Những rủi ro ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư xây dựng công trình thuộc dự án du lịch áp dụng tại thành phố nha trang

i
..

LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết
quả nêu trong Luận văn là trung thực và chƣa từng đƣợc ai cơng bố trong bất kỳ
cơng trình nào khác.
Tơi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện Luận
văn này đã đƣợc cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong Luận văn đã đƣợc chỉ rõ
nguồn gốc.
Học viên thực hiện Luận văn

Đặng Nguyên Huy


ii

LỜI CẢM ƠN
Trƣớc tiên, tác giả xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến PGS.TS. Ngô Quang
Tƣờng, ngƣời đã quan tâm, tận tình giúp đỡ và hƣớng dẫn tơi trong suốt quá trình
thực hiện luận văn này. Xin chân thành cám ơn các Thầy Cơ dạy ngành Xây dựng
cơng trình Dân Dụng và Công Nghiệp tại Trƣờng Đại Học Công Nghệ Tp.HCM . Tất
cả những kiến thức, kinh nghiệm mà các thầy cô đã truyền đạt lại cho tôi trong suốt
q trình học tập cũng nhƣ những góp ý q báu của các thầy cô về luận văn này sẽ
mãi là hành trang quý giá cho tôi trong suốt quá trình học tập, nghiên cứu và cơng tác
sau này.
Xin chân thành cám ơn tất cả bạn bè cùng lớp, những ngƣời đã cùng tôi trải qua
những ngày học tập thật vui, bổ ích và những thảo luận trong suốt thời gian học đã
giúp tơi tự hồn thiện mình và mở ra trong tôi nhiều sáng kiến mới.
Xin cám ơn những ngƣời đồng nghiệp đã hỗ trợ cho tôi rất nhiều trong suốt q
trình học tập và chính những kinh nghiệm thực tế trong q trình cơng tác của họ đã

đóng góp rất nhiều cho sự hồn thành luận văn này.
Cuối cùng, xin cám ơn những ngƣời thân trong gia đình tôi, những ngƣời bạn
thân của tôi đã luôn bên cạnh tôi, quan tâm, động viên và giúp đỡ tôi vƣợt qua những
khó khăn, trở ngại để hồn thành luận văn này.
Tp. Hồ Chí Minh, ngày 15 tháng 03 năm 2015
Ngƣời thực hiện luận văn

Đặng Nguyên Huy


iii

TÓM TẮT
Những nghiên cứu và khảo sát thực tế trong hoạt động xây dựng cơng trình tại
Việt Nam xuất hiện một hoạt động xây dựng cơng trình thuộc dự án du lịch .Phần lớn
các dự án xây dựng này mới , non trẻ tiềm ảnh nhiều yếu tố rủi ro do đặc thù , của
từng dự án. Các yếu tố này đến từ nhiều nguyên nhân, gây những ảnh hƣởng, đặc
biệt là ảnh hƣởng tiêu cực đến lợi nhuận của dự án mà nhà đầu tƣ kỳ vọng. Những
dự án xây dựng từ trƣớc đến nay phần lớn chƣa xem xét việc nhận dạng, đánh giá và
định lƣợng mức độ ảnh hƣởng của các yếu tố rủi ro này một cách nghiêm túc. Vì
vậy, việc xây dựng một mơ hình đánh giá tính hiệu quả của dự án dƣới tác động của
các yếu tố rủi ro và định lƣợng mức độ ảnh hƣởng của từng yếu tố lên mỗi dự án cụ
thể là một nhu cầu hết sức cần thiết. Việc xây dựng mơ hình thành cơng sẽ hƣớng
đến một hƣớng đi mới trong cơng tác đánh giá đƣợc tính hiệu quả của dự án và giúp
các doanh nghiệp, nhà đầu tƣ chủ động nhận biết các nguy cơ nào cần phải kịp thời
xử lý để chắc chắn mang lại hiệu quả cuối cùng cho việc điều hành và thực thi dự án
tại Việt Nam.
Chính từ yêu cầu thực tế đó, thơng qua nội dung của luận văn này, tác giả
mong muốn xây dựng một mơ hình đánh giá tính hiệu quả của dự án dƣới tác động
của các yếu tố rủi ro và mức độ ảnh hƣởng của từng yếu tố lên mỗi dự án cụ thể sẽ

có ý nghĩa hết sức to lớn cho doanh nghiệp, nhà đầu tƣ. Tác giả đã nhận dạng đƣợc
bốn mƣơi yếu tố thuộc bốn nhóm yếu tố rủi ro ảnh hƣởng đến tính hiệu quả của dự
án đầu tƣ xây dựng và thông qua việc đánh giá kết quả khảo sát, tác giả đã xác định
đƣợc mƣời chín yếu tố ảnh hƣởng nhiều nhất. Bằng phƣơng pháp phân tích nhân tố
cịn lại mƣời ba yếu tố chính, và bằng phƣơng pháp định lƣợng Analytical Hierarchy
Process (AHP), tác giả xây dựng một mô hình đánh giá cho các dự án cụ thể dựa trên
cấu trúc thứ bậc.


iv

ABSTRACT
The research and practice in construction activities in Vietnam appeared a
construction of tourism projects . construction projects is new , young but on the
contrary, These come from many reasons and affect significantly to expected profit
of the project. Construction projects in the past have not yet been noticed seriously
regarding this aspect. Therefore, construction of a model for evaluating the
effectiveness of project under the influence of risks and quantifying these risks is
absolutely necessary. Success from this model will open a new direction in
evaluating the effectiveness of project and help the investors to identify the risks to
deal with to certaintly bring effectiveness in monitoring and implementing the
projects in VietNam.
From that actual demand, the content of this essay with desire of building an
effective model in evaluating the effectiveness of project under the influence of risks
and quantifying these risks, will be very meaningful for the investors. Author has
identified forty factors of risk in four different groups that affect to effectiveness of
project, and after evaluating the result of survey, author has chosen nineteen mostinfluenced factors for setting up the model. By using factor analysis has chosen
thirteen most-influenced factors, and using Analytical Hierarchy Process (AHP),
author has built a model for evaluating actual projects based on hierarchy structure.

v

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ......................................................................................................i
LỜI CẢM ƠN ......................................................................................................... ii
TÓM TẮT

........................................................................................................ iii

ABSTRACT .........................................................................................................iv
MỤC LỤC

..........................................................................................................v

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT .........................................................................xi
DANH MỤC BẢNG .............................................................................................xiv
DANH MỤC SƠ ĐỒ, BIỂU ĐỒ, HÌNH ...............................................................xv
Chƣơng 1.

