Đánh giá thực trạng công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo mô hình văn phòng đăng ký đất đai một cấp trên địa bànthành phố hồ chí minh

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
----------

TRẦN THANH NGOAN

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ
CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT,
QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN
LIỀN VỚI ĐẤT THEO MƠ HÌNH VĂN PHỊNG ĐĂNG
KÝ ĐẤT ĐAI MỘT CẤP TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 12,
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC

Hà Nội – 2018


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
----------

TRẦN THANH NGOAN

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ
CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT,
QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN
LIỀN VỚI ĐẤT THEO MƠ HÌNH VĂN PHỊNG ĐĂNG
KÝ ĐẤT ĐAI MỘT CẤP TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 12,
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 885010301
LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC
NGƢỜI HDKH

CHỦ TỊCH HỘI ĐỒNG

PGS.TS. PHẠM QUANG TUẤN

PGS.TS. TRẦN VĂN TUẤN

Hà Nội – 2018


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan luận văn với đề tài: “Đánh giá thực trạng công tác đăng
ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất theo mô hình văn phịng đăng ký đất đai một cấp trên địa bàn
quận 12, thành phố Hồ Chí Minh” hồn tồn là kết quả nghiên cứu của chính bản
thân tơi và chƣa đƣợc cơng bố trong bất cứ một cơng trình nghiên cứu nào của
ngƣời khác. Trong quá trình thực hiện luận văn tôi đã thực hiện nghiêm túc các
quy tắc đạo đức nghiên cứu các kết quả trình bày trong luận văn là sản phẩm
nghiên cứu khảo sát của riêng cá nhân tơi.
Tơi xin hồn tồn chịu trách nhiệm về tính trung thực của số liệu và các
nội dung khác trong luận văn của mình.

Hà Nội, ngày

tháng

năm 2018

Tác giả luận văn

Trần Thanh Ngoan

i


LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình điều tra, nghiên cứu để hồn thiện luận văn, tơi đã nhận đƣợc sự
hƣớng dẫn, giúp đỡ nhiệt tình, quý báu của các nhà khoa học, của các cơ quan, tổ chức,
nhân dân và các địa phƣơng.
Tôi xin đƣợc bày tỏ sự cảm ơn trân trọng nhất tới giáo viên hƣớng dẫn khoa học
PGS.TS. Phạm Quang Tuấn đã tận tình hƣớng dẫn, giúp đỡ tơi trong suốt q trình
hồn thành luận văn.
Tơi xin chân thành cảm ơn tới gia đình, những ngƣời thân, cán bộ, đồng nghiệp và
bạn bè đã tạo điều kiện tốt nhất về mọi mặt cho tơi trong suốt q trình thực hiện đề tài.
Xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn

Trần Thanh Ngoan

ii


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU .......................................................................................................................... 1
CHƢƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ TÍNH PHÁP LÝ CỦA CƠNG TÁC ĐĂNG KÝ
CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở
VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT THEO MÔ HÌNH VĂN PHỊNG ĐĂNG

KÝ ĐẤT ĐAI MỘT CẤP ................................................................................................ 5
1.1.Các khái niệm liên quan đến đăng ký, cấp giấy chứng nhận.................................. 5
1.1.1. Khái niệm về đất đai ........................................................................................ 5
1.1.2. Vai trò của đất đai ........................................................................................... 7
1.1.3. Khái niệm về đăng ký đất đai .......................................................................... 9
1.1.4. Vai trò của đăng ký đất đai và tài sản trên đất .............................................. 10
1.1.5. Khái niệm về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản gắn liền với đất. ................................................................................................. 13
1.1.6. Vai trò của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ........................................... 14
1.2. Cơ sở pháp lý của việc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho hộ
gia đình cá nhân ở nƣớc ta .......................................................................................... 17
1.3. Nội dung đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình cá
nhân theo pháp luật hiện hành và theo mơ hình văn phịng đăng ký đất đai một cấp 22
1.3.1. Nội dung, trình tự thủ tục đăng ký đất đai lần đầu ........................................ 23
1.3.2. Trình tự, thủ tục cơng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình cá nhân ..... 25
1.3.3. Trình tự, thủ tục đăng ký biến động ( chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê,
cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài
sản gắn liền với đất, chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với
đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng) ............................................ 28
1.4. Tổng quan về tình hình đăng ký cấp giấy chứng nhận theo cơ chế một cấp Thành
phố Hồ Chí Minh ........................................................................................................ 33
1.4.1. Tình hình thành lập Văn phịng đăng ký đất đai Thành phố ......................... 33
1.4.2. Kết quả tiếp nhận và giải quyết các thủ tục tại hệ thống Văn phịng đăng ký
đất đai Thành phố .................................................................................................... 33
1.4.3. Tình hình thực hiện nhiệm vụ lập, cập nhật và quản lý hồ sơ địa chính, cơ sở
dữ liệu địa chính ...................................................................................................... 35

iii

CHƢƠNG 2. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
TẠI ĐỊA BÀN QUẬN 12, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH .......................................... 38
2.1. Điều kiện tự nhiên và kinh tế - xã hội ................................................................. 38
2.1.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên và các nguồn tài nguyên.................................. 38
2.1.2. Đặc điểm kinh tế - xã hội .............................................................................. 41
2.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên – kinh tế, xã hội ................................ 44
2.2. Đặc điểm tiǹ h hiǹ h sƣ̉ du ̣ng và quản lý đấ t đai tại quận 12 ................................ 45
2.2.1. Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn quận 12................................................. 45
2.2.2. Công tác đo đạc lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất .......... 50
2.2.3. Tình hình giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng...... 50
2.2.4. Tình hình kê khai đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ........... 51
2.2.5. Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ............................................. 51
2.2.6. Công tác thống kê, kiểm kê đất đai ............................................................... 52
2.2.7. Công tác thanh tra, giải quyết tranh chấp khiếu nại tố cáo ........................... 52
2.2.8. Đánh giá chung về tình hình sử dụng và tính hợp lý của việc sử dụng đất trên
địa bàn nghiên cứu................................................................................................... 53
2.3. Thực trạng công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và đăng ký biến động theo mơ hình văn
phịng đăng ký đất đai tại quận 12 từ năm 2015 đến tháng 3 năm 2018 .................... 55
2.3.1. Thực trạng nguồn nhân lực và cơ sở vật chất của chi nhánh văn phịng đăng
ký đất đai quận 12 phục vụ cơng tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận và đăng ký biến
động ......................................................................................................................... 55
2.3.2. Công tác lập, cập nhật sổ sách hồ sơ địa chính ............................................. 62
2.3.3. Cơng tác xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, cập nhật bản đồ địa chính số ....... 62
2.3.4. Tính hình đăng ký cấp Giấy chứng nhận và đăng ký biến động trên địa bàn
quận 12 từ năm 2015 đến tháng 3 năm 2018 .......................................................... 63
2.4. Những thuận lợi và khó khăn trong cơng tác đăng ký, cấ p giấ y chƣ́ng nhâ ̣n
quyề n sƣ̉ du ̣ng đấ t , quyề n sở hƣ̃u nhà ở và tài sản khác gắ n liề n với đấ t và công tác
đăng ký biến động trên địa bàn quận 12 ..................................................................... 71

2.4.1. Những thuận lợi ............................................................................................. 71
2.4.2. Những khó khăn và nguyên nhân .................................................................. 73
iv


