Những vấn đề pháp lý về bất động sản hình thành trong tương lai

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
..

TRƢỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP. HỒ CHÍ MINH

KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP

NHỮNG VẤN ĐỀ PHÁP LÝ CỦA BẤT ĐỘNG SẢN
HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI

Ngành: LUẬT KINH TẾ

Giảng viên hướng dẫn : ThS. PHAN THỴ TƯỜNG VI
Sinh viên thực hiện

: VÕ THỊ CẨM NGUYÊN

MSSV: 1411271307

Lớp : 14DLK15

TP. Hồ Chí Minh, năm 2018


LỜI CẢM ƠN
Trên thực tế khơng có sự thành cơng nào mà không gắn liền với những sự hỗ
trợ, giúp đỡ dù ít hay nhiều, dù trực tiếp hay gián tiếp của người khác. Trong suốt
thời gian từ khi bắt đầu học tập ở giảng đường đại học đến nay, em đã nhận được rất
nhiều sự quan tâm, giúp đỡ của q thầy cơ, gia đình và bạn bè. Với lòng biết ơn
sâu sắc nhất, em xin gửi đến quý thầy cô của Trường Đại Học Công nghệ Thành
phố Hồ Chí Minh.

Và em cũng xin chân thành cám ơn cơ Phan Thỵ Tường Vi đã nhiệt tình hướng
dẫn hướng dẫn em hồn thành bài khóa luận. Cơ đã cùng với tri thức và tâm huyết
của mình để truyền đạt vốn kiến thức quý báu cho chúng em trong suốt thời gian
học tập tại trường, đã tận tâm hướng dẫn chúng em qua từng những buổi nói
chuyện, thảo luận về đề tài mà chúng em viết khóa luận. Nếu khơng có những lời
hướng dẫn, dạy bảo của cơ thì em nghĩ bài khóa luận này của em rất khó có thể
hồn thiện được. Một lần nữa, em xin chân thành cảm ơn cơ.
Bài khóa luận được thực hiện trong khoảng thời gian gần 3 tháng. Bước đầu đi
vào thực tế, tìm hiểu về đề tài, kiến thức của em còn hạn chế và cịn có nhiều bỡ
ngỡ. Do vậy, trong q trình tìm hiểu, cũng như là trong quá trình tiếp xúc thực tế
khó tránh khỏi sai sót, rất mong các thầy, cơ bỏ qua. Đồng thời do trình độ lý luận
cũng như kinh nghiệm thực tiễn còn hạn chế nên bài viết khơng thể tránh khỏi
những thiếu sót, em rất mong nhận được ý kiến đóng góp của quý thầy, cô để em
học thêm được nhiều kinh nghiệm và sẽ hồn thành hồn thiện hơn cho bài khóa
luận.
Sau cùng, em xin kính chúc cơ Phan Thỵ Tường Vi, các q thầy cô trong khoa
Luật thật dồi dào sức khỏe, niềm tin để tiếp tục thực hiện sứ mệnh cao đẹp của mình
là truyền đạt kiến thức cho thế hệ mai sau.
Em xin chân thành cảm ơn!


LỜI CAM ĐOAN
Tôi tên: Võ Thị Cẩm Nguyên
MSSV: 1411271307

Lớp: 14DLK15

Tôi xin cam đoan các số liệu, thông tin sử dụng trong bài khóa luận này được
thu thập từ nguồn thực tế như trên các bộ luật, nghị định, thông tư và sách báo khoa
học chun ngành (có trích dẫn đầy đủ và theo đúng qui định) ;

Nội dung trong bài khóa luận này do kinh nghiệm của bản thân được rút ra từ
q trình nghiên cứu và thực tế khơng sao chép từ các nguồn tài liệu, báo cáo khác.
Nếu sai sót Tơi xin hồn tồn chịu trách nhiệm theo qui định của Nhà Trường
và Pháp luật.
Sinh viên
(ký tên, ghi đầy đủ họ tên)

Võ Thị Cẩm Nguyên


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

TTBĐS

Thị trường bất động sản

BĐS

Bất động sản

HoREA

Hiệp hội bất động sản thành phố Hồ Chí Minh

BLDS

Bộ luật Dân sự

Luật KDBĐS

Luật Kinh doanh bất động sản

Luật XD

Luật Xây dựng


MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU ............................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài ....................................................................................1
2. Tình hình nghiên cứu đề tài ..............................................................................2
3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu ....................................................................2
4. Phƣơng pháp nghiên cứu ..................................................................................2
5. Kết cấu khóa luận ..............................................................................................3
Chƣơng I: TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG
TƢƠNG LAI ..............................................................................................................4
1.1 Những vấn đề chung về thị trƣờng bất động sản ..........................................4
1.1.1. Sơ lược về thị trường bất động sản Việt Nam ............................................4
1.1.2. Thị trường bất động sản .............................................................................6
1.2. Bất động sản hình thành trong tƣơng lai....................................................12
1.2.1. Hàng hóa bất động sản ............................................................................12
1.2.2. Khái niệm của bất động sản hình thành trong tương lai .........................12
1.2.3 Đặc trưng của bất động sản hình thành trong tương lai ..........................13
1.2.4 So sánh hợp đồng mua bán nhà ở có sẵn và hợp đồng mua bán nhà ở hình
thành trong tương lai..........................................................................................15
1.3. Dự án đầu tƣ bất động sản ...........................................................................20
1.3.1. Điều kiện lập dự án đầu tư .......................................................................20
1.3.2. Chủ thể tham gia dự án đầu tư .................................................................22
1.3.3. Chuyển nhượng dự án đầu tư bất động sản .............................................24
KẾT LUẬN CHƢƠNG I ........................................................................................27

2.1. Thực trạng về các vấn đề của bất động sản hình thành trong tƣơng lai .28
2.1.1. Khái quát về hợp đồng mua bán, chuyển nhượng bất động sản hình thành
trong tương lai ....................................................................................................28
2.1.2. Chuyển nhượng hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương
lai ........................................................................................................................31
2.1.3. Thế chấp dự án đầu tư bất động sản ........................................................41


2.1.4. Một số rủi khi gặp phải khi mua bất động sản hình thành trong tương lai
............................................................................................................................44
2.2. Những vấn đề bất cập và một số kiến nghị.................................................46
2.2.1. Những vấn đề bất cập ...............................................................................46
2.2.2. Một số kiến nghị .......................................................................................47
KẾT LUẬN CHƢƠNG II.......................................................................................49
KẾT LUẬN ..............................................................................................................50
DANH MỤC TÀI LIỆU KHAM KHẢO ..............................................................51


1

LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong nền kinh tế thị trường như hiện nay, song song với sự phát triển khơng
ngừng của nền kinh tế đó là sự tăng trưởng về dân số của đất nước. Cùng với dân số
tăng lên sẽ kéo theo nhu cầu về nhà ở, cũng như là các nhu cầu về bất động sản
(BĐS) khác của người dân ngày càng tăng cao. Nếu so sánh tình hình nhà ở với
những năm trước đây thì nhu cầu về nhà ở hiện nay ln đòi hỏi phải cao cấp hơn
về chất lượng và dịch vụ, cũng như các điều kiện đi kèm theo dịch vụ mua bán nhà
ở kèm theo đó.
Để đáp ứng được nhu cầu ngày càng lớn ấy thì một loại hình thức bất động sản

