Luận văn Thạc sĩ Quản lý công Quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở thương mại tại thành phố Hồ Chí Minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
…………/…………

BỘ NỘI VỤ
……/……

HỌC VIỆN HÀNH CHÍNH QUỐC GIA

TRƯƠNG THỊ DIỆU HIỀN

QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI
THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI
TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ CHUYÊN NGÀNH QUẢN LÝ CÔNG

1


TP. HỒ CHÍ MINH - NĂM 2019

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ NỘI VỤ

…………/…………

……/……

HỌC VIỆN HÀNH CHÍNH QUỐC GIA

TRƯƠNG THỊ DIỆU HIỀN

QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI
THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI
TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ
Chuyên ngành: Quản lý công
Mã số: 8 34 04 03
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. TRƯƠNG THỊ MINH SÂM

TP. HỒ CHÍ MINH - NĂM 2019

2


LỜI CẢM ƠN

Luận văn "Quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở thương mại tại
thành phố Hồ Chí Minh" được thực hiện trong thời gian tác giả tham gia học
lớp cao học chuyên ngành Quản lý công của Học viện Hành chính Quốc gia tại
Phân viện thành phố Hồ Chí Minh.
Trong suốt q trình thực hiện luận văn, tác giả nhận được sự quan tâm
giúp đỡ rất nhiều từ thầy hướng dẫn, các thầy, cô của Học viện Hành chính
Quốc gia, từ các cơ quan ban ngành có liên quan và gia đình, bạn bè, đồng
nghiệp…..
Đầu tiên, tác giả luận văn xin chân thành cảm ơn và bày tỏ lịng biết ơn
sâu sắc đến Cơ hướng dẫn khoa học: Tiến sĩ Trương Thị Minh Sâm, Cơ đã tận
tình giúp đỡ, chỉ bảo, sửa chữa để luận văn được hồn chỉnh như hơm nay.

Tiếp đến, tác giả xin chân thành cảm ơn q thầy cơ của Học viện Hành
chính Quốc gia, đặc biệt là quý thầy cô trong Khoa Sau Đại học, đã tạo mọi
điều kiện và giúp đỡ cho tác giả hoàn thành luận văn đúng quy định.
Đồng thời, tác giả xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành của mình đến Sở
Xây dựng thành phố Hồ Chí Minh và các đồng nghiệp, đã giúp đỡ tác giả trong
việc thu thập thông tin, số liệu cho luận văn, tạo điều kiện về thời gian, công
việc để tác giả hoàn thành luận văn.
Cuối cùng, tác giả xin bày tỏ lịng biết ơn sâu sắc đến gia đình, bạn bè,
những người luôn sát cánh cùng tác giả trong suốt quá trình học tập và hồn tất
luận văn.
Xin chân thành cảm ơn!
Tp. Hồ Chí Minh, tháng 8 năm 2019

Tác giả luận văn

Trương Thị Diệu Hiền

3


LỜI CAM ĐOAN

Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của
riêng tôi. Các số liệu nêu trong Luận văn là trung thực.
Những tư liệu được sử dụng trong Luận văn có nguồn
gốc và trích dẫn rõ ràng.

TÁC GIẢ

Trương Thị Diệu Hiền

4


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT TRONG LUẬN VĂN
1. BĐS:

Bất động sản

2. CQĐP:

Chính quyền địa phương

3. DN:

Doanh nghiệp

4. GCN QSDĐ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
5. HĐND:

Hội đồng nhân dân

6. KTTT:

Kinh tế thị trường

7. KT – XH:

Kinh tế - xã hội

8. KHCN:

Khoa học công nghệ

9. QLNN:

Quản lý nhà nước

10. QSHNƠ:

Quyền sở hữu nhà ở

11. QLNN:

Quản lý nhà nước

12. QSDĐ:

Quyền sử dụng đất

13. QLĐĐ:

Quản lý đất đai

14. NOTM:

Nhà ở thương mại

15. SDĐ:

Sử dụng đất

16. TN & MT: Tài nguyên và mơi trường
17. TP.HCM:

Thành phố Hồ Chí Minh

18. TTBĐS:

Thị trường bất động sản

19. TTNOTM: Thị trường nhà ở thương mại
20. UBND:

Ủy ban nhân dân

21. XHCN:

Xã hội chủ nghĩa

5


DANH MỤC CÁC BẢNG, SƠ ĐỒ

Trang

Bảng 2.1: Tốc độ tăng trưởng và cơ cấu GDP của TP.HCM

46

Bảng 2.2: Dự án nhà ở thương mại ở TP.HCM 2013-2018

49

Bảng 2.3: Diện tích nhà ở bình quân đầu người dân tại TP.HCM

50

Bảng 2.4: Số lượng VBPL còn hiệu lực của TP.HCM từ năm 2003
đến nay

52

Bảng 2.5: Tiến độ thực hiện các dự án NOTM 2015-2018

54

Bảng 2.6: Thu ngân sách nhà nước ở TP.HCM từ TTBĐS

56

Bảng 2.7: Nguồn thu từ nhà đất kế hoạch năm 2017

57

Bảng 2.8: Số lượng giấy phép xây dựng được cấp trên địa bàn
TP.HCM

63

Bảng 2.9: So sánh kết quả khảo sát dịch vụ nhà đất năm 2016-2018

65

Bảng 2.10: So sánh thứ tự xếp hạng năm 2016 và 2018 về chỉ số hài
lòng của các hộ dân

65

Bảng 2.11: Kết quả kiểm tra, xử lý các dự án kinh doanh NOTM

67

Sơ đồ 2.1: Chỉ số hài lịng về dịch vụ cơng ở TP.HCM
72
Bảng 3.1: Dự báo dân số và nhu cầu nhà ở TP.HCM đến năm 2020

6

80


MỤC LỤC
Trang
Trang phụ bìa
Lời cam đoan
Danh mục các ký hiệu, các chữ viết tắt
Danh mục các bảng
1. Tính cấp thiết của đề tài ..................................................................1

2. Tình hình nghiên cứu đề tài ............................................................2
3. Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu .....................................................3
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu .................................................3
5. Phương pháp nghiên cứu ................................................................4
6. Đóng góp mới của luận văn ............................................................5
7. Kết cấu của luận văn .......................................................................5
Chương 1. CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI
VỚI THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI ............................................6
1.1. Tổng quan về thị trường nhà ở thương mại ......................................6
1.2. Quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở thương mại ...................19
1.3. Kinh nghiệm quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở thương mại ở
một số thành phố và bài học rút ra ...................................................................36
Chương 2. THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ
TRƯỜNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ........ 45