CHƢƠNG III. ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QỦA CÔNG
TÁC ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN
SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT DỰA TRÊN TÌNH
HÌNH THỰC TẾ CỦA ĐỊA BÀN QUẬN 12, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ............ 78
3.1. Giải pháp về chính sách pháp luật ....................................................................... 78
3.1.1. Về công tác cấp Giấy chứng nhận thuộc thẩm quyền của Sở Tài nguyên và
Môi trƣờng:.............................................................................................................. 78
3.1.2. Công tác cấp Giấy chứng nhận lần đầu thuộc thẩm quyền của UBND Quận
(Cấp giấy chứng nhận đối với cá nhân)................................................................... 79
3.1.3. Về Phí và Lệ phí ............................................................................................ 82
3.1.4. Về thực hiện chức năng, nhiệm vụ ................................................................ 82
3.2. Giải pháp hoàn thiện hồ sơ địa chính bản đồ địa chính ....................................... 84
3.3. Giải pháp về cơ sở vật chất, trình độ cán bộ, công chức, việc chức thực hiện
đăng ký cấp Giấy chứng nhận..................................................................................... 84
3.3.1. Giải pháp về cơ sở vật chất, khoa học công nghệ. ........................................ 84
3.3.2. Giải pháp nâng cao trình độ cán bộ, cơng chức, viêc chức thực hiện công tác
đăng ký cấp Giấy chứng nhận. ................................................................................ 85
3.4. Giải pháp tài chính. .............................................................................................. 86
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ........................................................................................ 87

v


DANH MỤC HÌNH ẢNH
Hình 2. 1 Bản đồ ranh giới hành chính quận 12 ............................................................ 38

Hình 2. 2: Biểu đồ cơ cấu các nhóm đất của quận 12 (năn 2017) ................................. 46
Hình 2. 3 Biểu đồ cơ cấu các đối tƣợng sử dụng đất trên địa bàn quận 12 (năm 2017) 48
Hình 2. 4 Biểu đồ thể hiện số lƣợng hồ sơ và tỷ lệ đúng hẹn trả kết quả cấp Giấy chứng
nhận lần đầu từ năm 2015 đến hết ngày 31/3/2018 trên địa bàn quận 12...................... 64
Hình 2. 5 Biểu đồ thể hiện số lƣợng hồ sơ và tỷ lệ đúng hẹn trả kết quả đăng ký biến
động của quận 12 từ năm 2015 đến hết quý I năm 2018. .............................................. 65
Hình 2. 6 Biểu đồ thể hiện số lƣợng hồ sơ và tỷ lệ đúng hẹn trả kết quả đăng ký giao
dịch bảo đảm của quận 12 từ năm 2015 đến hết quý I năm 2018. ................................. 66
Hình 2. 7 Biểu đồ thể hiện kết quả đăng ký cấp GCN theo kết quả điều tra thực địa. .. 67
DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 2. 1 Bảng tổng hợp phân bố dân số trên địa bàn quận .......................................... 41
Bảng 2. 2 Bảng cơ cấu các loại đất trong nhóm đất phi nông nghiệp của quận 12 (năm
2017)............................................................................................................................... 46
Bảng 2. 3 Bảng cơ cấu các loại đất trong nhóm đất nơng nghiệp của quận 12 (năm
2017)............................................................................................................................... 47
Bảng 2. 4 Bảng tổng hợp thống kê diện tích theo đối tƣợng quản lý và sử dụng đất trên
địa bàn quận 12 (năm 2017) ........................................................................................... 49
Bảng 2. 5 Bảng tổng hợp cơ sở vật chất của chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai quận
12 .................................................................................................................................... 55
Bảng 2. 6 Kết quả công tác cấp Giấy chứng nhận lần đầu quận 12 từ năm 2015 đến hết
tháng 3 năm 2018 ........................................................................................................... 63
Bảng 2. 7 Kết quả đăng ký biến động từ năm 2015 đến hết ngày 31/3/2018 trên địa bàn
quận 12 ........................................................................................................................... 64
Bảng 2. 8 Kết quả công tác đăng ký giao dịch bảo đảm trên địa bàn quận 12 từ năm
2015 đến hết quý I năm 2018 ......................................................................................... 66
Bảng 2. 9 Kết quả đăng ký biến động từ năm 2015 đến hết ngày 31/3/2018 trên địa bàn
quận 12 ........................................................................................................................... 67
Bảng 2. 10 Đánh giá theo tiêu chí cơ quan nhà nƣớc tạo điều kiện. .............................. 67
Bảng 2. 11 Đánh giá theo tiêu chí thái độ cán bộ tiếp nhận. ........................................ 68
Bảng 2. 12 Đánh giá theo tiêu chí thủ tục. ..................................................................... 69

Bảng 2. 13 Đánh giá theo tiêu chí trình độ cán bộ. ........................................................ 69
Bảng 2. 14 Đánh giá theo tiêu chí thời gian giải quyết. ................................................. 69
Bảng 2. 15 Đánh giá của cán bộđịa chính đối với hồ sơ ................................................ 70

vi


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực vô cùng quan trọng phát
triển đất nƣớc, đƣợc quản lý theo pháp luật. Đồng thời, đất đai là tƣ liệu sản xuất đặc
biệt, nó có trƣớc lao động, là sản phẩm của tự nhiên, mọi hoạt động kinh tế và sinh
hoạt của con ngƣời đều diễn ra trên đất. Đầu tiên, đất khơng phải là hàng hóa, song
trong q trình phát triển của xã hội, nhìn nhận đƣợc khả năng sinh lời của đất đai con
ngƣời đã xác lập các quyền sử dụng về đất đai và đất đai trở thành hàng hóa, một thứ
hàng hóa đặc biệt, đất cũng đƣợc mua bán, thế chấp, chuyển đổi, chuyển nhƣợng, thừa
kế, tặng cho,… Chính vì vậy mà Điều 53 của Hiến pháp năm 2013 có quy định: Đất
đai là sở hữu tồn dân do Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý[5].
Thống nhất quản lý của Nhà nƣớc với tƣ cách là ngƣời đại diện sở hữu toàn dân
về đất đai: Quyết định quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất; quyết định chuyển
mục đích sử dụng đất; quy định hạn mức sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất; quyết định
thu hồi đất, trƣng dụng đất; quyết định giá đất; quyết định trao quyền sử dụng đất cho
ngƣời sử dụng đất; quyết định chính sách tài chính về đất đai; quyết định quyền và
nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất. Việc xác lập chủ sử dụng hợp pháp của đất có vai trị
rất quan trọng, có là cơ sở để Nhà nƣớc quản lý đất đai chi tiết đến từng thửa đất, là
tiền đề để ngƣời sử dụng đất thực hiện các quyền của mình đối với thửa đất đang sử
dụng. Đất đai có tính cố định về mặt vị trí, nhƣng đối với một thửa đất cụ thể thƣờng
có sự thay đổi về: diện tích, mục đích sử dụng, chủ sử dụng đất,...những sự thay đổi
trên gọi là biến động về đất đai, nhằm nắm bắt đƣợc sự biến động đất đai chúng ta
không chỉ thực hiện đăng ký đất đai ban đầu, lập hồ sơ địa chính mà phải thƣờng xuyên

cập nhật kịp thời các thay đổi, biến động vào hồ sơ địa chính để hồ sơ địa chính ln
thể hiện đúng thực trạng sử dụng đất. Để quản lý chặt chẻ đất đai về số lƣợng (diện
tích, thơng qua việc xác định ranh giới hành chính đo đạc lập bản đồ, lập hồ sơ địa
chính), về chất lƣợng (lý, hóa tính của đất), về việc sử dụng thông tin trong hồ sơ địa
chính và nhằm xác định mối quan hệ giữa ngƣời sử dụng đất với Nhà nƣớc trong việc
thực hiện quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất theo đúng quy định của Pháp luật.
Nên việc đăng ký đất đai là rất quan trọng đó là cơ sở để Nhà nƣớc cấp quyền sử dụng
đất cho chủ thể sử dụng đất. Nhằm khắc phục tồn tại và đƣa công tác quản lý Nhà nƣớc
về đất đai hoàn thiện, để hồ sơ địa chính thể hiện đúng với hiện trạng pháp lý về quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối
với một thửa đất vào hồ sơ địa chính.
Địa bàn Quận 12, thành phố Hồ Chí Minh có q trình đơ thị hóa diễn ra mạnh
mẽ đặc biệt vào những năm đầu của thế kỷ 21, quá trình phát triển kinh tế xã hội, dịch