(BĐS) mới ra đời, đó là BĐS hình thành trong tương lai. BĐS hình thành trong
tương lai bao gồm cả nhà ở và các cơng trình xây dựng mà trong khoảng thời gian
ký kết hợp đồng mua bán thì loại BĐS này vẫn chưa được hình thành hoặc đã hình
thành được một phần nào đấy.
Đây là một lĩnh vực đầu tư khá mới, thu hút được rất nhiều sự quan tâm của các
chủ đầu tư. Tuy nhiên tồn tại song song với sự hấp dẫn về lợi nhuận cao, một thị
trường trẻ sơi động thì bên cạnh đó cũng tiềm ẩn nhiều nguy cơ pháp lý và các sự
kiện bất khả kháng. Một vài rủi ro mà nhà đầu tư BĐS hình thành trong tương lai có
thể gặp phải như rủi ro về hồ sơ pháp lý, rủi ro về tài chính, phát sinh từ tranh chấp
giữa ngân hàng và chủ dự án hay rủi ro từ chính chủ đầu tư dự án…
Để hỗ trợ về những rủi ro mà các chủ đầu tư có thể gặp phải Nhà nước cũng đã
ban hành nhiều chính sách về đầu tư- xây dựng và phát triển nhà ở, công trình xây
dựng tại Việt Nam. Và BĐS hình thành trong tương lai là đối tượng cần được công
nhận là một trong những đối tượng trong giao dịch dân sự hiện nay. Do đó một số
nước phát triển trên thế giới hiện nay đã ban hành quy định pháp luật cụ thể nhằm
điều chỉnh về vấn đề này.
Mặc dù Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản pháp luật quy định chi tiết hơn về
việc mua bán, chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai, tuy nhiên,
đây lại là một đối tượng kinh doanh khá mới đối với luật xây dựng Việt Nam, nên
khi tiến hành thực hiện sẽ tồn tại nhiều quan điểm khác biệt giữa lý thuyết và thực
tiễn cho nên dẫn đến việc có nhiều cách hiểu khác nhau và việc thực hiện vẫn còn
một số vấn đề khó khăn.


2

2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Hiện nay, vai trị của BĐS hình thành trong tương lai đối với sự phát triển kinh
tế là khơng thể phủ nhận, chính vì lý do đó có khơng ít các cơng trình nghiên cứu
khoa học, các bài báo như báo viết, báo hình hay báo mạng Internet có đề cấp và

nghiên cứu về BĐS hình thành trong tương lai. Một số bài viết về đề tài BĐS hình
thành trong tương lai đã được nghiên cứu như “Hợp đồng chuyển nhượng BĐS hình
thành trong tương lai” của tác giả Phạm Quang Huy hay bài viết “Vướng mắc về thế
chấp nhà ở hình thành trong tương lai và quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua
bán nhà ở” của tác giả Nguyễn Văn Phương và Mai Thị Thu được phát hành trong
Tạp chí Ngân hàng số 8/2014 và một số bài báo mạng khác.

3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
Việc nghiên cứu cần phải xác định rõ từ ban đầu về cả đối tượng lẫn phạm vi
nghiên cứu. Chính việc xác định này sẽ giúp mang lại sự đồng nhất cho khóa luận.
Về đối tượng nghiên cứu:
Nghiên cứu về cơ sở pháp lý của dự án đầu tư BĐS trong Luật Kinh doanh bất
động sản 2014, Luật Nhà ở 2014, chế định về vấn đề chuyển nhượng và thế chấp dự
án BĐS trong các Nghị định và Thông tư.
Nguyên cứu và đánh giá thực trạng hoạt động của dự án đầu tư BĐS.
Tìm ra hướng giải quyết cải thiện thực trạng hoạt động của dự án đầu tư BĐS.
Nghiên cứu các điều khoản của hợp đồng mua bán, chuyển nhượng căn hộ
thuộc dự án đầu tư BĐS ở Việt Nam trên phương diện là hợp đồng mua bán, chuyển
nhượng trong dự án nhà ở thương mại, nhà chung cư. Do các dự án đầu tư BĐS lớn
thường tập trung ở các thành phố lớn, nên trong bài này, tác giả chủ yếu là đề cập
tới thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội.
4. Phƣơng pháp nghiên cứu
Trong quá trình thực hiện đề tài, để tìm hiểu và nghiên cứu, tơi đã sử dụng kết
hợp các phương pháp nghiên cứu đó là: phương pháp thu thập tài liệu và phương
pháp phân tích- xử lý tài liệu.
- Phương pháp thu thập tài liệu: Tức là thơng qua tìm hiểu và nghiên cứu các tài
liệu có liên quan như trên sách, báo chí, internet, các bài khóa luận kham khảo về
hợp đồng dân sự, đất đai…
- Phương pháp phân tích- xử lý tài liệu: Từ những tài liệu đã thu thập được, tổng
hợp dữ liệu sau đó cho tiến hành chọn lọc, so sánh, phân tích nhằm đưa ra những

kết luận, đánh giá tổng quan và cự thể.


3

5. Kết cấu khóa luận
Ngồi lời mở đầu và kết luận thì bài khóa luận này gồm có 2 chương:
- Chương I: Tổng quan về bất động sản hình thành trong tương lai.
- Chương II: Thực trạng các vấn đề của bất động sản hình thành trong tương và một
số kiến nghi.


4

Chƣơng I: TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG
TƢƠNG LAI
1.1 Những vấn đề chung về thị trƣờng bất động sản
1.1.1. Sơ lược về thị trường bất động sản Việt Nam
Thị trường bất động sản (TTBĐS) là một trong những thị trường có vị trí quan
trọng đối với nền kinh tế đất nước, và có quan hệ trực tiếp với các thị trường tài
chính tiền tệ, thị trường xây dựng, thị trường nguyên vật liệu thiết bị, thị trường lao
động.
Thời kỳ từ năm 1986 trở về trước, TTBĐS Việt Nam đã có từ lâu, có thể
khẳng định nó có từ trước khi nước Việt Nam dân chủ cộng hoà ra đời, nếu lấy mốc
từ 1986 trở về trước, TTBĐS nước ta phát triển qua các giai đoạn:
“Trước năm 1960 chủ yếu là tư nhân mua bán với nhau bằng sự thoả thuận và
bàng tiền mặt hoặc vàng và chủ yếu không thông qua Nhà nước.
- Những năm 1974 – 1975 Hà Nội thí điểm lần đầu tiên bán nhà cho dân trả dần
tại các khu Yên Lãng, Trương Định, Văn Chương…
- Năm 1986 thay đổi một cách căn bản việc kinh doanh BĐS.

