Đánh giá thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại thành phố hải dương, tỉnh hải dương

HỌC VIỆN NƠNG NGHIỆP VIỆT NAM

PHẠM NGỌC HỒNG

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO
HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO
ĐẢM BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU
NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
TẠI THÀNH PHỐ HẢI DƯƠNG, TỈNH HẢI DƯƠNG

Ngành:

Mã số:

Người hướng dẫn khoa học:

Quản lý đất đai

60 85 01 03

PGS.TS. Nguyễn Khắc Thời


NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2017

2


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng, những số liệu, kết quả nghiên cứu trong Luận văn này là
trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.

Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện Luận văn này đã được
cảm ơn và các thơng tin trích dẫn trong Luận văn này đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./.
Ngày 26 tháng 4 năm 2017
Tác giả luận văn

Phạm Ngọc Hoàng


LỜI CẢM ƠN
Trong q trình thực hiện đề tài, tơi đã nhận được sự giúp đỡ nhiệt tình và sự
đóng góp quý báu của nhiều tập thể và cá nhân để tơi hồn thành Luận văn này.
Trước tiên, tơi xin chân thành cảm ơn sâu sắc PGS.TS. Nguyễn Khắc Thời - là
thầy giáo trực tiếp hướng dẫn và giúp đỡ tơi hồn thành Luận văn.
Tơi xin chân thành cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý Đất đai, Ban
Quản lý Đào tạo, Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tạo điều kiện, giúp đỡ tơi trong
suốt q trình học tập và thực hiện Luận văn này.
Tôi xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của UBND thành phố Hải
Dương, Phịng Tài ngun và Mơi trường, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất, Chi
cục Thống kê thành phố Hải Dương, UBND các xã, phường đã tạo điều kiện cho tôi thu
thập số liệu, những thông tin cần thiết để hồn thành Luận văn.
Cuối cùng, tơi xin trân trọng cảm ơn những người thân trong gia đình cùng toàn
thể các bạn học viên cùng lớp và bạn bè đã động viên và giúp đỡ tôi trong quá trình học
tập, thực hiện luận văn này./.
Ngày 26 tháng 4 năm 2017
Tác giả luận văn

Phạm Ngọc Hoàng

viii

MỤC LỤC
Lời cam đoan .................................................................................................................. vii
Lời cảm ơn ..................................................................................................................... viii
Mục lục .......................................................................................................................... ix
Danh mục chữ viết tắt ..................................................................................................... xii
Danh mục bảng, biểu ..................................................................................................... xiii
Danh mục hình ............................................................................................................... xiv
Trích yếu luận văn ........................................................................................................... ix
Thesis abstract.................................................................................................................. xi
Phần 1. Mở đầu ............................................................................................................... 1
1.1.
Tính cấp thiết của đề tài ..................................................................................... 1
1.2.
Mục đích nghiên cứu ......................................................................................... 3
1.3.
Phạm vi nghiên cứu ........................................................................................ 3
1.4.
Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn ................................... 3
1.4.1. Đóng góp mới của đề tài ................................................................................. 3
1.4.2. Ý nghĩa khoa học của đề tài ............................................................................ 3
1.4.3. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài ............................................................................ 3
Phần 2. Tổng quan tài liệu .............................................................................................. 4
2.1.
Cơ sở lý luận về giao dịch quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
gắn liền với đất ................................................................................................. 4
2.1.1. Quyền sở hữu đất đai ....................................................................................... 4
2.1.2. Một số khái niệm về tài sản và giao dịch bảo đảm ....................................... 5
2.1.3. Khái niệm về đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất .................................... 8

2.2.
Cơ sở thực tiễn về giao dịch quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
gắn liền với đất ................................................................................................. 9
2.2.1. Một số kinh nghiệm đăng ký giao dịch đảm bảo bằng quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất ở một số nước
trên thế giới. ..................................................................................................... 9
2.2.2. Quá trình thực hiện một số quyền sử dụng đất trong hoạt động giao
dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác găn liền với đất ở việt nam ................................................................... 11
2.2.3. Thực tiễn đăng ký giao dịch bảo đảm tại thành phố hải dương ................. 27
Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu ............................................................. 29
3.1.
Địa điểm nghiên cứu ...................................................................................... 29

ix


Đối tượng nghiên cứu .................................................................................... 29
Thời gian nghiên cứu ..................................................................................... 29
Nội dung nghiên cứu ...................................................................................... 29
Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội .............................................. 29
Thực trạng công tác cấp gcn qsd đất ở thành phố hải dương ..................... 29
Thực trạng các hoạt động giao dịch bảo đảm bằng qsd đất và tài sản
trên đất thành phố hải dương ........................................................................ 30
3.4.4. Đánh giá công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất tại thành phố hải dương ............. 30
3.4.5. Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký giao dịch
bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất quyền sử dụng đất tại thành phố hải dương ............ 30
3.5.

Phương pháp nghiên cứu ............................................................................... 30
3.5.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ............................................................ 30
3.5.2. Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp ............................................ 31
3.5.3. Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp .............................................. 31
3.5.4. Phương pháp tổng hợp và xử lý số liệu ....................................................... 31
3.5.5. Phương pháp phân tích so sánh .................................................................... 32
Phần 4. Kết quả và thảo luận ........................................................................................ 33
4.1.
Đặc điểm điều kiện tự nhiện, kinh tế - xã hội thành phố hải dương ......... 33
4.1.1. Điều kiện tự nhiên .......................................................................................... 33
4.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội .......................................................... 40
4.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội ................................ 43
4.2.
Tình hình quản lý, hiện trạng sử dụng và công tác đăng ký biến động
về đất đai ......................................................................................................... 45
4.2.1. Tình hình quản lý đất đai .............................................................................. 45
4.2.2. Hiện trạng sử dụng đất năm 2016 thành phố hải dương............................. 47
4.2.3. Công tác đăng ký biến động về đất đai của thành phố hải dương ............. 49
4.2.4. Nhận xét chung về tình hình quản lý, sử dụng và công tác đăng ký
biến động về đất đai ....................................................................................... 51
4.3.
Thực trạng giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn thành phố hải dương ........ 52
4.3.1. Tình hình thực hiện đăng ký thế chấp bằng qsd đất ở, qsh nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất .......................................................................... 52
4.3.2. Tình hình thực hiện đăng ký xóa thế chấp bằng qsd đất ở, qsh nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất ..................................................................... 56
3.2.
3.3.
3.4.