2.1. Đặc điểm của thị trường nhà ở thương mại tại Thành phố Hồ Chí
Minh .................................................................................................................45
2.1.1. Đặc điểm tự nhiên, kinh tế và xã hội của thành phố Hồ Chí Minh
ảnh hưởng đến thị trường nhà ở thương mại ..................................................45
2.1.2. Đặc điểm thị trường nhà ở thương mại tại thành phố Hồ Chí Minh
thời kỳ từ năm 2005 đến nay ...........................................................................48

7


2.2. Phân tích thực trạng quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở
thương mại tại Thành phố Hồ Chí Minh .........................................................51
2.2.1. Thực trạng tạo lập khung khổ pháp lý phù hợp với thị trường nhà
ở thương mại tại thành phố Hồ Chí Minh........................................................51
2.2.2. Thực trạng xây dựng quy hoạch, kế hoạch và thông tin về nhà ở

thương mại tại thành phố Hồ Chí Minh ...........................................................52
2.2.3. Thực trạng ban hành chính sách tài chính và các chính sách khác
để điều tiết thị trường nhà ở thương mại tại thành phố Hồ Chí Minh .............56
2.2.4. Thực trạng tổ chức và hoạt động của bộ máy quản lý nhà nước đối
với thị trường nhà ở thương mại tại thành phố Hồ Chí Minh .........................60
2.2.5. Thực trạng cung cấp dịch vụ cơng trên thị trường nhà ở thương
mại tại thành phố Hồ Chí Minh .......................................................................62
2.2.6. Thực trạng kiểm tra, giám sát và xử lý tranh chấp trên thị trường
nhà ở thương mại tại thành phố Hồ Chí Minh .................................................66
2.3. Đánh giá chung về quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở thương
mại tại Thành phố Hồ Chí Minh ......................................................................70
2.3.1. Những kết quả đạt được trong quản lý nhà nước đối với thị trường
nhà ở thương mại tại Thành phố Hồ Chí Minh ...............................................70
2.3.2. Những hạn chế, bất cập trong quản lý nhà nước đối với thị trường
nhà ở thương mại tại Thành phố Hồ Chí Minh ...............................................71
2.3.3. Nguyên nhân của những hạn chế, bấp cập trong quản lý nhà nước
đối với thị trường nhà ở thương mại tại Thành phố Hồ Chí Minh ..................74
Chương 3. GIẢI PHÁP HỒN THIỆN QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI
VỚI THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ
MINH ...................................................................................................................... 77

3.1. Định hướng hồn thiện quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở
thương mại tại thành phố Hồ Chí Minh ...........................................................77
3.2. Các giải pháp chủ yếu để hồn thiện cơng tác quản lý nhà nước đối
với thị trường nhà ở thương mại tại thành phố Hồ Chí Minh .........................86
KẾT LUẬN.........................................................................................104
TÀI LIỆU THAM KHẢO.................................................................107
8

PHẦN MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Từ khi nền kinh tế của nước ta bước vào công cuộc đổi mới, nhiều loại thị
trường đã hình thành và phát triển, chúng đã góp phần thúc đẩy kinh tế - xã hội
có những tiến bộ rõ rệt cả về mặt chất và lượng.
Thị trường bất động sản (TTBĐS) nói chung và thị trường nhà ở thương
mại (TTNOTM) nói riêng là một trong những loại thị trường đó. Tuy mới hình
thành nhưng TTNOTM đã từng bước góp phần tăng cường hiệu quả đầu tư
kinh doanh và sử dụng nhà ở và cải thiện điều kiện sống của nhân dân,...Chính
thị trường này đã bước đầu biến nhà ở trở thành nguồn lực quan trọng trong
quá trình đổi mới và phát triển kinh tế - xã hội, đẩy mạnh cơng nghiệp hóa,
hiện đại hóa đất nước.
Tuy nhiên, cho đến nay TTNOTM ở nước ta vẫn trong giai đoạn đầu, sơ
khai nên còn tồn tại nhiều hạn chế và khiếm khuyết cả về hoạt động của thị
trường lẫn công tác quản lý của Nhà nước. Thực tế hiện nay cho thấy, bên cạnh
thị trường chính quy, hoạt động của thị trường phi chính quy đã và đang "nổi
lên" như một thách thức đối với công tác quản lý nhà nước (QLNN) về lĩnh
vực này. Đó là nguyên nhân làm phân hóa giàu nghèo mạnh mẽ và mất công
bằng xã hội, cùng một loạt các hiện tượng tiêu cực như tham nhũng, rửa tiền.
Hơn nữa, nền kinh tế nước ta đang hướng tới tăng trưởng, xóa đói, giảm nghèo
và cơng bằng xã hội. Do đó, việc tăng cường QLNN để hạn chế các tiêu cực,
đưa TTNOTM phát triển đúng hướng đã xuất hiện như là một địi hỏi bức
thiết.
Thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM) là một thành phố có quy mơ lớn nhất
cả nước với tổng diện tích 2095,01 km2, có 24 quận, huyện và dân số trung
bình là 7.521.138 người. TP.HCM ln giữ vai trị quan trọng trong q trình
phát triển kinh tế của khu vực Nam Bộ cũng như cả nước và được xem là "hạt
nhân" kinh tế của vùng kinh tế động lực, trọng điểm Đông Nam Bộ, lớn nhất
cả nước.
Hiện nay, tại TP.HCM, trước những sức ép của phát triển kinh tế, mở cửa

và hội nhập, đã xuất hiện nhiều vấn đề về gia tăng dân số cơ học, việc làm, nhà
ở, đây là các "tác nhân" làm cho TTNOTM từng bước được hình thành và phát
triển. Thật vậy, khi dân cư đơ thị tăng lên, có nhiều việc làm, thu nhập cao, nhu
9


cầu nhà ở tất yếu sẽ tăng tạo điều kiện cho TTNOTM phát triển. Tuy nhiên,
công tác quản lý nhà ở cũng như hoạt động của TTNOTM chính thức cịn
nhiều yếu kém. Các văn bản pháp lý chồng chéo, lạc hậu, thiếu đồng bộ. Hệ
thống cơ quan QLNN về lĩnh vực này còn nhiều bất cập. Khi thực hiện giao
dịch nhà ở chính thức cịn gặp nhiều khó khăn do thủ tục rườm rà và chi phí
cao. Thơng tin thị trường bất đối xứng nên thường gây ra "cơn sốt" về nhà. Các
đơn vị đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại tại TP.HCM cịn ít và yếu. Tất cả
các tồn tại trên cho thấy cần có bàn tay "hữu hình" của Nhà nước để "nâng cao
hiệu lực quản lý kinh tế", "Hình thành và phát triển thị trường bất động sản,
bao gồm cả quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật" như Văn kiện Đại
hội Đảng Toàn quốc lần thứ IX đã chỉ rõ, từ đó tạo điều kiện cho TTNOTM
cũng như nền kinh tế thị trường tại TP.HCM phát triển bền vững. Với lý do đó,
tác giả chọn đề tài: "Quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở thương mại
tại thành phố Hồ Chí Minh" để làm luận văn Thạc sĩ chuyên ngành quản lý
cơng.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Từ khi kinh tế thị trường được hình thành và phát triển ở nước ta, Đảng và
Nhà nước đã có nhiều chủ trương, chính sách về vấn đề đất đai, BĐS, đồng
thời cũng có nhiều nhà khoa học và các cơ QLNN nghiên cứu về TTBĐS nói
chung. Trong đó, một số cơng trình tiêu biểu liên quan tới đề tài như:
- Sách chuyên khảo: "Thị trường bất động sản những vấn đề lý luận và
thực tiễn ở Việt Nam" của PGS.TS Thái Bá Cẩn, ThS. Trần Nguyên Nam, Nxb
Tài chính, Hà Nội, năm 2003.
- Đề án: "Hình thành và phát triển thị trường bất động sản Việt Nam" của

Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương, năm 2011.
- Đề tài cấp bộ: “Nghiên cứu các yếu tố cấu thành TTBĐS nhà đất, đề
xuất cơ sở khoa học của các chính sách quản lý TTBĐS nhà đất”, Cục Quản lý
nhà - Bộ Xây dựng, năm 2016.
- Sách chuyên khảo: “Chính sách phát triển nhà ở thương mại tại thành
phố Hồ Chí Minh-Lý luận và thực tiễn” của Dương Thị Bình Minh, Nxb
Phương Đơng, Tp.HCM, năm 2012.

10


Nhìn chung, các cơng trình trên đã tập trung giải quyết các vấn đề về chủ
trương, chính sách ở tầm vĩ mơ đối với lĩnh vực BĐS nói chung trên phạm vi
tồn quốc. Thêm vào đó, những cơng trình này chủ yếu nghiên cứu về TTBĐS,
chứ chưa đi sâu nghiên cứu một cách hệ thống về QLNN đối với loại thị
trường quan trọng này hay cụ thể hơn là TTNOTM. Đối với TP.HCM, hiện
chưa có cơng trình nào trực tiếp nghiên cứu về sự tác động của QLNN đối với
sự hình thành, hoạt động và phát triển của TTNOTM một cách đầy đủ, có hệ
thống từ lý luận đến thực tiễn.
3. Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu
3.1. Mục đích nghiên cứu: từ việc nghiên cứu những vấn đề lý luận và
thực tiễn của TTNOTM cũng như thực trạng của công tác QLNN đối với
TTNOTM để từ đó đề xuất một số giải pháp hồn thiện cơng tác QLNN đối
với thị trường này, nhằm thúc đẩy TTNOTM phát triển lành mạnh, ổn định và
góp phần đẩy mạnh phát triển kinh tế xã hội ở Tp.Hồ Chí Minh. Ngồi ra, luận
văn cũng góp phần làm rõ cơ sở lý luận và thực tiễn của TTNOTM và mối
quan hệ giữa công tác QLNN với sự hình thành, phát triển TTNOTM trong
nền kinh tế thị trường.
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu:
Để thực hiện mục đích nghiên cứu nêu trên, nhiệm vụ nghiên cứu chủ yếu

của luận văn là:
- Luận giải, làm rõ cơ sở khoa học về TTNOTM và QLNN đối với
TTNOTM trong nền kinh tế thị trường. Phân tích vai trị, chức năng và các nội
dung QLNN đối với TTNOTM.
- Đánh giá đúng thực trạng QLNN đối với TTNOTM tại TP.HCM.
- Đề xuất một số phương hướng, giải pháp phù hợp nhằm đổi mới, hồn
thiện cơng tác QLNN đối với TTNOTM tại TP.HCM trong thời gian tới.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu:
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là công tác QLNN đối với TTNOTM,
bao gồm từ thể chế, chính sách, tổ chức quản lý, phương thức tác động của
Nhà nước đối với TTNOTM. Đề tài của luận văn là vấn đề mới, khá rộng và
11


phức tạp; do khn khổ có hạn nên luận văn chỉ tập trung làm rõ những nội
dung cơ bản về TTNOTM chính thức, QLNN đối với TTNOTM tại Tp. Hồ
Chí Minh và một số phương hướng, giải pháp nhằm đổi mới, hồn thiện cơng
tác này. Trong đó, luận văn chủ yếu nghiên cứu nhà ở thương mại ở các dự án.
4.2. Phạm vi nghiên cứu:
- Về không gian: nghiên cứu tại thành phố Hồ Chí Minh
- Về thời gian: chủ yếu tập trung vào giai đoạn sau khi thực hiện Luật Nhà
ở 2005 đến nay; từ đó đề xuất một số giải pháp đổi mới trong lĩnh vực này
trong thời gian tới tại Tp. Hồ Chí Minh.
5. Phương pháp nghiên cứu
5.1. Phương pháp luận:
Luận văn sử dụng phương pháp luận duy vật biện chứng, duy vật lịch sử
của chủ nghĩa Mác – Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh, quan điểm, chủ trương,
đường lối của Đảng Cộng sản Việt Nam về vấn đề nhà ở, TTNOTM.
5.2. Phương pháp nghiên cứu:

- Phương pháp thu thập tài liệu: là phương pháp nghiên cứu các Văn
kiện của Đảng, chính sách, pháp luật của nhà nước, sách chun khảo, giáo
trình, cơng trình khoa học, tạp chí, bài báo liên quan đến chính sách cơng nói
chung mà cụ thể là công tác quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản
nói chung, thị trường nhà ở thương mại nói riêng ở trong và ngồi nước; các số
liệu báo cáo, thống kê về tình hình quản lý nhà nước đối với TTNOTM ở các
địa phương trên cả nước và ở thành phố Hồ Chí Minh (các số liệu được sử
dụng đều là những số liệu được thu thập, công bố bởi các cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền, trên các tạp chí, các trang website chuyên ngành) nhằm mục đích
xây dựng được nền tảng lý thuyết cơ bản về vấn đề nghiên cứu, tham khảo các
các tiếp cận vấn đề, lịch sử nghiên cứu, kinh nghiệm của các nước và các địa
phương khác; thu thập số liệu nghiên cứu.
- Phương pháp chuyên gia: được tiến hành đối với các giảng viên, các
nhà khoa học, nhà quản lý …. có nhiều kiến thức, kinh nghiệm về cơng tác
quản lý nhà nước nói chung.
- Phương pháp điều tra xã hội học:
12


