(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp phát triển thị trường nhà ở, đất ở trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ, tỉnh Điện Biên giai đoạn 2017-2019

ĐẠI HỌC THÁI NGUN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM

LỊ VĂN TIẾN

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP
PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở, ĐẤT Ở TRÊN
ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ ĐIỆN BIÊN PHỦ,
TỈNH ĐIỆN BIÊN GIAI ĐOẠN 2017-2019

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Ngọc Anh

Thái Nguyên - 2020


ĐẠI HỌC THÁI NGUN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM

LỊ VĂN TIẾN

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP
PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở, ĐẤT Ở TRÊN
ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ ĐIỆN BIÊN PHỦ,
TỈNH ĐIỆN BIÊN GIAI ĐOẠN 2017-2019
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số ngành: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Ngọc Anh

Thái Nguyên - 2020


i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng đề tài luận văn này là cơng trình nghiên cứu
khoa học của riêng tôi. Các số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là
hồn tồn trung thực và chưa cơng bố dưới bất kỳ hình thức và bậc đào tạo
nào. Mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cảm ơn, các thơng
tin trích dẫn trong luận văn đã được chỉ rõ nguồn gốc.
Thái Nguyên, tháng 10 năm 2020
Tác giả luận văn

Lò Văn Tiến


ii

LỜI CẢM ƠN
Trong thời gian nghiên cứu và thực hiện luận văn tơi được tỏ lịng biết
ơn và cảm ơn chân thành tới:
- Khoa Quản lý Tài nguyên, phòng Đào tạo, Ban Giám hiệu - Trường
Đại học Nông Lâm, cùng các thầy cô giáo, những người đã trang bị kiến thức
cho tơi trong suốt q trình học tập và nghiên cứu tại trường Đại học Nơng
Lâm Thái Ngun.
Với lịng biết ơn chân thành và sâu sắc nhất, tôi xin trân trọng cảm ơn
thầy giáo - TS. Nguyễn Ngọc Anh, người đã trực tiếp chỉ bảo, hướng dẫn
khoa học và nhiệt tình giúp đỡ tơi trong suốt q trình nghiên cứu để hồn
thành luận văn này.

Tơi xin trân trọng gửi lời cảm ơn đến các đồng chí lãnh đạo cán bộ nơi
tôi công tác đã tạo điều kiện cho tôi trong suốt q trình học tập, nghiên cứu;
cám ơn Phịng Tài Nguyên và Môi trường, UBND thành phố Điện Biên Phủ,
và các phòng ban trên địa bàn thành phố đã giúp đỡ tôi thu thập thông tin, số
liệu trong suốt quá trình thực hiện nghiên cứu luận văn.
Xin chân thành cảm ơn tất các bạn bè, đồng nghiệp đã động viên, giúp
đỡ nhiệt tình và đóng góp nhiều ý kiến q báu để tơi hồn thành luận văn này.
Do thời gian nghiên cứu có hạn, luận văn của tơi chắc chắn khơng thể
tránh khỏi những sơ suất, thiếu sót, tơi rất mong nhận đuợc sự đóng góp của
các thầy, cơ giáo, nhà khoa học cùng tồn thể bạn bè, đồng nghiệp.
Tơi xin trân trọng cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày

tháng

Tác giả luận văn

Lò Văn Tiến

năm 2020


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................ 1
LỜI CẢM ƠN .................................................................................................. ii
MỤC LỤC ....................................................................................................... iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ............................................................... vi
DANH MỤC CÁC BẢNG ............................................................................ vii

MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ..................................................................... 2
3. Ý nghĩa của đề tài .......................................................................................... 2
3.1. Ý nghĩa khoa học ....................................................................................... 2
3.2. Ý nghĩa thực tiễn ........................................................................................ 2
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................ 3
2.1. Cơ sở lý luận của đề tài .............................................................................. 3
2.1.1. Bất động sản ............................................................................................ 3
2.1.2. Thị trường bất động sản .......................................................................... 4
2.2. Cơ sở pháp lý ........................................................................................... 11
2.2.1. Hệ thống pháp luật đất đai và thị trường bất động sản hiện hành ở Việt
Nam ................................................................................................................. 11
2.2.2. Đánh giá chung .................................................................................... 19
2.3. Cơ sở thực tiễn .......................................................................................... 21
2.3.1. Thị trường nhà ở, đất ở các nước trên thế giới ..................................... 21
2.3.2. Thị trường nhà ở, đất ở tại Việt Nam .................................................... 26
2.4. Bài học kinh nghiệm đối từ tổng quan ..................................................... 31
Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................ 33
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ............................................................ 33
2.2. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 33


iv

2.2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của thành phố Điện Biên Phủ ........ 33
2.2.2. Thực trạng quản lý đất đai trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ ....... 33
2.2.3. Thực trạng thị trường nhà ở, đất ở tại thành phố Điện Biên Phủ ......... 33
2.2.4. Thực trạng quản lý thị trường nhà ở, đất ở tại thành phố Điện
Biên Phủ .......................................................................................................... 33

