Pháp luật về mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản

1

..

MỤC LỤC
MỤC LỤC................................................................................................................... 1
LỜI CẢM ƠN............................................................................................................. 4
LỜI CAM ĐOAN........................................................................................................5
PHẦN MỞ ĐẦU:........................................................................................................ 6
1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI........................................................................ 6
2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI..................................................................................... 6
3. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI.................................. 7
4. TÍNH MỚI CỦA ĐỀ TÀI...................................................................................... 7
5. Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI........................................................................................ 7
6. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI................................................ 8
7. NHIỆM VỤ NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI......................................................... 8
8. BỐ CỤC CỦA ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU...............................................................8
9. DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT.................................................................................9
PHẦN NỘI DUNG................................................................................................... 10
CHƯƠNG 1............................................................................................................... 10
TỔNG QUAN VỀ MUA BÁN NHÀ Ở...................................................................10
1.1. Khái niệm về nhà ở:....................................................................................... 10
1.1.1. Khái niệm về nhà ở có sẵn:......................................................................11
1.1.2. Khái niệm về nhà ở riêng lẻ:....................................................................12
1.1.3. Khái niệm về nhà ở chung cư:.................................................................12
1.1.4. Khái niệm về nhà ở thương mại:.............................................................13
1.1.5. Khái niệm về nhà ở xã hội:......................................................................13
1.1.6. Khái niệm về nhà ở công vụ:................................................................... 13
1.1.7. Khái niệm về nhà ở tái định cư:.............................................................. 14
1.1.8. Khái niệm về nhà ở hình thành trong tương lai:................................... 14
1.2. Khái niệm về kinh doanh bất động sản:......................................................14

1.3. Nguyên tắc mua bán nhà ở theo quy định của pháp luật:........................ 17
CHƯƠNG 2............................................................................................................... 19
QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH VỀ MUA BÁN NHÀ Ở
TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN.......................................................... 19
2.1. Chủ thể mua bán nhà ở:................................................................................19
2.1.1. Đối tượng sở hữu nhà ở:..........................................................................20


2

2.1.2. Điều kiện được công nhận quyền sở hữu nhà ở:...................................21
2.1.3. Công nhận quyền sở hữu nhà ở:.............................................................23
2.1.4. Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở:................................................. 24
2.1.5. Bảo hộ quyền sở hữu nhà ở:....................................................................25
2.1.6. Điều kiện tham gia mua bán nhà ở:........................................................26
2.1.7. Quyền và nghĩa vụ của chủ thể tham gia mua bán nhà ở:....................28
2.2. Đối tượng mua bán nhà ở:............................................................................. 35
2.3. Hợp đồng mua bán nhà ở:............................................................................ 36
2.3.1. Nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở:................................................ 38
2.3.2. Hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở:................................................. 41
2.3.3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán nhà ở:..................... 42
2.3.4. Giá mua bán nhà ở theo quy định của pháp luật:..................................43
2.3.5. Phương thức thanh toán khi mua bán nhà ở:........................................44
2.3.6. Việc phạt, bồi thường thiệt hại về chậm tiến độ thanh toán trong việc
mua bán nhà ở:...................................................................................................44
2.3.7. Quy định về bảo hành nhà ở:.................................................................. 46
CHƯƠNG 3............................................................................................................... 51
NHỮNG BẤT CẬP CỦA PHÁP LUẬT TRONG VIỆC MUA BÁN NHÀ Ở
HIỆN NAY, ĐỊNH HƯỚNG VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT. 51
3.1. Những bất cập của pháp luật trong việc mua bán nhà ở hiện nay trên địa

bàn Thành phố Hồ Chí Minh:............................................................................. 51
3.1.1. Những bất cập của pháp luật trong việc mua bán nhà ở thương mại: 51
3.1.2. Những bất cập của pháp luật trong việc mua bán nhà ở xã hội :.........59
3.1.3. Những bất cập của pháp luật trong việc mua bán nhà ở tái định cư:..63
3.1.4. Những bất cập của pháp luật trong việc mua bán nhà ở công vụ:.......64
3.1.5. Những bất bập của pháp luật trong việc mua bán nhà ở hình thành
trong tương lai:................................................................................................... 65
3.2. Những định hướng giải quyết vấn đề:......................................................... 66
3.2.1. Định hướng giải quyết vấn đề về mua bán nhà ở thương mại:............ 66
3.2.2. Định hướng giải quyết vấn đề về mua bán nhà ở xã hội:..................... 67
3.2.3. Định hướng giải quyết vấn đề về mua bán nhà ở tái định cư:..............68
3.2.4. Định hướng giải quyết vấn đề về mua bán nhà ở công vụ:...................68
3.2.5. Định hướng giải quyết vấn đề về mua bán nhà ở hình thành trong
tương lai:............................................................................................................. 68
3.3. Những kiến nghị hoàn thiện pháp luật:.......................................................69
3.3.1. Kiến nghị hoàn thiện pháp luật trong việc mua bán nhà ở thương mại:69


3

3.3.2. Kiến nghị hoàn thiện pháp luật trong việc mua bán nhà ở xã hội:......70
3.3.3. Kiến nghị hoàn thiện pháp luật trong việc mua bán nhà ở tái định cư:70
3.3.4. Kiến nghị hoàn thiện pháp luật trong việc mua bán nhà ở cơng vụ:... 71
3.3.5. Kiến nghị hồn thiện pháp luật trong việc mua bán nhà ở hình thành
trong tương lai:................................................................................................... 71
Kết luận:.................................................................................................................... 73
Tài liệu tham khảo:.................................................................................................. 74