- Giai đoạn này TTBĐS còn sơ khai, các hoạt động trên thị trường đơn giản, tự
phát và là thị trường khơng chính thống do khơng được sự công nhận của Nhà nước.
Vào năm 1987 - 1993, khi thị trường kinh doanh BĐS phát triển bằng việc
mua bán, chuyển nhượng, chuyển đổi nhà và đất trong khuôn viên mà giá trị chủ
yếu vẫn quan niệm là giá trị nhà. Giá trị đất được ẩn trong đó và lúc này mới được
bán nhà xây thơ hoặc nhà hồn thiện, đất phần lớn do Nhà nước cấp, giao. Nhưng
thị trường BĐS thực sự dần hình thành là từ năm 1993 sau khi Luật Đất đai đầu tiên
tại Việt Nam được ban hành (14/7/1993) đã tạo khuôn khổ pháp lý ban đầu cho thị
trường quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.”1
Gần 30 năm qua, hoạt động của thị trường bất động sản đã từng bước chuyển
sang cơ chế thị trường dưới sự quản lý, điều tiết của Nhà nước, theo định hướng xã
hội chủ nghĩa.
Theo nhận định của Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), thị trường bất động
sản thường diễn biến theo hình SIN bất đối xứng, và phụ thuộc vào các yếu tố sau:

1

/>

5
quy luật giá cả; quy luật cạnh tranh; quan hệ cung - cầu; chính sách, cơ chế điều tiết
vĩ mơ của Nhà nước.2
Thị trường BĐS thường trải qua các giai đoạn phát triển sau: tăng trưởng - ổn
định - nóng sốt - đóng băng - trầm lắng - phục hồi và tăng trưởng trở lại.
Trong đó, cơn sốt bất động sản xảy ra vào các thời điểm năm 1993; năm 2001
- 2002; nửa cuối năm 2010; đặc biệt là cơn sốt "bong bóng" bất động sản đã đạt
đỉnh năm 2007. Thị trường BĐS bị khủng hoảng suy thối hoặc đóng băng vào các
thời điểm năm 1995 - 1999; mà nặng nề nhất là từ đầu năm 2008 đến giữa năm
2009, và giai đoạn năm 2011 - 2013; sau đó, thị trường bất động sản phục hồi và
tăng trưởng trở lại giai đoạn 2003 - 2006; cuối năm 2009 đến giữa năm 2010; và

giai đoạn từ năm 2013 – 2015.3
Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) có đưa ra nhận xét về tốc độ tăng trưởng
của thị trường BĐS tai TP.HCM như sau: Thị trường bất động sản thành phố Hồ
Chí Minh trong giai đoạn 2006 - 2015 mặc dù đã trải qua những giai đoạn thăng
trầm, nhưng sau mỗi giai đoạn 5 năm thì quy mơ thị trường có tốc độ tăng trưởng
gần gấp đôi, cụ thể trong giai đoạn 2006-2010, tốc độ tăng trưởng là 0,9 lần, nhưng
trong giai đoạn 2011-2015 tốc độ tăng trưởng đạt 1,6 lần, góp phần thúc đẩy sự phát
triển kinh tế - xã hội của thành phố, giữ được vai trò đầu tàu của nền kinh tế cả
nước.4
Năm 2016 và 8 tháng đầu năm 2017, thị trường bất động sản đã có dấu hiệu
chững lại, nhất là trong phân khúc căn hộ bất động sản cao cấp từ 03 phòng ngủ trở
lên, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, nhưng nhìn tồn cục thị trường vẫn giữ được
sự phát triển tương đối ổn định.
Nhiều chuyên gia kinh tế đã nhận định thị trường BĐS năm 2017 có một gam
màu tương đối sáng. Giao dịch ổn định, dịng vốn FDI (đầu tư trực tiếp nước ngồi)
vào BĐS cũng như số lượng doanh nghiệp BĐS mới thành lập đều tăng và các nhà
đầu tư thứ cấp, người mua ngày càng tỉnh táo hơn, có sự am hiểu về thị trường hơn.
Năm 2018, các phân khúc thị trường BĐS sẽ tiếp tục sôi động và dự báo sẽ tốt
hơn so với năm 2017 nhờ nhiều yếu tố hỗ trợ, trong đó có chính sách Nhà nước.
nghị định liên quan đến vấn đề quy hoạch, dự án mới và đặc biệt là phân khúc từng
thị trường BĐS sẽ hợp lý hơn. Có một mơi trường thuận lợi để các nhà đầu tư phát

2

/>3
/>4
/>

6
triển trong năm 2018 nữa là, việc thoái vốn đầu tư ngồi ngành của các tập đồn,

tổng cơng ty, trong đó có một phần khơng nhỏ dành cho BĐS.
Ngồi ra, theo như ơng Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà
và Thị trường BĐS nhận định “Thị trường năm 2018 sẽ phát triển và khơng có
"bong bóng" vì Chính phủ đã có những cơng cụ để quản lý và giám sát”
Trong giai đoạn 2016-2020, theo như HoREA (Hiệp hội BĐS TP.HCM) dự
báo TTBĐS sẽ có sự tái cấu trúc mạnh mẽ, tái cơ cấu sản phẩm để giải quyết hiện
tượng lệch pha cung - cầu đang thiên về phân khúc bất động sản cao cấp, BĐS du
lịch nghỉ dưỡng cao cấp, chuyển mạnh sang phân khúc nhà ở, căn hộ vừa và nhỏ, có
giá vừa túi tiền đang có nhu cầu thực rất lớn, có tính thanh khoản cao; và kiểm sốt
tín dụng chặt chẽ để khắc phục hiện tượng lệch pha dịng tiền, tín dụng vào một số
doanh nghiệp lớn.5
Đặc biệt, việc triển khai thực hiện Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm xử lý
nợ xấu với khối lượng khoảng 300.000 tỷ đồng, trong đó có khoảng 60-70% được
đảm bảo bằng BĐS, sẽ giải quyết được nợ xấu, tái khởi động lại các dự án BĐS
đang bị ngừng triển khai, khai thông thị trường mua bán, chuyển nhượng dự án.
Do vậy, HoREA dự báo thị trường bất động sản sẽ vẫn tiếp tục giữ được đà
phục hồi và tăng trưởng cơ bản ổn định, khơng có biến động lớn.
1.1.2. Thị trường bất động sản
Khi một loại hàng hóa nào đó muốn bn bán, trao đổi với nhau thì người ta
thường hay đem món hàng ấy ra thị trường để rao bán. Đối với BĐS cũng như vây,
nếu muốn trao đổi, mua bán, chuyển nhượng thì cũng cần đến một thị trường để
thuận lợi trao trao đổi, buôn bán. Và thị trường đấy được gọi là thị trường bất động
sản (TTBĐS).
Khái niệm về thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản (TTBĐS) không chỉ xuất hiện tại Việt Nam mà ở trên
toàn thế giới, thị trường này đã có định nghĩa và các giao dịch đã được xuất hiện từ
lâu. TTBĐS ra đời khi mà xuất hiện các giao dịch về BĐS. Tuy nhiên không phải
cứ có giao dịch, trao đổi, mua bán về bất động sản là có thị trường bất động sản,
chúng ta phải xem xét các khái niệm sau, dưới nhiều góc độ, để có thể hiểu rõ được.

