Nghiên cứu đánh giá thực trạng quản lý sử dụng đất xây dựng khu công nghiệp được nhà nước giao đất cho thuê đất từ quỹ đất do nhà nước thu hồi ở huyện yên phong tỉnh bắc ninh
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.48 MB, 103 trang )
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
---------------------
NGUYỄN BÙI MAI LIÊN
NGHIÊN CỨU ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG
QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT XÂY DỰNG KHU CÔNG NGHIỆP
ĐƢỢC NHÀ NƢỚC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT
TỪ QUỸ ĐẤT DO NHÀ NƢỚC THU HỒI
Ở HUYỆN YÊN PHONG, TỈNH BẮC NINH
LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC
Hà Nội - 2017
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
--------------------Nguyễn Bùi Mai Liên
NGHIÊN CỨU ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG
QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT XÂY DỰNG KHU CÔNG NGHIỆP
ĐƢỢC NHÀ NƢỚC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT
TỪ QUỸ ĐẤT DO NHÀ NƢỚC THU HỒI
Ở HUYỆN YÊN PHONG, TỈNH BẮC NINH
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60850103
LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. THÁI THỊ QUỲNH NHƯ
Hà Nội - 2017
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là kết quả nghiên cứu của tôi và được sự hướng dẫn
của TS. Thái Thị Quỳnh Như. Các số liệu, kết quả nghiên cứu nêu trong luận văn
này là trung thực và chưa từng có ai cơng bố trong bất kỳ cơng trình nào. Tôi xin
cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ trong quá trình thực hiện luận văn đã được cám ơn,
các thơng tin trích dẫn đã chỉ rõ nguồn gốc.
Hà Nội, ngày … tháng … năm 2017
Tác giả luận văn
Nguyễn Bùi Mai Liên
i
LỜI CẢM ƠN
Trong thời gian thực hiện luận văn này Tơi đã nhận được sự hướng dẫn nhiệt
tình, tận tâm, chu đáo từ các thầy cô giáo tại trường Đại học Khoa học tự nhiên Hà
Nội - Đại học Quốc gia Hà Nội. Với tấm lịng biết ơn, tơi xin chân thành cám ơn
mọi sự giúp đỡ quý báu đó.
Đặc biệt để có thể hồn thành luận văn này, ngồi sự cố gắng nỗ lực của bản
thân, cịn có sự giúp đỡ rất lớn của TS. Thái Thị Quỳnh Như, giảng viên trực tiếp
hướng dẫn tôi thực hiện đề tài; cùng với các anh, chị ở Phòng Tài nguyên và Mơi
trường huyện n Phong, tỉnh Bắc Ninh đã có những chia sẻ rất thẳng thắn với đặc
thù của ngành, để tơi có những kiến thức thực tế phục vụ cho luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn những người thân gia đình, bạn bè, đồng nghiệp
đã khích lệ và tạo điều kiện tốt nhất để Tơi hồn thành luận văn này.
Luận văn chắc chắn khơng tránh khỏi những sai sót, tơi rất mong nhận được
sự đóng góp, chỉ bảo của các thầy, các cô và các bạn đồng nghiệp để luận văn được
hồn thiện hơn.
Một lần nữa, Tơi xin trân trọng cảm ơn!
ii
DANH MỤC CÁC CHỮ CÁI VIẾT TẮT
STT
Chữ viết tắt
Chữ viết đầy đủ
1
BQL
Ban Quản lý
2
CNH
Cơng nghiệp hóa
3
CCN
Cụm cơng nghiệp
4
CNLĐ
Cơng nhân lao động
5
GCN
Giấy chứng nhận
6
GPMB
Giải phóng mặt bằng
7
KCN
Khu cơng nghiệp
8
TDMN
Trung du miền múi
9
QSDĐ
Quyền sử dụng đất
10
XLNT
Xử lý nước thải
11
UBND
Ủy ban nhân dân
iii
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU, HÌNH VẼ
Bảng 1.1. Số lượng và diện tích KCN phân bố theo vùng ........................................22
Bảng 1.2. Tình hình thu hút đầu tư và lao động các KCN ........................................30
Bảng 2.1. Tăng trưởng kinh tế trên địa bàn huyện ....................................................40
Bảng 2.2. Cơ cấu giá trị sản xuất huyện Yên Phong.................................................41
Bảng 2.3. Hiện trạng sử dụng đất huyện Yên Phong năm 2015 ...............................52
Bảng 2.4. Các khu công nghiệp tại tỉnh Bắc Ninh, tính đến năm 2016 ....................27
Bảng 2.5. Quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất KCN Yên Phong I ......................58
Bảng 2.6. Quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất KCN Yên Phong I mở rộng ........60
Bảng 2.7. Quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất KCN Yên Phong II .....................63
Bảng 2.8. Hiện trạng mặt bằng sử dụng đất KCN Yên Phong I ...............................65
Bảng 2.9. Hiện trạng mặt bằng sử dụng đất KCN Yên Phong I mở rộng.................65
Bảng 2.10. Diện tích đất cơng nghiệp đã cho th tại các khu công nghiệp ............68
Biểu đồ 1.1. Hiện trạng sử dụng đất khu công nghiệp Hà Nội theo khu vực ...........23
Biểu đồ 1.2. Hiện trạng sử dụng đất khu công nghiệp khu vực Miền nam ..............24
Biểu đồ 2.1. So sánh giá cho thuê đất khu công nghiệp của huyện Yên Phong với
các khu cơng nghiệp lân cận .....................................................................................69
Hình 2.1. Sơ đồ vị trí huyện n Phong ...................................................................35
Hình 2.2. Cơ cấu diện tích các loại đất huyện Yên Phong giai đoạn 2013 – 2015...53
Hình 2.3. Sơ đồ tổ chức khơng gian quy hoạch – kiến trúc và cảnh quan khu công
nghiệp Yên Phong I – Bắc Ninh ...............................................................................57
Hình 2.4. Bản mơ tả quy hoạch khu công nghiệp Yên Phong I mở rộng .................59
Hình 2.5. Quy hoạch khu cơng nghiệp n Phong II – Bắc Ninh ............................62
iv
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ........................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................................ ii
DANH MỤC CÁC CHỮ CÁI VIẾT TẮT ................................................................iii