1


vụ thƣơng mại rất cao dẫn đến việc chuyển dịch đất đai, mua bán, thế chấp, các hoạt
động giao dịch về đất đai trên địa bàn là rất đa dạng, sôi động và không kém phần phức
tạp. Đi đôi với sự phát triển đó dẫn đến việc quản lý hồ sơ địa chính là vơ cùng khó
khăn, do đó vấn đề đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất ở là yêu cầu không thể thiếu trong việc quản lý Nhà
nƣớc về đất đai. Theo thông tƣ liên tịch 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày
04/4/2015 về việc Hƣớng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức và cơ
chế hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài ngun và Mơi trƣờng,
Văn phịng đăng ký đất đai có chức năng thực hiện đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất; xây dựng, quản lý, cập nhật, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính
và cơ sở dữ liệu đất đai; thống kê, kiểm kê đất đai và cung cấp thông tin đất đai cho tổ
chức, cá nhân, lƣu trữ và cập nhập các biến động về đất khi ngƣời sử dụng đất thực
hiện các quyền nhƣ: thế chấp, góp vốn, chuyển nhƣợng, thừa kế, tặng cho, cho thuê,

cho thuê lại, bảo lãnh...Nhu cầu sử dụng các quyền của ngƣời sử dụng đất là rất lớn và
liên tục đòi hỏi phải có một cơ quan chuyên trách về các lĩnh vực này. Hệ thống văn
phòng Đăng ký đất đai một cấp đƣợc thành lấp để giúp ngƣời dân thực hiện các quyền
trên. Để bƣớc đầu có những cơ sở để đánh giá những thuận lợi và khó khăn thực tế khi
triển khai mơ hình văn phịng đăng ký đất đai một cấp để từ đó rút ra những giải pháp
nhằm nâng cao hơn nữa hiệu quả của công tác quản lý đất đai và quản lý những biến
động về quyền sử dụng đất khi triển khi theo cơ chế một cấp trên địa bàn quận 12, HV
chọn đề tài nghiên cứu : “Đánh giá thực trạng công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo mơ hình
văn phịng đăng ký đất đai một cấp trên địa bàn quận 12, thành phố Hồ Chí Minh”.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Phân tích, đánh giá thực trạng, sự hiệu quả của công tác đăng ký cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (công tác
cấp giấy chứng nhận) theo mơ hình văn phịng đăng ký đất đai một cấp làm cơ sở cho
việc đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả, khắc phục những khó khăn của công tác đăng
ký cấp giấy chứng nhận trên địa bàn quận 12 , thành phố Hồ Chí Minh.
3. Nhiệm vụ nghiên cứu
- Nghiên cứu cơ sở pháp lý của cơng tác cấp giấy chứng nhận theo mơ hình văn
phịng đăng ký đất đai một cấp.
- Thu thập các văn bản, tài liệu, số liệu, bản đồ về các điều kiện tự nhiên, kinh tế
xã hội, tình hình quản lý Nhà nƣớc về đất đai, hiện trạng và biến động sử dụng đất
cũng nhƣ tình hình đăng ký cấp giấy chứng nhận trên địa bàn quận 12 giai đoạn từ
01/7/2015 đến nay.
2


- Đánh giá các yếu tố ảnh hƣởng đến công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận trên
địa bàn quận 12 giai đoạn từ 01/7/2015 đến nay.
- Xây dựng phiếu điều tra nhanh với sự tham gia của cộng đồng về việc thực
hiện công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quận 12 giai đoạn 01/7/2015 đến nay.

- Phân tích, đánh giá hiện trạng sử dụng đất và tình hình quản lý đất đai cũng
nhƣ thực trạng công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại địa bàn
quận 12 từ đó rút ra những điểm mạnh cũng nhƣ những tồn tại của công tác đăng ký
cấp giấy chứng nhận trên địa bàn quận khi triển khai theo mơ hình Văn phịng đăng ký
đất đai một cấp.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác đăng ký cấp giấy
chứng nhận trên địa bàn quận 12 theo mơ hình Văn phịng đăng ký đất đai một cấp.
4. Phƣơng pháp nghiên cứu
4.1. Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu và số liệu thứ cấp
Là phƣơng pháp thu thập các văn bản, tài liệu, số liệu về điều kiện tự nhiên,
kinh tế xã hội và hiện trạng sử dụng đất, tình hình quản lý đất đai, tình hình kê khai
đăng ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lập, quản lý, chỉnh lý hồ sơ địa chính
khi có biến động về đất đai tại địa bàn quận 12 thành phố Hồ Chí Minh từ 01/7/2015
đến nay.
4.2. Phương pháp so sánh
Phân tích và so sánh số liệu về thực trạng biến động của công tác đăng ký cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình cá nhân Quận 12 Thành Phố Hồ
Chí Minh từ đó rút ra đƣợc những mặt mạnh và mặt tồn tại của công tác này trên địa
bàn quận.
4.3. Phương pháp phân tích tổng hợp
Từ việc thu thập số liệu và so sánh, tiến hành tổng hợp phân tích số liệu và làm
rõ thực trạng của cơng tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho hộ
gia đình cá nhân.
4.4. Phương pháp điều tra nhanh với sự tham gia của cộng đồng
Trên cơ sở xây dựng phiếu điều tra nhanh với sự tham gia của cộng đồng về
việc thực hiện công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia
đình cá nhân Quận 12 Thành Phố Hồ Chí Minh.

3

Nội dung điều tra thơng qua hình thức phát mẫu phiếu điều tra với số lƣợng 150
phiếu chia đều cho 11 phƣờng trực thuộc quận 12. Nội dung khảo sát về việc ngƣời
đƣợc khảo sát ngẫu nhiên đã đƣợc cấp GCN chƣa, mức độ phức tạp của thủ tục hành
chính, năng lực, trình độ chun mơn của cán bộ và nhứng ý kiến riêng của ngƣời đƣợc
khảo sát.
5. Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi không gian: Quận 12, thành phố Hồ Chí Minh.
- Phạm vi thời gian: Từ 01/7/2015 đến nay.
- Phạm vi nội dung: Đề tài tâ ̣p trung nghiên cƣ́u công tác đăng ký cấp giấy
chứng nhận trên địa bàn quận 12, thành phố Hồ Chí Minh, cụ thể là đăng ký cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần
đầu và đăng ký biến động theo mơ hình Văn phịng đăng ký đất đai một cấp.
6. Ý nghĩa của đề tài
Trên cơ sở phân tích, đánh giá thực trạng của công tác đăng ký cấp giấy chứng
nhận theo mơ áp dụng theo hình Văn phịng đăng ký đất đai một cấp đề tài rút ra đƣợc
những ƣu điểm cũng nhƣ những khó khăn, vƣớng mắc của cơng tác này. Từ đó đề xuất
đƣợc các giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ đăng ký cấp giấy, đảm bảo đƣợc thực hiện
quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất cũng nhƣ công tác quản lý đất đai của nhà
nƣớc đƣợc chặt chẽ hiệu quả.
Ngoài phần mở đầu và kết luận, cấu trúc luận văn gồm 3 chƣơng:
Chƣơng 1: Cơ sở lý luận và tính pháp lý của công tác đăng ký cấp giấy chứng
nhận quyền sử d�ch đối với trƣờng hợp
đất trống chƣa có hạ tầng kỹ thuật nên hồ sơ chuyển mục đích trong thời gian qua bị
vƣớng chƣa giải quyết kịp thời gian.
Trƣớc đây hồ sơ đăng ký chuyển nhƣợng nhà đất chỉ thực hiện việc cập nhật
trên chủ sử dụng mới lên Giấy chứng nhận (trang bổ sung); nay thực hiện việc cập nhật
lên trang 03, 04 Giấy chứng nhận hoặc cấp mới giấy chứng nhận. Dẫn đến khối lƣợng
hồ sơ nhiều, công việc tăng lên do đó hồ sơ giải quyết trễ hẹn.
Việc ứng dụng công nghệ thông tin vào quản lý, điều hành còn nhiều hạn chế,