3.4.1.
3.4.2.
3.4.3.

x


4.4.

4.4.1.
4.4.2.
4.4.3.
4.4.4.
4.4.5.

4.5.

4.5.1.
4.5.2.

4.5.3.
4.5.4.
4.5.5.

4.5.6.

Đánh giá công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất tại các xã, phường nghiên
cứu ................................................................................................................... 59
Đặc điểm chung các xã, phường nghiên cứu ............................................... 59

Tình hình thực hiện giao dịch thế chấp bằng quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ................................. 59
Tình hình thực hiện các giao dịch cầm cố tài sản là nhà ở và tài sản
gắn liền với đất ............................................................................................... 67
Tình hình thực hiện các giao dịch đặt cọc để chuyển nhượng qsd đất,
qsh nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ................................................... 73
Đánh giá chung về tình hình thực hiện các giao dịch bảo đảm và
công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại 3 phường nghiên
cứu ................................................................................................................... 78
Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký giao dịch bảo
đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất tại thành phố hải dương, tỉnh hải dương ....................................... 80
Giải pháp về cơ chế chính sách........................................................................ 80
Xây dựng cơ chế trao đổi thơng tin về tình trạng pháp lý của tài sản bảo
đảm giữa cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm và các cơ quan có liên
quan .................................................................................................................. 81
Giải pháp tuyên truyền ..................................................................................... 81
Giải pháp về nguồn lực .................................................................................... 82
Xây dựng và triển khai cơ chế kiểm tra, giám sát việc thực hiện pháp
luật về đăng ký giao dịch bảo đảm tại các cơ quan đăng ký giao dịch bảo
đảm................................................................................................................... 82
Giải pháp tổ chức thực hiện ............................................................................. 83

Phần 5. Kết luận và kiến nghị ..................................................................................... 84
5.1.
Kết luận ............................................................................................................ 84
5.2.
Kiến nghị.......................................................................................................... 85
Tài liệu tham khảo .......................................................................................................... 86

Phụ lục ......................................................................................................................... 89

xi


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Từ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BLDS

Bộ Luật dân sự

GDBĐ

Giao dịch bảo đảm

QSD

Quyền sử dụng

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

QSH

Quyền sở hữu

UBND

Ủy ban nhân dân

VPĐKQSDĐ

Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất

VPCC

Văn phịng cơng chứng

xii


DANH MỤC BẢNG, BIỂU
Bảng 4.1.

Tăng trưởng giá trị sản xuất giai đoạn 2011-2015 ...................................... 40

Bảng 4.2.

Sản lượng một số sản phẩm công nghiệp chủ yếu ...................................... 41

Bảng 4.3.

Hoạt động của các cụm công nghiệp trên địa bàn thành phố ...................... 42

Bảng 4.4.

Hiện trạng sử dụng đất năm 2016 của thành phố Hải Dương ..................... 48

Bảng 4.5.

Kết quả tiếp nhận và giải quyết một số thủ tục hành chính về đất đai
giai đoạn 2012 – 2016 tại thành phố Hải Dương ........................................ 50

Bảng 4.6.

Tình hình thực hiện đăng ký thế chấp bằng QSD đất ở, QSH nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất tại thành phố Hải Dương giai đoạn 2012
– 2016 .......................................................................................................... 53

Bảng 4.7.

Tình hình thực hiện đăng ký xóa thế chấp, bằng QSD đất ở, QSH nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất tại thành phố Hải Dương giai đoạn
2012 – 2016 ................................................................................................. 56

Bảng 4.8.

Tình hình thực hiện thế chấp bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại địa bàn nghiên cứu giai đoạn
2012 – 2016 ................................................................................................. 60

Bảng 4.9.

Ý kiến người dân về mức vay vốn và thủ tục thực hiện thế chấp bằng
QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại địa
bàn nghiên cứu ............................................................................................ 61

Bảng 4.10. Kết quả điều tra cán bộ ngân hàng về cho vay có thế chấp bằng quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
tại thành phố Hải Dương ............................................................................. 65
Bảng 4.11. Tình hình thực hiện cầm cố tài sản là nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất tại địa bàn nghiên cứu giai đoạn 2012-2016 ................................... 69
Bảng 4.12. Ý kiến người dân về việc thực hiện giao dịch cầm cố nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất tại địa bàn nghiên cứu giai đoạn 2012 - 2016 ........... 70
Bảng 4.13. Tình hình thực hiện giao dịch đặt cọc để chuyển nhượng QSD đất,
QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại địa bàn nghiên cứu giai
đoạn 2012-2016 ........................................................................................... 74
Bảng 4.14. Ý kiến người dân về giao dịch đặt cọc để chuyển nhượng QSD đất,
QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại địa bàn nghiên cứu
giai đoạn 2012 - 2016 .................................................................................. 75

xiii


DANH MỤC HÌNH
Hình 4.1. Sơ đồ hành chính thành phố Hải Dương ........................................................ 34
Hình 4.2. Hiện trạng sử dụng đất năm 2016 thành phố Hải Dương............................... 47
Hình 4.3. Biểu đồ về tình hình đăng ký thế chấp bằng QSD đất ở, QSH nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất tại thành phố Hải Dương giai đoạn
2012 – 2016 .................................................................................................... 55
Hình 4.4. Biểu đồ về tình hình đăng ký xóa thế chấp, bằng QSD đất ở, QSH nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất tại thành phố Hải Dương giai đoạn
2012 – 2016 .................................................................................................... 58

xiv

TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Phạm Ngọc Hồng
Tên luận văn: “Đánh giá thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký
giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất tại thành phố Hải Dương, tỉnh Hải Dương”.
Mã số: 60 85 01 03

Ngành: Quản lý đất đai
Tên cơ sở đào tạo: Học Viện Nông Nghiệp Việt Nam
Mục đích nghiên cứu