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU, HÌNH VẼ ............................................................ iv
MỤC LỤC ...................................................................................................................... v
MỞ ĐẦU ......................................................................................................................... 1
1 Tính cấp thiết của đề tài ...........................................................................................1
2. Mục tiêu nghiên cứu ................................................................................................2
3. Nhiệm vụ nghiên cứu ..............................................................................................2
4. Phạm vi nghiên cứu .................................................................................................2
5. Phương pháp nghiên cứu .........................................................................................3
6. Cơ sở tài liệu để thực hiện Luận văn.......................................................................4
7. Bố cục của luận văn ................................................................................................4
CHƢƠNG 1. TỔNG QUAN VỀ SỬ DỤNG ĐẤT XÂY DỰNG KHU CÔNG
NGHIỆP ......................................................................................................................... 5
1.1. Khái quát về đất xây dựng khu công nghiệp ........................................................5
1.1.1. Khái niệm ................................................................................................. 5
1.1.2. Trình tự và thủ tục thành lập khu cơng nghiệp .......................................... 5
1.2. Nội dung quản lý nhà nước về đất xây dựng khu công nghiệp ..........................10
1.2.1. Các quy định pháp luật đối với người sử dụng đất xây dựng khu công
nghiệp .............................................................................................................. 10
1.2.2. Các quy định pháp luật về việc giao đất, cho thuê đất đối với các khu công
nghiệp .............................................................................................................. 15
1.3.Đánh giá chung về tình hình sử dụng đất xây dựng các khu công nghiệp ở nước
ta hiện nay .................................................................................................................20
1.3.1. Quy hoạch đất xây dựng các khu công nghiệp ở nước ta hiện nay .......... 20
1.3.2. Tình hình sử dụng đất xây dựng khu công nghiệp ở nước ta hiện nay ..... 21
v
1.3.3. Tình hình lao động và mơi trường ở khu vực xây dựng khu công nghiệp ở
nước ta hiện nay ............................................................................................... 29
Chƣơng 2. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT XÂY
DỰNG KHU CÔNG NGHIỆP TẠI HUYỆN YÊN PHONG ................................ 35
2.1. Điều kiện tự nhiên – kinh tế - xã hội tại huyện Yên Phong ...............................35
2.1.1. Điều kiện tự nhiên .................................................................................. 35
2.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ....................................................................... 39
2.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Yên
Phong ............................................................................................................... 44
2.1.3.1. Thuận lợi ............................................................................................. 44
2.1.3.2. Khó khăn ............................................................................................. 45
2.2. Quản lý sử dụng đất tại huyện Yên Phong .........................................................46
2.2.1. Tình hình quản lý đất tại huyện Yên Phong ............................................ 46
2.2.2. Hiện trạng sử dụng đất ........................................................................... 51
2.3. Các chỉ tiêu đánh giá hiện trạng quản lý sử dụng đất xây dựng khu công
nghiệp ........................................................................................................................53
2.3.1. Chỉ tiêu về quy hoạch sử dụng đất ......................................................... 53
2.3.2. Chỉ tiêu về hiện trạng sử dụng đất .......................................................... 55
2.3.3. Chỉ tiêu về tình hình cho thuê đất và giá đất .......................................... 55
2.3.4. Chỉ tiêu về hiện trạng xã hội và môi trường ........................................... 55
2.4. Thực trạng quản lý sử dụng đất khu công nghiệp tại huyện Yên Phong ...........56
2.4.1. Quy hoạch sử dụng đất công nghiệp ....................................................... 56
2.4.2. Hiện trạng sử dụng đất khu công nghiệp ................................................. 63
2.4.3. Tình hình cho thuê đất, giá đất và cấp giấy chứng nhận đầu tư ............... 67
2.4.4. Hiện trạng xã hội và mơi trường tại khu vực có đất sản xuất công nghiệp
huyện Yên Phong ............................................................................................. 70
2.5. Nhận xét công tác quản lý sử dụng đất xây dựng khu công nghiệp tại huyện
Yên Phong .................................................................................................................73
2.5.1. Ưu điểm của công tác quản lý sử dụng đất xây dựng khu công nghiệp ... 73