Trong phương pháp này, tác giả tập trung vào phương pháp phỏng vấn
sâu: được tiến hành với các đối tượng đang hoạt động kinh doanh mua, bán
trên TTNOTM; công chức Phòng Phát triển nhà và Thị trường bất động sản và
lãnh đạo Sở Xây dựng Tp. Hồ Chí Minh trực tiếp phụ trách quản lý nhà nước
đối với thị trường bất động sản tại thành phố và các đối tượng khác có liên
quan.
- Phương pháp phân tích, tổng hợp: đây là phương pháp được sử dụng
nhằm tổng hợp, phân tích tất cả các tài liệu, số liệu, dữ kiện đã thu thập được
trong quá trình nghiên cứu, điều tra để xây dựng các luận cứ khoa học cho đề
tài luận văn.
6. Đóng góp mới của luận văn

- Hệ thống hóa các vấn đề lý luận liên quan tới nhà ở thương mại,
TTNOTM và QLNN đối với thị trường này.
- Đánh giá đúng thực trạng TTNOTM và QLNN đối với TTNOTM tại
TP.HCM.
- Chỉ ra những kết quả, hạn chế và nguyên nhân, để từ đó đề xuất một số
giải pháp phù hợp nhằm tiếp tục hồn thiện cơng tác QLNN đối với TTNOTM
tại TP.HCM trong những năm tới.
- Kết quả nghiên cứu của luận văn có thể làm tài liệu tham khảo cho các
nhà hoạch định, quản lý và điều hành chính sách của thành phố, các nhà
nghiên cứu và những người quan tâm tới TTNOTM cũng như công tác QLNN
đối với thị trường này.
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung
của luận văn gồm 3 chương như sau:
Chương 1: Cơ sở khoa học của quản lý nhà nước đối với thị trường
nhà ở thương mại
Chương 2: Thực trạng quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở
thương mại tại thành phố Hồ Chí Minh
Chương 3: Giải pháp hồn thiện cơng tác quản lý nhà nước đối với
thị trường nhà ở thương mại tại thành phố Hồ Chí Minh
13


Chương 1:
CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI
THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI
1.1. Tổng quan về nhà ở thương mại và thị trường nhà ở thương mại
1.1.1. Khái niệm, cơ cấu và đặc điểm của nhà ở thương mại
1.1.1.1. Khái niệm về nhà ở thương mại
a. Khái niệm về nhà ở

Tùy thuộc vào góc độ nghiên cứu mà nhà ở có các khái niệm khác nhau:
- Trên góc độ xây dựng: Nhà ở là sản phẩm của hoạt động xây dựng và
khơng gian bên trong có tổ chức được ngăn cách với mơi trường bên ngồi
dùng để ở.
- Trên góc độ quản lý kinh tế: Nhà ở là tài sản có giá trị đặc biệt đối với
đời sống con người, là bộ phận quan trọng bảo vệ con người trước các hiện
tượng tự nhiên.
b. Khái niệm nhà ở thương mại
Theo khoản 4 Điều 3, Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014 quy
định “Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho
thuê mua theo cơ chế thị trường”.
Như vậy, nhà ở thương mại được thực hiện theo nhu cầu và cơ chế thị
trường, pháp luật khơng có quy định về việc ưu đãi, miễn, giảm tiền sử dụng
đất đối với đất xây dựng nhà ở thương mại cũng như các chế độ giảm giá thuê,
giá mua nhà ở thương mại. Cịn đối với những trường hợp có khó khăn về nhà
ở thì sẽ được hỗ trợ theo hình thức khác như được thuê, thuê mua nhà ở xã hội,
được hỗ trợ kinh phí xây dựng nhà ở cho người nghèo…
1.1.1.2. Cơ cấu và đặc điểm của nhà ở thương mại
Nhà ở thương mại chủ yếu được phát triển theo dự án. Các dự án phát
triển nhà ở thương mại phải được đầu tư xây dựng đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ
thuật và hạ tầng xã hội, để đáp ứng yêu cầu cải thiện đời sống của dân cư theo
tiêu chuẩn của đô thị.
a. Cơ cấu nhà ở thương mại
14


Tùy theo quy định quy hoạch của nhà nước mà mà cơ cấu nhà ở thương
mại đối với nhà cao tầng (chung cư), nhà thấp tầng (biệt thự, nhà phố) trong
từng khu vực được xác định khác nhau, tuy nhiên phải đảm bảo yêu cầu sau
đây:

- Tại đô thị loại đặc biệt phải có tối thiểu 60% diện tích sàn là nhà cao
tầng (chung cư), phần còn lại là nhà thấp tầng (biệt thự, nhà phố).
- Tại đô thị loại 1 và loại 2 phải có phải có tối thiểu 40% diện tích sàn là
nhà cao tầng (chung cư), phần còn lại là nhà thấp tầng (biệt thự, nhà phố).
- Tại đơ thị loại 3 có tối thiểu 20% diện tích sàn là nhà cao tầng (chung
cư), phần cịn lại là nhà thấp tầng (biệt thự, nhà phố).
b. Đặc điểm của nhà ở thương mại
- Được xây dựng phù hợp với các quy định và quy hoạch của địa phương.
- Về thiết kế: Phải được thiết kế bảo đảm các tiêu chuẩn chung theo quy
định của pháp luật về xây dựng cụ thể như sau:
+ Nhà chung cư phải thiết kế căn hộ khép kín, có diện tích sàn xây dựng
mỗi căn hộ không thấp hơn 45m2.
+ Nhà ở riêng lẻ xây dựng liền kề trong các dự án phải đảm bảo diện tích
xây dựng khơng thấp hơn 50m2 và có chiều ngang mặt tiền khơng nhỏ hơn 5m.
+ Nhà biệt thự không được xây dựng quá 3 tầng và diện tích xây dựng
khơng vượt q 50% diện tích khn viên đất.
- Mua bán theo giá thị trường.
- Đối tượng tham gia mua bán nhà ở thương mại là phổ biến không bị giới
hạn theo quy định.
- Phương thức mua bán: Có thể mua bán các sản phẩm hình thành trong
tương lai và mọi giao dịch phải thông qua sàn giao dịch bất động sản.
1.1.2. Đối tượng mua bán, cho thuê nhà ở thương mại
1.1.2.1. Đối tượng bán, cho thuê nhà ở thương mại (cung nhà ở thương
mại)

