Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất tại dự án bến đỗ xe buýt yên viên và dự án xây dựng khu thể dục, thể thao xã ninh hiệp trên địa bàn huyện gia lâm, thành phố hà nội

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

MAI HẢI YẾN

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ,
TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT TẠI DỰ ÁN
BẾN ĐỖ XE BUÝT YÊN VIÊN VÀ DỰ ÁN XÂY DỰNG KHU
THỂ DỤC, THỂ THAO XÃ NINH HIỆP TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN GIA LÂM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI
Chuyên ngành:
Quản lý đất đai
Mã số:
60.85.01.03
Người hướng dẫn khoa học: GVC.TS. Phạm Phương Nam

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong Luận văn này là
trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tơi xin cam đoan rằng các thơng tin trích dẫn trong Luận văn đều được chỉ rõ
nguồn gốc.
Hà Nội, ngày

tháng

Tác giả luận văn

Mai Hải Yến

i

năm 2016


LỜI CẢM ƠN
Trong q trình thực hiện luận văn, tơi đã nhận được sự giúp đỡ nhiệt tình và sự
đóng góp quý báu của nhiều cá nhân cũng như tập thể, tạo điều kiện cho tơi hồn thành
bản luận văn này.
Trước hết, tôi xin chân thành cảm ơn thầy giáo - TS. Phạm Phương Nam - Giảng
viên Bộ môn Quản lý Đất đai, Khoa Quản lý Đất đai, Học viện Nơng nghiệp Việt Nam
đã tận tình hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong suốt thời gian tôi thực hiện Đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo Khoa
Quản lý Đất đai, Học viện Nơng nghiệp Việt Nam để tơi hồn thiện luận văn này.
Tôi cũng xin trân trọng cảm ơn UBND huyện Gia Lâm, Ban bồi thường giải
phóng mặt bằng huyện Gia Lâm, UBND xã Yên Viên, UBND xã Ninh Hiệp đã giúp đỡ
tơi trong q trình thực hiện đề tài tại địa bàn.
Cuối cùng tơi xin cảm ơn tới gia đình và những người thân, đồng nghiệp và bạn
bè đã tạo điều kiện về mọi mặt cho tơi trong q trình thực hiện đề tài này.
Hà Nội, ngày

tháng

Tác giả luận văn

Mai Hải Yến

ii

năm 2016

MỤC LỤC
Lời cam đoan ................................................................................................................ i
Lời cảm ơn ................................................................................................................... ii
Mục lục ...................................................................................................................... iii
Danh mục chữ viết tắt.................................................................................................. vi
Danh mục bảng .......................................................................................................... vii
Danh mục các hình ..................................................................................................... vii
Trích yếu luận văn ....................................................................................................... ix
Thesis abstract ............................................................................................................. xi
Phần 1. Mở đầu ...........................................................................................................1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài ...................................................................................1

1.2.

Mục tiêu của đề tài...........................................................................................2

1.3.

Phạm vi nghiên cứu .........................................................................................2

1.4.

Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ........................3

Phần 2. Tổng quan tài liệu ..........................................................................................4
2.1.

Cơ sở lý luận về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư................................................4

2.1.1.

Khái niệm bồi thường, hỗ trợ, tái định cư .........................................................4

2.1.2.

Vai trị của cơng tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ..........................................4

2.1.3.

Đặc điểm của công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ......................................6

2.1.4.

Các nhân tố ảnh hưởng đến bồi thường, hỗ trợ, tái định cư...............................7

2.2.

Quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của một số nước và một số tổ
chức trên thế giới .............................................................................................9

2.2.1.

Quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của một số nước trên thế giới ........9

2.2.2.

Quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của Ngân hàng Thế giới và
Ngân hàng phát triển Châu Á .........................................................................17

2.2.3.

Bài học kinh nghiệm về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho Việt Nam............17

2.3.

Quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của Việt Nam .............................18

2.3.1.

Giai đoạn trước khi Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực..................................18

2.3.2.

Giai đoạn Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực.................................................19

2.3.3.

Giai đoạn Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực.................................................21

iii


2.3.4.

Giai đoạn từ khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực đến nay..........................24

2.4.

Công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của cả nước và tại một số
địa phương.....................................................................................................25

2.4.1.

Cả nước .........................................................................................................25

2.4.2.

Thành phố Đà Nẵng .......................................................................................26

2.4.3.

Thành phố Hồ Chí Minh ................................................................................28

2.4.4.

Thành phố Hà Nội .........................................................................................30

2.4.5.

Nhận xét công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của cả nước........................31

Phần 3. Vật liệu và phương pháp nghiên cứu ..........................................................35
3.1.

Địa điểm nghiên cứu ......................................................................................35

3.2.

Thời gian nghiên cứu .....................................................................................35

3.3.

Đối tượng nghiên cứu ....................................................................................35

3.4.

Nội dung nghiên cứu......................................................................................35

3.4.1.

Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Gia Lâm ..................35

3.4.2.

Thực trạng quản lý, sử dụng đất và công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định
cư tại huyện Gia Lâm.....................................................................................35

3.4.3.

Kết quả thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại các dự án nghiên cứu .....35

3.4.4.

Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của các dự án nghiên cứu ..... 35

3.4.5.

Giải pháp nhằm thực hiện tốt hơn công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
được thực hiện trên địa bàn ............................................................................35

3.5.

Phương pháp nghiên cứu ...............................................................................36

3.5.1.

Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp.............................................................36

3.5.2.

Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp ..............................................................36

3.5.3.

Phương pháp phân tích và so sánh số liệu ......................................................37

3.5.4.

Phương pháp xử lý số liệu..............................................................................37

3.5.5.

Phương pháp đánh giá ...................................................................................37

Phần 4. Kết quả và thảo luận ....................................................................................38
4.1.

Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Gia Lâm ..................38

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên .........................................................................................38

4.1.2.

Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội .............................................................39

4.1.3.

Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội ....................................39

iv


4.2.

Thực trạng quản lý, sử dụng đất và công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định
cư tại huyện Gia Lâm.....................................................................................41

4.2.1.

Thực trạng quản lý, sử dụng đất tại huyện Gia Lâm .......................................41

4.2.2.

Công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư .........................................................46

4.3.

Kết quả thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại các dự án nghiên cứu .....49

4.3.1.