vi
2.5.2. Tồn tại của công tác quản lý sử dụng đất xây dựng khu cơng nghiệp và
ngun nhân của nó .......................................................................................... 73
Chƣơng 3. ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT XÂY
DỰNG KHU CƠNG NGHIỆP CĨ HIỆU QUẢ TẠI HUYỆN YÊN PHONG ... 77
3.1.Định hướng phát triển công nghiệp hoá - hiện đại hoá trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh
và huyện Yên Phong .................................................................................................77
3.2.Đề xuất các giải pháp quản lý sử dụng đất khu cơng nghiệp có hiệu quả tại
huyện Yên Phong ......................................................................................................80
3.2.1. Giải pháp chung cho việc quản lý sử dụng đất khu cơng nghiệp có hiệu
quả
............................................................................................................... 80
3.2.2. Giải pháp cụ thể cho việc quản lý sử dụng đất khu cơng nghiệp có hiệu
quả tại huyện n Phong .................................................................................. 82
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .................................................................................... 85
TÀI LIỆU THAM KHẢO .......................................................................................... 89
PHỤ LỤC ..................................................................................................................... 92
vii
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Vấn đề quản lý và sử dụng đất đai đã có tác động mạnh mẽ đối với sự phát
triển kinh tế - xã hội. Việc quản lý sử dụng hiệu quả, bền vững tài nguyên đất luôn
là mục tiêu của mọi quốc gia. Bên cạnh đó, nước ta phấn đấu đến năm 2020 trở
thành nước cơng nghiệp hố - hiện đại hố. Để đạt được mục tiêu đó chúng ta
đang thay đổi cơ cấu nền kinh tế theo hướng giảm tỷ trọng sản xuất nông nghiệp,
tăng tỷ trọng sản xuất công nghiệp. Điều đó địi hỏi phải chuyển một phần đất
nơng nghiệp sang xây dựng cơ sở hạ tầng cho công nghiệp. Để thực hiện mục tiêu
này, nhà nước ta thực hiện thu hồi đất để xây dựng các khu công nghiệp, khu đô
thị, kết cấu hạ tầng kinh tế - xã hội, các cơng trình cơng cộng phục vụ lợi ích quốc
gia như xây dựng nhiều khu công nghiệp, các cụm công nghiệp, mở rộng xây
dựng mới các khu đô thị, hệ thống kết cấu hạ tầng kinh tế xã hội: giao thơng, điện,
nước, thơng tin liên lạc… Hồn thiện và phát triển các cơ sở kinh doanh dịch vụ:
khách sạn, nhà hàng, siêu thị... Trong các cơng trình kể trên thì dự án xây dựng
các cụm công nghiệp để tạo quỹ đất cho các nhà đầu tư xây dựng các nhà máy xí
nghiệp là một cơng việc phức tạp có tác động lớn đến đời sống người dân bị thu
hồi đất để thực hiện các dự án.
Cùng với sự phát triển của cả nước về kinh tế - xã hội tỉnh Bắc Ninh nói
chung và huyện Yên Phong nói riêng, trong thời gian qua đã có nhiều cơng trình, dự
án khu cơng nghiệp được thực hiện nhằm mục đích đẩy mạnh nền kinh tế của toàn
tỉnh, toàn huyện nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân và góp phần khơng
nhỏ vào sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội của cả nước. Các cơng trình, dự án khu
cơng nghiệp đã hoàn thành đi vào hoạt động, đem lại nhiều thành tựu về kinh tế - xã
hội cho huyện Yên Phong. Bên cạnh đó, vẫn cịn tồn tại nhiều vấn đề chưa được
giải quyết triệt để như: Công tác đền bù giải phóng mặt bằng, xây dựng hệ thống hạ
tầng cịn nhiều bất cập; Vấn đề mơi trường trong khu cơng nghiệp vẫn cịn bất cập,
gây ảnh hưởng đến mơi trường ngồi khu cơng nghiệp, ảnh hưởng đến đời sống dân
cư. Công tác kiểm tra, giám sát môi trường chưa tốt; Đời sống tinh thần của công
1
nhân trong khu cơng nghiệp cịn thấp, thu nhập của người lao động chưa đáp ứng
yêu cầu cơ bản của cuộc sống.
Do đó, việc thu hồi đất để xây dựng các dự án khu cơng nghiệp có tác động
rất lớn đến mọi mặt đời sống của người dân. Để đánh giá đúng thực trạng quản lý
và sử dụng đất được giao, cho thuế từ quỹ đất bị thu hồi để thực hiện các dự án khu
cơng nghiệp; từ đó đề xuất những giải pháp tích cực trong việc quản lý, sử dụng đất
xây dựng khu cơng nghiệp có hiệu quả và giải quyết các vấn đề xã hội còn tồn tại
hiện nay để cải thiện, nâng cao đời sống của người dân bị thu hồi đất trên địa bàn
huyện Yên Phong tôi tiến hành thực hiện nghiên cứu đề tài:
“Nghiên cứu đánh giá thực trạng quản lý sử dụng đất xây dựng khu công
nghiệp được nhà nước giao đất, cho thuê đất từ quỹ đất do nhà nước thu hồi ở
huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh”
2. Mục tiêu nghiên cứu
Đánh giá hiện trạng sử dụng đất của các khu công nghiệp được Nhà nước
giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc được thuê đất trực tiếp từ quỹ đất do Nhà nước
thu hồi để sử dụng vào mục đích chuyển nhượng, cho thuê sau khi đã đầu tư xây
dựng, hoàn thiện kết cấu hạ tầng. Đề xuất một số giải pháp quản lý, sử dụng đất xây
dựng khu công nghiệp có hiệu quả.
3. Nhiệm vụ nghiên cứu
Để thực hiện mục tiêu đề ra, nhiệm vụ nghiên cứu cần thực hiện bao gồm:
- Tổng quan các tài liệu, số liệu, bản đồ có liên quan đến hướng nghiên cứu
của luận văn. Thu thập tài liệu, số liệu về hiện trạng quản lý sử dụng đất các khu
công nghiệp năm 2015 của huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh.
- Tìm ưu điểm và tồn tại của hiện trạng quản lý sử dụng đất các khu công
nghiệp huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh.