15


Tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế trong nước và nước ngoài
đều được quyền tham gia đầu tư phát triển nhà ở thương mại. Đối với tổ chức,

cá nhân trong nước đầu tư phát triển nhà ở thương mại phải có đăng ký kinh
doanh nhà ở. Đối với tổ chức, cá nhân nước ngồi thì phải có Giấy chứng nhận
đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư.
1.1.2.2. Đối tượng mua hoặc thuê nhà ở thương mại (cầu nhà ở thương
mại)
Đối với những nước có tỷ lệ đơ thị hóa cao như Việt Nam, nhu cầu nhà ở
ngày một lớn, đặc biệt là những đô thị như thành phố Hồ Chí Minh và nhu cầu
về nhà ở bao gồm: Nhà ở cho số dân tăng tự nhiên và tăng cơ học; nhà ở cho
những hộ chưa có nhà, đang phải ở chung, ở nhờ, phải sống tạm bợ ở các khu
ổ chuột; nhà ở nới thêm diện tích ở cho những hộ hiện đang ở quá chật; nhà ở
phục vụ cho các đối tượng tái định cư; nhà ở cho viên chức và người lao động
tại các khu công nghiệp tập trung; nhà ở cho học sinh, sinh viên; nhà ở cho
người nước ngoài đến làm việc hoặc kinh doanh; nhà ở phục vụ các nhu cầu
khác…
Theo quy định của Luật Nhà ở 2015, các đối tượng sau đây được mua và
thuê nhà ở thương mại.
- Tất cả các tổ chức, cá nhân trong nước không phụ thuộc vào nơi đăng ký
kinh doanh, nơi đăng ký hộ khẩu thường trú.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài (được phép nhập cảnh vào Việt
Nam).
- Tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở, được thuê
nhà ở tại Việt Nam gồm:
+ Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt
Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan.
+ Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi, chi nhánh, văn phịng đại diện
của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng
nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là tổ chức nước
ngoài).
+ Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam.
16

1.1.3. Phương thức thực hiện mua bán, cho thuê nhà ở thương mại
- Phương thức mua bán, cho thuê nhà ở thương mại được thực hiện
thơng qua hình thức trả tiền một lần hoặc trả chậm, trả dần. Trường hợp chủ
đầu tư huy động vốn từ tiền ứng trước của người có nhu cầu mua hoặc th
nhà ở, thì chỉ được áp dụng trong trường hợp thiết kế nhà ở đã được phê duyệt
và đã được xây dựng xong phần móng. Tổng số tiền huy động trước khi bàn
giao nhà ở cho người có nhu cầu khơng vượt q 70% giá trị nhà ở ghi trong
hợp đồng.
- Giá mua bán, cho thuê nhà ở thương mại, phương thức thanh toán nhà
ở thương mại do các bên thỏa thuận trong hợp đồng, thường có ba phương
thức thanh tốn phổ biến là:
+ Phương thức thanh toán trả một lần: Giá trị được người mua thanh
tốn tồn bộ một lần ngay sau khi nhận nhà. Phương thức này thường được áp
dụng cho việc mua bán các loại nhà ở đã hoàn tất xây dựng, sẵn sàng để ở.
Trong giao dịch mua bán nhà lẻ, người mua và người bán đa số áp dụng
phương thức thanh toán này.
+ Phương thức thanh toán trả trước: Giá trị nhà được người mua thanh
toán trước một hay nhiều lần theo tiến độ tùy theo thỏa thuận và nhận nhà
trong tương lai. Phương thức này thường được áp dụng cho việc mua bán nhà
ở trong giai đoạn nhà ở chưa hoàn tất xây dựng, nhưng người bán cần huy
động vốn sớm, tận dụng được tiền nhà rỗi, tiền tiết kiệm trong dân, giải quyết
được một phần bài toán khó khăn về vốn, và người mua tận dụng giá thấp hơn
giá nhà đã hoàn tất xây dựng và sẵn sang để ở. Tuy nhiên, với việc áp dụng
phương thức thanh toán này, người mua sẽ gặp rất nhiều rủi ro nếu nhà đầu tư
khơng có đủ năng lực tài chính có thể chiếm dụng vốn của người mua, rủi ro
về chất lượng nhà ở, thời hạn giao nhà, các cam kết trong hợp đồng, nhà đầu tư
chuyển nhượng dự án cho nhà đầu tư khác mà người mua không biết, thậm chí
dự án bị nhà nước thu hồi do chủ đầu tư khơng đủ năng lực tài chính. Nhằm

bảo vệ quyền lợi cho người mua, Luật Nhà ở quy định chủ đầu tư chỉ được huy
động vốn sau khi hồn thành móng cọc cơng trình nhà ở, bởi vì lúc này pháp lý
dự án đã rõ ràng và chủ đầu tư đã đã đầu tư vốn thật sự để hồn thành móng
cọc.

17


+ Phương thức thanh toán trả chậm: Giao và nhận nhà trước, thanh toán
giá trị nhà dần dần trong khoảng thời gian thỏa thuận. Phương thức này được
áp dụng trong trường hợp người bán ưu đãi cho những người mua nhà khơng
có khả năng thanh tốn ngay giá trị nhà với số tiền lớn, mà chỉ thanh toán một
số tiền quy định nào đó theo định kỳ trong khoảng thời gian nào đó kèm lãi
suất của dư nợ. Thơng thường, chương trình nhà ở xã hội, nhà cho người có
thu nhập thấp áp dụng phương thức này để hỗ trợ cho các đối tượng mua nhà.
- Trình tự, thủ tục mua bán, cho thuê nhà ở thương mại phải được thực
hiện theo quy định của pháp luật, cụ thể như sau:
+ Các bên trực tiếp hoặc thông qua người đại diện thỏa thuận về mua bán,
cho thuê nhà ở thương mại.
+ Hợp đồng về nhà ở phải thể hiện các nội dung cơ bản như sau: Tên và
địa chỉ của các bên; mô tả đặc điểm của nhà ở; giá và phương thức thanh tốn
nếu trong hợp đồng có thỏa thuận về giá; thời gian giao nhận nhà ở; thời gian
bảo hành (nếu có); thời hạn cho thuê; quyền và nghĩa vụ của các bên; cam kết
của các bên; các thỏa thuận khác; ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng; chũ ký
của các bên (nếu là tổ chức thì phải đóng dấu và ghi rõ chức vụ của người ký).
+ Một trong các bên theo thỏa thuận thực hiện nộp thuế và lệ phí theo quy
định của pháp luật.
1.1.4. Khái niệm, đặc điểm thị trường nhà ở thương mại
1.1.4.1. Khái niệm thị trường nhà ở thương mại
Trên diễn đàn lý luận kinh tế hiện có rất nhiều định nghĩa khác nhau về

thị trường tùy theo góc độ xem xét khác nhau. Một số người tiếp cận thị
trường theo nghĩa rộng, định nghĩa thị trường là một tổng thể của những quan
hệ xã hội đứng đằng sau hành vi mua bán như cung - cầu, lợi ích và chi phí...
Có người quan niệm thị trường là quan hệ trao đổi hàng hóa, dịch vụ xét trên
bình diện bình đẳng về mặt pháp lý và ngang giá giữa người với người. Một số
người khác hiểu thị trường là môi trường trao đổi hàng hóa trong đó người sản
xuất, người mơi giới và người tiêu dùng tương tác với nhau để hình thành giá
cả và phân chia của cải... Tuy nhiên, các định nghĩa đều có một điểm chung
khi nhìn nhận thị trường là lĩnh vực trao đổi, mua bán hàng hóa thơng qua vai
trò trung gian của tiền tệ.
18