5

/>

7
Có một khái niệm về TTBĐS: “Thị trường bất động sản là nơi hình thành các
quyết định, về việc ai sẽ tiếp cận bất động sản đó, khu vực đó, bất động sản đó, sẽ
được sử dụng như thế nào và sử dụng nhằm mục đích gì.”6
Từ khái niệm này có thể hiểu TTBĐS sẽ là nơi hình thành các quyết định như
sổ đỏ, giấy chứng nhận sử dụng đất… các loại giấy tờ khác chứng minh chúng ta sẽ
sở hữu bất động sản và sử dụng nhằm mục đích gì.
Bên cạnh khái niệm nêu trên vẫn cịn một nhận định khác về TTBĐS như sau:
“TTBĐS là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp
và các dịch vụ có liên quan (như mơi giới, tư vấn) giữa các chủ thể trên thị trường
mà ở đó vai trị quản lý nhà nước đối với TTBĐS có tác động quyết định đến sự
thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh đối với TTBĐS.”7
Khái niệm này đã phản ánh trực diện các hoạt động cụ thể của TTBĐS, qua đó
giúp nhận biết dễ dàng phạm vi và nội dung của TTBĐS, tuy nhiên lại vẫn chưa có
tính khái qt, mà mang nặng tính liệt kê.
Đặc điểm của thị trường bất động sản
TTBĐS có các đặc điểm như sau:
­ So với các thị trường khác như thị trường tiêu dùng, thị trường hàng hóa…
thì TTBĐS là thị trường khó thâm nhập, việc tham gia và rút ra khỏi thị trường rất
khó khăn và phức tạp. TTBĐS khó thâm nhập ở chỗ hàng hóa BĐS dùng để trao đổi
thường có giá trị lớn nhưng người bán và người mua thường có ít kinh nghiệm, q
trình mua bán phức tap về thủ tục pháp lý,… Việc tham gia hoặc rút ra khỏi thị
trường là vấn đề khó khăn và phức tạp, ví dụ để có được BĐS phải lập dự án đầu tư
xây dựng, phải làm thủ tục xin phép xây dựng, tiến hành thiết kế và thi cơng xây
dựng cơng trình,…
­ TTBĐS là thị trường mang tính khu vực. Do mỗi một vùng, một địa bàn

dân cư tập trung sinh sống luôn tồn tại phong tục, tập quán, phong cách sống riêng
và bất động sản chịu ảnh hưởng của yếu tố thị hiếu, tâm lí. Ví dụ như cách dựng nhà
ở nông thôn, vùng đồng bằng sẽ khác với trung du miền núi. Cách sống và dựng nhà
của miền bắc sẽ khác với đồng bằng sông Cửu Long. Bất động sản không tập trung
mà trải rộng trên phạm vi cả nước. Mỗi vùng sẽ mang các yếu tố đặc trưng của địa
phương có quy mơ và trình độ khác nhau, trình độ phát triển văn hóa, kinh tế, xã
hội, dân số sẽ khác nhau cả về chất lượng và số lượng, mẫu mã, kiểu dáng, thiết kế,
mĩ thuật…Như vậy sẽ dẫn tới sự khác nhau về quy mơ và hình thức hoạt động của
thị trường.
6
7

/> />

8
­ Trong TTBĐS, hàng hoá và địa điểm giao dịch thường tách biệt nhau. Do
ảnh hưởng bởi tính chất “khơng di dời” của BĐS nên hàng hóa và địa điểm giao
dịch BĐS thường tách biệt nhau, tại địa điểm giao dịch nhà đầu tư tiến hành đàm
phán, thương lượng và trao đổi thông tin về mặt hàng BĐS với nhau. Sau đó q
trình kiểm tra thực địa, xác định tính thực tế và độ chính xác của BĐS thì được diễn
ra tại nơi có BĐS. Do đặc điểm tách biệt nhau này sẽ làm cho thời gian thực hiện
một giao dịch về BĐS bị kéo dài ra (do phải trải qua nhiều công đoạn) nên sẽ dễ gặp
phải các biến động của thị trường (thay đổi về giá cả, thay đổi về điều kiện đăng ký
pháp lý với BĐS hay thay đổi về môi trường,…).
­ Cung và cầu về BĐS ít co giãn và lạc hậu so với giá. Do có sự tách biệt
nhau giữa hàng hóa và nơi giao dịch sẽ dẫn đến việc lượng cung về BĐS sẽ phản
ứng chậm hơn so với các biến động về lượng cầu BĐS hay các biến động về giá cả
BĐS. Khi TTBĐS có thay đổi, lượng cầu BĐS tăng sẽ kéo giá cả của BĐS cũng
tăng lên. Nếu như với các hàng hóa thơng thường khác khi giá cả hàng hóa tăng
cao, các nhà sản xuất sẽ nâng năng suất sản xuất để tăng lượng cung hàng hóa đáp

ứng thị trường. Tuy nhiên đối với hàng hóa BĐS do thời gian diễn ra giao dịch kéo
dài, thủ tục pháp lý phức tạp nên dù cho lượng cầu về BĐS tăng cao thì lượng cung
BĐS lại gần như khơng co giãn kịp, không thể phản ứng nhanh để theo kịp lượng
cầu về BĐS.
­ Hoạt động của TTBĐS chịu sự kiểm soát của Nhà nước. Nhà nước là một
trong các lực lượng tham gia vào hoạt động của TTBĐS. Khi tham gia vào TTBĐS
Nhà nước đóng vai trị là người quản lý thống nhất các hoạt động của thị trường
này. Để TTBĐS vận hành có hiệu quả cao, thì Nhà nước cần đảm bảo tính pháp lý
cho các hàng hóa BĐS, và phải kiểm soát được các hoạt động đang diễn ra trên thị
trường này.
Các yếu tố tác động đến thị trường bất động sản
Các yếu tố tác động đến TTBĐS gồm có:
- Quy luật giá cả
- Quy luật cạnh tranh.
- Quan hệ cung - cầu.
- Chính sách, cơ chế điều tiết vĩ mô của Nhà nước.
Quy luật giá cả
Quy luật giá cả là quy luật chi phối cơ chế thị trường và chi phối các quy luật
kinh tế khác, các quy luật kinh tế khác là biểu hiện yêu cầu của quy luật giá cả mà
thôi. Quy luật giá cả là quy luật kinh tế cơ bản của sản xuất hàng hoá. Ở đâu có sản
xuất và trao đổi hàng hố thì ở đó có sự hoạt động của quy luật giá cả.


9
Sự vận động của quy luật giá cả thông qua sự vận động của TTBĐS, vì
TTBĐS có biến động hay không phụ thuộc vào giá cả của BĐS lên xuống thế nào.
Ngồi ra, giá cả BĐS cịn phụ thuộc vào các nhân tố như: sự cạnh tranh, khả năng
cung- cầu của thị trường… sự tác động của các nhân tố phụ thuộc này làm cho giá
cả BĐS vừa phụ thuộc vừa tách rời giá trị và lên xuống xoay quanh trục giá trị của
nó.