- Đề xuất một số giải pháp quản lý, sử dụng đất xây dựng khu cơng nghiệp
có hiệu quả tại huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh.
4. Phạm vi nghiên cứu
Phạm vi không gian nghiên cứu: Đề tài được thực hiện trên địa bàn huyện
2
Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh.
Phạm vi khoa học: Đề tài giới hạn nghiên cứu ở các vấn đề sau:
+ Xác định ưu điểm và tồn tại hiện trạng quản lý sử dụng đất các khu công
nghiệp tại huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh.
+ Đề xuất định hướng quản lý sử dụng đất hiệu quả các khu công nghiệp tại
huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh.
5. Phƣơng pháp nghiên cứu
Trong quá trình nghiên cứu, các phương pháp chính được sử dụng để thực
hiện đề tài đó là:
- Phương pháp tiếp cận hệ thống: tổng kết đánh giá thực tiễn; từ chủ trương,
cơ chế chính sách đến tổ chức thực hiện thi hành pháp luật đối với các vấn đề quản lý
sử dụng đất xây dựng khu công nghiệp và các vấn đề giao đất, cho thuê đất để xây
dựng khu công nghiệp.
- Phương pháp kế thừa: các tài liệu, số liệu thu thập từ các nghiên cứu khác
có liên quan đến nội dung quản lý sử dụng đất xây dựng khu công nghiệp đã được
kế thừa sử dụng trong quá trình phân tích đánh giá.
- Phương pháp điều tra, thu thập: tiến hành thu thập các tài liệu, số liệu có
liên quan đến điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của huyện Yên Phong, đồng thời tác
giả đã tiếp cận và tìm hiểu về cách thức quản lý, sử dụng đất xây dựng khu công
nghiệp trên địa huyện Yên Phong.
- Phương pháp so sánh: vận dụng các cơ chế chính sách, tình hình quản lý
quỹ đất xây dựng khu cơng nghiệp ở các địa bàn khác nhau (như Hà Nội, TP. Hồ
Chính Minh, tỉnh Bắc Ninh...) để so sánh về giá đất và tình hình sử dụng quỹ đất
xây dựng khu công nghiệp do huyện Yên Phong quản lý.
- Phương pháp phân tích, tổng hợp: Phân tích những vướng mắc, bất cập
trong việc quản lý đất xây dựng khu công nghiệp; đánh giá những mặt ưu và mặt
được để tổng hợp tìm ra giải pháp thích hợp cho cơng tác quản lý đất xây dựng khu
công nghiệp tại huyện Yên Phong.
3
- Phương pháp chuyên gia: trực tiếp trao đổi lấy ý kiến của các chuyên gia,
các nhà khoa học để chuẩn xác hóa các nhận định, đánh giá, cũng như các đề xuất
về giải pháp để quản lý sử dụng đất xây dựng khu cơng nghiệp có hiệu quả tại
huyện Yên Phong.
6. Cơ sở tài liệu để thực hiện Luận văn
a) Tài liệu khoa học tham khảo: bao gồm các sách, giáo trình, luận văn, cơng
trình nghiên cứu liên quan tới hướng nghiên cứu lý thuyết của đề tài.
b) Các văn bản pháp lý liên quan tới quy hoạch sử dụng đất và phát triển
bền vững của chính phủ và địa phương
- Luật Đất đai năm 1993; Luật Đất đai năm 2003; Luật Đất đai năm 2013.
- Các Nghị định của Chính phủ, Thơng tư của của Bộ, ngành và các văn bản
của địa phương về hướng dẫn thực hiện Luật Đất đai.
- Các tài liệu kiểm kê, thống kê đất đai
c) Tài liệu, số liệu thu thập, điều tra thực tế tại địa phương
- Các tài liệu, số liệu về tình hình cho các tổ chức kinh tế thuê đất xây dựng
khu công nghiệp trên địa bàn huyện Yên Phong.
- Các tài liệu liên quan đến việc thực hiện các thủ tục hành chính về sử dụng
đất đai.
- Các tài liệu về hiện trạng, quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất
khu công nghiệp trên địa bàn huyện Yên Phong
7. Bố cục của luận văn
Bố cục của luận văn bao gồm các phần như sau:
- Mở đầu
- Chương 1: Tổng quan về sử dụng đất xây dựng khu công nghiệp
- Chương 2: Thực trạng công tác quản lý sử dụng đất xây dựng khu công
nghiệp tại huyện Yên Phong
- Chương 3: Đề xuất các giải pháp quản lý sử dụng đất xây dựng khu công
nghiệp tại huyện Yên Phong
- Kết luận và kiến nghị
4
CHƢƠNG 1
TỔNG QUAN VỀ SỬ DỤNG ĐẤT XÂY DỰNG KHU CƠNG NGHIỆP
1.1. Khái qt về đất xây dựng khu cơng nghiệp
1.1.1. Khái niệm
Theo Điều 2, nghị định số 29/2008/NĐ-CP ngày 14 tháng 3 năm 2008, nghị
định quy định về khu công nghiệp [4;2]:
Khu công nghiệp là khu chuyên sản xuất hàng công nghiệp và thực hiện các
dịch vụ cho sản xuất cơng nghiệp, có ranh giới địa lý xác định.
là khu công nghiệp chuyên sản xuất hàng xuất khẩu, thực hiện dịch vụ cho
sản xuất hàng xuất khẩu và hoạt động xuất khẩu, có ranh giới địa lý xác định, được
thành lập theo điều kiện, trình tự và thủ tục áp dụng đối với khu công nghiệp quy
định tại Nghị định này.