Khái quát về các dự án nghiên cứu.................................................................49

4.3.2.

Căn cứ thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.............................................50

4.3.3.

Trình tự thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ...........................................53

4.3.4.

Đối tượng và điều kiện được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư...........................57

4.3.5.

Bồi thường về đất, tài sản, vật kiến trúc và cây cối hoa màu tại 02 dự án
nghiên cứu .....................................................................................................58

4.3.6.

Việc thực hiện chính sách hỗ trợ tại 2 dự án nghiên cứu .................................62

4.3.7.

Việc thực hiện chính sách tái định cư tại 2 dự án nghiên cứu .........................64

4.4.

Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại các dự án nghiên cứu ...... 64

4.4.1.

Đánh giá của cá nhân, hộ gia đình được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại
các dự án nghiên cứu .....................................................................................64

4.4.2.

Đánh giá của người thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại
các dự án nghiên cứu .....................................................................................67

4.4.3.

Đánh giá chung về công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại các dự án
nghiên cứu .....................................................................................................69

4.5.

Giải pháp đẩy nhanh tiến độ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ...........................70

Phần 5. Kết luận và kiến nghị ...................................................................................72
5.1.

Kết luận .........................................................................................................72

5.2.

Kiến nghị .......................................................................................................73

Danh mục tài liệu tham khảo .......................................................................................74
Phụ lục ......................................................................................................................76

v


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

ADB

Ngân hàng phát triển Châu Á

BT, HT, TĐC

Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

BHXH

Bảo hiểm xã hội

CNH – HĐH

Cơng nghiệp hóa – hiện đại hóa

CP

Chính Phủ

GCN

Giấy chứng nhận

GPMB

Giải phóng mặt bằng

HTX

Hợp tác xã

LĐĐ

Luật đất đai

NĐ

Nghị định

QĐ

Quyết định

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

TN&MT

Tài nguyên và môi trường

TP

Thành phố

TDTT

Thể dục thể thao

TT

Thông tư

UBND

Ủy ban nhân dân

vi


DANH MỤC BẢNG

Bảng 4.1.

Hiện trạng sử dụng đất huyện Gia Lâm năm 2015 ...................................42

Bảng 4.2.

Kết quả GPMB huyện Gia Lâm giai đoạn 2011-2015 ..............................47

Bảng 4.3.

Xác định đối tượng được bồi thường .......................................................57

Bảng 4.4.

Tổng hợp kết quả bồi thường tại Dự án Bến đỗ xe buýt Yên Viên ...........59

Bảng 4.5.

Tổng hợp kết quả bồi thường tại Dự án Xây dựng Khu thể dục thể
thao xã Ninh Hiệp ...................................................................................61

Bảng 4.6.

Bảng tổng hợp các tiêu chí phỏng vấn đối tượng bị thu hồi đất ................65

Bảng 4.7.

Bảng tống hợp ý kiến điều tra cán bộ thực hiện BT, HT, TĐC .................68

vii

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 1.1. Sơ đồ vị trí Dự án 1 và Dự án 2 tại huyện Gia Lâm, TP Hà Nội....................2
Hình 4.2. Cơ cấu kinh tế huyện Gia Lâm năm 2015 ...................................................39
Hình 4.3. Dự án Bến đỗ xe bt n Viên sau khi hồn thành ...................................49
Hình 4.4. Dự án xây dựng Khu thể dục thể thao xã Ninh Hiệp hồn thành .................50
Hình 4.5. Quy trình thực hiện BT, HT, TĐC trên địa bàn TP Hà Nội .........................54

viii


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Mai Hải Yến
Tên luận văn: “Đánh giá công bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước
thu hồi đất tại dự án Bến đỗ xe buýt Yên Viên và dự án Xây dựng khu thể dục, thể
thao xã Ninh Hiệp trên địa bàn huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội”.
Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60.85.01.03

Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam
1. Mục đích nghiên cứu của đề tài:
- Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất tại
một số dự án đầu tư xây dựng trên địa bàn huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội.
- Đề xuất một số giải pháp góp phần giải quyết những tồn tại, khó khăn trong
quá trình thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nhằm đẩy nhanh tiến độ thực hiện các
dự án đầu tư trên địa bàn huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội.
2. Phương pháp nghiên cứu của đề tài
Luận văn đã sử dụng các phương pháp:

- Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp: các số liệu thứ cấp được thu thập tại các
phịng ban chun mơn nghiệp vụ có liên quan đến công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định
cư trên địa bàn huyện Gia Lâm.
- Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp: Lập phiếu điều tra, phỏng vấn trực tiếp các
tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong diện bồi thường, hỗ trợ, TĐC và những người thực
hiện dự án.
- Phương pháp phân tích và so sánh số liệu: Tổng hợp kết quả điều tra của người
bị thu hồi đất và cán bộ thực hiện thu hồi đất từ đó phân tích và so sánh, đánh giá kết
quả công tác BT, HT và TĐC.
- Phương pháp xử lý số liệu: Sử dụng phần mềm Microsoft Office Excel 2010 để
xử lý số liệu... Tổng hợp kết quả điều tra của người bị thu hồi đất và cán bộ thực hiện
thu hồi đất từ đó so sánh, đánh giá kết quả công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
- Phương pháp đánh giá: Dùng các tiêu chí để đánh giá việc thực hiện công tác
bồi thường, hỗ trợ, tái định cư như: thời gian thực hiện, trình tự thực hiện, đơn giá bồi
thường, tiến độ thực hiện…

ix


3. Kết quả nghiên cứu chính và kết luận
- Gia Lâm là một huyện ngoại thành nằm ở cửa ngõ phía Đơng Bắc của thành phố
Hà Nội có tổng diện tích tự nhiên 11.472,9 ha. Năm 2015, kinh tế duy trì mức ổn định,
giá trị sản xuất các ngành kinh tế chủ yếu do huyện quản lý ước tăng 10,75% so với
năm 2014.
- Công tác quản lý đất đai của huyện Gia Lâm đã thực hiện theo các văn bản quy
phạm pháp luật. Tính từ năm 2011 đến 2015, để đáp ứng nhu cầu sử dụng đất phục vụ
vào phát triển kinh tế, huyện Gia Lâm đã thực hiện thu hồi đất tại 112 dự án với diện
tích đất hồi 1.701,09 ha, bố trí 900 suất tái định cư.
- Về công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại 2 dự án nghiên cứu. Dự án Xây
dựng Bến đỗ xe buýt Yên Viên được thực hiện từ năm 2010 đến năm 2013. Tổng diện