Quy luật giá cả có 2 tác dụng cơ bản đó là: Điều tiết sản xuất và lưu thơng
hàng hóa BĐS và kích thích nâng cao các dịch vụ ưu đãi nhằm tăng hiệu quả kinh
doanh.
Điều tiết sản xuất và lưu thơng hàng hóa BĐS: điều tiết tức là điều hòa, phân
bổ các yếu tố. Và tác dụng này sẽ chịu tác động của quy luật cung- cầu. Ví dụ khi
TTBĐS có cung nhỏ hơn cầu thì giá cả BĐS sẽ cao, BĐS sẽ bán chạy, sinh ra lãi
cao và mọi người đổ xô đi đầu tư vào thị trường ấy. Ngược lại, khi TTBĐS có cung
lớn hơn cầu thì giá cả BĐS sẽ giảm xuống, BĐS khó khăn để bn bán và có thể
xảy ra tình trạng khủng hoảng suy thối hoặc đóng băng.
Kích thích nâng cao các dịch vụ ưu đãi nhằm tăng hiệu quả kinh doanh: BĐS
mỗi khu vực sẽ có điều kiện và thuận lợi, khó khăn khác nhau, do đó giá cả của mỗi
khu vực sẽ có sự khác biệt rõ rệt. Khi đó đối với những BĐS ở khu vực có điều kiện
không tốt muốn được tiêu thụ mạnh như những BĐS ở khu vực thuận lợi cần phải
có thêm các dịch vụ ưu đã nhằm kích thích người mua, tăng khả năng cạnh tranh .
Quy luật cạnh tranh
Theo từ điển Tiếng Việt “Bách khoa tri thức phổ thơng” thì cạnh tranh là sự
ganh đua giữa những nhà sản xuất hàng hóa, giữa các thương nhân, các nhà kinh
doanh trong nền kinh tế nhằm giành các điều kiện sản xuất, tiêu thụ và thị trường có
lợi nhất.8
Tác động của quy luật cạnh tranh:
Trong TTBĐS nói riêng hay trong lĩnh vực kinh tế nói chung thì sự cạnh tranh
có vai trị quan trọng. Cạnh tranh mang lại nhiều lợi ích cho bên tiêu dùng và cả
phía nhà sản xuất, đặc biệt là lợi ích cho người tiêu dùng, vì cạnh tranh thúc đẩy nhà
sản xuất phải làm nhiều cách để cho sản phẩm của mình có chất lượng tốt hơn, đẹp
hơn, có sử dụng khoa học công nghệ cao hơn, đi kèm nhiều dịch vụ ưu đãi tốt hơn,
chi phí rẻ hơn… để khách chọn lựa sản phẩm của mình. Về phía nhà sản xuất, sự
cạnh tranh sẽ làm họ trở nên năng động và nhạy bén hơn, biết nắm bắt nhu cầu của
8

Lê Huy Hòa (2015), Bách khoa tri thức phổ thông, NXB. Lao Động

10
người tiêu dùng tốt hơn, thường xuyên áp dụng những cải tiến về khoa học công
nghệ vào trong sản phẩm của mình nhằm nâng cao chất lượng sản phẩm và tăng
hiệu quả kinh tế.
Do tính bất động và khơng đồng nhất của BĐS làm cho cạnh tranh trong lĩnh
vực BĐS tăng cao. Từ việc BĐS không thể di dời được thì những BĐS thuộc khu
vực có giao thơng và nền kinh tế kém phát triển hơn sẽ khó lịng đáp ứng được đầy
đủ các nhu cầu của người mua. Để bù lại sự yếu thế đó thì giá cả BĐS ở những khu
vực kém phát triển thường sẽ thấp hơn so với những khu vực phát triển. Từ việc
chênh lệch về giá cả ấy, người tiêu dùng muốn lựa chọn mua BĐS nhằm đáp ứng
các nhu cầu của bản thân mà vẫn phù hợp với túi tiền sẽ nảy sinh ra q trình so
sánh. Và từ việc so sánh đó sẽ làm cho sự cạnh tranh giữa các doanh nghiệp kinh
doanh BĐS tăng cao .
Quan hệ cung – cầu
Quan hệ cung – cầu là một khái niệm của kinh tế thị trường và người ta xem
cung – cầu là một hàm số của giá, trên mọi thị trường, giá điều tiết quan hệ cung
cầu. Nghĩa là một sự thay đổi của giá sẽ làm thay đổi quan hệ cung – cầu. Mối quan
hệ này phụ thuộc vào độ co giãn của cung hay cầu theo giá.
Cầu BĐS là là khối lượng hàng hoá BĐS mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp
nhận và thanh toán với một mức giá nhất định để nhận được BĐS đó trên thị trường
tại những thời điểm nhất định. Ngược lại với lượng cầu BĐS đó là cung BĐS, cung
BĐS là là toàn bộ khối lượng hàng hoá BĐS sẵn sàng đưa ra thị trường để trao đổi
tại một thời điểm nào đó với một mức giá giới hạn nhất định.
Cầu về BĐS có nhiều loại khác nhau, song cầu về đất đai và nhà ở là lượng
cầu cơ bản và chủ yếu của thị trường BĐS. Cầu về đất đai bao gồm đất đai cho sản
xuất, đất đai cho công nghiệp, giao thông, các công trình cơng cộng, dịch vụ, du
lịch, cầu về đất xây dựng các loại nhà và các cơng trình BĐS khác. Cầu về đất ở và
nhà ở là cầu xuất hiện rộng rãi nhất và sôi động nhất trên TTBĐS.

Nguồn cung BĐS bao gồm nguồn cung từ Nhà nước, do các cơ quan, doanh
nghiệp Nhà nước đầu tư xây dựng nhà ở bằng nguồn vốn ngân sách và các quỹ nhà
ở khác thuộc sở hữu Nhà nước. Bên cạnh khu vực Nhà nước, nguồn cung cấp BĐS
chủ yếu được hình thành từ khu vực tư nhân.
Chính sách, cơ chế điều tiết vĩ mô của Nhà nước
Do thị trường BĐS ở nước ta cịn sơ khai, tính tự phát cịn mạnh và tính hệ
thống cịn yếu nên việc định hướng và kiểm soát của Nhà nước càng trở nên quan


11
trọng và cấp bách. Để định hướng và kiểm soát được tốt thì các cơng cụ quản lý
thường thấy của Nhà nước đó là: quy hoạch, kế hoạch; các chính sách; luật pháp.
Nhà nước ta đã đưa ra các chính sách nhằm tạo điều kiện tốt hơn cho các
doanh nghiệp kinh doanh BĐS có thể phát triển. theo như Hội nghị Trung ương lần
7 khóa IX có nêu lên quan điểm “Chủ động xây dựng vả phát triển thị trường BĐS,
trong đó có quyền sử dụng đất, trước hết ở cúc đô thị và các vùng quy hoạch phát
triển đô thị. Nhà nước định hướng, điều tiết và kiểm soát thị trường, có các biện
pháp chống các hành vi đầu cơ BĐS; tạo điều kiện thuận lợi cho các thành phần
kinh tế tham gia thị trường BĐS, phát huy vai trò chủ đạo của kinh tế nhà nước
trong kinh doanh và bình ổn giá BĐS. Ban hành sớm các chính sách tài chính để
điều tiết lại phần giá trị đất gia tăng không do người sử dụng đất tạo ra mà do đơ thi
hố, do Nhà nước đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, do quy hoạch chuyển đổi mục
đích sử dụng đất để phục vụ cho lợi ích chung.”9
Một số chính sách của Nhà nước như:
“- Quy định về hình thức đầu tư, phương thức giao dịch và điều kiện giao dịch
sản phẩm BĐS (như việc bán đất phân lơ, nhà chung cư, đất có hạ tầng);
- Các quy định về đền bù tái định cư, hỗ trợ di dời, mức đóng góp cho địa
phương nơi có dự án kinh doanh BĐS;
- Các quy định về lĩnh vực quy hoạch: Mật độ, hệ số sử dụng đất, chiều cao
tầng, tỷ lệ đất hạ tầng kỹ thuật, xã hội;