- Đánh giá thực trạng các hoạt động giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở thành phố Hải Dương, tỉnh
Hải Dương.
- Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký giao dịch bảo đảm
bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở thành
phố Hải Dương, tỉnh Hải Dương nói chung.
Phương pháp nghiên cứu
Để thực hiện các nội dung của đề tài, chúng tôi sử dụng các phương pháp sau:
phương pháp chọn điểm nghiên cứu; phương pháp điều tra, thu thập số liệu; phương
pháp tổng hợp và xử lý số liệu; phương pháp phân tích so sánh.
Kết quả chính và kết luận
Thành phố Hải Dương là trung tâm kinh tế, chính trị của tỉnh Hải Dương, có vị
trí địa lý, điều kiện tự nhiên thuận lợi cho việc phát triển kinh tế - xã hội, thành phố có
tốc độ tăng trưởng kinh tế bình qn hàng năm đạt 9,6% năm. Tính đến 31/12/2016
tồn thành phố có tổng diện tích là 71,76 km2; dân số thành phố có 214. 055 người, mật
độ dân số là 2.996 người/km2.
Công tác quản lý đất đai trên địa bàn thành phố Hải Dương được quan tâm; đặc
biệt từ khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực và tiếp theo được thay thế là Luật Đất đai

năm 2013, việc quản lý sử dụng đất tại thành phố Hải Dương có nhiều chuyển biến tích
cực, đi vào nề nếp và đạt được những kết quả nhất định, cụ thể: tính đến hết năm 2015
toàn thành phố đã cấp được 106228 GCNQSD đất ở nông thôn và 38688 GCNQSD đất
ở đô thị; tiếp nhận và xử lý giải quyết 65133 hồ sơ đăng ký thực hiện thủ tục hành chính
về đất đai; cơng tác lập quy hoạch kế hoạch đã triển khai theo đúng tiến độ và yêu cầu.
Trong giai đoạn 2012- 2016, Văn phòng Đăng ký QSD đất thành phố Hải
Dương đã thực hiện đăng ký 21.539 hồ sơ đăng ký thế chấp, bằng QSD đất, QSH nhà ở

ix


và tài sản khác gắn liền với đất và 18.342 hồ sơ đăng ký xóa thế chấp, bằng QSD đất,
QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Số lượng hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm
tăng dần. Các giao dịch bảo đảm bằng QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất được thực hiện theo đúng quy định pháp luật.
Qua điều tra nghiên cứu tình hình thực hiện giao dịch bảo đảm tại 3 xã, phường:
xã Tân Hưng, phường Phạm Ngũ Lão, phường Ngọc Châu cho thấy: có 3278 hồ sơ
đăng ký thế chấp, bằng QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Trong đó:
xã Tân Hưng là 478 hồ sơ, phường Phạm Ngũ Lão là 1173 hồ sơ, phường Ngọc Châu là
1627 hồ sơ; Hồ sơ đăng ký xóa thế chấp, bằng QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất là 2793 hồ sơ. Trong đó: xã Tân Hưng là 407 hồ sơ, phường Phạm Ngũ Lão
là 1001 hồ sơ, phường Ngọc Châu là 1385 hồ sơ . Không thực hiện đăng ký giao dịch
cầm cố, đặt cọc nào do quy định của pháp luật không bắt buộc phải đăng ký. Các giao
dịch bảo đảm được thực hiện đăng ký Văn phòng Đăng ký QSD đất là 6071 hồ sơ.
Trong đó đăng ký thế chấp là 3278 hồ sơ, đăng ký xóa thế chấp là 2793 hồ sơ.
Nhìn chung, đa số người dân đã nhận thức và chấp hành pháp luật, muốn thực
hiện đăng ký các giao dịch bảo đảm tại cơ quan nhà nước. Trong 150 hộ gia đình, cá nhân
điều tra, có 146 trường hợp trả lời nên thực hiện đăng ký thế chấp tại Văn phòng Đăng ký
QSD đất, chiếm 97,3%. Trong đó cao nhất là phường Phạm Ngũ Lão có 50 trường hợp,
chiếm 100% ý kiến trả lời nên thực hiện đăng ký thế chấp tại Văn phòng Đăng ký QSD

đất; phường Ngọc Châu có 49 trường hợp, chiếm 98,0% và xã Tân Hưng thấp nhất có 47
trường hợp, chiếm 94,0% .
Để nâng cao hiệu quả công tác giao dịch đảm bảo bằng quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, cần phải giải quyết đồng bộ một số
nhóm giải pháp là: Hồn thiện cơ chế chính sách; xây dựng cơ chế trao đổi thông tin;
tuyên truyền, giáo dục pháp luật; đào tạo, bồi dưỡng nâng cao năng lực, trình độ của cán
bộ đăng ký giao dịch bảo đảm; xây dựng và triển khai cơ chế kiểm tra, giám sát việc
thực hiện pháp luật.

x


THESIS ABSTRACT
Author: Pham Ngoc Hoang
Thesis title: Assessing the status and solutions to improve the efficiency of the
registration of secured transactions using land use rights, house ownership and other
assets attached to land in Hai Duong city, Hai Duong province.
Major: Land Management

Code: 60 85 01 03

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA)
Research Objectives
- Assess the status of the activities of secured transactions using land use
rights, house ownership and other assets attached to land in Hai Duong city, Hai
Duong province.
- Propose solutions to improve the efficiency of the registration of secured
transactions using land use rights, house ownership and other assets attached to land in
Hai Duong city, Hai Duong province in general.
Methods