2.2.5. Những ưu điểm, tồn tại và đề xuất các giải pháp phát triển thị trường
nhà ở, đất ở trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ ........................................ 33
2.3. Phương pháp nghiên cứu .......................................................................... 33
3.3.1. Phương pháp điều tra, khảo sát thu thập thông tin tài liệu thứ cấp ....... 33
2.3.2. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp ........................................ 34
2.3.3. Phương pháp thống kê, tổng hợp .......................................................... 34
2.3.4. Phương pháp phân tích so sánh ............................................................. 34
2.3.5. Phương pháp xử lý số liệu..................................................................... 35
2.3.6. Phương pháp minh họa bằng hình ảnh, sơ đồ biều đồ .......................... 35
2.3.7. Phương pháp kế thừa các tài liệu có liên quan...................................... 35
2.3.8. Phương pháp chuyên gia ....................................................................... 35
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................ 36
3.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của thành phố Điện
Biên Phủ .......................................................................................................... 36
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 36
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ...................................................................... 38
3.1.3. Nhận xét chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của thành phố Điện
Biên Phủ ........................................................................................................... 42
3.2. Thực trạng công tác quản lý đất đai trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ
năm 2019 ......................................................................................................... 43
3.2. 1. Đánh giá hiện trạng sử dụng đất thành phố Điện Biên Phủ năm 2019 43
3.2.2. Thực trạng công tác quản lý đất đai trên địa bàn thành phố Điện Biên
Phủ năm 2019 .................................................................................................. 47


v

3.3. Thực trạng thị trường nhà ở, đất ở trên địa bàn thành phố Điện
Biên Phủ .......................................................................................................... 52
3.2.1. Thực trạng cung về nhà ở, đất ở............................................................ 52

Khu đô thị mới Tân Thanh .............................................................................. 53
2.2.2. Thực trạng cầu về nhà ở, đất ở .............................................................. 57
3.3.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường nhà ở, đất ở ................................ 61
3.4. Thực trạng quản lý thị trường nhà ở, đất ở trên địa bàn thành phố Điện
Biên Phủ .......................................................................................................... 65
3.4.1. Về công tác ban hành văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến quản
lý thị trường nhà ở, đất ở ................................................................................. 65
3.4.2. Về tổ chức bộ máy quản lý thị trường nhà ở, đất ở .............................. 67
3.4.3. Thực trạng quản lý thị trường nhà ở, đất ở ........................................... 68
3.5. Những ưu điểm, tồn tại và đề xuất các giải pháp phát triển thị trường nhà
ở, đất ở trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ ............................................... 72
3.5.1. Những ưu điểm của thị trường nhà ở, đất ở trên địa bàn thành phố Điện
Biên Phủ .......................................................................................................... 72
3.5.2. Những tồn tại của thị trường nhà ở, đất ở trên địa bàn thành phố Điện
Biên Phủ .......................................................................................................... 72
3.5.3. Đề xuất các giải pháp phát triển thị trường nhà ở, đất ở trên địa bàn
thành phố Điện Biên Phủ ................................................................................ 75
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 77
1. Kết luận ....................................................................................................... 77
2. Kiến nghị ..................................................................................................... 78
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 79


vi

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Diễn giải

UBND

: Ủy ban nhân dân

HĐND

: Hội đồng nhân dân

BĐS

: Bất động sản

QSD

: Quyền sử dụng

GCSQSDĐ

: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

QH

: Quy hoạch

PTTH

: Phổ thông trung học


vii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Tỷ lệ các dân tộc trên địa bàn TP Điện Biên Phủ ........................... 41
Bảng 3.2. Hiện trạng sử dụng các loại đất thành phố Điện Biên Phủ
năm 2019 ......................................................................................................... 43
Bảng 3.3. Tổng hợp các dự án xây dựng khu đô thị và nhà ở kinh doanh trên
địa bàn thành phố Điện Biên Phủ.................................................................... 53
Bảng 3.4. Tổng hợp kết quả đấu giá QSDĐ của các phường trên địa bàn thành phố
năm 2017-2019 ................................................................................................. 57
Bảng 3.5. Phương thức mua nhà ở, đất ở trong khu đô thị ............................. 58
Bảng 3.6. Quan điểm lựa chọn diện tích căn hộ trong khu đô thị .................. 59
Bảng 3.7. Quan điểm về chất lượng nhà tại khu đô thị................................... 59
Bảng 3.8. Quan điểm lựa chọn diện tích căn hộ/thửa đất ngồi khu đơ thị .... 60
Bảng 3.9. Quan điểm về tính công khai, minh bạch của thị trường ............... 60
Bảng 3.10. Quan điểm về hệ thống chính sách cho thị trường ...................... 61


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Trên thế giới, tài sản chính là nguồn lực, tiềm năng để phát triển kinh
tế - xã hội của mỗi nước và nó được chia thành hai loại “động sản” và “bất
động sản”. Trong nền kinh tế thị trường, thị trường BĐS thực chất là một q
trình diễn tiến, trong đó độ “chín” của thị trường ngày càng cao và lợi ích của
nó là một q trình tích luỹ. Ở các nước phát triển, các hoạt động liên quan
đến BĐS chiếm khoảng 25 - 30% tổng sản phẩm quốc dân GDP, nếu các điều
kiện cần và đủ được đảm bảo và có hành lang pháp lý vững chắc thì việc kinh
doanh BĐS có thể làm tăng trực tiếp, gián tiếp các hoạt động kinh tế, có thể
đạt được giá trị chiếm tới 30% cơ cấu GDP hàng năm.

Thể chế hóa chính sách của Đảng, Quốc Hội đã ban hành Luật Đất đai
2003, Luật đất đai 2013 và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 37 Luật có
liên quan đến quy hoạch trong đó có Luật đất đai (số/2018/QH14 ngày
20/11/2018),… theo đó thị trường đất ở thông qua việc thực hiện các quyền
tài sản, QSDĐ ngày càng được mở rộng về quy mô, tăng về số lượng, sự vận
động của chúng luôn gắn với nghĩa vụ tài chính đối với các chủ thể tham gia
quan hệ pháp luật liên quan đến thị trường, song cũng cịn khơng ít những tồn
tại bất cập do còn thiếu hành lang pháp lý về đăng ký bất động sản, về quản lý
giá đất theo thị trường, về thuế giao dịch bất động sản, về chính sách điều tiết
giá trị gia tăng bất động sản do ảnh hưởng từ công tác quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất, quy hoạch phát triển không gian đô thị của Nhà nước.
Thành phố Điện Biên Phủ là trung tâm văn hóa, kinh tế chính trị của
tỉnh Điện Biên, nơi mà thị trường nhà ở, đất ở có những diễn biến phức tạp và
đa dạng. Giai đoạn 2015- 2019, thị trường bất động sản tỉnh Điện Biên nói
chung và thành phố Điện Biên Phủ nói riêng có sự trầm lắng. Năm 2017, toàn
tỉnh đã thực hiện cấp 7.797 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; năm 2018