chủ yếu tác nghiệp, trao đổi, luân chuyển hồ sơ bằng phƣơng pháp thủ công là chính.
Do nhiều biến động khách quan nên nhân sự cho cơng tác cấp Giấy chứng nhận chƣa
có kinh nghiệm trong công tác chuyên môn, quản lý nhà nƣớc nên chƣa đáp ứng đƣợc
yêu cầu công tác, thiếu kinh nghiệm tiếp công dân.
- Công tác lãnh đạo thực hiện nhiệm vụ chun mơn cịn gặp lúng túng do pháp
luật đất đai có những quy định chƣa hiểu rõ, khơng phù hợp với điều kiện thực tế của
địa phƣơng (nhƣ điều kiện về hạ tầng kỹ thuật khi chuyển mục đích sử dụng đất, tách
76


thửa, các văn bản hƣớng dẫn chƣa kịp thời ...) nên gặp khó khăn trong cơng tác tham
mƣu giải quyết hồ sơ.
- Giải quyết hồ sơ cấp Giấy chứng nhận còn trễ hẹn do nhiều nguyên nhân
khách quan lẫn chủ quan nhƣ: các văn bản, quy định pháp luật về lĩnh vực đất đai đơi
khi cịn bất cập, chồng chéo trong khi chƣa đƣợc hƣớng dẫn kịp thời ảnh hƣởng đến
tiến độ giải quyết hồ sơ; nhân dự, máy móc còn thiếu; Hồ sơ cấp Giấy chứng nhận phải
phối hợp với nhiều cơ quan để giải quyết; nhà đất có nguồn gốc phức tạp, giấy tay bán
qua nhiều thời kỳ, việc xác định thời điểm tạo lập nhà gặp nhiều khó khăn, thời gian
giải quyết hồ sơ của một số quy trình chƣa phù hợp; năng lực cán bộ cịn hạn chế.
- Lƣợng hồ sơ luôn biến động theo xu hƣớng tăng, có nhiều văn bản quy định
liên quan cần phải cập nhật kịp thời mới đảm bảo việc giải quyết hồ sơ đúng quy định,
các phần mềm và trang thiết bị cơng nghệ thơng tin cịn hạn chế, cũ kỹ, không đủ số
lƣợng phục vụ cán bộ thụ lý hồ sơ cấp quận, phƣờng còn trẻ, thiếu kinh nghiệm và đơi
khi biến động đốii với cán bộ địa chính có thâm niên cơng tác nên ảnh hƣởng ít nhiều
đến chất lƣợng thời gian giải quyết hồ sơ.
- Hồ sơ hành chính trong lĩnh vực đất đai ở một số loại thủ tục còn thấp, đặc biệt
là cấp mới Giấy chứng nhận, chuyển mục đích, tách thửa. Nguyên nhân do công tác
cấp Giấy chứng nhận qua nhiều thời kỳ trên nhiều nền tài liệu khác nhau, do đó có một
số trƣờng hợp bị trùng ranh. Mặt khác, phần lớn hồ sơ hiện nay có nguồn gốc phức tạp,
phải phối hợp nhiều cơ quan để giải quyết. Ngoài ra, trong thời gian vừa qua đã sắp

xếp, cơ cấu lại các bộ phận cho phù hợp với trình độ chun mơn, do đó kinh nghiệm
giải quyết hồ sơ một số cán bộ còn hạn chế.

77


CHƢƠNG III. ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QỦA CÔNG
TÁC ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN
SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT DỰA TRÊN TÌNH
HÌNH THỰC TẾ CỦA ĐỊA BÀN QUẬN 12, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
3.1. Giải pháp về chính sách pháp luật
3.1.1. Về cơng tác cấp Giấy chứng nhận thuộc thẩm quyền của Sở Tài nguyên và
Môi trường:
- Năm 2015: Cấp Giấy chứng nhận lần đầu là 3,753 hồ sơ; Đăng ký biến động
đất đai sau khi cấp Giấy chứng nhận (cấp đổi, cấp lại, cấp mới Giấy chứng nhận do
nhận chuyển nhƣợng, tặng cho, thừa kế…) là 23,975 hồ sơ; trong đó, cập nhật trang 34 Giấy chứng nhận là 18,601 hồ sơ, cấp mới là 5,374 hồ sơ.
- Năm 2016: Cấp Giấy chứng nhận lần đầu là 5,427 hồ sơ; Đăng ký biến động
đất đai sau khi cấp Giấy chứng nhận (cấp đổi, cấp lại, cấp mới Giấy chứng nhận do
nhận chuyển nhƣợng, tặng cho, thừa kế…) là 26,561 hồ sơ; trong đó, cập nhật trang 34 Giấy chứng nhận là 22,105 hồ sơ, cấp mới là 4,456 hồ sơ.
- Năm 2017: Cấp Giấy chứng nhận lần đầu là 5,188 hồ sơ; Đăng ký biến động
đất đai sau khi cấp Giấy chứng nhận (cấp đổi, cấp lại, cấp mới Giấy chứng nhận do
nhận chuyển nhƣợng, tặng cho, thừa kế…) là 35,429 hồ sơ; trong đó, cập nhật trang 34 Giấy chứng nhận là 28,211 hồ sơ, cấp mới là 7,218 hồ sơ.
- Sáu (06) tháng đầu năm 2018: Cấp Giấy chứng nhận lần đầu là 1,937 hồ sơ;
Đăng ký biến động đất đai sau khi cấp Giấy chứng nhận (cấp đổi, cấp lại, cấp mới Giấy
chứng nhận do nhận chuyển nhƣợng, tặng cho, thừa kế…) là 19,796 hồ sơ; trong đó,
cập nhật trang 3-4 Giấy chứng nhận là 16,496 hồ sơ, cấp mới là 3,300 hồ sơ.
Nhƣ vậy, chỉ tính riêng tại Quận 12 thì khối lƣợng hồ sơ cấp Giấy chứng nhận là
rất lớn. Nếu cộng số lƣợng hồ sơ của các Chi nhánh cịn lại thì áp lực ký cấp Giấy
chứng nhận đối với Ban Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trƣờng là rất lớn dẫn đến tỷ
lệ giải quyết hồ sơ không đúng hẹn cao; mặc dù, Sở Tài nguyên và Môi trƣờng đã ủy

quyền cho Ban Giám đốc Văn phòng đăng ký đất đai Thành phố ký cấp Giấy chứng
nhận (theo Quyết định số 2526/QĐ-STNMT-PC ngày 04/10/2017, số 353/QĐSTNMT-VPĐK ngày 30/3/2018 và số 923/QĐ-STNMT-VPĐK ngày 27/6/2018), việc
ủy quyền này đã giảm đƣợc 01 khâu trung gian; tuy nhiên, với số lƣợng hồ sơ tăng dần
qua các năm thì áp lực ký cấp Giấy chứng nhận vẫn không giảm mà có chiều hƣớng
tăng thêm, dẫn đến hồ sơ trễ hẹn kéo dài và gây bức xúc cho ngƣời dân.