MỞ ĐẦU ..........................................................................................1

1.1. Giới thiệu chung, xác định vấn đề cần nghiên cứu . ..........................................1
1.2. Tính cấp thiết của đề tài .....................................................................................8
1.3. Mục tiêu, nội dung và đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu .................................8
1.3.1. Mục tiêu của đề tài: ........................................................................................8
1.3.2. Nội dung nghiên cứu: .....................................................................................9
1.3.2.1. Khối ngoại hào hứng ...................................................................................9
1.3.2.2. Nhà đầu tƣ nội tăng tốc .............................................................................10
1.3.2.3. Hiệu ứng từ chính sách và thị trƣờng khởi sắc trở lại ...............................11

1.4. Đối tƣợng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu ................................................13
1.5. Đóng góp của luận văn. ...................................................................................14
Chƣơng 2.

TỔNG QUAN ................................................................................15

2.1. Một số khái niệm liên quan đến chủ đề nghiên cứu ........................................15
2.1.1. Khái niệm về dự án và dự án đầu tƣ cơng trình thuộc du lịch .....................15
2.1.2. Đặc điểm chung dự án ..................................................................................16
2.1.3. Khái niệm về rủi ro .......................................................................................17
2.1.3.1. Theo quan điểm tiêu cực ...........................................................................17


vi

2.1.3.2. Theo quan điểm trung hòa. [11] ................................................................ 17
2.1.3.3. Theo trƣờng phái truyền thống. [12] .........................................................17
2.1.4. Định nghĩa về rủi ro. .....................................................................................18
2.1.5. Phân loại rủi ro. ............................................................................................18
2.1.6. Quản lý rủi ro................................................................................................19
2.1.7. Phƣơng pháp quản lý rủi ro. .........................................................................20
2.1.8. Đánh giá rủi ro. .............................................................................................20
2.1.9. Phân tích rủi ro. ............................................................................................21
2.1.10. Đề xuất các giải pháp nhằm ngăn ngừa và giảm thiểu rủi ro. ....................21
2.1.11. Rút kinh nghiệm. ........................................................................................23
2.2. Khảo lƣợc các nghiên cứu trƣớc đây. ..............................................................23
2.2.1 Các nghiên cứu ở nƣớc ngoài. .....................................................................23
2.2.2 Các nghiên cứu trong nƣớc..........................................................................30
Chƣơng 3.

PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ...............................................36

3.1

Qui trình nghiên cứu ....................................................................................36

3.2

Lý thuyết khảo sát bảng câu hỏi. .................................................................37

3.2.1 Giới thiệu cách thức lập bảng câu hỏi .........................................................37
3.2.2 Các bƣớc tiến hành xây dựng bảng câu hỏi. ................................................38
3.3. Nhận dạng các yếu tố rủi ro trong bảng câu hỏi khảo sát. ...............................40
3.4. Phân tích các yếu tố ảnh hƣởng. ......................................................................42
3.4.1. Nhóm rủi ro liên quan đến chủ đầu tƣ ..........................................................42
3.4.2. Nhóm rủi ro liên quan đến nhà tƣ vấn, cung cấp..........................................47
3.4.3. Nhóm rủi ro liên quan đến nhà thầu thi cơng ...............................................49
3.4.4. Nhóm rủi ro liên quan đến môi trƣờng - kinh tế - xã hội – tự nhiên ...........50
3.5. Kích thƣớc mẫu ................................................................................................ 52
3.5.1. Bảng kê và biểu đồ .......................................................................................53


vii

3.5.1.1. Bảng kê ......................................................................................................53
3.5.1.2. Biểu đồ .......................................................................................................54
3.5.2. Kiểm định thang đo .....................................................................................56
3.4. Phân tích nhân tố..............................................................................................57
3.4.1 Khái niệm phƣơng pháp phân tích nhân tố..................................................57
3.4.2 . Một số tham số quan trọng trong phân tích nhân tố. ................................ 58

3.4.3 Mục đích của phân tích nhân tố ...................................................................59
3.4.4 Phân tích ma trận tƣơng quan ......................................................................60
3.4.5 Mơ hình nhân tố ...........................................................................................60
3.4.6 Cách rút trích nhân tố ..................................................................................61
3.4.7 Xoay các nhân tố .........................................................................................61
3.4.8 Tiêu chí để xác định số lƣợng nhân tố rút đƣợc trích ..................................62
3.4.9 Tiêu chí để đánh giá ý nghĩa của factor loadings ........................................63
3.5

Phƣơng pháp AHP (Analytical Hierarchy Process) ....................................64

3.5.1 Nguồn gốc phƣơng pháp định lƣợng AHP: .................................................64
3.5.2 Ƣu điểm của phƣơng pháp AHP .................................................................66
3.5.3 Các tiên đề của phƣơng pháp AHP: ............................................................68
3.5.4 Nguyên tắc cơ bản trong việc xây dựng mơ hình theo phƣơng pháp AHP .69
3.5.5 Phân loại và thiết lập cấu trúc thứ bậc. ........................................................69
3.5.5.1

Phân loại thứ bậc. ...................................................................................69

3.5.5.2

Nguyên tắc hình thành cấu trúc thứ bậc .................................................70

3.5.5.3

Thiết lập độ ƣu tiên .................................................................................70

3.5.5.4

Đo lƣờng sự không nhất quán ................................................................ 72


viii

Chƣơng 4.

THU THẬP VÀ TỔNG HỢP SỐ LIỆU .....................................75

4.1.

Các giai đoạn của dự án ...............................................................................75

4.2.

Nhận dạng các yếu tố ảnh hƣởng ................................................................ 76

4.3.

Khảo sát thử nghiệm ....................................................................................77

4.3.1. Thông tin chung khảo sát thử nghiệm .........................................................78
4.3.1.1

. Số năm kinh nghiệm .............................................................................78

4.3.1.2

Vị trí cơng việc hiện tại ..........................................................................78

4.3.1.3

Quy mơ dự án . .......................................................................................79

4.3.1.4

Nguồn vốn dự án . ..................................................................................79

4.3.1.5

Loại hình dự án đầu tƣ . ..........................................................................80

4.3.2. Kiểm tra Cronbach‟s Alpha Mức độ ảnh hƣởng thử nghiệm : ....................80
4.3.3. Kiểm tra Cronbach‟s Alpha Mức độ khả năng xảy ra thử nghiệm .............83
4.4.

Khảo sát đại trà. ...........................................................................................87

4.4.1. Thông tin chung khảo sát đại trà. ................................................................ 88
4.4.1.1 Số năm kinh nghiệm ....................................................................................88
4.4.1.2 Vị trí cơng việc hiện tại ...............................................................................88
4.4.1.3 Quy mô dự án . ............................................................................................89
4.4.1.4 Nguồn vốn dự án . .......................................................................................89
4.4.1.5 Loại hình dự án đầu tƣ . ...............................................................................90
4.4.2. Phân tích số liệu khảo sát đại trà .................................................................90
4.4.2.1 Kiểm tra Cronbach‟s Alpha Khả năng xảy ra .............................................90
4.4.2.2 Kiểm tra Cronbach‟s Alpha Mức độ ảnh hƣởng .........................................93
4.5.