4

LỜI CẢM ƠN

Trên thực tế khơng có sự thành cơng nào mà không gắn liền với những sự hỗ
trợ, giúp đỡ dù ít hay nhiều, dù trực tiếp hay gián tiếp của người khác. Trong suốt
thời gian từ khi bắt đầu học tập ở giảng đường Đại học đến nay, em đã nhận được
rất nhiều sự quan tâm, giúp đỡ của q thầy cơ, gia đình và bạn bè. Với lòng biết ơn
sâu sắc nhất, em xin gửi đến quý thầy cô ở Khoa Luật – Trường Đại Học Công
Nghệ Thành Phố Hồ Chí Minh (HUTECH) với tri thức và tâm huyết của mình để
truyền đạt vốn kiến thức quý báu cho chúng em trong suốt thời gian học tập tại
trường.
Để hồn thành bài khóa luận tốt nghiệp này, em xin tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến
thầy Nguyễn Thành Đức trưởng Khoa Luật – Trường Đại Học Công Nghệ Thành
Phố Hồ Chí Minh (HUTECH), đã tận tình hướng dẫn em trong suốt q trình thực
hiện bài khóa luận tốt nghiệp.
Trong q trình làm bài khóa luận tốt nghiệp, khó tránh khỏi sai sót, rất mong
các thầy, cơ bỏ qua. Đồng thời do trình độ lý luận cũng như kinh nghiệm thực tiễn
cịn hạn chế nên bài khóa luận khơng thể tránh khỏi những thiếu sót, em rất mong
nhận được ý kiến đóng góp của thầy, cơ để em học thêm được nhiều kinh nghiệm
và hồn thiện mình hơn trong cuộc sống.
Cuối cùng em kính chúc q thầy, cơ dồi dào sức khỏe và thành công trong sự
nghiệp cao quý của mình.
Em xin chân thành cảm ơn!


5

LỜI CAM ĐOAN

Tơi tên: Mai Đình Dương,

MSSV: 1411270104, Lớp: 14DLK05

Tơi xin cam đoan bài khóa luận này là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi, các
số liệu, thông tin sử dụng trong bài Khóa luận tốt nghiệp này được thu thập từ
nguồn thực tế nghiên cứu trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh, trên các sách báo
khoa học chuyên ngành (có trích dẫn đầy đủ và theo đúng qui định) ;
Nội dung trong bài khóa luận này do kinh nghiệm của bản thân được rút ra từ
quá trình nghiên cứu và tìm hiểu thực tế xã hội KHƠNG SAO CHÉP từ các nguồn
tài liệu, báo cáo khác.
Nếu sai sót Tơi xin hồn tồn chịu trách nhiệm theo qui định của Nhà Trường
và Pháp luật.

Sinh viên
(ký tên, ghi đầy đủ họ tên)

Mai Đình Dương


6

PHẦN MỞ ĐẦU:
Sau khi kết thúc trương trình đào tạo đại học, để được tốt nghiệp những sinh
viên năm cuối đủ điều kiện sẽ phải làm một bài khóa luận tốt nghiệp hoặc đồ án tốt
nghiệp, đó là một cơng trình khoa học. Dựa vào kết quả học tập và quy chế của
khoa cũng như quy định của nhà trường để lựa chọn ra những sinh viên đủ điều kiện
làm khóa luận tốt nghiệp hoặc đồ án tốt nghiệp với chủ đề nghiên cứu do sinh viên
tự lựa chon liên quan đến chuyên ngành đào tạo mà mình được học. Bảo vệ khóa
luận, đồ án tốt nghiệp là sự kiện có ý nghĩa quan trọng, khơng chỉ đánh giá năng lực,
mà cịn là cơ hội giúp sinh viên cơng bố kết quả nghiên cứu – cơng trình khoa học.

Hàm lượng khoa học trong đồ án, khóa luận tốt nghiệp là cả q trình lĩnh hội, tiếp
thu kiến thức trong tồn khóa học của sinh viên.
1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI.
Từ khi Việt Nam mở cửa hội nhập kinh tế cùng khu vực và thế giới, nhà nước
cũng nới lỏng và ưu ái hơn trong chính sách đầu tư cũng như giảm thuế, nhằm thu
hút vốn đầu tư nước ngoài vào thị trường trong nước. Các nhà đầu tư nước ngồi
nhìn thấy đầu tư vào thị trường Việt Nam thơng thống nhiều tiềm năng, đã có rất
nhiều dự án lớn từ nước ngoài đầu tư vào Việt Nam, đặc biệt là đầu tư vào Thành
Phố Hồ Chí Minh. Dẫn đến những nơi có dự án đầu tư cần đến một lượng lớn người
lao động, giải quyết được vấn nạn việc làm cho người dân Việt Nam. Cũng từ đó
người dân thất nghiệp từ các nơi, nhất là những nơi vùng sau, vùng xa, vùng nông
thôn đã kéo đến những nơi có dự án đầu tư để tìm kiếm cơ hội việc làm. Đặc biệt
Thành Phố Hồ Chí Minh người dân các tỉnh lân cận đã đổ xô về đây để sinh sống và
làm việc. Bên cạnh đó người lao động nước ngồi cũng ồ ạt sang Việt Nam để tìm
kiếm cơ hội việc làm, dân số Việt Nam thì gia tăng hàng năm, đất đai nhà cửa thì có
giới hạn. Từ đó dẫn đến nhu cầu về nhà ở tăng nhanh và cấp thiết.
Từ nhu cầu của thực tế xã hội tăng nhanh dẫn đến nhà nước cũng phải hoàn
hiện hệ thống pháp luật bể đảm bảo trật tự xã hội, nền kinh tế phát triển bền vững
và sự phát triển, hoàn thiện hệ thống chế tài của đất nước. Từ những thực tế nói trên
dẫn đến nhiều thây đổi trong hệ thống pháp luật nước nhà, như Luật Nhà Ở, Luật
Đất Đai, Luật Kinh Doanh Bất Động Sản…Bắt nguồn từ những nguyên nhân nói
trên nên em muốn đi sau tìm hiểu, nghiên cứu về Pháp luật mua bán nhà ở trong
kinh doanh bất động sản.
2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI.
Liệt kê, phân tích những quy định pháp luật về mua bán nhà ở, tìm hiểu, phân
tích, nhận định tình trạng mua bán nhà ở trên địa bàn TPHCM từ đó viết cơ sở lý
luận cho đề tài nghiên cứu dựa vào những tài liệu đã thu thập được.
Thông qua phân tích những quy định của pháp luật về mua bán nhà ở và tìm
hiểu về tình trạng thực tế mua bán nhà ở trên địa bàn TPHCM để từ đó tìm ra những
hạn chế cụ thể của pháp luật hiện hành.

