TIỂU LUẬN QUẢN LÝ CHẤT LƯỢNG

MỤC LỤC
Mục lục

1

Mở đầu

3

I. Cơ sở lý thuyết

5

1. Khái niệm về chung cư cao tầng

5

1.1. Khái niệm về chung cư

5

1.1.1. Khái niệm về chung cư tại Việt Nam

5

1.1.2. Khái niệm về chung cư tại Singapore

5

1.2. Khái niệm về chung cư cao tầng

6

1.3. Phân loại và phân hạng chung cư cao tầng

7

1.3.1. Phân loại chung cư cao tầng

7

1.3.2. Phân hạng chung cư cao tầng

7

2. Khái niệm về chất lượng

8

2.1. Các định nghĩa về chất lượng

8

2.2. Định nghĩa chất lượng cơng trình xây dựng

8

3. Các yếu tố ảnh hưởng đến chất lượng cơng trình chung cư cao tầng

9

3.1. Theo yếu tố sản xuất

9

3.2. Theo tiếp cận quản lý

9

3.3. Theo tiếp cận duy vật

9

II. Thực trạng chất lượng của chung cư cao tầng hiện nay

10

1. Thực trạng chất lượng của chung cư cao tầng

10

1.1. Sử dụng đất và chức năng cơng trình kiến trúc

10

1.2. Chỉ tiêu về kiến trúc và cảnh quan đô thị

11

1.3. Hạ tầng kỹ thuật và môi trường

12

2. Nguyên nhân

13

III. Đề xuất một số giải pháp nâng cao chất lượng của chung cư cao tầng

14

1. Hoàn thiện khung khổ pháp lý

14

2. Tăng cường đầu tư cho công tác khảo sát và lập thiết kế chi tiết đô thị, nâng cao chất
lượng các đồ án quy hoạch xây dựng KĐTM, nâng cao chất lượng kiến trúc đô thị

14

3. Thu hút đầu tư phát triển Khu đô thị mới của các doanh nghiệp trong và ngoài nước 15
4. Quản lý xây dựng và chất lượng cơng trình xây dựng

15
1


5. Quản lý, vận hành chung cư cao tầng

18

Kết luận

20

Tài liệu tham khảo

21

2


MỞ ĐẦU
Theo thống kê sơ bộ, đến nay cả nước có khoảng hơn 3.000 tịa nhà chung cư; trong
đó, tập trung chủ yếu tại thành phố Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh. Nguồn cung căn
hộ chung cư cũng chiếm tỷ trọng chủ yếu trong tổng nguồn cung nhà ở tại 2 thành phố
này. Cụ thể, tại Hà Nội, căn hộ chung cư chiếm 87,3% tổng nguồn cung nhà ở với
khoảng 40.000 căn hộ, các loại nhà ở khác như biệt thự, nhà liền kề, đất nền chỉ chiếm
chưa đến 13%. Tại TPHCM, tỷ trọng căn hộ chung cư còn lớn hơn, chiếm gần 90% tổng
nguồn cung nhà ở, với gần 45.000 căn.
Từ những chung cư cao tầng đầu tiên được xây dựng tại các khu đô thị mới Linh
Đàm, Định Cơng, Trung Hịa - Nhân Chính, Phú Mỹ Hưng với chiều cao 9, 10 tầng,
thiết kế căn hộ có diện tích 50 - 70m2, chủ yếu dùng để ở. Đến nay, mơ hình chung cư
cao tầng đã có bước phát triển vượt bậc, với nhiều chủng loại, từ bình dân đến cao cấp,
thậm chí siêu cao cấp, từ chỉ có chiều cao 9, 10 tầng, đến 30, 40 tầng và cao hơn, nhà
chung cư hiện nay được thiết kế với mục đính sử dụng hỗn hợp với đầy đủ các dịch vụ,
tiện ích. Việc mơ hình nhà chung cư cao tầng được phát triển mạnh mẽ như hiện nay đã
chứng tỏ: ngồi việc có quy hoạch, thiết kế phù hợp, chất lượng bảo đảm, an tồn, tiện
ích trong sử dụng, có giá cả phù hợp với nhiều đối tượng, thì cơng tác quản lý, vận hành
nhà chung cư cũng từng bước được cải thiện và được những người sử dụng nhà chung
cư chấp nhận..

Tuy nhiên, bên cạnh đó vẫn còn một số hạn chế, bất cập trong việc quản lý vận hành,
sử dụng nhà chung cư. Điển hình là việc sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung,
kinh phí quản lý vận hành, tình trạng tranh chấp, khiếu nại liên quan đến tổ chức hội
nghị nhà chung cư, vấn đề về xác định diện tích sở hữu chung - riêng.
Một số chủ đầu tư chưa đủ năng lực thực hiện dự án, chuyển nhượng dự án không
đúng quy định, vi phạm các quy định pháp luật về đầu tư xây dựng, pháp luật về nhà ở,
pháp luật về phòng cháy, chữa cháy, một số chủ đầu tư chỉ chú trọng đến thu lợi nhuận
từ việc bán căn hộ mà chưa quan tâm thích đáng đến nghĩa vụ sau bán hàng; không công
khai đầy đủ các thông tin về dự án và những thay đổi của dự án trong q trình thực
hiện đầu tư [6].
Với mục đích tìm hiểu rõ hơn thực trạng chất lượng của chung cư cao tầng , tìm hiểu
nguyên nhân và trên cơ sở đó đưa ra một số giải pháp, biện pháp nhằm nâng cao chất
3


lượng nhà chung cư cao tầng em xin chọn đề tài: "Chất lượng của chung cư cao tầng"
làm tiểu luận của mình. Tiểu luận sẽ phần nào nêu ra những hạn chế, nguyên nhân ảnh
hưởng tới chất lượng của chung cư cao tầng; từ đó, đưa ra những giải pháp nhằm nâng
cao chất lượng chung cư cao tầng.