tích thu hồi đất của dự án là 35.677,3 m2 tại xã Yên Viên với tổng kinh phí bồi thường,
hỗ trợ là: 34.481.225.354 đồng; liên quan đến 130 hộ dân và 1 tổ chức (UBND xã Yên
Viên). Dự án xây dựng Khu thể dục thể thao xã Ninh Hiệp được thực hiện từ năm 2014
đến năm 2015 với tổng diện tích đất bị thu hồi 17.310 m2 tại xã Ninh Hiệp với tổng
kinh phí bồi thường, hỗ trợ là 11.848.989.630 đồng, liên quan đến 160 hộ gia đình và 1
tổ chức (UBND xã Ninh Hiệp).
- Đánh giá chung việc thực hiện công tác BT, HT, TĐC các hộ gia đình bị mất đất
về cơ bản đồng tình, ủng hộ với chủ trương thu hồi đất của dự án.
- Để góp phần hồn thiện hơn cơng tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất cần thực hiện đồng bộ các giải pháp sau: hoàn thiện quy định xác định
giá đất, giá tài sản để tính bồi thường, hỗ trợ; hồn thiện chính sách tạo việc làm,
chuyển đổi nghề nghiệp.

x


THESIS ABSTRACT
Master candidate: Mai Hai Yen
Thesis title: “Assessment of compensation, support and resettlement when the
State recovers land in The project Yen Vien bus stop and The project Building sport
Ninh Hiep commune, in Gia Lam district, Ha Noi city”.
Major: Land management

Code: 60.85.01.03

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA)
1. The purpose of the research:
- Evaluation of compensation, support and resettlement when the State recovers
land in several construction projects in the district of Gia Lam, Hanoi.
- Propose some solutions contribute to solving existing problems and

difficulties in the implementation process of compensation, support and resettlement
in order to accelerate the implementation of investment projects in the district of Gia
Lam, Hanoi City.
2. Research Methodology:
Dissertations have used these methods:
- Method of collecting secondary data: Secondary data was collected in the
professional departments related to the compensation, support and resettlement in the
district of Gia Lam.
- Methods of primary data collection: Make the questionnaire, direct interview
organizations, households and individuals in the area of compensation, support,
resettlement, and the project implementation.
- Methods of analysis and comparison of data: Summary results of the survey
and land acquisition officer shall recover the land from which to analyze and compare,
evaluate the results of the work of compensation, support and resettlement.
- Data Processing Method: Using Microsoft Office Excel 2010 software to
process data... Synthesis of the survey and land acquisition officer shall recover the land
from which comparison, reviews the results of compensation, support and resettlement.
- Assessment Method: Use of criteria to evaluate the implementation of the
compensation, support and resettlement, such as execution time, the order of execution,
the compensation rate, progress made...

xi


3. Key findings and conclusions
- Gia Lam is a suburban district located at the gateway to the northeast of the
city of Hanoi, with a total area of 11,472.9 hectares natural. In 2015, the economy
maintained a stable production value of major economic sectors managed by the district
is estimated to increase 10.75% compared with 2014.
- The management of Gia Lam district land has to follow the legal text.

Calculated from 2011 to 2015, to meet the demand for land for economic development
in Gia Lam District land acquisition was implemented in 112 projects with a land area
of 1.701,09 hectares recovery, productivity layout 900 resettlement.
- In terms of compensation, support and resettlement in two research projects.
Project Construction Yen Vien Station bus stop is performed from 2010 to 2013. The
total area of the project is recovered 35.677,3 m2 in Yen Vien commune with the total
cost of compensation and assistance is: 34.481.225.354 billion Vietnam dong; involving
130 households and 01 organization (CPC Yen Vien). The project to build the sport
Ninh Hiep commune is made from 2014 to 2015 with a total area of agricultural land
17.310 m2 in Ninh Hiep commune with the total cost of compensation and support is
11.848.989.630 billion Vietnam dong, involving 160 households and 01 organization
(Ninh Hiep commune People's Committee).
- Overall assessment of the implementation of compensation, support and
resettlement of landless households basically concurred, with the policy in favor of the
project land acquisition.
- To contribute to excellent work of compensation, support and resettlement
when the State recovers land should implement the following measures in sync:
complete regulations determining land prices, asset prices to calculate the
compensation, support; improvement of policies to create jobs, career change.

xii


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, là điều kiện tồn tại của con
người và các sự vật khác trên trái đất. Đất đai tham gia vào tất cả các hoạt động
của đời sống kinh tế, xã hội. Trong hoạt động kinh tế của mỗi quốc gia, đất đai là
cơ sở không gian, là kho tàng dự trữ trong lịng đất và là yếu tố đầu vào khơng
thể thiếu. Mặt khác diện tích đất đai lại có hạn vì vậy việc sử dụng một cách tiết