Phân tích Nhân tố chính...............................................................................97

4.5.1 Xếp hạng nhân tố. ........................................................................................97
4.5.2 Lựa chọn nhân tố để phân tích...................................................................102
4.5.3 Kiểm định thang đo lý thuyết yếu tố ảnh hƣởng đƣợc chọn. ....................103
4.5.3.1 Kiểm định thang đo lần thứ nhất ...............................................................104
4.5.3.2 Kiểm định thang đo lần thứ hai. ................................................................105
4.5.3.3 Kiểm định thang đo lần thứ ba. .................................................................107


ix

4.5.3.4 Kiểm định thang đo lần thứ tƣ. ..................................................................108
4.5.3.5 Kiểm định thang đo lần thứ năm. ..............................................................110
4.5.4 Kiểm tra hệ số Communalities các yếu tố .................................................111
4.5.4.1 Kiểm tra hệ số Communalities các yếu tố lần 1 ........................................111
4.5.4.2 Kiểm tra hệ số Communalities các yếu tố lần 2 ........................................112
4.5.5 Kiểm tra hệ số KMO và Bartlett's Test. .....................................................114
4.5.6 Giá trị riêng (Eigenvalue) của các nhân tố.................................................115
4.5.7 Đồ thị giá trị riêng (Eigenvalue) của các nhân tố. ......................................116
4.5.8 Kết quả phân tích nhân tố khi xoay ...........................................................117
4.6.

Phân tích kết quả nghiên cứu. ....................................................................120

4.6.1 Các yếu tố rủi ro liên quan đến môi trƣờng kinh tế -xã hội - tự nhiên:120
4.6.1.1 Phân tích yếu tố rủi ro liên quan đến môi trƣờng kinh tế-xã hội-tự nhiên.
...................................................................................................................120
4.6.1.2 Các giải pháp khắc phục: ...........................................................................121
4.6.2 Các yếu tố rủi ro liên quan đến nhà thầu thi cơng .....................................122
4.6.2.1

Phân tích yếu tố rủi ro liên quan đến nhà thầu thi công . .....................122

4.6.2.2 Các giải pháp khắc phục: ...........................................................................123
4.6.3 Các yếu tố rủi ro liên quan chủ đầu tƣ. ......................................................123
4.6.3.1 Phân tích yếu tố rủi ro liên quan chủ đầu tƣ. .............................................124
4.6.3.2 Các giải pháp khắc phục: ...........................................................................124
4.6.4 Rủi ro do yếu tố liên quan đến hiện trạng dự án. ......................................125
4.6.4.1 Phân tích yếu tố liên quan đến hiện trạng dự án. .......................................125
4.6.4.2 Các giải pháp khắc phục: ...........................................................................126
Chƣơng 5.

: XÂY DỰNG MƠ HÌNH ĐÁNH GIÁ - ÁP DỤNG MƠ HÌNH

VÀO DỰ ÁN ......................................................................................................127
5.1.

Xây dựng mơ hình cấu trúc thứ bậc ..........................................................127

5.2.

Tiến hành so sánh cặp ................................................................................128

5.2.1 Giữa các nhóm yếu tố rủi ro ......................................................................128
5.2.2 Nhóm yếu tố rủi ro liên quan đến môi trƣờng kinh tế - xã hội - tự nhiên :
129
5.2.3 Nhóm các yếu tố rủi ro liên quan đến nhà thầu thi công: ..........................129
5.2.4 Nhóm các yếu tố rủi ro liên quan đến chủ đầu tƣ:.....................................129

x

5.2.5 Nhóm các yếu tố rủi ro liên quan đến hiện trạng dự án: ...........................130
5.3.

Tổng hợp ....................................................................................................130

5.4.

Áp dụng mơ hình vào dự án ......................................................................136

5.4.1. Giới thiệu về dự án thông tin dự án ...........................................................136
5.4.1.1

Mƣờng Thanh Quê Hƣơng Nha Trang .................................................136

5.4.1.2

Mƣờng Thanh Nha Trang ....................................................................137

5.4.2. Thông tin doanh nghiệp .............................................................................137
5.4.3. Thu thập, xử lý số liệu và áp dụng mơ hình đánh giá ...............................139
5.4.4. Tính vectơ trọng số và kiểm tra sự nhất quán ...........................................139
5.4.5. Tính vectơ đánh giá tổng hợp ....................................................................141
5.4.6. Đánh giá tổng hợp dự án ...........................................................................143
5.4.7. Đánh giá, xếp hạng các yếu tố rủi ro .........................................................144
Chƣơng 6.

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ....................................................146

6.1.

Kết luận......................................................................................................146

6.2.

Kiến nghị ...................................................................................................147

6.3.

Gợi ý các nghiên cứu sau cho dự án đầu tƣ cơng trình thuộc dự án du lịch.
148

TÀI LIỆU THAM KHẢO..................................................................................149


xi

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT SỬ DỤNG TRONG LUẬN VĂN
1. BĐS
2. TNHH
3. CP
4. TPHCM
5. DN
6. VN
7. KMO
8. PCA

: Bất động sản
: Trách Nhiệm Hữu Hạn

: Cổ Phần
: Thành Phố Hồ Chí Minh
: Doanh nghiệp
: Việt Nam
: Kaiser-Mayer-Olkin
: Principal Components Analysis

9. AHP

: Analytical Hierarchy Process


xii

DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 1.1 Lƣợng khách du lịch quốc tế vào Việt Nam. ...............................................3
Bảng 1.2 Các dự án đầu tƣ bất động sản vừa mới khởi công gần đây. ......................4
Bảng 1.3 Các dự án đầu tƣ bất động sản du lịch tại Việt Nam. ...................................5
Bảng 1.4 Danh sách công ty thành viên của hiệp hội bất động sản du lịch.................5
Bảng 2.1 : Bảng tóm tắt Ratts .....................................................................................24
Bảng 3.1 : Yếu tố rủi ro ảnh hƣởng đầu tƣ dự án thuộc du lịch. ................................ 40
Bảng 3.2 : Số liệu xuất khẩu Tp Đà Nẵng ra nƣớc ngoài trong năm 2008. ................54
Bảng 3.3: Thang đánh giá 9 mức so sánh của phƣơng pháp AHP. ............................71
Bảng 3.4: Chỉ số ngẫu nhiên RI. .................................................................................73
Bảng 4.1: Bảng kết quả khảo sát thử nghiệm số năm kinh nghiệm............................78
Bảng 4.2: Bảng kết quả khảo sát thử nghiệm chức danh. ...........................................78
Bảng 4.3: Bảng kết quả khảo sát thử nghiệm quy mô dự án . ....................................79
Bảng 4.4: Bảng kết quả khảo sát thử nghiệm nguồn vốn dự án . ..............................79
Bảng 4.5: Bảng kết quả khảo sát thử nghiệm loại hình dự án đầu tƣ .........................80
Bảng 4.6 Case Processing Summary- Mức độ ảnh hƣởng thử nghiệm ......................80