4


I. CƠ SỞ LÝ THUYẾT:
1. Khái niệm về chung cư cao tầng:
1.1. Khái niệm về chung cư:
1.1.1. Khái niệm về chung cư tại Việt Nam:
Theo Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014 của Quốc hội thì: "Nhà chung
cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu
riêng, phần sở hữu chung và hệ thống cơng trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia

đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà
chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh".[3]
- Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm:
+ Phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban cơng, lơgia gắn liền với
căn hộ đó.
+ Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng theo quy
định của pháp luật
+ Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ, phần diện tích
thuộc sở hữu riêng.
- Phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm:
+ Phần diện tích nhà cịn lại của nhà chung cư ngồi phần diện tích thuộc sở hữu riêng.
+ Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong
nhà chung cư, gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các
căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng
xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe, hệ thống cấp điện, nước, ga, thông tin liên lạc, phát thanh,
truyền hình, thốt nước, bể phốt, thu lơi, cứu hoả và các phần khác không thuộc sở hữu
riêng của căn hộ nào.
+ Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó [2].
1.1.2. Khái niệm về chung cư tại Singapore:
Tại Singapore, khái niệm “chung cư” được sử dụng như một khái niệm quy hoạch hơn
là một khái niệm pháp lý, nhằm mô tả sự phát triển những nhà ở, căn hộ và buồng ở được
xây dựng nhằm mục đích khai thác tối đa quỹ đất. Căn cứ Tiêu chuẩn quản lý dự án xây
dựng Singapore 2005 do cơ quan quản lý quy hoạch Urban Redevelopment AuthorityURA quy định, chung cư (apartment) được phân thành hai dạng : dạng flat và dạng
condominium.

5


- Chung cư dạng Flat : là loại dự án nhà ở không sở hữu đất (non-landed housing
development). Mỗi căn hộ chỉ dành riêng cho mục đích ở và có lối vào riêng tách từ diện

tích chung của khu nhà chung cư. Chung cư dạng flat tạo thành quỹ nhà ở xây dựng với
mật độ trung bình và mật độ cao tại Singapore, có số tầng từ 4 tới trên 30 tầng. Khu nhà
flat được tổ chức với diện tích không gian mở cộng đồng (common open space) tối thiểu,
thuộc quyền sở hữu chung của cộng đồng cư dân của khu nhà đó. Khơng có quy định quy
mơ diện tích tối thiểu cho một khu dự án flat miễn là dự án đảm bảo được quy định về
khoảng lùi và chỉ giới xây dựng. Dự án flat không bắt buộc phải bố trí khơng gian mở
cơng cộng (Communal Open Space) bên trong khu đất.
- Chung cư dạng Condominium : không như dạng flat, chung cư condominium yêu cầu
quy mô diện tích khu đất lớn hơn. Cũng như flat, condominium tạo nên quỹ nhà ở mật độ
xây dựng trung bình và cao tại Singapore. Chung cư condominium phải có tiện ích cơng
cộng và giải trí nghỉ ngơi bên trong khn viên; các tiện ích cơng cộng thuộc quyền sở
hữu chung của toàn cộng đồng cư dân và phục vụ cho nhu cầu của họ. Dự án
condominium có thể bao gồm các khối nhà thấp tầng (4 tầng) và cao tầng (có thể xây
dựng trên 30 tầng). Diện tích tối thiểu cho một dự án condominium là 4.000 m2 và mật
độ xây dựng trệt tối đa là 40 % (bao gồm cả phần sân bãi đậu xe). Dự án xây dựng chung
cư condominium khơng bắt buộc phải bố trí khơng gian mở công cộng (Communal Open
Space) bên trong khu đất.
(Không gian mở công cộng (Communal Open Space hay Public Open Space) : không
gian mở thuộc quyền sử dụng chung của cư dân tồn đơ thị.
Khơng gian mở cộng đồng (Common Open Space) : không gian mở sử dụng chung
cho cư dân của cộng đồng khu ở nhất định. Tùy theo yêu cầu của dự án mà quyết định
khơng gian mở này có cho phép người dân ngoài khu ở đến sử dụng hay không). [7]
1.2. Khái niệm về chung cư cao tầng:
Theo Nghị định số 71/2001/NĐ-CP ngày 05/10/2011 của chính phủ về Ưu đãi đầu tư
xây dựng nhà ở để bán và cho thuê:
Chung cư cao tầng là dự án nhà ở cao tầng (từ 5 tầng trở lên đối với thành phố Hà Nội
và thành phố Hồ Chí Minh, từ 3 tầng trở lên đối với các tỉnh, thành phố khác); có cấu trúc
kiểu căn hộ khép kín, có cầu thang và lối đi chung [1].
Ngoài ra, giới nghiên cứu khoa học pháp lý tạm đưa khái niệm về nhà chung cư như
sau: “ Nhà chung cư là nhà gồm nhiều căn hộ riêng biệt. Những người sống trong nhà

6


chung cư có quyền sở hữu đối với các căn hộ của mình, đồng thời có quyền sở hữu chung
đối với nhà đó bao gồm phần diện tích, khoảng khơng gian và thiết bị dùng chung. Các
chủ sở hữu các căn hộ trong nhà chung cư có quyền và nghĩa vụ ngang nhau trong việc
quản lý phần diện tích và thiết bị đó. Nhà chung cư cao tầng là nhà ở có cấu trúc kiểu căn
hộ khép kín, có cầu thang và lối đi chung, có số tầng nhà từ 7 trở lên”.
1.3. Phân loại và phân hạng chung cư cao tầng:
1.3.1. Phân loại chung cư cao tầng:
* Theo chiều cao:
Tại hội nghị quốc tế về Kiến trúc năm 1972, nhà cao tầng được phân thành 4 loại như
sau:
- Nhà cao tầng loại 1: số tầng từ 9 -16 tầng, cao nhất không quá 50m;
- Nhà cao tầng loại 2: số tầng từ 17 -25 tầng, cao nhất không quá 75m;
- Nhà cao tầng loại 3: số tầng từ 26 -40 tầng, cao nhất không quá 100m;
- Nhà cao tầng loại 4: số tầng từ 40 tầng trở lên, chiều cao hơn 100m.
* Theo nhu cầu sử dụng:
- Chung cư đơn thuần: chỉ có căn hộ để ở;
- Chung cư hỗn hợp: có các tầng dưới mở rộng làm cửa hàng; các tầng trên là căn hộ để
ở;
- Chung cư đa năng: gồm có cửa hàng, văn phịng cho th và căn hộ để ở.
* Theo hình thức sở hữu:
- Chung cư cho thuê thuộc một sở hữu;
- Chung cư sở hữu chung: có nhiều người đồng sở hữu, chủ yếu là các chung cư cao tầng
tại các dự án xây dựng khu đô thị mới để bán hoặc cho thuê;
- Chung cư thuộc sở hữu của Nhà nước: là chung cư được Nhà nước xây dựng chủ yếu
trong thời kì thực hiện cơ chế bao cấp nhà ở.
1.3.2. Phân hạng chung cư cao tầng:

Nhà chung cư được đánh giá phân hạng theo các nhóm tiêu chí sau:
- Nhóm tiêu chí về quy hoạch, kiến trúc;
- Nhóm tiêu chí về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội;
- Nhóm tiêu chí về chất lượng hồn thiện và trang thiết bị gắn liền với nhà chung cư;
- Nhóm tiêu chí về chất lượng dịch vụ quản lý sử dụng nhà chung cư.
Dựa vào các tiêu chí trên, nhà chung cư được phân thành các hạng như sau:

7


- Nhà chung cư hạng 1 (cao cấp) là hạng có chất lượng sử dụng cao nhất; đảm bảo yêu
cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang
thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ hoàn hảo;
- Nhà chung cư hạng 2 là hạng có chất lượng sử dụng cao; đảm bảo yêu cầu về quy
hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và
điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ tương đối hoàn hảo;
- Nhà chung cư hạng 3 là hạng có chất lượng sử dụng khá cao; đảm bảo yêu cầu về quy
hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và
điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ khá;
- Nhà chung cư hạng 4 là hạng có chất lượng sử dụng trung bình; đảm bảo yêu cầu về
quy hoạch, kiến trúc; hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết
bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt tiêu chuẩn, đủ điều kiện để đưa vào
khai thác sử dụng [5].
2. Khái niệm về chất lượng:
2.1. Các định nghĩa về chất lượng:
- Theo tiêu chuẩn CLQT (ISO): Chất lượng của sản phẩm là sự khơng hỏng và những
tính chất của sản phẩm thỏa mãn mong muốn của khách hàng.
- Theo quan điểm của Trung Quốc: Chất lượng là tổng hòa các đặc trưng của sản
phẩm, quá trình hoặc dịch vụ thỏa mãn quy định hoặc đáp ứng yêu cầu.
- Theo quan điểm của Việt Nam: Chất lượng là tổng thể những thuộc tính cơ bản của

sự vật, hoặc sự việc…làm cho sự vật hoặc sự việc này phân biệt với sự vật hoặc sự việc
khác.
- Theo quan niệm cổ điển: Chất lượng là tổng hịa các đặc tính phản ánh khả năng của
sản phẩm đáp ứng được nhu cầu "tường" và "ẩn". Tính chất "tường" là những kỳ vọng về
các đặc tính của sản phẩm có thể đánh giá được một cách trực quan như những thứ liên
quan đến hình dạng, màu sắc, độ bền, độ vững chắc, độ an tồn,...Tính chất "ẩn" là mong
muốn của người sử dụng: họ muốn sản phẩm phù hợp với điều kiện sống và làm việc,
điều kiện sinh thái, phát triển xã hội, hợp mỹ thuật và vừa túi tiền [4].
2.2. Định nghĩa chất lượng công trình xây dựng:
Theo Quy định số 18/2003/QĐ - BXD thì: Chất lượng cơng trình xây dựng là những
u cầu về an toàn, bền vững, kỹ thuật và mỹ thuật của cơng trình xây dựng phù hợp với
quy chuẩn và tiêu chuẩn xây dựng, các quy định trong việc giao nhận thầu xây dựng [4].

8


3. Các yếu tố ảnh hưởng đến chất lượng công trình chung cư cao tầng:
Các yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng cơng trình chung cư cao tầng gồm ba
nhóm yếu tố như sau:
3.1. Theo yếu tố sản xuất:
- Con người: bao hàm kiến thức, tay nghề, sức khỏe, đạo đức;
- Vật liệu: gồm tính năng, thành phần, hình thức,...;
- Máy móc: gồm chủng loại, mức độ tiên tiến,...;
- Phương pháp sản xuất: là quy trình thao tác, công nghệ, phương pháp kiểm tra,...;
- Môi trường: như nhiệt độ, độ ẩm, độ sạch, biện pháp an toàn,....
3.2. Theo tiếp cận quản lý:
* Chất lượng của công tác chuẩn bị:
- Lựa chọn và huy động lao động (tay nghề, kỹ năng);
- Chất lượng của bản vẽ thi công (đúng, khoa học);
- Chất lượng của máy móc, thiết bị thi công (làm việc tốt, lựa chọn máy hợp lý).

* Chất lượng của tác nghiệp:
- Trình độ tổ chức sản xuất (phương án tổ chức thi công);
- Tổ chức công trường;
- Khả năng kỹ thuật của nhà thầu.
* Chất lượng của kiểm sốt:
- Có biện pháp đảm bảo thực hiện đúng việc;
- Chế độ theo dõi, kiểm tra;
- Chính sách xử lý.
3.3. Theo tiếp cận duy vật: bao gồm yếu tố khách quan và yếu tố chủ quan.
* Các yếu tố khách quan:
- Thiên nhiên: thời tiết, khí hậu;
- Kỹ thuật và con người: nền đất (do khảo sát không đúng); mất điện, nước; trục trặc
trong cung ứng.
* Các yếu tố chủ quan:
- Kỹ thuật: có phương án tổ chức thi cơng; phương pháp và trình độ quản trị sản xuất
(quản trị tiến độ, cung ứng, nhân lực,..);
- Con người: đội ngũ lãnh đạo; trình độ tay nghề; ý thức kỷ luật.

9


II. THỰC TRẠNG CHẤT LƯỢNG CỦA CHUNG CƯ CAO TẦNG HIỆN NAY:
Một điều dễ dàng nhận thấy là các chung cư cao tầng hiện nay có chất lượng khơng
cao. Theo kết quả điều tra về khu chung cư mới xây dựng ở Hà Nội, các chuyên gia JICA
(cơ quan hợp tác quốc tế Nhật bản) đã phản ánh sự không hài lòng của cư dân ở 16 khu
chung cư mới xây dựng sau năm 1999 đối với các vấn đề sau: nhà tắm hẹp (01%) , nứt
tường bong vữa (57%) cách âm tồi (5ụ%), ít cây (51%)…tiếp theo là các vấn đề như
thoát nước nền nhà tắm kém, xa nơi làm việc, tiếng ồn từ căn hộ tầng trên, đường trong
khu chung cư tồi, hẹp, xa chợ, hư hỏng bồn cây, và vô số những điều than phiền khác.
1. Thực trạng chất lượng của chung cư cao tầng:

1.1. Sử dụng đất và chức năng cơng trình kiến trúc:
Trước đây trong thiết kế tiểu khu nhà ở giữa 2 dãy nhà tập thể 4-5 tầng phải đảm bảo
khoảng cách tương đương 1-1,5 lần chiều cao tòa nhà. Còn hiện nay chưa có tiểu chuẩn
thiết kế nhà cao tầng nên để tăng hiệu quả kinh tế như tăng diện tích đất, muốn dành
nhiều đất để chia lô xây dựng biệt thự, các chủ đầu tư đã tăng mật độ xây dựng tối đa,
giữa 2 nhà cao tầng 17 tầng (cao 60m) chỉ cách nhau không đầy 14m, ảnh hưởng đến đời
sống sinh hoạt riêng của người sử dụng đồng thời khoảng không gian dành cho sinh hoạt
chung của người dân, sân chơi cho trẻ em bị thu hẹp hoặc biến mất làm ảnh hưởng đến
cảnh quan đô thị và chất lượng sống của người dân (các cơng trình chung cư cao tầng tại
Mỹ Đình có mật độ xây dựng đến 77% và hệ số sử dụng đất lên đến 13,26 lần).
Việc thiết kế các cơng trình cơng cộng (cả về quy mơ không gian) chưa được chú
trọng. Nhiều khu đô thị mới đủ cơ cấu 1 đơn vị diện tích ở nhưng khơng được thiết kế các
cơng trình phục vụ sinh hoạt chung tương ứng như: Trụ sở phường, trạm y tế, nhà văn
hóa, chợ….để tạo thành một khu đơ thị mới hoàn chỉnh, đồng bộ.
Trước đây trong quy hoạch tiểu khu nhà ở chỉ được phép thiết kế một tỷ lệ nhỏ các
cơng trình chịu hướng nóng Đơng – Tây, cịn đại bộ phận các căn hộ đều được hướng gió
chủ đạo. Còn hiện nay, các căn hộ quay mọi hướng, kể cả nhà cao và thấp tầng, miễn sao
bám trục đường.
Tại nhiều khu vực, do chung cư xây dựng để phục vụ công tác tái định cư, nhà ở cho
người thu nhập thấp…đã cho ra đời những căn hộ không hợp lý về thành phần buồng
phịng. Khơng ít thiết kế bố trí bếp cùng khơng gian tiền sảnh hoặc lấy phịng khách là
trung tâm làm đầu mối giao thơng trong căn hộ, có phương án bố trí khu vệ sinh ngay

10


trên phòng ngủ tầng dưới, một số phương án khác lại không tạo được mối liên hệ giữa
bếp với ban công hoặc lô gia.
Đặc biệt ở nhiều khu đô thị mới, các chung cư cao tầng khơng có chỗ phơi phóng nên
quần áo, chăn chiếu phơi ra ban cơng, thậm chí có khu nhà khơng có ban cơng phải sử

dụng cửa sổ để làm chỗ phơi đồ, nhìn rất nhếch nhác, xộc xệch. Đã có hiện tượng xuất
hiện các "chuồng cọp" ở ban công, một là để chống trộm hoặc đề phịng gió thổi bay
quần áo.
Nhiều khu đơ thị mới đang sử dụng cửa đi pano gỗ kín đặc, cịn cửa sổ lại là nhơm
kính đẩy, phía trên khơng có ô văng che chắn nên khi mưa, không khí ngột ngạt, đóng
cửa vào cho khỏi hắt lại càng bí.
1.2. Chỉ tiêu về kiến trúc và cảnh quan đô thị:
Hiện nay, tại hầu hết các khu đô thị mới với bất kể quy mô lớn nhỏ, việc tổ chức
không gian bố cục giữa các khối cơng trình cao và thấp tầng còn chưa hợp lý. Các căn hộ
biệt thự xinh xắn được quy sát hoặc chỉ cách nhau một con đường nhỏ với các nhà chung
cư cao tầng đồ sộ, thiếu mất sự chuyển tiếp không gian kiến trúc cảnh quan. Bố cục các
cơng trình cao tầng chưa tạo được ý tưởng lớn, chủ yếu ở dạng nối dài bám dọc các trục
giao thông hoặc bao quanh khu đô thị mới, chưa tạo được những tổ hợp cơng trình cao
tầng hiện đại mang tính dẫn hướng hay làm điểm nhấn trong các khu đơ thị mới. Các
cơng trình cao tầng đứng cạnh nhau nhưng mang phong cách kiến trúc hết sức khác nhau,
cái thì mặt đứng tồn ơ vng cửa sổ, đặc kín nhiều chi tiết gờ phào, cái thì ban công lô
gia đa dạng với nhiều tỷ lệ. Về màu sắc, cái thì sơn màu vàng nhạt kiểu nhà hát lớn, bên
kia thì sơn xanh cốm, mái bên kia là tôn đỏ, mái bên này là tôn xanh. Trong một khu đơ
thị mới, mỗi tịa nhà lại được thiết kế một kiểu, mỗi tịa một màu lộn xộn, hỗn tạp…
khơng tạo dựng được bộ mặt của khu đô thị.
Thiết kế đơ thị từ cảnh quan đến hình khối khơng gian chưa được chú trọng nên tổ
chức không gian ở các khu đô thị mới đều tương tự nhau. Khu đô thị mới bán đảo Linh
Đàm là khu có cảnh quan đẹp ở khu đô thị mới của Hà Nội nhưng việc tạo dựng cơng
trình lại chưa được khai thác. Tại vị trí điểm kết của đường chính dẫn vào khu đô thị mới
lại là đầu hồi của một biệt thự tư nhân chứ khơng phải cơng trình cơng cộng hay điểm
nhấn kiến trúc tương xứng. Phần bao quanh bán đảo tiếp xúc mặt nước là các chung cư
cao tầng soi bóng sẽ tạo cảm giác thu nhỏ mặt hồ.