kiệm, hợp lý, có hiệu quả nguồn tài nguyên này có ý nghĩa rất quan trọng đối với
công cuộc phát triển của đất nước.
Thực hiện sự nghiệp cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, cùng với
Chương trình mục tiêu quốc gia xây dựng nơng thơn mới tồn quốc, nhiều dự án
đầu tư xây dựng, cải thiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, cơ sở sản xuất,
mở rộng khu dân cư… đang được triển khai một cách mạnh mẽ. Do nhu cầu sử
dụng đất cho các ngành ngày càng cao, Nhà nước phải thu hồi đất của người dân.
Để đảm bảo tiến độ các dự án, công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư càng trở
nên cấp thiết.
Việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu
hồi đất hết sức nhạy cảm và phức tạp, đòi hỏi phải giải quyết hài hòa giữa lợi ích
của Nhà nước, của nhà đầu tư và của người dân bị thu hồi đất. Trong những năm
vừa qua, đã có nhiều vấn đề bức xúc do cơng tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
khi Nhà nước thu hồi đất chưa được thực hiện tốt, người dân khiếu nại, tố cáo,
biểu tình gây mất trật tự xã hội, việc giải quyết kéo dài, tốn nhiều thời gian. Để
khắc phục những tồn tại đó, Nhà nước ta đang từng bước hoàn thiện hệ thống
pháp luật về đất đai, ban hành các văn bản pháp lý để công tác bồi thường, hỗ
trợ, tái định cư ngày một hiệu quả.
Gia Lâm là một huyện ngoại thành nằm ở phía Đơng của Thủ đô Hà Nội.
Thời gian qua, cấp ủy Đảng, chính quyền địa phương đang cố gắng phấn đấu
quyết liệt nhằm thu hút đầu tư, phát triển hạ tầng để hướng đến năm 2020 có thể
thành lập quận Gia Lâm. Chính vì vậy, tốc độ phát triển các khu cơng nghiệp,
khu đô thị, xây dựng kết cấu hạ tầng xã hội, các cơng trình cơng cộng diễn ra rất
nhanh, đi liền với việc thu hồi đất, bao gồm cả đất nông nghiệp và đất ở của một
bộ phận dân cư. Giải quyết việc làm, ổn định cuộc sống cho người dân bị thu hồi
đất là nhiệm vụ của cấp ủy Đảng, chính quyền huyện Gia Lâm, tuy nhiên cũng
như nhiều địa phương khác trong cả nước, Gia Lâm cũng gặp phải nhiều khó

1

khăn trong việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước
thu hồi đất.
Trong bối cảnh trên, để đánh giá đúng thực trạng công tác bồi thường, hỗ
trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và đề xuất những giải pháp hồn thiện
cơng tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thì việc thực hiện “Đánh giá công tác bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất tại Dự án bến đỗ xe buýt
Yên Viên và Dự án xây dựng khu thể dục, thể thao xã Ninh Hiệp trên địa bàn
huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội” là cần thiết.
1.2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI
- Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
tại một số dự án đầu tư xây dựng trên địa bàn huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội.
- Đề xuất một số giải pháp góp phần giải quyết những tồn tại, khó khăn
trong q trình thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nhằm đẩy nhanh tiến độ
thực hiện các dự án đầu tư trên địa bàn huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
Công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất thực
hiện tại Dự án xây dựng Bến đỗ xe buýt Yên Viên (Dự án 1) và Dự án xây dựng
Khu thể dục thể thao xã Ninh Hiệp (Dự án 2) trên địa bàn huyện Gia Lâm, thành
phố Hà Nội (Hình 3.1).
Dự án 1

Dự án 2

Hình 1.1. Sơ đồ vị trí Dự án 1 và Dự án 2 tại huyện Gia Lâm, TP Hà Nội

2


1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN

CỦA ĐỀ TÀI
- Đây là hai dự án có thu hồi đất với diện tích lớn. Qua đó, khi nghiên
cứu và đánh giá 02 dự án này có thể khái quát và nhận định về công tác bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư trên toàn huyện Gia Lâm.
- Các số liệu thu thập được phân tích, đánh giá một cách khách quan, phản
ánh đúng tình hình thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất tại một số dự án trên địa bàn huyện Gia Lâm.
- Các giải pháp phù hợp với thực tế của địa phương và đúng quy định của
pháp luật hiện hành.

3


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ
2.1.1. Khái niệm bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
- Bồi thường là đền bù những tổn hại đã gây ra. Đền bù là trả lại tương
xứng với giá trị hoặc công lao. Như vậy bồi thường là trả lại tương xứng với giá
trị hoặc công lao cho một chủ thể bị thiệt hại vì hành vi của một chủ thể khác
(Trung tâm Ngơn ngữ và Văn hóa Việt Nam, 1998).
- Theo Khoản 12, Điều 3, Luật Đất đai 2013: “Bồi thường về đất là việc Nhà
nước trả lại giá trị QSDĐ đối với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất”.
- Theo Khoản 14, Điều 3, Luật Đất đai 2013: “Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi
đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất bị thu hồi để ổn định đời sống,
sản xuất và phát triển”.
- Tái định cư là những chính sách, biện pháp của Nhà nước nhằm thông qua
các hoạt động hỗ trợ để giúp đỡ những người bị thu hồi đất ở nằm trong diện phải
di dời khi có dự án đầu tư, đến nơi ở mới được ổn định đời sống, ổn định sản
xuất để phát triển kinh tế-xã hội (Phạm Phương Nam và cs., 2013).
Theo ngân hàng phát triển Châu Á (ADB) định nghĩa: “TĐC là xây khu dân

cư mới, có đất để sản xuất và đủ cơ sở hạ tầng công cộng tại một địa điểm khác.
Hình thức TĐC bao gồm: bằng nhà ở, bằng đất ở hoặc bằng tiền”.
2.1.2. Vai trị của cơng tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
- Đảm bảo lợi ích cơng cộng: Thơng qua việc thu hồi đất Nhà nước tạo
được một quỹ đất sạch cần thiết để phục vụ vào phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật,
đảm bảo an ninh quốc phòng, an sinh xã hội và phát triển kinh tế; phát triển các
cơ sở kinh tế, các khu công nghiệp, các cơ sở sản xuất – kinh doanh, khu đô thị,
khi vui chơi giải trí, cơng viên cây xanh... Qua đó làm tăng thêm khả năng thu
hút đầu tư từ các nhà đâu tư trong nước và ngoài nước, phục vụ phát triển kinh tế
(Trần Quang Huy, 2010).
Việc thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tốt làm tăng tiến độ
thu hồi đất góp phần gián tiếp vào việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng
giảm tỷ trọng sản xuất nông nghiệp, tăng tỉ trọng sản xuất công nghiệp, dịch vụ.
Khi diện tích đất sản xuất nơng nghiệp ngày càng bị thu hẹp, Nhà nước thực hiện
4