- Các định hướng quy hoạch phát triển các thành phố lớn giúp doanh nghiệp
có hướng đi đúng đắn trong đầu tư kinh doanh BĐS;
- Các quy định về quản lý, sử dụng đối với sản phẩm BĐS (quản lý nhà hỗn
hợp thương mại, khu chung cư…);
- Các quy định về việc kinh doanh BĐS, các đơn vị cá nhân nào được phép
tham gia;
- Các quy định đối với việc sử dụng BĐS của người nước ngoài trên lãnh thổ
Việt Nam; Các quy định đối với Việt kiều về quê mua nhà cửa;
- Quy định về chính sách xã hội.”10

9

/> />
10


12
1.2. Bất động sản hình thành trong tƣơng lai
1.2.1. Hàng hóa bất động sản
TTBĐS chỉ hình thành khi BĐS trở thành hàng hóa. Ở bất cứ nơi đâu và lúc
nào, khi BĐS chưa trở thành hàng hóa thì nới đó, lúc đó vẫn chưa thể có TTBĐS.
Hàng hố bất động sản là các bất động sản được đưa ra giao dịch trên thị
trường, thường gồm có:
- Quyền sử dụng đất, nhà hoặc nhà và quyền sử dụng đất, cơ sở hạ tầng để bán
trong kì hoạt động kinh doanh thơng thường.
- Bất động sản đầu tư chuyển thành hàng tồn kho khi chủ sở hữu bắt đầu triển
khai cho mục đích bán.
Bất động sản chỉ được coi là hàng hố của thị trường khi đáp ứng được các
điều kiện sau đây: Bất động sản phải có chủ sở hữu cụ thể, phải được pháp luật cho
phép và phải có đủ điều kiện để giao dịch. Cụ thể như có xác nhận quyền sở hữu (có

giấy chứng nhận), khơng thuộc vùng cấm sử dụng, không nằm trong vùng quy
hoạch phải di dời hoặc thay đổi mục đích sử dụng theo kế hoạch của Nhà nước và
khơng gây ơ nhiễm mơi trường.
Có 3 loại hàng hóa BĐS là: Nhà ở, cơng trình xây dựng; quyền sử dụng; và dự
án đầu tư xây dựng.
BĐS hình thành trong tương lai nằm trong loại dự án đầu tư xây dựng.
1.2.2. Khái niệm của bất động sản hình thành trong tương lai
BĐS là một thuật ngữ rộng để chỉ các tài sản như đất trống và cơng trình xây
dựng dùng cho các mục đích cư trú, giải trí, nơng nghiệp, cơng nghiệp, kinh doanh
và thương mại… Nói vắn tắt, BĐS bao gồm đất đai và tất cả mọi thứ gắn vững chắc
và lâu dài với nó.
Với những đối tượng khác nhau BĐS sẽ có nhiều ý nghĩa khác. Ví dụ đối với
người nơng dân thì BĐS có nghĩa là những mảnh đất ruộng mà họ hằng năm dùng
để canh tác trồng lúa, rau củ, hoa màu… Đối với cá nhân, hộ gia đình thì BĐS có ý
nghĩa là những mảnh vườn trồng cây ăn quả, là nhà ở đơi khi cịn được kết hợp để
kinh doanh nhỏ lẻ… Đối với các doanh nhiệp kinh doanh thì BĐS có ý nghĩa như là
nhà xưởng, văn phịng, địa ốc,…
Căn cứ theo khoản 1 Điều 107 BLDS 2015 có quy định thì “Bất động sản bao gồm:
a) Đất đai; b) Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai; c) Tài sản khác gắn liền với
đất đai, nhà, cơng trình xây dựng; d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật.”. Ngoài quy
định về khái niệm của BĐS thì khoản 2 Điều 108 BLDS 2015 cịn có quy định cụ thể như


13
sau “Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm: a) Tài sản chưa hình thành; b) Tài sản đã
hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch.”
Từ những BĐS có sẵn các nhà đầu tư sẽ đổ vốn vào nhằm tạo ra một dự án đầu tư
BĐS để sinh lời. Có nhiều loại dự án đầu tư BĐS như: dự án đầu tư kinh doanh cao ốc văn
phòng, dự án căn hộ cho thuê, dự án trung tâm thương mại, dự án khách sạn, nhà hàng, dự
án về dịch vụ nhà ở… Và dự án được người dân lao động ưu chuộng nhất hiện nay đó

chính là th, mua BĐS hình thành trong tương lai.
Từ những vấn đề trên, tác giả đã đưa ra một khái niệm về BĐS hình thành trong
tương lai đó là: BĐS hình thành trong tương lai là các BĐS chưa được xây dựng trên thực
địa nhưng đã được các bên trong giao dịch dân sự thỏa thuận mua, bán, cho thuê trên cơ sở
pháp luật khơng cấm. Hoặc có thể hiểu BĐS hình thành trong tương lai là loại BĐS tồn tại
hoặc chưa tồn tại ở tại thời điểm giao dịch. Tuy nhiên, nó được đảm bảo thuộc quyền sở
hữu của cá nhân hoặc tổ chức nhất định trong giao dịch về tài sản đó. Các BĐS hình thành
trong tương lai này thuộc dự án BĐS.
Ngoài ra, theo như Khoản 3 Điều 4 Luật KDBĐS 2014 có quy định thì “Nhà, cơng
trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, cơng trình xây dựng đang trong quá trình
xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.”
Từ những khái niệm trên ta có thể nói rằng BĐS hình thành trong tương lai là một
loại hàng hóa của TTBĐS. Bởi vì căn cứ Khoản 2 Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản
2014 có quy định “Nhà, cơng trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá
nhân” thuộc một trong các loại BĐS được đưa vào kinh doanh. Mà việc đưa BĐS hình
thành trong tương lai vào kinh doanh cũng tức là nhà đầu tư đã xem nó như là một loại
hàng hóa giống như BĐS để đưa ra TTBĐS.
BĐS hình thành trong tương lai có bản chất là một BĐS, nếu có bản chất như BĐS
thì BĐS hình thành trong tương lai cũng sẽ có chung những nét đặc trưng như là BĐS. Do
đó, BĐS hình thành trong tương lai sẽ có những đặc trưng như: tính cố định, tính bền
vững, tính khác biệt, giá trị phụ thuộc vào mục đích sử dụng…

1.2.3 Đặc trưng của bất động sản hình thành trong tương lai
Hàng hóa BĐS hình thành trong tương lai tuy là cơng trình hình thành trong tương
lai nhưng bản chất thì vẫn là một BĐS, do đó hàng hố BĐS hình thành trong tương lai có
đặc trưng tương tự như một BĐS. Các đặc trưng của BĐS hình thành trong tương lai là:
tính cố định, tính bền vững, tính khác biệt và khan hiêm, tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau, và
tính thích ứng.
Tính cố định:
- Tính cố định là nét đặc trưng riêng biệt của hàng hóa BĐS so với các hàng hóa

khác. Các hàng hố khác, người bán, người mua có thể dễ dàng đem hàng hoá di chuyển
đến nơi nào tuỳ ý nhưng với BĐS thì khơng thể di dời được. Chủ nhân của nó phải chuyển
đến nơi có BĐS.