78


3.1.2. Công tác cấp Giấy chứng nhận lần đầu thuộc thẩm quyền của UBND Quận
(Cấp giấy chứng nhận đối với cá nhân).
3.1.2.1. Về trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy tay sau ngày 01
tháng 7 năm 2004:
Theo thống kê, việc chuyển nhƣợng (bằng giấy tay) sau ngày 01 tháng 7 năm
2004 trên địa bàn Quận 12 có khoảng: 14,963 trƣờng hợp (9,664 trƣờng hợp chuyển
nhƣợng từ ngày 01/7/2004 đến 01/01/2008 và 5,299 trƣờng hợp chuyển nhƣợng sau
ngày 01/01/2008 đến trƣớc ngày 01/7/2014).
Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 về sửa đổi, bổ sung một số nghị
định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai vừa có hiệu lực vào ngày 03/3/2017; trong
đó, có quy định cho phép cấp Giấy chứng nhận đối với trƣờng hợp chuyển quyền bằng
giấy tay sau ngày 01/7/2004 đến trƣớc ngày 01/01/2008; ƣớc tính sẽ giải quyết cấp
Giấy chứng nhận cho 9,664 trƣờng hợp chuyển quyền bằng giấy tay nêu trên.
Tuy nhiên, để giải quyết dứt điểm các trƣờng hợp chuyển nhƣợng bằng giấy tay
cịn lại, kiến nghị Bộ Tài ngun và Mơi trƣờng bổ sung quy định cho phép giải quyết
đối với các trƣờng hợp chuyển nhƣợng bằng giấy tay từ sau ngày 01 tháng 01 năm
2008 đến trƣớc ngày 01 tháng 7 năm 2014.
Sở Tài nguyên và Môi trƣờng tiếp tục kiến nghị Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng,
Tổng cục Quản lý đất đai xem xét kiến nghị nêu trên.
3.1.2.2. Về phân cấp thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận:
Thị trƣờng bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh phát triển sơi động, có khối

lƣợng giao dịch về quyền sử dụng nhà, đất rất lớn. Để bảo đảm kịp thời giải quyết nhu
cầu của ngƣời sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản khi thực hiện các giao dịch về đất đai, tài
sản gắn liền với đất, kiến nghị với Chính phủ nhƣ sau:
Cho phép Ủy ban nhân dân Thành phố phân cấp Chi nhánh Văn phòng đăng ký
đất đai (đặt trụ sở tại cấp huyện) đƣợc trực tiếp ký cấp Giấy chứng nhận và đóng dấu
của Chi nhánh Văn phịng đăng ký đất đai đối với các trƣờng hợp biến động mà ngƣời
sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản đƣợc lựa chọn hình thức cập nhật trên trang 3,4 giấy
chứng nhận gốc hoặc cấp mới giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng
dân cƣ, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài đƣợc sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử
dụng đất tại Việt Nam. Bởi vì, cả 02 hình thức lựa chọn này đều có giá trị pháp lý
ngang nhau.
Để việc giao thẩm quyền nêu trên bảo đảm đúng quy định pháp luật, kiến nghị:

79


- Bổ sung, sửa đổi Khoản 1 Điều 37 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5
năm 2014 nhƣ sau: Đối với địa phƣơng đã thành lập Văn phòng đăng ký đất đai theo
quy định tại Khoản 1 Điều 5 của Nghị định này thì:
a) Văn phịng Đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho ngƣời
sử dụng đất, củ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã đƣợc cấp Giấy chứng nhận, Giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng,
trong các trƣờng hợp sau:
+ Khi ngƣời sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản thực hiện các quyền của ngƣời sử dụng
đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mà sau biến động ngƣời
sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản là hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cƣ, ngƣời Việt
Nam định cƣ ở nƣớc ngoài đƣợc sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt
Nam.

+ Cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng
nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cƣ,
ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài đƣợc sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng
đất ở tại Việt Nam.
- Bổ sung, sửa đổi Khoản 23 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP của Chính phủ
ngày 06 tháng 01 năm 2017 nhƣ sau: Chuyển khoản 3 thành khoản 5, bổ sung khoản 3
và khoản 4 vào Điều 37 nhƣ sau:
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ điều kiện cụ thể tại địa phƣơng về bộ máy tổ
chức, cơ sở vật chất của Văn phòng đăng ký đất đai để quy định việc phân cấp cho Văn
phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trƣờng
hợp quy định tại khoản 1 Điều này.
Các trƣờng hợp phân cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại khoản 1 Điều 105 của Luật đất
đai và khoản này đƣợc sử dụng dấu của cơ quan ký giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”
b) Cấp Giấy chứng nhận cho ngƣời nhận chuyển quyền sử dụng đất và mua nhà sai
hiện trạng so với Giấy chứng nhận đã cấp:
Thực trạng: Nhà đất đã đƣợc cấp Giấy chứng nhận; sau đó chủ nhà thực hiện
xây dựng mới hoặc cải tạo, cơi nới nhƣng chƣa hồn cơng và chứng nhận quyền sở hữu

80


nhà, cơng trình (hiện trạng nhà thay đổi so với Giấy chứng nhận cũ) mà lại thực hiện
việc mua bán, chuyển quyền. Nay ngƣời mua đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận, đồng
thời công nhận quyền sở hữu nhà theo hiện trạng nhà mới. Nhƣ vậy, căn nhà do chủ cũ
xây, chƣa hồn cơng; theo Giấy chứng nhận gốc và hợp đồng mua bán cũng không thể
hiện (gọi tắt là mua bán nhà sai hiện trạng) nên cơ quan cấp giấy chứng nhận khơng có
cơ sở để cấp Giấy chứng nhận cho ngƣời nhận chuyển nhƣợng.

Căn cứ quy định: Điểm g, khoản 1, điều 31 Nghị Định số 43/2014/NĐ-CP;
Khoản 2 điều 82 Nghị Định số 43/2014/NĐ-CP. Việc chƣa thực hiện chứng nhận
quyền sở hữu mà đã mua bán, chuyển nhƣợng trƣớc hết là do “lỗi” của chủ cũ; các bên
mua bán phải nắm rõ hiện trạng nhà và chịu trách nhiệm với các thỏa thuận khi thực
hiện giao dịch dân sự. Tuy nhiên, đây là vƣớng mắc khá phổ biến và cũng một phần do
cơ quan quản lý nhà nƣớc khơng xử lý kịp thời. Do đó, để tháo gỡ vƣớng mắc này,
đảm bảo quyền lợi cho ngƣời mua ngay tình, đang sử dụng nhà, đất theo hiện trạng
thực tế. Kiến nghị giải pháp nhƣ sau:
- Đối với những trƣờng hợp mua bán nhà sai hiện trạng trƣớc ngày 01/7/2006
(các trƣờng hợp này trong thực tế khơng cịn nhiều): căn cứ Điểm g, khoản 1, điều 31
Nghị Định số 43/2014/NĐ-CP giải quyết cấp Giấy chứng nhận cho ngƣời mua theo
hiện trạng thực tế.
- Đối với những trƣờng hợp mua bán nhà sai hiện trạng sau ngày 01/7/2006 đến
trƣớc ngày 01/7/2014: Vận dụng theo khoản 2, điều 82 Nghị Định số 43:
+ Chủ cũ phải có cam kết (lập thành văn bản, có chứng thực chữ ký theo quy
định) về việc đã bán (hoặc tặng cho) nhà theo hiện trạnh thực tế và đồng ý cho ngƣời
mua đƣợc chứng nhận quyền sở hữu theo quy định.
+ Sau khi có cam kết nêu trên thì giải quyết cấp đổi Giấy chứng nhận và chứng
nhận quyền sở hữu nhà cho chủ mới theo hiện trạng thực tế. Tuy nhiên, việc chứng
nhận quyền sở hữu phải phù hợp theo điều 31, 32 Nghị định số 43/2014/NĐ và phải có
ý kiến của cơ quan quản lý xây dựng nếu có vi phạm xây dựng (xây sai Giấy phép xây
dựng sau ngày 01/5/2009 hoặc xây dựng không phép sau ngày 01/7/2006).
+ Trong trƣờng hợp các bên khơng cung cấp đƣợc cam kết, hoặc cơng trình chỉ
đƣợc tồn tại mà không đủ điều kiện để chứng nhận sở hữu mà chỉ cấp đổi Giấy chứng
nhận đối với quyền sử dụng đất.
c) Về xác định thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận trong trƣờng hợp cấp Giấy chứng
nhận đối với phần diện tích tăng thêm so với Giấy chứng nhận gốc:

81

Theo quy định tại khoản 2, 3, 4, Điều 24a. Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày
15/5/2014 (đƣợc bổ sung tại khoản 20, điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP), trƣờng
hợp đo đạc lại mà diện tích thửa đất thực tế lớn hơn diện tích ghi trên Giấy chứng nhận
đã cấp (gọi là Giấy chứng nhận của thửa đất gốc) và ranh giới thửa đất thực tế có thay
đổi so với ranh giới thửa đất gốc thì việc cấp Giấy chứng nhận đối với phần diện tích
tăng thêm đƣợc thực hiện theo thủ tục cấp giấy lần đầu quy định tại điều 70, Nghị Định
số 43/2014/NĐ-CP (thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp huyện), cịn thửa đất
gốc (đã có Giấy chứng nhận) đƣợc thực hiện theo thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận quy
định tại điều 76, Nghị Định số 43/2014/NĐ-CP (thuộc thẩm quyền Sở Tài nguyên và
Môi trƣờng).
Thực tế nhiều trƣờng hợp phần diện tích tăng thêm có vị trí liền kề (hoặc ngay
vị trí mặt tiền) thửa đất gốc và khơng đủ điều kiện về hạn mức để hình thành một thửa
đất mới nên khi xét cấp Giấy chứng nhận lần đầu đối với phần diện tích tăng thêm phải
thực hiện kết hợp với thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận và hợp thửa đất gốc. Do dó, để
thống nhất giải quyết và tránh phát sinh nhiều thủ tục, kiến nghị thẩm quyền cấp Giấy
chứng nhận trong trƣờng hợp này thuộc Ủy ban nhân dân quận, huyện khi xem xét cấp
Giấy chứng nhận do công nhận phần bổ sung diện tích tăng thêm đối với cấp đổi Giấy
chứng nhận gốc.
Việc lập và quản lý hồ sơ địa chính: Cơng tác lập và quản lý tồn bộ hồ sơ địa
chính đƣợc Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện theo Thông tƣ số
29/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004, Thông tƣ số 09/2007/TT-BTNMT ngày
02/8/2007 và sau đó là Thơng tƣ số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 về quy định
hồ sơ địa chính cho đến khi thành lập Văn phòng Đăng ký đất đai một cấp thì cơng tác
này đƣợc chuyển giao ngun trạng. Tuy nhiên, các tài liệu hồ sơ vẫn còn phân tán
chƣa đƣợc tích hợp trên nền tài liệu số, cần phải chính lý, cập nhật, tích hợp lại.
3.1.3. Về Phí và Lệ phí
Theo Thơng tƣ số 250/2016/TT-BTC ngày 11/11/2016 của Bộ Tài chính, Phí
thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận chỉ đƣợc thu trong trƣờng hợp “chuyển
nhƣợng”; do đó, hệ thống Văn phòng đăng ký đất đai một cấp vẫn cịn đến 40% khối

lƣợng đăng ký biến động khơng phải là chuyển nhƣợng, gồm: cấp Giấy chứng nhận lần
đầu, cấp đổi, cấp lại, cấp dự án, đăng ký biện pháp bảo đảm, chuyển quyền, thừa kế,
tặng cho (biến động không phải do chuyển nhƣợng)… chƣa đƣợc thu phí bù chi, dẫn
đến gánh nặng cho ngân sách khi phải cấp bù và khó khăn do mức cấp bù vẫn khơng
đủ bù chi để thực hiện đúng định mức kinh tế kỹ thuật.
3.1.4. Về thực hiện chức năng, nhiệm vụ

82


- Căn cứ Điều 95 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Đăng ký đất đai là bắt buộc
đối với ngƣời sử dụng đất và ngƣời đƣợc giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu.”. Về
nhiệm vụ thì cơ quan đăng ký sẽ thực hiện; tuy nhiên, Pháp luật hiện hành khơng quy
định chức năng chế tài (phạt hành chính) cho cơ quan đăng ký.
- Căn cứ khoản 1, Điều 5, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của
Chính phủ, Quyết định số 2602/QĐ-UBND ngày 03/6/2015 của Ủy ban nhân dân
Thành phố về thành lập Văn phòng đăng ký đất đai Thành phố trực thuộc Sở Tài
nguyên và Môi trƣờng; tuy nhiên, đến nay, hệ thống Văn phòng đăng ký đất đai chƣa
thực hiện mơ hình hay loại hình dịch vụ nào.
Ngày 06/01/2017, Chính phủ ban hành Nghị định số 01/2017/NĐ-CP sửa đổi,
bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai; trong đó, Khoản 23
Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP quy định:
- Đối với địa phƣơng đã thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thì việc chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào giấy chứng nhận đã cấp
do Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện
theo Quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ điều kiện cụ thể tại địa phƣơng về bộ máy tổ
chức, cơ sở vật chất của Văn phòng đăng ký đất đai để quy định việc cho phép Sở Tài
nguyên và Môi trƣờng đƣợc ủy quyền cho Văn phòng đăng ký đất đai cấp Giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với
trƣờng hợp quy định tại khoản 1 Điều này.
Các trƣờng hợp ủy quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại khoản 1 Điều 105 của Luật đất
đai và khoản này đƣợc sử dụng dấu của Sở Tài nguyên và Môi trƣờng.
Thực hiện quy định này, Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh đã ban hành
Quyết định số 36/2017/QĐ-UBND ngày 17/8/2017 về Quy định phối hợp giải quyết
thủ tục giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; đăng ký đất đai, tài sản
gắn liền với đất; cấp, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận trên địa bàn Thành phố Hồ Chí
Minh. Tại Điều 4: cho phép Sở Tài nguyên và Mơi trƣờng đƣợc ủy quyền cho Văn
phịng đăng ký đất đai cấp Giấy chứng nhận đối với trƣờng hợp quy định tại khoản 1
Điều 37 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ cho hộ gia đình,
cá nhân, cộng đồng dân cƣ, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài đƣợc sở hữu nhà ở
gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam. Các trƣờng hợp ủy quyền cấp Giấy chứng
nhận này đƣợc sử dụng con dấu của Sở Tài nguyên và Môi trƣờng.

83


Căn cứ các quy định nêu trên và tình hình thực tế của Quận 12; nhằm giải quyết
tình trạng quá tải hồ sơ nhƣ thời gian qua, Chi nhánh Quận 12 đề xuất Văn phòng đăng
ký đất đai Thành phố, Sở Tài nguyên và Môi trƣờng kiến nghị Ủy ban nhân dân Thành
phố Hồ Chí Minh sửa đổi, bổ sung Điều 4 Quyết định số 36/2017/QĐ-UBND ngày
17/8/2017 về Quy định phối hợp giải quyết thủ tục giao đất, cho thuê đất, chuyển mục
đích sử dụng đất; đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất; cấp, cấp đổi, cấp lại Giấy
chứng nhận trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh. Theo đó: cho phép Sở Tài ngun và
Mơi trƣờng đƣợc ủy quyền cho Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng
ký đất đai cấp Giấy chứng nhận đối với trƣờng hợp quy định tại khoản 1 Điều 37 Nghị
định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ cho hộ gia đình, cá nhân, cộng
đồng dân cƣ, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài đƣợc sở hữu nhà ở gắn liền với