11

1.3. Hạ tầng kỹ thuật và môi trường:
Một số khu đô thị mới hiện nay thiết kế đường giao thông đối với nội với nhiều ngã ba
cụt, lối dẫn lòng vịng. Các lối chính ra vào khu đơ thị mới hoặc bố trí q nhiều và
khơng được đấu nối với các đường giao thông với các khu vực xung quanh, hoặc q ít
gây tập trung phương tiện giao thơng ùn tắc giờ cao điểm. Hầu hết các chung cư cao tầng
đều không thiết kế lối đi cho người tàn tật. Nhiều khu đơ thị mới chưa tính đến sự phát
triển kinh tế của cư dân trong tương lai, ví dụ như chỗ để xe ôtô.
Ở nhiều nơi do thiết kế xây dựng chưa đồng bộ nên mới đưa vào sử dụng một thời
gian đã xuống cấp, các chi tiết như thang máy, tường, bồn cầu, vịi nước…đã có hiện
tượng hư hỏng, nứt vỡ, thấm dột. Vừa qua khi Tổng Công ty xây dựng Hà Nội lắp đặt hệ
thống nước sạch thì người dân khu chung cư Bán đảo Linh Đàm mới có nước sạch để
dùng, cịn trước đó nước vừa chảy ở vịi ra đã có màu vàng đục ngầu. Hay như để vào
được khu đô thị mới Đinh Công- Đại Kim, thì người ta phải đi qua một con đường mà
trời nắng thì khấp khểnh, bụi mù mịt, trời mưa thì lầy lội hoặc tại khu chung cư số 5ở
Định Cơng hành lang vừa hẹp, tối; cầu thang thốt hiểm được giăng kín bởi hàng rào lưới
thép. Tồ nhà A5 là tồ nhà cao nhất ở khu đơ Định Cơng nhìn bên ngồi rất hiện đại,
sang trọng thế nhưng khi người dân nhận nhà vẫn phải sửa thêm để ở, dùng nước không
đảm bảo chất lượng, đồng thời quá trình xây dựng bị thiếu tới 219 tấn thép. Đến nay cơng
trình đã hồn thành và đưa vào sử dụng, nhưng các đơn vị phải chịu trách nhiệm vẫn
chưa có phương án nào để khắc phục hậu quả.
Trong khi khu nhà ở Định Cơng thiếu thép thì nhà ở chỗ tái định cư Trung Hồ - Nhân
Chính thì nứt, dột, mốc, xuống cấp trầm trọng. Tất cả vỉa hè lát mới dùng đã long ra từng
mảng. Sự cẩu thả trong thiết kế, thi công được bày ra khắp nơi. Nhà N6E vừa bước lên
cầu thang đã thấy ngay ở hành lang là một mớ ống dẫn nước lộ ra mà khơng có các hộp
kỹ thuật che chắn, có nơi thì mái nhà nứt một mảng khá lớn, những mảng tường được trát
lồi lõm, lam nham. Có hộ bị nước từ tầng trên ngấm xuống, tường phòng ngủ lại mọc rêu.
Bể nước sạch xây cẩu thả nên thành bể bị ngấm, dưới đáy bể nước ăn thì có mạch sủi
ngược, vì thế nước thải sau khi chảy vòng quanh theo rãnh thoát nước ngấm vào bể nước
sạch. Nhưng nước ăn ở đây cũng chỉ là nước giếng khoan, có hàm lượng Amơnic nit rit

vượt q chỉ tiêu an tồn cho phép, gây ra các bệnh về đường hô hấp, chất gây ung thư.
Các vấn đề về hạ tầng cơ sở vật kỹ thuật tối thiểu như: thu gom rác, thang máy thốt
nạn, phịng cháy chữa cháy cũng rất hay bị chủ đầu tư bỏ qua. Ngay cả một yêu cầu rất

12


quan trọng trong việc bảo đảm an tồn phịng chống cháy nổ là chống sét, hầu như các
phương án thiết kế không đề cập đến hoặc chỉ được bổ sung khi đơn vị tư vấn thẩm định
yêu cầu.
2. Nguyên nhân:
Nhà nước chưa ban hành một quy định cụ thể về phát triển khu đô thị mới, tạo hành
lang pháp lý để thực hiện các dự án một cách thuận lợi và đúng hướng. Các quy định hiện
nay còn thiếu đồng bộ, chồng chéo, một số quy định còn nhiều kẽ hở, nhiều quy định
khơng cịn phù hợp với tình hình thực tế cần phải bổ sung, sửa đổi.
Nhiều đồ án quy hoạch có chất lượng cao trở nên kém hiệu quả bởi công tác quản lý
đô thị yếu kém.
Với nhiều dự án, có hiện tượng chia những khu đơ thị mới thành nhiều phần khác
nhau, giao cho nhiều chủ đầu tư khác nhau thực hiện nên đến khi hoàn thành thì các cơng
trình khơng khớp nhau, do mỗi chủ đầu tư thực hiện theo một cách riêng của mình.
Vì chưa có quy chuẩn thiết kế chung cư cao tầng cụ thể nên mỗi đơn vị tư vấn thiết kế
lại áp dụng tiêu chuẩn khác nhau, làm cho cơ quan nhà nước khó quản lý.
Chủ đầu tư vì lợi nhuận kinh doanh mà làm ngơ, bỏ qua nhiều tiêu chuẩn, quy định
nhằm phục vụ mục đích kinh doanh của mình, hiếm có Chủ đầu tư nào tìm ra giải pháp
dung hồ giữa kinh doanh và lợi ích của người tiêu dùng cũng như lợi ích xã hội của các
khu chung cư.
Nhiều kiến trúc sư làm quy hoạch, thiết kế được đào tạo khơng chính quy, chủ yếu là
làm theo kinh nghiệm, theo cảm tính hoặc theo tài liệu nước ngồi u cầu của một dự án
thường rất cao, diện đề cập rộng với sự tham gia của nhiều ngành mà thiết kế phí q
thấp lại phải trình bày trước hội đồng xét duyệt có nhiều thành viên khơng thuộc ngành

kiến trúc, quy hoạch. Người quyết định thường là lãnh đạo chính quyền địa phương, yếu
tố chuyên môn chiếm tỷ lệ rất nhỏ trong các quyết định này.
Tình trạng nhiều nhà ở chung cư cao tầng xuống cấp nhanh chóng trong thời gian qua
xuất hiện rất nhiều, nguyên nhân rất lớn là do sự quản lý lỏng lẻo của các tổ chức tự quản
và sự quản lý Nhà nước của các cơ quan chức năng. Mơ hình quản lý lỏng lẻo và không
chuyên nghiệp sẽ lại càng không phù hợp với đặc điểm của các chung cư cao tầng hiện
đại ngày nay. Mặt khác, mơ hình cũng chưa xác định rõ được trách nhiệm, quyền hạn và
nghĩa vụ của các bên liên quan trong quá trình quản lý và sử dụng nhà ở chung cư cao
tầng.