Bảng 4.7: Reliability Statistics - Mức độ ảnh hƣởng thử nghiệm ..............................81
Bảng 4.8: Item-Total Statistics - Mức độ ảnh hƣởng thử nghiệm ..............................81
Bảng 4.9: Case Processing Summary- Khả năng xảy ra thử nghiệm. ........................83
Bảng 4.10 : Reliability Statistics - Khả năng xảy ra thử nghiệm. .............................84
Bảng 4.11: Item-Total Statistics - Khả năng xảy ra thử nghiệm ................................ 84
Bảng 4.12: Bảng kết quả khảo sát đại trà số năm kinh nghiệm ..................................88
Bảng 4.13: Bảng kết quả khảo sát đại trà chức danh. .................................................88
Bảng 4.14: Bảng kết quả khảo sát đại trà quy mô dự án . .........................................89
Bảng 4.15: Bảng kết quả khảo sát đại trà nguồn vốn dự án . ....................................89
Bảng 4.16: Bảng kết quả khảo sát đại trà loại hình dự án đầu tƣ ...............................90
Bảng 4.17:Case Processing Summary - Khả năng xảy ra ..........................................90
Bảng 4.18: Reliability Statistics - Khả năng xảy ra ....................................................91
Bảng 4.19: Item-Total Statistics - Khả năng xảy ra....................................................91


xiii

Bảng 4.20 : Scale Statistics - Khả năng xảy ra ...........................................................93
Bảng 4.21 Kiểm tra Cronbach‟s Alpha Mức độ ảnh hƣởng .......................................93
Bảng 4.22: Reliability Statistics- Mức độ ảnh hƣởng.................................................94
Bảng 4.23: Item-Total Statistics- Mức độ ảnh hƣởng ................................................94
Bảng 4.24: Scale Statistics- Mức độ ảnh hƣởng .........................................................96
Bảng 4.25:Bảng tích các yếu tố rủi ro ảnh hƣởng đến dự án đầu tƣ xây dựng cơng
trình thuộc dƣ án du lịch đƣợc khảo sát. ....................................................................97
Bảng 4.26: Xếp hạng tích các yếu tố rủi ro ảnh hƣởng đến dự án đầu tƣ xây dựng
cơng trình thuộc dƣ án du lịch đƣợc khảo sát. ...........................................................99
Bảng 4.27 Các yếu tố rủi ro ảnh hƣởng đến dự án đầu tƣ xây dựng cơng trình thuộc
dƣ án du lịch đƣợc chọn để đƣa vào phân tích. .......................................................102
Bảng 4.28: Case Processing Summary .....................................................................104
Bảng 4.29: Reliability Statistics lần 1 .......................................................................104

Bảng 4.30 : Item-Total Statistics lần 1 .....................................................................104
Bảng 4.31: Reliability Statistics lần 2 .......................................................................105
Bảng 4.32 : Item-Total Statistics lần 2 .....................................................................106
Bảng 4.33: Reliability Statistics lần 3 .......................................................................107
Bảng 4.34: Item-Total Statistics lần 3 ......................................................................107
Bảng 4.35: Reliability Statistics lần 4 .......................................................................108
Bảng 4.36: Item-Total Statistics lần 4 ......................................................................109
Bảng 4.37: Reliability Statistics lần 5 .......................................................................110
Bảng 4.38: Item-Total Statistics lần 5 ......................................................................110
Bảng 4.39: Communalities lần 1 ...............................................................................111
Bảng 4.40: Communalities lần 2...............................................................................112
Bảng 4.41: Communalities lần 3 ...............................................................................113
Bảng 4.42: KMO and Bartlett's Test .........................................................................114
Bảng 4.43: Total Variance Explained .......................................................................115
Bảng 4.44: Rotated Component Matrixa ...................................................................117
Bảng 4.45: Kết quả phân tích nhân tố .......................................................................118
Bảng 4.46: Kết quả rút trích nhân tố .........................................................................119
Bảng 5.1: Bảng đánh giá tính hiệu quả của dự án. ...................................................134


xiv

Bảng 5.2: Các dự án tiêu biểu của Doanh Nghiệp tƣ nhân Xây Dựng Số 1 Điện Biên
...................................................................................................................................137
Bảng 5.3: Bảng kí hiệu các yếu tố rủi ro ..................................................................139
Bảng 5.4: Bảng kết quả tổng hợp vectơ trọng số. .....................................................140
Bảng 5.5: Bảng kết quả đánh giá mức ảnh hƣởng các yếu tố rủi ro .........................141
Bảng 5.6: Bảng kết quả vectơ đánh giá tổng hợp mức độ ảnh hƣởng các yếu tố rủi ro.
...................................................................................................................................142
Bảng 5.7: Bảng đánh giá, xếp hạng các yếu tố rủi ro ảnh hƣởng lên dự án. ............144

xv

DANH MỤC HÌNH ẢNH
Hình 1.1:Biểu đồ so sánh sản phẩm du lịch biển Việt Nam với cạnh tranh trong khu
vực .................................................................................................................................2
Hình 2.1 Các mục tiêu chính của dự án xây dựng. ..................................................16
Hình 2.2: Mơ hình quản lý dự án ...............................................................................26
Hình 3.1: Sơ đồ quy trình thực hiện nghiên cứu.........................................................36
Hình 3.2: Sơ đồ quy trình thiết kế bảng câu hỏi. ........................................................38
Hình 3.3: Biểu đồ hình thanh. .....................................................................................54
Hình 3.4: Nhiệt độ trung bình tại Đà Lạt năm 1969. ..................................................55
Hình 3.5 : Hình biểu diễn biểu đồ hình trịn. ..............................................................55
Hình 3.6: Sơ đồ thể hiện phƣơng pháp phân tích nhân tố ..........................................59
Hình 3.7: Các ƣu điểm của phƣơng pháp AHP. .........................................................67
Hình 4.1: Các giai đoạn của dự án đầu tƣ. ..................................................................75
Hình 4.2: Các tiêu chí đo lƣờng hiệu quả dự án. ........................................................77
Hình 4.3 Biểu đồ tỉ lệ số năm kinh nghiệm các cá nhân đƣợc khảo sát thử nghiệm .78
Hình 4.4: Biểu đồ tỉ lệ chức danh các cá nhân đƣợc khảo sát thử nghiệm. ...............79
Hình 4.5: Biểu đồ tỉ lệ quy mơ dự án đƣợc khảo sát thử nghiệm. .............................79
Hình 4.6: Biểu đồ tỉ lệ nguồn vốn dự án đƣợc khảo sát thử nghiệm. ........................80
Hình 4.7: Biểu đồ tỉ lệ loại hình dự án đầu tƣ đƣợc khảo sát thử nghiệm. ................80
Hình 4.8: Biểu đồ tỉ lệ số năm kinh nghiệm các cá nhân đƣợc khảo sát đại trà ........88
Hình 4.9: Biểu đồ tỉ lệ chức danh các cá nhân đƣợc khảo sát đại trà. .......................89
Hình 4.10: Biểu đồ tỉ lệ quy mơ dự án đƣợc khảo sát đại trà. ...................................89
Hình 4.11: Biểu đồ tỉ lệ nguồn vốn dự án đƣợc khảo sát đại trà ...............................90
Hình 4.12: Biểu đồ tỉ lệ loại hình dự án đầu tƣ đƣợc khảo sát đại trà. ......................90
Hình 4.13. Giá trị riêng (Eigenvalue) của 4 nhân tố .................................................116
Hình 5.1:Cấu trúc thứ bậc trong đánh giá tính hiệu quả của dự án đầu tƣ xây dựng.