các biện pháp hỗ trợ cho người nông dân bị mất đất sản xuất trong việc đào tạo
chuyển đổi nghề nghiệp, tìm kiếm việc làm mới. Qua đó, góp phần rút bớt một
lực lượng lao động ở nông thôn chuyển sang làm việc trong khu vực sản xuất phi
nông nghiệp và dịch vụ.
- Đảm bảo giải quyết hài hòa lợi ích của Nhà nước và của người thu hồi đất:
Việc thu hồi đất của Nhà nước đối với người sử dụng đất để sử dụng vào các mục
đích khác nhau sẽ gây ra những thiệt hại và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của
những người bị thu hồi đất. Nếu không thực hiện tốt công tác bồi thường, hỗ trợ,
tái định cư cho người bị thu hồi đất sẽ dẫn đến tình trạng là trong khi các cơng
trình phúc lợi được xây dựng trên những diện tích đất bị thu hồi mang lại lợi ích
cho cộng đồng thì trái ngược lại người bị thu hồi đất lại rơi vào tình trang khó
khăn về sản xuất và đời sống do bị mất đất sản xuất hoặc mất nhà ở.
Khi thay đổi nơi ở đó là phải chuyển đến khu tái định cư, việc quy hoạch

khu tái định cư không quan tâm đến phong tục tập quán sinh hoạt của người dân
dẫn đến nhiều khó khăn hơn cho người dân phải tái định cư, chất lượng cơng
trình tái định cư cũng là một trong những nỗi ám ảnh của người dân phải tái định
cư. Do đó, vấn đề bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất phải
giải quyết hài hòa các mối quan hệ về lợi ích của Nhà nước, của xã hội vừa để
đảm bảo nhu cầu sử dụng đất đai phục vụ cho việc thực hiện các mục tiêu phát
triển kinh tế - xã hội của đất nước; vừa bảo vệ quyền lợi và lợi ích hợp pháp của
người sử dụng đất, bồi hồn cho họ những thành quả lao động, kết quả đầu tư bị
thiệt hại do việc thu hồi đất gây ra (Nguyễn Thị Kim Ngân, 2002).
- Góp phần vào duy trì ổn định chính trị, trật tự, an tồn xã hội: Bồi thường,
hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất có vai trị quan trọng trong sự phát
triển của đất nước. Các cơng trình phục vụ mục đích an ninh, quốc phịng, lợi ích
quốc gia, mục đích phát triển kinh tế đều cần tới mặt bằng. Có thể nói cơng tác
bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được thực hiện nhanh chóng, hiệu quả thì cơng
trình thực hiện đã hồn thành được một nửa. Q trình thực hiện công tác bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư ảnh hưởng trực tiếp tới đời sống của người dân tại thời
điểm bị thu hồi đất và sau này. Do diện tích đất sản xuất của người dân bị thu hồi
dẫn đến tình trạng thiếu việc làm, người dân khơng có thu nhập làm ảnh hưởng
đến kinh tế của mỗi hộ gia đình cá nhân. Thiếu việc làm là ngun nhân chính
dẫn đến tình trạng mất tình hình trật tự an ninh. Đời sống của nhân dân sau khi bị
thu hồi đất có thể được nâng cao một cách nhanh chóng nhưng không bền vững
5


do người dân không biết sử dụng khoản tiền hỗ trợ để chuyển đổi nghề nghiệp
dẫn đến tình trạng ăn tiêu lãng phí dễ dàng mắc phải các tệ nạn xã hội.
Việc thu hồi đất khơng đúng mục đích, các dự án treo dẫn đến mất đất sản
xuất, người dân khơng có việc làm đây là một trong những ngun nhân dẫn đến
tình trạng người dân bị kích động bởi các thế lực chống đối gây mất trật tự an
ninh quốc phòng, mất niềm tin của Nhân dân vào Đảng và Nhà nước. Chính vì

vậy, vai trị của cơng tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư rất quan trọng, công tác
bồi thường hỗ trợ, tái định cư với mục tiêu không chỉ là làm thế nào để thực hiện
thu hồi đất một cách nhanh chóng mà phải tạo ra được bài toán ổn định và phát
triển bền vững cho người dân sau khi bị thu hồi đất (Anh Phương 2008).
Việc giải quyết các tranh chấp, khiếu kiện từ việc thực hiện bồi thường, hỗ
trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất cho thấy nếu không giải quyết tốt việc
bồi thường tổn thất, hỗ trợ, tái định cư nhằm hỗ trợ họ vượt qua khó khăn trước
mắt để nhanh chóng ổn định đời sống và sản xuất thì sẽ phát sinh nhiều tranh
chấp, khiếu kiện kéo dài, vượt cấp với số đông người dân tham gia, đây là một
thực trang đang diễn ra. Đây cũng là nguyên nhân cơ bản phát sinh những tụ
điểm gây mất trật tự ổn định về chính trị, trật tự an tồn xã hội và dễ bị kẻ xấu lợi
dụng kích động. Do vậy thực hiện tốt công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư góp
phần vào ổn định chính trị, trật tự, an toàn xã hội, tránh nguy cơ nảy sinh các
xung đột xã hội.
2.1.3. Đặc điểm của công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
Công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mang tính đa dạng và phức tạp.
- Tính đa dạng: Mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác nhau với
điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội, dân cư khác nhau. Đối với khu vực đô thị, mật
độ dân cư cao, ngành nghề đa dạng, giá trị đất và tài sản trên đất lớn dẫn đến q
trình thực hiện cơng tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư có những đặc trung nhất
định. Đối với khu vực ven đô, mức độ tập trung dân cư khá cao, ngành nghề dân
cư phức tạp, hoạt động sản xuất đa dạng: công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp,
thương mại, bn bán nhỏ…q trình giải phóng mặt bằng và giá đất tính bồi
thường, hỗ trợ cũng có đặc trưng riêng của nó. Cịn đối với khu vực nơng thôn,
hoạt động sản xuất chủ yếu của dân cư là sản xuất nơng nghiệp. Do đó giải phóng
mặt bằng và giá đất tính bồi thường, hỗ trợ cũng được tiến hành với những đặc
điểm riêng biệt (Phạm Phương Nam, Nguyễn Thanh Trà, 2013).
6