Khu công nghiệp, được gọi chung là khu công nghiệp, trừ trường hợp quy
định cụ thể.
Diện tích đất cơng nghiệp là diện tích đất của khu cơng nghiệp đã xây dựng
kết cấu hạ tầng để cho nhà đầu tư thuê, thuê lại thực hiện dự án đầu tư sản xuất,
kinh doanh trong khu công nghiệp.
Quy hoạch tổng thể phát triển khu công nghiệp trên phạm vi cả nước là quy
hoạch được lập và phê duyệt theo quy định của pháp luật về lập, phê duyệt và quản
lý quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội.
1.1.2. Trình tự và thủ tục thành lập khu công nghiệp
1.1.2.1. Điều kiện thành lập, mở rộng khu công nghiệp [4;3-4]
* Điều kiện thành lập khu công nghiệp:
- Phù hợp với Quy hoạch tổng thể phát triển khu công nghiệp đã được phê
duyệt;
- Tổng diện tích đất cơng nghiệp của các khu công nghiệp đã được thành lập
trên địa bàn lãnh thổ tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đã cho các dự án đăng
ký đầu tư, cấp Giấy chứng nhận đầu tư thuê đất, thuê lại đất ít nhất là 60%.
5
* Điều kiện mở rộng khu công nghiệp:
- Phù hợp với Quy hoạch tổng thể phát triển khu công nghiệp đã được phê
duyệt;
- Tổng diện tích đất cơng nghiệp của khu công nghiệp này đã cho các dự án
đăng ký đầu tư, cấp Giấy chứng nhận đầu tư thuê đất, th lại đất ít nhất là 60%;
- Khu cơng nghiệp đã xây dựng và đưa vào sử dụng cơng trình xử lý nước
thải tập trung.
* Đối với khu công nghiệp có quy mơ diện tích từ 500 ha trở lên và có nhiều
nhà đầu tư tham gia đầu tư xây dựng - kinh doanh kết cấu hạ tầng theo từng khu
riêng biệt hoặc khu công nghiệp gắn liền với khu đô thị, khu kinh doanh tập trung
khác trong một đề án tổng thể phải lập quy hoạch chung xây dựng theo hướng dẫn
của Bộ Xây dựng trước khi lập quy hoạch chi tiết.
* Đối với khu cơng nghiệp có quy mơ diện tích từ 500 ha trở lên hoặc có vị
trí cạnh các tuyến quốc lộ, gần các khu vực quốc phịng, khu bảo tồn di tích lịch sử,
khu danh lam thắng cảnh, khu bảo tồn sinh thái của vùng và quốc gia, nằm trong
các đô thị loại II, loại I và loại đặc biệt phải có ý kiến bằng văn bản của Bộ Xây
dựng và các Bộ, ngành có liên quan về quy hoạch chi tiết xây dựng khu công nghiệp
trước khi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt.
1.1.2.2. Điều kiện bổ sung khu công nghiệp vào Quy hoạch tổng thể phát triển khu
công nghiệp [4;4]
- Tổng diện tích đất cơng nghiệp của các khu cơng nghiệp đã được thành lập
trên địa bàn lãnh thổ tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đã cho các dự án đăng
ký đầu tư, cấp Giấy chứng nhận đầu tư thuê đất, thuê lại đất ít nhất là 60%.
- Phù hợp với quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội; quy hoạch sử dụng đất
của từng địa phương, quy hoạch xây dựng vùng và đô thị; quy hoạch kết cấu hạ
tầng - kỹ thuật; quy hoạch sử dụng khoáng sản và các nguồn tài nguyên khác.
- Có các điều kiện thuận lợi hoặc có khả năng xây dựng hệ thống kết cấu hạ
tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, triển khai đồng bộ và kết hợp chặt chẽ giữa quy
6
hoạch phát triển khu công nghiệp với quy hoạch phát triển đô thị, phân bố dân cư,
nhà ở và các cơng trình xã hội phục vụ cơng nhân làm việc trong khu cơng nghiệp.
- Có đủ điều kiện để phát triển khu cơng nghiệp gồm:
Có quỹ đất dự trữ để phát triển và có điều kiện liên kết thành cụm các
khu cơng nghiệp;
Có khả năng thu hút vốn đầu tư của các nhà đầu tư trong nước và nhà
đầu tư nước ngồi;
Có khả năng cung cấp và đáp ứng nhu cầu về lao động.
- Đảm bảo phù hợp với bố trí quốc phịng và các u cầu về quốc phịng, an
ninh.
1.1.2.3. Trình tự thành lập, mở rộng khu công nghiệp [4;6]
a. Thủ tục cấp Giấy chứng nhận đầu tư đầu tư đối với dự án đầu tư xây dựng
và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp thực hiện theo quy định của pháp
luật về đầu tư:
Trường hợp khu công nghiệp hoặc mở rộng khu công nghiệp có trong Quy
hoạch tổng thể phát triển khu cơng nghiệp hoặc có trong Quy hoạch chung xây
dựng đã được phê duyệt thì Cơ quan cấp Giấy chứng nhận đầu tư thực hiện thủ tục
đầu tư đối với dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng mà khơng phải
trình Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư, cho phép thành lập khu
công nghiệp;
Trường hợp khu công nghiệp hoặc mở rộng khu công nghiệp chưa có trong
Quy hoạch tổng thể phát triển khu cơng nghiệp đã được phê duyệt thì Ủy ban nhân
dân cấp tỉnh thực hiện thủ tục bổ sung hoặc mở rộng khu công nghiệp vào Quy
hoạch tổng thể phát triển khu công nghiệp theo quy định.
b. Hồ sơ thành lập, mở rộng khu công nghiệp:
1.