Tương tự như khái niệm thị trường, hiện chưa có một định nghĩa thống
nhất về TTBĐS. Trong các cơng trình khoa học, người ta đưa ra nhiều định
nghĩa khác nhau.
Một số người quan niệm TTBĐS là nơi hình thành các quyết định về tiếp
cận BĐS và BĐS đó được sử dụng như thế nào và vì mục đích gì [2, tr.9].
Quan niệm này quá chú trọng đến khả năng chuyển BĐS thành hàng hóa và
mở rộng khơng cần thiết đến quá trình sử dụng BĐS.
Một số người khác quan niệm TTBĐS là đầu mối thực hiện và chuyển
dịch giá trị của hàng hoá BĐS [12, tr.9]. Định nghĩa này khá mơ hồ để hiểu
thế nào là đầu mối thực hiện và việc chuyển dịch giá trị hàng hóa BĐS.
Nhóm người thứ ba định nghĩa TTBĐS là “nơi” diễn ra các hoạt động
mua, bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như
mơi giới, tư vấn... giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trị QLNN đối
với thị trường BĐS có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm
hãm hoạt động kinh doanh đối với TTBĐS [8, tr.9]. Định nghĩa này có ưu
điểm là đã nêu được bản chất môi trường trao đổi của TTBĐS và làm rõ nội
hàm của TTBĐS về phương diện hàng hóa và chủ thể tham gia nhưng quá bao

biện không cần thiết về vai trò quản lý của Nhà nước. Trên thực tế, nếu khơng
có quản lý của nhà nước, vẫn có thể có TTBĐS, chỉ có điều thị trường đó sẽ
rất rủi ro.
Theo PGS.TSKH Lê Đình Thắng (2000), “TTBĐS theo nghĩa hẹp chính
là thị trường nhà đất” [43, tr.13]. Cách định nghĩa này nêu lên được bộ phận
quan trọng nhất của TTBĐS nhưng chưa nói được bất cứ đặc trưng nào của
TTBĐS.
Theo PGS.TS Thái Bá Cẩn, ThS. Trần Nguyên Nam (2003), “TTBĐS là
tổng hòa các giao dịch dân sự về BĐS tại một địa bàn nhất định, trong một
thời gian nhất định” [7, tr.12]. Với định nghĩa này, TTBĐS đã được định hình
rõ nét về mặt pháp lý (giao dịch dân sự về BĐS) và tính khơng gian, thời gian
xác định của TTBĐS. Tuy nhiên, định nghĩa này còn quá trừu tượng để có thể
phân biệt các giao dịch mua bán BĐS với các quan hệ dân sự khác về BĐS.
TS. Trần Du Lịch, Viện Kinh tế TP.HCM (2015) cho rằng, “TTBĐS là
một mơi trường trong đó những người mua và người bán tác động qua lại lẫn
nhau (hay còn được gọi là tổng hòa các giao dịch dân sự về BĐS: chuyển
19


nhượng, mua bán, cho thuê, thế chấp...) tại một địa bàn nhất định, trong một
thời gian nhất định thông qua cơ chế giá” [23, tr.12-13]. Định nghĩa của nhóm
tác giả này đã phân biệt được quan hệ giao dịch hàng hóa của TTBĐS với các
quan hệ dân sự khác về BĐS. Tuy nhiên, định nghĩa này chưa nói rõ cơ chế
giá giao dịch BĐS là cơ chế giá nào.
TS. Lê Xuân Bá (2003) định nghĩa: “TTBĐS là hệ thống các quan hệ,
thơng qua đó các giao dịch về BĐS của các bên tham gia được thực hiện” [5,
tr.1213]. Định nghĩa này nêu được bản chất của TTBĐS nhưng còn quá chung
chung.
Kế thừa điểm hợp lý của các quan niệm trên đây, để phù hợp với góc độ
tiếp cận, trong luận văn này TTNOTM được hiểu là hệ thống các giao dịch

theo nguyên tắc trao đổi hàng hóa là NOTM và các dịch vụ có liên quan trên
một địa bàn xác định, trong khoảng thời gian xác định.
Trong định nghĩa này TTNOTM bao gồm ba chiều cạnh sau:
Thứ nhất, TTNOTM là hệ thống các giao dịch hàng hóa là NOTM. Hay
nói cách khác, toàn bộ các giao dịch mua bán NOTM tạo nên thị trường.
Khơng có giao dịch NOTM thì khơng có TTNOTM. Chủng loại và phương
thức giao dịch NOTM quy định các loại hình TTNOTM. Quy mơ giao dịch
NOTM quy định quy mơ TTNOTM. Tính chất của NOTM và tính chất của
giao dịch NOTM quyết định tính chất của TTNOTM.
Thứ hai, không chỉ NOTM, các dịch vụ gắn liền với NOTM cũng trở
thành hàng hóa trên TTNOTM. Các dịch vụ này bao gồm dịch vụ môi giới,
cung cấp thông tin, định giá, cung cấp hạ tầng giao dịch... Cùng với sự phát
triển hoàn thiện của TTNOTM, chủng loại và quy mô của các dịch vụ này
cũng tăng lên.
Thứ ba, TTNOTM, giống như mọi thị trường khác, bao giờ cũng tồn tại
trong một không gian và thời gian nhất định. Thường không gian của thị
trường liên quan đến sự định vị của các chủ thể giao dịch cũng như cơ sở hạ
tầng giao dịch. Nhưng đối với TTNOTM, định vị của thị trường về khơng gian
cịn do vị trí của hàng hóa NOTM quy định. Thời gian được xác định bởi thời
điểm diễn ra các giao dịch trao đổi hàng hóa NOTM. Thời gian này được xem
xét theo tháng, quý, năm.
20