...................................................................................................................................127
Hình 5.2: Sơ đồ so sánh cặp giữa các nhóm yếu tố rủi ro ........................................128
Hình 5.3: Sơ đồ so sánh cặp nhóm các yếu tố rủi ro liên quan đến môi trƣờng kinh tế
- xã hội - tự nhiên ......................................................................................................129


xvi

Hình 5.4: Sơ đồ so sánh cặp nhóm các yếu tố rủi ro liên quan đến nhà thầu thi cơng
...................................................................................................................................129
Hình 5.5: Sơ đồ so sánh cặp nhóm các yếu tố rủi ro liên quan chủ đầu tƣ ...............129
Hình 5.6: Sơ đồ so sánh cặp nhóm các yếu tố rủi ro hiện trạng dự án .....................130
Hình 5.7: Mơ hình đánh giá tính hiệu quả dự án bằng phƣơng pháp AHP ..............135


1

Chƣơng 1.

MỞ ĐẦU

1.1. Giới thiệu chung, xác định vấn đề cần nghiên cứu .
Trong hai thập kỷ gần đây, những thay đổi mà bất cứ ngƣời dân nào cũng có
thể nhận thấy, đó là khơng cịn lo lắng nhiều về cái ăn , cái mặc nhƣ trƣớc đây .
Hiện nay họ còn quan tâm rất nhiều về nhu cầu nghĩ dƣỡng , hƣởng thụ sau thời
gian làm việc mệt nhọc cùng gia đình và bạn bè, đồng nghiệp . Do đó nhà đầu tƣ
nhận thấy nhu cầu các dự án cơng trình thuộc du lịch có tiềm năng và phát triển
mạnh trong những năm gần đây . Và tháng 11/2007, Việt Nam chính thức trở thành
thành viên của tổ chức Thƣơng mại thế giới , quá trình hội nhập đƣợc thể hiện rõ
thông qua các nguồn vốn cũng nhƣ số lƣợng và qui mơ các doanh nghiệp nƣớc

ngồi đầu tƣ vào Việt Nam.
Thời gian qua, Việt Nam đã thu hút đƣợc nhiều dự án quy mơ lớn, có những
dự án lên tới hàng tỷ USD có tác động mạnh tới hàng loạt địa phƣơng, hoặc ngành,
lĩnh vực sản xuất. Dòng vốn đăng ký vào lĩnh vực dịch vụ cũng gia tăng đột biến
với sự xuất hiện của nhiều dự án BĐS du lịch lớn, nhƣ các dự án Công ty TNHH
New City Việt Nam, tổng vốn đầu tƣ 4.3 tỷ USD; Công ty TNHH Hồ Tràm, tổng
vốn đầu tƣ 4.2 tỷ USD; Cơng ty TNHH Tập đồn Bãi Biển Rồng, tổng vốn đầu tƣ
4.1 tỷ USD lần lƣợt của các nhà đầu tƣ Brunei, Canada, Hoa Kỳ. Nếu nhƣ năm
2000, đầu tƣ nƣớc ngoài (ĐTNN) vào lĩnh vực dịch vụ chỉ chiếm 7% tổng vốn đăng
ký, thì đến cuối năm 2009, tỷ lệ này đã là 77%. [26]
+ Lĩnh vực du lịch hiện nay của nƣớc ta :
Với lợi thế đƣờng bờ biển dài hơn 3.200km, Việt Nam có nhiều tiềm năng về
phát triển du lịch biển. Các bãi biển đẹp trải dài từ Bắc đến Nam với khoảng 125 bãi
tắm đẹp cả lớn và nhỏ, trong đó có nhiều bãi biển đƣợc xếp hạng trên thế giới. Bờ
biển Việt Nam cũng có gần 50 vũng vịnh lớn nhỏ, trong đó có nhiều vịnh đƣợc
đánh giá cao trên thế giới nhƣ vịnh Hạ Long (Quảng Ninh), vịnh Nha Trang (Khánh
Hòa) và vịnh Lăng Cô (Thừa Thiên Huế), vịnh Xuân Đài (Phú Yên). Với 2.773 đảo
lớn nhỏ ven bờ, riêng hơn 2.000 thuộc Vịnh Hạ Long với các hình thái địa hình đặc


2

biệt - địa hình ,tài nguyên thiên nhiên ƣu đãi , đƣợc du khách quốc tế biết đến nhƣ
một kỳ quan của tạo hoá. Với nguồn tài nguyên du lịch biển hấp dẫn và trong quá
trình đầu tƣ phát triển thời gian gần đây, các resort ở các khu du lịch biển miền
Trung Việt Nam hiện nay có khả năng cạnh tranh với các khu du lịch biển nổi tiếng
của các nƣớc trong khu vực nhƣ Ba Li (Inđônêxia), Pattaya, Phukhet (Thái Lan),
các bãi biển Tanjong, Siloso và Palawan trên đảo Sentosa (Singapore) và các khu du
lịch biển của Malaysia. [26]

Hình 1.1:Biểu đồ so sánh sản phẩm du lịch biển Việt Nam với cạnh tranh trong
khu vực
Lƣợng khách du lịch trong nƣớc ngày càng tăng mạnh, lƣợng khách du lịch
nƣớc ngồi vào Việt Nam cũng tăng khơng kém.