Văn bản đề nghị của nhà đầu tư về việc thành lập, mở rộng khu công
nghiệp.
2.
Quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng khu công nghiệp của
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
7
3.
Giấy chứng nhận đầu tư cấp cho nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư phát
triển kết cấu hạ tầng khu công nghiệp.
4.
Hồ sơ được lập thành 04 bộ, trong đó có 01 bộ hồ sơ gốc, nộp cho Ban
Quản lý khu công nghiệp, (sau đây được gọi chung là Ban Quản lý, trừ trường hợp
quy định cụ thể) hoặc Sở Kế hoạch và Đầu tư (đối với những địa phương chưa
thành lập Ban Quản lý).
5.
Trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, Ban
Quản lý hoặc Sở Kế hoạch và Đầu tư (đối với những địa phương chưa thành lập Ban
Quản lý) trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh việc thành lập, mở rộng khu công nghiệp.
Trong thời hạn 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, Ủy ban nhân
dân cấp tỉnh quyết định thành lập, mở rộng khu công nghiệp theo quy định.
1.1.2.4. Hồ sơ bổ sung khu công nghiệp vào Quy hoạch tổng thể phát triển khu công
nghiệp [4;7-9]
1.
Đề án quy hoạch phát triển khu công nghiệp trên địa bàn lãnh thổ tỉnh,
thành phố trực thuộc Trung ương với một số nội dung chính như sau:
a) Sự cần thiết và căn cứ pháp lý của việc bổ sung quy hoạch;
b) Đánh giá tình hình thực hiện và dự kiến phương hướng phát triển kinh tế xã hội, phát triển công nghiệp trên địa bàn lãnh thổ tỉnh, thành phố trực thuộc Trung
ương;
c) Đánh giá hiện trạng xây dựng và phát triển các khu công nghiệp đã thành
lập và quy hoạch trên địa bàn lãnh thổ tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương;
d) Tên, vị trí, quy mơ diện tích, hiện trạng và điều kiện phát triển cụ thể của
từng khu công nghiệp dự kiến quy hoạch;
đ) Đánh giá và giải trình về khả năng đáp ứng các điều kiện nêu tại Điều 6
của Nghị định này;
e) Khả năng huy động các nguồn vốn để đầu tư xây dựng và phát triển khu
công nghiệp;
g) Thể hiện phương án quy hoạch phát triển khu công nghiệp trên bản đồ quy
hoạch.
8
2.
Tờ trình Thủ tướng Chính phủ của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đề nghị bổ
sung khu công nghiệp vào Quy hoạch tổng thể phát triển khu công nghiệp.
3.
Hồ sơ được lập thành 10 bộ, trong đó có ít nhất 02 bộ hồ sơ gốc (01 bộ hồ
sơ gốc trình Thủ tướng Chính phủ và 09 bộ hồ sơ nộp cho Bộ Kế hoạch và Đầu tư
để thẩm định theo quy định).
1.1.2.5. Thẩm định bổ sung quy hoạch tổng thể phát triển khu công nghiệp [4;9-10]
1.
Nội dung thẩm định:
a) Cơ sở pháp lý và sự cần thiết của việc bổ sung quy hoạch tổng thể phát
triển khu công nghiệp;
b) Sự phù hợp của việc bổ sung quy hoạch tổng thể phát triển khu công
nghiệp với quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch sử dụng đất của địa
phương; quy hoạch xây dựng vùng và đô thị; quy hoạch kết cấu hạ tầng - kỹ thuật;
quy hoạch sử dụng khoáng sản và các nguồn tài nguyên khác;
c) Các mục tiêu, chỉ tiêu của việc bổ sung quy hoạch tổng thể phát triển khu
cơng nghiệp và bố trí các nguồn lực;
d) Mức độ đáp ứng các điều kiện tương ứng của việc bổ sung quy hoạch tổng
thể phát triển khu công nghiệp hoặc thành lập ;
đ) Các giải pháp thực hiện và tính khả thi của việc bổ sung quy hoạch tổng
thể phát triển khu cơng nghiệp.
2.
Trình tự, thủ tục thẩm định:
a) Trong thời hạn 5 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ bổ sung quy
hoạch tổng thể phát triển khu công nghiệp, Bộ Kế hoạch và Đầu tư lấy ý kiến của
các Bộ, ngành liên quan.
Trường hợp hồ sơ không đáp ứng được quy định, Bộ Kế hoạch và Đầu tư có
văn bản yêu cầu Ủy ban nhân dân cấp tỉnh bổ sung, sửa đổi hồ sơ. Thời gian bổ
sung, sửa đổi hồ sơ không tính vào thời gian thẩm định.
b) Trong thời hạn 10 ngày làm việc đối với khu công nghiệp kể từ ngày nhận
được hồ sơ hợp lệ, các Bộ, ngành có ý kiến gửi tới Bộ Kế hoạch và Đầu tư.
9
Trong trường hợp cần thiết, Bộ Kế hoạch và Đầu tư tổ chức cuộc họp với các
Bộ, ngành liên quan và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để làm rõ những vấn đề liên quan.
c) Trong thời hạn 30 ngày làm việc đối với khu công nghiệp kể từ ngày nhận
được hồ sơ hợp lệ, Bộ Kế hoạch và Đầu tư tổng hợp trình Thủ tướng Chính phủ
xem xét, quyết định.