7

Đưa ra những giải pháp và kiến nghị để khắc phục những hạn chế của pháp
luật, nhằm hoàn thiện pháp luật nước nhà cũng như ổn định thị trường BĐS và giải
quyết được những bất cặp trong việc mua bán nhà ở dẫn đến nền kinh tế và đất
nước phát triển.
3. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI.
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là: Pháp luật về mua bán nhà ở trong kinh
doanh bất động sản, đặc biệt là những hạn chế của pháp luật Việt Nam hiện hành
đối với việc mua bán nhà ở.
Phạm vi nghiên cứu của đề tài là: Những quy định pháp luật hiện hành về mua
bán nhà ở và tình trạng thực tế mua bán nhà ở riêng lẻ trên địa bàn Thành Phố Hồ
Chí Minh hiện nay.
4. TÍNH MỚI CỦA ĐỀ TÀI.
Hầu như từ trước đến nay có rất nhiều đề tài quan tâm và nghiên cứu về lĩnh
vực kinh doanh bất động sản, mua bán nhà ở, mua bán nhà ở trung cư, mua bán nhà
ở thương mại… những hạn chế của pháp luật Việt Nam trong các lĩnh vực kinh
doanh, mua bán nói trên. Nhưng chưa có một đề tài nào nghiên cứu sâu về pháp luật
mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động. Chính vì thế mà đề tài nghiên cứu sâu
tìm hiểu vấn đề bằng cách liệt kê, phân tích những quy định pháp luật về mua bán
nhà ở trong kinh doanh bất động sản có những hạn chế và khó khăn gì. Đây là cái
mới của đề tài.
5. Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI.
Đề tài giúp chúng ta hiểu rõ hơn về những quy định Pháp luật trong thị trường
mua bán nhà ở, hiểu sau hơn về những hạn chế của Pháp luật trong lĩnh vực mua
bán nhà ở. Mặt khắc đề tài còn giúp nhận thức được tầm quan trọng của Pháp luật
trong kinh doanh bất động sản cũng như trong quan hệ mua bán nhà ở và từ đó giúp
hồn thiện hệ thống Pháp luật kinh doanh bất động sản, luật nhà ở cùng hệ thống

Pháp luật Việt Nam. Ngoài ra cũng là một trải nghiệm thực tế cho sinh viên hiểu
biết thêm về quy định Pháp luật đối với lĩnh vực mua bán nhà ở.
Từ những liệt kê, phân tích của bài nghiên cứu thông qua nghiên cứu thực tế
về những quy định của Pháp luật hiện hành đối với việc kinh doanh, mua bán nhà ở.
Từ đó giúp ta nhận biết được những hạn chế của Pháp luật và những khó khăn trong
việc mua bán nhà ở cũng như những vướng mắc và bắt cặp thực tế trong mua bán
nhà ở hiện nay. Để có những biện pháp khắc phục kịp thời và hợp lý hoàn thiện
Pháp luật nước nhà cũng như tạo ra một thị trường bất động sản Việt Nam với
những quy định pháp luật hợp tình hợp lý để đảm bảo quyền và nghĩa vụ của người
dân khi mua bán nhà ở cũng như các nhà đầu tư yên tâm tin tưởng đầu tư vào Việt
Nam, giúp Việt Nam phát triển và cạnh tranh cùng thế giới.


8

6. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI.
Phương pháp liệt kê:
Đề tài sẽ liệt kê những quy định pháp luật hiện hành cụ thể trong lĩnh vực kinh
doanh bất động sản, mua bán nhà ở. Dữ liệu thứ cấp sẽ được thu thập tại các
website, sách, báo, và các đề tài có cùng nội dung liên quan đến đề tài … nhằm làm
rõ các khái niệm, thuật ngữ.
Phương pháp phân tích:
Từ phương pháp liệt kê các quy định pháp luật, sẽ phân tích và lý giải cụ thể
từng quy phạm pháp luật hiện hành. Nhằm tìm ra những quy định pháp luật cịn hạn
chế dựa trên tình hình phát triển thực tế của xã hội hiện nay.
Phương pháp thống kê:
Từ phương pháp phân tích nói trên, sẽ thống kê lại những quy định pháp luật
còn hạn chế để làm cơ sở cho lý luận riêng của đề tài.
Phương pháp suy luận diễn giải:
Đây được xem là phương pháp luận của đề tài dựa trên các dẫn chứng là dữ

liệu được tham khảo từ website, sách, báo.
7. NHIỆM VỤ NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI.
Thứ nhất, dựa trên những kiến thức và lý luận đã học cùng cơ sở lý thuyết đã
có viết cơ sở lý luận cho đề tài.
Thứ hai, tìm hiểu thực trạng những hạn chế của quy định pháp luận trong lĩnh
vực đề tài nghiên cứu, tìm hiểu những bất cặp từ những hạn chế của Pháp luật hiện
hành trong lĩnh vực nghiên cứu đối với thực trạng xã hơi hiện nay, từ đó đưa ra
những bất cập và hạn chế cụ thể đang diễn ra.
Thứ ba, dựa trên thực tế mà đề tài nghiên cứu được, mạnh dạn đề xuất một số
giải pháp và kiến nghị nhằm khắc phục những hạn chế, và khó khăn hiện tại đang
vướng mắc cùng củng cố và hoàn chỉnh pháp luật Việt Nam hiện hành trong lĩnh
vực đề tài nghiên cứu.
8. BỐ CỤC CỦA ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU.
Ngoài phần mục lục và phần mở đầu, kết luận của đề tài thì: Nội dung của đề
tài được thể hiện thông qua 3 chương:
Chương 1: Tổng quan về mua bán nhà ở.
Chương 2: Quy định của Pháp luật hiện hành về mua bán nhà ở trong kinh
doanh bất động sản.