14
- Do BĐS không thể di dời được nên từ đó đặt ra vấn đề:
+ Giá trị và khả năng sinh lời của BĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể. Khi xem xét
BĐS cần phải tính đến khoảng cách của BĐS đó đến các trung tâm, cũng như khả năng
tiếp cận BĐS. Bởi những yếu tố này thay đổi thì tính vị trí của BĐS sẽ thay đổi, do vậy
phải dự tính trước các thay đổi này trong việc đầu tư và định giá BĐS. Đồng thời, đó cũng
là lý do để khi đầu tư các cơng trình BĐS cần đi đôi với việc phát triển các yếu tố tiếp cận
và giảm khoảng cách đến các trung tâm.
+ Giá trị và khả năng sinh lời của BĐS chịu tác động của yếu tố môi trường như:
những yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế, tính chất xã hội và điều kiện môi trường; nên khi
định giá BĐS phải tính đến các yếu tố này và dự báo sự thay đổi của chúng tác động như
thế nào đến BĐS.
Tính bền vững:
- BĐS đặc biệt là đất đai có tính bền vững cao, điều này được xét trên cả hai góc độ
vật lý và kinh tế. Do đất đai là tài nguyên mà thiên nhiên ban tặng cho con người, loại tài
nguyên này gần như là không thể bị hủy hoại trừ khi bị thiên tai, lũ lụt, xói mịn, sạt lở…
- Cần phân biệt rõ “tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của BĐS.
Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình
thường mà chi phí sử dụng BĐS lại ngang bằng với lợi ích thu được từ BĐS đó.
- Tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó chấm dứt khi các kết cấu
chịu lực chủ yếu của vật kiến trúc và cơng trình xây dựng bị lão hố và hư hỏng, khơng an
tồn cho việc sử dụng.
- Trong trường hợp đó, nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp BĐS thu được lợi ích
lớn hơn là phá đi và xây dựng mới thì có thể kéo dài tuổi thọ vật lý để “chứa” được mấy
lần tuổi thọ kinh tế.

Tính khác biệt và khan hiếm
- Tính khan hiếm của BĐS có là do xuất phát từ sự khan hiếm của đất đai, bởi vì đất
đai hình thành trên diện tích bề bặt trái đất mà diện tích bề mặt trái đất là có hạn mà dân số
thì ngày càng đơng, nhu cầu sử dụng BĐS của con người là vô hạn cho nên xuất hiện tình
trạng khan hiếm.
- Chính vì đặc tính khan hiếm kết hợp cùng với tính cố định và khơng di dời được
của đất đai nên hàng hố BĐS có tính cá biệt hay khác biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ
kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có những yếu tố khơng giống nhau. Trên thị trường BĐS khó
tồn tại hai BĐS hồn tồn giống nhau vì chúng có vị trí khơng gian khác nhau kể cả hai
cơng trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế. Ngay trong một tồ cao ốc thì các căn
phịng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau. Ngồi ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc
sư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thỏa mãn
sở thích các nhân.


15
Tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau
- Các cơng trình BĐS thường có tác động qua lại đối với nhau, chịu sự ảnh hưởng lẫn
nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tác động của BĐS khác và có ảnh hưởng tới
các hoạt động kinh tế- xã hội, đặc biệt là trong giai đoạn hiện tại Nhà nước cho đầu tư xây
dựng các cơng trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị sử dụng của
BĐS trong khu vực đó.
- Do tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau của BĐS, cho nên có nhiều vấn đề cần được lưu ý
như:
+ Nhà nước phải thống nhất quản lý về BĐS;
+ Khi đầu tư xây dựng các cơng trình BĐS phải tính đến những ảnh hưởng tới các
cơng trình khác;
+ Khi định giá BĐS, phải tính đến khả năng ảnh hưởng nếu như có các cơng trình
BĐS khác ra đời…
Tính thích ứng: Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng. BĐS trong

q trình sử dụng có thể điều chỉnh cơng năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của
nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu
cầu sinh hoạt, sản xuất- kinh doanh và các hoạt động khác.
Tính khác biệt (dị biệt)
Khơng có hai BĐS nào hồn tồn giống nhau, có nhiều lý do dẫn đến sự khác nhau
như: khác nhau về vị trí của BĐS, khác nhau về kết cầu kiến trúc, khác nhau về hướng,
khác nhau về quyền đối với BĐS hay khác nhau về cảnh quang… ngay cả trong cùng một
cao ốc thì các căn hộ cũng sẽ có giá khác nhau, phương hướng khác nhau…
Từ đó ta rút ra được các vấn đề: tính khác biệt sẽ làm tăng giá trị của một BĐS nếu
chủ đầu tư biết chú ý khai thác; khi định giá một BĐS phải chú ý đến tính khác biệt của
BĐS, không thể so sánh rập khuôn các BĐS với nhau; nếu tính khác biệt làm giảm đi giá
trị của BĐS thì nên tìm cách khác phục các nhược điểm do tính khác biệt gây ra.

1.2.4 So sánh hợp đồng mua bán nhà ở có sẵn và hợp đồng mua bán nhà ở hình
thành trong tương lai
Hợp đồng mua bán nhà ở có sẵn và hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong
tương lai là hai bản hợp đồng tương tự nhau. Đối tượng đều là BĐS, tuy nhiên một
loại là nhà ở đã có sẵn chỉ cần ký hợp đồng và giao tiền là có thể bàn giao nhà, còn
một loại là nhà ở tại thời điểm ký kết hợp đồng vẫn chưa có hoặc đang tiến hành
xây dựng, phải sau một khoản thời gian nhất định để chủ đầu tư thi cơng hồn tất
cơng trình mới bàn giao cho người mua.
Do đối tượng của hai bản hợp đồng này tương tự nhau, nên khi lập hợp đồng,
hai loại hợp đồng này sẽ có phần lớn các điều khoản trong hợp đồng là giống nhau.


16
Tuy nhiên đối tượng chỉ là gần giống nhau nên bên cạnh những điều khoản giống sẽ
ln có một số điều khoản mà chỉ có ở loại hợp đồng mua bán nhà ở hình thành
trong tương lai mới có.
Dựa vào mẫu số 01 của Nghị định 76/2015/NĐ-CP là mẫu Hợp đồng mua bán

nhà, cơng trình xây dựng có sẵn (hoặc hình thành trong tương lai) từ đó đem hai
loại hợp đồng này so sánh với nhau. Đây là bảng phân tích sự khác nhau cơ bản
giữa hai loại hợp đồng là hợp đồng mua bán nhà ở có sẵn và hợp đồng mua bán nhà
ở hình thành trong tương lai.