To implement the thesis, we use the following methods: site selection method;
method of investigation, data collection; method of data aggregation and processing;
comparative analysis method.
Main results and conclusions:
Hai Duong city is an economic and political center of Hai Duong province with
a favorable geographic position and natural conditions for socio-economic development
and an average economic growth rate annualy of 9.6% per year. As of 31/12/2016, the
whole city has a total area of 71.76 km2; population of 214,055 people, with a
population density of 2,996 people / km2.
Land management in Hai Duong city is concerned; Especially since the 2003
Land Law came into effect and was subsequently replaced by the Land Law of 2013,
the land use management in Hai Duong City has made many positive changes, went
smoothly and achieved Specific results: as of the end of 2015, the city has issued
106228 rural land use certificates and 38688 urban land use certificates; Receive and
handle 65133 dossiers of registration for implementation of administrative procedures
on land; Planning work has been implemented according to schedule and requirements.
During the period 2012- 2016, the Land use right Registration Office of Hai
Duong City has registered 21,539 mortgage registration documents by land use right,

xi


house ownership and other land-related asset, and 18,342 applications to register for
deletion of mortgage by land use right, house ownership and other assets attached to
land. The number of secured transaction registration dossiers increases. Secured
transaction by land use right, house ownership, and other assets attached to land were
implemented in accordance with the law.
The survey on the implementation of security transactions in three communes
and wards: Tan Hung commune, Pham Ngu Lao ward, Ngoc Chau ward showed that:
3278 mortgage registration records, by land use right, house ownership, and other

assets attached to land. In which: Tan Hung commune had 478 records, Pham Ngu
Lao ward had 1173 records, Ngoc Chau ward had 1627 records; There were 2793
records for registration of mortgage by land use right, house ownership, and other
assets attached to land are. In which: Tan Hung commune had 407 records, Pham Ngu
Lao ward had 1001 records, Ngoc Chau ward had 1385 records. There is no
registration transaction of pledge, deposit, due to the law does not require registration.
Secured transactions that are registered with the Land Use right Registration Office
had 6071 records. Of which the mortgage registration had 3278 records, mortgage
deletion registration had 2793 records.
In general, most people are aware and obey the law, want to register secured
transactions at State agencies. Of the 150 households and individuals surveyed, 146
cases replied that it should register mortgages at the Land Use right registration Office,
accounting for 97.3%. In which, the highest number occured in Pham Ngu Lao Ward
with 50 cases, accounting for 100% of respondents that it should register the mortgage
at the Land Use right registration Office; Ngoc Chau ward had 49 cases, accounting for
98.0%, and Tan Hung commune had the lowest 47 cases, accounting for 94.0%.
In order to improve the effect of secured transactions by land use rights, house
ownership and other assets attached to land, a number of solutions should be resolved
synchronously: complete mechanisms and policies; Build information exchange
mechanism; Law dissemination and education; Train and foster the capability and
qualifications of secured transaction registration officers; Develop and implement a
mechanism for monitoring and supervising the implementation of the law.

xii


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Trong những năm qua, việc đăng ký giao dịch bảo đảm ở nước ta đã phát
huy ý nghĩa quan trọng trong việc công khai và minh bạch các giao dịch bảo

đảm, giúp cho người dân và các doanh nghiệp có thêm cơ hội tiếp cận với các
nguồn vốn để phát triển sản xuất, kinh doanh hoặc đáp ứng nhu cầu vật chất, tinh
thần. Về phía các nhà đầu tư, các tổ chức tín dụng, cũng như tổ chức cá nhân
khác có nguồn thơng tin để tra cứu, tìm hiểu trước khi xem xét, quyết định ký kết
hợp đồng nói chung và đầu tư, cho vai vốn nói riêng. Đồng thời thơng qua việc
đăng ký giao dịch bảo đảm có căn cứ để xác định pháp lý cho các bên tham gia
giao dịch dân sự, thương mại, đặc biệt trong các hoạt động đầu tư vốn, tín dụng
ngân hàng, cải thiện mơi trường đầu tư trong và ngoài nước và tác động tích cực
đến sự phát triển kinh tế - xã hội của nước ta. Đăng ký giao dịch bảo đảm còn là
cơng cụ quan trọng để hình thành đồng bộ các yếu tố thị trường. Việc đăng ký
nêu trên cịn góp phần vào việc ngăn ngừa các tranh chấp về dân sự liên quan đến
giao dịch bảo đảm, hợp đồng vay, góp vốn và cung cấp chứng cứ để Tịa án giải
quyết các tranh chấp đó.
Đất ở, nhà ở là nơi con người sinh sống, an cư lập nghiện, việc đăng ký
giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất có ý nghĩa đặc biệt quan trọng góp phần bảo vệ quyền lợi hợp
pháp cho bên nhận bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản gắn liền và các bên cùng tham gia giao dịch trong hợp đồng, loại bỏ được
những rủi ro pháp lý cho các giao dịch, tạo lập, duy trì và đảm bảo một trật tự lợi
ích chung trong đời sống kinh tế - dân sự, xóa bỏ thị trường “ngầm”, ngăn ngừa
các tranh chấp về dân sự liên quan đến giao dịch bảo đảm, hợp đồng vay, góp
vốn và cung cấp chứng cứ để Tòa án giải quyết các tranh chấp đó, tạo điều kiện
thuận lợi để người sử dụng đất thực hiện một cách tốt nhất các quyền của mình
theo quy định của pháp luật.
Trong cơng cuộc đổi mới, đẩy mạnh cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất
nước ở Việt Nam Hiện nay, đất đai được khẳng định là một loại hàng hóa đặc
biệt, là nguồn lực đầu vào và nguồn vốn để phát triển kinh tế của đất nước. Luật
đất đai năm 2003, Luật đất đai năm 2013 đã từng bước cụ thể hóa quy định của