- Tính phức tạp: Đất đai là tài sản có giái trị cao, có vai trị quan trọng trong
đời sống kinh tế-xã hội đối với mọi người dân. Ở khu vực nông thôn, dân cư chủ
yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai lại là tư liệu sản
xuất quan trọng trong khi trình độ sản xuất của nông dân thấp, khả năng chuyển
đổi nghề nghiệp khó khăn do đó tâm lý dân cư vùng này là giữ được đất để sản
xuất, thậm chí họ cho thuê đất còn được lợi nhuận cao hơn là sản xuất nhưng họ
vẫn khơng cho th. Trước tình hình đó đã dẫn đến công tác tuyên truyền, vận
động dân cư tham gia di chuyển là rất khó khăn và việc hỗ trợ di chuyển nghề
nghiệp là điều cần thiết để đảm bảo đời sống dân cư sau này. Mặt khác, cây
trồng, vật ni trên vùng đó cũng đa dạng, khơng được tập trung một loại nhất
định nên gây khó khăn cho công tác định giá bồi thường (Phạm Phương Nam,
Nguyễn Thanh Trà, 2013).
Đối với đất ở lại càng phức tạp hơn do những nguyên nhân sau:
+ Đất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với đời sống và sinh hoạt
của người dân mà tâm lý, tập quán của người dân là ngại di chuyển chỗ ở;
+ Do yếu tố lịch sử để lại nên nguồn gốc sử dụng đất phức tạp và do cơ chế
chính sách chưa đáp ứng được với nhu cầu thực tế sử dụng đất nên chưa giải
quyết được các vướng mắc và tồn tại cũ:
+ Thiếu quỹ đất dành cho xây dựng khu tái định cư cũng như chất lượng
khu tái định cư thấp chưa đảm bảo được yêu cầu…
+ Dân cư một số vùng sống chủ yếu bằng nghề buôn bán nhỏ và sống bám
vào các trục đường giao thông của khu dân cư làm kế sinh nhai nay chuyển đến ở
khu vực mới thì điều kiện kiếm sống bị thay đổi nên họ không muốn di chuyển.
2.1.4. Các nhân tố ảnh hưởng đến bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
2.1.4.1. Chính sách áp dụng
Chính sách áp dụng là yếu tố quan trọng nhất, ảnh hưởng trực tiếp đến công
tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, đó là chính sách về
giá đất và chính sách về tái định cư. Đối với người dân Việt Nam, coi nhà và đất
là tài sản quan trọng nhất của một gia đình. Do đó khi bắt buộc phải di dời khỏi
ngơi nhà của mình, cũng tức là gia đình mất đi tài sản quan trọng nhất, người dân

luôn yêu cầu một sự đền bù thỏa đáng. Khi lập kế hoạch về chính sách giá đất bồi
thường, nếu cơ quan quản lý không đưa ra một phương án chính xác về giá đất
thì rất dễ gây ra sự phản đối từ phía người dân. Trong thực tế đã có khơng ít vụ
7


việc gây xôn xao dư luận liên quan đến những người trong diện giải phóng mặt
bằng, đã có hành vi biểu tình, chống đối, khiếu kiện cấp cao, tố cáo cơ quan quản
lý giải phóng mặt bằng đưa ra giá đền bù không thỏa đáng. Quan trọng hơn, việc
đưa ra giá đền bù không thỏa đáng sẽ dẫn tới việc người dân cho rằng, cơ quan
quản lý giải phóng mặt bằng có hành vi quan liêu, tham nhũng. Như vậy, ta thấy
rằng, bước quan trọng nhất khi tiến hành giải phóng mặt bằng, đó là xác định
được mức bồi thường thỏa đáng cho những người trong diện bị giải tỏa. Làm tốt
điều này sẽ giúp cho việc giải phóng mặt bằng tránh được những rắc rối phát sinh
từ phía người dân, giúp giảm thời gian và công sức khi tiến hành giải phóng mặt
bằng (Trương Khánh Duy, 2015).
2.1.4.2. Yếu tố tâm lý người dân
Văn hóa của người Việt Nam dù ở nơng thơn hay thành thị, đều mang ít
nhiều tính chất của văn hóa làng xã. Điểm nổi bật trong văn hóa làng xã, đó là việc
tâm lý của người dân bị tác động rất nhiều từ phía những người sống xung quanh
mình. Ta có thể thấy trên thực tế đã xảy ra những tình huống như thế này: Một hộ
gia đình trong diện giải tỏa khơng đồng ý với mức bồi thường, đã quyết định khiếu
nại để được bồi thường với mức giá cao hơn. Hàng xóm của gia đình này, những
hộ dân cũng trong diện giải tỏa, thấy hộ gia đình kia có khả năng được đền bù với
mức giá cao hơn, cũng đâm đơn khiếu nại. Kết quả là tất cả các hộ dân thuộc diện
giải tỏa đều có đơn khiếu nại, khiếu kiện về mức giá bồi thường. Mặc dù những
rắc rối này có thể giải quyết bằng con đường pháp lý và biện pháp cưỡng chế. Tuy
nhiên, các phương pháp này mất nhiều thời gian và gây mất lòng tin của người dân
vào các dự án thu hồi đất của nhà nước sau này. Để hạn chế những rắc rối phát
sinh từ tâm lý của người dân, chúng ta nên có những biện pháp hạn chế trước khi

chúng phát sinh, ví dụ như là việc mở các buổi tuyên truyền, gặp gỡ trực tiếp
những người dân trong diện giải tỏa. Nâng cao công tác tuyên truyền đến cơ sở,
đặc biệt là tuyên truyền, phổ biến tính đúng đắn của việc thu hồi đất, bàn giao mặt
bằng đến những người có uy tín trong khu vực giải tỏa, ví dụ như trưởng thơn, tổ
trưởng dân phố… (Trương Khánh Duy, 2015).
2.1.4.3. Mục đích thu hồi đất
Mục đích thu hồi đất được quy định rất rõ trong các văn bản pháp luật về
đất đai. Tuy đã được quy định trong pháp luật nhưng không phải cứ thu hồi theo
đúng pháp luật là được người dân ủng hộ. Trong một số trường hợp, người dân tự