2

giảm xuống 6.118 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong đó, TP. Ðiện
Biên Phủ cấp 2.910 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào năm 2017 thì đến
năm 2018 cũng giảm còn 1.807 giấy chứng nhận; từ đầu năm 2019 đến nay
mới cấp 648 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (cấp lần đầu, cấp biến
động)(Sở Tài nguyên- Môi trường tỉnh Điện Biên, 2019). Công tác quản lý thị
trường nhà ở, đất ở cũng còn nhiều tồn tại do có sự thay đổi về chủ thể quản
lý các dự án đầu tư, phát triển. Xuất phát từ tình hình trên, trong khuôn khổ
luận văn thạc sỹ, tôi thực hiện đề tài “Đánh giá thực trạng và đề xuất giải
pháp phát triển thị trường nhà ở, đất ở trên địa bàn thành phố Điện Biên
Phủ, tỉnh Điện Biên giai đoạn 2017-2019", nhằm học hỏi và vận dụng kiến

thức vào thực tiễn với mong muốn đóng góp các giải pháp nhằm phát triển thị
trường nhà ở, đất ở địa phương.
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
- Đánh giá thực trạng hoạt động của thị trường đất ở trên địa bàn thành
phố Điện Biên Phủ, tỉnh Điện Biên.
- Đề xuất các giải pháp phát triển thị trường đất ở trên địa bàn thành
phố Điện Biên Phủ, tỉnh Điện Biên.
3. Ý nghĩa của đề tài
3.1. Ý nghĩa khoa học
Kết quả nghiên cứu góp phần phản ánh thực trạng hoạt động của thị
trường đất ở trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ và giúp các nhà hoạch
định chính sách hồn thiện các giải pháp phát triển thị trường nhà ở, đất ở.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Kết quả nghiên cứu của đề tài là tài liệu tham khảo cho các nhà quản lý
thành phố Điện Biên Phủ, tỉnh Điện Biên đưa ra các quyết sách đúng đắn đối
với hoạt động phát triển thị trường nhà ở, đất ở tại Điện Biên.


3

Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Cơ sở lý luận của đề tài
2.1.1. Bất động sản
2.1.1.1. Khái niệm
Theo Bloomberg_com Financial Glossary "BĐS là một phần đất đai và
tất cả tài sản vật chất gắn liền với đất".
Theo Mc Kenzie and Betts, 1996, p3: "BĐS bao gồm đất đai, tài sản phụ
thuộc vào đất đai và những tài sản không di dời được định bởi luật pháp".
Bộ luật Dân sự (2015), tại Điều 107 đã quy định “1. BĐS là các tài sản

bao gồm: a/ Đất đai; b/ Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai; c/ Tài
sản khác gắn liền với đất đai, nhà, cơng trình xây dựng; d/ Tài sản khác do
pháp luật quy định”.
2.1.1.2. Phân loại bất động sản
BĐS có thể phân thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS không
đầu tư xây dựng và BĐS sản đặc biệt.
a) BĐS có đầu tư xây dựng gồm: Nhà ở, nhà xưởng và cơng trình
thương mại- dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội). Trong
BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất là nhóm BĐS cơ bản, chiếm
tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố
chủ quan và khách quan. Nhóm này có tác động rất lớn đến q trình cơng
nghiệp hố, hiện đại hố đất nước cũng như phát triển đơ thị bền vững. Nhưng
quan trọng hơn là nhóm BĐS này chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị
trường BĐS ở nước ta cũng như ở các nước trên thế giới.
b) BĐS không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu dưới dạng
tư liệu sản xuất bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng
thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng...


4

c) BĐS đặc biệt là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di
sản văn hố vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang... Đặc điểm
của loại BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp.
Việc phân chia BĐS theo 3 loại trên là rất cần thiết bảo đảm cho việc
xây dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường BĐS phù hợp
với điều kiện kinh tế-xã hội của nước ta.
2.1.2. Thị trường bất động sản
2.1.2.1. Khái niệm
a) Thị trường BĐS là cơ chế, trong đó hàng hố và dịch vụ BĐS được

trao đổi: Cơ chế đó được ảnh hưởng bởi mong muốn của những người tham
gia trên thị trường cũng như những can thiệp của chính phủ và hệ thống chính
trị vào thị trường. Mục tiêu của thị trường BĐS là phân bổ lượng hàng hoá
khan hiếm. Hàng hố khan hiếm đó là BĐS, bao gồm đất, các tài sản trên đất
và những quyền tài sản liên quan đến sở hữu. Thị trường BĐS, giống như mọi
thị trường khác, phân bổ hàng hoá bằng sử dụng cơ chế giá cả. Người sẵn
sàng trả giá cao nhất cho BĐS sẽ yêu cầu có QSH đối với tài sản. Trong một
số trường hợp, chính phủ sẽ quyết định việc phân bổ nguồn lực. Việc thực
hiện kiểm soát sử dụng đất trong những quy định liên quan đến các khu quy
hoạch có thể được coi là một trong những loại phân bổ này. Thị trường BĐS
kết nối cung và cầu đối với BĐS. Có hai loại (hoặc hình thức) cung và cầu
BĐS mà nhà đầu tư phải quan tâm. Thứ nhất là cung cầu về sử dụng BĐS.
Điều này liên quan đến quan điểm của người đi thuê. Thứ hai là cung cầu sở
hữu BĐS, điều này liên quan đến quan điểm của những nhà đầu tư chủ sở
hữu. Nhà đầu tư chủ sở hữu phải quan tâm đến cả hai loại này (Lê Xuân Bá, 2008).
b) Thị trường BĐS được hiểu theo nghĩa hẹp chỉ bao gồm các hoạt
động có liên quan đến giao dịch BĐS như: Mua bán, cho thuê, thừa kế, thế
chấp BĐS. Thị trường BĐS theo nghĩa rộng không chỉ bao gồm các hoạt
động liên quan đến giao dịch BĐS mà bao gồm cả các lĩnh vực liên quan đến