1

Hiến pháp với xu thế ngày càng mở rộng các quyền cho người sử dụng đất. Quy
định về giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng và
có những quy định để các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có quyền dễ
dàng thực hiện các quyền sử dụng đất như: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất….Trong nền kinh tế vận hành
theo cơ chế thị trường, nhu cầu vay vốn có bảo đảm bằng tài sản là quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền ngày càng không ngừng gia tăng.
Các hoạt động giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản gắn liền với đất được diễn ra hết sức phức tạp, dưới nhiều hình thức khác
nhau như: cầm cố, cho thuê, thế chấp, góp vốn…và một phần các hoạt động đang
được diễn ra trôi nổi trên thị trường tạo thị trường “ngầm”. Điều này đã làm phát
sinh các tranh chấp dân sự. Tuy nhiên, trong thực tiễn, công tác đăng ký giao dịch
đảm bảo bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất tại thành phố Hải Dương vẫn còn nhiều bất cập cần giải quyết như:
Các văn bản quy phạm pháp luật nhiều, đơi lúc cịn chồng chéo ảnh hưởng
đến việc thực hiện đăng ký giao dịch đảm bảo cho người sử dụng đất.
Việc cung ứng các dịch vụ về đăng ký, cấp giấy chứng nhận nhà đất vẫn là
một trong những vấn đề bức xúc đối với người sử dụng đất, đặc biệt là tại các đơ thị.
Q trình đơ thị hóa diễn ra mạnh mẽ, thị trường bất động sản đang thời
kỳ phát triển, giá trị về đất ngày càng được nâng cao, đã dẫn đến nhiều biến động
về sử dụng đất. Vì vậy việc thực hiện giao dịch về đất đai trên địa bàn thành phố
tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất rất nhiều, dẫn đến việc quá tải trong
công việc, dẫn tới dồn hồ sơ, không thực hiện đảm bảo thời gian trình tự thủ tục
hồ sơ quy định.
Vấn đề đặt ra hiện nay là cần có các giải pháp quản lý nhà nước chặt chẽ
về các hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm. Xuất phát từ thực tiễn trên, tôi xin
tiến hành nghiên cứu đề tài “Đánh giá thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu
quả công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại thành phố Hải Dương, tỉnh Hải
Dương" dưới sự hướng dẫn của PGS.TS Nguyễn Khắc Thời – Giảng viên khoa
Quản lý đất đai – Học viện Nông nghiệp Việt Nam, cùng với sự giúp đỡ của
Phòng Tài ngun và Mơi trường, Văn phịng Đăng ký quyền sử dụng đất thành
phố Hải Dương, tỉnh Hải Dương.

2


1.2. MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU
- Đánh giá thực trạng các hoạt động giao dịch bảo đảm bằng quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở thành phố Hải
Dương, tỉnh Hải Dương.
- Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký giao dịch bảo
đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
ở thành phố Hải Dương, tỉnh Hải Dương nói chung.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
Phạm vi nghiên cứu của đề tài bao gồm các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
thực hiện việc giao dịch bảo đảm bằng QSD đất và QSH nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất tại thành phố Hải Dương, tỉnh Hải Dương trong thời gian từ năm
2012 đến năm 2016. Từ đó đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công
tác giao dịch đảm bảo bằng QSD đất và tài sản trên đất ngày càng chặt chẽ theo
Luật định.

1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC
TIỄN
1.4.1. Đóng góp mới của đề tài
Đánh giá và xác định được những vấn đề còn tồn tại và hạn chế trong công
tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất trên địa bàn thành phố Hải Dương, tỉnh Hải Dương. Từ đó, đề xuất

được một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác này trong thời gian tới.
1.4.2. Ý nghĩa khoa học của đề tài
Kết quả nghiên cứu góp phần hồn thiện cơ sở khoa học về công tác giao
dịch đảm bảo bằng QSD đất và tài sản gắn liền với đất.
1.4.3. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài
Các kết quả nghiên cứu là cơ sở khoa học để các nhà Quản lý đề xuất
chính sách quản lý các QSD đất phù hợp hơn theo quy định của pháp luật.

3


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ GIAO DỊCH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN
SỞ HỮU NHÀ Ở GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
2.1.1. Quyền sở hữu đất đai
Quyền sở hữu là một phạm trù lịch sử, cùng với sự thay đổi trong đời sống
xã hội nội hàm của khái niệm sở hữu cũng thay đổi. Quyền sở hữu là sản phẩm
của nhà nước và pháp luật, một mặt nó thể hiện bản chất của nhà nước đương
thời, một mặt phản ánh tính chất, trình độ phát triển kinh tế trong giai đoạn lịch
sử nhất định. Vì vậy, khi nghiên cứu quyền sở hữu cần đặt trong hoàn cảnh lịch
sử cụ thể. Trong kinh tế - chính trị học quyền sở hữu là một phạm trù cơ bản, chỉ
mối quan hệ giữa người với người trong việc chiếm dụng của cải/tài sản. Nó là
hình thức xã hội của sự chiếm hữu của cải đã được luật hóa thành quyền sở hữu
và được thực hiện theo cơ chế nhất định gọi là chế độ sở hữu (Nguyễn Văn
Khánh, 2013).
Ngày nay, trên thế giới có 2 hình thức sở hữu đất đai là đa hình thức sở
hữu và chỉ một hình thức sở hữu (sở hữu đơn). Dạng đa hình thức sở hữu đất đai
bao gồm sở hữu nhà nước, sở hữu cộng đồng (sở hữu chung) và sở hữu tư nhân.
Trong đó, tài sản thuộc sở hữu cộng đồng có thể là các cơng trình văn hóa, tín
ngưỡng, chung cư, bệnh viện… Hầu hết các quốc gia trên thế giới như Mỹ, Đức,

Pháp, Nga, Nhật, Ý… chọn hình thức đa hình thức sở hữu trong quản lý đất đai.
Dạng hình thức đươn sở hữu có nghĩa rằng theo pháp định chỉ tồn tại duy nhất
một hình thức sở hữu về đất đai, sở hữu đó có thể là sở hữu nhà nước hoặc sơ
hữu toàn dân được hiểu là sở hữu cung. Có rất ít quốc gia trên thế giới có hình
thức sở hữu nhà nước như Trung Quốc, Mơng Cổ, Cộng hòa Dân chủ Nhân dân
Triều Tiên. Tại một số quốc gia đơi khi hình thức sở hữu đơn chỉ tồn tại dưới
dạng danh nghĩa như: Vương quốc Anh và các nước thuộc liên hiệp Anh thì đất
đai thuộc nữ hoàng, tuy nhiên Luật pháp cho phép các chủ thể được mua bán đất
đai trong thời hạn 999 năm, 99 năm hay 75 năm (Nguyễn Ngọc Vinh, 2013).
Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định
đoạt (Nguyễn Ngọc Vinh, 2013).
Do vậy đối với nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân và Nhà nước là
người duy nhất có đầy đủ quyền năng của một chủ sở hữu đất đai. Quyền sở hữu