13


III. ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG CỦA CHUNG
CƯ CAO TẦNG:
1. Hoàn thiện khung khổ pháp lý:
Nhà nước phải hoàn thiện, đưa ra các quy phạm, tiêu chuẩn cụ thể về thiết kế, quy
hoạch, quản lý các khu đô thị mới đặc biệt là các tiêu chuẩn kỹ thuật thiết kế nhà cao tầng
để tạo cơ sở hành lang pháp lý nhằm bình ổn giá cả, nâng cao chất lượng nhà ở chung cư
cao tầng. Đồng thời điều chỉnh những quy định pháp lý khơng cịn phù hợp với tình hình
thực tế. Sau khi đã tạo lập được môi trường pháp lý và kỹ thuật cần phải tổ chức tuyên
truyền hướng dẫn việc thực thi các văn bản pháp luật cho mọi người để thật sự pháp luật
đi vào cuộc sống.
2. Tăng cường đầu tư cho công tác khảo sát và lập thiết kế chi tiết đô thị, nâng cao
chất lượng các đồ án quy hoạch xây dựng khu đô thị mới, nâng cao chất lượng kiến
trúc đô thị:
Trước hết cần nghiên cứu cơ cấu dân cư đô thị, xu hướng biến động dân cư, việc làm
tình hình phát triển kinh tế, nhu cầu thuê mua nhà để có kế hoạch lập các dự án, thiết kế
hợp lý, thiết kế nhiều loại căn hộ, đa dạng về kiều dáng và giá thành hợp lý.
Đời sống của người dân ngày càng được nâng cao tuy nhiên vẫn ở mức sống thấp, chỉ

có một số bộ phận nhỏ có thu nhập cao, vì vậy để đáp ứng nhà ở với mức sống hiện nay
trước hết chỉ xây dựng những căn hộ với mức độ tiện nghi trung bình khá, về lâu dài có
thể cải tạo bố trí tài liệu chuẩn căn hộ để nâng cấp tiện nghi, tiêu chuẩn diện tích. Có như
vậy nhà chung cư cao tầng sẽ không bị lạc hậu với thời gian và đời sống người dân đơ
thị. Các căn hộ có thể th, mua một thời gian rồi bán đi chuyển chỗ khác vậy phải thiết
kế làm sao linh động, để người mới có thể dễ dàng sử dụng theo ý mình mà khơng mất
cơng sửa chữa, thay đổi.
Mở rộng hình thức tổ chức lựa chọn phương án thiết kế, thông qua đấu thầu, tư vấn,
thi tuyển trong nước và quốc tế.
Nâng cao năng lực nghiệp vụ chuyên môn cho các nhà quản lý quy hoạch thiết kế,
quản lý đơ thị. Trình độ tư vấn của Việt Nam còn rất hạn chế, chưa có kinh nghiệm về
thiết kế các đơ thị lớn, các chung cư cao tầng; do vậy, đồ án thiết kế đưa vào thi cơng cịn
nhiều bất cập, chất lượng cơng trình chưa cao, khoảng cách về trình độ, kinh nghiệm vẫn
cịn rất lớn với tư vấn nước ngồi. Do vậy phải thực hiện các công tác sau:

14


- Trước hết, cần tổ chức điều tra đánh giá thực trạng đội ngũ cán bộ quản lý, quy hoạch
thiết kế đang được giao nhiệm vụ, sắp xếp phân loại họ theo các tiêu chí để lập kế hoạch
phân cơng đào tạo lại hoặc chuyển đổi công tác mới.
- Đào tạo đủ các chuyên ngành đội ngũ tư vấn thiết kế quy hoạch xây dựng mà đô thị
cần như: chuẩn bị kỹ thuật, cấp thoát nước, vệ sinh…Các đội ngũ này phải có cả kiến
thức về luật học, kinh tế học, tin học ứng dụng.
- Với các cơng trình địi hỏi yêu cầu cao về kỹ thuật, tư vấn Việt Nam vẫn phải tham
gia cùng tư vấn nước ngoài để tham gia học hỏi, nâng cao năng lực.
- Nhà nước phải có các điều kiện thực hiện hợp đồng liên doanh giữa các nhà tư vấn
trong nước và tư vấn nước ngoài cụ thể hơn để trong mỗi dự án chúng ta được chuyển
giao một phần cơng nghệ thì mới có khả năng trưởng thành nhanh chóng được.
- Một điểm yếu của tư vấn Việt Nam là hiểu biết về luật lệ, thơng lệ quốc tế chưa cao,

đó là chưa kể đến trình độ ngoại ngữ, vi tính, văn hố xã còn kèm. Do vậy, nên thường
xuyên tổ chức các lĩnh vực, hội thảo liên quan đến hoạt động tư vấn, đặc biệt là tư vấn
khảo sát địa chất, tư vấn thiết kế.
3. Thu hút đầu tư phát triển Khu đơ thị mới của các doanh nghiệp trong và ngồi
nước:
Đấu giá quyền sử dụng đất cho thuê, đất tại các khu vực đã được đầu tư hạ tầng kĩ
thụât mới. Đồng thời, giảm thiểu thủ tục hành chính nhằm tạo điều kiện tối đa cho các tổ
chức cá nhân và mọi thành phần kinh tế đầu tư phát triển các khu đô thị mới.
Sự hợp tác giữa các chuyên gia nước ngồi và trong nước có thể mang tới cho cơng
trình một kiến trúc hiện đại với những kỹ thuật tiên tiến, nâng cao đáng kể giá trị cơng
trình, tăng tiền thuê nhà cũng như kéo dài tuổi thọ công trình. Kết hợp với các chun gia
nước ngồi sẽ tận dụng được kinh nghiệm, các kiến thức kỹ thuật tiên tiến sẽ được
chuyển giao qua các cơng trình cụ thể.
4. Quản lý xây dựng và chất lượng cơng trình xây dựng:
Thời gian qua, vai trò của nhà đầu tư đã được nâng cao hơn, góp phần tích cực đến q
trình hình thành các sản phẩm đầu tư có chất lượng. Nhưng nhìn chung, năng lực chun
mơn trong thiết kế xây dựng của chủ đầu tư còn chưa cao, dẫn tới những quyết định
mang tính áp đặt, ảnh hưởng đến sản phẩm của các dụ án, diện mạo kiến trúc. Vì vậy, để
bảo đảm chất lượng xây dựng của các chung cư cao tầng phải lựa chọn các chủ đầu tư có
năng lực, kinh nghiệm để thực hiện dự án, ngồi ra, chủ đầu tư phải có nghĩa vụ:

15


- Phải tổ chức giám sát thi công xây dựng cơng trình.
- Kiểm tra biện pháp bảo đảm an tồn, vệ sinh mơi trường
- Tổ chức nghiệm thu, thanh tốn quyết tốn cơng trình
- Th tổ chức tư vấn có đủ năng lực hoạt động xây dựng để kiểm định chất lượng.
- Chịu trách nhiệm về các quyết định của mình, chịu trách nhiệm về việc bảo đảm
cơng trình thi công đúng tiến độ, chất lượng và hiệu quả.