5

việc tạo lập BĐS.
Thị trường Bất động sản là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền
kinh tế thị trường. Thị trường BĐS liên quan chặt chẽ với các thị trường khác
như: Thị trường hàng hoá, thị trường chứng khốn, thị trường lao động, thị
trường khoa học cơng nghệ (Nguyễn Đình Bồng, 2010)
2.1.2.2. Tính chất của thị trường bất động sản
a) Thị trường BĐS chịu chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hóa

- Thị trường BĐS chịu chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá: quy
luật giá trị, quy luật cung cầu.
- Thị trường BĐS theo mơ hình chung của thị trường hàng hố với 3
yếu tố xác định: sản phẩm, số lượng và giá cả.
- Phạm vi hoạt động của thị trường BĐS do pháp luật của mỗi nước quy
định nên cũng không đồng nhất. (Nguyễn Đình Bồng, 2006)
b) Việc hiểu rõ về các lực lượng cung và cầu ảnh hưởng đến tính khả
thi của một đầu tư cụ thể vào thị trường BĐS là rất quan trọng
Phân tích thị trường phải xem xét ở các cấp độ quốc gia và địa phương.
Cầu về BĐS xuất phát từ cầu về các hàng hoá và dịch vụ mà BĐS tạo ra. Tuy
nhiên, sẽ là chưa đầy đủ nếu chỉ xem xét thị trường BĐS về phía cầu mà bỏ
qua phía cung. Một trong những mục đích phân tích phía cung của thị trường
là xác định người sử dụng dịch vụ được cung cấp bởi đầu tư. Những đặc trưng
và sở thích của những "khách hàng" tiềm năng phải được phân tích kỹ lưỡng
để xác định hợp lý cầu cho bất kỳ dự án BĐS cụ thể nào. Những nhân tố khác
cần quan tâm là những đặc trưng vật chất, cơ cấu của mặt bằng, điều kiện cải
tạo, giao thông vận tải và các nhân tố đáp ứng cá nhân như an ninh. Tất cả
những thuộc tính này là một phần của “dịch vụ” mà dự án cung cấp để đáp
ứng cầu tiềm năng (Lê Xuân Bá, 2008).


6

2.1.2.3. Đặc điểm của thị trường bất động sản
a) Thị trường BĐS là một thị trường kém hoàn hảo
Mức độ hoàn hảo của thị trường BĐS thấp hơn của thị trường hàng hoá
tiêu dùng và thị trường tư liệu sản xuất khác, địi hỏi có sự can thiệp nhiều
hơn của nhà nước, đặc biệt trong công tác quy hoạch, kế hoạch (sử dụng đất,
phát triển hạ tầng kinh tế kĩ thuật, phát triển đô thị, khu dân cư, khu kinh tế
tập trung…), trong việc xác lập quyền và bảo hộ quyền tài sản BĐS của công

dân, của tổ chức trong q trình trao đổi BĐS hàng hố.
b) Giao dịch trong thị trường BĐS rất phức tạp
Do BĐS có giá trị cao và khơng thể di dời nên q trình giao dịch để thực
hiện việc mua bán, chuyển nhượng BĐS rất phức tạp. Đặc điểm này làm tăng chi
phí giao dịch và thời gian giao dịch (thông tin, tư vấn, kiểm định, thanh toán…).
Sự khan hiếm ngày càng cao của đất đai, yếu tố đầu cơ trong thị trường
BĐS luôn tồn tại khi có cơ hội. Trong điều kiện một thị trường thơng thống,
thì đầu cơ có phần tích cực trong việc phá võ sự cân bằng tĩnh và kích thích
các hành vi các bên tham gia nhằm tạo lập thế cân bằng mới, đồng thời cũng
phát sinh những tác động tiêu cực như tăng giá, tăng nợ ở mức thái quá. Việc
đầu cơ vào BĐS có thể làm phá vỡ thế cân bằng phát triển, “tạo ra tam giác
nợ gồm các bên ngân hàng, dân cư và các nhà đầu tư kinh doanh, gây nhiều
hậu quả về mặt kinh tế xã hội” (nền kinh tế bong bóng của Nhật vào những
năm 80 thế kỷ XX).
c) Thị trường BĐS chi phối mạnh mẽ một trong những yếu tố đầu vào
quan trọng nhất của các ngành sản xuất kinh doanh. Hàng hoá BĐS có liên
quan trực tiếp đến tích luỹ tài sản cố định, trở thành yếu tố đầu vào quan trọng
hàng đầu của các ngành sản xuất kinh doanh. So với tích luỹ tài sản lưu động
thì tích luỹ tài sản cố định thường lớn gấp nhiều lần. Việc khai thông thị trường
BĐS sẽ tạo điều kiện thuận lợi không chỉ cho các nhà kinh doanh BĐS mà cả
với các tổ chức sử dụng hàng hoá BĐS vào kinh doanh trong các lĩnh vực sản