Hợp đồng mua bán nhà ở có Hợp đồng mua bán nhà ở hình
sẵn
thành trong tương lai
Vị trí nhà,
Địa chỉ cụ thể của căn nhà
Ngồi địa chỉ cụ thể của căn
cơng
trình (như căn nhà số..…đường…. nhà (như căn nhà số…đường…
xây dựng
xã/phường .…. huyện/quận .…. xã/phường…… huyện/quận ...….
tỉnh/thành phố…).
tỉnh/thành phố…) thì trong hợp
đồng còn phải ghi rõ tên dự án,
tên tòa nhà, tên lô đất theo quy
hoạch đã được duyệt.
Điều khoản
Thông tin về nhà ở phải rõ
Do nhà ở hình thành trong
về thơng tin ràng chính xác, để tránh xảy ra tương lai tại thời điểm ký kết
của nhà ở
tranh chấp sau này.
chưa hình thành hoặc đang hình
thành nên các bên chỉ tìm hiểu
thơng qua hồ sơ pháp lý hoặc mơ
hình cho nên yêu cầu đầu tiên là

những thông tin về nhà ở mà chủ
đầu tư cung cấp phải rõ ràng và
chi tiết tránh nhầm lẫn và hạn chế
tranh chấp xảy ra. Trong đó thơng
tin thời điểm hồn thành nhà ở và
thơng tin về diện tích căn hộ là
khá quan trọng đối với người mua
và thường xảy ra tranh chấp trên
thực tế.
Nếu hợp đồng là mua bán căn


17
hộ chung cư hợp đồng phải ghi rõ
thêm phần diện tích thuộc sở hữu
chung, phần diện tích thuộc sở
hữu riêng, khoản kinh phí bảo trì
2% tiền bán nhà ở và cách tính
diện tích căn hộ mua bán.Về cách
tính diện tích căn hộ, đây là một
trong những nội dung được quy
định tại Thông tư số 16/2010/TTBXD từ ngày 8/4/2014 thống
nhất một cách tính diện tích căn
hộ, theo đó diện tích sử dụng căn
hộ được tính theo kích thước
thơng thủy (trước đó tính theo tim
tường hoặc thơng thủy) và được
ghi vào Giấy chứng nhận cấp cho
người mua, bao gồm cả phần diện
tích tường ngăn các phịng bên

trong căn hộ và diện tích ban
cơng, lơ gia (nếu có) gắn liền với
căn hộ đó, khơng tính tường bao
ngơi nhà, tường phân chia các căn
hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ
thuật nằm bên trong căn hộ.
Phương thức
thanh tốn và
thời
hạn
thanh tốn

Có hai trường hợp:
- Thanh toán một lần vào
ngày …… tháng ……
năm …….. (hoặc trong
thời hạn ……. ngày, kể
từ sau ngày kí kết hợp
đồng này).
- Thanh tốn nhiều lần ví
dụ như tiền bán nhà sẽ
được bên ua nhà thanh
toán cho bên bán nhà
theo 3 đợt: đợt 1 (ngay
sau khi ký hợp đồng này

Trường hợp mua nhà, cơng
trình xây dựng hình thành trong
tương lai theo phương thức thanh
tốn nhiều lần thì phải thực hiện

theo quy định tại Điều 57 Luật
Kinh doanh bất động sản 2014
như sau:
- Việc thanh tốn trong mua
bán, th mua bất động sản
hình thành trong tương lai
được thực hiện nhiều lần,
lần đầu không quá 30% giá
trị hợp đồng, những lần


18
tại Phịng cơng chứng),
đợt 2 ( trong vịng 10
ngày sau khi thanh tốn
xong đợt 1), đợt 3 (trong
vịng 2 ngày sau khi bên
B hồn tất việc đóng
th trước bạ (sang tên)
tại cơ quan thuế).

Thời
giao
nhà

tiếp theo phải phù hợp với
tiến độ xây dựng bất động
sản nhưng tổng số không
quá 70% giá trị hợp đồng
khi chưa bàn giao nhà,

cơng trình xây dựng cho
khách hàng, trường hợp
bên bán, bên cho thuê mua
là doanh nghiệp có vốn
đầu tư nước ngồi thì tổng
số khơng q 50% giá trị
hợp đồng; Trong mọi
trường hợp khi bên mua,
bên thuê mua chưa được
cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất thì
bên bán, bên cho th mua
khơng được thu q 95%
giá trị hợp đồng; giá trị còn
lại của hợp đồng được
thanh toán khi cơ quan nhà
nước đã cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất
cho bên mua, bên thuê
mua.
- Chủ đầu tư phải sử dụng
tiền ứng trước của khách
hàng theo đúng mục đích
đã cam kết.

hạn

Bên bán có trách nhiệm
Thời hạn giai nhà của hợp
nhận bàn giao nhà, cơng trình xây đồng mua bán nhà ở hình thành
dựng kèm theo các trang thiết trong tương lai giống với hợp


19
bị gắn với nhà, cơng trình xây
dựng đó và giấy tờ pháp lý về
nhà, cơng trình xây dựng nêu
tại Điều 1 (các thơng tin về
nhà, cơng trình xây dựng) của
hợp đồng này cho Bên mua
trong thời hạn là ………. ngày,
kể từ ngày Bên mua thanh toán
đủ số tiền mua nhà, cơng trình
xây dựng (trừ trường hợp các
bên có thỏa thuận khác). Việc
bàn giao nhà, cơng trình xây
dựng phải lập thành biên bản
có chữ ký xác nhận của hai
bên.

đồng mua bán nhà ở có sẵn.
Ngồi ra, trong trường hợp
Bên mua chưa nhận bàn giao nhà
ở hình thành trong tương lai từ
chủ đầu tư (bên bán) mà Bên mua
có nhu cầu chuyển nhượng hợp
đồng mua bán nhà ở hình thành

trong tương lai thì các bên phải
thực hiện đúng thủ tục chuyển
nhượng hợp đồng theo quy định
tại Điều ………. của Nghị định số
…….. Bên bán khơng được thu
thêm bất kỳ khoản chi phí nào
liên quan đến việc chuyển nhượng
hợp đồng khi xác nhận việc
chuyển nhượng hợp đồng cho
Bên mua.

Nghĩa vụ của
Bên bán có tồn bộ nghĩa
Bên bán có tồn bộ nghĩa vụ
bên bán
vụ được quy định tài Điều 22 được quy định tài Điều 22 Luật
Luật KDBĐS 2014.
KDBĐS 2014.
Ngoài ra, đối với trường hợp
mua bán nhà ở hình thành trong
tương lai thì thỏa thuận theo nội
dung: Bên bán có trách nhiệm xây
dựng nhà ở theo đúng thiết kế và
theo danh mục vật liệu xây dựng
bên trong và bên ngoài nhà ở mà
các bên đã thỏa thuận; thông báo
cho Bên mua biết tiến độ xây
dựng nhà ở và đảm bảo hoàn
thành việc xây dựng theo đúng
tiến độ đã thỏa thuận; tạo điều

kiện để Bên mua kiểm tra việc
xây dựng nhà ở nếu có yêu cầu.
Bên bán có nghĩa vụ cung
cấp thơng tin về tiến độ đầu tư