9

Chương 3: Những bất cập của Pháp luật trong việc mua bán nhà ở hiện nay,
định hướng và kiến nghị hoàn thiện Pháp luật.
9. DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT.
Luật kinh doanh bất động sản: LKDBĐS
Kinh doanh bất động sản: KDBĐS
Bất động sản: BĐS
Luật nhà ở: LNO
Nhà ở xã hội: N

26

Đây cũng là một trong những điểm mới, mang lại cải tiến tích cực trong luật
mới, đã cụ thể hóa việc bảo hộ quyền sở hữu nhà ở. Nhà ở là một tài sản rất lớn của
người dân, theo quan niệm xa sưa của ơng cha ta thì khơng những là tài sản mà còn
là cả một cơ nghiệp, là nơi khởi nguồn cho sự nghiệp. Người dân làm lụng, tích cóp
cả đời mới xây dựng hay mua được một căn nhà vì thế họ muốn là tài sản có giá trị
và quý bấu nhất để sau này thừa kế lại cho con cháu. Khi Pháp luật quy định về bảo
hộ quyền sở hữu nhà ở, đây là quy định rất nhân văn, phù hợp với mong muốn của
người dân trong xã hội.
2.1.6. Điều kiện tham gia mua bán nhà ở:
Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản:
Phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã và có vốn pháp định khơng được
thấp hơn 20 tỷ đồng, trừ trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển
nhượng…bất động sản quy mô nhỏ, không thường xun thì khơng phải thành lập
doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.12
Điều kiện của các bên tham gia giao dịch về nhà ở thì:13
Bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán
nhà ở thương mại, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở
nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở phải có điều kiện sau đây:
Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực
hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật này và Pháp luật về dân sự; trường
hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải là người đã mua
nhà ở của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;
Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao

dịch về nhà ở theo quy định của Pháp luật Dân sự; nếu là tổ chức thì phải có tư cách
pháp nhân, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương.
Bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán
nhà ở thương mại, nhận đổi, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận thế
chấp, mượn, ở nhờ, được ủy quyền quản lý nhà ở là cá nhân thì phải có điều kiện
sau đây:
Nếu là cá nhân trong nước thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện
các giao dịch về nhà ở theo quy định của Pháp luật Dân sự và khơng bắt buộc phải
có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch;
Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngồi thì phải có
đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của Pháp
12

Điều 10 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014

13

Điều 119 Luật nhà ở năm 2014


27

luật Việt Nam, phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định
của Luật nhà ở và Luật khác có liên quan và khơng bắt buộc phải có đăng ký tạm
trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.
Bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán
nhà ở thương mại, nhận đổi, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận thế chấp, nhận góp
vốn, được ủy quyền quản lý nhà ở là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân và
khơng phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi thành lập; trường hợp là tổ chức
nước ngồi thì phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định

của Luật nhà ở và Luật khác có liên quan; nếu tổ chức được ủy quyền quản lý nhà ở
thì phải có chức năng kinh doanh dịch vụ bất động sản và đang hoạt động tại Việt
Nam theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Chủ thể mua bán nhà ở hình thành trong tương lai:14
Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành
trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh
nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao
nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.
Ngân hàng Nhà nước Việt Nam công bố danh sách ngân hàng thương mại có
đủ năng lực thực hiện bảo lãnh trong kinh doanh bất động sản hình thành trong
tương lai.
Phạm vi, điều kiện, nội dung và phí bảo lãnh do các bên thỏa thuận nhưng
phải bảo đảm thực hiện trách nhiệm của bên bảo lãnh quy định trong trường hợp
chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua, bên
thuê mua có u cầu thì bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và
các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp
đồng bảo lãnh đã ký kết và phải được lập thành hợp đồng. Chủ đầu tư có trách
nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua khi ký kết hợp
đồng mua, thuê mua.
Hợp đồng bảo lãnh có thời hạn cho đến khi nhà ở được bàn giao cho bên mua,
bên thuê mua.
Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam
kết và bên mua, bên th mua có u cầu thì bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại
số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán,
thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết.
Việc bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thực
hiện theo quy định tại LKDBĐS, LNO và quy định của Pháp luật về bảo lãnh.

14

Điều 56 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014


28

2.1.7. Quyền và nghĩa vụ của chủ thể tham gia mua bán nhà ở:
Quy định của Luật KDBĐS năm 2014 :
- Quyền của bên bán:
Yêu cầu bên mua nhận nhà, cơng trình xây dựng theo thời hạn đã thỏa thuận
trong hợp đồng.
Yêu cầu bên mua thanh toán đủ tiền theo thời hạn và phương thức thỏa thuận
trong hợp đồng; trường hợp khơng có thỏa thuận thì chỉ được thu tiền của bên mua
không vượt quá 95% giá trị hợp đồng khi người mua chưa được cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Yêu cầu bên mua phối hợp thực hiện các thủ tục mua bán trong thời hạn đã
thỏa thuận.
Khơng bàn giao nhà, cơng trình xây dựng khi chưa nhận đủ tiền, trừ trường
hợp các bên có thỏa thuận khác.
Yêu cầu bên mua bồi thường thiệt hại do lỗi của bên mua gây ra.
Các quyền khác trong hợp đồng.15
- Nghĩa vụ của bên bán:
Thông báo cho bên mua các hạn chế về quyền sở hữu nhà, cơng trình xây
dựng (nếu có).
Bảo quản nhà, cơng trình xây dựng đã bán trong thời gian chưa bàn giao cho
bên mua.
Thực hiện các thủ tục mua bán nhà, cơng trình xây dựng theo quy định của
Pháp luật.
Giao nhà, cơng trình xây dựng cho bên mua theo đúng thời hạn, chất lượng và
các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan

theo thỏa thuận trong hợp đồng.
Bên bán có trách nhiệm bảo hành nhà, cơng trình xây dựng đã bán cho bên
mua. Trường hợp nhà, cơng trình xây dựng đang trong thời hạn bảo hành thì bên
bán có quyền u cầu tổ chức, cá nhân thi cơng xây dựng, cung ứng thiết bị có trách
nhiệm thực hiện việc bảo hành theo quy định của Pháp luật về xây dựng. Thời hạn
bảo hành nhà, cơng trình xây dựng thực hiện theo quy định của pháp luật về xây
dựng, nhà ở; trường hợp đã hết thời hạn bảo hành thì do các bên thỏa thuận.