7

xuất, dịch vụ…một cách hiệu quả.
d) Thị trường BĐS dễ bị phân đoạn
Tất cả các tổ chức sản xuất - kinh doanh, tuyệt đại bộ phận hộ dân cư
đều có nhu cầu tham gia vào thị trường BĐS với tư cách là người mua, người
bán, người thuê hoặc cho thuê, người giao hoặc nhận thừa kế, người thế chấp

hoặc nhận thế chấp, người phát mại… BĐS hàng hoá. Do cơ cấu cung cầu rất
đa dạng, cùng với các chính sách từ phía nhà nước áp dụng đối với các đối
tượng khác nhau nên thị trường BĐS dễ bị phân khúc; nếu thiếu sự phối hợp
đồng bộ sẽ tạo ra những biệt lập làm giảm tính hiệu quả của thị trường này.
đ) Thị trường BĐS rất nhạy cảm đối với tăng trưởng kinh tế, dễ bị nóng
khi nền kinh tế có mức tăng trưởng cao và cũng dễ bị đóng băng khi nền kinh
tế suy giảm. Thị trường BĐS cũng rất nhạy cảm về mặt chính trị, văn hố, xã
hội. Thị trường này một khi không được tổ chức và thông tin đầy đủ và trong
điều kiện vĩ mô thiếu ổn định sẽ bị chi phối rất mạnh bởi yếu tố tâm lý, đặc
biệt trong những điều kiện những nước đang thực hiện chuyển đổi sang kinh
tế thị trường (Lê Xuân Bá, 2006)
2.1.2.4. Chức năng của thị trường bất động sản
- Đưa người mua và người bán BĐS đến với nhau;
- Xác định giá cả cho các BĐS giao dịch;
- Phân phối BĐS theo quy luật cung cầu;
- Phát triển BĐS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường.
2.1.2.5. Vai trị, vị trí của thị trường bất động sản
Thị trường BĐS có vị trí quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân:
- Tham gia vào việc phân bố và sử dụng hợp lý, có hiệu quả BĐS - tài
nguyên thiên nhiên, tài sản Quốc gia quan trọng;
- Tác động tới tăng trưởng kinh tế thơng qua việc khuyến khích đầu tư
phát triển BĐS;
- Tác động trực tiếp tới thị trường tài chính, thị trường chứng khốn, thị


8

trường hàng hoá, thị trường lao động;
- Liên quan đến một số lĩnh vực xã hội như: lao động, việc làm, nhà ở.
2.1.2.6. Các yếu tố của thị trường bất động sản

- Quyền của người bán được bán BĐS và quyền của người mua được
mua BĐS được pháp luật quy định và bảo hộ;
- Biện pháp để người mua và người bán BĐS đến với nhau;
- Biện pháp cung cấp thông tin khách quan liên quan đến BĐS cho
người mua (quyền sử dụng đất, quyền sở hữu, hưởng lợi tài sản trên đất liên
quan đến BĐS của người bán; nghĩa vụ về tài chính và những tồn tại đối với
người bán; mối liên quan giữa BĐS của người bán với các BĐS liền kề cũng
như sự liên quan đến quy hoạch sử dụng đất của Nhà nước...;
- Thoả thuận giá mua bán;
- Hình thức hợp đồng giữa người bán và người mua có thể thực hiện và
được cộng đồng chấp nhận;
- Biện pháp đảm bảo chuyển quyền sở hữu BĐS cho người mua tại cơ
quan đăng ký BĐS;
- Biện pháp đảm bảo cho người mua BĐS có thể vay tiền bằng thế chấp
mà BĐS là vật bảo đảm cũng như đảm bảo quyền lợi của người cho vay;
- Biện pháp đảm bảo các nguồn thu của nhà nước từ hoạt động của
TTBĐS (Nguyễn Đình Bồng, 2010)
2.1.2.7. Phân loại thị trường bất động sản
Về tổng thể, thị trường BĐS bao gồm cả ba loại thị trường: thị
trường mua bán chuyển dịch, thị trường cho thuê và thị trường thế chấp.
Nếu xét về tính chất, thị trường BĐS được phân chia thành hai cấp: thị
trường sơ cấp và thị trường thứ cấp.
a) Thị trường sơ cấp được tạo ra do quá trình đầu tư xây dựng mới các
cơng trình hạ tầng kỹ thuật và kiến trúc như: xây dựng các khu đô thị mới,
chỉnh trang đô thị, xây dựng nhà ở, khu cơng nghiệp, văn phịng cho th,


9

khách sạn...

b) Thị trường thứ cấp được hình thành do quá trình giao dịch (gồm mua
bán, cho thuê, thế chấp) diễn ra trong quá trình hoạt động của thị trường BĐS.
Hai loại thị trường này có mối quan hệ tác động qua lại rất hữu cơ. Hiện
tượng "đóng băng" thị trường BĐS hiện nay chủ yếu diễn ra ở thị trường thứ
cấp và cũng chủ yếu ở thị trường mua bán chuyển nhượng BĐS. Cịn tính chất
"đóng băng" của thị trường sơ cấp lại ở dạng khác: kéo dài tình trạng bán
thành phẩm. Tức là dự án chiếm giữ đất, nhưng không đầu tư hạ tầng theo quy
hoạch hoặc đầu tư dang dở; nền nhà người mua tiếp tục bỏ hoang do chưa có
nhu cầu hoặc khơng có nhu cầu xây dựng nhà (Lê Xuân Bá, 2008)
2.1.2.8. Vai trò của thị trường bất động sản
Thị trường BĐS là nhân tố đóng góp quan trọng vào sự thúc đẩy phát
triển kinh tế của mỗi quốc gia, cụ thể:
a) Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền
kinh tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản rất
lớn cả về quy mơ, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế
quốc dân:
BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia: Tỷ trọng BĐS trong tổng số của
cải xã hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng
của cải vật chất của mỗi nước.
BĐS còn là tài sản lớn của từng hộ gia đình: BĐS ngồi chức năng là
nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia đình, nó cịn là nguồn vốn để phát
triển thông qua hoạt động thế chấp, chuyển nhượng (Phòng Quản lý thị trường
bất động sản)

b) Thị trường BĐS góp phần huy động nguồn vốn lớn tại chỗ
Đây là nội dung có tầm quan trọng đã được nhiều nhà nghiên cứu trên
thế giới chứng minh và đi đến kết luận nếu một quốc gia có giải pháp hữu
hiệu bảo đảm cho các BĐS có đủ điều kiện trở thành hàng hoá và được định