4


bao gồm quyền chiếm hữu, quyền định đoạt và quyền sử dụng, trong đó quyền
định đoạt là quan trọng nhất (chỉ Nhà nước mới có quyền định đoạt số phận pháp
lý đối với đất đai). Nhà nước định đoạt đất đai thông qua việc lập quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất; quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích
sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất; quy
định hạn mức sử dụng đất, xác định khung giá các loại đất... Nhà nước thu thuế sử
dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, phí và lệ phí, thu tiền sử dụng đất, tiền
thuê đất. Người sử dụng đất chiếm hữu trực tiếp đất đai, trực tiếp khai thác các
nguồn lợi từ đất, được định đoạt hạn chế về quyền sử dụng đất, được chuyển đổi,
chuyển nhượng, tặng, cho, để lại thừa kế, cho thuê, cho thuê lại đất đai…
Trong suốt quá trình đổi mới, Đảng và Nhà nước ta ln xác định đất đai
thuộc sở hữu tồn dân, đây là vấn đề tất yếu bởi đất đai là thành quả của sự
nghiệp dựng nước và giữ nước lâu dài của dân tộc nên phải thuộc sở hữu chung

của toàn dân và được sử dụng cho mục đích chung của toàn dân tộc, của nhân
dân. Việc xác lập chế độ sở hữu toàn dân về đất đai là khẳng định quyền của
toàn dân đối với việc định đoạt, khai thác, sử dụng, phát triển và bảo vệ đất đai
và các tài sản gắn liền với nó theo cơ chế dân chủ. Chế độ sở hữu toàn dân về
đất đai cũng sẽ đảm bảo cho các quan hệ trong xã hội được vận hành trên nền
tảng của quyền sở hữu chung, song dưới những hình thức cụ thể được thể chế
hóa bằng pháp luật, chính sách. Ngồi ra, chế độ sở hữu tồn dân về đất đai cịn
có ý nghĩa trong quan hệ giữa Việt Nam với các quốc gia khác, tạo sự tương
đồng với khái niệm chủ quyền về đất đai, biên giới, lãnh thổ của quốc gia (Vũ
Văn Phúc và cs., 2013).
2.1.2. Một số khái niệm về tài sản và giao dịch bảo đảm
2.1.2.1. Tài sản bảo đảm
Theo Điều 295 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định, tài sản bảo đảm phải thuộc
quyền sở hữu của bên bảo đảm, trừ trường hợp cầm giữ tài sản, bảo lưu quyền sở
hữu. Tài sản bảo đảm có thể được mơ tả chung, nhưng phải xác định được. Tài
sản bảo đảm có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai. Giá
trị của tài sản bảo đảm có thể lớn hơn, bằng hoặc nhỏ hơn giá trị nghĩa vụ được
bảo đảm.
2.1.2.2. Giao dịch bảo đảm
Giao dịch bảo đảm là một thiết chế ra đời khá sớm ở nhiều quốc gia có hệ

5


thống pháp luật phát triển trên thế giới. Kinh nghiệm của nhiều nước trên thế giới
cho thấy thiết chế này được xây dựng đã tạo ra một hành lang pháp lý an tồn
cho hoạt động tín dụng nói chung và sự phát triển của nền kinh tế nói riêng; góp
phần không nhỏ vào sự ổn định của các quan hệ dân sự, kinh tế, tránh các tranh
chấp phát sinh từ việc khơng thực hiện hoặc có thực hiện nhưng khơng đúng nghĩa
vụ dân sự của bên có nghĩa vụ. Việc xác lập các giao dịch bảo đảm luôn hướng tới

mục tiêu bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia giao dịch, đặc biệt là quyền lợi của
bên có quyền trong giao dịch này. Áp dụng biện pháp bảo đảm, bên có
quyền khơng chỉ có quyền theo hợp đồng buộc bên có nghĩa vụ thực hiện nghĩa vụ,
mà cịn có quyền xử lý tài sản mà bên có nghĩa vụ dùng để bảo đảm.
Theo khoản 1 Điều 323 Bộ luật Dân sự (BLDS) 2005 thì, “Giao dịch bảo
đảm là giao dịch dân sự do các bên thoả thuận hoặc pháp luật quy định về việc
thực hiện biện pháp bảo đảm quy định tại khoản 1 Điều 318 của Bộ luật này”;
bao gồm: tài sản, thế chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lãnh, tín chấp.
Bên cạnh đó, nhằm đảm bảo tính cơng khai, minh bạch của các quan hệ về giao
dịch bảo đảm, BLDS 2005 quy định: các giao dịch bảo đảm được đăng ký theo
quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm (Điều 323, Điều 325), và
xác định thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm theo thứ tự đăng ký
giao dịch bảo đảm. Tài sản theo Điều 326 Bộ luật Dân sự 2005 là việc một bên
giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia để bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ dân sự.
Theo Điều 292 Bộ luật Dân sự (BLDS) 2015 quy định có 9 biện pháp bảo
đảm thực hiện nghĩa vụ gồm: cầm cố tài sản; đặt cọc; ký cược; ký quỹ; bảo lưu
quyền sử hữu; bảo lãnh; tín chấp; cầm giữ tài sản. Xác định thứ tự ưu tiên thanh
toán khi xử lý tài sản bảo đảm theo thứ tự đăng ký giao dịch bảo đảm. Tài sản
theo Điều 307; Điều 308; Bộ luật Dân sự 2015.
Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản
thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho
bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp). Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ.
Các bên có thể thỏa thuận giao tài sản cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp
(Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015).
Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau
đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật

6

có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc ) trong một thời hạn để bảo
đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực
hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện
nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài
sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết,
thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền
tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác (Điều 328
Bộ Luật Dân sự 2015).
Ký cược là việc bên thuê tài sản là động sản giao cho bên cho thuê một
khoản tiền hoặc kím khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (gọi chung là tài sản
ký cược) trong một thời hạn để bảo đảm việc trả lại tài sản thuê; nếu tài sản thuê
được trả lại thì bên thuê được nhận lại tài sản ký cược sau khi trả tiền thuê; nếu
bên thuê không trả lại tài sản th thì bên cho th có quyền địi lại tài sản th;
nếu tài sản th khơng cịn để trả lại thì tài sản ký cược thuộc về bên cho thuê.
(Điều 329 Bộ Luật Dân sự 2015).
Ký quỹ là việc bên có nghĩa vụ gửi một khoản tiền hoặc kim khí qúy, đá
q hoặc giấy tờ có giá vào tài khoản phong toả tại một tổ chức tín dụng để bảo
đảm việc thực hiện nghĩa vụ. Trong trường hợp bên có nghĩa vụ khơng thực hiện
hoặc thực hiện khơng đúng nghĩa vụ thì bên có quyền được tổ chức tín dụng nơi
ký quỹ thanh tốn, bồi thường thiệt hại do bên có nghĩa vụ gây ra, sau khi trừ chi
phí dịch vụ (Điều 330 Bộ Luật Dân sự 2015).
Bảo lãnh là việc người thứ ba (say đây gọi là bên bảo lãnh) cam kết với
bên có quyền (sau đây gọi là bên nhận bảo lãnh) sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho
bên có nghĩa vụ (sau đây gọi là bên được bảo lãnh), nếu khi đến thời hạn thực
hiện nghĩa vụ mà bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện khơng đúng
nghĩa vụ. Các bên có thể thỏa thuận về việc bên bảo lãnh chỉ phải thực hiện nghĩa
vụ thay cho bên được bảo lãnh trong trường hợp bên được bảo lãnh khơng có khả
năng thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh (Điều 335 Bộ Luật Dân sự 2015).
Tín chấp là việc một tổ chức chính trị - xã hội ở cơ sở (Hội Phụ nữ tại địa

phương, Cơng đồn cơ sở, ….) có thể bao đảm bằng tín chấp cho cá, hộ gia đình
nghèo tại địa phương vay một khoản tiền tổ chức tín dụng để sản xuất, kinh
doanh, tiêu dùng theo quy định của pháp luật (Điều 344 Bộ Luật Dân sự 2015).

7


2.1.3. Khái niệm về đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền ghi vào
Sổ đăng ký giao dịch bảo đảm hoặc nhập vào cơ sở dữ liệu các thông tin về giao
dịch bảo đảm dùng tài sản bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và các tài sản gắn liền với đất để thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận bảo
đảm. Các tài sản dùng bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản gắn liền với đất trong giao dịch bảo đảm có thể có trước khi thơng tin
được ghi vào Sổ, hay nhập vào cơ sở dữ liệu hoặc được xác lập sau khi cơ quan
đăng ký ghi thông tin về các giao dịch bảo đảm vào Sổ đăng ký, nhập vào cơ sở
dữ liệu theo quy định của pháp luật (Chính phủ, 2010).
Trường hợp thế chấp là quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc
quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế
chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác (Khoản 3, Điều 318 Bộ luật Dân sự 2015).
Trường hợp thế chấp bằng quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản
gắn liền với đất và người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với
đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả tài sản gắn liền với đất trừ trường hợp có
thỏa thuận khác. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất
không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý quyền sử
dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong
phạm vi quyền, nghĩa vụ của mình; quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong
mối quan hệ với chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho bên

nhận chuyển quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác (Điều 325 Bộ
luật Dân sự 2015).
Trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất và không thế chấp quyền
sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đồng thời là chủ sử dụng đất
thì tài sản được xử lý bao gồm cả quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa
thuận khác. Trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp
quyền sử dụng đất mà chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là chủ
sử dụng đất thì khi xử lý tài sản gắn liền với đất người nhận quyền sở hữu tài sản
gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của chủ
sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao, trừ trường hợp có thỏa thuận
khác (Điều 326 Bộ luật Dân sự 2015).

8


Hợp đồng thế chấp tài sản có hiệu lực từ thời điểm giao kết trừ trường
hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác. Thế chấp tài sản phát sinh
hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký. (Điều 319 Bộ
luật Dân sự 2015).
Việc đăng ký giao dịch bảo đảm được thực hiện tại Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất (Văn phòng Đăng ký đất đai) theo trình tự, thủ tục quy định
tại Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 về đăng ký giao dịch bảo đảm.
Thông tư số 20/2011/TTLT – BTP – BTNMT ngày 18/11/2011 hướng dẫn việc
đăng ký thế chấp quyến sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; Hồ sơ đăng ký giao
dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất gồm có: Đơn yêu cầu đăng ký giao dịch
bảo đảm. Hợp đồng bảo đảm hoặc hợp đồng bảo đảm có cơng chứng hoặc chứng
thực theo quy định của pháp luật; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc các Giấy chứng nhận đã cấp qua
các thời kỳ; Bản sao có chứng thực giấy tờ chứng minh tư cách pháp lý của người
yêu cầu đăng ký; trường hợp người yêu cầu đăng ký là người được ủy quyền thì

phải có Văn bản ủy quyền. Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất (Văn phòng
Đăng ký đất đai) sẽ ghi nội dung đăng ký giao dịch bảo đảm vào Giấy chứng nhận,
Sổ Địa chính, Sổ theo dõi biến động đất đai theo quy định của pháp luật.
2.2. CƠ SỞ THỰC TIỄN VỀ GIAO DỊCH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT,
QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
2.2.1. Một số kinh nghiệm đăng ký giao dịch đảm bảo bằng quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất ở một số nước trên thế giới
2.2.1.1. Thụy Điển
Tại Thụy Điển, pháp luật đất đai về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư nhân
về đất đai và nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội tồn
tại trên rất nhiều lĩnh vực, ví dụ như phát triển đất đai và bảo vệ môi trường. Hoạt
động giám sát là một hoạt động phổ biến trong tất cả các nền kinh tế thị trường
cho dù hệ thống pháp luật về chi tiết được hình thành khác nhau (Nguyễn Đình
Bồng và cs., 2005).
Hệ thống pháp luật đất đai của Thụy Điển gồm có rất nhiều các đạo luật,
luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất đai.
Các hoạt động cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng ký
đất đai, bất động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai… đều được luật
hóa. Cụ thể:

9


+ Việc thế chấp: Quyền sở hữu được đăng ký sau khi hợp đồng đã được
ký kết nhưng thế chấp lại được thực hiện theo một cách khác. Theo quy định của
pháp luật về thế chấp, có 3 thủ tục để thực hiện thế chấp (Nguyễn Thị Thu Hồng,
2000) như sau:
Bước 1: Trước tiên người sở hữu đất đai phải làm đơn xin thế chấp để vay
một khoản tiền nhất định. Nếu đơn được duyệt thì thế chấp đó sẽ được đăng ký
và tòa án sẽ cấp cho chủ sở hữu một văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp. Văn

bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp này sẽ được sử dụng cho một cam kết thế
chấp thế chấp thực tế được thực hiện sau khi đăng ký. Văn bản xác nhận đủ điều
kiện thế chấp dường như chỉ có ở Thụy Điển.
Bước 2: Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp được gửi cho bên cho
vay. Khi thực hiện bước 1, tịa án khơng kiểm tra, xác minh các yêu cầu đối với
thế chấp. Yêu cầu đối với thế chấp chỉ được xét đến khi thực sự sử dụng bất động
sản để vay vốn (tức là chỉ được xem xét đến ở bước 2). Các yêu cầu đặt ra khi thế
chấp là bên đi vay phải là chủ sở hữu bất động sản; bên cho vay cần đặt ra các
điều kiện cho người đi vay; bên đi vay phải cam kết việc thực hiện thế chấp và
bên cho vay sẽ giữ văn bản thế chấp. Khi khơng đáp ứng các u cầu này thì thế
chấp sẽ khơng hợp pháp. Đó là trình tự thế chấp theo quy định của pháp luật
nhưng trên thực tế hầu hết các thế chấp đều do ngân hàng và các tổ chức tín dụng
thực hiện. Tại ngân hàng, bên đi vay sẽ ký ba văn bản: hợp đồng vay (nêu rõ
lượng tiền vay), hợp đồng thế chấp (thế chấp bất động sản) và một đơn gửi tòa án
để xin đăng ký thế chấp. Ngân hàng sẽ gửi hai tài liệu đầu tiên và gửi đơn xin thế
chấp đến tòa án. Sau khi được xử lý, đơn xin thế chấp lại được chuyển lại ngân
hàng và lưu trong hồ sơ thế chấp. Thơng thường ngân hàng đợi đến khi có quyết
định phê duyệt của tòa án mới chuyển tiền cho người đi vay. Khi nợ thế chấp
được thanh toán hết, văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp sẽ được trả lại cho
bên đi vay.
Bước 3: Được áp dụng khi hợp đồng thế chấp bị vi phạm. Khi khơng được
thanh tốn đúng hợp đồng, bên cho vay sẽ làm đơn xin tịch thu tài sản để thế nợ.
Việc này sẽ do một cơ quan có thẩm quyền đặc biệt thực hiện, đó là: cơ quan thi
hành pháp luật. Nếu yêu cầu không được chấp nhận, tài sản sẽ được bán đấu giá
và bên cho thế chấp sẽ được thanh toán khoản tiền đã cho thế chấp. Thủ tục này
được tiến hành khá nhanh chóng. Vụ việc sẽ được xử lý trong vịng 6 tháng kể từ
khi có đơn xin bán đấu giá.

10

2.2.1.2. Trung Quốc
Theo Điều 10, Hiến pháp năm 1982 của nước Cộng hòa nhân dân Trung
Hoa, đất đai ở Trung Quốc thuộc sở hữu Nhà nước (đối với đất đô thị) hoặc sở
hữu tập thể (đối với đất thuộc khu vực nơng thơn). Vì đất đai ở nơng thơn cũng là
đối tượng quản lý của chính quyền địa phương và Trung ương, nên quyền sở hữu
đối với toàn bộ đất đai ở Trung Quốc đều “dưới sự làm chủ” của Nhà nước Trung
Quốc (Nguyễn Thị Mai, 2002). Mặc dù không thừa nhận tư hữu đất đai nhưng
Điều 2 của Hiến pháp được sửa đổi năm 1988, quyền sử dụng đất được phép
chuyển nhượng tại Trung Quốc. Trong điều kiện này, quyền sử dụng đất đã được
tách rời khỏi quyền sở hữu đất đai.
Hiện nay, quyền sử dụng đất ở Trung Quốc có thể chia làm 2 loại: quyền sử
dụng đất được “cấp” và quyền sử dụng đất được “giao”. Quyền sử dụng đất được
“cấp” là loại quyền sử dụng đất truyền thống được áp dụng cho các doanh nghiệp
nhà nước. Nhà nước cấp đất cho các doanh nghiệp nhà nước khơng thu tiền hoặc
thu rất ít và có thể thu hồi bất cứ lúc nào. Đối với trường hợp này, quyền sử dụng
đất không thể chuyển nhượng, cho thuê hay thế chấp (Hồng Huy Biểu, 2000).
Người sử dụng đất có thể thế chấp quyền sử dụng đất thông qua giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng ở địa phương để vay vốn.
Giao dịch thế chấp phải được thực hiện thông qua hợp đồng giữa người sử dụng
đất và chủ thể cho vay. Nếu đến hạn thanh tốn mà người thế chấp khơng trả
được nợ, bên cho vay có thể phải đăng ký quyền sử dụng với tư cách là người sử
dụng đất mới.
Đối với người sử dụng đất nước ngoài, việc thế chấp quyền sử dụng đất để
vay vốn từ các tổ chức tín dụng địa phương vẫn cịn khó khăn, bởi họ thường
được coi là nguồn cấp vốn cho thị trường trong nước, chứ không phải là người đi
vay tiền của Trung Quốc (Lưu Quốc Thái, 2006).
2.2.2. Quá trình thực hiện một số quyền sử dụng đất trong hoạt động giao
dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
găn liền với đất ở Việt Nam

2.2.2.1. Giai đoạn từ những năm cuối thập kỷ 80, 90 của thế kỷ trước
Trong nền kinh tế kế hoạch toán tập trung, các giao dịch tự nguyện, tự
chịu trách nhiệm giữa các chủ thể bình đẳng về quyền, nghĩa vụ pháp lý hầu như
khơng tồn tại và điều đó đồng nghĩa với thực tế. Ở nước ta, thời kỳ này không có

11