8


nguyện bàn giao đất, thậm chí hiến đất nếu mục đích thu hồi để sử dụng cho các
mục đích cơng cộng phục vụ chính những người đã bàn giao lại đất. Nhưng cũng
có nhiều trường hợp, mặc dù thu hồi đúng theo mục đích mà pháp luật quy định
nhưng vẫn vấp phải sự phản đối gay gắt từ phía những người dân, ví dụ như
nhiều dự án thu hồi đất ruộng của người nông dân để làm sân gôn. Đây rõ ràng là
những dự án nhằm phục vụ và phát triển ngành du lịch, nhưng những dự án này
đã vấp phải vơ số những luồng dư luận chỉ trích. Như vậy ta thấy rằng, mục đích
khi thu hồi đất đúng pháp luật là chưa đủ. Để người dân hiểu và tự nguyện làm
theo kế hoạch thu hồi đất cần phải có kế hoạch, giải thích cho người dân hiểu về
mục đích đúng đắn của việc thu hồi đất, từ đó việc thu hồi và bàn giao đất mới có
thể tiến hành được thuận lợi (Trương Khánh Duy, 2015).
2.2. QUY ĐỊNH VỀ BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ CỦA MỘT
SỐ NƯỚC VÀ MỘT SỐ TỔ CHỨC TRÊN THẾ GIỚI
2.2.1. Quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của một số nước trên
thế giới
2.2.1.1. Trung Quốc
Trung Quốc có nhiều nét tương đồng với Việt Nam về chế độ sở hữu và các

hình thức sử dụng đất. Ở Trung Quốc, đất đai thuộc chế độ công hữu: chế độ sở
hữu toàn dân và chế độ sở hữu tập thể. Đất đai ở khu vực thành thị và đất xây
dựng thuộc sở hữu toàn dân (sở hữu nhà nước). Trong khi đó, đất ở thuộc khu
vực nơng thơn và đất nơng nghiệp thuộc sở hữu của tập thể nông dân lao động.
Vấn đề bồi thường cho người có đất bị thu hồi được pháp luật đất đai Trung
Quốc quy định như sau:
- Thứ nhất, về thẩm quyền thu hồi đất: Chỉ có chính phủ và chính quyền
cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương mới có thẩm quyền thu hồi đất.
Quốc vụ viện (Chính phủ) có thẩm quyền thu hồi đất nông nghiệp từ 35 ha trở
lên và 70 ha trở lên đối với các loại đất khác. Dưới hạn mức đất này, chính
quyền cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ra quyết định thu hồi đất. Đất
nông nghiệp sau khi thu hồi sẽ chuyển từ đất thuộc sở hữu tập thể thành đất
thuộc sở hữu nhà nước.
- Thứ hai, về trách nhiệm bồi thường: Pháp luật đất đai Trung Quốc quy
định người nào sử dụng đất thì người đó có trách nhiệm bồi thường. Phần lớn
tiền bồi thường do người sử dụng đất trả. Khoản tiền bồi thường này bao gồm:
9


Lệ phí sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước và các khoản tiền trả cho người có đất
bị thu hồi. Lệ phí sử dụng đất phải nộp cho nhà nước là 70% mức lệ phí này
được giữ lại ở ngân sách nhà nước cấp tỉnh và 30% còn lại nộp vào ngân sách
nhà nước cấp trung ương.
Lệ phí sử dụng đất bao gồm: 1) Lệ phí khai khẩn đất đai, tuỳ theo vị trí các
lơ đất mà các địa phương có mức quy định khác nhau. Ví dụ: Ở Bắc Kinh quy
định 1 ha đất nông nghiệp phải nộp 375.000 nhân dân tệ và 1 ha các loại đất
khác phải nộp 300.000 nhân dân tệ; 2) Lệ phí chống lụt, mức nộp được quy
định là 20 nhân dân tệ; 3) Lệ phí chuyển mục đích sử dụng đất: mức nộp là
32 nhân dân tệ/1m2 đối với khu vực đồng bằng; 17 nhân dân tệ/1m2 khu vực
miền núi, xa xôi, hẻo lánh. Ngồi ra, pháp luật Trung Quốc cịn quy định

mức nộp lệ phí trợ cấp đời sống cho người bị thu hồi đất là nông dân cao
tuổi không thể chuyển đổi sang ngành nghề mới khi bị mất đất nông nghiệp
từ 442.000-1.175.000 nhân dân tệ/1 ha.
Các khoản bồi thường cho người sử dụng đất bị thu hồi: Theo quy định, khi
thu hồi đất phải trả cho người bị thu hồi các loại tiền sau đây: 1) Tiền bồi thường
đất đai; 2) Tiền trợ cấp về tái định cư; 3) Tiền trợ cấp bồi thường hoa màu trên
đất đai. Theo đó, cách tính tiền bồi thường đất đai và tiền trợ cấp tái định cư căn
cứ theo giá trị tổng sản lượng của đất đai những năm trước đây rồi nhân với một
hệ số do Nhà nước quy định. Còn đối với tiền bồi thường hoa màu và tài sản trên
đất thì xác định theo giá thị trường tại thời điểm thu hồi đất. Ví dụ: Ở Bắc Kinh,
khoản tiền bồi thường hoa màu được tính bằng 06 - 10 lần sản lượng trung bình
của 3 năm trước đó cộng lại; tiền tái định cư được xác định bằng 4 - 6 lần sản
lượng bình quân của 3 năm trước đó. Tuy nhiên, tổng 2 khoản tiền này khơng
được vượt quá 30 lần sản lượng bình quân của 3 năm trước của mảnh đất đó.
- Thứ ba, về nguyên tắc bồi thường: Theo pháp luật Trung Quốc, khoản tiền
bồi thường cho giải toả mặt bằng phải đảm bảo cho đối với người dân bị thu hồi
đất có chỗ ở bằng hoặc cao hơn so với nơi ở cũ. Ở Bắc Kinh, phần lớn các gia
đình sử dụng số tiền bồi thường đó cộng với khoản tiền tiết kiệm của họ có thể
mua được căn hộ mới. Cịn đối với người dân thuộc khu vực nơng thơn có thể
dùng khoản tiền bồi thường này mua được 2 căn hộ ở cùng một nơi. Tuy nhiên, ở
thành thị, cá biệt cũng có một số gia đình sau khi được bồi thường cũng không
mua nổi một căn hộ để ở. Những đối tượng trong diện giải toả mặt bằng được
hưởng chính sách mua nhà ưu đãi của Nhà nước song trên thực tế họ thường mua
10


nhà bên ngoài thị trường. Thứ tư, về thời điểm bồi thường: Thời điểm được xác
định bồi thường cho người sử dụng đất bị thu hồi đất được tính theo ngày cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Thứ năm, cơ quan quản lí giải toả mặt bằng: Cục quản lí tài nguyên đất