- Xây dựng và tổ chức thực hiện cơ chế đấu thầu xây dựng đối với các dự án đầu tư.
Đây là biện pháp nhằm chọn ra nhà thầu có khả năng thực hiện tốt nhất các yêu cầu của
nhiệm vụ đầu tư. Công tác đấu thầu phải tuân thủ các nguyên tắc sau đây:
+ Công bằng: Mọi nhà thầu được mời thầu đều có quyền bình đẳng như nhau về nội
dung thơng tin được cung cấp từ chủ đầu tư, trình bày một cách khách quan các ý kiến
của mình trong quá trình chuẩn bị hồ sơ và trong buổi mở thầu. Tính cơng bằng này là
điều kiện bảo đảm sự cạnh tranh lành mạnh và bình đẳng.
+ Bí mật: Mức giá dự kiến của chủ đầu tư, các ý kiến trao đổi của các nhà thầu với chủ
đầu tư trong quá trình chuẩn bị, hồ sơ dự thầu phải được bảo đảm bí mật tuyệt đối. Nếu ai
vi phạm phải được xử lý nghiêm theo pháp luật.
+ Công khai: trừ những cơng trình đặc biệt thuộc bí mật quốc gia, nguyên tắc công
khai phải được quán triệt trong cả giai đoạn gọi thầu và giai đoạn mở thầu.
+ Có năng lực: Cả chủ đầu tư và nhà thầu phải có năng lực kinh tế kỹ thuật thực hiện
điều cam kết.
+ Pháp lý: Các bên tham gia quá trình đấu thầu phải tuân thủ nghiêm chỉnh các quy
định của nhà nước về nội dung và trình tự đầu thầu, cũng như những cam kết đã được ghi
trong hợp đồng giao nhận thầu. Mọi vi phạm sẽ bị xử lý theo pháp luật.
- Kiểm tra, giám sát chất lượng cơng trình xây dựng:
+ Chất lượng cơng trình nói chung khơng thể đánh giá được nếu khơng có sự giám sát
kiểm tra trong suốt quá trình xây dựng yêu cầu của việc giám sát, kiểm tra thực hiện ngay
từ khi khởi công xây dựng cơng trình.
+ Thường xun liên tục trong q trình thi công.
+ Việc giám sát, kiểm tra phải trung thực khách quan căn cứ vào thiết kế được duyệt,
quy chuẩn tiêu chuẩn được xây dựng.
+ Kiểm tra chất lượng có hai loại kiểm tra: Kiểm tra chất lượng và bảo đảm chất lượng
(được hiểu là sự kiểm tra để chấp nhận nghiệm thu).

16

+ Giám sát để kiểm tra chất lượng là một công việc quan trọng nhất trong kế hoạch
của nhà thầu nhằm thực hiện các cam kết trong hợp đồng giao nhận thầu giữa chủ cơng
trình và nhà thầu. Việc kiểm tra chất lượng là trách nhiệm của nhà thầu và là nội dung
hoạt động của nhà thầu chính, nhà thầu phụ, nhà cung ứng vật tư trang thiết bị nhằm cung
cấp cho chủ đầu tư một sản phẩm thoả mãn các yêu cầu đặt ra mà đầu tiên là chất lượng.
Yêu cầu với chương trình kiểm tra chất lượng phải được nêu cụ thể trong các tài liệu của
hợp đồng. Để đạt hiệu quả công việc kiểm tra chất lượng phải thường xuyên và chủ động.
Chủ đầu tư cần được đảm bảo rằng việc kiểm tra chất lượng của nhà thầu là toàn diện và
được thực hiện liên tục.
+ Bảo đảm chất lượng cơng trình hoặc giám sát để nghiệm thu là trách nhiệm của chủ
đầu tư. Cũng giống như kiểm tra chất lượng, bảo đảm chất lượng sẽ đem lại lợi ích cho
chủ đầu tư. Việc giám sát chất lượng của các tổ chức tư vấn giám sát có năng lực hoạt
động xây dựng và các cá nhân giám sát có chứng chỉ hành nghề sẽ đặc biệt có ý nghĩa hết
sức quan trọng. Do các cơng trình nhà cao tầng có những yêu cầu đặc biệt về kỹ thuật, vì
vậy khi đấu thầu xây dựng chỉ cho phép doanh nghiệp có đủ điều kiện năng lực hoạt động
phù hợp với cấp cơng trình để tham gia đấu thầu xây dựng, kết quả tốt nhất thu được đối
với tất cả các bên nếu việc kiểm tra chất lượng (do thầu thực hiện) và giám sát bảo đảm
chất lượng (do chủ đầu tư) được tiến hành bởi các cán bộ có đủ trình độ và tư cách trên
tinh thần hợp tác.
- Tăng cường chức năng quản lý chất lượng công trình của nhà thầu thơng qua quản lý
chặt chẽ quy trình thi cơng, tn thủ nghiêm ngặt cơng tác tự kiểm tra giữa các bộ phận
trong nội bộ nhà thầu theo ngun tắc nếu quy trình trước khơng đạt tiêu chuẩn thì quy
trình sau khơng được thi cơng. Chủ đầu tư tổ chức giám sát, kiểm tra, ghi chép đầy đủ và
nghiệm thu kịp thời các công việc che khuất. Cả chủ đầu tư và nhà thầu phải cùng ký vào
bản nghiệm thu làm căn cứ pháp lý trong quản lý chất lượng cơng trình xây dựng. Nếu
xuất hiện vấn đề không đạt tiêu chuẩn khi nghiệm thu giai đoạn hoặc nghiệm thu phần
công việc che khuất người quản lý phải truy cứu người giám sát. Nếu người quản lý
không làm rõ trách nhiệm của người giám sát thì chủ đầu phải truy cứu trách nhiệm
người quản lý dự án.
- Bảo trì cơng trình:

+ Quản lý và bảo dưỡng cơng trình sau khi xây dựng là một cơng việc quan trọng. Nếu
quản lý và bảo dưỡng cơng trình đúng thì giá trị của cơng trình được giữ gìn và duy trì.