15

Điều 21 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014


29

Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của Pháp luật.
Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.
Đối với nhà ở hình thành trong tương lai ngồi những quyền và nghĩa vụ nói
trên bên bán cịn phải: Bên bán, bên cho thuê mua có nghĩa vụ cung cấp thông tin
về tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước và tạo điều kiện để bên mua,
bên th mua kiểm tra thực tế tại cơng trình.16
- Quyền của bên mua:
Yêu cầu bên bán hoàn thành các thủ tục mua bán nhà, cơng trình xây dựng
theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.
Yêu cầu bên bán giao nhà, cơng trình xây dựng theo đúng thời hạn, chất lượng
và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên
quan theo thỏa thuận trong hợp đồng.
Yêu cầu bên bán bảo hành nhà, công trình xây dựng theo quy định tại Điều 20

của Luật KDBĐS.
Yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại do việc giao nhà, cơng trình xây dựng
khơng đúng thời hạn, chất lượng và các cam kết khác trong hợp đồng.
Các quyền khác trong hợp đồng.
Đối với nhà ở hình thành trong tương lai ngồi những quyền và nghĩa vụ nói
trên bên mua cịn có: Bên mua, bên th mua có quyền yêu cầu bên bán, bên cho
thuê mua cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng
trước và kiểm tra thực tế tại công trình.17
- Nghĩa vụ của bên mua:
Thanh tốn đủ tiền mua nhà, cơng trình xây dựng theo thời hạn và phương
thức thỏa thuận trong hợp đồng.
Nhận nhà, cơng trình xây dựng kèm theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo đúng
thời hạn thỏa thuận trong hợp đồng.
Phối hợp với bên bán thực hiện các thủ tục mua bán trong thời hạn đã thỏa
thuận trong hợp đồng.
16

Khoản 2 Điều 58 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014

17

Khoản 1 Điều 58 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014


30

Trong trường hợp mua nhà, cơng trình xây dựng đang cho thuê, phải bảo đảm
quyền, lợi ích của bên thuê theo thỏa thuận trong hợp đồng thuê khi thời hạn th
cịn hiệu lực.

Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.
Quy định của Luật Nhà Ở 2014:
- Quyền của chủ sở hữu nhà ở và người sử dụng nhà ở:
Đối với chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước, người
Việt Nam định cư ở nước ngoài thì có các quyền sau đây:
Có quyền bất khả xâm phạm về nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của mình;
Sử dụng nhà ở vào mục đích để ở và các mục đích khác mà luật khơng cấm;
Được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở thuộc quyền sở hữu hợp pháp của
mình theo quy định của Luật nhà ở và pháp luật về đất đai;
Bán, chuyển nhượng hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi,
để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;
trường hợp tặng cho, để thừa kế nhà ở cho các đối tượng không thuộc diện được sở
hữu nhà ở tại Việt Nam thì các đối tượng này chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó;
Sử dụng chung các cơng trình tiện ích cơng cộng trong khu nhà ở đó theo quy
định của Luật nhà ở và pháp luật có liên quan.
Trường hợp là chủ sở hữu nhà chung cư thì có quyền sở hữu, sử dụng chung
đối với phần sở hữu chung của nhà chung cư và các cơng trình hạ tầng sử dụng
chung của khu nhà chung cư đó, trừ các cơng trình được xây dựng để kinh doanh
hoặc phải bàn giao cho Nhà nước theo quy định của Pháp luật hoặc theo thỏa thuận
trong hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua nhà ở;
Bảo trì, cải tạo, phá dỡ, xây dựng lại nhà ở theo quy định của Luật nhà ở và
Pháp luật về xây dựng;
Được bồi thường theo quy định của Pháp luật khi Nhà nước phá dỡ, trưng mua,
trưng dụng nhà ở hoặc được Nhà nước thanh toán theo giá thị trường khi Nhà nước
mua trước nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của mình vì mục đích quốc phòng, an ninh;
phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, cơng cộng hoặc trong tình trạng chiến
tranh, tình trạng khẩn cấp, phịng, chống thiên tai;
Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện đối với các hành vi vi phạm quyền sở hữu hợp
pháp của mình và các hành vi khác vi phạm Pháp luật về nhà ở.

31

Trường hợp các bên có thể thỏa thuận về việc bên bán thực hiện bán nhà ở,
chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở gắn với nhà ở đó trong một thời hạn nhất định
cho bên mua theo quy định của Chính phủ thì trong thời hạn sở hữu nhà ở, chủ sở
hữu được thực hiện các quyền:
Có quyền bất khả xâm phạm về nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của mình;
Sử dụng nhà ở vào mục đích để ở và các mục đích khác mà luật khơng cấm;
Được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở thuộc quyền sở hữu hợp pháp của
mình theo quy định của Luật nhà ở và Pháp luật về đất đai;
Bán, chuyển nhượng hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi,
để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;
trường hợp tặng cho, để thừa kế nhà ở cho các đối tượng không thuộc diện được sở
hữu nhà ở tại Việt Nam thì các đối tượng này chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó;
Sử dụng chung các cơng trình tiện ích cơng cộng trong khu nhà ở đó theo quy
định của Luật nhà ở và Pháp luật có liên quan.
Trường hợp là chủ sở hữu nhà chung cư thì có quyền sở hữu, sử dụng chung
đối với phần sở hữu chung của nhà chung cư và các cơng trình hạ tầng sử dụng
chung của khu nhà chung cư đó, trừ các cơng trình được xây dựng để kinh doanh
hoặc phải bàn giao cho Nhà nước theo quy định của Pháp luật hoặc theo thỏa thuận
trong hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua nhà ở;
Bảo trì, cải tạo, phá dỡ, xây dựng lại nhà ở theo quy định của Luật nhà ở và
Pháp luật về xây dựng;
Được bồi thường theo quy định của Pháp luật khi Nhà nước phá dỡ, trưng mua,
trưng dụng nhà ở hoặc được Nhà nước thanh toán theo giá thị trường khi Nhà nước
mua trước nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của mình vì mục đích quốc phịng, an ninh;
phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, cơng cộng hoặc trong tình trạng chiến
tranh, tình trạng khẩn cấp, phịng, chống thiên tai;

Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện đối với các hành vi vi phạm quyền sở hữu hợp
pháp của mình và các hành vi khác vi phạm Pháp luật về nhà ở.
Trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; khi hết thời hạn sở hữu nhà ở theo
thỏa thuận thì chủ sở hữu đang quản lý, sử dụng nhà ở phải bàn giao lại nhà ở này
cho chủ sở hữu nhà ở lần đầu.
Đối với chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân nước ngồi thì có các quyền sau:
- Trường hợp xây dựng nhà ở trên đất thuê thì chỉ được quyền cho thuê nhà ở.
- Tổ chức, cá nhân nước ngồi là: Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi,
chi nhánh, văn phịng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài
và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi


32

chung là tổ chức nước ngoài); cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt
Nam. Có các quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam nhưng phải tuân
thủ các quy định sau đây:
Chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu khơng q
30% số lượng căn hộ trong một tịa nhà chung cư; nếu là nhà ở riêng lẻ bao gồm
nhà biệt thự, nhà ở liền kề thì trên một khu vực có số dân tương đương một đơn vị
hành chính cấp phường chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở
hữu không quá hai trăm năm mươi căn nhà.
Trường hợp trong một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính
cấp phường mà có nhiều nhà chung cư hoặc đối với nhà ở riêng lẻ trên một tuyến
phố thì Chính phủ quy định, cụ thể số lượng căn hộ, số lượng nhà ở riêng lẻ mà tổ
chức, cá nhân nước ngoài được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở
hữu;
Trường hợp được tặng cho, được thừa kế nhà ở không thuộc diện mua, thuê
mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và
nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phịng,

an ninh theo quy định của Chính phủ hoặc vượt quá 30% số lượng căn hộ trong một
tòa nhà chung cư; nếu là nhà ở riêng lẻ bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề thì trên
một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường chỉ được
mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá hai trăm năm
mươi căn nhà, thì chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó;
Đối với cá nhân nước ngồi thì được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong các
giao dịch hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho nhận thừa kế nhà ở nhưng tối đa
không quá 50 năm, kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận và có thể được gia hạn
thêm theo quy định của Chính phủ nếu có nhu cầu; thời hạn sở hữu nhà ở phải được
ghi rõ trong Giấy chứng nhận.
Trường hợp cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam hoặc kết hôn
với người Việt Nam định cư ở nước ngồi thì được sở hữu nhà ở ổn định, lâu dài và
có các quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam;
Đối với tổ chức nước ngồi thì được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong các
giao dịch hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho, nhận thừa kế nhà ở nhưng tối đa
không vượt quá thời hạn ghi trong Giấy chứng nhận đầu tư cấp cho tổ chức đó, bao
gồm cả thời gian được gia hạn thêm; thời hạn sở hữu nhà ở được tính từ ngày tổ
chức được cấp Giấy chứng nhận và được ghi rõ trong Giấy chứng nhận này;
Trước khi hết hạn sở hữu nhà ở theo quy định của Luật nhà ở, chủ sở hữu có
thể tặng cho hoặc bán nhà ở này cho các đối tượng thuộc diện được sở hữu nhà ở tại
Việt Nam; nếu quá thời hạn được sở hữu nhà ở mà chủ sở hữu không thực hiện bán,
tặng cho thì nhà ở đó thuộc sở hữu nhà nước.


33

Người sử dụng nhà ở không phải là chủ sở hữu nhà ở được thực hiện các
quyền trong việc quản lý, sử dụng nhà ở theo thỏa thuận với chủ sở hữu nhà ở.18
- Nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở và người sử dụng nhà ở:
Đối với chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước, người

Việt Nam định cư ở nước ngồi thì có các nghĩa vụ sau đây:
Sử dụng nhà ở đúng mục đích quy định; lập và lưu trữ hồ sơ về nhà ở thuộc sở
hữu của mình;
Thực hiện việc phịng cháy, chữa cháy, bảo đảm vệ sinh, mơi trường, trật tự an
toàn xã hội theo quy định của Pháp luật;
Thực hiện đầy đủ các quy định của Pháp luật khi bán, chuyển nhượng hợp
đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn,
cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; đối với giao dịch nhà ở là tài sản
chung của vợ chồng thì cịn phải thực hiện theo các quy định của Luật hơn nhân và
gia đình;
Thực hiện đúng quy định của Pháp luật và không được làm ảnh hưởng hoặc
gây thiệt hại đến lợi ích của Nhà nước, lợi ích cơng cộng, quyền và lợi ích hợp pháp
của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác khi bảo trì, cải tạo, phá dỡ, xây dựng lại nhà
ở; trường hợp thuộc diện sở hữu nhà ở có thời hạn theo quy định tại khoản 1 Điều
123 của Luật nhà ở năm 2014 thì việc cải tạo, phá dỡ nhà ở được thực hiện theo
thỏa thuận giữa các bên;
Đóng bảo hiểm cháy, nổ đối với nhà ở thuộc diện bắt buộc phải tham gia bảo
hiểm cháy, nổ theo quy định của Pháp luật về phòng cháy, chữa cháy và Pháp luật
về kinh doanh bảo hiểm;
Chấp hành quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực
pháp luật về việc xử lý vi phạm, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về nhà ở,
bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, phá dỡ nhà ở khi Nhà nước thu hồi đất, giải tỏa nhà
ở, trưng mua, trưng dụng, mua trước nhà ở;
Có trách nhiệm để các bên có liên quan và người có thẩm quyền thực hiện việc
kiểm tra, theo dõi, bảo trì hệ thống trang thiết bị, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, phần
diện tích thuộc sở hữu chung, sử dụng chung;
Thực hiện nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước khi được cơng nhận quyền sở hữu
nhà ở, khi thực hiện các giao dịch và trong quá trình sử dụng nhà ở theo quy định
của Pháp luật.
Đối với chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân nước ngồi thì ngồi các nghĩa