1.1.2.6. Mở rộng lần đầu và điều chỉnh diện tích khu công nghiệp [4;10]
1.
Trường hợp mở rộng lần đầu khu cơng nghiệp có quy mơ diện tích mở
rộng dưới 10% so với diện tích quy hoạch đã được phê duyệt nhưng không quá 30
ha và không ảnh hưởng tới các quy hoạch khác, trên cơ sở ý kiến của các Bộ, ngành
có liên quan, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định về việc mở rộng khu công nghiệp
này mà khơng phải trình Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương bổ sung Quy
hoạch tổng thể phát triển khu công nghiệp.
2.
Trường hợp diện tích thực tế của khu cơng nghiệp sau khi đo đạc chênh
lệch dưới 10% so với diện tích quy hoạch đã được phê duyệt nhưng khơng q 20
ha, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định điều chỉnh diện tích quy hoạch phù hợp
với diện tích thực tế mà khơng phải trình Thủ tướng Chính phủ.
3.
Các trường hợp mở rộng và điều chỉnh quy mơ diện tích khu cơng nghiệp
cịn lại phải trình Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định.
1.1.2.7. Thẩm quyền thành lập, mở rộng khu cơng nghiệp [4;10]
1.
Thủ tướng Chính phủ quyết định thành lập, mở rộng phù hợp với Quy
hoạch tổng thể phát triển đã được phê duyệt.
2.
Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thành lập mở rộng khu công
nghiệp đã có trong Quy hoạch tổng thể phát triển khu cơng nghiệp hoặc có trong
Quy hoạch chung xây dựng khu ki nh tế đã được phê duyệt.
1.2. Nội dung quản lý nhà nƣớc về đất xây dựng khu công nghiệp
1.2.1. Các quy định pháp luật đối với người sử dụng đất xây dựng khu công
nghiệp
a. Các quy định chung:
10
Các cá nhân, tổ chức, người sử dụng đất xây dựng khu cơng nghiệp, cụm
cơng nghiệp, có các quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất được quy định
tại Luật đất đai 2013 như sau:
* Quyền chung của người sử dụng đất [28;96-97]:
- Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất.
- Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.
- Hưởng các lợi ích do cơng trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo
đất nông nghiệp.
- Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông
nghiệp.
- Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp
về đất đai của mình.
- Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này.
- Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất
hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.
* Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất [28;100]:
- Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử
dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên khơng, bảo vệ các cơng trình cơng
cộng trong lịng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan.
- Thực hiện kê khai đăng ký đất đai; làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế
chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
- Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
- Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất.
- Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích
hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan.
- Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lịng đất.
11
- Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, khi hết thời hạn sử
dụng đất mà khơng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng.
b. Các quy định cụ thể về đất khu công nghiệp:
Đất khu công nghiệp được quy định và hướng dẫn chi tiết về chế độ sử dụng
đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp tại Điều 149, Luật Đất đai số 45/2013/QH13
ngày 29/11/2013 thay thế Luật đất đai số 13/2003/QH11, nội dung cụ thể như sau:
1)
Việc sử dụng đất xây dựng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, làng nghề
phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã
được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Khi quy hoạch, thành lập khu công nghiệp, phải đồng thời lập quy hoạch,
xây dựng khu nhà ở, cơng trình cơng cộng nằm ngồi khu công nghiệp, phục vụ đời
sống người lao động làm việc trong khu công nghiệp [28;85].
2)
Nhà nước cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở
nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi để đầu tư xây dựng kinh doanh
kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, . Đối với phần diện tích th
đất trả tiền th đất hàng năm thì người được Nhà nước cho thuê đất có quyền cho
thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất hàng năm; đối với phần diện tích thuê
đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì người được Nhà nước cho
thuê đất có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả
thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất hàng năm [28;86].
Nhà đầu tư được miễn tiền thuê đất đối với diện tích đất xây dựng kết cấu hạ
tầng sử dụng chung trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp.
3)
Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước
ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đầu tư vào sản xuất, kinh doanh
trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, được thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng
của tổ chức kinh tế khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có
vốn đầu tư nước ngồi đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng [28;86] và có
các quyền và nghĩa vụ sau đây:
12
Trường hợp thuê lại đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian th thì
có các quyền và nghĩa vụ quy định tại Luật đất đai 2013 [28;100-101]
Tổ chức kinh tế và Tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính được Nhà
nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả
thời gian thuê có quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất, ngoài ra cịn có
các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 174, Luật Đất đai 2013 như sau:
- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền
với đất;
- Cho thuê quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất
đối với trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; cho thuê lại
quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường
hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;
- Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước; tặng cho quyền sử dụng đất cho
cộng đồng dân cư để xây dựng các cơng trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng;
tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật;
- Thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền
với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;
- Góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với
đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở
nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định của pháp luật.
Trường hợp tổ chức sự nghiệp cơng lập tự chủ tài chính được Nhà nước cho
thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền thuê đất đã trả có
nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì có khơng có quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử
dụng đất; không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất.
Việc thực hiện các quyền phải được sự chấp thuận bằng văn bản của cơ quan
nhà nước có thẩm quyền.
Trường hợp thuê lại đất trả tiền th đất hàng năm thì có các quyền và
nghĩa vụ [28;101-102].