17


Giá thành vận hành và bảo dưỡng cơng trình trong thời gian giữ và duy trì. Giá thành vận
hành và bảo dưỡng cơng trình trong thời gian 30 năm có thể gấp 8 đến 10 lần tổng giá
thành xây dựng cơng trình.
+ Chung cao tầng thường có tuổi thọ từ 50 năm. Dưới các tác động của thiên nhiên,
con người đã làm tuổi thọ của cơng trình suy giảm theo thời gian. Trong khi đó nhu cầu
của con người ngày một cao về tiện nghi, không gian chất lượng môi trường sống. Việc
bảo trì cơng trình, trang thiết bị cơng trình phải được thực hiện theo chỉ dẫn và quy định
của nhà thiết kế và nhà sản xuất. Chủ sở hữu, chủ quản lý cơng trình có trách nhiệm thực
hiện bảo trì cơng trình.
+ Vấn đề bảo trì được đặt ra trong giai đoạn thiết kế: Trước hết phần kết cấu của mọi
cơng trình chung cư cao tầng phải tính tốn để đảm bảo an tồn trong suốt tuổi thọ mà
không cần bất kỳ sự can thiệp vào hệ kết cấu. Ngồi hệ kết cấu, các bộ phận khác của
cơng trình sẽ có tuổi thọ ngắn hạn như: vật liệu trang trí, trang thiết bị cơng trình bên
trong và ngồi nhà… Việc bảo trì thường xuyên, sửa chữa nhỏ và thay thế khi đã hết tuổi
thọ phải được thiết kế quy định ngay khi bàn giao hồ sơ thiết kế để thi cơng. Khi thiết kế
cơng trình chung cư cao tầng phải đưa ra những yêu cầu về bảo dưỡng, sửa chữa và thay
thế. Ví dụ: việc lau cửa kính, sơn lại mặt tường ngoài nhà được thực hiện như thế nào,
thời gian bao lâu và bằng cách nào phải do người thiết kế đề ra.
+ Chủ quản lý, chủ sở hữu cơng trình phải chăm lo cơng tác bảo trì, xem xét kiểm tra
phát hiện những biểu hiện kém chất lượng để có biện pháp khắc phục kịp thời. Việc theo
dõi thường xuyên thì do chủ nhà thực hiện. Những công việc khảo sát đánh giá, sửa chữa
phải được các tổ chức và doanh nghiệp có năng lực chuyên môn đảm nhận.
5. Quản lý, vận hành chung cư cao tầng:
Nhiều chung cư cao tầng sau khi được hoàn thành và đưa vào sử dụng đã bắt đầu có

dấu hiệu xuống cấp nhanh chóng trong thời gian qua mà nguyên nhân rất lớn là do sự
quản lý lỏng lẻo của các tổ chức tự quản và sự quản lý nhà của các cơ quan chức năng
chưa chặt chẽ. Mơ hình quản lý lỏng lẻo khơng chun nghiệp khơng cịn phù hợp với
đặc điểm chung cư cao tầng hiện đại ngày nay. Vì vậy chúng ta cần phải có một bộ máy
quản lý vận hành nhà ở chung cư cao tầng nhằm đảm bảo và khai thác hiệu quả của nhà
chung cư cao tầng và điều quan trọng hơn là đảm bảo quyền lợi của người dân sống trong
khu chung cư này.

18


Tuỳ theo số lượng, đặc điểm của các khu chung cư cao tầng mà quy định từng bộ máy
quản lý cụ thể. Nhiệm vụ của bộ máy quản lý:
- Lưu giữ hồ sơ về nhà ở chung cư cao tầng và các cơng trình hạ tầng kỹ thuật có liên
quan.
- Đưa ra nội quy sử dụng nhà chung cư cao tầng để mọi người thực hiện.
- Tổ chức quản lý vận hành các thiết bị và làm các dịch vụ cho ngôi nhà (cấp nước,
thang máy, điện thắp sáng chung, trông giữ xe, vườn hoa, cây xanh, quét dọn vệ sinh mơi
trường...)
- Hồ giải tranh chấp giữa các hộ gia đình khi sử dụng. Tổ chức họp để mọi người
đóng góp ý kiến phê bình, kiểm điểm những cá nhân vi phạm.
- Trong những năm đầu tiên đưa vào vận hành ngơi nhà chủ đầu tư có thể thay mặt
khách hàng quản lý khu chung cư theo hình thức ban quản lý và kể từ những năm tiếp
theo khi nề nếp của khu đã dần đi vào ổn định thì cư dân sẽ bầu ra ban quản trị tịa nhà,
có nhiệm vụ quản lý, duy trì hoạt động của tịa nhà. Mơ hình ban quản trị chung cư tự
quản được phường sở tại quản lý cũng như các công ty quản lý phát triển nhà ở của địa
phương hỗ trợ về mặt chuyên môn và nghiệp vụ.

19

KẾT LUẬN
Đứng trước tình hình dân số Việt Nam và dân số tại các đô thị lớn tăng nhanh như
hiện nay, các chung cư cao tầng ra đời là giải pháp hiệu quả nhằm giải quyết được chỗ ở
cho người dân, tiết kiệm quỹ đất đơ thị, tăng diện tích cây xanh và các cơng trình cơng
cộng khác, đồng thời tạo nên bộ mặt đô thị văn minh hiện đại. Vì vậy, xây dựng chung cư
cao tầng là xu hướng tất yếu đã được khẳng định cả về lý luận thực tiễn tại các đơ thị lớn
trên thế giới nói và cũng là xu hướng phát triển nhà ở tại các đơ thị ở Việt Nam. Tuy
nhiên, vì vấn đề nhà chung cư cao tầng khá mới mẻ với Việt Nam nên bên cạnh những ưu
điểm, còn bộc lộ nhiều vấn đề về chất lượng, cần chú ý nghiên cứu giải quyết từ khâu
thiết kế thi công đến quản lý sử dụng.
Vì vậy, Nhà nước cần có các giải pháp, công nghệ phù hợp với điều kiện kinh tế xã
hội, nhằm phục vụ công tác phát triển và quản lý chung cư cao tầng, góp phần xây dựng
đất nước, thúc đẩy nền kinh tế phát triển.

20


TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Nghị định số 71/2001/NĐ-CP ngày 05/10/2011 của chính phủ về Ưu đãi đầu tư xây
dựng nhà ở để bán và cho thuê.
2. Luật Nhà ở số 56/2005/QH11 ngày 29/11/2005 của Quốc hội.
3. Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014 của Quốc hội.
4. PGS.TS. Lê Hồng Thái (2019), Giáo trình quản lý chất lượng cơng trình xây dựng .
5. Thông tư số 14/2008/TT-BXD ngày 02/6/2018 của Bộ Xây dựng : Hướng dẫn về
phân hạng nhà chung cư.
6. Trang web dantri.com.vn
/>7. Trang web nhadepkientruc.com
/>
21