vụ:
18

Điều 10; Điều 159; Điều 161 Luật nhà ở năm 2014


34

Sử dụng nhà ở đúng mục đích quy định; lập và lưu trữ hồ sơ về nhà ở thuộc sở
hữu của mình;
Thực hiện việc phịng cháy, chữa cháy, bảo đảm vệ sinh, mơi trường, trật tự an
tồn xã hội theo quy định của Pháp luật;
Thực hiện đầy đủ các quy định của Pháp luật khi bán, chuyển nhượng hợp
đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn,
cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; đối với giao dịch nhà ở là tài sản
chung của vợ chồng thì cịn phải thực hiện theo các quy định của Luật hôn nhân và
gia đình;
Thực hiện đúng quy định của Pháp luật và không được làm ảnh hưởng hoặc
gây thiệt hại đến lợi ích của Nhà nước, lợi ích cơng cộng, quyền và lợi ích hợp pháp
của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác khi bảo trì, cải tạo, phá dỡ, xây dựng lại nhà
ở; trường hợp thuộc diện sở hữu nhà ở có thời hạn theo quy định tại khoản 1 Điều
123 của Luật nhà ở năm 2014 thì việc cải tạo, phá dỡ nhà ở được thực hiện theo
thỏa thuận giữa các bên;
Đóng bảo hiểm cháy, nổ đối với nhà ở thuộc diện bắt buộc phải tham gia bảo
hiểm cháy, nổ theo quy định của Pháp luật về phòng cháy, chữa cháy và Pháp luật
về kinh doanh bảo hiểm;
Chấp hành quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực
Pháp luật về việc xử lý vi phạm, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về nhà ở,
bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, phá dỡ nhà ở khi Nhà nước thu hồi đất, giải tỏa nhà
ở, trưng mua, trưng dụng, mua trước nhà ở;

Có trách nhiệm để các bên có liên quan và người có thẩm quyền thực hiện việc
kiểm tra, theo dõi, bảo trì hệ thống trang thiết bị, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, phần
diện tích thuộc sở hữu chung, sử dụng chung;
Thực hiện nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước khi được công nhận quyền sở hữu
nhà ở, khi thực hiện các giao dịch và trong quá trình sử dụng nhà ở theo quy định
của Pháp luật.
Còn phải thực hiện các nghĩa vụ sau:
Đối với chủ sở hữu là cá nhân nước ngồi thì được cho th nhà ở để sử dụng
vào các mục đích mà pháp luật khơng cấm nhưng trước khi cho thuê nhà ở, chủ sở
hữu phải có văn bản thông báo về việc cho thuê nhà ở với cơ quan quản lý nhà ở
cấp huyện nơi có nhà ở theo quy định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng và phải nộp thuế
từ hoạt động cho thuê nhà ở này theo quy định của Pháp luật.
Trường hợp cá nhân nước ngồi kết hơn với cơng dân Việt Nam hoặc kết hôn
với người Việt Nam định cư ở nước ngồi thì có các nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở
như công dân Việt Nam;


35

Đối với chủ sở hữu là tổ chức nước ngoài thì chỉ được sử dụng nhà ở để bố trí
cho những người đang làm việc tại tổ chức đó ở, khơng được dùng nhà ở để cho
th, làm văn phịng hoặc sử dụng vào mục đích khác;
Thực hiện thanh tốn tiền mua, thuê mua nhà ở thông qua tổ chức tín dụng
đang hoạt động tại Việt Nam.
Người sử dụng nhà ở không phải là chủ sở hữu phải thực hiện các nghĩa vụ
trong việc quản lý, sử dụng nhà ở theo thỏa thuận với chủ sở hữu nhà ở và theo quy
định của Luật nhà ở năm 2014.19
2.2. Đối tượng mua bán nhà ở:
Đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở là ngơi nhà hoặc diện tích nhà dùng
vào việc ở, sinh hoạt hàng ngày của con người. Nhà ở khác với nhà dùng vào mục

đích khác như làm văn phòng, trụ sở cơ quan, kho chứa, cửa hàng, cửa hiệu…
Nhưng, khi mua bán nhà ở để dùng vào mục đích khác cũng phải tuân theo các quy
định của Pháp luật về mua bán nhà ở.
Nhà ở có thể được hiểu là một ngôi nhà độc lập, một căn hộ dùng cho con
người sinh hoạt, nghỉ ngơi được xác định bằng diện tích mặt bằng, diện tích sử
dụng, ranh giới về khơng gian. Trường hợp nhà ở có khn viên thì diện tích khn
viên cũng thuộc đối tượng mua bán – một vật theo nghĩa rộng.
Theo quy định của Pháp luật hiện hành, nhà ở là đối tượng của hợp đồng mua
bán đang hiện hữu. Nhưng trên thực tế, giao dịch về nhà ở vẫn được tiến hành ngay
tại thời điểm ngôi nhà chưa được xác lập quyền sở hữu là đối tượng của hợp đồng
mua bán (hợp đồng mua bán nhà ở được hình thành trong tương lai), đây là trường
hợp mua bán nhà ở trong khu chung cư.
Dù nhà ở đang tồn tại hiện hữu hoặc được hình thành trong tương lai cũng
phải đáp ứng các điều kiện sau đây mới là đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở:
Thứ nhất: Nhà ở là đối tượng của hợp đồng mua bán phải được xác định cụ
thể. Như trên đã phân tích, đối tượng của hợp đồng mua bán nhà bao gồm cả nhà và
diện tích đất gắn liền với ngôi nhà và chúng cần phải được chỉ rõ trong hợp đồng
mua bán.
Thứ hai: Nhà phải có giấy tờ, hồ sơ hợp lệ chứng tỏ quyền sở hữu hợp pháp
của bên bán nhà. Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, cơng trình xây dựng do Bộ
xây dựng phát hành và được sử dụng thống nhất trong cả nước. Đó chính là cơ sở
pháp lý để Nhà nước bảo vệ quyền sở hữu của các chủ thể và các chủ sở hữu thực
hiện quyền và nghĩa vụ của mình theo quy định của Pháp luật.
Khơng bị tranh chấp về quyền sở hữu đối với diện tích nhà đem bán.

