ở của hộ gia đình, cá nhân có từ hai tầng trở lên và tại mỗi
tầng có từ hai căn hộ trở lên đáp ứng đủ điều kiện: Hộ gia đình, cá nhân tại khu vực
đơ thị phải thực hiện xây dựng, cải tạo nhà ở theo quy định của Pháp luật về xây
dựng và tự chịu trách nhiệm về chất lượng nhà ở.
Trường hợp được phép xây dựng nhà ở có từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng
được thiết kế, xây dựng từ hai căn hộ trở lên theo kiểu khép kín, có đủ tiêu chuẩn
diện tích sàn xây dựng tối thiểu mỗi căn hộ theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và
có phần diện tích thuộc sở hữu riêng, phần diện tích thuộc sở hữu chung của nhà
chung cư theo quy định của Luật nhà ở thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
cấp Giấy chứng nhận đối với từng căn hộ trong nhà ở đó.9
Theo như quy định của Pháp luật hiện hành thì chủ thể để được cơng nhận
quyền sở hữu nhà ở ngồi tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước. Cịn có tổ chức,
cá nhân nước ngồi, người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Như vậy quan hệ sở
hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam là một quan hệ dân sự có yếu tố nước
ngồi, quan hệ này khơng chỉ thuộc đối tượng điều chỉnh của Luật đất đai, Luật nhà
ở, Luật kinh doanh bất động sản mà còn là đối tượng điều chỉnh của Tư pháp quốc
tế. Khi đã có yếu tố nước ngồi, thì xung đột pháp luật xảy ra là điều tất yếu. Ngoài
ra theo như quy định của pháp luật hiện hành chúng ta cũng nhận ra sự mâu thuẫn
của pháp luật, đó là về điều kiện chủ đầu tư được bán nhà ở, một trong những điều
kiện là chủ đầu tư phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, vậy mà trong nội
dung quy định về công nhận quyền sở hữu Pháp luật lại quy định đối với nhà ở
được đầu tư xây dựng theo dự án để cho th mua, để bán thì khơng cấp Giấy
chứng nhận cho chủ đầu tư mà cấp Giấy chứng nhận cho người thuê mua, người
mua nhà ở. Đến đây chúng ta lại thấy thêm một mâu thuẫn pháp luật nữa là khi
được công nhận quyền sở hữu tức là chủ sở hữu có quyền chiếm hữu, quyền định
đoạt và quyền sử dung, mà chủ đầu tư dự án nói trên không được cấp giấy chứng
nhận quyền sở hữu tức là quyền định đoạt về tài sản của chủ đầu tư khơng có thì
như vậy việc bán nhà trong trường hợp này phải trăng không hợp pháp.

2.1.4. Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở:
Trường hợp mua bán nhà ở mà không thuộc diện mua bán nhà ở giữa chủ đầu
tư dự án xây dựng nhà ở với người mua và trường hợp thuê mua nhà ở thì thời điểm
chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh toán
đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có
thỏa thuận khác.
Trường hợp góp vốn, tặng cho, đổi nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu là
kể từ thời điểm bên nhận góp vốn, bên nhận tặng cho, bên nhận đổi nhận bàn giao
nhà ở từ bên góp vốn, bên tặng cho, bên đổi nhà ở.
Trường hợp mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở với người
mua thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua nhận bàn
9

Điều 9 Luật nhà ở năm 2014


25

giao nhà ở hoặc kể từ thời điểm bên mua thanh toán đủ tiền mua nhà ở cho chủ đầu
tư. Đối với nhà ở thương mại mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì
thời điểm chuyển quyền sở hữu được thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh
doanh bất động sản.
Trường hợp thừa kế nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở được thực
hiện theo quy định của pháp luật về thừa kế.
Các giao dịch về nhà ở nói trên phải tuân thủ các điều kiện về giao dịch nhà ở
và hợp đồng phải có hiệu lực theo quy định của Pháp luật.10
Qua những quy định Pháp luật nói trên, Luật nhà ở năm 2014 hầu như chỉ quy
định hai thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là khi bên bán đã nhận đủ tiền và khi
bên mua đã nhận bàn giao nhà. Quy định như vậy chưa được chặt chẽ và còn mâu
thuẫn với những luật liên quan khác, quyền sở hữu nhà ở xét cho cùng thì nhà ở

muốn chuyển được quyền sở hữu thì trong một số trường hợp ln gắn bó chặt chẽ
với quyền sử dụng đất, như vậy trong quy định của Luật Nhà ở cũng nên xét đến
những quy định của Luật Đất đai 2013 cho phù hợp như quy định xác lập quyền sử
dụng đất khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng, có nghĩa sẽ có những
trường hợp thời điểm chuyển quyền sở hữu tính từ khi đăng ký quyền sở hữu.
Ngồi ra trong Pháp luật về Dân sự nhà ở cũng là một dạng tài sản phải đăng ký
quyền sở hữu vì thế tài sản là nhà ở sẽ được Pháp luật Dân sự bảo vệ khi đã đăng ký
quyền sở hữu, trong hợp đồng mua bán tài sản mà Pháp luật Dân sự quy định, hay
trong hợp đồng mua bán hàng hóa quy định theo Luật thương mại và mua bán Nhà
ở theo Luật kinh doanh bất động sản cũng có quy định xác lập quyền sở hữu từ khi
đăng ký quyền sở hữu đối với hàng hóa có đăng ký quyền sở hữu, nhà ở. Như vậy
một vấn đề mà phải chịu sự điều chỉnh của rất nhiều những quy định Pháp luật khác
nhau, điều này đôi lúc sẽ làm cho người dân không biết nên áp dụng như thế nào
cho đúng quy định Pháp luật.
2.1.5. Bảo hộ quyền sở hữu nhà ở:
Nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp về nhà ở của các chủ
sở hữu theo quy định của Luật nhà ở.
Nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khơng bị quốc
hữu hóa. Trường hợp thật cần thiết vì mục đích quốc phịng, an ninh; phát triển kinh
tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, cơng cộng hoặc trong tình trạng chiến tranh, tình
trạng khẩn cấp, phòng, chống thiên tai, Nhà nước quyết định trưng mua, trưng dụng,
mua trước nhà ở hoặc giải tỏa nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình,
cá nhân thì Nhà nước có trách nhiệm bồi thường, hỗ trợ và thực hiện chính sách tái
định cư cho chủ sở hữu nhà ở theo quy định của Pháp luật.11

10

Điều 12 Luật nhà ở năm 2014

11

Điều 5 Luật nhà ở năm 2014