quyền sử dụng đất tại Việt Nam theo điểm đ và e Khoản 13 Điều 16 Thông tƣ số
33/2017/TT-BTNMT ngày 29/9/2017 của Bộ Tài nguyên và Mơi trƣờng.
Căn cứ vào điều kiện cụ thể và tình hình thực tế, Chi nhánh Quận 12 đề xuất
Văn phịng đăng ký đất đai Thành phố, Sở Tài nguyên và Mơi trƣờng rà sốt, phân loại
và xác định phạm vi, nội dung các trƣờng hợp cụ thể để ủy quyền cho Chi nhánh Quận
12 theo quy định của Ủy ban nhân dân thành phố.
3.2. Giải pháp hoàn thiện hồ sơ địa chính bản đồ địa chính
Xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính và phát triển hệ thống thơng tin đất đai, rà soát
việc thực hiện nhập dữ liệu thuộc tính địa chính trong q trình thực hiện thủ tục đăng
ký biến động về đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Cần gấp rút hoàn thành
bản đồ địa chính dùng chung trên tồn bộ thành phố Hồ Chi Minh. Đó là bản đồ dùng
chung cho tồn bộ thành phố, đƣợc xây dựng và số hóa chuẩn theo thông tƣ 05 của Bộ
tài nguyên và môi trƣờng, tiến tới mọi công tác từ cấp Giấy chứng nhận lần đầu, đăng
ký biến động đều thao tác trên phần mềm, lấy dữ liệu tự bản đồ dùng chung, việc tách
hợp thửa đất đều diễn ra trên chính bản đồ đó và cập nhập lại dữ liệu đây lên hệ thống
dùng chung, qua đó lƣu đƣợc hồ sơ địa chính trên dạng số mà khơng cần lƣu trữ dạng
giấy nhƣ trƣớc đây.
3.3. Giải pháp về cơ sở vật chất, trình độ cán bộ, cơng chức, việc chức thực hiện
đăng ký cấp Giấy chứng nhận.
3.3.1. Giải pháp về cơ sở vật chất, khoa học công nghệ.
Nâng cấp máy chủ, hệ thống lƣu trữ dữ liệu và các thiết bị công nghệ thông tin
tại nơi làm việc nhằm cung cấp thông tin cho cá nhân và tổ chức kịp thời.
Tích hợp các phần mềm thành một phần mềm duy nhất để giảm sai sót và nhân
sự thực hiện [Phần mềm quản lý văn bản và hồ sơ công việc (phần mềm lõi); Phần
84


mềm quản lý cán bộ (Sở Nội vụ); Phần mềm Kế tốn hành chính sự nghiệp (IMAS);
Phần mềm Kế tốn Cơng đồn; Phần mềm Hỗ trợ kê khai, quyết tốn thuế; Phần mềm
thu phí, lệ phí; Phần mềm đăng ký biện pháp bảo đảm; Phần mềm đăng ký biến động

nhà đất; Phần mềm một cửa điện tử quản lý hồ sơ đất đai; Phần mềm Vilis; Phần mềm
chuyên dụng Micro Station; Phần mềm Liên thông thuế điện tử].
Xây dựng hệ thống đƣờng truyền kết nối giữa: Văn phòng đăng ký đất đai
Thành phố, UBND quận/huyện, UBND phƣờng/xã và các Chi nhánh Văn phòng đăng
ký đất đai quận/huyện.
3.3.2. Giải pháp nâng cao trình độ cán bộ, cơng chức, viêc chức thực hiện công tác
đăng ký cấp Giấy chứng nhận.
Trƣớc hết, quan trọng nhất vẫn là quan tâm đến đời sống vật chất của cán bộ
làm việc tại Văn phòng đăng ký, cụ thể là tiến tới tăng lƣơng đến mức có thể đảm bảo
đƣợc cơ bản cuộc sống, những nhu cầu thiết yếu trong cuộc sống hàng ngày của cán
bộ. Từ đó, cán bộ mới n tâm cơng tác, tập chung giải quyết công việc đƣợc giao.
Công việc áp lực mệt mỏi, cần có những hoạt động nhằm củng cố tinh thần cán bộ nhƣ
tổ chức thƣờng xuyên các hoạt động thể thao, văn nghệ, vui chơi giải trí vừa nâng cao
tinh thần làm việc, vừa xây dựng khối đoàn kết trong cơ quan, và cộng đồng.
Đẩy mạnh việc học tập rèn luyện đạo đức theo chuẩn mực đạo đức nghề nghiệp
Sở Tài nguyên và Môi trƣờng quy định tại Quyết định số 1515/QĐ-TNMT-VPĐK
ngày 14/6/2016, góp phần nâng cao nhận thức của cơng chức, viên chức với cơng tác
phịng, chống tham nhũng, lãng phí, tạo sự chuyển biến mạnh mẽ, tồn diện về ý thức
tu dƣỡng, rèn luyện chuẩn mực đạo đức nghề nghiệp của cán bộ, đảng viên, viên chức,
ngƣời lao động thuộc Văn phòng đăng ký đất đai Thành phố mà trọng tâm là ý thức
trách nhiệm với Tổ quốc, với nhân dân, với công việc, với đồng nghiệp và bản than.
Giúp cho toàn bộ đảng viên, cán bộ, cơng chức, viên chức và ngƣời lao động của Văn
phịng đăng ký đất đai Thành phố nhận thức sâu sắc, ý nghĩa của việc học tập và làm
theo tƣ tƣởng, đạo đức và phong cách Hồ Chí Minh; nâng cao ý thức tự giác tu dƣỡng
đạo đức cách mạng, khắc phục chủ nghĩa cá nhân góp phần phịng, chống suy thối về
tƣ tƣởng, chính trị, đạo đức, lối sống. Phát hiện các tập thể, cá nhân tích cực kịp thời
tuyên dƣơng, khen thƣởng thực hiện tốt việc học tập và làm theo tƣ tƣởng, đạo đức và
phong cách Hồ Chí Minh gắn với chức năng, nhiệm vụ của đơn vị.
Thƣờng xuyên tổ chức tập huấn nghiệp vụ chuyên môn cho đội ngũ cán bộ,
công chức, viên chức thực hiện công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận (Chi nhánh Văn

phòng đăng ký đất đai, cơng chức địa chính xây dựng phƣờng/xã, cơng chức Phịng Tài
ngun và Mơi trƣờng quận/huyện).

85


Nếu cán bộ yếu ở khâu nào thì cho đi đào tạo lại, nhƣ tin học, đồ họa, công tác
tổ chức, điều hành đơn vị đối với lãnh đạo. Tổ chức sát hạch chuyên môn hàng năm
bằng cách tổ chức tập huấn và làm bài thu hoạch, ban giám khảo chấm điểm bài bản
nếu đạt yêu cầu thì cho tiếp tục cơng tác, khơng đạt thì u cầu tự học lại và kiểm tra
lại. Cán bộ là cái gốc của cơng việc, do đó nếu cán bộ nào trình độ yếu, dân kêu ca
nhiều, có biểu hiện phiền hà, sách nhiễu nhƣ nhỡ hẹn dân nhiều lần, hƣớng dẫn công
dân bổ sung hồ sơ không cụ thể, không rõ ràng. Hƣớng dẫn bổ sung hồ sơ đến lần thứ
ba trở nên, không báo cáo lãnh đạo phụ trách, gây bất bình trong dƣ luận... thì xem xét
cho thuyên chuyển bố trí cơng tác khác. Cán bộ phải tự cập nhật các văn bản, chế độ
chính sách, các quy định mới thay đổi hàng ngày, để tự nâng cao trình độ, giải quyết
nhanh, nhƣng phải đúng pháp luật, đúng trình tự, đúng thẩm quyền, đảm bảo quyền lợi
cho Nhà nƣớc, quyền và lợi ích hợp pháp của cơng dân. Cán bộ phải tiếp thu và xây
dựng nền văn minh công sở, củng cố niềm tin của nhân dân vào tổ chức dịch vụ cơng,
vào cán bộ
Cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền cần xem xét lại công tác phân công, bổ nhiểm
cán bộ hiện chƣa hợp lý và hiệu quả cả về công tác quản lý đất đai cũng nhƣ công tác
phịng chống tham nhũng. Cần nhìn nhận mặt thực tế của vấn đề giải quyết, không né
tránh vấn đề nhạy cảm.
3.4. Giải pháp tài chính.
Cấp trên chấp thuận cho áp dụng cơ chế giá dịch vụ với khối lƣợng “đăng ký
biến động đất đai không phải chuyển nhƣợng”, giá này đƣợc tính đúng, tính đủ, đủ chi
phí theo định mức của Bộ Tài ngun và Mơi trƣờng, có giảm trừ các khoản chi phí
tƣơng ứng các nội dung đầu tƣ ngân sách cho Văn phòng đăng ký đất đai nhằm đảm
bảo cho tồn hệ thống có đủ kinh phí để cung ứng cho xã hội sản phẩm dịch vụ công

chất lƣợng cao nhất.
Cung cấp nhiều loại dịch vụ có thu phí dựa trên sự tự nguyện của ngƣời dân
nhƣ: Trích lục, trích đo hồ sơ kỹ thuật thửa đất, dịch vụ làm nhanh thủ tục hành chính
dựa trên nhu cầu của ngƣời dân mà không làm ảnh hƣởng đến những công việc chung,
dịch vụ nhận hồ sơ và trả kết quả tại nhà đối với những ngƣời có nhu cầu,…