13
* Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập được Nhà nước cho thuê đất
thu tiền thuê đất hàng năm có các quyền và nghĩa quy định tại Điều 175, Luật Đất
đai 2013 sau đây:
- Các quyền và nghĩa vụ chung quy định của người sử dụng đất;
- Thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín
dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;
- Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất th khi có đủ điều kiện
quy định người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã
được xác định;
- Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất th; người
nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã
được xác định;
- Cho thuê lại quyền sử dụng đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm
đối với đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu
tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng đối với đất khu công nghiệp, cụm công
nghiệp.
* Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê của tổ chức,
hộ gia đình, cá nhân ngồi khu cơng nghiệp, cụm cơng nghiệp thì có các quyền và
nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về dân sự.
4)
Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, phải sử
dụng đất đúng mục đích đã được xác định, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất [28;86]
5)
Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước
ngoài đầu tư sản xuất, kinh doanh trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, đã
được Nhà nước giao đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với kết cấu
hạ tầng của tổ chức kinh tế khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư xây
dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu cơng nghiệp, cụm cơng nghiệp, trước ngày
Luật này có hiệu lực thi hành thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn cịn lại của
dự án mà khơng phải chuyển sang thuê đất. Khi hết thời hạn thực hiện dự án nếu có
14
nhu cầu được Nhà nước xem xét cho thuê đất theo quy định của Luật đất đai 2013
[28;86].
1.2.2. Các quy định pháp luật về việc giao đất, cho thuê đất đối với các khu công
nghiệp
1.2.2.1. Khái niệm về giao đất, cho thuê đất
Theo khoản 7 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định: “Nhà nước giao quyền sử
dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước giao đất) là việc Nhà nước ban hành quyết định
giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất”. [28;2]
- Thuê đất là hình thức nhà nước hoặc các chủ sử dụng đất tạm chuyển quyền
sử dụng đất của mình cho các chủa th đất thơng qua hợp đồng thuê đất phù hợp
với các quy định hiện hành của pháp luật hiện hành.
Theo Khoản 8 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định: “Nhà nước cho thuê
quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho thuê đất) là việc Nhà nước quyết
định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp
đồng cho thuê quyền sử dụng đất”. [28;3]
1.2.2.2. Giai đoạn 1993 – 2003
Giai đoạn 1991-1995 được xác định là giai đoạn tiếp tục đổi mới, tiếp tục cải
cách mở cửa, chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường.
Hiến pháp IV của nước CHXHCN Việt Nam và Luật Đất đai năm 1993 đã
quy định những nội dung hết sức cơ bản và trọng đại: Nhà nước giao đất cho người
dân sử dụng ổn định, lâu dài; Nhà nước cho thuê đất đối với các đối tượng có nhu
cầu sử dụng đất; người sử dụng đất sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất ở được
thực hiện 5 quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp; đất có
giá và giá đất do Nhà nước quy định để điều tiết quan hệ tài chính giữa Nhà nước và
người sử dụng đất. Hệ thống tổ chức quản lý đất đai được thành lập ở bốn cấp hành
chính; Nhà nước giao đất theo hai phương thức: Khơng thu tiền và có thu tiền sử
dụng đất. [25;16-18]
Luật Đất đai 1993 ban hành với mối quan tâm chủ yếu tập trung đất nông
nghiệp nhằm xây dựng nền nơng nghiệp SX hàng hóa, chưa quan tâm đầy đủ tới đất
15
phi nơng nghiệp và thị trường bất động sản có sự tham gia của đất đai, trong đó có
nội dung về giao đất, cho thuê đất đồng thời với Luật Thuế sử dụng đất nông
nghiệp.
Tuy nhiên, chỉ một năm sau Uỷ ban thường vụ Quốc hội nước CHXHCN
Việt Nam đã phải ban hành hai Pháp lệnh quan trọng có liên quan đến việc tạo hành
lang pháp lý cho các công ty phát triển bất động sản bao gồm pháp lệnh về quyền và
nghĩa vụ của các tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất và pháp
lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất tại Việt
Nam, nhằm hắc phục tình trạng đầu cơ đất và những tiêu cực, yếu kém trong quản
lý và sử dụng đất. Với nội dung là quản lý chặt chẽ đất đai và thị trường bất động
sản. Đất đai thuộc sở hữu tồn dân, khơng tư nhân hóa, khơng cho phép mua bán
đất đai. Với nội dung này, thị trường quyền sử dụng đất được vận hành theo đúng
pháp luật về đất đai, xác định đúng giá các loại đất khi Nhà nước cung đất đai ra thị
trường thông qua việc giao đất, cho thuê đất, cần chống lại đầu cơ, tham nhũng, tiêu
cực trong quản lý và sử dụng đất. [26;1]
Năm 1998, nhằm khắc phục một số điểm chưa thật phù hợp, Quốc hội nước
CHXHCN Việt Nam đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất
đai năm 1993, trong đó có quy định rõ các hình thức và đối tượng được giao đất
không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền
thuê đất 1 lần cho cả thời gian thuê và cho thuê đất trả tiền hàng năm, nhận QSDĐ
từ người khác. [26;4]
Năm 2001, Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam đã thông qua Luật sửa đổi,
bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm, trong đó quy định phân cấp thẩm quyền
giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, về quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất.
Năm 2002, Bộ Chính trị đã nhìn thấy nhiều bất cập trong chính sách đất đai
đối với phát triển kinh tế - xã hội trong thời gian 10 năm qua như: Chưa có quy định
cụ thể, chi tiết đối với đất phi nông nghiệp và quyền, nghĩa vụ của các tổ chức kinh
tế sử dụng đất; hệ thống tài chính đất đai đối với việc cơng nhận 2 giá đất có mức
16