đai tại các địa phương thực hiện việc quản lí giải toả mặt bằng. Người nhận khu
đất thu hồi sẽ thuê một đơn vị xây dựng giải toả mặt bằng khu đất đó (thơng
thường là các đơn vị chịu trách nhiệm thi cơng cơng trình trên khu đất giải toả).
- Thứ sáu, về đối tượng được bồi thường khi GPMB: Trường hợp phá nhà
ở, nhà riêng của người dân nào thì người đó được bồi thường thiệt hại. Đối với
nhà tập thể, nhà khơng có người ở, nhà ở của tập thể hoặc của thôn, xã nhưng
không thuộc sở hữucủa cá nhân thì số tiền bồi thường được sửdụng để xây dựng
xí nghiệp hương, trấn (thơn). Khoản tiền này được xác định là phần vốn góp cổ
phần của thơn trong xí nghiệp. Người đầu tư xây dựng xí nghiệp trên mảnh đất
giải toả nhà phải trả tiền bồi thường cho thơn có mảnh đất đó.
- Thứ bảy, vấn đề quản lí đất đai sau khi giao đất, cho thuê đất: Đất được
giao, chuyển nhượng quá thời hạn hoặc quá giới hạn quy định sẽ bị nhà nước
ra quyết định thu hồi. Nếu diện tích đất này khơng bị giải toả hoặc nhận đất
mà không sử dụng trong một thời gian ngắn thì Nhà nước có thể thu phí
khơng đảm bảo thời hạn. Trường hợp sử dụng sai mục đích thì nhà đầu tư
phải thay đổi mục đích sử dụng đất phù hợp với mục đích đã ghi trong quyết
định giao đất, cho thuê đất; đồng thời, họ phải có nghĩa vụ trả tiền chuyển mục
đích sử dụng đất cho Nhà nước.
- Thứ tám, về cách thức bồi thường về nhà ở: Trung Quốc giải quyết vấn đề
nhà ở cho dân sau khi giải toả mặt bằng thông qua việc trả tiền bồi thường về nhà
ở. Số tiền này được xác định bao gồm: 1) Giá cả xây dựng lại nhà ở, sự chênh
lệch giữa giá xây dựng lại nhà mới và nhà cũ; 2) Giá đất tiêu chuẩn; 3) Trợ cấp
về giá cả. Giá xây lại nhà ở mới được xác định là khoản chênh lệch giữa giá trị
cịn lại của nhà cũ và chi phí xây dựng lại nhà mới. Còn giá đất tiêu chuẩn do nhà
nước xác định căn cứ theo giá đất của những nhà thương phẩm trong cùng một
khu vực, rồi quyết định. Việc trợ cấp về giá cả do chính quyền xác định. Khoản
tiền bồi thường này được tính theo m2 diện tích xây dựng của nhà ở. Trường hợp
nhà nước có diện tích nhà ở tái định cư thì nếu người được bồi thường có nhu cầu
sẽ được phân nhà với diện tích tương đương số tiền họ đã được nhận bồi thường
(Nguyễn Quang Tuyến và Nguyễn Ngọc Minh, 2010).

11


Do có sự khác nhau về hình thức sở hữu đất đai ở khu vực thành thị và khu
vực nông thơn, nên có sự khác biệt bồi thường về nhà ở giữa hai khu vực này.
Đối với trường hợp bồi thường nhà ở cho người dân ở thành thị chủ yếu nhà
nước tiến hành bồi thường bằng tiền. Giá tiền bồi thường do các tổ chức tư vấn
về giá đất xác định căn cứ vào giá thị trường bất động sản tại thời điểm thu hồi.
Ngược lại, việc bồi thường nhà ở cho người dân ở khu vực nông thôn có
những đặc điểm riêng như sau:
- Thứ nhất, nhà nước quan tâm tới người nông dân, tạo điều kiện cho họ
được hưởng những thành quả của q trình CNH, đơ thị hố khi thu hồi đất: Đất
nơng nghiệp ở Trung Quốc thuộc sở hữu tập thể của nơng dân. Vì vậy, người
nơng dân sử dụng đất nơng nghiệp theo hình thức nhận khốn ruộng đất của tập
thể. Khu vực nơng thơn thường thành lập các xí nghiệp hương, trấn. Các xí
nghiệp này có quyền sử dụng đất đai. Cịn đối với đất xây dựng nhà ở của người
nơng dân thì họ có quyền sử dụng đất. Khi chính quyền thu hồi đất nông nghiệp
để sử dụng vào mục bồi thường khác nhau: 1) Tiền bồi thường về sử dụng đất
đai. Khoản tiền này chỉ bồi thường cho tập thể; 2) Tiền bồi thường về hoa màu.
Khoản tiền này, người nông dân hoặc người nhận khoán ruộng đất được hưởng;
3) Tiền khác, phải chú ý đến lợi ích của nơng dân và có sự bồi thường hợp lí.
Thứ hai, cách thức bồi thường linh hoạt: Nếu nhà nước cần thu hồi ruộng
đất của nơng dân thì tuỳ đối tượng mà áp dụng cách thức bồi thường về tài sản
cho tập thể như tường, kho tàng của thôn... Khoản tiền này, thôn hoặc tập thể
người lao động được hưởng.
- Thứ ba, gắn công tác bồi thường với việc giải quyết các vấn đề xã hội. Khi
bị thu hồi ruộng đất, thông thường người nơng dân khó tìm được việc làm thích
hợp với khả năng của mình. Để giải quyết vấn đề này, Trung Quốc thực hiện
chính sách như sau: - Đối với người già thì thực hiện chế độ dưỡng lão cho họ.

Theo quy định, phụ nữ từ 45 tuổi và nam giới từ 50 tuổi trở lên được trả từ
90.000 - 110.000 nhân dân tệ/1 lần cho Cục bảo hiểm xã hội. Cục BHXH có
trách nhiệm trả tiền dưỡng lão hàng năm cho những người này. - Đối với những
người trong độ tuổi lao động thì trả cho họ một khoản tiền khoảng từ 100.000 120.000 nhân dân tệ để các đối tượng này tự đi tìm việc làm mới.
- Thứ tư, đối với việc bồi thường về tái tạo đất canh tác: Trường hợp nhà
đầu tư sử dụng ruộng đất vào các mục đích phi nơng nghiệp, theo quy định họ
phải bồi thường phần đất nông nghiệp tương đương với diện tích đất bị thu hồi.
12