3

Bảng 1.1 Lượng khách du lịch quốc tế vào Việt Nam. [26]

Chỉ tiêu

Ƣớc tính
tháng 6.2014
(ngƣời)

Tổng số

539.776

Đƣờng khơng
Đƣờng biển
Đƣờng bộ
Du lịch, nghỉ ngơi
Đi cơng việc
Thăm thân nhân
Các mục đích khác
Hồng Kơng
Đức
Trung Quốc

Nga
Tây Ban Nha
Anh
Italy
Bỉ
Phillippin
Đan Mạch
Đài Loan
Malaysia
Hà Lan
Thái Lan
Canada
Nhật
Singapo
Thụy Điển
Úc
Mỹ
Hàn Quốc
Indonesia
Phần Lan
Các thị trƣờng khác

6 tháng năm
2014
(ngƣời)

Tháng
6/2014 so
với tháng
trƣớc (%)

4.287.885
80,06
Chia theo phƣơng tiện đến
436.721
3.422.964
82.19
1.370
40.648
28.66
101.685
824.273
73.65
Chia theo mục đích chuyến đi
323.865
2.588.226
78,81
91.762
720.935
81,74
92.841
739.536
82,46
31.307
239.188
81,47
Chia theo một số thị trƣờng
506
10.091
27,73

6.109
73.880
75,09
136.726
1.134.878
70,47
18.747
193.829
93,78
2.080
13.654
96,30
13.529
109.357
91,52
1.919
18.020
86,02
1.026
11.118
69,80
9.494
55.777
91,75
1.257
15.197
91,82
29.762
207.730
88,35

34.647
182.307
109,22
2.824
23.043
90,02
20.458
143.058
75,36
6.741
61.088
86,53
44.651
317.849
87,69
16.767
98.327
105,00
1.558
19.693
108,27
20.527
170.036
92,93
39.307
246.290
127,74
50.650
405.634
90,15

6.591
36.708
110,18
810
8.070
154,58
11.920
298.474
21,37

95,15

6 tháng
năm 2014
so với cùng
kỳ năm
trƣớc (%)
121,11

98.00
6.35
101.62

119.77
33.72
146.72

93,02
99,75
97,00

99,69

119,30
121,68
125,35
126,87

65,97
181,01
105,52
109,64
120,44
110,41
114,70
99,71
104,63
102,70
87,66
96,31
105,73
104,24
103,26
102,29
87,25
98,80
99,60
102,52
92,64
111,66
101,00

22,91

240,61
215,87
137,45
125,95
125,73
120,12
117,42
115,45
114,30
114,12
114,05
111,61
111,36
110,59
109,14
107,93
107,82
107,30
105,95
105,87
105,12
104,35
99,18
148,40

Tháng
6/2014 so
với tháng

6.2013 (%)


4

Sau thời kỳ khủng hoảng, đến nay, thị trƣờng đang có những tín hiệu hồi
phục tích cực với thanh khoản tốt trên mọi phân khúc. Chủ đầu tƣ, doanh nghiệp
cũng đang tìm mọi phƣơng án tháo gỡ khó khăn về vốn để tiếp tục xây dựng hoàn
thành những dự án lớn đã khởi công nhƣng chƣa xây dựng hoặc những dự án xây
dựng dở dang điển hình nhƣ vừa khởi công hàng loạt dự án lớn nhƣ:
Bảng 1.2 Các dự án đầu tư bất động sản vừa mới khởi công gần đây. [26]
Stt

Chủ đầu tƣ

Tên dự án

1

Công ty TNHH Phát triển
T.H.T

Khu đơ thị Tây Hồ Tây

2
3

Tập đồn Bitexco
Tập đồn Vingroup

4

Cơng ty CP Đầu tƣ Dầu
khí Tồn Cầu

The Manor Central Park
dự án Vinhomes Tân Cảng
Khu hỗn hợp nhà ở, dịch vụ
thƣơng mại văn phòng,
trƣờng học GP Complex
Khu căn hộ cao cấp Icon D3
Tổ hợp căn hộ Goldmark
City
Tổ hợp khách sạn và căn hộ
cho thuê West Point

5
6
7
8
….

Công ty CP Hiếu Đức
Công ty TNHH TM-XD Địa Ốc Việt Hân
Công ty TNHH Biệt Thự
Vàng
Công ty Cổ phần đầu tƣ
C.E.O

Địa điểm

Quy Mô

Hà Nội

2,5 tỷ USD

Hà Nội
TP.HCM

2 tỷ USD
43 ha

Hà Nội

2.200 tỷ

TP.HCM

244 tỷ

Hà Nội

2.000 tỷ

Hà Nội

182 tỷ

Novotel Phú Quốc Resorts

80ha

……………………..

Bên cạnh những sản phẩm bất động sản thuần túy nhƣ : cơng trình dân dụng
, thƣơng mại , văn phịng cho th hiện có .Việt Nam đang hình thành một khái
niệm về các cơng trình khá mới mẻ mang nét riêng và đƣợc giới đầu tƣ quan tâm đó
là "Dự án đầu tƣ cơng trình thuộc du lịch", đây là một kênh đầu tƣ đƣợc nhiều
nhà đầu tƣ trong và ngoài nƣớc quan tâm đến trong những năm gần đây tại Việt
Nam . Dự án đầu tƣ cơng trình thuộc du lịch là sƣ kết hợp và liên quan giữa kinh
doanh bất động sản và kinh doanh du lịch, dịch vụ phụ trợ đi kèm .


5

Bảng 1.3 Các dự án đầu tư bất động sản du lịch tại Việt Nam.
Stt

Chủ Đầu tƣ

3

Tên dự án
Khu du lịch nghỉ dƣỡng
Eureka - Linh Trƣờng
Khu du lịch nghỉ dƣỡng
Hồng Phúc
Khu đơ thị du lịch biển
BìnhSơn

4

Cuc Phuong Resort & Spa

Tập đồn 126 – Xứ Đồi
Xí nghiệp Liên doanh
Dầu khí Vietsovpetro
Cơng ty CP Đầu tƣ Bất
động sản Thành Đông
Công ty CP đầu tƣ xây
dựng Thăng Long

5

The Four Season Park

Cty Vitaco

6

Cát Bà Amatina

7

Vinpearl Hội An Resort
Khu Du Lịch Phức Hợp
Hồ Tràm

1

2

8

11 Khu du lịch giải trí

Địa điểm

Quy Mơ

Thanh Hóa
Bà Rịa –
Vũng Tàu
Phan Rang
Tháp Chàm

40ha
1.000 tỷ
VNĐ

Ninh Bình

100ha

Hải Phịng

800 ha

Hải Phịng

172 ha
300 tỷ
VNĐ
4.23 tỷ
USD
1.3 tỷ
USD

Cty Vincom

QuảngNam

Asian Coast Development

Vũng Tàu

Good choice

Vũng Tàu

25ha

……….