19

Điều 11; Điều 123; Điều 162 Luật nhà ở năm 2014

36

Không bị cấm lưu thông dân sự.
Nếu nhà thuộc sở hữu chung theo phần hoặc hợp nhất phải tuân theo quy chế
pháp lý riêng đối với loại nhà thuộc sở hữu của nhiều người. Như muốn bán thì phải
được sự đồng ý của tất cả các đồng sở hữu chủ chung, nếu chỉ bán một phần quyền
sở hữu chung đối với nhà thì phải dành quyền ưu tiên mua cho các đồng sở hữu còn
lại trong thời hạn 3 tháng.
Mặt khác nhà ở hình thành trong tương lai để trở thành đối tượng mua bán nhà
ở trong hợp đồng mua bán nhà ở thì phải đáp ứng các quy định của Pháp luật như:
Phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
Phải có hồ sơ dự án, bản vẽ thiết kế thi cơng đã được cấp có thẩm quyền phê
duyệt;
Phải có giấy tờ về nghiệm thu việc hồn thành xây dựng cơ sở hạ từng, kỹ
thuật tương ứng với tiến độ của dự án;
Phải có biên bản nghiệm thu đã hồn thành xong phần móng;
Phải được ngân hàng bảo lãnh;
Phải có giấy phép xây dựng (nếu có).
Như vậy đối tượng mua bán nhà ở bao gồm nhà ở có sẵn như: Nhà ở thương
mại, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ, nhà ở tái định cư, nhà ở thuộc sở hữu chung và
nhà ở hình thành trong tương lại. Phải đáp ứng các quy định của Pháp luật về điều
kiện của nhà ở được tham gia mua bán.
2.3. Hợp đồng mua bán nhà ở:
Hợp đồng mua bán nhà ở thực chất là hợp đồng mua bán tài sản được quy định
tại Điều 430 Bộ Luật Dân Sự 2015.
Hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán
chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán.
Hợp đồng mua bán nhà ở, mua bán nhà để sử dụng vào mục đích khác được
thực hiện theo quy định của Bộ luật Dân sự, Luật nhà ở và luật khác có liên quan.
Trong Luật KDBĐS thì hợp đồng mua bán nhà ở thuộc một trong những hợp

đồng KDBĐS được quy định tại Điểm a khoản 1 Điều 17 của Luật KDBĐS năm
2014, cụ thể Điều 17 như sau :
Các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản:
Hợp đồng mua bán nhà, cơng trình xây dựng; Hợp đồng cho th nhà, cơng
trình xây dựng; Hợp đồng th mua nhà, cơng trình xây dựng; Hợp đồng chuyển


37

nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; Hợp đồng chuyển nhượng một
phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản.
Hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản. Việc công
chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận, trừ hợp đồng mua bán, th
mua nhà, cơng trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các
bên là hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 10 của Luật KDBĐS thì phải
cơng chứng hoặc chứng thực.
Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng do các bên thỏa thuận và ghi trong hợp
đồng. Trường hợp hợp đồng có cơng chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực
của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực. Trường hợp các bên khơng có
thỏa thuận, khơng có cơng chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp
đồng là thời điểm các bên ký kết hợp đồng.
Chính phủ quy định các loại hợp đồng mẫu kinh doanh bất động sản.
Các loại hợp đồng mẫu trong kinh doanh bất động sản được ban hành kèm
theo Nghị định 76 bao gồm:20
Hợp đồng mua bán nhà, cơng trình xây dựng có sẵn, hình thành trong tương
lai theo Mẫu số 01 quy định tại Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định số
76/2015/NĐ-CP ngày 10 tháng 09 năm 2015.
Hợp đồng cho thuê nhà, cơng trình xây dựng có sẵn, hình thành trong tương
lai theo Mẫu số 02 quy định tại Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định số
76/2015/NĐ-CP ngày 10 tháng 09 năm 2015.

Hợp đồng th mua nhà, cơng trình xây dựng có sẵn, hình thành trong tương
lai theo Mẫu số 03 quy định tại Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định số
76/2015/NĐ-CP ngày 10 tháng 09 năm 2015.
Hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo Mẫu
số 04a và Mẫu số 04b quy định tại Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định số
76/2015/NĐ-CP ngày 10 tháng 09 năm 2015.
Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản theo
Mẫu số 05 quy định tại Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định số 76/2015/NĐ-CP
ngày 10 tháng 09 năm 2015.
Trong Luật nhà ở năm 2014 tại Điều 121 Hợp đồng về nhà ở, quy định :
Hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản bao
gồm các nội dung sau đây:
20

Điều 6 Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10 tháng 09 năm 2015 Quy định chi tiết thi hành một số điều
của Luật kinh doanh bất động sản. Quy định về các loại hợp đồng mẫu trong kinh doanh bất động sản


38

Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;
Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở
đó. Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên
phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; diện tích sử dụng thuộc quyền sở
hữu riêng; diện tích sàn xây dựng căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung,
sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt
ban đầu;
Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường
hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các
bên phải thực hiện theo quy định đó;

Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp mua bán, cho thuê,
cho thuê mua, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;
Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà
ở được đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê, cho thuê mua, thế chấp, cho mượn,
cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn;
Quyền và nghĩa vụ của các bên;
Cam kết của các bên;
Các thỏa thuận khác;
Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;
Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;
Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có)
và ghi rõ chức vụ của người ký.
2.3.1. Nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở:
Căn cứ theo Pháp luật Dân sự, LKDBĐS, Luật nhà ở thì hợp đồng mua bán
nhà ở gồm những nội dung chính sau:


Nội dung cấu trúc của hợp đồng:

Cấu trúc của hợp đồng là các phần cấu thành của hợp đồng thường được trình
bày dưới dạng văn bản. Mặc dù Pháp luật không quy định cụ thể nhưng hợp đồng
phải được trình bày theo một trật tự cấu trúc chặt chẽ và logic thì cần phải đảm bảo
các thành phần sau:
- Phần mở đầu của hợp đồng: Phần này gồm các nội dung như tên, số ký hiệu
của hợp đồng ; thời gian, địa điểm lập hợp đồng.
- Phần thông tin của các bên chủ thể hợp đồng: Đây là nội dung quan trọng
trong hợp đồng, ngồi việc thể hiện đúng chính xắc thơng tin về tên, địa chỉ, điện