86


KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
I. KẾT LUẬN:
Với yêu cầu quản lý đất đai trong giai đoạn hiện nay, việc hoàn thành đăng ký
đất đai, cấp Giấy chứng nhận là rất quan trọng và cấp thiết, hồn thiện đƣợc cơng việc
đăng ký đất đai ban đầu sẽ thiết lập đƣợc hồ sơ địa chính đầy đủ, làm cơ sở để cấp
Giấy chứng nhận phục vụ cho nhà nƣớc quản lý chặt chẽ quỹ đất, có kế hoạch sử dụng
đất đai hiệu quả, bền vững đồng thời bảo hộ quyền lợi hợp pháp của ngƣời sử dụng đất,
thiết lập cơ sở dữ liệu về đất đai thống nhất và đồng bộ. Tính đến hết quý I năm
2018nhiệm vụ chính của Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai quận 12 là đăng ký biến
động về sử dụng đất đạt hiểu quả cao, đảm bảo đƣợc khối lƣợng công việc lớn và
thƣờng xuyên. Tuy nhiên công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận lần đầu chƣa đạt do
nhiều nguyên nhân đến nay vẫn chƣa đƣợc tháo gỡ và giải quyết.
Luật Đất đai năm 2013 ra đời cùng với việc ban hành các Nghị định, thơng tƣ
hƣớng dẫn thi hành đã có nhiều cải cách đáng kể theo hƣớng tạo nhiều thuận lợi cho
ngƣời sử dụng đất đƣợc thực hiện các quyền của mình; tuy nhiên, UBND thành phố
chƣa ban hành các văn bản hƣớng dẫn quy định về đăng ký đất đai, cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và các văn
bản quy định pháp luật còn mới nên chƣa tham mƣu kịp thời, giải quyết hồ sơ cho
ngƣời dân chƣa đƣợc đúng hẹn còn gây nhiều bức xúc cho ngƣời dân.
Hệ thống pháp luật của nƣớc ta quy định về công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy
chứng nhận ngày càng đƣợc hoàn thiện để đáp ứng nhu cầu quản lý đất đai trong q

trình hiện đại hóa đất nƣớc. Sự thay đổi thƣờng xuyên những chế định pháp luật cũng
đã khắc phục đƣợc một số bất cập, nâng cao hiệu quả công tác cấp Giấy chứng nhận
nhƣng cũng dẫn đến nhiều khó khăn cho việc thực hiện do hệ thống luật chƣa thực sự
thống nhất, còn nhiều quy định rƣờm rà, phức tạp.
Việc chấp hành quy định về đăng ký, cấp giấy chứng nhận ở nhiều địa phƣơng
còn chƣa nghiêm nhƣ yêu cầu nộp thêm nhiều giấy tờ trái quy định, cán bộ có nhiệm
vụ tiếp nhận hồ sơ không kiểm tra, hƣớng dẫn đầy đủ làm cho ngƣời dân phải đi lại
nhiều lần, thủ tục thực hiện vƣợt quá thời gian quy định mà không thông báo lý do gây
bức xúc trong dƣ luận xã hội.
Hệ thống hồ sơ địa chính đƣợc lập chƣa đầy đủ, khơng thống nhất, không đồng
bộ theo quy định. Việc chỉnh lý biến động chƣa đƣợc thực hiện thƣờng xuyên, liên tục.
Nhiều phƣờng đã cấp giấy chứng nhận, xây dựng hồ sơ địa chính nhƣng chƣa ổn định,
số liệu đo đạc cịn thiếu chính xác, một số nơi cịn phải sử dụng các tài liệu địa chính
đã cũ để quản lý đất đai nên cơng tác xét cấp GCN gặp nhiều khó khăn do thiếu căn cứ

87


xác định nguồn gốc, xác định tính hợp pháp trong q trình sử dụng, bên cạnh đó cơng
tác ln chuyển cán bộ chƣa hợp lý gây khó khăn trong cơng tác quản lý đất đai, cấp
giấy chứng nhận và chỉnh lý lƣu trữ hồ sơ.
Tài chính phục vụ cho hoạt động của đơn vị còn hạn hẹp, đời sống cán bộ cịn
nhiều khó khăn do chế độ lƣơng thấp.
II. KIẾN NGHỊ
- Tiếp tục tuyên truyền, phổ biến rộng rãi các chính sách, quy định liên quan đến
việc cấp Giấy chứng nhận cho ngƣời dân biết và thực hiện.
-Tiếp tục thực hiện mạnh các giải pháp mà Sở TNMT đã chỉ đạo Văn phòng
đăng ký đất đai triển khai thực hiện.
- Đề nghị Sở TNMT chủ trì, phối hợp với Sở Xây dựng, Sở Tƣ pháp và các sở
có liên quan đề xuất giải pháp, báo cáo để Chủ tịch UBND Thành phố chỉ đạo tháo gỡ

cho các trƣờng hợp chủ đầu tƣ đã thế chấp nhà ở nhƣng lại bán nhà ở này cho ngƣời
dân và trƣờng hợp giao dịch chuyển quyền sở hữu nhà ở thông qua các hợp đồng ủy
quyền;
- Đề nghị Sở Tài chính, Sở TNMT nghiên cứu các quy định về chi phí liên quan
đến việc cấp Giấy chứng nhận nhƣ: Các khoản phí, lệ phí, tiền sử dụng đất... ở mức
hợp lý, phù hợp với mức thu nhập của ngƣời dân hiện nay; cho phép ngƣời dân đƣợc
chậm nộp, nợ tiền sử dụng đất đến khi phát sinh giao dịch;
- Đề nghị cấp ủy và chính quyền địa phƣơng chỉ đạo, xử lý nghiêm các cơ quan,
cán bộ cơng chức khơng hồn thành nhiệm vụ trong việc phát hiện, xử lý các vi phạm
pháp luật về đất đai, thực hiện dự án và xây dựng nhà ở của chủ đầu tƣ, của ngƣời dân.
Tăng cƣờng công tác thanh tra, kiểm tra và xử lý nghiêm các hành vi vi phạm pháp luật
trong việc thực hiện quy hoạch, xây dựng trong các dự án phát triển nhà ở của các địa
phƣơng.
- Kiến nghị HĐND tỉnh phân bổ kinh phí trong dự tốn ngân sách hằng năm để
đẩy nhanh việc thực hiện dự án xây dựng hệ thống hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu
quản lý đất đai tại các địa phƣơng; dành tối thiểu 10% tổng số thu từ tiền sử dụng đất,
tiền thuê đất để đầu tƣ cho công tác đo đạc, đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận, xây
dựng cơ sở dữ liệu đất đai và đăng ký biến động, chỉnh lý hồ sơ địa chính. Đồng thời,
kiến nghị UBND quận phối hợp đẩy nhanh tiến độ và nâng cao chất lƣợng cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng các loại đất; rà soát, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, hạn
chế tình trạng quy hoạch treo, thểhiện tính pháp lý rõ ràng làm căn cứ cho việc cấp
GCN, đảm bảo quyền lợi của ngƣời sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật

88


89