Ngày 14.08.2009 , Chi Hội Bất Động Sản Du Lịch- VnTPA (Vietnam
tourism Property Association) đƣợc thành lập để đáp ứng những nhu cầu trên theo
công văn số 20/CV-HH ngày 11.12.2008 của Hiệp Hội Bất Động Sản Việt Nam.
Chi Hội Bất Động Sản Du Lịch sau khi đƣợc thành lập đã phát triển mạnh với hơn
100 đơn vị thành viên tham gia là các công ty đầu tƣ hàng đầu của việt nam và
nƣớc ngoài, là cầu nối thu hút vốn đầu tƣ FDI -góp phần phát triển lĩnh vực bất

động sản du lịch nói riêng và kinh tế Việt Nam nói chung. [26]
Bảng 1.4 Danh sách công ty thành viên của hiệp hội bất động sản du lịch
Việt Nam [26]
1
2
3
4
5

Grant Thorton (Vietnam) Ltd
Công ty TNHH Một thành viên
Starbay Việt Nam
Grand Imperial Saigon
Công ty Cổ phần Đầu tƣ và Phát triển
du lịch Vinaconex
Công ty CP Bất động sản Sanny

55
56

Công ty CP Du lịch Năm Sao
Công ty CP Thƣơng mại Phan Nam

57
58

Công ty Cổ phần Du lịch Nam Định
Công ty Cổ phần Công nghiệp Dịch
vụ Cao su Chƣpăh
Công ty TNHH Quyết Thắng

59


6

6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29

30

Công ty CP Sunwah Properties
Vietnam
Công ty Cổ phần Đầu tƣ Kinh doanh
nhà Tân Đồn Việt
Cơng ty TNHH Khu Liên Hợp Nhà Ở
& TTTM Parkland
Công ty Cổ phần Tƣ vấn và Đầu tƣ
BĐS Việt Tín.
Cơng ty Cổ phần Sài Gịn – Phú
Quốc
Công ty Cổ phần Thế Kỷ 21
Công ty CP BĐS Vạn Phúc Gia

60

Công ty Cổ phần Nhà Việt Nam
Công ty CP Đầu Tƣ Địa Ốc Hƣng
Phú
Công ty TNHH MTV Cho th tài
chính NH Sài Gịn Thƣơng Tín
Cơng ty TNHH Đầu Tƣ Sài Gịn

67
68

Cơng ty TNHH Xây dựng Thƣơng
Mại Pháp Việt
Cơng ty Cổ phần Doanh nghiệp trẻ

Bà Rịa – Vũng Tàu
Công ty TNHH Thƣơng mại & Xây
dựng Minh Khôi
Công ty TNHH Đất Luật

71

Công ty Cổ phần Đầu tƣ Dịch vụ
Thƣơng mại Cơng Nghệ Xanh
Tập Đồn Thƣơng Mại Đầu Tƣ Xây
Dựng HACO
Cơng ty TNHH Giao nhận vận
chuyển & Thƣơng mại Việt Nam.
Công ty Cổ phần Đất Nha Trang
Công ty TNHH LEO
Công ty TNHH LTV
Công ty CP Đầu tƣ Đông Dƣơng
Công ty TNHH Dịch vụ tiếp thị Sinh
Tố
Cơng ty TNHH Văn hóa Trí Việt
Cơng ty TNHH Giải Trí Việt COM

75

61
62
63
64
65
66

69
70

72
73
74

76
77
78
79
80
81
82
83
84

Cơng ty sản xuất – Nhập Khẩu & Du
Lịch HACOTA
Sở văn hóa thể thao và Du lịch Bình
Định
Ban Quản lý Khu đơ thị Tây Bắc
thành phố
Cơng ty luật TNHH Phúc & Phúc
Văn phịng đại diện Công ty Cổ phần
SOVICO
Công ty CP Đầu tƣ & Xây dựng 579
Cơng ty CP Đầu tƣ BĐS Hồng Gia
Cơng ty TNHH Tài Tâm

Ban quản lý khu kinh tế cửa khẩu
Mộc Bài
Công ty phát triển du lịch hữu hạn
làng Nghi Tàm
Công ty TNHH Du học – Du LịchThƣơng Mại Dịch Vụ Á Âu
Công ty TNHH Capitaland –
SADECO
Công ty TNHH Thƣơng Mại Xây
Dựng Thiên Đức
Công ty TNHH Du lịch Bãi Dài
Công ty CP Đầu tƣ – Kinh Doanh
nhà
Công ty Cổ phần Đô Thị Cần Giờ
Công ty Cổ Phần Sân Gôn Ngôi Sao
Chí Linh
Văn phịng Đại diện cơng ty Cổ phần
Sovico
Cơng ty Cổ phần Kỹ nghệ Tồn Cầu
Cơng ty TNHH Rừng Dƣơng
Cơng ty TNHH Khang Linh
Công ty TNHH Tiến Phƣớc
Công ty Cổ phần Tập Đồn Linh
Thành
Cơng ty CP Phát triển Nam Sài Gịn
Cơng ty CP Đƣờng Bình Dƣơng


7

85

Công ty Cổ phần phát triển AMADI

32

Công ty CP Sản Xuất Thƣơng Mại
Tài Tài
Công ty TNHH Đầu Tƣ An Phát

86

33

Công ty CP Đất Phú Quốc Đông Á

87

34
35

Công ty Du lịch Tân Định Fiditour
Doanh nghiệp tƣ nhân Tấn Lê

88
89

36

Công ty TNHH Dịch vụ Thƣơng mại
& Tƣ vấn Quốc tế Tân Tân

Công ty CP Điện Thoại Di Động
Thành Công.
Công ty TNHH Hải Ân
Công tyCP Tài Nguyên Công Nghệ
Việt Nam
Công ty CP Công nghệ thơng tin
Bình Dƣơng
Cơng ty TNHH Việt Úc – Hậu Giang
Công ty TNHH Du lịch Việt Úc – Cà
Mau
Công ty Cổ phần Hu Na
Công ty TNHH Tiến Đạt Linh
Công ty TNHH Thƣơng Mại –Du
lịch Hoa Việt
Công ty Cổ phần Thƣơng Mại Hùng
Cƣờng
Công ty TNHH Xây Dựng – Thƣơng
Mại Trung Sơn
Công ty TNHH Thanh Thanh
Công ty CP Du Lịch & Khách sạn
Đại Dƣơng
Công ty Cổ phần Thông Đức

90

Công ty Cổ phần Du lịch Thanh
Bình
Cơng ty TNHH Xây dựng & Thƣơng
mại Sài Gịn 3
Cơng ty SAVILAND

Cơng ty TNHH Thƣơng mại Dịch vụ
XNK Chẩn Hƣng
Công ty Tam Hà

Công tu Cổ phần Du lịch và XNK
Lạng sơn
Công ty Đầu tƣ & Xây Dựng Sao
Mai
Công ty TNHH Duy Nghĩa
Cơng ty CP Gạch ngói Đồng Nai