10

giá khoa học, chính thống sẽ tạo cho nền kinh tế của quốc gia đó một tiềm
năng đáng kể về vốn để từ đó phát triển kinh tế-xã hội đạt được những mục
tiêu đề ra. Kinh nghiệm cho thấy ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng
cho vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm trên 80% trong tổng lượng vốn cho
vay. Vì vậy, phát triển đầu tư, kinh doanh BĐS đóng vai trị quan trọng trong
việc chuyển các tài sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu
phát triển kinh tế - xã hội đặc biệt là đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng của nền
kinh tế.
c) Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS, đặc biệt là thị trường
QSDĐ là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá thuộc sở
hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu:
Thông thường để đạt tiêu chuẩn của một nước cơng nghiệp hố thì tỷ lệ
đơ thị hố thường chiếm từ 60 - 80%. Như vậy, vấn đề phát triển thị trường BĐS
để đáp ứng yêu cầu đô thị hoá ở nước ta là vấn đề lớn và có tầm quan trọng đặc
biệt nhất là khi nước ta chuyển sang cơ chế thị trường trong điều kiện các thiết
chế về quản lý Nhà nước đối với công tác quy hoạch chưa được thực thi có chất
lượng và hiệu quả thì việc phát triển và quản lý thị trường BĐS ở đô thị phải đi
đôi với tăng cường công tác quy hoạch để khắc phục những tốn kém và vướng
mắc trong tương lai (Phòng Quản lý thị trường bất động sản).
d) Thị trường BĐS sẽ góp phần kích thích sản xuất phát triển, tăng
nguồn thu cho Ngân sách:
Thị trường BĐS có quan hệ trực tiếp với các thị trường tài chính tín
dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động...
Theo phân tích đánh giá của các chuyên gia kinh tế, ở các nước phát triển nếu
đầu tư vào lĩnh vực BĐS tăng lên 1 USD thì sẽ có khả năng thúc đẩy các
ngành có liên quan phát triển từ 1,5 - 2 USD. Phát triển và điều hành tốt thị
trường BĐS sẽ có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thông qua các biện
pháp kích thích vào đất đai, tạo lập các cơng trình, vật kiến trúc...để từ đó tạo

11

nên chuyển dịch đáng kể và quan trọng về cơ cấu trong các ngành, các vùng
lãnh thổ và trên phạm vi cả nước. Ở những nước phát triển như Mỹ Nhật, Hàn
Quốc tổng thu ngân sách từ thị trường BĐS chiếm tới 20% GDP. Ở Việt
Nam, theo thống kê của Tổng cục Thuế các khoản thu ngân sách có liên quan
đến nhà, đất hàng năm thu bình quân khoảng 20.000 tỷ đồng/năm, chiếm
khoảng 7% GDP. Có thể nói sự phát triển của thị trường BĐS có tác động lan
toả tới sự phát triển của nền kinh tế, vì vậy nhiều nước trên thế giới coi lĩnh
vực BĐS là một trong những “đầu kéo” của nền kinh tế. Ngược lại, những
biến động trên thị trường BĐS ảnh hưởng đáng kể đến sự phát triển kinh tế
của mỗi nước (Phòng Quản lý thị trường bất động sản).
đ) Thị trường BĐS đáp ứng nhu cầu ngày càng gia tăng về nhà ở cho
nhân dân từ đô thị - nông thôn
Thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong thị
trường BĐS. Thị trường nhà ở là thị trường sôi động nhất trong thị trường
BĐS, những cơn “sốt” nhà đất hầu hết đều bắt đầu từ “sốt” nhà ở và lan toả
sang các thị trường BĐS khác, ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của nhân
dân. Vì vậy, phát triển, quản lý có hiệu quả thị trường BĐS nhà ở, bình ổn thị
trường nhà ở, bảo đảm cho giá nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân là
một trong những vai trò quan trọng của quản lý nhà nước về thị trường BĐS
nhà ở (Phòng Quản lý thị trường bất động sản).
2.2. Cơ sở pháp lý
2.2.1. Hệ thống pháp luật đất đai và thị trường bất động sản hiện hành ở
Việt Nam
2.2.1.1. Hệ thống văn bản pháp luật đất đai và thị trường bất động sản
a) Pháp luật đất đai
Thể chế hố chủ trương, chính sách đất đai của Đảng, Hiến pháp nước

Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013 đã quy định tại Điều 53: Đất
đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng


12

trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý
tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống
nhất quản lý.
Luật Đất đai 1987, 1993, Luật bổ sung sửa đổi một số điều của Luật
Đất đai 1998, 2001 và Luật Đất đai 2003, Luật đất đai 2013, (Luật sửa đổi, bổ
sung một số điều của 37 Luật liên quan đến quy hoạch trong đó có Luật đất
đai – Luật số 35/2018/QH14 ngày 20/11/2018) đã cụ thể hoá các quy định về
đất đai của Hiến pháp, cụ thể:
- Các nguyên tắc quản lý và sử dụng đất đai: đất đai thuộc sở hữu toàn
dân, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch, pháp luật, sử dụng
đất đai hợp lý hiệu quả, tiết kiệm, bảo vệ cải tạo bồi dưỡng đất, bảo vệ môi trường để phát triển bền vững.
- Các quyền của người sử dụng đất: được cấp GCNQSDĐ, được hưởng
thành quả lao động và kết quả đầu tư trên đất được giao, được chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ, được góp vốn bằng
QSDĐ để sản xuất, kinh doanh.
- Nghĩa vụ của người sử dụng đất: sử dụng đúng mục đích, bảo vệ đất,
bảo vệ mơi trường, nộp thuế, lệ phí, tiền sử dụng đất, bồi thường khi được nhà
nước giao đất, trả lại đất khi nhà nước có quyết định thu hồi.
- Quản lý đất đai với việc phát triển thị trường QSDĐ trong thị trường BĐS…
b) Các văn bản pháp luật khác liên quan đến điều tiết thị trường BĐS
Cùng với Luật Đất đai, hệ thống văn bản quy phạm pháp luật liên quan tới
lĩnh vực giao dịch dân sự, xây dựng, nhà ở, kinh doanh BĐS, thuế, chứng khốn,
tài chính, ngân hàng... đã được Quốc Hội ban hành, hình thành một hệ thống
pháp luật điều tiết thị trường BĐS tương đối đồng bộ:

- Bộ Luật Dân sự số 91/2015/QH13 ngày 24 tháng 11 năm 2015.
- Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18 tháng 6 năm 2014.
- Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2014


13

- Luật Kinh doanh BĐS số 66/2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2014
Ngồi ra cịn các văn bản pháp luật liên quan khác như:
- Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp
- Luật Doanh nghiệp năm (2014)
- Luật Đầu tư năm (2014)
- Luật Đấu thầu năm (2013)
- Luật Chứng khoán năm (2006).
- Luật Ngân hàng Nhà nước năm (2010)
c) Các văn bản hướng dẫn thi hành pháp luật đất đai và thị trường BĐS
Chính phủ và các Bộ, ngành ban hành các văn bản quy phạm pháp luật
hướng dẫn thi hành Luật: Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, Nghị định số
68/2019/NĐ-CP, Nghị định số 30/2019/NĐ-CP, Nghị định số 108/2006/NĐCP, Nghị định 181/2015/NĐ-CP, Nghị định số 84/2007/NĐ-CP, Nghị định số
123/2007/NĐ-CP, Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/1/2017, Nghị định
30/2019/NĐ-CP ngày 28/3/2019, Thông tư số 16/2018/TT-NHNN ngày
31/7/2018, Thơng tư số 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/9/2017.
2.2.1.2. Tác động tích cực của hệ thống pháp luật đối với thị trường bất động sản
a) Pháp luật tạo điều kiện cho các chủ thể tham gia hoạt động trong thị
trường BĐS ngày càng đa dạng. Hoạt động kinh doanh BĐS không chỉ là lĩnh
vực độc quyền của các doanh nghiệp Nhà nước mà đã được khuyến khích, mở
rộng đối với nhiều thành phần kinh tế khác nhau (doanh nghiệp tư nhân, công
ty trách nhiệm hữu hạn, công ty cổ phần, hợp tác xã, doanh nghiệp có vốn đầu
tư nước ngồi...).
b) Số lượng dự án đầu tư kinh doanh BĐS do các tổ chức, cá nhân nước

ngoài tham gia đầu tư ngày càng tăng. Với sự tham gia tích cực của các nhà
đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực kinh doanh BĐS, hàng loạt dự án đầu tư có
chất lượng cao đã được đưa vào sử dụng, góp phần đáng kể thúc đẩy sự tăng
trưởng chung của nền kinh tế.


14

c) Những khó khăn, vướng mắc về cơ chế, chính sách trong quá trình
hoạt động, vận hành của thị trường BĐS như vấn đề xác lập QSH cơng trình
xây dựng cho các tổ chức, cá nhân; vấn đề bồi thường, giải phóng mặt bằng,
cho phép chủ đầu tư chuyển nhượng dự án... đã từng bước được bổ sung,
hoàn thiện trên cơ sở đảm bảo nguyên tắc hài hoà giữa lợi ích của Nhà nước,
nhà đầu tư và tổ chức, cá nhân có tài sản nhà đất bị thu hồi.
d) Ngồi ra, hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về kinh doanh BĐS
cũng đã quy định cho phép các chủ đầu tư được chuyển nhượng dự án nhằm
tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc cho các nhà đầu tư.
2.2.1.3. Những hạn chế của hệ thống pháp luật đối với thị trường bất động sản
a) Về phương thức giao dịch BĐS và các chủ thể tham gia:
- Luật pháp quy định việc đăng ký ban đầu và đăng ký biến động đối
với đất đai nhưng đối với các tài sản trên đất cịn chưa có quy định cụ thể.
Nhìn chung các giao dịch này thuộc loại dễ kiểm soát nên các chế định pháp
lý về điều kiện tham gia thị trường của các chủ thể kinh tế tương đối đơn giản
hơn so với những thị trường khác. Các bên tham gia chỉ phải tuân thủ điều
kiện có hàng hóa và có khả năng thanh toán. Thủ tục chuyển nhượng về mặt
pháp lý chỉ là hoạt động bảo hộ và quản lý BĐS, nhà nước không can thiệp
vào các quan hệ kinh tế diễn ra trên thị trường. Tuy nhiên để điều tiết thu
nhập, nhà nước đã thực hiện việc đánh thuế thu nhập từ chuyển quyền BĐS.
b) Về hệ thống cơ quan quản lý BĐS của nhà nước:
Hệ thống chính sách pháp luật quy định cịn có sự chồng chéo về chức

năng nhiệm vụ giữa Bộ Xây dựng với Bộ Tài nguyên và Môi trường.
c) Về vấn đề đăng ký BĐS
Mặc dù đã có Luật đất đai nhưng khi triển khai cịn gặp nhiều khó khăn
cho cơng tác quản lý về thế chấp, chuyển nhượng, mua bán:
- Thứ nhất, nhiều loại tài sản gắn liền với đất chưa có quy trình đăng ký
và cấp GCNQSDĐ như nhà máy, khu công nghiệp đang gây bức xúc cho các