Thị trường nhà ở thương mại là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, cho
thuê nhà ở thương mại, qua đó hình thành giá cả.
Các tác nhân chủ yếu trên thị trường nhà ở thương mại
- Người chủ - người sử dụng: Là những người mua nhà để trực tiếp sử
dụng.
- Người chủ - người cho thuê: Là những nhà đầu tư, họ mua nhà để cho

người khác thuê, nhà ở thương mại đối với họ như một khoản đầu tư.
- Người đi thuê nhà: Là những người tiêu dùng thuần túy.
- Doanh nghiệp xây dựng, kinh doanh bất động sản: Là những người
cung cấp sản phẩm nhà ở cho thị trường.
- Người mơi giới: Là người có vai trò kết nối cung cầu.
- Ngân hàng, các tổ chức tín dụng: Là nguồn cung cấp tín dụng cho thị
trường nhà ở.
TTNOTM được cấu thành bởi nhiều bộ phận, nhưng quan trọng hơn cả là
4 yếu tố: hàng hóa NOTM, chủ thể tham gia thị trường, các phương thức giao
dịch và định giá NOTM.
- NOTM là một loại hàng hóa đặc biệt. Tính chất đặc biệt này được quy
định bởi các yếu tố sau:
Thứ nhất, bộ phận căn bản cấu thành NOTM là đất đai. NOTM là hàng
hóa gắn liền với đất nên những vấn đề liên quan đến đất, quyền sử dụng đất
cũng ảnh hưởng đến NOTM với tư cách hàng hóa trên các mặt:
- NOTM cố định ở một vị trí nhất định trên bề mặt trái đất với các điều
kiện về khí hậu, địa hình, lợi thế thương mại khác nhau nên khó tiêu chuẩn
hóa.
- Đất đai là tài nguyên hữu hạn. Con người không thể tạo ra đất đai ở quy
mơ mình mong muốn. Về lý thuyết, người ta chỉ có thể tăng hiệu quả sử dụng
đất nhờ áp dụng các công nghệ và phương thức sử dụng khác nhau, nhưng
ngay cả cách thức này cũng chỉ tăng có giới hạn diện tích đất có thể sử dụng
được. Trong khi đó nhu cầu sử dụng đất cho các mục đích khác nhau của xã
hội ngày càng tăng lên. Tính chất đặc biệt này của đất làm cho giá BĐS nói
chung và giá NOTM nói riêng có xu hướng tăng theo thời gian.
21


- Sự đóng góp của đất vào giá NOTM có thể là giá đất, cũng có thể là giá
thuê đất. Vì đất đai là tài nguyên do tự nhiên ban tặng nên giá đất khơng phản

ánh chi phí tạo đất mà phản ánh chi phí có được quyền sử dụng đất. Chính vì
thế phần đóng góp của đất đai vào giá NOTM phụ thuộc rất lớn vào nhu cầu
sử dụng đất. Chi phí có được quyền sử dụng đất có thể rất cao, cũng có thể rất
thấp phụ thuộc vào cầu về sử dụng đất trên thị trường và các chi phí liên quan.
- Ảnh hưởng của thể chế chính trị liên quan đến chế độ sở hữu đất đai
cũng ảnh hưởng đến việc tham gia của đất đai vào TTNOTM cả với tư cách là
yếu tố cấu thành của NOTM. Trong các quốc gia duy trì chế độ sở hữu tư
nhân về đất đai, đất và quyền sử dụng đất đều là hàng hóa. Tuy nhiên, ngay
trong chế độ sở hữu tư nhân về đất đai, quyền của chủ sở hữu đất cũng bị giới
hạn bởi các quyền của nhà nước, của cộng đồng dân cư và của các chủ đất lân
cận đối với việc sử dụng đất của họ. Trong các quốc gia duy trì sở hữu quốc
gia (chung) về đất đai, dân cư chỉ có quyền sử dụng đất. Khi đó, chỉ có quyền
sử dụng đất là bộ phận cấu thành hàng hóa NOTM trên TTNOTM.
Thứ hai, NOTM là tài sản có giá trị lớn và tồn tại lâu dài.
Giá trị của các cơng trình xây dựng trên đất thường rất lớn và chúng chỉ
tiêu hao dần trong q trình sử dụng. Nhiều cơng trình xây dựng tồn tại hàng
trăm năm. Ngay cả khi giá trị của cơng trình đã được khấu hao hết, cơng trình
vẫn tồn tại và cung cấp nhiều giá trị sử dụng. Chính vì thế NOTM có thể trở
thành tài sản dự trữ, thành tài sản bảo đảm đáng tin cậy trên thị trường tài
chính.
Thứ ba, NOTM, để trở thành hàng hóa, địi hỏi phải có những điều kiện
khác biệt với đa số các hàng hóa khác. Những điều kiện khác biệt là: NOTM
phải có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu được pháp luật hoặc chủ thể giao
dịch thừa nhận. Mỗi NOTM phải được phân định về mặt không gian với các
NOTM khác. Chủ sở hữu phải có khả năng kiểm sốt được NOTM...
Chủ thể tham gia giao dịch trên TTNOTM rất đa dạng. Đó có thể là các
hộ gia đình và cá nhân mua bán và cho thuê NOTM. Đó cũng có thể là các tổ
chức, DN và cơ quan nhà nước tham gia giao dịch vì các mục đích kinh doanh
hoặc cơng vụ. Chủ thể có thể là cơng dân trong nước, cũng có thể là cơng dân
nước ngồi... Điểm đáng nói là các chủ thể mua và bán NOTM rất khó gặp

22


nhau, vì thế trên TTNOTM rất cần các chủ thể môi giới, cung ứng dịch vụ thị
trường như sàn giao dịch, thanh tốn, định giá, tư vấn, cung cấp thơng tin...
Phương thức giao dịch và định giá trên TTNOTM cũng khá đặc biệt.
Do hàng hóa NOTM khơng thể di chuyển đến các trung tâm mua bán nên việc
giao dịch chuyển nhượng chủ yếu thông qua đại diện của chúng là các chứng
thư chứng nhận chủ quyền của chủ NOTM và đặc điểm của NOTM (giao dịch
gián tiếp, khơng có sự hiện diện của hàng hóa). Các giao dịch này có thể thực
hiện qua sàn, cũng có thể qua bất cứ phương tiện giao tiếp nào khác (công ty
tư vấn BĐS, điện thoại, mạng...) Chính vì thế, giá cả trên TTNOTM khó hình
thành trên cơ sở cạnh tranh trực tiếp, người giao dịch khó biết thơng tin về giá
thị trường thực của NOTM. Chính vì vậy, hệ thống cung cấp thơng tin đầy đủ
về giá cả và tình trạng của NOTM giúp nâng cao tính minh bạch và tin cậy
của TTNOTM.
1.1.4.2. Đặc điểm của thị trường nhà ở thương mại
Đặc điểm của hàng hóa NOTM và đặc điểm của cung - cầu, dịch vụ về
NOTM là nguyên nhân khiến TTNOTM có những đặc điểm đặc thù sau:
- TTNOTM có tính cách biệt giữa hàng hóa với địa điểm giao dịch: Hàng
hóa NOTM thường cố định ở những địa điểm phân tán, không di dời được,
nên người ta không thể mang hàng hóa NOTM đến thị trường và cũng khơng
thể đem thị trường đến địa điểm có NOTM. Vì thế, địa điểm giao dịch NOTM
thường cách biệt về không gian với hàng hóa NOTM được giao dịch. Ngày
nay hoạt động giao dịch NOTM thường được thực hiện tại các trung tâm giao
dịch lớn, sàn giao dịch tập trung hoặc tại các nơi thuận tiện cho khách hàng.
Trước khi giao dịch, thường khách hàng phải đến địa điểm để nhận diện
các đặc tính của NOTM cũng như phải xem tài liệu minh chứng cho NOTM
về quyền sở hữu, vị trí, kích thước và các đặc tính khác của hàng hóa.
- TTNOTM thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa

đựng trong hàng hóa NOTM: Người sở hữu NOTM làm chủ các quyền và các
lợi ích do NOTM mang lại. Ngồi những lợi ích do tiêu dùng NOTM, người
sở hữu NOTM còn làm chủ khả năng sinh lời từ NOTM do biến động giá từ
những yếu tố bên ngoài NOTM hay do quá trình tái sản xuất tạo nên. Vì vậy
khi định giá NOTM người giao dịch không chỉ xác định giá cả của nó như các
hàng hóa thơng thường mà còn dựa vào khả năng sinh lời từ NOTM.
23


- TTNOTM mang tính vùng miền và tính khu vực sâu sắc: NOTM là một
loại hàng hóa có vị trí cố định, không thể di dời và việc sử dụng nó chịu tác
động của các yếu tố tự nhiên, xã hội, tâm lý, tập quán, thị hiếu dân cư nơi nó
định vị. Những đặc tính này xác định đặc điểm riêng của TTNOTM mỗi vùng,
mỗi khu vực. Nói cách khác TTNOTM mang tính địa phương. Tính địa
phương này chi phối cung và cầu trên TTNOTM, từ đó chi phối giá cả của
chúng. Sự chi phối này nhiều khi còn lớn hơn sự chi phối của chi phí tạo ra
các NOTM đó. TTNOTM ở các khu vực cịn khác nhau về quy mơ, số lượng,
kiểu cách, chất lượng NOTM, trình độ phát triển. TTNOTM ở các khu vực đô
thị, các vùng đang trong giai đoạn đơ thị hóa, các trung tâm kinh tế, văn hóa,
du lịch... thường có quy mơ, trình độ phát triển cao hơn so với các khu vực
khác.
- TTNOTM là thị trường cạnh tranh khơng hồn hảo với các đặc tính sau:
+ Do tính khơng sinh sơi được của đất đai và do đất đai hầu như đã có
chủ nên thị trường BĐS nói chung và TTNOTM nói riêng là thị trường độc
quyền bán.
+ Do NOTM là hàng hóa rất khó kiểm nghiệm chất lượng nên trên
TTNOTM người bán NOTM có ưu thế về thơng tin hơn người mua (thơng tin
bất cân xứng).
+ Hàng hóa NOTM khơng đồng nhất. Hơn nữa, NOTM có tính đơn chiếc
do vị trí và tính năng của chúng quy định. Sự so sánh giữa các NOTM cùng

loại cũng khó chính xác vì các tiêu chí đánh giá NOTM khơng đồng nhất như
đối với các hàng hóa khác (các kết cấu cơng trình, chất lượng cơng trình, vẻ
đẹp kiến trúc, vị trí địa lý... đều khác biệt nhau).
+ Do độc quyền sở hữu đất nên số lượng người tham gia tạo cung về một
loại hàng hóa NOTM thường ít, khơng đảm bảo tiêu chí cạnh tranh hồn hảo.
+ Thơng tin về hàng hóa NOTM không đầy đủ và phổ biến rộng rãi như
các loại hàng hóa khác nên dễ xảy ra hiện tượng gian lận thơng tin, độc quyền,
đầu cơ, hình thành “giá ảo” trên thị trường.
+ Cung về NOTM phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả
NOTM. NOTM cần có thời gian để tạo ra chúng. Mặt khác, cung NOTM có
giới hạn, trong khi cầu NOTM ln có xu hướng tăng. Chính vì vậy khi cầu
24


tăng, cung NOTM không thể phản ứng tăng nhanh để đáp ứng kịp với cầu.
Trong thị trường NOTM, sự thay đổi về giá NOTM thường bắt đầu từ sự biến
đổi của cầu, hay giá cả NOTM do cầu quyết định.
- TTNOTM là thị trường khó thâm nhập. Sở dĩ như vậy vì tạo dựng
NOTM địi hỏi vốn lớn, nhất là đòi hỏi phải làm chủ mặt bằng. Những đòi hỏi
này khơng phải nhà đầu tư nào cũng có được. Hơn nữa vì NOTM có giá trị
lớn, nên số người mua không phải lúc nào cũng sẵn sàng.
+ TTNOTM là thị trường của trung gian, môi giới. Các chủ thể giao dịch
trên TTNOTM khó có cơ hội gặp nhau trực tiếp do tính chất khan hiếm và đơn
chiếc của NOTM. Các tổ chức kinh doanh NOTM cũng khó có khả năng mua
để bán hàng loạt NOTM. Để người mua và bán NOTM có cơ hội gặp nhau, để
các giao dịch trên TTNOTM diễn ra thành cơng, chi phí giao dịch thấp… cần
có các nhà tư vấn, mơi giới được đào tạo có chun mơn, có kiến thức kinh
doanh, pháp luật, nhiều kinh nghiệm.
+ TTNOTM chịu sự chi phối nhiều mặt của luật pháp và chính sách của
nhà nước: NOTM khơng chỉ là tài sản cá nhân mà còn là tài sản chung của

quốc gia trên phương diện cảnh quan đô thị và mơi trường sống. Vì thế, khơng
có quốc gia nào không đặt ra các chế định đối với việc sử dụng đất đai, cơng
trình kiến trúc về phương diện mỹ thuật, văn hóa, mơi trường, an ninh lương
thực… Hơn nữa, NOTM địi hỏi các chi phí để bảo tồn quyền chủ sở hữu.
Chủ sở hữu NOTM cũng khó bảo vệ chủ quyền của họ đối với NOTM nếu
như không được nhà nước bảo hộ. Việc quản lý của Nhà nước bằng pháp luật
là cơ sở để bảo đảm an toàn cho NOTM và cho các giao dịch về NOTM. Ở
các nước, NOTM đều được đăng ký theo quy định của pháp luật. Những
NOTM đã đăng ký cũng có giá trị hơn khi tham gia giao dịch.
+ TTNOTM có mối quan hệ liên thông với thị trường vốn. NOTM là vật
đảm bảo tiền vay có độ tin cậy cao. Người ta thường dùng NOTM thế chấp
khi vay vốn. Quy mô vốn vay phụ thuộc vào giá NOTM. Khi TTNOTM đang
lên, giá NOTM có xu hướng tăng, các ngân hàng thường cho người thế chấp
vay vốn lớn. Khi thị trường NOTM giảm giá, các ngân hàng sẽ khó khăn khi
bán NOTM để giải chấp các khoản vay. Chính vì vậy, sự giảm giá trên
TTNOTM có thể khiến ngân hàng cho vay bằng thế chấp NOTM phá sản.

25