105

31

37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50
51

52
53
54

91

94

Cơng ty TNHH XD-DV-TV-VNK
BĐSLê Quang
Công ty TNHH BĐS Eden
Công ty Cổ phần Giải pháp Khách
sạn Việt
Công ty Cổ phần địa ốc An Nhân

95
96

Công ty TNHH Liên doanh Hoa Việt
Công ty Xây Dựng cơng trình 194

97
98
99

Cơng ty AA Corporation
Cơng ty Cổ phần Tồn Cầu ICC
Cơng ty liên doanh quốc tế Lạng
Sơn
Tập Đồn Thƣơng Mại Đầu Tƣ Xây

Dựng HACO
Báo Du Lịch – Tạp chí Du lịch &
Giải Trí
Cơng ty TNHH TM-DV-KT D&B
Cơng ty Cổ phần Du lịch Kỳ Vân

92
93

100
101
102
103

106

Công ty cổ phần Bất Động Sản Du
Lịch Ninh Vân Bay
Công ty cổ phần Đầu Tƣ và Phát
triển Cát Trắng
Công ty Cổ phần Bờ Biển Dài

107
108

Cơng ty TNHH BĐS Danh Khơi
Cơng ty BĐS Sài Gịn Thái Sơn

104

8

1.2. Tính cấp thiết của đề tài
Các dự án đầu tƣ xây dựng thuộc du lịch mới xuất hiện một vài năm gần đây
tại Việt Nam nên mỗi một dự án đầu tƣ xây dựng thuộc du lịch có các độ khó ,đặc
thù riêng nhất định, điều này địi hỏi các doanh nghiệp đầu tƣ vào lĩnh vực này
phải thật sự có năng lực , am hiểu sâu và hiểu rõ để hồn thành dự án trong giới hạn
kinh phí và thời gian cho phép. Đồng thời, phải lƣờng trƣớc đƣợc hết các diễn biến
của thị trƣờng . Khi nghiên cứu, phân tích, đánh giá một dự án, nhà đầu tƣ cần phải
đặt ra nhiều vấn đề, câu hỏi mang tính đối chiếu, phản biện.
Các vấn đề mấu chốt có thể là:
 Tính khả thi trong suốt thời gian hoạt động của dự án.
 Sức hấp dẫn của dự án đối với các bên tham gia và các bên liên quan.
 Những rủi ro ảnh hƣởng có thể tác động trực tiếp và gián tiếp đến dự án và
mức độ tác động của nó.
 Khả năng và biện pháp ứng phó.
Hầu hết các nhà nghiên cứu, các tác giả đều đồng ý rằng những rủi ro ảnh
hƣởng là không thể tránh khỏi trong kinh doanh và trong các dự án đầu tƣ. Do đó,
đã chấp nhận đầu tƣ thì phải chấp nhận đối phó với những rủi ro ảnh hƣởng xảy ra
tới nó .Do đó, việc phân tích và nhận dạng “Những rủi ro ảnh hưởng đến hiệu quả
đầu tư xây dựng các cơng trình thuộc dự án du lịch . Áp dụng tại Thành Phố
Nha Trang –Khánh Hòa ” để tìm ra biện pháp kiểm sốt, hạn chế rủi ro là yêu cầu
cấp bách , rất cần thiết.
1.3. Mục tiêu, nội dung và đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
1.3.1. Mục tiêu của đề tài:
Đánh giá tình hình đầu tƣ xây dựng các cơng trình thuộc dự án du lịch trong
tình hình hiện nay.
 Nhận dạng và phân tích các rủi ro ảnh hƣởng đến hiệu quả xây dựng các
cơng trình thuộc dự án du lịch . Từ đó, xây dựng mơ hình đánh giá tính hiệu quả của

dự án, đồng thời, đánh giá, xếp hạng các yếu tố ảnh hƣởng lên dự án.


9

 Đề xuất biện pháp ứng phó , hạn chế và kiểm soát phù hợp các tác động của
những rủi to ảnh hƣởng.
 Áp dụng vào dự án cụ thể tại khu vực tác giả nghiên cứu.
1.3.2. Nội dung nghiên cứu:
Sau một thời gian khá dài, các dự án bất động sản du lịch nghỉ dƣỡng “đắp
chiếu” do thị trƣờng địa ốc đóng băng, năm 2014 đã chứng kiến làn sóng chủ đầu tƣ
trong và ngồi nƣớc tiếp tục đổ vốn vào phân khúc thị trƣờng này.
1.3.2.1. Khối ngoại hào hứng
Trong khoảng thời gian từ năm 2010 đến 2013, hàng loạt “siêu” dự án nghỉ
dƣỡng du lịch có vốn đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài (FDI) đã dừng đầu tƣ, triển khai,
khiến các địa phƣơng phải ra quyết định thu hồi : Điển hình trong số đó là các dự án
Bãi Biển Rồng (rộng 460 ha, vốn đăng ký lên đến 4,15 tỷ USD), Khu nghỉ dƣỡng
cao cấp Hòn ngọc châu Á (tại Phú Quốc, Kiên Giang, vốn đầu tƣ dự kiến 2 tỷ euro
của Tập đoàn Trustee Suisse của Thụy Sĩ), Thành phố Sáng tạo Nam Phú Yên (1,68
tỷ USD); Công viên Thế giới kỳ diệu (Bà Rịa - Vũng Tàu, 1,3 tỷ USD)... Hàng loạt
siêu dự án du lịch nghỉ dƣỡng giậm chân tại chỗ, nhƣ Saigon Atlantic (Bà Rịa Vũng Tàu - 4 tỷ USD). [26]
Nhƣng bƣớc sang năm 2014, khi những bóng mây u ám bao phủ thị trƣờng
bất động sản dần tan, các nhà đầu tƣ nƣớc ngồi đã quay trở lại đón đầu thị trƣờng
và bất động sản du lịch nghỉ dƣỡng đang là hạng mục “hot” nhất của họ. Điển hình
là Dự án Khu du lịch liên hợp cao cấp Phú Yên (do Công ty TNHH New City
Properties Development của Brunei làm chủ đầu tƣ, tổng vốn đầu tƣ 4,3 tỷ USD) đã
giảm quy mơ diện tích, cơ cấu lại nguồn vốn và tìm kiếm đối tác tham gia. Theo
giấy chứng nhận đầu tƣ mới, quy mơ diện tích Dự án giảm từ 565 ha cịn 357,52 ha
và quy mơ vốn đầu tƣ giảm từ 4,3 tỷ USD còn 1 tỷ USD. [26]
Hàng loạt nhà đầu tƣ nƣớc ngoài đã thâm nhập thị trƣờng, đề xuất đầu tƣ

nhiều dự án bất động sản du lịch nghỉ dƣỡng quy mô lớn, nhƣ Dự án Khu đơ thị
sinh thái có vốn đầu tƣ khoảng 1 tỷ USD, rộng 516 ha tại đảo Hoàng Tân, thị xã