15

nhà đầu tư. Vì họ khơng thể thực hiện các thủ tục thế chấp vay vốn tại các tổ
chức tín dụng.
- Thứ hai, một hệ thống đăng ký được tách thành nhiều mảng sẽ dẫn đến
sự chồng chéo và khoảng hở của hệ thống. Đăng ký đất đai là bắt buộc nhưng
đăng ký tài sản lại không bắt buộc dẫn đến sự thiếu minh bạch, khó kiểm sốt
trong quản lý.
d) Về chính sách tài chính
Về mặt vĩ mơ, Nhà nước chưa có chính sách tài chính đồng bộ để điều
tiết. Trong giai đoạn hình thành thị trường BĐS, nhà nước có ưu đãi các tổ
chức kinh doanh dịch vụ theo Luật Đầu tư nhằm hỗ trợ về tài chính, giảm lỗ
lãi, kích thích vốn đầu tư cho lĩnh vực kinh doanh BĐS. Tuy nhiên, sau khủng
hoảng kinh tế từ năm 2008 đến nay, khi nền kinh tế có dấu hiệu suy giảm trở
lại do ảnh hưởng của kinh tế thế giới, chính phủ đã ban hành chính sách thắt
chặt tiền tệ, quy về các tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của tổ chức tín
dụng với yêu cầu tăng cường đảm bảo an tồn hệ thống đi đơi với chống lạm
phát, ổn định kinh tế vĩ mô. Sự khơng mở rộng tín dụng, Việc u cầu dự trữ
phịng ngừa rủi ro cho vay chứng khoán và bất động sản ở mức 25% và tín
dụng dành cho bất động sản bị khống chế ở mức 10% tổng dư nợ của các
ngân hàng, về thực chất là hạn chế cho vay đã làm giảm đi đáng kể khả năng
thanh khoản của nhà chủ đầu tư tiềm năng. Hệ quả là thị trường BĐS giảm

nguồn cầu lẫn nguồn cung, nhiều dự án phải điều chỉnh giãn tiến độ, điều
chỉnh lại hợp đồng mua bán với khách hàng.
Để tháo gỡ khó khăn về tài chính cho các doanh nghiệp đầu tư BĐS,
Chính phủ đã ban hành Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 cho phép
doanh nghiệp được huy động vốn dưới 5 hình thức và chỉ được phân chia cho
các hình thức khơng q 20% số lượng nhà cho mỗi dự án đã làm tăng các đợt
giao dịch trên thị trường. Khi xây xong chủ đầu tư mới bàn giao căn hộ,
khách hàng nộp 95% tiền mua, số tiền còn lại chỉ trả hết khi chủ đầu tư làm


16

xong giấy chủ quyền. Như vậy, quãng thời gian từ khi bàn giao nhà cho đến
có giấy chủ quyền thường kéo dài, có khi 2 năm, có trường hợp 4 năm và có
trường hợp lâu hơn nữa. Đây thực sự là một khó khăn cho việc quản lý các
giao dịch về nhà ở, đất ở (Trần Kim Chung, Đinh Trọng Thắng, 2011).
Hiện nay nghị định 99/2015/NĐ-CP nghị định quy định chi tiết và thi
hành hướng dẫn thi hành một số điều luật nhà ở đã có quy định cụ thể tại Điều
19. Ký hợp đồng huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại.
đ) Chính sách thuế đối với BĐS
- Về các sắc thuế BĐS, thuế chuyển nhượng BĐS trong thời gian vừa
quan đã có một q trình thực hiện và chỉnh sửa. Trước đây, đối với hoạt
động mua bán nhà và chuyển nhượng QSDĐ phải chịu hai khoản thuế, phí, đó
là: thuế chuyển QSDĐ ở 4% (theo Luật Thuế chuyển QSDĐ ban hành ngày
22/06/1994 đã sửa đổi bổ sung một số điều theo luật số 17/1999/QH10); lệ
phí trước bạ 1% (theo Nghị định số 47/2003/NĐ-CP ngày 12/05/2003).
+ Tại Điều 34 Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2009 đã bãi bỏ thuế
chuyển QSDĐ và theo đó người chuyển nhượng QSDĐ khơng cịn phải nộp
thuế chuyển QSDĐ, đồng thời lệ phí trước bạ đối với nhà, đất chỉ cịn 0,5%
(theo Nghị định số 80/2008/NĐ- CP ngày 29/07/2008). Thay vào đó, thu nhập

từ hoạt động chuyển nhượng BĐS phải chịu thuế thu nhập bao gồm: chuyển
nhượng QSDĐ và tài sản gắn liền với đất; chuyển nhượng QSH hoặc sử dụng
nhà ở; chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước.
Nhìn chung, cách tính thuế và thuế suất được quy định tại Luật Thuế
thu nhập cá nhân năm 2009 và luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế
thu nhập cá nhân năm 2012 và các văn bản hướng dẫn như Nghị định
65/2013/NĐ-CP; Thông tư số 92/2015/TT-BTC ngày 15/6/2015 của Bộ tài
chính đã có sự mềm dẻo hơn: theo đó người nộp thuế có quyền lựa chọn 1
trong 2 phương án như áp dụng thuế suất 2% tính trên giá chuyển nhượng
BĐS hoặc áp dụng thuế suất 25% tính trên thu nhập từ hoạt động chuyển